房地产企业财务管理

房地产企业财务管理（共12篇）

房地产企业财务管理 篇1

一、引言

众所周知, 我国人口众多, 人们对土地的需求与日俱增, 而土地资源是有限的且具有不可替代性, 这就必然导致土地价格不断上涨, 进而催生并且促进了房地产行业的发展。

近年来, 城市规划和建设的步伐不断加快, 使房地产行业的发展日新月异。作为典型的资金密集型产业, 随着近来企业资金管理的更新和发展, 财务会计管理工作的实际效用对房地产开发企业经营者越来越重要。在竞争激烈的房地产市场中, 房地产开发企业如果能够发现自身财务管理方面存在的问题, 并且及时有效的纠正, 对于企业的长期发展壮大意义非凡。

二、房地产企业在财务管理中可能存在的问题

由于我国的房地产开发商众多, 房地产开发企业的规模性质也各不相同, 因此, 所存在的问题是不能一概而论的, 下文主要描述房地产企业财务问题中普遍存在的一些问题。

(一) 融资模式单一

房地产开发是个高投资高回报的行业。企业一般通过内部融资和外部融资来解决资金不足的问题。通常, 房地产企业的内部融资主要包含了企业本身的自有资金和所预先从购房者那里收取的部分购房定金、购房款等, 在一定程度上可以说, 预先收取的定金及购房款可以将部分市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来看, 房地产开发过程复杂, 工序繁琐, 涉及面广, 仅靠内部融资一般是不能满足房地产企业资金需求的, 房地产商必须通过更多的外部融资来满足开发过程的需求。

对于一些资本雄厚的大企业而言, 融资渠道相对较多, 比如可以通过发行股票、发行企业债券等方式, 但是, 在实际融资过程中, 无论大企业还是小企业都是倾向于单一的银行贷款, 另外, 内部融资中的预收购房定金和购房款一般也是个人银行贷款居多, 由此可见, 在整个房地产企业的融资过程中, 融资途径主要依赖银行贷款, 模式单一, 无形中给商业银行增加了风险。

(二) 成本管理水平低

由于缺乏规范的目标成本测算体系和严密的资金用途规划, 很多中小型房地产企业在开发投产之前, 没有做好详尽可行的财务计划, 没有建立明确的财务成本目标, 或者即使有也只是个大概, 那么, 在真正执行的过程中, 财务计划就不能作为项目的控制线, 就容易造成“走一步看一步”, “边干边设计”等现象的发生, 在开发建设过程中, 无法有效的对每个环节进行成本控制。另外, 由于管理不善或沟通不及时或者工序更改等事情的发生, 在资金用途规划不严密的时候, 会导致资金预算超过合理水平, 从而造成了资金利用无效率, 进而增加整个工程的总投资。

(三) 空置率高, 部分企业资金回收困难

一方面, 部分房地产开发企业一些企业的营销模式不过关, 在不进行准确度市场调研的情况下, 盲目申请项目进行投资, 没有抓住消费者的购买心理以及行业动态, 或者, 定价方式不具有吸引力, 不合实际。另外, 由于目前房价比较高, 国家对房地产行业调控要求比较紧。实际上, 对于目前房地产的供求状况, 与实际买房消费者对住房的绝对需求相比, 现有的房产供应量并没有过剩, 但是从结构上分析, 真正在中低收入阶层消费者的购买力范围的, 与其购买水平相适应的商品房供应不足, 这种不匹配也是导致空置率高的一个原因。

这些原因都会造成部分房地产开发项目的空置, 一旦有空置房, 对于开发商来说, 就是资金回收遇到困难, 同时, 由于外部融资, 这也是银行的资金回笼受阻, 那么, 严重的会造成开发商融资困难, 资金链断裂, 开发商破产, 这对于已经交过房款的消费者, 也是一种潜在的风险。

三、加强房地产业财务管理的措施

(一) 政府部门加大金融市场监管, 促进融资渠道多样化

与发达国家相比, 我国金融市场发展不健全, 不成熟, 市场秩序紊乱, 很多金融工具都不被企业信任, 无法发挥应有的投融资作用, 这也是导致房地产企业融资渠道模式单一的重要原因之一。因此, 在政府层面上, 我们希望政府能够加强立法, 监管金融市场秩序, 同时对于金融市场融资提供一定的优惠政策, 引导房地产企业采取多种融资方式, 这不仅可以促进房地产企业的融资模式的多样化发展, 也可以加速我国金融市场的发展。此外, 政府还应该针对房地产业存在的部分不良行为, 制定和完善相关的法律法规, 规范和约束房地产行业, 引导其健康发展。

(二) 房地产企业应自觉发展新的融资渠道

融资企业模式单一并不全是我国金融市场不健全造成的, 房地产开发商也有着不可推卸的责任。一方面, 很多中小企业开发商意识不到单一的融资模式会给企业带来风险, 会给银行带来风险, 会进一步加剧融资的难度;另一方面, 由于在我国银行信用大, 很多企业包括一些大企业, 不愿意采用其他形式的融资渠道, 更不用说创新融资模式了。一些融资模式, 比如说, 引进外资入股, 就被一些比较优秀的企业所采用, 因为引进外资不仅可以来增加内部融资, 而且可以学习国外的管理和营销经验。此外, 企业还可以选择上市融资、并购融资、金融租赁融资、典当融资、私募基金融资等方式进行融资。融资的渠道多种多样, 关键是企业要能够找到适合自身发展融资的模式。

(三) 房地产企业应增强成本管理理念

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 面对激烈的竞争, 房地产企业要实现长期的发展, 获得持续性核心竞争能力, 必须提高财务管理水平, 增强成本管理理念。首先, 企业应该对一些基础数据进行严密的分析和测算, 建立全面的预算体系, 以尽可能保证开发建设过程中基本资金的准确性, 这就在整体上对整个工程有了良好的成本控制;其次, 对资金需求进行统一的规划, 并保留一定的预算误差范围, 主要是在发生突发事件时, 对资金能够良好的控制;最后, 加强对企业内部管理费用以及企业的交易成本的控制。由于房地产开发工程巨大, 工期长, 工序繁杂, 在此过程中, 各种费用发生频繁, 这都最终会影响企业的收益, 企业必须在进行成本控制的过程中, 考虑到这些内容。

(四) 创新经营模式, 适应市场发展

由于我国的现实情况, 很多房地产开发商对于投资的预期收益持有较为乐观的态度, 所以, 即使考虑房地产泡沫的发生, 很多开发商依旧因循守旧的采用传统的经营模式。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地, 房地产开发商必须创新经营模式。在经营模式的创新过程中要求企业, 一是结合消费者需求与特点, 设计出既适合居住又符合审美观念的住宅, 并且希望这种设计能与城市和周围的景观相融合, 只有这样, 才能保证销售的顺利, 从根本上保证企业资金顺利回笼;二是, 努力树立良好的品牌效应, 增强企业竞争力。企业要在保证建筑工程质量的前提下, 不断创新产品设计, 提高服务质量, 只有这样才能适应市场的进步, 保证企业的长久发展。

四、结束语

资金是房地产企业流动的血液, 它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。而在我国, 由于社会主义市场经济的发展不完善, 房地产开发行业的发展不成熟, 房地产企业的运行, 无论是从资金的进入, 即融资过程, 还是在资金的流转, 乃至最后的资金回笼过程中, 都还存在着这样或那样的问题。

要解决问题, 除了依靠规范的市场以及各项完善的制度以外, 房地产及其相关行业, 必须相互配合, 增强各自风险意识。房地产企业更应该提高自身实力。不管在任何时候, 房地产企业必须有风险意识, 制定详实资金规划方案, 加强自身成本管理, 以保证资金的顺利回笼, 维持企业的持久发展。

摘要：由于房地产行业投资周期长、金额多、风险大, 其财务管理对于企业的运行和发展起着至关重要的作用。本文从房地产企业财务管理中可能存在的问题出发, 对于加强房地产开发企业融资管理、健全成本管理体系以及如何实现企业资金回笼等方面的问题提出一些建议。

关键词：房地产企业,财务管理,融资管理,成本回收

参考文献

[1]吴立婷.有关房地产开发企业财务管理研究[M].中国房地产业, 2012 (11) .

