房地产企业融资建议

房地产企业融资建议（共12篇）

房地产企业融资建议 篇1

一、目前我国房地产企业融资现状

房地产企业融资是指以房地产企业为主体融通资金, 使房地产企业及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。我国目前房地产业融资渠道现状主要表现为:首先, 房地产金融市场过分依赖于以商业银行为主的一级市场;其次, 房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重, 缺乏有效的资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构, 房地产金融市场中介服务体系不健全。

二、发展房地产信托融资

发达国家的房地产信托主要是由房地产公司发起, 并借助房地产专业从业人员对基金运做进行管理, 将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来, 形成具有一定投资规模和实力的资金组合, 然后将信托资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目。

在我国, 由于房地产公司不可能作为信托投资基金的组织发起人, 房地产信托是归属于银监会进行管理。而具备发起资格的信托投资公司在房地产权益经营管理方面缺乏专业性经验, 业务涉及面较广, 包括:保险业务、商业银行业务、投资银行业务、证券业务以及信托等业务, 加大了投资的风险。同时我国信托投资公司会计制度不健全, 缺乏单独的会计科目、核算办法和专门的报表体系, 导致财务报告不能准确的反映资产质量和经营状况, 监管措施无法进行有效的实施与运作。

为了解决我国房地产信托市场出现的问题, 强化信托作为房地产业的融资渠道, 必须明确房地产信托投资方向、清晰信托业务、规范运作程序。首先, 为确保信托资金的收益性和安全性, 禁止向其他产业的任何形式投资, 进而明确信托基金的房地产投资方向;其次, 禁止信托资金拆借, 限制房地产信托进行贷款业务的数量。为确保房地产投资信托健康发展和降低其经营风险, 严格限制房地产信托抵押贷款。最后, 在资产构成方面, 适当允许房地产投资信托进行开发项目的投资, 但比例不能超过经营性资产。

三、通过发行房地产债券融资

房地产企业发行企业债券, 有利于对加强对管理层的约束和企业融资成本的降低, 我国中小型房地产企业由于信用评级一般较低, 资质不高, 实力较弱, 开发项目的风险大, 导致银行贷款的困难较大。因此发行企业债券是解决中小型房地产企业融资的重要途径之一。

为促进房地产企业债券的发行, 政府应完善房地产债券的管理机制, 修改相关法律法规, 出台适应形势发展需要的《企业债券管理条例》、《破产法》。政府应通过政策制定和环境治理等方面为房地产企业创造低风险的市场经营环境。在审批制度、利率水平、资金使用、中介机构的作用、强化社会监督等各个方面, 优化适应市场经济健康发展的房地产债券融资体制环境。降低发行企业债券的行业门槛, 只需对企业注册资本、流动资金、财务管理制度、经济和技术管理人才、效益良好与否等方面进行审察, 降低企业债券发行条件。

在具体的实施过程中, 房地产企业应该根据行业高风险高回报的特点, 在债券利率方面可以采用国际上通行做法:在标准利率上加基本点 (0.01%) , 并规定房地产债券上限利率不超过500个基本点, 以便吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者。这样既拓展了我国快速发展的房地产业对资金的重要渠道, 也开辟了境外资金进入中国房地产业的新通道。

四、利用股票上市融资

随着中国金融和证券领域的不断开放, 房地产企业通过证券市场融资是解决融资问题的重要渠道。并且具有筹资量大、融资能力强、资金使用年限长、改善企业的财务结构、分散风险、提高公司知名度等诸多优点。

在具体的股票融资方式和地点的选择上, 应该注意以下方面:第一, 规模大、实力强的房地产企业可以考虑直接上市的方式。但上市是手段, 不是目的, 房地产企业应当建立现代化的企业组织机制, 不断增强资本实力, 提高企业的盈利能力和赢利创新, 从而促进自身企业的健康发展。第二, 中小房地产企业可以采用借壳上市的方式。借壳上市可以缩短上市时间、实现低成本扩张、增强广告效应、降低国家宏观政策环境影响, 避开银行融资的弱点和直接上市的壁垒。第三, 房地产企业可以根据自身的实际情况, 除了可以在中国办理上市手续外, 还可以通过NET和STAQ两个境外交易所上市。这种上市过程相对容易, 所以能够在较短时间内完成融资计划, 并且有利于吸收国际资本, 迅速提高企业竞争力, 学习国外的先进技术和管理经验, 提升企业在国际资本市场上的形象。

房地产企业上市的过程中, 要建立相对稳定的现金流基础, 保持稳定盈利的形象。同时要提高对企业的土地储备规模、强大的资金实力、开发资质、品牌知名度、财务状况、盈利能力和管理水平等方面的重视程度。只有这样投资者才能对房地产企业的价值有一个基本的、较长期的判断, 才会对股票定价和发行起到推动作用。

参考文献

[1]、王宏图.风靡全球的房地产信托.中国投资.2004:78-81

[2]、吴丽佳.我国企业债券市场发展分析.上海行政学院学报.2004:40-46

[3]、高建业.中国公司股权问题探讨.北京工商大学学报.2002:64-67

房地产企业融资建议 篇2

二十一世纪是品牌竞天下的新时代，品牌力的大小决定了市场的归属。中小型国有房地产企业，面对激烈的市场竞争、多样化的消费需求、亟待完善的内部环境等新形势、新挑战、新任务，在品牌建设上做出了一些探索，但也存在一些问题。文章结合所在企业关于品牌建设的研究和探索，提出了一些加强和改进中小型国有房地产企业品牌建设的意见和建议。

品牌建设是关系到企业生存发展的关键因素，是推动企业自身发展的需要，良好的品牌形象是企业稳定可持续发展的必要条件，并不只是大型企业的专属。中小型国有房地产企业更加需要强化品牌理念的培育，借助在产品质量、经营管理、服务特色等方面取得比较优势，加以统一企业品牌管理、品牌输出及公共关系维护等，更好地塑造企业形象，从而不断提升企业的品牌竞争力。

一、中小型国有房地产企业在品牌建设方面存在的问题

（一）品牌建设意识不强

一些中小型国有房地产企业整体品牌建设意识不够，关注眼前利益多，缺乏长远的经营策略和理念，不愿意将更多的人力、物力、财力投入到企业品牌建设中，不愿意花费更多的时间、精力来策划和实施品牌战略，认为品牌建设是实力雄厚的大企业应该做的事情，没有意识到品牌建设的重要性。

（二）品牌建设连贯性差

土地儲备不足、部分项目开发周期过长、占用资金大且评估不科学等都是品牌建设的掣肘因素。一些中小型国有房地产企业只注重项目品牌的建设，忽视了企业品牌建设，导致每开发一个项目就得打造一个新的品牌，项目品牌因区域不同、产品特性不同导致的传播互不联动、各自为战，对于项目品牌建设和企业品牌建设的联系策划、实施不够、评估不够，以企业品牌建设推动项目品牌建设的联动不够、连贯不够。一些企业对于品牌的延伸、扩张定位不明确，品牌传播的手段单一，过于依赖传统传播方式，传播资源整合不够。

（三）品牌建设根基不牢

开发产品质量不高、设计人性化不够、管理精细度不深、产品创新能力不强等问题是中小型国有房地产企业在品牌建设上的根本问题。一些企业不重视以消费者为核心的开发建没，客户体验、产品创新等研究与应用不够，存在着短期行为、造成了负面影响，整体的质量保证、服务品牌等建设过程简单甚至缺失，也导致了品牌战略的巨大影响力难以实施，以“硬核”品牌建设推动企业高质量发展无法达到预期。

（四）品牌建设保障不足

一些中小型国有房地产企业品牌建设的顶层设计不够，对品牌建设的组织机构设置、资金预算、激励约束、总结反馈投入不大，在开展品牌建设时随意性大、政策多变，缺乏完善的组织保障、资金支持和管理制度等，没有形成良好的品牌文化。

二、中小型国有房地产企业品牌建设策略及建议

基于中小型国有房地产企业在品牌建设中存在的一些问题，笔者结合所在企业在商品房、保障房、商业、共有产权房、棚户区改造、养老地产、租赁地产等的探索，提出了一些加强和改进企业品牌建设的思路和建议。

（一）注重品牌理念培育

一是注重品牌定位。

中小型国有房地产企业虽处在不同的时期和不同的背景下，但要始终将品牌建设融入经营生产管理的每一部分，与企业的长期发展规划、战略目标相结合。应及时更新调整品牌定位，认清外部政策环境，顺应时代变化，不断了解市场细分群体，包括消费者现状的分析、竞争企业品牌分析、企业自身和项目情况的分析等，及时适时调整自身策略，在校准自身定位的同时谋求发展的新机遇。笔者所在企业在深入调研、详细分析和综合汇总后，策划制定了企业发展战略，同时也制定了企业的品牌战略，明确了企业品牌的定位和方向，并且始终沿着这个方向进行业务拓展、产品开发。二是注重品牌塑造。中小型国有房地产企业可通过提炼、总结和规范CIS（形象识别系统），在理念识别、行为识别、视觉识别上进行统一，从而区别于其他企业、逐步确立品牌优势。笔者所在企业很早提出品牌理念、进行品牌塑造，设计符号系统并规范应用、严格执行，将眼光从单一楼盘销售转向企业整体形象推广的多方位统一、延续。构建了以“理想建筑、建筑理想”企业品牌为主题，以“建邦”“家园”等产品品牌为辅助，加大企业品牌的持续建设和CIS规范应用，同时强化产品品牌的推广，进而增强企业品牌的核心竞争力。

