房地产财务制度范本

房地产财务制度范本（共7篇）

房地产财务制度范本 篇1

1. 会计核算基础不科学

目前, 多数房地产公司实施的会计核算是在原有预算管理模式和会计环境下进行的。但是随着财政新预算管理体系的改革和发展, 企业单位的会计制度和会计核算基础又将面临着进一步的改革。在收付实现制下, 会计核算生成的会计信息不能真实、完整地反映单位的财务状况, 主要表现为不能对财务风险进行有效地防范。

2. 会计要素划分不合理

我国企业单位会计准则将企业单位的会计要素分为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。根据其规定, 准则中净资产仅仅只是数量上的资产减去负债的差额, 不能说明会计要素的性质。也没有直观地将会计主体全部资产减去负债后的资金来源清晰地体现出来。另外, 企业单位会计科目表的净资产要素类下面定义的结余科目的含义与净资产要素不相关, 导致要素名称与其涵盖的一部分会计科目名称含义毫无关联。

3. 会计核算体系不完善

公司基建监督管理不到位, 基建会计与行政事业会计分离, 部分单位将基建资金核算脱离于财务部门而由基建部门管理, 存在内部控制不严或内部控制成本过高的现象等普遍, 不利于实现对基建资金的有效监控。

4. 租入固定资产和借款购置固定资产的核算方法不一致

《企业单位会计制度》对于未付租金的部分在“其他应付款”中进行了反映, 也充分体现了资产与权益的关系, 并形成了固定基金。但由于借款购置固定资产和融资租入固定资产在性质上是一样, 而处理方法的不同, 导致了利用借款购置固定资产和权益的关系不能充分的反映出来, 违背了会计信息的一致性原则, 不利于会计信息使用者对事业单位会计信息的了解。

5. 会计报表体系不健全

会计报表是房地产公司在每个会计期末, 由于财政部门报表编制的要求, 将本单位财务收支状况和各项资金状况都反映出来的总结性报表。会计报表包括基层单位财务收支、经费来源与运用、资产与负债、机构、人员方面的基本信息, 能全面客观地真实地反映公司的财务状况和预算执行结果。但是目前很多报表内容与其名称不吻合, 收支表的关系重复累赘, 对公司的资产负债, 所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的占有权没有准确的反映出来。资产负债表反映的是某一特定时点资金来源和资金运用情况;收入支出表是对公司一定期间生产经营成果汇总。公司时常将会计的时期和时点的概念混淆, 模糊了会计信息。

6. 资产和经费管理不力

主要表现为随意进行资产购置, 没有制定单位固定资产的配备标准, 导致随意配置公司固定资产。另外, 传统的手工操作的固定资产管理模式, 给固定资产的管理带来了很多不便, 管理比较混乱, 资产闲置、重复购置的现象比较严重。此外, 在许多公司, 由于固定资产的得资产的价值管理由财务部门负责, 而实物管理则由同定资产管理部门和使用部门来完成, 再加上各部门沟通不够, 在缺乏严格有效的固定资产监管制度的情况下, 造成公司固定资产使用效率低下。像大量性能还好的机器设备被闲置, 由于管理使用不当等原因, 加速机器设备的老化等十分严重, 这些都大大降低了资产使用效率。

二、完善房地产公司财务会计制度的措施

1. 引入权责发生制的会计核算基础

权责发生制能对收入和支出 (费用) 是在交易或事项发生进行及时准确的确认, 会计期间已实现的数额由收入反映, 而费用反映会计期间已经消耗的货物或服务的数额, 两者均不管款项是否在本期内收到或支付。权责发生制, 能够综合、全面地反映会计主体的运营业绩和受托责任向使用者提供主体控制的资源、资源的来源、运营成本等评价主体财务状况及其变动情况;能准确全面反映公司的资产和负债、业务收支及结余、对外举借债务时应承担的借贷款利息、拖欠职工工资、福利以及应收未收服务性收费欠款, 财务状况和工作业绩以及资金运动的全貌;有助于公司准确的进行成本核算, 提高公司的抗风险能力。

2. 增设相关的基建报表,

在事业单位会计报表中, 增设待摊投资明细表、基建投资表、基建借款明细表, 列入事业单位报表的编报内容, 为使用者提供一套系统、全面、完整的会计报表资料。这样能将单位基本建设收支情况真实详尽的显现出来。

3. 加强固定资产会计核算和监督

建立健全公司固定资产清查制度, 确保账目与账目、账目与实物都要相符。提高财会人员的从业素质, 增强财务会计人员的高度责任感, 端正工作态度, 加强与资产部门的沟通, 及时与资产部门核对。此外, 通过建立固定资产盘点制度, 对固定资产进行彻底的盘点清查, 发现并及时解决问题。

4. 对固定资产计提折旧

由于固定资产在使用过程中不断损耗, 其账面价值一直不变, 若不计提折旧会导致与实际价值就日益背离, 企业支出和经营支出记录的数字不完整、不准确, 这样就难以对企业的成本进行核算, 对损耗的固定资产难以进行价值补偿, 不能保证固定资产的资金, 造成公司设备逐年老化而得不到更新。

三、结语:

总之, 房地产公司的财务会计制度需要根据公司实际情况和国家相关法律法规不断改进与完善, 实现资金的高效使用, 为公司创造更大的利益。

参考文献

[1]冯海莉:现行预算会计制度存在的问题及改革设想.财会研究, 2003, (6) :25

[2]谢交发:利益相关者视角下的会计准则制定问题研究[D].湖南大学, 2007

[3]刘晓华:会计准则的国际协调与盈余质量[D].暨南大学, 2009

浅议房地产企业的财务制度 篇2

摘要：本文首先分析房地产企业财务制度现状，针对存在的问题提出构建并完善财务制度+以此改善财务制度的系统性，可执行性，预见性。

关键词：房地产企业；财务制度；财务制度体系

一、房地产企业财务制度的现状

1在财务制度设计方面，缺乏创新和实际可操作性，往往财务制度根本不基于企业自身状况，甚至是借用其他同行的财务制度。

2在财务制度的形式上，采用条款式规定来代替细则与程序，不容易执行者理解执行。

3财务制度“被动反应型”的现象较突出，一但遇到临时变动，基本没有一套临时的机变预案，严重缺乏灵活性。

4财务制度缺乏系统性。制度与制度之间既缺乏层次，又没有关联。孤立单一的制度大大削弱了制度的管理能力。

5由于长期在授权机制上的集权意识，习惯于用人治代替制度管理，制度往往只是一纸空文，违反制度的情况比比皆是。

二、房地产企业财务制度及其意义

1构建财务制度，应先了解本企业的经营方式，行业情况，人员配备，组织架构等方面，从各个因素出发思考财务工作基础规范和业务流程，用标准统一的格式填制各个因素的现状为制度设计提供依据和基础。