[2]郑海波.浅析我国房地产企业的融资之路[M].财经界 (学术版) , 2011 (05) .

[3]张梅.房地产创新性融资研究[M].财经界 (学术版) , 2012 (07) .

房地产企业财务管理 篇2

为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及房地产企业财务制度，并结合本公司具体情况，特制定本制度。

一、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

财务机构与会计人员

二、公司设财务部，财务部部长协助总经理管理好财务会计工作。

三、出纳员不得兼管会计档案保管和债权债务账目的登记工作。

四、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记账、算账、报账必须做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、近期报账。

五、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。

2、机器设备10年;

3、电子设备、运输工具5年;

4、其他设备5年。

固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧;提前报废的固定资产要补提足折旧。

十二、购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原则。需安装的固定资产，还应包括安装费用。作为投资的固定资产应以投资协议约定的价格为原价。

十三、固定资产必须由财务部会同办公室每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于决算时处理完毕。

1、盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入账，原价累计折旧后的差额转入公积金。

2、盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。

3、报废的固定资产的变价收入(减除清理费用后的净额)与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。

4、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细账进行核算。资金、现金、费用管理

十四、财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，金。

二十三、领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印章。

二十四、正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经总经理批准后方可报销付款。

二

十五、未经董事会批准，严禁为外单位(含合资、合作企业)或个人担保贷款。

二十六、严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

办公用具、用品购置与管理

二十七、所有办公用具、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置。

二十八、所有用具必须统一由办公室专人管理。办理登记领用手续、办公柜、桌、椅要编号，经常检查核对。

二十九、个人领用的办公用品、用具要妥善保管，不得随意丢弃和外借，工作调动时，必须办理移交手续，如有遗失，照价赔偿。

其它事项

三

浅谈房地产企业的财务管理 篇3

关键词 房地产开发企业 财务管理 融资管理 财务风险

一、房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题

目前，大部分房地产开发企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。作为一个尚未成熟的行业， 在房地产开发企业的财务管理中还存在许多问题。

1.缺乏统一明确的财务业务授权机制

由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有的房地产开发企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，与母公司在财务体系和财务制度上有所分歧，在日常的财务活动中难以得到统一的财务结果，上级的财务思想下级难以执行，使得母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

2.缺乏财务预算经验和管理意识

许多建设开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。其实不然，如果房地产开发企业没有从财务预算方面去考虑分析，即对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上做细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，还可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。

3.融资压力大、渠道单一

房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。我国房地产开发企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产开发企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

4.忽视全面成本管理

全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发企业的成本发生是一个过程， 涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节， 其成本管理就是要在项目开发的全过程中， 对全部成本构成要素进行规划、控制， 从而实现企业利润最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料， 来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门， 有些房地产开发企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责， 忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用， 致使财务部门收集成本一线的资料极其有限， 造成成本管理偏离预算， 从而不能达到有效控制成本的目的。

二、加强房地产开发企业财务管理的措施

1.建立和完善业务授权制度

建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，降低运营风险。

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产开发企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产开发企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

2.建立全面预算管理体系

以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。

（1）推行全面预算模式

根据房地产开发企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产开发企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产开发企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。

（2）预算的编制与执行

房地产开发企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产开发企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产开发企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3.加强房地产开发企业融资管理

（1）完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道

根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本，提高了融资市场的效率； 适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程； 加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

（2）积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式

对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产开发企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

4.完善资金管理系统，控制财务风险

在全国各大城市中，都可以看到修建之后停工的烂尾楼，防止这类现象发生就要求房地产开发企业在开发过程中加强资金管理，杜绝不良资金流动。

（1）资金管理纳入全面预算管理体系

通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产开发企业的资金使用进行及时反馈和修正。

（2）建立适应于企业规模的资金控制模式

大型房地产开发企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产开发企业，则可选用资金监控模式。在现实的房地产开发项目中，由于不良的资金控制模式而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。

（3）建立结算中心形式的资金管理机构

资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度、把资金用活。房地产公司应建立结算中心形式的资金管理机构，以起到统筹安排使用资金的作用。通过合理调度，充分发挥货币的时间价值，把原来分散的资金集中起来，有利于用活资金。此外，对预付账款要严格审查，严格控制。

参考文献：

房地产企业财务管理探析 篇4

一、房地产企业财务管理特点探析

房地产行业属于高风险行业, 而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性, 使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性, 也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点, 有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。

1、资金投入密集且回收期长

近年来, 随着城镇化进程的不断加快, 城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高, 使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加, 加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外, 由于房地产企业自身经营周期长, 导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中, 首要解决的是资金管理问题, 在资金管理中, 只要一个环节出现问题, 将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回, 造成企业的财务困境。

2、财务关系涉及范围广

房地产企业相较于其他行业, 外部联系范围较广, 反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系, 还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外, 在长期行业经营过程中, 房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系, 并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性, 加大房地产企业财务管理难度, 形成企业财务管理风险。

3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系

与其他企业相同, 房地产企业财务管理也不是在真空中进行的, 财务政策的特点与选择, 更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段, 政府对房地产行业的宏观调控势在必行, 从住房贷款政策的调整到限购令的出台, 房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外, 随着金融危机的蔓延, 房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时, 要对外部环境保有更强的灵敏度, 与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。

二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析

我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短, 在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题, 很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题, 以便于针对问题找出解决方法。

1、现金管理思想淡薄, 盲目追求高端产品

作为资金密集的高风险企业, 房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流, 以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制, 而忽略了企业经营中的现金管理, 加剧了企业现金链断裂风险。此外, 由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准, 使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式, 更加剧了企业财务管理风险。

2、财务管理水平低, 难以做到科学管理

我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来, 特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业, 大多经营者缺乏必要的企业管理知识, 只是一味的追求产值, 出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外, 即便开展财务管理工作的房地产企业, 由于自身行业水平以及外部环境的制约, 财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合, 只是盲目照搬成功企业案例, 使得财务管理难以做到客观与充分, 制约了财务管理工作有效性的发挥。

3、财务管理系统内统一与集中度不足

财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理, 更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配, 这就需要信息的集中与畅通, 以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理, 这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅, 直接后果是财务管理口径不一致, 各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对, 从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外, 由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核, 并且绩效考核的着重点多为经营业绩, 通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配, 使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化, 在决策中忽略了集团收益与统筹, 使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。

4、销售收入偏离财务预算

尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性, 在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会, 但是预算的执行过程的控制均较为薄弱, 预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如, 万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿, 尽管阶段性房价为上涨性波动, 但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响, 一部分商品房被划拨为经济适用房, 在价格上大打折扣, 使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然, 政策上的风险有时是不可避免的, 但是今后企业在制定财务政策与财务预算时, 应提高对政策风险的认识, 将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴, 提高财务管理工作的准确性。

三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析

房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制, 如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题, 我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。

