南京房地产市场分析

南京房地产市场分析（共7篇）

南京房地产市场分析 篇1

南京商业地产市场调查报告

上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。

1，德基广场：

1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于2006年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于2012年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。

2）业态分布：

负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。

一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。

四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus 五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。

3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。

2，新街口万达广场。

1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于2002年10月，2004年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积1.3万平方米，建筑面积4.4万平方米，总投资额逾3亿元人民币。

2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。

一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。

二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。

四楼，是万达国际影城。

4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而新街口万达的成功更多的是在于它做的比较早，占了一个非常好的地理位置，拥有了新街口每天强大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概况：南京新百全称：“南京新街口百货商店股份有限公司”，地址：中山南路3号，属于新街口商业圈的重要组成部分。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，占地面积约1.3万平方米，营业面积4.1万平方米，是一家老字号大型百货零售企业，全国十大百货商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16个专业商场，经营品种24万余种，近几年来。新百把经营触角延伸到证券、房地产、生化制药、进出口和餐饮等领域，取得了初步成效。

2）业态分布：

一楼主营化妆品，钟表，烟酒，首饰，精品鞋包等。

二楼主营服饰，三楼是老年女性服饰，四楼精品绅士，主营男士服装

五楼运动类的服饰，六楼家纺居家床上用品等种类，七楼电子，电器商品品种，不过品牌一般，种类不全，价格也没有什么优势。八楼商务接待中心，承接团购业务和一些其它商务事谊。

3）总的说新百是传统百货商场的代表，他的业态布局比较传统，品牌一般，定位在中低档，在如今的新街口不如东方商城，大洋百货，更别说德基和金鹰那样高档次了。不过凭其在南京广大市民心中的长时间的影响力以及新街口的人流量还是可以占据新街口商业圈一席之地。他依然是只租不卖的经营模式，租金根据地点不同在4-10元左右每平为每天。

总的来说以上这三种商业模式和商业地产的模式是新街口商业圈和南

京商业地产的集中代表，万达广场代表综合型的商业地产和运营，新百商场是传统商场的运作和模式的代表，也是中低档消费品和消费的代表。而德基广场则是新商业地产，新商业理念和思想的代表，不管从商业地产的设计和建造上，还是从消费者一休化的休闲，消费，娱乐一体化的休验上，还是从消费者的高档次的消费需求上都做到了一个好的榜样。当然他们三个在商业运作上都是成功的代表。都有其独到的地方。也许是市场地需要他们多样化的商业运作和模式，也许是他们迎合了不同消费者的不同需求从而成就了自已。总之他们在新街口商业圈占有一席之作。都是成功的。我们要学习他们的优点和成功之处，从中找到为我们以后在商业地产

方面有帮助的东西和信息，为我们以后在南京商业地产和运营方面取得好成绩而努力和奋斗。

宋 丽 军。2011-12-4

南京房地产市场分析 篇2

近年来随着房地产市场的高速发展,全国各地房价节节攀升,房地产投资出现过热和投资结构不合理的现象,于是学术界关于房地产投资是否出现泡沫的争论也愈演愈烈。如何看待房地产投资过热,如何增强房地产投资的效率,这些都是学术界和决策层需要解决的问题。然而,要想优化房地产投资结构,增强对房地产投资的有效引导和监管,必须首先正确、合理地分析区域内房地产投资与经济增长(经济增长代表的是一国潜在的GDP或国民产出的增加)之间的关系。

由于国内生产总值是代表宏观经济的根本性变量,是最能够代表一个国家或地区经济发展水平的综合指数。本文拟以南京市国内生产总值(GDP)的增长来表征宏观经济的增长,并从实证的角度,以Eviews5.0为平台,运用计量经济工具对南京市房地产投资和GDP两者之间的关系进行分析。

2 方法与数据

2.1 Pearson 相关性分析

PCC(Pearson Correlation Coefficient)方法是一种应用广泛的统计学方法,可用来定量地衡量两个变量的线性关联或线性关系,即衡量两个变量之间所具有的不确定的数量依存关系。Pearson相关系数的计算公式为[1]:undefined。式中,X、Y为观测值,N为样本容量。由于Pearson相关系数只是用来考察两个变量之间线性相关程度的大小,因此线性变化不会影响Pearson相关系数的结果,所以对观测值进行单位的变化不会改变r的值,这样不同单位的数据其r值也具有可比性。

2.2 Granger因果性检验

Granger因果性检验(Pairwise Granger Causality Tests)是由Granger提出、Sims推广的,用来检验变量之间因果关系的方法。其基本思想是[2]:X是否影响Y。Granger解决的方法是看当期的Y值在多大程度上可被前期的Y值所解释,加入X的滞后变量的值是否能加强这种解释能力。如果加入X的滞后项有助于预测Y,或者说X的滞后变量的回归系数具有统计显著性,则说X对Y具有Granger因果性。

在Eviews5.0中可自动进行4种回归分析:Y对Y滞后变量及X滞后变量的回归;Y只对其自身滞后变量的回归;X对X滞后变量及Y滞后变量的回归;X对其自身滞后变量的回归。Granger因果检验的是以上第一个回归方程中的X滞后变量的系数以及第三个回归方程中Y的滞后变量系数是否为零。如果是则表明X和Y之间不具有Granger因果关系。以检验X 是否为引起Y 变化的原因为例,其基本过程为[3]:①“X不是引起Y变化的原因"作为原假设。②把Y对Y的滞后值和X 的滞后值进行回归,建立无限制条件的回归模型:undefined;③把Y只对Y的滞后值进行回归,建立有限制条件的回归模型:undefined;④用回归模型的残差平方和计算F统计值,检验回归系数b1,b2…bm是否同时显著地不为零。如果是,则拒绝“X不是引起Y变化的原因"的原假设,即X是引起Y变化的原因,说明X与Y之间存在着因果关系。

2.3 数据选取

本研究以南京市统计局网站发布的1993—2006年《南京统计年鉴》的年度数据为基础,选取指标为南京市国民生产总值和房地产投资(Real Estate Investment),分别记为GDP和REI。数据整理见表1。

注:数据来源于http://www.njtj.gov.cn/。

3 房地产投资与GDP相互关系

3.1 房地产投资与GDP总量之间的相关性

以表1的年度统计数据为基础,对南京市房地产投资与GDP总量进行PCC相关分析,可得到房地产投资额与GDP之间的Pearson相关系数为0.9912,显然南京市房地产投资额和GDP总量之间存在着十分紧密的正相关关系。图1显示南京房地产投资与GDP总量之间相关关系的散点图也有力的证明了这一点。

3.2 南京市房地产投资与GDP总量的因果关系

南京市房地产投资与GDP 总量之间存在着十分紧密的内在依存关系,但两者之间是否存在明确的因果关系呢?是房地产投资的变化引起GDP 的变化,还是GDP 的变化引起房地产投资的变化,或者两者之间存在着互为因果的关系?通过Granger因果性检验,测算出不同滞后值下的南京市房地产开发投资与GDP 总量之间因果关系结果,见表2。

注:*表示在5%水平上显著。

表2显示了经过两次的滞后值试算后,变量GDP和REI的因果关系检验结果。可以看出,滞后量个数选2,符合滞后量个数选择原则,即在最长时间条件下所选变量中的一个有助于预测另一个。以0.05为显著性概率水平,当滞后值为1时,“GDP变化不是引起房地产投资变化的原因"假设的F统计值达到了足够大。因此通过显著性检验,该假设有理由被拒绝;“房地产投资变化不是引起GDP 变化的原因"假设被接受。即在滞后1年内,南京市经济增长是拉动房地产投资增长的原因,而房地产投资的增长对经济增长的影响并不显著;滞后1年以上,两变量因果关系不显著。

