深圳房地产市场分析

深圳房地产市场分析（精选9篇）

深圳房地产市场分析 篇1

伴随着我国经济的飞速振兴, 房地产行业也迎来了前所未有的新局面, 在我国特有的社会环境下, 各种制度的逐步成熟, 特别是我国的原有的分配式住房模式的变革, 犹如一只强心剂为房地产业注入了更多的活力。深圳市龙岗区房地产业蓬勃发展, 龙岗区域经济和环境发展的态势决定了区内企业区域价值追求空间的大小和发展机会的多少。

一、龙岗区宏观经济运行情况

(一) 在地区生产总值方面。

龙岗区年生产总值达到1881.31亿元, 经济总量持续增加, 比上年度增加了302.92亿元, 同比增长11.5%, 增速比深圳市平均水平高1.5个百分点。从产业看, 第一产业增加值0.91亿元, 下降8.1%;第二产业增加值1236.02亿元, 增长14%;第三产业增加值644.38亿元, 增长7%。龙岗区经济结构不断优化, 龙岗区三次产业比例为0.05:65.7:34.25, 与上年度0.06:67.44:32.5相比, 第三产业比重提高1.75个百分点。

(二) 在工业方面。

虽然国内和国际经济形势波动较大, 但是仍呈现平稳的增长趋势。具有规模以上企业增长值达到了一千多亿元, 增长14.5%, 增速比深圳市平均水平高1.9个百分点。

(三) 消费保持较快增长态势。

世界大学生运动会在龙岗区成功的举办, 极大促进了龙岗区城市化的进程, 带动了消费品市场持续的上扬。为了有效刺激消费, 扩大内需, 加快区域产业转型速度, 塑造新的区域形象, 龙岗区举办了以促进消费为目的的购物节。龙岗区消费品零售总额421.58亿元, 增长17.9%, 增速比深圳市平均增幅高0.1个百分点。

(四) 在投资方面, 整体形势稳定。

为推进城市化进程加快, 龙岗区加大了此方面的工作力度。使龙岗区固定资产的投资出现了良好的发展局面。龙岗区依靠世界大学生运动会及配套工程建设拉动经济发展, 固定资产投资呈快速增长势头。龙岗区固定资产投资完成570.45亿元, 增长7.2%, 总量居深圳市第二位, 占深圳市固定资产投资的比重26.7%。房地产开发投资176.88亿元, 增长35.8%, 保持快速增长。财政收入快速增长, 支出结构不断优化。龙岗区累计完成地方财政一般预算收入116.36亿元, 增长30%, 完成年度预算的114%。龙岗区财政支出逐渐向改善民生方向倾斜。投资重点以公共事业为主。

(五) 财务结构提升明显。

龙岗区财政一般预算支出137.3亿元, 增长34.4%。

二、龙岗区房地产市场运行分析

(一)

在限购、限贷、一房一价、加息、保障房建设等各项政策持续作用并不断加强的背景下, 龙岗区房地产市场发展呈现出新特点。房地产开发投资增长幅度同比明显加大;商品房建设用地供给大幅增加, 尤其以保障性住房用地供给增加明显;新建商品房供应规模同比大幅减少;新建商品房成交面积大幅减少, 房价涨幅明显;二手房交易规模明显减少。

(二) 对于房地产投资方面, 龙岗区固定资产投资额达到570亿元。

龙岗区完成房地产开发投资176.88亿元, 占全社会固定资产投资总额的31.01%, 上一年度为130.29亿元, 比上年同期增长35.8%, 其中住宅开发投资增幅明显加大。住宅、办公楼、商业性用房、其他投资额分别为:112.063亿元、3.74亿元、28.496亿元、32.581亿元。显而易见, 龙岗区住宅投资占较大比重。房地产的投资相对上一年度增长了三到四成。关于民心工程的保障性住宅建设规模明显大幅增加。此外, 随着政策的完善和政府的大力推进, 龙岗区一批城市更新项目快速进行, 推动了房地产开发投资同比的大幅增加。

(三) 土地市场, 随着城市更新的快速推进, 城市更新项目土地出让依然是龙岗区商品房建设用地供给的主角。

龙岗区有32宗商品房建设用地出让, 用地面积87.7公顷, 同比增加55.03%, 可建设建筑面积322.29万平方米, 同比增加58.41%。从出让用途看, 居住用地出让最多, 有24宗地, 用地面积73.2公顷, 占商品房建设用地出让面积的83.47%, 建筑面积为259.65万平方米。

(四) 商品房项目建设明显提速。

国家继续加强了房地产调控力度, 加大了对闲置土地的处理力度, 龙岗区商品房规划报建面积为231.72万平方米, 同比增长19.43%。此外, 龙岗区加大了保障性住房的建设力度, 使新建规划报建面积持续稳步增加。

(五) 龙岗区新建商品房批准预售规模同比有大幅的减少。

龙岗区批准预售的新建住房面积137.58万平方米, 同比减少30.6%, 批准预售套数为14, 459套, 同比减少30.72%。龙岗区批准预售商品房主要以住宅为主, 占龙岗区批准预售面积的93.88%。从龙岗区区域范围内商品房供应位置情况看, 大部分的商品房销售集中在龙岗区的中心城区地带, 占全区商品房预售的七成以上。从深圳市范围看, 龙岗区、宝安区是深圳市新增商品房供给的最大的区域, 龙岗区占深圳市批准预售面积439.92万平方米的31.27%, 商品房批准预售规模仅次于宝安区, 但是远远高于其他各区。龙岗区新的房屋预售规模大幅下降, 主要是因为进一步加强了对房地产的调控, 房地产市场低迷, 市场需求逐渐减少。在市场需求减少、政策不断深化的市场环境下, 房地产商推盘的积极性普遍不高。另外, 龙岗区近几年公开出让土地明显减少, 而逐步启动的城市更新项目大部分还处于建设阶段, 可上市的新建商品房项目不多。造成大幅下降的主要原因是新建住房批准预售的规模减少。

(六)

在房地产调控的政策下, 龙岗区新建商品房成交面积同比大幅下降, 房价涨幅回落, 龙岗区二级市场实现了平稳发展的目标。新建商品房成交面积115.14万平方米, 同比减少25.74%, 成交套数12, 658套, 同比减少22.18%。其中, 新建商品住房成交面积106.22万平方米, 同比减少25.69%, 成交套数11, 831套, 同比减少20.99%。监管政策因素和货币政策因素对房地产的营业额有直接的影响。龙岗区新建商品房成交均价为每平方米15, 017元, 同比上涨4.26%, 从深圳市新建商品房成交均价范围来看, 坪山区新建商品房成交均价以每平方米10, 882元排在最低, 龙岗区排倒数第二位, 最高为南山区的建商品房成交均价每平方米35, 624元。目前, 在持续严厉的调控政策下, 龙岗区房价还处于较低的水平, 随着深圳特区一体化建设步伐加快, 龙岗区域产业结构的逐步完善, 区域环境进一步得到改善, 越来越多的购房者将会到龙岗区安居置业。

三、龙岗区房地产发展环境分析

当下形势, 首轮的产业升级和城市更新已经按照预期目标达到效果。在此过程中, 龙岗区也逐步积累了一些经济实力和产业发展的基础。随着城市化进程的进一步加快, 城市功能大幅提升, 民生项目的大量开工建设, 都将为龙岗区的发展增添活力。并且, 城市交通、高铁、地铁网络的建立和链接已经基本完成, 大运会后的社会经济效益也正在逐渐显现, 都将极大地提高龙岗区的发展速度和社会地位。在严峻的政策环境和优越的社会经济环境双重影响下, 龙岗区房地产市场在调整中保持了平稳健康发展。

(一) “十二五”规划纲要的实施为龙岗区未来的发展奠定了基础。

在龙岗区实施十二五纲要的时期内, 龙岗将以经济建设为首要目标, 以加快城市化速度和产业转型为推动力。不遗余力地逐步实现龙岗区的低碳生活, 创新技术, 发展尖端产业, 优化城市功能等发展的目标。同时, 要以新的理念和创新的思路来规划好龙岗区的发展格局, 逐步拉近与其它先进行政区的距离。积极优化区域内的环境, 提高居民生活质量。龙岗区争取在完成十二五规划时, 发展成为城市副中心。

(二) 世界大学生运动会的成功举办, 改善了龙岗区的城市形象和地位。

龙岗区抓住举办世界大学生运动会机会, 以极快的速度推动建设城市基础设施, 城市市容和生态环境的大优化, 提高市民素质, 城市功能提升显著。在龙岗区举行的大运会, 大大加快了城市化进程。大运会新城成为新的发展引擎, 龙岗区进一步加强城市副中心的战略地位。

(三) 龙岗区交通环境改善显著。

轨道交通线路的连接, 龙岗区距离市中心更近的距离, 使龙岗区和特区内紧密相连, 形成了半小时通勤圈, 经济圈。同时高速铁路的扩建和改造, 活跃了龙岗区的建设。龙岗区交通优势明显, 已经大大地超越了深圳市的其它行政区。这不仅推动了龙岗区域经济的发展, 也使在龙岗区内各行各业的发展得到快速提升。

(四) 特区一体化不仅盘活了龙岗区闲置存量土地, 优化

了生态环境, 激发了区域地理优势, 还大大地提高了其在整体发展中的地位。特区一体化项目将促进龙岗区在各个领域的发展, 以改善居住环境, 提高该地区的经济和社会地位。

(五) 龙岗区区域合作, 有利于扩大空间和产业发展。

深圳市龙岗区, 是珠三角东部沿海城市圈与香港地区合作的重要领域, 是深圳、东莞、惠州接壤地区, 是珠江三角洲城市圈和海峡经济区的深圳通道。区域合作, 对于龙岗区非常有利, 能提高和扩大发展空间, 能发挥区域枢纽功能。

四、结语

企业的发展及其价值的体现都脱不开企业所设立在的区域环境, 区域环境决定着企业的生存和发展。目前, 龙岗区的经济发展状况相对比较落后, 限制了房地产的发展, 但在特区一体化进程的进一步推进的大环境下, 未来龙岗区房地产业的发展空间非常具有潜力。一方面, 龙岗区的城市更新项目已经成为商品房建设用地的主要来源, 城市更新不仅改善了片区的居住环境, 还增加住房供给规模, 也是龙岗区房地产开发投资增长的主要动力之一, 这也是龙岗区房地产企业求发展的一个重要价值获得渠道。另一方面, 龙岗区地域广阔, 区域内各类厂房分布众多, 但是比较分散, 占地广阔, 随着龙岗区经济产业的转型, 此类企业的搬迁与转型和政府的相关的优惠政策也为龙岗区房地产企业的发展提供了另一个非常重要的价值空间。故而, 区内房地产企业要抓控区域内部资源, 充分利用区域的外部资源, 在房地产业务品种区域资源的基础上作出合理的选择。

参考文献

[1].陈龙乾, 许鹏, 张志杰, 陈龙.中国房地产业发展的历史、现状及其前景[J].中国矿业大学学报 (社会科学版) , 2003 (4)

[2].徐二明.企业战略管理[M].北京:中国经济出版社, 1998

深圳房地产市场分析 篇2

【内容摘要】

第一部分：土地市场

随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2015年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2015年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。2015年共计用地面积320580平方米，同比减少77.4%，建筑面积1685717平方米，同比减少51.5%，成交金额3225101万元，同比减少37.8%，楼面地价上涨28.3%，为19132元/平方米。点评：2015年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下2008年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，2015年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。

有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。2015年深圳仅定向转让1块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于2014年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达100万平方米，因此，2015年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。附一：2015年成交地块分布情况 第二部分：住宅市场

一 新房市场 1、2015年新房供应分析

2015年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均价同比猛涨39.4%。楼市的火爆，始于政策面和资金面的宽松，2014年央行“930”新政放开首套房认定标准，“认贷不认房”新规是引爆深圳楼市活跃度的导火索，2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，是楼市持续走向火爆的催化剂，央行2015年的5次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。总而言之，2015年深圳楼市在政策宽松、资金面宽松的大背景下，遏制和压抑了多年的需求全部被激活，最终，深圳楼市以666万平方米/66450套的成交量向市场交出了一份十分靓丽的答卷，成交均价同样惊人，全年均价33426元/平方米，同比近40%的价格涨幅，在反映深圳楼市火爆的同时，也让市场焦虑和恐慌，多少透漏出深圳楼市过度炒作的意味。市场交易的活跃、成交量的大幅攀升，全面激发了开发商的做多热情，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳住宅预售面积6747831平方米，同比增加14.8%，预售套数63770套，同比增加5.2%。预售的项目呈两极分化态势，其一是以普通刚需置业者为主的普通住宅，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主，价格相对较低；其二是以高收入人群为主的高端豪宅，户型供给以4房及以上的大户型为主，价格高企。2、2015年新房成交分析

2015年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年，330新政营业税5改

2、公积金购房首付降低、央行5次降息，多重调控政策的不断松绑，是2015年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。2015年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨，并以大幅翘尾的方式凌厉收官，给市场留下了进一步的遐想空间，量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中。2.1 成交均价分析

调控新政松绑、刚需集中入市、多重利好楼市集结，集“天时、地利”于一体的2015深圳楼市，爆发出十分强大的购买力，购买力是房价大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均价节节攀升、强势翘尾，创出令人惊叹的历史新高和涨幅。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳新房住宅的成交均价为33426元/平方米，较2014年（23972元/平方米）飙涨39.4%。市场需求强大、供应相对紧缺是房价飙涨的前提，深圳是一座楼市无库存积压的城市，需求旺盛只能通过房价上涨来缓解。单价3万级别的项目如港铁天颂、鸿荣源尚峰、万科天誉、领航城、星河传奇、万科麓城、中海锦城、万科公园里、前海时代、华晖云门、鸿荣源壹城中心、颐安都会中央、宏发世纪城等是房价的中流砥柱；而华润城、华润银湖蓝山、鸿荣源壹方中心、博林天瑞、海上世界双玺、星河银湖谷、勤诚达22世纪、龙光玖龙玺、中海九號公馆等高大上项目则推动房价更上一层楼。

各行政区方面，2015年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。南山、福田步入5万时代，罗湖区高位攀升，宝安区和龙岗区低位大幅上涨，盐田区同比上涨7.9%。

罗湖区2015年单价5万级别以上的项目增多，如华润银湖蓝山、天玺1号、锦缘里成交均价都在5.5万上下，塑和公园华府成交均价超过6万，云景梧桐成交均价突破7万，推动全区的新房成交均价突破4.5万关口，达48636元/平方米，同比大涨14.5%。

福田区2015年对区域房价推动最大的项目是宝能公馆，其成交均价8万上下，成交量超过4万平方米，位居福田区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，另外其他在售项目价格普遍在5万上下，使得区域房价的拉升基础大幅提高，为54461元/平方米，同比大涨28.3%。南山区2015年房价最抢眼，价格全市最高，涨幅全市最大。全市成交均价最高的5个项目（恒裕滨城、海上世界双玺、鸿荣源壹方中心、宝能公馆、香山美墅）有3个来自南山区，其中，恒裕滨城和海上世界双玺的成交均价超过9万/平方米！香山美墅和曦湾天馥是7万级别的豪宅项目，6万级别的项目大幅增加至5个：中熙君南山、汉森吉祥龙、宝能城、燕晗山苑、林语堂，高端项目的大量涌现支撑区域的房价高位再度飚涨，达56484元/平方米，同比暴涨36.9%。

相比其他区域，盐田区2015年是深圳房价表现最具亲和力的区域，由于在售项目多为3万上下的刚需楼盘，使得区域的新房成交均价温和上涨，为30498元/平方米，同比上涨7.9%。

宝安区2015年区域房价的飚涨源于高端项目的增加，鸿荣源壹方中心成交均价超过8万元，龙光玖龙玺和华联城市全景成交均价超过5万元，另外，单价4万级别的项目大幅增加至7个，卓越皇后道、中海九號公馆、雍和园、鸿荣源壹城中心、和公馆、怀德峰景、勤诚达22世纪等，高端项目成交活跃推动区域房价大幅上行，达31955元/平方米，同比暴涨34.5%。

龙岗区2015年单价3万级别的项目大幅扩容，除了成交主力万科天誉、万科麓城、颐安都会中央、万科公园里、恒大帝景等外，新增了鸿荣源尚峰、佳华领汇广场、太阳雨家园、儒骏城立方、联美新天地等，同时出现了单价4万以上的项目——星河银湖谷、信义金御半山、德润荣君府，高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为24769元/平方米，同比暴涨31.9%。

2.2 成交量分析

2015年，从二套房首付降低到营业税5改2，从降息降准到楼市去库存，不断松绑的调控政策为楼市营造了绝佳的宏观环境，遏制和压抑了多年的刚需纷纷摆脱限贷的束缚，踊跃入市，楼市景气指数爆棚，成交量节节攀升，成交均价强势飚涨。整个2015，深圳楼市走出了一个持续活跃的暴涨行情，成交量同比大幅暴增，成交均价更是走出了十分凌厉的飚升行情，创出惊人的历史新高。

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳市累计销售新房住宅665.89万平方米，较2014年（403.03万平方米）暴增65.2%，成交套数66450套，较2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房价大涨，使得成交金额同比增幅放大，达2225.79亿元，较2014年（966.17亿元）大增1.3倍。

罗湖区2015年新增了靖轩豪苑、城建御湖峰、锦缘里、塑和公园华府四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅25.08万平方米，同比增加86.6%，成交套数2339套，同比增加1.2倍，成交金额122亿元，同比增加1.1倍。全区共有10个项目成交，其中，华润银 湖蓝山、四季御园、靖轩豪苑、天玺1号为全区的成交主力，四盘累计贡献全区近80%的成交量。

福田区2015年新增了宝能公馆一个项目，且以高量高价为区域的房地产市场做出了卓越的贡献，全年共成交新房住宅18.83万平方米，同比增加65.9%，成交套数1455套，同比增加71.6%，成交金额超过百亿，为102.53亿元，同比增加1.1倍。全区共有8个项目成交，其中，绿景虹湾、宝能公馆、栖棠映山、山语清晖是成交主力，均有2万平方米以上的成交，四盘累计贡献全区约77%的成交量。

南山区2015年新入市的项目有：恒裕滨城、中熙君南山、水湾1979、塘朗城、宝能城、燕晗山苑、前海时代、汉森吉祥龙等大量新盘入市，同时超级大盘华润城、海上世界双玺、博林天瑞等不断加推新品，相对充盈的供应量吸引大批购房人群置业南山，成交量暴增，成交面积87.41万平方米，同比增加1.4倍，成交套数7120套，同比翻番，成交金额逼近500亿，为493.71亿元，同比增加2.3倍。全区共有26个项目成交，其中，华润城表现十分突出，成交量近18万平方米，博林天瑞和海上世界双玺成交量均超过8万平方米，前海时代、华晖云门、塘朗城、山海韵的成交量均超过3万平方米，上述7盘累计贡献全区约66%的成交量。

盐田区2015年新入市的项目有：山海四季城、玺悦山、上善梧桐苑，供应增加引发成交量激增，全年共成交新房住宅10.69万平方米，同比增加1.4倍，成交套数1221套，同比增加1.6倍，成交金额32.62亿元，同比增加1.6倍。全区共有8个项目成交，其中山海四季城一盘独大，独自贡献了全区41%的成交量，御景台雅园、玺悦山、上善梧桐苑也有较好的表现，单盘成交量均超过1万平方米。

