房地产调控对策

房地产调控对策（精选12篇）

房地产调控对策 篇1

去年以来, 为稳定房价和改善民生, 政府密集出台了限贷、限购、限价、提高存贷款利率和加大保障房建设力度等组合性措施, 强力调控房地产市场。广东部分城市根据上级精神, 也出台了具体的调控措施。在越来越严格的调控措施和银行银根逐渐收紧的情况下, 广东房地产企业的生产经营情况、存在问题以及其对未来发展的预期怎样?近期, 总队和15个市调查队分别深入调研了60家房地产企业 (以下简称调查企业) ;其中大型企业20家, 中型企业23家, 小型企业17家。本次重点调查只对企业类型样本进行了规定, 调查数据只能是60家企业的情况 (不一定代表全省平均水平) , 但企业数据的趋势、遇到的困难问题和对下半年的预期基本能够反映广东房地产企业的情况。有关调查情况如下:

调查企业数字汇总的情况

1. 房地产开发投资稳步增长, 商品房竣工面积有所减少。

上半年, 调查企业房地产开发投资为154.7亿元, 比去年同期增长13.6%。投资增加的主要原因:一是房地产企业开发商 (以下简称开发商) 仍然看好后两年的市场, 认为在调控下房价停涨或略有下降, 还是有利可图;多数企业认为调控是为了房地产市场健康稳定发展, 而不是想把开发商搞死, 自己多年从事的行业还得维持下去。二是施工单位人力和建材成本提升, 也使得投资增加。虽然开发投资继续增长, 但是多数企业的建房进度有所放缓。上半年调查企业商品房竣工面积为129.09万平方米, 同比下降1.8%。60家企业中, 上半年没有竣工面积的有31家, 占51.6%;竣工面积减少的有18家, 占30.9%;竣工面积增加的只有11家, 占18.3%。竣工面积下降的主要原因除了房屋建设的周期性因素以外, 主要是受政策调控影响。部分企业认为调控将对房地产市场产生严重不利影响, 开发面积减少, 也降低了竣工的速度和节奏。部分企业表示项目正在进行, 上半年没有竣工面积。部分企业受资金紧张、融资困难和内部整顿等原因, 影响工程进度, 竣工面积也在减少。

2.房屋销售面积继续增加, 中型企业销售增幅较大。

上半年调查企业房屋销售面积为236.8万平方米, 同比增长3.4%。从不同规模企业看, 中型企业上半年的房屋销售同比上升48.2%, 增长相对较快;大型企业和小型企业的房屋销售增幅分别为12.3%和1.2%。房屋销售面积继续增加的原因是:一是部分地方可售房源增加, 一些新楼刚好今年才开始销售;二是广、深、佛以外的市民害怕下半年当地会出台限购令, 因此出现了购买热潮;另外广佛限购后的江门、中山、清远和肇庆市, 一些投资客蜂拥而来, 导致当地的楼盘销售面积增加。三是物价月月上涨, 股市跌跌不休, 金市高位盘整, 艺术品市场又不熟悉, 多数有闲置资金的家庭还是认为购买房屋保值最为稳当。

3.房屋销售价格上升幅度趋缓, 不同区域回调幅度不一。

上半年, 调查企业房屋销售均价为7834.44元, 同比增幅为9.5%, 60家企业中, 反映房屋销售均价比上年同期上涨或基本持平的有46家, 占76.7%;反映价格下降的有9家, 还有5家企业近两年无销售。房屋销售价格继续上升的主要原因:一是由于土地价格、建筑材料、人工费及借款利率等等都有不同程度的上升, 使得开发成本增加, 导致销售价格上升;二是融资成本、生产成本PPI、物价成本CPI等上涨对房屋销售价格 (均价) 拉升也起到了一定的作用;三是今年产品升级优化, 景观资源、地理位置、户型、朝向、面积等均较好, 因此价格有所上升。也有的企业表示, 销售的楼盘不同, 不具有可比性, 比如今年销售的为高端楼盘等。

从不同区域的房屋销售价格看, 广州、深圳和佛山等限购市同比上升8.9%, 珠三角其他市同比上升12.6%, 粤北和东西两翼上升为16.0%;表明限购政策发挥了一定的效果。而珠三角以外地区的房屋销售价格上升幅度大, 一方面是由于房价基数较低, 另一方面也说明部分房屋购买力正在向二、三线城市转移。

房地产企业对调控政策措施的看法及对未来行业发展预计

1. 企业普遍认同国家调控政策的积极效应。

调查企业普遍认为, 限购、限贷、加息等政策从购房需求方面进行调控, 而保障房建设则从增加供给方面实施调控, 对房地产市场的影响是巨大的。从长远来看, 国家的宏观调控是规范房地产业市场, 保障房地产业健康、持续发展而采取的正确政策。一是从整个房地产市场看, 调控有效控制了房价过快上涨的势头, 在很大程度上打击了房地产市场的投机行为;特别是国家提出建设3600万套保障房的目标, 从短期看影响了开发商的利益, 从长期看有利于房地产业平稳、健康发展。二是从房地产企业看, 调控措施会使房地产企业出现新一轮的“洗牌”, 促进规范化、标准化和更有效率的房企稳健发展, 而经济实力薄弱的中小企业在巨大的资金压力下有可能出局。因此, 房企以各种应对措施面对行业洗牌, 在一定程度上完善了企业自身建设与经营道路, 会加强企业战略性定位, 在服务水平、专业能力等方面寻求突破来面对挑战。