（二）大力提升品牌价值

一是高度重视产品质量。

高质量产品是立足之本，中小型国有房地产企业要消除短期思想和行为，提高每一个项目建设的综合质量，包括设计质量、施工质量、小区环境质量、服务质量等，以产品的不断完善来提高消费者满意度，从而增强消费者的依赖感，为项目品牌的建设和企业品牌形象的树立和推广打下基础。笔者所在企业开发项目大都获得了质量奖项，包括詹天佑奖、鲁班奖、结构长城杯奖、人居设计奖、绿色节能将、居住环境奖等。二是高度重视品牌延伸。产品线延伸、跨产品线延伸和跨地区延伸，是中小型国有房地产企业充分发挥自身禀赋、协调资源、把握市场机遇的积极举措。笔者所在企业由商品房开发向商业地产、旅游地产、养老地产、租赁地产、城市更新等业务延伸，由二级土地市场向一级土地市场、棚户区改造等业务延伸，由一线城市向二、三线等城市延伸，不断丰富产品的种类，发挥资源共享、品牌共建的优势，形成品牌建设的区域辐射和带动。三是高度重视创新和服务。通过不断的创新改革，顺应日新月异的消费需求，更新产品结构，把握产品的先导性，尊重客户、理解客户，建立优良的售前、售中、售后服务体系，持续提供超越客户期望的产品和服务，才能逐渐培养客户对企业品牌的粘性，才能实现品牌的塑造和升值。笔者所在企业将产品设计和创新放在重要位置，以满足消费者的多样化需求为出发点，设计出了适合不同地域的户型风格、装修风格，将绿色、智慧、科技等元素注入其中，为客户提供全过程、始终相伴的物业增值服务。

（三）有效塑造品牌形象

一是加大传统传播方式的投入。

注重制定合理的推广策略，锁定目标人群，凭借有限的资金，通过合理的传播组合，利用报纸、广播、电视、DM直投、路牌等广告形式进行项目和企业品牌的传播，使得消费者短时间很快聚集目光，充分发挥资金的有效性、合理性。二是加大新媒体传播方式的投入。重视并在新媒体传播渠道上加大投入，通过手机报、电子杂志、H5页面、微信、微博、抖音、快手等新的媒体形式和途径，扩大传播的范围、提升传播的速度、增强传播的视觉化效果、加快传播反馈信息的及时性。通过软文、音频、视频等的广泛传播，让消费者更快捷、更容易对企业品牌有全面的认知，从而在快速传播的时代为企业树立良好形象、正面形象抢占“制高点”“麦克风”。三是加强品牌的区域联动。运用品牌口碑传播效应，整合资源，运用企业已有的客户资源，通过各种方式引导业主对企业品牌、项目品牌各方面积极、正面的信息传播，向他人推介“优体验”、传递“好声音”、促进“老带新”，进行区域联动推广营销。四是加强公共关系传播。中小型国有房地产企业应努力改善与社会公众的关系，借助创建精神文明单位、助力扶贫攻坚、组织献爱心、举办企业庆典、开展开放日和发布会等活动，吸引社会公众的关注度，促进公众对企业品牌以及产品和服务的认识、认同、认可，树立良好、积极、正面的企业形象。

（四）强化品牌文化建设

一是实施品牌文化战略。

品牌文化贯穿于企业运行的方方面面，内聚人心、外塑形象，是提升企业品牌竞争力的重要战略选择。笔者所在企业通过制定品牌文化发展战略、品牌建设计划、企业文化手册等，进行品牌建设的顶层设计，推进品牌文化的落地实施。二是增强企业员工的品牌意识。不仅融入产品品质、服务品质及营销推广活动等过程，品牌形象的传播与建立還与企业员工的整体素质、对外形象、工作作风等紧密联系。笔者所在企业通过企业内部日常培训、加强宣贯、测评考核、检查监督等，以“命运共同体”为理念，让全体员工认可并自觉践行品牌战略，不断提升企业的美誉度、满意度、忠诚度，也不断提高企业员工的归属感、获得感、幸福感。

三、结语

房地产调控的新建议 篇3

调控何去何从

今后房地产调控何去何从？中央已通过各种信息渠道给出了“坚持房地产调控不动摇”的信心和决心，表明了对广大的老百姓苦于高房价、高税负和高物价折磨的痛苦现实的正视和关注。但到目前为止，房地产调控的实施却带来一个谁都不能否认和不得不承认的客观结果，即“为富人降了房价，给穷人涨了房租”。

如果以北京市为例，如每平米30000～40000元以上的房价降了10%～20%，对整天算计“收入与房价之比”的老百姓来讲没有任何意义。而对能够买得起此类房子的购买者来讲是不在乎10%～20%的降价幅度的。他们关心的是所购买房屋的性价比和物业服务。当然，由于调控的实施带来了房价的下降，这部分购买者属于“偷着乐”一族，因为他们确实沾了调控的光。这其中有部分富人在适当的时机出手以低于原来价格10%～20%左右购买了房子；也有部分有购买能力的人由于限购不能在房价较高的时机购买而节余了资金。但这与普通老百姓无关。而对买不起这类房子的老百姓来讲，此类房子的价格即使降价50%，每平米为15000～20000元，他们还是买不起。因为如果要按照所谓的“收入与房价之比”衡量房产价格，北京的房价应该在每平米8000～10000元。这样的价格只有在靠近河北省的地方才有可能买到。

因此，对这些买不起和虽有购买力但由于限购不能买房的刚性需求者来讲，除少数人有幸享受到保障房和廉租房外，大多数人则需租房住。而不幸的现实是，去年以来，北京市内的房租价格普遍上涨了30%以上。这虽然有违调控的初衷，但却无法改变铁的事实。

另换一种思路

基于以上分析，我认为现有的房地产调控再也不能继续下去了，并提出两则建议：

一、立即停止执行限贷、限购和限价（以下简称“三限”），放开商品房的开发和销售。在以上“三限”中，要说合理的话，只有“限贷”一条还说得过去。因为中国的银行还是国有银行的一统天下，国家有权制定银行的贷款政策。而限购和限价政策，纯属无理取闹。我过去曾撰文认为限购在一定程度上是限制了人口的自由迁徙；限制了人才的自由流动；同时也限制了个人对自有财富的支配权和使用权。

有人把“房产限购”与“汽车限购”相提并论，认为“房产限购”也有一定的合理性，这是极其错误的认识。因为汽车限购政策与道路相关，而道路属于公共产品，但房产却不是公共产品。无论如何，在我们国家已经改革开放30多年，并明确要求让全世界承认我们是市场经济国家的今天，还在实施这样违反市场基本逻辑的政策是怎么也说不过去的。而限价就更是无理搅三分。

限价的结果，实际上是压制和延缓了市场需求，给以后的房价反弹埋下了很大隐患。同时，这种人为的限价更不利于调节财富分配，无法取得和实现房地产利税的转移性支付。所以，我认为房地产调控要另换一种思路。

二、研究新的房产交易税方案。通过停止“三限”的实施，一方面恢复房地产市场的本来面目，促进商品房市场健康、稳定、自由发展，由市场调节供求关系和改变我国居住条件落后的状况；一方面通过实行征收房产交易税，用于廉租房建设和直接向困难群体发放住房补贴。如果这样做的话，富人和穷人、买房人和租房人的需求都得到了满足，何乐而不为呢？当然，仅仅实行上述改革还远远不够。

新交易税方案

为了促使中国房地产业的长远健康发展，还需重视研究两项工作：

第一，从长远来讲，现在暂不征房产税不等于永远不征。首先要用改革的大智慧研究征收房产税的合理性，而不是基于权力那么简单；其次，才能研究征收房产税的功能性，如降房价等；再次才可研究如何征税的问题。同时，开征房产税还必须做到三个结合。一是和土地所有权改革相结合；二是和开征遗产税相结合；三是和宪法赋予保护公民财产权的神圣不可侵犯相结合。

第二，立即研究出台征收房产交易税新政，并通过一定的立法程序和法律形式确认后执行。为此，我经过慎重思考提出如下税收建议方案。即所有房屋交易一律一次性征收交易税。如北京市现在的房产价格大约为每平米1～10万元左右，可考虑按交易价格的1%～10%征收不同档次的交易税（见下表）。

由上表可知，以100

M2的房子为例，每平米价格为10000元的交税额为10000元；而每平米价格为10万元的则交税额为100万元。同样是100

M2的房子，由于单位价格不同，实际交税额有较大差距。房价越高，交税越多。很显然，如果能实行新的交易税方案，具有明显的“削峰填谷”的调节作用，也能够为保障房和廉租房建设提供相当可观的资金。在目前的情况下，还可以起到代替出台出力不讨好的房产税的作用。

以上是观察以北京市为主的房地产调控影响后提出的切实可行、简单明了的调控新政建议，希望能起到抛砖引玉的作用。我认为该建议对全国实施新的房地产调控政策有一定的普遍指导意义。

（作者观点不代表本刊立场，欢迎讨论）

房地产企业融资建议 篇4

(一) 全面预算管理的定义

全面预算管理是对企业利用预算的方法对各部门、各单位的相关财务资源及非财务资源进行科学合理的分配、审计、控制, 使企业的经营活动在有条不紊的情况下进行, 已达到利润的最大化, 该模式下的管理是企业全员参与的模式。

(二) 房地产企业全面预算的主要内容

房地产企业全面预算的主要内容包括了以下几个方面:财务预算、业务预算、资本预算。

1. 财务预算。

预计现金流量表、预计资产负债表、资产负债表是财务预算的基础, 房地产企业在编制各项预算表格的时候要制定出相关的计量标准和收支的会计制度。例如房地产企业在销售楼盘的时候, 确认收入的时间应该为签订合同或者是受到房款的时间, 也可以将工程完工验收合格的时间为确认收入的时间。

2. 业务预算。

业务预算主要包括了开发成本预算、销售预算、期间费用预算。由于大部分的房地产企业都会将部分工程外包, 因此就不会向其他企业一样编制直接材料、直接人工、生产预算等内容。其中开发成本预算主要内容包括了工程前期款、土地拆迁和补偿费、建筑安装工程费、基础设施使用费等;销售预算应该预测出可以销售房屋的面积数, 计算出项目的预计可以盈利数;期间费用预算主要包括了财务费用、销售费用和管理费用。

3. 资本预算。

主要包括了固定资产购置预算、融资预算、项目投资预算, 资本预算主要是反映房地产企业所购置固定资产的金额、数量、类别的情况。

(三) 房地产企业全面预算管理的特性

1. 较长的周期性。

由于房地产企业是一个综合性较强的行业, 主要包括了房屋建设、土地开发、管理、维修、房屋所有权的买卖、租赁、贷款、抵押等大部分等。一般来说房地产项目都需要经过跨年度的经营, 因此全面预算管理有较长的周期性。

