房地产经纪企业

2024-06-22

房地产经纪企业（通用10篇）

房地产经纪企业篇1

当代著名哲学家理查德·麦基翁(Richard Mc Keon)认为:“未来的历史学家在对我们这代人的言行进行记载的时候,必然会发现我们这个时代沟通的盛况,并将它置于历史的显著地位,实际上沟通并不是当代新发现的问题,而是现下正在流行的一种思维方式和分析方法”。不管是在工作或是在娱乐,沟通都是我们开展活动的必要手段,是社会交际的基本技能,更是企业管理的有效方法。在现今如此激烈的市场竞争下,管理者如果能够重视人际沟通和有效地利用人际沟通,建设起企业人际沟通的文化,将会更好地促进企业和谐、增加企业的竞争实力。而人际沟通理论在现代企业管理中的应用情况却很少能被管理者所熟知。本研究将对人际沟通理论进行论述,将进一步研究改善企业内部人际沟通情况的策略,最终提出能够被现代企业普遍运用的内部人际沟通策略。

一、人际沟通理论阐释

人际沟通就是社会中人与人之间为了特定的目的,将信息经由各种渠道传播,并达成共同协议的联系的过程,即人与人之间传递信息、沟通思想和交流情感的过程。人际沟通应考虑七个方面的基本要素,即受众、信息源、信息、目标、环境、媒介和反馈。

沟通有相对固定的模式,沟通的模式实际上就是用图像的形式对某一客体进行简化描述。沟通理论最早是由美国的哈罗德拉斯韦尔这一伟大的沟通学家提出的5W模式即:“回答下列五个问题是描述沟通行为的一个简便方法,即谁,说了什么,通过什么渠道,对谁说的,效果如何”(详见图1)。而现代管理沟通不仅要了解以上五点,还应加上where和why两个W。随着科学技术的发展网络的出现,使得人际沟通不仅仅停留在面对面的交流上,更实现了跨地域的沟通,不同地点的沟通也会达到不同的效果,网络的运用更是会使得沟通更加便捷。Why的提出则是使沟通双方更好地知晓沟通的目的,以便沟通结束后分析是否达到了沟通目的。

二、以合肥世远房地产经纪有限公司为例的研究

1、人际沟通理论在公司内部应用现状分析

(1)世远房地产经纪有限公司内部沟通在性别、年龄、文化程度及工作年限上的差异表现都不甚明显。此项结论带有公司特殊性,因公司于2011 年成立,构成时间较短,且多为毕业不久的大学生,工作年限较短且公司招聘以本科学历为硬性要求,所以公司多为本科生,使得人际沟通情况在性别、年龄、文化程度及工作部门上差异不明显。90%员工都能实现上下级和同事间的友好交流,具体见图2。但是随着世远房地产经纪有限公司的发展以及推广到社会上其他企业,影响人际沟通的此项因素依然应予以相应重视。

(2)合肥世远房地产经纪有限公司有较为理想的沟通环境,沟通时有足够的时间及安静的地点,且多数沟通双方在心理上能够相互信任。90%的员工认为公司重大政策出台前能够知悉并参与,沟通环境较为民主不专制,详见图3。针对此项结果,究其原因可能是合肥世远房地产为新成立的公司,各项硬性设施相对完善,领导层也较为重视运用现代企业管理方式注重沟通,应予以继续保持也可为其余企业所效仿学习。

(3)该公司员工具有良好的沟通技能。大部分的员工表示基本能运用非语言技能来辅助表达情感。但仍有53.3%的员工提出公司在关于人际沟通技能方面的培训尚且不够。针对此项结果的特殊性,究其原因可能是由于合肥世远房地产经纪有限公司本身规模较小,管理的纵向幅度较之大型企业相对更小,致使个人性格、思维方式、知识、经验和企业规模在沟通中的障碍表现的不甚明显,但这仍应是人际沟通理论在企业管理中应用所要考虑的因素之一。

综合以上分析结果可发现,合肥世远房地产经纪公司能够较好运用人际沟通理论,沟通行为基本能达到沟通目的,在沟通环境方面能为员工提供相应的时机和地点,员工在与上下级和同事沟通时能够互相信任,沟通方式上以网络为主,辅以面对面交流和会议,多渠道广传播,能够实现上下行和平行较为顺畅有效地沟通。同时该公司员工具有良好的沟通技能,沟通障碍表现不甚明显。但仍旧存在些许问题需要改进完善。

2、存在的问题

(1)沟通模式未能形成规范。据调查显示,合肥世远房地产经纪有限公司沟通方式多样,广泛应用网络、面对面交流、会议等沟通形式,容易造成同一类型消息会通过不同类型的渠道下达,在不利于保存消息以供日后参考的同时也会造成理解偏差。因为渠道方式不固定,无法界定消息的重要性与时效性。而房地产经纪公司数据的准确性、时效性以及保存的完整性尤为重要,所有的数据都要求有凭有据,沟通渠道太过复杂不仅无法保证信息的时效性,也不利于信息以及数据的保存和日后的信息参考。

(2)非正式组织未能很好加以利用。在人际沟通的过程中,非正式组织的沟通是对正式组织沟通形式的补充,弹性大,是基于组织成员的感情和动机上的需要形成的,在沟通中有着正式组织沟通所达不到的效果。世远房地产经纪有限公司在非正式组织及其沟通方面的关注不够,领导甚至都未察觉非正式组织的存在,更不要说对非正式沟通的利用了,在这方面应加以重视。

(3)公司对人际沟通技能的培训不够重视。合肥世远房地产经纪代理公司在提升员工个人沟通技能方面的培训做的不到位。人际沟通技能的提升,不应只是员工自己工作之余所做的努力,而应在整个公司中组织相关培训加以推广,只有公司重视,员工才能更好地重视起来。

三、结论和建议

良好的人际沟通,不仅能够营造出企业和谐的工作氛围,更能使得上下级和同事间能保持完美的协调配合,畅通的信息交流,有利于促进各项工作的高效率完成,同时对于形成团队精神和企业文化的功效也是显而易见的。分析人际沟通理论在该企业中的应用情况,在得出应用现状的同时提出了公司在人际沟通理论应用仍存在的问题。如沟通未成体系、非正式沟通未加利用和公司技能培训不完善等问题,创新性地提出了强调沟通的组织性,建立组织沟通标准等解决方法。

1、强调沟通的组织性,建立组织沟通标准

任何沟通只有在建立了标准的情况下才显得有意义。因此,企业组织除了构建好业绩管理体系,设定企业目标以指导企业行为外,还应建立科学的组织沟通标准,规范沟通行为。

2、转化领导沟通观念,实现组织的有效沟通

首先,增强领导沟通意识。企业的领导者应当认识到与员工进行沟通对实现组织目标的重要性。其次,以人为本,重视非正式组织中人际沟通的作用。纵观古今,虽然管理者的成功途径千差万别,但他们却有着惊人的相似之处,即都很重视对员工的感情投资。最后,改善人际关系。领导更需要转化沟通观念,有意强化与员工的沟通,改善人际关系,在有利于信息准确传达的同时,也能更好地达成企业目标。

3、改善沟通环境,完善沟通渠道

在具备沟通主观条件的同时,企业应加强客观硬件件的建设,改善沟通环境。充足的时间、有利的时机和安静的环境能为畅通沟通提供条件。在当今互联网时代,企业应尽量提高组织沟通网络的技术,同时还应重视企业内部非正式组织,利用非正式的沟通渠道,促使渠道畅通。

4、把握沟通原则,积极创新

第一,把握准确性原则。要克服沟通障碍,达到沟通的最终目的,准确性是沟通过程中应当把握首要原则,同时也是最基本的原则。第二,把握及时性原则。沟通不是目的,准确传递信息之后得到及时反馈才是沟通的最终目标。第三,把握主动原则。无论管理者还是被管理者,都不能等问题出现了,影响了工作或者感情之后才被动地去沟通,这样造成的滞后影响的严重性不言自明。第四,积极创新。在理论达到一定高度后,企业要不断进行创新,同时还应将创新内容加以应运不断“试错”,只有这样才能找出成本与效率的最佳结合点。

摘要：人际沟通,是我们开展一切活动的必要手段,是社会交际的基本技能,更是企业管理的有效方法。本研究以人际沟通理论为基础,剖析了现代企业管理中人际沟通理论的基本状况,并寻找到在现代企业管理中相对有效的人际沟通的方式、方法,如被调查公司常用的网络、面对面交流和会议等,进一步研究在现代企业管理的沟通中的沟通模式和渠道设计、非正式沟通的利用、沟通理论的培训与技巧等方面存在的基本问题,在此基础上提出了企业管理中改变企业沟通现状,实现有效的沟通方式方法的路径、策略。

关键词：人际沟通理论,现代企业管理,世远房地产经纪有限公司

参考文献

[1]全国13所高等院校编写组:社会心理学(第四版)[M].南开大学出版社,2008.

