新时代房地产企业财务

新时代房地产企业财务（精选12篇）

新时代房地产企业财务 篇1

摘要：后金融危机时代的经济复苏是当今经济领域的热门话题。房地产企业由于其投产资金规模大、市场环境不佳、企业间竞争激烈等行业特殊性, 急需稳定企业经济状况、规避财务风险, 以确保企业的盈利状况。规避财务风险, 应加强风险意识, 做好筹资、融资及日常资金的管理, 使风险可以加以控制, 或降低风险对企业财务安全的破坏性。

关键词：房地产企业,财务风险,规避措施

随着2008年的远去, 我们逐渐淡忘着那一年由美国次贷危机为始的金融危机所带来的全球性的危害。如今, 根据经济循环规律, 我们已进入到相对意义上的后金融危机时代。后金融危机时代被通俗的定义为:在2008年美国次贷危机后, 全球经济触底、回升、直至下一轮增长周期到来前的一段时间区间。这段区间可能是2年、3年亦或8年、10年甚至更久。当处于这样一个特殊而特别的时期, 任何机遇都有可能成为经济复苏的开始, 而任何风险都有可能成为经济再次崩溃的导火索。众所周知, 经济与我们的生活息息相关, 更确切的说, 我们任何的生产、生活、消费活动都离不开“钱”的参与。而在市场沉浮中打拼的众家企业们, 更是被经济形式的好与坏所牵动着企业存亡的命脉。因此, 企业如何在这样一个特殊的经济时期下, 规避风险、争取更加安全有利的市场环境, 以保存利润、维护好企业的长期发展, 就变得尤为重要。

一、房地产行业现状及其特点

房地产行业无疑是当今我国规模较大且企业分立众多的行业。近些年来, 房地产行业不仅受到国际上金融危机的影响而略显低靡, 还在持续经受着国内政府从不松懈的以各种方式在打压房价的压力, 对于每一个房地产企业的所有者来说, 处境可谓不是非常乐观。而在这种不乐观的大环境之下, 企业的所有者更加看重的便是企业经营活动中利润的增减会有怎样的变化以及会受到何种程度的影响。在自由市场初步形成并愈发活跃的今天, 企业的利润不仅仅只源于其生产、销售、成本控制等基本环节, 它更加受影响于企业所遭受的不同类型、不同程度的财务风险。风险得以规避, 则利润便得以完整的留存。由此看来, 如何合理的规避企业的财务风险便成为了保障企业利益的必要因素, 也成为了保障企业在较不乐观的经济环境下稳定生存、正常运作、健康发展的重要因素。

房地产行业是相对特殊的行业, 它具有资金密度高、生产周期长和运营风险高这三大特点。其中, 资金密度高是指每一个房地产项目的投资小则几十亿、大则上百亿, 数目巨大且投资时间集中;生产周期长是指房地产自选中一个项目开始进行投资和建设开始, 到最后整个项目完成并投入市场, 其中需要很多的环节和很长的时间才能完成;运营风险高是指房地产行业通常是在未知结果和报酬率是多大的情况下进行投资开发, 这其中不排除有政策的变化、市场的变化和众多企业之间的相互竞争, 这些都导致了房地产企业会有风险常伴。结合以上特点, 房地产企业在后金融危机时代财务风险的规避上, 更加突出了它的独特性。所以, 我们应该因“地”制宜、地采取有针对性的方法和措施。

二、房地产企业财务风险的产生原因

(一) 由财务预算引发的财务风险

财务预算是企业在投资一个项目之前, 对于在未来一定预算期内该项目的财务状况及经营成果等指标进行的前期预测。房地产企业的财务预算要比任何一类企业都重要的多。因为房地产企业在开发每一项产品的时候, 都要经过可行性分析、征地拆迁、建筑安装、配套工程、环卫绿化、产品上市等诸多环节, 这些环节的实施需要相当长的时间才能完成。时间越长代表产品的周期越长, 随之而来的不定因素便会逐步增多, 于是预算风险也就愈发形成, 企业的财务风险也就变得越大。如果房地产企业在开发前没有对将要投产的项目的资金运作、土地价值及经济回报率做充分的预算及详尽的分析便草草开始, 这无疑在无形中埋下了财务风险的隐患。

(二) 由资金管理引发的财务风险

1. 债务风险。

每个房地产项目的开发与生产离不开资金的参与和支持, 且资金的数目巨大。而这些大额资金的来源无非是从企业内部和外部两个方向取得。如果一些房地产企业忽略了企业内部的资金潜力, 而是大肆举借外债和银行抵押, 导致企业的资产负债率下降, 偿债风险上升, 甚至在项目运作过程中, 不能够对资金的使用做到全盘计考虑, 科学计划, 从而使企业无法正常偿债和资金周转, 那么必然使企业陷入到偿债风险的困境。

2. 缺乏现金流量管理观念。

由于房地产开发项目的周期长, 投资大, 所以房地产企业的项目变现能力通常较差, 现金周转率普遍偏低, 因而, 房地产企业对现金流量的管理便显得尤为重要起来。然而, 许多房地产经营者并没有对此问题加以重视, 再加上我国的房地产企业大多是民营性质的企业, 追求的是高利润、高收益, 他们经常在经营状况良好的情况下盲目扩大生产规模, 加大资金投入, 这便会使企业财务风险的控制难度在无形中大大增加, 从而埋下了风险所带来破坏的隐患。

(三) 由产品特殊性引发的财务风险

房地产企业能够投产项目的最基础因素是土地, 项目投产成功后的成果是房屋。而由于土地和房屋均属于不动产, 具有不可移动性, 这便使得房地产企业的产品具有固定性, 一旦落成, 便长期不可更改。故房地产选址的区域性差异也便带来了企业的财务风险。房地产所选地点的不同地理位置、不同省市、不同地段的优劣差异都会影响到房地产企业产品的商品价值和未来收益。不仅如此, 每个区域的发展空间和趋势都将处于不断的变化之中, 这种变化不可能完全被预测和确定, 且会受多方面因素的影响, 故具有不稳定性和复杂性, 而房地产的产品必然将承担这些变化所带来的风险。

三、房地产企业财务风险的规避措施

房地产行业是一个高投入高风险的行业, 它的行业性质决定了各大房地产企业对于风险的防范要再提高到一个更深的层面。其中, 财务风险的防范与规避成为了企业风险防范中无可厚非的重中之重。因为资金是房地产企业得以生存下去的血液, 如果在这种关键的环节出现问题, 例如:资金短缺、资金链中断、资金周转失控等等, 都将会给企业带来巨大的损失及灾难。由于房地产企业在产品的开发周期、产品特性、企业内外组织结构及资金供求上都有其特殊性, 故对于应对其财务风险, 应从企业的融资、投资及日常资金管理三大方面入手, 采取相应措施来加以规避。

(一) 房地产企业在融资方面的风险规避

融资, 从狭义上讲, 即一个企业资金筹集的行为和过程。公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况, 以及公司未来经营发展的需要, 通过科学的预测和决策, 采用一定的方式, 从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金, 组织资金的供应, 以保证公司正常生产需要, 经营管理活动需要的理财行为。融资的渠道可以有很多种, 可以通过银行贷款、担保质押、发行股票、委托贷款等等。而在这些方式中, 大多数企业都会选择银行贷款来进行融资。向银行进行融资, 通常会伴随较高的成本及附加的利息代价, 这便使企业在此过程之中承担了相应的风险。因此, 拓宽融资渠道, 减少对银行的依赖, 开发新的融资方式, 降低融资成本, 可以减少融资所带来的财务风险, 即可以达到规避风险的作用。例如:

