房地产财务风险分析

房地产财务风险分析（精选8篇）

房地产财务风险分析 篇1

房地产企业财务风险分析及预警初探

2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地产企业为例，对企业财务风险进行预警分析，早期预测投资者无力偿还债务的可

能性和企业破产的临界值。

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%.尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地

区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；

粗式开放经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%.其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%.主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%.资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下

降为0.47次。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运

用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总

额，X5= 销售收入 /资产总额企业破产临界值：

（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；

（3）Z> 2.9时，企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用

中增加了两个有关现金流量分析的指标：（1）现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+

处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

（2）现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金

收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产

企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进

行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。

二、基本财务指标分析2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：

与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低

于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：

但是，行业平均值 Z<1.23，即处于破产的危险地带。由此对比可见，房地产行业的财务警情已经很严

重，风险很大，就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

四、警度分析及排警措施

万科公司财务风险虽然比起行业平均来要小，但是仍然处于危险地带。就指数模型来分析，权数比较大的指标如果其对应得财务指标值也大，那么 值就会增大。就万科公司而言，其盈利能力低于行业平均。

如果可以增加利润，就可使其息税前利润等增加，这样 值也会增大，从而排除警情。

房地产财务风险分析 篇2

1 房地产企业财务风险现状分析

1.1 房地产行业财务风险的特征

房地产行业的财务风险是指在房地产开发的活动中,由于各种不可控的因素,使企业在最终财务成果与预期的目标发生偏差,从而形成使房地产企业发生经济损失的可能性。房地产行业的财务风险具有风险的一般特性,当然,由于自身行业的特点,房地产行业的财务风险也具有其特殊性。房地产行业财务风险的特征概括来讲有以下4点:①财务风险存在的客观性。房地产企业的财务风险是客观存在于项目开发的各个环节的,不以人的意志为转移。②财务风险的不确定性。房地产企业财务风险虽然可以事前加以估计和预测,但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化,因此事前不能准确地确定财务风险的大小。③财务风险的可转移性。在财务风险发生之前或发生过程中,通过选择合适的风险管理技术,采取专门的方法和手段,是可以分散和转移财务风险,避免或减少风险的损失的。④财务风险难以识别和量化,难以防范性。由于房地产开发的过程非常复杂,涉及的环节和外部环境又不断变化,财务风险的识别难度更大,也很难进行有效的量化,所以房地产行业的财务风险更加难以防范。

1.2 我国房地产企业财务风险现状

由于房地产业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点,国内房地产企业在财务风险的表现上具有一些相同的特征。在当前复杂的经济形势下,房地产企业呈现出一些共同特征。①负债金额巨大,资产负债率偏高。笔者分析了沪深两市近50家房地产上市公司2009年的年报数据,剔除不具代表性的房地产企业(如负债率畸高或畸低)之后,对40家上市房地产企业的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示,这40家房地产企业的负债总额约5 000亿元,平均资产负债率高达64.61%,而国际公认的负债率警戒线是60%。另一份调查数据显示,截至2010年4月6日,沪深两市共86家上市房地产企业发布2009年年报,累计实现净利润347.15亿元,而与此同时,账面债务总额高达6 000多亿元。这86家房地产业企业中,有56家资产负债率超过60%,46家超过70%。可见,2009年房地产企业华丽的报表背后,隐藏着巨大的偿债风险。②再筹资困难。房地产企业面临资金链条断裂风险,截至2010年3月,至少有66家A股上市房地产企业提出再融资预案,募集资金接近1 500亿元。例如,万科集团计划公开发行8.8亿股,募集资金112亿元,保利地产和金地集团计划以定向增发的方式分别融资80亿元和42亿元。即便房地产企业的再筹资意愿强烈,现实还是宣告房地产企业的再融资计划受阻。一方面,国家对房地产企业的再融资计划开始实施缩紧的政策,融资、再融资都纳入到证监会与国土资源部的审核之中;同时,政府为保民生,对房地产企业信贷也呈现出缩紧的趋势,不可避免地加大了房地产企业再融资的难度。另一方面,房地产企业过高的负债率必定会相应降低对债权人的债权保证程度,在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。以上众多因素将使房地产企业再融资陷入困境,切断项目滚动开发的资金来源,从而使房地产企业面临资金链条断裂的致命威胁。

2 房地产行业财务风险的原因分析

2.1 不可规避的财务风险成因

财务风险是指企业在各种财务活动中,由于各种难以预料和控制的因素存在,使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。根据这一定义以及国内外关于房地产风险的相关研究成果做出总结,大致可以将不可规避的房地产的财务风险成因归为以下几类。①自然因素的影响。一方面包括由于自然界运动的不规律性而产生的人类难以预防的自然灾害,如风暴、洪水、地震等自然灾害,使房地产企业的流动资产或者固定资产蒙受损失。另一方面包括房地产企业因债务人的死亡而无法收回应收账款而引起应收账款难以回收的风险。②政治因素的影响。社会的政治、法律制度变化都可能给企业的财务造成影响。比如国家宏观调控政策的出台,国家有关房地产税收、费用方面的政策变化,国家资金供给紧缩,利率水平的提高,这一系列的因素都对房地产企业的资金流产生重大的影响,使得房地产企业面临资金短缺,或者现金流断裂等风险。③市场因素的影响。中国的房地产企业处于竞争比较激烈的环境,房地产市场格局并不是一成不变的。人们对房子的消费观的改变,市场供求关系的变化,房价的调整,市场信息的不对称,竞争对手调整战略等都有可能引起房地产企业财务风险加大。