[2]黄萍:企业内部人际沟通的现状调查及其改善策略的理性探索[D].西南大学,2007.

[3]魏江、严进:管理沟通[M].机械工业出版社,2010.

房地产经纪企业篇2

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在分析、评价商机的主要标准时，就成为衡量市场机会的关键因素。A：风险的大小 B：成本的高低

C：竞争优势的大小

D：机会是否与本企业的目标一致 E：工厂的生产设备

2、下列法律法规中，属于部门规章的是。A：物权法

B：城市房地产管理法 C：物业管理条例

D：房地产经纪管理办法

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、房地产中介服务行业信用档案是由组织建立的，由系统管理部门对信息进行维护和更新。A：国家 B：政府 C：企业 D：单位

E：权利型房地产投资信托

4、韵律在建筑立面中是指立面构图中有组织的变化和有规律的重复，这些变化犹如乐曲中的节奏一样形成了韵律感，给人以视觉上美的感受，使用韵律进行立面设计的方法不包括。A：综合的韵律 B：连续的韵律 C：渐变的韵律 D：交错的韵律

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、下列小业主房源的开拓渠道中，方式比路牌广告的目标性更强，成本也较低，被许多经纪公司所采用。A：派发DM宣传单 B：互联网 C：直接接触

D：人际关系网络 E：工厂的生产设备

6、反映地块开发强度的重要指标是。A：建筑限高 B：容积率 C：建筑密度 D：用地性质

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、工程进度控制是指项目实施阶段(包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段)的进度控制，其控制的目的是。A：保证合同得到全面实际的履行

B：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实施

C：为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控 D：在于严格限制偷工减料，以保证建设工程的顺利实施 E：权利型房地产投资信托

8、房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售过程的过程定价策略。其中多用于期房销售的过程定价策略是。A：低开高走定价策略 B：高开低走定价策略 C：稳定价格策略 D：波动价格策略 E：工厂的生产设备

9、下列选项中，不属于知觉的主要特征的有。A：局部性 B：选择性 C：恒常性 D：理解性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由决定是否减免。A：国务院

B：省级人民政府

C：国土资源行政主管部门 D：市级人民政府

E：权利型房地产投资信托

11、下列登记制度中，称为“德国登记制”的是。A：权利登记制 B：托伦斯登记制 C：异议登记制 D：契约登记制

E：权利型房地产投资信托

12、房地产经纪人协理享有的权利是。A：要求委托人提供与交易有关的资料 B：有权拒绝执行委托人发出的违法指令 C：加入房地产经纪机构

D：执行房地产经纪业务并获得合理报酬 E：客户资金代收代付风险

13、西方室内装饰装修的传统风格中，的总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。A：巴洛克风格 B：伊斯兰风格 C：洛可可风格 D：意大利风格

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是。A：施工许可证应当放置在施工现场备查 B：施工许可证不得涂改

C：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内施工 D：施工许可证不能延期 E：权利型房地产投资信托

15、住房公积金缴存比例不应低于职工上一月平均工资的。A：5％ B：6％ C：8％ D：12％

E：权利型房地产投资信托

16、城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过确定。A：租金标准 B：租赁合同 C：委托评估 D：补助标准

E：权利型房地产投资信托

17、相比较于多家代理，租赁独家代理缩减了多家代理的，有效地维护了委托人的利益。

A：时间和精力 B：成本和时间 C：成本和收益 D：收益和时间 E：工厂的生产设备

18、办公室布局设计的趋势倾向于“办公”。A：封闭式 B：半封闭式 C：敞开式 D：混合式

E：客户资金代收代付风险

19、征地费的主要部分是。A：土地补偿费 B：安置补助费

C：地上附着物补偿费 D：地上青苗补偿费

E：权利型房地产投资信托

20、我国《土地管理法》规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的倍。A：2～4 B：3～5 C：4～6 D：5～7 E：权利型房地产投资信托

21、房地产经纪人员的知识结构的最外层是。A：外语知识

B：房地产经纪专业知识

C：房地产经纪相关专业基础知识 D：文化修养方面的知识 E：客户资金代收代付风险

22、房地产投资所涉及的领域不包括。A：土地开发 B：旧城改造 C：技术开发 D：房屋建设

E：客户资金代收代付风险

23、土地增值税实行税率。A：比例 B：定额 C：超额累进 D：超额递减

E：权利型房地产投资信托

24、二级物业管理企业的资质证书的办法与管理归负责。

A：省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门 B：国务院建设主管部门

C：设区的市的人民政府房地产主管部门 D：县级人民政府房地产主管部门 E：权利型房地产投资信托

25、商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府部门办理登记备案手续。A：房地产管理

B：房地产管理或土地管理 C：土地管理

D：房地产管理和土地管理 E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、策划、顾问业务为主的房地产经纪机构的经营业务中，等咨询服务业务占据了很大比例。

A：房地产市场分析

B：房地产投资项目可行性分析 C：房地产营销方案策划 D：房地产信息服务 E：房地产按揭服务

2、下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是。A：分幅图 B：分丘图 C：分户图 D：宗地图

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。

A：10个工作日内，将地役权登记 B：10个工作日内，将抵押权登记 C：10个工作日内，将更正登记 D：10个工作日内，将预告登记 E：10个工作日内，将异议登记

4、土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的等。A：保险费 B：费用 C：房地产税 D：税金 E：利润

5、关于经纪的含义，下列表述中，正确的是。

A：一般而言，经纪服务最主要的方式有居间和代理两种

B：经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动 C：经纪可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动

D：居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为

E：代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金

6、人际交往的方式，按交往的形态，可分为。A：直接交往 B：宏观交往 C：间接交往 D：微观交往 E：双向交往

7、个人住房贷款期限多为十几年，最长期限可达。A：15年 B：20年 C：25年 D：30年

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、整体类地面包括。A：木地面 B：水磨石地面 C：水泥砂浆地面 D：细石混凝土地面 E：塑料地面

9、成为法人需要具备的条件包括。A：能够独立承担刑事责任 B：有必要的财产或者经费 C：依法成立

D：有自己的名称、组织机构和场所 E：能够独立承担民事责任

10、关于国有建设用地使用权招标出让方式的特点，说法正确的有。A：有利于公平竞争

B：适用于需要优化土地布局 C：自由度大，不利于公平竞争

D：适用于重大工程的较大地块的出让

E：适用于区位条件好、交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

11、开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具。

A：交易保证机构的签章 B：工商营业执照

C：基本存款账户开户许可证 D：房产买方的签章

E：房地产管理部门出具的备案证明

12、协作办公平台是一个沟通的平台，用以全面实现沟通过程的。． A：时效性 B：有效性 C：连贯性 D：完整性 E：可靠性

13、给水系统按供水用途，可分为。A：农业给水系统 B：生活给水系统 C：工业给水系统 D：生产给水系统 E：消防给水系统

14、市场营销角度定义的市场，构成因素不包括。A：商品 B：人口 C：购买能力 D：购买动机

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、建筑物按照结构类型，可分为。A：筒体结构建筑 B：砌体结构建筑 C：空间结构建筑 D：框架结构建筑

E：框架剪力墙结构建筑

16、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的资料包括。A：项目建议书批复文件 B：国有土地使用权批准文件 C：建设用地规划许可证 D：拆迁计划和拆迁方案

E：办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明

17、按照污染物的性质，环境污染分为。A：生活污染 B：物理污染 C：化学污染 D：生物污染 E：农业污染

18、关于国家无偿收回划拨土地使用权的原因，说法正确的有。

A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的 B：国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的 C：土地使用者自动放弃土地使用权的 D：未经原批准机关同意，1年内未使用的 E：铁路、公路、机场、矿场等核准报废的

19、下列不属于统计指标的主要特点的是。A：数量性 B：事实性 C：综合性 D：具体性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

20、土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有。A：20％ B：30％ C：50％ D：60％ E：70％