3.3 投资波动与经济增长波动之间的即时影响

参照表1数据,以南京市房地产投资增长率表征南京市房地产投资波动,以南京市国民生产总值的增长率表征南京市经济增长波动,并对南京市房地产投资波动和经济增长波动作回归分析。由于房地产投资增长率和GDP增长率指标的变化趋势具有一定的波动性,很可能会产生异方差问题,从而导致伪回归现象,致使研究的结论缺乏科学性[4]。为了消除异方差,本研究并不直接用房地产投资增长率和国民生产总值的增长率数据进行回归分析,而是对房地产投资额和GDP总量指标分别取对数,并进行差分处理,得出的结果分别记为REI-R和GDP-R,用REI-R表示房地产投资的增长率并以此表征房地产投资波动,用GDP-R表示GDP的增长率并以此表征经济增长波动。经EViews软件处理,得到1994—2006年南京市房地产投资额波动(REI-R)与GDP增长波动(GDP-R)之间即时影响关系如下:REI-R=-0.1665+2.4117×GDP-R。

表3、表4结果显示,在REI-R对GDP-R的简单线性回归模型中,自变量的回归系数t统计值超过了临界值,检验结果呈现高度显著性。常数项的回归系数t统计值的绝对值也接近2,表明该系数的真值接近95%的可能性不为零,由此可以看出GDP的波动对房地产投资波动的影响是显著的;回归方程的F统计值为20.96,也通过了显著性检验;回归模型复相关系数为0.6558,其方差解释能力达到65.58%,说明回归拟合得较好;DW值为2.27,与2很接近,表明回归模型残差项不存在序列自相关问题。

图2是在简单回归模型下房地产波动对波动的残差趋势图。由图2拟合曲线看,除了个别年份(1998年和2005年)残差值较大以外,总体看回归模型对历史数据拟合效果较为理想;从残差趋势图看,残差值的离散点大多随机分布在绝对值2以内,再次表明数据中可能不存在自相关问题。然而需要考虑其它影响因素来解释1998年和2005年所出现的大幅度变化。

4 结果分析

短期内南京市GDP增长是拉动南京市房地产投资增长的原因,而南京市房地产投资对GDP增长的“因”体现并不显著。表明南京市房地产投资所带动的产业链部门的发展,比如建筑、建材、冶金等物质生产部门的发展作用并不直接体现在GDP增长中;而伴随着南京市GDP的增长,南京市的国民经济得到迅速发展、国民收入也得到持续增加。一定的经济增长迅速积累了房地产投资所需要的大量资金,国民收入的持续增加又拉动了南京市居民的消费水平,从而为房地产投资标的物提供了一定规模的市场需求。

GDP的波动对房地产投资波动的影响是显著的。GDP增长率每变化1%,可以拉动房地产投资增长率变化2.41%。当前GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响,根据GDP 的波动性可以很好地预测房地产开发投资的走势。GDP出现下滑趋势,将给房地产开发投资带来巨大的负面影响;而GDP的持续上涨,会给房地产开发投资的增加带来持续的信心。

从图2的趋势图可以看出,1998年和2005年的拟合值和实际值出现了较大偏差,笔者认为,这需要考虑其它影响因素来解释这一现象。1998年南京市住房制度改革顺利完成,顺利推行住房分配货币化、停止住房实物分配,加之金融政策的调整使得房地产投资需求得到了释放,刺激了南京房地产业发展,个人和机构组织投资开始大规模转向房地产,虽然在一定程度上活跃和繁荣了该行业,但也产生了大量的投机性投资和非自我需求的投资,总体上表现出房地产投资迅速增长。2005年是国家对房地产行业开始进行宏观调控的一年。为了严格控制房地产投资和城市建设规模,2005年5月中央颁布了“国八条”和“七部委意见”。这是改革开放以来,中央对房地产业实行的最严厉的调控政策,从税收、金融,到土地、住房管理实行全方位的监查和管理。“国八条”和“七部委意见”出台后,从总体上讲,房地产投资增长和房价上涨过快的势头得到了初步抑制,众多投资者开发商驻足观望,放缓了投资的步伐,图2所表现的结果就是实际房地投资小于拟合值。

(致谢:本文在写作过程中得到了彭补拙教授的悉心指导和夏曦同学的热心帮助,在此谨向彭老先生和夏曦同学表示衷心的感谢!)

参考文献

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[7]王骐骥.论房地产拉动经济增长的原由、问题及启动的近期方略[J].经济评论,2000,(5)∶56-58.

[8]岳朝龙,孙翠平.我国房地产投资与GDP关系的协整分析[J].统计教育,2006,(8)∶24-26.

南京地产“自主” 篇3

一纸商品房定价权下放企业的通知,悄然打开了万科南京“价格门”的僵局；在“极左”、“极右”两端蹦极,却始终回不到平衡线的南京房地产管理,也试图在“利益和民生”之间找回本色。

10年政府指导价

“之前十年,南京商品房价格一直受管制。”开发商叶先生说。与当地大型国有开发公司、民营开发企业相比,2001年进入南京房地产市场的万科,只能算是“小字辈”。

南京第一家开发公司成立于1981年11月,即南京市城市建设开发(集团)有限责任公司。随后,各个县市、区又陆续成立了自己区属的城镇开发公司。当时商品房价格上涨较快,1992年时南京市对此进行 “备案制”,“当时管得也比较松,到物价局登个记,主要查处价格违法行为”。

叶先生说,1998年前,握有政府资源的国有开发企业,获取了大量协议地块,也担负起旧城改造重任。刚起步的一些民营房企,多从国企买来“二手地”,“房子价钱参考国企定价,一般都符合物价部门的备案要求”。

对于房价上涨,市民意见颇大。

1998年，《江苏省商品房价格管理规定》颁布:经济适用房实行政府指导价或政府定价;普通住宅商品房实行政府指导价;高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅

商品房的价格管理权。

按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”,该法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,“普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时,普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。

至此,南京成为东部地区唯一实行普通住宅商品房政府指导价的副省级城市。

上有政策下有对策,众多南京开发商通过作厚成本价,绕开“政府指导价”对房价上涨的限制,“政府指导价”名存实亡。房价高涨下,土地出让金随之飙涨,地方倚重土地财政愈加突显，江宁区最为明显。

转折发生在2007年。

2007年，南京房价再度飙涨,一个楼盘可在一天之间从3900元/平方米涨至5100元/平方米。为平抑房价,5月，南京在“政府指导价”基础上,推出“一房一价”政策,遭到开发商、专家反对,再次被指“违反市场经济规律”。

也就在2007年3月,万科光明城市花园三期开始销售。楼盘三期首批5幢楼两个月内完成销售,实际均价8240元/平方米, 超过基准价格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破总价,最后两幢小区核心大楼只能按3900元/平方米的价格销售。

2008年，南京楼市热情不再。在房价下滑、销售下降,土地财政难以为继下,2008年9月南京市取消“一房一价”政策。协商无果之下,万科光明城市花园三期这两幢房子至今仍未能销售。

定价权下放企业

离国务院办公厅印发 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》不过12天,2008年12月22日，江苏省政府办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的意见》。

次日,江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平表示将暂停执行普通商品房的核价要求,将普通商品房定价权下放给企业。 让商品房价格更好、更灵敏地反映市场变化,拉动内需,保障房地产市场稳定健康发展,是江苏省暂停执行普通商品房核价的主要原因。

江苏省物价局随后通知:2009年1月1日起,暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批,给企业充分自主定价权，“已经价格部门审批过销售价格但尚未销售的普通商品住房,企业可根据市场需求状况重新定价”。

至此,管制了10年之久的南京普通商品房政府指导价,宣告终结。

不过,暂停执行核价制度,并不等于放开不管。孔祥平表示,开发商仍须在售楼处明码标价,明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业,如违反价格法，仍将追究相关法律责任并严处。

巧的是,《意见》发布之前,针对南京恒大绿洲花园毛坯房仅售4600元/平方米、精装房5700元/平方米,时任南京市江宁区房管局局长的周久耕声称,低于成本价格销售,属不正当竞争,将联合有关部门对其进行查处。后在舆论的压力下,周久耕因“擅自对媒体发表不当言论,在社会上产生不良影响;同时存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为”而被免职。

