房地产市场价格调控论文

房地产市场价格调控论文（精选12篇）

房地产市场价格调控论文 篇1

房地产是人们赖以生存的重要物质基础,而由于受到人们的经济能力以及房价变化的影响,很多人不具有买房的能力,对我国社会的整体发展造成不利的影响。在过去一段时间,由于受到土地价格上升,建筑成本升高,以及人们盲目的投机行为,导致房价一路高升。在这种情况下,有买房需求的人买不起房,而因为房价较高很多人都持观望态度,造成开发商积压大量的楼盘,房地产市场库存量明显加剧,供需极度失衡。对于这种现象,我国政府会通过宏观调控的方式,来对房地产市场进行干预,引导其规范发展,一方面保障有实际买房需求的人有能力买房,另一方面又可以有效缓解房产的库存过大的现象。

1房地产市场价格变化的原因

1.1建筑成本

建筑成本是影响房地产市场价格变化的原因之一,在建筑成本中,土地取得费用以及土地开发费用占据了很大的比例。在城市快速发展的过程中,城市中的土地资源越来越少,所以能够审批下来的建设用地也越来越少,由此导致获取土地的费用越来越高,势必会增加房地产的整体价格。在土地开发建设的过程中,建筑材料的价格以及住宅的施工难度也会对房价有重要的影响。而小区的建设环境越好,相关的基础性配套设施越完善,房价相对也要高。

1.2市场导向

市场导向是影响房地产价格的重要因素,在实际的房地产销售工作中由于受到人们的需求影响会对销售价格进行相应的调整,消费需求是影响房地产价格的重要因素。近年来人们的生活水平逐渐提高,经济收入也有所增加,对于住房的需要逐渐增加。同时受到传统观念的影响,房子是家的象征,我国人们的房屋需求量逐渐上升。社会对于房子的需求预期不断增加,导致开发商不断提高房子的价格,虽然我国现在已经逐渐对当前的房价进行调控,但是由于需求的不断上涨也难以对房价进行合理的控制。房价还一直要上涨,这就是人们的想法,因此人们的预期认为房价只会涨不会跌,因此人们买房的热情不减,房价就不会停止涨幅。

1.3投机行为

房地产行业的投机作用也是影响价格上涨的重要原因之一,经济学理论中指出有效需求是消费需求和投机需求的总和,投机需求的产生一定程度上会增加房地产行业泡沫的产生,目前我国的房地产市场中投机需求对于房价的上涨起到重要的促进作用。由于消费者对于房地产市场的预期存在一定的不合理因素,导致判断失误,造成投机需求的不断增加,最终造成房价的不断上涨。

1.4市场利率对房地产市场价格的影响

利率的变动会对房地产市场中买卖双方都会产生一定的影响,利率升高,房地产开发商的贷款受限,房地产供给量就会减少。而购买方也会因为还贷成本增加而放弃购买,此时可能导致房价居高不下,但是却出现滞销的局面。而如果信贷市场的利率较低,对房地产开发商的开放程度较高,开发商就会通过贷款而获取大量的资金,由此盲目的扩大开发建设规模。在这种现象的刺激下,部分购房者由于投机的心理就会盲目购买,由此造成房地产市场繁荣的假象。而当价格上升到一定空间时,购买者就会失去购买的兴趣,从而导致楼盘的大量滞销。

2房地产市场价格调控措施

2.1稳定房地产价格

房地产价格不仅仅能够反映出我国当前经济发展的现状,同时也能够反映出人们的生活需要,因此通过合理的方式稳定房地产价格,可以一定程度上改善人们的消费结构,推动社会经济的稳定发展。在城市土地资源紧缺的情况下,根据市场实际需求,对房地产开发用地进行谨慎的考察,慎重审批,可通过房地产开发带动周边经济的发展,从而降低土地出售价格。对建材市场的价格进行合理调控,避免因为成本上升而引发房价上涨。通过稳定房地产市场价格,可以有效地促进市场资金的合理配置,保障大多数百姓能够买得起房。

2.2建立相对公平的房地产市场经济秩序

由于我国的房地产市场缺乏相对合理的秩序,导致一些不合理的现象出现,一定程度上促进了房地产价格的上涨,一定程度上影响了房地长行业的健康发展。今后需要建立相对完善的法律制度,规范房地产行业的发展,对于一些房地产商的垄断行为进行严厉地整治,避免这种现象的出现。对于房地产市场的投机行为进行合理的控制,避免房地产市场价格的不断上涨,通过规范房地产行业的发展,逐步形成相对合理的市场秩序,减少不公平竞争,保障房地产市场价格的平稳增长。

2.3规范房地产信贷市场

投机行为会对我国房地产市场产生一种繁荣的假象,由此促使开发商盲目的扩大建设规模,而到投机者认为房价无上涨空间时,就会停止购买而持观望态度,由此造成房价居高不下,且出现大量的库存。针对投机行为,我国已经发布了限购令,主要就是针对投机行为。对于购买第二套住房且面积达到一定标准时,就会增加首付的比例,并且税费也会相应的提升,由此控制投机行为。

2.4适时的调整利率

经过调查分析证明,通过利率对房地产市场的价格进行宏观调控,成效并不是很大,因为利率政策的调整具有一定的时效性,无法及时的对房价进行控制。对于很多刚需来讲,在购置房产时,往往会选择贷款的方式。但是如果在房地产市场价格处于较高的水平时,且贷款利率较高,就会打消这部分人群的购买欲望,还贷会成为他们的巨大的压力。我国现阶段的房价处于居高不下的局面,而购房者仍然有购房的需求,为了缓解这种局面,开发商也会适当的调低房价,国家此时也下调了贷款利率,由此会刺激一部分购买者进行交易。

结束语

房地产市场的价格变化会对我国的经济发展造成一定的影响,所以为了确保房地产市场的经营秩序,应该对影响其价格变化的原因进行分析,然后制定出调控的方案。房地产市场的价格变动会受到建筑成本、市场利率、供需结构以及投机行为的影响,所以国家可以通过宏观政策来对房地产市场价格进行调控,引导其健康发展,为我国市场经济的发展创造有利的条件。

摘要：房地产市场是我国经济建设中的重要组成部分,其价格变化会对我国的市场经济产生一定的影响。而房地产市场达到价格变化会受到很多因素的影响,有房地产本身的原因以及外界环境因素。为了确保房地产市场的健康有序发展,国家会相应的出台一些政策对房价进行宏观调控。房价的不规律变动会扰乱市场经营秩序,同时不利于社会的稳定发展。所以需要对房地产市场价格的变化进行分析,然后制定出调控措施,以确保房地产市场的稳定发展。

关键词：房地产市场,价格,变化,调控

参考文献

[1]张丕强.我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析[J].上海立信会计学院学报,2010,7,25.

[2]刘会.房地产价格影响因素实证分析——基于35个城市面板数据[J].经济师,2012,1,05.

[3]谢旦杏,林雄斌.城市住房价格时空间特征及其影响因素研究[J].经济地理,2014,4,26.

房地产市场价格调控论文 篇2

十八届三中全会公报出炉，全文并没有直接涉及房地产的内容，会议前热炒的房地产调控长效机制，未在三中全会公报中体现.公报中与房地产间接相关的内容包括：建立城乡统一建设用地市场，基本公共服务的均等化以及推进城乡要素平等交换等有关新型城镇化的内容表述。公报相关内容的表述，表明房地产市场未来会更加注重市场化手段。

11月15日，中共中央关于全面深化改革若干重大问题全文发布。文中要求，加快房地产税立法并适时推进改革。赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。在加快转变政府职能部分，文章要求建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。规范并严格执行领导干部工作生活保障制度，不准多处占用住房和办公用房，不准超标准配备办公用房和生活用房。

改革开放以来，计划经济年代的住房实物分配制度，已经被商品化、社会化程度较高的房地产市场买卖制度所打破。一个以市场供求为基础，政府保障体系为支撑的新的房地产制度体系已基本形成。房地产业已经成为我国国民经济中的支柱产业，在推动我国经济快速发展、改善人民居住条件中发挥了非常重要的作用。在我国房地产制度改革取得巨大成功、房地产市场得到较快发展的同时，我国的房地产领域也出现了一些新情况和新问题。这些情况和问题近年来还有严重化的趋势，并正在对我国的经济、金融、甚至社会产生重大影响。

（一）伴随着房地产业的快速发展，我国的土地消耗过快，土地供应已逼近18亿亩耕地红线，吃与住的矛盾越来越突出。

（二）随着房地产业市场化程度的加深，住房和土地越来越脱离其基本的物理属性和使用价值，变成商品和资产，成为人们占有财富、增值财富的追逐对象，由此而形成的房屋闲置与无房可住的矛盾更加突出

（三）房价上涨幅度大大超出人均国民收入提高幅度，节节攀升的房价不断冲击普通居民的承受能力。（（四）房地产业的快速发展一方面吸引大量信贷资金流入，另一方面带来巨额财政收入，形成了畸形的房地产金融和土地财政，房地产市场的稳定直接关系到财政金融安全。

（五）面对上述问题而采取的一些调控政策不仅未能有效解决上述问题，而且有些问题仍在恶化，并产生出许多新的情况和问题。

三、问题根源在于市场化改革不彻底

深入分析我国房地产领域所存在的这些情况，我认为，问题的根源还在我国房地产领域里的市场化改革不彻底，市场化进程受到非市场力量的阻碍和扭曲。我们所采取的调控政策没有尊重市场规律，没有充分发挥市场自身的调节作用，不是在推进市场化改革的深化，而是产生了一种与市场化背道而驰的替代市场、否定市场、扭曲市场的倾向。