21、下列关于人文社会经济资料的表述中，正确的有。A：人口增长率较高的区域，其房地产单价涨幅也较高 B：人文社会经济资料通常以2~3年短期资料为基础 C：区域内产业结构影响房地产产品品质和性能

D：普通工薪阶层较密集的区域，其产品价格也较高

E：区域内流动人口的多少和特性，对项目定位有绝对影响

22、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据

B：为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务 C：是房地产估价、房地产经纪自身发展的迫切需要

D：为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统 E：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制

23、真正的房租构成因素包括。A：地租

B：房屋折旧费 C：房屋维修费 D：印花税 E：投资利息

24、下列行为中，属于违反房地产权属登记管理规定的有。A：非法印刷、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明 B：房屋面积测算有误差

C：提交错误、虚假的材料申请房屋登记 D：房屋登记机构及工作人员过失行为

E：房产面积测算中弄虚作假，欺骗房屋权利人

25、在房地产经纪基本业务流程中，要想让客户成为真正的买主或租客，能够缩短进程的方式包括。A：需求引导 B：能力判断 C：了解出资人 D：了解受益人

美国学者怎样研究房地产经纪行业篇3

在为期3天的63场小组讨论中（第一天是大会，没有小组讨论），有一场是讨论房地产经纪的，这让我感到很振奋，因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文，兹录如下。

Paper 1：“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents？———The EffectofAgentSpecializationinRealEstateTransactions”（专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗？———在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果）。在我国的房地产经纪行业，专业化经纪人这个概念虽然有，但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务，并无专业分工的意识。当然，在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市，早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务，还有一些专做豪宅的租赁业务，这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型，这四种类型是：一是针对业主的专业化，比如专做个人业主，或银行、或政府、或公司业主；二是针对不同价格范围的专业化，比如专做豪宅或者专做便宜住宅；三是专做卖方经纪人；四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势，所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时，专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方代理的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人，但专做买方代理的经纪人并没有这样的优势，所以不建议买方特地找专业化的买方代理经纪人。

Paper 2：“How Many is Too Many？ The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties”（多少才是太多？———挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响）。这篇文章得出了一个比较简单的结论：一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话，对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样，在中国，经纪人为了吸引买房者前来询价，往往会尽量加大自己的盘源数量，甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的，所有的盘源都是真实的。而在中国，虚假盘源往往是用来“钓鱼”的，这些盘源往往是“价廉物美”，但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段，有必要尽早大力推广MLS系统，而盘源真实性应该是首先要做到的。

Paper3：“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions”（可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果）。这篇文章提到了两个概念，一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到，一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单”（即委托人逃避支付佣金）问题时，不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示：做为客户，如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金，就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是：虚拟展示技术（即用电脑等工具三维展示物业内外部情况）能够让客户“观察”到经纪人所做的工作，从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到：虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。

Paper4：“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices”（挂牌价格策略对成交价格的影响）。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题：业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。

Paper5：“School Choice and Housing Values： Evidence From Vermont”（学校选择和住宅价值———佛蒙特州的证据）。这篇文章讨论的是一个常见的问题，也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同：学生可以自愿选择跨学区上学，这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪，而是研究房地产估价问题的。

学术研究离不开数据，在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难，更难以获得全面的数据，这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。

上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统，我向几位学者了解他们获取数据是否方便，他们也提到：过去可以比较容易地免费获取MLS数据，但现在越来越难了，MLS数据过去对学者免费，现在也要收费了。当然任何商业模式下，收费都是大势所趋。这也说明：MLS系统不光是可以规范行业规则（这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过），同时也可以通过数据挖掘获利。

说到数据挖掘，这次在会议上也有专门的数据公司前来参会，他们就是专门销售数据产品的。这些数据产品不光是学者研究的时候需要，业界在分析自身和行业状况的时候也是需要的。我问过这些数据公司，他们的数据来源和数据销售对象其实都是业界的公司———每家公司都需要了解全行业的数据。

相比美国具有逾百年历史的房地产经纪行业，我们的行业还太年轻，但年轻也使得我们具有后发优势，我们可以多借鉴美国的经验，少走弯路。当务之急还是应该行动起来。

房地产经纪企业篇4

房地产经纪机构在自我发展和宏观调控中不断壮大, 经历了从小到大的发展历程, 总体上呈现稳定、快速发展的格局。当前房地产经纪服务已经步入新的调整与完善规范时期[1]。面对新常态的新态势, 房地产经纪服务业保持了良好的发展态势, 但在发展过程中也出现了一些失信问题。问题如下:部分房地产经纪人员与机构失信, 如:炒卖序号, 代理不能转让的房产;不明示服务收费标准和服务项目, 以各种理由收取溢价或通过合同约定溢价部分作为房地产经纪服务费;发布虚假信息, 隐瞒真实情况欺骗客户或与当事人一方串通损害另一方当事人利益;挪用、侵占客户的房地产交易资金[2];利用客户大多缺乏专业知识的弱点, 制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益, 或制定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险, 怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”。

房地产经纪机构的失信行为, 损害了交易双方的利益, 造成了房地产经纪市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失, 一方面使得消费者对房地产经纪行业的投诉居高不下, 这会造成房地产经纪行业信任危机, 给行业的健康发展带来严重影响;另一方面还增加了双方的交易成本, 这将不利于社会公共福利帕累托改进。尤其是在新常态的今天, 规范房地产经纪机构行为, 目前学术界研究房地产经纪机构诚信机制多侧重于定性分析, 缺乏博弈模型的数据分析。如法律相关条文的缺失, 监督、惩罚机制不足等[3]。文章应用博弈的思想和方法, 通过研究房地产经纪机构与消费者诚信及失信的博弈模型, 为建立新的房地产经纪机构诚信机制提出了建议。

2 诚信缺失原因

2.1 理论原因分析

房地产经纪机构和消费者的交易大多数是一次性交易, 此时是单个阶段的囚徒博弈, 自利的个体沉迷于机会主义, 房地产经纪机构和消费者出于自身利益的考虑, 无法形成信用与合作。假如房地产经纪机构和消费者博弈的次数是无限的, 虽然每次房地产经纪机构和消费者都有被对方欺诈的风险, 但是如果双方有一次失信行为, 双方将不会交易, 这时失信的一方将失去长期合作的收益。若双方交易的次数足够多, 双方未来收益就超过一次失信的机会收益。因此在第一次博弈交易中, 房地产经纪机构和消费者都会选择诚信 (尽管交易双方本性上是失信) , 只有双方在最后一次博弈中双方才会一次性地把自己的过去建立的声誉利用尽, 诚信合作才会停止[4,5,6]。

诚信的价值等价于房地产经纪机构和消费者对未来合作收益的预期, 而只有房地产经纪机构和消费者有多次的交易, 房地产经纪机构和消费者为了保持长期的交易合作关系, 才会努力建立并维护各自的形象与声誉。房地产经纪机构选择诚信需要满足: (1) 房地产经纪机构注重长远利益; (2) 房地产经纪机构有和另外的消费者交易的概率; (3) 房地产经纪机构失信行为能被及时发现; (4) 房地产经纪机构失信行为会受到严厉的惩罚。房地产经纪机构的存在是由于房地产市场的信息不对称, 房地产经纪机构具有天然的信息优势, 而房地产经纪机构和消费者的交易大多又是一次性的。所以房地产经纪机构选择失信行为有其经济学原因, 这得到的启示是:对房地产经纪机构和消费者诚信博弈的外部监督更为重要。

2.2 现实原因分析

房地产经纪机构诚信的缺失, 原因有很多。其最根本的原因是市场准入低[7], 从业人员总体素质不高, 房地产经纪机构行为尚不规范。加强房地产经纪机构的诚信建设, 从根本上说, 房地产经纪机构要加强自身建设, 规范自身行为。除了房地产经纪机构自身的自律外, 还需依靠外部的各种监督, 解决消费者“投诉”难, 房源信息更新慢等问题。只有这样才能提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量, 促进房地产经纪行业的健康发展。