“‘周久耕案’是地方管理、土地财政的一个典型缩影。”一位南京国有房企负责人认为,恒大绿洲花园楼板价在3000元/平方米左右,售价不到5000元/平方米,极可能存在低价销售嫌疑。面对下行楼市,与其他城市的“柔性管理”不同,南京采取的措施相对“偏硬”。

据中原地产南京公司统计,2008年1-10月,南京49幅地块公开拍卖,其中底价成交高达40个,流标5个,溢价成交4个;2007年同期推地64幅,溢价成交46个,底价成交17个,流标仅为1个。同时,南京地块出让金总额近122亿元,比2007年同期183亿元下降了约33%。

“下放定价权是一大进步,但仅仅只是开始”，南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华认为,10多年来,南京房地产管理一直“极左”、“极右”两端蹦极,却始终没有回到平衡线上,这与“南京市场化程度不高,法制观念比较淡薄”、“地方政府过于自信,对市场认识不清,直接干预价格偏多”有着直接的关系。

南京是连接中西部城市的桥头堡,房地产开发战略位置非常重要,这是吸引万科、恒大、中海、金地等全国知名大型房企入驻的重要原因。而如今，它们在南京的开发业绩可谓一般。

南京房地产市场分析 篇4

政策落地观望止 银十摇身变金十

市场走势 内容摘要：

宏观经济：2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。

中央政策：10 月 29 日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

地方政策：10 月 20 日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策 12 月 1 日起正式实施。

市场运行：一级市场方面，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月未迎来了一波供地小高潮。十月的最后一周，南京市国土局推出 13 幅地块，总面积约达 45.56万平米。二级市场方面，在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成。截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。对于后市：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。二级市场方面，由于今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。库存方面，尽管 11 月推盘量会很大，但在限贷放松政策逐步落实，开 发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

一级市场：2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。

二级市场：2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨 42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。

总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28 日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。月 22 日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53 两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750 套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心态发生转变密切相关，据 365 地产家居网调查统计，8月份南京购房者意向购房时间在1-3个月内的占比仅为22.05%，而到10月份占比已经达到51.91%，之前一直处于观望状态的购房者在双限解除后纷纷出手，积压已久的需求集中性的释放是促使销量大幅回升的重要原因。

虽然现在刚需客户仍是市场的主力，不过限贷放松降低了很多改善性购房者的购房门槛，释放了很大一部分首改客户的需求。限贷放松已经一个月了，可在政策执行方面南京绝大部分银行的房贷利率只是回归到了基准，少数能打 95 折的银行也都有限制条件，而且南京除少数几个楼盘外，房贷都不能“搬家”，导致购房者就算能拿到 95 折，可购买楼盘的合作银行中没有该银行也不能办理房贷，本来利率能打折的银行就很少，加上房贷不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的购房者还非常少。月份南京房价在前四个月连续下跌后开始止跌，虽然近期很多开发商一直打着收优惠、即将涨价的口号刺激还在犹豫的客户加快下定，但真正缩减优惠的楼盘只有一成。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。

后市预判：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。解限后的首场土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

二级市场方面，由于购房者心态随着政策的出台发生了明显的变化，导致今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，促使销量大幅回升，未来几个月还会有很大一部分首改客户的需求被逐渐释放，但现在刚需仍是市场的主力，房贷新政主要是释放改善性需求，对刚需的利好有限，基于这样的考虑，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。四季度在房贷新政进一步的推动下，预计房贷市场会较之前更加宽松，会有更多的银行首套房贷款利率降至95 折，甚至 9 折，二套房贷款政策也将逐步松绑，下调首付比例和降低贷款利率。如果贷款利率真能降低，对促进成交将会是质的利好。

由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

库存方面，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

1.宏观经济

年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）357787亿元，同比名义增长16.1%（扣除价格因素实际增长15.3%），增速比1-8月份回落0.4个百分点。从环比速度看，9月份固定资产投资（不含农户）增长0.77%。

年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.0%。

-9月份，房地产开发企业房屋施工面积673230万平方米，同比增长11.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅施工面积479017万平方米，增长8.1%。房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。房屋竣工面积56504万平方米，增长7.2%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积43269万平方米，增长5.1%。

年9月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为4.9%，最低为下降7.9%。

2.市场政策

2.1 中央政府

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布

10月2日，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布。意见指出，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。同时，坚决制止地方政府违法违规举债。

住建部：2015年棚户区改造规模不低于470万户

10月8日，推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开。会议提出在解决“三个一亿人”住房问题方面，要科学制定“十三五”住房保障计划和建设规划。大力推进各类棚户区改造，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。

月9日 住建部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》

通知要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。申请公积金房贷的连续缴存年限由12个月减少至6个月。央行周小川：中国将保持审慎的货币政策立场

10月12日，中国央行行长周小川在华盛顿发表声明时指出，中国政府将继续保持宏观经济政策的一致性和稳定性，努力将增长保持在合理的区间，促进就业，引导通胀预期。当前的宏观经济环境稳定，通胀将继续保持温和。货币政策方面，中国政府将继续以审慎的政策立场，开展信贷和宏观审慎政策，来确保资金、信贷和社会融资的合理增长，同时将流动性维持在合理水平。财政政策方面，中国政府将继续实施积极的财政政策，同时保持赤字比例不变，深化财政和税收改革，从而建立起一个透明、有效、可持续的现代财政框架。

证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》

10月15日，证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》。意见指出将健全上市公司主动退市制度；实施重大违法公司强制退市制度；严格执行不满足交易标准要求的强制退市指标；严格执行体现公司财务状况的强制退市指标；完善与退市相关的配套制度安排。楼继伟提出加快房产税立法

10月15日，财政部部长楼继伟在《求是》杂志发文称，将加快房地产税立法，并适时推进改革，使房地产税成为地方财政稳定的收入来源。住建部要求进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设

日前，住房城乡建设部副部长齐骥表示，要以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。在房地产市场交易管理领域，积极推进管理信息化建设，抓好新建商品房销售和存量房交易管理。在存量房交易管理方面，推进存量房合同网签备案制度，各地要搭建存量房交易服务平台，加强存量房交易资金监管。央行公布2014年前三季度金融统计数据报告

10月16日，央行公布2014年前三季度金融统计数据报告：广义货币(M2)余额120.21万亿元,同比增长12.9%，增速比上月末高0.1个百分点，比去年末低0.7个百分点。月末人民币贷款余额79.58万亿元，同比增长13.2%，增速分别比上月末和去年末低0.1个和0.9个百分点。前三季度人民币贷款增加7.68万亿元，同比多增4045亿元。月末人民币存款余额112.66万亿元，同比增长9.3%，增速分别比上月末和去年末低0.8个和4.5个百分点。

前三季度人民币存款增加8.27万亿元，同比少增2.99万亿元。国土部公布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》

10月17日，国土部公布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。通知指出，严格禁止借发展设施农业为名，变相建设小产权房、别墅等将设施农用地用于非农建设的做法。

不动产登记统一簿册证样式征求意见

10月24日，不动产登记统一簿册证样式已经正式向国土资源系统、不动产登记工作部际联席会议成员单位和相关部委征求意见。

交通部部务会议审议通过京津冀、长江经济带相关方案

10月28日，交通部部务会议审议通过京津冀、长江经济带相关方案。据悉，长江经济带将建三大航运中心：上海定位国际航运中心，湖北打造长江中游航运中心，重庆定位为长江上游航运中心。

央行公布三季度金融机构贷款投向统计报告

10月28日，央行公布三季度金融机构贷款投向统计报告。三季度末，人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，增速比上季末低1个百分点；前三季度增加2.11万亿元，同比多增2130亿元。其中，个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%，增速比上季末低0.9 个百分点；前三季度增加1.33万亿元，同比少增400亿元。财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》

10月28日，财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》。办法指出，对适宜开展政府与社会资本合作（PPP）模式的项目，要大力推广。在建项目要优先通过PPP模式推进，确需政府举债建设的，要客观核算后续融资需求。凡债务率超过预警线的地区，必须做出书面说明并经政府主要负责人签字确认。

