房地产财务分析报告范文

房地产财务分析报告范文（通用11篇）

房地产财务分析报告范文 篇1

鑫源房地产财务管理汇编

目录

一、总则

二、财务会计报表管理

1、报表编制范围

2、报表编制与要求

3、会计期间（会计核算时间段）

4、财务会计编制时间

三、纳税管理

四、开发成本管理：包括材料采购款、工程款支出（前期工程、在建工程）的管理及监控

1、采购过程中的财务管理

2、材料日常财务管理

3、材料款支付管理

五、费用管理制度

1、费用管理原则

2、费用支出内容

3、费用审批原则

4、日常费用及非正常费用的报账流程与要求

六、资金管理

1、现金管理

2、银行存款管理

3、其他货币资金管理

4、备用金及借款管理

5、资金计划管理

6、房款销售管理

7、监督检查

房地产财务分析报告范文 篇2

一、财务预警系统的作用

房地产企业的根本目标是以最小的成本获得企业经营活动的最大利润,企业必须首先生存下去才有可能获利,在这个过程中,风险是随时可能出现的。企业的利润与风险是共存的,利润的增长是以风险的增大为代价的,利润越大,风险也就越大。为了减少和消除因财务风险而产生的损失,企业管理人员及全体财务人员应增强风险意识,重视财务预警系统的作用。一般来说,财务预警系统有以下几个方面的作用:

第一,有利于企业加强风险管理,提升企业的竞争力。企业财务困境是可预测的,财务风险的形成是一个渐进的过程,在刚开始的阶段总是会在财务上表现为个别及相关指标的异常,在一些局部发生某些问题或困难。如果房地产企业建立起了财务预警系统,则可以为企业提供真实的预警资讯,帮助企业及时发现经营过程中存在的风险以相关财务指标的异常,及时消灭财务风险。企业财务预警系统能够站在财务的角度上发现经营中的问题,是一个综合系统,可以对企业经营状况进行全面综合的反映,这样企业可以抓住产生问题的主要矛盾,采取有针对性的措施,提升企业的综合竞争力。

第二,有利于保护投资者和债权人的利益。投资者在进行投资决策时,需要对投资的项目进行详尽的了解,他们想知道盈利的企业是否会突然亏损,亏损的企业是否会继续亏损下去。财务危机预警系统可以帮助投资者提前对将要发生危机的企业做出判断,起到保护投资者利益的作用。在我国企业的资本结构中,债务融资占相当大的比重,债权人对企业的贷款进行决策时,希望能够了解到企业是否会发生财务危机,债权利益是否能够得到保障等这样的信息。通过财务危机预警系统,债权人可以提前了解到企业的财务状况,对债权采取保全措施并制约企业不良经营活动,使自己的损失降到最低。

第三,有利于降低企业成本。我国对财务危机预警模型的研究已经经历了一段相当长的时间并且取得了许多的成果,房地产企业很容易在这些模型中找到适合自己企业的财务风险预警模型。如果房地产企业一旦陷入财务危机,将会威胁到企业的持续经营活动,企业则会付出巨大的代价,而与因财务危机付出的成本的相比较,企业只需花费较低的成本就可以建立起适合自己的财务危机预警系统,相应降低了企业成本。

二、房地产企业建立财务预警系统的必要性分析

(一)受房地产行业自身特点的要求

房地产业在我国起步于上世纪80年代中期,具有很大的发展潜力是一个成长性很高的行业。在房地产开发与经营过程当中,显现出了企业资金链雄厚、项目建设周期长、受国家宏观调控政策影响较大等特点。房地产行业与国家经济密切相关,在很大程度上受制于政府的控制。为保证国民经济的健康有序运行,国家经常采用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控。国家金融政策的变动会影响房地产的融资情况,各项税费政策会对房地产价格造成影响,对土地资源的开发和使用计划又会对房地产企业的土地开发情况造成一定的影响。如果房地产企业建立起有效的财务预警系统,就可以很好地监测因国家政策变动而对房地产企业所造成的影响,为企业今后政策的制定提供依据。

(二)受房地产企业财务特点的要求。

房地产行业具有企业资金链雄厚的特点,对资金的需求十分巨大。我国房地产市场起步较晚,很多房地产开发商尚不具有规模,自有资金有限,因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高,这就为财务危机埋下了隐患。在当前金融危机的背景下,我国虽然并没有受到太大的冲击,但是受国家的信贷政策从紧、购房者持续观望等因素的影响,房地产企业资金链日益紧张。很多房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率,进行民间借贷。在这种情况下,一些房地产企业不仅资金链紧张,并且还背负上沉重的债务负担,一旦回款不利,就会导致财务危机出现。为保持我国房地产市场的稳定,及早防范风险,房地产企业必须建立财务预警系统。

(三)受房地产业在宏观经济中所占地位的要求

房地产业对整个宏观经济的稳定起到了非常重要的作用。房地产行业涉及的行业范围非常广泛,其上游涉及到银行业,下游涉及电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等行业,其侧向涉及到汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。一旦房地产行业出现危机,将会牵连为数甚多的行业,甚至危害整个社会经济的稳定发展。房地产企业建立起务预警系统,就可以及时对房地产企业的财务状况进行监测,从而采取相应的措施,及时防范和化解危机,确保我国经济的持续稳定发展。

三、房地产企业如何构建有效地财务预警体系

(一)建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥,房地产企业应建立健全预警组织架构,包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。良好的财务预警分析系统是建立在对大量资料统计分析的基础之上的,这些资料应该包括房地产企业内部财务数据和外部信息等相关数据。系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务预警分析组织机构成员应由企业经营者、企业管理人员等组成,并应聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。财务预警分析组织机构应是一个独立的体系,不直接干涉企业经营管理过程。房地产企业财务预警系统的核心是具有高效的风险分析机制,通过风险分析可以迅速对影响财务的因素作出判断,从而可以把主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般包括预警指标和预警指标的临界点等两个要素,一旦评测指标超过临界点,应急计划则应马上启动。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案,在分析清楚财务危机后,应立即制定相应的预防或者消除措施,以减少危机带来的损失。