1. 股权收购。

即通过收购目标公司的部分或全部股权, 以获得目标公司的控制权, 从而获得直接资金或其他资产的处置权。这种融资方式的优势在于能够发现目标公司的潜在价值, 从而实现价值。当选定的目标公司出现了债务危机、经济困难, 或是该公司所处的行业市场出现剧变或陷入困境时, 这就给收购提供了良机, 从而达到筹集资金的作用。

2. 公司上市。

公司上市、发行股票向来是一种运用较广泛的融资方式。发现股票所筹得的资金在会计上是属于所有者权益的, 购买了股份的各个股东一旦投入了资金便不能轻易收回, 只能转让其拥有的股份, 并相应地享有分享剩余收益、重大决策及选择管理者的权利。正是由于这个独有的特点, 公司上市这种方式与其它融资方式相比, 最大的优势便是企业不会背负定期还本付息的压力, 于是便可以很好地规避掉当经营状况出现波动和变化时所带来和伴随的财务风险。房地产企业其资金需求量较大的特点, 决定了它应该根据各自企业实际的成本与收益状况, 来选择适合本企业的融资方式, 确定最佳的融资结构, 从而很好的规避财务风险。

(二) 房地产企业在投资方面的风险规避

由于房地产企业的行业特征, 企业每一个项目的投资数额都是巨大的, 一旦出现一次失误, 企业都有可能面临财务危机甚至破产的可能。所以, 房地产企业对于投资方面的风险规避便成为了极为重要的一方面。

1. 投产前做足市场调查并认真分析。

任何项目的开展都必须在经过了充分的市场调查之后才能进行, 房地产行业尤为如此。因为风险是存在于企业经营过程中各种不确定因素使实际收益偏离预期收益的一种可能性, 这种可能性的不确定性让我们不得不在每一个项目投产之前, 必须经过详细、全面、谨慎的市场调查, 并对调查结果进行认真仔细的分析之后, 权衡利害、把握方向, 正确判断。只有这样, 才能最大程度的把不确定性降到最低, 才能规避那些外来不确定因素所带来的风险, 才能保证企业资金的安全。

2. 投产过程中增加自有资金, 优化资本结构, 提供资金支持。

房地产企业在投产一个项目的过程中会经常不断出现一些新的项目附加需求, 于是便会有持续的资金注入到项目之中。所以, 企业必须要保持一个合理的资金结构。不仅要有适度的负债, 同时还要提高已有资金的使用效益, 增强企业资金的流动性及运营能力、偿债能力, 从而确保项目的最终利润率。从而在整个项目的建设过程中, 不会因资金链问题或资金管理的上缺失而带来不必要的麻烦和风险。

3. 采取分散投资, 风险共担的方式规避风险。

房地产市场虽然庞大, 但项目种类较为单一。各大房地产企业大都在进行“选地、建房、卖房”的复制活动。经营项目的过于集中, 大大增加了各企业间的竞争, 投资大、竞争大, 无疑风险就会加大。分散投资一般包括分散投资区域、投资时间以及共同投资等方式, 它的目的就在于通过分散风险从而能够降低风险。房地产企业在运营期间, 大都会集中热衷于某个时间段、某个黄金地带来进行投产, 若是各企业可以独立开发, 把项目时间及地点交错开来, 避免不必要的竞争, 那无疑是可以互相减少风险的一个好方法。或者也可以进行合作经营, 整合规划项目, 统筹企业资源, 这样便能达到利益共享、风险共担的效果, 不仅可以共赢, 还能很好的规避风险。

(三) 房地产企业在日常资金管理上的风险规避

日常资金是每个企业运用最广泛, 也是能够影响到企业资金流动情况的最主要因素。尤其是房地产行业的日常资金数量会比其他行业的数额大, 因此, 对于日常资金实施正确的管理也是房地产企业对于规避财务风险的重要一环。日常资金若能高速流动、有效利用、统筹安排, 那便会使企业的日常经营得以健康进行, 从而也就降低了风险的发生概率和破坏程度。

1. 建立起日常资金管理体系。

每个房地产企业都该对日常资金进行科学合理的规划, 不仅要在投资和生产过程中控制成本, 还要把握好日常经营中的每项花费和开支, 避免出现铺张浪费的行为。构建起“成本预算—成本监控—成本审批”三步走的体系, 做到每一笔收入和支出都能够遵循经济效益原则。与此同时, 企业领导人还应制定相关的规定, 把日常资金管理落实到每一个部门、每一个岗位、每一个职员头上, 从而使企业能够从上至下、从细小到宏大, 都严格按照资金的管理体系运行。

2. 健全内控制度, 加强企业财务管理。

企业的内控制度是指有企业的董事会、监事会及经理层和所有员工实施的, 旨在实现控制目标的过程。健全内控制度, 不仅仅是要形成权责明确、互相制衡的内部管理体制, 更重要的是, 它作为企业生产活动的自我调节和自我制约的内在机制, 已渐渐成为了企业管理的中枢环节, 尤其是对各类风险所进行的预防和控制, 已成为了企业防范风险的一种有效手段。因此, 建立健全内部控制体系, 尤其是加强企业对财务方面的有效控制及管理, 对企业维护财产及资金安全、防范财务风险、加强企业有效经营, 都将起到至关重要的作用。

总而言之, 风险终究都是客观存在的, 在不同的历史时期、不同的时代背景、不同的经济环境之下, 房地产企业有着不同形态的财务风险, 它不仅处在变化之中, 它也会伴随着经营风险而长期存在, 且带以无法确知的可能性和不同程度的破坏性。因此, 防范风险、规避风险, 就要求我们树立风险意识, 正视风险的客观存在性, 科学预测、合理投产、谨慎分析、严格审控, 建立起高效的防范体系, 积极采取有效的防范措施, 从而使风险得以控制或降低, 让企业可以安全、持续、稳定的发展和壮大。

新时代房地产企业财务 篇2

1、总则

⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;

⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;

⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;

⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。

2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程

3、行政费用支出管理制度

⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;

⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。

3、公司差旅费开支制度

⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;

⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行： ① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日;B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

⑷、实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。

4、车辆维修费及汽油费管理制度

⑴ 公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;

⑵ 车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;

⑶ 公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。

5、办公费用、会议费用及其他费用管理制度

⑴ 公司办公用具由办公室统一采购、管理;

⑵ 办公室设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况;

⑶ 办公室财产台帐为财务部附设帐册;

⑷ 办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、定期通报;

⑸ 公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;

⑹ 有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。

6、行政费用报销制度

⑴ 公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;

⑵ 公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;

⑶ 应酬、礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后方可实施;

⑷ 凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;

⑸ 支票领用单、借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;

⑹ 银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;

⑺ 其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。第二章 工程成本管理制度

1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。

2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。

3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

⑵ 负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

5、工程中间结算程序。

⑴ 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;

⑵ 财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

6、工程决算程序。

⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;

⑵ 财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;

⑶ 大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;

⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。第三章 财产管理制度

1、公司财产的范围

⑴ 公司财产包括固定资产和低值易耗品;

⑵ 凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

⑶ 凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

⑴ 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;

⑵ 公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理;

⑶ 办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。

3、财产的购置与调拨

⑴ 办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购;

⑵ 财产购回后，应填写财产收入验收单。财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单、财物发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

⑶ 各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;

⑷ 固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联。一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

⑸ 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。

4、财产的清查、盘点

⑴ 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;

⑵ 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

⑶ 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;

⑷ 凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;

房地产企业财务管理探析 篇3

【关键词】 房地产企业 财务管理 现状

财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。

一、房地产企业财务管理特点探析

房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。

1、资金投入密集且回收期长

近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。

2、财务关系涉及范围广

房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。

3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系

与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。

二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析

我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。

1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品

作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。

2、财务管理水平低，难以做到科学管理

我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。

3、财务管理系统内统一与集中度不足

财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。

4、销售收入偏离财务预算

尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。

三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析

房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制，如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。

1、加强企业财务管理的控制能力

作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。

2、完善投资决策机制

完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。

3、强化预算管理，灵活运用筹资方式

房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。

此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时，房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动，但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性，加大了房地产企业的管理难度。从自身来说，房地产企业应加强企业的核心管理，即加强财务管理，使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境，应对新挑战，解决新问题。

【参考文献】

[1] 耿新辉：关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息，2011（24）.