1、加强企业财务管理的控制能力

作为房地产企业的经营者与管理者, 需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法, 将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系, 并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外, 财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统, 应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力, 避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力, 而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念, 真正提高财务管理控制能力的根本。

2、完善投资决策机制

完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境, 并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策, 而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此, 在外部环境变化迅速的情况下, 企业要提高投资决策的科学性和合理性, 尽量避免投资失误, 以保障企业资金、财产安全, 降低企业财务风险与经营风险。此外, 房地产企业应主动建立投资决策部门, 契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中, 应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案, 要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变, 并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划, 明确投资各个环节的责任人与职责权限, 严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序, 对重大的投资项目必须实行集体决策。

3、强化预算管理, 灵活运用筹资方式

房地产企业应建立预算管理委员会, 将全面预算作为企业管理中必要的一环, 建立完善预算编制的方式与方法, 并加大考核力度, 对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算, 科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度, 加快经营资金的周转与回笼, 增强公司对资金风险的预见性与承受力。

此外, 房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化, 坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则, 从企业内部端正融资思想, 设立完善的额融资管理机构, 系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响, 选择适度的财务杠杆, 避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时, 房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动, 但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性, 加大了房地产企业的管理难度。从自身来说, 房地产企业应加强企业的核心管理, 即加强财务管理, 使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境, 应对新挑战, 解决新问题。

摘要：房地产企业作为国民经济发展的重要推动力之一, 其自身的经营也关系着国民经济的稳定与持久。为了进一步促进房地产企业科学、健康地发展, 许多企业在日常经营中都将财务管理作为企业管理的一个重要环节。本文主要探析了我国房地产企业财务管理的意义、存在问题以及提出相应的解决办法, 为我国房地产企业财务管理的进一步发展提供借鉴。

关键词：房地产企业,财务管理,现状

参考文献

[1]耿新辉:关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息, 2011 (24) .

[2]袁慧敏:房地产企业财务管理浅析[J].经济师, 2011 (10) .

浅谈房地产企业财务管理实务操作 篇5

在房地产企业中，房地产账务处理的科目设置有些差别，但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计具体操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。

一、合同和结算报告的管理

现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。

（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。

（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行结转后不能再反映前一已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度结转后余额将为零，内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

房地产企业项目开发财务管理研究 篇6

随着我国社会经济和人们物质生活水平的不断提高，房地产开发迎来新机遇。房地产开发属于资金密集型行业，只有提高了财务管理水平，才能保证房地产企业项目开发的持续性。

1房地产企业项目开发财务管理的特点

1.1 资金筹集任务重

从目前我国社会经济的发展来看，各地方的地价都在上涨，从而导致了房地产企业要想开发一个项目就必须投入大量的资金。众所周知，房地产项目开发周期长，通常情况项目开发周期都在两年以上，从征地、开发到竣工都需要大量的资金投入，因此，要想保证项目开发的顺利进行，就必须要有充足的资金。在项目开发的过程中，房地产企业的资金周转周期比较长，企业只有通过多种融资手段才能筹集到足够的资金。

1.2财务管理风险高

房地产开发需要投入大量的人力、财力，同时，也是一个周期较长的工程，这给财务管理提出了更高的要求。此外，房地产行业受国家政策影响较大，如果政策发生了变化，那么房地产企业的开发就必须随着国家的政策进行调整，但是，大多数的房地产企业的自我调整能力有限。

2 房地产企业开发财务管理中存在的问题

2.1投资盲目，结构不合理

从目前我国房地产项目开发的现状来看，所有的房地产企业项目开发都是为了追求高利润，这使得房地产企业在选择项目进行投资时比较盲目。目前，我国各地经济发展速度不同，尤其偏远地区与沿海地区的发展速度相差很大，但是在投资的过程中，都存在盲目性的问题，缺乏对项目投资风险的决策。与此同时，大部分的房地产开发企业只看到了项目未来的发展前景，忽视了对整个项目进行风险评估，很大程度上增大了企业投资的财务风险。此外，房地产企业在项目开发问题上还存在结构不合理的问题，许多小规模的房地产企业由于自身条件的限制，不能够去开发自身不熟悉的项目，从而造成了投资结构的单一性，使整个房地产企业项目开发面临巨大的投资风险，严重的甚至会给企业带来无法弥补的损失。

2.2周期长，收入不确定

房地产企业的项目开发周期很长，与其他行业具有很大的不同之处在于项目开发的过程中会浪费很多资金。由于项目开发的周期长，使得不确定性因素将影响资金的收集和回笼。与此同时，在房地产企业项目开发过程中，很难判断收入问题，项目开发收入存在不确定性，只有当办理完成产权证书之后，才能确定投资的收入。另外，资金的回笼周期很长，在资金回笼的过程中会涉及很多财务方面的内容，其中包括成本的核算、控制等，这也在一定程度上影响了房地产企业项目开发财务管理的水平。

2.3负债率高，流动性差

房地产企业在进行项目开发时，需要大量的资金投入，只依靠房地产企业内部筹集远远不够，因此，肯定会涉及与银行进行借贷。但是目前我国银行借贷的利息偏高，使房地产还未进行项目开发，就已经背负巨额债务。同时，当房屋建成后，一旦销售情况不理想，房地产企业就会出现债务风险，负债率高。另外，房地产企业在项目开发完成之后，存货会涉及多方面的内容。

2.4管理不当，缺乏考核

一家企业要想能够长久稳定地发展下去，就必须重视财务管理，房地产企业也不例外。据相关调查显示，目前很多的房地产企业都没有充分认识到财务管理的重要性，也没有统一的财务管理机构，使得财务管理工作存在诸多问题。与此同时，很多房地产企业也没有制定完善的考核计划，财务主管实行委派制在很大程度上降低了员工的工作热情。此外，很多房地产企业的财务人员素质参差不齐，有的财务人员缺乏财务管理专业知识，没有熟练掌握财务工作流程，更有甚者还经常做一些贪污腐败的事情，同时，财务人员也缺乏财务风险防范意识，从而给项目开发的资金投入带来了一定的风险。

3 房地产企业项目开发财务管理有效措施

3.1设置理性的融资决策流程，拓展融资渠道

在房地产企业项目开发财务管理中，企业为了提高财务管理水平，需要设置理性的融资决策流程，不断拓展融资渠道。首先，房地产企业需要对项目的资金进行预测，选择正确的融资组合，在融资的过程中要进行成本对比，从中选择融资的最佳方案，以保证融资的顺利进行。与此同时，房地产企业在融资之前应对市场做一个整体的调查，保证资金链的畅通，端正自身的市场行为，在市场上建立良好的信誉。另外，企业还应该采用房地产信托投资基金形式，不断吸纳更多的外来资金投资，从而保证项目开发的正常进行。

3.2做好财务预算，加强资金管理体系建设

房地产企业要想保证项目开发的顺利完成，就必须重视财务预算管理工作。要做好财务预算，不断加强资金管理体系建设，从而降低企业成本费用。企业在开发项目时，一定要把责任归结到项目负责人身上，项目负责人一定要到现场进行实地勘察，根据现场的实际情况制定出预算编制表，向上级领导进行汇报，最后再由财务部门做出最恰当的预算。此外，房地产企业还需要不断加强资金管理体系建设，全面了解企业的资金使用情况，避免资金闲置的情况出现。