2.2 可规避的财务风险成因

可规避的财务风险又称为非系统性风险,是由特定经营环境的变化而引起的不确定性,从而对个体产生影响的特有性风险。它源于各个公司自身特有的营业活动和财务活动,是公司特有风险。从公司内部管理人的角度考察,该风险主要表现形式是筹资风险和经营风险。

(1)所属行业的特性。房产业属于典型的资金密集型行业,在开发与经营过程中需要数额巨大的资金支持。另外,资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。

(2)资本结构不合理。我国多数房地产企业的资金实力较弱,进行开发时投入的资金绝大部分来源银行贷款,还有一部分来源未来业主的预付款和工程建设欠款,只有一小部分来自企业自有资金。

(3)企业自身的风险管理水平较低。我国房地产业的发展时间较短,由于起步之初明显的利好政策倾向,风险管理一直没有被企业管理层重视,房地产企业对于什么是财务风险、如何规避和防范风险毫无认识。随着我国房地产市场的不断升温,一些规模较小、管理混乱、风险防范意识淡薄的企业在国家一系列调控政策的打击下纷纷破产倒闭。由此可见,风险管理水平较低是引发企业财务风险的重要原因。

(4)企业经营状况不稳定。风险的产生和发展是长期累积的过程,是企业在经营管理和控制中存在的各种漏洞和不足。如果一个企业的整体生产经营活动始终都保持良好的运行状态,那么这个企业发生财务风险的概率会比较小;如果企业经营状况不稳定或者管理体系中存在一些漏洞,那么企业必定经常处于重大的财务风险之中。

3 房地产企业财务风险的防范措施

3.1 对不可规避财务风险的防范措施

(1)加强对投资目标的自然地理认识。在投资中,对自然灾害风险的预防是防范损失最根本的办法。而预防最行之有效、最直接也是最重要的办法即是加强对投资地的自然地理认识,只有在投资前对投资地是否是自然灾害多发地区、自然灾害严重程度、灾害防范措施等有了全面、深入的了解,才能有效地降低投资面临的灾害损失,预防资金因为盲目投资造成后悔莫及的悲剧。

(2)加强对投资项目的研究,提高预测风险的能力。投资项目可行性研究的起点是市场供需情况,重点在于对市场的把握和有针对性的开发。开发投资之前要考虑到消费者的购买意向,聘请专业人员进行严密的市场调研,避免因个人主观意见导致定位失误;确定投资项目后,通过科学的方法和手段确定如何实施以取得最优经济效益,同时还要尽可能缩短建设周期,加快资金周转。整个研究过程中还要注意当地政府的城乡规划控制程度、项目周边环境的影响程度等。明确了开发项目的可行性,充分研究了未来期间该项目给企业带来的预期收益和损失,可以将风险带来的损失降到最低,甚至规避风险。

3.2 对可规避财务风险的防范措施

(1)实施全面预算管理。制定详细的资金预算计划,并按照计划严格地控制企业各项目的开发进度和费用成本,对保证企业现金流的通畅具有十分重要的意义。全面预算管理体系的建立,需要企业各个部门的协调配合。根据房地产企业自身的特点,我们可以对财务部、成本部、营销部等对房地产企业的风险应对能力起至关重要作用的部门进行预算编制。由财务部门制定资金需求计划,其他各部门共同完成对企业资金支出的控制。通过实际与预算的比较并分析两者差异,及时调整项目活动,制定有效措施以预防潜在的风险。

(2)拓宽筹资渠道。目前大多数房地产企业融资渠道单一,造成企业资本结构不合理,因此,房地产企业应改变融资战略,由原来的单纯依赖银行贷款,向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅转变,建立阶段性组合融资安排,实现低成本融资,确保项目资金链安全。此外,房地产企业还探索出了典当、股权和债券私募、开发商委托贷款、销售融资、采购融资、票据融资、资产证券化等新的多元化融资渠道。通过房地产多元化融资战略,房地产业定能改变目前的资本结构中对财务杠杆的依赖,进一步降低融资风险,以化解房地产企业的财务风险。

(3)加强成本费用控制。科学管理成本费用,可以更好地控制资金流,降低企业的财务风险。开发房地产项目之前,各工程项目要执行严格的招标投标制度,以便节约工程造价。项目施工时,及时跟踪施工进度,重视施工图的设计和各工程的验收,避免因工程返工、图纸返工所造成的成本费用的增加。项目完工后,企业应及时检验完工工程是否符合合同的验收标准,各项费用是否在合同规定的限额之内,防止施工单位将不合理的建设费用也纳入到结算成本当中。另外,还要将竣工决算与项目预算进行对比,对企业在整个施工过程中的成本费用控制水平作出评价。对所有支出项目的金额、审批和合理性进行多次审核,以指导企业有效地控制营运资金,合理地制定风险防范措施。

(4)建立风险预警体系。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当,财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物,尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免,因此,建立和完善财务预警系统尤其必要。

参考文献

[1]朱伟.论企业财务风险管理[D].北京:财政部财政科学研究所硕士学位论文库,2002.