宝安区2015年成交量超过10万平方米的楼盘有5个，港铁天颂、联投东方、光明峰荟、领航城、金地鹭湖1号，体量较大的楼盘供求活跃，推动区域内的成交量大幅上扬，全区共成交新房住宅246.80万平方米，同比增加九成，成交套数24562套，同比增加85.3%，由于鸿荣源壹方中心、龙光玖龙玺等高端项目热销，拉升区域内成交均价飚升，使得成交金额暴增，为788.64亿元，同比增加1.5倍。此外，星河传奇、鸿荣源壹方中心、怀德公元、万科九龙山、特发和平里等也有不错的表现，单盘成交量在9万平方米左右，全区成交量TOP10贡献全区约42%的成交量。

龙岗区2015年新房市场十分活跃，供求两旺，不少项目成交井喷，表现最为抢眼的京基御景印象以20万平方米的成交量傲视群雄，鸿荣源尚峰以近15万平方米的成交量紧随其后，成交量在10万平方米级别的有：宇宏健康花城、万科天誉、金众云山栖，成交量在8万平方米级别的有：万科麓城、星河银湖谷、中骏四季阳光、信义金御半山、全盛紫悦龙庭，大盘项目的全面发力助推区域的新房成交量夺得各区之冠，龙岗区以277.09万平方米居于各 区之首，同比增加33.7%，成交套数29753套，同比增加三成，成交金额686.32亿元，同比增加76.4%。全区共有69个项目成交，其中，上述10个项目累计贡献全区41%的成交量。

2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区均为量价主要贡献者，或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、布吉片区、龙岗中心城、坪山片区等，或者两者并有。

2.3.1蛇口片区

蛇口自贸区的成立，给蛇口片区的楼盘无疑是一个重大利好，2015年蛇口片区新增入市的项目有：水湾1979、赤湾海鹏阁、林语堂，价格都在4.5万之上，大户型高端豪宅项目海上世界双玺即是片区的量价主要支撑者。片区内的5个项目共成交152952平方米，同比增加31.2%，成交套数777套，同比减少29.5%，成交金额114.34亿元，同比暴增1.1倍；成交均价74800元/平方米，同比上涨62.3%。

2.3.2西丽片区

2015年西丽片区的楼市可谓是星光熠熠，新增了塘朗城和宝能城两个项目，尤其位于大学城的宝能城异军突起，带领西丽房价直破6万大关，同时，博林天瑞、华晖云门都有不错的成绩，片区内的6个住宅项目共成交270297平方米，同比暴增138.9%，成交套数2291套，同比翻番，成交金额117.79亿元，同比暴增近两倍，成交均价43600元/平方米，同比上涨28.2%。

2.3.3龙华片区

2015年龙华楼市是深圳的焦点，有港铁天颂、龙光玖龙玺、鸿荣源壹城中心、悠山美地、保利悦都、珑门、和公馆共7个新盘入市，其中地王项目龙光玖龙玺的最近一期开盘更是破了6万大关，使得龙华的房价持续升温。片区内13个项目共成交741449平方米，同比暴增1.6倍，成交套数7566套，同比暴增1.4倍，成交金额263.64亿元，同比暴增两倍多，成交均价上涨43.5%，达35600元/平方米。

2.3.4西乡片区

2015年西乡楼市依然火爆，新入市的3个项目：幸福珺湾、君成雍和园、天福华府均表现甚佳，领航城三期和中海九號公馆更是量价的重要保证。片区内9个项目共成交290413平方米，同比减少24.0%，成交套数2733套，同比减少19.6%，成交金额107.17亿元，同比减少11.3%，成交均价36900元/平方米，同比上涨16.8%。2.3.5新安片区

2015年新安片区新增华联城市全景1个项目，还有勤诚达22世纪二期入市，两个楼盘纷纷将新安片区带入5万时代，片区内5个项目共成交137967平方米，同比增加25.5%，成交套数1425套，同比增加22.7%，成交金额51.07亿元，同比增加六成，成交均价37000元/平方米，同比上涨27.6%。

2.3.6光明片区

2015年光明片区新增3个项目：光明1号、宏发嘉域、正兆景嘉园，还有光明峰荟的二期入市，这几个项目给光明片区带来巨大的成交量，片区内的7个项目共成交373103平方米，成交套数3937套，成交金额701129万元，三者同比都暴增2.4倍，由于项目的成交高峰期主要集中在上半年，尤其部分低价项目稀释了片区的均价，使得房价上涨没有明显的体现，反而小幅下跌，片区成交均价为18800元/平方米，同比下跌1.6%。

2.3.7龙岗中心城 2015年龙岗中心城的楼市大放异彩，告别了连续三年下滑的势头，整个片区共有全盛紫悦龙庭、金地龙城中央、壹锦园、嘉亿爵悦、美地里园5个新项目入市，同时，阔别一年多的万科天誉，二期闪亮登场成交逾千套，使得龙岗中心城的量价齐升，片区内13个项目共成交572407平方米，同比翻番，成交套数6010套，同比大增98.9%，成交金额153.03亿元，同比暴增两倍，成交均价26700元/平方米，同比上涨54.3%。

2.3.8布吉片区

2015年布吉片区的楼市继续高歌猛进，推盘不断，其中新增4个楼盘：鸿荣源尚峰、宇宏健康花城、信义金御半山、联美新天地，另外还有万科公园里四期、万科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推单位，片区供求两旺，量价齐升。片区内14个项目共成交670376平方米，同比增加50.1%，成交套数7044套，同比增加41.2%，成交金额211.56亿元，同比翻番，成交均价上涨35.0%，达31600元/平方米。

2.3.9坪山新区

2015年坪山新区利好不断，坪山至北站捷运列车的开通，无疑是刺激坪山楼市高速发展的重大利好，房价节节攀升，从1字头飚到2字头，新增力高君御国际1个新楼盘，同时京基御景印象三期是片区成交量的主力贡献者，成交面积超20万平方米，荣获全市成交量冠军。片区内7个项目共成交462496平方米，同比增加57.2%，成交套数4876套，同比增加52.9%，成交金额74.28亿元，同比增加85.1%，成交均价16100元/平方米，同比上涨18.4%。

2.3.10坂田片区

2015年坂田片区楼市继续保持高度活跃，新增了太阳雨家园、佳华领汇广场、德润荣君府、儒骏城立方、高发悦驰苑共5个项目，超大体量的星河银湖谷仍是片区的主角，片区成交量有一定程度的下滑。片区内10个项目共成交324324平方米，同比减少18.0%，成交套数3495套，同比减少16.3%，由于房价持续飙升，即使成交量减少，但成交金额反而增加，达113.27亿，同比增加17.5%，成交均价34900元/平方米，同比上涨43.0%。

2.7 2015年1－12月深圳新房量价走势分析

2015年深圳楼市行情火爆，尤其在330新政后，市场抢购风潮不断，屡现新盘当日售罄现象，年末更是拍出楼面价达79000元/平方米的全国地王，2015年深圳楼市可谓是“惊喜连连”，量价齐升。

成交均价方面，1-5月均在26000-29000元/平方米的区间波动，年内新房均价单月最低为4月份的26370元/平方米，6月后新房均价突破3万大关，随后一路飙升，仅在10月小幅回落，然而11月更是冲破4万大关，达44761元/平方米，创下历史新高。

成交量方面，2月份受农历新年影响，成交量较少，仅1985套，为全年单月最低，3-12月成交量大致在4000-8000套之间波动，6月份为全年单月最高值，达7494套，7月后连续几个月下探，10月-12月成交量出现“翘尾”行情，12月以7282套收官。

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2006-2015年深圳的住宅供应量大致可以分为两个阶段：2006-2010年为供应下降阶段，2006年是近十年间最大值695万平方米，随后逐年减少，并在2010年为历史新低，供应量仅为393万平方米；2011年-2015年随着市场向好，供应逐年回升，2015年增加至675万平方米，为2007年以来最多。

需求方面，2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型，2006-2011年深圳的新房销售量逐年减少，2006年是近十年销量最好的一年，达到706万平方米，而到2011年即下滑到273万平方米的历史低位，2012年后市场逐步好转，供求两旺，销售量触底反弹，尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政，市场火爆行情一触即发。

供求比方面，2006-2007年新房供求大致均衡，而在2008年金融危机导致的新房需求量急剧下滑，供应过剩超200万平方米，供求比为1:0.6，创历史新低；2009年救市政策刺激大量刚需入市，激发一波投资投机热潮，使得市场出现供不应求的现象，供应缺口在177万平方米左右，供求比为1:1.4，为历史新高，2010年开始一系列的调控后，市场成交量开始下滑，直到2015年实现供求大致均衡。

房价方面，2006年为近十年最低，新房均价在1万元之下，而2007年开始房价大幅上涨，2006-2007年涨幅为近十年最大，达44.9%，后受2008年金融危机影响，房价小幅回落，2009年后，在政策利好的刺激下，房价一路飙升，屡创新高，2010年新房成交均价突破2万大关，在严厉的调控打压下，2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”，2013-2015年新房均价实现“三级跳”，尤其在火爆的2015年，新房均价突破3万大关，创下历史新高，达33426元/平方米，涨幅为39%。3、2015年深圳楼盘成交龙虎榜

3.1 2015年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

3.2 2015年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

3.3 2015年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

3.4 2015年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

二 二手房市场 1、2015年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2015年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨34.0%冲破4万大关，为40025元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价全线上涨，盐田区以42.1%的年涨幅领涨全市，成交均价达37223元/平方米；宝安区同比上涨40.7%至35936元/平方米；南山区同比上涨38.4%至50481元/平方米，为六区最高；罗湖区同 比上涨38.1%至37990元/平方米；龙岗区同比上涨31.7%，二手住宅挂牌均价为24545元/平方米。2、2015年深圳各行政区二手房成交分析

二手楼市一直占据深圳楼市的大半壁江山，2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，着着实实成为了二手楼市的引爆装置和助推器，加之央行数次降息以及二套房首付门槛的降低，多重利好集结，深圳二手房市场在2015年演绎了加速上行的火爆局面，二手楼市出现了超高的换手率，刚需客改善客频频出手，二手房成交量新高不断刷新，其中7月成交17640套，为历史新高！全年的成绩单非常可观。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手房成交量逼近14万套，为139893套，同比暴增1.1倍，成交面积12187280平方米，同比暴增1.05倍，涨幅十分惊人。2015年之前的几年，楼市政策导向以调控高房价、打压投机需求为目的，在调控高房价的同时，多项调控政策也压抑了众多刚需的购房需求，连续数年的刚需积累，终于在2015年宽松楼市政策下集体释放出来，2015年楼市量价就是最好的佐证。2015年全市几乎所有片区的二手房市场均被激活，经济实力比较扎实的刚需选择市区热点区域，经济基础稍微薄弱的刚需选择边远区域。2015年近14万套的成交量，基本消化了前几年积累的大部分刚需，也正是刚需力量的释放，造就了2015年深圳二手楼市成交量翻番的惊人局面。3、2015年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手房的挂牌均价高位上扬，逐月节节攀升，7月后突破4万大关，持续到年底更是逼近5万大关，12月挂牌均价达48520元/平方米，再创历史新高。成交量方面，330新政后，二手房成交量高歌猛进，4-7月均破万套的超级体量，其中7月份更是创下年内最高达17640套，随后高位回落，在几个月的调整后，岁末再度“翘起”，12月份达13950套。4、2015年深圳住宅租金 根据szhome二手房栏目的监测，2015年深圳的住宅租金为71元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2014年上涨10元/平方米/月，同比涨幅为16.4%。

各行政区方面，六区的住宅租金继续保持全面上涨的局面，其中，南山区连续三年领涨全市，达85元/平方米/月，为六区最高，同比上涨21.4%；福田区同比上涨20.3%至83元/平方米/月；龙岗区同比上涨18.9%至44元/平方米/月；宝安区同比上涨18.2%至52元/平方米/月；罗湖区同比上涨16.9%至76元/平方米/月；盐田区同比上涨14.3%至56元/平方米/月。5、2015年1-12月深圳各行政区租金走势图

三 2015年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳新房和二手房价格继续呈现倒挂，全市的新房成交均价比二手住宅的挂牌均价低16.5%。各行政方面，罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过4万，远高于区域的二手房挂牌均价，其中，罗湖区的新房成交均价比二 手住宅挂牌均价高出28.0%，福田区和南山区也高出一成左右；龙岗区的新房成交均价和二手住宅挂牌均价大致相当；宝安区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低11.1%；而盐田区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低18.1%。

2、新房二手房成交量比较

比较可见，2015年二手房市场、新房市场成交量均大幅增加，但由于新房成交量增幅小于二手房成交量增幅，新房成交量与二手房成交量的成交差距增大，二手房成交仍然是深圳楼市的主力，全市二手房成交量是新房的1.8倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的4.4倍，特区外二手房成交量是新房成交量的1.1倍。各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的6.8倍，福田区二手房成交量是新房的11.9倍，南山区二手房成交量是新房的2.2倍，盐田区二手房成交量是新房的3.1倍，宝安、龙岗两区二手房成交量略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.1倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。

第三部分：商业

一一手商业 1新增预售分析

2015年深圳楼市量价暴涨，投资价值显著，大量社会闲散资金集结深圳楼市，限购政策使得一部分资金转向商业地产，尤其是商务公寓，受到大量投资客的青睐。商业地产成交量的激增引发开发商的推盘热情，2015年深圳商业地产预售量可观，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳商业预售面积1480582平方米，同比大幅增加47.0%；商业预售套数15847套，同比增加36.4%。

2一手商业成交分析

2015年楼市调控政策宽松，尤其是数次降息，释放了较多的社会闲散资金，这些资金在深圳楼市限购的环境下转向深圳商业地产，商务公寓更受追捧。2015年深圳商务公寓推盘量大，成交活跃，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳商业成交面积94.65万平方米，同比增加85.5%；商业成交套数11746套，同比增加96.5%。在国内经济低迷、央行银根宽松的背景下，深圳商业公寓则成为社会闲散资金逐利的一个避风港。

附：2015年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二 二手商业

1、二手商业挂牌均价

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳的二手商业挂牌均价为65260元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2014年（61002元/平方米）上涨7.0%。所监测的五个区涨跌不一，其中，宝安区同比上涨49.5%至86371元/平方米，为全市涨幅最大；罗湖区同比上涨13.6%至83452元/平方米；龙岗区同比上涨10.2%至45459元/平方米；福田区同比下跌7.7%至79338元/平方米；南山区同比下跌10.7%至69546元/平方米，为六区跌幅最大。附：2015年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图

2、商业租金

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳的商业租金为243元/平方米/月，较2014年（284元/平方米/月）下跌14.4%。所监测的五个区的商业租金走势各异，龙岗区同比大涨32.1%至144元/平方米/月；宝安区同比上涨28.0%至160元/平方米/月；福田区同比下跌19.4%至250元/平方米/月；南山区同比下跌27.3%至224元/平方米/月；罗湖区同比下跌44.1%至335元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析

2015年在量价大幅创历史新高的二手楼市背景下，二手商业也有较好的表现。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手商业成交面积47.01万平方米，同比增加34.6%；二手商业成交套数7829套，同比增加18.9%。其中，福田区成交112935平方米/1565套；龙岗区成交97368平方米/2137套；罗湖区成交90018平方米/1818套，是二手商业成交量较大的三个区域，三区成交量之和占全市总量的64%。

第四部分：写字楼

一 一手写字楼

1、新增预售分析

2015年，深圳写字楼市场供应量较小，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳写字楼预售量543938平方米，同比增加5.1%，写字楼预售套数3069套，同比减少7.6%。

2一手写字楼成交分析

2015年深圳写字楼市场交易活跃，需求旺盛，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳写字楼成交面积52.40万平方米，同比增加1.1倍，写字楼成交套数3642套，同比增加65.2%。深圳经济成功转型，高科技服务业体量和规模增加，是办公楼物业热销的重要因素。

附：2015年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10

二 二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手写字楼的挂牌为37705元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2014年（36409元/平方米）上涨3.6%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价全线上涨，其中，罗湖区同比上涨26.1%，达28658元/平方米；南山区同比上涨19.4%至41674元/平方米；福田区同比上涨2.8%至39379元/平方米。

附：2015年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图

2、写字楼租金

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳的写字楼租金为141元/平方米/月，较2014年（135元/平方米/月）上涨4.4%。所监测的三个行政区中的写字楼租金全线上涨，其中，南山区同比上涨8.5%至127元/平方米/月；福田区同比上涨6.1%至157元/平方米/月；罗湖区同比上涨5.5%至116元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成交分析

产业全新升级、经济成功转型的深圳，不断推动写字楼市场量价上行，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手写字楼成交面积23.55万平方米，同比增加七成，成交套数1579套，同比增加74.3%。福田、宝安、罗湖是二手写字楼的主力成交区域，福田区成交97395.23平方米/657套；宝安区成交49561.67平方米/309套；罗湖区成交39245.62平方米/340套，三区成交量之和占全市总量的近八成。

第五部分：政策点评

第六部分：2015年小结

2015年是深圳楼市从火爆走向亢奋的一年，这把火持续燃烧了一整年，深圳楼市火到没朋友、没对手。深圳楼市这一轮的火爆始于2014年底出台的“认贷不认房”宽松政策，2015年，宽松政策步步加码，从330新政的营业税5改

2、到央行的5次降息；从公积金二套首付降至二成、到中央定调楼市去库存，一环接一环的松绑，把原本活跃度尚可的深圳楼市，一步步推向火爆、疯狂。“认贷不认房”出台后的1-3月份，深圳房价中位徘徊，成交尚可；330新政营业税5改2，5-8月深圳房价进入加速上涨期，成交十分可观；9-10月深圳楼市稍作修整之后，岁末迎来了飚涨翘尾行情，11月和12月成交价格均破4万，分别为44761元和42476元，与2014年同期相比，上涨68.7%和64.9%，涨幅之高令人发颤！成交量同样彪悍，1月、6月、12月成交量均破7000套，还有5个月成交量在5500-6000套上下波动。特别是年底的11-12月，高价高量让市场疯狂，也让市场恐慌，担心房价就像一匹脱缰的野马，再也没有回头之日。2015年，既是深圳的刚需元年，也是深圳的豪宅元年，无论是普宅、还是豪宅，无论是中心地带、还是边远地区，只要是在深圳范围内的楼市产品，均被贴上疯抢热销的标签，最终深圳以建市36周年以来的房价新高、2008年金融危机以来的成交量新高高调收官。2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加58.7%，成交面积6658926平方米，同比增加65.2%，成交均价飚涨39.4%，为33426元/平方米，成交金额同比增加1.3倍，超过2225亿元。

需求与供应相辅相成，交易的持续活跃为开发商提供了良好的推盘环境，2015年开发商把脉楼市节奏，合理有序的推盘入市，疯抢、日光成为新盘面市的代名词，尤其是年底，在翘尾行情下众多新盘入市，这在以往年份的传统岁末淡季是罕见的。2015年总体供应量十分可观，全年住宅预售面积6747831平方米，同比增加14.8%，预售套数63770套，同比增加5.2%。2015年深圳新房供求比为1：0.99，供求持平，截至2015年12月31日，深圳楼市库存量仅为4104559平方米/37566套，这个存量7-8月即可售完，深圳楼市无需去库存，更多的来自于供应紧缺的压力。

