Iihsji房地产企业财务管理

Iihsji房地产企业财务管理（精选6篇）

Iihsji房地产企业财务管理 篇1

秋风清，秋月明,落叶聚还散,寒鸦栖复惊。

管理水平，充分发挥财务管理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地发展。

关键词：房地产 财务管理 目标

前言： 随着我国社会主义市场经济体制的建立与经济体制改革的不断深化，我国房地产经济得到了迅速的发展，已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分，成为促进我国经济发展的重要力量，在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的发展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响，只有少数企业能在短时间内完成原始积累，发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。具体表现为企业财务管理基础不实，财务管理体制不协调，财务管理职能没有得到发挥，财务、税务风险巨大等。这些问题不仅容易损害房地产企业长期发展利益，也制约了我国经济发展与社会进步。从长远的角度看，要解决这些问题，必须进一步优化企业理财环境，突出财务管理的战略地位，提高财务管理水平，充分发挥财务管理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地发展。尤其是国家对房地产市场宏观调控以来，房地产企业的利润空间骤然减小，资金压力日渐增大，不少企目前正在财务危机中苦苦挣扎，或即将面临财务危机的房地产企业，如何加强财务管理，向精细管理要效益显得日益重要。本文试图就房地产企业财务管理的现状进行分析，探讨如何加强民营企业财务管理，提出相应的改进方法。

一、房地产企业财务管理现状与问题

客观而论，房地产企业财务管理不是水平高低的问题，而是“有”或“无”的问题。长期以来，我国许多民营企业尤其是房地产企业根本没有科学的财务管理活动，财务管理受企业领导的影响过大，（一）房地产财务管理的现状

1、财务管理意识淡薄，制约企业管理的科学化进程和持续发展

房地产企业大多由传统的家族企业发展而来，从总体看，其管理者的文化素养普遍不高，特别是“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，其经营者缺乏基本的财务管理知识，对财务管理的要求和作用认识不清，尤为突出的是普遍存在着重销售、轻理财的现象，不少企业的老板痴迷于自己的经验，错误地认为企业效益是靠业务做出来的，财务管理没什么大用处。这种认识上的偏差，使这些老板不仅简单地认为财务管理就是记账、算账和报账，完全无视财务信息对企业生产经营活功的指导作用；也导致他们对专职财会人员的轻视，忽视财会人员在企业中应发挥的管理职能。而企业领导素质不高，财务管理意识的淡薄，就大大制约了企业管理的科学化进程和持续发展。

2、企业会计机构不健全，财务管理制度缺失

笔者了解的房地产企业大多是九十年代中期成立的，虽然他们都设立了会计机构，但不少会计机构的设置不够科学，存在着层次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企业根本不设会计机构，或虽设会计机构却形同虚设。较典型的是老板娘任出纳掌握财政大权，稍具规模的也只使用直系亲属担任财务人员，外聘的会计人员一般只是记记账，这种状况在创业初期尤为突出。在房地产企业快速发展壮大到颇具规模甚至升级为集团公司的今天，仍有不少企业缺乏完善的财务管理制度，如内部财务牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本的财务管理制度，这些制度或残缺不全或徒有其名。而会计机构不健全、财务管理制度缺失，必然导致企业经营成本的增加。

3、财会人员素质普遍不高

房地产企业财会从业人员的素质普遍不高集中表现在两个方面：一是法制观念淡薄。多数财会人员对《会计基础工作规范》、《现金管理暂行条例》、《企业会计制度》、《小企业会计制度》、修订后的《会计法》及其他有关法律规定了解甚少，财经纪律自律性很差，无视法律后果，任意变造伪造会计凭证、账簿，编制虚假会计报表。

财会工作人员素质较低的第二个表现是专业技术水平低。不少房地产企业财会人员非 “科班”出身，没有会计专业技术职称和专业知识。笔者所了解的几家企业中，仅有一家集团公司的财会人员具备中级以上专业职称和专业技能，有不少企业的财会人员上岗靠的是关系而非专业水平，有些非但没有专业职称，甚至存在没有取得会计从业资格证书而非法上岗。他们对财会新规则、新技术知之甚少，实际操作技术落后且更新速度慢。财会人员专业技能低，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理的职能发挥不出来的现状，既导致企业会计行为随意化，财务工作极不规范，也使企业不能很好运用会计信息用以指导和发展生产。

4、外在财务监督缺位

企业财务的外在监督主要是政府监督和会计中介机构的社会监督。就民营企业而言，这两种外在监督都不够到位。目前，政府对企业会计实施监督的手段主要是会计规范和会计监督。会计规范主要指针对会计实务起约束作用的原则、准则、法规、条例和道德守则的总和。但是，由于房地产企业（民营）会计规范体系还不健全，政府财政、税务、统计、审计、工商等部门因受人力、物力的限制，难以最大限度利用现有的会计规范对房地产企业日常的具体会计行为进行监督。税务部门的稽查一般仅限于对偷漏税行为处罚，财政部门平时很少对会计实务进行指导和监督，每年对会计人员的继续教育也只局限于形式，其他部门对民营企业的会计报表往往是我发表你填制，你报送我汇总，即使发现报表内容太离谱一般也是退回重报，审查报表偏重于技术上的差错而不注重报表的真实性，缺少对报送虚假信息的责任追究与惩罚措施。政府监督的缺位和政府各有关部门信息的相互独立，从客观上使房地产企业会计行为放任自流，有些房地产企业往往因不同的目的向不同的部门报送不同的会计报表，显而易见，这种会计信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。