(二)确立财务预警指标体系。

预警指标的选取财务预警中最重要的环节,财务预警指标一般包括房地产行业特征预警指标、股权结构预警指标、公司治理预警指标以及财务预警指标等。房地产行业特征预警指标分为定量指标和定性指标两部分,最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的,因此可以使用定量指标来衡量;有些风险是无法量化的,因此需要使用定性指标来衡量。股权结构预警指标主要是将上市公司的股东构成和股权状况进行量化,企业管理层可以在了解公司股权结构状况的基础上,了解公司的运营状况和财务状况,从而有效的控制风险。公司治理预警指标主要是反映公司治理的状况,公司治理是现代公司制度的核心,不应仅局限于股东对经营者的制衡,还需要涉及到广泛的利益相关者,对这些指标加以量化,可以在了解公司的基本机制和基本机构的设置的基础上,进一步对战略实施和控制的有效性及益相关者的相关性进行分析,确保公司决策的科学性、合理性。财务预警指标主要是量化企业面临的财务风险,一般是从负债管理能力、盈利能力、资产规模以及现金流量方面选取财务指标。在财务管理工作中,企业现金流量预算的编制是特别重要的一环,准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及时发现经营过程中存在的问题。将现金流量表提供的数据信息与资产负债表和利润表提供的数据信息相结合,可以全面地分析企业的财务状况和经营业绩,从而使企业的风险状况得到真实有效的反映。

(三)加强对财务预警系统的日常监控

财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险,财务支付风险可以通过现金流动能力、资产变现能力、逾期负债率等几个方面进行监控。经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因,对企业经济效益具有决定性的作用,可以通过市场需求的变化、产业政策的变动、房屋销售价格的变动、管理者的素质和经验等几个指标来进行监控。房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件进行财务支付风险和财务结构风险的监控,管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险,会计电算化的广泛应用为企业的日常监控提供了实现的可能。

目前,我国金融体系尚不完善,房地产法律法规尚不健全,因此,房地产企业在经营过程中,应建立起动态的综合性的财务预警体系,随时对企业的财务状况进行监测,及时调整财务活动,应对不断变化的内部和外部环境,将企业的财务危机降到最低程度,提高经营效率。

摘要：在房地产企业中,财务一直占有重要地位,而财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。文章从财务预警系统的作用,房地产企业建立财务预警系统的必要性,以及房地产企业如何构建有效地财务预警体系等方面简单的对房地产企业财务预警进行了分析。

关键词：房地产企业,财务预警,财务危机

参考文献

[1]、周骏.我国企业在构建和使用财务预警模型中存在的问题及建议[J].金陵科技学院学报,2006(12)

[2]、王林.不确定性与企业预警研究[M].中国社会科学出版社,2007年

房地产企业项目投资财务分析评价 篇3

摘 要 近年来，国家对房地产行业的调控不断加强，市场状况不明朗。在这样的市场环境下，开发企业在进行新项目开拓时，有必要对拟投资项目从经济的角进行财务分析评，这不仅是对项目取舍的依据，也是在日后项目开发过程中进行财务控制的依据。在分析评价的过程中，应根据实际经济形势和对未来经济形势进行预测，做出科学、合理的判断，编制相关财务报表，据以计算分析评价指标，为决策、控制作好准备。

关键词 房地产项目投资 财务分析评价

近几年来，中央继续坚持房地产调控政策不动摇，在上海和重庆率先进行房产税改革试点，并有逐步扩大到全国的趋势，部分城市在一定时间内限定居民家庭购房套数，各大银行 “银根紧缩”，停止“开发贷”业务及贷款展期。在这样的背景下，开发商面临的经营风险加大，特别是一些中小房地产企业，融资能力弱，拿地成本高，项目单个规模小，经营弹性空间小，一旦销售不佳，投资风险显而易见，这无疑将加速中小开发商离场。即使是大型房地产企业，其处境也是不容乐观，在开发过程中要面临其它各种不确定性因素，这都加重了开发商的压力。因此，对开发企业而言，对拟投资新项目进行投资财务分析评价就格外重要。

一、房地产项目投资财务分析评价的含义

房地产项目投资财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析，即根据当前法律环境、宏观经济环境和项目所在地经济环境对未来项目经营状况进行预测，从房地产项目投资财务的角度通过对一系列财务评价指标的计算，编制财务评价分析表、计算评价指标，分析评价项目收益、清偿能力和资金平衡能力，并以此来判断项目的财务可行性的一种方法。

二、房地产项目投资财务分析评价的意义

作为资金密集型的房地产业通过详尽的财务分析评价充分权衡项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，以达到识别风险、控制风险和规避风险的目的，确保投资目标的达成。另外，项目财务评价是对项目未来的状况及经营业绩进行最佳预测，是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍，也是日后在开发过程中进行财务控制的基本依据。对保证项目投资决策的科学性和合理性、项目投资方案的优化、项目投资的有序性具有重要的意义。

三、房地产项目投资财务分析评价的程序

房地产项目投资财务分析评价的程序，大致可归纳为以下五个步骤：

1.收集相关信息、获取项目相关的数据资料。根据项目所在地经济环境收集项目的有关批文；有关的政策、法令、规定、条例、办法、国家有关金融政策；同类项目的有关基础数据等。为了使收集的数据资料更加详实，一般由企业各部门配合完成。

2.对房地产项目投资财务数据进行估算，编制相关财务报表。从项目开发角度出发，根据项目在市场、资源、技术条件分析的基础上，分不同开发阶段、开发周期编制有关财务数据估算报表，如开发成本估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、期间费用估算表、流动资金估算表 、固定资产投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、资金平衡计划分析表、盈亏平衡表等，并最终形成预计资产负债表、利润表和现金流量表等。

3.计算有关财务指标与评价。根据相应财务指标的定义，计算出各财务指标值并对指标值做出财务评价。

4.进行不确定性分析。可通过盈亏平衡分析，敏感性分析，概率分析等方法找出不确定性因素对项目投资的影响。

5.由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

四、房地产项目投资财务分析评价指标体系

鉴于房地产项目投资评价结果关系到项目的取舍和项目开发过程中的财务控制问题，因此财务分析评价指标应有多维度、全方位性，充分考虑所选指标的特性。分析指标主要有比率性指标、价值性指标和时间性指标。根据财务分析指标从不同的维度反映财务状况和经营成果情况，我们选择的指类型应包括盈利性指标、现金流量性指标、债务清偿性指标、获取现金能力指标、变现能力指标、资产管理效率性指标、财务弹性指标等。

在对房地产项目投资财务分析评价，可将分析评价指标可分为核心指标、参考指标和辅助指标。核心指标反映核心收益能力，也反映资本本质的趋势利。如：内部收益率、销售净利率；参考指标反映某一个方面或作补充说明，结合多个参考指标也有利于弥补单个指标的不足，如：总投资回报率、自有资金回报率、获利指数、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等。还可以结合其他辅助性指标全面揭示项目的预期财务状况，如：投资回收期、借款偿还期、总资产周转率、资产负债率、已获利率倍数、现金营运指数等。

综上所述，我们选择以下指标体系对项目投资进行分析评价：

五、房地产项目投资不确定性分析评价

房地产项目投资不确定性是指由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、评价指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者所作的某种确定的预测和估计。不确定性因素主要有租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、租售率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析评价时必需对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入分析，控制项目投资财务风险。房地产投资项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

参考文献：

[1]候春慧.房地产投资财务分析及其评价指标.西部财会.2005.06.