（一）从总体上来看，近十多年来我国房地产价格持续上涨的主要原因还在于政策阻碍了供求关系的调整，使我国的房地产供应长期处于供不应求的失衡状况。

（二）土地制度和提高开发商准入门槛、信贷门槛、售楼标准等政策性要求，起着抑制房地产市场上的供给，提高房地产供给成本的作用

（三）需求引导的不明确和现实价格的单边上涨在放大和扭曲房地产市场上的真实需求，房地产市场需求始终回不到真实状态。

（四）中央对房地产业的定位摇摆和地方政府的利益依赖，形成调控政策的低效和失效。

（五）土地所有权的落实不到位，住房实物分配制度的保留以及围绕价格去进行的调控，都在阻碍和扭曲市场。

四、根本出路在于深化市场化改革

基于我国房地产业的发展现状及其面临的问题，我认为，仍要坚定不移地坚持房地产制度改革的市场化方向，夯实房地产制度的市场基础，充分相信只有运用市场的办法，才能从根本上解决我国房地产领域里所存在的各种问题。

（一）坚持房地产业是我国国民经济中与民生关系十分密切的重要产业地位不动摇，把房地产业引向长期稳定健康发展的方向。住房问题是与吃饭、穿衣同等重要的最基本的民生问题。与住房相关的房地产业，也当之无愧地应与提供吃饭的农业、提供穿衣用的工业一样，在国民经济中占有重要地位。保持房地产业长期稳定健康发展，理所当然应成为我国宏观调控政策的重要目标。

（二）明确土地产权制度，实行用途管理，用法律确立“两个基本”，即基本土地红线和基本土地用途。一是按人口“吃”的要求，确立基本农田制度，划定耕地红线，实行用途控制。二是允许土地流通转让，但任何情况下都不得改变土地用途。三是按土地红线和人口规模确定人均基本居住面积标准。依据这一标准，确定超面积的税收征管制度。

（三）取消任何形式的单位建房分房制度，彻底实行房地产制度的商品化、市场化、社会化，按“保障低端、资助中端、放开高端”的思路完善相关政策框架及配套制度建设。

（四）对土地闲置、住房闲置包括房地产开发商建成待售的房产，开征房地产闲置税。

（五）从房地产上征收的税收优先用于保障低端住房建设、保障农业用地补偿，其余一律用于城乡基础设施建设。

（六）要完善房地产金融体系，明确政策性房地产融资、准政策性房地产融资、商业性房地产融资之间的分工与合作，使各种房地产政策有金融体系相配套。

（八）要完善房地产税收体系，突出税收调节公平、调节需求、调节交易的作用。房地产领域是个人收入分配差距最大的领域，也是个人财产最集中的体现。因此，个人住房的基本面积应尽量免税；对超出面积则实行累进制税收；对交易环节尽量低税，但对超基本面积的交易所得（即增值部分）应征收所得调节税，对房地产继承则应征收房产继承税。

（九）要简化和完善住房保障和管理体系。住房供应，可以区分为保障房和商品房两种。保障房只有廉租房一种，取消所有经济适用房、限价房、低价房等各种名目。对廉租房由地方政府按照中央要求和政策标准统一供地和建设，由民政部门统一分配和运营管理。除此之外的一切住房都是商品房，由市场按照商业原则开发、建设、销售和管理，完全由市场调节供求和价格。

房地产调控应加强租赁市场管理 篇3

关键词：房地产调控 租赁市场管理 租金价格

随着我国房地产市场的迅猛发展，房价高企，房地产泡沫不断增加，政府从十年前就开展一轮又一轮的政策调控措施，试图控制和降低房价的过快上涨。然而十年的调控结果却不尽如人意，新一轮调控政策限购又限贷，其严厉程度可谓全球罕有，但至今效果平平，房价远未达到“理性回归”的状态。笔者认为，目前的调控措施过于单一，范围狭窄，如果能将调控范围扩大到租赁市场，加强对租金价格的管理和限制，则能够完善调控措施体系，从不同角度对房地产市场产生影响，必然能收到更好的效果。当然，本文讨论的仅限于满足人们居住需求的住宅租赁市场和住宅租金价格问题。

1 回顾迄今为止国家颁布的调控政策，主要可以归纳为以下几类

①通过利率、准备金率等金融杠杆的调整，收紧或放松信贷，从而控制房地产发展的规模和进度。比如，央行在2007年先后五次上调存贷款基准利率，2008年又连续上调金融机构人民币存款准备金率，在2008年下半年金融危机波及中国房地产市场后，国家又连续下调存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率，并对存款利息免税，2009年随着房价继续飙升，国家重新调高两率。国家对于利率等金融杠杆的调整，属于真正的宏观调控措施，其作用并不仅限于房地产行业，而对于整个社会的经济运行都会产生影响。

②通过对按揭条件及优惠幅度的调整，加大或降低购房的难度和成本。比如，2005年3月，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。2008年11月1日起，首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。2010年1月10日，国家规定严格二套房贷款管理，首付不得低于40%；4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%等。

③调整房地产交易过程中的税收政策。比如，2006年5月31日，国税总局出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2008年6月10日，税务总局宣布企业为个人购买房产需征个人所得税。2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年等。税收政策的频繁变动，也招致了非议，2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（即国五条），3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对国五条进行了的细化，其中关于第二条“坚决抑制投机投资性购房”中规定了具体措施：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。该规定一度引得人心慌慌，引发了一大波过户风潮。之后在全国人大会议上，就有人大代表批评该规定有违宪之嫌。

④直接设定购房人的资格条件，以限制交易行为。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”因此该通知又被人称为“限购令”。在该文件背景下，全国各地很多大中城市均出台了地方的限购细则，以行政命令的方式，直接限制买房人购房的套数。

以上只是归纳了主要的调控措施，因篇幅所限，无法列举全部的调控措施。综合看，以上调控政策存在以下主要问题：

①目光狭窄，头痛医头，脚痛医脚。调控所针对的目标范围局限于房地产市场的买卖价格，实际上仅限于新建商品房的买卖价格，或者通过信贷、税收等杠杆来引导人们购买的行为，或者通过直接规定购买条件、优惠条件来限制买卖行为，但市场需求和社会交易行为是无法直接控制的，因此这些调控措施往往收效甚微，甚至可能适得其反。

②出于限制和打压买房需求的目的而采用的严格贷款条件、取消贷款优惠、增加税收等措施，从客观上反而更进一步推高了房价，对于真正的刚性需求也进行了打击。国家采取的提高利率、提高税收等措施，目的在于控制一些不具有居住刚性需求的人群的买房行为。但事实上这些调控措施并不能限制人们的购房热情，相反，由于二手房市场交易的潜规则，所有的成本和费用将被转稼给买方，这事实上使得房价被进一步推高，形成了国家收了税，银行涨了利息，真正需要房子的买房人却要付出更多的恶性循环。

③对于市场交易行为的直接限制，存在合法性问题。

限购令的出台，引发了大量的争议，有许多学者认为政府的这一举措有违宪之嫌。政府以公权力直接介入买卖双方的民事交易行为这本身就有违法治的精神，而限购令本身仅是国务院通知的形式，连行政法规都不算，但其实际的效果却能够限制买卖合同的效力，这更是突破了很多法学理论的界限。尽管也有一些学者在为这一措施寻求法理上的依据，不能不说，还是有很大的争议的。

2 加强租赁市场的管理，可以从另一角度对房地产市场进行影响，完善调控体系

2.1 租金价格与商品房买卖价格的关系

租金价格与房价间虽无必然的联系，但肯定存在着相互影响的关系。首先，房价的高低直接影响到拥有居住刚性需求的人群对于买房还是租房的选择，如果房价高，一部分人会选择租房，租赁需求就会上升，租金价格也会上涨；反之房价低，那么买房的人更多，租赁需求会下降，租金也可能下降。换句话说，对于居住的刚性需求的高低，可能同时推高房价和租金价格，或者相反。其次，对于投资性人群而言，如果租金价格高，可能促进人们买房投资，这就有可能推高房价；反之，如果租金价格不高，达不到房价的一定比例，那么投资房产是不划算的，这样投资需求会降低，投资性买房的比例也会降低，就有可能拉低房价的涨幅。

从以上的分析不难看出，对于租金价格的严格控制无疑对于控制房价有着重要的意义。如果租金价格不过快上涨，甚至低于一定的比例，刚性需求的人群可能更多地选择租房而非买房，而投资性需求的人群则有可能减少投资房产用于出租的动机，这两方面都有利于控制房价不过快上涨。

2.2 就保障房而言，廉租房比经济适用房更具管理优势

保障房建设也是我国政府为调控房地产市场所采取的一项举措，其目的就在于通过向社会低收入家庭提供廉价的房屋，以保障这部分弱势群体有房住，不受高企的房价的影响而加大贫富差距。目前保障房主要分为转移所有权的经济适用房和不转移所有权的廉租房，笔者认为，从保障房的管理上，廉租房更加适合。虽然经济适用房在出售的过程中，对于享受政策的买房人对于房屋的处置也设定了一定的限制，但毕竟在买卖的过程中，所有权已经转移给了买房人，国家和政府对于买房人已经取得的所有权很难进行更有效的限制。而出租房则不同，由于承租人没有得到房屋所有权，其享受的政策性优惠仅仅是便宜的房租，国家和政府对于承租人可以实施更有效的管理。比如，对于实际不符合政策条件的，或者违反政策处置出租房的，或者在申请时符合政策条件但经过一段时间其财产状况发生变化，已超过政策条件的，可以随时取消其享受政策性保障房的资格，收回房屋。这对于已经将房屋所有权优惠卖给买房人的情形而言，完全是达不到这种效果的。

