房地产融资渠道分析

房地产融资渠道分析（共12篇）

房地产融资渠道分析 篇1

一、我国房地产融资渠道现状

目前,随着历史的发展和房地产价值的提高,房地产市场和资本市场之间的关系也在发生着变化。当房地产价值较低的时候,房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金,几乎没有融资需要。随着房地产价值的逐渐提高,房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款,在融资条件不断变化的今天,贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏,直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后,商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越来越高,在新的贷款限制条件下,房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析

1、自筹资金。

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,在房地产价值较低或开发规模较小时,资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时,房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

2、预售资金。

房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全,要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资2 5%的资金,并办理预售许可证等各项证件方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家,但开发利润会下降,如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展,市场供求双方发生转变,供方大于求方时,房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。

3、商业银行贷款。

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业,商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”,商业银行会加强贷款风险的审查措施,使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说,以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的,也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。

三、房地产融资存在的问题

1、贷款方式少。

房地产企业的各个经营过程都离不开银行的支持。房地产企业属于资金密集型企业,要想持续发展就离不开资金,也就是说没有资金就没有房地产。因此,房地产企业的融资很重要。目前,房地产开发在国内主要有三种方式:一是房地产开发流动资金贷款;二是房地产开发项目贷款;三是房地产抵押贷款。但我们都知道,房地产行业的特点是开发周期长,目前这三种贷款方式的期限都很短,无法满足房地产开发周期的需要。因此,我国房地产企业融资渠道还有待提高。

2、房地产开发企业间接融资比重大。

房地产企业的在很大程度上需要银行的信贷资金的支持,其资金主要来自银行贷款。在这种过分依赖于银行的经济体制下,如果房产空闲积压时,房地产企业就会面临抵押房产的风险,最后导致银行成为风险的最大承担者,这也是我国房地产企业目前融资渠道狭窄造成的必然结果。

3、房地产融资渠道有其局限性。

通过我国宏观经济的调整和房地产企业的发展情况看,目前房地产企业融资渠道中银行贷款还是我国房地产多元化融资的主要渠道,但也不表示其就是唯一的融资渠道,而是通过与其他的融资工具相结合的方式,例如“银行贷款+基金”、“银行贷款+信托”、“银行贷款+企业上市”、“银行贷款+企业债券”、“银行贷款+海外融资”等方式。而企业无论选择哪种融资模式,都需要一个正常的成长过程,而这个成长过程的基础是房地产发展的程度和人们金融意识的提高。但通过以上融资模式的发展状况看,房地产企业如果采用“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”这两种融资模式,在目前的房地产融资渠道的选择看中比较理性的。但是,不论选择这三种融资方式的哪种运营方式,都存在一定的局限性,需要通过企业不断地去解决。

4、法律法规不健全,影响了融资渠道的拓展。

目前,我国房地产企业的相关法律法规不健全,没有形成房地产融资方式相关法律法规的科学性有效的体系,操作困难,严重影响了房地产融资渠

四、发展我国房地产融资渠道的对

1、建立多层次房地产融资体系。

我国房地产企业要想解决融资渠道存在的问题就必须建立多层次房地产融资体系,来满足当前房地产企业多元化发展的需要。从目前来看,我国房地产融资市场的参与主体是商业银行,而没有专业的信贷机构,而我国的房地产债券、房地产基金等融资对房地产融资的影响却很小。另外,由于股权融资要求较高,一些中小企业也很难通过上市来进行融资。近年来,随着国家对宏观经济的调控,很多银行开始紧缩银根,因此,房地产企业的资金压力变得越来越大。所以,我国房地产企业建立多层次融资体系,从而为不同的企业提供不同的融资场所,以此来减轻房地产企业对银行贷款的过分依赖。

2、加紧开发房地产金融投资产品。

目前,我国房地产企业的融资渠道已逐步趋向多元化,因此需要稳定的房地产金融产品来供应体系。近年来,我国房地产金融建设才刚刚起步,从目前的发展看,我国的房地产金融产品比较单一,缺少系统、专业的房地产投资开发贷款机构。虽然国家也相应建立了相应房地产信托,但其跟银行贷款是基本一致的。自2008年起,银行贷款已逐步退出房地产市场,房地产投资机构、房地产基金等融资方式已开始取代银行贷款的地位。所以说,房地产企业的金融建设也因此而得到了发展。

3、完善房地产金融法律法规。

目前,虽然国家及相关部门也出台了关于房地产金融法律法规相关政策,但并没有形成一整套合理的体系,也没有具体规定。因此,需要完善房地产金融法律法规,并对房地产企业新型开发的融资工具的组织形式及分配方式等进行严格规范,以促进我国房地产融资多元化发展。一方面国家应对房地产金融市场做出适时的宏观调控与管理,并完善相关法律法规,以开发新的融资工具,丰富融资方式;另一方面房地产企业自身也应不断地开发新的融资渠道,避免过分依赖于银行贷款,结合企业自身特点获得其他的融资方法。

摘要：文章主要论述了我国房地产企业融资渠道现状,并分析了发展我国房地产融资渠道的对策和建议。

关键词：融资渠道,现状,问题,对策

参考文献

[1]、陆海飞,我国房地产融资问题刍议,《中国城市经济》-2011年第02期

[2]、武华伟,房地产企业融资渠道选择,《会计之友(中旬刊)》-2008年第05期

[3]、马艳萍,房地产融资现状及发展趋势分析《现代商业》-2010年第17期

[4]、姚钢浅,谈新形势下的房地产项目融资渠道,《中国科技信息》-2009年第12期

[5]、孙翠兰,国房地产融资方式的比较、选择与调整,《金融论坛》-2005年第11期

[6]、杜广如、赵君彦、赵兰霞,中小房地产企业融资渠道研究,《开发研究》-2010年第02期

[7]、岳馨,中国金融中介机构发展问题研究——以房地产融资为案例分析,《中国商界(下半月)》-2009年第04期

[8]、高聚辉,房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望,《中国房地产金融》-2006年第06期