李克强主持召开国务院常务会议

10月29日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。国土资源部召开节约集约用地专项督察动员部署视频会

10月29日，国土资源部召开节约集约用地专项督察动员部署视频会。会议指出，从10月起，国土资源部将在全国开展以清理批而未供和闲臵土地为主要内容的节约集约用地专项督察，以深入贯彻落实党中央、国务院大力推进节约集约利用土地的决策部署。国开行将放宽保障房贷款期限拟延长2-5年

10月30日，国开行将放宽保障房贷款期限拟延长2-5年。国开行将根据不同地区情况，在风险可控范围内，降低申贷项目门槛，扩大支持项目数量，并根据项目适当延长贷款期限，以减轻地方财政压力。

2.2 地方政府

南京出台户籍制度改革新政12月1日起南京市域内户口可通迁

10月20日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策12月1日起正式实施。江苏下月起上调最低工资标准 南京从1480元调到1630元

10月25日，现代快报记者从江苏省人社厅获悉，经省政府同意，从11月1日起调整全省最低工资标准。其中，南京市区、无锡等一类地区的月最低工资标准将从目前的1480元调整到1630元，增加150元。

月江北新区有望在年内 获批成为国家级新区

10月28日，《南京江北新区2049战略规划暨2030总体规划》(以下简称《规划》)提交南京城乡规划委员会第一次会议审议。据了解，目前江北新区的资本运作平台刚刚完成组建。此外相关专家介绍，有关设立南京江北新区的请示已上报国务院，江北新区有望在年内获批成为国家级新区。《规划》中的江北新区包括浦口、六合两区以及栖霞区的八卦洲街道，总面积2483平方公里，占南京总面积的1/3,苏南总面积的1/8。《规划》 突出江北新区作为“长江经济带”重要节点，是长三角辐射中西部地区的门户。此外，南京市将全面赋予江北新区市级经济管理权限，有关江北体制、行政权力改革的文件已经拟就，江北新区将在规划、土地利用、财政、固定资产投资、人才引进、城市管理等诸多方面享受市级权限。

1.一级市场

1.1 供应分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米。

从 2013 年 10 月至 2014 年 10 月近一年的商品房用地供应走势来看，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。10 月 28 日，南京市国土局一连挂出了 7 幅地块，其中有 6 幅包含住宅开发性质，分别位于江浦、城北、城南及江宁板块，其中江浦连挂 3 幅，而城南地块起拍楼面价就已破万。仅仅时隔三日，10月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，其中有 3 幅包含住宅开发性质，分别位于城北尧化门、江浦以及江宁高新园区。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。

1.2 成交分析 月南京一共有 2 幅地块成交。10 月 22 日南京楼市迎来解限后的首场土地拍卖。拍卖的是南京市国土局 9月 12 日公布的两幅宅地，分别为河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53，两幅地块的起始楼面地价均破万，其中 G52 高达 11503 元/㎡的起拍楼面价更是刷新了区域新高。作为双限解除后的首场土拍，伴随着南京楼市十月销售的持续火热，这两幅优质宅地当天吸引了众多品牌房企的竞相争夺，河西南 G52 地块最终经过 26 轮竞拍被上海建工以 31 亿元的总价拿下，楼面价 13821 元/㎡；城东 G53 地块更是经历了 47 轮的激烈竞拍最终被五矿地产以 20 亿元的总价夺下，楼面价高达 15455 元/㎡。22 日的土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

2014 年 10 月，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。

2014 年 10 月，商品房用地的成交来源 2014 年 9 月推出的 2 宗地块，一宗位于建邺区，一宗位于玄武区。2013年10月-2014年10月南京土地市场成交情况一览

从 2014 年 9 月至 2014 年 10 月全市成交土地的分布情况来看，玄武区排名第一，占全市土地成交总面积的35%，建邺区排名第二，占全市土地成交总面积的 33%，雨花台区排名第三，占全市土地成交总面积的 25%。

2．二级市场

2.1 供应分析

2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。

从商品房预售量分布来看，浦口区预售 3498 套，占全市总量的 25.7%，排名第一；江宁区预售 2395 套，占全市总量的 17.6%，排名第二；栖霞区预售 2246 套，占全市预售量的 16.5%，排名第三。

从预售量的各物业类型来看，住宅预售量为 9640 套，酒店式公寓 0 套，商铺预售 568 套，办公预售 1279 套，其他物业类型（车库、科研以及其他性质）预售 2106 套。

2.2 住宅成交分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。

2014 年 10 月，南京商品住宅成交面积为 80.83 万平米，环比上涨 53.8%，同比下降 10.4%；住宅单套成交均面106.75平米，环比下降 0.8%，同比下降 0.7%。

从住宅成交的面积段来看，10 月南京住宅成交的主力面积段仍是 80平米至 100平米，此面积段成交的面积占总成的面积的 36.98%；100平米至 120平米的成交段本月排名第二，占总成交面积的 18.39%；140平米至 160平米面积段成交的面积最少，仅占总成交面积的 4.08%。

从住宅成交的价格段来看，10 月南京住宅成交的主力价格段是 7000 元/平米至 12000 元/平米，此价格段成交的面积占总成交面积的36.29%；其次为12000元/平米至18000元/平米，此价格段成交面积占总成交面积的30.02%；单价在 22000 元/平米至 25000 元/平米的住宅成交的面积最少，仅占总成交面积的 4.43%。

从 2014 年 3 月至 10 月南京商品住宅分面积段和价格段成交情况走势来看，80平米至 100平米的成交段的市场覆盖范围仍是最大，刚需户型仍是市场成交主力。从成交分价格段走势可以看出，10 月份价格大于 18000元/平米的成交面积占比之和与小于 18000 元/平米的成交面积占比之和与上月基本持平，显示出房价在连续下跌后本月开始止跌，由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

从各板块的成交套数来看，江宁板块成交 2182 套排名全市第一，占全市总成交套数的 28.8%；浦口板块成交 1913 套位居第二，占全市总成交套数的 25.3%；六合板块成交 1187 套位居第三，占全市总成交套数的15.7%。

从各板块的成交面积来看，江宁板块成交 23.92 万平米居榜首，占全市总成交面积的 29.6%；浦口板块成交19.45 万平米排名第二位，占全市总成交面积的 24.1%；六合板块成交 10.85 万平米位居第三，占全市总成交面积的 13.4%。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落

实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

2014 年 10 月，南京办公用房市场成交面积 3.89 万平米，同比下降 17.1%，环比上涨 121.0%；商业用房市场成交面积 1.48 万平米，同比下降 58.4%，环比下降 41.0%。

2014 年 10 月从办公用房成交情况来看，建邺区成交 19776平米位列各区第一，鼓楼区成交 6270平米排第二，栖霞区成交 291平米垫底；从商业用房成交情况来看，江宁区成交 5049平米排名全市第一，雨花台区成交 3053平米排第二，秦淮区成交 0平米垫底。

总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。

10月22日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南NO.2014G52和钟灵街NO.2014G53两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心态发生转变密切相关，据 365 地产家居网调查统计，8 月份南京购房者意向购房时间在 1-3 个月内的占比仅为22.05%，而到 10 月份占比已经达到 51.91%，之前一直处于观望状态的购房者在双限解除后纷纷出手，积压已久的需求集中性的释放是促使销量大幅回升的重要原因。

虽然现在刚需客户仍是市场的主力，不过限贷放松降低了很多改善性购房者的购房门槛，释放了很大一部分首改客户的需求。限贷放松已经一个月了，可在政策执行方面南京绝大部分银行的房贷利率只是回归到了基准，少数能打 95 折的银行也都有限制条件，而且南京除少数几个楼盘外，房贷都不能“搬家”，导致购房者就算能拿到 95 折，可购买楼盘的合作银行中没有该银行也不能办理房贷，本来利率能打折的银行就很少，加上房贷不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的购房者还非常少。月份南京房价在前四个月连续下跌后开始止跌，虽然近期很多开发商一直打着收优惠、即将涨价的口号刺激还在犹豫的客户加快下定，但真正缩减优惠的楼盘只有一成。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。