2制度的内容以总则，细则，程序，紧急预案组成。代替条款式规定。细则的制订一定要服从总则的原则，程序的设计上要简单明了，要图文并貌，让人便于理解和执行。有些操作程序还要引入时间概念加强员工操作的效率。

3对于临时变故，制度要另设紧急预案。紧急预案要以反应快速，程序简便为原则。突出及时解决的功能。

4建立有系统性的财务制度。将总则与细则区分，总则指导细则，细则指导执行者行为。细则与细则之间相互关联。一般将有关联的细则名称放在每个细则附录部分，便于查看。财务制度还有与外部其他公司制度在格式上要一致，在内容上要衔接，促进财务制度脱离单一系统，与整个公司的制度吻合，成为行之有效的制度体系。

5改变管理集权思想，制定分层授权原则，平衡各层管理的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，保障财务管理的安全与有效。

三、构建房地产企业财务制度的具体内容

1建立和完善总则管理规范制度

2建立项目管理财务制度

(1)项目管理财务制度。项目财务管理制度不能照搬公司细则。必须另外制定。应与项目实际情况结合，确立管理目标，根据项目的权限与职能制定。将其分别看做成本中心和利润中心进行考量。

(2)设立项目财务上报制度。房地产企业项目管理，需要向管理层及时反馈销售／预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。项目财务上报制度应与总部所需报表格式统一，数据可用，传送方便。在管理层次上必然要低于总部制度，接受总部制度的指导。建立电子数据传输系统，提高财务上报的效率。

3建立全面预算管理制度

(1)全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的总部在对各项目中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次项目中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各项目中心。各项目中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本项目中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个项目中心通过建立项目中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级项目中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

(2)预算的编制程序与执行制度。房地产企业全面预算的编制过程，牵涉企业的所有部门与员工。所以必须首先建立财务预算管理委员会。以财务部门为主，制作预算相关表格，分发到各个项目中心。并清楚解释预算填制的方法。并规定回馈时间。并检查预算原始表格的正确性。财务部门依据上报的预算表格制作预算底稿，再在高层管理会议上讨论通过。最后制定出预算。预算的执行控制工作主体首先是各个项目中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

万科房地产企业薪资制度范本 篇3

《万科房地产企业薪资制度范本》 第一章 总则

人事政策是人事管理原则的具体体现。**房产公司人事政策可划分为招募政策、薪金福利政策、激励政策、选拔和调配政策、培训和发展政策、跨地域管理政策及监察政策七个部分。

一、招募政策

1。德才兼备，以德为先

对集团而言，人才的能力必须以职业道德为前提。否则个人能力越强，可能对集团造成的危害越大。

2． 举贤避亲，公平竞争

只有举贤避亲，才能避免宗亲观念的负面影响，为人才提供一个公平竞争的环境。3。强调共同理想团队意识和协作精神

发展的原动力来自团队共同理想，经营的成功源于团队而不是某个个人的成功。4。在注重专业技能的同时强调综合素质和发展潜力

公司业务的专业化与规模化要求有与相匹配的专业经营和管理人员，但综合素质、发展潜力又决定了企业发展的后劲。

二、薪金福利政策

1。统一的薪金标准、定级标准和管理体系

相对统一的分配机制消除了集团内人力资源统一调配的制度障碍，为保证集团完整性提供了人事制度方面的保障。

2。薪金稳定增长机制和温和增长幅度

集团有实力保持薪金稳定才长机制与温和幅度，避免业务波动引起的大起大落，这是大型企业魅力所在。

3．“鼓励长期服务”是福利政策的中心 管理当局以为职员提供理想之终身职业为已任，福利政策必须有足够的吸引力，以维持骨干队伍的相对稳定和企业的长远发展。

三、激励政策

1。协调好精神与物质的关系

我们认为对物质利益的过分演染最终只会导致追逐眼前利益的短期行为，影响公司的长远发展。正确协调精神与物质的关系，保持人才稳定，才是企业发展的长久之计。2。激励的方向体现集团的产业政策

人力资源管理的核心就是使人力资源状况符合企业运作和发展的需要，激励政策做为主要人事管理手段必须体现这一核心思想。3。建立团队归属感和对前途的信心

要使职员树立以团队的荣誉为个人的荣誉、从公司的前途看到个人前途的观念，这样职员才能不断获得与公司共同发展的动力。

四、选拔和调配政策 1。以能定职，提供发展空间

在考察职业道德的基础上，管理职位的确定依据职员的能力和潜力，而非资历和功劳，这样才能保持企业发展的活力。

2。通过强调坦诚沟通、有效指导的考核过程，促进管理水平提高，为调配、培训提供参考依据。

考核的目的是对公司在于改进管理，对职员在于明确工作目标，探讨改进工作技能的途径。3．统一调配人力资源，为职员提供选择机会

人力资源的统一调配，保障了集团能够集中资源优势，贯彻经营意图同时也为职员的个人发展提供了更多的机会和空间。

4．重要岗位任命，需有相应低级别岗位的任职资历

人才的培养，需要知识和经验的积累。人力资源管理部门通过刻意的培训和工作经历安排，提高人才培养的成功率。但同时，必要的积累也是忠实、称职地履行职务的保障。

五、培训和发展政策

1。培训作为激励政策的组成部门，是保持企业和职员活力的手段

不断更新观念，吸纳先进的技术知识、经营手段和管理经验，是集团发展动力的源泉，所以培训被**房产公司做显人力资源管理的头等大事来对待。2．常规培训与专业培训相结合，在职培训与脱产培训相结合

常规培训以公司教育和职业道德教育为主，专业培训针对企业经营、管理现状提供改进和突破的思路，改善管理人员的专业技能；在职培训把管理者对下属的培训激励作为管理职责以制度形式规下来，脱产培训为职员提供吸纳先进专业管理知识的机会。3．对外开放，吸收其它企业先进经验

他山之石，可以攻玉，只有保持开放心态不断学习、吸收他人之长，企业才有持续高速发展的可能。

六、跨地域管理政策

1．在**房产公司化的前提下，逐步实施本地化

全面移植**房产公司人事管理模式，职员以当地招聘为主，发挥当地职员熟悉本地情况的优势。培养一支对**房产公司文化、价值观念高度认同的管理队伍，是长期跨地域经营取得成功的保障。