3 博弈模型及分析

3.1 基本假定。

文章基于博弈论的视角, 规范房地产经纪机构行为需要外部有效的监督。博弈论的基本点是具有理性的个体经济人追求自身行为利益的最大化, 研究行为和利益最大化之间的均衡问题, 因此建立有效的外部监督机制会促进房地产经纪机构规范自身的经营行为, 房地产经纪市场诚信建设才会越来越完善。博弈论的主要研究方法是把现实中的行为概况简化为博弈模型然后进行研究[8]。假设一:本模型只分析房地产经纪机构与消费者之间的诚信、失信行为, 不研究房地产经纪机构之间的博弈均衡。假设二:若房地产经纪诚信经营, 能为消费者提供价值为20的服务, 他便可以从中可以获得价值为10的利润;若房地产经纪机构不诚信经营, 只提供消费者价值为15的服务, 他可以从中可以赚取价值为15的利润, 而消费者将得到价值为-10的服务。假设三:若房地产经纪机构有外部监督而且在监督有效, 此时房地产经纪以失信方式得到消费者15的利润, 将获得15的惩罚, 并且获得15的利润将返还给消费者, 同时房地产经纪机构还要损失价值为15的服务费, 共损失的价值为30。

3.2 在没有约束机制条件下房地产经纪机构与消费者之间的博弈模型

在表1中房地产经纪机构和消费者都有两种策略:房地产经纪机构的策略是诚信及失信;消费者的策略为购买及不购买, 双方策略组合构成四种战略。在这个博弈模型中, 先假设房地产经纪机构选择诚信策略, 则消费者此时有购买和不购买两种策略, 获得的效益分别为10和0。很明显策略 (诚信, 购买) 对消费者来说是最优策略组合。若房地产经纪机构选择失信策略, 这时消费者也有两种策略分别为购买和不购买, 此时获得的效益分别为-10和0。对消费者来说策略组 (失信, 不购买) 是最优策略组合。现在假设消费者选择购买策略, 则房地产经纪机构有诚信和失信两种策略, 此时对应的效益分别为10和15, 对于房地产经纪机构来说失信取得的效益15远大于诚信获得的效益10, 这时对房地产经纪机构来说 (失信, 购买) 为最优策略组合。若消费者选择不购买策略, 房地产经纪机构对应的策略也是诚信和失信, 此时诚信获得的效益为-20远小于失信获得-15的效益。这时对房地产经纪机构来说 (失信, 不购买) 为最优策略。由于双方都是理性人, 所以, 房地产经纪机构接受 (失信, 不购买) 策略组合, 消费者也接受 (失信, 不购买) 策略组合。这时 (失信, 不购买) 策略组合具有相对稳定性。

对于没有约束机制条件下房地产经纪机构与消费者之间的博弈, 若房地产经纪机构选择诚信行为, 绝不选择失信行为, 那么消费者就一定会采取购买这个策略, 这样房地产经纪机构和消费者能够达到双赢, 社会效益也会达到最大。但是在没有监督的情况下, 房地产经纪机构和消费者互不信任, 帕累托最优无法达到。因此在没有的监督情况下, 房地产经纪机构和消费者都会从自身利益出发, 交易双方必定是相互失信。此时会出现诚信的房地产经纪机构得不到相应的信任, 而失信的房地产经纪机构却到处横行的现象。这种逆向选择现象会阻碍优秀房地产经纪机构的发展, 而优秀房地产经纪机构得不到推广, 又会导致消费者得不到满意的服务, 损害消费者利益。

3.3 在有监督的情况下, 房地产经纪机构和消费者的博弈模型

同表1类似房地产经纪机构和消费者各有两种策略, 共同组成四种战略。房地产经纪机构的策略是诚信和失信, 消费者的策略是购买和不购买。假设房地产经纪机构选择诚信策略, 消费者有两种策略, 分别为购买和不购买, 购买获得的效益是10, 不购买获得的效益是0, 显然对消费者来说选择购买策略优于不购买策略, 此时 (诚信, 购买) 为消费者的最优策略组合。若房地产经纪机选择失信, 这时消费者也有两种策略, 分别为购买和不购买。不购买获得的效益0远大于购买获得的效益-10。对消费者来说不购买最划算, 此时对应的策略 (失信, 不购买) 是消费者的最优策略组合。假设消费者选择购买策略, 房地产经纪机构有诚信和失信两种策略, 诚信获得的效益10远大于失信获得的效益-30。所以此时房地产经纪机构会选择诚信策略, 对房地产经纪机构来说, (诚信, 购买) 是最优策略组合。若消费者选择不购买策略, 房地产经纪选择诚信策略获得的效益为-20, 而房地产经纪机构选择失信策略获得的效益为-30, 很明显房地产经纪机构会选择诚信策略, 因为诚信获得的效益为-20远大于选择失信策略获得的效益为-30。这是对房地产经纪机构来说 (诚信, 不购买) 是最优策略组合。由于双方都是理性人, 所以房地产经纪机构和消费者都会追求自身利益最大化。房地产经纪机构可以接受 (诚信, 购买) 策略组合, 消费者也能接受 (诚信, 购买) 策略组合。在监督有效情况下 (诚信, 购买) 策略组合具有相对稳定性。

4 对策建议

缺乏诚信的代价是巨大的。然而, 房地产经纪市场与我国市场经济发展的成熟度有关, 规范房地产经纪机构诚信是一个动态博弈的过程, 这就需要博弈参与主体房地产经纪机构、消费者、监督机构 (包括政府和协会) 共同努力。

从上文房地产经纪机构与消费者两者在有无监督情况下的博弈模型可以看出, 提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量, 促进房地产经纪业的健康发展, 还需要从博弈双方内外二个方面来加强。

4.1 提高房地产经纪行业从业人员的素质, 因为房地产经纪人员在房屋交易过程中起到任何另外的第三方无法起到的作用[9]。此外, 经纪机构应积极建立对从业人员水平的评价机制, 规范行业准入制度[10]。同时房地产经纪机构要遵守相关法律法规, 强化自我道德约束力, 增强自身的社会责任感;对于消费者来说, 消费者要理性消费, 利用法律维护自己权益。

4.2 加强对房地产经纪机构与消费者博弈的外部环境监督, 实现房地产经纪市场可持续发展。具体可以从以下方面入手:

(1) 政府要完善房地产经纪法律体系, 这是房地产经纪机构诚信经营的基础, 也是消费者能够维护自身权益的基石。政府同时要加强诚信内容宣传, 引导房地产经纪机构诚信经营, 倡导消费者文明消费[11]。

(2) 加强行业协会对房地产经纪市场的引导, 积极运用协会行业制度对诚信的监督。行业协会监管是促进房地产经纪行业自律的较优模式。政府主管部门应促进房地产经纪行业协会的组织建设, 推动房地产经纪监管向行业协会监管为主导的模式[12]。政府主管部门要进一步明确自身与行业协会组织的监管职责。政府主管部门应将监管重点放在市场准入和资格审核方面, 而其他方面的监管职能应主要由行业协会承担。

(3) 政府应该加强执法和处罚力度, 这是监督房地产经纪机构实现诚信经营的关键。对从业人员和机构实际执业过程中违反标准中的强制性条文和推荐性条文的行为做出明确的惩罚, 情形严重的, 可以处以罚款, 直至吊销企业营业执照。

(4) 互联网时代, 信息技术带来的便利不言而喻, 政府、行业协会也该利用互联网的优势发展监督职能。政府可以开通用于亲民问政和提供公共服务的政务微信号, 便于民政交流, 公众可以通过政府微信号向相关部门反应和举报违反标准规定的经纪机构或执业人员, 政府相关部门通过政府威信可以了解市场不法行为以及时纠正和惩罚。这样一来通过“指尖的互动”便可以实现公民和政府对房地产经纪服务市场行为的监督。

(5) 政府应重视和协会一同建立投诉制度, 并推荐年诚信优秀经纪机构, 积极推动房地产经纪行业健康发展。

(6) 政府和协会应共同建立合同示范文本[13], 同时注意区域性差异对示范合同文本的特殊要求。

摘要：房地产经纪机构失信行为损害了交易双方的利益, 造成了市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失的原因除了房地产经纪机构自身的问题, 更重要的是外部监督的失效。在房地产经纪机构与消费者之间有无外部监督的情况下, 通过构造博弈模型, 得出如下结论:有效的内、外部监督是解决当前房地产经纪机构诚信问题的关键。

房地产经纪企业篇5

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于MLS系统的主要功能，下列表述中，不正确的是。

A：系统成员间建立有序联系以及传播上市房源信息的工具，使其能够更好地为客户、顾客和公众服务

B：MLS系统以会员联盟的形式，优化企业资源

C：受托经纪人(代售经纪人)补偿协作销售经纪人，与其共同分享佣金的手段 D：通过信息的收集和传播，使其系统成员能够利用相关信息对物业进行价格和其他方面的评估，是房地产经纪人组织或公会参与房地产公共数据库建设的一个工具