2.3 对租金价格的控制有法律依据

与限购令存在合法性争议不同，对租金价格的控制却有着合法的依据。我国《价格法》第18条规定：对于下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格……；第30条则进一步明确规定：当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。居住用房的出租价格，目前已经完全可以说是关系到国计民生的重要商品或服务价格，政府部门完全可以依据上述法律规定直接对住宅房屋的租金价格进行干预和控制。

3 国外关于房屋租赁管理的有益借鉴

谈到对房屋租赁的管理和政府干预，德国是一个典型的例子，德国一向以房价、租金价格稳定而著称，今年5月1日，德国新《房屋租赁法》正式生效，其中对房租的涨幅做出更严格的限制。新法规要求3年内租金涨幅不超过15%。新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱三年。即使房东有正当理由想提高租金，也必须经过房客同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

从德国《房屋租赁法》的有关规定中，不难得出一些有益的启示。首先是政府的管理和干预行为。作为对民生有着重大影响的住房租金价格，政府有必要进行合理地控制。房屋租金属于房屋的衍生孳息，其实并没有严格意义的计算标准和构成依据，这就为政府对租金价格进行干预和控制提供了必要性和可能性。

其次是民事合同关系中的当事人，有权通过诉讼对过快上涨的租金价格说NO。房屋租赁关系从本质上是民事合同法律关系，合同讲究的是当事人双方自愿和意思自治的原则，在供求关系不平衡的市场背景下，出租人如果执意要上涨租金，承租人一般是没有办法的。但德国通过立法的方式确立了当事人对不合理上涨的租金价格可以行使撤销权，从而维护了租赁市场的稳定和承租人的利益，这一点是非常值得借鉴的。

至于过分上涨租金的房东是否需要承担刑事责任，笔者认为这有些遥远，在此暂不讨论了。

4 对我国租赁市场规范和监管的建议

4.1 完善立法

虽然我国价格法已经对政府定价、政府指导价、限价以及价格干预措施等问题做了相关的规定，但对于租金价格管理的细则，还需要更进一步的细化，建议相关部门可以以行政法规或行政规章的方式加以规范，也可以由一些地方先行以地方法规进行试点。

另一方面，在民事上当事人如何对过分高涨的租金采取法律救济途径，则需要民事法律的进一步细化。也可以根据我国的司法特点，暂时以司法解释的方式加以规定。

4.2 完善政府职能，加强各部门协调

在我国，住房租赁管理涉及到诸多部门，比如房屋出租登记归房管部门管，暂住人口管理由公安部门负责，而租金收入的税收则由税务部门负责等。在我国，多部门管理往往会带来界限不清、权责不明、相互掣肘、相互推诿甚至无人管理等弊病。笔者认为，要加强住房租赁市场管理，必须对政府部门的职责界限进一步明确和细化，涉及多部门交叉管理的，应当明确以一个部门为主，或者由政府协调各部门，明晰各自的权责。另外，完善信息公开制度也非常重要。笔者认为，租赁双方所签定的合同、租金价格，乃至双方的身份信息、暂住信息，均不属于国家机密和个人隐私，这些信息应当予以公开，便于公众查询，也便于职能部门利用而进行有效地管理。然而，各部门却往往出于各种原因，不愿将本部门掌握的信息公开，这还需要一个认识和调整的过程。

4.3 完善租金标准制定程序

决定租金价格高低的，只有市场供求关系，与房屋建设成本和使用成本都无关。为了调控房地产市场而限制租金价格，当然不能完全依据市场定价，但是，如何确定租金的合理标准呢？这需要深入地研究和细致的工作。要用科学的方法，并在调查最广泛的人民群众的意愿的基础上，确定合理的租金价格以及涨幅，既做到保障房屋所有人的利益，又保证房地产市场的稳定和发展，保障人民群众的居住负担不致过重。

5 结语

房地产市场调控，是一项繁浩的系统工程，关系的面非常大。要调控好整个房地产市场，必须运用多种手段，综合治理。

本文并非意在批评现有的调控政策和措施，而着重在于在现在调控措施之外，考虑其他的途径和方法，使得我国的调控手段更加丰富，调控的效果更好。

参考文献：

[1]魏静.完善房屋租赁市场机制的几点思考[J].中国建设信息，2011（11）.

[2]魏静.我国房屋租赁市场发展研究[J].中国房地产金融，2011（08）.

[3]魏静.论房屋租赁市场管理的规范化与信息化[J].城乡建设， 2011（06）.

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宏观调控平抑房地产价格 篇4

最近几年我国房地产业发展迅猛,局部地区出现过热苗头。房价高涨难免会出现很多背离市场正确导向和行业规范的行为,以致搅乱市场经济和行业发展,完全违背了政府初衷希望让市场作为自身调控手段来规范行业发展的指导思想。房价的持续走高不利于社会的稳定,不利于房地产市场的正常发展,在这种被动的情况下,政府不得不从幕后走到前台,通过逐步出台一系列宏观调控政策,施“猛药”来遏制该行业的泡沫性过热,同时降低商业银行对房地产行业发放贷款的风险,以求房地产行业的健康永续发展。下面就从宏观调控的各项政策分析对房价的影响。

1 土地政策对房地产价格的影响

1.1 加大土地投入量

决定房价高低的关键因素是供求关系,价格是市场供求关系的直接反映,房地产价格上涨的直接表象原因在于我国的居民住房需求强劲。在巨大的需求面前,增加土地供给量被各方人士公认为是平抑房价的有效手段。土地的投入多了就可以减少多家企业高价竞争一块地皮的局面,可以让地价趋于更合理的走向,更有利于供求关系的调节,市场经济下供大于求价格就会下跌,反之则会上涨。增加土地供给量可以削减土地的高成本和开发用地不足的瓶颈,以满足消费者对商品房的需求,所以用市场来调节高涨的房价势在必行。

1.2 土地市场透明化

我国房地产业作为一个新兴的产业先是在沿海城市繁荣后又在内地城市迅猛发展,房地产开发的首要任务是取得土地使用权。国家出让土地使用权方式的转变是地价上涨的另一个因素,从过去主要以协议出让为主转向全部实行招标、拍卖方式,使土地出让价格平均水平提升,土地价格贵的惊人。众多房产商高价竞争同一地块,抬升了土地出让价格,而这些高额的前期投入又增加了房产商们的开发成本,成本的提升就直接反映在房价的上涨上。

1.3 加快旧城改造

随着人民生活水平的不断提高,城市化进程的不断深入,使得城市在扩展中出现了土地紧张的局面,旧城改造是增加房屋供给量的一条好路。在城市中老城区的房子都具有一定历史,不但结构不合理,而且大多数是小平房。把小平房改成高楼的潜力很大,旧城改造的优点就在于它能够在不扩大土地占用面积的基础上增加房源来解决人们日益增长的房屋需求,提升住房的供给量可以抑制高涨的房价。为此,国家设置了很多优惠政策,鼓励更多的房产商从事旧城改造,解决住房难的问题。

2 金融政策对房价的影响

2.1 提高利率,稳定房价

2004年10月29日央行出台调息通知,将贷款利率上调0.27个百分点,2005年3月16日央行正式宣布了上调商业银行对个人住房贷款的利率。为贯彻从紧的货币政策,中国人民银行在2007年6次调整金融机构人民币存贷款基准利率。利率提高了,首付就要增多,炒房团手中大量的房子将增加他们的经济负担,刺激那些有房的炒作者抛出房子。炒房团抛出的空置房屋将大大增加房地产市场的房屋供给量,开始房价依然会有上升,但经过市场的调节房屋的价格会稳步下降。作为调节宏观经济运行的手段,这次银行上调利率将对物价指数发挥“杠杆性”的调节作用,有利于稳定物价,抑制物价高幅运行,加息有助于挤出房产价格的泡沫,有利于房地产市场的长期健康发展。实际上这次利率上调对购房者的影响是有限的,对个人买房没多大影响。国家提高利率是为了打击那些在房地产市场上哄抬物价,炒作楼盘的炒房团,而不是针对广大消费者。政策针对的是投机行为,以达到规范市场的目的,也只有在规范了市场后,房价才能更加理性,普通大众才会真正的受益。

2.2 控制房地产开发贷款

在各项金融政策未出台以前,多数房地产开发企业的开发资金对商业银行的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下,就盲目投资项目,依靠银行开发贷款拿地,为了防止出现房地产泡沫,中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文,以下简称“121号文件”),加强了对商业银行房地产金融业务的管理。

房地产贷款品种减少,贷款门槛提高,对房地产开发企业资金实力提出了更高的要求。121号文件对房地产开发贷款设立了两个门槛:1)自有资金不低于项目投资的30%;2)“四证”齐全。第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关的传统做法结束。银行提高房地产商的开发难度,一些中小企业可能面临资金短缺,项目出现较大缺口,实力有限的、主要在于炒作房价的小公司将被淘汰,市场规范中减少投机行为,房价就可以合理地涨跌,而不是被人为操控。