[2] 袁慧敏：房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011（10）.

房地产企业财务预警分析 篇4

一、财务预警系统的作用

房地产企业的根本目标是以最小的成本获得企业经营活动的最大利润,企业必须首先生存下去才有可能获利,在这个过程中,风险是随时可能出现的。企业的利润与风险是共存的,利润的增长是以风险的增大为代价的,利润越大,风险也就越大。为了减少和消除因财务风险而产生的损失,企业管理人员及全体财务人员应增强风险意识,重视财务预警系统的作用。一般来说,财务预警系统有以下几个方面的作用:

第一,有利于企业加强风险管理,提升企业的竞争力。企业财务困境是可预测的,财务风险的形成是一个渐进的过程,在刚开始的阶段总是会在财务上表现为个别及相关指标的异常,在一些局部发生某些问题或困难。如果房地产企业建立起了财务预警系统,则可以为企业提供真实的预警资讯,帮助企业及时发现经营过程中存在的风险以相关财务指标的异常,及时消灭财务风险。企业财务预警系统能够站在财务的角度上发现经营中的问题,是一个综合系统,可以对企业经营状况进行全面综合的反映,这样企业可以抓住产生问题的主要矛盾,采取有针对性的措施,提升企业的综合竞争力。

第二,有利于保护投资者和债权人的利益。投资者在进行投资决策时,需要对投资的项目进行详尽的了解,他们想知道盈利的企业是否会突然亏损,亏损的企业是否会继续亏损下去。财务危机预警系统可以帮助投资者提前对将要发生危机的企业做出判断,起到保护投资者利益的作用。在我国企业的资本结构中,债务融资占相当大的比重,债权人对企业的贷款进行决策时,希望能够了解到企业是否会发生财务危机,债权利益是否能够得到保障等这样的信息。通过财务危机预警系统,债权人可以提前了解到企业的财务状况,对债权采取保全措施并制约企业不良经营活动,使自己的损失降到最低。

第三,有利于降低企业成本。我国对财务危机预警模型的研究已经经历了一段相当长的时间并且取得了许多的成果,房地产企业很容易在这些模型中找到适合自己企业的财务风险预警模型。如果房地产企业一旦陷入财务危机,将会威胁到企业的持续经营活动,企业则会付出巨大的代价,而与因财务危机付出的成本的相比较,企业只需花费较低的成本就可以建立起适合自己的财务危机预警系统,相应降低了企业成本。

二、房地产企业建立财务预警系统的必要性分析

(一)受房地产行业自身特点的要求

房地产业在我国起步于上世纪80年代中期,具有很大的发展潜力是一个成长性很高的行业。在房地产开发与经营过程当中,显现出了企业资金链雄厚、项目建设周期长、受国家宏观调控政策影响较大等特点。房地产行业与国家经济密切相关,在很大程度上受制于政府的控制。为保证国民经济的健康有序运行,国家经常采用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控。国家金融政策的变动会影响房地产的融资情况,各项税费政策会对房地产价格造成影响,对土地资源的开发和使用计划又会对房地产企业的土地开发情况造成一定的影响。如果房地产企业建立起有效的财务预警系统,就可以很好地监测因国家政策变动而对房地产企业所造成的影响,为企业今后政策的制定提供依据。

(二)受房地产企业财务特点的要求。

房地产行业具有企业资金链雄厚的特点,对资金的需求十分巨大。我国房地产市场起步较晚,很多房地产开发商尚不具有规模,自有资金有限,因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高,这就为财务危机埋下了隐患。在当前金融危机的背景下,我国虽然并没有受到太大的冲击,但是受国家的信贷政策从紧、购房者持续观望等因素的影响,房地产企业资金链日益紧张。很多房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率,进行民间借贷。在这种情况下,一些房地产企业不仅资金链紧张,并且还背负上沉重的债务负担,一旦回款不利,就会导致财务危机出现。为保持我国房地产市场的稳定,及早防范风险,房地产企业必须建立财务预警系统。

(三)受房地产业在宏观经济中所占地位的要求

房地产业对整个宏观经济的稳定起到了非常重要的作用。房地产行业涉及的行业范围非常广泛,其上游涉及到银行业,下游涉及电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等行业,其侧向涉及到汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。一旦房地产行业出现危机,将会牵连为数甚多的行业,甚至危害整个社会经济的稳定发展。房地产企业建立起务预警系统,就可以及时对房地产企业的财务状况进行监测,从而采取相应的措施,及时防范和化解危机,确保我国经济的持续稳定发展。

三、房地产企业如何构建有效地财务预警体系

(一)建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥,房地产企业应建立健全预警组织架构,包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。良好的财务预警分析系统是建立在对大量资料统计分析的基础之上的,这些资料应该包括房地产企业内部财务数据和外部信息等相关数据。系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务预警分析组织机构成员应由企业经营者、企业管理人员等组成,并应聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。财务预警分析组织机构应是一个独立的体系,不直接干涉企业经营管理过程。房地产企业财务预警系统的核心是具有高效的风险分析机制,通过风险分析可以迅速对影响财务的因素作出判断,从而可以把主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般包括预警指标和预警指标的临界点等两个要素,一旦评测指标超过临界点,应急计划则应马上启动。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案,在分析清楚财务危机后,应立即制定相应的预防或者消除措施,以减少危机带来的损失。

(二)确立财务预警指标体系。

预警指标的选取财务预警中最重要的环节,财务预警指标一般包括房地产行业特征预警指标、股权结构预警指标、公司治理预警指标以及财务预警指标等。房地产行业特征预警指标分为定量指标和定性指标两部分,最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的,因此可以使用定量指标来衡量;有些风险是无法量化的,因此需要使用定性指标来衡量。股权结构预警指标主要是将上市公司的股东构成和股权状况进行量化,企业管理层可以在了解公司股权结构状况的基础上,了解公司的运营状况和财务状况,从而有效的控制风险。公司治理预警指标主要是反映公司治理的状况,公司治理是现代公司制度的核心,不应仅局限于股东对经营者的制衡,还需要涉及到广泛的利益相关者,对这些指标加以量化,可以在了解公司的基本机制和基本机构的设置的基础上,进一步对战略实施和控制的有效性及益相关者的相关性进行分析,确保公司决策的科学性、合理性。财务预警指标主要是量化企业面临的财务风险,一般是从负债管理能力、盈利能力、资产规模以及现金流量方面选取财务指标。在财务管理工作中,企业现金流量预算的编制是特别重要的一环,准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及时发现经营过程中存在的问题。将现金流量表提供的数据信息与资产负债表和利润表提供的数据信息相结合,可以全面地分析企业的财务状况和经营业绩,从而使企业的风险状况得到真实有效的反映。

