广州房地产市场调研

广州房地产市场调研（共8篇）

广州房地产市场调研 篇1

2010年第三季度广州商业地产市场报告

时间：2010-10-22 来源：观点地产网 作者：

一、市场概览

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。

第3季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。

开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US，748.8)，环比下降6.8%。

二、经济概览

2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US.5亿)，同比增长13.6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓。

固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长43.3%。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2.3个百分点。

广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点。

消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额355.07亿元(US.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点。

CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0.3个百分点。

三、写字楼市场

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点。

珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点。

而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳。

珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米138.5元(US.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)。

在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点。

广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图

二、图三)。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。

市场活动

恒大集团以19亿元(US.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9.3万平方米。

四、商铺市场

第3季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US.8亿)，同比增长17.3%。

本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。

凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。

第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1，359元(US.9)(表四)。

年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。

市场活动

广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。

吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。

H&M进驻天河区正佳广场，面积为3，000平方米。

Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。

苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。

五、工业市场

8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。

开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28-30元(US.12-4.41)。

本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。

DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。

租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米15-20元的水平(US.21-2.94)。

未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。

市场活动

法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约432平方米。

普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。

主要数据-租赁市场

广州市房地产登记资料查询办法 篇2

穗国房字〔2014〕209号

第一条为保护房地产权利人的合法权益，保障房地产交易安全，规范房地产登记资料的查询活动，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内房地产登记资料的查询适用本办法。

第三条本办法所称房地产登记资料是指房地产登记结果信息和房地产登记原始凭证。

房地产登记结果信息包括房地产的自然状况、权利状况以及查解封等其他登记信息。

房地产登记原始凭证是指房地产权利设立、变更、转移、限制和消灭等事实所依据的原始文件材料。

第四条市、县级市房地产行政主管部门负责组织实施本办法。各级房地产登记以及档案管理机构（以下称查询机构）具体负责本辖区内房地产登记资料查询的日常工作。

查询机构根据实际需要可以在辖区内设立查询点。查询机构的地址、查询制度、查询方式、联系电话应当向社会公布。

第五条房地产权利人提交其身份证明原件，可查询其房地产登记结果信息。

房地产权利人提交其身份证明和房地产权利凭证原件，可查询、复制与房地产权利相关的房地产登记原始凭证。

第六条自然人、法人和其他组织凭其身份证明原件，可查询房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制情况。

房地产所有权人配偶凭其身份证明、户口本和结婚证等夫妻关系有效证明材料原件，可查询相关房地产登记结果信息。

继承人、受赠人、受遗赠人凭其身份证明以及发生继承、赠与、受遗赠事实的证明材料原件，可查询、复制相关房地产登记资料。

仲裁、诉讼案件当事人凭其身份证明以及仲裁机构或者审判机关的立案证明原件，可以查询、复制与仲裁、诉讼案件直接相关的房地产登记资料。

第七条国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察机关、海关、税务机关、证券监管机构和行政复议机构等国家机关提供单位介绍信、工作人员的工作证及相关证明材料原件，可查询、复制与调查、处理的案件直接相关的房地产登记资料。

公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、当事人已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证原件，可查询、复制与公证、仲裁事项相关的房地产登记资料。

第八条涉及国家安全、军事等需要保密的房地产登记资料，须凭有关国家安全、军事等机关的书面同意意见方可查询。

其他涉及国家秘密的房地产登记资料，须凭该资料形成机关出具同意查询的书面意见，方可查询。

第九条符合本办法第五条、第六条的查询人查询房地产登记资料，可以自己查询，也可以委托他人查询。

委托他人查询的，受托人应当出具载明查询标的及查询事项的授权委托书、本人和委托人的身份证明原件；不能提交委托人身份证明原件的，委托书应当经过公证。

境外委托人的授权委托书应当按照国家规定经过公证或者认证；委托材料是外文的，应当提交经公证的中文译本。

第十条律师接受当事人委托，涉及非诉讼、非仲裁法律事务的，提交载明委托事项的律师事务所证明、律师执业证原件，可以查询、复制与当事人相关的房地产登记资料；涉及诉讼、仲裁法律事务的，还应提交立案证明原件，可以查询、复制与案件直接相关的房地产登记资料。

第十一条申请查询房地产登记资料的，应明确查询目的和房屋坐落，提供身份证明等必备证明材料，并按要求填写查询登记表。

查询登记表应同时载明房地产所有权人姓名（名称）、房地产登记案号或房地产权利凭证编号之一用于查询时核对和匹配。

第十二条符合查询请求的，查询机构应当予以受理，并当场提供查询结果。

不能当场提供查询结果的，应说明理由，并自受理请求之日起5个工作日内提供。

查询机构不能在规定的期限内提供查询结果的，经查询机构负责人同意，可以延长期限，但延长期限不得超过10个工作日。

第十三条有下列情形之一的，查询机构不提供查询：

（一）查询请求不属于查询机构的查询权限范围；

（二）查询的房地产不在本市行政区域内；

（三）查询的房地产登记资料是在中华人民共和国建国以前形成的；

（四）法律、法规、规章规定不提供查询的。

第十四条查询人依法查询房地产登记结果信息，要求出具书面查询证明的，查询机构应当提供。查询人依法查询房地产登记原始凭证，要求阅览或复制相关原始凭证的，查询机构应当提供。

书面查询结果应当加盖查询机构印章并注明查询日期。

第十五条查询房地产登记原始凭证应当在查询机构指定的场所内进行。查询人应当保持房地产登记原始凭证的完好，不得对其进行圈点、划线、注记、涂改、折页、拆页，不得擅自对其进行复制，也不得损坏电子查询设备。

第十六条查询机构及其工作人员不得擅自扩大房地产登记资料的查询范围，不得非法使用或泄露房地产登记资料的内容。

违反前款规定，按有关规定追究责任。

第十七条查询人有下列行为之一的，应当依法承担相应的法律责任。

（一）提交虚假材料申请查询的；

（二）擅自扩大查询结果用途的；

（三）擅自将查询结果向第三方透露的；

（四）损毁、丢失房地产登记原始凭证的；

（五）其他不当使用行为。

第十八条法律、法规、规章及上级有关文件对房地产登记资料查询另有规定的，从其规定。

广州房地产市场调研 篇3

广州市房地产中介服务合同（出租方）

甲方：____________________

乙方：____________________

签订日期：____年____月____日

广州市房地产中介服务合同（出租方）

甲方(中介公司)：__________

中介公司资质证号：__________

联系电话：_________

联系地址：_________

经纪人：___________

经纪证号：_________

经纪人：___________

经纪证号：_________

乙方(卖方/出租方)：_______

身份证号：_________

联系电话：_________

联系地址：_________

委托代理人姓名：_________

身份证号：_________

联系电话：_________

联系地址：_________

根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条

中介服务内容

甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为______，自___年_____月_____日至___年_____月_____日

甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。

乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】___公证。

乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授权甲方将房地产的钥匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它_________________

第二条

房地产权属情况

房地产地址：______;建筑时间：______;房地产【建筑面积】【套内面积】面积：____。

房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他___】;性质为【房改房】【商品房】【其他___】;房地产证证号：____

____。

乙方房地产为【独家所有】【共有】【其他___】;【有】【没有】抵押;【有】【没有】被查封;【有】【没有】出租

其它_________________

房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对乙方提供和填写的资料进行核实。

第三条

价款、收款方式和法律法规规定的税费

乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请(俗称放盘)：

1.该房地产按套出售并计价，总金额为人民币___元(￥___)范围内。

2.该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米_____元范围内，总金额为人民币___元(￥___)范围内。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他___】。

4.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。

其它________________

要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。

第四条

甲方权利义务

1.甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。

2.甲方根据合同开展中介活动，为乙方房地产寻找【购买】【租赁】对象，经乙方【同意】【不同意】，甲方发布该房地产的广告，广告宣传费由【甲方】【乙方】承担。

3.甲方必须对乙方房地产的资料进行核实。

4.甲方应当根据协议，带【购买】【租赁】方察看该房地产，并将该房地产权属情况如实告知【购买】【租赁】方。

5.促成乙方与【购买】【租赁】方达成【买卖】【租赁】合同。

6.为乙方提供房地产交易过户方面的咨询。

7.甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。

8.非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

9.其它______________

第五条

乙方权利义务

1.乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。

2.乙方必须保证所填写的房地产权属情况真实;向甲方提供相应的房地产资料;并保证本人对该房地产拥有完整产权或已取得其他业主的委托有权处置该房地产。

3.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应当予以配合并提供必要的协助。

4.乙方应当根据合同向甲方支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

5.甲方根据合同规定条件为乙方找到【购买】【租赁】其房地产的当事人后，应及时通知乙方并约定签署房屋【买卖】【租赁】合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。

6.其它_______________

第六条

中介服务费、协办手续费给付

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他___】向甲方支付人民币______(￥___)作为中介服务费。

甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【购买】【租赁】合同后，乙方需要_________

甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【赎契手续】【租赁登记】【其他___】手续的，乙方应向甲方支付人民币______(￥___)作为协办手续费。

其它_________________

第七条

合同的解除和变更

乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方;乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用(该费用不得超过中介服务费)。

第八条

法律责任

1.甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为___。

2.乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为。

3.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为___，但不得再要求乙方支付中介服务费。

5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为___。

其它________________

第九条

免责条款

1.因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的;

2._________________

第十条

纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第___种方式解决：

1.交广州仲裁委员会仲裁;

2.提交___仲裁委员会仲裁;

3.依法向人民法院起诉;

第十一条

本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十二条

本合同连同附件共___页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方___份，乙方___份。

附件

1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。

合同编号：__________

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客运部一行赴广州进行市场调研 篇4

9月14日上午，客运部一行来到了深圳航空公司广州营业部，受到了副总经理路大巍的热情接待。双方就广州航班开通运行及市场营销情况交换了意见，达成了共识，表示将进行长期、友好合作，达到双赢目的。

9月14日下午，客运部召集了在广州的衢州籍老乡代表，通告了广州航班即将开通的消息，衷心希望老乡们大力宣传衢州民航，常回家乡走走看看。老乡们一致认为广州航班的开通将极大方便两地旅客探亲旅游经商来往，进一步推动衢州经济发展，并对衢州民航为开通广州航班所付出的努力表示衷心感谢，纷纷表示一定会做好航班开通宣传工作，已实际行动来支持家乡民航事业发展。

9月15日上午，客运部一行参加了广东国际旅游产业博览会，利用博览会的有利时机先后与广东省中青旅、港中旅、广州康辉、广东国旅、广东中旅等十几家旅游社进行了业务对接，黄山国旅广州分社总经理程金莲就衢州至广州航班旅游市场开发提出了宝贵建议，并就航旅合作谈成了初步意向。

广州房地产市场调研 篇5

一、本次市场调查的目的：

1、了解目标市场营销环境：商业环境、消费状况；

2、了解竞争者营销策略：美赞臣、惠氐、雀巢、三鹿、伊利、圣元的通路策略、价格策略、推广策略；

3、了解细分市场产品状况：了解婴儿、孕妇、中老年等细分市场产品特性及消费需求心理，为产品改良及新产品开发提供依据；

4、了解广东市场营销状况，为广东市场发展建言献策；

二、行程：

3.14新产品包装设计

3.15广州市场调查

3.16—3.17深圳市场调查

3.18新产品包装设计

3.19广州市场调查

三、市调内容：

1、A、B类商场、超市等卖场调查；

2、公司业务人员访谈；

3、导购人员访谈；

4、广告公司访谈；

5、媒体环境调查；

四、广东市场调查分析：

1、广东市场是公司进入较早的外省市场，目前，广东市场已成长为

公司潜力较大的区域市场之一，呈现如下特点：

广州房地产市场调研 篇6

（3月14-15日）

房地产培训：房企税务筹划及项目清盘技巧培训

【课程背景】

房地产培训：房企税务筹划及项目清盘技巧培训；房地产企业土地增值税清算与规划；房地产企业财务战略规划与调整（多个项目公司如何进行虚拟集团运作？）；

房地产企业全程税务指引，做好纳税规划；房地产企业财务、税务检查与风险防范（账务审核、纳税申报与报表分析）；全部税务风险“一网打尽”，全部涉税疑难“全收囊中”；中房商学院邀请著名房地产税务专家蔡昌教授帮助房地产企业进行：领航标杆企业的财税前沿，开创标新立异的风险智库；

【课程对象】

房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【讲师介绍】

蔡昌，中房商学院房地产培训网高级顾问，教授，著名房地产税收筹划实战专家，中央财经大学税务管理系主任，国际注册高级会计师（ICSPA），第三种眼光看税收筹划的奇才，北京大学、清华大学客座教授，任国内多家股份公司独立董事，为国内多家知名房地产企业把脉税务。专著：《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》、《最优纳税方案设计》、《资本运营》、《税务稽查零风险》等。