3 国家政策对房价的影响

3.1 完善住房保障体系对房价的影响

广大的低收入阶层是缺房的大团体,房价过高使他们买不起房子,变成了房子的看客。中国政府一直以来非常关注低收入家庭的住房问题。为解决低收入家庭住房问题制定了一系列政策,为满足广大低收入群众住房要求,加大了住房结构调整力度,在控制高价商品房建设的基础上,增加经济适用房、廉租房的建设规模。国家安定工程以成本价出售,重点是解决中低收入家庭中的住房困难户,国家安定工程始于20世纪90年代中期,是解决中低收入居民的住房的一种手段,兼有调控住房市场,调节收入分配的作用。经济适用房、廉租房等低价房源推出使更多的中低收入阶层买得起房子,有利于住房保障体系的建立。市场上的低价房源增加,加上其特有的出售性质,保证了低收入阶级的利益,减少了高价房的消费团体。

3.2提高交易成本有利于抑制过度投机行为,促进房地产市场健康发展

从国际实践来看,为确保房地产市场的和谐发展,税收政策对需求的调控显得极为重要。税费的征集来自房屋交易中,我国当前房地产市场是典型的卖方市场,税收的后转性强,开发商容易将增加的税款向消费者转嫁,反而会造成房价的上涨。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体现政策的导向性。征收消费税增加了高档住宅的销售成本,也适度抑制了高档住宅的需求;征收房地产交易税,特别是增加二手房交易税和抑制投机性的炒作,这个方向是一定的,这是国家对房地产市场买卖、继承进行的一种调节,交易税的征收提高交易成本,对炒房者手中的大量空置房源的二次交易提高成本,加大了交易难度。

3.3加强舆论导向有利于缓解短期需求,抑制房价过快上涨

城市住房紧缺,很多方面是由于外来人口的增加破坏了整个原有的供求关系,需求的增加带动了房价。房价的过快增长使很多外来人群买不起商品房,我国从福利分房到现在的自己买房,国家鼓励大家都去买房,促进房地产市场的发展。短短几年内就已高速发展,能买的起房子的都已经有了住房,可还有很多人没有能力购买,要做到每个人都有自己的房子按中国目前的条件是不够的。在国外买房子的只有70%,而30%的人都是靠租房子,因此我们应该多开发经济适用房扩大普通商品房的比重,使低收入家庭也有适应的房屋市场,增加廉租房,让买不起商品房的人也能居者有其屋。

4结语

可见宏观调控对于市场结构变化起到了健康引导与合理分配有效资源的作用,通过以上对房地产市场各个层面对政府出台一系列宏观调控政策的不同反映的剖析,可以得出这样的结论:宏观政策将规范房地产市场———将各种违规操作和不合理的盲目开发彻底铲除,预防开发中泡沫性过热,调整其市场结构与产业结构平衡市场供需,整合资源让有限的土地资源得到充分开发和利用,平抑市场价格让更多的普通消费者受益,引导房地产行业步入成熟发展的市场经济的正轨,且具有深远的影响力并起到了至关重要的作用。

摘要：为稳定房地产市场、抑制房价高涨,从国家的宏观调控出发,着重分析讨论了宏观调控的土地政策、金融政策、税收等政策对房地产价格的影响,及这些政策显现的作用,以促进房地产市场的正常发展。

关键词：政策,调控,价格

参考文献

[1]郑捷.浅析我国房地产价格的影响因素[J].山西建筑,2007,33(23):230-231.

[2]卢琼.中国房地产法研究[M].北京:法律出版社,2002.

[3]刘婷婷,焦阳,杨昱.加息:影响楼市几何[N].国际地产周刊,2004-11-05.

房地产市场价格调控论文 篇5

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

房地产市场价格调控论文 篇6

一、房地产发展现状

我国房地产业在计划经济时代曾经销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。从20世纪80年代房地产业重新兴起，到90年代进入快速发展时期。我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。随着经济的快速发展，国民生活水平的提高，房地产购置调控问题逐渐成为人们的热点话题，中国作为发展中国家，其国民经济在很大程度上仍然依赖于房地产的发展。自房改以来，房价的增长速度远远超出一般性个人收入的增长速度，但同时房价的增长又拉动着地方经济的增长，并且在其间占主要地位；另一方面也引发了畸形的市场需求，主要体现在投资性需求超出实际的居住需求，且投资性需求过于旺盛对房价的刺激抑制了居住性需求。

据有关方面统计，90年代初期我国房地产开发投资累计已超过5万亿元，年均增长20%以上。国家有关部门通过采取有关的经济政策对房地产市场进行规范，调控政策频频出台，调控效果也开始慢慢呈现。比如从上游控制开发商的资金投入，在下游增加投资性需求者的购买门槛；对土地市场进行准入监管；增加经济适用房来分流对商业住房的市场需求；通过政策法规对银行以及购买环节进行控制等。在这个过程中，各种细节性的监管逐渐完善。但从最终效果来看，仍没有建立起具备强力制约性和调整性的机制，在每一轮的调控之后，房价总会展开新一轮的报复性增长。

二、国家宏观调控举措

一是以变动税收和支出的形式影响总需求的政策。在房地产比较火爆的时候，提高税率，增加税收，减少政府支出等财政政策，增加房地产投资的成本，从而抑制潜在进入者的进入，缓和相关的市场矛盾，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题。

二是提高或降低银行的存款准备金率。通过减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资。提高存款准备金率，增加银行在中央银行的存款，提高银行的利率，减少投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争。

三是调整中央银行再贴现率。通过调整商业银行对外的货币供给量，影响利率的升降，最终影响房地产投资，抑制房地产市场的过热发展。一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据；另一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾。

三、影响分析

一是对国民经济的影响。房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。近年来，基本建立起了覆盖生产、开发、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。按市场化原理来看，各行业之间具有相互制约、相互提升的产业链关系。但事实上，房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。一旦开发环节出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。

二是对产业链中其他行业的影响。房地产行业的发展与股市、银行等国家性金融机构联系紧密，目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，呈现出一派欣欣向荣的景象。截止目前，我国房地产企业已达到3万多家，房地产业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批好的楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地也出现了许多成功的房地产经营模式。

房地产价格与房地产政策调控分析 篇7

关键词：城市住房,价格波动,政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示, 自2001年到2010年的十年间, 我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2, 期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外, 房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高, 均超过10%, 2009年达到最高增幅23.18%。经计算, 2001年到2010年间, 我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见, 我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势, 过高的房价已严重影响国计民生的发展。

数据来源:2011年中国统计年鉴

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间, 我国商品房价格的绝对值除个别年份外, 基本呈现上涨态势, 但受宏观调控政策的影响, 房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏, 其中, 2006年、2008年、2010年期间, 房价出现明显下降;而2004年、2005年、2007年和2009年, 房价涨幅较大。

2003年, 房地产投资增速过快, 经济出现过热迹象。2003年6月, 央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (简称121号文) , 对房地产信贷业务进行规范, 并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (18号文) , 指出房地产业是国民经济的支柱, 需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号, 旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热, 再加上政策之间的不协调, 房价上涨的势头并未遏制住, 反而加快了上升速度, 2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年, 新旧国八条相继出台。2005年3月26日, 国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》, 即“旧国八条”, 提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日, 国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 (新“国八条”) , 提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的, 对个人购买住房不足2年转手交易的, 按其取得的售房收入全额征收营业税。同时, 2005年上半年央行开始上调个人房贷利率, 自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市, 上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下, 房价得到一定的抑制, 2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷, 于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策, 被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起, 央行出台一连串的加息政策, 前后6次加息。并多次上调存款准备金率, 年初至年末累计达1.5%, 至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%, 创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机, 我国的经济也受到严重冲击, 房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面, 国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月, 国务院发布《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》, 规定普通住宅的最低资本金比例18%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时, 居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年, 不足5年的, 按其销售收入与购房价款的差额征收营业税, 超过5年的, 免征营业税。在这种政策的大利好下, 2009年房地产市场出现空前繁荣, 房价井喷式上扬, 甚至高出2007年。

2010年4月17日, 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即“国十条”) 将二套房首付提高到50%, 第三套停贷, 外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》, 规定个人购房不足5年转手交易的, 按其销售收入全额征税;家庭购买二套房, 首付款比例不得低于60%;制定和执行严格的限购措施, 同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令, 其中2011年2月16日, 北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”, 与此同时, 欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和, 2011年, 大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

三、政策建议

从以上调控政策回顾来看, 政府的调控措施主要可以归纳为货币政策、财政政策、土地政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本, 以及通过信贷控制, 即法定存款准备金、再贴现和公开市场业务三种货币政策工具, 控制商业银行的准备金和存款, 进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税、企业所得税、营业税等, 增加开发成本, 降低开发商的利润, 影响其开发积极性, 进而影响房地产供给;同时, 对购房者征收印花税、契税、房产税、物业税等, 降低其购买力, 进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接、最严厉的调控措施当属“限购令”, 限购令对于房价波动的影响是巨大的, 它直接限制了家庭购买房屋的套数, 限制了人们的购房需求, 从而导致了住房价格的下降。

通过对以上调控政策影响房价的作用机制的分析, 在此提出如下的政策建议:

第一, 建立调控的长效机制。伴随着政策调控, 我国的房地产市场呈现出“调控政策密集, 房地产市场低迷;调控政策趋缓, 房地产市场过热”的现象。这是由于调控政策只是在出现问题时仓促上马, 问题缓解后旋即松懈, 调控政策缺乏连续性。因此, 我们必须探索稳定房地产市场的长效调控机制, 首先要建立覆盖面比较广的社会保障体系, 完善住房供应结构, 着重解决低收入家庭的住房困难问题;其次政府需要大力培育租赁市场, 营造良好的政策环境, 这里一个很重要的前提是居民住房消费观念的转变, 倡导购买与租赁并重的二元消费观念;再次要完善房产交易所得税, 试点并尝试扩大住房保有税, 这样炒房成本和囤房成本将大幅增加, 奢侈性住房消费将在一定程度上得以抑制。

第二, 完善土地政策。我国的土地使用制度、住房建设模式起源于香港。香港有着完善的社会保障体系, 因此虽然其实行高地价的土地集中批租管理办法, 香港的低收入人群仍然可以租住政府提供的廉租房, 高房价并没有牵动所有人的生活。而国内, 我国实行分税制改革后, 地方政府面临发展、政绩的压力, 于是寄希望于收益可观的土地批租收益, 通过拍卖的方式, 开发商竞价获取土地。拍卖方式哄抬了土地价格, 导致房价高涨。因此本文建议地方政府应以招标的方式而不是拍卖的方式交易土地;同时土地出让金的收取方式由一次性收取改为年租制, 即在几十年内分摊, 以避免地方政府行为的短期化。

第三, 房地产调控应以经济手段为主, 行政手段为辅。运用限购、限价等行政手段干预房地产市场, 短期内能够更快、更有效的解决高房价的问题。然而不容忽视的是一旦限购松动, 整个房地产市场可能出现报复性反弹, 多年来的调控将前功尽弃。因此本文建议房地产调控应以货币、财政和土地政策调控为主, 行政手段调控为辅。

第四, 房地产调控还应发挥法律手段的调节作用, 规范和约束包括开发商、中介机构、消费者以及政府在内的各个利益主体的行为, 建立监督管理机构和房地产行业的信息披露制度, 从拿地、开发到销售等房地产经营环节进行全程动态监控, 做到各个环节公开透明。同时, 加大对不法开发商的违规处罚力度, 警惕其寻租行为, 避免因政府官员贪污腐败而导致房地产行业的不公平竞争行为, 而且目前我国房地产中介机构良莠不齐, 社会形象不佳, 对房地产中介市场进行合规整顿也成为当务之急。

参考文献

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[2]齐特“.十一五”以来我国城市住房价格变化与房地产政策的相关性研究[D].吉林大学, 2012.

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[5]刘维新.中国房地产市场宏观调控的回顾与展望[J], 中国房地产金融, 2010, (07) .

[6]司雯.影响房地产价格的因素[J].科技资讯, 2011, (03) .

浅析我国房地产价格与房地产调控 篇8

房地产价格指的是商品房的价格, 是房地产开发商在房地产开发过程中投入的费用与获得利润的总和, 其价值主要体现在土地和地上建筑物的具体价值上, 包括土地成本、建筑成本、管理费用、税收等等。房地产价格的变动主要取决于国内房地产行业的供求关系, 供过于求, 房地产价格往往有所下降, 供不应求, 房地产的价格往往呈上升趋势。

房地产调控指的是国家采用各种政策、法律、经济等手段对房地产行业的走向与趋势进行引导与协调以达到使房地产市场适应国民经济发展的目的, 是国家宏观调控中的一项重要内容。房地产调控也可以视为一种管理手段, 通过对房地产市场的一系列优化手段来平衡房地产市场的供求关系, 实现供求平衡。

二、我国房地产价格的影响因素

(一) 土地法律制度。

我国土地法律制度主要明确了两个问题, 土地的所有权和使用权。法律规定, 我国土地所有权归国家所有, 使用权与所有权实行分离政策。1998年以前, 我国实行国家规划拨地, 房价较低。从2002年起, 国家规定通过“招拍挂”的方式将土地划分使用, 房价中增加了土地出让金并引起了土地出让金的上涨, 房价上涨迅速。在这个过程中, 土地出让金成为了房价上涨的重要因素, 因此协调土地出让金与房价之间的关系, 完善土地使用权的“招拍挂”制度成为调节房地产价格的重要内容。

(二) 银行利率。

银行加息可以有效的调节房地产的供求关系, 因此银行利率是影响房地产价格的一个重要因素。实践发现, 银行利率的上调可以在很大程度上影响房地产开发商的经营运作, 导致房地产开发成本的上涨, 这使得大量投资者对房地产开发望而却步, 舒缓了房地产市场的投资过热现象, 并对投资者资本过分流入房地产市场起到了有效的抑制作用。通过对商业银行银行利率的调整, 房地产的上涨问题可以得到有效的控制, 房地产的价格涨幅可以出现部分降低, 减轻了广大人民的买房负担, 应采取积极措施调节银行利率, 调节房地产价格。

(三) 房地产税费。

房地产税收是指国家通过税务机关, 或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。房地产费用指的是房地产开发商与消费者向提供劳务的行政事业部门交纳的补偿金额。目前, 我国房地产的各个环节都需要交纳房地产税, 房地产税收政策的调整, 必然促使房地产价格产生变动, 而开发商往往会将税费提高的部分转移到消费者的身上。减免部分房地产税收可能会给房地产价格带来一定下降, 但增加税收的种类并提高税率一定会导致房地产价格的上升。

(四) 房地产金融。

房地产业作为资金密集型行业, 对金融有很强的依赖性。房地产金融指的是与房地产开发、流转等过程中产生的一系列与金融服务相关的金融活动的总称。银行实行贷款放宽制度, 房地产开发流转过程的资金得到充足供应, 则房地产市场就会较为活跃;银行实行贷款紧缩制度, 则会影响房地产的资金流转, 抑制房地产的发展。房地产的信贷业务通过对房地产发展一定的影响关系, 进一步对房地产价格产生影响。

三、对我国房地产行业的调控建议

(一) 加强对土地法律制度的完善。

目前, 我国采取土地使用权出让金制度, 这项制度虽然在一定程度上实现了土地资源的合理配置以及增加了地方政府的财政收入, 但其消极影响也在逐渐凸显, 政府官员寻租现象严重, 甚至出现了“土地财政”的情况, 对现行的土地出让金制度进行大刀阔斧的改革刻不容缓。具体来看, 改革可以分为三个方面的内容:抑制政府对土地的买卖行为, 建立土地收益基金;加强对被征地农民的权益保护, 对土地出让金进行合理化管理;从全局考虑, 对土地出让金的金额做合理增加。

(二) 加强房地产的税费控制。

对房地产行业的调控应注意对房地产市场采取积极有效的税收政策。房地产税费的增加会直接影响到房价的提高, 因此应从房地产行业发展的实际情况出发, 减免一部分税收, 对税率进行合理化调整, 以抑制税收增加对房地产价格的提高以及因此带来的对房地产消费者的压迫。对于税费的调整的限度, 应考虑两个方面, 首先, 税费应能够起到抑制房地产开发商投资规模的迅速增长, 另外税费应能够满足社会各个阶层人群的实际需要, 尤其应满足低收入人群的购房需要。

(三) 加强土地的宏观调控力度。

对于房地产的宏观调控, 应注意加强对土地的宏观调控。土地是房地产价格变动的一项重要因素, 土地的价格直接影响着房地产价格。应加强对土地市场的管理, 加大对存量城市用地的规划力度, 对城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地进行合理开发利用。在开发过程中, 应优先保证经济适用房用地和普通居住用地的规划。对于土地的宏观调控, 还应实行土地出、转让、招投标制度的公开化, 加强土地管理的公平公开, 保障房地产市场的稳健发展。

(四) 加强对房地产金融的调控。

应对房地产金融制度加以完善, 尤其应当拓展房地产的融资渠道。目前, 房地产开发商主要融资来源于银行贷款, 太过单一的融资方式不利于房地产业风险的防范, 例如美国的次级贷款危机就凸显了这一问题的严重性。应当建立起完善的房地产信托市场, 增强融资的多样性与多元化。另外, 应建立起完善的房地产投资开发商的资格审核机制, 一方面可以满足房地产开发的质量要求, 切实保障消费者的合理利益;另一方面, 严格的资格审核可以过滤一部分资质不深的开发商缓解目前房地产投资开发过热的情况, 抑制房价的过度增长。

参考文献

[1]何忠全, 李宏, 于宗民.解析影响我国当前房地产价格的几大主要因素[J].山西建筑.2010 (21)

[2]洪佳娣, 武长河, 郑文敬.房地产价格与宏观经济波动的实证研究——文献综述[J].经济研究导刊.2009 (29)

[3]周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].商业研究.2009 (04)

房地产市场价格调控论文 篇9

关键词：房地产价格,法律调控,制度构建

改革开放以后, 我国房地产业才正式步入市场化的轨道, 短短30多年, 已取得了超常的发展, 成为了经济社会发展的支柱产业。然而, 房价的快速上涨也引发了全社会的关注, 现已威胁到整个经济社会的持续、稳定、健康发展。为了促使房价回归理性, 政府采取了各种手段, 先后出台了一系列宏观调控政策, 但因房地产

的业务竞争。国家应将出口信用机构的费用支出和合理赔付列入国家预算, 进行年度审核和调整。

同时, 借鉴国外的经验, 进一步完善部际委员会制度, 由财政部牵头, 外交部、国防部、农业部等部门组成, 吸收更多政府部门、企业代表和专家学者参加, 建立由保监会牵头的经常性的出口信用保险例会制度和重大事件的紧急处理制度, 对重大事项作出决策。这样一方面能够更好地协调各部门利益, 使公众的意见能够比较及时地得到体现;另一方面利用保监会的保险专业资源, 提高监管效率。