[2]蒋琪发.财务风险的特征及其控制途径[J].江西财经大学学报,2000(3).

房地产公司财务风险的分析与评价 篇3

关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量

改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。

一、 财务风险的概念

狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。

二、 房地产企业财务风险的特征

2.1 资金周转率比较低

房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。

.2.2 过度使用财务杠杆

房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。

2.3 资产期限不匹配

越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。

2.4 现金流入期限不够均衡

良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。

三、 财务风险的类型

3.1 偿债风险

偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。

3.2 营运风险

营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。

3.3 盈利风险

盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。

盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。

3.4 发展风险

发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。

企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。

3.5 现金流量风险

现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。

参考文献

[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14

[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18

[3] 张燕.房地产项目市场与财务风险分析[J].建筑经济与管理，2007，（4）：203-208

房地产行业纳税风险因素分析 篇4

近几年来，房地产行业作为重要支柱，由于其有资金需用量大、工程周期长、施工流动快、项目多样化和涉及税种多、情况复杂等成为人们关注的焦点，由此房地产开发过程中的各个环节均也可能存在各种涉税问题，给税收征管带来一定难度。经过对房地产行业的专项检查，经过认真分析、梳理、总结、归纳其存在的典型问题和税收风险点，剖析纳税人逃避缴纳税款的主要途径和采用的主要方式方法。提出了如何加强房地产税源监控、防范税收流失风险的管理建议，为房地产税源管理提供参考依据，实现稽查与管理等税收业务活动的积极和有效互动。

一、房地产行业涉税问题的主要表现

（一）未按照税法规定确认业务收入

1、房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等预收性质收入通过“其他应付款”科目进行核算挂往来账，不结转收入，不进行纳税申报。

2、房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等视同销售行为不计收入，不按规定开具正规发票申报纳税。

3、房地产开发企业以房换地、以地换房及合作建房等应核定应纳税额的情形而未及时核定，或者未准确核定。

4、房地产开发企业将销售的地下室、车库、停车位和阁楼部分取得的价款单独开具收款收据，未实行开票缴税的税收征管方式，不计销售收入，从而少申报纳税。

5、房地产开发企业以银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。

6、房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

7、房地产企业取得财政补贴或其他形式的营业外收入通过“其他应付款”科目进行往来，以达到逃避申报缴纳企业所得税的目的。

8、房地产企业在财务核算中往往将利息收入作冲减财务费用处理，未直接记入收入，在申报缴纳企业所得税时，未将财务费用中的利息收入进行归集，申报缴纳税款。

（二）虚增成本费用，少申报纳税

1、部分房地产企业合同和立项书混乱，未分清项目，将完工与未完工的项目混在一起，故意造成完工项目成本虚增。

2、部分房地产企业将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费、开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本。企业自用房产计入对外销售商品房成本，而未将自用房产开发成本从“开发产品”转到“固定资产”，造成成本虚增。

3、多列利息支出。房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象，完工前发生的借款费用计入开发成本，完工后发生的计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

4、部分房地产企业存在白条入账现象。用白条支付材料款、工程款、土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本。有收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用等现象。

5、部分房地产企业列支与本企业经营活动无关的费用，如应由股东个人支付的费用（一些家庭用品）混于企业费用中。

6、部分房地产企业人员工资、培训费、广告费、业务招待费超标准列支，造成多列费用。

（三）未按规定足额预缴和及时清算土地增值税

1、部分房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；

2、部分房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税。

3、部分房地产开发企业达到土增税清算标准，不能及时进行土地增值税清算，照成很大的税收隐患。

（四）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。

按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业出售商品房土地使用税的结止时间应为对售出的商品房，向购房户办理产权转移手续时，其商品房占用范围内的土地使用权一并转移，则土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。而有的房地产开发企业在与购房户签订了购房合同，购房户尚未办理产权转移手续时，即核减了商品房占用范围内的土地使用税，少申报城镇土地使用税。

（五）未按规定申报缴纳房产税。

部分房地产开发企业自用已开发竣工的商品房，使用自身经营用房,如售楼部等往往被忽视而未申报缴纳房产税。出租房屋收取租金收入,未申报纳税。房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。

（六）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。

房地产开发企业存在土地出让合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、购销合同、实收资本、资本公积金增加等项目未按规定申报缴纳印花税。

（七）个人所得税缴纳账实不符。

部分房地产开发企业的老板和股东，账面上反映每月取得收入与他们的实际收入相差甚远，申报纳税不实。销售人员的人数以及提成工资奖励等未纳入工资管理。

（八）房地产开发经营业务中涉及大量甲方供材现象。

如钢筋、电缆、门窗、瓷砖等大宗建筑材料及电梯等设备，在账务处理上直接以自购材料取得的货物发票作为核算有关成本、费用的原始凭证，自购材料无需同施工方进行账款结算，也未取得建筑业发票，造成施工方逃避缴纳建筑业税收的问题。