民营企业外在监督的另一种缺位是社会监督的缺位。社会监督主要由以会计师事务所为主体的会计中介机构执行。修订后的《会计法》增加了注册会计师审计和对注册会计师审计质量进行再监督的内容，以保证会计中介机构有效发挥社会监督作用。由于目前法律上尚未明确规定民营企业会计报表必须经注册会计师审计，加之包括房地产企业在内的民营企业财务管理混乱，内控乏力，经营活动中不规范行为普遍，对其会计报表审计风险很高，使得注册会计师及会计师事务所不大愿意从事民营企业审计工作,同时也不能排除有些社会审计中介机构降低监督力度的状况。

政府监督与社会监督缺位，加重了房地产企业财务工作的随意性。

5、先进的财务管理方法得不到应用

目前，房地产企业财务管理方法普遍落后，先进的财务管理技术得不到应用，主要表现在两个方面：一是财务人员知识陈旧，企业领导对财会工作又重视不够，使财务人员穷于应付日常的记账、算账和报账工作，没有时间或机会参加继续学习，得到更新知识的机会与动力，先进的会计原则与理论在企业中也就得不到应用。二是多数企业没有建立起先进的财务管理信息系统，财务管理没有实现信息化。财务管理信息化包括基于财务管理基础上的网络信息设计建设和相应财务管理软件应用。表面上看，房地产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用已经落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享。在笔者了解的几家民营房地产企业中，只有一家企业建立了有效的网络信息设施，而在运用先进的财务管理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。(二)房地产企业财务管理存在的具体问题

1、管理职责混淆

部分企业治理结构运行不够规范，权责不到位。如对企业投资计划、财务预决算方案和分配方案等重大事项未经股东会批准即予实施。房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，这种模式势必给企业的财务管理带来负面影响。有相当一部分属于个体、私营性质，在这些企业中，企业领导者集权现象严重，并且对现代财务管理观念淡薄。

2、会计核算粗放

主要表现在：任意简化会计手续，滥用会计科目；账外设账，会计结算实行体外循环；对财产物资和库存现金不定期盘点，对银行存款和债权债务不经常核对，造成账簿记录与实物、款项不符；不顾效益好坏，盲目规定“保底分红”、“保息分红”；在税前支付红利，逃避所得税。

3、融资困难，资金严重不足

在土地公开“招、拍、挂”的高门槛和一系列新的金融调控措施的双重压力下，房地产传统的单向流动的呆滞资金链模式几近失灵，如何建立双程和双向循环的良性资金链模式是房地产迈向成熟和理性的通途。我国房地产企业绝大部分存在资金瓶颈，银行对开发贷款的严密控制及封闭运行政策更加大了房地产融资难度，银行贷款期限和结构也不能满足企业需求，原先那种只要土地在手，一、二千万资金就运作一个甚至几个项目的日子已经一去不复返，资金严重不足、融资难成为制约民营房地产企业发展的最突出的问题。

4、投资能力较弱，且缺乏科学性

由于投资所需资金短缺，加上自身规模较小，贷款投资所占的比例比大企业多得多，所面临的风险也更大，所以一般房地产企业总是尽快收回投资，很少考虑扩展自身规模。同时存在投资盲目性，投资方向难以把握，据了解，不少房地产企业由于盲目拿地，目前陷于进退两难的困局。

5、财务控制薄弱

（1）现金管理的随意性。房地产企业不按《现金管理暂行条例》规定的范围和标准使用现金，白条抵库、坐支现象严重，几万甚至几十万的大额现金只要老板点头就可任意开支的情况随处可见。随意的现金使用造成企业时而现金闲置、时而却因缺乏周转资金，或者因管理不善陷入财务困境，更严重的是因此而使会计信息失真。投资决策、融资决策或股利政策的做出和制定，要么是率性而为，要么是以“权”定夺，完全没有经过科学规范的决策程序，造成决策失误而影响成本。

（2）为数不少的高层管理人员的理财观念淡薄，甚至存在严重误解。长期以来，将财务管理的重点放在融资活动上，认为有了资金，企业便可无所不能，等等。很多经营者忽视了财务管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企业管理局限于生产经营型管理格局之中，企业财务管理的作用没有得到充分发挥。