(三)加强对财务预警系统的日常监控

财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险,财务支付风险可以通过现金流动能力、资产变现能力、逾期负债率等几个方面进行监控。经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因,对企业经济效益具有决定性的作用,可以通过市场需求的变化、产业政策的变动、房屋销售价格的变动、管理者的素质和经验等几个指标来进行监控。房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件进行财务支付风险和财务结构风险的监控,管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险,会计电算化的广泛应用为企业的日常监控提供了实现的可能。

目前,我国金融体系尚不完善,房地产法律法规尚不健全,因此,房地产企业在经营过程中,应建立起动态的综合性的财务预警体系,随时对企业的财务状况进行监测,及时调整财务活动,应对不断变化的内部和外部环境,将企业的财务危机降到最低程度,提高经营效率。

摘要：在房地产企业中,财务一直占有重要地位,而财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。文章从财务预警系统的作用,房地产企业建立财务预警系统的必要性,以及房地产企业如何构建有效地财务预警体系等方面简单的对房地产企业财务预警进行了分析。

关键词：房地产企业,财务预警,财务危机

参考文献

[1]、周骏.我国企业在构建和使用财务预警模型中存在的问题及建议[J].金陵科技学院学报,2006(12)

[2]、王林.不确定性与企业预警研究[M].中国社会科学出版社,2007年

房地产企业财务风险控制策略 篇5

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

１ 李晓丽．浅析企业财务风险的控制［Ｊ］．山西财税，２００８（８）

２ 邱启泉．现代企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．会计之友，２００８（１０）３ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

４ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

５ 樊良．企业财务风险控制刍议［Ｊ］．山东商业会计，２００５（１）

６ 闫俊华．浅议企业财务风险的控制［Ｊ］．现代商业，２００８（２７）

７ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

８ 周瑞珍，陈虹．企业财务风险控制分析［Ｊ］．石家庄铁道学院学报社会科学版，２００８（３）

９ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

１０ 李婕．企业财务风险控制与预警［Ｊ］．铜业工程，２００４（２）

１１ 杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［Ｊ］．会计之友，２００８（１２）１２ 汤旭．中小企业财务风险控制制度探析［Ｊ］．金融经济，２００６（１６）

１３ 韦正元．在价值最大化目标下企业财务风险的控制与防范［Ｊ］．财经界，２００８（３）１４ 冯红霞，杜立成，王海燕．加强企业财务风险的内部控制分析［Ｊ］．全国商情（经济

房地产企业财务风险管理初探 篇6

关键词：房地产；财务风险；对策

一、房地产企业财务风险解读

1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、规避房地产企业财务风险的思路

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)

[2]王伟，赵占：房地产企业财务风险分析与对策，价值工程2006，(8)

房地产企业的财务预算管理 篇7

一、预算管理在房地产企业的重要性

(一) 有利于企业建立完整的管理模式

在当今经济快速发展时期, 企业的最终目的就是发展、增加利润收入, 而财务预算管理的主要任务则是帮助企业和管理者取得经济变动的第一手信息, 使其获得最大程度上的财富, 用以满足利润最大化的最终目标。要想使房地产企业的利润最大化, 就要建立一套完整的财务预算管理模式、恰当对经营机制体系进行调整, 整理规划出一条以提高财务预算管理水平为主的企业管理之路。

(二) 有利于企业降低经营风险

房地产企业的基本特征主要是:运转资金强大、消耗时限冗长、风险性能高涨等。这就需要一套全方位的规划设计理念, 在资金投资阶段准确估量、计算投资成本与费用, 做出一份合理的经济效益报告和投资企划书, 将房地产投资的风险降到最低。比如, 现金是经济学里流动性最强的一项科目, 已成为了财务预算的核心依据, 精确的现金预算能够为房地产企业亮起红色信号灯, 为管理者提供充足时间进行整改, 免受经济风暴的侵袭[2]。

(三) 有利于完善企业资金管理

合理科学的财务管理预算在房地产企业资金管理中处于不可小觑的重要位置: (1) 是筹措工程资金以及政府部门和金融机构批准贷款的主要依据; (2) 是进行可行性探究和进行建设项目技术要点剖析的理论证据; (3) 为任务企划书中投资额的计算以及初步构想提供了核心依据。换言之, 房地产企业的开发与工程的顺利运行离不开财务预算管理的准确估量, 企业管理者理财目的的实现更加离不开预算管理的指引。

二、目前财务预算管理在房地产企业中的缺陷与不足

(一) 认识不透彻

房地产开发商对于全面实行财务预算管理工作的认知还不强烈, 多数企业家仍然停留在经济表层现象上, 只在乎成本、费用的低消费, 进而忽略了财务预算管理的重要性, 究其原因在于缺乏对价值管理观念以及系统管理观念的理解和重视。同时, 部分财务预算管理人员失衡地将重点放到了财务管理上面而看轻了其他部门的管理作用, 把资金预算和项目企划混为一谈, 单纯地看作财务报表, 所以就导致了其它管理部门对财务预算的模糊与陌生。

(二) 管理体系不完善

房地产开发企业光是进行财务预算是不够的, 还要组建机制体系对其加以管理, 没有权威的机制体系对预算管理内容加以管制、协调和监督, 就失去了财务预算管理的意义和价值[3]。比如, 法人机构体系的不完善和对财务预算管理知识体系的欠缺等都会致使房地产企业开发的落后和停滞不前。因此, 直面财务预算管理体系的漏洞才能更好的进行有针对性的完善, 为房产企业的发展提供有力保障。

三、加强房地产企业财务预算管理的措施

(一) 建立完整的预算管理体系

完整预算体系的存在能够保守性的将投资风险降到最低, 使房地产这样一个庞大企业免受经济风暴的侵袭。一套完整的预算体系应该包含四大程序:1、积极探索市场需求, 了解房地产市场的经济走向, 迎合消费者的需求, 探寻投资机会、开拓投资市场、降低投资风险, 为财务预算提供真实市场数据, 为准确捕捉动态经济发展数据打下坚实基础[4]。2、归纳整理采集的市场数据, 对资金需求量进行准确估量。3、依据估量结果作出详细计划数和评估报告, 便于对建设过程中投资额的掌控。

4、在建设房产时, 将实际金额耗用与评估报告相比较, 灵活处理数据变动, 将投资损失降到最低值。

(二) 保证资金链的顺利衔接

1、对于固定资产应该各司其职, 涉及相关部门申请领取必要财务支出, 费用申请部门也要与房产施工人员相分离。

2、每笔资金的取得都要根据购货合同等相关文件证据证明实际资金的需求量, 经不同部门的负责人员审查、监督, 有效地进行财务预算管理的实施。3、在增设资金新支出的同时, 折旧库房相关落后设施以及闲置装备, 增加财务预算, 完善资金管理制度[5]。

(三) 加大预算管理的实施力度

房地产企业的财务预算经常会缺乏客观性和理论性的有力证实, 我们应杜绝延用以前年度数据标准决定新一年度的预算总值, 而要根据实际情况和房地产市场实际前景, 谨慎分析、归纳相关数据, 对生产经营状况进行深刻剖析, 进而有助于财务预算管理的实施和经营活动的有机结合, 达到提高经济效益的目的。对于房地产开发企业而言, 要深刻意识到销售战略的影响是十分重要的, 要具有危机意识, 树立多个阶段的预算指标, 使其进行良好衔接, 达到互补、互利的效果, 最大程度上减少预算管理实施与经营活动的出入系数。

四、总结

各房地产企业应根据本企业的经济状况和自身特征, 使财务预算体系更加具体化、实际化。同时, 在预算管理执行的过程中, 不仅需要管理者的长远眼光, 更需要其多年累积的丰富经验和阅历, 进而将资金运用掌控在一切经济变动之中。