二、房地产行业管理建议

（一）强化税收日常管理，夯实房地产税收管理资料。

要建立健全房地产企业基础管理资料的制度。从土地取得、项目立项、工程招标、开发面积、工程预算，商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料，实行“分户式”建档，应对房地产企业的税务登记，纳税申报，税款征收，发票管理，税源监控，税源分析，情报交换，信息采集等进行全程跟踪，实施“一体化”管理。要严格落实分项目管理的制度。要按工程开发项目进行纳税登记，建立纳税台账，同时制作商品房布局一览表，内容包括房产类型、房产性质、项目名称、地址、楼座号、单元、房号、结构、房型、面积、预售情况等。企业每销售一套房屋后，及时在一览表中注明已售，实行动态管理。

（二）坚持以票控税，严格销售不动发票使用和管理。

1、加强辅导和服务，引导纳税人按规定取得和使用销售不动产专用发票，严禁纳税人使用自制收据取得收入。对房地产开发企业取得销售收入，不按规定使用发票的，一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。

2、加强社会宣传，让社会各界充分认识销售不动产发票是保护业主权益的重要保障及今后办理有关税收事宜的重要凭证，提高业主主动

索取发票的意识，保护税基；

3、规范发票检查、发票验票，通过打击发票违法行为、加强数据监控，提高纳税遵从、增强税源管理的有效性。

（三）严格执法，确保税收政策执行到位。

1、坚持土地增值税预缴制度，严格按照税收政策对土地增值税进行预征。并严格把握土地增值税清算条件，对达到清算标准的开发项目，必须及时进行土地增值税的清算。

2、强化房地产企业城镇土地使用税的计税方法及申报缴纳管理。

3、对产权转移书据、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、土地使用权取得环节等纳税人必须涉及的印花税目，在管理环节应当辅导全面，确保印花税的应税项目应征尽征。

4、提高纳税遵从，增强扣缴义务人履行法定扣缴义务的观念。同时强化对房地产开发企业个人收入的监控，对开发成本、开发费用中的票据严格审核，检查是否存在以其他名誉或方式发放个人收入的问题；对利润分配账户进行审核，检查是否存在利润分配账户发放个人收入；对往来账户进行审核，检查是否存在通过往来账户发放个人收入的情况。

（四）做好与国税、财政、国土、规划、建设、房管等部门的协作，增强信息传递。

要争取县政府的大力支持，协调相关部门，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系。

（五）建立数据信息监控，提高信息管税水平。

1、全面掌握房地产项目的立项、开工等基础资料，依托开发进度控制税收总体情况；

2、依托销售合同签订情况，动态掌握销售情况；

3、进行实地核查房产销售或者使用情况，及时比对财务状况，分析和查找少计收入、不计收入的疑点线索。

4、取得各税种的数据监控信息，准确计算各种情形下的应纳税额，比对纳税人申报纳税信息、财务数据信息、发票使用信息和登记基础信息等，实现数据监控。

（六）加强税收政策的宣传落实。

房地产企业方面的财务分析报告 篇5

本文出自: 房地产会计网()网址：公司*月财务分析报告

上报日期：年月日

说明：

1、此模板仅规定了各公司需进行财务分析的主要内容，各公司可根据自身业务情况增加内容；

2、完成情况尽量用表格反映，无需再用文字重复叙述，文字重点分析增减原因和经营情况。

一、总体经营情况

项 目本月金额本年累计本年预算完成预算上年同期累计同比增减

一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用

管理费用

财务费用

二、营业利润

三、利润总额减：所得税费用

四、净利润说明：此表从当月的报表中copy出来即可。

二、收入情况分析

1、本年累计收入完成情况分析。

说明：王府井饭店本年累计收入完成情况需根据本年累计预算进行比较（如：3月报告本年累计预算为1-3月预算合计数）；其他公司与全年预算比较，比较本年累计预算完成进度，并分析原因。