3.3建立有效的财务人员考核制度，提高其综合素质

针对房地产企业的项目开发，财务管理工作显得非常重要。财务管理主要是对企业内部资金的使用和调动，因此，房地产企业需要建立有效的财务人员考核制度，保证财务人员综合素质的提升。只有建立了完善的考核制度，才能避免工作懒散。同时，企业还应该建立相关的奖惩制度，对于那些工作表现良好的员工给予适当的奖励，针对那些经常有违规行为的员工进行严格处理，如给企业造成重大经济损失的应该直接开除。只有这样，才能从整体上调动员工工作的积极性。另外，企业还应该定期对员工进行专业知识的培训，让财务人员能够及时掌握先进的财务管理知识，提高财务人员的职业道德素质，从而不断提高整个财务管理的水平。

3.4强化企业经营风险意识

房地产项目投资本身风险系数很高，而且随着我国社会经济的快速发展，房地产企业的市场竞争压力越来越大，因此，企业要想减少经济损失，就必须不断强化经营风险意识。房地产企业应该定期调查外部环境的变化，一旦发现外部环境有所变化，那么就应该对自身的财务管理工作做出调整，以适应外部经济环境的发展需求。另外，企业还应该加大经营风险的宣传力度，让所有员工都树立正确的风险意识，建立完善的风险防范机制，从而保证房地产企业健康稳定发展。

3.5制订科学合理的投资策略

目前，房地产市场上存在盲目跟风现象，缺乏合理的投资决策，因此，为了保证房地产市场的长久发展，企业需要制定科学合理的投资策略，杜绝盲目性，严格选择投资项目，保证投资结构的多元化发展。另外，房地产企业还应该根据市场的变化，及时调整投资机构，降低投资风险，从而保证企业持续发展。

4 结语

综上所述，房地产企业项目开发财务管理是一项非常系统且复杂的工作，企业应该充分认识到项目开发过程中财务管理的重要性，找到财务管理工作中可能出现的问题并及时解决，制定科学完善的投资政策，降低投资风险，为房地产企业的稳定发展奠定坚实的基础。

收稿日期：2016-09-07

房地产企业财务管理的探讨 篇7

一、房地产企业财务管理存在的问题

房地产企业从总体上来说有别于其他的企业，它是分周期的，房地产的开发以及销售一般分为两个方面，第一种是自行开发并销售。第二种是按合同要求进行开发。正因为房地产行业有周期性，因此，在财务管理中也存在着其特有的问题：

（一）在收入的确定上给财务人员带来困难

房地产企业从总体上来说不同于其他企业，在收入的确认上更是有别于其他企业，一般我们对于收入的概念是经济利益很可能流入企业并且导致企业资产的增加或者负债的减少时，经济利益的流入才能够可靠的计量，但是房地产企业的收入确认是不同于其它企业的。由于房地产商品实体庞大、社会劳动消耗量大，决定了房地产开发的生产周期较长。而且从另一方面来说，房地产是分时期的，开发前期和中期是无法确定当期收入的，只有当房屋竣工验收交付使用，并办理的产权证书时，销售收入才得以实现，此时财务部门要及时做好财务处理，真实准确，确定销售收人，为税金的缴纳利润的核算做好准备。因此，在收入的确认上是给财务人员带来一定的困难的。但是虽然是这样，更应该加强收入方面的财务管理，因为这对于一个房地产企业来说是一个资金源泉。

（二）成本管理控制难度比较大

对于一个房地产企业来说，对于成本的控制难度是比较大的，在合同中要注重成本的控制，预算的控制以及资金的管理，其中预算以及资金管理是核心。首先，合同管理到位对于成本控制来说起到关键的作用。但是房地产企业商品实体庞大，涉及内容很多，因此整个合同的制定以及管理都是非常复杂的，对于房地产企业来说，公司所有重大的经济活动都必须签订合同并按照合同来执行，所以合同无论是制定还是管理都必须与财务、预算、工程等部门进行沟通，成本会计要合理控制合同的成本，以保证合同管理与资金管理不脱节，确保整个合同的优化管理。另一个对于成本的控制就是工程预算，合理进行成本核算以及资金管理是房地产企业财务工作的重点，工程成本以及资金支付是房地产企业的核心内容，金额巨大，所以对于房地产企业来说必须重点控制。在成本核算对象上，房地产企业开发建设的独特性决定了成本计算对象是独立的设计文件和可以独立地组织施工的开发建设项目。因此，在成本管理这个问题上，是有相当的难度的，因此对于财务管理来说更应该加强控制。

（三）融资任务繁重，财务风险比较大

房地产企业在房地产开发过程当中，巨额的地价和房屋工程造价需要巨额的资金投入，因此融资任务相当繁重，使得房地产企业存在较大的开发经营风险。房地产开发敏感性比较差，资金周转不灵活，一般房地产开发需要很长的时间，那么资金周转率就比较低，一般房地产开发的整个周期属于资金分散在各个部分，对资金是分散管理，而且整个房地产建成以后，还需要对外出售，这也需要较长的时期，资金回收速度缓慢，而资金筹集任务繁重，增加了房地产企业管理和风险控制的难度，特别是房地产企业运作管理周期比较长，这也造成了房地产企业开发风险比较大，责任重，要求高。正因为房地产开发企业这一系列的机制，如果财务管理比较混乱，缺乏明确的财务授权机制的话，那么企业的财务管理控制能力就会相当薄弱，而这在房地产业也是常见的，因此，各单位要加强这方面的工作。

二、房地产企业财务管理出现问题的原因

房地产企业的财务管理活动之所以会出现上述问题，是因为其行业的特殊性：

(一) 开发周期长

房地产财务管理之所以会出现上述问题，从宏观方面上来说就是因为开发周期长，因为房地产开发企业不同于其他企业，在开发周期分为开发前期、中期以及后期，在不同的时段上收入的确认、成本的控制以及资金的筹集都不同于其它企业，在较长的开发周期中，整个项目活动存在太多的不确定性，因此在收入的确认上也存在着相当的难度，开发前期以及中期是不能确认收入的，而且对于现在的形式来说，房地产开发企业一般情况是属于代建行为，收入一般需要很长时间才能转回到企业中，而且对于成本控制来说，预算控制、资金控制以及合同中成本的控制都需要分时期核算，这对于企业财务管理来说是一个庞大的任务。另外对于房地产企业的投融资来说，筹资任务很重，因此房地产开发具有较大的风险，对于企业的投资来说，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险对于企业来说是必要的。正是因为周期比较长，投资就显得更为重要。因此，之所以会出现财务管理上一系列问题，开发周期长是主要的，因为这段时期里存在太多的不确定性。

(二) 财务授权机制比较混乱，管理难度大

对于房地产开发企业来说，整个开发活动是比较复杂的，因此财务管理关系也比较复杂，对于整个财务人员来说，财务会计、成本会计、预算人员一系列复杂的分工，这一系列财务机制是需要紧密衔接的，只有衔接良好，财务机制比较清晰，合理有效的运行，才能够完成一个良好的项目，为企业赢得效益，但是正因为机制比较复杂，在财务管理上也会比较困难，无论是收入的确认、成本的控制、资金的预算以及企业的融资投资都需要良好的财务管理机制，正因为在财务授权机制上比较混乱，所以才会带来上述一系列的问题，因此，开发企业必须加强其债权债务的管理，同时努力协调好与各方面的关系，保证其经营活动顺利进行。

三、加强房地产企业财务管理的几点建议

（一）加强对会计人员的业务知识培训教育，提高会计人员的从业门槛

领导要高度重视财会工作, 选派思想素质好、责任心强、业务能力高的人员充实到财务管理工作中。以各种形式努力提高财会人员业务素质和政策水平，促使其严格履行职责，当好领导参谋。并作为提高会计人员业务素质的硬性措施，严格执行。加强对财务人员培训，进一步组织以会计法、会计制度、会计准则和《会计基础工作规范》为主要内容的培训，使会计人员熟练掌握各基本环节的规定和要求。只有加强业务培训，才能够使财务人员胜任房地产企业复杂的财务工作，使房地产企业的财务管理更加有效进行。