（3）成本意识薄弱，不少企业对整个开发过程中只靠少数人拍脑袋解决局部问题，缺少统筹管理，频繁出现变更设计、质量返工等现象，造成成本失控而导致资金的浪费。

（4）重钱不重物，资产流失浪费严重。不少房地产企业的管理者，对财产物资、半成品、资产等的管理不到位，出了问题无人追究，资产浪费严重。

二、加强房地产企业财务管理应采取的对策

随着房地产企业由传统的家族企业组织形式转向现代科学企业的同时, 房地产企业的行为目标也适时而变,转向基于企业长期发展过程中追求利润最大化的稳定性、连续性。而现代企业制度要求具备现代财务管理制度和体制,构建现代房地产企业财务管理体制应在现代企业理论的框架内进行。

（一）建立有效的治理结构和财务制度

1、要丢弃企业创业初期的凭经验管理的模式，建立规范的法人治理体制，以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。随着企业不断发展、规模不断扩大，行业竞争加剧，要保证企业的持续经营能力，使董事会成员摆脱繁杂的事务，集中精力去考虑公司的战略问题，考虑如何创造长期的股东价值，建立现代企业管理制度是唯一出路。现代企业管理制度包括决策制度、财务制度、监督制度、法人治理结构等。

2、建立严格科学的内部控制体系。要建立健全涵盖财务管理各方面的内部控制制度，在现金、银行存款、采购、销售管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，维护资金的安全。加强对存货和应收账款的管理，建立成本控制系统。财务管理制度包括内部财务牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本的财务管理制度。

（二）积极开拓融资渠道，解决资金“瓶颈”难题

房地产企业必须认真分析和评价影响融资的各种因素，办求使自己所进行的融资活动在力所能及的范围内达到最高的效率和最好的综合经济效益。

1、房地产企业必须走出仅仅靠销售回笼现金的产品运营初级阶段，要逐步进入不动产经营和资本运营的中高级阶段。只有这样才能在产品单线销售中断情况下，企业和银行或投资者仍可通过出卖资产、股权甚至企业（项目）等多线和打包方式盘活资金链。

2、授信贷款（包括按揭贷款在内）仍然是地产企业重点争取的对象，它的贷款利率优惠，承诺授信的贷款手续简便，因此注意选拔优秀财务人材积极争取银行授信贷款显得极其重要，其次要重视企业的信用管理与品牌建设。

3、拓展新的融资渠道。社会保险基金、住房发展基金等各类基金都有愿望进行收益较高的房地产投资，但是，只有那些信誉好的企业才能作为其投资对象。争取基金投人的关键在于展示地产投资项目回报的安全性，其次才是收益。开发商可以根据对方愿望，吸引其入股或者按照约定利率使用基金。

4、开拓新型融资方式——产权式酒店（商场）。产权式酒店（商场）是房产和旅游（商业）投资品种，“产权酒店（商场）”作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，是既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业（商业）的有效结合。

“产权式酒店（商业）”说到底是一种新型的融资方式，地产商通过出售产权客房（商铺）回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店（商业）网络实现盈利，而投资房产者也可跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”。

对条件成熟的房地产企业来说，也可以尝试采用权益融资方式，有效避免财务风险，使资本结构更趋稳健、更趋合理，有利于增加企业的竞争力。笔者所在的浙江华创集团就采用这种模式，分别由不同行业不同区域的企业共同参股来提高集团核心竞争力。另外，还可探索新的融资方式，通过房地产企业的自身联合组建适合自身发展的金融中介机构，设立中小企业担保中心，解决购置土地时的周转资金，融资难题。

（三）加强企业的财务管理控制

1、注重预算管理控制

预算管理是企业日常经营管理活动进行的财务控制的基本工具，对于房地产企业来说，更应重视预算管理来防范风险。通过明确各级经营管理者和员工在企业中的地位，明确各自的岗位、责任、权力和利益，来整合企业的业务流、资金流和人力资源流，建立一套规范系统的预算管理制度并有效地执行和监控，以实现企业既定的战略目标。

2、科学规范项目决策程序 要进行周密谨慎的前期考察工作，聘请专业人士参与决策，运用定量和定性的分析方法和财务工具，计算决策指标，评价决策效果，避免由于个人和家族成员的素质局限导致的经营决策失误，以减少财务决策的盲目性和风险性。

3、构建有效的资金管理机制，加速资金周转

要努力提高资金的使用效率，使资金运用产生最佳的效果。要使资金的来源和动用得到有效配合、资金周转顺畅，要准确预测资金收回和支付的时间，注重“净现金流”的增长。房地产企业在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额的增长问题，更重要的是注重现金流问题。销售额的增长当然可以带来长期的业务增值，但是只有现金流增长，公司才有财力支付股东红利，才能保证股东权益增长，才能保证企业业务拓展，才能保证企业发展壮大。

