广州市房地产市场分析

2024-05-24

广州市房地产市场分析（精选8篇）

广州市房地产市场分析篇1

杭州市房地产市场分析汇报材料

第一部分 2003年杭州市房地产市场运行情况分析

一、房地产市场供给分析

1、土地供给大幅增加

今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。

2、房地产投资保持继续上扬态势

今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。

其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头

· 商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。

· 商品房新开工面积

2003年1-11月杭州市商品房新开工面积250.03万M2，比去年同期增长24.3%；其中商品住宅新开工面积208.18万M，同期增长14.52%；商业用房新开工面积14.44万M2，同期增长386.2%；办公楼新开工面积9.98万M2，同期增长35.05%；其他用房新开工面积17.43万M，同期增长93.45%。

2· 商品房竣工面积

2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M，同期增长44.43%；其中商品住宅竣工面积125.5万M2，同期增长36.64%；商业用房竣工面积6.41万M2，比去年同期下降了14.42％；办公楼竣工面积10.49万M2，同期增长235.14％。其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长198.08％；

24、商品房批准预售面积有所下降

今年1-11月杭州市新发商品房预售许可证93个，批准可预售商品房面积202.74万M，同期下降了15.66％。其中住宅152.23万M，占75.09％，同期下降15.91％；办公楼22.82万M2，占9.50％，同期下降了9.94％；商业用房19.27万M，占9.5％，同期上升6.58％；其他8.42万M，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因为市区可供开发的土地量减少。

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2二、房地产市场需求分析

（一）增量房市场分析

1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低

杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。从交易统计数据看，今年1-11月杭州市完成商品房预售13100套,同比下降了29.4%，预售面积173.12万M2，同比下降24.7%。其中住宅预售11010套,同比下降了30.92%，住宅预售面积144.22万M，同比下降28.4%。

2商品房销售16078套,同比下降了10.58%，销售面积205.79万M2，同比下降3.38%。其中住宅销售13944套,同比下降了20.8%，住宅销售面积166.9万M2，同比下降19.1%。

从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。

2、大户型商品房已成市场主流

随着杭州经济和房地产市场的不断发展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大。

从以上数据看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的16.24%，而期房预售中该比例只有7.76%；80-120M的现房销售占总现房销售套数的35.28%，而期房预售中该比例为27.87%；同时，在150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出7.64%，前者为24.89%，后者为17.25%。由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝

2大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公寓为主。

3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主

根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的9.52％到下半年的6.9％，改善居住条件而购房的居民占40%以上。此外也有相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。

从购房对象户籍看，2000年到2002年外地人购房分别占我市商品房预售总量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在30%左右，2003年1-11月份的统计表明外地人购房有所下降，为25.2％。这几年的外地人购房数据表明外地人已成为杭州房地产市场稳定的购房群体，可以认为大部分为创业自住型购房。本市居民购房比例保持在70％左右，以改善住房条件，自住为主。

（二）二手房市场分析

1、二手房市场成交活跃

二手房市场异常活跃，成交量大幅上升。由于增量房市场的有效需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场。据统计：2003年1-11月杭州市二手住宅累计成交套数13990套，同比增加15.48%；成交面积111.37 M，同比增加24.37%；其中房改房累计成交套数6366套，同比增加35.07%；成交面积37.01 M2，同比增加33.13%；成交金额16.71亿元，同比增长61.6%。

2、成交量呈波浪型上走，房地产新政对二手市场影响明显。

2月因春节长假，交易期缩短，出现成交低谷。

4、5月受非典影响，中介人流量剧减，但成交量依然稳步上涨。经历了6月的成交高峰后，7、8月成交稍显逊色。9月杭州市政府对外发布消息，将实行一系列房产新政策，其中最具震撼力的无疑是在二手房交易中，恢复征收20％税率的个人所得税。消息一出，市场反映明显，挂牌房源明显增多。9月，10月，11月二手房成交量持续在高位盘整。

由于税收政策正式实施后其政策效应将减弱，预计明年一季度仍会一如往年，呈现买卖双方观望市场的情形，成交量可能会有所下调。

2（三）租赁市场分析

1、租赁市场逐步扩大，成交量稳步增长

2003年较2002年我市房屋租赁件数、租赁面积同比呈上升趋势。2002年在我市五城区登记备案的房屋租赁件数为6242件，2003年在我市五城区登记备案的房屋租赁总件数上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登记备案的房屋租赁总面积为105.98万平方米，经统计，2003年我市登记备案的房屋租赁总面积达到116.36万平方米，同比上升9.79%。

2、租赁市场以商业用房为主，住宅租赁规模偏小

从2003年登记备案的各类用途房屋租赁特征看，以商业用房为主，占了总成交面积的73.02%。办公用房次之，房屋租赁面积为.26.05元/ M2，占了总成交面积的22.39%。住宅租赁成交面积24882 M2，仅占2.13%，住宅租赁比例低，存在着一定程度的隐性市场。

随着杭州市房地产一级市场及二级市场的迅速发展，房屋租赁市场整体呈上升发展趋势，房屋租赁需求呈多元化趋势。

三、市场价格表现及空置情况分析

1、住宅价格情况

今年1-11月新建商品住宅价格4723.2元/M2。二手房住宅成交面积111.37万M，成交金额47.02亿元，平均价格为4222.1元/M。

2、空置率较低

自1999年以来，杭州楼市从买方市场全面转向卖方市场，老城区房地产供应量严重不足，而需求却一直保持旺盛。许多新开发项目刚刚破土动工，就有人前来预定期房，因此杭州的空置率非常低。