[9]、丁一,银行利率调整对重庆市房地产金融的影响,《商情(教育经济研究)》-2008年第02期

房地产融资渠道分析 篇2

一、银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

房地产企业融资渠道研究 篇3

【关键词】房地产企业；融资渠道

引言

改革开放以来，随着经济的快速发展和城市现代化建设进程的不断加快，房地产行业发展速度迅猛，取得了辉煌的成就，已经成为我国国民经济的重要支柱之一，为我国的GDP做出了巨大的贡献。机遇和挑战并存，目前房地产市场的竞争变得日益激烈，越来越多的房地产企业开始重视企业融资，以保障企业资金链不断裂，只有这样房地产企业才能持续不断的发展壮大。但是，房地产企业在融资上存在融资渠道狭窄、融资困难等问题，影响了房地产企业融资的效率和质量。

一、房地产行业融资特点

（一）需要大量的资金作保证

因为房产开发涉及土地、拆迁、建筑、销售等诸多方面，这个行业资金高度密集运作，所以一般的投资者不能够承受其所带来的压力。而只有足额的资金才能支撑这样的企业，且资金链必须完善。资金高度密集是房地产市场这个运作体的特点，也就是，房地产离不开资金的保证。房地产开发企业具有较大的投资规模、较长的周期、昂贵的房地产价值等特点，这就需要巨大的资金量进行投资，房地产开发商最关心的问题也就是资金筹措的问题。

（二）与银行息息相关

银行贷款对于中国的房地产业来说，具有很大程度的依赖性。虽说房地产行业隶属于第三产业的，但这个行业资金高度密集型，和金融行业捆绑在一起，共生共荣。

（三）受政策变动影响

当2007年中国政府连续调高银行存贷款基准利率的时候，中国的房地产业面临着巨大的还贷压力，迫于利息压力，企业纷纷减贷，由此可见中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，受政策变动影响大。

二、房地产企业融资渠道相关问题

（一）借款渠道单一，过度依赖银行贷款，增加了资金的风险

我国的房地产企业融资渠道过于狭窄，主要还是投资基金、银行信贷及房地产信托等筹资方式，其中又把银行贷款作为主项。据不完全统计，开发商从银行取得的贷款在全国房地产开发资金中占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。其中，购房者从银行取得的个人住房贷款在定金及预收款中还是作为主项。所以，合计算来，约60%的房地产开发资金来源于银行等金融机构贷款，过多地依赖于银行。

同时资产负债率过高是房地产企业普遍存在的问题，再加上融资的相关法律法规不够健全，房地产融资市场的体系不完善等各方面的原因，长期以来，造成我国房地产企业的融资渠道非常单一，增加企业融资的风险。对房地产企业而言，过度依赖银行贷款，会提高企业的资产负债率，增加企业的财务风险，甚至有可能导致企业因无力偿还银行贷款而破产。对银行而言，增加了银行经营的风险，给金融市场的稳定造成不利的影响。

（二）融资门槛高

针对房地产贷款额度大、周期长、风险高的特点，且未来房地产价格的不确定性，银行仍然保持谨慎的态度，银行业监督管理部门均有相关的规定针对银行发放房地产开发项目应具备的条件、担保方式、自有资金的比例、贷款的利率、期限等，而且还要经常调整以应对经济发展的状况。

（三）民间借贷盛行

对于中小型的房地产开发企业，从银行获取借贷的资格相对薄弱，与程序复杂审批环节颇多的银行贷款相比，民间集资成为了非常重要筹资方式之一。一方面，民间资金持有者往往缺乏良好的投资渠道；另一方面，中小型房地产企业面临着融资渠道匮乏，却又身处资金紧缺周转不灵的困境。可是当唯利是图的民间资本源源不断地流向困难重重中小房地产开发企业，这种缺乏基本防范与监管的借贷，在高利息与高风险得指引下又能走多远？

三、房地产企业融资渠道管理措施

（一）全面提高融资管理人员的综合素质

融资管理人员的素质直接影响融资管理的质量，对房地产企业强化融资管理至关重要。全面提高融资管理人员的素质，首先，房地产企业在招聘融资管理人员的时候，要结合企业的实际情况，选择专业素质较高的人才，同时，注意引进高素质的专业人才，为企业的筹融资管理提供人才支持。其次，加强对相关人员的培训工作，定期组织员工学习筹融资管理方面的知识，提高工作人员的专业技能，同时注意对员工进行考核，考核合格才能上岗。

（二）拓宽房地产企业融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道，完善房地产业金融市场，要以金融体制改革为契机，以我国现有的房地产融资方式为基础，引进国际上先进的融资技术，进行有重点的有选择的推广、完善。房地产企业融资就像软件升级，大企业各种方式都可以尝试，就如同软件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企业则像较低的版本，因其局限性，选择面自然就窄。当前，国内的一些大型房地产企业可以选择发行股票、借壳上市等融资方式，中小企业可以寻求基金、信托、风险投资的合作，以及国内外不同公司间的资金与土地合作。

（三）建立多元化的融资渠道

近几年，我国采取紧缩的货币政策，在中国经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素情况之下，海外资本正在中国市场积极寻找房地产投资项目。在这样的新形势下，房地产企业融资方式应做出相应的调整，由原来单纯依赖银行贷款的模式，转向以银行贷款为主，私募、房地产投资基金、海外房产基金、非上市股权融资等创新渠道为辅、融资多元化的局面。首先，结合本企业的实际情况，积极利用灵活的融资方式进行资金的筹措，建立多元化的融资渠道。其次，综合实际较为强大的企业可以发行长期债券或延长银行提供贷款的期限，解决资金供给时间短和投资周期长的矛盾。最后，将目光放在民间闲置资本上，建立民间融资渠道。总之谁掌握了资金来源的渠道，谁就会在将来的房地产企业竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]陈朝萌.我国房地产企业融资渠道多元化问题研究[D].天津商业大学，2010.

[2]杜广如，赵君彦，赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究[J].开发研究，2010，02：80-83.

[3]郭冬梅，曾国辉.浅析房地产企业融资渠道的突破与创新[J].经济研究导刊，2008，10：80-83.

[4]旷野.我国房地产企业融资渠道拓展研究[D].湖南科技大学，2014.

