房地产金融市场

房地产金融市场（共11篇）

房地产金融市场 篇1

1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会民众关注的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。

一、房地产金融市场风险形成的机理分析

根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。对于金融风险的产生，很多学者都有做过相关研究，综合析之，主要有以下几个方面。

金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼·明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定, 金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。

信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。

货币主义解释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与政府的货币政策精密相连的，金融市场的基础就是国家货币政策。根据这种学说，如果国家货币政策发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。

资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定性加剧。

上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果政府不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。

二、我国房地产金融市场风险的研判

所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。但在我国，房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，究其原因，可以从以下两个方面来分析。

1、信贷规模增长过快

就我国目前房地产市场而言，房地产企业的资金来源中银行贷款一般占到60%左右，主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028.92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17.8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。

（单位：亿元）

2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2%，房地产信贷资金增幅也达到了39.2%，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58%，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6%。由此可以看出由于信贷增长过快而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。

2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。我国房地产行业融资目前还是以间接资本为主，其大部分资金还是来源于银行体系。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。

三、我国房地产金融市场风险的控制与防范

防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要中央及地方政府构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。

1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。所以，必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，房地产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。

2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险, 审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。

3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段

针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波士顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metrics模型、由KMV公司开发的KMV模型和麦肯锡公司的credit portfolio view模型等，同时应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成空中阁楼。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。

4、加强房地产信贷行业授信，对房地产信贷客户实行分类管理

应充分利用房地产客户在各相关部门记载的有效信息，改变目前银行监管部门、建设部门、土管部门、房管部门各有一套房地产客户信息的状况，在银行监管部门建立全国统一的房地产客户管理系统，由各商业银行、建设、土管、房管等相关部门定期向银监部门传送房地产客户信息，如贷款情况、信用记录、开发资质、房地产评估中介机构情况、土地买卖记录、房屋销售登记备案信息等，并建立关联客户名录和不良信用记录“黑名单”。一是从审慎经营的角度出发，可以避免关联股东用不同的房地产项目成立项目法人申请银行贷款，变相放大银行信用，逃避银行对关联方的监管。二是可以实现不同管理部门记载的不良信息共享，如伪造开发经历、高价囤积土地、变相降低首款付、虚假房价、虚假销售记录等，为银行核实房地产信贷客户准入提供必要的信息支持。三是可以防止同一开发商在不同地域或不同商业银行的交叉违约，防止房地产企业通过假报表、假权证、假注资、假按揭等形式套取银行信用，加大对失信单位和个人的市场约束。四是提高借款人伪装成本。借款人之所以会将收益低的房地产项目伪装成高收益项目，是因为伪装成本较低，如果增强信息透明度，加大伪造信息的处罚力度，增加借款人的伪装成本。如果借款人对项目进行伪装被发现，将会是较大的负收益，即便不被发现伪装成本也相当高，超出其成本临界值，那么借款人就不会再对项目进行伪装，而真正营造诚信社会、诚信借款人的良好信誉环境。

摘要：房地产金融市场风险的产生受多种因素影响, 就我国当前国情而言, 其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。防范房地产金融市场风险是一项系统工程, 既需要政府“看不见的手”进行宏观调控, 更需要金融机构自身加强控制与防范, 多管齐下, 积极应对房地产金融市场风险。

关键词：房地产,金融市场,风险,宏观调控

参考文献

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房地产金融市场 篇2

投资1002 李颖 1005060215

改革开放之后，我国进行了市场经济体制的改革，住房开始逐渐地商品化，它开始由市场的价值规律来支配。住房的市场化使房产的消费和生产变得灵活起来，有利于实现再生产、投资和融资的良性循环，同时还可以扩大内需、拉动经济增长，提高人们的生活水平，增加人均居住面积。同时房地产金融业务品种也呈现出多样化的趋势。

简单来说，房地产金融业务大致可以分为以下10类：

1、房地产住房储蓄存款。它包括投资限额存款、企业住房建设存款、商品房周转金存款、土地开发基金存款和外资建房存款。

2、住房基金管理（三级）。包括城镇住房建设基金、企业住宅建设基金和职工个人住房建设基金。

3、房地产开发经验贷款。包括项目贷款、经营贷款和流动资金贷款。

4、房地产抵押贷款。包括一般的房地产抵押贷款和按揭贷款。

5、房地产股票。房地产公司上市派发的股票

6、房地产债券。

7、房地产信托。

8、房地产保险。包括房屋财产保险、房屋责任保险、房屋综合保险、房屋利益保险和建筑工程质量保险。

9、房地产结算。可分为现金结算和转账结算。

10、房地产典当。

以银行的房地产金融业务为主略微详细介绍。

银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。房地产信用业务指资金的吸收与运用；非房地产信用业务是指表外业务以及其他金融服务；具体可划分为以下三类。

(1)资产业务。根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润；房地产放款业务指银行根据必须归还的原则，按一定利率向外供应资金，获取利息的一种信用活动。根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款；根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款；根据是否担保及担保性质，可分为房地产信用放款、房地产质押放款和房地产抵押放款等。

(2)负债业务。指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。

(3)表外业务。指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务。这类业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等。

房地产金融市场 篇3

关键词：行为金融学，房地产市场，研究综述

一、引言

在房地产市场的发展过程中，出现了许多传统金融理论无法解释的异常现象，对传统金融学构成了严重的挑战和威胁。在对传统金融理论进行反思的过程中，行为金融理论因其对市场异常现象拥有良好的解释能力而备受关注。房地产市场主体由于存在各种认知和情绪上的偏差，从而可能导致市场行为的扭曲，房地产市场体现为有限理性，这就使得在房地产市场引入行为金融学成为可能。尽管行为金融学最早用于解释资本市场，不过现在越来越多用于解释房地产市场价格异常波动。因此，本文将以综述的方式总结国内外基于行为金融学视角的房地产市场研究，并根据国内外相关研究指出研究的不足之处，从而为我国房地产市场的发展提供启示，为构建和谐健康的房地产市场提供理论基础。

二、国内外基于行为金融学视角的房地产价格波动研究

确保房地产市场良好发展是一个世界性的问题，为解决这类问题，各国政府都致力于制定适合自己国情的房地产市场发展政策及制度。国外从行为金融学视角研究房地产市场开始的比较早，形成了相对成熟的研究理论，可以为我国房地产市场的发展提供很多有益的经验。国外的研究主要有以下几个方面：

1.房地产市场主体非理性行为是导致房地产价格波动的关键因素。如Hirshleifer（1975）和Feiger（1976）等学者提出主观行为的差别会导致投机行为，市场主体明明知道一些资产的价格偏离实际价值高估，但是他们确信未来人们愿意以更高的价格购买，从而不断的购买此类资产。由于主观行为的差异而导致的投机行为常常使资产价格出现系统性偏差。

2.噪声交易是价格预期影响房价波动的前提条件。1990年DeLong、A.Shleifr、Summers and Waldman提出了噪声交易理论的基本框架DSSW模型[1]。在DSSW中，由于噪声交易者会犯一些认知，情绪的偏差，从而对市场基础信息的变化出现过度反映和反映不足，当市场处于上升态势时变得过于乐观，而在市场下降时变得过于悲观，导致市场价格上涨和下跌过度，偏离其基础价值。

3.羊群效应导致价格预期对房价波动的影响放大。Wong kar-Jiu（2001）通过一个动态模型来研究泰国的房地产投机现象，揭示了在经济过热，国际游资大量进入的情况下，房地产商和居民之间过度乐观的预期相互作用产生的羊群效应，在房地产市场膨胀过程中起到了重要作用[2]。反馈机制导致价格预期对房价波动的影响最终形成。行为金融学认为，房地产市场买卖过程反映了市场各主体的心理过程，由于认知偏差，情绪偏差等各种偏差的存在，最终导致不同资产的定价偏差，而资产的定价偏差会反过来影响市场主体的认识和判断。

