房地产企业财务风险

房地产企业财务风险（通用8篇）

房地产企业财务风险 篇1

企业的发展与风险并存。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

１ 李晓丽．浅析企业财务风险的控制［Ｊ］．山西财税，２００８（８）

２ 邱启泉．现代企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．会计之友，２００８（１０）３ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

４ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

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６ 闫俊华．浅议企业财务风险的控制［Ｊ］．现代商业，２００８（２７）

７ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

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９ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

１０ 李婕．企业财务风险控制与预警［Ｊ］．铜业工程，２００４（２）

１１ 杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［Ｊ］．会计之友，２００８（１２）１２ 汤旭．中小企业财务风险控制制度探析［Ｊ］．金融经济，２００６（１６）

１３ 韦正元．在价值最大化目标下企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．财经界，２００８（３）１４ 冯红霞，杜立成，王海燕．加强企业财务风险的内部控制分析［Ｊ］．全国商情（经济

理论研究），２００８（５）

房地产企业财务风险 篇2

第一, 房地产企业现金流量巨大。

与其他一般企业相比较, 房地产企业在开发项目时, 投资规模巨大, 一个项目的投资少则上千万元, 多则上亿元, 这样使得房地产企业在项目实施过程中, 现金的流入与流出总额和规模都呈现出其他企业无法比拟的特点。

第二, 现金流分布不均。

房地产企业在开发房地产项目的过程中, 现金的流出量波动比较大, 单笔金额之间的差额巨大, 会多次出现现金流出的高峰与低谷, 而且现金的流入也因房地产企业销售策略与销售周期的安排而出现不均匀的分布态势。

第三, 资金周转期较长且流向复杂。

房地产企业在开发投资项目时, 一般资金的回收期比较长, 不同于一般企业, 房地产企业在开发经营的过程中, 一般其资金回收期都在一年以上, 有时甚至可以长达数年, 而对于企业来说, 资金具有很强的时间价值, 房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加, 而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。与此同时, 在整个房地产项目开发的过程中, 房地产开发产品的生产组织要比一般产品组织复杂很多, 其内部项目信息、物资流动、资金都呈现网状形态, 而且在此过程中, 牵涉的协调单位众多, 这就势必影响企业的资金流向, 导致房地产企业资金流向复杂。

第四, 现金流受宏观政策因素影响较大。

国家的政策因素对房地产企业的资金流动起着决定性的作用, 土地作为房地产企业生产开发的必备生产资料, 直接决定了房屋的价格, 而我国实行土地公有制, 国家垄断了土地的一级市场, 因此国家有关土地的政策、法规与调控政策都会对房地产企业现金流造成巨大的影响, 而且, 由于房地产行业属于资金密集型行业, 房地产企业的生产与开发不能完全依靠企业的自有资金去运转, 因此需要通过各种渠道向外部融资, 而其融资的过程必须符合国家的法律法规, 所以房地产企业的现金流受国家宏观政策影响较大。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 房地产企业的资本结构不合理

房地产企业资本结构不合理是产生财务风险的根本原因。一方面, 房地产企业过度举债会抵消由于利息减税而增加的企业收益, 由于随着房地产企业负责比重的不断增加, 其利息负担也在不断加重, 那么房地产企业的还债能力也在不断地降低, 而房地产企业承担的财务风险却在不断地加大, 此时房地产的投资者和债权人都会要求提高资金的报酬率, 以获得相应的补偿, 这样就会提高房地产企业综合资本成本。另一方面, 房地产企业负债筹资的资本的成本低于企业以其他方式筹资的成本, 但是房地产企业不能仅用单项资本成本的高低作为其衡量标准。它必须要以总资本成本最低作为其负债水平才较为合理。所以, 房地产企业要通过不断优化企业资本结构, 降低其财务风险, 最终达到企业利益最大化这一目标。

2.2 房地产企业财务管理环境的复杂多样性

房地产企业的内部财务管理环境相对比较复杂, 而且目前我国房地产企业内部的财务关系混乱也增加了房地产企业财务风险的重要原因之一。房地产企业内部各部门之间在利益分配、资金管理和使用等方面管理不够, 往往做不到权责明确。造成资金利用率低下, 严重影响资金的安全性, 而财务管理人员在资金管理的过程忽视客观情况, 根据其主观判断进行财务预测、决策, 使房地产企业财务风险不断增加。

2.3 房地产企业融资渠道过于单一

企业融资可以通过银行贷款、发行企业债券、基金、信托融资、股权投资等, 但是, 就目前而言, 我国房地产企业融资主要是依靠商业银行贷款来维持企业投资的资本需求, 融资渠道过于单一。由于我国房地产在融资方面缺乏科学有效的法律体系, 影响了我国房地产融资渠道的开展, 导致除银行贷款外, 其他融资方式受限和发展缓慢, 难以形成多元化资金支撑体系和风险分担体系, 进而造成了我国房地产企业融资困难。由于我国房地产企业主要依靠银行进行融资, 导致其对信贷政策过于敏感, 增加了我国房地产企业的财务风险。

2.4 房产开发企业风险意识淡薄

我国的房地产行业较国外房地产行业起步较晚, 但是由于我国良好的发展政策和市场经济的迅猛发展, 我国房地产业在这期间内迅速发展, 空前繁荣。在这样的情况下, 很多房地产企业忽视了我国房地产行业所存在的风险, 对企业管理松懈, 许多房地产企业的管理人员对财务风险的客观性认识不足, 进而导致房地产企业财务风险不断增加。事实上, 房地产企业只要存在生产和财务活动, 就一定会产生相应的财务风险。