摘要：房地产企业的开发与运营需要大量的资金进行周转, 财务预算管理则是管理者依据市场前景和发展状况对企业资金进行管理和运作的重要手段之一。尽管如此, 由于各种不确定因素的影响, 财务预算管理仍然具有一定程度的局限性, 所以对于房地产企业管理人员和财务人员来讲, 就应该从宏观经济角度出发, 及时、灵活地提高预算管理的客观性、合理性, 进而发挥预算管理工作在房地产企业中的重大作用。

关键词：房地产,财务预算,管理

参考文献

[1]李荣锦, 王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友.2010 (12) :96

[2]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑.2009 (12) :220

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊.2008 (18) :110

[4]陈霞.浅析企业财务风险[J].求实.2008 (S1) :56

我国房地产企业财务状况分析 篇8

1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况

1.1 宏观环境

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量, 包括政治因素, 经济因素, 人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态, 状况稳定时, 房地产行业就处于良性状态, 房地产价格就会上升, 反之, 其价格则下降。消费, 储蓄, 投资水平等经济原因使得人们对住房, 写字楼, 娱乐设施的需求增加, 从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时, 对房地产的需求就会增加, 房地产价格也就会上涨;反之对房地产的需求就会减少, 房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度, 都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2 保利概况

1992年, 经国务院、中央军委批准, 中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建, 1999年3月, 中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理, 成为国有重要骨干企业。2003年, 由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年, 中国新时代控股 (集团) 公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业, 成立时注册资本为1000万元。1997年9月, 保利南方对本公司进行增资, 增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日, 名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月, 公司更名为“保利房地产 (集团) 股份有限公司”。2006年7月31日, 公司股票在上海证券交易所挂牌上市, 成为在股权分置改革后, 重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起, 公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2 保利地产的财务状况指标分析

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据 (2008年到2011年9月的财务数据) 进行分析。

2.1 保利地产资产分析

表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况, 全面包含了企业的各类资产。

单位:元

由表1可以看到, 保利企业的存货额保持较高的增长, 2008年投资收益不理想, 可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。2009年, 公司减慢存货扩张速度, 抓住市场有利时机, 实现资产规模跨越式增长, 大幅提升了整体盈利水平, 进一步增强了短期债偿能力, 并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010 年末, 公司总资产达1, 523.28 亿元, 较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%, 流动资产占96.29%, 无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加, 表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析, 应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2 保利地产负债分析

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到:保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上, 占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。2008年的“金融危机”, “512地震”使当年的销售状况受到影响, 流动比率有所下降。截止2011年9月, 公司资产负债率为80.73%, 较上年度末有所提高;预收账款余额为795.06亿元, 占总负债的50.28%;剔除不需要实际偿还的预收账款后, 公司实际负债水平相对较低。

单位:元

2.3 保利地产现金流量分析

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到, 企业经营活动产生的现金流量净值为负数, 可以推定公司本期的经营管理出现问题, 这一期间公司经营活动的现金大于支出, 现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况, 经营现金流一直保持快速的流出状态, 原因是企业加大了各个项目的开发, 销售的资金回笼周期长, 短时期将持续为负值。

单位:元

其次, 将同时期企业投资活动现金流也制作成图表, 如图2和表4。可以从上述图表中看到:企业的现金流逐年递增, 表明企业长期通过投资来控制土地项目, 每年的投资增幅都在300%以上, 预计2011年末投资额会相对有所下降。

单位:元

最后, 将同时期企业筹资活动现金流制作成图表, 如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中, 对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

单位:元

2.4 保利与万科的财务指标对比分析

为了得到更好的比较分析, 下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。 (下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来)

2.4.1 企业盈利能力分析

分析:由上表可知, 保利和万科每季度的总资产利润率相差不大, 2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析

分析:和万科相比, 保利地产的速动比率不稳定, 2009年达到高峰, 表示流动资产的变现能力较强, 流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%, 略高于同行业平均水平71.14%, 可见流动资产缺乏有效管理, 偿债能力受到不利影响。

2.4.3 资产负债率

分析:保利地产和万科的资产负债率相对都比较大, 特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%, 但是从资产负债表指标来看, 显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平, 所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说, 资产负债率偏低表明公司的财务成本较低, 风险较小, 偿债能力较强, 经营较为稳健。但从消极的角度来看, 说明企业的经营过于谨慎, 不能有效的利用财务杠杆带来的作用, 同时我们也可以做出这样的猜测, 企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4 企业营运能力分析

分析:保利地产一直努力提高存货周转率, 而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长, 销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大, 周转速度慢, 而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业, 势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3 结束语

3.1 保利企业存在的财务问题

随着房地产行业调控政策的持续深入, 行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升, 加剧了公司发展中面临的困难和挑战:一方面, 短期内房地产市场在调控影响下, 反复的波动将成常态, 加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度;另一方面, 土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预, 增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度, 通过对比保利地产和万科地产的财务指标, 我们发现保利地产的财务方面出现以下问题:

(1) 从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态, 这样不利于企业进行债务规划, 结合存货周转率的持续走低可以得知, 该企业的偿债能力会受到长远影响, 短期偿债能力较弱。

(2) 保利地产存货周转能力较差, 存货占流动资产比率高于同期行业平均水平, 周转过慢也会严重影响偿债能力, 同时说明流动资产缺乏有效管理。

(3) 现金流净额持续呈现负数, 维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量, 而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢, 导致营运资金出现匮乏, 加大了企业的财务风险。

(4) 保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率, 同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。

(5) 货币资金的不足很难让企业度过财务危机, 10年的货币资金较上一年呈下降状态, 预计11年货币资金应该维持相对平衡, 但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。

3.2 对保利财务方面提出的建议

(1) 抓住房地产市场回暖时期, 扩大销售规模, 加大账款回收, 预防财务风险。

(2) 拓展融资渠道, 有效吸引投资, 从而加快发展步伐, 提高资金回笼速度。

(3) 充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势, 进一步优化产品和区域结构。

(4) 增加长期贷款来替代到期的短期贷款, 降低还款的风险, 优化负债的结构, 减少短期还款的压力, 做好债务风险控制。

(5) 努力降低资产负债水平, 提高速动资金比率, 确保公司财务安全。

(6) 把握市场机遇, 优化投资结构, 提高资源利用效率, 保障企业稳中有进。

(7) 加强品牌塑造, 重视社会效益。继续坚持以普通住宅开发为主, 进一步提高中小户型比例和产品性价比, 抢占刚需市场, 扩大销售规模。

(8) 积极提升物业管理整合力度, 同时大力推进专业公司发展, 促进房地产主业做大做强。

(9) 强化内部控制, 提高管理水平。针对经营管理中的薄弱环节和主要风险, 以完善内控制度为重点目标, 以信息化管理为辅助手段, 进一步提高精细化管理水平。

摘要：财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况, 它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。目前房地产已经成为国民经济支柱产业, 但是却在市场经济中处于日渐低迷的状态。对保利地产的财务状况进行了深度剖析, 通过对资产负债、现金流量以及资本结构、偿债能力等财务指标对比分析, 揭示了保利地产所存在的财务问题, 结合国家宏观政策的指导, 提出解决问题的相应方案, 确保保利地产在房地产行业中取得领先地位。

关键词：保利地产,财务状况分析,财务指标

参考文献

[1]刘玉平.财务管理学[M].第二版.北京:中国人民大学出版社, 2007.

[2]陈兆松, 向锐.财务报表解读与证券投资分析[M].第一版.北京:机械工业出版社, 2011.

[3]周明智, 聂蓝.房地产行业的财务绩效评价[J].中国证券期货, 2011, (12) :24-25.