在营业税5改2的刺激下二手楼市表现十分出色，远超市场预期，量价大幅飚升，挂牌均价大涨34%，突破4万关口，达40025元/平方米，成交量更为彪悍，成交套数突破10万套，成交面积突破千万平方米，为1219万平方米/139893套，同比翻了一倍还有多。全年二手房成交量呈波浪式上涨，在新政利好刺激下2-7月二手房成交量逐月大幅攀升，8-10月受股市深幅调整有所回落，在稍作调整之后，二手楼市在年底强势翘尾，11-12月的成交量稳步回升，7月份成交量高达17640套，创月度历史新高，全年有8个月成交量在万套之上，着实震撼。深圳新房与二手房倒挂，2015年二手房成交量远高于新房，二手房新房成交量之比为1.8：1。

在深圳，新房市场与土地市场的关联度很高，2015年深圳房价的超高涨幅吸引了全国各地房企来深圳抢占市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，引得大批房企抢夺围观，其中尖岗山地块以8万元的楼面地价成为地王新贵，创下了深圳建市以来的新高。2015年深圳居住用地面积132971平方米，同比增加1.9倍，建筑面积502123平方米，同比增加1.7倍，楼面地价19155元/平方米，同比下跌23.7%。新增土地有限，近年来深圳楼市更多地依赖于城市更新用地，旧改力度不断在加大，随着大量旧改项目的入市，供应紧缺有所缓解，由于旧改成本高，推动城市更新并不能缓解深圳的高房价。

2015年深圳楼市的热点可圈可点。位于坪山新区的京基御景印象成交面积超过20万平方米，是当之无愧的刚需标杆；位于大冲的超级大盘华润城销售金额突破100亿，为106亿元，是改善型项目热销的楷模；海上世界双玺、恒裕滨城成交均价超过90000元/平方米，鸿荣源壹方中心、宝能公馆成交均价在80000元左右，是深圳豪宅热卖的典范；万科地产销售金额突破200亿，达202亿元，连续两年蝉联全市开发商成交龙虎榜冠军宝座。位于龙华的港铁天颂、位于布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城、位于龙中的万科•天誉、位于松岗的联投东方、位于大鹏的金众云山栖等表现十分抢眼，都是单盘成交量超过10万平方米级别的楼盘。刚需大举入市、市场需求旺盛，是深圳所有项目热销的原因所在。

2015年，是深圳楼市交易火爆、量价频创新高的一年，是价格加速上行、以39.4%的涨幅领涨全国的一年，是各路资金集结深圳逐利的一年，是无房人士悔恨和懊恼的一年，是有房人士感叹没有多屯几套的一年……，调控政策转向，由打压到宽松，是催生2015深圳楼市行情的导火索，降息、营业税征收年限调整等是刺激行情深化的催化剂，多重利好集结促使深圳楼市在2015年上演了一部量价齐飚的神话传奇。2015年深圳楼市活跃度和景气指数空前上涨，给后市带来了无限的想象空间，2016年，深圳楼市有望延续2015年的火热行情，但由于2015年涨幅过高，2016年高位企稳是大概率的事情。

第七部分：2016年预测

1、宽松化调控通道打开，去库存有望继续给宽松加码

始于2014年的930新政，从认贷不认房开始，彻底打破了历时4年的遏制高房价调控政策，楼市调控由此进入松绑化时期，2015年宽松化政策不断加码，先是330的营业税5改

2、二套房首付四成、再是央行年内的5次降准降息，公积金二套房首付降至二成，2015年年底，中央政治局会议定调楼市去库存，业内分析2016年会有具体的去库存细则出台，如进一步放开限贷限购，农民工进城买房给予补贴等，可以预测，2016年仍是楼市宽松化政策加码的一年，是楼市宏观环境继续向好的一年。

2、经济增速放缓，房地产业地位愈加重要

有预测称2015年宏观经济增速为6.9%，2016年中国经济持续探底。在传统产业萧条、内需不济、外贸乏力的背景下，国家必须为经济的不景气寻找新的出路，寻找新的盈利增长点，作为支柱产业的房地产是较理想的载体，其重要性不言而喻。有分析称，楼市库存压力大，是制约经济发展的因素之一，因而，想办法去库存，为楼市注入新的元素和活力，是松绑楼市的下一步策略。

3、降息降准市场资金面宽松

2015年降息通道全年打开，经过5次降息降准，五年期以上贷款利率降至4.9%，达到建国后最低水平。降息一方面降低购房者的购房成本，准入门槛降低；其二连续的降息降准，意味着资金面宽松，资金都有逐利的本性，房地产项目的高回报会吸引大量资金集结楼市，缓解楼市的资金压力。

4、去库存无压力，供应趋紧

数据显示，截至2015年12月31日，深圳楼市库存量仅为4104559平方米/37566套，按照2014-2015年的月平均销售速度来看，这个存量7-8个月即可售完，深圳楼市完全无去库存的压力，相反，由于深圳土地资源紧张，供应紧缺一直是深圳楼市面临的大难题，根据统计，2016年深圳楼市的供应量约在800万平方米，这个体量并不大，供应趋紧仍是2016年面临的问题。

5、需求旺盛，房价小幅上行

深圳市房地产信息系统框架研究 篇3

房地产信息化是以房地产数据为管理对象的数字化、网络化、智能化的管理信息系统,是对房产信息系统和相关数据基础设施建设的总称。它以空间信息为核心,利用地理信息系统、管理信息系统、办公自动化、工作流等先进技术综合集成,以期各类房产信息管理和服务的最优化[1]。

随着深圳市城市基础设施建设的大力投入,城市经济建设速度的不断加快,城市房屋建设的飞速发展,房地产管理业务的种类和复杂性不断增加,业务范围的不断扩大。在这样的背景下,开展房地产信息工程建设,通过对房产相关业务的梳理,利用GIS、MIS、OA、WFS等技术实现政策性住房管理、房产交易、房产产权登记、物业管理和房屋管理等跨部门业务系统的集成改造,将原来分散的异构系统互联起来,通过平台进行数据交换、信息共享,构建协同办公体系,充分发挥网络功能,而且可以提升整个城市的房产业务管理水平,达到房产政务管理和社会公众服务综合目标。

1 房地产信息化数据库“三层”架构

数据和数据共享是房地产信息化工程的基础和生命力所在,城市房产是分布在城市土地上的地上物,是位于城市特定空间的建筑物,房产数据是典型的空间数据。传统的数据库管理系统偏重于对非空间属性数据的管理,而GIS应用和研究的飞速发展促进了研究空间数据存储、管理、分析和应用的空间数据库技术的出现。GIS和空间数据库技术的应用已成为当前房产信息化的主要支撑技术。

深圳市房地产信息工程数据共享基础架构包括两个目标:一方面是将房产管理所涉及到的房屋空间对象合理归类、统一存放、统一管理,建立房屋基础空间数据库;另一方面要求建立房屋基础空间数据库与相关属性数据库的一体化管理和访问模式,从而为房地产信息化工程建设打下坚实的基础。

传统概念上,网络结构通常分成三层架构分别是:数据层、业务逻辑层和表示层。房地产信息化的数据库架构在某种意义上我们亦把它设计为“三层式数据库架构”,分别是基础层(房屋基础空间数据库和基本楼盘表数据库)、交换层(基本楼盘表索引数据库)、业务层(各业务系统数据库),如图1所示。之所以将房屋基础空间数据库和基本楼盘表数据库放在最底层,是因为它们记录了房屋自然属性的客观现状及其历史演变,是整个房产管理业务系统的基础业务数据的源头;用于连接基础层和业务层的基本楼盘表索引数据库处于中间层,它通过房屋ID号的对应关系从逻辑上把房屋基础空间数据库、基本楼盘表数据库和各业务数据库关联起来,实现了数据库的统一,为实现房地产信息化真正意义上的数据共享提供了基础;业务数据库作为房产管理直接产生和管理的数据,实时性更强因此设计为上层。

应用服务平台访问上层业务系统数据库,如果同时需要进行底层房屋基础空间数据库和基本楼盘表数据库中的相关信息,必须通过基本楼盘表索引的关联结构表才能对房屋基础空间数据库和基本楼盘表数据库进行访问,反之亦然。

1.1 房屋基础空间数据库

房屋基础空间数据库是房地产信息化工程的基础数据库之一,它是用来存储记录房屋所在的宗地、房屋、房间等分布情况及基本描述信息。

房屋是对一系列房屋图形要素的总称,它由宗地、楼栋、层、户共同组成,户是房产管理的最基本的“原子”。这四者之间存在着包含关系。

“宗地”是指地界线封闭的地块,在房地产信息化工程中是一空间实体,它在GIS表现为一封闭的多边形。“楼栋”是位于宗地内一座独立的、同一结构、包括不同层次的房屋。楼栋号是楼栋的关键标识信息,在同一宗地内,楼栋号的编制具有唯一性。一幢至少包含一层,一层中至少包含一户。户是房产管理的最小产权单位,产权关系是以户来体现的。除了楼栋号外,楼栋还具有地上总层数、地下总层数、总建筑面积、房屋坐落、房屋结构等属性信息。楼栋是空间实体,在GIS中表现为一封闭的多边形。层的名称是层的主要属性,在同一楼栋内,层号具有唯一性。在数据库设计中,层表现为一空间实体。每一层都对应着一个分层分户图形信息。在房产管理的楼栋、楼层、户室三者中,户的信息最重要,也最丰富。户是一空间实体,在GIS中表现为一封闭的多边形。宗地、楼栋、层、户是房地产信息化现实空间的空间实体,在地图空间中他们有着相应的房产图形数据。宗地的信息是通过房产宗地平面图来表示,楼栋信息是通过地形图建筑物分布图或者建筑物普查图来表示,层和户的信息是通过房产分层平面图和房产分户平面图来表示,这四类图件是房产管理中最基本的图形数据。他们的关系如图2所示。

1.2 基本楼盘表数据库

基本楼盘表主要体现房屋的自然属性,是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述。基本楼盘表数据库亦仅仅包含描述房屋的自然属性的数据。房屋的自然属性是指与房屋的物质实体或物理形态相联系的性质,它是房屋社会经济性质的物质内容和物质基础。房屋的自然属性主要指:区位、楼层、建筑面积、建筑结构形式、使用率等因素。

房屋的自然属性具有固定性和长期性的特点。房屋的固定性主要是指房屋空间位置上的不可移动性。人们无法将某一房屋从偏远区位移动到商业中心,即使人们将地上建筑物与土地相分离,也只是改变房屋用途,不能移动法律意义或实质上的房屋位置。房屋的长期性主要是就建筑结构而言的。房屋一经建筑完成,在正常情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至上百年,可供人们长期使用。而在此期间,房屋可以出售、出租或者抵押,进行流通消费,其用途也可以变更。相比较来说,房屋的社会经济属性容易被改变。由于房屋自然属性的固定性和长期性的特点,在不同的房产业务系统中使用到某一房屋的自然属性数据应当是一致的。建立基本楼盘表数据库,供不同房产业务系统共同引用,避免了数据多源重复录入,以及由此产生的数据冲突、口径不一等问题。

1.3 基本楼盘表索引数据库

基本楼盘表索引数据库是房产分幅图、分丘图、房产分层分户图与房产业务数据相互连接的纽带,是数据链“丘—幢—层—户”图属结构中的关键部分,是房地产信息化工程中各子系统内部联系的关键桥梁。

根据数据集中式管理的原则,房地产信息化工程包括的主要数据库有:房地产行业管理数据库、房地产登记数据库、抵押查封数据库、预售合同备案数据库、租赁数据库、物业管理数据库、房屋基础空间数据库等,这些数据库在数据表达上可分为空间数据库和业务数据库两种,这些数据库在物理上是独立的,房地产信息化工程建设需要统一的数据基础,才能实现真正意义上的数据共享,这就要求房地产信息化工程建设需要建立房屋基础空间数据库与各业务数据库逻辑上的互相关联,使空间数据库和各业务数据库成为一个统一的、有机的整体,这是实现房地产信息化工程的关键工作。

由于各业务系统不同时期建立,未考虑系统之间的关联性;另外,由于历史的原因深圳市没有一套非常成熟通用的用来标识建筑物的编码,这就导致无论是业务系统和房屋基础空间数据库,还是各业务系统之间都很难建立逻辑意义上的关联,基本楼盘表数据库就是在这样的背景下提出的索引数据库,它是用来连接房屋基础空间数据库和各业务数据库的纽带,这样不仅给各业务系统访问房屋基础空间数据库提供了便利,而且使具有相应权限的公众可以方便地了解房屋各种完整详细业务信息资料,从而达到房产管理和房产服务一体化的目标。

1.4 房地产信息化数据库建设思路

基于深圳市实际情况,要建立房屋基础空间数据库主要依据及建库流程如图3所示。

2 房地产信息化系统“一体化”架构

深圳市房地产信息化系统架构的思路,是以现有的稳定的电子政务办公平台为支撑,构建面向房地产主管机构内部办公自动化应用,政府机构和企业部门之间信息资源传输与共享应用,以及面向公众和企业的政务公开和网上审批应用的统一集成环境。同时,实现内外网的“一站式” 信息门户和办公门户的应用与服务模式。

房地产信息化系统“一体化”集成架构如图4所示。其“一体化”设计思路主要体现在以下几个方面。

2.1 房地产信息化系统平台与电子政务平台的一体化

房地产信息化平台与电子政务办公平台的一体化,主要体现在支撑服务平台一体化。支撑服务平台包括应用支撑服务和安全管理服务两个部分。应用支撑服务包括统一用户管理、统一身份与权限管理、数据交换平台和一体化办公平台。统一用户管理提供统一、可靠和安全的组织机构管理服务。统一身份与权限管理为现存的和未来的应用系统提供跨平台的权限认证接口,实现单点登录服务。数据交换平台提供内外网数据交换接口服务。一体化办公平台是各级部门政务信息化的统一工作平台,是各项业务处理的统一入口,为公务员提供统一的信息化桌面。安全管理服务包括CA认证,系统管理与监控服务、补丁管理系统、防病毒和防火墙。CA认证向业务人员统一制作和发放数字证书,确保数据完整与安全。

2.2 房地产信息化系统的应用一体化

1) 技术架构统一

由于历史原因,深圳市各房地产业务管理系统所使用的技术架构和软件平台尚不统一。例如,房产测绘管理既有基于AutoCAD的单机系统,也有C/S结构的网络系统;房地产市场交易使用.net平台;房产产权登记使用Oracle Developer开发,C/S结构;物业管理、租赁管理都是B/S结构;政策性住房管理则是C/S结构。因此,必须采用统一的技术架构,整合各个系统,与现有办公平台之间的有机融合,建立统一的房地产信息化系统,实现应用集成。

2) 业务流程“一条龙”

由于业务系统平台的不统一,造成各系统之间关联不紧密,不利于信息共享和协同办公。在新的房地产信息化系统框架下,要对现有房地产管理相关业务系统重组和优化,实现业务流程“一条龙”。例如,二手房交易系统与产权登记系统、办文系统紧密结合。首先在二手房交易窗口收文时,系统设置了房产买卖合同状态的检查环节,某房产的买卖合同一旦被任何一处产权登记点确认受理,全市其它所有产权登记点就不能再受理,有效地避免一房多卖的情况发生。其次,在生成买卖合同时,系统自动检索产权登记数据库,根据产权状态判断是否允许转让,从而避免无效、抵押或查封的房产签订买卖合同,保障购房人的利益。

2.3 房产政务管理和社会公众服务一体化

目前,深圳市已经在政府门户网站上实现了房地产企业年审、房地产预(现)售、二手房合同打印等众多业务的网上受理,而在内网环境进行业务审理。可以预计,随着电子政务的深入开展,网上受理审批的业务必将快速增多,各种方便企业和公众的举措和方式也将不断推出。因此,在逻辑上实现内外网业务办理一体化,也是房地产信息化必须考虑的环节。

同时,通过内外数据交换接口,还可为第三方提供数据服务。如:为担保公司、银行、税务等部门提供相关数据查询等。

3 结 语

本文从深圳市房地产信息化现状出发,提出建立“三层式”房地产信息化系统集成架构,并将其应用于深圳市房地产信息化建设工程,实现了房地产空间数据库及其属性数据库的一体化管理,实现房地产业各类业务管理信息系统之间的信息共享、互联互通,为该市数字房产工程建设打下坚实的基础。

摘要：从深圳市房地产管理信息化建设的现状出发,提出建立全市基本楼盘表数据库和房屋基础空间数据库,并以此为基础建立空间数据与业务数据统一管理的“三层架构”的数据库。利用GIS、MIS、OA、WFS(工作流)等技术,实现房产测绘管理、房地产市场交易、房产产权登记、物业管理、租赁管理以及政策性住房管理等跨部门业务集成统一的房地产信息化平台,构建协同办公体系,促进相关业务之间信息畅通,形成房产资源信息共建、共享体系。

关键词：数字房产,房地产管理,信息共享

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深圳房地产市场分析 篇4

目 录

第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据

一、2011年四大城市房地产开发主要指标比较

第二部分：2011年深圳土地市场分析

附一：2011年成交地块分布情况

附二：2011年成交地块的主要指标

第三部分：住宅市场

一、新房市场1、2011年新房供应分析2、2011年新房成交分析

2.1 成交均价分析

附：2011年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2.2 成交量分析

附：2011年新房成交户型构成2.3 热点片区分析

2.4 2011深圳新房供求比

2.5 2011年深圳房价收入比

2.6 2011年深圳租售比

2.7 2011年1－12月深圳新房量价走势分析

2.8 2000－2011年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2011年深圳楼市龙虎榜

3.1 2011年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

3.2 2011年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

3.3 2011年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10

3.4 2011年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10 二、二手房市场1、2011年深圳各行政区二手房挂牌均价2、2011年深圳各行政区二手房成交分析3、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2011年深圳住宅租金5、2011年1-12月深圳各行政区租金走势图

三、2011年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第四部分：商业市场一、一手商业

1、新增预售分析

2、一手商业成交分析

附：2011年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业

1、二手商业挂牌均价

附：2011年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图

2、商业租金

附：2011年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图

第五部分：写字楼市场一、一手写字楼

1、新增预售分析

2、一手写字楼成交分析

附：2011年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图

2、写字楼租金

附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图

第六部分：政策点评

第七部分：2011年小结

第八部分：2012年预测

【内容摘要】随着时间的推移，调控效果逐渐显现，2011年深圳楼市交出一张量价齐跌的答卷，成交均价12年来第二次回落，成交量则创12年来新低……

2011年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长……

2011年深圳出让住宅用地58.68万平方米，同比减少3.1％……

2011年深圳共成交新房273.19万平方米/32020套，同比减少一成多…… 2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0％…… 2011年深圳新房供求比为1：0.69，供过于求……

2011年深圳新房房价收入比达18.5倍，同比有所回落…… 2011年深圳新房的租售比为1∶422，同比有所回落……

2011年深圳二手住宅的挂牌均价为20442元/平方米，同比大涨25.7％…… 2011年深圳二手商品房成交713.25万平方米/73765套，同比减少约40％…… 2011年深圳二手房的成交量约是新房成交量的2.6倍……

2011年深圳的商业挂牌均价同比小幅上涨，租金同比小幅回落…… 2011年深圳的写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨…… 第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据