2．薪金采取地区划类管理

薪金体系、定级标准完全统一，根据当地物价水平和其它相关指数确定地区类别，实施统一薪金管理。

3．票据各地公司不同发展阶段，采取各有侧重的外派职员薪资福利管理办法。

七、监察政策 1．公司坚持守法经营

守法经营是公司长远发展的基础。2．正直、诚实是职员应具备的基本品质

3．《职员职务行为准则》是职业道德的规范，是职务行为的检验标准。第四章、劳动合同

三、**房产有限公司全员合同制管理实施细则

一、宗旨

为明确公司与员工双方的权利与责任，规范人事管理行为，稳定员工队伍，保证公司长远发展，依照《中华人民共和国劳动法》有关原则，制定本全员合同制管理实施细则。

二、释义

本细则中所称“公司职员”，下简称“职员”，指集团公司总部和下属控股、参股企业中由集团人事部审批录用的人员。

本细则所称“公司职工”，指集团各下属企业自行招聘、仅报集团人事部备案的人员。

三、签署劳动合同的范围

1． 集团总经理、副经理由董事会聘任，签定相应聘用合同。2． 除以下几种情况外，其它职员均需与集团合部签定劳动合同： 1）工作岗位待安排的；

2）目前长期病假，在医疗期内的；

3）户口在其工作所在地，工作关系尚未调入集团或下属公司指定挂靠的人才交流中心； 4）与其它单位订立了仍在生效的劳动合同的。

3． 公司职工与共所属企业也应签定劳动合同，但需满足以下条件： 1）经试用，证明符合聘用条件； 2）该岗位属常设性质；

3）其个人资料确已报集团人事部备案。

四、合同期限

固定期限合同的截止日期一般安排每年的六月三十日，根据各类岗位的不同要求，合同期限由用人单位依据以下确定：

1． 总部职能部门及二级公司经理、副经理、三级公司经理合同期为5年以上； 2． 总部职能部门主管、二级公司部门经理、三级公司副经理合同期限为3-5年； 3． 薪金属高级系列职员合同期限为3-5年； 4． 其它职员合同期限为1-3年；

5． 需由公司解决户口的职员，如属调动尚在办理期间，合同期限为1年；若公司已为其解决户口调动，合同期限应保证其在公司服务时间不少于5年；

6． 如职员法定退休工龄满（男60岁，女55岁）在3年以内的，合同期限以法定退休日期为准；

7． 男性职员连续工龄满25年，女性职员连续工龄满20年，或在公司连续服务满10年，符合公司需要且本人有长期服务意愿的，可签订以法定退休日期为限的不固定期限合同。8． 公司职工合同期限为6个月至1年，但公司职超过65岁，应终止聘用，不再签署聘用合同；

9． 目前在岗、超过退休年龄限制的职员不应签署劳动合同，如确有需要，可改签公司职工聘用合同，但年限不得超过65周岁；

10． 目前在岗、超过65岁的公司职工应在原聘用合同期满后终止聘用。

五、办理程序

1． 合同的签订与续签由各公司人事专职人员负责填写《签订劳动合同审批表》，由所在公司负责人及分管该公司的集团副总经理审核后定期报集团人事部审批，其中主管级以上人员需报集团总经理审批。

2． 对通过审批职员，各公司人事专职人员负责向其提供《**房产有限公司劳动合同签署声明》一份，由职员酚签署后，再提供统一文本的《**房产有限公司劳动合同书》二份，由各单位人事专职人员填写，职员本人签署。声明与合同书应同时送交集团人事部。

3． 由集团法定代表人或共委托的集团人事部负责人、分公司负责人代表甲方签订合同，并加盖公司公章，合同一份由集团人事部备案，另一份由职员个人保管。4． 自签订合同之日起，职员的的原身份、职级作为档案身份和档案薪金保留。

5． 公司职工的合同签订由各公司自行办理，合同文本可参考《**房产有限公司劳动合同书》，并报集团人事部审核后执行。合同由该公司法定代表人签字并加盖该公司公章，合同一份由该公司集团人事部门保管，另一份由职工个人保管。

六、注意事项

1． 关于薪金、福利、住房、计划生育等其它双方需约定的事项，可征询集团人事部意见后，在合同第十一条款“双方主伙需要约定的其它事项”中注明，统一合同文本不再予以特别明确；

2． 合同期满后，职员不愿续签合同的，需提前一个月以书面形式知会公司方可离职。3． 各单位应配合集团人事部完成劳动合同鉴证和《员工手册》办理，《员工手册》由集团人事部统一保管。

七、解释与修改权

1． 本细则征询职员委员会意见后，经总经理办公会讨论通过，处一九九六年六月一日开始执行，其解释权在集团人事部。

2． 本细则经总经理办公会批准可进行修改。

**房产有限公司 劳动合同签署声明

五、劳动合同书文本

根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规的规定及**房产公司《职员手册》和其它依法制定的规章制度，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，同意签订本合同。双方共同信守本合同所列条款，并确认本合同为双方解决争议时的依据。一． 工作岗位

甲方根据工作需要，聘用乙方从事________工作。因工作情况变化，甲方有权调整乙方岗位，乙方应服从安排；如乙方认为难以适应甲方调整听岗位，可陈述理由，要求培训、调整或申请辞职。

二、合同期限

甲乙双方选择以下和第--种形式确定本合同期限。

（一）固定期限_____年，合同期从______年____月____日起至______年___月___日止。其中试用期--个月。

（二）无固定期限，合同期从_______年___月___日起至法定退休日期______年___月___日止。

三、权利保证

甲方尊重和保护乙方依《劳动法》和《职员手册》所享有的各项权利。

四、工作时间

乙方每日工作不超过作小时，平均每周工作时间不超过四十四小时。

甲方应当保证乙方每周至少休息一日。

若因生产经营需处长工作时间，须由主管经理签署意见，并按〈劳动法〉规定执行。

五、工资和福利待遇

（一）工资

乙方工资待遇按甲方依法确定的工资分配制度、方攻标准执行，签订本合同时，甲方有责任向乙方作出明确说明。但甲方支付给巳方的工资不得低于当地政府公布的当最低工资标准。

甲方每月___日为发薪日，若发薪日适逢周日、公众假日或公司统一假期，则于下一个工作日内支付。超过此日期的，甲方从第六日起每日另按拖欠工资总额的1%赔偿乙方。

（二）假期

乙方在合同期内的各种节目、假日均按国家用甲方有关规定执行；

乙方因工负伤及女职员孕期、产期、哺乳期待遇按国家规定执行。

（三）补贴 乙方在合同期内各种补贴、福利费，按甲方依法制定的有关规定执行。

（四）住房

乙方试用期满，甲、乙双方视其具体情况商定解决乙方住房问题，乙方入隹需遵守〈公司住房管理规定〉

六、劳动保护和劳动条件

甲方必须为乙方提供符合国家规定的劳动安全、卫生条件和工作场地。

七、社会保险

甲方必须按公司所在地政府的有关政策规定，为乙方办理社会保险按规定交纳社会保险费。

八、劳动纪律

乙方在合同期内必须做到：

（一）严格遵守国这朋关法律、法规，遵守甲方制订的符合国家有关规定的各项规章制度，维护甲方的集体荣誉和对外信誉，严守甲方机密，具备良好的责任感和职业道德；

（二）忠于职守、熟悉业务、高效率地完成本职工作；

（三）公私分明，不利用甲方资源谋取私利；

（四）团结协作，维护良好的人际关系。

九、合同的变更、解除、重新订立和违约责任

（一）变更

甲、乙双方协商同意可以依法变更劳动合同。变更后的合同文本或合同条款经双方盖章或签字后生效。

（二）有下列情形之一的，甲方可以即时解除劳动合同，辞退乙方，无需事先通知和提供任何补偿：

1． 乙方在试用期被证明不符合录用条件的； 2． 乙方严重违反甲方管理制度和规定的； 3． 乙方严重违反职业道德的； 4． 乙方以欺诈等手段，使甲方在违反真实意思的情况下订立劳动合同的； 5． 乙方被依法追究刑事责任的。