22四、拆迁情况

2003年城市拆迁主要围绕继续开展旧城改造和建设城市基础设施进行，尤其是杭州市进入新一轮交通设施建设改造，进行了33929工程项目，使市区周边建设改造进一步扩大，对大量的简陋旧房进行拆迁，全年共审批拆迁82万平方米（不包括集体土地上的房屋）。

五、房地产业贷款情况分析

银行对房地产业贷款继续扩大,贷款质量良好，今年1-9月杭州全市房地产企业贷款发放额3529090万元，同比增长35.08%,发放个人住房贷款（含公积金贷款）2870494万元，同比增长48.14%。两者分别占全社会贷款总额的9.42%和7.67%,可见房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加几乎占了1/5,为17.09%。目前这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率非常低，仅为0.55%和0.05%。

第二部分、目前杭州楼市存在的主要问题

一、总体房价稳步上涨，但涨幅趋缓

今年杭州市区总体房价继续上涨。据统计：今年1-11月商品住宅均价为4723.2元/ M2。造成房价持续上涨的原因主要有：有效供给量偏少、供给结构不太合理、地价的上涨效应等等。

二、供给结构不太合理，导致有效供给量偏少。

杭州房地产市场在一定程度上存在着市场供需结构错位的问题。主要体现在两方面：一是价格错位。房价的上涨使得中低价房源越来越少，高价房源日益增多，今年1-11月预售房产中单价大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前几年杭州开发商的“大户型”开发使得总价偏高，超出了一般工薪阶层的承受能力。二是空间上的错位。目前真正适合“上班族”居住还是在市中心和次中心。但现在市中心、次中心住宅楼盘较少，杭州市外围地区较多。而郊区住房由于受交通条件和郊区配套条件不足的限制，真正可作为第一住所还缺乏条件，因此真正可供工薪族选择购买的楼盘偏少。

三、部分企业投资风险意识有所欠缺

由于近几年房地产发展看好，吸引了不少“三外”企业进入这一行业。在今年9月26日的土地招标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，半年内支付所有土地款也成为企业的沉重负担。而其中的18号地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，这种企业不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。

第三部分拟采取的政策

针对杭州房地产市场上存在房产品供不应求，供求关系失衡；住房供应结构存在矛盾等问题，杭州市政府出台了“房地产新政”。

(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。

在经济适用房需求得到缓解前,近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%。同时,要加快中低档商品房的建设,力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,以尽快解决本市居民的住房问题。

(二)建立《经济适用住房权属证书》机制。

要专门设计《经济适用住房权属证书》,使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。经济适用房必须在五年后才可上市交易(其中经济解困房为十年),其上市交易时必须按照当时同类地段的商品房价格，在原价基础上补足差价、利息。

(三)加强经济适用房的管理。

改摇号办法为摇号轮候制,确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。确保经济适用房户型结构合理,中小户型应占大部分。严格经济适用房准入条件,防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。

(四)加强商品房市场管理。

1、对商品房销售,在销售时除注明建筑面积外,必须注明套内面积,以提高销售透明度。

2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后,必须向社会公开所有经批准的可预(销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。

3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房,实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房(凡房屋完成交易的,必须报备、公布)各销售楼盘的销售现状,包括经批准后己预(销)售备案房源(房号)和未销售备案房源(房号)。

4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为,市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。

5、切实遏制房地产炒作行为。从2004年1月1日起,对房地产交易(本市居民为改善住房条件的买卖行为除外)征收20%税率的个人所得税,对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率3％（财政部、国家税务局规定契约税率1.5％－3％，普通住宅仍为1.5％税率）。

(五)加强住宅建设用地的开发管理。

控制单体农居,鼓励建设小高层(12层)以上农居，允许符合条件的单位自建经济房，加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回。

(六)建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。

为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性,解除其后顾之忧,建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人员居住的专项租赁公寓。从今年开始,筹建大学毕业生公寓,按照人均8平方米的标准建造集体宿舍,第一期建设面积为5万平方米。

(七)加强房地产信息体系建设。

要尽快建立以城市地理信息系统为基础,依托杭州市政务外网,实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地产宏观决策支持系统,为各职能部门日常管理、公众信息查询、网上办事提供网络平台,并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。

杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头,各相关部门协同配合,力争明年上半年基本建成。

(八)尽快落实住房补贴政策。

为解决市民群众的住房困难,要认真落实住房分配货币化改革的各项政策,尽快发放住房补贴,重点提高中低收入家庭的购房能力。各行政事业单位要从立党为公、执政为民的高度,认真负责地落实好这项工作。

第四部分 2004年杭州楼市走势预测

与往年相比，影响2004年杭州楼市走势的因素更为复杂。影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。

一、继续支撑房价上涨的主要因素

1、经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市2003年1－3季度GDP增长14.3%； 1-11月份利用外资项目数比去年同期增长51.5％；出口总额达98.3亿美元，同比增长29％；居民人均可支配收入达11797元，比去年同期增长10.5％，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，1-3季度浙江省国内生产总值达6405亿元，增长13.2%；出口总额增长40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长25.6%；人均可支配收入增长12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。

2、市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在250 万M左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。

（1）供给的滞后性。尽管2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此2004年市场商品房有效供给主要来自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量仅为2300亩，可建筑面积约为230万M2。2003年商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长仅14.52%，决定了一级市场供应量小。

（2）建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。

3、建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%-45%之间波动，钢材价格涨幅在15%-40%之间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11月份出厂价格同比上涨38.1%，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨34.6%，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨27.6%；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨44.6%。普通中型钢材价格上涨19%，普通小型钢材价格上涨24.1%，优质型钢材价格上涨39.3%，线材价格上涨19%，建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加8－9%，小高层增加10－11%，高层增加12－13%。由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。

4、开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上上浮70％，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。