2.5 宏观经济环境及政策调控因素

我国的整体经济仍然处在上升趋势当中, 但是随着近年来我国房地产经济的强劲增长势头, 国家和地方的有关房地产的各类宏观调控之声一直如影相随, 国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策, 主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。在这种不利的宏观经济及政策的环境中, 由于房地产企业与宏观经济环境政策密切联系, 难免会受到巨大的冲击, 而这种冲击势必会增加我国房地产企业的财务风险。

3 房地产企业应对财务风险的防范措施

3.1 加强房地产企业的财务管理能力建设

加强房地产企业的财务管理能力建设主要可以从三个方面进行。

第一, 加强房地产企业的基本决策能力。

房地产企业的财务管理主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动, 而房地产企业的基本决策能力的主要内容就是行使以上企业基本的职责, 进而满足资金使用者的需要能力。建设的重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金, 实施恰当、有效的风险控制, 确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当、有效的监督与控制, 不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。

第二, 加强房地产企业的战略匹配能力。

企业战略可以分为多元化战略、一体化战略、防御战略和强化战略, 企业的财务可行性分析是房地产企业战略中重要的环节, 执行房地产企业战略需要企业从外部筹集大量资金, 而负债筹资能为房地产企业带来财务杠杆效应, 因此房地产企业财务策划要以增减加财务杠杆效益为出发点, 采用积极的筹资策略, 大量提高债务比重, 加强资金管理, 降低资金成本, 减少筹资风险。

第三, 提高财务信息的整合能力。

财务信息的整合能力是指将房地产企业的财务工作与其他经营部门等非财务部门的工作通过信息平台进行结合, 共享信息, 在实现房地产企业目标的过程中形成合力, 共同提高企业绩效。

第四, 提高房地产企业的持续改进能力。

财务管理的持续改进能力使房地产企业的财务管理工作进行资源配置的最优方法的探索, 从而持续改进企业的财务业绩。

3.2 完善房地产企业的内部控制制度

房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此, 应当在房地产企业各有关部门间, 建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施, 同时在企业内部实行重大事项报告制度与集体决策制度, 避免舞弊事件和决策失误的发生, 特别是在资金调度、资产处置、提供担保、销售结算和对外投资等方面, 必须明确决策人员和财务人员、保管人员与经办人员之间的工作程序和职责权限, 从而有效规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。

3.3 完善房地产企业的资金管理系统

完善房地产企业资金管理系统, 就必须首先将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系, 通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式, 实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度, 进而降低房地产企业的资金成本, 提高其资金使用效率, 同时, 通过对房地产企业内资金预算的实际执行情况分析, 对其资金使用进行及时反馈与修正。

参考文献

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[4]肖芳林, 仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊, 2011 (2) .

房地产企业的财务风险防范 篇3

关键词：房地产；财务风险；防范

近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。

一.房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。

从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。

二.房地产企业财务风险存在的问题

（一）企业资本结构不当，资产负债率过高

据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。

房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。

（二）企业忽略了资金的日常管理工作

目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。

三. 房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险

房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。

通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。

许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。

（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足

在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。

（三）房地产企业的内部关系没有理顺

目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。

四 房地产企业财务风险的预测和防范措施

（一）建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。

（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施

由于目前国家发布了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

（三）建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。

（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力

管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。

首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源

房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）

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参考文献：

［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期

［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期

［3］ 李健 我国房地产企业财务风险及其防范 中国商界(下半月) 2008年11期

房地产企业财务价值体系 篇4

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长远发展，提升持续核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管控工具，发挥其应有的价值。

财务价值重心的演变

处在不同发展阶段的房地产企业，有着不同的战略侧重。基于此，财务管理也应当准确把握不同阶段的工作重心，进而把握各阶段财务价值的重心。

初具规模期：关注收入增长及经营现金流

这个阶段的房地产企业，通常在某个城市或区域有了一定的市场和立足之本。这时的首要管理目标是站稳脚跟，确立利润增长点。相应的财务管理就以收入增长和经营活动现金流为核心。由于项目比较少，除了关注项目一般回报率之外，还要寻找新的利润增长点，比如产品的创新和溢价能力、客户市场的细分等，使得在同等投入情况下有最大销售增长。同时还要关注购房者对定价等的接受度，以便为更大规模投资确定消费偏好。

急速扩张期：关注资本成本及资产周转

这个阶段的房地产企业正在拓展各个城市的市场，在规模和盈利急速扩张的目标下，企业关注资本成本的降低、资产的周转率。关键的问题是确立合理的融资方式，预计企业的增长率以确立合适的投融资需求；注重土地、政府等后期可产生大量现金流资源的积累；更加重视各种关键的财务指标，为日后上市或者引入投资者等创造有利条件；同时开始注重企业品牌形象的塑造。

稳步增长期：关注稳定盈余现金流

在这一阶段，企业的核心就是确保产生稳定盈余现金流。此时，集团的重组就变得十分重要，包括横向与纵向并购、集团内部业务现金流的协调，在中国房地产行业整合和“工业制造”的产业化发展进程中谋取应有的行业地位；并开始对房地产以外的新的利润增长加以关注以创造新的企业价值；适当的股利政策以及灵活运用一些能赢得投资者满意度的资本市场技巧；开始关注企业的社会公众形象。应该说，这是中国房地产开发企业迈进的方向。