（三）有下列情形之一的，甲方可参征询职委会意见后解除劳动合同，但应提前三十日书面通知乙方本人，或即时辞退并发一个月工资做为代通知金： 1． 甲方因机构调整无知修理工作安排的；

2． 乙方患病或非因工负伤，医疗期满后，不胜任甲方工作要求的； 3． 乙方经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

4． 本合同计立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经甲乙双方协商不能就劳动合同达成协议的。

（四）有下列情形之一的，乙方可以通知甲方即时解除劳动合同： 1． 在试用期内的；

2． 甲方未按照劳动合同的约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的； 3． 甲方以暴力威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的；

4． 甲方以欺诈、胁迫等手段，使乙方在违反真实意思的情况下订立劳动合同的；

（五）有下列情形之一的，乙方可通知甲方解除劳动合同，但应提前30天递交书面报告： 1． 乙方考取中等以上专业学校，需脱产学习的； 2． 到香港、澳门=台湾地区或国外留学、定居的； 3． 乙方有其它个人原因要求辞职的。

（六）乙方有下列情形之一的，甲方不得在合同期内解除劳动合同： 1． 患有职业病或因工负伤的；

2． 患病（不含职业病）或非因工负伤在医疗期（医疗期最长不得超过一年）内的； 3． 已婚女职员在孕期、产假期和哺乳期内的（乙方违反计划生育规定的除外）； 4． 劳动合同有效期内，甲方不得因法定代表人的变更解除劳动合同。

（七）有下列情形之一的，本合同处行解除： 1． 甲方依法宣告破产，依法解散或被撤销时； 2． 乙方死亡的。

（八）解除劳动合同时，甲、乙双方应按有关程序办理解除合同手续。

（九）合同期满，甲、乙双方同意延续劳动关系的，在合同期满前三十日内双方重新订立劳动合同。

（十）补助费

符合下列情形之一的，甲方应发给乙方补助费 1． 双方协商一致同意解除合同的；

2． 符合本合同第九条

（三）款和

（四）款2。3。4项解除劳动合同的； 3． 甲方依法解散或者依法被撤销的；

补助费标准按乙方在甲方工作的工龄计算，每满一年，发给乙方一个月的工资（乙方解除合同三个月的月平均工资）。满半年不满一年的，按一年计发；不满半年，发给半个月的月工资。但最多不超过12个月。

（十一）医疗补助费：

符合本合同第九条

（三）款第2项解除劳动合同的，甲方按国家有关规定发给乙方一次性的医疗补助费。

（十二）在合同期满或未满，因各种原因解除或终止合同时，乙方必须遵守以下规定： 1． 必须如数交回甲方财物，办理人事、财务、行政等清手续，并做好工作移交。否则，甲方有权依法索回被乙方占用的财物。

2． 隹甲方宿舍的，必须按与甲方有关部门所签定的“住房契约”规定执行。

3． 在解除合同之次月底前，应将社会保险转离甲方。若一时确难转出，甲方为其保留六个月，期间所发生的保险费用，由乙方自付，乙方需一次性向甲方预交半年保险金和档案管理费（按每月伍佰元计）。对保留半年尚不能转出者，甲方作除名处理，并停止为其缴纳各种社会保险。

4． 乙方参加学习、进修，由甲方支付学习费用的，须向甲方退还学习费用。具体归还数额，按乙方学习、进修结束后在甲方工作每满一年减少应归还总额的25%计算（如学习、进修与公司签订了其它协议，按具体协议执行）。

（十三）违约责任

1． 甲方违反《劳动法》第91、95、97、98、99条其一的，应当承担赔偿责任； 2． 乙方抉择法律法规规定的条件解除劳动合同或者抉择劳动合同中约定的保密事项，对甲方造成经济损失的，乙方应当依法承担赔偿责任。

十、争议处理

双方发生劳动争议后，应友好协商解决，经协商无效的，可提请有关部门调解或促裁。

十一、双方认为需要约定的其他事项：

_______________________________________________________________________

十二、**房产公司《职员手册》及共修正文件和《全员合同制管理实施细则》作为本合同附件，与本合同具有同等效力。

十三、本合同未尽事宜，有规定的按政府及甲方有关规定执行，没有规定的由双方协商解决。

十四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

十五、本合同甲、乙双方签字盖章后生效，涂改或代签无效。

甲方：**房产有限公司（印章）乙方：

代表人：

双方签订合同时间：________年___月____日

鉴证机关盖章：

时间：_______年___月___日

第五章、薪金 一．统一薪金体系

凡人事关系隶属**房产公司的职员，其薪金纳入**房产公司统一管理，执行统一制度，归属统一体系。各分公司有人事建议权，但涉及到薪金的确定、调整核算等事宜，均须遵照集团人事政策执行。

二．薪金系列

职员的薪金系列，根据职员的工作岗位、种类、性质不同来划分。系列仅区别隶属序列，与薪金的多寡没有直接对应关系。

具体的薪金系列（附级别）列示如下：

系列名称

职务

适用范围

级别（由高到低）

经营管理

系列

部经理

集团副总以上人员

总1-总8 经理 集团任命的经理人员

正1-下6 副经理

集团任命的副经理人员

副1-副6 主管

集团任命的主管

主1-主13 职员 职1-职19 专业系列

总工程师

（高级主任工程师、高级主任会计师等）

集团任命的总工程师等

专1-专5

副总工程师、主任工程师

（主任会计师等）

集团任命的副总工程师等

专6-专12 工程师

（会计师等）

集团任命工程师等

专13-专20

助理工程师

（助理会计师等）

业务、工程、设计、会计等专业人员

专21-专29

见习工程师

（见习会计师等）

业务、工程、设计、会计等专业人员

专30-专34 后勤辅助

系列

物业管理员、业务、技术、办公室辅助人员和维修、司机、打字、仓管等后勤服务人员

辅1-辅16 试用系列

所有试用人员

试1-试14

三．薪金级别

1．薪金级别是以能力、贡献、责任为主，按照工作岗位、工作经验和工作能力的差异具体划分。级别的高低直接决定职员所享受的福利和可获得的薪金。

薪金定级具有“弹性”，一般来说根据定级标准在上下级的范围内浮动都是合理的。但薪金本身具有“钢性”，除非降级、降职，一般只能增加不能减少。因此在确定薪金级别时，应慎重从低定级，这样一方面适应薪金的钢性原则，给职员营造一个较宽广的晋升空间，另一方面也方便人事实务操作。