我国房地产行业融资渠道分析 篇4

1 我国房地产企业融资问题分析

1.1 过分依赖银行贷款融资

下表反映的是2010年至2014年, 我国房地产开发企业资金来源情况。由下表可以看出, 目前我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金等。

数据来源:根据我国统计局发布有关数据整理

从上表我们可以看出, 在我国房地产企业的融资过程中, 银行资金所占比重最大, 其中所占比重较大的是其他资金, 其他资金主要包括定金及预收款以及个人按揭贷款, 这些资金中的大部分都是来自银行, 是银行向购房者发放的个人住房贷款。我国房地产企业通过直接或间接银行信贷的形式融资占总融资约60%左右的比重, 而房地产行业的平均负债率也均在60%以上。过高的资产负债率不仅影响房地产企业的融资能力, 还会产生较高的财务风险, 使企业陷入财务困境。

1.2 资金结构不合理

在我国房地产企业的发展过程中存在资金结构不合理的状况, 主要表现为短期资金较多, 长期资金不足。而房地产行业属于资金密集型行业, 且房地产项目开发的运作周期比较长, 通常而言, 房地产项目开发建设至少需要3年, 开发过程中还需要大量的资金, 而且项目开发规模越大, 其占用时间越长, 如果不能保证整个项目开发周期的资金链完整, 就容易造成资金的周转不灵, 从而出现财务危机。

1.3 境外资金利用率低

由上表可以看出, 外资占房地产企业融资来源比重极低, 就2014年来看, 仅占0.52%, 最主要的原因是由于我国还没有全面开放外国投资者对我国境内房地产行业的投资以及房地产金融市场的不成熟。如果我国境内的房地产企业想要获得境外资金的支持, 只有通过企业境外上市或境外开发商直接投资。由于相关政策的限制, 使得外商的投资资金较少, 所以外资利用率较低。

2 优化我国房地产企业融资的对策建议

随着城市化进程的加快以及我国国民经济的快速发展, 房地产企业的发展前景不可限量, 但是日趋严格的宏观经济调控政策给我国的房地产企业带来严峻的考验。为促进我国房地产企业的健康发展, 提出以下三个方面建议:

2.1 改变融资渠道单一状况

房地产企业的所需的资金投资回收期较长, 如果在当今资本市场使用单一的融资渠道, 已不能满足企业的资金需求。房地产企业要积极尝试新的融资渠道, 建立多渠道的融资模式。目前还有很多房地产企业单纯依赖银行信贷来筹集资金, 这样不仅不利于企业的发展, 还会加大企业的财务风险。我国房地产企业可以银行贷款为主, 以发行债券融资、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多种融资渠道相结合的融资体系, 从国内外资本市场取得资金。

2.2 调整资金结构

房地产企业可通过银行贷款、发行债券、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多元化融资渠道获取资金支持, 通过银行贷款和发行债券获得短期资金支持, 通过上市融资、房地产信托及房地产基金获得长期资金支持, 这都是可借鉴的方法。

2.3 积极引入海外融资

房地产企业可以通过发行债券的方式进行海外融资, 这样既有利于筹集资金, 又有利于开拓海外市场。因此对于符合海外融资条件的房地产企业, 可以根据企业自身的条件, 积极寻求海外融资, 海外融资能在一定程度上缩减房地产企业的融资成本, 更重要的是为房地产企业拓展海外发展空间。

摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱型产业, 其发展关乎国计民生。在发达国家的房地产金融市场中, 房地产企业融资模式的多元化为其发展提供了有力的资金保障。但是, 我国房地产企业的融资渠道仍然存在一些问题。文章对我国房地产行业的融资问题进行分析, 提出我国房地产企业应改变融资渠道单一化状况、调整资金结构、积极引入海外融资等建议, 以促进我国房地产行业的健康发展。

关键词：房地产行业,融资渠道问题

参考文献

[1]黎天祥.我国房地产行业融资问题研究[J].现代经济信息, 2015 (19) .

[2]李慧.房地产企业融资模式及运营管理策略[J].时代金融, 2013 (33) .

中小房地产企业融资渠道 篇5

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

（二）本期不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态 1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品 1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新

途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到２０００万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一）NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二）香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三）国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形

房地产融资渠道分析 篇6

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

■

2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

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中国房地产企业融资渠道分析 篇7

1. 自筹资金

自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金, 中国相关的规定自有资金必须达到总投资的30%。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下, 自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求;但是当项目规模较大, 投资额度较大时, 尤其是当现有房地产市场不是很景气时, 自筹的资金无法满足自身开发的需要, 会导致项目开发出现资金断裂, 引起连锁的负面影响。

2. 预售回款资金

房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式, 也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展, 国际进行了宏观调控, 对于预售条件进行了严格的限制, 即必须达到主体封顶后, 相关部门才可以颁发预售许可证, 房地产企业方可进行预售, 取得销售回款, 因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。

3. 商业银行贷款

商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道, 多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控, 商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款, 多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。

4. 房地产投资基金

房地产投资信托基金 (REITs) 是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具, 它类似于其他的信托基金, 但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金, 既可以封闭运行, 也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式, 目前尚处于初级发展的阶段, 处于摸索发展过程中, 相关的法律法规也在不断的完善过程中, 一旦成熟, 势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。

5. 募集上市

募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格, 审批时间长, 成本高, 因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展, 国家近年来抑制在进行宏观调控, 对于房地产业的上市条件的规定也极为严格, 多数房地产企业无法达到。

6. 发行债券

发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势, 以及项目的可行性, 以及发行条件的规定也比较严格, 对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小, 流通受到限制, 发行成本也较高, 企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的, 以缓解近期资金需求是很难达到的。

7. 房地产私募股权投资

房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物, 是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金, 然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式, 属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段, 是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

8. 民间资金

在现有融资渠道瓶颈限制因素, 发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定, 只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金, 利率不得超过国家规定利率的四倍。很多企业直接向社会进行吸纳资金, 许诺高息, 实质是属于非法集资。所以房地产企业可以通过非金融机构向社会吸纳闲散资金, 以缓解短期资金需求。

二、当前房地产金融市场现状分析

1. 过分依赖于银行信贷为主的融资工具

虽然股票和债券等直接融资的金融市场得到了一定的发展, 但是由于门槛高而导致房地产企业望而却步, 而信托和房地产投资基金依然处于初期发展阶段, 在国家进行金融调控后, 由于过分依赖银行信贷, 而导致资金得不到解决, 房地产企业的长期可持续发展也就无法实现。在未来的一段时间内, 商业银行信贷比例将会下降, 但仍将是房地产融资的主要工具。