财务价值的提升途径

要改善财务管理方法，提升财务管理水平与价值，首先应当明确财务管理目标，构建并完善财务管理体系。具体途径如下：

一、构建财务核算的体系平台

从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。这是财务管理的基本功，也是不少公司需要突破的“瓶颈”和提升的方向所在。

二、建立和完善业务授权制度

这是公司目前正在推行的业务流程梳理和全面风险管控的核心内容。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于全过程之中，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次是明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

三、建立全面预算管理体系

这是财务工作参与和支持企业经营管理的切入点，也正是不少公司财务工作的薄弱环节。全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指母公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心，各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动、反复沟通。预算执行控制工作的主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批并说明理由。这样才能有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、总评，这是指每月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，母公司进行汇总和分析，召开月度分析会议，查找问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每终需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下的经营目标，指导下预算编制和预算目标的分解。建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。

四、完善资金管理系统

资金和资本运作对于“准金融行业”的房地产企业很重要，但认为“有了资金就是一切”的观点也是错误的。目前不少企业的资金管理体系是整个财务管理体系的一部分。当企业发展到一定阶段，最好能够将资金管理体系从财务管理系统中剥离，形成独立运作的“资金/资本运营中心”，从而更有效地进行资源配置，发挥资本的运营效率。

要真正做到资本的统一运作，首先必须练好在资金管理上的基本功，即融资渠道上要勤学苦练，建立和健全多渠道的融资体系。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式，从资金监控模式向资金调度中心模式发展。

五、实现财务和业务的信息一体化集成充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现共享平台上的动态决策和动态管理。

在经济环境瞬息万变的今日，信息的实时性决定了它的有用性和控制力度，会计信息的滞后性就会使资金流不严格地受控运行。而房地产集团信息化建设中最关键的问题，就是实现财务管理和房地产开发业务一体化，以达到真正有效的经营运作控制，实现信息高度集成。

六、培养高素质的财务管理团队

这是各公司财务部门主管最为关注的核心问题，即努力将财务管理的重心从传统的物资资源管理转向人力资源管理，这是实现财务管理目标和战略构想的基础。公司的财务专业人员要具备知识更新的自我意识和需求，主动参加在职培训和后继教育，提升综合素质，为参与企业的经营管理和决策创造条件。我经常对

财务部员工提出这样的问题：在高速发展的企业，面对不断出现的新发展机会，你准备好了吗？你有没有自信回答“我就是最合适接受新挑战的人选”？

七、整合管理体系

私营房地产企业财务管理制度 篇5

一、总则

依据《中华人民共和国会计法》、《财务通则》等会计法规，特制订本制度。

1、会计为：元月一日至本年十二月三十一日止。

2、公司采用房地产开发制度，会计核算采用权责发生制。

二、现金及银行存款的管理

1、财务收款必须开具收据或发票，原则上开具票据人员要与收款人分开，会 计开票，出纳收款。现金要当面点清，出门概不负责。

2、现金、银行存款的收付要逐笔、递日登记，及时入帐。每天下班前半小时，内部清点现金，自行查账，做到日清月结。

3、开收据或发票时，要注明收款方式是现金还是转帐，若是转帐则要注明票 据种类、号码。

4、银行财务印鉴章要分开保管，专人负责。

5、支票、汇票、电汇等转帐，要实行登记制度（购回支票后要用专用台帐记 录票据号码）逐笔登记并注明资金用途流向、票据号码。不得开具远期支票、空头支票和空白支票。

6、伍仟元以上款项尽量使用银行转帐。

7、支付款项时，在审批手续完善后，由会计起票、领款人签字后，出纳才能 付款。

8、公司职员日常业务借支，在贰万元以下（不含贰万元）须主管财务负责人 审批、借支。如财务负责人不在，须经总经理或董事长审批方可借支。在贰万元以上（含贰万元）还须报总经理及董事长审批后财务部方可借支。

9、财务部现金库存，原则上不应超过贰万元，更不得用白条抵库。

10、月底对库存现金要进行盘存，并出现金盘存表与会计核对。月初银行存款 要与银行对帐单核对，若有未达帐项需要编制银行存款余额调节表。

三、应收帐款及销售收入的管理

1、对每一个客户要建立一个档案页（台帐），反映其主要的经济活动及有关 概况，以便跟踪管理。

2、密切注视应收帐款的回收情况，财务人员有权、有责与客户联系，并催收 应收帐款，清理有关帐户。

应收购房款在应收帐款到期日前三天与客户联系，并提醒客户应收购房款到1

期；若应收款未超过一个月，财务部应电话等方式与客户联系催收房款；若应收帐款已超过一个月、未超过三个月，财务部每月整理一个明细表交营销中心由签约代表负责联系催收，同时财务部寄发催款通知书；若应收购房款已超过三个月，在未交房的情况下由财务部清理清册给营销中心，可重新对外销售，并寄发通知书；若到已交房的情况下，由办公室（或物业部门）协助财务部上门催收房款；若应收购房款逾期六个月以上，应由财务部整理一个清册并注明有关情况，交办公室通过法律途径处理。

3、原则上购房款一律由财务部或财务部指定人员统一收取及时入帐，他人不 得擅自收取房款，更不得坐支。

4、营销中心在签订合同时，由专人收取定金或房款，同时开具收据，注明付 款方式；若是现金马上缴存银行，同时每天与财务部清缴，若是银行票据（如汇票、支票、银行本票）等，应及时通知财务部并及时到银行办理入帐手续后方可开具收据，并在收据上注明票据种类、号码。