E：客户资金代收代付风险

2、通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现其内部客户引导线最优化，采用的是写字楼项目现场展示的要点。A：外围包装 B：看楼动线包装 C：样板层层示 D：售楼处展示 E：工厂的生产设备

3、目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，而商业常用。A：内部替代法 B：目标利润法 C：租金反算法 D：成本法

E：工厂的生产设备

4、景观设计是指在某一地域范围内创造一个具有因素构成的较为独立的，具有一定社会文化内涵及审美价值的景物。A：形态、形式 B：科学、艺术 C：结构、功能 D：性能、特点

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、在房地产经纪促成房地产交易的过程中，房地产经纪服务行为和房地产交易行为不违反法律规定的前提下，其他任何机关、团体、个人等第三方都不能干涉。这体现了房地产经纪执业基本原则中的。A：自愿原则 B：合法原则 C：平等原则 D：公平原则 E：客户资金代收代付风险

6、售楼处内部功能分区中，属于配套功能区域的是。A：模型展示区 B：办证收银区 C：接待区 D：洽谈区

E：客户资金代收代付风险

7、大城市城镇土地使用税中，每平方米的年幅度税额为元。A：0．6～12 B：0．9～18 C：1．2～24 D：1．5～30 E：权利型房地产投资信托

8、根据《物权法》的规定，关于不动产登记载体的表述中，错误的是。

A：不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式 B：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致

C：如记载不一致的，除有证据证明不动产权属证书确有错误外，以不动产权属证书为准

D：不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的、不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据 E：权利型房地产投资信托

9、关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是。A：由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判 B：由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本

C：由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书 D：由交易部门签署已与开发商达成一致的合同 E：客户资金代收代付风险

10、《物业管理条例》规定，建设单位在物韭管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处的罚款。A：3万元以上10万元以下 B：10万元以上50万元以下 C：5万元以上20万元以下 D：20万元以上50万元以下 E：权利型房地产投资信托

11、在美国，由房地产经纪人协会主导建立的制度，在客观上促使房源信息在全美范围内得以共享。A：联合销售 B：参与代理 C：独家销售 D：报底价销售

E：客户资金代收代付风险

12、住房公积金不具备的特点是。A：义务性 B：无偿性 C：互助性 D：保障性

E：权利型房地产投资信托

13、下列关于房屋产权状况的表述中，正确的是。A：有房地产证未必就有产权 B：有房屋必定有产权

C：有购房合同就能界定产权状况 D：有产权就能上市交易 E：工厂的生产设备

14、房地产营销过程是一个巧妙的自我推销过程，在这个过程中，销售人员应具备良好的以便判断下一步应采取的行动和措施。A：表达能力 B：观察能力 C：社交能力 D：品质

E：工厂的生产设备

15、房地产经纪的根本功能是。A：降低房地产成本 B：减少房地产风险 C：加快房地产交易 D：促成房地产交易

E：客户资金代收代付风险

16、写字楼项目的销售策略中，以项目差异化特点为主导的销售策略制订，该方式适用于。

A：写字楼初始进入非成熟商务区域的情况 B：同期市场不存在明显竞争对手的情况 C：同期市场可能存在有力竞争对手的情况

D：项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况 E：工厂的生产设备

17、根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对违法转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门。

A：责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款

B：可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、没收违法所得、吊销证书、罚款等处罚

C：吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款

D：责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款

E：权利型房地产投资信托

18、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，下列说法错误的是。A：职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个入住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款 B：住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续

C：15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人

D：职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款 E：权利型房地产投资信托

19、房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分是。A：使用价值 B：价值取向 C：信息资源 D：房源质量

E：工厂的生产设备

20、按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执(从)业人员信用档案分为两大类。A：市场信息和公示信息 B：公示信息和授权查询信息 C：网络信息和公示信息

D：交流信息和授权查询信息 E：权利型房地产投资信托

21、房地产经纪机构作为现代服务业的企业，具体而言，须从方面着手。A：办公地址交通便利程度、区域分布、办公室内部布局 B：办公地址选择、交通便利程度、办公室内部布局 C：办公地址选择、区域分布、办公室内部布局 D：办公地址选择、区域分布、交通便利程度 E：客户资金代收代付风险

22、目前，采用方式管理房源信息的一般是小型的单店式房地产经纪公司。A：纸张载体 B：计算机

C：纸张和计算机结合 D：计算机联机系统 E：工厂的生产设备

23、存量房经纪业务基本流程的客户开发方法中，最快最有效的开发方式是。A：发放广告宣传单 B：电话及短信开发 C：媒体开发 D：同行开发

E：客户资金代收代付风险

24、写字楼项目的产品技术性与，决定了写字楼项目运作的专业性。A：客户非个体属性

B：与宏观经济的正相关性 C：品牌目标的确定性 D：销售商务性 E：工厂的生产设备

25、房地产经纪人在接待购房客户时，应重点询问客户的。A：收入水平B：工作单位

C：买房资金预算 D：职业

E：工厂的生产设备

1、房地产经纪人享有的权利主要有。A：依法发起设立房地产经纪机构

B：协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬 C：接受职业继续教育，不断提高业务水平D：指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 E：要求委托人提供与交易有关的资料

2、任何单位和个人可以公开查询的房屋权属登记信息有。A：房屋面积 B：房屋坐落 C：房屋用途

D：他项权利的设定时间 E：房屋原始登记凭证

3、进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格，在等交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格。A：利害关系人之间的交易 B：急于出售或急于购买的交易

C：交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 D：交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 E：交易税费正常负担的交易

4、在进行新建商品房销售过程中，发售方案包括等内容。A：销售期限 B：销售目标 C：销售条件 D：销售方式 E：销售优势

5、行政处罚的种类包括。A：警告、罚款

B：没收违法所得和非法财物、责令停业

C：暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销营业执照 D：行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚 E：管制、拘役

6、宗地图包括的内容中，均标记在宗地图的中部。A：宗地面积 B：宗地号 C：单位名称 D：地籍号 E：地类号

7、《中华人民共和国民法通则》规定，寄存财物被丢失或者损毁的诉讼时效期间为。

A：6个月 B：1年 C：2年 D：3年

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合的要求包括。A：塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置

B：单元式高层住宅每单元只设一部电梯时，应采用联系廊联通

C：高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过三层

D：12层以上(含12层)的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯

E：7层以上(含7层)的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯

9、观测值反映现象在一段时期内发展的总量，其特点是序列中的各观测值可以累加，累加后的观测值反映现象在更长一段时期内发展总量的序列属于。A：平均数序列 B：时点序列 C：相对数序列 D：时期序列

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、新建商品房客户营销的方式主要有。A：网络营销 B：电话营销 C：限量销售 D：现场销售 E：客户关系维护

11、房地产经纪类型包括等。A：房地产交易 B：房地产居间 C：房地产委托 D：房地产代理 E：房地产包销

12、在房地产经纪活动中，房地产经纪执业的自愿原则主要体现在。A：房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，进行正当竞争 B：房地产经纪活动当事人意志自由，自主决定房地产经纪服务的有关事项 C：房地产经纪机构与委托人的权利和义务对等，利益关系均衡 D：房地产经纪机构获得经纪业务的机会平等

E：房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力

13、人们进行倾听具有一定的目的，对房地产经纪人而言，倾听的目的主要在于等。A：肯定委托人的价值

B：获得委托人关于房地产交易委托事项的事实、想法和数据 C：使客户感到平等、安全的环境 D：对委托人陈述的事项进行抉择

E：理解委托人对于房地产、房地产交易、房地产市场、住房问题、住房偏好等方面的价值观、情感和判断

14、墙体按照构造方式不同，可分为。A：空心墙 B：实体墙

C：小型砌块墙 D：钢筋混凝土墙 E：复合墙

15、房地产经纪机构的沟通对象包括，经纪企业要与他们进行积极的、及时的沟通。

A：开发商 B：业主 C：代理商 D：购买者 E：承租人

16、同一条信息在不同时间、不同环境，其价值也可能完全不同，体现了信息在时间和空间上的。A：变化性 B：多维性 C：独特性 D：复杂性

E：客户资金代收代付风险

17、按客户等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A：购买时间的确定 B：购买意向的强弱 C：经济承受能力