（二）加强收入成本控制，完善资金管理系统

房地产企业收入成本以及资金管理系统，首先要纳入全面预算管理体系，即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。房地产企业的预算分析与考核应当分期进行，每个月要对各自的预算执行情况进行分析，每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核。年末房地产企业要对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要问题，并制定和修正下年度的经营目标。对于收入的控制要分期进行，提高资金使用效率，降低资金使用成本，在成本的控制上，首先应当降低土地开发成本，做好前期工作，在建设过程中，对以前的估计成本进行调整，最好要做好长期管理工作，做好事前、事中以及事后工作。通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

（三）完善财务管理授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险行业，只有建立并完善企业的内部控制制度才能有效控制风险。在财务控制领域，房地产企业必须建立有效的财务制度，通过为成员企业确定基本财务制度、财务工作流程，来规范成员企业的财务管理活动。财务控制主要体现在资金控制、成本控制、财务人员管理、财务信息控制等方面，在这些控制领域中建立了符合企管理要求的制度，以助于完成对成员企业的有效监督与控制。另外要建立有效的财务信息系统，这是有效传递信息的需要，只有各个部门相互沟通，才能达成业务内容的衔接，争取最宽松的融资渠道，制定对公司最有效的投资政策，合理确定收入，严格控制成本，积极完成各方面的预算，这对于房地产企业的发展是不可或缺的。

参考文献

[1]、史晓梅.房地产企业开发产品收入确认的探讨[J].科技资讯, 2007, (28)

[2]、马新山, 王刚.论房地产项目目标成本管理[J].科协论坛, 2007, (12)

浅析房地产企业的财务管理 篇8

第一, 资金筹集数额大、资金周转周期长。房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。一方面, 由于高昂的地价和房屋工程造价使得房地产企业一次性投入的资金非常大, 这就需要企业通过各种方式来筹集资金。另一方面, 房地产企业开发经营过程具有长期性、资金周转率低等特点, 这就使得资金在短期内不能迅速收回, 增加了资金周转难度。

第二, 投资决策难度高、开发风险大。在房地产较长的开发周期中, 存在着很多不确定因素, 由于它们可能对开发企业投资项目的成败和企业的效益起着决定性的作用, 因此房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性, 这就进一步加大了投资决策的难度。另外, 房地产行业自身的调整能力差, 缺乏灵活变动性, 项目一旦进入施工, 就很难抽回资金, 使房地产行业投资面临着较大风险。

第三, 房地产企业财务形式多样化。一般情况下, 房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段, 开发活动涉及面广, 因而反映出来的财务形式是多种多样的。

第四, 财务管理难度大。房地产企业活动参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和各上级管理部门, 这就使得企业财务管理难度加大。

二、房地产企业财务管理的现状

第一, 财务管理制度不健全, 控制能力差。企业缺乏完善的财务管理制度, 如内部财务牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度等基本的财务管理制度, 这些制度或残缺不全或徒有其名。而财务管理制度的缺失, 必然导致企业经营成本的增加。

第二, 房地产企业财务缺乏预算和成本管理意识。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息, 仅停留在记账和编制财务报表的层面, 而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。在准备投资某个项目前, 有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、对企业的资本性投资方案未进行明确的计划和评价, 这就会使得财务预算出现纰漏。

第三, 企业资本结构不合理。房地产企业资本结构的显著特点就是负债率高, 而我国房地产企业融资渠道又很单一, 其资金的主要来源是银行贷款, 而投资者的自有资金比例很低。单一的融资渠道使房地产企业本身面临着诸多风险。如果企业投资项目出现纰漏, 由于房地产企业自有资金偏低, 偿债能力弱, 企业将会面临着支付危机。因此, 资本机构失衡的问题必须引起企业足够的重视。

三、如何提升房地产企业财务管理水平

第一, 建立健全财务管理制度。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制, 以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制, 用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。首先, 房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点, 积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度, 并在实践中注意根据实际情况进行修订。其次, 在房地产开发企业财务管理实践中要健全和完善财务管理机构。在资金管理中, 对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行, 定期清查, 发现账实不符的要及时查明原因, 落实原因。再次, 就行业特点在各施工工程项目部设立核算机构, 并要求财务人员持证上岗, 充分发挥财务人员在房地产开发企业管理中的积极作用。

第二, 房地产企业财务加强预算管理和成本控制。财务预算管理是企业预算管理的核心部分, 通过财务预算使得每个部门得到合理的财务资源, 同时也可通过预算解决一些可预见的潜在问题。利用财务预算加强对费用支出的控制, 可有效降低公司的营运成本。房地产企业开发经营周期中, 房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算, 对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在房地产企业财务成本控制方面, 一般来说, 其成本包括开发成本及之后各个环节的成本, 并且构成复杂, 持续时间长。要建立健全成本控制系统, 加强对存贷和应收账款的管理可从以下方面入手:加强成本核算;严格控制管理费用支出, 并加强工程预算管理;及时了解尽可能全面的信息, 避免房地产上游行业的风险传导。

第三, 积极开拓融资渠道。作为密集型的房地产企业必须要拥有合理的资金结构。企业应利用传统融资, 通过融资渠道多元化 (如股票债券融资、合作开发、吸引外部投资来扩充资金) 、控制企业经营成本、降低资产负债率, 使自有资本和借入资本达到最恰当的比例。完善资本结构才能保证资金合理使用, 提高资金使用效率, 为企业扩大再生产、创造最大效益。

第四, 房地产企业财务定期检查与考核, 适时进行财务分析与监督。企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率, 而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度, 有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等, 进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本, 取得更大的经济效益。

房地产企业的财务预算管理 篇9

一、预算管理在房地产企业的重要性

(一) 有利于企业建立完整的管理模式

在当今经济快速发展时期, 企业的最终目的就是发展、增加利润收入, 而财务预算管理的主要任务则是帮助企业和管理者取得经济变动的第一手信息, 使其获得最大程度上的财富, 用以满足利润最大化的最终目标。要想使房地产企业的利润最大化, 就要建立一套完整的财务预算管理模式、恰当对经营机制体系进行调整, 整理规划出一条以提高财务预算管理水平为主的企业管理之路。

(二) 有利于企业降低经营风险

房地产企业的基本特征主要是:运转资金强大、消耗时限冗长、风险性能高涨等。这就需要一套全方位的规划设计理念, 在资金投资阶段准确估量、计算投资成本与费用, 做出一份合理的经济效益报告和投资企划书, 将房地产投资的风险降到最低。比如, 现金是经济学里流动性最强的一项科目, 已成为了财务预算的核心依据, 精确的现金预算能够为房地产企业亮起红色信号灯, 为管理者提供充足时间进行整改, 免受经济风暴的侵袭[2]。

(三) 有利于完善企业资金管理

合理科学的财务管理预算在房地产企业资金管理中处于不可小觑的重要位置: (1) 是筹措工程资金以及政府部门和金融机构批准贷款的主要依据; (2) 是进行可行性探究和进行建设项目技术要点剖析的理论证据; (3) 为任务企划书中投资额的计算以及初步构想提供了核心依据。换言之, 房地产企业的开发与工程的顺利运行离不开财务预算管理的准确估量, 企业管理者理财目的的实现更加离不开预算管理的指引。