5、营销中心每签定一份合同应及时复印一份给财务部，财务部及时审核，售 房合同是否在公司授权范围内，若超过授权范围要及时向主管领导汇报、请示。

6、财务部要及时按合同清理帐户，主要客户每年要与对方核对一遍余额。

7、每月五日前报应收帐款明细表，并要有帐龄分析，附有处理意见交主管领 导、总经理及有关部门。

四、固定资产及低值易耗品的管理

1、固定资产必须同时满足下列条件，即使用价值在2000元以上使用年限在两 年以上。

2、低值易耗品必须同时满足下列条件：即使用价值在200元以上2000元以下，使用年限在半年以上、两年以下。

3、固定资产购置：因业务发展的需要购置固定资产，使用部门应提出购置申 请，经业务主管的副总经理审批、总经理、董事长批准后交办公室统一购置，购置后由使用部门、使用人或责任保管者负责验收。

4、固定资产的使用与管理

财务部对所有的固定资产建立明细帐、台帐，要记录保管部门，使用责任人，设计寿命，每年要集中查核一次，平时有权抽查。

责任部门或使用人对本部门或自己使用的固定资产负责保管、维护，因使用不 当、保管不善造成损失，视情况轻重由使用人或保管责任人赔偿一定的损失。

5、固定资产维修、固定资产在使用到一定年限后需要进行维修时，由责任部

门或使用人提出申请，经总经理、董事长批准后方可公费维修，若是人为的损坏由责任人自费维修并写出事故报告单。

6、固定资产折旧，采用直线折旧法。

7、固定资产处置，所有的固定资产处置、报废均由责任部门或使用人书面提 出，经总经理、董事长批准后方可处置报废，并及时与财务沟通。

8、固定资产出租、出借，原则上公司的固定资产不得出租，不外借，若有特 殊情况的确需出租或长期外借，则要通过各股东同意。若为短时外借，经总经理批准方可外借，并办理外借手续。

9、低值易耗品及办公用具采购：由各使用部门提出，经总经理批准后，由办 公室汇总统一采购。专业性较强的工具由专业部门采购，采购后交办公室统一验收，建立台帐。使用部门或使用人到办公室办理领用手续。

10、低值易耗品、办公用具原则上以旧换新，若因保管不善遗失，则由保管责任人负责赔偿。

11、办公室对低值易耗品、办公工具建立台帐，对每部门使用人建立领用台帐，每年核对一次。

12、低值易耗品、办公工具等，采取一次性摊销法。

五、业务款项支出规定

1、业务款项一般是指：工程业务款、广告业务款。

2、所有业务款项支付必须依照合同执行，没有合同或违反合同的财务部有权 拒绝支付，并查明核实。

3、签订所有的业务合同应遵循公司关于合同签订的有关规定，并先由财务部 审核有关财税方面的事宜，列出资金计划。

4、业务款项支出：

申请部门（合同签订部门）根据项目进展情况，在月初作出付款申请计划由财务部汇总，根据资金情况列出付款计划，报财务负责人、总经理、董事长审批后，财务部依据付款计划按一定的付款程序支付业务款项，各部门对付款计划要严格保密。

5、业务款项支出审批程序：

申请部门根据合同、协议和经审批后的财务部付款计划内容，事先填好付款申请单由各部门负责人、主管领导核准交财务部、财务总监审核是否符合付款条件，再交财务负责人审核，总经理审批，最后报董事长批准，财务部方可付款。

6、项目完工后需要结算的业务部门及有关部门，须会同财务部做出一份结算

报告与客户结算，并签订结算协议。重要业务合同在结算前须明确结算基本方案报总经理、董事长、股东会批准，方可与对方洽谈结算事项。

7、工程项目质保金支付：质保金到期后应由工程项目经办人及有关人员对工 程质量鉴定后，填写质保金支付审批表，按业务款项支付程序审批后方可支付。

六、佣金及业务用餐管理

1、业务佣金支出的经办人原则上是由公司副总级别以上人员或其授权人。

2、业务佣金的支付：在贰万元以下的，由财务负责人审批、总经理批准方可 支付；在贰万元以上的，还需报董事长批准才可支付；伍万元以上的则须通过股东会审议才可支付。

3、业务佣金:每月底集中清理一次，由财务部汇总、造册交股东会审议，财务 部负责取得合法凭证入帐后，原始凭证交股东会销毁，股东保留清册。

4、公司员工因业务需要招待用餐必须事先说明请客对象、原因、标准报主管 副总经理批准，副总级别以上的则需与总经理或董事长请示。

七、公司日常费用开支，报销管理制度

1、借支

①公司员工因工作需要在财务借支的必须事先填写借支单，并注明借支原因和 借支金额，报财务负责人审批签字（在特殊情况下，借支人和财务部出纳应主动电话请示主管财务负责人同意后才可办理借支手续，事后立即补办签字手续），凡未经财务负责人或授权人签字同意而办理借支的行为，一律作挪用分款处理，并按公司有关规定对当事人进行处罚直至辞退或开除。

②借支现金在贰万元以下（不含贰万元），经财务总监、财务主管负责人审批后，财务方可办理借款手续。

③借支现金在贰万元以上，经财务负责人审批后交总经理、董事长审批后财务方可办理借款手续。

所有借支原则上从借支之日起，在一周内到财务结帐。

2、报帐

①公司员工所有报帐应严格遵守审批程序，原始票据应有经手人、证明人或部 门负责人签字，报帐人应将所有单据分类整齐地粘贴在原始凭证粘贴单上，且一并填写粘贴费用报销单交部门负责人审核后，财务部审核其票据的合法、合理性后交财务负责人审批，最后报总经理、董事长批准财务部方可报帐。