D：对物业品质要求的程度 E：购买的区域范围

18、房地产经纪企业的经营费用分为固定费用和流动费用，不属于固定费用的是。A：工资

B：向有关行业组织交纳的会费 C：房租

D：前期考察费

E：客户资金代收代付风险

19、国有土地的范围包括。A：城市市区的土地 B：宅基地和自留地

C：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 20、城市维护建设税以缴纳的单位和个人为纳税人。A：房产税 B：增值税 C：营业税 D：消费税 E：契税

21、企业财务管理目标的特征包括。A：财务管理目标具有相对稳定性 B：财务管理目标具有可操作性 C：财务管理目标具有层次性 D：财务管理目标具有连续性 E：财务管理目标具有间断性

22、依据《注册房地产估价师管理办法》规定，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告，责令改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元罚款的违法行为包括。A：注册房地产估价师不履行注册房地产估价师义务 B：以房地产估价师名义未经注册擅自从事估价业务 C：注册房地产估价师在执业过程中实施商业贿赂

D：注册房地产估价师签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告 E：在估价报告中隐瞒或者歪曲事实

23、房地产经纪机构客户关系管理系统的设计包括。A：客户关系管理系统的构成 B：客户数据库的建立和维护 C：客户分析子系统

D：建立长久的合作关系 E：决策支持子系统

24、房屋登记的程序中，申请人应当对提交的申请登记证明材料的承担责任。A：公开性 B：真实性 C：可信赖性 D：合法性 E：有效性

房地产经纪课程项目教学探索篇6

一、房地产经纪课程项目教学必要性

1. 房地产经纪课程教学现状。

教育部明确提出高等职业教育的培养目标:高等职业教育应以服务为宗旨, 以就业为导向, 走产学研结合的发展道路。高等职业院校要主动适应经济和社会发展需要, 培养面向生产、建设、管理、服务第一线需要的“下得去、留得住、用得上”, 实践能力强, 具有良好职业道德的高技能人才。房地产经纪在高职房地产经营与估价专业学生职业能力培养模块中占据重要地位, 通过对专业岗位群中每个岗位的典型工作任务进行归类, 确定与工作岗位相匹配的课程教学。目前开设房地产经营与估价专业的院校有:广东科学技术职业学院、广东农工商职业技术学院、广东建设职业技术学院、广东轻工职业技术学院、安徽工业经济职业技术学院、池州学院、四川建院、福建江夏学院、天津国土资源和房屋职业学院、湖南城建职业技术学院、石家庄职业技术学院、首都经济贸易大学密云分校、浙江广厦建设职业技术学院等高校, 隶属经济管理系;山东建筑大学、河南大学、开封大学等隶属土木建设管理学院。各院校对于房地产经纪课程的教学主要停留在理论讲授上, 为了方便教学, 教师授课都是以教材为主, 而现在各个不同房地产经纪教材的编写内容大同小异。教师授课内容离不开教材, 没有重视现在房地产经纪人员应该具备的专业知识和执业技能。理论和实践脱节比较严重, 对于学生以后实习及工作帮助不是很大。对于如何把房地产经纪人员职业道德、专业知识和职业能力相结合的职业能力培养融入到教学中去, 许多担任房地产经纪课程教学的教师做得还远远不够。从往届毕业生从事房地产经纪行业的调查反馈来看, 学生普遍认为, 应该加强对房地产经纪实践能力的培养, 在教学中强化实践训练项目, 实现课堂教学和岗位能力的对接。

2. 房地产经纪课程教学存在的问题。

(1) 重视理论、忽视实践。房地产经纪课程的岗位导向性非常明确, 就是让学生具备房地产经纪人的基本业务知识和技能, 房地产经纪人岗位的操作性比较强, 要求学生了解房地产经纪行业发展和岗位设置情况, 熟悉房地产经纪人的主要工作内容, 熟悉房地产经纪业务流程, 做到熟悉程序, 具有业务操盘能力和业务技能, 具备房地产经纪人岗位的顶岗能力。在培养学生岗位能力的过程中, 房地产经纪课程是一门核心的课程, 而课程教学中理论性太突出, 实践性不足, 这对于以后学生从事相关的顶岗实习工作的帮助有限, 实践是可以将实践内容放到课程实践环节项目中去, 科学合理地设计实训项目, 让学生掌握房地产经纪人服务工作的具体内容。 (2) 课程内容包含的知识层面不够。房地产经纪人员需要有比较完善的知识结构, 为形成良好的执业能力打下坚实基础。从专业课程安排来看, 高职院校房地产经营与估价专业开设课程基本上涵盖了大部分所需知识, 但是对社会及心理学的知识涉及有所欠缺, 学生以后从事房地产经纪工作如果欠缺这方面的知识和能力, 会对工作造成阻碍。所以教师在讲授课本理论知识的同时, 应力求使学生掌握的知识更具实际意义。 (3) 课堂教学和岗位要求脱节。课堂教学重视房地产经纪专业知识的介绍, 而对学生房地产经纪执业能力的培养方面则做得不够, 造成课堂教学和房地产经纪岗位要求脱节。房地产经纪课程的教学还需训练学生的表达能力、交流能力、公关能力、权衡价值得失能力, 解决突发事件的应变能力等。总之, 既然房地产经纪课程对应的就业岗位就是房地产经纪人, 就应注意优化学生的能力结构。

二、房地产经纪课程项目教学安排

本着教育部关于高职高专人才培养的“理论够用、注重实践技能和应用能力培养”的原则, 房地产项目教学的实施应该注意把握以下两点:第一, 充分体现以房地产经纪岗位工作任务作引领, 把房地产经纪的业务工作分解为8个典型工作项目, 根据完成工作项目的需要和现行岗位操作流程, 组织并设计教学内容。第二, 充分体现职业教育性、实践性和开放性的特点。做到教学对接岗位需求、贴近房地产市场和行业发展。教学中的实操设计内容需要做到很具体, 较好地模拟房地产经纪业务活动。在教学安排上, 按照房地产经纪人8个核心能力设置项目教学, 合理安排课程, 具体如下:

1. 房地产经纪人职业发展。

目前, 高职高专院校普遍实施“双证书”制度, 即学生除毕业获得毕业证以外, 还需在毕业前取得与本专业相关的职业资格证, 我校房地产经营与估价专业学生适合考的职业资格证包括房地产中介服务员证、估价师助理、经济师等。从我校房地产专业学生的考证情况来看, 较多学生在毕业前拿到房地产中介服务员证或房地产经纪人协理证, 考证对学生以后的实习就业有一定的帮助, 在房地产经纪人职业发展项目教学中, 着重介绍房地产经纪人相关职业资格证的考试报考条件, 对学生进行考证培训或相关辅导工作。

2. 踩盘调查。

踩盘对于房地产经纪活动来说比较重要, 是指到实地去看楼盘, 了解楼盘各方面的信息。通常采取隐瞒真实身份和目的的形式, 了解楼盘项目的价格、管理、销售等各项情况, 以及楼盘的大小、朝向、绿化、公共设施用地等。几乎每个房地产公司都会进行这项活动, 以获得竞争对手或者市场的情况。一般设立有关土地和房产专业的学校, 都会组织学生去踩盘, 让学生自己去到楼盘收集信息, 并进行分析, 这也是一种专业实习。

3. 收集房源和开发客源。

介绍房源收集的主要途径, 对收集的房源需要即时勘察物业基本情况。包括核实物业地址、装修情况、户型结构等基本情况;审核产权归属, 要点是产权人、建筑面积、土地性质、共有权人、抵押记录、产权获取方式等;用数码相机拍摄物业内、外图片。介绍开发客源的主要途径, 让学生进行模拟练习。

4. 客户接待和带看技巧。

主要介绍房地产中介涉及的各类客户的接待方法, 让学生熟悉基本的接待流程:接待准备工作—主动迎接客户—自我介绍—问明来意。通过角色扮演, 情景模拟, 教师点评的形式让学生了解客户接待过程中的注意事项。在带看技巧方面, 应让学生弄清楚客户目的, 学会准备看房工具, 能够进行看房方案设计, 包括看房时间设定技巧、看房路线设计原则、看房数量设定方法、看房结束后注意细节等。

5. 谈判及签订中介合同。

通过对房地产经纪人与客户的谈判技巧介绍, 让学生了解如何更准确地抓住顾客心理, 达成目标。以接待购买二手房客户为例, 包括明确客户购买因素, 把握议价的基本原则, 抑制客户杀价念头等。有时实地看房后, 有些客户就某些问题难以与售房者达成一致, 这就需要房地产居间人以专业人士的身份和经验协调双方的认识, 促使双方达成交易共识。关于中介合同签订方面, 要求学生掌握需要准备哪些材料, 如何约定时间和地点, 提醒房主和客户需要带哪些证件物品, 把握合同签订的原则以及合同的填写方式。