（四）企业财务管理目标的确定

企业实现财务管理目标,不仅要受到企业本身管理决策各因素的影响,同时还要受到企业外部环境因素的影响。但目标定位都可归结为“企业价值最大化”。因此,确立企业财务管理目标要与财务管理活动、企业经营管理措施、战略决策等方面联系起来考虑，企业也正是通过提高管理决策和改善外部环境这两大因素来实现其财务管理目标的。概括起来,对房地产企业财务管理目标的确定应综合考虑以下几个问题:

1、紧密配合企业战略总目标,做好财务计划企业管理目标。战略的选择和实施是企业的根本利益所在,战略的需要高于一切。房地产财务管理首先要根据企业总目标的要求,配合企业战略的实施,认真做好财务计划。计划并非一个资金问题,还要对未来可能出现的各种情况加以思考,以提高企业对不确定事件的反应能力,增加有利机会带来的收益。财务计划确定后,要将计划具体化,进行财务预算,进一步细化各种现金收支、长期资金筹措、短期资金信贷等预算,使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据,在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

2、促使企业最大限度地提高投资报酬率

成本控制是企业增加盈利的根本途径,但单纯以成本最低为标准,只局限于降低成本本身。企业在投资管理、流动资金管理、证券管理、筹资管理等经济活动中,一方面要最大限度地降低成本获得利润,使企业总体边际收益最大,另一方面要以利润换效率,充分考虑货币的时间价值和投资的风险价值,以求达到投资报酬率最大。

3、合理提高资产的利润效率

企业的资产不是无限的,企业获得的利润不仅仅表现在降低成本和降低资产消耗方面,还表现在提高资产利用率。改变资产用途,利用有限的资产多生产盈利水平更高的产品也是一种现实的选择。对于存在有资产闲置的企业,提高资产利用率即是降低成本提高盈利水平的关键之一。盘活存量资产、增加产品产量、调整产品结构、销售更多的社会需要的商品来增加收益,不仅是一种市场策略,也是一种成本利润策略。从企业战略意义上讲,提高资产利用率也是实现企业价值最大化的有效途径。

4、正确进行财务分析

为改善企业内部管理,财务管理往往要对企业的盈利能力、筹资结构、利润分配进行分析,以评价企业过去的经营成果和财务状况,预测未来的发展趋势,帮助企业改善决策。通过财务分析可以对企业的偿债能力、盈利能力、抗风险能力作出评价,找出存在的问题,以此来提高资产收益率,应收账款周转率,并为决策提供有用信息,促使企业财务管理目标的实现。

（五）房地产财务管理发展

财务管理的发展与创新动力来自财务管理环境的变迁，从当代财务管理发展趋势来看,为了更好地满足今后财务管理的需要,财务管理理论与方法也呈现出新的发展趋势。随着新兴的边缘学科——税务会计的出现也是一种新的财务管理趋势。据国家注册会计师、国家注册税务师、中国财税咨询网总裁周华洋在其最新专著《最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧》中的观点：该学科 “是融税收法规、会计核算、财务分析、预测决策为一体的一种特殊的专业会计。”“随着税制的改革和市场经济的要求，都需要建立统一的税务会计，进行以节税为目的的税务筹划，以适应企业需要。” “当前税种、税目、税率以及纳税细则越来越完善，越来越复杂，也使建立独立的税务会计成为历史的必然。” 房地产财务管理必须适时而变，顺势跨上新的台阶：

1、必须全方位更新高管的企业财务管理观念

财务管理观念是指导财务管理实践的价值观，是思考财务管理问题的出发点。面对崭新的理财环境，房地产企业若不全方位更新财务管理观念，就很难在激烈的竞争中赢得一席之地。

2、必须全面提升财务管理的层次

从目前的实务状况来看，我国房地产财务管理工作尚处于较低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常财务管理工作以现金、预收预付款、存货等营运资金的管理为主，财务管理无法从大局上对企业经营状况予以把握。财务管理内容上的拓展。除传统的资金管理和财物管理外，还应向金融风险管理、税金管理、保险管理甚至知识资本（技术、人才、信息等）管理方面拓展。第二，财务管理方法的更新。量化的财务管理方法应得到更多的应用，如定量预测、滚动预算、风险决策及不确定性决策等。另外，旨在防范风险、提高效率的财务控制方法和包含人力资本、知识资本的指标在内的财务分析方法等也应引起足够的重视。第三，财务管理手段的改良。推广使用财务管理软件和售楼软件。先进的售楼软件是集开发生产、成本控制、销售统计全过程为一体的管理软件，在相当程度上弥补了管理人员的不足和管理经验的欠缺，不失为提高当前房地产企业管理水平的一种好办法。必须要加强企业的信息化建设，逐步将网络财务融人到企业资源规划系统中。

3、建立独立高效的财务管理组织

加入WTO之后，由于财务管理的环境和内容变得更加复杂，加上企业实施外部扩张战略促使企业规模进一步扩大，财务管理在企业管理中的核心地位更为突出，因此在企业内应专门设置财务管理机构，以专司财务管理之职。另外，因此，传统的“金字塔”式的财务管理组织结构显然已不合时宜，取而代之的应该是一种中间层次较少，结构紧凑而富有弹性、反映灵敏、高效快速的新型组织机构。