二、可能引起房价下滑的主要因素

土地供给因素。从2003年开始杭州市政府已改变了非饱和供地政策，土地投放量将大幅增加，将对市场产生较大影响，此外，股市变化、银行政策调整等都将对房市带来未测因素。

三、市场走势判断

楼市最终的走势取决于上述两方力量的较量。但总体上看：若不发生突发事件，2004年杭州楼市有以下特征：

1、有效需求依然旺盛

每年约10万新增人口、大量新婚家庭（15000多对），改善性需求量远未得到满足，以及拆迁仍处于高峰期，市场有效需求量大。

2、房价稳中有升，升幅减缓

房价最终走势取决于供求关系，2004年市场供不应求状况还不能得到较彻底改变，以及考虑成本推动等因素，杭州房价继续呈稳中有升态势。但是随着政府调控措施效应的逐渐显现，升幅将减缓。预计2004年杭州楼市将基本结束普涨历史，开始进入个股分化的时代。一些性价比偏低的旧房、一些无稀缺性景观优势和品质优势的百万元级二手房，其价格甚至可能出现回落。

3、自用性消费占市场绝对主流

政府恢复20%个人所得税，以及增加经济适用房供给等，部分投机者正在撤离楼市，自用性消费将占市场绝对主流，这有利于楼市的可持续发展。

杭州市房产管理局

2004年1月

广州市房地产市场分析篇2

我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下, 出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位, 而广州作为全国经济发展的一个典型代表, 其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此, 本文选取广州市房地产市场作为分析对象, 选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析, 旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响, 得出这种影响和变化的大小及其方向, 以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。

2 文献综述

彭红艳 (2009) 认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品, 收入弹性较小, 在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升, 同时美国经济放缓会增加业务外包的可能, 有利于我国增加对世界其他地区的出口, 但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加, 人民币升值压力加大, 贸易环境可能会恶化。

黄润中 (2007) 认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大, 中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力, 我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱, 但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。

3 数据分析

3.1 广州市社会宏观经济数据

宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。

2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元, 比2006年同期增长14.5%, 其中第一产业增加值比重为2.41%, 第二产业增加值比重为40.65%, 第三产业增加值比重为56.94%;第4季度地区生产总值为7050.78亿元, 比2006年同期增长14.5%, 其中第一产业增加值比重为2.3%, 第二产业增加值比重为39.9%, 第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元, 比2007年同期增长11.1%, 第一产业增加值比重为2%, 第二产业增加值比重为37.5%, 第三产业增加值比重为60.5%;2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元, 比2007年同期增长11.9%, 其中第一产业增加值比重为1.93%, 第二产业增加值比重为39.72%, 第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元, 比上一季度增长12.1%, 其中第一产业增加值比重为1.96%, 第二产业增加值比重为39.89%, 第三产业增加值比重为58.15%, 2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元, 比上年同期增长12.3%, 其中第一产业增加值比重为2.04%, 第二产业增加值比重为38.94%, 第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元, 比2008年同期增长8%, 其中第一产业增加值比重为1.99%, 第二产业增加值比重为35.52%, 第三产业增加值比重为62.49%。

全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元, 比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元, 比2007年同期增长9.8%, 2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元, 比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元, 比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元, 比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元, 比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元, 比2008年同期增长18.9%。

城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元, 比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元, 比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元, 比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元, 比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元, 比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元, 比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元, 比2008年同期增长10.2%。

3.2 房地产基础数据分析

2007年第3季度, 广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元, 比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元, 比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元, 比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元, 比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元, 比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元, 比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元, 比2008年同期增长-8.9%, 近期首次出现负增长。

从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势, 但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。

数据来源:广州统计局

从2007年7月美国爆发次贷危机以来, 为考察广州经济受其影响的程度, 取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数, 因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。

数据来源:国家统计局

从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图, 房屋价格不计入居民消费价格指数, 发现这两个数据基本保持了一致的发展态势, 从2008年8月开始都出现了下降的趋势。

从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数:出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外, 大都保持在十位数左右的增长速度, 到2009年甚至连续出现了负增长, 这在以往都是极少出现的现象, 而进出口差额除了在2007年7月～12月保持了较明显的增长外, 到2008年也开始出现了急剧下跌的态势, 甚至出现负数, 2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。

由于数据可得性的限制, 本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比, 以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。

从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长, 其中, 国内贷款和自筹资金的增长速度明显, 其他资金来源也占较大份额, 但是与此对比的是外资所占比重出现了下降, 其下降幅度达到了47.34%。

4 原因

从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势, 地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势, 这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。

社会固定资产投资与其他数据不同的是, 在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间, 保持了绝对增长的态势, 尤其是在2009年第1季度, 社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显, 并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资, 尤其是国内投资对熨平经济波动, 保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用, 另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。

广州市2007年第3季度—2009年第1季度这段时间, 房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转, 这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为, 因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管, 2007年9月央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 要求严格住房消费贷款管理, 对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套 (含) 以上住房的, 首付比例不得低于40%, 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的, 贷款首付比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的, 贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象, 对我国房地产市场更是雪上加霜, 这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。

从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出, 居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动, 由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数, 所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。

从上面的图表还可以发现, 广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动, 但是都保持在30%以上, 在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后, 广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例, 其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限, 在大量投放的国外资金出现抽逃时, 广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小, 根据这一分析报告, 2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%, 到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%, 下降了2.03个百分点, 所占比例非常小, 但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度, 这不仅减轻了外资抽逃的影响, 而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。

5 对策

第一, 针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现, 我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展, 增强抵御外部风险的能力, 应加大国内对固定资产的投资, 扩大就业面, 缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题, 同时保证地区生产总值的增长, 创造良好稳定的经济环境。