【培训内容】

第一部分：房地产企业的财务报表技巧与税务风险应对策略

一、标杆房地产企业的财务报表平衡术

1、资产负债表：盘点资财家产

2、利润表：业绩飘红的秘密

3、现金流量表：现金流转技术揭秘

二、标杆企业的涉税风险应对策略

1、制度与流程控制策略

2、合同签订策略

3、涉税会计处理策略

第二部分：房地产企业全过程税务筹划要点及风险控制

一、房地产企业设立阶段的风险控制技巧

1、确定投资主体的纳税风险点

2、设立外商投资房地产企业的纳税风险点

3、房地产信托融资的纳税风险点

4、设立房地产分支机构的纳税风险点

5、土地作价投资的纳税风险点

二、房地产项目公司经营管理阶段的纳税风险点控制技巧

29、工资薪金核算的纳税风险点 30、职工福利费的纳税风险点

31、公务用车的纳税风险点

32、员工报销通讯费的纳税风险点

33、业务招待费扣除的纳税风险点

34、广告费与业务宣传费的纳税风险点

35、销售佣金扣除的纳税风险点

36、借款利息扣除的纳税风险点

37、财产损失的纳税风险点

三、房地产企业清算阶段的纳税风险点控制技巧

48、人防工程清算处理的纳税风险点

49、项目清算的合法扣除票据的纳税风险点 50、合作开发项目中清算主体确认的纳税风险点

四、取得土地阶段的纳税风险点控制技巧

6、转让土地计征契税的风险点

7、受让土地缴纳土地使用税的纳税风险点

8、改制重组免征契税的纳税风险点

9、土地闲置费的纳税风险点

10、取得政府土地返还款的纳税风险点

11、拆迁补偿费的纳税风险点

12、购买在建工程的纳税风险点

13、股权收购土地的纳税风险点

14、房地产合作开发的多种模式及纳税风险点

15、房地产代建模式的纳税风险点

五、房地产企业售房阶段的纳税风险点控制技巧

38、收取业主诚意金的纳税风险点

39、售房收入的纳税风险点

40、合同面积与实测面积差异的税务处理与纳税风险点

41、售后回购操作的纳税风险点

42、售后回租操作的纳税风险点

43、卖房奖车的纳税风险点

44、向本单位职工低价出售房产的纳税风险点

45、延期交房支付违约金的纳税风险点

46、促销赠送礼品的纳税风险点

47、未履行合同支付及收取违约金的纳税风险点

六、房地产项目开发阶段的纳税风险点控制技巧

16、房地产开发成本项目归集的纳税风险点

17、开发成本分配方法的纳税风险点

18、代建工程核算的纳税风险点

19、甲供材的纳税风险点 20、自营工程的纳税风险点

21、计税成本确定的纳税风险点

22、不同售楼部的会计核算与纳税风险点

23、支付境外劳务的纳税风险点

24、开发企业获取发票的纳税风险点

25、开发期间城镇土地使用税的纳税风险点

26、房地产开发经营贴花的纳税风险点

27、地下车库的纳税风险点

28、地上停车位的纳税风险点

第三部分：房地产项目清盘清算的风险规避技巧

一、项目清盘的风险规避策略

1、清盘的时机与方案选择

2、清盘的无票成本消化策略

二、土地增值税清算的风险规避策略

三、企业所得税汇算清缴的风险规避策略

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2014年3月14-15日 广州（详见报到通知）

[培训费用]：2300元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。

广州海鲜品市场调查 篇7

一、广州海鲜品集散地

集散地原有两处：一为黄沙海鲜市场，二为老火车南站水产市场。今年年初老火车南站水产市场拆除，仅剩下黄沙市场。该市场规模较大，据说有将近600个档口。较大的档口也有150个左右。另在海鲜市场毗邻是广州市冷冻食品市场，一些冷冻海产品均在此处集散。

二、主要经营品种

花龙虾、青龙虾、澳龙虾、红龙虾、油龙虾、濑尿虾、琵琶虾、东星斑、泰星斑、老虎斑、老鼠斑、青斑、大连鲍鱼、福州鲍鱼、台湾鲍鱼、大闸蟹、老虎蟹、珍宝蟹、三文鱼、象拔蚌、苏眉、多宝鱼等。其中花龙、青龙、澳龙、东星斑、大连鲍、三文鱼在市场上是比较畅销的海鲜。

三、进货渠道

有以下几种：

1、直接在国外设点收购

2、从国外进一手货

3、在国内进货转手

4、走私入货

如果我们做成，那么国内海鲜批发商从我处进货，将是第二种进货方式。

四、出货渠道

有以下几种：

1、向上海、深圳、哈尔滨、西安等大城市转货

2、向广州市各大酒家批货（各大酒家每天来车拉货）

3、少量零售

从几天的观察来看，货物大多是当天就发完，很少留存几日的。

五、进货批次与数量

一些大的档口几乎天天要进货，数量不限，一般几百至千斤。一般档口3-5天进一次货，数量不限。

六、进货价位（元/斤）

花龙 0.5-1.5斤/176元；1.5-2.5斤/250元；2.5-3.5斤/280元

青龙 0.4-0.8斤/160元

鲍鱼 8头—95元/斤；10头—85元/斤；12头—75元/斤

七、出货价位

花龙 1.5-2斤/285元；2-3斤/320元；3斤以上/350元

青龙 0.4-0.6斤/240元；0.6-1斤/280元

鲍鱼 8头—110元/斤；10头—100元/斤；12头—90元/斤

逢节假日以及冬季出货价位会涨一些，平时视行情有所波动。

八、市场交通

该市场是较为成熟的市场，在广州年份已久。因此交通十分便利，有多路公交车及地铁到达，自驾也很方便。

九、报关、进关

可在广州任何一个口岸进关。因印尼是东盟与中国的6+1贸易伙伴，所以可免征关税，但要交增值税（10-13%左右）。即每斤龙虾收增值税大致在15-18元左右。目前在市场上有一些越南虾，从路上的各非关处走私进来。一些大档口在关口没有寄养池，在通关慢时寄养在池中。

另外，一些档口提出可派人在供货地收我们的货。为此我们交货后的一切环节，如包装、运输、出关通关、增值税等等都由档口负责。这种方式的前提是，我们要守得住印尼的供货方，否则购货渠道容易被对方挖走。海鲜生意，供销两方，关键是供方即印尼方。与档口老板的交谈中，销售方需供方作如下配合：