[2]陈岩炳.房地产开发项目经济评价研究.万方数据库.

[3]黄芬华.房地产项目投资的财务策划.商业经济.2008.06.

房地产财务分析报告范文 篇4

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

年终财务分析报告【范文一】 篇5

（一） 截至20xx年12月31日，公司资产544。86万元，负债总额22。34万元，

所有者权益522。52万元。

（二） 20xx年度公司收入总额19。18万元，成本总额31。12万元，净亏损额

12。06万元。 （三）

主要财务指标：

1）资产负债率4。1%; 2）速动比率1652。65%。

二、报告期内主要经营情况及财务状况说明 （一）公司经营情况

1、20xx年度公司营业收入191778。91元，收入主要来源为XXXXXXXX房租占全部收入79。77%。 收入情况说明

注：

翻译服务：由于账面资金不足，将20xx年6月前工资名义提取的资金以业务收入形式全部打入保持账面循环。（具体账外款使用情况请见附件账外款明细） 增值税与相关税减免：由于小规模企业季计税收入不足9万元可减免征增值税与附加税，此部分根据税务部门要求必须计入营业外收入。

2、费用总额312360。01元，办公费用占31。75%，人工费占34。33%，固定资产折旧占33。49%，财务费用为收益667。79元（其中利息收益为1024。54元）

费用汇汇总

注：

能源：水、电、煤。 通信费：电话费、快递费。

车辆使用费：停车费、车辆保险、车辆养、车辆年检。 其他：补给XXXXXXXX健康的车款差价部分。

工资：发放给xxxxxx2个月的租车费用5，700元、3到5月税务要求工资申报（6月以收入形式返还账内）、6月份起员工工资（其中13，500元为导出账外款）。 五险一金：其中有4，907。6元为导出账外款。 税费：印花税1，935元、其余为附加税。

3、投资收益情况

1）长期股权投资：20xx年度公司持有上海XXXXXXXX有限公司5%的股份账面价格120万元整。

2）短期借款：20xx年12月出借12万元给上海XXXXXXXX有限公司作为营运资金为期一年利息利率暂未核定，目前正在协商是否改作增资款。 4、现金流量情况

现金总流入4，295，204。54元，现金总流出4，337，289。09元，现金净流出42，084。55元。

现金流量情况

（二）公司财务状况

截至20xx年末，公司资产总额5，448，621。26元，负债总额223，386。8元，所有者权益5，225，234。46元。

公司财务状况比较 金额单位：元

1、资产总额比年初净增加3，954，805。37元，主要是流动资产净增加77，915。45元，，固定资产增加3，876，889。92元。固定资产主要是购入房产原价3，981，500元，累计折旧增加104，610。08元。

2、负债总额比年初净增加75，386。8元，主要是其他应付款增加75，066。8元和应交税费增加320元。年初上海XXXXXXXX的48，000元押金已经全部还清，还有100，000元借款未还。

3、所有者权益比年初增加3879418。57元。其中未分配利润减少120581。43元，实收资本增值40，00，000元。

三、公司重要财务事项说明 （一）负债情况

主要借款来自于公司股东：

另外有一笔xxxxx汇入的购货款1296元暂时以押金形式计入

（二）本年资本增加情况

20xx年6月根据公司经营需要引入新股东上海xxxxxxxx有限公司增资，目前股权结构如下：

（三）固定资产情况

经全体股东决定，在20xx年8月31日，以含税价3，981，500元购买下xxxxxxxx路xx号xxxx室办公用房，建筑面积xxxxx平米。

四、年度报表

商业地产“动态”分析论范文 篇6

不管是住宅项目还是商业项目，在写项目调研报告的时候都少不了要作SWOT分析，大家都知道目的是通过对项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，能够在实际操盘过程中更好的发挥优势，弥补劣势，利用机会以及规避威胁，但在实际的运用过程中，我们看到很多报告的SWOT分析只是一种形式、一种摆设，没有真正体现SWOT分析的作用，甚至是很牵强的在做一个SWOT分析。

商业地产市场调研不在于收集了多少的资料、数据，也不在于你的报告有多少的页码，关键是要有针对性和对重要问题研究有足够的深度，要找对及研究问题的核心，尤其是商业地产项目，在前期研究中我们经常在说“一步三市”，所以SWOT分析也是一样，需要针对不同的项目做不同的SWOT分析，而且SWOT分析里的文字要精益求精，提炼出精华，不能像写小说一样运用太多的文字，这就像电视剧的台词和广告片的画外音一样，电视剧里你多说十个字甚至几十个字都不要紧，但在广告片里画外音都是有字数规定的，多几个字就会显得整个片子很乱、很散、没有核心（魂）。

商业地产的SWOT分析从某个方面也能看出操盘手在前期调查中是否有针对性、是否找对了核心的问题，是否对重要问题有足够深的研究。

其实，光做好SWOT分析还不够，这就是为什么地产知行者经常提到：在商业地产中要运用 “动态’SWOT分析，呵呵！很多同行听到我这个观点时都是非常诧异，怎么又出来一个“动态’SWOT分析呢？难道说SWOT长腿了？

世界上唯一不变的就是变化！！

因为市场每天都在变化，项目完工后的SWOT和建设前的SWOT往往会有较大的区别，项目是否能够招商成功、是否能够让每个商家都好好的发展下去，除了取决于项目建设前的规划、定位决定招商的成败，招进来的商家能否留下了则取决于项目建成后的SWOT因素，所以我提出商业地产持续经营发展就需要将“动态”SWOT分析运用到商业地产分析中。