2. 资金庞大集中。

房地产项目建设过程中需要比较庞大的资金, 其中建筑物建设、土地开发、维修等环节都需要大量的流动资金, 资金紧张的问题是房地产企业普遍存在的问题, 融资渠道和融资政策都会影响到房地产企业的发展。

3. 项目式合作。

开发项目投资是房地产企业的主要方式, 因此全面预算管理就需要进行分项目管理, 对项目进行可行性的分析、管理、评估等。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

(一) 缺乏良好的全面预算管理意识

全面预算管理是房地产企业经营管理工作中的重要工作之一, 但是大部分的房地产企业对全面预算管理的重要性的认识还不够, 还没有对预算管理上升到全局管理的高度, 仅仅是将全面预算管理看作是财务管理部门的工作。一些房地产企业在实施全面预算管理过程中还存在短视的问题, 全面预算管理只是注重短期的财务目标, 忽视了企业长期的财务目标, 出现了各期全面预算脱节的现象, 导致企业全面预算管理与财务目标偏离。房地产企业实施财务全面预算工作也仅仅是财务人员根据上年度的数据进行推算, 全面预算工作缺乏系统性, 形式化比较严重。

(二) 全面预算编制方法、方案、成本管理等方面有待于提高

在全面预算编制方法上, 很多房地产企业全面预算编制的基础是财务预算, 并没有将其他预算相结合, 编制预算并不是以年度战略目标和计划为出发点, 导致了全面预算与企业的战略目标脱节, 这样编制出来的全面预算的价值就很低;在全面预算编制程序上, 大多数的房地产企业采用的是自上而下的程序来开展工作, 这种方式虽然方便了企业的整体部署, 但是没有针对企业的具体情况进行具体分析, 导致出现一些预算指标一刀切的现象发生, 全面预算编制随意性较大;在成本管理方面来看, 很多房地产企业在全面预算管理上比较重视的是资金的管理, 这样就忽视了对其他成本项目的管理, 影响到了全面预算管理的准确性。

(三) 缺乏全面预算管理的考核机制

大多数的房地产企业比较重视的是业务收支预算的考核, 对资本支出的预算不够重视, 侧重的是数量指标的预算, 忽视了质量指标的预算, 导致预算考核内容不完整。在全面预算考核的过程中主要依赖的是财务指标, 导致相关的责任人面临较大的压力, 同时在进行业绩考核过程中, 过多的掺进了人为因素, 导致全面预算考核略显公平。

三、完善房地产企业全面预算管理的建议

(一) 树立正确的全面预算管理观念

提高房地产企业战略管理水平需要通过全面预算管理来实现, 因此房地产企业要树立全面预算管理理念, 不断提升房地产企业全面预算管理的合理性、科学性和长期性, 我们可以主要从以下几个方面出发:首先需要统一房地产企业上下的经营理念, 明确企业内部总体的经营战略目标, 既要制定出短期的全面预算指标, 也要制定长期全面预算指标, 树立全面预算管理战略理念;其次房地产企业的管理层要树立全局观念, 必须将全面预算管理的观念全部的传达给企业全体员工, 使企业内部员工都对全面预算管理达成一个统一的认识, 让全体员工都参与到全面预算管理的工作当中去, 让他们了解到全面预算管理是一个全员参与的过程, 这样房地产企业的全面预算管理就会得到所有员工的配合, 为全面预算管理营造出良好的氛围。

(二) 运用科学全面预算管理的编制方法

首先, 在编制全面预算管理的方法上要综合运用弹性预算、固定预算、零基预算、动态预算等方法来编制, 由于每个预算项目都有各自的特点和规律, 因此房地产企业要采用不同的编制方法来对每一个预算项目进行编制, 达到预算项目之间的彼此匹配。同时也要根据房地产企业的实际情况, 不断调整全面预算标准, 从而形成适合房地产企业的成本费用定额标准。

其次, 提高房地产企业全面预算管理必须制定出科学的预算管理方案, 房地产企业在制定全面预算管理方案之前要从自身的实际情况出发, 全面了解企业的人员编制、资产的使用和分布情况等, 及时掌握房地产企业消费市场的需求情况在制定全面预算管理方案后, 要严格的按照方案执行, 并做好信息的反馈和评价工作。

再次, 房地产企业可以采用上下结合的全面预算编制流程模式, 这样就会改变原来员工被动接受预算指标的现状, 可以更好的调动员工参与全面预算管理的积极性。

(三) 加强企业全面预算管理体系的建设

全面预算管理的顺利进行需要预算考核来作为保障, 因此房地产企业要强化预算考核, 不断建立健全激励奖罚机制, 保证预算管理目标的实现。首先, 房地产企业预算考核要将预算管理的执行结果与预算编制的指标进行比较, 并通过分析来找出预算执行过程中存在的偏差, 并针对偏差采取合理的改进措施;其次为了调动员工的积极性, 要将预算执行情况与员工奖罚机制相结合, 促进全面预算管理更好的完成;再次, 针对房地产企业的经营特点和管理特点, 要制定出一些定量性和定性的考核指标, 实现全面预算考核指标的多样性。

四、总结

综上所述, 房地产企业的生产经营有较大的复杂性, 我们要认识到房地产全面预算管理是一项系统性的工作, 因此房地产企业要对自身的全面预算管理工作有一个正确的认识, 从实际情况出发对全面预算管理中存在的问题进行分析, 积极的采用科学合理的措施提高全面预算管理水平, 促进房地产企业健康稳定发展。

摘要：为了适应市场经济发展的需要, 提高企业的财务管理水平, 全面预算管理已经在大部分的企业中广泛应用, 房地产企业作为我国国民经济中的主要组成部分, 在国家宏观调控加强的背景下, 房地产企业的利润空间逐渐降低, 因此房地产企业不得不通过全面预算管理来提升经济效益。本文从全面预算管理的基本理论出发, 分析了房地产企业全面预算管理中存在的问题, 并提出了几点完善全面预算管理的建议。

关键词：房地产企业,全面预算管理,问题,建议

参考文献

[1]龚婕.房地产企业全面预算管理在财务战略中的运用[J].中国房地产业, 2011年03.

[2]余忠.房地产企业推行全面预算管理的办法[J].China's Foreign Trade, 2011年10期.

房地产代理合作建议 篇5

一、目前房地产市场销售形势简析

如今的房地产市场，同质化竞争愈演愈烈，大量媒体轰炸带来高昂成本，无效的传播渠道带来信息疲乏，让终端客户无所适从，让潜在隐形客户白白流散。在激烈的房地产竞争中，对于客户的争夺已达到白热化阶段，而营销形式最重要的无非就是铺天盖地的广告和一些促销策略，久而久之，人们就产生了视觉疲劳和心理抗性；并且广告的效果也越来越差，但成本却越来越高；其信息的滞后性和虚假性也使人们对于广告的信心大大下降。随着市场库存量越积越多，“坐销”模式已经满足不了楼盘的销售目标！“把品质做好了，酒香不怕巷子深”，这种营销思路需要转变，开发商要寻找更多的方法，拓展思路去寻找客户群体，致力于最大化积累客户，最专业化经营客户，达成销售目标。

二、销售模式介绍

摒弃传统的广告推广模式，倡导 “移动售楼处”的概念。结合线上推广、电话营销、市场行销-等销售手段，使整个城市的每一个角落都是我们项目的展示台，所有销售人员都是我们公司所售项目的宣传者、展示者，是客户买房的咨询者、推动者，是颠覆地产模式的先驱者、实践者。“线上”项目推广增加项目品质层次，以“团购”等促销手段吸引市场关注，“线下”寻找客户和积累客户，为销售现场大批的输送有购房意向的客户，以促进成交，达成我们的目的。降低广告成本，提高销售增量，收取成交佣金，达到双赢。

三、本公司对项目销售的支持

1、以新型营销手段对项目宣传力度加大，扩大知名度。

2、增加客户来访量，由量变产生质变，增加销售现场气氛。

3、有效挖掘客户，提高来访客户质量，促进成交。

4、最快的时间内传递项目最新动态信息，快速推广项目。

5、反馈市场最新信息，最快了解整体市场信息搜集、整理。

四、合作模式介绍及优、劣势分析

1、项目“服务代理”：开发商提供项目销售人员薪资及销售活动产生相关费用，由我公司提供管理人员组建团队及项目的营销策划、培训、线上推广等服务，双方约定销售任务，以完成度及回款额度收取相应服务代理费用。

优势：服务费用低，开发商掌握自己的销售团队及客户资源，有利公司后续开发项目的销售。

劣势：销售前期销售人员成本相应增加

2、项目“全案代理”：开发商提供销售活动产生相关费用，本公司提供销售团队及项目营销策划服务，自负盈亏。双方约定销售增量、任务，以成交套数或回款额收取相应代理服用。

优势：售后结算，低成本、无风险。

劣势：代理服务费相对提升。

五、合作可带来的益处及可能出现不利因素

益处

1、快速成交，快速回笼资金。

2、减少投入，且能扩大宣传面。

3、调整灵活方便，有效配合开发商各方面进展。弊端

1、人员增多，代理公司或开发商需投入人员成本，增加管理成本。

2、短期内效果不太明显，建议长期使用即可避免此不良影响。

六、工作方式简介

电话销售

电销人员人均每天完成200电话量，月26天人均共打5000个电话，20人团队月传播项目信息可达到100000人次。根据筛选，新增具有购房意向的客户信息约达1200-1500组！到访约达100至150组。

市场行销

1、派单

主要 工作方式：派发宣传单页，针对道路行人，街道两侧商家等，针对接单者的询问情况 以及涉及问题 进行初步及解答，并留取其联系方式或带其到现场详细咨询！

2、设点

针对人流集中区域，各节假日摆放公司宣传资料，安设主要讲解人员，详细解说项目情况，现场整理客户，同意带往销售中心。

对各个大型商业区，以及各个服务行业前台进行摆放本公司资料，与其建立合作关系，有其给予派发资料。

3、拜访

针对写字楼，集市，各生活社区登门拜访，派送公司宣传品。

4、邮寄

整理项目详细资料，搜集一些大型工作单位以及 其中主要负责人的详细地址进行投递资料。

5、插车

主要针对车辆，提高所选客户的层次，针对每辆车的车主进行现场派发单页给予服务。

6、守盘

针对各个项目进行看守，主要是跟进其它同等项目的真实客户群体，更有效，更快速的收集客户资源。

7、展销……等!