本年累计完成预算比例，主要原因：

本年累计与去年同期比，主要原因：

2、本月收入完成情况分析。

说明：王府井饭店需对当月预算完成情况进行分析，其他公司仅对当月经营情况进行分析即可。

本月完成预算比例，主要原因：

本月与去年同期比，主要原因：

各业务板块需根据自身业务情况进行分析，应包括但不限于以下内容：

1）酒店业务：客房、餐饮、出租等各项收入完成情况，客房出租率、平均房价、REVPAR.值等业务指标与预算比较。

2）房地产开发：对于当年内可进行财务结算的项目，需计算当年锁定收入完成预算的比例；对于所有在售项目，需提供各项目销售情况统计表。

项目楼号可售面积可售套数项目累计实现均价（元/M2）未售套数未售面积(M2)未售出预计单价未售出总

货值

套数面积合同金额实际收款

本月净销售（扣除退房）

套数面积合同金额实际收款

3）租赁业务：提供项目租赁情况表；租户统计表

租赁情况统计表

楼座*楼座

可出租总面积

已租赁

空置面积

销售/出租率

平均租价

租户统计表

类别户数租户名称占已出租 面积比重占大厦租

赁

月收入比重

4）物业管理：各项目管理处物业管理收入、利润情况。

三、成本情况分析

分别对本年累计和本月成本情况进行分析，分析内容同收入分析。

房地产开发业务：需说明各项目实际发生成本情况、项目动态成本情况。

四、三项费用分析

各公司都需对三项费用变化较大内容进行详细的比较分析。包括预算完成进度情况、与去年

同期的比较情况。

五、现金流量分析

说明重大的现金流入流出项目内容。

六、工程进度情况

房地产开发业务：每月需简单描述工程进度情况。对于当年需结算的项目，需明确是否能按

期完工，相关工作的进展情况等。

七、其他重要事项

重要签约（或签署意向协议）进展，银行贷款情况，等

房地产财务风险分析 篇6

所谓财务成本是指企业在从事生产运营过程中产生的各项成本费用，财务成本管理是通过综合性的核算方式对企业进行科学管理，不仅包括前期的规划预算管理，同时也包括核算、审计监督与结算总价管理，但是不论采用哪种管理方式，都是为了降低企业成本，全面提升企业的整体经济效益。在房地产财务成本管理中，通过开展财务计划、预算和审核监督等多方面的经济活动，促使房地产企业各项财务管理活动之间关系变得更加紧密，最终形成一个有机的循环管理体系，从而为提升房地产财务成本管理经济效益做好准备工作。

1.2   财务成本管理对于房地产企业的重要性

房地产财务风险分析 篇7

近几年,我国很多房地产企业在利率调控中面临财务危机,这些企业一直以来都是靠单一银行贷款为最主要的融资渠道。自2013年以来,房地产企业资金出现很严重的短缺,很多企业被逼利用高利贷等高风险手段筹措资金,这样的结果是导致很多房地产企业直接面临倒闭。2015年,商务部下属信用评级与认证中心发布了《中国非金融上市公司财务安全评估报告》,报告显示2015年上半年财务安全总指数(Financial Security Index,简称FSI)房地产行业为4597.35点,比行业指数均值低1431.24点,是所有行业中指数唯一低于5000点的行业,位居最后,行业整体财务风险非常大,两极分化严重。同时,从行业情况看,131家房地产上市公司存在财务报表粉饰嫌疑的有91家,行业占比达到70%。经调查,截止到2014年底,我国上市房地产企业的平均资产负债率达到65.75%,净负债率均值达88.86%,可以说是最近十年内的最高值。在这个数据中,有35家典型房企的净负债率为72.79%,较去年增长6.38个百分点。其中,总有息负债为1.5412万亿元,同比上涨25%,而短期有息负债为0.4569万亿元,同比上涨43%,绝大部分的上市房地产企业中期资金缺口(未来2-3年的资金缺口)扩大,中期财务风险上升。形成房地产企业财务风险的原因较多,本文在此背景下进行了剖析。

1 房地产企业财务风险理论的理解

1.1 企业财务风险内涵的理解

企业财务风险从本质上来讲,是一种微观的经济风险,同时也是企业经济活动中的集中性风险。财务风险可以在两方面进行研究,主要分为狭义或广义。所谓的狭义财务风险就是通常说的举债筹资风险,企业到期债权是通过货币资金进行补偿的。狭义的财务风险认为企业财务风险只是和企业的负债有关联,要是企业没有承担债务则不存在财务风险。而广义的财务风险是企业的财务工作受不确定因素影响,使得企业财务收益以及预期收益等多方面出现一定的误差,导致企业的损失加大,具体来说包括:资金回收风险、投资风险、筹资风险等等。

1.2 房地产企业财务风险的特点

根据对我国近几年来房地产企业财务存在的风险状况进行分析,归纳出以下几个特点:

1.2.1 按期偿债风险

大多数房地产企业项目的开发资金都来源于银行贷款,还包括自有资金、房地产产品预收款和经营性欠款,其中自有资金所占的比例很低。由于房地产企业资金投入很大,并且有回收期长、资金变现能力弱等特点,企业的预期利润存在很多不确定的因素,这些不确定性因素有可能给企业财务带来很大风险。

1.2.2 利率变动风险

房地产企业会因为利率变化而产生很大的影响。房地产企业在负债时期所进行的经营,要是受到通货膨胀的影响,就会出现贷款利率增加的情况,企业的资金成本则是大大增加,那么相应的预期收益就会出现降低。