2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。主要指标方面，工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%。固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%。社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。其中，外贸出口总额2213.49亿美元，同比增长22.7%；外贸进口总额1540.19亿美元，同比增长20.5%。居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。

房地产方面，2011年深圳房地产市场各项指标平稳运行，1-11月份全市房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；商品房施工面积2966.25万平方米，同比增长1.8%，其中住宅施工面积2009.63万平方米，同比增长0.4%；商品房竣工面积306.21万平方米，同比增长12.1%，其中住宅竣工面积226.62万平方米，同比增长12.0%，商品房实际销售面积400.82万平方米，同比下跌1.7%。上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。

一、2011年四大城市房地产开发主要指标比较

横向比较可见，2011年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳同比增长27.1%，仅次于广州，由于受地域的限制，深圳的房地产开发投资在四大城市中最少，为506.24亿元，约相当于广州的一半，上海的1/4，北京1/6。

第二部分：2011年深圳土地市场分析

根据深圳房地产信息网的监测，在调控政策的高压震慑之下，2011年深圳房价由年初的高位震荡到年中的开始松动，再到岁末的回调，宏观调控效果凸显，深圳楼市成交量低位震荡，平价盘获得热销，楼市整体成交均价持续收低，在这种低迷的楼市外围环境下，深圳土地市场表现平平，2011年深圳共成交19块土地，其中12块居住用地、5块商业性办公用地、1块综合用地和1块商业性服务设施用地。

12块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积58.7万㎡，同比减少3.1%，总建筑面积162.4万㎡，同比增加3.3%，成交金额55.9亿元，同比增加21.6%，楼面地价3441元/平方米，同比上涨17.8%。2011年成交的居住用地多为安居型商品房用地，由于安居型商品房最高销售基准价格低于市场价，故这些地块的出让价较低，从而拉低全市居住用地的楼面地价。另外，南山区成交的1块综合用地，体量很大，总建筑面积170万㎡，这个地块里面也有一定比例的住宅建设，能够为深圳住宅市场提供有效供给。

5块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积2.2万㎡，同比增加2.5%，总建筑面积18.0万㎡，同比增加19.1%，成交金额17.8亿元，同比增加23.0%，楼面地价9877元/㎡，同比增加3.3%。

1块综合用地分布在南山区，总用地面积69.8万㎡，总建筑面积170万㎡，成交金额64.4亿元，楼面地价3788元/平方米。

1块商业性服务设施用地分布在南山区，总用地面积5253.04㎡，总建筑面积43100㎡，成交金额3.4亿元，楼面地价7912元/平方米。

从居住用地的分布来看： 南山区出让3块居住用地，用地面积235131.95㎡，建筑面积539310㎡，成交金额210400万元，楼面地价3901元/平方米，其中T506-0018为保障性住房用地，不能够为市场带来有效供给，T506-0016地块能够为市场带来有效供给，带来的有效供给体量约为261510㎡。宝安区出让7块居住用地，用地面积267868.8㎡，建筑面积774660㎡，成交金额279525万元，楼面地价3608元/平方米，其中A208-0968、A933-0731、A934-0579、A904-0270、A625-0048五块宗地均为安居型商品房用地，建成之后不能够为市场带来有效供给。宝安区能够为市场带来的有效供给仅为277292㎡。

龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。

从商业性办公用地的分布来看：

南山区出让4块商业性办公用地，用地面积14991.39㎡，建筑面积170500㎡，成交金额175900万元，楼面地价10317元/㎡。宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13㎡，建筑面积9750㎡，成交金额2138万元，楼面地价2193元/㎡。

2011年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者有苛刻的行业限制和要求，这5个地块，T106-0037建成之后为自用，T107-0067、T107-0066可出售40%，T107-0011可出售30%，A509-006可出售20%，商业性办公用地建成之后能够为市场提供的有效供给相当有限，约为54000㎡。

点评：2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展，另外，需要提及的是，编号为K202-0014的综合用地，总建筑面积170万㎡，宗地里含有一定比例的居住用地，能够为住宅市场带来有效供给。

附一：2011年成交地块分布情况

附二：2011年成交地块的主要指标

第三部分：住宅市场

一、新房市场 1、2011年新房供应分析

2011年，楼市延续遏制高房价的调控主基调，金融政策、税收政策从严从紧，限购、限贷继续施行，在多举措、多方位、高频度等一系列调控政策的高压之下，2011年岁末，楼市房价终于松动，呈现回落迹象，与此同时，在高强度的调控环境之下，楼市供需双方均持谨慎观望的态度，市场供应体量增幅甚微。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市住宅预售面积396.93万㎡，同比微增0.9%，2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。2011年楼市的预售量主要分布在特区外的宝安和龙岗两区，特区外预售面积是特区内的2.9倍，特区外预售面积295.41万㎡，同比减少2.3%，特区外预售套数33444套，同比减少3.3%，特区内预售面积101.52万㎡，同比增加11.4%，特区内预售套数13499套，同比增加两成。

各行政区方面，罗湖区港丰大厦一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2.86万㎡，同比减少78.9%，住宅预售套数554套，同比减少58.8%。

福田区住宅预售面积28.26万㎡，同比增加八成多，福田区住宅预售套数4456套，同比近翻番，2011年福田区新盘较多，产品类型主要有：小户型楼盘、大户型物业、都市综合体，万泽云顶香蜜湖预售面积45792.28㎡，预售套数477套，是福田区预售量最大的楼盘。

南山区住宅预售面积57.49万㎡，同比增加2.3%，南山区住宅预售套数6885套，同比减少2.7%，南山区2011年的产品类型主要有：高尚物业、高端豪宅、普通住宅及都市综合体，香山里预售住宅面积138951.44㎡，预售住宅套数1702套，雍景湾预售住宅面积83113.08㎡，预售住宅套数1019套，是南山区预售量最大的两个楼盘。

盐田区住宅预售面积12.91万㎡，同比增加1.2倍，盐田区住宅预售套数1604套，同比增加1.8倍，盐田区预售产品以普通住宅为主，海山道一号住宅预售面积51368.2㎡，住宅预售套数465套，是盐田区预售量最大的楼盘。

宝安区住宅预售面积148.38万㎡，同比增加16.7%，宝安区住宅预售套数17184套，同比增加14.5%，宝安区2011年的产品类型主要有：紧凑型普通住宅、大户型高尚住宅，龙华?花半里、万科金色领域、招商果岭、招商观园、水榭春天、合正中央原著是宝安区预售量超过10万㎡的几大楼盘。

龙岗区住宅预售面积147.03万㎡，同比减少16.0%，龙岗区住宅预售套数16260套，同比减少16.9%，龙岗区的产品类型主要有：普通住宅、高尚大宅及别墅，中海康城国际、星河时代、万科清林径是龙岗区预售量超过10万㎡的几大楼盘。2、2011年新房成交分析

2010年调控楼市的“猛政”犹在，2011年又迎来了“新国八条”，同时，六次上调存款准备金率和三次加息等金融收紧措施更是对楼市影响深远，2011年楼市的政策环境依然严峻，中央对楼市的调控意志依然强烈，楼市在各种博弈中艰难运行。

就深圳地区而言，除了“中央级”的政策外，本地的最高限价、二手房按评估价征税等政策加码进一步加大深圳楼市的压力，特别是高价房，受到前所未有的打击，不过，纵然销售艰难，但房价并没有多大的松动，个别高端项目更是高价热销，另外，在“恐高时代”下，偏远镇区的一些低价房则受到了市场的青睐，量价丰收，整体而言，中低端楼市主宰2011年深圳楼市。

2.1 成交均价分析

2011年，深圳楼市在持续的、不断加码的严厉政策围堵下，楼市环境每况愈下，销售压力与日俱增，开发商的资金链日益绷紧，在生存压力下，开发商开始让步，以价换量，而且随着时间的推移，降价的项目越来越多，降价的幅度越来越多，高昂的房价开始回落。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳新房住宅的成交均价跌破19000元/平方米，为18992元/平方米，较2010年（20205元/平方米）下跌6％。2011年深圳新房成交均价的下跌有绝对原因和相对原因，绝对原因是很多项目的价格有实质性的下降，相对原因是低端项目的成交量较多，一定程度上拉低的全市的价格水平。另外，月度的价格震荡激烈，5月份受中海康城国际千套特价房影响，月度的成交均价降至15263元/平方米，为全年单月最低，而7月份由于雍景湾、纯水岸等高端项目的拉升，月度的成交均价达20916元/平方米，为全年单月最高，两个峰值之间的差价超高5000元/平方米。

各行政区2011年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区有不同幅度的上涨，盐田区、宝安区则大幅下跌。其中：

南山区2011年仍然是高端市场唱主角，雍景湾、纯水岸、香山里的入市高价热销，使得区域的新房成交均价高位攀升，高达35185元/平方米，为全市成交均价最高的区域，同比大涨15%。

罗湖区2011年没有新盘入市，兰亭国际公寓、凤凰印象两个项目主导全区的新房市场，也主导全区的价格水平，全区全年的新房成交均价为24970元/平方米，同比上涨7.5%； 福田区2011年由于桐林城市广场低价热销，减弱了其他高价项目对房价的拉升力度，全区全年的成交均价弱势突破3万大关，为30068元/平方米，同比上涨2.9%；

龙岗区2011年随着大运会的到来，各项市政工程陆续竣工，区域的交通、环境、配套等均有明显改善，房价坚挺，特别是价格较高的星河时代，是区域的房价走高的中坚力量，全区全年的新房成交均价为14743元/平方米，同比上涨2.4%； 盐田区2011年的高端楼市急剧萎缩，如天价别墅天麓只成交334.96平方米，而2010年成交14225.98平方米，全区的新房成交均价失去支撑暴跌54.7%，不足2万，为19498元/平方米。

宝安区2011年偏远镇区如福永、沙井、观澜、光明等楼市活跃，但上述镇区的房价普遍较低，导致全区的新房成交均价同比大跌13%，只有17348元/平方米。

附：2011年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2.2 成交量分析

※ 定义：小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）

2011年，在高压调控政策的打压下，房价虽有所回落，但仍然是大部分刚需所不能承受之高，仍然只能望房兴叹，另一方面，楼市的投资环境持续恶化，投资客信心尽失，大多采取暂避锋芒、静观其变的对策。因此，楼市的需求格局继续演变——2009年及之前是“投资＋刚需”主导楼市，到2010年变成“刚需”独力主导，而到2011年，“投资”和“刚需”均不给力，市场冷冻，成交惨淡，新房成交量创下历史新低！根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市累计销售商品住宅273.19万平方米/32020套，较2010年（320.97万平方米/36729套）减少一成多，成交金额518.83亿元，较2010年（648.5亿）减少20%。物业型态方面，2011年深圳成交的新房中90㎡以下的小户型为绝对成交主力，成交面积190.09万平方米，占全市总成交面积的71.8%，90-144㎡的改善型成交近40万平方米，占14.6%，144㎡以上的大户型成交37.18万平方米，占13.6%％。

罗湖区2011年没有新盘入市，楼市得不到补充，供应不足、需求萎靡，导致成交量持续萎缩，全区全年仅成交新房2.84万平方米/421套，同比减少约一半，成交金额7.09亿元，同比也减少约一半。兰亭国际公寓、凤凰印象是全区的主要成交主力，两大项目贡献全区近90%的成交量，其中，兰亭国际公寓以12482.34平方米/90套的成交量位居罗湖区冠军。物业型态方面，罗湖区2011年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积约12.9万平方米，占全区的45.4%，90-144㎡的改善型成交0.92万平方米，占32.3%，144㎡以上的大户型成交0.63万平方米，占22.3%。

福田区2011年虽然有7个新盘入市，但大部分成交平淡，对全区的成交量贡献不大，全区全年共成交新房9.21万平方米/1541套，同比减少约27％，成交金额27.69亿元，同比减少约25％。桐林城市广场、华嵘榕公馆、四季山水为全区的成交主力，三盘合计贡献全区近8成的成交量，其中，桐林城市广场以29874平方米/729套的成交量位居福田区冠军。物业型态方面，福田区2011年成交的新房主要为90㎡以下的小户型为主，成交面积超过8万平方米，占87.5%，144㎡以上的大户型成交0.72万平方米，占7.8%，90-144㎡的改善型成交0.43万平方米，占4.6%。

南山区2011年的新房成交量同比减少4成多，为33.59万平方米/3688套，成交金额118.19亿元，同比减少-31.1%。高端项目主宰南山区2011年楼市，雍景湾、纯水岸、香山里、首地容御、岸芷汀兰五大豪盘贡献全区一半以上的成交量，其中，雍景湾以53902.73平方米/654套的成交量位居南山区冠军。物业型态方面，南山区2011年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积22.71万平方米，占全区67.6%，144㎡以上的大户型成交7.15万平方米，占21.3%，90-144㎡的改善型成交3.73万平方米，占11.1%。

盐田区2011年虽然别墅市场萎缩，但增加的海山道一号、东港印象、上东湾、春天海四大新盘均有良好的成交，使得全区全年的新房成交量大幅增长，成交面积10.32万平方米，同比增加45.3%，成交套数1294套，同比增加95.2%，不过，由于成交以普通住宅为主，天价别墅天麓的成交量微乎其微，因此，虽然成交量大幅增加，但成交金额同比仍减少-34.2%，为20.12亿元。成交主要集中在海山道一号、东港印象、上东湾、春天海四大新盘，合计贡献全区90%以上的成交量，其中，海山道一号以41803.77平方米/388套的成交量位居盐田区冠军。物业型态方面，盐田区2011年成交的新房中，90㎡以下的小户型为成交主力，成交面积6.88万平方米，占全区的66.7%，90-144㎡的改善型成交2.07万平方米，占20.1%，144㎡以上的大户型成交1.37万平方米，占13.2%。

宝安区2011年新盘众多，保证了全区的成交体量，全区全年新房成交近百万平方米，为97.8万平方米，同比增加6.1%，成交套数11655套，同比增加8.6%，由于边远镇区的项目价格较低，导致全区的成交金额同比减少7.7%，为169.67亿元。万科金色领域、水榭春天、合正汇一城均有超过10万平方米的成交，招商观园、合正中央原著、西荟城、桃源居也有超过5万平方米的成交，上述7个楼盘合计贡献全区近70%的成交量。其中，万科金色领域以131910.8平方米/1682套的成交量位居宝安区冠军。物业型态方面，宝安区2010年成交的新房以90㎡以下的小户型为成交主力，成交面积74.18万平方米，占全区的75.8%，90-144㎡的改善型成交14.13万平方米，占14.4%，144㎡以上的大户型成交9.5万平方米，占9.8%。

龙岗区2011年的新房成交量虽然有较明显的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政区，全区全年共成交新房119.42万平方米，同比减少18.6%，成交套数13421套，同比减少13.1%，成交金额176.07亿元，同比减少16.6%。中海康城国际、星河时代、万科清林径、尚模八意府、佳兆业大都汇等项目的成交量都超过6万平方米，上述五盘合计贡献全区4成以上的成交量，其中，中海康城国际以164562.86平方米/2003套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。物业型态方面，龙岗区2011年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积82.98万平方米，占全区总成交量的近7成，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交体量相当，各成交18万平方米左右，各占全区的15%左右。

附：2011年新房成交户型构成

2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2011年以下十个片区表现活跃，分别为：华侨城、后海、蛇口、前海、龙华、西乡、观澜、龙岗中心城、布吉、坪山。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，或者对全市的成交量有较大的贡献，或者两者兼而有之。华侨城片区2011年对全市的量价均有重大的贡献，可以说，2011年全市的成交均价没有大跌，华侨城片区的豪宅支撑功不可没，片区内的四个项目共成交11.61万平方米/983套，成交金额接近50亿元，占全市总成交金额的近一成，成交均价42681元/平方米（片区所有项目加权均价，下同）。

后海片区2011年虽然成交高峰已过，但其清一色的高端项目对全市的房价有较大的支撑，片区内5个项目共成交2.81万平方米/311套，成交金额10.6亿元，成交均价37663元/平方米。

蛇口片区以雍景湾为首的高端项目对全市的量价同样有较大贡献，但力度要小于华侨城片区，片区内的4个项目共成交6.15万平方米/744套，成交金额21.12亿元，成交均价34347元/平方米。

前海片区的项目成交量不算大，但其项目数据较多且价格都在2万之上，对全市的量价贡献也颇为重要，片区内的7个项目共成交5.5万平方米/682套，成交金额15.41亿元，成交均价28018元/平方米。

龙华片区2011年依然高度活跃，新老项目达11个，多全市的成交量贡献巨大，共成交33.33万平方米/4118套，成交金额64.86亿元，成交均价19460元/平方米。

西乡片区也相当给力，片区的9个项目共成交24.38万平方米/2901套，成交金额43.88亿元，成交均价17999元/平方米。

观澜片区2011年塑造的“鹭湖国际住区”形象名声大噪，特别是金地、招商、城建、和黄四家品牌开发商联手开发而备受瞩目，片区内的4个项目共成交9.9万平方米/1112套，成交金额14.49亿元，成交均价14638元/平方米。

龙岗中心城是2011年全市最重要的成交区域，片区内21个项目贡献了全市1/4的成交量，为71.49万平方米/8129套，成交金额接近百元，成交均价13982元/平方米。不过，相对较低的价格也拖累了全市的房价水平。

布吉片区2011年也交投两旺，在贡献可观的销量的同时并没有拖累全市的房价，片区内的7个项目共成交21.27万平方米/2531套，成交金额40.19亿元，成交均价18900元/平方米。

坪山新区2011年出现万科、深业等品牌开发商的作品而备受关注，片区内3个项目共成交8.58万平方米/1119套，成交金额8.98亿元，成交均价10472元/平方米。

2.4 2011深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，深圳2011年批准预售的住宅面积为396.93万平方米，销售面积为273.19万平方米，即供应过剩约124万平方米，供求比为1：0.69，供给远远大于需求，市场存量急剧增加。各行政区方面，除罗湖区外，其余五区均出现供过于求的局面，其中福田区的过剩最严重，销售量是预售量的约3倍！供求比为1：0.33，南山区供应过剩约24万平方米，供求比为1：0.58，宝安区供应过剩约50万平方米，供求比为1：0.66，龙岗区供应过剩约28万平方米，供求比为1：0.81，盐田区供应过剩2万多平方米，供求比为1：0.80，罗湖区的供求基本平衡，供求比为1：0.99。

2.5 2011年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2011年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2010年深圳人均可支配收入累计为32380.86元，按11%的年增长率，则2011年深圳的人均可支配收入约为32380.86×（1+0.11）＝35942.75元，则夫妇俩的家庭平均收入为35942.75×2＝71885.51元。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳新房成交均价为18992元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×18992＝1329440元。

2011年深圳的房价收入比＝1329440÷71885.51＝18.5，较2010年的房价收入比（21.7）有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍），即按2011年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近19年才能负担得起购房款！说明深圳的房价已经远远超过居民的购买力。

2.6 2011年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳住宅的租赁均价为45元/平方米/月，新房成交均价为18992元/平方米，即2011年深圳的租售比为45∶18992≈1∶422，租售比较2010年（1∶518）由明显回升，但与合理底线（1∶300）仍然有巨大差距。

对应45元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为45×300＝13500元/平方米，即目前18992元/平方米的房价仍有近30%的水分。