1、当地海鲜品种有哪些？产量如何？

2、那些海鲜品可供货？供货量？

3、直接从域名手中收购？还是从当地专业公司收购？两种方式各有利弊

4、包装的好坏决定了海鲜品的成活率，一般由经过培训的人员进行包装。

5、广州市场来货一般都是空运，海鲜包装的好，可存活20多个小时以上。

6、每次供货量多少？两批货之间的间隔时间？如果供货量大，相隔时间短就可以同时销售给多个买家。

7、办理出关手续可自报出关或请专业公司代办。

广州及周边羊肉市场调查 篇8

标签：食品 安全 复制本文链接 邀请好友来看 南方都市报 2010/12/28

鸦岗村黄金围私宰点。

猎德市场羊肉档。

又是一年的冬天，崇尚食补的人又开始将热切的目光投向可补虚寒的羊肉等肉类。一般规律显示，凡旺盛的市场必会引来贪图暴利之徒。

近日，南方都市报记者与南方电视台《今日一线》记者联合，经过多日踩点跟踪，历时一个多月，对广州的羊肉以及屠宰市场进行暗访调查，发现广州的私宰羊十分泛滥，私宰点众多。并且，记者所暗访的私宰点全部给羊肉注水。羊的私宰和羊肉注水基本处在疏于监管的状态。

这些私宰窝点多散布在偏僻的角落，每天宰羊上千只，在没有任何检验检疫情况下流向餐桌。个别私宰点除了注水，还私刻检疫公章，以此蒙蔽消费者。佛山南海大沥镇锦丰活羊定点屠宰厂是一家正规屠宰厂，他们在监控录像下公开给羊注水，检验检疫形同虚设，相关执法人员对注水视而不见。这些被注了水的羊肉大部分流入广州荔湾清平市场。

而根据《广州市外来牛羊肉品备案程序》，外来羊肉流入广州市场，要向广州市牲畜屠宰管理工作领导小组提出申请，然后进行备案，并经过二次检验检疫，经审查符合进入广州市销售的外来牛羊肉品，由市牲畜屠管处办理定向监管系统有关联网手续，并使用广州市工商行政管理局监制的“广州市畜产品检验合格证”打 印票据，还要接受生产、销售、流通等各个环节的监督，才能流入广州市场。事实上，根据规定，广州的放心羊肉应该是有“两证一章”，每头被宰杀的羊都和工商部门的电脑联网，那些身上没有盖章的羊就是私宰羊(私刻公章除外)。就算有公章的外市羊肉，流入广州市场也要经过二次检疫和备案，否则都不是放心羊肉。■ 暗访 南海锦丰屠宰厂 视频监控下大方注水

11月29日凌晨3时许，南都记者来到南海大沥锦丰羊定点屠宰厂。七八个工人正在杀羊，一片忙碌景象。宰羊区旁边就是十来个羊圈，每个羊圈里都有几百只活羊。当日活毛羊的价格是9.8元/斤，记者花了1100多元在羊圈里买了两只活羊。

瞬间注水三四斤

一名老板模样的男子把两只活羊杀死后拖到宰羊区。此时宰羊区已经有10多只宰好的羊挂了起来，工人们正在做进一步的处理。这里的每个工人都有分工，有的负责杀羊，有的负责开膛，负责开膛的工人同时负责给羊肉注水。工人称，这里每天要宰杀几百只活羊。

一名工人还告诉南都记者，在这里宰羊可以注水，但注多少水，要看货主的需要，一般想注多少就注多少。10多分钟以后，羊被脱毛完毕，工人开始给记者买来的羊注水。两个女工很熟练地找到羊的心脏，洗掉血块后，把一条水管插入羊的心脏开始注水。

注水效果十分显著，记者看到羊的四条腿慢慢翘了起来。该女工接着问记者还要注多少水，够不够。记者问，现在注了几斤，她称已经注了三到四斤。记者称 已经够了，她才拔出水管。第二只羊，该女工也以同样的方法进行注水。记者故意让女工把第二只羊多注一点水，演示给记者看，女工自豪地说，“注水包在我身 上，要注多少就注多少!”

事实上，南海大沥镇锦丰羊定点屠宰厂是一家具有省级资质的定点屠宰厂，按照规定，不管客人出于什么目的要求给羊注水，他们都应该拒绝，而不是照办。但在该屠宰厂，注水是公开的秘密。检验检疫形同虚设

工人把注水后的羊挂在铁钩上，不到一分钟，一个检疫人员拿着检验检疫的印章，直接在羊背的两边分别刷上印章，表示检验检疫过关。对于公开注水的行为 工程，以及羊肉的检疫过程，检疫人员并没有割下羊肉样本进行检疫，就直接刷了印章。而现场也没有相关部门执法人员驻点，更谈不上进行监管和制止。一个正在忙碌的工人告诉南都记者，锦丰屠宰厂的羊70%-80%供给广州清平批发市场，剩下的羊则供给饭店和一些羊庄，只有一小部分卖给大排档。“有趣”的是，在宰羊区内，墙壁上写着红色的八个大字，“严禁注水，违者重罚”，但工人们和买羊的人都视而不见。检疫人员随后把检验检疫的单子交给 记者，这就意味着有了这张单子，这头羊就是检疫合格的，是“放心羊肉”了。注水羊肉成了“放心羊肉”，在这个正规屠宰厂很是普遍。

知情人称，锦丰活羊定点屠宰厂每天上午11点钟开始宰羊，一直到次日凌晨五六点。不管是散客还是批发商，只要有人来宰羊，他们随时服务，是否注水，注多少斤水，由客户说了算。在这里，从买羊到杀羊再到注水，一般20分钟左右就可以完成一只羊的交易。

知情人还称，这些注水羊主要辐射到佛山禅城、南海，广州白云、荔湾、越秀等区，但荔湾区的清平市场最多，每天都接收该屠宰厂的数百只羊，其中大部分是注水羊。荔湾区清平市场 注水羊肉公开叫卖

为了证实南海锦丰活羊定点屠宰厂羊肉的流向，11月29日清晨5时30分，记者来到广州市荔湾区清平市场。沿着梯云东路走过去，这里一片繁忙的交易 景象。在这条路上有10个羊肉批发档，记者沿街询问过去，各个羊肉批发档的老板都热情地向记者招揽生意。对于注水羊肉的销售，档主们没有丝毫遮掩。在梯云东路125档，女老板热情地介绍说，摆在外面的羊肉是不打水(即注水)的，摆在里面的羊肉是打水的。不打水的18.5元/斤，打水的是17.5元/斤。对于这些羊肉的来路，女老板称是从南海大沥镇正规屠宰厂过来的，包括那些注水羊肉。

“正规屠宰厂为何会有注水羊肉?”记者询问，两名工人抢着说，“这个非常正常，屠宰厂在监控录像下面都可以注水，这没有什么大惊小怪的。瘦瘦的羊都能打得肥肥的，但我们档口不会欺骗客户，是打水羊就是打水羊，不会把打水羊当没有打水的羊卖给客户。我们很讲诚信的!”