市场在不断变化、城市建设在不断变化、地块价值在不断变化、竞争对手在不断变化，消费者消费习惯在不断变化„„也许你一觉醒来，发现旁边又多了个竞争对手，让你来不及做出反应，就像钟表行业做梦也没想到手机会对其造成那么大的影响（请问现在还有多少人在靠钟表了解时间？还有多少人的闹铃是在靠闹钟？）。

浅论房地产企业的财务分析 篇7

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的实际偿债能力。

目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态，房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。

在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。

三、营运能力的财务分析

营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。

在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。

四、房地产企业成长能力的分析

在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。

主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。

在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。

房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。

摘要：本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发, 采取比率分析与现金流量分析相结合的方法, 结合房地产企业的实际, 在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况, 以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。

房地产财务分析报告范文 篇8

【关键词】 后金融危机时代； 房地产企业； 财务风险

房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，可能给房地产企业带来财务风险，房地产企业只有把握好这些政策产生的影响，才能有效规避财务风险。

一、后金融危机时代房地产企业面临的经济环境

（一）通货膨胀背景

2010年7月以后，粮食、蔬菜等农产品价格形成普涨之势。CPI连续5个月超过年初政府工作报告所定3%的目标，且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍继续保持在较高水平，通胀压力越来越大。与此同时，货币流动性不断增强，使得房地产企业的成本压力大增。比如房地产企业的主要材料——钢材和水泥的价格逐步上升。主要有三个原因：一是世界上日益减少的矿产资源，导致矿石价格必然上升。二是环境问题日益严重，高能耗、高污染企业将陆续淘汰，发改委宣布2011年不再审批新建的钢铁、水泥、玻璃等。因此钢厂供应量快速增长的趋势将会得到缓解。三是世界经济在不断复苏，整体钢铁需求增加。我国加强保障性住房建设以及铁路、基建等工程项目增加对钢材和水泥的需求。据统计，最近几年工人工资平均涨幅为8%，工人工资水平的提高，对房地产企业成本产生很大的影响。

（二）货币紧缩政策

为了应对通胀，央行不断运用加息、上调存款准备金率及公开市场业务等手段来减少市场的货币供应量。从2010年下半年到目前为止，我国央行已连续4次调高基准利率，使一年期贷款利率达到6.31%。从2010年的下半年到目前为止，我国央行已连续6次调高存款准备金率，使存款准备金率达到20.5%。除此之外，央行还通过频繁的公开市场业务来调节市场的货币供应量。货币紧缩政策使房地产企业面临着严峻的融资环境。

二、后金融危机时代房地产企业财务风险具体原因分析

结合后金融时代背景和相关政策分析当下房地产企业产生财务风险具体原因如下：

（一）资产负债率偏高，房地产开发资金大部分来源于银行信贷

根据wind资讯显示，沪深两市共128家房地产上市公司， 2010年房地产企业行业资产负债率约为70.56%，2009年房地产企业行业资产负债率约为65.42%，2010年比2009年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。2010年，扣除两家ST公司，最高的资产负债率达到95%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%。据统计，2010年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业占用贷款数额巨大，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。

（二）央行持续加息，企业财务费用大增

由上面的数据可以看出我国现阶段的房地产企业大多是负债率过高，融资手段单一，过度依赖银行信贷。而央行为应付通胀已经多次加息（具体见表1）。

银行持续加息，或者说保持贷款高利息，给企业带来巨额的财务费用。因此融资方式的不合理和高利息支出成为房地产企业的定时炸弹。

（三）国家政策影响企业贷款额度

国家在提高利率的同时，多次上调了存款准备金率（见表2），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，使银行不得不降低房地产企业的贷款额度。

由此可见，作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响，使得房地产企业的贷款额度捉襟见肘。

（四）由于持续通胀，采购风险加大

2010年，随着我国经济回升势头的进一步巩固，受多方面因素影响，通胀预期压力持续加大，价格总水平前稳后高，重要商品价格出现不同程度上涨。而由于钢材、水泥等原材料价格不断上涨，使得房地产企业成本大幅增加。同时，迫于不断提升的最低工资标准以及出于对人力资源的保护，提高工资待遇也是迫在眉睫的事情，这样使得公司的成本会大大增加，特别是在通胀环境主要材料的价格波动，影响公司物资采购，从而影响采购资金用量。

（五）限购令频繁出台，楼盘销售趋于平淡

2010年楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。2011年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。

三、我国房地产企业防范财务风险的措施

为了减少后金融危机时代的财务风险，我国房地产企业应该采取以下措施：

（一）发展多元化融资渠道

近期不断的加息及调整准备金率政策，限制了企业从银行贷款的渠道，而我国房地产企业大部分资金都来源于银行，可以预见，不少企业将陷入困难时期。因此，企业应大力拓展多元化融资渠道。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。

（二）高度重视投资可行性研究和销售的相关政策研究

房地产企业面临银行贷款紧缩和成本大幅上涨的压力，不能再像以往那样进行肆无忌惮的扩张和拿地，而由于限购令和房产税，楼房销售也不再像以前那样火爆和一帆风顺。因此，企业从投资到销售阶段，都具有很大的不确定性，房地产公司应该从投资开始就加强可行性的研究，以面对当前多变和复杂的经济环境，防止每个环节产生的财务风险。

（三）制定灵活的收益分配政策

对于房地产企业来说，其利润分配策略应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制定。结合现阶段所处环境政策和经济背景来看，利润分配应以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产企业自有资金规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。因此房地产开发企业在制定利润分配战略时，应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

（四）建立房地产企业现金流评价指标

房地产企业通过一系列的现金流指标控制财务风险。公司的现金流动负债比率能体现出公司支付短期债务的能力，现金流量利息保障倍数能表明1元的利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障。销售现金比能体现出公司销售收回现金的能力。把企业的现金流指标和行业平均指标进行对比，使企业的现金流量达到一个保险、可控的状态。

【参考文献】

［1］ 李健.我国房地产企业财务风险及其防范［J］.中国商界（下半月），2008（11）.

［2］ 阮继华.房地产企业财务风险研究［J］.科技致富向导，2010.

［3］ 邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制［J］.财经界（学术版），2010（5）.