后市预判：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。解限后的首场土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

二级市场方面，由于购房者心态随着政策的出台发生了明显的变化，导致今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，促使销量大幅回升，未来几个月还会有很大一部分首改客户的需求被逐渐释放，但现在刚需仍是市场的主力，房贷新政主要是释放改善性需求，对刚需的利好有限，基于这样的考虑，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。

四季度在房贷新政进一步的推动下，预计房贷市场会较之前更加宽松，会有更多的银行首套房贷款利率降至 95 折，甚至 9 折，二套房贷款政策也将逐步松绑，下调首付比例和降低贷款利率。如果贷款利率真能降低，对促进成交将会是质的利好。

由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

分析南京市的入境客源市场 篇5

班级：

姓名：

学号：源市场 12旅游管理1班何俊

一、从江苏省整体分析

入境旅游作为旅游业的重要组成部分,是衡量一个国家和地区旅游综合发展水平的重要指标,是提高旅游效益、增加旅游收入的有效途径,也是扩大对外开放、促进对外合作交流的重要手段。大力发展入境旅游一直是我国旅游业优先发展的重点战略。改革开放以来,我国的入境旅游依托强大资源与政策优势得以迅猛发展。1978—2006 年的28 年间,我国接待海外游客人数从180.92万人次升至12 494.21万人次,增长68 倍多, 旅游外汇收入从2.63 亿美元升至339.49 亿美元, 增长了128 倍多。据世界旅游组织1997年所作的预测,到2020年中国将成为世界上第一位旅游接待大国，而按目前的增长趋势，2015年中国就将成为世界第一大旅游接待大国，足见中国入境旅游发展之快。江苏作为我国入境旅游的发达省份之一,自1978年以来,其入境旅游人次总体上保持不断上升的趋势。特别是自20世纪90年代以来,随着江苏省旅游业的外向度和国际旅游市场形象的逐步提升,江苏省国际旅游市场不断地得到拓展,入境旅游人数和收入呈现出良好的发展势头和巨大的发展潜力。但三十年来一直重复的建设，没有新的旅游项目能够吸引入境游客与新的国际客源国市场开发也没有固定计划，完全依靠客源国的自主增长。

江苏省入境旅游18个客源地2004年平均市场占有率为4.7%, 2000-2004 年平均年增长率为17.36%。以此平均市场占有率的近似值5%、平均年增长率的近似值20%为划分市场的临界值, 形成四个象限。由市场分析矩阵可以看到, 江苏入境旅游市场主要集中在幼童市场, 其次是瘦狗市场, 明星市场和金牛市场较少, 这说明江苏入境旅游市场处于高成长阶段, 很不稳定, 发展潜力很大。其中韩国、美国市场为明星市场;港澳、台湾、日本、马来西亚为金牛市场;新加坡、法国、意大利为瘦狗市场,其他为幼童市场。

二、境外客源市场目标层分析

一级市场: 港澳台市场和日本市场

港澳台一直是大陆最大的入境客源市场, 也是南京最大的入境客源市场,近几年来港澳台游客占境外旅

游接待人次的总比例一直增长稳定, 并已超过40%。特别是1997 年香港回归和1999 年澳门回归祖国以来,港澳台之间的经济和文化联系更为密切, 这都吸引了大量的港澳台游客前来南京旅游观光;日本是当今世界上经济高度发达的国家之一, 也是世界上最大的旅游客源输出国, 在文化、宗教信仰、生活习惯等方面与中国十分相近, 儒家文化更是深深影响了日本历史的发展, 彼此文化的趋同性以及地理距离的因素使得日本一直是我国极为重要的入境旅游客源市场, 是江苏仅次于港澳台的重要客源市场。

二级市场: 东南亚、韩国、美国以及英、法、德等西欧发达国家东南亚五国是全球经济发展最快的地区之一，各国重视发展国民经济，推动东盟地区发展，形成自由贸易区。出境旅游大军庞大，其中来南京人数达到50万，已经构成江苏省的一个重要市场。东南亚五国组成经济联盟，形成自由贸易区，便利了五国在区内的出境旅游。随着中国与东盟国家不断有政府高级领导互访，中国同东南亚各国关系空前和睦，促进了中国与各国关系的发展。经贸往来也越来越频繁，商务交流不断增多，为来江苏旅游奠定了坚实的基础和创造了良好的环境。东南亚五国的华人较多，有探亲访友的习惯。基于地理位置、血缘关系、文化传统等因素，偏爱选择邻近国家和中国作为旅游目的地。

美国是当今世界上经济最强大的国家, 彼此之间文化差异大, 吸引了大量的美国游客前来江苏旅游, 目前是南京的第四大客源国;英、法、德等西欧发达国家也是南京市重要的国际客源。

三、南京市的入境旅游客源市场现状

南京市是我国重要的入境旅游目的地之一，根据国家旅游局和江苏旅游局的数据汇总统计。在２００４—２０１０年的７年间，南京市共接待入境旅游游客７４０.１２万人次，从２００４年的７１.９７万人次，增加到２００８年的１１９.１８万人次，其中２００９年出现国家金融危机，入境旅游人数１１３.４５万人次，随着危机的缓和，入境旅游人数开始上升；实现旅游创汇５２５ ７９５.２万美元。从２００４年５０ ８００万美元到２０１０年的９８ ０６１.８３万美元，总趋势为增长趋势。南京市地理集中指数分析通过运用地理集中指数模型计算得出，南京市的客源市场的分散程度随着时间的变化，分散和集中程度存在差异.根据南京市统计年鉴和计算，南京的入境客源市场主要是日本、韩国、新加 表１ ２００４－２０１０年南京地理集中指数坡、马来西亚、美国、德国、香港、台湾的游客的每年所占比例超过ｌ％左右.由于 年份 地理集中指数２００５年禽流感的影响，来南京旅游的主要客源国游客增长幅度不大，以２００５年为拐点，南京市的地理集中指数不断的下降趋势，地理集中指数偏低，表明人境客源市场来源较为分散。近７年，南京市的 ２００７ ０.７７０ ７１４入境旅游客源市场较为稳定，以２００５年为转折点，地理集中指数不断的下降，说明南京市的整个入境旅游客源市场较为分散。

南京市的入境旅游客源市场的旅游经营状态处于较为稳定。近７年的南京市的入境旅游客源市场都以对南京浓厚的地域文化、孙中山名人效应为依托。吸引来自于四面八方的游客，其入境旅游客源市场的旅游经营越来越稳定.受社会和不可预测的因素的影响越来越小。总之，地理集中指数能很好的体现南京市整个旅游产业的发展状况.通过以上分析。可知南京市的旅游业处于可持续发展，在此基础七，进～步分析其亲景度，明确各客源地对南京的偏好程度，能更好的针对市场开发相应的旅游产品，进一步提升南京市的整体形象。南京市客源市场“亲景度”计算结果分析入境旅游主要包括外国人、港澳台两个部分，根据南京市近７年的统计年鉴可知，以２００８年为拐点，２００４—２００７年南京市的入境旅游人数占南京市整个旅游人数的２.５％以上，２００８—２０１０年南京的入境旅游人数占南京市褴个旅游人数的２％左右，出现下降的趋势.随着入境人数的不断增加，入境游客将成为。南京市旅游市场的主力军。