对于注水羊肉和没有注水的羊肉价格为何只相差一元钱，该女老板称，“没有办法，是市场需要。有的人买羊不管质量，只问价钱。”记者随后买了一只没有 注水的羊，女老板也从自己抽屉里面掏出一张检验检疫证明给记者。记者看到，这张证明和之前在锦丰定点屠宰厂的检验检疫单子一模一样。

临走之前，该女老板还不忘告诉记者，现在羊肉市场管理很混乱，到处都是注水羊、私宰羊。■ 影响 注水羊肉流入广州隐患多

早在今年3月10日，佛山市经贸局就向媒体发布消息称，佛山将全面实施羊只定点屠宰制度。佛山市民以后购买羊肉，要认准“两证一章”。政府相关部门将保障羊肉市场供应和品质安全，让市民吃上“放心羊肉”。

佛山市政府为了保障羊肉市场供应和品质安全，防止私宰和注水羊肉等违法行为，今年3月1日起，在南海区大沥锦丰肉联食品有限公司活羊定点屠宰的基础 上，其他各区可在现有生猪或菜牛定点屠宰厂内，设立一个活羊临时集中屠宰点，按半机械化标准设置。根据规定，除南海大沥锦丰肉联食品有限公司外，其他区活 羊临时集中屠宰点出厂的羊肉只能在本区范围内销售，不得销往区外。佛山市经贸局有关负责人说，佛山市仅有大沥锦丰肉联食品有限公司(即上述记者暗访的“锦丰羊定点屠宰厂”的上级单位)一家拥有省活羊定点屠宰资格 证。根据佛山市政府计划，在2010年年底前，各区将完成活羊定点屠宰厂的设置，获得省核准的活羊定点屠宰厂经营资格，全市在2010年12月31日前实 行活羊集中定点屠宰。

事实上，在记者对锦丰羊定点屠宰厂进行暗访时发现，这里的羊肉不但违反了佛山市政府的相关规定流向了广州市场，而且，在这家正规屠宰厂内，给羊肉注 水也很公开大胆，甚至在监控录像下进行。该处的动物检疫形同虚设，只负责盖章子，没有任何检疫过程。(南方都市报 SouthernMetropolisDailyMark 南都网)按照广州市政府的规定，广州以外的猪牛羊进入广州市场，都必须经广州市牲畜屠管部门备案，还要经过检验检疫复检，但锦丰屠宰厂的羊都没有在广州备案，在没有二次检验检疫的情况下，直接流入广州市场。

根据广州市政府《关于实行牛羊定点屠宰的通告》，规定广州市对牛、羊实行定点屠宰管理，未经政府定点并取得有关部门相关证照，任何单位和个人不得经 营牛、羊屠宰。农村地区个人自宰自食的，依照国家有关规定执行。广州市牲畜屠宰管理部门负责并协调各有关部门对牛、羊屠宰及肉品流通进行监督管理，以此来 确保牛羊肉品质量安全，保护经营者和消费者合法权益。

南都记者历时一个多月，对广州的羊肉以及屠宰市场进行暗访调查，发现广州的私宰羊泛滥，私宰点众多，私宰数量之大，基本处于疏于监管的状态。这些私 宰窝点多散布在偏僻的角落，每天宰羊上千只，在没有任何检验检疫情况下流向餐桌。有私宰点除了注水，还私刻检疫公章，以蒙蔽消费者。在这些私宰点，给羊肉 注水更是肆无忌惮，想打多少水就打多少水，给羊注水的招数也五花八门。一业内人士称，广州市区每天羊肉的销售量在3000头羊左右，天气寒冷时会有增加，但私宰羊泛滥，注水羊肉横行市场，缺乏必要的监管，加上外来羊肉 在没有监管的情况下就流入广州市场，不但违反了《食品安全法》，也违反了《消费者权益保护法》，受损的不只是合法经营的企业，更多是消费者的利益。私宰泛滥的背后，也凸显出相关职能部门监管不力。记者采访中，也不同程度获悉，个别基层执法人员与私宰羊老板存在勾结，使得打击私宰行为，取缔私宰点就是走过场，甚至有的私宰点存在数年不倒。天河岑村牌坊附近羊老板私刻检疫公章

12月9日清晨5时30分，从中山大道进入岑村牌坊，进入牌坊大概100米左转，沿着崎岖不平的山坡路段走上约200米就到了这家私宰点。南都记者以买羊老板的身份进入该私宰点，首先看到的是，几个仓内圈养着上千只鸡鸭鹅。再往里走10多米，就是私宰狗和羊的地方。

羊圈就藏在私宰大锅旁边，羊圈里关着数十头60斤以上的羊。大锅旁边坐着一个40多岁的中年男子，正在打瞌睡，见到有人来买羊，连忙起身。男子称，最近广州降温，母毛羊是11.5元/斤、阉羊是12.5元/斤。记者跟随中年男子进入羊圈，挑选了一头母羊。

中年男子熟练地抓住羊角，将羊按倒在地，开始宰杀。男子往灶里加些柴火，接着把羊扔进锅里，烫几下之后，开始脱毛。脱完毛后，男子将羊开膛，并主动问记者是否要注水。得到不注水的回答后，他直接将掏完内脏的羊挂了起来。在给羊称重时，记者问中年男子是否可以盖上检疫的印章。他称老板不在，要老板在才可以盖章，老板将在上午10点钟回来。但几分钟后，一名高大的平头 男子出现在现场。见平头男子过来，中年男子走了过去，平头男子在他耳边嘀咕了几句后，又回来继续清理宰杀好的羊。而平头男子则警惕地观察着记者，注视着记 者的一举一动。

宰完羊之后，记者再次提出能否弄点红色的印泥，羊肉在挂起来卖的时候好卖一些，中年男子点头表示同意。记者观察多时，发现在记账桌子的抽屉里面，有一个红色盒子，盒子里装有印泥和一个印章。随后中年男子拿起印章在印泥上来回滚动几下，拿着印章在挂起来的羊背上刷了起来。