行销寻找客户目标精准度更高，目前我公司与宿州南方置业公司合作的香格里拉小区为例，10人外拓团队，人均月销售1.5套。

承蒙信任，我们非常荣幸地提交我们公司—一关于与贵公司对所属的项目进行合作的建议书，我公司希望通过上述建议及阐述获取双方的进一步接触洽谈，最终与贵公司达成一致，共同促进该项目的成功。

房地产泡沫生成机理及政策建议 篇6

近些年，国家先后出台多项防范房地产泡沫相关政策，但收效甚微，我国房地产业存在严重泡沫已成为共识。我国目前正处于经济转型期，一旦房地产业泡沫破裂，将对我国经济造成严重影响。因此，对我国房地产泡沫的生成机理进行研究，在此基础上提出相关的政策建议，旨在防范可能出现的房地产泡沫导致的经济影响。

关键词：

房地产；泡沫；政策建议

中图分类号：D9

文献标识码：A

文章编号：16723198（2016）04017102

长期以来，投资是我国经济增长的主要动力，房地产属于其中主要的构成元素。经济学家认为以投资为驱动的经济增长模式是不可持续的，这一观点正反映在我国房地产业。数据表明，截止2015年9月底，我国商品房待售面积约为6.65亿平方米，处于一个较高水平。房价方面，2015年深圳房价涨幅达38.65%，上海涨幅为15.32%，同时数十城市涨幅超过10%。房价的持续走高会导致资源的不合理分配，一旦泡沫形成，大量的投机资金将流向房地产业导致经济结构的不平衡。一旦泡沫破灭，将导致严重的经济后果，2008年美国次贷危机就是以房地产泡沫为源头。因此，防范房地产泡沫，应该首先对房地产泡沫的生成机理进行透彻分析。房地产泡沫的生成由于多种原因，本文主要讨论以下三个主要因素。

1 房地产泡沫的生成机理

1.1 信息不对称

信息对称是完全竞争模型的一个重要假设，即交易双方对所交易商品都拥有同样且充分的信息。但在实际交易中，双方往往难以做到信息对称，这对做出准确决策造成很大阻碍。在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响。但在信息不对称情况下，交易双方掌握的信息往往不同且不完全，导致双方高估或低估标的预期收益率。当投资者认为经济形势向好，房地产预期收益率稳定且高于其他行业时，大量投机资金就会流入房地产市场，拉高房地产价格。这类资金往往利用杠杆效应，利用借贷资金进行房地产投资，然后再以房产为抵押进行贷款进行下一轮投资。但是市场错综复杂，房地产价格受多种外界因素的影响，包括基础设施；地段；污染程度；周边环境等自然因素，消费；宏观经济；房屋价格走势；收入增长等经济因素，人口增长；居住模式；消费品位等社会因素，税收政策，利率政策，土地政策等政策因素。一方面投资者需要对上述信息充分了解，另一方面，这些因素具有不可控性，当其中任一因素发生重大改变，供需平衡也会随之而变。随众是我国投资者一大特点，通常这些投资者对房地产市场并不足够了解，很难对上述因素的变化有深刻的理解，这些投资者只关注收益率，然而泡沫的破灭通常在短时间之内往往很难出手，这种非理性的信息不对称的投资是我国房地产泡沫主要的来源之一。

1.2 土地资源稀缺，供给弹性小

房地产业是指从事房地产开发和经营的行业。房地产的开发必须基于土地，土地是一种有限的且不可再生的资源，这决定它的稀缺性，因此相比其他生产要素，它具有垄断、稀缺、弹性小的特点。同时，随着我国经济社会的不断发展，城市可利用土地越来越少，但是需求却在日益增加，所以土地的供给弹性将越来越小。土地供给的垄断性和稀缺性与土地需求的投机性和多样性必然导致土地价格持续上升。同时，在一段时间内，土地的供给量和地理位置都会影响到其上附着房产的价格，导致房产价值偏离它的实际价值，从而形成泡沫。

1.3 不完全竞争

根据新古典经济学，市场被划分为四种类型，包括完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断，并且其他三种市场结构下商品价格依次高于完全竞争市场下的商品价格。目前，我国房地产市场可以看作一个垄断竞争市场，虽然我国房地产企业很多，但是根据2014年社科院报告，在178家上市的房地产企业中，万科、恒大和保利三家房地产企业的营业收入占比超过19%。可以看出我国房地产业垄断趋势明显，竞争仍然偏弱。房地产业属于资本密集型行业，具有开发规模大，投入资金多和回收周期长等特点，同时房地产业有非常严苛的准入制度，因此房地产业具有天然的进入壁垒。房地产两个主要特征异质性和不可移动性和房地产市场集中度较低说明房地产业具有明显的垄断竞争特征。由于这种特征，房地产商可以在一定程度上影响整个房地产市场通过控制销售时间、数量和价格，尤其是大型房地产企业。社科院研究表明，我国房地产市场的勒纳指数均超过0.4，表明我国房地产价格以远高于它的边际成本。综上所述，房地产业已形成垄断竞争的市场格局，导致我国房产价格的居高不下甚至泡沫。

2 政策建议

2.1 从源头着手，优化土地资源配置

土地资源的稀缺性不仅影响着我国房地产市场，同时对我国城镇化和国民经济发展有深远的影响，怎样利用相对匮乏的土地资源成为一个重要课题。优化土地资源配置是合理利用稀缺的土地资源前提，我们应该做到以下几点达到优化土地资源配置的目的。首先，城市规划应该通过立法确定其法律地位，只要在法律的基础上，才能避免地方政府急功近利、朝令夕改，保证土地使用的合理性，已达土地配置的长期合理性，为城市和地区发展奠定坚实的基础。其次，建立公开、公平和公正的有形土地交易市场已刻不容缓。通过这种方式，土地交易可以合规化，避免暗箱操作，为房地产企业提供公平的竞争环境。值得注意的是，成交不应只以价格为标准，政府应该综合考虑企业的实力、土地使用方向、所开发项目的市场前景和以往的开发业绩来裁定中标者。通过这种方式，政府能达到调控房地产市场各类房产供给的目的。第三，各级政府应披露本区土地储备量、评估价格、土地使用结构、待拍卖土地以及这些土地的使用规划等信息，防止为谋取利润而圈地、炒地的行为。第四，应出台相关法律法规，明确各类有碍土地优化配置的行为，包括土地实际用途与规划用途不符、圈地炒地，官员违规，并给予严厉制裁，以保证土地市场的稳定、合规运行。

2.2 完善房地产金融体制，防范风险

目前，我国金融体制尚不健全，银行业在不健全的体制下进行房地产相关信贷业务存在内部和外部环境双重风险。外部环境方面，我国个人征信系统尚不完善，抵押贷款制度和抵押保险机制尚不健全，对银行开展房地产相关信贷业务埋下风险隐患。内部机制方面，我国银行普遍存在不良资产过高，资本不足，资产负债管理水平不高等问题，当房地产风险爆发，我国银行将面对巨大冲击。但是，房地产信贷作为我国银行主要的利润来源之一又无法短时间内缩小规模，把风险控制防在首要位置。我国银行应该从两方面入手防范房地产风险，一是提高自身防范风险能力，增加资本；改善资产负债管理水平；降低不良资产率，二是从增加利润来源入手，开发新的利润来源。相关金融部门应该从建立和健全抵押和抵押保险制度，个人信用体系和房地产抵押二级市场入手，降低银行参与房地产信贷的风险，使我国银行有分散风险的渠道。通过优化内部和外部环境，能有效防范和分散我国银行参与房地产信贷的风险，有助于提高我国银行面对房地产风险的能力。

3 结语

信息不对称，土地资源的特性和不完全競争的市场结构导致房地产业存在诸多风险和泡沫，通过优化土地配置和完善房地产金融体制能有效降低和防范这些风险，同时当房地产业泡沫破裂，使我国银行有能力去抵御要面临的风险。不仅如此，政府应该加大力度发展和完善二手房和租赁市场，调整房地产供给结构，充分发挥信贷、税收、土地等相关政策的调节作用，建立一套切实可行的房地产泡沫预警机制，在最大程度上控制分散房地产业泡沫，防范房地产业风险。总之，房地产泡沫一旦破裂会对社会经济造成重创，各级职能部门应该充分发挥其监督管理的职责，房地产企业应该稳健经营，投资者应该理性投资，确保我国房地产市场持续健康稳定发展。

参考文献

[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003.

[2]谢熠，肖丹.中国房地产泡沫成因与对策[J].知识经济，2010，（01）：5051.