第二, 政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具, 由于政策的滞后性特征, 在采取政策时努力做到预见性, 在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫, 但是当时美国已出现次贷危机, 并且金融风暴的趋势已形成, 广州市房价在之后出现了明显的下降, 导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化, 因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施:央行在2008年9月～12月, 连续5次降息;财政部下调契税税率, 居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整到20%, 还调整了个人住房公积金贷款利率, 同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。

第三, 政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起, 当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量, 也包括国际游资的压力, 在这种情况下, 无论人民币升值或者贬值, 都可能引发过度反应, 造成人民币的过度升值或者贬值, 而这种过度会给经济带来严重的影响, 因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制, 使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制, 一旦外部环境变化, 这些国际游资就会立即抽逃, 加大房地产市场的投资风险。

第四, 保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长, 创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出, 2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404, 到2008年第1季度增加了0.9442, 达到2.6849, 可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好, 房地产市场活跃, 消化能力增强, 这一方面是政策刺激房地产消费的原因, 另一方面是人民的收入水平在平稳的增长, 增加了房地产的有效需求。

参考文献

[1]李定安, 周建波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析[J].价格月刊, 2007 (11) .

[2]广东省房协市场分析课题组.2008年1季度广东房地产市场分析报告[R].广东省房协, 2008.

[3]黄浩波.房地产经济泡沫与对策简论[J].商场现代化, 2008 (1) .

[4]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社, 2007.

广州市房地产市场分析篇3

房价下降，房产商又如何看待？《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者近日在广州采访了富力地產董事长李思廉，他明确表示：“广州楼市早已超出承受力。”

“广州楼市超出承受力”

据介绍，从1994年在广州成立之日算起，李思廉带领下的富力地产运作内地地产已十年有余，对广州地产业界发展态势可谓“知根知底”。据李思廉介绍，目前富力地产已经占有广州房地产10%的市场份额。

面对日前媒体披露深圳楼市“暴跌”、广州楼市出现“价高量缩”（房价很高、交易量缩减）的报道，李思廉十分坦然：“我们在房地产市场第一线，比媒体、政府有更深切的感受，我看广州房地产业十几年了，今年广州楼价涨得太多了。”

对于“价高量缩”，他认为，“价量之间的关系所折射出的是市场的承受力，广州楼市的压力已经超过承受力。虽然房子不是每个人都买得起的商品，但是当面粉贵过面包的时候就会出现危险。”

在李思廉看来，此前不少房地产商对土地有一种“稀缺”的预期，认为土地会一直涨，所以四处高价拍地。但如果土地供应充足，那么地价上涨就只能是暂时的。“政府的一些政策，比如大量供应土地的决策是正确的，这会打击开发商高价拿地的热情。”

“调控政策并未咨询开发商”

自2005年开始，国务院相继出台“国八条”、“国六条”和“国十五条”，力图平抑过快上涨的房价。而在“国十五条”中规定的“70/90”（指房地产新开工项目70%以上面积应建90平方米以下小户型）政策一经披露，就引起了市场各界的强烈反响。李思廉表示，从目前的统计数据显示，房价快速上涨并未由于此政策出台而有所改变。

“政府对于房地产市场大部分的调控办法，据我所知，开发商都有可能和能力通过各种渠道把价格转嫁给消费者，”李思廉说，“其实我们很清楚，政府的调控政策有两个目的，第一是希望能够多一点人买房，因为未来一段时间内，中国将有3到5亿人口从农村转移到城市；第二是政府不希望房价大起大落。”

“去年‘70/90’政策出台的太突然，政府部门从来没有征询过我们这些房地产商的意见。”李思廉表示。

在李思廉看来，目前政府和房地产企业之间形成了对立，而这种对立导致房地产企业太“难”了：政府通过繁琐的手续从资金、审批、监管各个方面对房地产整个行业发展进行严格控制。而在这控制之下，不少房地产商仍然“抗得住”，因此选择了“慢慢卖”，政府打击供给的结果反而造成房价上涨。

“开发商回归A股将推高地价”

李思廉透露，今年富力地产的合约销售额预计为160亿。他表示：“2006年，国内房地产销售总额为1.7万亿，各大企业中只有万科以200亿合约销售额可以超过1.7万亿总额的1%，而在美国最大房地产公司该数据可以是4.5%到5%，可见中国还没有出现房地产巨无霸，大部分公司都不是很大。”

据透露，富力地产将于今年年底前回归上证A股市场。回归A股融资是否为了更多的拿地提高市场占有率？李思廉并没有直接回答《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)，而是表示：“如果地价太高，拿地的风险就比较大。”

据知情人士透露，今年国庆节期间，国务院曾向证监会发出征询意见，主要内容是，现在房地产价格上涨与房地产公司在市场募集资金之后高价买地是否有关，这让证监会十分“紧张”，从而延缓了对于地产公司上市的审批。

“我个人认为两者肯定是有关联的，当这些上市公司募集资金之后，地价即使上涨对这些房地产公司来说也并不是很贵，”李思廉表示，“好的房地产公司应该比较好地运用资金杠杆。对于房地产企业来说，除了日常开支之外，资金如不用在购买土地，那就别无他求了。”

广州市房地产市场分析篇4

服务合同

广州市国土资源和房屋管理局制定广州市工商行政管理局监制

房地产中介服务合同说明

1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。房地产中介服务合同

甲方（房地产中介服务机构）：_________________________；资质证号: ；营业执照号码: ；备案地止：__________________________________________；法定代表人: ；联系电话: ；联系地址: ；邮编: ；经纪人: ；执业证号: ；联系电话: ；

联系地址: ；邮编: ；

乙方（卖方）: ；【身份证】【护照】【户口簿】【出生证】【军官证】【士兵证】【通行证】【企业法人营业执照】【法人登记证书】【组织机构代码证】【社会团体登记证书】【公司注册证】【其他：】号码: ；