2. 中国房地产金融体系尚不健全

中国的金融市场发展不健全, 仍处于发展和摸索的阶段。由于相关法律法规逐渐出台, 金融体系也在不断建设中, 但是单单从目前的房地产金融市场来看, 其金融体系仍需进一步完善。不但相应的房地产金融机构和担保、保险机构各自的运行机制不合理, 相互也缺乏协调机制, 同时缺乏有效的监督机制, 在此环境下, 房地产企业进行融资缺乏有效监督和调控, 很多热钱纷纷涌入, 高利贷等民间资本大量出现, 骗贷、非法集资层出不穷, 不但是给房地产企业的发展增加了成本, 也给金融市场造成了混乱, 也给中国经济造成了致命的创伤。

3. 房地产金融风险较大

由于房地产市场具有区域性, 如果不进行有效的控制总量, 势必会造成过热投资现象, 导致市场过热而产生地产泡沫现象。实际价值被人为的炒作而直线上涨, 一旦市场出现变化, 势必会导致金融风险加剧, 一是按揭贷款回收出现风险, 二是房地产企业开发贷款也同样有很大的坏账风险。此时房地产业进行融资会更加困难, 资金链的断裂, 会导致开发项目无法进行建设, 出现行业及相关产业的连锁反应, 也同时会给地方经济造成破坏性的影响。

4. 房地产金融市场发展进程缓慢

房地产金融市场主要是指房地产融资的一级市场和二级市场, 股权融资和债券融资属于一级市场, 但是对于整个资金的来源还有金融机构的投资者来说, 是有很多的限制的。目前中国房地产金融市场发展十分缓慢, 二级市场尚不健全, 尤其是住房抵押贷款二级市场, 银行的长期住房抵押贷款无法通过二级市场出售, 当出现金融市场发生巨大波动时, 势必会导致银行的流动性受阻, 产生类似于美国的次贷危机, 金融风险很难进行规避, 资金在资本市场和企业之间出现滞障, 同时也无法实现企业融资渠道的需求。

5. 房地产金融市场缺乏完善的配套法规

目前中国相关的法律法规尚不完善, 满足不了房地产金融市场的健康发展需要。虽然中国企业和个人信用记录体系正在逐步建立, 但是尚不完善, 则必将导致银行无法全面掌握借款人的真实财务状况, 容易出现违约风险, 对中国房地产市场规范发展和房地产金融的与安全运行会造成严重影响。房地产金融相关配套法规是否健全和完善, 将直接制约着未来中国房地产金融健康发展以及房地产业的更大发展。

三、拓宽房地产融资渠道及促进金融市场健康发展的有效措施

1. 促进房地产金融的融资工具多元化发展

随着中国房地产金融工具的培育和发展, 对融资政策的进一步放开, 随之而来的就是间接融资渠道被拓宽, 预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破, 势必会促进房地产金融的通知工具的多元化发展。产业投资基金、银行信贷以及房地产信托健康有序发展, 给房地产企业融资提供了更多的选择, 有利于房地产企业的可持续发展。

2. 逐步健全和完善房地产金融体系

首先要建立和健全房地产政策性金融机构, 专门负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定和体系建设, 逐步放开房地产金融二级市场。同时培育和促进专业化的房地产投资基金、和房地产信托投资等金融工具的健康发展和保证住房融资担保或保险机构的有效运行。

3. 合理规避房地产金融的风险

金融风险的爆发, 会给国民经济造成致命的打击, 因此必须提高金融风险的防范意识。同时根据国家有关的规定, 对房地产开发企业的融资风险有专业判断, 从严审查, 从严把关。同时加强贷款管理, 对发放贷款实行全过程动态监控, 并运用利率杠杆, 调整楼房开发结构。另外金融企业也要在自身的防范制度以及房地产抵押贷款风险的措施上下工夫, 形成有效的化解金融风险机制。

4. 促进房地产金融市场健康快速发展

房地产金融市场主要包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场。目前这几个市场依然处在初期发展阶段, 国家应该出台相应的法律法规, 规范其运行机制, 使其健康有序发展, 真正为房地产融资平台提供有力的支撑和促进作用。同时, 在国家政策层面上给予扶持, 在加速发展房地产金融市场, 促进房地产企业向规范性发展, 满足直接上市融资, 同时对住房抵押贷款二级市场的培育和建设。

5. 建立和完善相关配套法规

为保证房地产金融市场的健康发展, 满足房地产企业融资需求, 国家应该适时并因地制宜的出台相关配套的法律法规, 保障中国房地产金融体系的进一步完善。

参考文献

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房地产融资渠道分析 篇8

(一)房地产企业与当地经济依存度高

自1980年房改以来,房地产市场在我国从无到有,从弱到强,特别是在21世纪进入了快速发展阶段,房地产业给中国经济的快速发展注入了新的元素,尤其是在促进地方经济发展的方面作用尤为显著。主要表现在:

(1)推动国民经济的发展。以中部地区江西省为例,该省2008房地产业增加值发展到220.45亿元,占第三产业增加值的11.0%。房地产业的快速发展,使其迅速成为当地国民经济新的增长点。2008年,江西房地产业对GDP的贡献率为11.4%,拉动GDP增长1.4个百分点,如表1所示:

(2)拉动社会固定资产投资,增加了地方财政收入。房地产开发投资占全社会投资的比重稳步上升,由1990年占全社会投资的4.1%发展到2004年最高时占14.6%,2008年为11.5%。2008年,全社会投资增加额中的7.8%是由房地产开发投资实现的,房地产开发投资拉动全社会投资增长3.4个百分点。2008年全省房地产开发企业应缴所得税9.83亿元,比2000年增长6.5倍。房地产开发业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等税费,仅此4项税收就达43.21亿元,占地方财政收入的8.8%,2004—2008年的五年,全省房地产业营业税累计上缴104.27亿元,占全省地方财政收入的6.3%,促进了地方财力的增强。

(3)房地产业的繁荣与发展直接推动了与之相关的建筑业的发展,同时也间接带动了其他产业的发展。首先带动了建材工业的发展,2008年钢材产量2570万吨,比1990年增长18.2倍;水泥产量10227万吨,比1990年增长7.7倍;平板玻璃产量3209万重量箱,比1990年增长2.5倍。其次带动了建筑业的发展,2008年,具有资质的建筑企业完成总产值2828.25亿元,比1990年增长67.9倍;实现利润总额98.81亿元,利税总额192.33亿元,分别比1990年增长95.9倍、88.0倍;全员劳动生产率平均达到14.05万元/人(按产值计算),比1990年增长10.7倍。房地产业的发展,促进了与之相配套的商业、饮食业、服务业的发展,随着居民小区的建成,居住条件的改善,增加了人们对室内装潢、家具和家电消费的支出。此外,新型保温吸热和防腐等材料的应用,还促进了科技的进步;物业管理、房屋中介等行业的出现,为社会就业提供了新途径,缓解了就业压力,有利于社会的稳定和发展。