在我国屠梅曾等（2008）通过噪声交易模型，从我国房地产市场的情况出发，认为噪声交易者的非理性行为产生正反馈效应导致了房价的剧烈波动和价格的持续上涨。关涛（2008）把行为金融学的观点引入房地产市场，得出的结论为上海房地产市场非理性特征明显[3]。牛娜（2008）利用传统经济理论从供求关系出发来研究房地产价格存在的缺陷，同时从行为金融学的正反馈交易出发，研究了导致房价非理性上涨的内在机制，并提出了稳定房地产市场的关键是控制正反馈交易行为的发生[4]。徐松茂，姚佐文（2010）提出，传统金融理论对房地产市场价格波动大都从宏观经济环境去分析，例如供求矛盾，经济周期，户籍制度等等，而通过分析发现，心里预期是导致房地产市场价格波动的关键因素，并试图通过行为金融学的噪声交易理论、反馈机制、羊群效应对这种现象进行合理解释，并在此基础上寻求相应的对策，以促进房地产市场健康发展[5]。

三、基于行为金融学视角的房地产市场研究的不足之处

通过以上的文献研究我们可以发现，行为金融学通过把心理学，行为学，和社会学引入金融市场，使得理性经济人回归与有限理性的社会人，开创了金融学研究的新思路和新方法。行为金融学借鉴心理学的研究成果，总结出了市场主体的心里行为特点，对金融市场许多传统金融理论无法解释的异常现象做出了合理的解释。但是行为金融学作为一门新兴理论体系，缺乏自己的理论基础，大都停留在对市场异常现象和投资者心里偏差的定性和假设检验上。国内学者对于行为金融学的研究大都是停留在介绍国外的研究成果和验证异常现象上，缺乏自己的研究成果。虽然行为金融学的运用模型法、问卷调查法及案例分析法开始兴起，并且分别从通货膨胀幻觉、向后看预期及正反馈机制等方面对房价波动进行解读和实证检验，为房地产市场价格形成、过度波动及兴衰周期的研究打开了一个新的窗口，但是行为金融学的相关理论对中国房地产市场主体非理性行为进行系统全面的实证研究尚未深入。

综上所述，我国在借鉴国外基于行为金融学的房地产市场研究的基础上，要认识到自身研究的不足，改变不合理的投资方式，扩展投资渠道，探索出适合我国国情的房地产发展模式，尽快解决人民的住房问题，尤其是中低收入人群的住房问题，实现经济效益和社会效益的统一。

参考文献：

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[2] Wong Kar-jiu， Housing Market Bubbles and Currency Crisis in the UK Housing Market [J].The Japanese Economic Review， 2001 （52）：382-404.

[3] 关涛.周期性波动的房地产市场[M].山西经济出版社，2008.

[4] 沈悦，牛娜.正反馈交易行为探析[J].哈尔滨金融高等专科学校学报，2008，（1）：8-10.

[5] 徐松茂，姚佐文.房地产价格波动的行为金融学研究--海房地产市场为例[J].2010（3）：27-29.

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房地产金融市场 篇4

我国房地产市场价格的决定模型

在充分竞争的市场结构中，均衡价格是由市场的供给和需求共同决定的。当影响供给和需求的因素发生变动后，市场的均衡价格也会发生相应的变动。如果供给和需求同方向变化，例如同时增加，需求增加的幅度大于供给增加的幅度，则均衡价格会上升;如果需求增加的幅度小于供给增加的幅度，则均衡价格会下降;如果供给和需求增加的幅度相等，则均衡价格保持不变。反之亦然。如果供给和需求反方向变化，例如需求增加、供给减少，则均衡价格会大幅度升高;如果需求减少、供给增加，则均衡价格会大幅度降低。也就是说，供给和需求的变动方向及幅度共同决定了均衡价格的变动方向及幅度。虽然在现实中，完全竞争的市场结构并不存在，但是在全国范围内房地产的平均水平价格却类似于完全竞争市场的均衡价格。借助这个模型可分析我国房地产价格的变化，对价格问题的讨论就转化为对房地产需求和供给变化方向和相对幅度的讨论。

过去几年，我国的房价在快速上涨。房地产价格上涨的真正原因在于快速增长的巨大需求与缓慢增长的供给之间的矛盾。也就是说，虽然需求和供给都在增加，但由于需求增加的幅度要超过供给增加的幅度，因此均衡价格自然上涨。

金融危机背景下，影响我国房地产价格变动的因素

金融危机对我国房地产市场会产生怎样的影响?房地产价格会发生怎样的变化?

均衡价格模型既然解释了过去几年房价上涨的原因，同样可以预测金融危机背景下的房价变动。只不过要仔细考察相关因素的变化情况，找出需求和供给的变动方向和幅度，从而预测房价的变动方向和幅度。同时，还需要区分短期变化和长期趋势。

1. 金融危机对我国房地产需求方面的影响

从需求方面来看，影响需求的因素包括商品的价格、消费者的收入、相关产品的价格、消费者的偏好、消费者对未来价格变化的预期和人口因素等。

(1)商品价格对需求的影响。2008年终，许多城市的房价下跌。虽然价格下降会带来需求的增加，然而这是有条件的。条件便是影响需求的其它因素保持不变。如果在商品价格下降的同时，其它因素也发生了变化，并且其它因素变化的影响大于价格变化的影响，那么即使商品的价格下降，需求不但不会上升，反而会下降。

(2)收入因素的影响。收入分为工作收入和财富收入。受金融危机影响，许多企业破产、员工失业，另有许多企业裁员、减薪，这无疑会影响人们的收入水平。更重要的是，金融危机使得人们收入增加的不确定性也在增加。经济学家认为，消费者的消费支出主要不是由他的现期收入决定的，而是由他的永久收入(也就是消费者可以预期到的长期收入)决定的。按照永久收入理论，人们会减少包括购买住房在内的消费，这会使对住房需求短期内趋于减少。在财富收入方面，2008年由于股市暴跌，许多人的财富资产大幅度缩水。在我国，股市和房市的联动效应较为明显，股市财富缩水，会减少人们对于房屋的需求。从另一个角度看，同时具备消费欲望和支付能力才构成真正意义上的需求。人们购买住房的需求按照收入的高低和消费用途的不同分为四类：高收入群体的自住需求、高收入群体的投资需求、中低收入群体的自住需求、中低收入群体的投资需求。高收入群体的自住需求由于他们早已买了房，自住需求得到了满足，很难再形成大量的需求;他们的投资需求也由于房价已经上涨了不少，使投资价值相应减少，再加上金融危机的冲击、投资风险的加大，这部分需求也会相应减少。中低收入群体的自住需求虽然是刚性需求，但由于受到高房价、低收入的限制，也很难大量增加。中低收入群体的投资需求由于受到收入的限制，增加的可能性已经很小了。

(3)需求收入弹性的影响。在经济学中，房屋属于高档商品，其需求收入弹性较大。也就是说，随着收入的增长，对住房需求的增长要快于收入的增长。因此，即使人们的收入增加并不太多，但由于住房的需求收入弹性较大，人们对住房的需求会大大增加。这是符合经济学基本规律的。过去几年，人们收入增长较快，对房屋的需求增长也快。但在金融危机冲击下，人们预期收入的不确定性增加，导致对房屋这种收入弹性较大的商品的需求也减少很多。