3.2制定和颁布出口信用保险方面的专门法规

立法上, 制定和颁布出口信用保险方面的专门法规。从国外经验来看, 无论采用何种模式办理出口信用保险业务, 都是在法规基础和框架上建立起来的, 加速我国出口信用保险体系的发展, 迫切需要立法。具体建议如下:第一步, 我国可以在《对外贸易法》和《保险法》下, 建立出口信用保险法律规范, 并将出口信用保险立法纳入立法计划。第二步, 借鉴发达国家的先进经验, 结合我国的实际情况, 制定专门的出口信用保险法。通过立法明确出口信用保险机构的地位, 明确该机构的管理者, 明确政府作为风险的最终承担者, 明确保险承保人与投保人的权利、义务, 投保人有权在投保前了解国家保险法规、费率等情况, 以约束和规范参与机构的行为, 明确各自的职责, 保证业务操作的规范化。

3.3选择合适的制度模式

制度模式的选择在出口信用保险制度的立法框架中起着基础性的作用。它不仅决定着如承保主体、监管机构、承业涉及的面太广, 影响的因素太多, 调控政策未能收到预期的效果。为此, 笔者希望能构建出一套科学合理的房地产价格法律调控制度, 因为法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性, 法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。

保对象这些基本制度的规定, 还影响着出口信用保险的运行效率及其作用的发挥。在模式选择问题上, 不仅要考虑出口信用保险的目的, 以更好地体现鼓励和发展本国对外贸易的宗旨, 而且要综合考虑我国的国情、经济实力、国际政治地位。

3.4确立正确的立法思路

把出口信用保险法作为《保险法》的特别法, 同另一项政策性保险农业保险结合起来进行单独立法, 对于其符合一般保险原则之处参照《保险法》。保险法从立法上来讲传统上属于商法的范畴。由于保险法具有很强的行业性特征, 在经济意义上, 它又属于金融法的构成部分。所以, 在我国的金融法学教科书上能够找到保险法。但是, 保险法的金融性特征也并没有改变其商法的性质。保险法作为金融法的构成, 尤其是作为金融业务的构成, 本质上仍然是商法的内容。另外, 应该看到, 现代政府对金融行业监管的强化使保险法又具有经济法的特征, 在我国经济法教科书上也可以找到保险法。因而, 可以说保险法具有商法和经济法的双重性质。但还应注意的是, 保险法的商法特征是其本质, 而保险法的经济法特征则是政府对经济生活尤其是金融生活进行干预的表现。照此种立法思路, 出口信用保险法作为《保险法》的特别法, 理所当然的属于商法的范畴。

参考文献:

[1]张琳.浅析我国出口信用保险法律制度构建的必要性[J].知识经济, 2008 (2) .

[2]陈飞.国外出口信用保险的发展及借鉴[J].科技经济市场,

杨德文:探析我国房地产价格法律调控制度的构建

1 我国房地产价格的现状

我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势, 特别是自2004年开始, 无论是地价还是房价都出现了明显的上升局面, 这意味着我国的房地产价格进入了飞速高涨的阶段, 当然这样的发展是一种非理性发展的态势。2007年尤其是2008年以来, 我国政府出台了一系列关于限制房地产价格快速上涨的措施, 加上2008年的金融危机, 在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过, 2009年以来, 随着我国经济的复苏和发展, 房价又开始回升, 2010年1月, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%, 涨幅比2009年12月扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%, 涨幅比2009年12月降低0.2个百分点。由此可见, 政府近些年来虽一直在努力地调控房价, 但是没有收到预期的效果。究其原因, 一方面是因为我国房地产价格调控难度较大, 而且涉及面广, 较为复杂, 加之房地产价格快速上涨背后存在着诸多诱因, 如土地价格制定时的隐性操作, 不公开性, 不透明性, 房屋销售成本披露制度的缺失等;另一方面是由于政府调控的手段和方法不当、调控力度不大, 这应该是调控失效的关键。房价高涨的根本原因在于我国法律在房地产价格非理性上涨的阶段没有发挥其应有的调控功能。

2 我国房地产价格法律调控的必要性

众所周知, 无论是计划经济还是市场经济, 也无论是社会主义条件下的市场经济还是资本主义条件下的市场经济, 都需要宏观调控, 而调控的基本方式有三种, 即经济手段、行政手段和法律手段。经济手段是国家通过调整经济变量来影响经济运行过程的一切政策措施的总和, 包括财政政策、货币政策、产业政策等。行政手段是国家依靠行政组织, 通过指令性计划, 直接指挥、管理经济活动的行政行为的总和, 主要体现为国家计划和行政干预两种方式。法律手段是以国家强制力做保障, 通过法律法规的形式确定经济主体的权利义务, 从而规范经济行为。这三种手段由于性质不同、功能不同、实施方式不同, 在宏观调控中的作用也有很大区别。

房地产价格调控是一项复杂的经济系统工程和决策实施过程, 如何选择适当的调控方式, 以提高宏观调控的有效性, 是一个需要认真研究解决的问题。在我国房地产价格调控中, 政府主要是采取行政手段, 利用各种政策予以调控, 然而, 由于调控政策具有不稳定性, 大多流于形式, 缺乏规范性和约束力, 未能收到良好的效果。而要解决这一问题, 经济手段无能为力, 行政手段也难以奏效, 最有效的办法就是运用法律手段。法律手段在宏观调控中的特殊功能主要在于它的规范性、预决性和强制性作用。运用法律手段, 加强程序性、责任性和监督性规范, 特别是要注重对违法责任的规定及追究, 从而有力地保证房地产市场运行的各个环节有法可依、有法必依和违法必究。因此, 构建房地产价格法律调控体系成为必然。

法制天地

3 我国房地产价格法律调控制度的构建

当前, 国内外已经有不少的学者和房地产业内人士就房价问题作出了许多研究和论述, 但由于每位学者研究领域不同, 研究侧重点不同, 未能构建出一个完整而又行之有效的房地产价格宏观调控法律体系, 因此, 本文从基础理论到实践操作, 从整体原则到具体措施, 提出了构建一个较为完整和全面的房地产价格法律调控制度的设想。

3.1 我国房地产价格法律调控体系的理论基础

我国房地产市场, 从住房福利分配制度, 逐步发展为住房商品化、市场化;房地产业从基础性产业变为先导产业, 再到支柱产业, 直至定位于国民经济新的增长点, 这一房地产领域的法律制度变迁, 充分说明了利益集团在追求高额利润过程中对原有的制度进行了变迁。房地产法律制度是国家一项重要的立法内容, 建立房地产价格调控法律机制是国家行为, 国家对其正确构建负有首要的责任。从这个角度上讲, 我国当前房地产价格问题以及其引发的诸多问题, 都说明我国现行制度存在问题, 需要进行制度变迁。因此, 构建我国房地产价格法律调控体系的理论基础要基于制度变迁和公共选择理论, 让政府作为主导, 承担其应有的责任和义务, 进行合理的制度变迁, 并将合理、有效的制度变迁的结果法律化、制度化, 使广大居民不再承受无力负担的高房价之苦, 使房地产市场上不再存在特殊利益集团, 使房地产业不再成为暴利行业。

3.2 构建我国房地产价格调控法律制度的基本原则

从我国政府出台的现行房地产市场调控政策来看, 基本上是以微观行政方式来代替宏观调控的, 如政府一再出台政策来禁止住房投机、控制土地利用、调整住宅结构等, 这些措施可以说是政府规范房地产市场的基本职能, 称不上所谓的宏观调控政策, 因而也未带来明显的效果。房地产市场价格的形成是住房供需关系的结果, 是多种因素作用的产物, 因此, 要调控房地产价格就必然要关注房地产市场的供求变化和社会发展总体因素, 要从供求两方面同时入手加以调控, 并在整个国民经济发展中准确定位, 这样才能构建有效的调控体系, 只有有效的制度用法律的形式予以固定, 才能最终达到调控我国房地产市场价格的目的。

3.3 构建合理的房地产产业法律制度

我国房价非理性发展的原因之一就在于我国对房地产产业的错误定位。我国政府将房地产业定位为先导产业, 支柱产业, 国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府出于自身利益最大化考虑, 将房地产业的发展作为城市发展的关键, 作为地方政绩的着眼点, 一味地利用土地财政来达到本地经济增长的目的, 全然不顾国家的政策, 不顾普通民众的居住需求。产业法是指调整国家产业政策制定和实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称, 属于经济法中宏观调控法的范畴, 是一项重要的法律制度。因此, 要调控房地产价格回归理性, 应当借鉴国际先进经验, 尽快制定房地产产业法, 规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则, 明确地方政府建立保障性住房的责任并制定有效的法律责任追究机制。

3.4 构建二元化的房地产法律制度

由我国现有的土地制度和现实国情可知, 我国的房地产法律制度不应当采取“一刀切”模式, 而是应当借鉴新加坡的二元化体制, 构建二元化的房地产法律制度。对高收入群体和外来投资者, 实行市场化的有限的商品房制度, 不仅能够满足这类群体的住房需求, 而且能够有效地限制商品房投机, 保障对商品房市场的调控;对低收入的普通居民, 政府通过建立具有保障性质的住房予以解决, 如建立经济适用房、廉租住房等保障“居者有其屋”, 从而有效地保障全国居民平等地享有居住权利, 同时实现了土地资源利用最大化。