联系电话: ；邮编: ；联系地址：。

委托代理人：；【身份证】【护照】【军官证】【士兵证】【通行证】【其他：】号码: ；联系电话：；联系地址：；邮编。

乙方于年月日至年月日【独家】【非独家】委托甲方为乙方出售位于的房地产（以下简称“该房地产”）提供中介服务。根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议: 第一条乙方确认出售房地产的基本情况

1.房地产的权属证明为，号码； 2.房屋类型（使用性质）：【住宅】【商铺】【办公】【其他】； 3.建筑时间：

（以为准）； 4.【建筑面积】【套内建筑面积】：平方米（以房产证为准）；

5.拟售价格：(币)元（大写：亿仟佰拾万

仟佰拾元）以上；

6.同意买方的付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【】； 7.同意税费缴交方式：【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】【与买方协商】；

8.交楼状况及时间：；

9.该房地产【不存在】【存在】【共有】【出租】【抵押】【查封】等权利受限制的情况，权利受限制的情况可于年月日前解除。

10.可能影响本房屋交易的其他事项：。第二条甲方义务

1.甲方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产。2.甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。

3.甲方不得故意隐瞒与订立存量房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。4.非经乙方书面同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

5.买方同意购买该房地产的条件符合本合同第一条约定的，甲方应及时告知乙方，并尽快促使乙方与买方签订存量房买卖合同。

6.如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易并书面通知甲方的，本合同解除，甲方应当撤下甲方在网上（指广州市存量房网上交易系统，下同）登记的本合同及房地产信息。

7.其他：。第三条乙方义务

1.乙方应提供该房地产的权属资料及业主主体资格资料，以供甲方核对。乙方保证对该房地产拥有完整产权，并保证向甲方提供的资料属实，出售意愿表达真实。

2.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。

3.乙方应按合同约定及时支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

4.如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易的，应当书面通知甲方解除本合同。

5.其他：。第四条中介服务费给付

甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订存量房买卖合同后天内，乙方向甲方支付中介服务费为【（币）元整（￥）】【房屋交易价格的 %】【于签订存量房买卖合同时进行约定】。

第五条法律责任

1.乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。

2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方受到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失。

3.本合同因甲方原因在网上被撤下导致不能继续发布房屋信息的，乙方可单方解除本合同。

4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订存量房买卖合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为。

5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费。6.其它：。第六条文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。第七条争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第种方式解决：

1.提交广州仲裁委员会仲裁； 2.。

第八条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

第九条本合同共页，一式份，甲方份，乙方份。

第十条其他约定：

甲方（房地产中介服务机构）：（签章）经纪人：（签章）年月日

乙方（卖方）：

广州市房地产市场分析篇5

中介公司资质证号：____________________________

联系电话：____________________________________

联系地址：____________________________________

经纪人：______________________________________

经纪证号：____________________________________

经纪人：______________________________________

经纪证号：____________________________________

乙方（卖方/出租方）：_________________________

身份证号：____________________________________

联系电话：____________________________________

联系地址：____________________________________

委托代理人姓名：______________________________

身份证号：____________________________________

联系电话：____________________________________

联系地址：____________________________________

根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条　中介服务内容

甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。

乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】_________公证。

乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授权甲方将房地产的钥匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二条　房地产权属情况

房地产地址：__________________；建筑时间：__________________；房地产【建筑面积】【套内面积】面积：_____________。

房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他_________】；性质为【房改房】【商品房】【其他_________】；房地产证证号：__________________。

乙方房地产为【独家所有】【共有】【其他_________】；【有】【没有】抵押；【有】【没有】被查封；【有】【没有】出租

其它______________________________________________________________

*房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对乙方提供和填写的资料进行核实。

第三条　价款、收款方式和法律法规规定的税费

乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请（俗称“放盘”）：

1．该房地产按套出售并计价，总金额为人民币_________元（￥_________）范围内。

2．该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米______________元范围内，总金额为人民币____________元（￥_________）范围内。

3．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

2．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为。

3．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

4．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为_________，但不得再要求乙方支付中介服务费。

5．乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为____________。

其它_____________________________________________________________

第九条　免责条款

1．因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；

2．______________________________________________________________

第十条　纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第_________种方式解决：

1．交广州仲裁委员会仲裁；

2．提交_________仲裁委员会仲裁；

3．依法向人民法院起诉；

第十一条　本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十二条　本合同连同附件共______页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方______份，乙方______份。

甲方（盖章）：_______________乙方（盖章）：_______________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

_________年_______月_______日_________年_______月_______日

附件

1．签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2．本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

广州市房地产市场分析篇6

广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第2601号

上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。

法定代表人：岑永诚，经理。

委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。

委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴宏。

被上诉人（原审原告）：温程群。

两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。

上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订《商品房预售合同》，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至

（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；

（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；

（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；„„合同附件七《本合同补充协议》约定：„„

八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：

1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全法律侠客在线lawbingo

部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；„„

十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；„„

十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：

1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；

2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；„„

十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。

吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：

1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；

2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。

原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告„„；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。

原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。

原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。

根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣法律侠客在线lawbingo

工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。

根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：

一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；

二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。

判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：

1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；

2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

被上诉人吴宏、温程群答辩认为：

一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。

二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反法律侠客在线lawbingo

映情况的真实性。

二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。

二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。

本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的《商品房预售合同》并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。