二、目前财务预算管理在房地产企业中的缺陷与不足

(一) 认识不透彻

房地产开发商对于全面实行财务预算管理工作的认知还不强烈, 多数企业家仍然停留在经济表层现象上, 只在乎成本、费用的低消费, 进而忽略了财务预算管理的重要性, 究其原因在于缺乏对价值管理观念以及系统管理观念的理解和重视。同时, 部分财务预算管理人员失衡地将重点放到了财务管理上面而看轻了其他部门的管理作用, 把资金预算和项目企划混为一谈, 单纯地看作财务报表, 所以就导致了其它管理部门对财务预算的模糊与陌生。

(二) 管理体系不完善

房地产开发企业光是进行财务预算是不够的, 还要组建机制体系对其加以管理, 没有权威的机制体系对预算管理内容加以管制、协调和监督, 就失去了财务预算管理的意义和价值[3]。比如, 法人机构体系的不完善和对财务预算管理知识体系的欠缺等都会致使房地产企业开发的落后和停滞不前。因此, 直面财务预算管理体系的漏洞才能更好的进行有针对性的完善, 为房产企业的发展提供有力保障。

三、加强房地产企业财务预算管理的措施

(一) 建立完整的预算管理体系

完整预算体系的存在能够保守性的将投资风险降到最低, 使房地产这样一个庞大企业免受经济风暴的侵袭。一套完整的预算体系应该包含四大程序:1、积极探索市场需求, 了解房地产市场的经济走向, 迎合消费者的需求, 探寻投资机会、开拓投资市场、降低投资风险, 为财务预算提供真实市场数据, 为准确捕捉动态经济发展数据打下坚实基础[4]。2、归纳整理采集的市场数据, 对资金需求量进行准确估量。3、依据估量结果作出详细计划数和评估报告, 便于对建设过程中投资额的掌控。

4、在建设房产时, 将实际金额耗用与评估报告相比较, 灵活处理数据变动, 将投资损失降到最低值。

(二) 保证资金链的顺利衔接

1、对于固定资产应该各司其职, 涉及相关部门申请领取必要财务支出, 费用申请部门也要与房产施工人员相分离。

2、每笔资金的取得都要根据购货合同等相关文件证据证明实际资金的需求量, 经不同部门的负责人员审查、监督, 有效地进行财务预算管理的实施。3、在增设资金新支出的同时, 折旧库房相关落后设施以及闲置装备, 增加财务预算, 完善资金管理制度[5]。

(三) 加大预算管理的实施力度

房地产企业的财务预算经常会缺乏客观性和理论性的有力证实, 我们应杜绝延用以前年度数据标准决定新一年度的预算总值, 而要根据实际情况和房地产市场实际前景, 谨慎分析、归纳相关数据, 对生产经营状况进行深刻剖析, 进而有助于财务预算管理的实施和经营活动的有机结合, 达到提高经济效益的目的。对于房地产开发企业而言, 要深刻意识到销售战略的影响是十分重要的, 要具有危机意识, 树立多个阶段的预算指标, 使其进行良好衔接, 达到互补、互利的效果, 最大程度上减少预算管理实施与经营活动的出入系数。

四、总结

各房地产企业应根据本企业的经济状况和自身特征, 使财务预算体系更加具体化、实际化。同时, 在预算管理执行的过程中, 不仅需要管理者的长远眼光, 更需要其多年累积的丰富经验和阅历, 进而将资金运用掌控在一切经济变动之中。

摘要：房地产企业的开发与运营需要大量的资金进行周转, 财务预算管理则是管理者依据市场前景和发展状况对企业资金进行管理和运作的重要手段之一。尽管如此, 由于各种不确定因素的影响, 财务预算管理仍然具有一定程度的局限性, 所以对于房地产企业管理人员和财务人员来讲, 就应该从宏观经济角度出发, 及时、灵活地提高预算管理的客观性、合理性, 进而发挥预算管理工作在房地产企业中的重大作用。

关键词：房地产,财务预算,管理

参考文献

[1]李荣锦, 王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友.2010 (12) :96

[2]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑.2009 (12) :220

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊.2008 (18) :110

[4]陈霞.浅析企业财务风险[J].求实.2008 (S1) :56

略论房地产企业财务管理的重点 篇10

销售收入

收入只有在经济利益很可能流入并且能导致企业资产增加或者负债减少,经济利益的流入能够可靠计量时才予以确认,而房地产企业的销售收入在开发的前期和中期是无法确定的,所以不能确定为当期收入,不能确为当期收入,却更要加强对预售环节的财务控制。

1、加强房屋预定的程序和价格的准确性

销售部门负责房屋预定要严格按照一定的程序操作,对竣工时间、户型、数量,首先进行统计,预定合同必须报交财务部门,房屋的销售价格必须是企管部物价科根据市场调查成本数据,历史价格及周边房地产价格进行综合评审,向价格管理部门申报的销售价,销售记录必须及时上报,使公司高级管理层能随时了解销售状况,提高销售工作的透明度,防止与客户联手暗地抄房获取房屋销售差价的不法行为。

2、销售收入的确定

当房屋竣工验收交付使用,并办理的产权证书时,销售收入才得以实现,此时财务部门要及时做好财务处理,真实准确,确定销售收入,为税金的缴纳利润的核算做好准备。

成本控制

对房地产开发企业来讲,成本的管理和控制是企业管理的一个重心,成本管理应着重加强合同管理、预算及资金管理,其中预算及资金管理是核心。

1、合同管理

公司所有重大经济活动的实施都有必须签订合同,并严格控制合同来执行,所以合同管理工作必须与财务、预算、工程等部门沟通,合同管理到位对成本控制起一个基础性作用,成本会计在合同中应侧重资金的安排,尤其在合同款分批支付金额与间限时间的安排要与公司现有资金及未来资金计划相协调,以保证合同管理与资金管理不脱节,同时做好合同汇签与分类录入、执行、报告等工作,以确保整个合同的优化管理。

2、工程预算合理进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点,工程成本及资金的支付房地产开发企业的核心内容,每笔款工资金额巨大,所以必须重点控制。

(1)工程预算的编制

工程预算编制必须由预算工程师,材料工程师及成本会计共协调达到明确事前成本控制的目的,使财务工作“有的放矢”。房地产开发成本大体可分三大部分:

①土地、土建、设备费用,这是房地产开发成本的主体内容约占80%。

②配套及其它收费支出占10-15%。

③所以在工程预算时必须做好详细的预算和分析。从而有效实施成本管理和控制、管理费用及筹资资金本,并为事后的经验总结和新项目开发提供参考和标记。

⑵工程款支付

工程支付时用款部门应填写用款单,按工程项目遂级标明清楚即“分部工程—分项工程一单位工程”,成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对,确定是否支付此款项,若付款后成本会计更能准确将该款项,转入成本核算明细项目。

三、税金

纳税是每个公民应尽的责职,而税金的交纳也是财务管理工作的一个重点,在房地产企业主要应交纳的税种包括营业税(销售不动产)、土地增值税,企业所得税、个人所得税、土地使用税、资源占用税及城建税及教育附加税、印花税,在不同开发阶段应缴纳的税种不同。

(一)开发前期与开发中期

开发前期与开发中期主要指拆迁阶段及建设阶段,相对这一段时间缴纳的税种较少,主要包括资源税、印花税、土地使用税及土地增值税,土地使用税在你使用土地时按实际使用面积(即按规划用地许可证上可使用面积)计算,土地增值税则在办理好预售许可证时按照预收款项的1%预收等工程竣工结算后再实行四级超率累进税率计征,增值额越高税率越高。