(4)房屋具有投资品的特点。许多游资对房地产进行投机炒作，以此来牟利。投机明显具有“买涨不买跌”的性质。在房价上涨时，游资的大量涌入会推动房价进一步上涨;在房价下跌时，游资大量撤出则会使房价进一步非理性下跌。前一种情况在2007年表现得很明显，许多城市的房价疯涨;后一种情况在2008年下半年，尤其是在金融危机爆发的背景下，表现得更加明显，上海、深圳的房价似乎是在一夜间就下跌了很多。金融危机对于需求的影响还表现在流动性紧缩。金融危机之所以对世界经济产生这么严重的影响，尤其是对于实体经济产生严重冲击，流动性紧缩无疑是重要因素。流动性紧缩使得银行对贷款人的审查更加严格，这使得依靠按揭贷款购买房屋的人们的需求在一定程度上受到了抑制。

(5)相关商品的影响。需要说明的是，我们所说的房地产的价格是指商品房的价格。从这个角度讲，由政府通过计划手段提供经济适用房、廉租房、限价房可以看成是商品房的替代品。金融危机使政府意识到，如果单纯靠中低收入者自身购买商品房来解决住房问题并不现实，因此政府为了解决中低收入者的住房问题，今后将大力发展经济适用房、廉租房、限价房，这会对商品房的需求产生一定的替代作用，会相应减少中低收入者对商品房的需求。

(6)需求偏好。金融危机使人们对于住房的偏好也在发生相应的变化。受金融危机的影响及当下房价虚高的压力，中小户型的房屋成为购房者尤其是青年群体的首选。这将会在土地供给不变的情况下，增大房屋的供给量，在一定程度上会抑制房价过快上涨。

(7)消费者预期。在2007年，只要新楼开盘，肯定是人头攒动，人们似乎不是在买房而是在抢房，而在2008年，许多售楼处冷冷清清，人们大多在观望。许多城市房价下跌的现实，改变了许多人的预期。“买涨不买跌”的心理是人们观望情绪的真实写照。应该指出的是，这种预期的改变有可能会产生“过度悲观”的现象。即使房价已跌至正常水平，由于这种“过度悲观”的存在，需求并不会马上增加，还会有一个惯性减少的过程。

(8)城市化。为了应对金融危机，我国政府出台了四万亿元的经济刺激政策，很大部分投入了基础设施建设，这无疑会加快城市化的进程，使对城市房屋的需求在长期内仍会保持增长。但也应看到，我国的城市化发展并不平衡，北京、上海、广州等特大城市可能存在“过度城市化”问题，而许多中小城市的城市化进程尚未完成，仍会快速进行，这对于房屋的需求会产生不同的影响。特大城市由于城市化进程放缓，可能会导致房屋需求增速放缓，在房价高企的情况下，房价下降的空间较大;中小城市由于城市化仍在快速进行，对房屋的需求仍会增长，房价下跌的空间并不会太大。从全国来看，在中长期内，由于城市化的推进，对房屋的需求仍会保持增长态势。

2. 金融危机对我国房地产供给方面的影响

影响供给的主要因素包括：该商品的价格、生产的成本、生产的技术水平、相关商品的价格和生产者对未来的预期。

(1)商品价格对供给的影响。由于房地产的价格高、房地产行业利润大，因此会吸引包括资本在内的生产要素的大量流入，从而使房屋这种商品的供给量会相应增加。在金融危机背景下，短期内生产要素的流入会受到很大影响，流入房地产业的生产要素也会减少。但房屋建造是有周期的。由于前几年，尤其是2007年的房价疯涨，包括资本在内的许多生产要素流入房地产行业，而这些流入的资本在2008年甚至2009年才会建成房屋，因此即使受到金融危机的冲击，由于“时滞”的存在，房地产的供给并不会立刻减少。

(2)生产成本。制约房屋生产成本的最重要的因素是土地成本。土地这种生产要素的价格也受到供需两方面的影响。由于对土地的需求仍在增长，而土地的供给量由于受到土地不可再生性的影响而增加有限，因此土地的价格在一定时期内将会只涨不落。受全球金融危机影响，在短期内，建材、人工成本等也会下降，这会降低房地产业的生产成本。但由于我国人多地少的特殊国情，建筑用地的供给不可能大幅度增加，因此建筑用地的价格在长期内不会降低，从而使得房屋的生产成本并不会降低。另外，土地不可移动、不可复制的特点形成了房屋不可移动、不可复制的特点，这些特点决定了房地产业规模经济特征不明显。生产成本并不会因生产规模的扩大而出现明显的降低，这与汽车、家电等行业的技术特点有明显的不同。

(3)房地产商预期的变化。金融危机不但改变了购房者的预期，而且也对房地产商的预期产生了影响。2007年许多开发商采用“捂盘”、“惜售”等方式售房，但在金融危机影响下这种现象似乎减少。房地产商也预期到房价进一步疯涨的情况不会再现。另外，受金融危机影响，流动性紧缩也使得房地产商的资金链变得十分紧张，尽快售出余房、收回现款，缓解资金链紧张的状况成了多数房地产商的选择。这在短期内会增加房屋的供给，甚至有房地产商开始降价销售。房价在一定程度上是买卖双方相互博弈的结果。房地产商一旦降价，购房者的预期就会相应发生变化，加剧“持币待购”心理。这种“持币待购”心理又会进一步减少需求，使房价进一步下跌。房价不但取决于购房者和房地产商的博弈，而且与房地产商之间的博弈也有很大关系。当某一房地产商降价销售房屋时，其他房地产商由于担心自己的潜在客户会流失，也会跟着降价，甚至降得更多，这又会进一步改变消费者的预期，从而形成价格越降、买的人越少的局面。2008年底，我国房地产市场呈现的价量齐跌的现象就是这种博弈的结果。

综合以上因素，在金融危机背景下，前几年流入的生产要素由于“时滞”的存在并不会立即减少房屋的供给。但生产成本、相关商品的价格及预期的变化，则会相应增加商品房供给。因此，在金融危机冲击下，短期内房屋的供给将会保持相对稳定。从长期看，房地产业仍将是我国的支柱产业，随着经济的发展，供给将会稳中有升。

3. 金融危机背景下我国房地产市场价格的变动趋势

房地产进入金融运作时代 篇5

2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。

一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8%-15%”。

招商地产董秘陈宇认为，随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商（也可以包括个人集资）赚取资金的回报，建造商赚取产品创造的价值。

开发模式向投资模式转变

在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。

然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。

金地集团转向投资商的尝试

金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试；而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作，则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发，向运营管理商转变的思路

2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司，金地集团（600383）除了寻求以增发等形式再融资外，也在房地产信托等领域进行了尝试。

2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同，金地集团为特别委托人和受益人，金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金（REITs）的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主（图1）。

从运作模式看，金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划，金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业（金地集团第四大股东通和控股旗下企业）是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。

西南证券信托研究专家孟辉认为，该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以达到合理的风险匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看，都属于传统的房地产开发商，“通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。”

从目前该信托计划资金投入的项目来看，特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大，已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元，“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。

值得注意的是，金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言，风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商，能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议，保证了信托产品能够成功推出和持续运营。

在这一案例中，“房地产专业机构＋融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团＋金信信托进行的其实是房地产金融运作，而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。

房地产金融市场 篇6

我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下, 出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位, 而广州作为全国经济发展的一个典型代表, 其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此, 本文选取广州市房地产市场作为分析对象, 选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析, 旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响, 得出这种影响和变化的大小及其方向, 以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。