综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长

吴国庆代理审判员

李民代理审判员

姚伟华二〇一四年八月四日书记员

广州市房地产市场分析篇7

关键词：商业房地产,风险因素,风险防范

河南省郑州是一个著名的商贸城市, 商业的迅速发展, 引起了商业房地产行业的开发投资热潮, 并形成了一些具有一定规模的商圈。目前, 在郑州已形成了二七商圈、碧沙岗商圈, 以及正在迅速发展的郑东新区商圈等, 商业房地产的开发投资一片繁荣。

一、商业房地产概述

在房地产的发展过程中, 随着住宅房地产的饱和与走低, 更多有实力的开发商进入商业房地产领域。受世界性经济危机的影响, 中国商业房地产受到一定的冲击, 投资总体在稳定中开始出现减缓, 空置率也开始增高。但随着经济的发展以及中国对外资零售限制的取消, 大量的零售商进入中国市场, 零售业空前活跃繁荣的局面, 为商业房地产的发展提供了广阔的市场空间。

(一) 商业房地产投资的基本含义。

商业房地产主要是指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括超市、商铺、购物中心、社区商业、商业广场、Shopping Mall等用途的房地产。商业房地产投资有两种含义:一种是指对已建成的商业房地产的购买或者对其股权债权的投资, 投资者是个人或者非房地产投资机构, 并不实际参与房地产的建设活动, 仅通过投入资金取得房地产产权以获取未来收益;另一种是指商业房地产开发企业的投资活动, 即通过各种渠道集中资金, 开发建成商业房地产项目, 并通过项目运营或者出售以获取收益。本文所讲的商业房地产投资主要是指后者。

(二) 郑州市商业房地产发展状况。

2007年公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出, 把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市, 这给郑州商业房地产带来了新的发展机遇。当前, 随着老商业区、城中村的全面改造, 以及新的商业业态Shopping Mall、社区商业等引入郑州, 其商业房地产市场进入全新发展的阶段。

1.老商圈商业房地产发展状况。二七商圈历来是郑州商业与地产开发的中心。目前, 除了金博大购物中心、北京华联、郑州百货大楼等传统商业项目外, 在二七广场周边, 商业房地产项目不但种类众多, 而且体量庞大。如宇通不动产有限公司开发的百年德化风情购物公园, 该项目作为中原首座“CEPA港澳城”, 集购物、休闲、观光、餐饮等多种功能为一体;美国西蒙地产、深圳格瑞企业管理咨询有限公司等新近联合开发的印象城购物中心位于二七广场西北方, 该项目于2009年9月份盛大开业。另外, 丹尼斯正在筹建20万平方米的“Shoppingmall”, 该项目位于二七路人民公园附近, 是一个集购物、餐饮、娱乐、商住、办公为一体的综合性商业房地产项目。

2.新商圈商业房地产发展状况。随着郑州市城中村的改造及郑州同周边城市的一体化发展, 北区、东区作为郑州市未来发展的重点, 开发商正在争相开发投资这些新地段的商业房地产项目。宝龙·城市广场项目位于郑东新区龙湖南区, 总建筑面积25万平方米。以中国商业房地产专家著称的宝龙集团发展有限公司投资20亿元, 欲将其建成郑州首家真正的“Shoppingmall”项目。它将彻底打破传统的商业模式, 成为集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业广场。由河南升龙置业有限公司开发的曼哈顿商业广场于2009年5月闪亮登场, 它拥有22万平方米的超大商业体量。该商业共分为七大主题消费区, 如金融商务区、高档餐饮区、主题时尚购物区、主题休闲娱乐区、特色餐饮区等。拥有Mall的复合业态, 又具备商业繁荣的地段优势, 曼哈顿·第五大道城市中心, 其商业房地产项目在开发初期就取得了巨大的成功。

二、商业房地产风险分析

住宅房地产在房屋出售后, 开发商就可以获得价值补偿和收益, 而商业房地产的回收期更长, 甚至延续到整个商业房地产的存续期。住宅房地产在施工结束房屋出售后就可以确定损益, 价格的高低主要受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响, 这些因素在施工之前就可以预先确定;而商业房地产的收益除了受上述因素的影响外, 还会受到其他因素的影响。例如, 在商业房地产很长的投资回收期内, 周边经济环境、交通状况、人流状况乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响;此外, 建成后商业房地产的经营状况也会大大影响收益。因此, 商业房地产开发投资的风险比较大。

(一) 商业房地产的风险因素。

商业房地产风险具有客观性、不确定性、潜在性、损益双重性等特征, 正确认识其特征及具体因素, 对于建立和完善风险控制和管理机制, 减少风险损失, 降低风险发生的可能, 提高投资活动的效率、实现较高的投资收益等具有重要的意义。从风险识别的不同角度看, 商业房地产存在的风险因素如表1所示:

(二) 郑州商业房地产存在的问题。

郑州市商业房地产开发投资的影响因素众多, 不仅存在着来自宏观经济环境、郑州市土地经济政策和人口发展情况等投资环境的影响, 而且还受到来自于郑州市商业市场情况的影响。巨大的利润使众多房地产开发商争相进入商业房地产投资领域, 郑州的商业地产市场进入空前繁荣期。但在追求巨大利润的同时, 其发展过程中也存在着很多的问题。

1.重开发轻策划。

商业房地产项目不但要符合市场定位, 还要有符合经营业态的合理规划。郑州市商业房地产近几年得到了迅速发展, 但其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤, 而商业的策划在整个商业房地产项目操作中是至关重要必不可少的最重要的一个环节。如大型商场对层高、布局等要求很高, 如果不考虑今后入驻商家的需求, 很可能会导致项目失败。

2.重人流量轻地段。

某些商业房地产项目扎堆在老中心商圈开发投资, 尽管整体人流量大, 但由于商业市场饱和, 行车举步维艰, 停车场预留不足等问题, 个别商场或商铺内部人气并不是很旺。