房地产企业融资建议 篇7

房地产企业的内部控制管理模式关系到企业的可持续发展, 而管理模式存在以下问题, 严重影响企业在市场中的正常运行:

(一) 业务流程存在缺陷, 房地产企业业务流程的完善而优化, 是企业抵抗市场经营风险和获得高额利润的前提条件, 而业务流程中的项目建设、营销策划、客户服务等存在的问题, 使得房地产企业失去商业嗅觉, 难以建立有效的决策流程。一旦企业在决策过程中失去话语权, 意味着企业在市场业务竞争中失去优势, 甚至丧失在市场中的地位, 影响企业的生存与发展。

(二) 内部资金缺乏集中掌控, 导致资金成本攀升, 造成资源的极大浪费。一是资金信息的不对称, 由于房地产企业组织架构复杂, 产生的现金流错综复杂, 给内部账户的统筹管理带来极大的难度, 再加上资金流向和流量的失控, 给资金的安全性带来极大的威胁, 无形中增加了资金的管理风险。二是资金的调配问题, 主要体现在大量闲置资金的存在, 资金的使用效率低下, 资金的增值目的难以实现。三是财务费用的节节攀升, 主要原因的资金的分散, 导致了贷款利率的上升, 而资金的调配缺乏有效措施, 譬如票据调剂体系的缺失, 使得贴息高额支出。

(三) 市场的风险评估能力低, 房地产规模的扩大的同时, 催生了各种类型的市场风险, 而且这些风险关系错综复杂, 主要有两方面, 一是国家宏观调控政策对一级市场土地买卖的控制, 房地产企业无法利用常规的价值规律控制买卖的供需平衡, 成为企业最难控制的外部风险。二是房地产企业项目开发的周期长, 在开发的期间, 市场和政策的因素使得企业产品的消费市场规模以及房价等产生难以预料的变化。房地产市场这些特点决定了该行业成为一种高风险的行业, 而房地产企业缺乏市场风险评价能力, 在发生市场危机的时候往往措手不及。

二、完善房地产企业内控管理模式的建议

(一) 房地产企业业务流程的规范化

房地产企业业务流程包括招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容, 具体体现如下:

1.招投标环节, 一是开发商与供应商之间的开放式在线招标管理, 通过以供应商会员注册的形式, 与开发商建立长期的合作关系, 达到招标业务高效率的效果。二是建立供应商的规范档案, 根据供应商的服务水平和产品质量进行等级划分, 为招投标环节提供信息公开化、公平化、规范化的依据。三是建立招投标的管理部分, 对各种招标流程进行严格控制, 根据不同类型和金额的招标项目, 制定不同的招标流程, 并以集中招标和评标的模式, 提高招投标环节的效率。

2.合同的内部管理要贯穿订立到变更整个流程, 对合同管理的进度进行跟踪, 合同的管理工作要紧紧围绕工程的合同信息管理, 其中包括工程合同、材料合同、设备合同和土地买卖合同等, 一方面是对合同成本、变更时成本项目指定、合同结算等进行拆分, 控制合同体现成本的额度, 另一方面是利用信息化管理技术, 提高合同管理的便捷性和实时性, 也便于合同台账的监督和审计。

3.客户关系维护, 随着消费者维权意识的加强, 房地产需要以产品的数量、质量、品牌获得市场支持, 因此客户关系管理内部控制是房地产企业内控的关键点。关于客户关系的维护, 要以客户的需求为主线, 在房地产企业推出的产品当中, 体现出客户的基本需求, 譬如某区域的购房者需要中小面积户型的商品房, 则房地产企业在做足市场调研工作之后, 要将产品的户型面积定位好, 如果违背客户的这种购房需求, 而盲目生产大户型的商品房, 那么企业将面临滞销的结局。

(二) 内部资金实行集中掌控

房地产企业建立集中管理的模式, 旨在实现企业资金成本效益的最优化, 掌控的方法具体如下:

1.结算中心的成立, 提高对下属部门的资金监督和集中管理, 提高资金的划转效率。笔者建议企业采用高度集中的资金管理模式, 由财务部门挂头, 对企业资金的流向、流量和存量等进行实时监控。企业的内部信息系统要与银行交易系统连接在一起, 其中包括付款交易和收款交易两大环节, 可以在资金管理系统中及时查询资金的发生额和余额, 并快速下载对账单。

2.资金计划的拟定, 根据企业的营销、租赁和物业收支等的计划, 为资金计划的申请和审批提供依据, 促进资金使用计划性的实现, 一方面是根据合同的约定, 自动生成资金的款项类型、付款金额和付款时间等, 另一方面通过考虑企业实际资金, 制定经营、投资、筹集等活动资金的收支平衡表, 以便及时对资金计划进行调整。

3.预警监督机制的完善, 在资金计划和业务流程审批之后, 规定资金使用的禁止条件, 并结合复杂的工程项目, 设置预警监督机制, 将合同付款控制在预算范围之内, 最大限度降低支付的风险。

(三) 提高市场风险的评估能力

房地产企业项目成本风险的控制, 是通过动态成本和目标成本的差异化对比分析, 制定出合理的目标成本, 以便控制好企业内部成本和项目进度, 提高企业抵御市场风险的能力, 这也是市场风险评估能力的体现过程:

1.对市场地产项目进行批量分析, 测算出科学的明细成本, 成本控制部门根据规划部门的规划经济指标和项目描述等, 对标准建设进行成本估算, 在商业计划书阶段、规划方案设计阶段、建筑方案设计阶段, 经过科学的测算和严格的审批, 形成各阶段项目成本的控制标准。

2.以目标成本、合同约定额度、合同变更条件和合同结算标准等为依据, 结合企业实际需求更新动态成本, 并利用差异动态比较分析的方法, 对动态成本和目标成本进行对比, 以确定动态成本是否符合成本管理的要求。

3.根据企业的发展策略, 在目标成本生效后, 指导各类合同的签订, 以及在合同费用发生后, 控制合同成本的细项, 以免超过预定的目标。

三、结束语

综上所述, 房地产企业作为国民经济的支柱产业之一, 需要以健康的可持续发展面貌立足于经济市场。而房地产企业存在的业务流程分散、资金掌控不集中和市场风险评估能力差等问题, 始终制约着该行业的健康发展。笔者认为只有通过结合内控管理模式存在的问题, 制定相应的问题解决措施, 一方面是规范化房地产企业的业务流程, 完善招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容, 另一方面是实行内部资金的集中掌控, 实现企业资金成本效益的最优化, 并制定出合理的目标成本, 以便控制好企业内部成本和项目进度, 提高企业抵御市场风险的能力, 方可完善企业的内部控制管理内容, 实现企业内部业务流程的健康、稳定和高效的合理运行。

摘要：作为国民经济的支撑行业, 房地产企业对国计民生、社会稳定、税收增长等具有非凡的意义。为了使得房地产企业的健康发展, 必须对企业的内控管理模式进行规范, 使得企业的运营有条不紊。目前, 房地产企业内控管理模式存在一系列的问题, 影响企业的可持续发展和稳定运行。本文将在对房地产企业内部控制存在主要问题研究的基础上, 制定相对应的管理措施, 以完善内控管理的模式, 实现企业内部业务流程的健康、稳定和高效的合理运行, 最终达到企业内部管理科学化和合理化的目的。

关键词：房地产企业,内控管理,模式研究

参考文献

[1]张艳华.论房地产企业内控的现状及对策[J].时代经贸, 2007年02期:101-102.

[2]周红梅.浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济, 2011年25期:172-173.

[3]江旺桂.试论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].中国城市经济, 2011年30期:179.

[4]胡伏.房地产企业内部控制探析[J].企业研究, 2012年02期:65-66.

房地产企业融资建议 篇8

一、低成本竞争战略难以为继

中国经济30年的高速增长主要是建立在廉价资源等生产要素的基础上, 为此绝大多数的企业都采用低成本竞争战略。这是一种典型的以产品为中心的竞争战略, 争夺市场份额是产品竞争的核心, 房地产业也不例外。如房地产业发展早期都是空手套白狼模式, 一只手用关系资源套住政府拿地, 另一只手利用新的经济增长点政策套住银行。于是多数企业采取数量扩张、快速增长的粗放经营方式。高投入、放量是低成本模式的主要构成要素, 一旦某个要素发生变化, 就会导致整个链条断裂。

步入2010年我们面临新科技革命大潮、人口红利逐步消失、国际竞争多于合作、网络化世界、跨行业整合、环保精宜制造、低碳生产与生活、生活形态多元与文化品位提升等八大变化。根据现代产业发展趋势, 围绕商业模式创新整合产业资源是房地产业发展的必然选择。

二、整合企业资源的核心就是对经营活动进行商业模式再造

商业模式 (Business Models) 又译为商务模式、经营模式或业务模式。商业模式于20世纪50年代产生于美国, 由麦当劳 (McDonald's) 和丰田汽车 (Toyota) 创造;60年代则是沃尔玛 (Wal-Mart) 引领;70年代, 由FedEx快递开拓;90年代的互联网时期, 商业模式创新如火如荼。创业公司经常使用, 商务模式还是风险投资公司评判是否值得投资的三大标准之一。正在成为一门新兴的学科。

有研究表明, 公司20%的利润是由所在行业所决定的。然而, 36%的利润变动是由公司特点和业务活动所产生的。后者就是商业模式, 商业模式, 是帮助企业定位于所处产业链中的利润高附加值环节, 然后对企业整个商业系统进行重新设计和塑造, 以打造企业的长期持续赢利能力和不可模仿的竞争优势的过程。商业模式主要由融资模式和经营模式两部分所构成, 而经营模式具体可划分为扩张模式、营销模式、生产模式、赢利模式和管理模式等。商业模式帮助企业实现从产品时代向价值时代的转变。

整合房地产企业资源就是根据现代产业发展趋势, 对企业商业模式进行改造升级。

21世纪产业发展具有以下十种新趋势:低碳经济趋势;跨行业融合的趋势, 房地产业与娱乐、休闲、商贸、文化、金融等融合趋势;各种金融及衍生工具综合运用的趋势;按微笑曲线, 从产业链的低盈利区向高盈利区转移的趋势;第三方买单模式, 消费者并不是产品价格的支付人, 通过资源整合, 实现第三方买单;虚拟经营的趋势, 信息技术的广泛采用, 经营行为虚拟化;消费平价化趋势, 山寨冲击品牌产品, 品牌产业快餐化趋势。

三、对房地产业商业模式创新的建议

1. 融资模式应由银行信贷为主转变为PE为主

房地产业是一个资金密集型产业, 金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。长期以来, 我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”, 即开发商利用银行资金买地、建房、卖房, 然后再开始新一轮循环。在这个过程中, 房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款, 而开发商自有资金比例甚低。目前我国步入信贷紧缩周期, 个人房贷利率及按揭成数提高, 且国家开展了清理工程拖欠款、房地产开发资本金比例提高、取消期房销售等。