［4］ 吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施［J］.市场周刊（理论研究），2010（3）.

财务人员辞职报告[范文模版] 篇9

您好！

首先感谢您对我的信任和支持，让我加入XXX这个团队。进公司工作一个月了，从内心感觉，我完全不适合和胜任现在的工作，我辜负了您的希望，做了逃兵，在此说声：对不起。不管怎样，我还是想早点离开，对您对公司都是最好的选择。

我刚上班的第一天晚上，是星期一的周会，从会上我就感觉到我的压力是挺大的。往后的几天，我每天都在仔细考虑问题，说句实在的，晚上睡觉都没有以前那么安稳。首先工作方面，我不但必须得从头开始，而且还要收拾以前的烂摊子，也就是补账，整理账目。用友ERP7、8、9三个月的现金账我根据出纳的现金日记账已经补齐了。可是和以前几个月的账目衔接不起来，我一个一个查，结果是07年年末结转余额时，借贷不平。因xx年填制了几个月的凭证，期初余额已经改不了，所以xx年一年的账目都没办法理清，xx年也没办法结转准确余额。其次，公司的管理方面，XX公司是个家族式的管理模式，有时意见不统一，还真不知该听谁的。

最后就是我的家庭方面了，我来面试时，公司是五天制的，晚上加班是自愿的，可自从我加入后的这段时日里，我感觉每晚加班到9点或10点甚至更晚是正常的，好像和白天上班没什么两样，有关加班时间，给我最深刻的是上星期一晚周会开到12点，这是我做财务以来还是第一次碰到的。明年我小孩还有我妈都会来广东，我老公是做业务的，自然是没多少时间照顾家庭，显然以我的工作时间是很不合适的。以上几点是我的个人主观看法，仅供参考，但都是我的内心感受。因为我知道很多漂亮衣服，但并不都适合穿在我身上。适合自己才是最好的，公司用人也是如此。

今天我已经在OA上发了我的辞职书，如有不便之处，敬请海涵！最后我真诚的祝愿公司的业绩能够蒸蒸日上，公司越办越红火。

此致

敬礼！

辞职人：

时间：

财务人员辞职报告2

尊敬的公司领导：

您好！首先感谢您在百忙之中抽出时间阅读我的辞职信。

我是怀着十分复杂的心情写这封辞职信的。进入锦绣华庭工作不知不觉已经八个多月了。很感谢公司对我的培养和照顾，也很感谢领导对我的关心、指导和信任，使我获得了更多的发展空间和成长机会。经过这段时间在公司的工作，我在原料采购、酒店管理、餐饮流程等财务方面学到了很多知识，积累了一定的经验，对此我深表感激。

由于我自身经验的不足，近期的工作让我觉得力不从心。通过这段时间的工作，我发觉自己对这工作缺少一份热情，缺少一股干劲。慢慢地我开始思考自己是否适合在这一行业发展，能否胜任往后的工作。为此，我进行了长时间的思考，觉得公司目前的工作安排和我自己之前做的职业规划并不完全一致。

公司目前正处于用人之际的时候，对于我此刻的离职我表示诚挚的歉意，请您谅解我做出的决定。衷心希望还能获得与您共事的机会。我会在递交辞职报告后一到两周内配合公司安排的工作交接再离开公司，把因为自己离职带来的影响控制在最小范围内。非常感谢您在这段时间里对我的教导和照顾。在公司的这段经历于我而言非常珍贵。将来无论什么时候，我都会为自己曾经是公司的一员而感到荣幸。我确信在公司的这段工作经历将是我整个职业生涯发展中相当重要的一部分。

祝公司领导和所有同事身体健康、工作顺利！再次对我的离职给公司带来的不便表示抱歉，同时我也希望公司能够理解我的实际情况，对我的申请予以考虑并批准。

此致

敬礼

辞职人

二〇XX年一月七日

财务人员辞职报告3

尊敬的事务所领导：

首先感谢事务所领导一直以来对我的支持和关爱，在事务所的这些时间里让我倍感集体的温暖，特别是分所更像一个和睦温暖的大家庭，跟大家一起度过了美好的时光，在为企业服务的同时，自身在各方面也得到了良好的发展。

今天我选择离开的原因很多，虽然从事代理记帐工作也有一些时间性，但觉得自己并不能将这份工作做好，而且也失去了往日工作的热情，有种力不从心的感觉，再这样下去肯定会有负面的影响。

也许是能力有限，虽然所里正在开展新的业务，但由于我以前从事过这块业务，对这块业务也提不起信心，所以我想在会计上基本定型，很难有更大的发展，所以我决定辞职，希望领导批准！

当然无论我在哪里，我都会曾在事务所工作而感到骄傲，最后衷心祝愿事务所力挫群雄，永往直前！

此致

敬礼！

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

财务人员辞职报告4

尊敬的xx人力资源部：

您好！

由于个人职业规划和一些现实因素，经过慎重考虑之后，特此提出离职申请，敬请批准。

在xx工作一年多的时间里，我有幸得到了各位领导及同事们的倾心指导及热情帮助，在本职工作和音乐专业技能上，我得到了很大程度的提高，在此感谢xx提供给我这个良好的平台，这一年多的工作经验将是我今后职业生涯中的一笔宝贵财富。

在这里，特别感谢各位领导在过去的工作、生活中给予的大力支持与帮助；尤其感谢xx，xx等，一年来对我的信任和关照，感谢所有给予过我帮助的同事们。

望批准我的申请，并请协助办理相关离职手续，在正式离开之前我将认真继续做好目前的每一项工作。

祝公司事业蓬勃发展，前景灿烂。

此致

敬礼！

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

财务人员辞职报告5

尊敬公司领导、财务总监：

你们好！

感谢你们这么多年来在工作和生活上对我的指导和帮助，更感谢你们对我无微不至的照顾和给予我的信任。在公司工作了xx年，xx年里有我所有的青春和所有的美好时光，现在要离开她，说心理话十分不情愿，但是我却不得不对她说“再见”，这是为了我的身体、我的家人、为了公司的的明天更美好！

xx年前的9月，我有幸的成为公司的一名员工。我先后从事过开票、收款、出纳、销售会计、原料成本会计、以及现在的主办会计工作岗位，在每一个工作岗位上我都任劳任怨、兢兢业业地完成领导交给我的所有任务，并得到了各级领导的好评。