2.7 2011年1－12月深圳新房量价走势分析

2011年深圳楼市面临层层加码的调控政策，步履艰难，交出了一张量价齐跌的答卷。2011年开局之时就迎来了“新国八条”，中央的调控意志坚不可摧，不过，此时开发商的信心仍然充足，给市场让利的只是小恩小惠，加上高端项目香山里等高端项目对房价的支撑作用，使得1－4月的房价延续2011年的坚挺，在2万上下波动，5月份中海康城国际的千套特惠房的大手笔掀开了大降价的序幕，5月份的房价顺理成章的跌至年度谷底，为15263元/平方米，之后随着高端项目雍景湾、纯水岸的陆续入市，降价效果逐渐被隐没，房价再度被托起，7月份的房价达到年度单月最高，为20916元/平方米，随后一路下滑，至12月仍没止跌，全年月度房价走势大致呈“M”型。成交量方面，1月份的成交量便创下年内单月最高值，为4140套，之后地位震荡，7月为次高值，随后急剧下滑，12月再度冲高，全年月份新房成交量走势大致呈“W”型。

2.8 2000－2011年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2011年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年创最近12年最低，仅393万平方米，而2011年也基本与最低值持平，为397万平方米。需求方面，2000-2011年深圳的住房需求大致呈先增后减之势，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，为最近12年之最；2005年开始的一系列宏观调控以及供应量的减少，导致深圳新房的销售量逐年回来，2009年在救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量有较明显的反弹，2010-2011年，在严厉的调控政策下，成交量直线下降，2011年的成交量更是创12年来最低，仅273万平方米。

供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致相当；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.61，为近12年供应相对最过剩年份；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.38，为近12年供应相对最缺乏年份，2010-2011年在一系列的调控政策打压下，市场再次出现供过于求的局面，且供应有逐年过剩之势。

房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4％，年均涨幅仅3.4％；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年房价再创历史新高，超过2万/平方米，较2000年涨了2.8倍，到2011年，房价出现12年来第二次回落。3、2011年深圳楼市龙虎榜

3.1 2011年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交101.75万平方米/12064套，占全市总成交量约37%。位于体育新城的品牌大盘中海康城国际随行就市，采取大批量大降价之策，换取了巨量成交，名利双收，全年累计销售164562.86平方米/2003套，以压倒性的销售业绩夺取了2011年深圳楼盘成交龙虎榜冠军！成交均价11300元/平方米；位于福永的万科金色领域依托强大的品牌优势以及价格优势，使得年内推售的一期、二期单位均畅销无阻，全年累计销售131910.8平方米/1682套，位居全市亚军，成交均价15200元/平方米；位于龙岗中心城的高端城市综合体星河时代引进cocopark、山姆会员店、实验小学等重量级配套使其拥有强大的吸引力和竞争力，全年累计销售123287.42平方米/1420套，位居全市季军，成交均价18500元/平方米；位于龙华的超级大盘水榭春天年内发售的二期、三期产品延续一贯的热销态势，全年累计销售117964.71平方米/1404套，位居全市第四，成交均价20800元/平方米；位于西乡碧海片区的地铁物业合正汇一城综合优势明显，性价比高，入市后一直保持良好的销售业绩，全年累计销售109917.44平方米/1220套，位居全市第五，成交均价19900元/平方米；位于龙岗的万科清林径拥有优雅的生态环境、强大的品牌优势、富有竞争力的价格，受到市场的持续关注和热捧，全年累计销售95957.75平方米/1094套，位居全市第六，成交均价13500元/平方米；位于观澜的品牌大盘招商观园年内推售一期、二期单位都叫好叫卖，收获丰厚，全年累计销售82675.93平方米/1030套，位居全市第七，成交均价11800元/平方米；龙岗中心城另一城市综合体尚模八意府强势崛起，引进深圳中学更使其鹏城瞩目，交易活跃，全年累计销售69315.13平方米/796套，位居全市第八，成交均价13400元/平方米；位于布吉的地铁物业佳兆业大都汇因其强大的性价比而吸引了大量市场选票，全年累计销售62274.76平方米/664套，位居全市第九，成交均价14800元/平方米；位于龙华的合正中央原著领衔龙华的高端楼市，量价丰收，全年累计销售59601.01平方米/751套，位居全市第十，成交均价22900元/平方米。

3.2 2011年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约1950639万元，占全市总成交金额37.6%。位于华侨城的纯水岸以260495万元取得了全市成交金额年度冠军；位于龙华的水榭春天以245228万元位居亚军；位于龙岗中心城的星河时代以228636万元位居季军；合正汇一城以219033万元位居第四；万科金色领域以200051万元位居第五；招商雍景湾以187771万元位居第六；中海康城国际以185622万元位居第七；华侨城香山里以157837万元位居第八；合正中央原著以136396万元位居第九；万科清林径以129570万元位居第十。

3.3 2011年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳十大开发商共销售新房143.62万平方米/16172套，占全市总成交量一半以上。万科地产的“大哥”地位无人能撼，连续三年雄踞深圳开发商销售面积冠军宝座，2011年以368834.78平方米/4274套傲视群商，旗下新老项目达十个之多，分别有：万科金色领域、万科清林径、万科金域缇香、万科公园里、万科翡丽郡、万科红、万科璞悦山、万科沁园、万科金域华府、万科金色半山。招商地产位居亚军，旗下的招商观园、招商雍景湾、招商果岭、兰溪谷、蛇口花园城、招商华侨城曦城（50%）六个项目共销售173295平方米/2075套；合正地产位居季军，旗下的合正汇一城、合正中央原著两个项目共销售168095平方米/1956套；中海地产位居第四，旗下的中海康城国际、中海阳光玫瑰园两个项目共销售164097平方米/1996套；星河地产位居第五，旗下的星河时代共销售122946平方米/1416套；水榭花都地产位居第六，旗下的水榭春天共销售117965平方米/1404套；华侨城地产位居第七，旗下的纯水岸、香山里、侨城馨苑、东部华侨城天麓、招商华侨城曦城（50%）五个项目共销售97104平方米/1404套；深业南方地产位居第八，旗下的深业紫麟山、东城国际两个项目共销售81047.8平方米/661套；尚模发展位居第九，旗下的八意府共销售68756.2平方米/791套；佳兆业地产位居第十，旗下的大都汇、金翠园两个项目共销售62440.1平方米/666套。

3.4 2011年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳十大开发商共成交2676790万元，占全市总成交金额一半略多。万科地产取得2011年成交面积、成交金额年度双冠军，旗下的万科金色领域、万科清林径、万科金域缇香、万科公园里、万科翡丽郡、万科红、万科璞悦山、万科沁园、万科金域华府、万科金色半山十个项目共销售541038万元；华侨城地产位居亚军，旗下的纯水岸、香山里、侨城馨苑、东部华侨城天麓、招商华侨城曦城（50%）五个项目共销售450208万元；招商地产位居季军，旗下的招商观园、招商雍景湾、招商果岭、兰溪谷、蛇口花园城、招商华侨城曦城（50%）六个项目共销售371783万元；合正地产位居第四，旗下的合正汇一城、合正中央原著两个项目共销售355429万元；水榭花都地产位居第五，旗下的水榭春天共销售245228万元；星河地产位居第六，旗下的星河时代共销售228636万元；中海地产位居第七，旗下的中海康城国际、中海阳光玫瑰园两个项目共销售185769万元；承翰投资位居第八，旗下的来座山共销售108633万元；深业南方地产位居第九，旗下的深业紫麟山、东城国际两个项目共销售97039万元；尚模发展位居第十，旗下的尚模八意府共销售93027万元。二、二手房市场 1、2011年深圳各行政区二手房挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2011年深圳二手房的挂牌均价呈快速上涨之势，全年挂牌均价突破2万大关，达20442元/平方米（1-12月加权平均，下同），较2010年（16267元/平方米）大涨25.7％。六区同比均呈两位数涨幅，宝安区和南山区同比上涨30%左右，其中，宝安区的挂牌均价为17327元/平方米，南山区的挂牌均价接近25000元/平方米；福田区同比上涨28%突破26000元/平方米，继续为全市最高；盐田区和龙岗区同比上涨25%左右，其中，盐田区的挂牌均价为21293元/平方米，龙岗区为13332元/平方米；罗湖区同比上涨20.8%至19147元/平方米。

2、2011年深圳各行政区二手房成交分析

2011年度，在打击高房价的调控政策之下，向来一枝独秀的二手房市场亦未能幸免，二手房成交量开始回落，尤其是7月11日二手房交易按评估价征税实施以来，将原来交易量还算可观的二手楼市，直接拉入谷底，新政实施之后，二手房成交量暴跌七成以上，且至今一直低位徘徊。纵观2011年的12个月份，1-6月份成交量高位运行，除2月份农历春节成交量较低外，其余月份成交量均保持在8000套之上，7月份成交量为6544套，8-12月份，成交量从未突破4000套，多在3000套上下波动。

根据深圳房地产信息网的监测，2011年度二手房成交量大幅下挫，全年成交面积713万平方米，同比大跌36.9%，全年成交套数73765套，同比大减四成。二手楼市成交量的暴跌主要源于宏观政策方面的因素，评估价征税的开征，大大加大了交易环节的费用，增加了买卖双方的交易负担，使得买卖双方进入观望和博弈期，成交量大幅回落。

特区内、外二手房成交套数之比为1.4：1，特区内二手房成交面积410万平方米，同比减少37.8%，特区内二手房成交套数42565套，同比减少42.5%；特区外二手房成交面积303万平方米，同比减少35.7%，特区外二手房成交套数31200套，同比减少36.1%。

各行政区方面，罗湖区2011年二手房成交面积120万平方米，同比减少41.1%，成交套数13658套，同比减少43.5%。福田区2011年二手房成交面积151万平方米，同比减少34.7%，成交套数15475套，同比减少40.5%。

南山区2011年二手房成交面积112万平方米，同比减少42.6%，成交套数11503套，同比减少44.4%。

盐田区2011年二手房成交面积27万平方米，同比减少6.3%，成交套数1929套，同比减少39.4%。

宝安区2011年二手房成交面积137万平方米，同比减少38.2%，成交套数14923套，同比减少36.0%。

龙岗区2011年二手房成交面积166万平方米，同比减少33.4%，成交套数16277套，同比减少36.3%。3、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，深圳二手房的成交量和挂牌均价均呈先扬后抑之势。成交量上半年和下半年冰火两重天，上半年仍然保持亢奋态势，其中，1月、3月、7月均有过万套的成交，其中，7月份创全年单月成交峰值，为10833套；时至下半年，随着调控效果的不断显现，特别是在新房降价的影响下，市场笼罩浓厚的悲观气氛，成交惨淡，迅速跌入冰点，8-12月都保持地量成交，其中8月创全年单月成交最低，仅2384套。

挂牌均价方面，1-5月强势上涨，至5月突破21000元/平方米，创历史新高，之后震荡下行，至12月创全年单月最低，为19354元/平方米。4、2011年深圳住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2011年深圳的住宅租金为45元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2010年上涨6元/平方米/月，同比涨幅达15.4％，租金的大幅上涨一定程度上弥补了楼市的投资价值，平抑了过高的租售比，但仍为回落到合理底线。

各行政区方面，六区的住宅租金继续全面上涨，其中，宝安区领涨全市，同比上涨21.4%，住宅租金为34元/平方米/月；盐田区同比上涨18.2%至18.2元/平方米/月；龙岗区同比上涨16.7%至28元/平方米/月；罗湖区、福田区、南山区同比上涨一成左右，住宅租金分别为48元/平方米/月、55元/平方米/月、49元/平方米/月。5、2011年1-12月深圳各行政区租金走势图

根据深圳房地产信息网的监测，深圳的住宅租金稳定中缓慢上行，1-4月为44元/平方米/月，5-8月涨至45元/平方米/月，9-11月再上升至46元/平方米/月，12月回落至44元/平方米/月。

三、2011年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

由于新房的成交均价下降，而二手房的挂牌均价仍然上涨，导致2011年深圳市的新房和二手房价格出现倒挂态势，二手房的挂牌均价比新房成交均价高7.6%。各行政区方面，盐田区同样出现倒挂现象，二手房的挂牌均价比新房成交均价高9.2%；宝安区的二手房挂牌均价和新房成交均价基本持平；其余四区则是新房成交均价要高于二手房挂牌均价，其中，南山区的新房成交均价高出二手房挂牌均价41.3%，罗湖区高出约30%，福田区高出约15%，龙岗区高出约10%。

2、新房二手房成交量比较

比较可见，2011年虽然二手楼市成交量大幅下滑，但二手房交易仍然是深圳楼市的主力，成交量是新房的2.3倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的6.1倍，特区外二手房成交量是新房成交量的1.2倍。各行政区方面，罗湖和福田楼市以二手房为主，罗湖区二手房成交量是新房的32.4倍，福田区二手房成交量是新房的10.0倍，南山区二手房成交量是新房的3.1倍，盐田区二手房成交量是新房的1.5倍，关外两区二手房和新房成交量之比相对小些，宝安区二手房成交量是新房的1.3倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。

第四部分：商业市场 一、一手商业

1、新增预售分析

在持续的银根收紧、利率上调、限贷等各种调控政策的频密出台之下，开发商谨慎观望，商业供给量锐减，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市商业总预售面积27.2万㎡，同比减少43.3%，商业总预售套数2387套，同比减少26.5%。2011年深圳商业预售量主要分布在龙岗、宝安两个区域，龙岗区商业预售面积107823.41㎡，商业预售套数888套，宝安区商业预售面积72010.64㎡，商业预售套数621套，两区商业预售量占全市总量的66%。除此之外，南山区商业预售面积38722.8㎡，商业预售套数299套，福田区商业预售面积36753.85㎡，商业预售套数543套，盐田区商业预售面积16317.88㎡，商业预售套数36套，罗湖区2011年度没有取得预售许可证的商业项目。

个盘预售量方面，2011年度所有个盘的商业预售量均较小，绝大多数楼盘商业预售量在万㎡以内，水榭春天、东晟时代是商业预售量超过2万㎡的两个楼盘，水榭春天商业预售面积22468.54㎡，商业预售套数67套，东晟时代商业预售面积24960.68㎡，商业预售套数107套，桐林?城市广场、廊桥国际、田厦金牛广场、和亨城市广场、合正中央原著是商业预售量超过万㎡的几个楼盘。

2、一手商业成交分析

2011年度，在多重的调控政策之下，住宅市场表现低迷，而商业地产凭借较好的投资价值和成长潜力深得市场游资的青睐，商铺成交活跃，成交量增幅明显。根据深圳房地产信息网的监测，2011年度深圳市商业销售面积18.9万㎡，同比增加24.3%，商业销售套数为2752套，同比增加57.0%，2011年深圳市商业成交以住宅项目的社区底商成交为主，少量都市综合体项目底商成交为辅。

个盘表现方面，位于福田中心区的都市综合体项目世纪汇广场是商业地产的引领者，成交量逼近3万㎡，为29649.11㎡，是2011年度全市商业成交量最大的项目，位于宝安西乡的地铁上盖物业合正?汇一城有出色的表现，以28949.84㎡的成交量居于年度商业成交量第二位，万科红、桐林城市广场、君汇新天、世纪新城销量不错，单盘商业成交量均超过万㎡，依次为12935.65㎡、11815.6㎡、11150.89㎡、10094.76㎡。住宅市场限购、市场游资找寻出路、商业物业成长前景好，是2011年度商业地产取得热销的主要因素。

附：2011年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业

1、二手商业挂牌均价

2011年深圳的二手商业挂牌均价表现坚挺，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的二手商业挂牌均价为55567元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2010年（54130元/平方米）上涨2.7％。所监测的五个区中除罗湖区外，其余四区的商业挂牌均价都有大幅的上涨，其中，宝安区同比大涨38%逼近52000元/平方米；福田区同比上涨2成多突破8万大关，达81780元/平方米；龙岗区同比上涨近18%至34349元/平方米；南山区同比上涨近16%至77353元/平方米；罗湖区由于东门商圈的高价商业放盘量减少，导致全区的商业挂牌均价同比下跌2.1%，但仍然是全市商业挂牌均价最高的区域，为86187元/平方米。

附：2011年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图

2、商业租金

根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的商业租金为204元/平方米/月，较2010年（210元/平方米/月）小幅下跌2.9％，全市商业租金的下跌主要是由于结构性变动所致，即租金较低的宝安区和龙岗区的商业放租量占比由2010年38%增加至2011年的48%，增加10%的低租金商业导致全市的商业租金出现负增长。事实上，所监测的五个区的商业租金同比都有不同幅度的上涨，罗湖区依然领涨，同比上涨15%，高达469元/平方米/月；宝安区同比上涨13.3%突破百元大关，为111元/平方米/月；龙岗区同比上涨近12%至94元/平方米/月；南山区同比上涨7.7%至223元/平方米/月；福田区同比上涨6.2%至273元/平方米/月。

附：2011年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图

第五部分：写字楼市场 一、一手写字楼

1、新增预售分析

2011年度深圳全市写字楼预售量较小，仅2个楼盘取得预售许可证，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市写字楼预售面积14.5万㎡，同比减少7.6%，写字楼预售套数365套，同比减少51.7%。世纪汇广场、田厦金牛广场是取得预售许可证的两个项目，位于福田中心区的世纪汇广场预售写字楼面积77219.52㎡，预售写字楼套数40套，位于南山南头片区的田厦金牛广场预售写字楼面积67664.6㎡，预售写字楼套数325套。

2、一手写字楼成交分析

由于2011年度深圳写字楼市场供给十分有限，故写字楼成交体量大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测，2011年度深圳市写字楼物业成交面积6.38万㎡，同比减少65.4%，写字楼物业成交套数255套，同比减少八成。

个盘表现方面，位于福田中心区的东方新天地广场成交面积37294.23㎡，是全市写字楼成交量最大的项目，振业国际商务中心成交17286.78㎡，居于全市写字楼成交量第二位，鸿隆世纪广场、田厦翡翠明珠处于尾盘销售，单盘成交量依次为4569.13㎡、3734.03㎡。

附：2011年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

2011年深圳的写字楼挂牌均价先扬后抑，整体涨势强劲。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的写字楼挂牌高达33288元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2010年（24709元/平方米）大涨34.7％。所监测的三个行政区的写字楼挂牌均价同比均大涨30%以上，其中，福田区同比大涨35.7％，写字楼挂牌均价突破3万大关，高达36235元/平方米；南山区同比大涨33.9％，写字楼挂牌均价也突破3万大关，为30445元/平方米；罗湖区同比大涨32.4％至21960元/平方米。

附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图

2、写字楼租金

2011年深圳写字楼的租金同步上涨，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的写字楼租金为突破百元大关，达113元/平方米/月，较2010年（93元/平方米/月）大幅上涨21.5％。所监测的三个行政区的写字楼租金同样强劲上扬，福田区和罗湖区同比都上涨约22.5%，写字楼租金分别为125元/平方米/月和93元/平方米/月；南山区同比上涨18.9%至88元/平方米/月。