1.2.3 筹资风险

房地产企业在面对较高资产负债的时候,就会使得企业债权人所具备的债券保证能力有所降低,与此同时,在这样的基础上企业在不同渠道上所进行的筹资难度也会增加。

2 房地产企业财务风险存在的问题

2.1 资产负债率偏高,还债能力有待提升

房地产企业在项目开发前期投入的大量资金,大多属于负债开发。这些资金主要包括自有资金、银行贷款、预售房屋款等,其中最主要的是银行借款,自有资金只占很小的部分。根据《2015年中国房地产上市公司测评报告》调查所得:房地产企业都有着很高的资产负债率。2014年末,我国上市房地产企业的资产负债率均值为65.75%,而净负债率均值为88.86%,比2013年上升9.18个百分点,处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看,房地产上市公司经营活动现金流持续为负且普遍恶化,现金流动负债比率均值已为-11.24%,比2013年下降了3.50个百分点。巨大的债务使得企业在达不到预期收益的状况下根本无力偿还。

2.2 资本方式单一,资本结构不够标准

近几年来,我国大部分学者的重要研究点还是放在了房地产行业资本结构方面。国内房地产经过三十多年的发展,现在可以说是国内经济的支柱以及增长点。在近五年内,国内房地产行业发展速度可以说是比较迅速的,但是这其中所存在的问题是房地产部分企业只有较少的权益资本,单一的银行贷款融资渠道是出现目前较大财务风险的主要原因。国内房地产行业现在最为主要的融资方式为自有资金、银行信贷、预租预售款和垫资。企业一般都通过使用自有资金征地,然后用土地向银行抵押进行借贷,之后再用借贷的资金用于企业房地产项目的开发。但企业从银行借贷的资金越多,资产负债就越多,财务压力就越大,同时其所面临的财务风险也越大。

2.3 财务涉及面广,管理水平需要提升空间较大

房地产活动中所涉及的参与者包含着房地产企业、债权人、债务人甚至是房地产企业中各个部门人员,这样在对房地产财务管理风险上有着很大的难度。很多房地产企业存在着资金比较分散、财产等权力的分割等问题,企业财务管理的难度非常之大。如果企业对开发的房地产项目缺乏详细、周密的财务预算,就极有可能造成资金管理运作的不科学。财务管理工作如果只注重单纯的会计核算,而对成本控制不采取积极的措施,最终将会影响企业经济效益,这些情况容易造成管理决策层很难对企业有正确的认识,并根据财务数据做出正确、准确的决策。

2.4 各项利率变动的风险比较难预测

企业在进行房地产开发项目环节中存在着需要巨大的投资、长时间的开发、受到市场影响以及物价波动、通货膨胀等相关因素,这些因素都能出现一定的资金风险。房地产开发企业对于这种利率变动,应做好财务成本风险准备。早些前,住建部政策研究中心曾表示,我国目前的存贷款利率位于多年来的低点,若在以后按照25年或者是30年进行按揭贷款的话,未来利率远高于现在的可能性将大于90%,而低于现在水平的可能性都不到5%。

3 房地产企业财务风险管理问题产生的原因

以远洋地产为例,远洋地产是我国内地在香港上市的房地产十强企业之一,截止到2015年12月31日,远洋地产的土地储备量已达到约一千九百九十二万平方米。根据该上市公司年报显示,截至2015年12月31日,远洋地产负债与所有者权益比例约为2.07:1,在房地产企业面临国家信贷收缩和严控房产的背景下,该比例是有风险的。且该公司年报显示长期借款为433.36亿,占总债务资本的43.36%,短期借款为85.65亿,占负债总额的8.57%,有较大的短期偿债风险,不过该公司期末经营活动现金流量情况较好,在一定程度降低了这一部分的风险,使之在可控范围内。但长期债务的偿还风险依然存在。报表数据显示2015年远洋地产只有1000多亿的流动资产,要维持其日常开发运营的资金需要,则十分危险,一旦资金链断裂,就将面临巨大的财务风险。根据对我国房地产企业财务风险的深入分析,归纳其主要原因有以下方面:

3.1 外部性财务风险

外部性财务风险是指由房地产企业的外部环境而给企业财务所带来的风险。房地产企业作为我国市场经济的重要主体,受到很多外部环境因素的影响,主要包括市场因素、政策变化等,而这些因素都是难以预测和防范的。此外,突发事件因素也会使房地产企业同样面临很多不可抗拒的突发因素影响,比如突发的自然灾害,包括洪水、地震等,这些难以预测的突发事件往往会给房地产企业造成很严重的损失,直接导致严重的财务风险。

3.2 管理人员对财务风险认识不充分

目前,房地产企业管理人员对财务风险的认识还存在一定的差异性,企业财务管理人员往往在财务工作中缺乏现金流量管理观念,对财务决策缺乏科学性导致决策失误。可以说房地产企业相关产品在开发或者是经营来说是一个较为漫长的过程,这个过程则需要经过征地、土地开发、房屋建设一直到后期的竣工决算等相关环节,财务资金的周转期一般较长,周转率偏低,项目变现能力差。这就需要财务管理人员在工作中加强对现金流量的管理。我国房地产企业多为民营企业,大多数管理人员和财务管理人员专业水准都较差,往往盲目扩大生产规模,对于企业的长远发展欠缺考虑,这样使得企业领导者在决策的时候可能会出现一定的失误,这样就会给企业带来一定的风险甚至使得企业出现财务危机。