据南京市旅游统计资料显示，南京市的客源市场为日本、韩国、菲律宾、新加坡、泰国、印度尼西亚、马来西哑、美国、加拿大、英国、法国、德国、意大利、西班牙、澳大利亚、新西兰、香港、澳门、台湾.选取２００４—２０１０年南京市和江苏省相关统计数据，南京市的入境客源市场的亲景度都相对较高，从２００４—２０１０年的平均值看，７９％的客源地亲景度大于２，属于强亲景客源市场.其中日本、韩国、新加坡、印度尼西亚、马来西亚、美国、加拿大、英国、法国、德国、意大利、澳大利亚、新西兰、台湾的客源市场的亲景度每年都是强亲景度市场，说明其对南京的选择度较高，南京在全国市场中对这些客源市场的吸引力和竞争力较强.１１％的客源市场属于强疏景客源市场，香港、澳门历年的亲景度都在０一ｌ之间，说明南京对于他们的吸引力在全国入境旅游市场中还较小，这需要不断的开发适合不同客源市场的旅游产品.南京入境客源市场的亲景度差别显著，亲景度最大值１５.１７３２（意大利，２００４年），最小值０.０２１８９（澳门，２００５年），相差６９３倍.造成以上现象的主要原因在于：地缘因素和交通方式的影响.南京位于中国的东部，与Ｅｔ本、韩国、美国、加拿大等主要客源市场近，加上有相近的文化传统以及频繁的经济往来，随着“２０１４年青奥会”在南京的举行，肯定其在全国的经济地位以及迸一步树立了全新的南京旅游日的地形象，使南京更拉近了与周边客源市场的距离，成为这些国家和地区的旅游者较为理想的旅游目的地；政治因素.主要表现在南京曾今为蒋介石的首都所在，对台湾旅游者的吸引力较强，来南京的台湾人数所占比重最大。客源市场“亲景度”年际变化较大，整体呈下降趋势南京市入境客源市场亲景度年际变化较大，整体晕现下降趋势，且亲景度越大，下降幅度越大.意大利、马来西亚、德国年均亲景度均大于２，亲景度的年际变化较大，呈现下降趋势，说明南京对其竞争力有所减少.菲律宾、新加坡、泰国、韩国、美国、印度尼西亚、港澳台等的亲景度年级变化较小，竞争力相对也较弱.造成以上现象的主要原因在于：旅游资源开发力度不够，缺乏参与体验性的旅游项目，且旅游的淡旺季明显，主国要的旅游资源是以历史为主线形成的一系列的旅游线路，新加坡旅游产品单一，旅游线路与周边联系较弱；东部其他地区的旅游地的深度开发，将入境市场进行蛋糕分割，特别是上海、杭州等城市的大城市形象和旅游地的深度开发。将马来西亚市大部分的入境客源市场进行了分流，造成目前的旅游者偏好的下降。客源市场空间变化明显南京入境旅游总体呈现递增趋势，但２００８年开始受到金融危机的影响，入境旅游发展中的一个低谷，为了更好的分析南京人境旅游客源地 一意大利市场亲景度空间变化，以２００８年为界限，分为２００４—２００７年和２００８—２０１０年两个时间段，并以两个时期亲景度的客源市场亲景度均数来考察南京入境旅游客源市场亲景度的空问变化，南京入境客源地亲景度存在一定的空问变化。

四、解决策略

1、树立良好的旅游目的地形象

一国或地区良好的旅游目的地形象是吸引旅游者最关键的因素, 特别是在国际旅游市场上更是如此。因此旅游目的地形象策略的研究越来越受到各国重视。世界旅游组织在评价世界最佳旅游目的地时, 考虑的最重要因素之一就是旅游目的地的社会文明程度政治稳定社治安等整体形象。我国在发展国际旅游的过程中, 虽然也注重著名旅游景区、景点的形象宣传, 但缺乏从整体上系统地实施旅游目的地形象策略。所以, 要使我国步人旅游发达国家行列,增强我国旅游产业在国际市场上的竞争力,实施旅游目的地形象策略就具有十分重要的意义。

2、巩固传统客源市场, 开拓新的客源市场, 不断调整客源市场结构我国的旅游产品开发和市场发展处于新的调整升级时期, 需要面对新的市场形势, 主动积极调整客源市场结构, 适应国际旅游市场的市场竞争状况, 降低市场风险。为此, 一是要加强对主要客源国公众促销和宣传的力度, 以稳定传统市场规模。二是要在继续巩固传统市场的基础上, 培育新的客源市场通过抓住市场空白点和薄弱环节, 加强对近距离新兴市场和中远距离市场的开拓, 形成多元化的市场格局, 把市场风险减少到最低限度。三是针对

客源市场开展系列主题整体促销。我国地大物博, 旅游资源十分丰富, 但在各省区的分布很不均衡, 这样在海外客源市场的宣传就不能仅限于几个旅游景点的宣传, 而要坚持整体形象的促销。

3、加大适应国际旅游市场需求的产品开发力度

实施产品差别策略。国际旅游市场的产品开发要适应国际旅游市场需求的变化趋势。旅游产业的发展与一国国民经济的发展有着紧密的关系, 国际旅游者大多集中于经济发达国家, 这些国家的旅游产业的发展经历了较长的时期, 旅游产业比较发达, 旅游者自身也比较成熟, 对旅游产品的需求与我们国内旅游者对旅游产品的需求有一定的差异。所以在制定国际旅游市场产品策略时, 我们应在充分调研国际旅游市场需求变化趋势的基础上, 实施与国内旅游市场有异的产品差别策略, 以满足国际旅游者对旅游产品的需求。国际旅游市场的产品开发重点放在能代表中国自然景观和传统文化现代文化特色的旅游产品上。

尽管国际旅游市场需求趋势在不断变化, 但针对国际旅游市场的旅游产品的开发, 切忌照搬国外模式, 要突出中国特色和资源优势。吸引国外旅游者来华旅游的最根本性因素是具有我国特色的旅游资源, 如果离开了这一点, 盲目地按照旅游产业发达国家的旅游产品升级换代的规律, 开发与旅游产业发达国家的优势旅游产品，如度假旅游产品!相竞争的旅游产品, 那就可能得不偿失。当然, 在传统观光产品的开发上也应不断丰富其内容。在人文景观开发上一方面要重视传统文化产品的开发, 提高其文化含量, 提升档次同时也要重视现代文化产品的开发, 因为同样中国现代文明的成果也对国外旅游者有很大的吸引力。注重环境与生态保护。针对国际旅游市场的旅游产品开发, 无论是传统特色产品还是新兴旅游产品, 都应注重环境与生态保护。因为国际旅游者需求层次较高, 特别对环境与生态保护面有较高的要求。同时在旅游产品开发中注重环境与保护, 才能促进旅游产业的可持续发展。提高旅游产品的参与度。国外旅游者与国内旅游者相比, 他们更喜欢参与到旅游项目中来, 而且, 由于文化的不同, 特别对于传统文化旅游项目, 如民俗旅游项目等, 增强其参与性, 有利于国外旅游者加深对中国传统文化的理解, 通过参与也会增加其吸引力。

2010南京房价走势预测分析 篇6

工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。

调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。一石激起千层浪。大家在惊叹的同时，不由得感叹两会的质量一年比一年高，很有些真知灼见；同时，大家所有的目光齐刷刷地盯上了当地政府。特别是在各地房价并没有大幅度下降的情况下，各地政府迫不及待地出台了大量的救房政策，俨然是房地产商的代言人，让广大老百姓迷惑不解。经济学家唐明灯更激烈地指出，“地方政府与房产商合演双簧戏！”言辞之大胆，令人咂舌。此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。我这里辩解几句：

1、中国政府考核地方官员的政绩偏重于GDP的增长，就如同中学教育不管如何改变教学方式，如果不改变高考选拔机制，应试教育只会越演越烈一样，而素质教育永远是镜花水月。所以，在经费一定量的情况下，各地政府在考核的“尚方宝剑”下，八仙过海、各显神通，实际上很多政府高官中的有识之士，一般都在工业发展、可持续发展和环境保护方面努力寻求一个均衡点。用闻一多先生的话来讲，就是“戴着镣铐跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、产业结构不合理的表现。自改革开放后，我国各行各业都取得了长足的进步，各项事业蒸蒸日上，但也不能掩盖发展过程中的产业结构不合理,原材料和基础性产业比重大,深加工和高新技术产业比重小、产品少,科技含量低。这制约了我国产业的进一步升空。电子、信息产业等只能仰欧美鼻息，根本无高附加值可言；制造业、钢铁业等，徒具规模，缺失核心技术。在国人的印象中，中国除了航天技术和卫生发射技术还可独领风骚外，其余都有待大幅度提高。这也是每年各地都大张旗鼓铺天盖地如临大敌地展开招商引资的任务的原因。