2 文献综述

彭红艳 (2009) 认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品, 收入弹性较小, 在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升, 同时美国经济放缓会增加业务外包的可能, 有利于我国增加对世界其他地区的出口, 但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加, 人民币升值压力加大, 贸易环境可能会恶化。

黄润中 (2007) 认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大, 中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力, 我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱, 但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。

3 数据分析

3.1 广州市社会宏观经济数据

宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。

2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元, 比2006年同期增长14.5%, 其中第一产业增加值比重为2.41%, 第二产业增加值比重为40.65%, 第三产业增加值比重为56.94%;第4季度地区生产总值为7050.78亿元, 比2006年同期增长14.5%, 其中第一产业增加值比重为2.3%, 第二产业增加值比重为39.9%, 第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元, 比2007年同期增长11.1%, 第一产业增加值比重为2%, 第二产业增加值比重为37.5%, 第三产业增加值比重为60.5%;2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元, 比2007年同期增长11.9%, 其中第一产业增加值比重为1.93%, 第二产业增加值比重为39.72%, 第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元, 比上一季度增长12.1%, 其中第一产业增加值比重为1.96%, 第二产业增加值比重为39.89%, 第三产业增加值比重为58.15%, 2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元, 比上年同期增长12.3%, 其中第一产业增加值比重为2.04%, 第二产业增加值比重为38.94%, 第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元, 比2008年同期增长8%, 其中第一产业增加值比重为1.99%, 第二产业增加值比重为35.52%, 第三产业增加值比重为62.49%。

全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元, 比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元, 比2007年同期增长9.8%, 2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元, 比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元, 比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元, 比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元, 比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元, 比2008年同期增长18.9%。

城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元, 比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元, 比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元, 比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元, 比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元, 比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元, 比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元, 比2008年同期增长10.2%。

3.2 房地产基础数据分析

2007年第3季度, 广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元, 比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元, 比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元, 比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元, 比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元, 比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元, 比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元, 比2008年同期增长-8.9%, 近期首次出现负增长。

从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势, 但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。

数据来源:广州统计局

从2007年7月美国爆发次贷危机以来, 为考察广州经济受其影响的程度, 取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数, 因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。

数据来源:国家统计局

从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图, 房屋价格不计入居民消费价格指数, 发现这两个数据基本保持了一致的发展态势, 从2008年8月开始都出现了下降的趋势。

从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数:出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外, 大都保持在十位数左右的增长速度, 到2009年甚至连续出现了负增长, 这在以往都是极少出现的现象, 而进出口差额除了在2007年7月～12月保持了较明显的增长外, 到2008年也开始出现了急剧下跌的态势, 甚至出现负数, 2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。

由于数据可得性的限制, 本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比, 以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。

从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长, 其中, 国内贷款和自筹资金的增长速度明显, 其他资金来源也占较大份额, 但是与此对比的是外资所占比重出现了下降, 其下降幅度达到了47.34%。

4 原 因

从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势, 地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势, 这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。

社会固定资产投资与其他数据不同的是, 在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间, 保持了绝对增长的态势, 尤其是在2009年第1季度, 社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显, 并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资, 尤其是国内投资对熨平经济波动, 保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用, 另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。

广州市2007年第3季度—2009年第1季度这段时间, 房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转, 这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为, 因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管, 2007年9月央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 要求严格住房消费贷款管理, 对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套 (含) 以上住房的, 首付比例不得低于40%, 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的, 贷款首付比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的, 贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象, 对我国房地产市场更是雪上加霜, 这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。

从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出, 居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动, 由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数, 所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。

从上面的图表还可以发现, 广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动, 但是都保持在30%以上, 在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后, 广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例, 其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限, 在大量投放的国外资金出现抽逃时, 广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小, 根据这一分析报告, 2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%, 到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%, 下降了2.03个百分点, 所占比例非常小, 但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度, 这不仅减轻了外资抽逃的影响, 而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。

5 对 策

第一, 针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现, 我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展, 增强抵御外部风险的能力, 应加大国内对固定资产的投资, 扩大就业面, 缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题, 同时保证地区生产总值的增长, 创造良好稳定的经济环境。

第二, 政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具, 由于政策的滞后性特征, 在采取政策时努力做到预见性, 在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫, 但是当时美国已出现次贷危机, 并且金融风暴的趋势已形成, 广州市房价在之后出现了明显的下降, 导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化, 因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施:央行在2008年9月～12月, 连续5次降息;财政部下调契税税率, 居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整到20%, 还调整了个人住房公积金贷款利率, 同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。

第三, 政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起, 当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量, 也包括国际游资的压力, 在这种情况下, 无论人民币升值或者贬值, 都可能引发过度反应, 造成人民币的过度升值或者贬值, 而这种过度会给经济带来严重的影响, 因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制, 使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制, 一旦外部环境变化, 这些国际游资就会立即抽逃, 加大房地产市场的投资风险。

第四, 保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长, 创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出, 2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404, 到2008年第1季度增加了0.9442, 达到2.6849, 可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好, 房地产市场活跃, 消化能力增强, 这一方面是政策刺激房地产消费的原因, 另一方面是人民的收入水平在平稳的增长, 增加了房地产的有效需求。

参考文献

[1]李定安, 周建波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析[J].价格月刊, 2007 (11) .

[2]广东省房协市场分析课题组.2008年1季度广东房地产市场分析报告[R].广东省房协, 2008.

[3]黄浩波.房地产经济泡沫与对策简论[J].商场现代化, 2008 (1) .

[4]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社, 2007.

房地产金融市场 篇7

一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究

(一) 销售过程中风险转嫁方式的研究

住房销售时, 房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种, 主要为:

1.“虚假购房人”型虚假按揭。

部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证, 还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证, 旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款, 找到真正的客户后, 其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态, 此虚假按揭通常不容易被察觉, 但是如果房价产生大滑坡现象, 其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。

2.“虚报价格”型虚假按揭。

这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大, 其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款, 然后将所有风险转嫁给银行。

3.“左手倒右手”型虚假按揭。

与上述两种虚假按揭造危害想对比, “左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价, 进而套取大于房价的银行贷款, 紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好, 将住房以更高的价格转让下家;若市场跌落谷底, 便将房产和银行欠款一并抛出, 令银行来承担坏账风险。

(二) 开发建设过程中风险转嫁方式的研究

在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内, 因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷, 大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中, 国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定, 虽然取得了一定的成效, 但是因为决策层对开发商的妥协, 最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象, 面对不断提高的房价, 国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响, 因此, 在房产开发建设过程中, 开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。

二、金融安全维护对策

(一) 对投机性购房行为进行精准地打击

前两年我国制定且执行了住房限购, 明确提出面对房价不断上涨的形势, 各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为, 体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一, 如果将其当作商品开展经营, 非常容易对社会稳定造成影响。另外, 国家还可以建立健全个人住房信息联网系统, 从而充分发挥住房限购政策的影响, 并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中, 避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。

(二) 建立且执行惩罚对策

因为受到来自多个方面因素的影响, 虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制, 尽管在后市持续良好的状态中, 虚假按揭现象依旧难以消失。因此, 为了维护房地产市场的正常经济秩序, 金融部门应该承担社会责任, 提高资质审查力度, 并且对违规信息进行收集, 然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度, 同时对制度漏洞进行了有效的处理, 使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。