附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图

第六部分：政策点评

第七部分：2011年小结

2011年，楼市政策环境延续2010年的高压态势，并在之前调控政策的基础上继续深入和深化，所有调控新政围绕“遏制高房价”这一目标展开，将调控房价纳入2011年经济工作重点，从二套房首付增至6成到限购令的升级，从六次上调存款准备金率到三次加息，从房产税的试点到二手房按评估价征税……，2011年楼市调控从相关细节入手，处处围堵炒作漏洞，步步把脉调控效果，在系列政策逐步执行到位后，随着时间的推移，楼市调控初显成效。上半年，深圳房价仍居于高位，但成交量大幅回落，进入下半年，越来越多的开发商迫于资金链的压力采取以价换量的营销策略，取得了较好的销售业绩，深圳楼市房价全年跌幅明显，同比下跌6.0%，为18992元/平方米。

深圳房地产市场分析 篇5

并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2011年,我国房地产企业掀起一波并购热潮。根据清科研究中心数据显示,2011年1月和2月,房地产行业的并购位居所有行业并购的首位。短短两个月里,房地产行业共完成22起并购交易,超过2009年全年的并购案例数,并购金额为11.50亿美元,约为2011年全年并购总额的一半。从并购类型上来看,国内并购19起,交易总额为10.47亿美元;外资并购3起,交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业,共发生19起,并购总额为10.95亿美元;其次是房地产中介经营和物业管理领域。

在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下,根据2011年前两个月的并购数据推算,2011年房地产市场踏上并购巅峰,超越2010年的84起记录。

表1是2006年至2011年2月份的房地产企业并购数目、金额等,充分体现了2011年并购热潮。

国外学者对并购研究给予很大的关注。Jensen&Ruback(1983)在总结13篇文献的研究成果后指出,成功的兼并会给目标公司股东带来约20%的反常收益,而成功的收购给目标公司的股东带来的收益则达到30%。Bradley,Desai&Kim(1988)认为通过协同效应而使公司管理效率的提高、规模经济的实现、产品技术的提高、互补性资源的合理配置、价值创造型资产的充分利用、市场潜力的挖掘从而提高了并购绩效。Healy,Palepu&Ruback(1992)、Berkovitch&Narayanan(1993)、Doeswijk&Hemmes(1999)、Mulherin&Boone(2000)、Houston,et al.(2001)、R.Bruner(2002)都发现无论从长期还是短期来看,就收购公司与目标公司整体而言,公司并购总的来讲创造了股东财富。Shimizu et al.(2004)从公司并购动机理论的出发点、公司并购动机理论的一般和具体等方面对公司并购动机理论进行较系统的多层次分析。其总结的一般理论有:规模经济理论,主要是对横向并购进行解释;交易费用理论,是对纵向并购进行解释;代理问题和经理主义理论;价值低估理论。具体理论包括:Weston et al.(2000)提出的“协同效应”理论,认为并购会带来企业生产经营效率的提高,表现为规模经济效益;市场份额效应;经验—成本曲线效应;财务协同效应。鲍荣富(2010)研究了金融危机背景下美国第二大住宅开发商普尔特(Pulte)收购第三大住宅开发商森泰克斯的合并动因及效应。

国内学者对房企并购进行深入研究发现,如果一个项目无法获得金融机构的资金支持,必然走向民间私募和行业整合。从社会生产效率角度看,并购有利于提高资源配置效率,因为对被收购方是低效、挠头的东西,对于收购方可能是高效、渴求的资产,所谓“甲之鲍鱼,乙之砒霜”,就是这个道理。韩立岩、唐珏(2006)采用事件研究法,对2002-2004年我国房地产行业的39起并购事件进行了实证分析,结果发现,并购能给整个行业带来明显的财务协同效应。龙建辉、贾生华(2008)认为房地产通过并购和重组等资本运作作为周期波动的各个阶段采取理性应对策略。凌云(2008)讨论了中国房地产企业并购动因的理论依据,并采用不同的研究方法评价并购绩效。

国外研究企业并购的文献比较丰富,而且早期就开始研究,研究时间长,国外企业并购特点及其背景跟我国房地产企业并购截然不同,其财富效应显然也存在差异。国内房地产企业并购出现主要发生在近几年,并购的大规模影响效应还未明显显现,涉及各项评价指标还不完善,对于研究房地产并购的影响效应及趋势预测有一定制约。但是,随着房地产市场化程度的加深,宏观经营环境的变迁,越来越多的并购将出现,房地产行业是社会经济中的重要产业,它的发展规律也符合经济的基本运行规律,通过对企业并购的理论研究进行梳理,对研究房地产这个特殊行业的并购有指导意义。本文是以恒大地产并购深圳建设为例,以并购理论为依据,分析我国房地产企业并购的动机,通过事件分析法和财务指标法来研究房地产企业战略并购的经济后果。希冀这个案例剖析得出一些有价值的启示。

2 并购过程与动机

2.1 并购过程

恒大地产是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市,是中国标准化运营的精品地产领导者,连续7年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大地产专注于发展“规模+品牌”战略,为了在全国有效实施这一策略,公司进一步利用标准化运营模式,推进国内迅速拓展。经过多年实践及调整,恒大地产标准化运营模式在中国各地的运营中已被证实非常有效。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针,实施目标计划和绩效考核管理模式,滚动开发,高效运作,以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力,使恒大一直保持高速稳健发展,综合实力不断上升,成为全国房地产企业领袖之一。

深圳建设前身为深圳市建设总承包有限公司,是2003年设立的国有独资有限责任公司,2006年,进行以员工持股方式的企业改制,由原国有独资公司变更为有限责任公司。深圳建设集团在以员工持股方式进行国有企业改制后,形成了以下股权结构:深圳投资控股有限公司持股29%;186名员工持股71%(集团工会委员会持股51%、建设家园物业有限公司工会委员会持股20%并管理)。

近年来深圳建设业绩不佳,由于工程承包业务毛利率下降,该公司在2008年一度亏损高达2000万元,由于冗员以及经营欠佳,深圳建设已经大不如前。2011年1月15日,深圳建设71%的股权,在深圳联合产权交易所正式拍卖。经历20余轮举牌,最终,恒大地产以16.64亿元竞得该股权。这一价格比万科此前开出的8.32亿元高出一倍。从万科口中强力“拔牙”的恒大地产,摇身一变成为深圳建设集团的最大东家,并借此拉开进军深圳的序幕。

其实,恒大地产早就为并购行为做好准备。在2010年1月和4月,恒大就先后两次发行共13.5亿美元的债券,当时的利率高达13%。业内人士曾用“高利贷”来形容上一波融资潮。2011年以来,恒大仍然要继续积累现金,第一个是为了应对更为严峻的宏观形势;第二个是保证产品开发不受影响;第三个是抓住市场的机遇,在二、三线城市进行并购,把这一轮调控作为恒大未来发展的重要契机,而不是作为恒大的“冰点”。包括此次率先降价也是为了及早回收现金流,把握现在的机遇。

扩张靠的是资本,就在拍下深圳建设的前一天,恒大宣布了其新一轮的融资计划。这次是总值92.5亿元的人民币债券。1月13日,恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元,在1月10日发布的公告中称,此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。2011年1月14日,恒大宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%。

2.2 并购动机

恒大地产以16.64亿元竞得深圳建设71%股权属于房地产股权收购。而且,恒大地产是通过发行优先票据的融资方式来筹集资金并购深圳建设。恒大地产并购深圳建设是同一行业的并购,属于横向并购。效率较高的恒大地产并购效率较低的深圳建设,并且汲取了深圳建设的经营业务以及项目,扩大生产规模,无疑对恒大地产来说可以提高自身的效率且获得收益。

深圳建设可能拥有有价值的土地或者完全保值的地产,而这些在会计账本上却以折旧的历史成本反映;通货膨胀等因素造成的资产市场价值同重置资本的存在差异等;受到国家政策、宏观调控以及社会经济等各方面外来因素影响,深圳建设的经营状况欠佳,企业的价值被低估,而且资金链可能出现断裂,它就成为了并购的目标企业。价值低估理论作为房地产并购的理论依据,通过分析恒大地产的财务状况以及未来的发展趋势,希望能够更深入探索出恒大地产并购行为的经济后果。

企业并购的动机指并购对企业产生的有利影响,它是并购行为产生的原动力和出发点。并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒,也大幅度降低了企业发展的风险和成本,并有效占领了市场份额。

土地依然是恒大地产并购的原动力之一。从当前楼市大多数并购项目看,土地依然是其中的亮点因素。由于招拍挂的特殊性,并不是所有的实力企业都能通过招拍挂找到合适的地块。因此通过收购项目公司或者是吞并整个公司而获得心仪的地块也成了实力房企的首选。恒大地产并购深圳建设可以获得深圳建设的土地,这样有利于恒大地产的开发。

扩大规模,促进发展,能够吸取目标企业的老顾客和业务项目。当一个房地产企业首次进入陌生城市时,选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源,无疑是迅速取得市场认可的重要捷径,也是实现社会资源高效配置的有效方法。通过并购的方式进入新的区域市场和产品市场,进而完善自身的产品细分和区域布局,迅速扩大企业品牌的市场影响力。

恒大地产正是看中深圳建设巨大的升值潜力。恒大地产希望通过并购深圳建设,能够顺利进军深圳房地产市场。深圳建设的经营业务主要分为三个方面,其相对应资产也主要是三大类:房地产项目开发、物业出租以及工程施工,适合恒大的企业发展需要。业界评价,大刀阔斧进军国内房地产一线城市深圳,一举拿下大型改制企业的控股权,拿下多个优质资产项目,标志着恒大全国版图上再增一个战略要地。恒大地产在自己比较大的客户群当中再加上深圳建设的老客户,能够给自己带来更多的盈利。并购深圳建设后,业务项目也跟随吞并了,能够扩大恒大地产的业务和规模,带来更大的经济效益。

3 并购的经济后果

3.1 并购公告的市场反应

采用事件研究法检验并购公告的市场反应,采用恒大并购公告的发布日作为参考标度日进行考核。通过检测到超额收益率来考察并购绩效的效果。把上市公司股票实际实现的收益率与其预期收益率之间的差额视为“超额收益”(AR)。通过计算并购事件的“平均超额收益”(AAR)和“累积平均超额收益”(CAR),从总体上观察中国企业并购事件所带来的影响。本文采用市场模型计算超额收益率,这种研究方法的具体步骤如下:

第一,选取事件窗口,事件考察期为(-20,20),以恒大地产收购的公告日(2011年1月15日)为事件发生日。

第二,在估计市场模型参数时,为使参数估计量较为稳定,正常收益率的估计期为公告日前150个交易日为参数估计窗口。

第三,计算预期收益率。

选用在事件研究法中的市场模型计算预期收益率,根据CAPM对市场收益率的要求,采用恒生指数作为市场指数计算市场收益率Rmt,将恒大地产的日收益率作为被解释变量,将恒生指数日收益率作为解释变量,进行回归分析,得到恒大地产日收益率与市场日收益率变化之间的关系。其中回归方程为:

第四,计算超额收益率。

(1)计算日超额收益率ARt,即窗口期内个股的日实际收益率与日预期收益率之差:

(2)计算累计超额收益率CARt,即单只股票在窗口期内从第一个交易日至第t个交易日的日超额收益率之和:

从图中发现,恒大地产在前后40天期间的超额收益率均值为0.2984%,累计超额收益率为4.897%。恒大地产累计超额收益率为正,这说明恒大地产在此期间跑赢恒生指数的整体收益水平,恒大地产的投资者看好恒大地产与深圳建设并购的协同效应。

图2更直观地显示事件窗口期间恒大地产的日收益率、恒生指数日超额收益率情况,我们发现恒大地产在此期间跑赢恒生指数的整体收益水平。可以判断,投资者对于这起并购交易的前景持有乐观的预期。

此次并购恒大地产收购的价格为16.64亿元,大约是万科拟收购深圳建设价格的2倍,恒大地产收购价格是否便宜不是恒大地产考虑的先决因素。此项收购将为恒大地产赢得地产业中的领先市场地位和规模并获得广大客户群,从而使恒大地产受益并得到快速的经济增长,有利于恒大地产发展其在深圳经济圈的领先地位。在宏观调控背景下,恒大地产在自己原本经济实力基础上扩大规模,用自身强大的资金链并购深圳建设,有利于在这低迷的楼市中突围而出。

资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。

资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。

3.2 并购与公司价值:来自财务报告的证据

通过恒大地产并购与之前年度的数据对比来分析恒大地产并购绩效,虽然并购成效很难短时间内体现,但可以通过判断并购后发展情况,推断并购行为是否能为恒大地产带来正效应。

3.2.1 盈利能力分析——来自杜邦分析的验证

从盈利能力角度来看,恒大地产截至2010年末,资产总额为人民币104452464元,比2009年的63071264元,增长65.61%。营业额逐年递增,2010年的营业额为人民币45801401元,是2009年营业额的9倍。经营溢利在2010年突然飙升,为人民币13820913元,是2009年的13倍。2010年,恒大地产持续贯彻精品住宅标准化运营模式和集团化紧密型管理模式,率先调整经营策略,多项指标刷新历史记录,企业发展取得里程碑式成就,其在中国房地产行业中的领先地位进一步得到巩固(见表2)。

通过杜邦指标来进一步分析恒大地产的盈利状况。从表3可以看出,恒大地产经营利润率先稍有下降,是由于金融海啸的影响,社会经济低微,人们购房能力下降。但2010年经济稍有回暖,加上恒大地产内部的经营策略,到2010年回升。2010年的销售额增多,总资产报酬快速上升,表明恒大地产的企业全部资产获取收益的水平不断提升。2010年股东权益报酬率比2008年、2009年有所上升,说明股东投入的资金获取报酬能力增强。从各种盈利指标来看,恒大地产的盈利能力上升比较快。

资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。

资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。

3.2.2 成长能力分析

从表4可知,恒大地产2010年实现盈利89.67亿元,较上年增长652.66%;每股收益0.5979元,远远超过近几年的数据,创历史新高。从示意图看出,曲线2009年到2010年飙升,盈利相当大,说明恒大地产未来的盈利前景相当理想。

见表5所示,通过对营业额、盈利、总资产、股东权益的增长率的分析比较,2008年盈利曾出现负增长,但在2009年至2010年,营业额和盈利增长速度非常快,公司潜在的发展能力比较强。

3.2.3 偿债能力分析

从表6偿债能力角度分析,恒大地产截至2010年,2007—2009年流动比率以及速动比率逐年下降,但在2010年稍有上升。一般来说,流动比率、速动比率越高,说明企业的流动性越强,流动负债的安全程度越高,短期债权人到期收回本息的可能性越大。2008年的流动比率为1.67,速动比率是0.93相当不错的,而2009年的流动比率为1.41,速动比率为0.48(偏低),说明恒大地产2009年的流动性比较弱。偿债保障比率越低,说明企业债务偿还期越短,企业偿还债务的能力越强。2007年至2010年偿债保障比率逐年下降,说明恒大地产的偿债能力明显增强。产权比率越高,说明企业偿还长期债务的能力越弱;产权比率越低,说明企业偿还长期债务的能力越强。2007—2009年产权比率逐年下降,虽然在2010年稍有上升,但比率还是稳健,偿债能力比较强。

3.2.4 风险能力分析

3.2.4. 1 流动性风险

2007年流动比率和速动比率偏高了,可能存在大量的流动资金没有得到有效利用或者投资;2009年的流动比率和速动比率偏低,偿债能力比较弱,资金流动性弱,变现流动性也相当弱;但在2010年,稍有回升,两个指标相当不错,资金流动性增强,相信未来的趋势也会稳健上升。

3.2.4. 2 融资风险

通俗意义上的融资风险主要是指与并购资金保证和资本结构有关的资金来源风险,具体包括资金是否在数量上和时间上保证需要、融资方式是否适合并购动机、债务负担是否会影响企业正常的生产经营等。融资风险最主要的表现是债务风险,虽然债务融资相对于完全股权交易更能提高EPS(每股收益)的增长,但债务融资由于债务放大了收益的波动,比股权方法风险更大。

在并购深圳建设前一天,恒大地产宣布了其新一轮的融资计划——总值92.5亿元的人民币债券,具体为55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%恒大地产融入大量资金,保证了资金链不能断裂,同时为加大自身规模作准备。对于融资的高成本,恒大地产从没害怕,它是从国外拿的美金,转成人民币在国内开发,公司就享受了中国高速增长、人民币升值的收益。五年后恒大地产的资金可能跟银行贷款(成本)差不多,但是这个钱是长期的,五年之内不用考虑还款,不仅可以维持正常运转,还可以用于并购。一系列的融资一方面是为宏观调控未雨绸缪,一方面是为公司未来发展打下坚实的基础。所以恒大地产的融资风险比较低。

3.2.4. 3 经营风险

企业并购后因经营状况的不确定性而导致赢利能力的变化,表现为:被并购企业原有客户对并购后企业产品供应的持续性以及质量、价格和服务持怀疑态度,从而造成并购后企业与原有客户的关系恶化,给原有的竞争者以可乘之机,产品的市场份额被掠夺;并购完成后,增加的管理费用是一笔庞大的开支,如人员安置费、培训费,机构撤并改组费用,派驻管理人员和技术骨干费用等;企业并购扩张后,企业领导人能力的有限性,使决策失误的可能性增大;发生在跨行业跨地区之间的企业并购,则会涉及到诸多利益主体,使得企业很难协调另一个地区政府和行业部门之间的关系,容易造成被并购企业经营陷于困境。

恒大地产并购深圳建设后,向深圳市场进军,扩大经营规模,相信能够增大市场份额。同时吞并了深圳建设的开发土地,令恒大地产的土地资源贮备更加充足,能够大量减少开发材料成本。恒大地产吸收了深圳建设的人才,相信能够在管理、领导、开发等方面做得更好,作出正确的决策,节约更多的管理成本。从种种因素来看,恒大地产并购深圳建设是一个相当好的抉择,经营风险比较低。

通过对恒大地产并购后经济绩效的分析,发现它盈利能力和成长能力逐年增强,前景发展是光明的,并且对恒大地产并购深圳建设后的销售量以及销售额的比较分析,表明恒大地产的市场份额比较高,长期来看发展健康。从恒大地产的经营战略来看,公司重点布局二、三线城市。由于多数都是面对有刚性需求的首次置业者,所以受限购政策影响比较小。此外,公司坚持高性价比的战略,通过集团化紧密型管理和标准化运营模式,全方位控制产品成本提升质量,在这种调控环境下,它已具备强大市场竞争力和高性价比的产品,受到置业者的强烈追捧。恒大地产项目合理布局,中端和中高端产品搭配科学。尽管政府不断调控市场,恒大地产相信布局二三线城市和主要开发面向首次置业者的中端和中高端具有性价比的产品,将为公司进一步取得优异成绩奠定坚实的基础。

4 结论与建议

4.1 结论

以恒大地产并购深圳建设为例,分别从以下两个方面来研究恒大地产并购产生的财富效应。

其一,事件研究法。恒大地产用16.64亿元收购了深圳建设71%股权,利用资本市场的数据实证检验恒大地产并购的经济后果,其累积超常收益率都跑赢了市场。

其二,通过对恒大地产财务数据以及各种指标的分析来研究恒大地产并购前的经济情况,并且对恒大地产并购后作出前景预测。从财务指标变动趋势发现,恒大地产的偿债能力逐年增强,盈利能力稳健上升,利用杜邦分析的指标来评价恒大地产的盈利能力,虽有波动,但总体趋势还是上升,特别是2010年的盈利上升速度很快,表明恒大地产的盈利能力比较强;成长能力逐年增强,无论从总资产增长率还是利润增长水平来看,恒大地产2010年实现盈利89.67亿元,每股收益0.5979元,创历史新高;从流动性风险、融资风险、经营风险来研究恒大地产的风险水平,数据资料表明它风险水平比较低。恒大地产并购深圳建设之后,销售额上升比较快,销售业务理想,占市场份额比较高,预测恒大地产未来长期的发展是光明的。