我国房地产开发融资渠道不畅, 金融工具较为单一是人们的共同认识。一些专家提出, 美国房地产开发资金主要来自信托、基金、债市等直接融资渠道, 银行贷款仅占其总负债的10%左右[1]。元化房地产业金融已在我国风声水起。2005年以来摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金入驻中国, 房托基金 (REITs) 热到烫手, 各类不动产金融论坛、博览会、国际不动产投融资交易会 (IREE) 盛况空前。

但是, 房企的路径依赖, 导致新的融资模式并未有大的作为。因为银企之间形成长期合作关系, 包括正式的惯例、机构安排、企业和各种银行治理的体制, 银行与房地产公司之间通过贷款、交叉持股、结算帐户、信息交流等进行长期合作。我国房地产融资市场发展的步履蹒跚, 对房地产业的持续健康发展带来了不利影响

依笔者看法, 2010年之后房地产业必须由土地运营向金融运营转变, 原来的信贷将越来越不畅、财务成本将日益高涨。房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品, 寻求新的融资模式势在必行。

现代企业制度产生的基础是三位一体:企业商品化, 管理职业化和投资产业化。由此, 现代企业投资人常常有三种类型:资本家股东, 股权投资人和财务投资人。

资本家股东投资的特征是长期经营, 谋求分红, 参与管理;股权投资成为一个相对独立的产业是在1970年代后才有的。股权投资产业是一个高风险的行业, 投资于非上市公司, 追求在短期内通过上市成功退出。这种盈利模式风险大, 回报高;财务投资人是直接以资本增值为目的, 进行股权投资者。

股权投资的英文是PE, “private equity”, 国内的翻译多种多样, 如“私募股权投资”、“私募股本投资”、“私人股本投资”、“未上市股权投资”、“私有权益投资”等权益资本。与传统的银行信贷不同, PE具有高风险, 高利润;无形资产;低流动性;长期;考核重点:未来、无抵押担保要求;收益渠道:通过管理增值, 赚取利润等特征。

PE有创投基金 (VC) 、并购重组基金 (buy-out) 、资产类基金 (基础设施基金、房地产投资基金、融资租赁基金等) 、其他PE基金 (PIPE、夹层基金、问题债务基金) 等多种形式。

活跃在我国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等, 内资股权投资也发展很快。

房企在说服风投时, 主要把握几个问题:企业经营思路清晰, 令人无懈可击;

财务数据充分, 令人心服口服;企业价值主张概念煽情, 令人热血沸腾。思科是在接触到第77位风险资本家时才获得创业投资。

私募基金、夹层融资、REITs、创业板、保险资金等新的融资工具层出不穷, 为房企提供良好的融资选择。

2. 依托外部规模经济, 高效整合价值链

“价值链”这一概念由美国哈佛学院著名战略学家迈克尔·波特 (Michael Porter) 于1985年提出。价值链是将一个企业的经营活动分解为若干战略性相关的价值活动, 每一种价值活动都会对企业的地位产生影响, 并成为企业采取差异化战略的基础。

高效整合产业链就是要从“做产品”转到“做产业”;做产业并非要通吃产业链, 关键环节要有核心竞争力, 非核心业务一律外包;对产业的理解要从服务客户、而非自身 (专业) 特性出发;产业边界是动态的:高度聚焦的企业方能突飞猛进, 领先的企业必须及时战略转型 (产业拓宽或升级) 。如大连万达集团, 由住宅转化为商业地产, 再由一般的商业地产转为城市综合体 (HOPSCA) 提供商, 包括:H (Hotel) 酒店、O (Office) :写字楼、P (public space) 公共空间、S (Shopping mall) :购物中心、C (culture&recreation) :文化娱乐休闲设施、A (Apartment) 等公寓。还由城市综合体提供商转化为影视拍摄、传播等文化产品提供商。

3. 由强调重资产转变为强化轻资产管理

土地、建筑物、机器、存货等均属于企业重资产, 在信息社会和过剩经济条件下, 这些都不要主要的生产要素。企业轻资产指企业创新、文化、流程等构成的组织资产;由顾客、渠道、关联企业组成的客户资产;现金流、投资、权益等构成的财务资产。耐克公司的“√”值多少钱?耐克的生产车间在哪里?就是这个没有一间自己厂房的耐克公司成为鞋业魁首。这就是轻资产管理法力。

“轻资产”管理最典型的方式有两种:一是在经营中将耗资巨大的重资产业务外包或转让出去, 如房地产业的开发建设、物业管理;二是在企业扩张中收购其他企业的一部分股权, 然后由本企业输出品牌、输出管理, 利用自己有限的资金盘活被收购企业的重资产。

未来房地产企业应围绕产品品牌价值的增长、企业品牌价值的增长、企业差异竞争力价值的增长展开轻资产管理。

4. 进行顾客价值的深度挖掘且充分运用信息技术

改革开放以来, 中国经济每10年有一个主要的驱动因素, 1980年～1990年是消费的复苏与觉醒、1990年～2000年是外商直接投资驱动、2000年～2010年是加入WTO后外贸出口驱动, 2010年～2020年将由消费升级来驱动经济。

美国著名社会心理学家马斯洛认为, 人类的需要分五个层次, 即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要。消费者对住宅需要也主要沿着房子 (求有个落脚的地方) -生活环境 (室内外环境) -生活方式 (与学校为邻、绿色、环保) -新体验 (很亲水、很便捷、很身份、很文化等多元化) 。

未来住宅的归属感、阶层认同感、受人尊敬与自我实现感需求将逐步上升, 需要用心捕捉、定位、营造。

农耕时代的特点是耕种为主, 工业时代是以机器为特征, 信息时代是计算机和互联网。据美国生产与库存控制学会 (APICS) 统计, 使用一个企业管理系统 (企业制造资源计划 (MRPII) /企业资源计划 (ERP) ) , 平均可以使企业:库存下降30%～50%、延期交货减少80%、采购提前期缩短50%、停工待料减少60%、制造成本减低12%、管理人员减少10%、生产能力提高10%～15%。目前, 发达国家企业的MRPII应用已非常普遍, 普及率已达到70～80%, 世界500强中, 已有80%以上的企业实施了ERP系统。加快信息化步伐是房地产商业模式升级不可忽视的环节。

摘要：随着新的土地制度和资金制度形成, 房地产业原有模式的系统性风险日益累积, 需要进行商业模式转型升级。房地产业融资模式应由银行信贷为主转变为PE为主;依托外部规模经济, 高效整合价值链, 要从“做产品”转到“做产业”;做产业并非要通吃产业链, 关键环节要有核心竞争力;由强调重资产转变为强化轻资产管理;进行顾客价值的深度挖掘且充分运用信息技术。

关键词：商业模式,创新,资源整合,价值链

参考文献

房地产企业融资建议 篇9

关键词：房地产,开发,企业,财务,预算

预算与预测有密切的关系。预算是在科学的生产经营预测与决策基础上, 用价值和实物等各种形态反映企业未来一定时期内的生产经营及财务成果等的一系列计划和规划。预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测是基础, 而预算则是根据预测结果提出的对策性方案。应该说预算是针对预测结果而采用的一种预先的风险补救及防御系统。市场经济越发达, 市场竞争越激烈, 市场风险越高, 也就越离不开预算以及预算管理。

房地产行业属资金密集型行业, 房地产企业最大的风险来自于资金管理。很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造, 以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的特点是投入资金多, 建设周期长, 投资风险大, 所以在项目的规划阶段, 必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算, 以便作出经济效益评价、投资决策, 这就是房地产开发企业中财务预算管理。

1 开发企业资金预算管理的内容

房地产行业属资金密集型行业, 房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少, 大部分破产的企业是因为资金管理出现问题, 导致资金链断裂。所以, 很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造, 以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。

1.1 资金预算的编制

开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式, 将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡, 为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段, 需要编制的资金预算有较大的区别, 具体包括:

1.1.1 项目拓展阶段

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节, 项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门, 对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算, 在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金, 以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。

1.1.2 项目开发计划制定阶段

企业已取得的项目在开发计划制定后, 应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算, 并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料, 同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况, 能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时, 通过该预算的编制, 能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映, 也可按月反映。如果按月反映, 则对企业的基础资料要求很细, 对企业的计划管理水平要求较高, 否则会大大降低预算的准确度。

1.1.3 项目开发阶段

对于多项目运作的房地产开发企业, 在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量, 它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流, 也未反映公司层面的资金收付, 如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。

对同时进行多项目运作的房地产企业来说, 公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调, 需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此, 编制短期公司整体的资金执行预算, 既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题, 又能为公司短期资金收付, 以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。

1.2 资金预算的执行与控制

资金预算特别是执行预算编制完成后, 各部门在进行具体的资金收付时, 应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时, 除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外, 还应将资金预算作为控制的依据, 设置预算审核环节, 重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项, 及时安排支付;对不符合资金预算的款项, 包括无此预算的款项, 以及实际支付金额大于预算金额的款项, 应先与承办部门进行沟通, 确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付, 则应作为预算外支出, 履行特殊的审批程序。

1.3 预算分析调整

房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映, 财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算, 为预算控制提供及时和准确的信息, 同时为预算分析提供基础信息。

由于房地产项目开发周期长, 在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响, 这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此, 在预算执行过程中, 企业还应建立预算调整制度, 对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整, 以提高预算的准确度。

1.4 预算考评

为了提高资金预算的执行率, 充分发挥预算的控制作用, 企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标 (KPI) 时, 应将预算执行指标作为KPI之一, 通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。

在企业预算准确度不高的阶段, 可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计, 并计算出考核期内的“超资金预算率”, 提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出, 如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出, 应进行预算调整, 不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出, 如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出, 应作为部门的超预算支出。

2 关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

2.1 细致分解各项指标, 科学确定财务预算管理的责任

通过预算管理, 强化房地产开发企业内部管理, 将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中, 通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实, 确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度, 使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构, 强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

2.2 强化资金集中管理, 通过预算加强房地产开发企业的财务管理, 有效地防范财务风险

企业财务管理的核心是资金, 资金是企业的血液。在进行财务预算时, 应处理好资产结构中的盈利性与流动性的关系、成本与风险的关系, 合理地规划与控制企业的现金流量, 回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

2.3 健全预算管理网络, 为财务预算管理提供技术支持

要想搞好房地产开发企业财务预算管理, 必须充分利用电子计算机这一科学手段, 搞好会计核算和分析, 建立健全预算管理体系和组织网络, 为财务预算管理及时提供准确完整的信息。

当企业涉及到多项目开发, 对资金预算执行率要求很高的时候, 可将“预算执行率”作为关键绩效考核指标, 以此不断提高各部门对预算编制准确度的重视程度, 同时提高预算的执行率。

参考文献

[1]包岳敏.现金流量控制是企业财务预算的核心[J].会计之友.2004年12期.