(三) 增加保障性住房构建力度

自从国家贯彻执行限购令后, 房产市场受到了严格的调控, 我国大多数城市房屋交易量也受到影响, 呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响, 使其呈现降低的趋势, 因此致使限购令也受到不少人的反对。对此, 国家需要保持正确的态度, 房地产市场持续发展到当前, 政府应该对其进行合理的调控, 另外, 我国目前的房地产市场非常混乱, 如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此, 国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制, 同时还可以处理好中低收入者住房情况, 从而维持社会的稳定发展。另外, 政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长, 带动与房地产行业相关产业的发展, 从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配, 激发地方政府的活力, 还需要有关专家们的进一步深入探讨。

(四) 对房贷首付比例进行合理的调整

银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现, 比如说首套住房首付款应该大于房款的三成, 或者以此为基础的前提下, 各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定, 贷款购买第二套住房时, 贷款首付款比例需要在房款一半以上, 并且贷款利率也应该大于基准利率;贷款购买第三套或者更多时, 均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此, 国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况, 并且在税收手段的帮助下, 对房资源开展合理的调整。

综上所述, 在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天, 为了降低其转嫁给银行的风险, 维护金融安全, 银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施, 在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控, 进而给社会稳定发展提供保障。

摘要：随着我国国民经济水平的快速增长, 房地产行业也出现了快速发展, 从而导致我国城市房价越来越高, 给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验, 对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析, 并以维护金融安全为出发点, 探讨了住房调控对策。

关键词：金融安全,虚假按揭,房地产调控对策

参考文献

[1]曾前锋.我国房地产金融风险的产生原因及应对措施[J].中国商界, 2010, 10 (02) :78-79.

[2]王婧.房地产泡沫造成金融威胁的探讨[J].对外经贸实务, 2010, 13 (12) :112-113.

房地产金融市场 篇8

关键词：房地产,金融市场,问题探讨

一、我国政策对房地产金融市场的影响

从2004年10月中国人民银行将金融机构的存贷款基准利率提升之后, 房地产金融市场也因此受到了影响。为了平衡发展, 中央银行对商业银行在住房贷款方面的政策也作了适当的调整, 同时各个部门也积极制定出了相关的规定。如以往商业银行给客户提供住房贷款业务的期限为三十年, 现已减少到二十年;购买的房子在两年之内就要转让的要收取售房总金额的0.05比例的营业税;以往客户要申请购房的贷款最高限额是0.8, 现已减少到0.7。中央银行一系列货币政策出台后不久, 杭州、上海、徐州等城市房地产的发展就受到了影响, 不仅开发面积增长率有所下降, 房屋价格也有所降低, 这也为房地产金融市场走向规范化提供了平台。

利率, 实际上就是指资金的价格, 是资金供求情况的一种体现, 在金融领域和经济领域都占有核心地位。利率发生变化首先影响的就是货币的供给和需求, 接着影响商品市场, 最终对整个市场经济的运作造成影响。利率提升货币的供给量也就增加, 需求量减少, 也就降低了商品市场的需求。就居民来说, 利率提升产生的一系列影响可以降低自身消费, 同时, 储蓄的资金也会有所增加。另外, 利率提升也会对居民的股票、房屋、土地等价格造成影响, 降低居民的投资收入, 制约居民的投资需求。就企业来说, 利率的高低对自身的投资规模也有影响。在货币供给量保持不变的基础上, 利率提升就表示资金的价格也提升, 企业自身的融资成本也就增加了。利率的提升还会促使原材料成本增加、工资增加。如果市场上资金的价格没有响应的提升, 那么企业的利润就会受到影响, 投资规模自然也就受到制约, 市场给企业的供给量也就会相应减少。这样低效率的企业就无法在竞争激烈的市场上立足, 最后被淘汰, 促进行业整体的效率提升。此外, 利率的提升也就表示紧缩性货币政策的实施, 商业银行也就会收紧银根, 控制甚至是缩小信贷资金的规模, 进而提升供需两方的融资难度, 有效制约投资跟需求。

二、对我国房地产金融市场的政策建议

(一) 调控住房贷款结构跟规模, 抑制货币供给量增长过快

货币供给量的增加过快, 就会使得住房贷款增加, 进而房地产开发的投资跟投机需求也就会增加。尤其是住房贷款相关标准的降低, 更会使得投机需求增加, 导致房地产价格持续上涨。所以, 监管部门必须要严格控制住房贷款的结构跟规模, 适当制约房地产投机需求的增加, 提升住房贷款的水准。这样一是可以制约房地产金融市场的快速发展, 二是可以减少贷款的风险。

(二) 创建并完善房地产金融市场的预警跟统计指标系统, 指引金融机构的信贷走向, 促进信贷资金的平衡发展

强化并落实房地产信息处理、统计、公开等制度, 创建并完善科学的、合理的预警和检测系统。一是, 定期将各自地区商品房的开发、投资、施工、竣工、空置、销售等情况公布出来, 增加房地产相关信息的透明度, 给开发商提供有效的投资信息, 指引开发商投资有发展潜力的商品房。二是借助对相关信息的披露、问题的分析以及政策的解读, 避免消费者盲目的跟风投资, 强化消费者的风险意识, 保证房地产金融市场的健康、稳定发展。

(三) 改善投资环境, 探索并拓展投资渠道

当前, 很多资本都被卷进了投机市场, 民间资本也有大量外逃现象, 这都是因为投资渠道受阻, 投资经济收入低下的原因。因此, 当前的投资环境需要进行改善。为此, 政府应该侧重改善投资环境、强化公共服务、调控市场秩序等方面的政策, 减少甚至是避免政府跟居民争夺投资利益的情况, 创造更多的投资机会。大力支持债券市场、股票市场等的发展, 借助增加相关信息的披露量和透明度、约束上市企业及证券商的行为准则、给中小投资者的正当权益提供保障等方式, 让社会广大投资者将目光重新放到其他的投资领域上, 增加投资渠道, 进而分散房地产金融市场过多的投机资金, 降低房地产金融市场的调控压力。

(四) 取消房屋预售制度

取消房屋预售制度, 只进行现房销售, 这样会使房地产企业承担的风险跟责任都增加。当房地产企业只能进行现房销售时, 就不能够再借助预先售房收取购房款或是跟购房者跟银行的按揭贷款, 必须自己筹集更多的资金进行楼盘的建设以及配套, 最终使得自身的资金成本增加。此外, 进行现房销售, 可以有效制约房地产投机。现房销售的炒房成本资金要高出期房很多, 也就将房地产投机者的成本金额提升了, 可以有效制约房地产投机。也就是说, 取消房屋预售制度, 实行现房销售可以转变房地产企业过去的开发形式, 对房地产开发商拥有的资金要求也会很高, 可以促进房地产金融市场的优胜劣汰, 保证房地产金融市场健康、稳定、长远发展。

总之, 国家出台的货币紧缩性政策对房地产的短期是有一定的影响, 但从房地产的长远、稳定、健康发展来说是有利的。

参考文献

[1]沈寅珂.金融政策的调整对房地产市场的影响[J].东方企业文化, 2012 (05) .