在这种情况下，来自工业的税收可想而知。而农业彻底成了被补助的对象。一方面要扩大城建，另一方面又要大规模推高产业发展，升级换代。各级政府也是忧心如焚，此情此景之下，房地产沦为“土地财政”似乎也是顺理成章。

（三）拆迁改造和新农村建设的推动

当年泰高路扩建的时候，拆迁户采取的是以地换地，再加上适当的补贴。而如今，在国家土地政策收缩确保十八亿的情况下，同时也为了进一步繁荣房地产市场，防止房价下跌，政府采取了以防换房，将大量的农村居民赶入了商品房，名为“拆迁安置房”。对此，无法褒贬。这是城市发展的必经之路，但它客观助长了摇摇欲坠的房地产价格。

一下为2008年年底网友“南门行客”提供的数据：

鹏欣上郡住宅709套销出85

同悦容园住宅404套销出39

凤城国际住宅738套销出581

宏基花园住宅692套销出675

金宇花园住宅295套销出151

东润第一城住宅820套销出441

翰林雅居住宅318套销出36

碧桂园翠林环玉苑住宅820套销出441

从中我们由此得出结论，空置率是相当高的。加上在金融危机背景下，观望的人越来越多。空置率随着其它楼盘的推出，只会越来越高，如果纯粹由市场解决，只会选择价格下行一条路可走。事实上，目前房价非常坚挺，这其中拆迁改造作出了绝大的贡献，而且周山河地区的拆迁规模还会继续扩大，填空房市的力度也会加强。况且新农村建设的步伐只会越来越快，又能节约土地，符合中央意图，又能扩大城市规模，增多城市人口，地方政府何乐而不为？

（四）地级大市的组建以及文化南京的辐射作用

地级南京市组建以来，城市面貌日新月异，这是个无法否认的现实。再加上文化南京的建设必将使南京成为一个非常适合居住的滨江宜居城市。尤其是作为一号首长的家乡，南京的“祥泰”瑞气定会让周边城市很多游客慕名而来。再加上南京构建“双环”的水文化，对于那些饱受城市工业化带来的环境骚扰的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大桥开通，肯定有相当部分苏南居民北上购房，投资、居住。就相当于今日之香港、深圳一样。一下提供一组数据，从网上搜索而来，引自“王庄的流浪汉”。

“2006年前三季度，长三角16城市GDP总计2.8万亿元，从高到低依次是南通、苏州、无锡、湖州、常州、杭州、南京、扬州、南京、台州和镇江(南京倒数第三)；产值增长较快的城市有南京、湖州和扬州，三市同比增幅均超过30%（南京第一）。投资增幅超过25%的城市有舟山、南京和南通（第二），从出口增长看，南京和舟山增速超过50%（第一）(来源：浙江省信息中心2006-11-10)。这就是说南京经济总体水平在长三角来说是最低的（但这从另一个方面可以说南京有更大的发展空间），但从各项发展指数来看，南京却是在整个长三角数一数二的。前几天长三角第七次市长论坛在南京招开，十一五期间的南京会更好的融入苏南，再加上沿江开发一铺开，相信增速会更高。相应的南京家庭年均也会以这个速度增长。相应的房价与年均收入比值也会大大降低。”二年过去，南京的经济增速越来越快，居于江苏十三地级市前列，而房价相比于南通、扬州并没有明显的缩小差距，是一个价值洼地，所以短期看，房价很难降下来。尽管作为

一个老百姓来讲，心理很难受，但我们必须正视这个可观事实。总之，房地产不仅仅是一个产业，一个产业链很长的产业，而且也涉及到政治，不仅是地方政府以及中央政府的重要财税来源，尤其是在全球金融危机背景之下，中国的经济也受到波及，有陷入紧缩的危险，那么房价下降就不是单纯的价格问题，而是全局性的问题了。房间一旦下行，就不仅是通缩了，简直是一场灾难。

但是如果你指望南京房价大幅度降价，那你大错特错，一厢情愿！如果南京房价在2009年能有百分之十的回调，就谢天谢地了！我的忠告是：

1、如果你确实想买房，现在任何时间买入都不会是个错误的时机，因为即使房地产下调幅度也不会太大，我认为百分之十就是极限了。如果你购买的是核心地段，更不要担心，那里很坚挺。

2、房价上涨对百姓不利，对长期发展不利；但如果降下来，产生的危险更大，因为房地产的影响太大了，在目前的中国，高科技的企业太少，目前这种传统资金和劳力密集型企业可以说支柱产业。我可以稍微形象概括一下，现在的房地产就是一辆陷入泥沼的战车，不仅绑架了百姓，也绑架了相关金融行业，如银行等，也绑架了政府。

3、我认为政府的态度是希望房价保持平稳，既不怎么上涨，也不怎么下降。采取以时间换空间的方式完成软调整，时间大概是三年，也就是说2010到2011年将是一个关键期。我觉得这个方法可能是最好的方法了。

4、这两三年间，可能出现一些变数，比如公务员和事业单位集

体加工资，就是阳光工资政策。实际上也是国家用的一招救房地产的暗棋，这样大量中产阶级的购买力加强，就会维持目前的房价甚至推高核心地段的房价。

5、随着城市化进程的加快，以及地方政府最喜欢用的一招，就是通过拆迁加强城市居民的数量，做大最强城市步伐的实施，包括我们南京也是这样，比如09年周山河地区的大量拆迁，会迅速补上目前销售停顿的市场。而且，也可以将之纳入新农村建设的计划，何乐而不为？

6、五年之后，我们再行讨论房地产与中国人口数量的关系。也许随着人口的大量减产，未来的中国房地产的真正危机才会来临。但目前不会。所以我估计今年暑假，中国的股市会慢慢转暖，甚至会进入一轮大牛市，但是你要注意随时撤退。否则的话，就像这一轮一样，赚的快也去的快。

南京天溯商业地产能源管理系统 篇7

建筑能源管理系统提供的是一个高效的管控一体化平台, 实现的不仅仅是对能耗的控制, 更是对建筑物结构、系统、服务及管理的最优化组合。它是以建筑自动化系统集成技术为基础的, 在满足使用者健康、舒适的需求基础上, 节约能源、提高能效, 并且降低建筑物全生命周期成本的一套监控管理系统。它整合了建筑中的各模块子系统, 对建筑中的机电设备进行集中监控和管理, 既能提供节能的手段, 又能提供精准的数据和科学分析, 以便更好地进行资源分配, 而这又会反过来更好地加强对能耗的控制, 平衡管理运行, 从而构成良性循环, 达到节能、减排、提高管理水平的最终目的。

能源管理系统的应用已然成为智能建筑发展的趋势, 眼下, 业内的众多企业也已经在这个趋势中逐渐走出了一条条特色之路。

中国在建商业地产面积占全球的50%以上, 在总量趋于饱和的情况下, 商业地产开发商将越来越关注现有项目的运营, 南京天溯自动化控制系统有限公司研究了商业地产的能源管理的系统, 通过对系统使用对象、系统架构、点位的选择、系统功能的相关描述, 旨在帮助商业地产客户更清晰的了解能源管理系统在项目中如何建设与使用, 以达到最优的投入产出。

在互联网高速发展的时代, 消费者购物行为发生了显著的变化, 为了规避电商的冲击, 同时与区域内类似项目进行差异化竞争, 传统零售业态在项目中的比重正在不断降低, 而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体, 多种业态的分布在使商业地产机电设备更为复杂, 能源消耗加剧的同时也加大了商业管理公司的管理难度。近年来, 绿色建筑和节能减排的概念在商业地产中逐渐发展, 建筑能源管理系统作为建筑绿色运行管理的重要工具, 得到了广泛的应用。