4.2 建议

4.2.1 对房企股东的建议

本文关于房企并购对于股东价值影响的研究表明,亚洲新兴市场并购对于并购对象的股东价值产生显著的正面影响,但对于收购房企的股东价值没有产生显著的正面或负面影响。因此,对于并购对象的股东而言,应该积极支持合理的并购重组计划,以促使并购对象改善经营,提高效率,降低风险,促进股东价值的提升。而对于收购房企的股东而言,则应该慎重权衡房企管理层提出的并购计划,要冷静分析并购项目的潜在协同效应和潜在整合成本,避免因并购战略而损害股东价值。

4.2.2 对房企内部管理者的建议

研究表明,并购对象通常是资产规模相对较小、盈利能力交叉的房企,其资产质量相对于收购房企而言也比较差。“物竞天择,适者生存”、“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”是市场竞争不变的法则。因此房企的经营者必须积极扩大经营规模,提升公司的盈利能力,严格控制经营风险,否则在日趋市场化的竞争环境下,低效公司将逐渐失去生存的空间,沦为被收购兼并的对象。

关于并购绩效的研究也表明,收购深圳建设的偿债能力、获利能力、发展能力是在并购之前年份的分析,而在并购之后的并购分析做了前景预测,对于恒大地产并购深圳建设之后的财富效应还要继续观察。或许房企并购的实际效果并不像管理者事先设想的那么乐观。并购对象潜在的经营风险、并购后高昂的整合成本,房企管理者选择并购对象、设计交易结构、确定交易价格推进并购后整合等方面必须十分谨慎,做好充分的调查研究和分析论证,避免急功近利,仓促决策。合理确定并购扩张的速度和规模的大小,避免盲目扩张的并购重组,同时房企管理者要注重可持续发展,培养企业核心竞争力,合理进行并购,对企业资源进行最有效的整合,加快企业核心竞争力的形成和发展,为企业可持续发展提供保障。

4.2.3 对房企监管者的建议

为避免房地产企业由于恶性竞争或盲目并购,应建立完善的市场调控体系,使房地产企业并购不仅能提高企业绩效,促进行业整合,还要在一定程度上有利于房地产市场的可持续发展,因为房地产是关系国家经济增长和人们安居乐业的支柱产业,适时适度的监测与调控都是必须的。

深圳房地产市场分析 篇6

一、商业地产的范畴与经营模式

所谓商业地产是指除了住宅及工业地产以外的地产产品和服务的总称, 如开发经营购物中心、超级市场、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、娱乐健体中心等, 但本文此次分析的商业地产仅限狭义的商业地产, 即用于零售业的地产形式。

商业地产的投资主体为房地产开发商, 然而, 绝大多数开发商并没有配备商业专才, 而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者, 开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门, 并配备相应的商业管理专业人员。通常的做法是房地产开发商设立或委托专业的代理公司进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作, 以提高项目的成功率, 达到追求股东权益最大化的目的。

不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈, 如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。而且商业地产的经营模式将直接影响其价值和未来发展的好坏, 这里对常用的几种商业地产经营模式的适用范围及其优缺点进行分析。

1. 整体出租模式

整体租赁是指开发商不将物业出售, 而将其整体出租给一家商业企业, 由这家商业企业进行商业规划及经营, 开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增, 而之前则主要是帮助商业企业培养市场, 以实现项目的可持续发展;同时, 商业企业向开发商交纳相当于2~3个月租金的押金。比如深圳的宜家家居广场就是采用的这种经营模式。

其优点:不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员;交易简单, 结算方便;物业可进行抵押贷款, 有利于开发新的项目;物业的升值空间较大;带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。

其缺点:收益低, 其投资回报率在3%~5%之间;租期长, 物业即便升值, 其套现的难度也很大;不排除租户经营失败而没法交租的可能, 国而对租户的评估要求准确。

适用类型:无商业专才的开发商;资金实力雄厚的开发商;经营相对保守的开发商;售后返租的产权式物业开发商;物业面积一般不超过30000平方米。

2. 分层或分片出租模式

与整体出租模式相似, 只是开发商按市场需求, 将各层或各片区分别出租给不同租户。比如深圳的茂业百货和天虹商场就是采用的这种经营模式。

其优点:租金相对整体出租要高一些;风险分散, 租金相对有一定保证;物业可进行抵押贷款;比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;某一层经营失败时, 开发商能掌握主动权, 并进行重新招租。

其缺点:需重视前期的商业策划 (业态组合、功能定位、市场定位等) ;需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才;各业态环环相扣, 一家经营失败, 影响到其他租户的经营, 要求开发商建立储备租户资源库, 并具备极强的招商能力。

适用类型:资金实力雄厚的开发商;售后还租的产权式商城;物业面积在20000~50000平方米。

3. 分散出租模式

分散出租亦称零租, 开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租, 租期相对短些, 一般为2~5年;开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记, 甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场, 如深圳赛格电子配套市场、华强电子世界等。

其优点:租金很高, 开发商收益可最大化;物业升值空间大, 容易出售;租期短, 容易改变功能或调整经营。

其缺点:需设立专业的经营管理公司负责经营管理;需充分重视前期的市场定位, 功能定位的策划工作;招商能力要求极高;日常经营能力要求高;经营风险最大。

适用类型:商业区或城郊的大型商业物业;面积在10000~500000平方米停车场及卸货区的面积足够大;售后返租的产权式商城。

4. 层 (或片) 与散结合出租模式

此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后, 采用第2种模式引进若干主力店, 之后再利用主力店的品牌效应, 对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。深国投名下的嘉信茂购物中心就是通过引进山姆会员店来实现这一经营模式。

其优点:大小租户的结构使项目稳定性提高;主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位, 并容易取得销售的成功;有利于建立完整的租户资源库, 为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件;为开发商创造经常性收益。

其缺点:要求开发商具备很雄厚的自有资金实力;需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;对主力店的招租能力要求极高。

适用类型:主要是50000平方米以上的购物中心。

二、政策对商业地产价值的影响

1. 严厉的购房调控政策引导投资资金流向商业地产

近两年来, 房地产市场投资热情高涨, 房价居高不下, 为控制房价, 2010年政府出台了严厉的调控政策, 从4月17日的“新国十条”到9月30日的“新国五条”, 再到限购、加息、叫停房贷、土地问责等, 住宅市场被迫降温, 观望气氛渐起, 但如此严厉的调控政策却未对资金进入商业地产加以限制, 因此令商业地产焕发出勃勃生机, 不少投资者因住房限购而转向商业投资, 商铺的成交价格一路攀升, 例如近期深圳湾等地商铺的旺销就体现出资金流入商业地产的比例正在大幅增加, 新一轮的淘金狂潮已经开始显现在商业地产的投资上。

2. 城市更新改造增加商业用地供应

旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一, 2009年12月1日《深圳市城市更新办法》 (以下简称《办法》) 正式实施, 这是国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章, 在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查显示, 在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下, 仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里, 这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。根据《办法》, 所谓的城市更新, 包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新, 以及拆除重建类更新, 其中功能改变类城市更新政策更是提供了旧工业区升级改造成商业用途的可能性, 进一步提供了商业用地的可能供应量。

3. 规划影响片区商业地产地位

深圳前海深港现代服务业合作区建设, 已经上升为国家发展战略, 正式写入2011年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。根据规划初稿, 深圳前海1851万平方米总开发规模中, 商务办公规模821万平方米、超级商业中心90万平方米、配套商服业180万平方米、住宅规模550万平方米、其他160万平方米。从规划方案看, 住宅占总开发规模的29.7%, 商业占总开发规模的14.6%, 商务办公占总开发规模的44.4%。城市发展中心西移, 特别是前海规划清晰、超前, 有巨大的想象空间。片区的规划、配套好, 消费能力强, 这是商业地产的发展最现实的市场基础。因此, 大前海将成为深圳商业地产的重要一极。

2010年6月1日, 国务院就广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出批复, 同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市, 将宝安、龙岗两区纳入特区范围, 这标志着深圳城市一体化将加速发展, 经济特区扩大到全市, 将有利于促进特区外房地产市场的发展, 促进特区外土地资源的合理布局与有效利用, 提高住房供应规模和效率, 它也将成为深圳商业市场的助推器, 在它的影响下, 宝安、龙岗两区商业将得到迅猛发展。

三、深圳市商业地产的发展趋势

深圳商业地产的经营成本比香港、上海、北京都低, 但强劲的消费力促使深圳的品牌迅速成长, 然后向其他区域辐射, 整体的发展趋势向好。根据目前深圳商业地产发展现状以及内外经济环境、政策环境等的影响, 笔者认为, 深圳商业地产未来的发展方向如下所述。

1.“产权式商铺”日渐势微, 整体持有型物业大幅增加

近两年大行其道的产权式分割商铺, 尤其是售后返租等衍生的营销形式, 将会逐渐退出市场。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用, 给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响, 进而影响了对中小投资者的回报, 正在或已经触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。而以出租为主, 长期整体经营的商铺, 或是整体购买物业产权, 再分配收益权的商铺, 其投资价值会高于产权分租的商铺。因此, 未来市场上整体持有的商业物业比例将会增加, 基本上整体持有分为两类:一种是开发商自己持有, 只租不售;另一种是大商家整体收购后统一经营。

2. 项目开发形态多元化

总的来说, 目前商业地产很少有单一的业态, 在大多数情况下, 房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握, 充分利用本身可能整合的各类资源, 进行一定的业态组合, 开发形态日趋多元化。

3. 高端商业综合体成为主流

随着城市的发展, 城市人口日益膨胀, 土地资源日益稀缺, 个人生活成本加大、经济运行效率降低, 在这种情况下, 城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。城市综合体的 (英文为HOPSCA) , 是酒店 (Hotel) 、写字楼 (Office) 、公园 (Park) 、购物中心 (Shopping mall) 、会议中心 (Convention) 、公寓 (Apartment) 首个英文字母的缩写。也就是说, 每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种, 在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系, 是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动, 各种资源有效整合, 物业资源获得优化配置, 从而发挥更大的空间效益, 既省地又节能。权威机构调查显示, 城市综合体内的各种业态和物业的运转效率, 往往能提高36%, 而节能收益则可以提升42%。此外, 还可以带动大量就业和巨额税收, 带动一个城市地区的经济发展, 在城市规划建设方面起到巨大作用。纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木, 每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。作为目标成为国际中心城市的深圳, 其未来规划的人口将达到3000万, 解决如此大规模人口的居住和生活需求, 必须走集约型城市开发之路, 城市综合体是一个现实的选择。

4. 社区商业成为热点

社区商业物业是指以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积为社区及周边地区的物业, 它与社区住宅唇齿相依, 其消费者群体主要为社区住户。各种迹象表明, 规模适中、符合市民实际需要的社区商业, 将成为新的开发热点, 同时这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。

5. 休闲购物一体化

深圳房地产市场分析 篇7

来自住房和城乡建设部、中国房地产业协会、中国物业管理协会、中国建筑装饰协会、广东省住房和城乡建设厅、广东省物业管理行业协会、深圳市住房和建设局、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市物业管理行业协会近30 个省市自治区和港澳特别行政区的物业管理行业主管部门、地方协会、物业服务企业以及部分高校、科研机构、新闻媒体等共300 余人出席了大会。原建设部副部长、中国房地产业协会会长刘志峰, 中国物业管理协会会长沈建忠, 中国物业管理协会名誉会长谢家瑾, 广东省住房和城乡建设厅副厅长李台然, 原深圳市委常委、常务副市长吕锐锋, 深圳投资控股有限公司副总经理杨军等领导对学院多年来取得的成就给予了高度评价。

学院在现场通过高科技手段, 多维度全面展示了25 年发展历程、企业文化、七大优势、全职业生命周期人才培育生态圈理念及九大创新系列产品等。

随后, 大会在以“桃李不言, 下自成蹊”为主题的纪录片中拉开了序幕。该片记录了学院人25 年的拼搏进取、开拓创新, 见证了学院成长发展的历史足迹。学院院长周心怡代表学院致辞时表示, 非常感谢25 年来一路支持和陪伴学院成长的各位领导、行业同仁、合作伙伴以及学院所有的专兼职教师和教职人员。她满怀深情地说道:“今天的会议是里程碑, 昭示着奠基和成就;今天的会议是新起点, 呼唤着传承、发展与创新;今天的会议是新契机, 激励着我们踏着成长的足迹, 为开拓未来而筹划、立志和奋斗。”

大会还表彰了2015 年度十佳优秀教师、15 家最佳合作单位及10 位突出贡献奖获得者。

中国物业管理协会秘书长王鹏与4位副会长共同为长城物业集团等6 个全国物业管理项目经理实训基地进行了授牌。学院与长城物业集团股份有限公司旗下一应社商集团签订全面战略合作协议。

在会上, 学院宣布将分别在上海、重庆、西安、济南设立四家分院, 并举行了隆重的签约、授牌和启动仪式。刘志峰和沈建忠等领导参与并见证了仪式。

由学院领导和教职员工参与策划、主创及演唱的中国物业管理行业之歌《和你在一起》、诗朗诵《我是春风化细雨》及歌曲《国家》等文艺节目将整个大会推向高潮。

最后, 大会在学院历届新老领导共祝学院25 岁生日快乐的祝福声中落下帷幕。

原建设部副部长、中国房地产业协会会长刘志峰:

作为学院成长、发展、壮大的见证者、推动者和实践者, 我被纪录片所真实记录的学院25年的发展历程深深震撼。学院紧跟行业发展形势, 坚持教学、科研、进修、实践“四结合”, 走出了一条因材施教、实践锻炼、能力培养的办学之路。感谢学院对中国房地产业的贡献和支持。面对新形势, 希望学院适应新需求、建设新学科、培育新人才, 结出新硕果, 桃李满行业!

广东省住房和城乡建设厅副厅长李台然:

深圳物业管理行业取得了诸多第一, 学院25年来取得了骄人业绩, 为深圳和广东省乃至全国物业管理行业发展做出了重要贡献。希望学院继续为行业培养更多更优的高素质人才, 为中国物业管理行业的发展锐意创新, 续写辉煌!

中国物业管理协会会长沈建忠:

祝贺学院25 周年生日快乐, 学院取得的成就可以用 “专注、专业、创新”这六个字概括总结, 希望学院全体员工以创新发展为主线, 不断创新教学模式、商业模式和教学产品, 在新常态下继续当好中国物业管理行业教育的排头兵, 为行业输送和提供更加卓越的人才培训服务, 用于支持行业的快速发展。衷心地祝愿学院在新的征程上守望初心, 努力拼搏, 再立新功, 再创辉煌!

中国物业管理协会名誉会长谢家瑾:

感谢大批凝聚在学院旗下、为行业做出突出贡献的教育工作者!学院诞生成长的25 年, 是我国房地产业和物业管理迅速发展崛起的时期。此间, 学院和行业共同成长1, 9对90推-2动0行1业5创新发展A和N转N型IV升E级R发S挥A了RY重要作用C。E衷L心E祝B愿R学AT院I的O下NS一个25 年更加精彩和辉煌!

原深圳市委常委、常务副市长吕锐锋:

纪念大会以“以智乘势, 驭变未来”为主题, 非常具有时代意义, 立意很好。行业要发展人才是根本, 教育须先行。深圳物业管理长期引领全国物业管理的发展, 其中, 深圳房地产和物业管理进修学院功不可没。“师也者, 教之以事而喻诸德也。”希望学院不仅能够为物业管理行业培育高水准、精技能的人才, 更要培养出具备过硬职业道德, 富有强烈的使命感和责任感, 忠于人民, 忠于行业, 忠于企业, 全方位发展的物业管理人才!

深圳投资控股有限公司副总经理杨军:

热烈祝贺学院成立25 周年, 衷心感谢长期支持学院发展的各届领导和嘉宾。学院坚持市场化导向, 走出了一条行业教育的成功之路, 值得肯定, 学院义务开展援疆援藏, 赴延安、井岗山支教的感人事迹和勇于承担社会责任值得赞赏, 希望学院进一步解放思想, 深化改革, 创新驱动, 实现资产规模持续增长、竞争实力显著提高, 积极探索国有企业加速发展的新模式, 为培育我国房地产和物业管理行业专业人才做出新的贡献。

金·铭乎金石著于盘盂

传道、授业、解惑, 其价如金

深圳房地产和物业管理进修学院成立25 年来, 已为全国各地培养了大量的物业管理专业人才, 因此被誉为“中国物业管理的人才摇篮”。

中物协高级顾问、上海市物协执行会长翁国强表示, 上海在许多年前就与学院有过培训合作, 近期也在进行项目经理和师资班合作, 学院的教学品质一直为上海同行所认可。他相信学院在新的历史时期一定会有更多更好的创造, 为行业人才培育做出更大的贡献。

据了解, 深圳市物业管理行业协会会长曹阳曾是学院的学员, 后任学院教师, 并在2003 年代表学院组建了深圳物业管理研究所并出任第一任所长。他认为, 学院不仅是行业人才培养的摇篮和黄埔军校, 也在搭建行业交流平台、引领行业理论研究和提升行业整体水平方面做出了突出贡献, 它不仅是深圳特区物业管理行业的窗口, 也是全国物业管理教育培训的先锋。

25 年来, 学院曾先后被建设部、广东省教委、深圳市人民政府、深圳市国土资源和房产管理局、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市教育局和各级行业协会授予“先进集体”“行业突出贡献奖”等数十项荣誉。住房和城乡建设部、中国物业管理协会、广东省和深圳市主管部门及行业协会领导也多次亲临学院视察工作, 为学院的教学培训工作提供了强有力的支持。

立天之道, 以定人也。这些年来, 学院一直本着“人本、责任;精诚、协作;成长、共赢”的核心价值理念, 立足深圳, 辐射全国, 在各省市广泛开展了多层次、多业态、全方位的专业培训, 大大提高了全国物业管理从业人员职业化和专业化水平。

木·如琢如磨精益求精

工欲善其事, 必先利其器

25 年来, 学院聚众睿之智, 持续投入研发力量, 不断优化和创新培训产品, 在产品设计和教学组织服务方面精益求精, 体现出极其专业的工匠精神。

为适应行业快速发展对复合型人才的需求, 学院先后成功研发了“物业管理项目经理岗位技能培训班”“师资培训班”“向物业管理标杆企业学习”“物业服务企业发展战略”和“经营沙盘模拟研修班”等全新课程, 并成功推出了“产业园区高级培训班”“写字楼资产管理高级研修班”和“物业管理师考前培训班”等课程。

随着互联网时代的到来, 学院在新常态下与时俱进地提出了打造“全职业生命周期人才培育生态圈”理念, 该理念具体包括七个方面:1、人才需求分析。准确分析行业人才需求, 做到有的放矢。2、培训产品研发。根据行业发展不断创新研发培训产品。3、物业管理资讯服务。第一时间向学员推送最新行业资讯, 建立物业管理数据库。4、物业管理技能培训。学院已研发了八大类四十多项技能培训产品以提升学员的职业能力。5、物业管理在线学习。将行业热点问题和解决方案制作成微课程通过手机APP向学员推送。6、物业管理项目实训。在中物协授权下, 选择标杆项目建立物业管理实训基地, 手把手向学员传授项目管理经验。7、物业管理人才交流。为有需要的学员提供就业推荐, 帮助合作企业选拔合适的人才, 最终实现双赢。