房地产金融市场 篇9

一、2008年呼和浩特市房地产市场特征

(一) 房地产投资仍持续上升, 但增幅下降, 企业面临资金紧张

2008年房地产开发投资继续保持增长, 但增速下降, 且下降幅度较大。1-12月房地产完成开发投资为100亿元, 比上年同期增长3.85%, 增幅回落近89个百分点, 环比增速5月后持续下滑。

由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态, 回款压力也不如一线城市大, 致使定金及预付款比例有所上升, 较去年同期提高了16.7个百分点, 占房地产投资的20.31%。但是, 由于贷款难度较大, 企业加大自筹资金的力度, 进一步增加了筹集资金的压力。房地产开发企业各项资金来源全面趋紧。开发企业由“缺地不缺钱”转为“缺钱不缺地”, 资金链绷紧, 资金取代土地成为瓶颈问题。2008年国内贷款较去年同期上涨了2.82个百分点, 占房地产投资的11.34%, 自筹资金较去年同期上升了5.36个百分点, 占房地产投资的60.97%。前者涨幅不如后者高。可见, 与房地产销售较大幅度下滑相比, 房地产开发投资并没有出现过大的波动, 仍维持了相对稳定的增长速度。

(二) 土地开发速度放缓, 土地购置明显下降

2008年, 呼和浩特的土地市场开始恢复理性, 房地产开发企业完成开发土地面积与购置土地面积增幅基本趋势是逐月下降, 土地供应结构调整成效显现:一是土地开发速度放缓;二是开发企业土地购置意愿明显下降, 出现土地流拍现象;三是待开发土地明显增加。完成开发土地和购置土地面积9月份后开始负增长, 完成开发土地同比增幅由年初的175%, 到12月的-32.13%, 下降143个百分点;待开发土地由年初的33.63%, 到12月增长到139.94%, 提高了106个百分点, 可见市场潜在供给量增大。

(三) 房价走势:高位运行, 高开低走

呼和浩特2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升, 进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征。随后由于市场的调整, 同比价格尽管小幅上涨, 但涨幅逐月下降, 回落趋势较为明显。房价虽然仍比较高, 但此时已经没有成交量的支撑了。呼和浩特商品住房并未像一线城市那样大幅降价, 但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零, 10月后迫于年底的资金压力, 开发商加大了促销力度, 甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠, 呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下, 价格也开始出现小的松动。

通过环比指数可以看到, 与全国相比, 呼和浩特的房屋价格指数波动较大, 6月、7月低于100, 8月回升致100.8, 到12月下跌至全国平均水平99.5。全国的房屋销售价格实际上从4月份开始下降, 从8月开始连续4个月环比指数持续低于100, 9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7, 12月进一步跌到99.5, 价格下跌幅度有所扩大。

(四) 商品房成交量增长幅度明显缩减, 空置面积持续增加

从需求来看, 商品房销售总额虽然增长, 但涨幅在下降。1-12月, 商品房销售额84.18亿元, 同比增长66.61%。但增幅呈下降趋势, 增幅与10月相比下降142.65个百分点。1-12月商品住房销售额71.68亿元, 同比增长74.38%, 但是较10月相比下降201个百分点。

销售额增长幅度下降的同时, 成交量大幅缩减。一方面, 商品住房销售量增长幅度持续下降;另一方面, 商品住房空置面积持续增加。2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势。商品房空置面积同比增长55%。商品住房空置面积为同比增长81.27%, 特别是10月后, 说明存量房比重加大。进入2008年, 呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下, 始终保持了增长, 并不说明呼和浩特市场好, 而是表现比全国滞后。从成交总量来看, 2008年1-12月商品住房实际登记销售86.74万平方米, 分别与去年同比增长22.67%和15.33%。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降, 特别是10月以后下降幅度较大。商品房和商品住房10月比9月同比分别下降35.66个和37.81个百分点。特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会, 楼市成交量也没有出现大的增加, 进入11月份, 由于房地产新政对于住房消费的刺激作用, 以及某些开发商暗地采取优惠, 整体销售量没有出现下降, 但增幅明显趋缓。综合来看, 国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”, 中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场。央行连续5次降息, 财政部下调居民首次购房契税至1%。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整, 这些努力都有助于刺激市场的交易量, 对稳定市场具有一定的积极作用, 但市场交易量的恢复仍比较有限。

(五) 施工、新开工和竣工面积同比增长, 增幅在下降

从供应结构分析, 2008年无论商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。1-12月, 商品房施工面积为1639.06万平方米, 同比增长20.61%, 其中, 新开工面积465.7万平方米, 同比增长22.93%;竣工面积为374.56万平方米, 同比增长16.74%;商品住房施工面积1320.42万平方米, 同比增长30.4%, 占商品房的近81%。其中, 新开工面积374.26万平方米, 同比增长27.1%;竣工面积333.38万平方米, 同比增长37.74%, 但下降幅度也较大。客观分析, 受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响, 房地产施工、竣工面积增长幅度在大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题, 纷纷减少商品房新开工面积, 故其增幅大幅下跌。但是同时表明, 呼和浩特的供需结构明显是一种供大于求的格局。目前的施工面积相当于前3年现售面积的5倍。

(六) 二手房市场分析

2008年1-12月, 呼和浩特二手房成交84.48万平方米, 同比增长94.74%, 环比增长94.74%;二手住房成交62.12万平方米, 同比增长74.15%, 环比增长9.81%。可以看出, 进入2008年以来, 无论二手房和二手住房交易量较去年同期均呈增长趋势。但是, 环比增长幅度也在下降。因为市场买的人多了, 价格涨了, 那么买旧的不如买新的。而价格到12月降下来了, 因为人们看房价要降, 等买新房了。

总之, 目前房地产市场的调整, 是受国际国内经济大环境的影响, 同时中国的房地产市场经过了近10年的快速发展, 本身也有调整的需要, 特别是房地产行业要健康发展, 必须挤出泡沫。国家的政策有保有压, 保护有利于房地产市场健康发展的因素, 打压不利因素, 所以也可以说这个“冬天”是酝酿生机的冬天, 而不是毁灭性灾难性的“冬天”。

二、呼和浩特市2009年房地产市场预测

对于房地产市场的预测而言, 可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统, 有很多因素在影响其状态。而且, 在不同时期、不同环境, 起主要作用的影响因素也不同。同时, 有些影响因素是显性的, 有些又是隐性的, 其对房地产市场的供求产生了重要的作用。

(一) 影响房地产市场的因素

1. 宏观经济走势

由于2009年房地产市场的不确定性增多, 随着市场变化情况, 国家可能还会出台各项政策, 但本人认为目前不会出台新的政策。

呼和浩特市在金融危机的条件下仍保持了13%的增速。但值得注意的是, 规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标, 与自治区和其他盟市相比均较慢, 呈现回落走势, 特别是在呼包鄂地区。呼和浩特2008年经济总量均低于包头和鄂尔多斯, 保持了第3的位置。包头是1760亿元, 鄂尔多斯是1603亿元, 分别低443.63元和286.63亿元。实现地区生产总值增幅同比回落4.5个百分点 (1101亿) , 增长速度比包头低6.5个百分点 (19.6) , 比鄂尔多斯低9.8个百分点 (22.9) 。城镇居民人均可支配收入增速比去年低0.6个百分点。特别是金融危机对国内实体经济的影响, 已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现, 2010年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻。

2. 购房者心理预期变化左右房价走势

心理预期是人们对市场走势的综合判断, 在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。在今后一段时期, 由于受各方面因素的影响, 人们对未来房价下跌的预期不断上升, 购房意向不断下降。总体看来, 认为目前呼和浩特房价水平过高和预期房价下降的消费者占到了需求的多数。在这种心理预期和目前房屋存量的驱动下, 房地产市场将会进一步收缩, 房屋价格将进一步下滑, 如果没有大的外部环境的变化, 这种趋势不会在短期内扭转。

3. 保障性住房的建设

经济适用房、廉租房及公共租房等保障性住房的大力实施, 旨在通过政府调控, 形成与市场需求相适应的住房供应结构, 维持住房价格的基本稳定。2008年以来的房地产市场调整走势表明, 呼和浩特市房地产市场供需关系正悄然发生变化, 市场均衡价格出现理性回归的背后, 蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。