在商业地产中建设能源管理系统, 不仅能够降低能耗费用开支、提升服务品质, 还有助于提升品牌形象、管理水平和综合竞争能力。能源管理系统可起到以下作用:

1) 对于自持项目:提高节能运行管理水平, 提升管理效率、服务品质和能源利用效率, 进而提升项目的竞争力;

2) 对于出售项目:以技术措施保障机电系统高品质、高效运行, 提升项目层次, 对顾客提高项目售价;

3) 对于设计管理:采集已建成项目的服务品质及能耗数据, 指导新建项目的设计, 提高设计管理水平, 让新建项目的服务品质更高、能耗更低;

4) 对于品牌建设:将能源管理系统自身及其服务品质效果、节能效果数据用于品牌宣传, 帮助集团树立绿色、健康、时尚的品牌形象。

1 系统适用对象及目标

1.1对象

能源管理系统的适用范围为集团及其各业态, 包括写字楼、酒店、商场等。能源管理系统的管理对象包括:

1) 集团总能耗;

2) 各区域分类分项能耗;

3) 区域变配电监控、租户预付费等子系统;

4) 接入系统的传感器和其他子系统等。

1.2 目标

能源管理系统的建设目标包括:

1) 提升集团在能源方面的综合管理能力;

2) 高低压配电房少人值守;

3) 自动生成能源使用报告及相关报表;

4) 租户能源计费一站式管理;

5) 能源历史数据的积累与沉淀。

2 系统架构

2.1整体规划

商业地产建筑能源管理系统是一个实时性高、数据量大的系统, 它采集商业地产旗下各类建筑的各种能源数据, 进行数据处理、数据分析后提供给用户管理使用。商业地产各地建筑本地服务器将数据上传到集团数据中心, 数据中心进行计算处理, 提供Web等方式供客户端使用, 客户端通过办公计算机等终端设备访问建筑能源管理系统。

能源管理系统主要针对四种不同类型的用户:集团管理人员及服务商、各地监管人员、本地管理人员、社会公众。不同用户在管理操作对象、关注重点、使用频率和数据细致程度、访问终端等方面都有很大的不同。为此针对不同的用户需求, 需提供不同的操作界面和数据服务。

依据不同用户对能源管理系统的差异性需求, 以及对网络拓扑的结构优化。平台划分为两个层级:集团级系统和物业级系统。物业级系统的数据信息通过集团网络上传到集团级系统, 汇总到数据库中。

2.2 集团级平台构架

集团级平台系统主要是IT设备和集团软件系统, 具体技术要求如下:

1) 系统稳定高效, 任何应用组件的故障不会导致整个系统崩溃;

2) 要求充分提高计算效率和速度, 以削减高性能服务器的采购成本;

3) 要求支持动态负载均衡技术, 确保资源被充分利用;

4) 要求支持多台服务器组成的数据库, 具有动态增大规模的能力;

5) 要求支持应用模块动态重构, 安全升级, 无限扩展;

6) 要求充分提高服务器具有良好的弹性、扩展性、自动化、数据移动、空间效率和对虚拟化的支持。

基于以上功能要求, 以及系统功能模块不断升级的需求, 同时考虑应对未来海量数据处理带来的巨大挑战, 为避免反复建设带来成本增加, 扩展性、稳定性受影响等因素, 集团数据中心采用云计算的方式。集团级平台架构见图2。

2.3 物业级平台架构

物业级平台系统分为3层, 分别是终端层、网络传输层和监控层, 系统由数据采集硬件系统、数据传输硬件系统和软件系统组成。如图3所示。

1) 数据采集系统:由终端计量表具 (电表、水表、冷热量表) 、传感器 (室内外温湿度、照度、CO2、CO、压力等) 和数据采集器等组成;

2) 数据传输系统:由服务器、计算机终端、网络通讯系统 (工业交换机、光电转换器、UPS) 等组成;3) 数据展示系统:由数据分析软件、交互展

3) 数据展示系统:由数据分析软件、交互展示软件、展示屏幕、打印机等组成。

3能耗模型

建设商业地产能源管理系统之前, 需要针对其不同建筑特点, 将建筑总能耗按照用户和设备类型的不同进行分类、分项, 进而建立能耗模型。准确的模型建立是能源管理系统针对性和适用性的基础。

能耗模型的设计要遵循以下原则:

1) 兼容性:各能耗分项的定义, 必须兼容绝大多数项目的建筑及设备系统形式, 保证所有设备的能耗都能在能耗模型中找到所属节点。

2) 可比性:集团能源管理系统平台将数据汇总起来的主要目的是开展横向对比, 以反映各项目能耗特点、能耗强度的差异, 帮助制定更有针对性的管理制度或节能方案。因此, 必须合理的设置能耗分项节点, 同时给出严格的能耗分项定义, 避免失去可比性。

3) 先分户再分项:能耗分项有两种基本方式, 一种是按照“设备类型”划分, 一种是按照“用户”划分。当同时有两种管理需求时, 一般按照“先分户再分项”的原则进行设计。

3.1 总能耗模型

建筑总能耗是指建筑运行过程中所有的能源 (通常即包括“一次能源”, 也包括“二次能源”) 消耗, 通常包含多种类型的能源, 如图4所示。

商业地产业态繁多, 各业态分项能耗模型也有所差异, 下面仅针对较为复杂的购物中心业态即“Shopping Mall”分项能耗模型进行阐述。

3.2购物中心分项能耗模型

购物中心电耗的分项能耗模型如图5所示。所有的电表当中, 消防支路一般不装表;“能耗模型完整所需支路”和“租户支路”列为必选项;备用支路、预留支路列为可选项。

4数据采集终端点位设计

4.1计量点位设计原则

计量方案设计的核心是计量表数量及位置的确认。应在能耗模型的指导下, 充分考察各能源系统拓扑结构及末端用能设备类型, 同时兼顾项目预算、现场施工条件等因素, 完成计量点位的选择。

应结合图纸和现场考察, 充分调研各能源系统的拓扑结构, 并采用图形或表格的形式对能源系统的拓扑结构及末端用能设备信息进行描述, 以此为基础开展具体的点位选择。

4.2 计量点位选择

4.2.1 总计量点位选择

建筑能耗总量的计量点位包括以下几类:

1) 电、水、冷、热、燃气、燃油、可再生能源等输入建筑的一次能源总支路 (其中, 电表能安装在高压侧的, 同时在高压、低压两侧安装;在高压侧不具备安装条件的, 只在低压侧安装。当系统中有高压冷机等设备时, 应计量这些设备用电并计入能耗总量) ;

2) 建筑自制的电、冷、热等二次能源总支路;

3) 向建筑外输出的能源总支路 (包括一次和二次能源) 。

商业地产各业态各类项目分项、分户能耗的计量点位选择标准也同分项能耗模型一样有所不同, 下面仅针对购物中心业态即“Shopping Mall”计量点位选择标准进行阐述。

4.2.2 购物中心计量点位选择 (见表1)

5 软件系统功能

5.1集团级软件系统功能

集团级能源管理系统采用B/S架构, 充分考虑到商业地产集团客户各部门职责、访问权限、关注数据等, 整体功能应侧重于“指导”和“评价”, 包含数据库管理、配置管理, 日志管理、运维管理、权限管理、集团各项目信息管理、节能技术管理、信息纵览、能源管理GIS服务、设计优化、节能量核算、项目对标及节能潜力评估、统计查询、能耗分析、信息发布、工作历、指标及预算、报警管理、报表及综合报告等功能。如表2所示。

5.2 物业级软件系统功能

物业级系统同样采用B/S架构, 整体功能侧重于“发现问题, 解决问题”, 主要由综合管理、综合监控、能耗分析、用能计费管理几个主要大模块构成, 并且具备上传接口, 支持集团级系统的扩展。如表3所示。