房地产企业融资建议 篇10

按31号文件的规定,自2008年1月1日起,房地产开发企业(以下简称“开发企业”)税法上的销售收入,除会计上确认的完工开发产品的销售收入之外,会计核算上计入“预收账款”的预售房款也应确认为未完工开发产品的销售收入,且与此相关的营业税金及附加、土地增值税等也可以按规定在当期予以扣除了,同时该部分未完工开发产品的销售收入也成为企业计算广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用(以下简称“三项费用”)税前扣除限额的基数。

但实务中,鉴于开发企业的这种特殊的收入确认方式,在保证国家税务总局规定的表间勾稽关系的前提下,如何在现行企业所得税纳税申报表(以下简称“申报表”)的格式基础上准确填报未完工产品的销售收入、销售成本及预计计税毛利额并完整体现未完工开发产品销售收入作为三项费用的扣除限额的计算基数,成为困扰开发企业甚至税务机关的一个问题。

一、实务中的几种填报方法

(一)在附表三的第52行填列

1.开发企业将未完工产品的销售收入按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算出预计毛利额,直接填列入申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目的“调增金额”一栏。

2.以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时,应将以前年度填列入“调增金额”、本年确认为“主营业务收入”的“预收账款”的金额、按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算确定的预计利润额填列入“调减金额”一栏。

这种方法是国家税务总局规定的申报表填报方法,同时也是在实务中绝大多数企业使用的方法。

(二)作为销售收入直接填报

1.开发企业将未完工产品销售收入和完工产品销售收入一并直接填列入申报表附表一《收入明细表》的“销售货物”一栏;

2.根据未完工产品销售收入和主管税务机关确定的毛利率,倒算出未完工产品的销售成本,与完工产品的销售成本一并填列入申报表附表二《成本费用明细表》“销售货物”一栏;

3.以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时,应在申报表附表一、附表二中调减(或用负数填列,下同)以前年度确认的未完工产品的“销售货物”收入和“销售货物”成本金额,

(三)按视同销售收入填报

1.开发企业将未完工产品销售收入填列入申报表附表一《收入明细表》中的“视同销售收入——其他视同销售收入”一栏;

2.根据未完工产品销售收入和主管税务机关确定的毛利率,倒算出未完工产品的销售成本,填列入申报表附表二《成本费用明细表》中的“视同销售成本——其他视同销售成本”一栏;

3.以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时,应在申报表附表一、附表二中调减以前年度确认的未完工产品的“视同销售收入——其他视同销售收入”和“视同销售成本——其他视同销售成本”的金额。

(四)作销售收入填报的同时也作为调整项目填列

1.开发企业将未完工产品销售收入和完工产品销售收入一并直接填列入申报表附表一“收入明细表”的“销售货物”一栏;

2.按未完工产品销售收入金额确定未完工产品的销售成本,与完工产品的销售成本一并填列入申报表附表二“成本费用明细表”的“销售货物”一栏;

3.将未完工产品的销售收入按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算出预计毛利额,填列入申报表附表三“纳税调整项目明细表”的第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目的“调增金额”一栏;

4.以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时,应将以前年度填列入“调增金额”、本年确认为“主营业务收入”的“预收账款”的金额、按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算确定的预计利润额填列入“调减金额”一栏。

二、几种填报方法的优缺点分析

(一)方法一的优缺点

优点:一是符合国家税务总局《关于<中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表>的补充通知》(国税函[2008]1081号)中关于申报表的填报说明;二是企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入了当期应纳税所得额;三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符。

缺点:存在三项费用的扣除限额如何确定的问题。国家税务总局《关于印发<中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表>的通知》(国税发[2008]101号)中关于《收入明细表》的填报说明明确规定:本表的“销售(营业)收入合计”金额作为三项费用“扣除限额的计算基数”。并且许多税务机关已将该表的勾稽关系固化在了征管软件中。如果直接将未完工产品销售收入的预计利润在申报表附表三中填列,则无法作为三项费用的扣除限额的计算依据,对新办开发企业取得第一笔会计销售收入之前的业务招待费(因不能结转以后年度扣除)的税前扣除影响较大。如果征管软件未固化表际之间的勾稽关系,则开发企业还可能通过在不同年度间人为调整销售收入来解决业务招待费税前扣除这一实际问题。

(二)方法二的优缺点

优点:一是可使企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入当期应纳税所得额;二是未完工产品销售收入可作为计算三项费用的扣除限额的计算基数,符合申报表的表间勾稽关系。

缺点:一是未执行国家税务总局关于申报表的填制说明;二是申报表主表中的“利润总额”一栏填制的金额与企业会计利润表中的“利润总额”不相符,破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

(三)方法三的优缺点

优点:一是可使企业未完工产品的销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时计入当期应纳税所得额;二是未完工产品的销售收入可作为计算三项费用的扣除基数,符合申报表的表间勾稽关系;三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符。

缺点:一是未执行国家税务总局关于申报表的填制说明;二是将预售收入作为视同销售处理,与税法规定的视同销售的概念不符。因为《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第25条规定:企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。31号文件第7条也规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售。因此,将未完工产品的销售收入作为视同销售收入处理,稍显牵强。

(四)方法四的优缺点

优点:一是一定程度上执行了国家税务总局关于申报表的填报说明;二是企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入了当期应纳税所得额;三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符;四是未完工产品销售收入可作为计算三项费用的扣除限额的计算基数,符合申报表的表间勾稽关系。

缺点:申报表中的“营业收入(合计)”和“营业成本(合计)”填制的金额与企业会计利润表中的“营业收入”和“营业成本”不相符,破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

三、填报建议

以上四种方法各有利弊,均可运用于填报实务,但笔者颇倾向于使用方法四。

在方法四中,将未完工产品销售收入同时确认为未完工产品成本,一方面能够体现税法与会计对收入与成本的确认与处理上的差异,另一方面,也最大程度地符合企业所得税计算的配比原则、真实性原则和相关性原则。因为未完工产品在申报销售收入时,其成本尚是不可确定的,以主管税务机关确定的预计计税毛利率倒算其销售成本,也是不真实的成本。相对而言,其销售收入却是真实、确定的金额,以其作为成本计量,有合理的确定性。所以,在方法四中,虽然有申报表中的“营业收入(合计)”和“营业成本(合计)”填制的金额与企业会计利润表中的“营业收入”和“营业成本”不相符的缺点,但其能最大程度上保证兼顾税法的其他各项规定并能保证申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符,没有破坏纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

房地产企业融资建议 篇11

（一）房企开发资金总量再创新高，自筹资金成主力

国内贷款与去年持平，企业自筹资金占比达四成。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，同比增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1—11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；自筹资金34093亿元，同比增长28.0%；其他资金中，定金及预收款21610亿元，同比增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，同比下降12.2%；利用外资814亿元，同比增长2.9%。

2012年1～5月，企业自筹资金占比再创新高（42.5%）。从整体趋势看，在严厉的调控政策作用下，企业资金压力进一步加大。国内贷款受到信贷紧缩政策影响，与去年基本保持相同水平，而自筹资金、其他资金和利用外资增速均较去年大幅下降。在限购限贷政策打压下，房地产市场成交低迷，个人按揭贷款增速继2011年出现大幅下滑后，2012年也将继续呈现出同比下降态势。

（二）银行信贷整体趋紧，新增贷款逐季下降

2011年以来，国务院关于房地产调控的一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信贷政策。连续加息和提高存款准备金率，造成房地产业贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。

1.房地产贷款余额增幅放缓

截止到2011年年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。

2011年年末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，增速比上年末低32.6个百分点；房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

2.从贷款增量看，2011年新增房地产贷款规模大幅减少

2011年年末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元。

3.分季度看，新增贷款规模逐季下滑

2011年一季度房地产贷款新增5095亿元，二季度新增2817亿元，三季度新增2011亿元，四季度新增2677亿元。从新增贷款看，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。

二、对房地产业信贷的若干建议

目前，所有银行贷款中涉及房地产业的贷款主要有三类：个人按揭贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。根据购房者、企业在资质、信用、购买或开发产品等方面的差异，结合当前国家房地产调控的导向，提出当前房地产业信贷的若干原则和建议。

（一）行业总体授信原则

1.总量稳中求进

2012年我国对房地产行业信贷要继续全面贯彻落实国家关于加强房地产调控的一系列方针政策，突出把握好稳中求进的工作主基调，调节好信贷供给，保持房地产业融资规模的适度合理增长。严格执行差别化住房信贷政策，积极改进和完善对保障性安居工程的信贷支持，促进房地产市场持续平稳健康发展。

2.结构有保有压

认真贯彻落实当前国家房地产调控政策，着力调整房地产信贷结构，促进房地产市场健康稳定发展。坚持对房地产信贷有保有压、有进有退。首先要保证居民合理的住房消费和房地产企业合理的信贷需求；量力支持经济适用房、中低价商品房和公租房等保障性安居工程的开发建设；严格控制房地产发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快地区的开发贷款规模。

3.突出普通自住

在严格执行差别化房贷政策的前提下，首先要满足首套、小户型、自住购房的贷款需求，其次，信贷要大力支持中小户型、中低价位普通商品住房项目的开发贷款，切实增加市场有效供给。

4.防范信贷风险

密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理。进一步完善风险管理体系，实行不同风险度资产分级监管策略，进行专业化管理，防范操作风险。