[4]靳馨茹.房地产行业上市公司财务分析[J].经济师, 2011, (12) 195-196.

[5]彭颖.上市公司财务报表分析与案例[D].成都:西南交通大学, 20070901, 2007.

[6]马海燕.浅谈上市公司财务报表分析[J].辽宁治金地址勘察局地址勘察研究院, 114038, 2010.

[7]朱剑川.保利地产财务分析[J].技术与市场, 2010, (12) :135.

[8]郭泽光.财务报告分析[M].北京:高等教育出版社, 2007.

[9]邓郁松.当前房地产形势与进一步完善房地产调控政策的建议[J].中国发展评论, 12-2:38-43.

[10]徐爱玲.从财务角度透析保利地产发展模式[D].厦门:厦门大学, 180079, 2009.

[11]K.R.苏布拉马尼亚姆 (K.R.Subramanyam) , 约翰.J.怀尔德 (John J.Wild) .财务报表分析[M].第十版.北京:中国人民大学出版社, 2009.

房地产企业财务管理探析 篇9

一、房地产企业财务管理特点探析

房地产行业属于高风险行业, 而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性, 使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性, 也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点, 有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。

1、资金投入密集且回收期长

近年来, 随着城镇化进程的不断加快, 城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高, 使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加, 加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外, 由于房地产企业自身经营周期长, 导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中, 首要解决的是资金管理问题, 在资金管理中, 只要一个环节出现问题, 将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回, 造成企业的财务困境。

2、财务关系涉及范围广

房地产企业相较于其他行业, 外部联系范围较广, 反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系, 还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外, 在长期行业经营过程中, 房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系, 并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性, 加大房地产企业财务管理难度, 形成企业财务管理风险。

3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系

与其他企业相同, 房地产企业财务管理也不是在真空中进行的, 财务政策的特点与选择, 更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段, 政府对房地产行业的宏观调控势在必行, 从住房贷款政策的调整到限购令的出台, 房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外, 随着金融危机的蔓延, 房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时, 要对外部环境保有更强的灵敏度, 与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。

二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析

我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短, 在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题, 很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题, 以便于针对问题找出解决方法。

1、现金管理思想淡薄, 盲目追求高端产品

作为资金密集的高风险企业, 房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流, 以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制, 而忽略了企业经营中的现金管理, 加剧了企业现金链断裂风险。此外, 由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准, 使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式, 更加剧了企业财务管理风险。

2、财务管理水平低, 难以做到科学管理

我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来, 特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业, 大多经营者缺乏必要的企业管理知识, 只是一味的追求产值, 出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外, 即便开展财务管理工作的房地产企业, 由于自身行业水平以及外部环境的制约, 财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合, 只是盲目照搬成功企业案例, 使得财务管理难以做到客观与充分, 制约了财务管理工作有效性的发挥。

3、财务管理系统内统一与集中度不足

财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理, 更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配, 这就需要信息的集中与畅通, 以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理, 这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅, 直接后果是财务管理口径不一致, 各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对, 从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外, 由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核, 并且绩效考核的着重点多为经营业绩, 通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配, 使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化, 在决策中忽略了集团收益与统筹, 使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。

4、销售收入偏离财务预算

尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性, 在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会, 但是预算的执行过程的控制均较为薄弱, 预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如, 万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿, 尽管阶段性房价为上涨性波动, 但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响, 一部分商品房被划拨为经济适用房, 在价格上大打折扣, 使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然, 政策上的风险有时是不可避免的, 但是今后企业在制定财务政策与财务预算时, 应提高对政策风险的认识, 将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴, 提高财务管理工作的准确性。

三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析

房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制, 如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题, 我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。

1、加强企业财务管理的控制能力

作为房地产企业的经营者与管理者, 需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法, 将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系, 并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外, 财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统, 应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力, 避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力, 而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念, 真正提高财务管理控制能力的根本。

2、完善投资决策机制

完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境, 并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策, 而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此, 在外部环境变化迅速的情况下, 企业要提高投资决策的科学性和合理性, 尽量避免投资失误, 以保障企业资金、财产安全, 降低企业财务风险与经营风险。此外, 房地产企业应主动建立投资决策部门, 契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中, 应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案, 要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变, 并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划, 明确投资各个环节的责任人与职责权限, 严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序, 对重大的投资项目必须实行集体决策。

3、强化预算管理, 灵活运用筹资方式

房地产企业应建立预算管理委员会, 将全面预算作为企业管理中必要的一环, 建立完善预算编制的方式与方法, 并加大考核力度, 对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算, 科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度, 加快经营资金的周转与回笼, 增强公司对资金风险的预见性与承受力。

此外, 房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化, 坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则, 从企业内部端正融资思想, 设立完善的额融资管理机构, 系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响, 选择适度的财务杠杆, 避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时, 房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动, 但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性, 加大了房地产企业的管理难度。从自身来说, 房地产企业应加强企业的核心管理, 即加强财务管理, 使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境, 应对新挑战, 解决新问题。

摘要：房地产企业作为国民经济发展的重要推动力之一, 其自身的经营也关系着国民经济的稳定与持久。为了进一步促进房地产企业科学、健康地发展, 许多企业在日常经营中都将财务管理作为企业管理的一个重要环节。本文主要探析了我国房地产企业财务管理的意义、存在问题以及提出相应的解决办法, 为我国房地产企业财务管理的进一步发展提供借鉴。

关键词：房地产企业,财务管理,现状

参考文献

[1]耿新辉:关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息, 2011 (24) .

[2]袁慧敏:房地产企业财务管理浅析[J].经济师, 2011 (10) .

新时代房地产企业财务 篇10

在中国市场经济体制的逐步发展之下,企业的规模日益扩大,分工逐步细化,功能逐步强大,合作逐步频繁,这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题,也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看,中国的房地产行业起步较晚,基础薄弱,规模化程度低,同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率,有的甚至高达90%,这类房地产企业面临着极大的财务风险。由于房地产行业具有高风险高投入的特点,对政策的敏感性极强,其收益也面临着较大的不确定性,这些因素要求房地产企业集团必须实施高效率、严标准的财务控制制度,才能在最大程度上保障集团项目的顺利开发和资金的合理利用。随着中国社会主义市场经济发展的不断深化,不少本土房地产开发企业,已经开始进行跨地域的房地产开发项目,鉴于此,强化房地产企业集团对下属企业的财务控制十分必要。对于多项目、跨地区进行项目运作的房地产企业集团来说,亟需建立起一套具有实际可操作性、能够进行有效监控的财务控制体系。通常,很多房地产企业集团在实际经营运作过程中,为了进一步控制财务风险,提高投资的可靠性、可行性,大多会从成本控制、财务人员管理、资金控制、财务信息控制等角度入手,对房地产企业集团的财务控制工作进行整体考量。

二、强化房地产企业集团对下属企业财务控制的策略

(一)建立资金结算中心,确保资金得到合理运用

资金控制是房地产企业集团对下属企业财务实施控制的最主要方面。资金控制主要是指集团公司对子公司的资金流量、存量进行的控制和管理。为了在最大程度上确保资金能够在集团企业内部正常流动,更全面地发挥资金的整体效益,房地产企业集团可以建立资金结算中心。资金结算中心能够将企业集团分布在多个银行上的各个账户里的资金集中起来,实现统一筹融资、统一决策、统一调动资金、统一办理结算业务等资金控制的目标,继而树立起有借必还的市场经济运作原则,保障集团企业能够将各个环节上的闲散资金都能够得到最优配置,提高资金的使用效率,在充分化解资金供应紧张状况的同时,也降低集团企业的闲散资金量。通过资金的合理归集与安排,使企业整体、各项目之间的资金实现集约化使用,降低财务成本。