②公司报帐采取集中报帐制，每星期

一、星期四由公司财务部集中报帐、清帐。③业务用餐，佣金报帐按佣金业务用餐管理办法执行。

3、交通费用

① 在市内办事原则上只能乘坐“公共汽车”，如有急事需乘坐“的士”应向办 公室负责人事先报告并说明理由，如办公室车辆调度困难方可乘坐“的士”，报帐时需附单注明日期起止地点、事由、按实际发生额报销。

② 私车公用的，采用每月包干的形式，具体由公司另行规定。

4、差旅费管理

① 公司员工外出公差须报请总经理批准，财务部方可办理差旅费借支和报销。② 出差费用及标准在出差前由董事会研究，总经理审定执行。

③ 公司专职司机长途出差按35元/天补助，另按0.1元/公里给予行车补助。④ 出公差回来后，一个星期内报销费用并及时清帐。

5、医疗费的报销

① 因公致伤的员工其治疗期内发全额工资，医疗费用按实际报销。

② 办理了医疗保险的员工，医疗费用由医保公司按规定给予补偿，因突发性 疾病需住院治疗公司不再另行负担医疗费用。

③ 未办理医疗保险的，经本人书面报告部门经理审核，报总经理批准后凭县 级以上医院出具的病历证明，公司可负担住院期药费（不含自费补品、药品），治疗费及一次常规体检费80%费用（床位费每天限15元以下），但最高费用负担限额不超过壹万元。

八、财务档案资料管理

1、财务档案资料包括：会计凭证、帐本及报表有关合同，银行税务资料、收 据、发票等。

2、财务档案管理责任人为主办会计。

3、会计凭证要分月份装订成册，注明日期、凭证号、第几册、会计报表每年装订成册。

4、财务部收据及发票按年、月分类保存，保管期限为15年。收据、发票须统一管理，采取登记、领取制度、购回收据、发票后要逐本登记并注明号码去向，使用后逐本缴销。

5、财务档案的查阅须报请财务负责人，并建立查阅、借阅登记档案。

6、财务档案外借需经财务总监、主管财务领导、董事长批准并予以登记，财务部及时催还。

7、会计凭证、税务资料保管期为15年，会计凭证及有关资料烧毁由会计提出并编造清册，经财务负责人、总经理、董事长批准方可烧毁，在烧毁时至少有经办人，副总经理以上人员在场。

房地产开发企业财务工作总结 篇6

多篇)

房地产开发企业如何做好房地产财务分析

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测。

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测，以便于经营

者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为。

随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善，财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍、挂政策的实施，都给天津市场本不丰厚的利润回报，带来更大的成本压力。在这种形式下，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。

一、传统财务分析的主要内容及其局限性

传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅

度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析，将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。

从以上分析指标不难看出，企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析；侧重于单一财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析。另一方面，财

务人员受业务知识单一限制，缺少业务经营方面的知识和技能，也影响了自己的观察力和分析力。

财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息，为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣。因此，从管理层的角度出发，进一步关注财务分析的结

果，注重财务分析的综合性和整体性。

二、房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容

在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的

基础上完善和补充以下分析内容：

1、整体分析与专项分析相结合

在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。

2、加强房地产开发企业现金流量情况的分析

在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行

财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。

3、加强成本控制分析

在进行成本分析时要注重分析以下几个方面：

一是通过深入分析工程项目预算

值与决算值差异，正确评价企业目标成本的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明

影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。

4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析

如果房地产财务分析thldl.org.cn仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。

实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模

房地产企业财务风险分析和防范 篇7

1 房地产企业财务风险现状分析

1.1 房地产行业财务风险的特征

房地产行业的财务风险是指在房地产开发的活动中,由于各种不可控的因素,使企业在最终财务成果与预期的目标发生偏差,从而形成使房地产企业发生经济损失的可能性。房地产行业的财务风险具有风险的一般特性,当然,由于自身行业的特点,房地产行业的财务风险也具有其特殊性。房地产行业财务风险的特征概括来讲有以下4点:①财务风险存在的客观性。房地产企业的财务风险是客观存在于项目开发的各个环节的,不以人的意志为转移。②财务风险的不确定性。房地产企业财务风险虽然可以事前加以估计和预测,但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化,因此事前不能准确地确定财务风险的大小。③财务风险的可转移性。在财务风险发生之前或发生过程中,通过选择合适的风险管理技术,采取专门的方法和手段,是可以分散和转移财务风险,避免或减少风险的损失的。④财务风险难以识别和量化,难以防范性。由于房地产开发的过程非常复杂,涉及的环节和外部环境又不断变化,财务风险的识别难度更大,也很难进行有效的量化,所以房地产行业的财务风险更加难以防范。