3.5 构建合理的房地产土地、金融、税收法律制度

第一, 构建合理的房地产土地制度。构建房地产价格上涨的法律调控制度, 应先从土地制度入手, 因为土地是房地产市场开发的源头, 只有控制好土地市场, 才能控制好房价。首先, 建议修改现行的《土地管理法》相关规定, 改变土地收益分配模式, 让地方政府最多能取得土地收益的50%, 同时, 应对其收支管理实行透明化、公开化;其次, 改变土地的出让方式, 针对特定的地块, 不应当一味强调招、拍、挂的土地出让方式, 因为只要土地优质, 开发商抱着风险能够转给消费者的预期, 纷纷加入其中参与争夺, 这样导致了地价盲目飙高, 可以采取最高限价;最后, 应严格规范地方政府的土地管理制度, 确立法律责任追究制, 对于违法违规批地行为及不执行中央政策的行为, 给予法律上明确的责任追究。如对于地方政府不执行中央政策, 不进行经济适用房和廉租住房的建设等行为, 予以查处究责。

第二, 构建合理的房地产金融法律制度。我国现有的房地产金融制度包括两大类, 一是为房地产开发商提供资金和相关服务的制度, 二是为住房消费者提供资金和相关服务的制度。然而现实中这两大类的服务带来了一系列问题, 由于金融监管的不到位, 银行机构为赚取利益, 违法违规放贷现象严重, 导致了房地产供给市场的紊乱, 促使房地产市场出现大量投机性需求, 造就了今天房地产价格的高企。因此, 笔者建议, 对于房地产开发企业的贷款, 严格遵守国家法律法规和政策, 调整开放商贷款比例, 严厉打击开发商房地产囤积等投机行为;对于投机性购房者实行严格的贷款控制, 如提高首付比例, 实行较高利率等, 最好是对投机性需求直接用法律规定不予贷款支持。当然, 银行实施正确的金融信贷政策, 要以正确区分自住型购房者和投机性购房者为前提, 这就要求国家必须尽快建立较为详细、明确的城镇居民住房登记制度。只有这样银行才能够对居民房地产信贷作出正确的判断, 并采取有效的措施。

第三, 构建合理的房地产税收法律制度。目前我国房地产价格的高涨, 在很大程度上是由房地产市场投机引起的, 为调控房价回归理性, 我国政府一再提高房地产交易税等流通环节税, 但实质上都未达到抑制房地产投机的目的, 反而致使房价升高。究其原因在于这些税收主要是在消费环节征收的, 这样房地产投机者很容易将其转嫁给真正的购买者。为此, 笔者认为, 首先, 我国应当针对房地产市场的不同需求制定不同的税收法律制度加以调控, 对自住消费性需求给予减免税收等优惠政策, 对于投机性需求实行累计加重征收;其次, 尽快开征统一规范的物业税。物业税是财产税的一种, 建议对居民第一套住房实行免税, 对第二套住房开始征收, 而且对第三、第四套住房实行累进税率, 只要保有环节的税收与投机者预期收益持平或者更高, 投机者便无利可图, 自然不会再行投机;最后, 应大幅度提高土地增值税和土地控制税税率, 从而抑制土地投机和打击炒地行为, 提高土地利用效率。通过建立这样一套完整的税收法律制度, 不仅能够有效地满足房地产消费性需求, 又能对投机性需求起到较好的抑制作用。

4 结论

综上所述, 只有将调控政策上升为法律形式, 并构建出一套统一、完整的房地产价格法律调控体系, 奠定房地产价格调控的理论基础, 明确调控目标和房地产业的产业定位, 再综合运用土地、金融、税收等多种法律手段进行宏观调控, 才能使我国房地产价格回归理性发展模式, 让全国居民实现“居者有其屋”的简单梦想。

参考文献

[1]刘洪玉, 孙娇.房地产价格与房地产经济学研究[J].建筑经济, 2006 (280) .

[2]吴江波.房地产价格上涨成因和对策[J].金融经济, 2006 (14) .

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[4]宏观调控手段[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/1723981.htm.

房地产市场价格调控论文 篇10

1 计量模型分析

1.1 模型设定和数据说明

以房地产价格为被解释变量, M2为解释变量, 构造如下计量模型:

在方程 (1) 中, LHPIt代表全国房屋销售价格指数每一季度的数据, 取对数值;LM2t代表我国广义货币供应量M2在每一季度末的存量数据, 取对数值;!、C为待估参数, "t为白噪声。所有变量均取对数以降低模型异方差性, 同时所估计系数即为弹性系数。数据区间为从2000年第1季度至2007年第1季度, 全国房屋销售价格指数 (HPI) 来自中经网统计数据库, 广义货币供应量M2来自CCER统计数据。所有数据均未做任何调整。当然, 影响房地产价格走势的因素很多:如GDP增长率、通货膨胀率、居民人均收入增长率、消费者信心指数、房地产市场货币化水平、土地制度、住房贷款政策等因素。但只研究M2和房地产价格的相互影响, 故忽略其他因素的影响。下面用Engle和Granger (1987) 两步法 (简称EG检验) 进行检验。

1.2 实证分析过程

Engle和Granger两步法的检验过程如下:第一步, 首先对变量进行单位根检验, 在变量同阶单整的前提下, 对变量回归;第二步, 对回归残差宁列进行单位根检验。若平稳, 则回归方程反映了变量间的协整关系。

1.2.1 变量单位根检验。

对变量的水平值和一阶差分进行ADF单位根检验, 检验形式只含常数项, 检验滞后项由SC准则确定, 结果见表1。LHPI和LM2的ADF检验值分别为-1.632338和0.547079, 大于显著性水平1%的临界值, 表明两者均是非平稳时间序列:D (LHPI) 通过1%的显著性水平检验, D (LM2) 通过1%的显著性水平检验, 表明它们是一阶单整。即~I (1) 序列:因此, 它们满足EG协整检验的必要条件。

注: (1) 检验形式 (c, T, L) 中的C, T和L分别表示常数项、趋势项和滞后阶数; (2) 临界值是Mack innon (1996) 单边P值, 显著水平均为1%。

1.2.2 回归分析和协整检验。

在已知变量一阶单整的前提下, 对两者进行协整关系检验。首先对LHPI和LM2进行回归, 结果如下:

括号内数字为T检验值。对回归残差序列E进行ADF单位根检验, 结果见表2。E在水平值上不平稳。再对E做一阶差分, 进行ADF检验在1%显著水平上平稳。说明 (2) 式不存在谬误回归。因此可以认为, M2与房地产价格之间存在协整关系。由协整方程 (2) 看出, 在样本期内, 我国M2与房地产价格呈显著的正相关关系。M2每变动1个百分点, 房地产价格就变动0.058567个百分点。

注:临界值是Mackinnon (1996) 单边P值, 显著水平均为1%。

1.2.3 误差修正模型。

以上验证了M2与房地产价格存在长期的协整关系, 为了研究短期内M2与房地产价格的相关性, 我们建立误差修正模型, 结果如方程 (3) 。

括号内数字为T检验值。由误差修正方程 (3) 式看出, 样本期内广义货币供应量M2的当前值和1期滞后值对房地产价格的影响均不显著。因此, M2无法解释我国短期房地产价格的波动。可能的原因是:广义货币供应量M2的短期变动传导到房地产市场有一个时滞;房地产市场波动受到商品市场、股票市场等其它相关市场波动的影响;房地产开发建设周期较长等。

1.2.4 格兰杰因果关系检验。

以上协整关系检验结果证明了M2和房地产价格之间存在长期的均衡关系, 但这种关系是否构成因果关系还需要进一步验证, Granger (1969) 提出的因果关系检验可以解决此类问题, 结果见表3。

注:*表示1%显著性水平上拒绝原假设

从滞后1期到滞后6期, LHPI都不是LM2的格兰杰原因, 而在滞后4期、5期时, LH2是LH-PI的格兰杰原因, 同时也说明我们在构造计量模型时假设LHPI是被解释变量, LM2是解释变量的先验设定是合理的。因而, M2是房地产价格变动的原因, 时滞9个月至1年。这一结论的货币政策含义是:央行当前调控货币供应量的政策措施将在9个月至1年以后对房地产价格产生影响。

1.2.5 脉冲响应函数和方差分解检验。

脉冲响应函数用来衡量来自随机扰动项的一个标准差新息冲击对内生变量当前和未来取值的影响。方差分解衡量随机扰动项的一个标准差新息冲击对内生变量当前值和未来值影响程度的大小。我们首先建立VAR模型。在建立VAR模型前, 需运用AIC准则和SC准则选择滞后阶数。经过多次试验。滞后1阶的AIC值和SC值最小, 因此我们建立VAR (1) 模型。然后进行脉冲响应函数和方差分解检验, 结果见图1和图2。

图1显示房地产价格对M2的一个标准差新息的响应, 可以看出, 在前8期呈负向反应, 从第8期到第9期呈正向反应, 第10期响应基本消除;图2显示房地产价格的方差分解结果, 可以看出, M2一个标准差新息对房地产价格预测误差的贡献度从第3期开始上升, 之后各期越来越大。所以可以说明, 随着时间的变化, M2对房地产价格的影响越来越大, 但在10期过后渐渐趋于平稳。