(二)开发后期

开发后期指完工售房阶级,此时房屋已经建好,应缴纳的税种包括营业税、城建税、教育附加税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。其中营业税应在房屋交付使用办理产权登记前缴纳,在此之间可按5%预缴,企业所得税实行核定征收,销售不动产征收。个人所得税所得税率不得低于7%,土地增值税实行四级超率累进税率,增值额不超过50%适用30%的税率,增值额在50%-100%之间的适用40%,增值额在100%～200%之间的适用50%的税率,增值额在超过200%适用60%的税率。

摘要：本文主要阐述了房地产开发企业在进行财务管理时，主要从销售收入、成本及税金方面进行控制，达到降低成本、提高利润增强企业的竞争力。

关键词：房地产开发企业,财务管理,销售收入,成本,税金,控制

参考文献

[1]杨震球．房地产开发企业成本控制之我见[J]．会计月刊，2005，10：46—48

房地产企业财务管理 篇11

【关键词】 房地产企业 财务风险 防范

近年来，随着我国房地产业的迅速崛起，房地产业已成为我国国民经济命脉的支柱产业，对于推动我国经济持续、快速、稳定发展以及维持社会稳定具有十分重要的作用。我国政府为促进和保证房地产企业的快速发展，也相继投入了多种推动手段，包括产业政策扶持、资金支持和土地供给等。但在这种繁荣的背后却隐藏着巨大的财务危机，房地产属于高投资、高风险、高收益的行业，随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产企业所普遍存在的风险意识淡薄、预测和控制财务风险的水平低等问题也不断暴露出来，加上我国房地产业尚不够规范，金融体系不完善，房地产高歌猛进的同时，房地产企业面临着巨大的财务风险。增强企业应对财务风险的能力已成为我国房地产企业求生存、谋发展所迫切需要解决的问题。

一、我国房地产企业发展现状及风险特征

财务风险是指由于受到内外部环境因素及各种难以预料和控制因素的影响，一定时期内企业实际财务活动偏离预期财务收益而导致企业蒙受损失的可能性，它与企业的资金筹措、运用、管理及安全密切相关，是从价值方面反映企业理财活动及其处理财务关系中所遇到的风险。房地产是一种高投入、高回报和高风险并存的产业，我国房地产由于起步晚、基础差、规模小等特点，总体上还未形成系统的财务风险管理体系。目前我国房地产企业的发展现状主要表现在以下几方面：一是发展迅速，房地产企业经过三十年的发展经历了三个阶段，企业数量呈几何增长；二是企业主体以内资为主，呈逐年增加趋势，但随着近几年的发展，内资企业比例逐年减少；三是房地产企业资产规模较小；四是企业资金来源自融资金所占比例较小，主要以外来资金为主，如国内贷款、利用外资等。

房地产企业的财务风险特征主要包括：一是财务风险是客观存在的，只要企业从事财务活动，必然会产生相应的财务风险；二是企业财务风险具有不确定性，包括财务风险结果的不确定性和影响财务风险形成因素的多方面性和不确定性；三是财务风险具有综合性，由于财务风险的产生和形成具有相当大的复杂性，其涉及到企业财务活动的各个环节及企业经营管理的方方面面，这便决定了企业的财务风险具有明显的综合性特征；四是可预测性，即财务风险虽然具有不确定性，但其发生也具有一定的规律性，企业可以通过类似的事件或统计资料来判断其发生的概率，进行财务预警，采取各种有效措施进行防范、转移和分散财务风险，以降低企业发生财务风险时的损失。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1、财务风险管理意识淡薄，财务管理水平低下

相对于欧美发达国家，我国房地产业起步较晚，基础差，但由于乘上我国房产改革的顺风车，又恰好迎上经济大发展，房地产业早期得到了较好的发展。这段时间大小房地产企业赚得盆满钵满，也由此产生了房地产业稳赚不赔的假象，导致大多数房地产企业财务风险管理意识淡薄。其中房地产企业管理者风险意识淡薄是导致财务风险的重要原因之一，高层做出的财务决策一旦不当，将会给企业带来不可预想的财务风险。部分房地产企业常在不考虑自身财务状况的情况下，不惜代价去争取项目，扩大规模，而不给自身留下足够的财务缓冲时间，导致一旦外部环境发生变化影响企业的资产流动性和安全性，企业将会陷入巨大的财务危机。另一方面，我国大多数房地产企业都由国有企业转化而来，普遍存在管理水平不高、效率低下、内部控制机制不健全等缺陷，企业资金安全性往往无法得到保证，抗风险的能力较差。

2、资金结构比例失衡，负债比率过高

资金密集是房地产企业的主要特点之一，而我国房地产企业的规模相对较小，资金实力也较弱。据相关调查显示，债务资本在房地产企业筹资来源中约占近80%，远高于其他行业平均水平，且绝大部分资金是来源于银行贷款，企业主自有资金仅占企业资产很小的一部分。通常情况下，房地产企业在投得土地后会以尚未建成的项目为抵押来获得银行等金融机构的信贷资金，权益资本比例缩减、债务资本过高已成为我国房地产企业的普遍问题。在此情况下，一旦企业运营过程出现问题，企业资金链断裂，就很可能引发财务危机，且金融机构将会承担巨大的财务风险，而且问题一旦出现将很难弥补。再加上近年来严厉的财政政策和紧缩的货币政策，房地产企业面临的资金压力越来越大，资金结构比例失衡，负债比率过高，成本负担过重等问题，房地产企业的发展也愈发举步维艰。

3、货币资金管理问题

房地产企业对资金的需求量较大，从前期的融资开发到后期的竣工销售都离不开大量资金的支持，资金管理已成为房地产企业财务管理的核心内容。但目前我国大多数房地产企业资金管理仍存在诸多问题，资金使用效率低下，现金流入与流出不均衡，缺乏对营运资金的有效监管，随意增发项目，致使企业控制财务风险的能力降低，容易诱发严重的财务危机。例如，企业追求高速发展，盲目扩张，使企业处于资金短缺状态，导致部分企业不计成本进行融资，形成较大的财务风险，同时部分房地产企业缺乏对投资项目的管理和控制，无法在投资项目发生问题时采取必要的措施进行避免或减少损失，资金管理分散，管理随意性较大，对货币资金集中控制效果较差，导致企业无法及时了解资金的流入和流出去向，降低资金管理效率，增加了其流失的风险。

4、预算编制不科学，预算管理执行不到位

部分房地产企业在预算管理上更多的是按经验进行预算编制，预算编制不科学，执行不到位，预算管理意识不足，财务人员只凭借经验进行资金配置，造成现金流量预算执行偏差较大。同时，对于大多数房地产企业来说，其重点是组织人员进行施工建设，确保在一定时期内交付完工，并带来可观利润，并没有意识到预算管理的重要性，导致相关人员没有对营运费、人工成本、材料成本等进行必要筹划和预算，或是预算编制周期长，起不到实质性作用，无法有效防范企业财务风险。缺乏完善的预算管理体系，无法对企业财务活动起到有效的监督作用，更无法预测企业的偿债能力和利润率等，既加大企业的运营成本，又降低企业效益，甚至可能造成亏损。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

1、完善财务风险控制评价体系

我国房地产企业可以通过完善财务风险控制评价体系来提高自身的财务管理水平，同时完善用人机制提高财会人员素质，为企业财务风险管理水平的提高提供最基本、最核心的保证。一方面，房地产企业要提高其管理者和决策者的财务管理素质，合理利用财务报表进行有效决策，最大限度降低财务风险，同时树立以人为本的观念，引进资深财务人员，加强对财会工作人员的培训，提高其综合素质；另一方面，完善财务风险控制评价体系，通过对财务指标的监控，定期对企业各项经营活动是否符合控制标准作出评价，分析财务风险成因有关的指标变量及异常数据，确定财务风险控制点，达到预测和警示风险的目标。