1.2 我国房地产企业财务风险现状

由于房地产业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点,国内房地产企业在财务风险的表现上具有一些相同的特征。在当前复杂的经济形势下,房地产企业呈现出一些共同特征。①负债金额巨大,资产负债率偏高。笔者分析了沪深两市近50家房地产上市公司2009年的年报数据,剔除不具代表性的房地产企业(如负债率畸高或畸低)之后,对40家上市房地产企业的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示,这40家房地产企业的负债总额约5 000亿元,平均资产负债率高达64.61%,而国际公认的负债率警戒线是60%。另一份调查数据显示,截至2010年4月6日,沪深两市共86家上市房地产企业发布2009年年报,累计实现净利润347.15亿元,而与此同时,账面债务总额高达6 000多亿元。这86家房地产业企业中,有56家资产负债率超过60%,46家超过70%。可见,2009年房地产企业华丽的报表背后,隐藏着巨大的偿债风险。②再筹资困难。房地产企业面临资金链条断裂风险,截至2010年3月,至少有66家A股上市房地产企业提出再融资预案,募集资金接近1 500亿元。例如,万科集团计划公开发行8.8亿股,募集资金112亿元,保利地产和金地集团计划以定向增发的方式分别融资80亿元和42亿元。即便房地产企业的再筹资意愿强烈,现实还是宣告房地产企业的再融资计划受阻。一方面,国家对房地产企业的再融资计划开始实施缩紧的政策,融资、再融资都纳入到证监会与国土资源部的审核之中;同时,政府为保民生,对房地产企业信贷也呈现出缩紧的趋势,不可避免地加大了房地产企业再融资的难度。另一方面,房地产企业过高的负债率必定会相应降低对债权人的债权保证程度,在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。以上众多因素将使房地产企业再融资陷入困境,切断项目滚动开发的资金来源,从而使房地产企业面临资金链条断裂的致命威胁。

2 房地产行业财务风险的原因分析

2.1 不可规避的财务风险成因

财务风险是指企业在各种财务活动中,由于各种难以预料和控制的因素存在,使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。根据这一定义以及国内外关于房地产风险的相关研究成果做出总结,大致可以将不可规避的房地产的财务风险成因归为以下几类。①自然因素的影响。一方面包括由于自然界运动的不规律性而产生的人类难以预防的自然灾害,如风暴、洪水、地震等自然灾害,使房地产企业的流动资产或者固定资产蒙受损失。另一方面包括房地产企业因债务人的死亡而无法收回应收账款而引起应收账款难以回收的风险。②政治因素的影响。社会的政治、法律制度变化都可能给企业的财务造成影响。比如国家宏观调控政策的出台,国家有关房地产税收、费用方面的政策变化,国家资金供给紧缩,利率水平的提高,这一系列的因素都对房地产企业的资金流产生重大的影响,使得房地产企业面临资金短缺,或者现金流断裂等风险。③市场因素的影响。中国的房地产企业处于竞争比较激烈的环境,房地产市场格局并不是一成不变的。人们对房子的消费观的改变,市场供求关系的变化,房价的调整,市场信息的不对称,竞争对手调整战略等都有可能引起房地产企业财务风险加大。

2.2 可规避的财务风险成因

可规避的财务风险又称为非系统性风险,是由特定经营环境的变化而引起的不确定性,从而对个体产生影响的特有性风险。它源于各个公司自身特有的营业活动和财务活动,是公司特有风险。从公司内部管理人的角度考察,该风险主要表现形式是筹资风险和经营风险。

(1)所属行业的特性。房产业属于典型的资金密集型行业,在开发与经营过程中需要数额巨大的资金支持。另外,资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。

(2)资本结构不合理。我国多数房地产企业的资金实力较弱,进行开发时投入的资金绝大部分来源银行贷款,还有一部分来源未来业主的预付款和工程建设欠款,只有一小部分来自企业自有资金。

(3)企业自身的风险管理水平较低。我国房地产业的发展时间较短,由于起步之初明显的利好政策倾向,风险管理一直没有被企业管理层重视,房地产企业对于什么是财务风险、如何规避和防范风险毫无认识。随着我国房地产市场的不断升温,一些规模较小、管理混乱、风险防范意识淡薄的企业在国家一系列调控政策的打击下纷纷破产倒闭。由此可见,风险管理水平较低是引发企业财务风险的重要原因。

(4)企业经营状况不稳定。风险的产生和发展是长期累积的过程,是企业在经营管理和控制中存在的各种漏洞和不足。如果一个企业的整体生产经营活动始终都保持良好的运行状态,那么这个企业发生财务风险的概率会比较小;如果企业经营状况不稳定或者管理体系中存在一些漏洞,那么企业必定经常处于重大的财务风险之中。

3 房地产企业财务风险的防范措施

3.1 对不可规避财务风险的防范措施

(1)加强对投资目标的自然地理认识。在投资中,对自然灾害风险的预防是防范损失最根本的办法。而预防最行之有效、最直接也是最重要的办法即是加强对投资地的自然地理认识,只有在投资前对投资地是否是自然灾害多发地区、自然灾害严重程度、灾害防范措施等有了全面、深入的了解,才能有效地降低投资面临的灾害损失,预防资金因为盲目投资造成后悔莫及的悲剧。

(2)加强对投资项目的研究,提高预测风险的能力。投资项目可行性研究的起点是市场供需情况,重点在于对市场的把握和有针对性的开发。开发投资之前要考虑到消费者的购买意向,聘请专业人员进行严密的市场调研,避免因个人主观意见导致定位失误;确定投资项目后,通过科学的方法和手段确定如何实施以取得最优经济效益,同时还要尽可能缩短建设周期,加快资金周转。整个研究过程中还要注意当地政府的城乡规划控制程度、项目周边环境的影响程度等。明确了开发项目的可行性,充分研究了未来期间该项目给企业带来的预期收益和损失,可以将风险带来的损失降到最低,甚至规避风险。