3.重销售与轻经营。

商业地产的开发, 应是始于“建”而终于“管”。但是为缓解资金紧张, 郑州市商业房地产项目大多是分割式销售, 即独立分割产权。为尽快实现销售, 多承诺一定比率的投资回报, 将商业房地产项目作为一种金融工具来对待, 而对其后期如何经营的问题, 考虑的很少。虽然有的商业项目初期租售情况良好, 但几年过后, 产生很多的后期纠纷, 房地产开发商很有可能受到巨大的打击。

4.重个体与轻整体。

商业房地产项目需要考虑商业的整体氛围, 进行统一规划, 统一营销, 统一定位。郑州市在城市规划条例中, 虽然出台了商圈规划, 商业房地产开发仍然各自为阵, 多数的项目在规划时只考虑或者是更多的考虑项目本身状况, 缺乏对项目所在的商业大环境调研分析, 可能会导致项目失败。

三、商业房地产的风险防范

商业房地产投资的优势之一是可以获得较高的收益。但投资都是有风险的, 往往是投资收益越丰厚, 投资风险越大。完全避免风险的发生是难以做到的, 成功的投资者在于正确地估计可能发生的情况及存在的风险, 并将风险损失降到最低限度。

(一) 风险防范措施。

1.通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。

投资者应对项目周围的政治环境和经济环境有个清楚的认识, 同时还要考虑到市场竞争程度、消费者需求结构变化等因素对房地产价格的影响。只有通过市场调查, 将诸多因素综合加以分析, 才能做出正确的决策, 以控制项目风险。

2.通过分离的方法规避风险。

对于商业房地产投资, 分离的方式有两种:一是种类分离, 即同时进行多种类型的商业房地产投资, 由于不同种类商业房地产风险不同, 收益水平也有差别, 投资者最终获得的是一种平均的收益水平;二是地区分离, 即将投资分散在几个不同地区进行, 投资者可以避免某一地区经济不景气给整个投资造成的影响, 从而达到降低或规避风险的目的。

3.采取回避的方法规避风险。

由于形势变化, 投资可能无利可图, 或者未来商业经营不确定性增强, 可以考虑放弃原投资的打算或者中途停止正在进行的投资, 这样就能大大减少因市场风险而造成更大的损失。

4.通过损失控制的方法来规避风险。

损失控制方法就是通过采取一些预防措施减少损失发生的机会, 或通过一些有效措施降低所发生损失的严重性, 从而达到防范或降低风险的目的。

5.通过转移的方法来控制风险。

即通过把风险转移到其他投资者身上来达到控制风险的目的, 如自然风险的投保, 预租预售期房等转移风险。

(二) 郑州商业房地产风险防范策略。

就存在的风险因素以及出现的问题, 郑州市应该根据自身已有的条件、存在的局限性、未来的发展机会点, 以及城市的整体规划等方面, 总结国内外成熟商业房地产开发投资的历史经验和发展趋势, 了解投资环境, 找到一条适合郑州实情的商业房地产发展之路, 以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。

1.做好市场调查, 准确进行市场定位。

进行开发前的市场调研是房地产开发投资成功的关键。在有效评估政府规划的前提下, 深入市场调查, 准确定位项目, 注重产品创新, 做特色化、个性化和本地化的商业房地产项目。对郑州市来说, 商业房地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上, 因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。面对复杂的商业房地产市场, 只有通过深入的市场调研, 才能证明定位的可能性与风险性;只有通过与目标经营者沟通, 才能保证招商的成功机率, 并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议, 形成龙头效应。这样, 房地产开发商在项目启动之前, 就能做到游刃有余。

2.不仅重视前期开发, 更要重视后期经营管理。

商业房地产项目的成功涉及到开发商、投资者以及运营商。盈利、经营、管理兼顾, 每一个环节都处理好了, 才能做出精品的商业房地产项目。因此, 在开发商业项目时, 开发商应更多地关注招商和商业管理方面, 如请专业招商机构的前期介入。这样不仅能避免开发商建设不必要的项目, 商家还可获得最理想的物业, 后期商业经营才有可能达到一个最佳效果。

3.商业房地产专业化操作。

商业房地产作为郑州市项目开发建设的高潮与机会, 它所面临的新的需求变化也必将导致结构的变化。商业房地产的操作需要借助各种可以整合的商业策划、招商、规划、管理等各方资源的国际专业公司才可能成功;商业项目需要明确消费群体、未来客户群体, 这将影响到开发过程中的各项目组合及后期的商业经营。专业化的商业房地产才能更好地适应未来房地产市场的发展。

4.建立房地产风险预警体系。

房地产风险预警体系是在开发投资时进行调查研究的专门体系。对商业房地产开发企业来说, 建立房地产预警体系办公室, 依托房地产管理的各个业务系统, 将分散的房地产开发、交易、租赁登记备案等有机整合起来, 同时纳入土地、金融等其它信息, 形成全面客观的反映商业房地产市场运行状况的市场信息能力, 从而有效地防范风险。

四、结语

2008、2009年金融危机继续蔓延, 已经对全球的金融业、房地产业产生了非常大的影响。但郑州商业地产开发商正变得越来越理性, 决策科学性大大提高, 许多代表新兴势力的开发商在项目运营上显得更为理性和谨慎, 能采取有效的措施进行风险防范, 郑州商业房地产市场正在不断走向成熟。

参考文献

[1].何晓冰.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代, 2004, 23:36~38

[2].郑州商业房地产市场分析[EB/OL].郑州房地产网, 2009-02-05

[3].李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理[J].中国科技信息, 2008, 11:72~75