新型资源配置模式

笔者认为集团或中型以上公司可以采取这种资源配置模式，中小型企业可以不设科室，只设人员。

4、构建人力资源和物质资源相结合的财务管理机制。在知识经济时代，财务管理的重心应从传统的物质资源管理转向人力资源管理，构建人力资源和物质资源相结合的财务管理机制。企业按自身规模和管理特点划分为若干财务管理层次，赋予各层次管理者对等的财务和人事权责并予以制度化。各级层在保证完成各项财务指标的前提下，有权决定该部门的人员指标和人员素质要求，有权提出人员奖罚建议。

5、培养高素质的财务管理人员。要全面提升财务人员综合素质，国家和企业应该双管齐下。对于国家而言，一方面应该建立财会人员的后续教育体系，通过有效的教学手段（如集中培训、函授、远程教育等）对财会人员进行适时的知识更新；另一方面，严格执行《会计法》关于财会人员在职培训的规定，强制财会人员接受后续教育。对于企业而言，其途径主要有:第 一，经常组织学习和培训，不断提高财务人员专业技能、外语、写作及计算机操作及运用能力，适时进行知识的更新;第二，鼓励财务人员接受函授、远程教育，并为其提供必要的条件；第三，鼓励财务人员思考和创新，为其参与企业的经营管理和决策创造条件；第四，对财务人员进行阶段考核，竞争上岗。在现代企业制度下的房地产企业，财务管理的内容将日益增加，提高企业内部财务管理水平日益重要, 企业应不断加强内部财务管理，搞好企业财务管理制度建设，为房地产经济的发展做出贡献。

Iihsji房地产企业财务管理 篇2

众所周知, 我国人口众多, 人们对土地的需求与日俱增, 而土地资源是有限的且具有不可替代性, 这就必然导致土地价格不断上涨, 进而催生并且促进了房地产行业的发展。

近年来, 城市规划和建设的步伐不断加快, 使房地产行业的发展日新月异。作为典型的资金密集型产业, 随着近来企业资金管理的更新和发展, 财务会计管理工作的实际效用对房地产开发企业经营者越来越重要。在竞争激烈的房地产市场中, 房地产开发企业如果能够发现自身财务管理方面存在的问题, 并且及时有效的纠正, 对于企业的长期发展壮大意义非凡。

二、房地产企业在财务管理中可能存在的问题

由于我国的房地产开发商众多, 房地产开发企业的规模性质也各不相同, 因此, 所存在的问题是不能一概而论的, 下文主要描述房地产企业财务问题中普遍存在的一些问题。

(一) 融资模式单一

房地产开发是个高投资高回报的行业。企业一般通过内部融资和外部融资来解决资金不足的问题。通常, 房地产企业的内部融资主要包含了企业本身的自有资金和所预先从购房者那里收取的部分购房定金、购房款等, 在一定程度上可以说, 预先收取的定金及购房款可以将部分市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来看, 房地产开发过程复杂, 工序繁琐, 涉及面广, 仅靠内部融资一般是不能满足房地产企业资金需求的, 房地产商必须通过更多的外部融资来满足开发过程的需求。

对于一些资本雄厚的大企业而言, 融资渠道相对较多, 比如可以通过发行股票、发行企业债券等方式, 但是, 在实际融资过程中, 无论大企业还是小企业都是倾向于单一的银行贷款, 另外, 内部融资中的预收购房定金和购房款一般也是个人银行贷款居多, 由此可见, 在整个房地产企业的融资过程中, 融资途径主要依赖银行贷款, 模式单一, 无形中给商业银行增加了风险。

(二) 成本管理水平低

由于缺乏规范的目标成本测算体系和严密的资金用途规划, 很多中小型房地产企业在开发投产之前, 没有做好详尽可行的财务计划, 没有建立明确的财务成本目标, 或者即使有也只是个大概, 那么, 在真正执行的过程中, 财务计划就不能作为项目的控制线, 就容易造成“走一步看一步”, “边干边设计”等现象的发生, 在开发建设过程中, 无法有效的对每个环节进行成本控制。另外, 由于管理不善或沟通不及时或者工序更改等事情的发生, 在资金用途规划不严密的时候, 会导致资金预算超过合理水平, 从而造成了资金利用无效率, 进而增加整个工程的总投资。

(三) 空置率高, 部分企业资金回收困难

一方面, 部分房地产开发企业一些企业的营销模式不过关, 在不进行准确度市场调研的情况下, 盲目申请项目进行投资, 没有抓住消费者的购买心理以及行业动态, 或者, 定价方式不具有吸引力, 不合实际。另外, 由于目前房价比较高, 国家对房地产行业调控要求比较紧。实际上, 对于目前房地产的供求状况, 与实际买房消费者对住房的绝对需求相比, 现有的房产供应量并没有过剩, 但是从结构上分析, 真正在中低收入阶层消费者的购买力范围的, 与其购买水平相适应的商品房供应不足, 这种不匹配也是导致空置率高的一个原因。