多年来, 学院编写了《物业管理实物》等教材和系列理论丛书。此外, 学院还始终坚持向善而为, 率先提出了物业管理职业培训“六个转型”:一、从传统培训模式向人才培育模式转变;二、从单纯面授培训向线上线下结合转变;三、从理论培训向技能训练转变;四、从通用性岗位培训向专业化培训转变;五、培训市场从中低端逐步向中高端转变;六、从单纯培训机构向职业培训交流平台转变。

会民所聚, 必英才济济;因绳断木, 必蔚为功成。学院以自己独有的韧性和魅力, 赢得了从业者、企业和社会各界的广泛认同与赞誉。

水·期望必达不辱使命

《管子》有云:水者, 地之血气

水, 清涤至柔, 滋养万物, 使万千大地焕发勃勃生机。学院老师们的知识、经验、创新、服务和爱心, 像至柔至性的汩汩清泉, 滋润着一代代物业人茁壮成长。

学院有20多名一线教学管理员, 而且大多数是年轻人, 他们的孩子最小的3个月, 最大的不足7岁, 正是需要父母亲陪伴的时候, 而他们常年大部分的周末和节假日都在外地出差办班。当遇到培训高峰期, 一名班主任要为几个培训班提供服务, 一出差就是八九天。为了不影响工作, 他们有的把小孩托付给了家中老人, 有的把小孩的一日三餐都交给了午晚托班。他们就是在舍小家为大家的辛勤工作中收获着幸福, 也收获着成就。

长期以来, 学院建立健全了一支近百人的兼职教师团队, 他们已成为学院教学培训事业的坚强后盾。异地教学, 经常会遇到飞机误点、晚点的突发情况。王伯华是学院的一名客座教授, 2015年5月的一天, 学院派他去北京讲课, 当晚点的飞机飞到北京上空时, 因天降暴雨不能降落改飞到天津。为了不耽误第二天上课, 他决定下飞机坐的士到了天津火车站乘坐火车, 经过一番辗转奔波, 到北京入住酒店时已是凌晨三点多。第二天当他出现在课堂时, 学员们回馈给他热烈的掌声, 使他瞬间忘却了所有的劳顿, 心受鼓舞。

“让每一位学员的社会价值都得到有效提升”是学院的使命, 它像江河环山, 渠水润土, 伴随着学员不断成长。如果说深圳房地产和物业管理进修学院的教学服务像水, 那么他们给予学员的是船, 是桨, 是为学员搭建的一座座抵达学海彼岸的津梁。

火·春蚕到死丝方尽蜡炬成灰泪始干

古诗有言:太阳初出光赫赫, 千山万山如火发

学院的老师们用一颗颗炽热的心、火一样的热情和真诚的服务, 令学员们敬畏、尊重, 令骄阳也为之逊色。

25年来, 学院领导们始终把教学质量当作学院生存与发展的生命线, 亲自指导学院的课程研发和创新, 在教学培训、课程研发和教学组织服务方面都精益求精。

学院副院长陈智勇是学院的“五朝元老”, 上个世纪九十年代初, 学院组建时, 他还是一名20多岁的青年人, 如今已到知天命之年, 伴随学院走过了整整25年。二十多年来, 他全身心投入学院的教学培训事业, 从未休过一次探亲假, 无怨无悔地为学院默默付出。

学院定期会选派最优秀的教师团队去雪域高原进行义务支教。2014年, 教研部部长周宏老师入选了支教团队, 但是5月份他突发心肌梗塞, 被送到医院急救并安装了两个支架, 出院后医生、朋友、家人都劝他不要去西藏支教, 但他却执着前往, 顺利完成了支教任务。从拉萨回来以后, 他收到了一位叫多吉旺扎的学员发来的短信:“周老师, 感谢学院和您给我们送来这么宝贵的经验, 我们每天都会在大昭寺门口为您颂经祈福!”

学院的企业文化不仅影响着一代代学院人, 而且随着一批批学员的学成返岗, 也深深地浸润到了成千上万的物业管理企业。

土·修志问道以启未来

筚路蓝缕, 以启山林;

开阜启土, 用传后世

25年来, 学院历经政策调整和市场竞争带来的挑战, 始终如一地根植于物业管理教育这片沃土, 春风化雨, 茁壮成长, 如今已是桃李芬芳。

学院把握市场格局和行业脉搏, 以实际行动带动全国物业管理水平的普遍提高。今年在上海、重庆、西安和济南设立了四家分院, 旨在降低企业和学员培训成本, 倾力为全国物业管理人才培养做出更大的贡献。

25年来, 学院积淀了长城、万科、绿城等一大批稳定的企业客户, 还采取与地方协会合作、学院自主招生、大型企业独立办班等多种合作办学模式, 吸引了北京首开集团、中国保利物业等大批知名企业合作办学。

学院与长城物业集团合作成立了“砺工坊”在线教育平台, 独立承担了全国注册物业管理师在线继续教育重任, 为学院线上线下培训的融合发挥了重要作用。

中物协副会长李健辉与学院有四重缘分:“首先我是学院90年代初期时的学生, 后来担任学院的客座教授;曾与学院共同研发了项目经理岗位技能培训课程, 我的企业还曾委托学院承办项目经理集中训练营。”这四重缘分让他见证了学院在物业管理教育培训方面的专注、专业与创新, 也亲自感受到了学院为广东省乃至全国物业管理行业人才培育做出的巨大贡献。

深圳万科高级副总裁、物业事业本部CEO朱保全表示, 学院是一个好平台, 它搭建了物业管理企业之间的沟通桥梁, 25年来学院为行业输出了标准, 输出了人才, 希望它继续走向未来的25年, 以及再下一个25年。

功如丘山, 必名传后世;传以载道, 演才俊佳贤。曾经过往已沉淀成历史, 学院老师们正激情满怀构建未来。他们将恪守“立德树人、追求卓越”的坚定信念, 为行业教育基业长青, 践行使命, 笃学超越, 创新发展, 打造中国物业管理职业培训的第一品牌, 以崭新的姿态迈向下一个25年!

发展历程发展

1990年7月, 应房地产和物业管理行业对专业人才的迫切需求, 深圳房地产和物业管理进修学院 (原深圳市房产管理培训中心) 应运而生。90月, 应房地产

1992年, 中心被建设部房地产业司确定为培训基地, 成立“全国房地产业深圳培训中心”, 首次面向全国开展系统的物业管理专业培训。次年, 先后举办了四期“全国物业管理讲习班”, 编印发行了全国第一本物业管理培训教材。

1994年, 建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布, 推动了物业管理的快速发展, 行业对专业人才的巨大需求, 赋予了培训中心作为专业培训机构全新的历史责任与使命。

1995年, 深圳市住宅局和劳动局联合发文, 要求全市物业管理从业人员自1996年1月起实行持证上岗, 中心在全国首创了“深圳市物业管理岗位资格培训班”, 被深圳市教育局评估为全市首批“一级办学机构”。

1997年, 培训中心更名为“深圳物业管理进修学院”并正式挂牌。时任建设部常务副部长叶如棠题写院名, 时任建设部房地产业司司长谢家瑾应邀担任名誉院长。

1998年, 建设部将学院确定为“全国物业管理企业经理岗位培训”定点单位。同年7月, 学院在广州举办了全国首期“物业管理企业经理岗位培训班”, 由此开启了学院大规模送教上门、异地办学的培训新局面。

2000年7月, 学院被建设部评估为“全国建设类一级培训机构”。

2003年8月和2006年5月, 学院又分别被建设部、国土资源部两部委命名为“培训基地”。

2011年10月, 学院荣获中国物业管理改革发展三十周年“行业突出贡献奖”。

2015年9月, 获得了“中国物业管理优秀供应商”的荣誉称号。

数据资料

25年以来, 学院已为全国30多个省、市、自治区和港澳特别行政区培养了物业管理专业人才近40万人次, 其中超过50%的学员为自费生;参培学员满意率高达98%, 跟踪回访发现学员职业成长速度很快, 在全国物业管理从业人员中, 有近三分之一的企业经理和业务骨干先后接受过学院的专业培训。

为全面提高企业中高层从业人员的执业能力, 学院面向全国开展了丰富多样的培训课程。2011年1月, 全国首创的“项目经理沙盘推演”课程被纳入广东省资质审核项目经理岗位能力;2013年3月, 学院受中物协委托在全国开班, 至2015年7月累计开班近200期, 受训总人数约1.3万人, 覆盖北京、上海、重庆、广东、江苏、内蒙、云南和西藏等20余个省市区。

深圳房地产市场分析 篇8

占地面积:21 960 m2

空调使用面积:15 600 m2

使用设备:海尔磁悬浮变频离心机机组LSBLX360/R4 (BP)

运行时间:2008年

1 工程概况

深圳招商地产总部办公大楼是深圳市目前唯一的既是可再生能源示范项目, 又是旧建筑改造示范项目。被国家建设部和发改委评选为全国35个节能示范项目。该项目主体为5层, 总建筑面积21 960 m2, 其中空调面积15 600 m2。目前该项目已经稳定运行4年, 项目的整体方案比同类建筑节能70%。

2 产品特点

(1) 磁悬浮无油运转技术, 运行完全无摩擦。消除机械摩擦损失, 比常规轴承更持久耐用, 使机组运行寿命增加1倍;机组完全无油, 减少了油路系统、油泵等零件的故障, 可靠性提高30%～50%;没有润滑油, 机组的能效提高8%;机组不需要普通螺杆机离心机的油压差, 尤其是在春、秋、冬季, 外界环温很低的情况下, 磁悬浮机组运行更加稳定, 而普通离心机需要将冷凝水循环至20℃以上;磁悬浮启动之前不要预热时间, 一般离心机启动之前需要预热24 h以上。

(2) 航天材料、航天技术, 保证机组25年内可靠高效运行。航天设备的智能多级可靠性控制, 保证机组在任何情况 (包括断电等情况) 都能够自动处理运行中遇到的问题;运动部件采用了航空合金材料, 保证机组的可靠性和寿命25年以上;航空发动机涡轮设计技术。

(3) 全直流变频技术。变速驱动从而实现超高部分负荷的高能效;可以低至10%的部分负荷, 而没有常规机组喘振问题 (常规机组最低至50%负荷) 。

(4) 高效换热管设计技术。高性能新设计换热管提升5%换热效率;缺列布局保证冷媒均匀横向分配, 提升5%换热效率;均液板保证冷媒轴向均匀分配。

(5) 冷媒二次强化过冷却技术。板式换热器:结构紧凑, 过冷度大, 可以达到10℃过冷;电子膨胀阀精确控制二级吸气口过热度, 避免二级吸气带液;COP提高5%, 冷量提高8%。

(6) 集控技术。机组提供多种远程通讯协议接口;机组提供多种集控监控软件和Honeywell Comfort Point系统。

3 运行情况

项目正式运行至今, 效果良好, 机组稳定可靠, 项目的整体方案比同类建筑节能70%。海尔实施定期跟踪售后服务, 得到甲方及用户的高度好评!

本刊点评。

我国办公楼等公用建筑的空调能耗超过了建筑能耗的60%, 办公场所空调能耗占建筑总能耗比例高, 费用大, 节能减排意义重大。该项目需要解决的2大难题分别是: (1) 空调系统节能50%以上; (2) 二机组在18℃高温出水 (低压比) 下的运行可靠性。

深圳房地产市场分析 篇9

从Markowitz[1]和Tobin[2]提出资产组合理论,经过Sharpe[3]和Linter[4]的发展,现代资本资产定价模型对现代金融理论产生了巨大的影响。根据该定价模型,股票的收益与股票系统风险的量度β成正比,系统风险在股票定价中起着重要作用。对于市场有效性的CAPM检验在国外争议很大,国内对沪深股市的CAPM研究文献也很多,如阮涛、林少宫[5]和李和金、李湛[6]等关于沪市的有效性的检验。结果是我国股市不支持严格的CAPM模型。采用深市数据对CAPM分别进行时间序列检验和横截面检验。

1 实证检验

1.1 股票的选择

选取2000.1～2005.12作为研究的时间段。选取的样本为深圳股票市场的A股50支(均为任意选择,剔除ST及不满72个月数据股票),为深圳市场交易A股总数(2005年截止)的近十分之一。深证综合指数作为市场组合指数,用深证综合指数的收益率代表市场组合收益率。无风险利率:3个月居民定期储蓄存款利率。2005年3个月居民定期储蓄存款年利率是1.71%,折算为月利率为0.142 5%,即Rf=0.142 5%。

由于单个股票的非系统性风险较大,用于风险与收益的检验易产生偏差。时间序列检验采用是Black、Jensen与Scholes[7]的一种方法。具体步骤如下:

(1) 将时间段分为三个时期:2000.1～2002.12, 2003.1～2004.12, 2005.1～2005.12;

(2) 利用第一期的数据计算股票的β系数;

(3) 根据计算出的第一期的个股β系数划分股票组合。划分的标准是β系数的大小,这样从低β系数到高β系数划分25个组合;组合的收益率取组合股票收益率的平均;

(4) 采用第二期的数据,对组合的收益与市场收益进行回归, 估计出组合的β系数;

(5) 将第二期估计出的组合β值作为第三期数据的输入变量进行时间序列检验。

1.2 时间序列检验

1.2.1 单个股票β系数计算

根据2000.1～2002.12三年的数据,计算出每个股票的月收益率,带入如下的时间序列回归方程,计算出每只股票的β值。

Rit=αi+βi(Rmt-Rft)+εit (1)

(1)式中Rit是个股t时刻的月收益率;Rmt是市场指数在t时刻的月收益率;Rft是t时刻的无风险收益率;εit是误差项。

1.2.2 股票组合β系数计算

根据2003.1～2004.12二年的数据,计算出每个组合的平均月收益率,按下式进行时间序列回归得到β值。

Rpt-Rft=αp+βp(Rmt-Rft)+εpt (2)

(2)式中Rpt是每个组合在t时间的收益率;Rmt是市场指数在t 时间的月收益率;Rft是t 时刻的无风险收益率;εpt是回归误差项。

1.2.3 组合风险与收益关系的检验

根据2005.1～2005.12这12个月的数据,计算出组合的月收益率。然后分别代入下式。

Rp=γ0+γ1βp+εp (3)

(3)式中Rp是组合的平均收益率;βp是组合的β系数;εp是回归误差。

1.2.4 回归系数的统计检验

组合风险与收益关系回归结果如表1。

回归方程:Rp=-2.403 5+1.301 4βp。

根据5%的显著水平,T0.1/2=1.714,于是有T<T0.1/2。

1.2.5 结论分析

γ1>0,且T≠0,表明深圳股市系统性风险与收益存在正相关关系,系统性风险在其定价中起了一定作用。从回归的拟合优度显示看来,效果不是很好,并不是CAPM中的线性关系,说明还有其他的风险因素影响定价;γ0<0,即无风险收益率是负数,表明在深圳股票市场上,投资者的投机需求大于投资需求,投机气氛过重,过分的追求高收益。说明深市不是一个很成熟的股市。

1.3 横截面检验

1.3.1 FM模型

FM (Fama and Macbeth)模型[8]被当作标准的CAPM横截面检验模型。现采用FM 模型,如下:

Rp=γ0+γ1βp+γ2β${}_p^2$+γ3Var(εp)+ε (4)

Rp是组合的月收益率;βp是组合的β值;β${}_p^2$考察是否存在非线性关系;Var(εp)是式(2)的误差方差,考察收益率与非系统风险之间的关系。

利用时间序列检验时计算出的组合β值以及组合的月收益率(2005.1～2005.12),带入上式进行回归,然后进行t检验,结果如表2。

回归方程:Rp=-6.266 5 + 7.346 5βp-

2.963 9β${}_p^2$+ 0.023 7Var(εp)。

根据5%的显著水平,T0.1/2=1.721,于是有T<T0.1/2。

1.3.2 结果分析

γ1>0,这与时间序列检验的结果一致,表明市场具有明显的投机特征;γ0<0,表明股票的收益与其系统性风险成正向关系;γ2<0,表明股票的收益与系统性风险并不是线性关系。结果支持了时间序列检验的结论。

1.4 自相关性和异方差检验

1.4.1 自相关性检验

本文通过对每支股票72个时间数据进行回归,并计算出每支自相关程度d,查D-W统计量d统计表3,dL=1.58和dU=1.64。

通过表3可以看出50支股票中,37支不存在自相关性,绝大多数股票不存在自相关性,因此自相关性对回归模型的结果不构成影响或影响不大,从侧面支持了模型的结果。

1.4.2 异方差检验

对(3)式进行异方差的检验,利用White检验法,构造辅助模型

ε${}_p^2$=α0+α1βp+α2β${}_p^2$+u。

通过计算得,nR2=2.309 8,根据5%的显著水平,有χ${}_{0.05}^2$=3.841,于是明显得nR2<χ${}_{0.05}^2$。故不存在异方差,原模型结果可靠。

同样用White检验法对(4)式进行异方差的检验,构造辅助模型

ε${}_p^2$=α0+α1βp+α2β${}_p^2$+α3Var(εp)+

α4Var2(εp)+α5βpVar(εp)+u

通过计算得,nR2=7.335 5,根据5%的显著水平,有χ${}_{0.05}^2$ (4)=9.488,于是明显得nR2<χ${}_{0.05}^2$。故不存在异方差,原模型结果可靠。

2 结 论

深圳股票市场不符合CAPM模型的结论,系统性风险与收益率虽然正相关,但不是线性关系,说明还有其它风险因素影响定价;市场投机气氛过重,说明深圳股市2006年前还不是一个较为成熟的市场。因此基于CAPM模型对中国现阶段的股票市场的分析和应用是缺乏有效性依据的。

摘要：对深圳股市的资本资产定价模型(CAPM)进行时间序列数据和横截面数据检验,研究了股市风险与收益的关系,对深圳股市的特点进行了分析。发现深圳股市不满足资本资产定价模型(CAPM),系统风险与收益虽存在正相关,但不是线性关系;市场投机氛围过重,说明市场还不成熟。

关键词：资本资产定价模型,时间序列回归,横截面回归

参考文献

[1]Markowitz H.Portfolio selection.Journal of Finance,1952;07:77—91

[2]Tobin J.Liquidity preference as behavior towards risk.Review of E-conomics and Statistics,1958;25:65—86

[3]Shape W F.Capital asset prices:a theory of market equilibrium un-der condition of risk.Journal of Finance,1964;19:425—442

[4]Linter J.The valuation of risk assets and the selection of risky invest-ment in stock portfolio and capital budgets.Reviewof Economics and Statistics,1965;47:13—37

[5]李和金,李湛.上海股票市场资本资产定价模型实证检验.预测,2000;5:75—77

[6]阮涛,林少宫.CAPM模型对上海股票市场的检验.数理统计与管理,2000;19(2):12—17

[7]Jensen M,Scholes M.The capital asset pricing model:some empiri-cal tests.In:Black F,Jensen M,Scholes M.The capital asset pri-cing model:some empirical tests.Praeger Publishers Inc New York;Praeger Publishers Inc,1972