3.3 内部控制制度不健全

通过调查研究,不难看出现在存在于房地产企业的首要内部控制问题,就是企业管理层意识薄弱,对于管理力度执行有所欠缺。房地产企业部门设置比较合理,组织架构比较完善,但是有的部门对于自身的执行能力没有做到位,没有充分地认识到公司内部建立内部控制的重要性以及必要性。当前房地产企业在管理上实际上还存在着一定的家族制,在公司决策中经常使用长官意识,还有的是一人兼多岗的情况,这也是公司组织架构没有很好地发挥执行力的原因之一,这样企业就没有办法做到部门内部间的互相牵制。

4 加强房地产企业财务风险管理的措施

针对我国房地产企业财务风险的特点及成因分析,提出以下几项措施以防范财务风险,以帮助我国房地产企业解决其风险应对能力薄弱的问题。

4.1 认清企业财务管理的外部环境

为了有效地避免财务风险,我国房地产企业应该从多方面认真分析财务管理的内部环境和外部环境,掌握环境变化的规律,针对多种情况分别应对。并根据财务外部环境的变化,实时调整应对措施,提高应对能力,极力避免财务外部环境对企业财务造成影响。同时,财务预警系统对房地产企业财务管理非常必要,可以起到全面收集财务信息、有效预测财务危机、及时控制财务风险的作用。我国房地产企业面临的市场竞争压力越来越大,针对该行业的企业产品特点和市场环境,企业在财务管理中应逐步加强市场环境的调研,仔细分析变化莫测的市场环境和经济环境,及时采取应对措施。

4.2 培养企业全员的风险管理意识

规避财务管理风险需要房地产企业的全体员工,包括决策者、财务管理者、以及其他工作人员,提高风险管理意识和能力。由企业相关部门组织各种形式的财务风险普及和宣传活动,以提高全体员工的风险意识。同时,财务风险管理还应该贯彻在企业经营的每个细小环节当中,房地产企业员工在工作中,应该做到细致入微,从小事做起,降低财务管理风险。就企业领导者来说,要不断地增加财务管理意识,同时完善自我的责任感以及使命,这样才能使企业根源长远的发展,并在发展的过程中不断完善自己,将自我的决策能力不断地提升上去。同时,还应尽快理顺企业内各部门、各财务之间的关系,在“互联网+”这一时代背景下,不断学习和掌握新的管理技术和方法,并采纳适合自身企业的科学的财务管理方式,明确各企业财务管理决策中的责任人,依据积攒的经验和自身能力进行科学、合理的决策,尽最大可能使企业的财务风险降到最低。

4.3 优化企业的财务资本结构

目前,我国的房地产行业已全面进入结构调整期。就国内长期发展来说,房地产行业还是经济的支撑点,通过结构调整使得企业能够不断地平稳发展,这不单单是市场的一种需要,也是民生的需要。国内房地产结构要想进行调整,可以划分两大点:首要的是房地产资本结构的调整,这是房地产资本的主要来源,也是企业将单一的融资渠道转变为多元化的结构方式。完善的管理投资机构是现阶段内多样化融资方式的基本点。机构投资者不仅仅是能够简单满足于股权或者是债权方式投资到房地产企业或者是房地产项目,同时还需要能将房地产与相关金融产品相结合。还有一点就是房地产产业结构调整,将原本的住宅地产独霸的局面转变为现在以商业为核心的产业链集合结构方式。例如万科的战略是侧重于专业化,同时跨区域发展;新黄浦则沿袭了香港企业惯有的谨慎传统,为分散房地产板块的经营风险采取多元化经营的方式。

4.4 加强成本管理,实现财务管理的预算化

对于房地产企业来说,很多投资项目的成功和失败,以及经济效益的增长起伏,都和企业的财务预算有着很大的关系。企业正常运行以及经营中,企业的财务风险有着很多不确定的因素存在,针对这样的问题,企业财务部门就要对所建设的项目做出科学性研究,确定项目的可实施性,对于项目所需要的成本以及工程设计费用都要进行估算,对于开发以及销售环节出现的相关费用、借据等行为要进行整体的规划控制,对于企业资金的相关来源和投资、收入以及支出所出现的利润,以及成功分配,要提前做出具体的安排以及规划,对于资金需求有明确的使用计划,整个过程做到严格认真地执行。只有这样,企业应对财务风险的能力才会不断地提升,才会降低企业因为财务风险所带来的不必要的损失。

4.5 完善企业资金的管理

房地产行业划分在资金密集型之类的,可以说有着较为庞大的资金规模。同时房地产企业的开发项目往往不能按时完工,大额的资金被困在项目中,很容易导致资金运转危机,给企业带来财务风险。所以说在房地产企业内部的财务活动中,最为重视的就是资金,房地产企业中财务管理的核心点就是高流动性以及高风险的资产。房地产企业在实际工作运行中,对于资金管理财务部门需要制定科学的资金使用制度,在投资项目的同时,保证企业正常运作的开销和需求。根据企业项目建设和销售的实际需求,合理安排资金的调动和流动,加强财务监督,适时调整资金库存,保证企业正常的支付能力,控制资金的无用支出,杜绝浪费,不断提高资金使用和管理的科学性。