这些原因都会造成部分房地产开发项目的空置, 一旦有空置房, 对于开发商来说, 就是资金回收遇到困难, 同时, 由于外部融资, 这也是银行的资金回笼受阻, 那么, 严重的会造成开发商融资困难, 资金链断裂, 开发商破产, 这对于已经交过房款的消费者, 也是一种潜在的风险。

三、加强房地产业财务管理的措施

(一) 政府部门加大金融市场监管, 促进融资渠道多样化

与发达国家相比, 我国金融市场发展不健全, 不成熟, 市场秩序紊乱, 很多金融工具都不被企业信任, 无法发挥应有的投融资作用, 这也是导致房地产企业融资渠道模式单一的重要原因之一。因此, 在政府层面上, 我们希望政府能够加强立法, 监管金融市场秩序, 同时对于金融市场融资提供一定的优惠政策, 引导房地产企业采取多种融资方式, 这不仅可以促进房地产企业的融资模式的多样化发展, 也可以加速我国金融市场的发展。此外, 政府还应该针对房地产业存在的部分不良行为, 制定和完善相关的法律法规, 规范和约束房地产行业, 引导其健康发展。

(二) 房地产企业应自觉发展新的融资渠道

融资企业模式单一并不全是我国金融市场不健全造成的, 房地产开发商也有着不可推卸的责任。一方面, 很多中小企业开发商意识不到单一的融资模式会给企业带来风险, 会给银行带来风险, 会进一步加剧融资的难度;另一方面, 由于在我国银行信用大, 很多企业包括一些大企业, 不愿意采用其他形式的融资渠道, 更不用说创新融资模式了。一些融资模式, 比如说, 引进外资入股, 就被一些比较优秀的企业所采用, 因为引进外资不仅可以来增加内部融资, 而且可以学习国外的管理和营销经验。此外, 企业还可以选择上市融资、并购融资、金融租赁融资、典当融资、私募基金融资等方式进行融资。融资的渠道多种多样, 关键是企业要能够找到适合自身发展融资的模式。

(三) 房地产企业应增强成本管理理念

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 面对激烈的竞争, 房地产企业要实现长期的发展, 获得持续性核心竞争能力, 必须提高财务管理水平, 增强成本管理理念。首先, 企业应该对一些基础数据进行严密的分析和测算, 建立全面的预算体系, 以尽可能保证开发建设过程中基本资金的准确性, 这就在整体上对整个工程有了良好的成本控制;其次, 对资金需求进行统一的规划, 并保留一定的预算误差范围, 主要是在发生突发事件时, 对资金能够良好的控制;最后, 加强对企业内部管理费用以及企业的交易成本的控制。由于房地产开发工程巨大, 工期长, 工序繁杂, 在此过程中, 各种费用发生频繁, 这都最终会影响企业的收益, 企业必须在进行成本控制的过程中, 考虑到这些内容。

(四) 创新经营模式, 适应市场发展

由于我国的现实情况, 很多房地产开发商对于投资的预期收益持有较为乐观的态度, 所以, 即使考虑房地产泡沫的发生, 很多开发商依旧因循守旧的采用传统的经营模式。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地, 房地产开发商必须创新经营模式。在经营模式的创新过程中要求企业, 一是结合消费者需求与特点, 设计出既适合居住又符合审美观念的住宅, 并且希望这种设计能与城市和周围的景观相融合, 只有这样, 才能保证销售的顺利, 从根本上保证企业资金顺利回笼;二是, 努力树立良好的品牌效应, 增强企业竞争力。企业要在保证建筑工程质量的前提下, 不断创新产品设计, 提高服务质量, 只有这样才能适应市场的进步, 保证企业的长久发展。

四、结束语

资金是房地产企业流动的血液, 它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。而在我国, 由于社会主义市场经济的发展不完善, 房地产开发行业的发展不成熟, 房地产企业的运行, 无论是从资金的进入, 即融资过程, 还是在资金的流转, 乃至最后的资金回笼过程中, 都还存在着这样或那样的问题。

要解决问题, 除了依靠规范的市场以及各项完善的制度以外, 房地产及其相关行业, 必须相互配合, 增强各自风险意识。房地产企业更应该提高自身实力。不管在任何时候, 房地产企业必须有风险意识, 制定详实资金规划方案, 加强自身成本管理, 以保证资金的顺利回笼, 维持企业的持久发展。

摘要：由于房地产行业投资周期长、金额多、风险大, 其财务管理对于企业的运行和发展起着至关重要的作用。本文从房地产企业财务管理中可能存在的问题出发, 对于加强房地产开发企业融资管理、健全成本管理体系以及如何实现企业资金回笼等方面的问题提出一些建议。

关键词：房地产企业,财务管理,融资管理,成本回收

参考文献

[1]吴立婷.有关房地产开发企业财务管理研究[M].中国房地产业, 2012 (11) .