（二）积极进入类信贷政策建议

一是信贷资金要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，首付比例不高于三成；合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价，最低可享受85折优惠。

二是信贷资金要重点支持在一、二线城市等房价过高区域的首套置业者贷款需求。

三是信贷资金要积极支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好（AA级以上）、市场有信誉（二级开发资质以上）的开发企业开发的普通商品住宅项目要给予大力支持，增加普通商品房的有效供给。

（三）适度进入类信贷政策建议

一是信贷资金要按照财务可持续原则，支持政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设，在规模和利率上对保障房贷款予以倾斜。积极向符合条件的煤矿和林场工矿棚户区改造项目提供贷款支持。大力支持“城中村”改造，拓宽旧城改造融资渠道，提升城市价值。

二是妥善处理、适度放宽保障房建设贷款的准入门槛。针对“四证” (土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)和“划拨土地不能抵押”的问题，建议有关部门研究“以四函代四证”、“银行先受理审批、四证齐全再放款”、“公租房等保障房以划拨土地向银行抵押”等办法的可行性，在确保不给银行带来风险的前提下，满足保障房建设的阶段性资金需求。

三是信贷资金要适度支持自住型改善性需求。特别是人均居住面积低于当地平均建筑面积标准的，适当放宽首付比例和贷款利率。

四是信贷资金根据未来房地产业发展的趋势，适度进入养老地产、旅游地产和工业地产（产业地产）等新兴细分领域，对在这些细分领域拥有一定市场占有率、知名度和资质信誉良好的房企予以信贷上的适度支持（实行名单管理制）。

五是信贷资金重点支持养老资源、旅游资源以及经济发展潜力较大的区域。对城市经济发展潜力较大,处于国家区域振兴规划范围内的二、三线经济中心城市，如成渝经济区、长株潭经济区等中西部地区，对拥有发展潜力的房地产企业提供贷款支持。

六是适度支持房地产企业或项目股权的并购贷款，为杠杆收购交易提供资金支持；适度支持持有优质物业的企业，关注经营性物业抵押贷款；适度关注房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合。

（四）维持类信贷政策建议

一是强化差别化住房信贷政策，切实抑制投资、投机性需求。对于非自住型第二套住房购房贷款维持首付款比例不低于60%，贷款利率不低于同档次基准利率的1.1倍。维持暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；维持对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

二是维持个人商业用房购房贷款现有政策，主要支持用于自用的商用房，不支持用于投资出租的商用房。购房人首套商业用房贷款首付款比例不得低于50%，第二套商业用房贷款首付款比例不得低于60%，贷款期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对同一借款人不发放第三套及以上商业用房贷款。

三是维持以“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

四是维持对优质房企的开发信贷规模，实行名单化管理。重点投向综合实力雄厚，开发资质二级（含）以上；资信良好，无不良信用记录，信用等级达到AA级（含）以上；具有多元化融资渠道，土地储备合理，具有央企背景或全国性大型优质房地产企业（见表2）。

（五）限制进入类信贷政策建议

一是限制进入对非普通住宅类项目的开发贷款。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目以及开发企业在信贷上予以适当限制。

二是适当限制进入商业用房的开发贷款，适当提高商业项目资本金比例要求。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿），按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。贷款年限从严，项目全部或主要出租、自营，贷款期限应控制在8年（含）以内；项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在5年（含）以内。

三是审慎进入三、四线城市的商业项目开发贷款，重点选择支持直辖市、省会城市、计划单列市等经济发达城市中心区域的写字楼、商业物业和综合体项目。

四是对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格限制审批新增房地产开发贷款并重点监控。

五是审慎发放对政府土地储备机构贷款。对土地储备机构贷款须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。土地储备贷款重点支持商业、住宅用地项目，不向单独工业用地、政府公共设施、公益设施的土地提供贷款。

六是限制对外资投资房地产领域的信贷投放。对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款。严格控制对建设和经营高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心，从事房地产二级市场交易及房地产中介或经纪业务，成片开发土地（限于合资、合作）的外商投资项目的信贷支持。

七是从严控制房企展期贷款或滚动授信。

（六）退出类信贷政策建议

一是严禁向有违法违规行为的房地产企业或项目发放贷款，严禁向不符合贷款准入条件的企业发放贷款。

二是严禁向项目资本金不足(比例达不到35%)、“四证”房地产企业或项目发放贷款。

三是对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新贷款，并及时收回已发放贷款。

四是对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再发放新开发项目贷款和贷款展期。

五是对挪用银行贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再发放贷款。

六是对78家不以房地产为核心主业的中央企业，对以非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请。

七是禁止向房地产开发企业（商品房项目）发放专门用于缴交土地出让金的土地开发贷款。

八是禁止发放个人消费信贷用于购买商品房。

九是严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

三、房地产业信贷的若干风险提示

当前，宏观经济走势、房地产调控政策、房企资金压力、房地产市场供应持续增加、保障性住房建设情况等，都将影响房地产市场走势，进而影响房地产信贷风险。银监会多次强调，要求各商业银行要严格贯彻落实“三个办法、一个指引”等贷款新规，加强对房地产业信贷风险管理；同时要密切关注市场变化对房地产企业资金状况的影响，开展压力测试，加强信贷违约风险的监测预警，防患于未然。

（一）政策风险

国家房地产调控政策在税收、土地、信贷、住房供应结构、开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买资格及意向等多方面对房地产市场产生重大影响。

在目前房地产调控、房地产市场调整的敏感期，中央决策层多次强调，坚持房地产调控不放松，坚决将房地产调控进行到底。今年的政府工作报告中确立了“要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，巩固调控成果，促使房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的指导思想。

在限购、限贷、限价等房地产系列调控政策持续作用的同时，对房产税的试点推进工作也在进一步研究中，不排除增加新试点的可能。

（二）市场风险

一是调控加剧市场优胜劣汰，导致行业面临洗牌。房地产业属于资金密集型行业，近些年行业收益水平相对较高，因此吸引了大批资金实力雄厚的企业进军房地产，在行业整体供应量超前与需求相对萎靡的状况下，行业竞争日益激烈。尤其是在当前严控下资金链紧张导致开发商的生存模式发生新一轮变迁，优胜劣汰成为主旋律。很多不能适应市场和调控的中小企业，可能面临出局的危险，而那些高周转、快销售、多现金的开发企业，则可能通过兼并、收购等方式进一步巩固市场地位，壮大实力。

二是房地产大幅跌价可能引发市场违约风险。在当今限购、限贷、限价等房地产系列调控政策的持续作用下，全国楼市依然一片惨淡，各地市场成交量继续大幅下降，加入降价阵营的开发商越来越多，一些楼盘的降价幅度也越来越大。种种迹象显示，推动房地产市场加速深度调整的力量正在增加。一旦出现市场价格下降过分偏离其真实价值，会引起作为抵押物的房地产价格大幅缩水，给银行带来不小的损失。

（三）经营风险

一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致大量不良贷款的产生。

二是原材料价格上涨风险。近些年，水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金、地板等建筑装修原材料以及人力成本上涨明显。随着物价水平的不断走高，这些原材料的价格仍将继续走高，这将直接影响房地产开发企业的建筑成本及产品价格的竞争力。

三是房地产项目开发风险。房地产开发是一项复杂的系统工程，设计环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获取、项目设计、工程施工、销售回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通、环保等多个政府部门的管理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。房地产投资的周期一般较长，至少都要两三年，期间将面临着因开发周期因素致使开发成本上升、因外部因素导致土地闲置或施工延期等其他不确定风险。

四是房地产企业产品销售风险。房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况及同类楼盘供应状况的影响，而当前最主要的是受限购政策的影响。如果开发企业不能充分考虑到产品的细分定位及政策影响，开发出来的产品则有可能面临无人问津的窘境。

房地产金融风险管控建议 篇12

银行要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础, 而不能仅仅依赖房产抵押等第二还款来源。就个贷来说, 必须要对借款人的收入来源进行核实, 对于小型私人企业开出的收入证明只能作为参考, 检验要求借款人提供银行账务凭证、税单和基金股票持有情况等作为证明其收入的材料。另外, 在衡量客户还款能力是否充足时, 应将客户在他行的负债一并计入, 以借款人真实的日常可支配收入以及收入来源的稳定性作为是否贷款的重要依据。以提供房产、土地等为抵押所发放的对公贷款, 必须以是否能控制贷款企业的资金流、货物流作为发放贷款首先考虑的因素, 而不能仅凭第二还款来源就忽视对企业现金流及还款来源的考量。如果银行放款时只考虑作为第二还款来源的抵押物的价值, 那么银行无异于所谓的“当铺”, 不仅银行的专业性得不到体现, 而且一旦遇到资产价值的普遍缩水, 将面临巨大的系统性风险。

二、建立开发项目的“开发贷——个贷动态封闭管理”模式

开发贷款和个人住房按揭贷款是相互关联的信贷业务, 没有开发贷款, 就不可能完成开发, 也不会有个人住房按揭贷款业务的产生。如果开发商预售或销售商品房的价款 (包括银行提供的个人住房抵押贷款) 可以用来按比例归还项目开发贷款, 则金融机构开发贷款的风险就会大大降低。因此, 建议银行建立“发放开发贷款必须和个贷相结合, 发放个贷必须与归还企贷相结合”的“开发贷——个贷动态封闭管理”模式, 在开发贷款发放时与客户签订封闭管理协议, 对项目建设资金与销售资金进行全程跟踪管理, 包括要求在银行开立项目建设资金专户、监督项目资金的使用情况、用款须由有关部门批准或出具工程结算证明、项目建成销售后要根据项目销售进度按比例回收开发贷款等等, 从而确保项目运营获得的现金流用于归还银行贷款。通过这些措施, 解决传统的按贷种、按部门管理所形成的信息不对称问题, 做到开发贷款按工程进度逐步发放, 发放的个人住房按揭贷款能及时替代开发贷款, 从而保证银行信贷资金的安全及良性循环。

三、做好信贷结构的调整和风险防范