2．职员的录用和定级标准，列表如下：

应届大中专毕业生试用及转正定级薪金参考标准：

系列名称

职务

适用范围

级别（由高到低）

经营管理 系列

总经理

集团副总以上人员

总1-总8 经理

集团任命的经理人员

正1-下6 副经理

集团任命的副经理人员

副1-副6 主管

集团任命的主管

主1-主13 职员 职1-职19 专业系列

总工程师

（高级主任工程师、高级主任会计师等）

集团任命的总工程师等

专1-专5

副总工程师、主任工程师

（主任会计师等）

集团任命的副总工程师等

专6-专12 工程师

（会计师等）

集团任命工程师等

专13-专20

助理工程师

（助理会计师等）

业务、工程、设计、会计等专业人员

专21-专29

见习工程师

（见习会计师等）

业务、工程、设计、会计等专业人员

专30-专34 后勤辅助

系列

物业管理员、业务、技术、办公室辅助人员和维修、司机、打字、仓管等后勤服务人员

辅1-辅16 试用系列

所有试用人员

试1-试14

人 员

试用期薪金标准

转正定级薪金标准

审 批

硕士毕业生 试10 职8

集团人事部

大学本科毕业生

试11 职9

大学专科毕业生

试13 职11

中等专业学校毕业生

试14 职13

新招用人员试用及转正定级薪金参考标准：

人员

工龄2-4（含）年

工龄4-6（含）年

工龄6-8（含）年

工龄8年以上

备注

试用

定级

试用

定级

试用

定级

试用

定级

集团人事部

硕士毕业生

试9 职7 试8 职6 试7 职5 试6 职3

大学本科毕业生

试10 职8 试9 职7 试8 职6 试7 职5

大学专科毕业生

试12 职10 试11 职9 试10 职8 试9 职7

中等专业学校毕业生 试13 职11 试12 职10 试11 职9 试10 职8

新招用拟担任主管级以上职位的职员试用及转正定级薪金参考标准：

转正后拟任职务

试用

转正

总部部门副经理或二级公司副总经理

试1 试2 试3 主2 主5 主7 总部主管或二级公司部门经理

试4 试5 试6 主10 主11 主12

具体的薪金级别如“薪金系列图示”所列，在此不再重复。

3．就目前公司现状，职员层和管理层各按职位高低划分三个区间，如下所列。一般而言，由职员晋升为主管，由职能部门副职/下属二级公司副总晋升为职能部门正职/下属二级公司总经理是两个较大的转变，这两个级别的调整一定要经过晋级培训，合格后方楞执行。

管理层

常用级别

二级公司总经理或总部部门经理

正6—正1

二级公司副总经理或总部部门副经理

副6—副1 二级公司总经理助理或总部部门经理助理

主9—副4

二级公司部门正副经理或总部主管

主13—主1

职员层

常用级别

见习主管或资深职员

职6—职1 中级职员

职10—职3 基础职员

职15—职8

辅助性职员

辅18—辅1

四．薪金结构 1． **房产公司职员的薪金由岗位薪金、福利补贴、工龄补贴、住房补贴和午补贴等部分构成。

2． 工龄补贴分为工龄补贴和司龄补贴。其中社会工龄计算截止至进**房产公司时的年限，按每年2元计。司龄从职员进**房产公司起计，以后在每年的一月份增加一年，按每年20元补贴计；在**房产公司服务满十年的职员，在第十年一次性每月增加司龄补贴200元。以上部分合计，即为职员的工龄补贴。

3． 岗位薪金、福利补贴、住房补贴三部分总额直接取决于职员的级别，按5：4：1的比例划分

五．薪金标准及其调整

1． 薪金标准指由集团人事部确定和掌握的，与职员级别相对应的薪金数额的确定标准。薪金标准随薪金级别呈正比递增。

2． 每年五月份公司参照上一物价波动指数和企业盈利情况调整一次薪金标准，使职员实际收入在企

业盈利的前提下，每年有一定幅度的增长。一般，公司于每年3、4年月份开始做薪金调整幅度的相关调查，通常参考以下三个指标：

一是物价上涨指数。根据国家公布的各城市物价上涨指数，取中间指标为参考值。以决定薪金调整的幅度。

二是基本物价调查。如：一份当地日报、一斤鸡蛋、一张公汽票价的各地差异，可做为薪金区域差别的参考值。三是当地同类企业薪金水平。

六．薪金调整

1． 公司每年进行一次薪金调整，每年五月份公司在进行标准调整的同时，根据考核评议等，进行职员薪金级别调整。职员因职务变动，如职务晋升，其增加的薪金从公司下发有关通知（或决定）的下月十一日起执行，薪金可进入该职位的最低薪金级点：职务降级，从公司下发有关通知（或决定）的当月起，薪金至少应降至下一职位的最高薪金级点。2．奖励性薪金晋级对象为：经营活动中为公司创利成绩显著者：促进企业经营管理，提高经济效益方面成绩突出者：总经理办公会认为应奖励的其他人员。除以上两种情况之外，公司原则上不再设置其他的薪金晋升形式。

3．职员在考核中被所在单位认为工作平庸，也可能在五月份薪金调整中被降低薪金。

七．薪金区域差别

由于各城市的物价指数、劳动力价格有所差别，所以必然存在薪金标准的地域差别，因此公司相应地按地域把薪金划分为六大类别。不同地区同级别职员薪金的具体数额有差别，但其他福利待遇是相同的。

城市

地域薪金类别

深圳、广州

一类

北京、上海、大连

三类

沈阳、鞍山

四类

北海、武汉、成都 五类

八．休假的薪资扣除

1． 公休假、控亲假、婚假、丧假、产假、护理假：只扣除当日午餐补贴； 2． 病假：扣除当日福利补贴； 3． 事假：扣除当日薪金全额；

4． 病假7个月以上，只发岗位薪金的70% 九．薪金的税务处理

1． 根据国家政策，凡个人月收入在起税点之上的，均须按规定疑义纳个人所得税，公司发给职员的薪金是含税薪金，即未纳税产遥薪金数额。因此每月公司代扣个人所得税疑缴纳到税务局后，职员近得薪金会比税前数额有所减少。