广州市中学生体质健康现状与分析篇8

方面入手，调查研究广州市南武中学学生体质现状。通过调查、分析影响南武中学学生体质下降的因素，并提出合理的意见和建义，为体育与健康教育工作提供合理的依据，为今后能更有效的促进我国中学生的体质健康发展提供参考。

关键词：中学生体质；现状；分析

前言

在2013年9月下旬至10月上旬，由该校体育教师对学校六个年级的学生进行了体质健康测试测试，结果不尽人意，我校学生体质健康状况普遍下降。作为一名基层的体育工作者，我进行了反思，通过对该校学生的体质健康数据的分析，试图帮他们找出学生体质下降存在的问题并提出合理的建议，为今后能更好有效的促进中学生的体质健康发展提供参考。

1.研究对象和方法

1.1 研究对象

以该校六个年级所有参加测试的学生，共2756名，其中男生1294名，女生1462名，作为研究对象。

1.2主要研究方法

文献资料法、数据统计法、比较分析法和数理统计法

2.研究结果与分析

2.1各年级体质指数的情况

身体质量指数简称体质指数又称体重指数，（英文为Body Mass Index，简称BMI），BMI指数是用体重公斤数除以身高米数平方得出的数字，是目前国际上常用的衡量人体胖瘦程度以及是否健康的一个标准。主要用于统计用途，当我们需要比较及分析一个人的体重对于不同高度的人所带来的健康影响时，BMI值是一个中立而可靠的指标。专家指出体重指数，男性、女性分别为：过轻：低于20，低于19 ；适中： 20-25， 19-24；过重： 26-30， 25-29 ；肥胖： 30-35， 29-34 ；非常肥胖：高于35，高于34 。其中最理想的体重指数是22。

通过表1可以看出初一肥胖学生最少，高三年级肥胖学生最多，而初二、初三、高一、高二肥胖学生的比例相对稳定，说明该学校学生肥胖情况稳中有降。该校学生体质肥胖检测率男生、女生分别为562%、250%和2012年全国学生体质肥胖检测率男生、女生分别为783%、378%相比下降了221%、128%。

2.2各年级男生、女生肺活量等级情况

肺活量是一次呼吸的最大通气量，在一定意义上可反映呼吸机能的潜在能力，健康状况愈好的人肺活量愈大。它是反应人体生理机能水平的重要指标之一，体育锻炼可以明显提高肺活量，譬如可以经常性的做一些扩胸、振臂等徒手操练习，坚持耐久跑、游泳、踢足球、打篮球、折返跑等，像中长跑运动员和游泳运动员的肺活量可达6000毫升以上。需要注意的是不管选择那一种方法，都要持之以恒经常练习才能有效。因为体育锻炼可以明显增加呼吸肌的力量，提高肺的弹性，使呼吸的深度加大、加深，提高和改善肺呼吸的效率和机能。

从表2 我们可以看出该校学生的肺活量达标率离完全达标还有一定的距离。因此教师应让学生知道肺活量的重要性，并告知学生提高肺活量的常见方法，如：坚持耐久跑、游泳、打篮球等。

2.3 各年级立定跳远等级情况看学生体质健康状况

速度、灵巧类项目该校选择了立定跳远，从表3中看出学生立定跳远不及格率：初一144%、初二957%、初三1196%、高一2188%、高二1420%、高三1387%为能更好的提高学生立定跳远的成绩，体育教师应利用多种练习方法提高学生的下肢力量，如：蹲跳起、单脚交换跳、蛙跳、障碍跳、跳台阶等在进行腿部力量练习的同时，让学生掌握正确的立定跳远技术，学生的立定跳远成绩定提高。

2. 4学生《国家学生体质健康标准》达标情况

为贯彻落实健康第一的指导思想，切实加强学校体育工作，促进学生积极参加体育锻炼，养成良好的锻炼习惯，提高体质健康水平，特制定了《国家学生体质健康标准》。

从表4中可以知道学生不及格率：初一级2435%、初二级3161%、初三级3195%、高一级2637%、高二级181%、高三级2848%，也就是初中学生《国家学生体质健康标准》达标率这有6346%，优秀率仅为393%，高中学生《国家学生体质健康标准》达标率为优秀率仅为137%，要使学生都能达标我们还需进一步改进我们的教学方法和教育理念。

3.结论与建议

3. 1结论

3.1.1.从2013年该校的学生体质健康测试数据看出该校学生肥胖情况稳中有降，肺活量达标情况不理想，高一年级立定跳远项目不及格率都最高。

3.1.2.从2013年该校的学生体质健康测试数据看出学生体质健康达标率不高。初中只有6278%、高中稍稍好点也只有7570%。整个学校学生体质健康较之前呈下降趋势。

3. 2.建议

3.2.1.大力贯彻教育方针，坚决落实《中共中央国务院关于深化教育改革全面推行素质教育的决定》的精神，切实加强两个条例的贯彻实施和学校体育工作，把“健康第一”的指导思想落到实处，真正保证每一个学生每天有1 个小时以上的体育活动时间。

3.2.2 健全学生体质健康的分析评价体系，促进学生体育锻炼的积极性，使其对自己的身体运动能力和健康状况有正确的评价和监测。

3.2.3 大力加强校园体育文化建设。丰富多彩的校园体育文化，既能启迪人们追求“真、善、美”的和谐统一，更能培养学生个性、健全人格、提高体质健康和综合素质。

3.2.4 构建以学校教育为中心，家庭、社会共同参与的体质健康促进模式。通过学校体育的教育使学生形成科学的体育理念，培养终身体育意识。（作者单位：广州市南武中学）

参考文献

[1]耿培新.增强青少年体质是全社会的责任[J].中国学校体育，2011（10）.

[2]李小伟.学生体质健康状况的喜与忧[J].中国学校体育，2011（10）.