4.6 规范企业内部控制以及内部审计

任何行业发展到一定时期的时候,内部审计工作就占有非常重要的地位。房地产企业在加强内部审计的同时,也要不断加强事后审计工作,不能再局限于财务收支审计,而是要对效益方面、管理方面、内部控制制度评价、工程项目预算等多方面进行审核,对于企业与生产力相关的各个要素的利用程度进行评价,并不断地研究各种资源优化方式,做到监督、控制和服务评价等职能全面实现。

5 结论

因此,针对我国国内房地产行业发展过程中存在的外部财务风险、管理人员素质不高、企业内控控制不健全等问题,提出了提高房地产企业财务人员的素质与风险意识、优化企业资本结构、完善资金管理、规范内控制度等对策,通过这些措施促进我国房地产行业更快更好地发展,进而带动我国经济的持续、健康发展。

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房地产财务风险分析 篇8

[摘要] 层次分析法是综合评价方法中的一种，旨在将众多模糊性的问题进行量化，应用数学知识处理模糊问题，具有一定的客观性和科学性。因此，应用此方法可以将影响房地产投资风险的多种模糊因素进行量化来减少风险带来的损失，为房地产项目投资决策提供客观和科学性的依据。

[关键词] 层次分析法；房地产；投资风险

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.055

1 层次分析法的思想和原理

由于有些问题的指标和方案较多，以至于愈加复杂。有人就要开始考虑多因素与最终目标的关系，在这种背景下，层次分析方法就被美国著名运筹学家赛惕（T.L.Satty）等人提出来了。赛惕（T.L.Satty）等人提出的层次分析法，实际上是将复杂的问题简单化，它将大问题分解成决策层与目标层，由下往上，确定低层对高层的关系权重。该方法的思想适合运用在多因素分析房地产投资风险的影响因素和对风险决策做出选择的问题上。

2 层次选优方法在房地产投资风险决策中的应用

2.1 构造层次分析结构

层次分析法应用的首要条件就是要将所分析的问题进行整理，将问题变得更加有条理、有层次并进一步构建出一个相应的层次分析的结构模型。一个具有科学性、合理的层次结构是解决问题的关键，层次结构之所以如此关键，主要是由于它是保证分析结果有效程度的决定性因素。房地产投资风险建立的层次分析结构如图1所示。

对于一般情况而言，层次分析法（AHP）中关键性的一个步骤就是针对需要分析的问题建立层次结构模型，将复杂难懂的问题简单化，将一个整体分解开来，以元素之间的相互关系和隶属度为条件进行不同的层次划分，各层之间起到相互支配作用，同一层次的元素被看作是准则来支配下一层次，同时它又受上一层次元素的支配。

2.2 项目的基本情况

有一项目地块需要开发，其处于市中心的核心地段，东侧为大型民用住宅项目，南侧是50米宽的主干道，西侧为15米宽的政府规划道路，紧邻一著名CBD区域，交通便利设施齐全，此地块规划用地面积约为32.8亩且无须进行大规模拆迁。其具有成为大型中高档居住项目和大型商业区域的价值。现在对此地块开发项目的投资进行科学的系统的分析，让其达到最理想的效果。

2.3 三种候选投资方案

方案一：让其全部建成中高档居住住宅，记为方案D1。

方案二：让其全部建成具有特色商住两用公寓，记为方案D2。

方案三：让其全部建成高级的酒店式产权公寓，记为方案D3。

2.4 检验各层一致性和各层的权重计算

按照层次分析法的方法，每一层的特征向量计算（方根法）与检验各层的一致性的结果如表1所示。

从表1的信息中我们能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范围内的，所以各个因素对于总目标的权重如表2所示。

2.5 各个方案对于风险因素模糊矩阵的确定

通过利用德尔菲法经数位专家给各个方案的风险适应性进行打分，计算出各因素的平均风险程度值，然后就可以获取各个方案中多因素模糊评价矩阵RD1、RD2、RD3，如表3所示。

从表3中我们可以看出，方案D1的高风险的权重值是最大，低风险的权重值是最小的；方案D2中，高风险的权重和低风险的权重相差不大，是中等水平，但是其中风险权重偏高；方案D3的高风险权重最低，可是其中的中风险权重与低风险权重比较高。但是房地产项目就是高风险高收益的投资项目。所以根据以上结论，并且结合房地产投资项目风险的特有的特点，在现实中应采用方案二，让其全部建成具有特色商住两用公寓。

3 结论

在本文中应用的层次分析法是中和评价方法中较为简便的一个方法，最大的优点就是一目了然，并且在存在不确定性和主观信息的情况下得到充分的适用。但是也有很多不完美的地方，就是当遇到不确定性因素多，问题烦琐的情况下，此方法就会很容易出现解决不了的问题。此方法需要评价者对问题的本质、各个要素以及相互之间的逻辑关系进行深入的了解。

一个正确的决策是至关重要的，而如何做出决策又是得出结论的前提，综合评价是科学决策的前提，是科学决策中的一项基础性工作。综合评价为决策者所做出的决策提供了具有科学性依据的决策。

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