6. 房地产经纪信息系统。

让学生掌握现在房地产经纪信息系统的发展情况, 学会使用应用广泛的中介管理软件, 如顺驰不动产、合富辉煌和浙江裕兴不动产等房地产经纪公司采用的RIS房地产中介管理系统, 让学生掌握房地产信息的收集、整理、搜索, 房源和客源信息的匹配及成交操作。使学生能熟练运用房地产经纪信息系统, 会准确、方便、快捷地查询房源、客源, 能进行房地产成交操作, 并能够对房源、客源进行动态跟踪管理。可以通过机房实训的方式让学生熟悉软件的使用和具体操作流程。

7. 客户心理分析。

房地产经纪人员频繁与人打交道, 与出租者、求租者、出售方、求购方沟通交流, 无论是房地产经纪业务的哪一个流程, 都需要房地产经纪人员运用娴熟的业务知识加上较高的沟通技巧。因此, 如何能更准确把握客户心理, 如何能做到根据不同的客户反应做出不同的应对策略就显得尤为重要, 通过一个项目让学生能有效把握客户心理, 及时作出反应, 促成交易成功。可以通过一些情景模拟训练让学生明白对待不同性格客户的应对策略, 了解一些社会学和心理学的知识。

8. 房地产经纪公共关系与口才。

房地产经纪人员除具备处理经纪业务活动的能力外, 还需要具有良好的公关能力和口才, 这样才能更好地和客户交流和谈判, 让学生具备权衡价值得失的能力, 解决一些实际工作中可能遇到的突发事件的应变能力。从事房地产经纪行业是与人打交道比较多的, 要求学生也具备良好的语言表达能力, 通过一些突发事件处理的实训, 让学生了解各种做好房地产经纪业务的技巧, 譬如对不同类型顾客的称赞技巧。

三、教学安排

房地产经纪课程的教学根据企业要求以及学生理解能力低和社会经验少等特点来安排, 将经纪人的工作内容深化, 以工作过程为导向, 将房地产经纪工作任务分解为各个小的环节, 每一部分的课程训练其中一个项目, 让学生更加熟练房地产经纪人实际操作业务, 使学生对房地产经纪人的工作有更深的理解。每个项目都有不同的侧重点, 项目一侧重对学生的考证辅导和培训, 项目二和项目三侧重学生实践能力锻炼, 项目四、项目五、项目七和项目八侧重通过情景模拟训练学生能力, 项目六侧重通过机房实训让学生熟悉操作方法, 课堂讲授和实训实践相结合, 让学生更熟悉房地产经纪人业务, 做到熟能生巧, 灵活应用, 达到经纪人岗位要求, 为学生走上工作岗位做好准备。

总之, 在教学安排上, 将课堂理论讲授、实践指导、学生走访调查、情景模拟、机房实训等有机结合, 尽量能对学生以后从事房地产经纪工作提供最大的帮助。学校也应该充分利用校内校外资源, 通过校外实训基地的合理利用, 如21世纪不动产作为我校房地产经营与估价专业校外实训基地, 为我校房地产专业学生提供较多房地产中介岗位, 学生通过实习工作锻炼了能力, 对自己的收入情况也表示比较满意。在教学之外, 学校也应该适当聘请一些企业培训师、店长、优秀经纪人到校上课或开讲座, 他们具有丰富的实践经验, 能够将一些经验和教训传授给学生, 解决学生的疑惑。另外, 我校持续稳定地向大型房地产经纪企业输送人才, 同一家企业里师兄师姐对学弟学妹的指导, 也对应届毕业生的房地产经纪工作技能提高有帮助。在房地产市场日趋繁荣和房地产经纪行业从业人员队伍逐渐壮大的背景下, 随着社会对房地产经纪行业人才培养的关注和重视, 相信不久的将来, 会有一批综合素质高、能力强的房地产经纪行业人才出现, 为我国房地产经纪行业做出贡献。

摘要：房地产经纪课程是房地产经营与估价专业学生的专业必修课之一, 可以为学生今后从事房地产中介服务工作打下良好的基础。如何构建以房地产经纪人岗位实际技能为职业能力培养核心的房地产经纪课程项目教学体系, 通过理论教学与实践教学相结合的形式让学生掌握房地产经纪的实际技能, 使学生有能力成为大型房地产经纪企业的优秀员工, 对于我校房地产专业人才培养工作意义重大。

关键词：房地产经纪,存在问题,项目教学

参考文献

[1]俞明轩, 高丹.房地产经纪行业人才培养内容的探讨[J].中国房地产估价与经纪, 2008, (4) .

[2]贾忠革.房地产经纪人项目教学模式的探索[J].职业技术, 2011, (2) .

[3]谭明辉.《房地产经纪人》课程教学改革探索[J].职业技术教育研究, 2006, (12) .

[4]刘永胜.高职房地产经营与估价专业课程体系构建初探[J].黄冈职业技术学院学报, 2009, (2) .

再论房地产经纪行业的监管篇7

转眼两年过去了,最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强烈的突出问题加以治理,要求在较短时间内使行业现状有较大的改观。配合这个活动,2013年12月17日, 中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构,发起了房地产经纪行业诚信经营倡议活动,这些机构向全国房地产经纪行业发出倡议,郑重做出六项承诺:房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所,明确提出不发布虚假房源信息,不吃差价,不泄漏委托人的个人信息,不为交易受限的房屋提供经纪服务,不承接“群租”业务,不强制代办贷款、代办登记和担保, 不沿街占道经营;还号召有条件的经纪机构结合自身特点,推出“先行赔付”等便民利民措施。

倡议中承诺不做的事,虽然现在有很多房地产经纪机构已经做到了,但这些仍是目前房地产经纪行业存在的较为普遍的问题。我一直认为:依靠倡议书这样的“德治”和部分行业有识之士的自觉行为固然很重要,但同样重要的还是要有相应的“法治”基础。

上述倡议活动一结束,新任会长就开始了连续密集的行业调研,并在调研过程中听取行业意见和建议,酝酿了一些政策建议,其中一项就是借鉴国际成熟经验,尽快建立房地产经纪行业的全员持证从业制度,并且希望通过相应的政府制度保证和技术手段来确保制度的实施,具体的建议是一个环环相扣的委托代理和交易流程。

一、建议房地产交易管理部门建立交易管理信息系统并接受公众的合法查询。

二、只有持证经纪人和经纪机构方可接受居间或代理委托并收取佣金。所有持证经纪人和经纪机构须在交易管理系统登记。

三、对业主委托的房地产经纪人出售的房屋,由业主和受托经纪人共同到房地产交易管理部门进行房屋产权核验和登记,对待出售的房屋赋予唯一性编码(以下简称委托编码),与此编码对应的信息包括房屋产权的相关信息及受托经纪机构和人员信息。

四、接受了业主委托的经纪人必须在24小时内向管理系统内的全部经纪人全面公布该房屋的委托信息,不得隐瞒和拖延。

五、经纪人发布房源信息需公示委托编码,否则视为虚假房源。

六、交易资金汇入指定帐户,并对应委托编码。

七、交易网签、纳税与权属登记时均需提交委托编码,保证合同有效性。

八、具备委托编码的房屋业主在办理该房屋交易登记时需提交其与初始委托的经纪人签署的具结书,同时在管理系统中核销委托编码,最终完成交易。

这里关键的一条在于:只有持证的房地产经纪人才能收取佣金。在美国,每个州都有这样的法律规定,各州都有专门的政府机构(如房地产委员会, Real Estate Commission)负责组织考试和发放房地产经纪人执照,只有持照经纪人方可有权收取佣金。这些年很多美国的房地产经纪人希望和中国的房地产经纪人合作开展业务,由中国的房地产经纪人介绍客户去美国买房。这种合作过程遇到的一个法律障碍就是中国的房地产经纪人不能和美国房地产经纪人分享佣金,因为前者没有美国当地的经纪人牌照,获取佣金是非法的。虽然最终美国的房地产经纪人可以用支付信息费(Referrals)的方式给中国合作方酬劳, 但一般这种信息费只有佣金收入的25%,而如果按照通常的佣金分配方式,作为买方经纪人的中国合作方可以分到50%。由此已经可以看出,美国的法律对持有经纪人牌照和收取佣金之间的法律关系规定得多么严格。