(二)进一步整合企业内部的财务资源,实现财务统一控制

随着现代网络技术的高速发展,很多技术成果都可以在财务管理领域中得到应用,充分将企业各个职能部门经济活动的信息进行整合,从而将科学的财务控制理念深入贯彻到集团企业组织管理的各个环节。具体来说,首先,企业集团财务资源的整合可以借助已经较为成熟的信息办公系统,实现集中化的财务管理模式,帮助企业实现对下属企业的跨地区控制。其次,推行财务业务的一体化控制,引进ERP系统,房地产集团企业可以同步生成信息流、物流、资金流的相关信息。最后,打造网上结算系统和远程计算机网络,强化企业集团对下属企业资金的调控能力,提高企业资金的流动效率,同时也能将下属企业各个项目的资金流转、预算执行等情况都全面集中于计算机网络平台上。通过这样的技术措施,集团企业能够随时查询、调用下属企业的财务状况、经营成果和现金流量,全方位掌控下属企业的项目开发进度,及时发现生产经营活动当中出现的错误和问题,尽可能降低经营风险,减少资金流失。

(三)建立预算控制制度,完善集团企业的财务信息网络系统

所谓预算控制,是指企业通过编制涵盖企业整体经营活动的全面预算,对集团企业下属的各个企业的经营活动进行严密控制,以便帮助集团企业实现自身经营目标的一种管理手段,是企业内部控制工作中的重要组成部分。企业集团在充分分析行业发展状况的基础上,结合自身的规模大小、母子公司的组织结构进行预算的编制,工作的重点主要涉及以下几个方面:首先,如果集团企业的规模较大,那么可以考虑设立专门的预算管理委员会,主要负责制定预算目标和具体的管理制度。如果集团企业的规模较小,那么可以由经营班子成员行使预算管理委员会的职能,来替代预算管理委员会。其次,通过完善的预算编制,能够帮助下属企业更进一步明确自身的经营管理目标和所拥有的权力和责任,促进下属企业进行更加完善的自我控制和调整。最后,针对产品较为单一的房地产企业集团,可以考虑采用“自上而下”的集中型预算编制方法;针对资本性控股的房地产企业集团可以采用“自下而上”的分散型编制方法;针对产业型企业集团则可以将“自下而上”、“自上而下”相互融合的折中型预算编制方法。

三、结语

房地产行业属于资金密集、风险较高的行业,做好财务控制工作对降低经营风险、控制成本,对于整体房地产行业的健康发展,有着深远的意义。总的来说,有效的财务控制策略是保证企业集团实现平稳运行的重要前提。越来越多的企业开始意识到,要想建立完善的财务控制体系,就必须加强资金控制、成本费用控制、财务信息控制等,使得集团企业能够全面了解下属企业的资本结构、信用政策、资金流向、投融资决策等核心信息,从而最大限度地降低企业集团面临的财务风险,切实提高其财务控制能力。

摘要：随着中国社会主义市场经济建设的不断深化,房地产行业也得到了迅猛的发展。然而,房地产企业集团的规模在不断扩大的同时,总公司对下属企业的控制力越来越薄弱。由于总公司难以全面监控公司的财务状况,导致企业集团面临的财务风险逐步上升,成本管理制度将可能形同虚设,资金周转率严重降低。鉴于此,积极发挥企业集团母公司的核心作用,对整个集团的财务运作进行有效监控是一个亟需解决的问题。

优化房地产企业财务管理的对策 篇11

摘 要 在房地产企业中，财务管理承载着整个企业的运行过程中所需要的融资，资金的使用，资金的分配等的各个方面的资金活动进行有效的预算，核算，控制，财务的分析等，也就是说对于整个公司经营的过程中关于财务的管理方面进行有效的管理。作为整个企业中唯一一个以资金为核心的管理工作，是企业的管理工作中的重中之重。本文就房地产企业财务管理的特点、现状以及优化对策进行了探讨。

关键词 房地产企业 财务管理 优化

财务管理作为房地产的核心工作，是将房地产企业在其运营中所涉及的所有资金项目进行统一的管理和筹划，之后再对其进行分配，使得企业可以对于每个资金项目做到科学合理的利用，在企业的经营过程中进行成本和利润的核算与分配，做好其在工作范围之内的所有工作。房地产企业和其他普通企业中的财务管理是有着非常大的差别的。

一、房地产企业财务管理的特点

一是房地產的资金链非常长，投资在很长时间内不能回笼，并且其投资数目巨大，项目在完成的过程中有着很多不确定的因素，使得其财务在管理方面有着非常大的难度；二是房地产在运行的过程中，有着非常高的风险和不确定的因素，所以其财务管理人员需要有着应对突发事件的能力和很高的财务管理水平以满足其管理中对于项目决策的要求；三是房地产企业在财务中涉及的方面众多，并且其处理都有一定的难度，只有当所有的方面都能够做到有效处理的时候，才能够为企业带来利润和信誉，所以其复杂程度可以预见。

二、房地产企业财务管理的现状

（一）管理制度形式化。财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在。同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

（二）资金管理体系不完善。房地产企业财务管理可以说是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

（三）融资渠道单一。目前，非上市的房地产企业往往有着较少的融资渠道，对于银行的依赖性非常强，但是很多时候其在财务上不能对于银行所规定的标准进行实现，导致房地产企业不能够拥有其所需要的贷款能力。为了应付资金的不足，其只有通过民间借贷的高利贷方式来进行融资，使得企业的风险更加增大。

（四）审计监督力度不足。虽然房地产企业都会有相关的审计部门的设立，也有着相关的监督制度的出台，但是由于房地产企业的复杂性影响，审计部门不但要对于企业的资金进行合理的评价，更应该对于其工作进行整体的了解和考核，从而使得企业能够在其以后的管理中弥补以前的过失。但是因为各种约束性，审计部门无法正常对于财务管理进行有力监督，其对于财务管理的控制是软弱无力的。这就使得审计部门的工作会对于企业的发展产生负面的影响，企业应该对于其财务的管理工作进行其他方面的整合和优化。

三、房地产企业财务管理的优化对策

（一）加强财务管理制度建设。房地产企业要想使得其财务管理进行有效进行，必须要对于企业的财务部门进行有效的改革。首先应该优化部门职能，使得会计能够对于企业财务进行有效的监督；对于企业的财务部门的各项收支进行明确和规范；对于企业财务部门的员工职责进行明确；对于企业的各项费用按照一定的标准进行有效管理，并按照一定的办法对于企业的财务管理的条例进行有效的实行。

（二）建立健全资金管理体系。房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。

（三）积极拓宽企业融资渠道。要使得企业的财务管理有着高标准的运行，就需要有着多种的融资渠道来供企业选择，以降低企业在资金方面所承担的风险。对于民间融资的开发是有效的方式之一，在最大程度降低企业融资风险的情况下，企业可以以略高于银行的利率向民间企业进行贷款；其方式之二是和同类企业进行协作，对于房地产企业进行有效的整合，进行共同发展的战略。

（四）加大对财务管理的审计力度。房地产企业财务的操作过程中的安全，规范是必须要通过企业审计部门的配合来对其进行保障的。审计部门应该对于企业的各类资金项目进行有效的管理和控制，并且要对于企业在项目开发的过程中有效进行审计，在审计的过程中对于出现的问题提出不同的解决策略。还应该把审计部门的审计结果作为对于财务部门的绩效评价的方式之一，以使得其可以通过审计部门的管理来对于财务部门的工作能力进行有效的提升。

四、结束语

在当代的房地产企业中，财务管理是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的视线中都有着非常关键的作用。在经济一体化不断发展以及我国市场经济改革不断完善的情况下，财务管理将被赋予新的任务和地位。房地产企业在发展的过程中，只有对于财务管理进行不断的改革和深化，才能够对于市场的发展和社会的进步有着更佳的适应能力。

参考文献：

[1]马丽英.关于加强房地产企业财务管理的探讨.现代企业文化.2011（27）.