2 结论和政策建议

实证研究表明:长期内货币供应量M2的变动对房地产价格变动呈显著的正相关关系。短期内这种关系不显著, M2变动是9个月至1年后房地产价格变动的原因;央行扩张性的货币政策操作将在1年之后体现其政策意图。实现提高房地产价格的合意目标, 反之亦然;央行货币政策操作具有反周期性。由此可见, 我国近年来房地产价格的快速上涨与金融市场宽松的货币环境是分不开的。央行通过货币政策工具吸纳金融市场过多流动性起到了抑制房地产价格过快增长的作用。但货币政策只是对冲金融市场过多的流动性。随着我国金融发展水平的提高、住房货币化程度的加深和外汇占款的不断增加, M2仍将保持快速增长态势, 房地产价格也将继续上涨。反过来, 房地产价格过快上涨也会冲击我国经济和金融市场稳定。控制房价、防止房地产市场过热仍是今后一段时间的重要任务, 这需要财政政策、货币政策及其它社会政策综合运用。

摘要：通过实证分析2000年第1季度到2007年第1季度我国M2和房地产价格的相互关系。考察货币政策调控房地产价格的效果。结论是:通过吸纳金融市场过多流动性, 央行货币政策起到抑制房地产价格过快上涨的效果, 但不能消除房地产过热。防止房地产过热还需综合运用各项政策。

关键词：货币政策,M2,房地产价格,脉冲响应

参考文献

[1]中国人民银行.中国金融市场发展报告-2006[EB/OL].http://www.pbc.gov.vn.

[2]钟剑.房地产泡沫问题, 西方主流观点在我国的检验[J].武汉金融, 2005, 10.

[3]荣艺华.我国房地产价格对货币政策的冲击[J].中国金融, 2005, 2.

浅析我国房地产调控 篇11

关键词：房地产；调控政策；执行力

前阶段，北京3个单价超过6万元/m2的楼房高价获批，最高者每平方米超9万元；深圳入市的两个楼房项目则以4万余元/m2的单价领跑全市；海南优质学区房普遍飚升到1万元/m2以上……前年年初各地表态“控制房价”，到年底多地不让“高价房”开盘，让不少购房者吃了一颗“定心丸”，准备购房置业。可随着各地楼市开始松绑、解禁，“天价楼”集体入市，却让购房者蒙上一头雾水。这一“变脸”之快，让人不得不对历年房地产调控方法进行思考，到年底已出台的多少政策对调控房地产有效，是否抓住了调控房地产的关键……

1 房地产调控综述

我国近十年楼市泡沫严重，目前关于房地产的议论，几乎到了白热化的地步。为应对这一房地产泡沫危机，总体来说，我国已出台十年四轮调控政策，包括：初始调控期（2002—2004年底），加码调控期间（2005年初—2008年初），逆向调控期（2008年底—2010年初），“双限”调控期（2010年初至今），现在我们正处于双限调控期间，即“限购限贷，保障房建设”。 2013年2月又出台了“新国五条”政策。具体措施如下：

1.1 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

1.2 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应其要求及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

1.3 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

1.4 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

为了控制房地产，新国五条还要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

2 房地产调控失灵的原因

十年四轮调控政策的不断出台，不可谓力度不大，但总体效果不好，究其原因如下：

2.1 地方财政对土地收入的高依存度，房地产价格无法下降

众所周知，出售房子的成本主要由两部分组成，分别为地价和建安成本。目前住宅楼的建安成本并没有多高，低层楼房为2000—3000元/m2，高楼层房3000—4000元/m2，而全国105个主要监测城市的住宅平均地价已达5033元/m2，所以说住宅楼的成本主要是由土地价格决定的，特别是北上广深地区。由于无法摆脱土地财政依赖，政府有强烈推高地价的意愿，高地价地的出现进而促进房价的上涨，所以房地产价格难以下降。

2.2 问责制遭“软执行”，控制房地价格成空话

新国五条要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。但现实是“如何问责，谁来问责，对谁问责”等等，都在实施过程中遭遇“软执行”。房地产地方经济的支柱地位决定了问责制难以落实。地方政府的创收（含土地出让金和各种房地产税收收入）和放任，造成土地市场火爆成交，高价楼盘伺机入市。问责制遭遇“软执行”，也会给地方批售高价楼盘更多“底气”，控制房地价格难上加难。

2.3 被动调控，无法根治楼市顽疾

纵观中国房地产业的发展历程可以发现，自2003年以来，政府出台的房地产政策一直是被房地产市场牵着鼻子走，被舆论所左右，“房地产调控”就成为历年全国两会和中央经济工作会议讨论的热点、焦点，调控政策频频“出手”，楼市却陷入“过热—调控—低迷—反弹—过热—调控”的周期循环中。但10余年来，高价房频现、供需矛盾突出、预期居高不下、城市冷热不均等顽疾却始终无法解决。

3 房地产调控的一点想法

房地产调控是一门大学问，涉及方方面面，若想用一种简单的办法来治理，使房价下降，使人人居有其房，其想法也太天真了，但笔者提几点不成熟的想法，抛砖引玉：

3.1 解决好地方政府以土地创收的动机。由于土地出让金及房地产业相关的税收是地方政府财政的主要收入，要降低依靠房地产业创收的动机，上级政府必须给予地方更多的转移支付，让地方政府有更多的财权；再者，考核地方领导干部执政能力时，如考核GDP或地方财政收入时，要剔除房地产及其相关上下游行业因素对考核指标的影响，让地方政府减轻对土地及房地产业的依靠度。

3.2 解决好问责制，提高执行力问题。十年出台四轮调控政策，力度可谓大矣，然则效果不尽人意，很大部分原因是问责不到位造成的，所以要抓紧制定问责制，真正落实“如何问责，谁来问责，对谁问责”的问题，才会让房地产政策在地方不会遭遇“软执行”，才会让地方当政者执行房地产政策时怀敬畏之心。

房地产市场价格调控论文 篇12

一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究

(一) 销售过程中风险转嫁方式的研究

住房销售时, 房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种, 主要为:

1.“虚假购房人”型虚假按揭。

部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证, 还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证, 旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款, 找到真正的客户后, 其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态, 此虚假按揭通常不容易被察觉, 但是如果房价产生大滑坡现象, 其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。

2.“虚报价格”型虚假按揭。

这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大, 其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款, 然后将所有风险转嫁给银行。

3.“左手倒右手”型虚假按揭。

与上述两种虚假按揭造危害想对比, “左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价, 进而套取大于房价的银行贷款, 紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好, 将住房以更高的价格转让下家;若市场跌落谷底, 便将房产和银行欠款一并抛出, 令银行来承担坏账风险。

(二) 开发建设过程中风险转嫁方式的研究

在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内, 因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷, 大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中, 国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定, 虽然取得了一定的成效, 但是因为决策层对开发商的妥协, 最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象, 面对不断提高的房价, 国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响, 因此, 在房产开发建设过程中, 开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。

二、金融安全维护对策

(一) 对投机性购房行为进行精准地打击

前两年我国制定且执行了住房限购, 明确提出面对房价不断上涨的形势, 各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为, 体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一, 如果将其当作商品开展经营, 非常容易对社会稳定造成影响。另外, 国家还可以建立健全个人住房信息联网系统, 从而充分发挥住房限购政策的影响, 并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中, 避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。

(二) 建立且执行惩罚对策

因为受到来自多个方面因素的影响, 虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制, 尽管在后市持续良好的状态中, 虚假按揭现象依旧难以消失。因此, 为了维护房地产市场的正常经济秩序, 金融部门应该承担社会责任, 提高资质审查力度, 并且对违规信息进行收集, 然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度, 同时对制度漏洞进行了有效的处理, 使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。

(三) 增加保障性住房构建力度

自从国家贯彻执行限购令后, 房产市场受到了严格的调控, 我国大多数城市房屋交易量也受到影响, 呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响, 使其呈现降低的趋势, 因此致使限购令也受到不少人的反对。对此, 国家需要保持正确的态度, 房地产市场持续发展到当前, 政府应该对其进行合理的调控, 另外, 我国目前的房地产市场非常混乱, 如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此, 国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制, 同时还可以处理好中低收入者住房情况, 从而维持社会的稳定发展。另外, 政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长, 带动与房地产行业相关产业的发展, 从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配, 激发地方政府的活力, 还需要有关专家们的进一步深入探讨。

(四) 对房贷首付比例进行合理的调整

银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现, 比如说首套住房首付款应该大于房款的三成, 或者以此为基础的前提下, 各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定, 贷款购买第二套住房时, 贷款首付款比例需要在房款一半以上, 并且贷款利率也应该大于基准利率;贷款购买第三套或者更多时, 均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此, 国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况, 并且在税收手段的帮助下, 对房资源开展合理的调整。

综上所述, 在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天, 为了降低其转嫁给银行的风险, 维护金融安全, 银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施, 在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控, 进而给社会稳定发展提供保障。

摘要：随着我国国民经济水平的快速增长, 房地产行业也出现了快速发展, 从而导致我国城市房价越来越高, 给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验, 对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析, 并以维护金融安全为出发点, 探讨了住房调控对策。

关键词：金融安全,虚假按揭,房地产调控对策

参考文献

[1]曾前锋.我国房地产金融风险的产生原因及应对措施[J].中国商界, 2010, 10 (02) :78-79.

[2]王婧.房地产泡沫造成金融威胁的探讨[J].对外经贸实务, 2010, 13 (12) :112-113.