[2]郑海波.浅析我国房地产企业的融资之路[M].财经界 (学术版) , 2011 (05) .

房地产企业财务管理探析 篇3

【关键词】 房地产企业 财务管理 现状

财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。

一、房地产企业财务管理特点探析

房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。

1、资金投入密集且回收期长

近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。

2、财务关系涉及范围广

房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。

3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系

与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。

二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析

我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。

1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品

作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。

2、财务管理水平低，难以做到科学管理

我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。

3、财务管理系统内统一与集中度不足

财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。

4、销售收入偏离财务预算

尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。

三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析

房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制，如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。

1、加强企业财务管理的控制能力

作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。

2、完善投资决策机制

完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。

3、强化预算管理，灵活运用筹资方式

房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。

此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时，房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动，但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性，加大了房地产企业的管理难度。从自身来说，房地产企业应加强企业的核心管理，即加强财务管理，使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境，应对新挑战，解决新问题。

【参考文献】

[1] 耿新辉：关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息，2011（24）.

[2] 袁慧敏：房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011（10）.

房地产企业的财务管理探索 篇4

一、房地产企业财务管理的现状分析

当下, 房地产企业的财务管理只是处于基本的会计核算阶段, 缺乏战略实施的作用发挥。问题主要存在以下五个方面:

(一) 财务管理内容片面化, 被动反映型突出。

房地产企业的财务管理停留在会计核算方面, 记账和财务报表称为财务管理的主体内容, 用于预测、管理和决策的信息弱化, 甚至缺失, 空白的控制管理职能强化了“大出纳”的特点, 财务管理被动反映。

(二) 财务管理的功能行使弱化。

房地产企业一般设有工程预算和财务预算, 这些基本机制的设立, 有助于企业财务管理功能的实现, 但是, 距离财务管理发挥战略实施功能却有很大差距, 这部分功能有待于进一步加强。

(三) 财务管理系统的统一和集中程度不足。

房地产企业在发展过程中, 往往核算系统不统一, 各个项目管理公司各执核算标准和软件, 使得财务管理无法有效整合, 实现同一标准, 为管理者提供的财务信息可比性差。

(四) 财务管理授权机制混乱, 公司控制能力下降。

房地产企业财务授权缺乏统一的管理, 各自为政的现象严重, 子公司往往自成体系, 不受母公司控制, 母公司陷入管理难的尴尬境地, 公司掌控能力下降。

(五) 资金管理多头分散。

房地产公司资金管理的多头和分散, 客观上增加了房地产企业的风险控制的难度。

二、房地产企业财务管理体系的构建及其重要性分析

根据上述我国房地产企业财务管理中存在的一系列问题, 我认为企业要改善财务管理方法、提升企业财务管理水平, 应当构建并完善财务管理体系主要应从如下几个方面入手:

(一) 构建房地产企业财务核算平台, 确立新的财务会计核算基础和业务流程规范, 争取以最标准、统一的数据为管理决策提供科学的参考。

(二) 建立会计管理和核算系统。通过财务管理报告不仅可以全面及时地向上级管理者分析和总结前一周期企业的经营状况, 同时还能为企业进行管理决策提供有效支持。

(三) 建立统一的业务授权制度, 平衡各层管理者的责任与义务, 明确规定各项业务的执行标准, 从而降低房地产企业的运营风险。

(四) 完善企业资金管理系统, 实现资金集中统一监控与管理。这一措施既可以企业提高资金的利用效率, 还可以降低资金风险。

(五) 财务管理体系还需要与人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系等企业内部的管理体系进行沟通和协作, 最终形成一个统一的管理体系, 实现房地产企业的可持续发展。

房地产企业构建和完善财务管理体系的重要性在于财务管理体系一方面可以促进会计核算型财务向管理型财务转变, 使财务管理成为企业管理的核心手段之一。另一方面可以保障房地产企业发展战略的实现, 并且为其提供提供有效战略实施操作手段。此外, 财务管理体系还可以为房地产企业提供系统性的财务问题解决方案, , 使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供科学合理的及决策依据, 有效降低企业运营过程中的财务风险。

三、房地产企业财务管理加强的路径分析

(一) 与时俱进, 更新财务管理观念。:

房地产企业要更新财务管理观念, 主要应该从如下四个方面着手:

第一, 树立牢固的市场经济意识, , 产品开发的要以购房者的需求为前提。房地产企业在进行产品开发的时候必须综合考虑几个因素, 例如随着经济的发展, 人们的生活水平有很大的提高, 购房者的雪球不仅仅是需要一栋可以住的房子, 同时还有许多附加的需求;城市化进程的加快导致的越来越多的人口涌进城市带来的无限商机以及建设社会主义新农村给房地产商带来的发展契机;要积极响应国家在节能减排方面的号召, 开发绿色、环保型的住房, 满足购房者心理和生理上的共同需求等等。房地产企业只有积极关注房地产市场, 了解行业的最新发展动态, 才能开发更多的适销对路的商品, 加快资金流动, 充分发挥财务杠杆的作用, 使企业在激烈的市场竞争中取胜。