(二)房地产企业整体质量不高

截止到2008年底,全国有各级房地产开发企业87562家,其中上市房地产公司105家,绝大部分企业都属于三级及以下资质(注册资金一级企业不低于5000万元;二级企业不低于2000万元;三级企业不低于800万元;四级企业不低于100万元),这些公司的竞争能力低,抗风险能弱,行业集中度较低。在中西部地区房地产企业的总体质量状况更加不容乐观,如表2所示:

从表2可以看出在中西部不发达地区房地产二级资质以下企业占有比重很大,由于资质低、自有资金少、抗风险能力差,遇到金融危机,企业就难以生存。据研究显示,我国的房地产企业,东部地区的竞争力,大于中西部地区,沿海发达地区的竞争力要大于内陆地区。但实际上我国的大部分房地产企业都处于广大的中西部地区,房地产企业对当地的GDP贡献占有很大的比率。

二、欠发达地区房地产企业传统融资模式分析

(一)私人借贷或银行贷款等单一的融资方式

在这些地区尤其是在城镇化进程刚刚起步的乡镇及县城,分布大量的小型房地产企业。这些企业在推进城镇化进程起了巨大的作用,企业的组织形式以有限责任公司为主,这些公司资金来源主要靠私人借贷或银行借款。私人借贷及银行贷款这种融资方式的优点是手续比较简便,融资速度比较快,但是作为中小型房地产企业,其自身资质不高,在银行的信用评价体系中信用度偏低,所以通过这种方式融资的成功率不高。而且采取这种单一的融资方式,使得公司资产结构分布不合理,大量债务资金的存在,影响公司的偿债能力,且使公司抵御风险能力明显不足。如果遇到通货膨胀,银行紧缩银根,企业就会面临资金短缺的困境。

(二)“自有资金加银行贷款结合股权融资”的组合融资模式

股权投资是民间资本的一个比较好的投资渠道,同时这种资金成为中小型房地产企业的一个重要资金来源。通常地产企业为了获取资金回让渡部分股权,这种股权融资结合银行贷款的融资方式是目前比较传统的一种融资方式尤其是在欠发达地区的中小型房地产企业中比较常见。通常这种融资方式的资金结构为,自有资金占30%左右,银行贷款占45%左右,非上市股权融资占25%左右。从这种融资方式资金结构可以看出,一般采用这种方式的前提是自有资金加上银行贷款所占资金总份额较大,所以一般常见一些实力相对雄厚的公司,一般企业采取这种方式融资成功率不高。因为在自身资金不足的情况下采取股权融资必须让度一部分控股权,与此同时也就散失了大部分的投资回报。

三、欠发达地区房地产企业新的融资模式分析

(一)加快中小型企业兼并重组

中小型企业是当前特定市场环境下催生的一个企业群体,也是最容易消失的一个企业群体。其对市场敏感性最高,一旦市场环境转变、宏观政策收紧,就容易成为倒闭的先行者。因此中小型企业可以利用手中的土地储备引入战略合作者通过行业内部兼并行为,小企业解决自身融资困难;大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源;而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。这种通过业界兼并重组方式是目前中小型房地产企业融资的重要手段,但是其应用比较少,原因就在于房地产企业不愿放弃对企业的控制权。

(二)合作开发

合作开发融资形式主要有银企合资形式和互助性担保模式。其融资的核心思想房地产企业本身和第三方进行合作来获得资金的一种形式。

(1)银企合资。银企合资模式主要是指房地产企业和银行双方利用各自的优势进行合作开发,具体就是说房地产企业利用其在项目管理及房地产开发技术等方面的优势,银行等金融机构利用自身的资金优势成立合资公司,这样房地产公司和银行在企业具有不同的角色,由于银行在公司中具有投资者和债券人的角色,所以一般情况下银行给出的利率要低于市场利率。当房地产项目产生收益时,原房地产企业可以获得其中的股权收益,银行在获取股权收益的同时还可以获得贷款利息收益。这样不但可以减轻房地产开发商的资金压力,而且也可以化解银行的贷款风险。

(2)互助性担保。以各地房地产开发企业协会为平台,建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员,会员如果出现资金紧张,会员单位之间可互助、互保、互督,减轻政府负担。在互助发展协会内,处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来,在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时,互助性担保机构承担的风险最终由会员分担,容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解,增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督,提高了监督的有效性。

(三)大力推行租赁权融资

租户通过缴纳租金、履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占有权,机租赁权益。这种权益可以像其他财产权益一样转让或抵押,因此可以利用租赁的土地进行融资活动,通常有土地租赁权融资和回租融资等形式。土地租赁权融资具体过程为:开发商以一定的地价取得了土地使用权之后把未来的物业管理业务以定制合同或租赁合同的形式出售给物业管理公司以期获得未来的定期租金收入,开发商之后利用获得的定期租金收益加上其他担保条件向银行贷款。这种融资方式同开发商预售房屋融资有相似之处,都是通过出售期货的形式获得资金,不同的是土地租赁权融资通过租金抵押形式向银行获得贷款是一种债权融资方式。

四、总结

房地产企业的融资渠道广泛,但是不是所有的融资方式都能加以利用,中小型房地产企业尤其是欠发达地区的企业应当结合自身的特点加以摸索,创新出一些新融资方式,这样才能应对市场的变化。

参考文献

房地产融资渠道分析 篇9

一、我国发展夹层融资的必要性

(一) 我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一

我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。

2. 信托融资不成熟

由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。

3. 直接融资渠道不畅通

我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。

(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求

1. 夹层融资的含义及特点

夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。

2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践

夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。

二、我国发展夹层融资面临的主要障碍

夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:

(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏

我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。

(二) 退出机制及相关立法亟需完善

由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。

三、夹层融资在我国推进的具体举措

在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。

(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制

对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。

(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制

从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。

综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。

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房地产企业融资渠道思考 篇10

一、房地产企业传统融资渠道概述

近年来, 国家开始了新一轮的宏观调控, 紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道受到严重的市场挑战。

1、银行贷款。

目前, 中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款, 银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。我国房地产企业对银行的依赖明显过高。一旦房地产经济发生波动, 房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险, 进而影响国家的金融安全。为此, 政府开始频频出招调控, 开始实行紧缩的货币政策, 央行连续加息以及连续上调存款准备金率。虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的, 而是为了收缩流动性、压制通胀压力, 但给房地产的资金供应产生了不小影响。

2、房地产信托。

目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括:房地产股权投资信托、股权证券化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言, 房地产信托能降低产业整体的运营成本, 节约财务费用, 还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上, 可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品, 增大市场供需双方的选择空间。但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时, 房地产信托起点比较高, 融资额度最少在1亿人民币以上, 信托产品发行周期有限, 且退出机制也欠完善。

3、上市融资。

上市融资也是房地产企业的一个理想融资渠道。房地产实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。近年来, 北京、上海等地有相当多的房地产公司为解决融资问题, 在不能从境内商业银行和信托投资公司取得资金的情况下, 他们的目光自然就要投向其他融资渠道, 上市融资成为房地产企业热门途径。SOHO中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价, 在缔造一个个富豪传奇的同时, 也激起了境内房地产企业上市热潮。对于企业而言, 上市的益处在于能够拓宽企业融资渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平, 有利于培养公众认同感、帮助企业形成较稳定的消费群体。但上市融资, 会使公司股本加大, 融资的成本较高, 股东还需对公司的控制权着以考虑。上市公司信息的披露, 使财务公开化。公司还将面临证监委严格的审查, 对公司的经营管理者形成约束。

二、我国房地产融资渠道对策建议

房地产企业的健康发展客观上需要改变目前融资渠道不畅、资金短缺的局面, 因此必须对目前房地产融资渠道进行完善创新。

1、建立多层次直接融资体系。

中小企业融资难问题既有机制问题, 也有中小企业自身的问题。譬如, 中小企业规模小抑制金融机构的放贷意愿;中小企业贷款条件严、融资成本高;中小企业金融服务和信用担保机制不够健全;中小企业融资渠道狭窄等。推动建立中小企业多层次直接融资体系;稳步扩大中小企业板规模, 加快创业板市场的形成与发展;鼓励各类创投机构加大对中小企业的投资力度;鼓励各金融机构开展产权、非专利技术和股权等无形资产的质押贷款, 开办融资租赁、公司理财、账户托管等多种中小企业融资业务;鼓励民间资本参投中小企业金融机构, 积极发展小额贷款公司和村镇银行。

2、加紧开发房地产金融投资产品。

房地产融资渠道的多元化发展, 关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品, 从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前, 在房地产行业已经涌出一批新型的金融产品, 典型的有房地产投资基金和海外资金。房地产投资基金, 即指信托公司通过制定信托投资计划, 与投资者 (委托人) 签订信托投资合同, 通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金, 然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资, 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资基金不应是一个简单的财务投资, 要对行业、项目有充分的了解, 还要搭建好合作平台。海外资金, 以基金形式存在, 来自海外通过专业管理的资金。海外基金拥有雄厚的资金实力, 根据目前中国房地产市场现状和前景, 他们认为可以赚取高额利润, 同时坐享人民币升值的“双赢”投资。目前, 跨境资本加快了进驻的速度, 除了摩根士丹利、ING等海外基金巨头外, 一些来自泰国、韩国、日本、俄罗斯和土耳其等非主流的海外基金也开始关注我国的房地产市场。

3、完善金融法律法规, 促进房地产金

房地产融资渠道分析 篇11

2006年12月11日是中国银行业入市过渡期结束的日子，从此，外商独资银行、中外合资银行在我国的业务将大大增加。

外资银行进入中国市场之初，将房地产信贷的重点锁定在个人住房按揭上，目标客户群主要为外籍及港、澳、台购房人群。随着房地产开发市场的规范，外资银行也逐渐开始了房地产项目开发的贷款。2005年9月，华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地一起，从东亚银行获得5亿元贷款，成为东亚银行在北京取得人民币业务资格后的第一批客户。东亚银行在北京的首批人民币贷款具有以下两个特点：全部是中长期商业抵押贷款；客户均为知名房地产开发企业。现在国内涉足房地产业务的外资银行主要是东亚、汇丰等香港背景的银行。

尽管短期内外资银行还无法对国内商业银行形成较大冲击，但是国内商业银行已明显感到了压力。东亚银行向开发商打开融资大门后，沉寂多时的国内银行终于开始了对商业地产开发的贷款业务。此前不久，工行上海分行也已开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。工行和农行同时出招，意味着国内银行界开始对商业地产贷款解冻。

商业地产融资开始趋于多样化。以往的商业地产开发融资除发展商白有资金外，主要依靠项目预售收入进行滚动开发，然而，随着商业项目分拆销售带来的一系列经营问题的显现，商业项目发展商逐渐意识到这种融资方式给项目后期经营带来的众多隐患，因此，许多资金实力较强、追求项目长期收益的发展商逐渐摒弃这种融资方式，开始寻求更加合理的融资方式。

随着房地产投资市场的开放，外资成为商业地产融资的重要渠道之一。自2003年以来，外资特别是海外房地产基金和国际投资银行进入中国房地产市场的机会越来越多，先后有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地产基金公司开始在北京等地扩大房地产投资或者合作开发房地产项目。此外，房地产贷款证券化的利好趋势也预示着今后会进一步出台有利于房地产融资的政策和法规。从2004年全国房地产开发资金来源来看，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到23.72％。从同外房地产业的发展经验来看多样化的融资才是房地产融资的主流。

著名金融信托专家、经济学家、投资银行家、中国人民大学经济学孙飞博士提出的主流融资模式就是“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)+外资金融+上市”；要大力发展直接融资市场，包括信托、企业上市IPO，还有就是发企业债券，利用海外资金，进行股权融资等。但如果商业地产处于开发阶段去上市是不可能的，对于发企业债券，也没有形成规模，没有大银行的担保，也发不了企业债券；另外，境外的地产基金进入一般也需要成熟的物业。因此前三个方面，银行、信托、REITS是最重要的。外资金融机构以及境外基金是中国商业地产金融的新生力量。由于国际REITS的带动，2006年，广州越秀投资已经在香港发了REITS，REITS作为一种支撑商业地产、T业地产、写字楼的一种国际化的标准的金融工具，正方兴未艾。

REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。地产公司要做组合融资，第一是在银行间融资；第二是在信托方面融资。REITS，它是国际房地产融资的主流产品，因此也代表中国房地产金融和房地产信托的发展方向。REITS是多赢局面：第一、是房地产开发商，套现并溢价。第二、REITS的持有人是购买者，买了这种专业机构发的REITS，相当于做他们的股东了，每年享有6～10％稳定的收益。第二，信托公司要收受托管理费。第四是要收基金管理费。第五是要收物业管理费。第六就是国家、地区有税收，解决就业和劳动力的问题。因此，REITS无论是从政策的层面，还是宏观层而，都是值得发展的。

孙飞提到，中国商业地产如果想采用“REITS”’融资，第一，要具备商业地产产权的完整性。第二，要具备商业地产经营的完整性，整个楼是统一规划和运营的。第二三，商业地产的资产原则上20亿左有，不要低于10亿。第四是要有稳定的资金收益，并且收益率应高于6％。作为金融机构，控制风险是第一要素。REITS代表了先进生产力的方向但就目前情况看，要大力发展具有中国特色的REITS，还需要突破政策的障碍、体制的障碍。

随着联华信托发行的全国首支“准房地产信托基金”产品的面世，人们纷纷期待《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的出台，并猜测：REITS就要来中同啦!可银监会下发的文件给正在升温的REITS热泼了一瓢冷水，文件的名称也与央行121文件遥相呼应一一“银监会212号文件”对于开发商而言，利用信托融资的门槛已经抬高到与银行贷款一样，近一段时间，CMBS(商业抵押担保证券)这一新兴的金融产品被提了出来，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授认为CMBS或将成中国开发商的又一根救命稻草。

CMBS的优势在于，与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。对证券发起人的好处包括：将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产；发起人可以补充其资金来源，这些资金可以用于再融资活动；为发起人提供更有效的、成本更低的融资来源；通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，使发起人的融资来源更加多元化；发行者可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者的好处则是：能够提供比同等期限的政府债券更高的收益；信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，使投资产品可以量体裁衣，满足不同投资人的个性化需要。 随着国内最大的商业地产集团大连万达最终弃REITS(房地产信托基金)而选CMBS(房地产商业抵押贷款支持证券)，炒作一年有余的房地产“REITS年”似乎并没有在2006年发生。尽管如此，众多大型商业地产企业仍频频传出REITS上市意向。市场人士指出，REITS仍是商业地产长期的融，资目标方式，而第一个1.45亿美元的CMBS产品若发行成功，有望为市场打通又一个新的房地产融资渠道。

近日，保利地产、富力地产等多家上市房地产企业传出商业项目将打包后到海外实现REITS上市。尽管富力地产已表示搁置REITS计划，万达集团的REITS产品也转型CMBS，但中国企业海外发展中心主任孙飞在上周五举行的房地产金融论坛上表示，“REITS上市仍有市场机会。”

孙飞介绍，香港目前的REITS上市规则日益严格，其中包括物业产权和经营完整性、投资回报率不低于6％，以及较大的资产规模等。 “如果条件全部具备，发行REITS是没有障碍的。”孙飞表示。而万达集团之所以在满足了全部硬件要求却最终选择CMBS的原因，孙飞称，第一是由于香港股市不景气，另外，国内企业的REITS上市仍有一些税费和监管方面的限制。

专家表示，受银根紧缩的房地产宏观调控影响，以信托为主线，以REITS为最高端的地产金融模式仍将主导未来中国商业地产融资。“去年一年，五万多亿元的商业银行资金沉淀在房地产市场，但房地产单一信托和集合信托全部算上只有仅仅500亿元。”孙飞称。而REITS和CMBS等产品实际上是将国内的地产项目转向国际资本市场融资。

房地产企业融资渠道组合策略探索 篇12

金融业是房地产业的“血库”和“调节器”。房地产金融市场是指从事与房地产有关的各类资金交易的市场, 其构成因素主要有资金的供应与需求者、市场中介、金融工具。目前我国的房地产金融市场还很不成熟。

(一) 融资渠道过于单一。

我国房地产企业开发资金来源中有60%~70%直接或间接来自银行, 相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构, 加剧了房地产企业的财务风险, 不利于整个房地产市场稳定发展。而目前相当部分个人买房也依赖于银行单一方式, 这样供需双方自然就会使银行陷入一个两难的风险怪圈之中:控制了消费一头就会使供给出现过剩, 控制了供给就会使消费需求无法满足;两头都给予支持就使市场高涨, 风险增加, 变成由银行政策在决定和影响市场, 而非由供求关系来决定市场, 这个平衡又并非银行能左右或有效判断与控制的。

(二) 缺乏畅通的融资渠道和多层次房地产金融体系。

房地产企业更多的资金是通过外部融资获得, 中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变。房地产融资除银行贷款外, 目前还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。对于股权融资来说, 房地产企业股权融资占融资的比重十分微小。国内有房地产企业3万多家, 能够上市的不足1%。房地产企业在债券市场融资尽管从1992年就开始了, 但发展十分缓慢。债权融资方式在房地产资金来源中所占的比重微乎其微。在中国目前还没有产业基金的情况下, 房产基金不会在短期内对发展商起到支持作用。就房地产体系而言, 目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系, 专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。

(三) 定金预售款比重过高。

房地产开发所获国内贷款及企业自筹资金大幅下降, 对商品房预付款与定金依赖程度加大。定金预售款比重过高, 将直接导致房地产开发对市场的依赖过大, 倘若房地产市场销售情况不利, 将会直接导致房地产开发商资金链的断裂, 加剧房地产开发风险。