3.2 对可规避财务风险的防范措施

(1)实施全面预算管理。制定详细的资金预算计划,并按照计划严格地控制企业各项目的开发进度和费用成本,对保证企业现金流的通畅具有十分重要的意义。全面预算管理体系的建立,需要企业各个部门的协调配合。根据房地产企业自身的特点,我们可以对财务部、成本部、营销部等对房地产企业的风险应对能力起至关重要作用的部门进行预算编制。由财务部门制定资金需求计划,其他各部门共同完成对企业资金支出的控制。通过实际与预算的比较并分析两者差异,及时调整项目活动,制定有效措施以预防潜在的风险。

(2)拓宽筹资渠道。目前大多数房地产企业融资渠道单一,造成企业资本结构不合理,因此,房地产企业应改变融资战略,由原来的单纯依赖银行贷款,向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅转变,建立阶段性组合融资安排,实现低成本融资,确保项目资金链安全。此外,房地产企业还探索出了典当、股权和债券私募、开发商委托贷款、销售融资、采购融资、票据融资、资产证券化等新的多元化融资渠道。通过房地产多元化融资战略,房地产业定能改变目前的资本结构中对财务杠杆的依赖,进一步降低融资风险,以化解房地产企业的财务风险。

(3)加强成本费用控制。科学管理成本费用,可以更好地控制资金流,降低企业的财务风险。开发房地产项目之前,各工程项目要执行严格的招标投标制度,以便节约工程造价。项目施工时,及时跟踪施工进度,重视施工图的设计和各工程的验收,避免因工程返工、图纸返工所造成的成本费用的增加。项目完工后,企业应及时检验完工工程是否符合合同的验收标准,各项费用是否在合同规定的限额之内,防止施工单位将不合理的建设费用也纳入到结算成本当中。另外,还要将竣工决算与项目预算进行对比,对企业在整个施工过程中的成本费用控制水平作出评价。对所有支出项目的金额、审批和合理性进行多次审核,以指导企业有效地控制营运资金,合理地制定风险防范措施。

(4)建立风险预警体系。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当,财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物,尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免,因此,建立和完善财务预警系统尤其必要。

参考文献

[1]朱伟.论企业财务风险管理[D].北京:财政部财政科学研究所硕士学位论文库,2002.

[2]蒋琪发.财务风险的特征及其控制途径[J].江西财经大学学报,2000(3).

房地产企业财务风险 篇8

【摘 要】近日,相關机构出台了一系列房市调控政策。我国房地产企业大多具有较高的资产负债率,房市调控所带来的信贷紧缩以及复杂的经济环境使其财务风险加剧。因此,调整负债水平、防控财务风险,对我国房地产企业来说尤为重要。本文从我国当前房地产市场发展情况以及国家房市调控给房地产企业带来的挑战出发,对我国房地产企业的负债水平进行了分析,并分析了香港地产企业的经营情况。在此基础上,结合我国实际,提出了自己的观点。

【关键词】房市调控;信贷紧缩;资产负债率;财务风险

中图分类号:F234.4文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0144-02

1 房市调控的必然性

进入2010年以后,房价的涨幅已超过金融危机之前的最高值,再创5年来的历史新高。与房价飙升对应的是各界对房市调控的高呼声。在今年两会上,房价成为代表热议的话题,温家宝总理也表示将在本届政府任内管好房价,此后新华社连发6篇房地产评论、部分官员也严厉表态,温家宝总理甚至在4月14日的国务院会议上要求各省长对本省房价负责。由此可见,房价的过快上涨必然招致国家重拳出击遏制房价的恶性上涨。

1.1 百姓民生及维持社会稳定

从百姓的民生来看,中国当前的形势普遍存在百姓大众买不起房、没房住。而与此同时,出于对危机、通胀的担心,大量资金从实体行业转入房地产投资品市场。伴随大量炒房资金的流入,房价越炒越高,普通大众对住房的刚性需求却得不到满足。由此恶性循环之下,社会贫富差距不断加大,普通百姓的生活得不到保障,长此以往下去必然危机社会的稳定和发展。

1.2 宏观经济调整的必要性

在过去很长的时间内,我国都是在发展粗狂性的产业结构,劳动密集、大量耗用资源。长此以来导致了产能过剩和供给过剩。不论是从我国长远发展的目标还是历史的经验都要求我国必须进行产业结构调整,以此谋求长远的发展。历史上的每一次经济危机之后都是一个新的产业革命和技术革命,在这样的背景之下,调整和优化产业结构就显得尤为重要和必要。

房地产行业的普遍利润远远高于其他实体行业,因此“搞房地产”似乎成了一个流行趋势,许多企业都想在房地产市场上分一杯羹。单是在沪深股市上上市的归入房地产行业的企业就达140余家之多,更别论其他未上市的。大量资金流入房地产的结果就是地价越拍越高,房价不短攀升。这样庞大的规模和增长速度,对房地产市场的健康发展带来了极大的影响。国家必然会通过宏观调控和各项措施,有效引导资金投放到高科技、新能源等领域。当前房地产市场大量的资金必然成为调控的对象,这对建立健康的房地产市场、减少资产泡沫也是极为有利的。

1.3 预防危机

从我国大的经济环境来看,经济形式在不断的转好之中。国家统计局公布的2010年一季度经济运行数据可以看出,一季度GDP同比增长11.9%,全社会固定资产投资同比增长25.6%,剔除2009年一季度正值金融危机对我国影响最大的时期导致2009年一季度数据很低的影响外,环比2009年四季度加快1.2个百分点,这样的经济增长速度说明我国经济正在稳步回升并增长中。