2． 纳税额的计算公式：（薪金-起税点）×税率-速算扣除数=应扣除的纳税额。由于收入具体数额的不同，各城市由税务局规定的起税点各不相同。例如深圳目前的起税点为1800元。税率和速算扣除数可由下表查到：

级数

薪金-起税点

税率（%）

速算扣除数 不超500元

（含500元）5 0 2 500元——2000元

（含2000元）10 25 3 2000元——5000元

（含5000元）15 125 4 5000元———20000元

（含20000元）20 375 5 20000元——40000元 25 1373

十．发放特别补贴的规定

各分公司在集团统一的薪金、奖金、过节费和补助之外，另等到设特别补贴、补助、加班费、过节费，发放对象属职员，发放方案须经集团人事部批准后方可执行；发放对象属职工；发放方案须报集团人事部备案

十一．薪金降级审批表

单位

时 间

年 月 日

姓名

职位

现薪金级别

拟降级薪金

级别

降级原因

（单位填写）

财务管理制度范本 篇4

1.公司仓库是物资和商品运转、储存部门，积存着公司大量财产，因此所有工作人员必须有高度的责任感，人人重视安全，关心安全，提高警惕，预防和打击犯罪活动，同一切扰乱破坏安全的行为作斗争。搞好内部治安，维护正常秩序，确保安全生产。

2.切实贯彻“预防为主、防消结合”的安全方针，严格执行国家“消防条例”，公安部“仓库防火安全管理规定”，做好安全管理工作，确保财产安全。

3.仓库管理工作必须坚持：领导负责，依靠群众，分级负责，奖惩分明，保障安全。

二、入库须知

1.与工作无关人员严禁进入仓库。

2.确实工作需要进入仓库人员，必须主动申请，经许可后由库管人员陪同方可进入。

3.严禁携带火种及其他易燃易爆品、有害物质进入仓库，违者罚款40元，并同时予以没收。任何人不得在仓库区吸烟，违者每次罚款100元，情节严重者直接报告相关部门。

4.非本公司业务人员必须按本公司的程序办事，不得在仓库停滞、喧哗、吵闹。

5.携带领料单物品出库，必须出具本公司库管人员填制主管签发的单据方可出库。

三、夜间安全有报警装置的管理

1.各仓库安装有报警装置，负责全仓库的夜间安全保卫工作，报警装置必须于每天下班前由责任人(物流部指定)开启报警功能定期对设备进行维护确保正常使用。

2.仓库工作人员在每天下班时，必须检查全公司各仓库门窗是否严锁好，仓库电源是否切断。发现情况及时向负责人汇报，做好记录，以分清责任。

3.夜间警卫人员是当然的义务消防员，必须积极参加消防训练，熟悉消防知识，掌握各种消防机具的使用技能。遇有盗警、火警、要机智勇敢，奋力扑救，并注意保护现场。

4.如因玩忽职守，使公司财产遭受损失要给予纪律处理直至追究法律责任。

四、消防安全管理

1.由公司行政管理办公室负责全公司的消防安全工作，坚决贯彻“预防为主，防消结合”的方针。

2.义务消防组织，既是防火灭火组织，又是防汛抢险组织，全体人员要积极参加消防知识的学习和消防训练，经常进行消防演习，掌握消防技术，提高消防素质。

3.按照仓库、货场布局，配置各种消防设施。不准堵塞消防通道及设施附近的通道。各种消防工具严禁乱拉乱动。

4.指定专人管理各种消防设施，经常养护维修，保证一切设备有效好用。

5.坚持“四节”(五一、十一、新年、春节)，“三防”(春防、夏防、冬防)的定期检查与平时不定期检查，发现隐患，及时排除。

财务管理制度范本（标准） 篇5

4.1固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械、设备、运输工具;电子设备、仪器仪表等其他与生产经营有关的单位价值超过1000元的设备器具，工具等;不属于生产经营必备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过两年的也应当做为固定资产。

4.2企业要建立健全固定资产管理制度，包括固定资产的安全使用制度，维修保养制度，定期盘点制度和折旧计提制度。

公司财务要设置固定资产明细账，并制定固定资产目录，生产车间安全设备科应当建立固定资产使用登记卡。

4.3固定资产的计价

4.3.1外购的固定资产，不需安装就可直接使用的固定资产，以发票价格和运输费用价格为固定资产记账价格，对于外购需安装、调试才可使用的固定资产，以外购价格加运输费、安装调试费等合理有关的费用为计账价格。

4.3.2需外单位承建的基建工作或设备的安装调试工程时，承建单位要搞好预算工作和合同的签订工作，基建合同和预决算书要送财务部门留存一份。

购置机器设备时要搞好市场调查，搞好设备的技术分析和经济性分析。

4.3.3对已经竣工交付使用的未办理决算的建筑工程、机械设备等，要根据预算书或合同估价转入固定资产并计提折旧，待工程决算后，再调整原估价和已提折旧。对于现已使用而没有档案资料的固定资产(没有建账)可以采取重置价进行入账。

4.4折旧方法。我公司对固定资产进行分类管理，固定资产折旧采用平均年限法分类计提折旧，房屋、建筑物折旧年限为30年，机械、设备折旧年限为10年，车辆折旧年限为7年，电子设备和仪器仪表等为5年。

4.5本公司固定资产残值率5%.

4.6全部固定资产必须每年盘点一次，由财务部牵头生产部设备科、行政部总务科参与，具体盘点时间由财务部根据年终决算的要求决定。

第五章 负债管理

5.1企业的流动负债是指将在一年内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、应付工资、应交税金，其他应付款以及预提费用等。

5.2企业各种流动负债应按期偿还，以提高企业信誉和知名度，按期发放 工资，无特殊原因职工工资必须于次月十五日前发放，以提高职工的积极性，增加企业凝聚力。

5.3企业购进货物应付未付的款项，业务经办人员应及时将发票等有关单据送交财务部门，以便及时处理账务，正确体现企业负债，正确核算材料物资等的计价和产品成本。

第六章 成本费用的核算管理

6.1本公司按照制造成本法核算产品成本。

6.2本公司产品按订单生产，以生产部门下发的生产通知单为核算依据，以批量法为核算方法结合分步法进行成本核算。

6.3生产部门要与财务部门积极配合，产品生产通知单应按购货单位，产品规格型号，下发生产批号。车间统计以生产批号填制领料单来领用原材物料，月末以生产批号为基本单位汇总原料、动力和人工的消耗。企业财务部门要会同有关部门分门别类地制订科学合理的材料、动力消耗定额及计件工资和产品质量指标，制定有效措施将工资与产量、质量、消耗联系起来，以提高劳动效率，降低材料和人工消耗，逐步实行目标成本管理，加强对成本的比较与分析，为创造一个高效、低耗的企业奠定良好的基础。