二、房地产企业融资的策略

(一) 大型房地产企业的策略选择。

大型房地产企业在融资中可采用的模式:银行贷款 (银企合作) +上市 (可国内或国外上市) +吸收国际投资机构的资金+可转化债券+战略性并购+房地产信托/基金 (国外) 。这种融资渠道组合能弥补各种渠道自身的不足, 同时也有利于企业减少融资风险和融资成本。业绩比较好的房地产品牌企业可以凭借自身的信誉寻找银团在融资上开路, 同时通过上市可获得长期资金支持, 也有利于企业改善公司治理, 实施远期的发展战略, 当然, 选择上市的途径可以是国内股市, 也可以是海外股市, 企业可以在这方面进行可行性分析, 找到适合自身的通路。可转化债券也是一种目前可行的手段, 作为债务性融资, 它要求企业能够消化债务包袱, 有运用财务杠杠的能力。对于一个成长性的企业来说, 并购能使企业在最短时间内实现规模经济。当房地产企业出现短期的资金紧张时, 还可以通过信托贷款或向银行贷款以暂渡难关。

(二) 多元化集团企业的策略选择。

大型的多元化集团房地产企业的融资模式可采用:内源融资+上市 (买壳) +银行贷款+信托/基金+投资机构支持+纵向一体化并购。由于房地产行业投资利润率较高, 很多大型企业在定位自身的发展战略后, 都选择了兼营房地产产业。这些企业一般起步时由母公司支持, 内源性融资可以帮助子公司在短时间内壮大。当然, 企业还必须进行合理的外源融资, 在争取银行的贷款上, 可由发起公司做担保或其资产抵押;如果原公司是上市企业就可以通过股权融资, 也可以借助有资本动作经验的机构实现买壳上市, 这一过程必须有大量的资金支持, 企业可以通过银行贷款或集团自有资金进行解决, 所以, 这种融资模式必须要求企业有一定的资金实力才能实施。同时大型集团化企业由于在自身发展的过程中积累了一定的社会关系资源, 这使得他们有机会向有资金实力的投资机构寻找资金, 就对房地产整个行业起到了比较好的有效的金融支持, 虽然我国目前还没有比较规范的房地产基金在运行, 但境内已有其发展的雏形了。这一类型的企业还可以选择房地产信托融资, 由于技术方面可能不太专业化, 而房地产信托有比较专业化的队伍, 不仅能为其融资服务, 还能为其提供咨询、技术、财务等。

(三) 中型房地产企业的策略选择。

经营规模中等的房地产企业的融资可通过以下模式完成:银行贷款 (项目融资) +合资合作开发 (联合开发) +信托+二板市场上市。中型房地产企业没有大型专业化集团的资源整合能力强, 但可以运作某地区的房产精品, 能挖掘比较好的项目, 在项目可行性强, 前景乐观的情况下可以通过项目自身进行融资即项目融资。从事房地产开发经营的年限越短, 其资质越低, 所以企业的经营时间长, 对于其他有实力但刚进入房地产行业的大企业来说, 就有一定的合作共赢基础, 中型房地产企业要实现资金的支持与融资担保, 大型企业刚入行要想实现资质升级, 还需要时间的积累, 这样, 合作后两者问题都得以解决;同时中型企业通过与其他同类型的企业联姻以与大型企业抗衡;或与建材联合开发解决资金的不足, 同时, 还可以利用信托的优势取得短期资金, 在长期资金的筹集上可以通过股市交易所中小企业板扩容的时候进行上市。

(四) 小型房地产企业的策略选择。

小型房地产企业融资中可采用以下模式:银行贷款 (抵押贷款) +房地产信托+并购、联合开发。由于小企业的资信比较低, 实力有限, 在融资渠道的选择上只能选取银行贷款、信托等短期资金的筹集。小企业要想壮大只有走合并或联合开发之路。小型企业可与建材企业联合开发或与有地产储备的地产企业合作开发;另外, 小企业还可以通过房地产信托融资。

三、房地产企业融资策略的配套措施

(一) 降低宏观制约效应。

一方面宏观政策力度不宜过大, 我国房地产业经过近几年的快速发展, 初具规模, 虽存在过热问题, 但是并未到泡沫将破的地步, 因此政策力度选择应适当。另一方面做好结构调整, 以结构优化促进总量调整, 控制空置面积增长, 消化存量商品房, 使房地产市场步入健康发展轨道。

(二) 完善金融市场。

一是培育市场主体。包括住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款, 房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当金融机构等。促进金融一级市场信息化、市场化, 疏导金融风险, 提高资金、资源的使用与合理配置。二是建立初步金融二级市场, 做到金融产品的证券化, 实现银行等金融部门资产项目再流通, 将住房抵押贷款证券化, 借鉴国外先进经验将贷款分类、组合、打包;培养金融中介机构, 包括信用担保机构, 房地产经纪人, 房地产交易信息平台, 二手房交易中心, 同时完善个人诚信管理体系。三是完善房地产预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度, 提高风险预警能力。四是加强国内金融的监管体制, 改进金融监管的方式, 提高金融监管效能, 维护房地产金融市场秩序, 强化房地产金融机构的内部风险管理机制。

(三) 净化房地产产业竞争环境。

由大型企业或具有竞争竞争优势的企业兼并重组, 把不适合市场竞争或扰乱市场秩序的小型企业淘汰。在房地产业政策上实现进入壁垒, 对申请企业的自有资金、专业化人才数量进行严格审查。对出现烂尾楼、房屋空置率高的企业进行资质降级, 对“四证”不齐全而违规开发的企业或破坏规划者吊销经营资格。惩治土地储备过程中的暗箱操作, 维护公平的市场竞争机制。执行建设部门关于土地储备的年限, 完善财产税制度, 防止以投机为目的的财产集聚和沉淀引起的资源无效配置。

(四) 健全房地产法律法规体系。

在现行法律法规中新增有关房地产金融条款的法律条例, 确定房地产金融的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。建立健全有关房地产金融的法律法规, 明确规定开发商及个人的权利与义务, 使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为, 认真履行还款职责, 建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系。建立金融机构间的房地产企业信用体系档案, 以及个人住房按揭贷款信用体系建设, 尽量减小信贷过程中的信息不对称和道德风险。

(五) 建立现代企业制度。

确立法人产权制度, 理顺产权关系, 强化对企业融资行为的约束, 使企业的融资行为规范化。另一方面, 建立科学的现代企业财务制度, 以利于企业在融资前进行合理的论证和项目可行性分析, 实现融资行为的科学化和融资决策的科学化。

参考文献

[1] .王洪卫.房地产经济学[M].北京:上海财经大学出版社, 2003, 3

[2].郑修建.房地产金融[M].北京:首都经贸大学出版社, 1993