虽然我在公司工作了xx年，所有的业务也都很熟悉，但是我只是一只“井底之蛙”，只懂得做账和公司的会计核算，对于公司的管理、市场信息、原料行情、宏观的、微观的等等一系列作为一个管理者应该具备的知识和技能我都没有；虽然我在做报表，可是我却常常记不住公司的经营指标；我想象以前一样做好自己的本职工作，可是常常觉得时间不够、力不从心。结果是因为身体不好，工作没有做好，做细，管理也没有到位。现在公司财务部的同事们都能胜任她们自己的工作，作为一个财务人员，我尽到我的职责。我也可以扪心无愧地离开了。

各位领导，虽然我不是一个优秀的财务人员，可你们可以找很多很多比我优秀的财务人员，但是我的妈妈只有我一个女儿，我的女儿只有我一个妈妈，我的丈夫只有我一个妻子。为他们，也为了我自己，同时更为了公司的发展进步，特第四次向公司申请辞职，希望领导批准为谢！

此致

敬礼

申请人：xxx

xx年xx月xx日

财务人员辞职报告6

尊敬的赵叔叔：

您好！

我很遗憾的向您提出辞职。

来到您的设备厂已经整整十二年了，在这里很感谢您的特殊关照，是您让我在本单位停产放假后又踏进您的企业，工作了这么多年，充分发挥了我特长。感谢您对我的一直信任。我在这衷心地对您说声：谢谢！

辞职原因：

一、我已经意识到由于您企业的不断发展与壮大，我做兼职会计已经不能胜任企业的任职要求，您需要一名专职会计人员，这对企业的发展有好处；

二、我妈妈的身体近期不太好，年前年后住院两次，现在她的身边不能离人，弟弟妹妹的工作都很忙，只有我舍弃心爱的工作前去照顾她老人家。

主要是第二条的原因，我就要离开我的工作岗位，真的很舍不得。舍不得您这样的好老板。舍不得在一起工作多年的各位同事。虽然离开了设备厂，如果有什么事情需要我帮忙，我会全力以赴。

没有办法了，只好向您提出辞呈，希望您给予批准，谢谢！

此致

敬礼！

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

财务人员辞职报告7

尊敬的领导：

您好！

首先感谢您对我的信任和支持，让我加入xxx这个团队。进公司工作一个月了，从内心感觉，我完全不适合和胜任现在的工作，我辜负了您的希望，做了逃兵，在此说声：对不起。不管怎样，我还是想早点离开，对您对公司都是最好的选择。

我刚上班的第一天晚上，是星期一的周会，从会上我就感觉到我的压力是挺大的。往后的几天，我每天都在仔细考虑问题，说句实在的，晚上睡觉都没有以前那么安稳。首先工作方面，我不但必须得从头开始，而且还要收拾以前的烂摊子，也就是补账，整理账目。用友erp7、8、9三个月的现金账我根据出纳的现金日记账已经补齐了。可是和以前几个月的账目衔接不起来，我一个一个查，结果是XX年末结转余额时，借贷不平。因XX年填制了几个月的.凭证，期初余额已经改不了，所以XX年一年的账目都没办法理清，XX年也没办法结转准确余额。其次，公司的管理方面，xx公司是个家族式的管理模式，有时意见不统一，还真不知该听谁的。

今天我已经在oa上发了我的辞职书，如有不便之处，敬请海涵！最后我真诚的祝愿公司的业绩能够蒸蒸日上，公司越办越红火。

此致

敬礼！

辞职人：

年月日

财务人员辞职报告8

尊敬的赵叔叔：

您好！

我很遗憾的向您提出辞职。

来到您的设备厂已经整整十二年了，在这里很感谢您的特殊关照，是您让我在本单位停产放假后又踏进您的企业，工作了这么多年，充分发挥了我特长。感谢您对我的一直信任。我在这衷心地对您说声：谢谢！

辞职原因：

一、我已经意识到由于您企业的不断发展与壮大，我做兼职会计已经不能胜任企业的任职要求，您需要一名专职会计人员，这对企业的发展有好处；

二、我妈妈的身体近期不太好，年前年后住院两次，现在她的身边不能离人，弟弟妹妹的工作都很忙，只有我舍弃心爱的工作前去照顾她老人家。

主要是第二条的原因，我就要离开我的工作岗位，真的很舍不得。舍不得您这样的好老板。舍不得在一起工作多年的各位同事。虽然离开了设备厂，如果有什么事情需要我帮忙，我会全力以赴。

没有办法了，只好向您提出辞呈，希望您给予批准，谢谢！

此致

敬礼！

辞职人：

时间：

财务人员辞职报告9

尊敬的林总：

您好！

首先感谢您对我的信任和支持，让我加入xxx这个团队。进公司工作一个月了，从内心感觉，我完全不适合和胜任现在的工作，我辜负了您的希望，做了逃兵，在此说声：对不起。不管怎样，我还是想早点离开，对您对公司都是最好的选择。

我刚上班的第一天晚上，是星期一的周会，从会上我就感觉到我的压力是挺大的。往后的几天，我每天都在仔细考虑问题，说句实在的，晚上睡觉都没有以前那么安稳。首先工作方面，我不但必须得从头开始，而且还要收拾以前的烂摊子，也就是补账，整理账目。用友erp 7、8、9三个月的现金账我根据出纳的现金日记账已经补齐了。可是和以前几个月的账目衔接不起来，我一个一个查，结果是XX年末结转余额时，借贷不平。因XX年填制了几个月的凭证，期初余额已经改不了，所以XX年一年的账目都没办法理清，XX年也没办法结转准确余额。其次，公司的管理方面，xx公司是个家族式的管理模式，有时意见不统一，还真不知该听谁的。

最后就是我的家庭方面了，我来面试时，公司是五天制的，晚上加班是自愿的，可自从我加入后的这段时日里，我感觉每晚加班到9点或10点甚至更晚是正常的，好像和白天上班没什么两样，有关加班时间，给我最深刻的是上星期一晚周会开到12点，这是我做财务以来还是第一次碰到的。明年我小孩还有我妈都会来广东，我老公是做业务的，自然是没多少时间照顾家庭，显然以我的工作时间是很不合适的。以上几点是我的个人主观看法，仅供参考，但都是我的内心感受。因为我知道很多漂亮衣服，但并不都适合穿在我身上。适合自己才是最好的，公司用人也是如此。