(二) 2009年呼和浩特房地产市场的基本特征

本人认为2009年呼和浩特住房市场才真正进入了调整期, 如果用复苏合适的话应该在2010年可能复苏。这是按目前的国际国内经济背景看, 如果再发生大事, 可能还要长。因为, 不仅仅是美国的金融危机, 我们自己这么多年发展中的许多问题也凸显出来, 比如过于注重GDP, 财富没有向个人倾斜, 环境代价等。

1. 供应量放大, 需求量难以同步

2009年住房供求仍将趋于供大于求的态势。前文说近350万平方米的竣工量 (不考虑1300多万的施工量) , 尽管呼和浩特的住房市场中投机和投资的比重不大, 但是, 机关干部等大多有2套以上住房, 这些众多潜在供应也是叠加供给, 按照前几年的销售看, 至少在3年内土地和住房不会稀缺。供大于求、尤其是受政府最近将房地产营业税由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”政策出台, 大量获利丰厚的二手房涌出, 房价的下行空间或将被打开, 但幅度不会很大。

但受经济环境影响, 特别是人们对于未来经济前景、收入预期不十分看好, 虽然降价能带给购房者一些惊喜, 但另一方面也加大了购房者的观望情绪, 目前的住房市场已经由过去的开发商说了算变为消费者说了算, 也就是人们说的理性回归。购房者担心房价还会继续下跌, 不敢贸然与开发商签订合同。市场成交量难以全面上升, 预测2009年市场成交情况仍不乐观。

2. 土地成交价有可能继续下降

2009年保障性住房土地供应总量将继续增加, 保障性住房将会较多出现或与以商品房配建的形式出现, 会对住房市场产生影响。

土地成交呈两极分化态势:虽然目前情况下, 多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流, 但有实力的开发商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近两年销售情况较好的开发商, 或在2007年拿到高价地的开发商, 资金链充足的开发商, 将可能会实施“储地为王”计划。但近两年销售情况不好, 资金紧缺的开发商, 关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题拿地较为谨慎。

在这种形势下土地价格可能会下调。由于2008年市场形势低迷, 并且出现多宗土地流拍、保障性住房用地供应, 所以预计2009年土地整体价格将下调。

3. 购房者更趋理性, 整体市场回暖缓慢

2008年两会报告说“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施, 稳定市场信心和预期, 稳定房地产投资, 推动房地产业平稳有序发展。”就是说稳定房地产市场和稳定信心。那么信心靠价格维持吗?回答肯定不是。房地产的稳定发展并不是稳定房价, 而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下, 要稳定房地产投资与消费, 当然要从价格入手, 房地产存量多了, 供大于求, 就得通过房价来调节, 这样才能保证房地产投资与消费的稳定。要保持稳定就要让消费者恢复信心, 首先就要增加收入, 收入在短期内不可能有明显的增加。目前在价格下调、成交缓慢、观望情绪严重、典型的买方市场的状态下, 虽然有政策的刺激, 市场信心的恢复仍然需要时间。乐观估计, 今年年末到明年年初房地产市场发展才会基本稳定。这还要看金融危机的发展情况, 如果形势继续低迷时间可能还要延长。

从市场规律来看, 在楼市预期不发生变化的前提下, 只有价格降到接近消费者心理价位的时候, 楼市的消费才会真正的调动起来, 而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而, 2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目, 如果市场销量仍未复苏, 一旦部分开发企业资金链断裂, 将可能出现大面积低价抛售的现象, 加重市场悲观预期, 市场仍会处于相持阶段。

4. 行业洗牌, 开发企业资金链依然紧张

呼和浩特房地产市场开发商正经历着前所未有的“冬天”, 2004-2006年市场大卖、一片繁荣的景象已不复存在。2009年市场供大于求的态势仍将持续, 使商品房销售周期延长, 市场下行及资金和销售压力巨大, 受到资金链紧张影响, 部分楼盘会出现降价促销追求回款、现金流。行业调整期企业面临“两极分化”, 竞争力差的部分企业将逐步被淘汰, 这也是行业自身的发展需要进一步整合。还有很重要的一条, 就是具备了政策支持条件。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出, 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目提供融资支持和相关金融服务。

(三) 最近房地产市场回暖问题

最近全国楼市出现大规模的回暖, 这也是管理层几个月来不断出台各项政策后出现的现象, 也是压抑一年多的刚性需求的释放。

2009年一季度的中国房地产市场特别是住宅市场出现的反弹是客观的。但是据呼和浩特一二月份的数据看, 虽然仍在下降, 但是下降幅度环比在减少, 表明有反弹的迹象。与2008年相比, 一二月的成交套数分别下降97.18%和97.96%, 71.01%和66.57%;成交面积分别下降91.97%和97.53%, 61.19%和58.93%。

房地产市场的回暖, 首先是政策的支持, 减税和降息都减轻了老百姓购房的负担;其次是企业确实在让利。这些都是客观的事实, 也是我们判断反弹有效的基础性依据。但是反弹并不意味着房地产市场已经企稳, 事实上, 市场还没有企稳, 尚需要进一步的刺激, 以便市场真正回暖。

一个行业的繁荣并不是由利润所决定的, 暴利只会导致行业畸形发展并造成泡沫, 而合理的利润才会带动需求的快速增长, 从而形成供需两旺的双赢局面, 这才是房地产行业应该也必然走向的局面。

参考文献

房地产开发商金融化？ 篇10

继去年底险资纷纷举牌房企后，房企开始主动敞开怀抱，迎接保险等金融资本进入，甚至尝试与银行等开发理财产品，缓解资金饥渴。东方证券房地产行业首席分析师竺劲4月9日在“房企金融创新与未来发展”论坛上透露，已有开发商开始卖地产项目，买金融牌照。

“金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。

“房企和险资和银行进行合作，某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。这符合2014年以来对于金融资本注入实体经济的一个政策导向。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

当然，后续如何提供一系列配套政策，进而规范和完善此类跨界合作，需要多部门的政策协调。但总体上这会促进房地产行业转型升级力度的加大。

股权融资解资金饥渴

4月1日，碧桂园发布公告，以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份，约占发行后公司总股份数的9.9%，此次募得资金约为62.95亿港元。中国平安随之跻身碧桂园第二大股东。

2014年以来，保险资金纷纷“举牌”上市房地产企业。

其中，安邦保险和生命人寿一度通过二级市场轮番增持金地，最终生命人寿持有金地29.99%的股权，成为第一大股东。而安邦几度举牌金融街，持有股权达20%。“招保万金”四大房企也不例外，去年三季报起，安邦持有万科近2.35亿股，占总股本的2.13%，位列第四大股东。

据Wind数据统计，A股133家上市房企中，险资位列前十大股东的房企有21家。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房企不在少数。险资预判未来1～2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的。

“险资的资金成本低、周期长，十分适合投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老地产等的投资。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，2014年起，不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。

数据显示，房地产企业到位资金连续下降，这也是迫使房企主动寻找险资进入的原因之一。根据国家统计局发布的最新数据，2015年前3月，房地产开发企业到位资金2.79万亿元，同比下降2.9%。其中国内贷款5845亿元，下降6.1%。

朱一鸣认为，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动辄拍出几十亿元的高价，房企单独拿地越来越困难，也使得房企不得不与险资进行合作。

扎堆互联网金融

除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。

有消息透露，保利地产宣布将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。

据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。

而4月13日，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”于同日启动。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。

“绿地金控新的5年，我们给自己定义是一个资管公司，作为绿地集团实现产融结合的资管平台。”绿地金控董事长耿靖说。

此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。新湖中宝3月出资3亿元认购歌华有线A股股份，进一步完善互联网金融领域布局。万达将于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为5.6%至7%。