但近段时间全国房价的疯长却引来越来越多的担心,许多经济学家认为泡沫正在不断形成,而泡沫不断加大的结果必然是泡沫的破灭并带来新一轮的经济危机。从历史上的几次经济危机中不难看出,每次经济危机都有房地产泡沫的影子和踪迹。反观我国现状,大量资金流入房地产,各地房价在金融危机的影响下短暂降温之后开始强力反弹。2010年春节前后,海南房价的疯狂让人瞠目结舌;3月份海口房价暴涨64.8%,三亚涨幅也达到57.5%。不仅一线城市的房价疯涨,近期资料显示,各地二三线城市的房价也在持续上升。

倘若国家不对房市进行调控,让其继续疯涨下去,资产泡沫的破灭只是时间问题。而一旦我国房产泡沫破灭,其对我国经济的影响将远超过此次金融危机。因此,调控房市,成为政府必然的选择,而且可以预测其力度将会极大。

2 房市调控的措施

2.1 收紧房贷

近期,各相关部门分别从不同角度出台了一系列房市调控措施。其中,对于房贷的调整尤为明显,首付比例、信贷风险的加强等措施的目的在于从信贷源头上勒紧炒房款,从房地产市场需求方进行调控,限制个人利用贷款炒房。对于国家的调控措施,各大银行也有了响应。这些政策在房地产市场也有了反应,很多地区的成交量下降,这必然将影响房地产企业的资金流。

2.2 控制房地产企业贷款

银监会对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求,包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款,查处其重复抵押问题,对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信等。同时还要求商业银行监控信贷风险,通过“受托支付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式,加强对贷款用途及贷款使用的管理。这些政策的目的在于看紧建房、购地款,通过紧缩房地产企业的信贷资金,从房地产市场的供给方入手进行调控。

2.3 物业税、房产税等税收措施的出台

国家对于从税收方面调控房市酝酿已久,不论是房产税、物业税,还是此前上海市提出的替代物业税的“住房保有税”,也许都将成为国家利用税收手段进行调控的手段。通过这些税收手段,可以一定程度上控制越演越烈的炒房热。

3 房地产企业面临的风险

3.1 资金流受影响

我国房地产企业资金来源中,银行贷款占了很大比重,国家房市调控将使得房地产企业的资金链受到极大影响。众所周知,房地产企业对资金的依存度极高,资金需求量大。建设资金的来源及销售的减慢和减少都将使房地产业的资金来源缩减,极易造成资金链受阻或者中断。

3.2 本身的高负债率带有极大的财务风险

我国房地产企业的资产负债率普遍很高,不少企业甚至超过了70%的行业警戒线,其本身绝大多数面临着极大的财务风险。尽管利用财务杠杆对一个企业的发展极为必要,但是负债经营应该控制在一个合理的范围之内,我国房地产企业如此高的负债率是隐藏着相当高的财务风险的。这必然使得其抗风险能力低,一旦资金来源出现问题,极易出现资金链断裂,从而威胁企业的正常生存。因此,优化资本结构,降低公司资产负债率,从而减少公司财务风险,显得越来越重要。

4 房地产企业的可选之路

从上面的分析可以看出,我国绝大多数房地产企业都采用高风险的经营方式,对风险控制和管理重视极少,由此使得其应对风险的能力很差。反观我国香港地区的地产商的做法却几乎完全相反,他们的经营方式显得相当保守。通过研究不难发现,香港地产商再保持低负债水平的同时,还相当重视自身现金流的稳定和持续。在资金来源上,其也不像内地地产业强力依赖外来资金,而是更加注重内部资金的供给。

在我国大陆房地产眼中,香港地产商的经营方式似乎让人不可理喻,因为大陆房地产商一来的观点都是要做大做强。于是,借用大量借款、庞大的外部融资量,拍下一块块地,楼盘一个接一个。但这些地产商从未想过一旦楼市有所震荡他们应该怎么办。对比而言,香港的地产商想的更多的要怎么维持稳定的发展,应对随时有可能爆发的萧条。

温家宝总理说过,2009年是中国经济最为困难的一年,而2010年却是不确定因素最多的一年,将是经济最为复杂的一年。香港地产商的经营方式给了内地地产商一个很好的启示:在如此复杂的经济形势之下,过高的负债水平隐藏着太高的财务风险。因此,内地的地产商们在国家的大力调控方式的浪潮中应该冷静下来想想自己如此高的资产负债率所带来的财务风险。在经营方面,地产商们不能再盲目的做大做强,应该保持合理、充足的自由资金和稳定的现金流,对于新开发项目应该进行完善的分析,对其可行性及可能面临的风险、给企业带来风险等都应该进行充足的论证。资金来源方面,企业应该采取合理的方式进行融资,时刻关注资金来源的畅通性,从而保障自己的资金来源。而在风险控制和管理方面,企业应该适当降低资产负债率,将财务风险控制在可以承受的范围之内。企业应该根据自身的发展、经营情况,正确评估自己的偿债能力,从而确定合理的负债水平。

げ慰嘉南:

[1]仇丽.房地产企业如何保持合理的资产负债率.《中国房地产》2009.5

[2]焦成才.雷鹏.房地产上市公司的资本结构现状分析.《网络财富》.2009.7