今天我已经在oa上发了我的辞职书，如有不便之处，敬请海涵！最后我真诚的祝愿公司的业绩能够蒸蒸日上，公司越办越红火。

申请人：xxx

xx年xx月xx日

财务人员辞职报告10

尊敬的公司领导：

您好！

回顾这几年的工作情况，我深深觉得能得到您的赏识进入xx公司工作是我莫大的幸运。我一直非常珍惜这份工作。在公司工作几年里，我受益良多：无论是从财会专业技能还是人际关系处理上都有了很大的提高。感谢公司提供的发展平台和锻炼机会。我很希望自己能够发挥最大的努力，全身心地投入工作，这才是对公司对您以及对我自己的负责。但我发现自己对于从事xx行业工作的激情已经大不如前，按照我目前的状况下已无法完成公司的托付，未了不给公司造成不必要的损失，所以我决定提出辞职，请您支持。

公司目前正处于用人之际的时候，对于我此刻的离职我表示诚挚的歉意，请您谅解我做出的决定。衷心希望还能获得与您共事的机会。我会在递交辞职报告后一到两周内配合公司安排的工作交接再离开公司，把因为自己离职带来的影响控制在最小范围内。

公司成立至今创造了很多优秀的业绩，持续地在发生可喜的变化。不能为公司辉煌的明天继续贡献自己的力量，我感到痛心遗憾。真心祝愿公司的规模不断地扩大，业绩不断地提升，也祝愿公司领导及各位同事工作顺利！

此致

敬礼！

×××

年月日

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毕业实习报告财务（范文模版） 篇10

目录

一、实习单位简介................1

二、实习过程与内容..............2

（一）学习...............2

（二）参与工作...........3

（三）全面学习...........4

（四）实践中的发现..............4

三、实习心得.............5在新疆建工路桥工程有限责任公司的实习报告

2010年的11月到12月期间，经同学介绍，我来到了新疆建工路桥工程有限责任公司实习，在单位里，我主要从事的是会计方面的工作，作为财政学专业的学生，会计是我们专业的基础类课程，学习了差不多三年会计，可以说对会计已经是耳熟能详了，但在实习过程中我却发现，理想与现实的差距是多么遥远，毕业了并不代表学习就停止了，我们要学习的东西还很多。

一、实习单位简介

新疆建工路桥工程有限责任公司成立于二000年八月，其前身为新疆基本建设运输公司（组建于一九七四年七月），位于乌鲁木齐市河滩北路53号，上级主管单位为新疆建工（集团）有限责任公司。近几年来，新疆建工路桥工程有限责任公司

围绕国家和自治区产业政策的主旨，牢牢把握西部大开发的发展机遇，进行了大力度的产业和经营结构调整，现已在新疆路桥行业上占据一席之地。

公司实力在发展中不断壮大，现有职工1310人，各类专业技术人员413人，而其中公路工程和土建工程高、中级技术人员76人；累计投资九千多万元购进意大利产沥青搅拌站、德国产摊铺机和宝马压路机、日本产小松平地机等世界先进的路桥施工机械。累计完成二级以上公路建设交工里程210公里。目前，公司拥有可同时开工建设七至九个公路工程项目，年施工5亿元的施工能力。

公司除主业的道桥施工，兼营汽车运输、汽车检测、汽车维修、汽车销售等项目，是江铃、庆铃汽车的新疆独一特约维修站。

二、实习过程与内容

我所在的财务部门没有多少职员，设有一名财务经理，两名会计，两名出纳，公司专门给我安排了一位师傅，带我的师傅是名大姐，她为人很热情，在带我的过程中给了我很多指导建议，是我受益匪浅。师傅根据我的实习时间，主要是让我了解财务软件的使用和会计处理的流程，并做一些会计凭证。公司采用的是新中大财务软件，从编制记账凭证到记账、编制会计报表、结帐都是通过财务软件完成。我认真学习了正规而标准的公司会计流程，真正从课本中走到了现实中，细致地了解了公司会计工作的全部过程，掌握了新中大财务软件的操作。实习期间我努力将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化,尽量做到理论与实践相结合。

（一）学习

刚开始没啥工作经验，公司没有安排具体的工作，只是跟在师傅旁边学习业务，渐渐地师傅安排我打印一些文件、记账凭证、明细账、现金日记账、银行日记账等，还要负责装订账簿，整理账目。

后来师傅就叫我先看她们以往所制的会计凭证和附在会计凭证上的原始凭证。由于以前在学校做过会计凭证的手工模拟，所以对于会计凭证不是太生疏，因此以为凭着记忆加上学校里所学过的理论对于区区会计凭证完全可以熟练把握。但也就是这种浮躁的态度让我忽视了会计循环的基石——会计分录，以至于后来师傅让我尝试制单的时候感觉到有些困难。于是我只能加班补课了,把公司日常较多使用的会计业务认真读透。究竟会计分录在书本上可以学习,可一些银行帐单,汇票,发票联等就要靠实习时才能真正接触，从而有了更深刻的印象。别以为光是熟悉就行了,还要把所有的单据按月按日分门别类,并把每笔业务的单据整理好,用大头针装订好,才能为编制会计凭证做好预备。

（二）参与工作

见习了两周后,师傅给了我一些原始凭证,让我审核原始凭证后编制记账凭证。我根据原始凭证所必需的要素认认真真审核了原始凭证后,进入新大中会计的录入记帐凭证的界面,先按此笔业务录入简明而清楚的摘要,然后按会计分录选会计科目,并在相应的会计科目的借方和贷方录入金额,最后在检查各个要素正确无误后,按下保存并打印出记帐凭证和相应的原始凭证钉在一起。刚开始我制作的速度比较慢,而且在师傅审核凭证时能发现一些错误的凭证。但是通过几天的练习后在速度和正确度上都提高了不少.通过一周多的编制记帐凭证工作,对于各个会计科目有了更加深刻而全面的了解,并且对于我把书本知识和实践的结合起到了很大的作用。

编制记帐凭证,师傅很有耐心地给我讲解了每一种原始凭证的样式和填写方式以及用途,而且教我记帐,打印所需要的帐簿以及查询凭证等财务的一些常用的操作。有了这些基本熟悉并熟练了财务的操作以后学习起来就会更加得心应手了.从制单到记帐的整个过程基本上了解了个大概后,就要认真结合书本的知识总结一下手工做帐到底是怎么一回事。