竺劲认为，房地产行业金融服务可以分成四块，一个是开发，解决开发商的资金问题；二是新房销售，解决购房交易中的一些痛点；三是二手房经纪；四是社区。“房地产 O2O+P2P 是这个行业未来的前景。开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。” 竺劲说。

严跃进表示，服务商金融化也是出于对于后续房地产市场盈利空间收窄的一个主动应对策略。相比开发商来说，服务商本身就是做轻资产业务，反而更擅长此类金融创新的模式。

不过，业界也对房地产金融化表示了担心。

目前房企和险资、银行合作主要还是集中在大企业，严跃进表示，房地产金融化本质上就是为房企融资做铺垫的。当前很多金融化都是做亏本生意的，比如此前部分房企推出高收益房产理财的产品，原因是此类房企在背后进行了垫资。

房地产金融市场 篇11

电子商务催生物流地产热

徐保满告诉记者，这些年，随着物流在中国渐渐被人们所熟悉，物流地产和物流园区也成为了热点。物流地产是指投资商投资专用于物流运作的地产项目，但不负责经营，没有进出口权。

物流园区是指专用于物流运作的一个区域，它有可能是一个区域中有好几个仓库，也可能只有一个仓库就叫园区，这取决于海关和政府在建立物流园区之初的规划，但是不管是几个企业还是一个企业, 园区内企业只要投资仓库，便同时也获得了经营权，即进出口权，货运代理权等，但是仅仅投资地产的物流地产商，是不负责经营的，因此进驻仓库的企业需要自己拥有进出口权, 或者找有资质的物流公司代理。

特别是最近几年，随着房价的上涨，地价也在不断上涨。物流地产成为物流企业的宠儿，因为随着电子商务的爆发式增长，物流地产随之发展，仓储地产价格同样水涨船高，北京的仓库去年到今年1年里租金增长了20%～30%。广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧缺，1年时间里，上海的库房大约租金增长了40%。能租到仓库的还是幸运儿，还有很多新兴的电子商务网站正在焦灼地四处找仓库。

在电子商务爆发式增长的前提下，去年一季度，凡客诚品、京东商城、卓越亚马逊和乐淘网都迅速扩容仓库，电子商务和工业物流地产的供不应求导致租金快速上扬。

这些年，无论是电子商务还是B2C网站同样是爆炸式增长。从网上零售市场的细分数据来看，规模增长仍然以服装、快速消费品为主导力量。但市场规模增长率最大的是出版类的商品，2010年第四季度市场规模达到18.3亿，环比增长39.6%。

在电子商务的爆发式增长下，摆在人们面前最大的问题就是：库房如何解决?随着电子商务的不断做大，换大库的压力接踵而来。现在很多企业不得已自建库房，但其实并不是理想状态，因为扩大库存的需求随时存在。根据仲量联行最新统计数据，乐淘网站在短短1年时间里，北京库房从1000多平方米增长到10000多平方米。凡客诚品也是2010年发展非常快速的B2C网站。凡客诚品相关负责人透露，凡客诚品2010年从最初的北京、上海、广州三个库房，增加至成都、武汉、沈阳、西安、济南等8个库房，凡客诚品目前还在中国的其他城市寻找库房。“我们的库房面积从去年的十几万平方米，增加到如今的三十几万平方米，而且年底还会增加。”

工业地产投资持续升温物流地产是主流

不可否认，随着地价、租金的上扬，工业地产也迎来利好形式。据徐保满介绍说，受天津工业、物流业潜力和良好发展环境的吸引，国际工业物流巨头纷纷入驻天津，普洛斯、丰树、迅通物流等均在滨海新区建设物流厂房，盖世理在中国的首个物流项目也选择落户天津。据世邦魏理仕等专业机构最新统计，在2006年工业地产地价及租金加速上涨的基础上，2007年天津工业地产地价同比上涨29%左右，工业地产租金也持续上涨，显示出持续升温的发展态势。

徐保满告诉记者，2007年，大量工业企业、物流投资企业及高科技企业开始进入天津，同时大量基础设施建设也推动了工业物流地产市场的发展，工业地产地价和交易量等呈稳步上涨态势。2007年，天津主要区域工业用地价格有较大增长，达到每平方米人民币387元，较2006年同期上涨29%。工业用房租金同样上涨，2007年主要工业用房平均租金上涨至26.13元/月·平方米，主要工业物流项目平均租金达到每月每平方米26元人民币，较2006年同期增长6%。从未来发展来看，天津市区周边及滨海新区共计规划国家级及市级工业园区用地600余平方公里。而目前正在开发的面积不到200平方公里，尚有超过400平方公里可待开发。

在滨海新区规划的八大功能区690平方公里面积中，有六大功能区490平方公里被规划为重点发展工业及物流产业，这意味着工业厂房、孵化器、工业写天津房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满博士字楼和物流仓库需求的增长。目前物流地产的主流在工业地产开发方面，已经建设完成的有开发区工业物流园区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物流中心等九大园区，总供给仓储面积在100万平方米左右。记者日前从房地产投资咨询机构也了解到，目前天津工业地产投资建设主要有两类企业，一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商，另一类是主业做物流仓储物业开发的企业，如新加坡腾飞集团、美国普洛斯公司等。天津工业地产主流项目是物流地产，除了普洛斯以外，还有丰树及迅通物流等在滨海新区建设物流厂房，盖世理在中国的首个物流项目也选择了落户天津。

天津物流地产有较为优越的交通优势，如天津港是中国北方重要的对外贸易口岸，外贸出口量和外贸吞吐量分别位居国内大陆港口行业的第一、第二位，增长速度居全国各港口之首;天津铁路是中国北方重要的铁路枢纽，是全国铁路网中沟通东北、华北和华东的咽喉，承担出入山海关中转车流的编解作业和天津地区货物到发装卸作业，为客户混合、路港联运的重要枢纽;天津滨海国际机场已成为华北地区仅次于首都机场的第二大国际机场，并且是最大的货运机场之一。在物流地产交易方面，2007年，天津物流仓储空间新增供应大幅增长，共有340, 600平方米的仓储空间投入市场。2007年大宗交易包括：丰田物流服务公司租赁了位于天津经济技术开发区的普洛斯泰达物流园中5, 000平方米的仓库;天津美泰实业发展有限公司租用了丰树天津东疆港口物流加工区内9, 700平方米的仓库;德迅物流在北辰经济开发区宏鹏工业园内租赁了6, 030平方米的仓储空间等。

工业地产收益预期空间较大。从2006年起，仲量联行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际专业机构陆续在天津开设分公司，这些公司新开辟的投资咨询项目首先在天津的工业地产领域，这是因为在他们受理的国内外投资机构中，很多机构更看重天津工业地产的增值空间。与北京、上海等城市相比，天津工业特别是物流业广阔的发展前景、相对低廉的价格、良好的外部政策环境，使天津工业地产市场成为国内外机构和企业的投资新目标。据专业人士介绍，关于工业地产，过去人们没有意识到它和房地产会有什么联系。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型。

目前工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显，最近上海最高的工业房地产土地成交价已经达到每平米700美元，将近400多万元/亩。正是看中这一增值空间，许多国内外投资基金、房地产开发公司都锁定工业地产。如麦格理、AMB、腾飞等一些投资银行极其看好中国的物流地产，有转投物流地产的趋势。而一些房地产也开始尝试涉足工业地产，如近期万通地产等企业负责人透露，将以与工业企业合作等形式进入工业地产领域。再如中储集团也开始涉足地产行业，其十二五规划期间也将新增土地1万亩等。