在记者买单时，平头男子则警惕地问记者这头羊是卖去哪里，记者谎称是雷州羊肉馆，平头男子没有做声，继续在本子上登记收钱。中年男子将羊放在记者的面包车上后，平头男子迅速走了过来，开着一辆天籁轿车离开。为防止平头男子跟踪，记者故意在路边兜圈子将平头男子甩掉。

此时已经是早晨6点多钟。记者打开后备厢，发现羊背上盖的印章是“86检疫验讫”字样。事实上，广州只有两家正规屠宰厂，广州禾利屠宰厂屠宰的羊盖的印章是“广东1853检疫验讫”字样。

一个在此处买羊的老板介绍说，这个检疫章子是私宰羊老板自己私刻的，主要为了迷惑消费者，不是内行的人看不出印章的真伪。

事实上，这家私宰点十分隐蔽，记者在发现这家私宰点时费了很多周折，多次踩点并跟踪之后，才确认这个位置。而老板也是十分警惕。

一知情人透露，这个私宰点是今年刚开始经营的，每天从凌晨两点左右开始，一直杀羊到早上六七点钟。顾客主要是散客，每天的宰杀量在60头羊左右，主要销往天河肉菜市场和一些饭店大排档。增槎路华南三鸟市场 “查不倒”的最大私宰点

知情人称，这个市场存在有10多年的时间，多次遭到广州市和白云区相关部门查处，但没过几天就死灰复燃。从明日沐足桑拿的招牌下面进去，左手边有八九家私宰点。以前每天宰杀六七百头羊，最多时候一天宰杀1000多头，是广州最大的私宰点，羊肉主要流向荔湾区和白云区。

就在前不久，相关部门联合执法，将该私宰点取缔，有关领导曾强硬表态，一定将其取缔，如再次发现私宰，一定严处。

12月9日凌晨4时30分，南都记者前往暗访时发现该私宰点仍然存在。12月26日凌晨3时，南都记者再次去暗访时，私宰点内仍是忙碌的景象。在一家档口，记者买了一只羊，工作人员熟练地将羊宰杀，之后开始脱毛开膛。由于烧水使用的木柴产生大量浓烟，呛得人喘不过气来。档口老板连忙解释说，前几天执法人员来查处时，砸了大锅，烟囱也被打掉了，所以才会呛人。老板拿起两 个凳子放到门口，示意记者坐下，称门口不会那么呛人。记者看到，一头一百多斤的羊被脱毛开膛后，工人拿起水管朝羊的心脏插去，老板打开水闸，羊腿迅速翘了 起来。

记者两次买羊时，注水都很顺理成章，愿意注水多少，工人都会照办。一位知情人士称，一个这么大的私宰点，为什么被多次查处，都取缔不了，这其中的原因耐人寻味。白云石井凰岗村

嫌弃记者买的羊大水太少

11月29日凌晨4时，记者沿着凰岗学校左转进去，经过凤岛停车场，再过一座险桥，在一条臭河涌边上，就到了这家十分隐蔽私宰点。私宰点内，三个工人正在忙着宰牛。看到有人要买羊，老板娘十分热情，毫无警惕地带记者到羊圈选羊。闲聊中，老板娘向记者透露，他们和下面的(执法部门)关系很好，只要上面不来查，下面的就不会去查，如果上面的人来查，“关系好也没有用，主要是怕上面的来查。”

记者发现，这家私宰点有四五个工人，主要宰羊、牛，还有梅花鹿。而给羊注水也是司空见惯，他们会根据客户的需要给羊注水。随后一名工人开始给记者买 的羊注水，大概注了三斤多水时，该工人还教记者，“要给羊多打点水，否则人家接货的老板会怀疑，上次没有水，这次怎么有水，次次都要打得都要一样才行。” 在记者叫停注水之后，该工人还嫌弃记者注水太少。他称，别的老板过来买羊都注五六斤水，甚至六七斤。白云嘉禾百兴三鸟市场 针头注水进血管方式很特别

11月30日凌晨5时，记者来到位于白云嘉禾百兴三鸟市场内私宰点。知情人介绍说，这里的私宰点存在有十多年的时间，而且是怎么查处都查不倒。业内曾多次传言，这家私宰老板曾自称很有后台，怎么查都能搞定。

屠宰现场，挂满了已宰好的羊和狗。见陌生人买羊，老板娘很警惕，总是用各种行话来试探记者，问记者给哪里交货，之前在哪里买羊等问题，老板娘还不停地打量着记者，围着记者转圈打量。

多番交谈后，老板娘同意卖羊。随后记者买了一头羊，要求工人采取放血的方式将羊宰杀。在给羊注水时，工人们称，这里注水的方式和别处不同，他们用水 泵分出三根红色的小水管，水管前面还装有一个小针头，方便直接往血管里注水。一名工人还称，用针头往血管注水，比直接从心脏注水要好很多，不容易被看出，而且能保住水的时间长，但注水的速度要慢一些。

暗访过程中，老板娘多次盯住记者，并不停探问记者以前是否买过羊，别处都是怎么注水的。由于用针管没有注进多少水，记者要求往心脏注水。一名工人 称，开膛时不小心把心脏搞破了，没有办法再注水。一名注水工人还指责记者，“打水的羊不能放血，放血后打水的羊肉色不好看，而且水不容易打进血管。” 广州协民家禽交易市场

一条路将交易和私宰分开在两个区

12月12日凌晨5时，记者来到开创大道路边，一条垂直的小路将萝岗区和黄埔区分开。左边是位于萝岗区的广州协民家禽交易市场，右边是位于黄埔区的 活羊私宰点。羊交易市场位于协民家禽交易市场大门的右侧，走出大门往右前方走上100米左右就是活羊屠宰点。据知情人介绍，这个私宰点存在有近10年时 间，之所以把交易和屠宰分开在两个区，除了地理位置的原因外，私宰老板考虑的更是可以在两个区来回走动，以此来躲避两个区执法部门的查处。

凌晨5点，记者来到这家交易市场，选了一只黑色的羊，称重后，工人将羊打死用手推车推到黄埔区的屠宰点。屠宰区内七八个工人在忙碌，两个工人正给两只刚屠宰完的羊注水。由于记者买的羊是排在最后屠宰，老板过来主动和记者聊天，他不停地夸奖记者很内行，羊选择得好。

该老板还毫不遮掩地说，市场上每斤羊肉都有至少二两水，如果想吃不打水的羊肉很困难。如果想吃到不打水的羊肉，除非是儿子杀羊给老子吃，才有可能不打水。对于如何杜绝打水，他称，因为有利益关系存在，所以很难杜绝，但并不是没有办法。他说，如果要杜绝打水，其实可以在肉菜市场入口摆放一台检测仪器，每一头过来的羊都去检测，一检测就知道哪个打水，哪个没有打水。否则怎么会有17元一斤的羊肉，如果打水打得多，羊肉可以卖15元一斤。他告诉记者，越是便宜的羊肉，就是注水越多的羊肉。