房地产企业财务风险管理探析 篇12

一、中国房地产企业财务风险的成因

(一) 债务筹资比重大, 资本结构不合理

资本结构是指企业长期资本构成及其比例关系, 资本结构不合理主要表现在负债的比例远远大于自有资金的比例。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”, 用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产。借入资本比例越大, 资产负债率越高, 伴随其产生的财务风险也越大。中国房地产企业负债资金往往占企业全部资金来源的60%以上, 有的甚至高达90%, 这将使企业财务负担沉重, 偿付能力严重不足, 一旦企业不能控制各类风险, 出现不能支付到期本息的财务风险的概率就非常大。

(二) 项目建设周期长, 成本上涨可能性大

房地产企业的产品是房屋, 房屋的建设周期都比较长, 在建设期间, 企业的资金成本及生产成本上涨的可能性都很大。房地产企业在负债经营期间, 由于通货膨胀等的影响, 贷款利率发生增长变化, 利率的增长必然增加公司的资金成本, 从而抵减了预期收益。从历史上看, 房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。利率变动在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。随着市场经济改革的不断深入, 建筑材料的价格以市场定价为主, 建材价格的不断攀升, 对建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了极大的影响。为规避涨价带来的风险, 一些施工企业有意放慢施工进度或干脆停工, 导致工期拖延, 甚至出现“半拉子”工程或“马拉松”工程。由于建筑材料价格全面上涨, 工程项目成本增加, 直接提高了工程造价, 出现了部分地区商品房价格上涨的连锁反应, 增加了开发企业的经营成本, 企业利润空间受到挤压。在中国, 经济发展与资源不足的矛盾将长期并存, 因资源供应紧张而导致建材价格大幅上涨的情况在今后几年仍有可能发生。

(三) 个性化需求增强, 销售变现风险加大

从房地产企业销售方面看, 随着中国房改制度的推进, 个人购买者逐渐成为购房的主力军, 客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性, 就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小, 开发商面临产品同类、同质竞争的局面, 行业竞争日趋激烈, 将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。

(四) 财务管理内部控制薄弱

有的房地产企业只注重工程进度和质量, 没有发挥财务部门资金管理、成本管理、风险监控的管理优势, 主要表现在以下几个方面:

1. 企业内部关系混乱。

许多房地产企业内部各部门之间及企业与上级企业之间, 在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象, 造成资金使用效率低下, 资金流失严重, 资金的安全性、完整性无法得到保障。在前期投资、建设、销售、售后服务、财务、市场预测等各环节之间缺乏统筹协调配合, 造成应收款项、存货等资产损失严重。

2. 内部财务控制信息的传递不畅。

有的房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划, 就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。

3. 内部财务监控机制不健全。

中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制, 即使有, 其财务监督制度执行也不严格, 特别是有的企业管理与监督合而为一, 缺乏资产损失责任追究制度, 对财经纪律置若罔闻, 难以进行有效的约束, 由此增加了财务风险。

4. 在财务的成本核算上简单、粗糙, 使企业的财务人员成

为简单的机械算账, 致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情, 忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用, 致使财务部无法收集第一线成本基础资料, 导致成本管理工作与财务预算偏差大, 资金管理跟不上, 影响了企业效益。

二、房地产企业财务风险的防范

(一) 优化资本结构, 降低筹资风险

优化资本结构主要需控制负债的规模和负债的结构。

1. 负债规模要适度。

企业要想获得负债经营带来的财务杠杆利益, 同时避免负债带来的财务风险损失, 企业必须保持合理的负债总额和资产负债率, 做到适度负债, 量力而行。对企业所有者来讲, 当企业资本收益率大于筹资资本时, 资产负债率越高、越有利, 但资产负债过高, 势必影响企业的偿还能力, 为筹资带来困难。为了增强抵御外界环境变化的能力, 企业必须致力于补充自有流动资本, 降低资产负债率。企业应根据自身情况将资产负债率控制在一定的范围内, 最理想控制在30%~50%左右。

2. 负债结构要合理。

一般来说, 长期资产 (固定资产和长期投资等) 应由权益资金和长期负债资金支持, 短期资产 (流动资产) 由短期负债资金支持。对短期资产不全部由短期资金支持, 长期资产也不由长期资金支持的情况, 如果处理不善, 就会出现问题。例如企业长期负债和权益资金之和小于长期资金需求, 即以部分短期负债支持了部分长期资产, 那么一旦企业面临短期债务偿还压力时, 势必会影响正常的经营活动。较好的负债结构是企业流动资产与流动负债的流动比率不低于1∶1, 最好保持在2∶1的安全区域。

(二) 加强成本管理

房地产企业降低成本可以从以下两个方面进行:

1. 实行全过程的成本管理。

在成本管理中, 不仅要搞好事中成本管理, 而且更要注重事前和事后成本管理, 即对拟建项目的成本进行预测和计划;对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制, 检验计划的科学性、合理性, 发现偏差, 及时修正, 保证成本计划的有利实施;对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价, 提出改进成本管理的措施, 寻求降低成本的途径。

2. 建立二级成本核算管理体系, 实行成本责任制。

应遵循统一领导, 分级管理的原则, 在财务部门下设立二级成本核算单位, 如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员, 负责做好各部门的成本核算工作, 协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。同时明确规定各核算单位的经济责任, 实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。

3. 要加强建筑材料的管理。

首先, 要把好建筑材料采购关, 在保证开发产品质量的前提下, 采购到价廉物美的建筑材料;其次, 要搞好在用建材的管理:做好入库材料的验收和登记工作, 杜绝不合格材料进入工地;加强对屯积在工地的各种建材的管理, 采取各种措施尽量减少因管理不善被盗而造成的损失;减少库存积压, 加速流动资金周转, 减少流动资金占用。

(三) 提高财务管理水平

房地产企业有其自身特点, 如投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性以及房地产市场的不完全竞争性等, 这些都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响, 因此房地产企业的财务管理应该是更及时、更准确、更到位。制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部财务管理的根本前提。企业财务管理人员根据开发企业经营活动及财务管理的特点, 结合市场经济发展的要求, 积极探索从征地动迁到工程建设, 再到商品房营销, 最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度, 形成标准化、规范化、制度化的企业财务管理机制。

(四) 建立房地产企业的财务风险预警体系

中国房地产市场经济仍处在发展上升期, 在激烈的竞争中, 房地产企业面临财务风险是不可避免的, 要加强房地产企业的财务风险管理就应当建立和完善财务预警系统。短期财务风险体系以控制现金流量为基础, “现金为王”, 加强应收账款、应付账款及存货等对经营现金流量产生重大影响的财务科目的重视, 使其处在平衡状态, 使经营活动产生的现金流量净额大于净利润, 降低财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础, 通过对企业经营结果的综合评价来评估风险, 财务分析指标体系主要包含:总资产报酬率、资产负债率、流动比率、应收账款周转率、存货周转率、资产保值增值率等。房地产企业结合自身行业特点对一系列评价指标划分一定的区间值来对风险进行预警。

参考文献

[1]钟言.财务风险防“四高”[N].中国经济时报, 2005-11-29.

[2]朱然.现代企业财务风险的成因及防范[J].经济师, 2005, (4) .