第二, 树立信息化的管理观念。在市场经济条件下, , 信息作为一种重要的资源具有无限的潜在经济价值。科学有效的财务信息对于房地产企业科学决策有着至关重要的作用。尤其是进入21世纪以来, 以互联网为载体的新的信息技术革命使经济信息的扩散和应用进程大大加快, 很多决策可以在瞬间完成。针对此中趋势, 我国的房地产企业要借鉴国内外企业的成功经验和教训, 遵循企业信息化发展进程的一般规律, 推广科学、先进的管理理念、管理方法以及管理技术。

第三, 树立全面的战略理财观念。即企业的财务管理要从全局出发, 立足现状, 着眼未来, 谋求企业最好的发展。通过对企业未来发展可能遇到的各种问题和风险的预测和分析, 进行科学合理的决策, 统筹规划和合理配置内外部资源, 增强企业迅速发展的力量, 保证企业的可持续发展。

第四, 树立以人为本的管理理念。在市场经济条件下, 企业的综合实力不仅体现在企业规模和经济实力上, 更多的是体现在企业内部人员的凝聚力上面。人的能动性作用在企业中发挥着不可提到的作用, 重视人员的管理是企业关注的主要问题之一。坚持以人为本的管理理念关键是在坚持民主理财、科学理财, 必须做到人尽其才, 物尽其用。

(二) 加强资金管理, 强化授权业务。

房地产行业是一个高投入、长周期和高风险的行业, 因而控制风险是房地产企业财务管理体系要达到的首要目标。作为风险控制的载体, 内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论, 企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控五个关键要素。因此, 国内房地产企业要强化内部控制体系, 其重点在业务授权制度的建立与完善方面, 直接影响企业管理控制方式和控制程度。

(三) 加强成本管理, 建立健全预算体系。

以成本管理为核心的基础财务管理, 是房地产企业获得成功的基石。企业管理者只有明确认识到这一点, 才能保证企业的发展更加坚实, 步伐迈得更大。房地产企业在进行成本管理时, 最主要的问题主要有如下几点:

一是要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算。

二要对成本费用进行正确的归核算, 科学计算开项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等一系列费用。

三是要对成本进行深入的分析。在核算的基础上, 对成本指标的完成情况进行考核, 根据核算中发现的问题提出相应的改进和加强成本管理的措施, 不断寻求降低成本的途径。

摘要：经济的全球化、一体化的发展, 城市规划和土地有偿转让发展态势高涨, 房地产企业财务管理面临着发展中存在的复杂性、多样性, 本文对房地产企业财务管理的现状进行了分析, 挖掘了房地产企业财务管理的重要性, 并提出完善房地产企业财务管理的路径。

关键词：房地产,财务管理,路径

参考文献

[1]张昀, 房地产企业财务管理问题与对策[J], 企业研究, 2012. (1) .[1]张昀, 房地产企业财务管理问题与对策[J], 企业研究, 2012. (1) .

[2]孟祥秀, 试论集团公司如何实施财务控制[J], 公用事业财会, 2009. (2) .[2]孟祥秀, 试论集团公司如何实施财务控制[J], 公用事业财会, 2009. (2) .

[3]王斌, 企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M], 经济科学出版社, 2002.[3]王斌, 企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M], 经济科学出版社, 2002.

房地产企业财务风险管理研究 篇5

【关键词】房地产企业；财务风险；风险管理

房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。

一、房地产企业财务风险识别

1.投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

2.融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量資金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

3.资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.加强项目投资管理

（1）做好项目投资的可行性研究

房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。

房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。

（2）合理安排投资组合规划

房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失；在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。

2.资金结构及流动性管控

（1）优化企业资金结构

企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制；另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。

（2）加强资金流动性管控

房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。

对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。

对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应；企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。

3.全周期的财务预算管理

房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行；其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。

4.完善企业内部控制制度

科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。

完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职務相分离制度。

房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡；另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。

总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。

参考文献：

[1]宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].企业改革与管理，2015.（2）：134.

[2]曾凌.浅谈房地产企业的财务风险管理[J].管理视野， 2013.（1）：152-153.

[3]李荣锦，王珍. 房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友， 2010.（12）：96-97.

Iihsji房地产企业财务管理 篇6

摘 要 财务风险是指在企业的正常运营活动过程中，受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响而导致的风险。随着国家对于房地产企业的不断调控，房产企业面临的财务风险也就随之加大。本文对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨。

关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策

一、房地产企业财务风险的内涵

1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足

1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企发布2009年年报，累计实现净利润347.15亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。

2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、如何强化房地产企业财务风险管理

1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。

4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(01).

[2]王伟,赵占.房地产企业财务风险分析与对策.价值工程.2006(08).