与记者交谈时，前面两个买羊的老板已经完成交易，其中一人称，最近黄埔的一些市场羊肉都在25元左右每斤，这还是打了水的羊肉，要吃到不打水的羊肉，那就更贵。■ 专家说法

注水羊肉三大危害

华农食品学院畜产品加工学副教授，广东省食品学会益生菌与乳品专业委员会副主任的郑华介绍，注水肉存在很大的危害。降低了肉的品质

首先，注水羊肉降低了肉的品质。因为不洁净的水进入动物的肌体后会引起肌体的体细胞膨胀性的破裂，导致蛋白质流失多。肉汁中的生化内环境及酶生化系统遭受到不同程度的破坏，使肉的尸僵成熟过程延缓，从而降低了肉的品质。造成病原微生物的污染

其次，注水后易造成病原微生物的污染。没有注水的羊肉是没带有病原微生物的。这些病原微生物由内到外污染肉质，不仅影响肉原有的口味和营养价值，也加速了肉品腐败的速度，从而给人们的健康造成严重的危害。长期食用会导致基因突变

再次，注水肉对人的潜在危害也很大。不法分子往肉里注入的往往是污水，并混入物质，一般含有重金属和病原微生物，不但肉质不好，易腐烂，口感差，而且营养价值大大降低。长期食用注水肉会导致基因突变，引发疾病，严重的会致癌，如果是孕妇还会引起胎儿畸形等。■ 记者暗访

南都记者暗访正规的活羊定点屠宰厂 拒绝给羊注水屠宰厂生意差

南都讯 据了解，广州有两家正规的活羊定点屠宰厂。一家是位于北太路金戎牲畜交易市场内的广州禾利屠宰厂。另一家是位于江高镇的清真屠宰厂。记者对广州禾利屠宰厂进行了暗访。12月14日凌晨2点，记者跟随一辆运羊的大货车进入金戎牲畜交易市场。在一家档口，当日阉毛羊的价格是12元/斤，老板在羊圈挑选了一头81斤重的毛羊。距离这家档口大约200米处，就是广州禾利屠宰厂。

见记者要宰羊，门口保安热情地通知屠宰厂的工人。刚进入屠宰区域，就看到检疫人员正拿一把小刀，挨个从宰好的羊肚子上割掉一小条羊肉。检疫人员称，这些羊都有编号，是联网的，被割掉的羊肉条用于检疫。如果发现有什么问题，就会书面通知配货商，可以追踪到底。检疫完之后，他们才会在羊背上刷上“广东

1853 检疫验讫”的印章。

记者试探性地要求工人给自己买的羊注水。一名貌似主管的男子拒绝了记者的要求，称给羊注水是违法的，在他们屠宰厂绝对不会给羊注水，执法部门要是查到会严重处罚的。

记者“争辩”说，很多配货商都会要求给羊注水。

这位男子称，正因为他们不给羊注水，屠宰生意差了很多。去年的这个时候每天可以宰杀1000多头羊，今年这个时候，每天才宰200多头，很多羊都被 私宰点私宰了。有工人称，他们向主管部门反映过多次，也进行过多次查处，但由于私宰点多，各种利益纠结在一起，私宰整治显得力不从心。

“没有办法，就算不做生意，也不能做给羊注水这样违法的事情，被抓到了要坐牢的。”貌似主管的男子说。

广州正规屠宰厂屠宰数量变少，就算加上南海大沥镇正规屠宰厂流入广州的注水羊，也远远对不上广州市场的需求量。

那么，广州市每天约3000头羊的销售量都来自哪里就成了秘密。为此，南都记者开始连续一个多月的踩点，进行暗访调查。

车陂东圃商贸市场老板称，他们卖的羊是自己宰的，他们有自己的私宰点。

猎德市场羊肉档老板，拿出了过期的正规屠宰厂的单子欺骗记者。

松南市场羊肉档口老板娘忽悠记者称，盖章的羊肉都是注水的，没有盖章的羊肉

才是好羊肉。

记者跟踪发现一辆装有私宰羊的面包车从嘉禾百兴私宰点将羊运到新市萧岗肉

菜市场销售。12月26日凌晨5点30分，记者发现，嘉禾百兴三鸟市场内，一辆装有六七头私宰羊面包车准备出发。记者一路跟踪这辆车牌为”粤A 409B9”的面包车，大约半小时后，面包车在白云区新市萧岗市场一家羊肉档口停下，老板娘开始将羊从车上卸下来，吊在自己的档口准备出售。

经过多日对这些私宰点的暗访跟踪，记者发现这些私宰点的羊肉多流向了附近的肉菜综合市场。而档口老板们则拿着过期的正规屠宰厂的“两证”忽悠消费者。车陂东圃商贸市场

承认自己有私宰点每天杀羊

天河区车陂东圃商贸综合市场，记者发现一家羊肉档口的羊肉上没有盖检验检疫章。老板娘解释说，这些羊肉是他们自己宰杀的，他们有私宰点，每天宰杀好 几只羊。尽管没有盖章，但她说自己在这个市场卖了很多年的羊肉，从未出过问题。他们也有检验检疫票据。她大方地说自己不认识多少字，要记者自己拿着看。记者随手拿到两张票据，发现检验合格证上盖着是”广州禾利牛羊肉类加工有限公司肉品检验专用章”(合法的正规屠宰厂)，送往单位上写着”西华肉菜市 场”，而检疫合格证明也是禾利屠宰厂，不过日期却是2010年11月26日。显然，老板娘是用过期的正规屠宰厂的两证来忽悠消费者。猎德肉菜市场

拿过期两证忽悠消费者

在珠江新城有名的猎德肉菜市场壹号生猪档口，老板自称羊肉是从清平市场进货的。但记者问为何没有盖章?他称章子是盖在羊肚皮上的，羊腿和屁股上看不 到。记者轻轻按一下放在桌子上的羊腿，水一下子就流了出来。为了证明自己的羊肉没有注水，档主拿起一条羊腿，用刀斩断，要记者摸是不是注水。他称，这些羊 肉是冷冻的，化冻了才会有水，而不是注过水。

他还翻腾了半天找出一张广州市畜产品检验合格证，不过证上送往单位写着是”柯子岭肉菜市场”，并不是猎德肉菜市场，而配送时间也是2010年11月8日。在出示这个合格证时，他还刻意把配送的时间和配送地点捂住，以此来欺骗记者。白云松南市场

盖章的羊注水，没盖章才正规?