上述管理模式正是借鉴美国的成功经验,并结合了中国的具体法律环境和政府管理规定。按照这样的管理模式,从经纪人接受委托到最终收取佣金的每一步都有完整的记录,可以对全部过程加以管理,并且从程序上杜绝虚假房源以及交易过程中的不诚信行为,维护各方权益,保证交易资金安全,消除各种纠纷隐患。

房地产经纪业务的转型升级路径篇8

中国的房地产行业是从上世纪八、九十年代商品住宅的开发起步的，在相当长一段时间内，采用的是“拿地—建房—售房”的经营模式。而且，不仅商品住宅的开发采取的是这种模式，写字楼、商业物业等的开发也同样采取的是这样的模式。但至少从商业物业经营的一般规律来看，这样的经营模式是不可持续的。

有这样一种说法：商业地产的价值由三部分构成：地段、产品和运营，地段实际上体现的是土地的价值，产品就是建筑物的价值，而运营才是商业地产的价值得以发挥的最重要因素，对于成熟的商业地产而言，运营的因素在商业地产总价值中的占比超过50%。

商业地产的运营并非开发商或者主运营商一家之力可以承担，需要靠众多的商家参与，而这些商家的加入，靠的是招商过程，招商(或者说招租)是和销售物业基本上不同的业务———销售商业物业是一次性业务，而商业物业的运营过程则贯穿商业物业的整个生命周期，这意味着经营团队必须是一个稳定的、和参与商业物业经营的商家长期保持密切关系的团队。这个团队已经不是一般意义上的房地产经纪人，而成为了介于商业物业持有人和经营者之间的资产管理者。

即使是一些可以散卖的小型商铺，对于专门从事这类商业物业经纪业务的经纪人来说，也已经不是单纯的中介，而是担当了投资顾问的角色———经纪人要为商铺的投资购买者分析商铺的经营前景，而这种分析必须建立在对商圈状况的熟悉和对标的物过往经营状况的了解。

成熟的大型商业物业往往是一种定制产品———并不是开发商建好了房子再卖给经营者，而是在筹备开发阶段就开始寻找和确定商业物业的经营者，按照经营者的需要建设。

其实早在十年前，国内一些住宅物业的开发商也开始引入定制的概念了，只是在后来房地产市场持续升温的情况下，定制并没有形成中国商品住宅开发的主流经营模式———当任何房子都会被很快一抢而空的情况下，当然不需要那么在意购买者的需求。

而越来越严格的房地产调控政策直接导致了房地产行业的调整，也使得行业的转型升级变成了一种自觉的行动。

行业的转型升级是行业经营由粗放转向集约的结果，或者说是卖方市场逐步转向买方市场的结果，从房地产开发初步兴起时什么房子都能卖，到后来开始更多关注买方的需求和偏好，再发展到按买方的需求定制，销售人员也从关注怎样把卖方的产品推销出去，到深入了解客户的需求、关注客户的需求。

房地产经纪行业管理需要制度安排篇9

广州的新闻媒体在2011年4月连续报道了房地产经纪行业的一些行为。

先是报道了经纪人帮助购房者规避限购政策。2010年10月广州出台商品住房限购政策, 规定常住广州的外地户籍家庭, 必须提供1年以上纳税证明或社保证明, 才有资格购买一套商品住房。但有房地产经纪人协助外地购房者去地税局补缴个人所得税从而获得一年以上的纳税证明, 规避限购政策。广州市房屋交易监管部门表示这属于违规行为, 正在对相关公司和经纪人进行查处。当然, 当事人辩解说他们帮助买房者获得的是税务局开具的真实纳税证明, 买房者也是真金白银补缴了所得税的。

随后又系列报道了经纪人一些常见的“招数”, 由于是系列报道, 并仿照“三十六计”将其命名为“三十六招”, 因此在社会上引起较大的反响。

广州市房屋交易监管中心 (原广州市房地产中介管理所, 是广州市国土房管局属下专管房地产中介市场的机构) 和广州市房地产中介协会很重视这些报道, 立即组织全体会员单位召开了紧急会议, 要求行业内部进行整改。

这些都是必要的管理措施, 应该也是会有一定成效的。但从经济学的角度思考这些问题, 我觉得更重要的是要通过有效的制度安排来避免这些现象的发生, 通过制度安排来让市场的参与者为了自身的利益而必须遵守法律和规则。

在此之前本专栏曾经介绍过MLS系统和独权委托, 实际上这就是一种对参与市场的各方都有好处的有效制度安排:在MLS系统加上独权委托的制度安排下, 业主可以不必费力劳神去多家放盘 (多家放盘的结果往往是要应付多家中介无休无止的询问) ;经纪人可以不必担心自己收不到佣金;买家也可以通过MLS系统用最快的速度找到最合适的房子。

当然, 独权委托和MLS系统虽然是一项好的制度安排, 但真正实施起来还是会遇到一些障碍, 这些障碍主要来自市场参与者的路径依赖———大家已经习惯了现在的这种中介模式:业主多方放盘, 经纪人各显神通去寻找买家 (当然在这个过程中就免不了出一些媒体所报道的“招数”) ……

制度经济学告诉我们, 制度变迁的过程不仅需要诱致性制度变迁, 也需要强制性制度变迁。一项对各方都有利的制度, 由于通常所说的“囚徒困境”, 各方博弈的结果就是这项制度不能被引入, 这时仅靠诱致性制度变迁就不能完成制度变迁的过程, 而必须引入强制性制度变迁。在此情况下, 正是行业协会可以发挥作用的时候。行业协会应该先行搭建制度平台, 建立MLS系统、制定独权委托的相关制度并加以宣传;再积极协调各会员单位, 让大家走出“囚徒困境”中互不信任的困境, 代之以相互信任。

浅谈房地产经纪收入指数之引入篇10

一、引入房地产经纪收入指数的作用

1.政府主管部门可以通过房地产经纪收入指数及时了该行业的发展状况, 以便调整政策促进或限制该行业的发展。

2.已有的房地产中介公司经营者可以根据房地产经纪收入指数决定是否扩充或收缩营业网点。

3.拟进入房地产中介行业的创业者亦可根据房地产经纪收入指数决定是否进入该行业。

4.拟进入该行业的就业者可以根据房地产经纪收入指数判断是否进入此行业就业。

5.经纪人可以对比房地产经纪人收入指数判断其个人业绩的好坏。

二、房地产经纪收入指数的原理

(一) 房地产经纪收入指数的定义

房地产经纪收入指数反映某一具体城市房地产经纪人平均每月佣金收入值。参考香港房地产经纪“!食指数”计算原理 (资料来源:http://www.property.hk/) , 结合内地房地产市场的特点, 引入的房地产经纪收入指数计算原理如下:先用该城市房地产交易中心当月房地产成交笔数除以当月经纪人数得出经纪人月平均成交笔数;次用每月登记的房地产成交总值除以平均当月房地产成交笔数, 得出平均每笔成交金额;再用平均每笔成交金额乘以佣金率 (设为买卖双方各付1%计2%) 得出当月平均每笔佣金;又用经纪人月平均成交笔数乘以当月平均每笔佣金并乘以提成比率, 得出经纪人平均佣金收入——房地产经纪人指数。 (参考资料:http://www.property.hk/)

(二) 房地产经纪收入指数的计算过程

第一, 计算经纪人月平均成交笔数。

经纪人月平均成交笔数=当月成交总笔数÷当月经纪人数

例:某城市买卖成交资料如表1。

第二, 计算每笔平均佣金

当月平均每笔佣金= (当月成交总金额÷当月成交总笔数) ×佣金率2% (见表2)

第三, 计算经纪人月平均佣金收入 (经纪人收入指数)

经纪人当月平均佣金收入=当月平均每笔佣金×经纪人月平均成交笔数×提成比率25% (见表3)

可以时间为横坐标, 经纪人平均佣金收入 (指数) 为纵坐标, 绘制城市房地产经纪人收入指数图。 (计算公式引自:http://www.property.hk/)

三、房地产经纪收入指数体系的建立

以引入的房地产经纪收入指数为基础, 可以建立房地产经纪收入指数体系, 该指数体系包括:一线城市房地产经纪收入指数、二线城市房地产经纪收入指数、三线城市房地产经纪收入指数、全国城市房地产经纪收入指数。

(一) 一线成市房地产经纪收入指数