6.4成本与费用要按权责发生制原则进行计提。要正确划分和核算各项成本费用，严格按规定的核算内容和要求使用跨期摊销账户(待摊费用、预提费用等)。

企业制定合理完善的定额费用和报销制度，本企业的管理费用、销售费用、财务费用，都要按规定进行明细分类核算，并进入当期损益。

有关费用报销程序和标准的制度由财务部另行制定。

第七章 收入、利润和税金的管理

7.1企业销售收入实现的标志是收讫价款或取得索取价款的凭据。对于现款交易实现的销售收入，由开票员开票后到出纳会计交款后方可凭盖有款收讫章的提货联及发货清单到仓库提货，仓库凭此发货并签发出门证。

凡赊销产品，一律实行领导签批制，领导签批后方可到开票处开具产品发货通知单办理有关手续(写好欠条、办理担保、登记好客户档案)。

7.2已销产品的降价，必须由总经理等有关领导签批后，方可到财务部门办理冲账手续。

7.3企业要按税法规定正确计提各种税费，准确核算和反映各项税金的提取和上交。每月10号前将计算正确的有关税务报表上报有关税务部门。

7.4利润总额可按以下公式计算

利润总额=销售利润+投资收益+营业外收入-营业外支出

销售利润=产品销售利润+其他销售利润-管理费用-财务费用

产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售费用-产品销售税金及附加

其他销售利润=其他销售收入-其他销售成本-其他销售税金及附加

7.5企业营业外收入和营业外支出是指与企业无直接关系的各项收入和支出。

7.6企业实现利润后应缴纳企业所得税，企业利润应按以下顺序分配：

1、支付各项税收的滞纳金和罚款。

2、弥补企业以前年度亏损。

3、提取法定盈余公积金和公益金。

4、向投资者分配利润。

第八章 财务报表、会计科目和发票的管理

8.1根据会计工作一致性和可比性原则，本公司结账时间为每月30日下午6：00为结账时间，资产负债表和损益表及有关附注报表应于次月8号前上报公司总经理及有关部门。

8.2XXX和各控股公司，应分别独立核算，自负盈亏，各企业之间要实行严格的财务制度，严禁混报乱报费用现象。企业之间往来账可设“内部往来”科目核算有关经济业务，企业的资金、物资往来要办理有关转账手续。

8.3公司所有购进货物，原则上200元以上都须取得增值税专用发票;支付水、电、运输费、油料费和维修车辆时都要利用增值税(或合法)发票结算。

8.4企业出入库单、收据等有关凭据采取领用登记制度，用完的有关单据存根及时交回财务部门，财务部门要认真检查，凭旧本领用新本不得乱领乱用有关单据。

8.5销货发票(含普通发票、增值税专用发票、发货通知单)要有专人到税务机关领取。开票、制单、保管、登记实行专人负责制。财务部门要建立健全有关票据的登记制度，严禁向非购货单位开具发票。

8.6本企业根据2001版《企业会计制度》建立会计科目。

第九章 会计档案管理

9.1本企业要搞好会计档案的管理工作，财务部门应于每月月末将有关会计凭证等会计档案装订成册，做好封面整理入档。

9.2企业财务部门建立会计档案目录，严格档案调阅手续。

9.3 企业财务人员、保管员、统计员调动工作时必须办理会计档案移交手续，造具移交清单，分清前后责任，确保会计档案的连续完整。

9.4 会计档案的保管年限：会计凭证类15年;总账15年、明细账15年、现金和银行存款日记账25年、辅助账簿15年、固定资产卡片(清理报废后)5年;月、季度财务报告3年，年度财务报告(决算)永久;会计移交清册15年、会计档案保管清册永久。

第十章 罚则

10.1对现金出纳会计违反3.2.1之规定，一经查处每笔业务处罚现金出纳会计5元。

10.2对违反3.3.1、3.3.2款责任人，一经发现或查处每次罚款10元。

10.3公司往来账会计违反3.4.2款，对责任人每次罚款20元。

10.4对仓储管理员违反3.5.5款，每次处罚责任人10元。

10.5对违反 3.5.8.1、3.5.8.2款，对有关责任人每次罚款20元，并限期在2天之内完成(统计员和仓储人员)。

10.6反3.5.10款之规定，对仓储人员及保卫人员每次罚款20元。

10.7对仓储管理人员违反3.5.11之规定，处罚直接责任人每次20元。

10.8对车间统计员违反3.5.12之规定，处罚直接责任人每次20元。

10.9对会计报税人员违反7.3之规定，每次罚款20元，并自行承担滞纳金。

10.10对违反8.1款之规定处罚直接责任人每日10元。

10.11对开票人员违反8.5款之规定，每次处罚责任人20元。

第十一章 附则

11.1本管理制度自董事会批准公布之日起执行，不完善之处另行文补充规定，凡与本制度规定不一致的以本管理制度为准。

11.2本管理制度由公司财务部负责解释。

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX公 司

房地产企业财务管理研究 篇6

众所周知, 我国人口众多, 人们对土地的需求与日俱增, 而土地资源是有限的且具有不可替代性, 这就必然导致土地价格不断上涨, 进而催生并且促进了房地产行业的发展。

近年来, 城市规划和建设的步伐不断加快, 使房地产行业的发展日新月异。作为典型的资金密集型产业, 随着近来企业资金管理的更新和发展, 财务会计管理工作的实际效用对房地产开发企业经营者越来越重要。在竞争激烈的房地产市场中, 房地产开发企业如果能够发现自身财务管理方面存在的问题, 并且及时有效的纠正, 对于企业的长期发展壮大意义非凡。

二、房地产企业在财务管理中可能存在的问题

由于我国的房地产开发商众多, 房地产开发企业的规模性质也各不相同, 因此, 所存在的问题是不能一概而论的, 下文主要描述房地产企业财务问题中普遍存在的一些问题。

(一) 融资模式单一

房地产开发是个高投资高回报的行业。企业一般通过内部融资和外部融资来解决资金不足的问题。通常, 房地产企业的内部融资主要包含了企业本身的自有资金和所预先从购房者那里收取的部分购房定金、购房款等, 在一定程度上可以说, 预先收取的定金及购房款可以将部分市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来看, 房地产开发过程复杂, 工序繁琐, 涉及面广, 仅靠内部融资一般是不能满足房地产企业资金需求的, 房地产商必须通过更多的外部融资来满足开发过程的需求。

对于一些资本雄厚的大企业而言, 融资渠道相对较多, 比如可以通过发行股票、发行企业债券等方式, 但是, 在实际融资过程中, 无论大企业还是小企业都是倾向于单一的银行贷款, 另外, 内部融资中的预收购房定金和购房款一般也是个人银行贷款居多, 由此可见, 在整个房地产企业的融资过程中, 融资途径主要依赖银行贷款, 模式单一, 无形中给商业银行增加了风险。