（三）全面学习

除了做好师傅所安排的各项工作后,我也会和出纳学学知识。别人一提起出纳就想到是跑银行的。其实跑银行只是出纳的其中一项重要的工作。在和出纳聊天的时候得知原来跑银行也不是件轻易的事,除了熟知每项业务要怎么和银行打交道以外还要有吃苦的精神。想想严寒的冬天或者是酷暑,谁不想呆在办公室舒舒适服的,可出纳就要每隔一两天就往银行跑,那就不是件轻易的事了。而且,出纳的业务比较繁琐,还要保管现金,支票和收据等等,所以需要非常细心,对于比较粗心的我来说,这也是非常有必要学习的。

（四）实践中的发现

在实践中我也发现，会计具有很强的连通性、逻辑性和规范性。其一，每一笔业务的发生，都要根据其原始凭证，登记入记账凭证、明细账、日记账、三栏式账、多栏式账、总账等等可能连通起来的账户。其二，会计的每一笔账务都有依有据，而且是逐一按时间顺序登记下来的，极具逻辑性。其三，在会计的实践中，漏账、错账的更正，都不允许随意添改，不容弄虚作假。每一个程序、步骤都得以会计制度为前提、为基础。体现了会计的规范性。

在登帐过程中，首先，要根据业务的发生，取得原始凭证，将其登记记帐凭证。然后，根据记帐凭证，登记其明细账。期末，填写科目汇总表以及试算平衡表，最后才把它登记入总账。结转其成本后，根据总账合计，填制资产负债表、利润表、损益表等等报表。这就是会计操作的一般顺序和基本流程。

在实习期间，我曾觉得整天要对着那枯燥无味的账目和数字而心生烦闷、厌倦，以致于登账登得错漏百出。愈错愈烦，愈烦愈错，这只会导致“雪上加

霜”，会计本来就是烦琐的工作。不过慢慢觉得只要你用心地做，反而又会左右逢源，越做越觉乐趣，越做越起劲。凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生。因此，做账切忌：粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心和毅力，那才会到达成功的彼岸！

课本上学的知识都是最基本的知识,不管现实情况怎样变化,抓住了最基本的就可以以不变应万变。如今有不少学生实习时都觉得课堂上学的知识用不上,出现挫折感,可我觉得,要是没有书本知识作铺垫,又哪应付瞬息万变的社会呢。经过这次实践,虽然时间很短.可我学到的却是我一个学期在学校难以了解的。就比如何与同事们相处,相信如何处理人际关系是现今不少大学生刚踏出社会碰到的一大难题,于是在实习时我便有意观察前辈们是如何和同事以及上级相处的,而自己也虚心求教,使得自己的实习更加有意义。

三、实习心得

房地产财务分析报告范文 篇11

一、逆经济周期财务策略理论

逆周期政策选择也叫逆向政策选择，是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的，是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高，经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性，最大限度地降低经济波动对经济活动的影响，一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理，与财务策略结合在一起，就形成了逆周期财务策略。在低谷时期，由于产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，资产被贱卖。同时，资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值，资产市值严重低于重置价值，从而产生了并购套利机会——低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。

逆经济周期财务策略运用到房地产行业，即“繁荣时期卖产品，萧条时期拿地”。但在这一策略的背后，则是利用房地产行业典型的周期性特点，追求稳健的财务表现，体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下，周期顶点，房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。也即在行业狂热的时候，企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动，这样才能保留宝贵的现金流，使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部，公司要逆周期加大资本开支，尽可能多的拿地，这样当下一个周期来临时，由于规模已实现扩张，公司才能更好的享受到顺周期的收益。

二、万通地产案例分析

万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。从2005年到2009年，公司总资产的年均增速达到了58.98%。

其一，万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期，土地交易市场异常亢奋，大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点，如果企业大量购置资产，其购买价格将会高于资产的长期价格均值，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是，万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”，万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得，通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模（如表1所示）。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中，可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示，万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示，房地产行业对现金的需求很高，万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。

由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大，导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿，而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿，与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时，万通地产却逆经济周期而行，负债率在2007年却持续下降，成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年，经济下行，处于周期低谷时期，产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，出现资产被贱卖的情况。这时，万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用，具备充足的条件尽可能多的拿地，加大资本支出，从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比，万科A在周期顶部进行大幅的扩张，导致现金流短缺，经营活动产生的现金流量为-104.38亿元，筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元，需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年，出现财务困境，没有充足的现金来扩大存货规模，从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年，经济回暖，即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张，低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，在长期来看降低了生产成本，带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备，所以未进行大幅扩张，经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元，现金净流量为11.52亿元。

其二，创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面：第一、商业模式的创新，强化“美国模式”，包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略，在产品的标准、流程以及价值取向上的创新，就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向，在市场好的时候，保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励；市场不好的时候，提高薪资，吸引优秀人才，这样的办法保证了万通的团队是最好的。

三、逆经济周期财务策略贡献分析

其一，财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平，但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比，2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时，万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%，2008年仅为54.96%，2009年万通开发新项目收购资产，资产负债率有所上升，为64.82%，但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长，如图1所示。此外，从表3可以看出，在2008年，公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；实现营业利润总额12.16亿元，同比增长172.84%；实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元，同比增长219.78%。截至2008年底，万通地产净资产为288576.28万元，比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡，营业资金、营业收入和净利润呈现负增长，主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司，公司推崇的是逆周期财务策略，必然财务杠杆较低，不过多的追求高周转率，公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长，因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。

其二，逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008 年即获得回报，一些2007 年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力，而万通地产由于不存在高价地困扰，相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流，为万通在今后的经营带来了较大的自由度，在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时，万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑，提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景，一方面消化大股东优质资源，另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234 元/平方米。如果扣除商业地块，住宅地块的平均成本为1945 元/平方米。从地域分布的情况来看，公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉，保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%；2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%，2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均，较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。

其三，逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略，因为万通做好了两个方面的工作：一是积极、稳健的财务策略，即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此，在投资（包括买地）以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上，万通地产把反周期策略融入长期财务安排，财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性，真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动，万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排，万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期，从而取得较好的业绩。

参考文献：

［1］罗福凯、张作伟、曹岩：《论周期性因素在财务战略中的作用》，《财会通讯》2004年第9期。