12月25日下午3点半，记者又来到白云区松南综合市场。见记者买羊肉，老板娘称上午卖25元一斤，下午卖23元一斤。

对于为何没有盖章，老板娘解释说，这些羊肉都是从花都买活羊后自己宰杀的，所以没有章子可以盖，每天宰杀10来头活羊。她还欺骗记者说，盖章的那些羊肉都是注水的，没有盖章的羊肉才是正规的。棠下市场

拿杀狗单据证明羊肉是正规的

12月27日下午，记者在棠下市场暗访时，档主梁先生称自己羊肉卖18元一斤，这比其他市场要便宜很多，当日羊肉价格基本维持在25元一斤左右。对于羊肉为何没有盖章，是否注水，梁老板予以否认，并拿出12月20日的宰杀狗的单子给记者看。龙洞农贸市场

只要不卖狗肉冒充羊肉就行

在龙洞市场，记者发现有两家档口卖广州禾利屠宰厂宰杀的正规羊肉，有两证一章。在光鸡4档，一位河南老板称自己比旁边两家一斤便宜一块钱。对于是否是正规羊肉，这位老板称，只要不卖狗肉给记者就行了。有些狗肉把四条腿去掉后，当羊肉卖也是很正常的事情。棠德市场不愿盖章是担心印泥有毒 在棠德市场，第一家档口的老板称羊肉来自南海大沥镇，但拿出两证是过期的广州禾利屠宰厂的。在隔壁的档口，老板娘称自己的羊肉之所以不盖章，是担心印泥有毒，不愿盖章。

对于两证问题，老板娘称买羊的时候不想拿那些证件，太麻烦。事实上，从正规屠宰厂买羊的时候，屠宰厂都会提供两证一章，档主在卖羊的时候也会拿出两证证明自己的羊肉是合法的。

私宰注水羊如此猖獗，羊肉流向何方?

记者连续多日跟踪暗访发现，私宰注水羊肉主要流向私宰点附近的酒楼、大排档、肉菜市场以及部分专业市场。记者发现，暗访白云石井鸦岗大道附近的私宰点时，认识的员工和面包车，也将注水羊送进了广州知名饭店——— 云山路张记羊庄的厨房。

据私宰点的老板娘说，给羊打多少水，取决于买羊人和私宰点的关系。关系好，就能多打水，以赚取更多的利润。私宰点老板娘的“注水经” 11月30日早上6点，鸦岗大道旁。

记者摸进一家隐蔽的羊私宰点。这是一个窝棚，倚在废品收购站旁。两扇门虚掩着，日光灯刺眼，宰羊声能传到门外。

尽管看到记者很陌生，也没有电话预订，但老板娘在征得老公同意后，还是答应卖羊给记者。

羊烫好了，老板娘主动询问是否要打水。水打到一半，她轮番抓住羊的四条腿，活动一下，让注水更顺畅进入血管。“如果交货的价格便宜，就多打点水;如果价格高，就可以相对少打一点水。”老板娘热情地教记者如何赚钱。

注完水，只给一张收据，没有检验检疫证明，工人将羊放到记者的面包车上。记者看到，私宰点门前，还停着四辆小面包车。

据了解，经营这家私宰点的是湖北人，干了六七年，每天至少宰杀上百头羊(除了杀羊，还杀狗和毛驴)。

亚运期间，广州市区单双号限行。这家私宰点的送货车车牌也分单双号。知情人称，广州知名羊庄张记也是从这家私宰点买羊，在随后的暗访中，这一点得到了证实。

私宰点送羊车开进“张记羊庄”

12月9日上午8点，记者在张记羊庄对面，等候私宰点送羊。9点28分，一辆车牌号码为“粤A 0717S”的面包车开进羊庄的停车场。驾驶员将车倒进羊庄的大堂附近。司机下车卸羊。

记者发现，暗访时，这辆面包车就停在鸦岗大道旁私宰点门口。而送货的男子，记者暗访时，也曾在私宰点见过。

面包车内，叠着二三十只宰好的羊。私宰点的老板将羊一只一只地扔到地上。羊身上看不到红色的“检疫验讫”公章。

记者与一名白大褂厨师交谈。他告诉记者，张记羊庄主要以吃羊和海鲜为主。记者询问要吃这么多羊吗?白大褂厨师称，生意好的时候还不止这么多。此前，记者在跟踪张记羊庄使用私宰羊时，曾被发现。

第一次跟踪，记者在张记羊庄门口等到将近11点，也没有等到私宰羊送来。知情人说，张记羊庄的交货时间是每天上午9点半，私宰羊老板一般在上午8点左右开始出发。

记者多次跟踪，发现私宰老板送羊时，十分警惕。有时，他看到有车跟踪，会绕进一些无名小巷，躲避跟踪。■私宰羊流向

石井凰岗村私宰点——— 白云区、荔湾区，主要销往凰岗和罗冲围附近的肉菜市场。

增槎路华南三鸟市场私宰点———白云区、荔湾区、越秀区，主要销往石井和罗冲围附近的肉菜市场。

嘉禾百兴私宰点——— 天河区，主要销往棠德附近的两个市场。岑村私宰点——— 天河区，主要销往棠德、东圃和龙洞附近的肉菜市场。黄埔和萝岗两区交界处的私宰点——— 萝岗区、天河区，主要销往黄村附近的市场。

注水羊肉 三招识别

看：合格的羊肉肉身均盖有畜牧部门红色”检疫验讫”印章并附有检疫合格证明，不合格的肉品则无;新鲜、正常的羊肉呈嫩红色，有光泽，切割后无渗出 物;而注水羊肉瘦肉部分淡红，脂肪部分苍白无光，切割后会流出大量淡红色血水。此外，如果感觉那只羊”饱满”得有点异样，也极有可能是注水羊肉。摸：正常羊肉切口部位有极少油脂溢出，用手指肚紧贴切口部位有一定粘贴感，感觉油滑，无异味;注水肉在触摸时有血水流出，无粘贴感。

烧：取小块纸巾贴在羊肉切口部位，放置5-15秒，湿透后取下，再用火点燃，能完全燃烧的则是正常肉，否则即可判定为注水肉。■相关链接 放心羊肉 两证一章

在广州，一头正规屠宰厂的羊肉出炉有一定的过程，即有”两证一章”的羊肉才是合法的羊肉，才是市民放心的羊肉。