2、融资风险防范

资金结构比例失衡是导致房地产企业财务风险的主要原因之一，拓宽融资渠道可以有效缓解房地产企业筹资渠道单一的问题。对此，我国房地产企业可以通过借助国家政策的力量来采取应对措施：一是发展多元化直接融资，如适度放宽股票融资政策限制，提高企业直接融资比重，分散融资风险，或是培育和完善房地产股票债券市场，增加发行长期债券额度，并为短期融资券提供契机，改善房地产企业债务融资结构，同时可以适时开展房地产抵押贷款证券化，探索建立组合式融资模式，分散银行风险；二是进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，例如可以针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，将中外银行和担保机构进行有效结合，提供多种贷款模式，或是创新变直接融资为间接融资的方式。

3、加强资金管理，保证资金良性循环

货币资金是企业流动性最高的资产，对资金的管理是财务管理的重要内容。房地产企业产品具有投资价值和消费价值，致使房地产在资金管理方面显得比较困难。房地产企业在加强资金管理方面主要可以从以下几方面入手：一是强化房地产企业应收账款和应付账款管理，强化合同订单管理，提高预售账款的回收比例，落实催发责任制度，提高应收账款周转速度，减少预付款金额或拖延预付款金额，保证企业现金流顺畅；二是积极缓解房地产的库存压力，目前大多数房地产企业都采取大幅度降价的措施来缓解库存压力，这势必会对房产价格造成一定冲击，对此房地产企业应采取更有力度的促销策略，如配合供应商共同扩大宣传以增加库存周转，缓解资金压力；三是提高资金使用效率，进一步保证企业现金流的畅通，房地产企业应从行业价值链的每个环节入手，充分利用价值链各商家的合作方式，实现采购环节的间接融资，同时对应收账款实行动态跟踪，加大催收力度，促进现金周转速度。

4、实施全面预算管理

预算管理是企业财务活动的基础，通过强化预算管理工作可以有效配置企业资源，有效防范企业财务风险，提高企业整体效益和竞争力。房地产企业实施全面预算管理应从以下几方面着手：一是完善企业预算授权审批制度，严格规范审批流程；二是健全预算编制管理制度，预算委员会应制定预算编制的流程、方法和措施，并下达指标，拟定预算草案，向各个部门解读预算草案的各种情况；三是建立预算执行检查制度，按季度、年度对预算的执行情况进行检查，纠正在预算执行过程中的不当行为；四是完善预算考评审计制度，对预算执行结果进行考评，对考评好的部门给予表彰和奖励，并加大预算资金安排的支持力度，对于发现重大问题的应依法追究相关责任。

总之，我国房地产企业普遍存在财务风险意识淡薄、预测和控制财务风险的水平低等问题，加上我国房地产业尚不够规范，金融体系不完善等，房地产企业面临着巨大的财务风险，对此我国房地产企业应完善企业财务风险控制体系，加强资金管理，并做好全面预算管理以确保企业持续、稳定的发展。

【参考文献】

[1] 徐雯：房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].财经界，2012（4）.

[2] 谢良凤：房地产企业财务风险防范对策分析[J].企业导报，2012（13）.

房地产企业的财务管理实务操作 篇12

一、合同和结算报告的管理

现代企业的经济往来, 主要是通过合同形式进行。合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一, 能否实施有效管理, 把好合同关, 是现代企业经营管理成败的一个重要因素。房地产开发企业项目开发周期长, 从开工建设到竣工验收决算, 短则三年、五年长则十年、八年, 合同关系自始至终是一种法律关系, 是约定合同双方权利义务关系的文件, 合同管理也应当是自始至终的全过程的、全方位的管理。

房地产公司的财务部门虽然是合同管理的辅助部门, 但却是合同履行过程中各项财务数据提供的直接部门, 合同的数量大、查找频率高, 所以合同管理的实用性、可行性显得尤为重要。大型房地产开发企业可能使用像恒润基合同管理系统等合同管理软件, 但对于一般中小开发企业来说使用EXCEL表格就能满足要求, 只是在合同内容的设计上需要注意以下几个方面:一是按照合同内容进行分类编号, 如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同、以及销售代理合同等等要逐级分类、编号, 同类合同要归集在一起, 以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。二是合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。三是合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。四是工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容, 把好合同的结算关至关重要, 这既是对合同签订的审查, 也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理, 在原合同内容的基础上, 增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额、以及工程结算的质保金金额及质保期等内容, 形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的, 也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表, 但必须要保持编号的一致性, 方便核查使用。

合同和结算报告的管理问题不涉及房地产会计的专业账务处理问题, 却是财务管理工作中非常重要的内容, 一定程度上体现着财务管理水平的高低。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长, 销售收入少则几千万、几亿, 多则几十亿、上百亿, 而一套开发产品的收款次数少则两次、三次, 多则四次、五次, 甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象, 那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大, 而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

税务机关的发票管理系统开始施行后, 可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据, 但是对于未使用税务系统的情况下, 自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用, 建立一个EXCEL工作表, 从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束, 涵盖整个项目的全部收款过程。

工作表的建立内容要齐全, 包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示, 这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能, 财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

当然, 数据库的建立需要根据各自企业不同的特点及项目的大小建立, 不能千篇一律, 对于大的项目可能需要依据产品类别建立多个数据库, 但基本的建立方法和功能是相同的。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件, 但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点, 跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的, 所以财务辅助台账的建立是非常有必要的, 直接决定着一个企业的财务管理的水平。针对房地产开发公司的业务特点, 有两大类科目需要建立辅助台账, 一类是往来类和成本类科目, 另一类是损益类科目, 下面分别进行阐述。

(一) 往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。

预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况, 但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况, 并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细, 另外对于房地产开发企业来说, 与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间, 鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。往来科目台账的建立, 首先要结合上文所述的合同和结算报告的管理的内容, 针对每一个合作单位, 甚至是以合作单位的每一份合同为基础, 建立EXCEL工作表, 具体内容包括单位名称、合同编号、凭证日期、凭证号、付款金额、开票金额、账面余额、合同或结算报告金额、应开票金额、应扣质保金额、应付款金额, 具体操作一方面依据账面发生情况逐笔进行登记, 另一方面及时将结算报告情况登记入账, 完善台账内容, 使台账能直观、全面反映企业与合作单位的所有情况。成本类科目和其他往来科目可以根据企业情况, 按类别或月度、年度进行登记, 以满足企业的财务管理需要

(二) 损益类科目的台账主要有销售收入 (包括取得预售资格的预收账款) 、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。

损益类科目在月度年度结转后余额将为零, 年度内可以反映累计情况, 而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性, 客观要求建立台账进行管理。销售收入 (包括取得预售资格的预收账款) 台账的建立要在销售发票 (收据) 数据的基础上, 根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号, 保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容, 形成对应于销售收入 (预售账款) 明细账的每一凭证的明细台账, 台账需要按照产品类别分别建立, 以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额, 最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外, 其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账, 实现对开发项目的合理、有效管理, 以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

摘要：针对房地产行业的特殊性以及财务账务系统的局限性, 本文主要从合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务辅助台账的管理三个方面对房地产企业的财务管理的实务操作进行论述, 包括各方面管理的必要性及其实际操作方法和技巧。