(二) 成本管理水平低

由于缺乏规范的目标成本测算体系和严密的资金用途规划, 很多中小型房地产企业在开发投产之前, 没有做好详尽可行的财务计划, 没有建立明确的财务成本目标, 或者即使有也只是个大概, 那么, 在真正执行的过程中, 财务计划就不能作为项目的控制线, 就容易造成“走一步看一步”, “边干边设计”等现象的发生, 在开发建设过程中, 无法有效的对每个环节进行成本控制。另外, 由于管理不善或沟通不及时或者工序更改等事情的发生, 在资金用途规划不严密的时候, 会导致资金预算超过合理水平, 从而造成了资金利用无效率, 进而增加整个工程的总投资。

(三) 空置率高, 部分企业资金回收困难

一方面, 部分房地产开发企业一些企业的营销模式不过关, 在不进行准确度市场调研的情况下, 盲目申请项目进行投资, 没有抓住消费者的购买心理以及行业动态, 或者, 定价方式不具有吸引力, 不合实际。另外, 由于目前房价比较高, 国家对房地产行业调控要求比较紧。实际上, 对于目前房地产的供求状况, 与实际买房消费者对住房的绝对需求相比, 现有的房产供应量并没有过剩, 但是从结构上分析, 真正在中低收入阶层消费者的购买力范围的, 与其购买水平相适应的商品房供应不足, 这种不匹配也是导致空置率高的一个原因。

这些原因都会造成部分房地产开发项目的空置, 一旦有空置房, 对于开发商来说, 就是资金回收遇到困难, 同时, 由于外部融资, 这也是银行的资金回笼受阻, 那么, 严重的会造成开发商融资困难, 资金链断裂, 开发商破产, 这对于已经交过房款的消费者, 也是一种潜在的风险。

三、加强房地产业财务管理的措施

(一) 政府部门加大金融市场监管, 促进融资渠道多样化

与发达国家相比, 我国金融市场发展不健全, 不成熟, 市场秩序紊乱, 很多金融工具都不被企业信任, 无法发挥应有的投融资作用, 这也是导致房地产企业融资渠道模式单一的重要原因之一。因此, 在政府层面上, 我们希望政府能够加强立法, 监管金融市场秩序, 同时对于金融市场融资提供一定的优惠政策, 引导房地产企业采取多种融资方式, 这不仅可以促进房地产企业的融资模式的多样化发展, 也可以加速我国金融市场的发展。此外, 政府还应该针对房地产业存在的部分不良行为, 制定和完善相关的法律法规, 规范和约束房地产行业, 引导其健康发展。

(二) 房地产企业应自觉发展新的融资渠道

融资企业模式单一并不全是我国金融市场不健全造成的, 房地产开发商也有着不可推卸的责任。一方面, 很多中小企业开发商意识不到单一的融资模式会给企业带来风险, 会给银行带来风险, 会进一步加剧融资的难度;另一方面, 由于在我国银行信用大, 很多企业包括一些大企业, 不愿意采用其他形式的融资渠道, 更不用说创新融资模式了。一些融资模式, 比如说, 引进外资入股, 就被一些比较优秀的企业所采用, 因为引进外资不仅可以来增加内部融资, 而且可以学习国外的管理和营销经验。此外, 企业还可以选择上市融资、并购融资、金融租赁融资、典当融资、私募基金融资等方式进行融资。融资的渠道多种多样, 关键是企业要能够找到适合自身发展融资的模式。

(三) 房地产企业应增强成本管理理念

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 面对激烈的竞争, 房地产企业要实现长期的发展, 获得持续性核心竞争能力, 必须提高财务管理水平, 增强成本管理理念。首先, 企业应该对一些基础数据进行严密的分析和测算, 建立全面的预算体系, 以尽可能保证开发建设过程中基本资金的准确性, 这就在整体上对整个工程有了良好的成本控制;其次, 对资金需求进行统一的规划, 并保留一定的预算误差范围, 主要是在发生突发事件时, 对资金能够良好的控制;最后, 加强对企业内部管理费用以及企业的交易成本的控制。由于房地产开发工程巨大, 工期长, 工序繁杂, 在此过程中, 各种费用发生频繁, 这都最终会影响企业的收益, 企业必须在进行成本控制的过程中, 考虑到这些内容。

(四) 创新经营模式, 适应市场发展

由于我国的现实情况, 很多房地产开发商对于投资的预期收益持有较为乐观的态度, 所以, 即使考虑房地产泡沫的发生, 很多开发商依旧因循守旧的采用传统的经营模式。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地, 房地产开发商必须创新经营模式。在经营模式的创新过程中要求企业, 一是结合消费者需求与特点, 设计出既适合居住又符合审美观念的住宅, 并且希望这种设计能与城市和周围的景观相融合, 只有这样, 才能保证销售的顺利, 从根本上保证企业资金顺利回笼;二是, 努力树立良好的品牌效应, 增强企业竞争力。企业要在保证建筑工程质量的前提下, 不断创新产品设计, 提高服务质量, 只有这样才能适应市场的进步, 保证企业的长久发展。

四、结束语

资金是房地产企业流动的血液, 它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。而在我国, 由于社会主义市场经济的发展不完善, 房地产开发行业的发展不成熟, 房地产企业的运行, 无论是从资金的进入, 即融资过程, 还是在资金的流转, 乃至最后的资金回笼过程中, 都还存在着这样或那样的问题。

要解决问题, 除了依靠规范的市场以及各项完善的制度以外, 房地产及其相关行业, 必须相互配合, 增强各自风险意识。房地产企业更应该提高自身实力。不管在任何时候, 房地产企业必须有风险意识, 制定详实资金规划方案, 加强自身成本管理, 以保证资金的顺利回笼, 维持企业的持久发展。

摘要：由于房地产行业投资周期长、金额多、风险大, 其财务管理对于企业的运行和发展起着至关重要的作用。本文从房地产企业财务管理中可能存在的问题出发, 对于加强房地产开发企业融资管理、健全成本管理体系以及如何实现企业资金回笼等方面的问题提出一些建议。

关键词：房地产企业,财务管理,融资管理,成本回收

参考文献

[1]吴立婷.有关房地产开发企业财务管理研究[M].中国房地产业, 2012 (11) .

[2]郑海波.浅析我国房地产企业的融资之路[M].财经界 (学术版) , 2011 (05) .

房地产企业财务风险管理初探 篇7

关键词：房地产；财务风险；对策

一、房地产企业财务风险解读

1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、规避房地产企业财务风险的思路

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)

[2]王伟，赵占：房地产企业财务风险分析与对策，价值工程2006，(8)