2. 不同地区的房地产企业对调控政策措施反映不一。

调查企业都认为调控政策对企业造成不小的影响:广州、深圳等一线城市的房地产企业多认为限购和限价政策对企业的影响更大, “限购”对产品销售产生直接影响, “限价”影响企业预售证的申领速度以及项目的盈利水平;而二、三线城市则认为限贷和提高存贷款利率对企业影响最大, 不仅直接影响到企业, 而且提高消费者购房成本, 增大购房人的压力, 从而间接影响房地产企业。

3.企业普遍预计下半年房价将稳中趋降。调查企业普遍认为, 随着调控的深入, 预计房价将进一步下调。他们认为下半年房价将持平或有所下降的占七成以上, 而认为下半年房价将稳中有升的仅占两成多。部分认为房价将上升的二三线城市的企业, 认为一旦更为严格的调控政策出台, 特别是当地如果出台限购政策, 那么房价的走势就会走向相反的方向。同时调查企业也普遍认为:未来房价大起大落的可能性极小, 下降和上升的幅度都不会太大。因为从房屋供给方面看, 土地价格, 建筑材料价格、房屋造价以及人工、融资等的成本都在上涨, 企业不到山穷水尽都不会亏本出售房屋;从房屋需求方面看, 在国家的多次调控政策措施下, 有需求的消费者可能购买力不是很强, 而投资房产需求的也因为限购、限贷等政策致购买力下降。

当前房地产企业面临的困难

在走访调研中, 企业普遍反映在目前逐步加码的政策调控措施下, 经营压力较大, 面临不少困难和问题。

1.资金紧缺。

在当前的货币政策下, 房地产企业直接从银行贷款已非常困难, 贷款利率大幅上调 (目前房地产企业从银行的贷款利率为基准利率上浮10%之后, 再上浮40%) , 融资成本上升;而“限价”影响企业预售证的申领速度以及项目的盈利水平;加息提高消费者购房成本, 间接影响企业销售;提高第一、第二套房首付比例和第三套房限贷的房贷政策使购房者的贷款审批时间延长, 开发商资金回笼减缓, 资金压力进一步上升。

2. 企业成本持续上升。

一是利率上调直接造成融资成本上升。二是土地价格持续上升。三是人力成本和原材料成本上升明显。当前人力资源成本以超过20%的幅度上升, 而钢材、水泥等主要建筑材料上半年价格上涨幅度较大。据工业生产者购进价格调查显示:今年上半年, 全省钢材价格同比上涨16.3%, 水泥上涨8.2%。上述因素均造成房屋建安成本上升明显。

3. 企业普遍反映税负较重。

房地产企业在开发土地时, 要向政府缴纳土地出让金;同时, 房地产企业在开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节, 还要缴纳包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税等各种税费, 开发商税费压力上升明显。有企业反映, 一套房子, 经过立项、建设、配套、销售等诸多环节, 涉及房地产的税种有12项之多, 涉及房地产的收费多达50项, 部分项目的税费已占到房地产价格的30%-40%。

4.部分企业销售下滑。

受宏观调控影响, 投资性需求被强制减少;刚性需求也预期房价进一步下调, 观望态度较浓。随着时间的积累, 调控效应逐步凸显, 今年上半年对市场影响日趋严重, 部分企业销售面积出现下滑现象。部分调查企业表示, 近两个月来, 公司销售部门接待看房者数量呈日益减少态势, 且看房者大多是想了解一下当前市场情况, 真正签合同的顾客比较少。

企业对促进房地产市场健康发展的意见和建议

调查企业认为:房地产业作为中国经济的支柱产业之一, 上下游关联到60多个行业。该行业的剧烈波动也将影响到整体经济的平稳发展和运行, 因此对房地产市场的调控不仅要抑制房价的过快上涨, 更要积极引导房地产市场健康均衡发展。

1.抓落实, 保持调控政策的连续性。

在限购以及加大住房保障力度政策引导下, 住房市场非理性增长得到有效遏制。企业期望房地产调控政策更加平稳、更加吻合市场运行规律, 避免房地产市场大起大落。为了使调控政策更好地落到实处, 企业建议:一是制订地方调控细则。地方政府要根据当地房地产市场发展的实际情况, 根据国家的调控措施制订适合本地的各项调控细则, 把握好对房地产市场长期稳定健康发展的调控力度, 将调控政策真正落到实处。二是加强各部门的协调配合。涉及房地产行业管理的职能部门多, 调控过程中条款认定、政策实施等都需要部门之间进行合作和协调, 统一协调推进调控工作的开展。

2.强监管, 规范房地产市场运行秩序。

一是提高房地产业准入门槛, 规范房地产业行为。对无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈、恶意囤积房源、哄抬房价等行为, 要加大曝光和处罚力度。二是完善土地市场动态监测制度。加强对建设用地供应、土地价格变动的监测分析, 严格依法处置闲置房地产用地。三是建立健全房地产市场信息系统。加强信息的沟通与整合, 加强对土地供应、商品房市场供求以及土地和住房价格变动等信息的监测, 准确分析房地产市场变动趋势。

3.重支持, 拓宽房地产业融资创新。

目前多数房地产企业融资渠道单一依赖银行信贷, 多元化的融资渠道有待培育。政府可以出台措施鼓励企业积极开发债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资, 有效防范金融风险, 将部分居民对房地产的直接投资改变为间接投资。通过这些融资创新, 一方面改善房地产企业资金问题, 同时也能转变居民投资房地产较为保值的传统观念, 丰富市场资金流向, 遏制居民对房地产的投资性需求。

4. 分市场, 实行差别化的住房信贷政策。

一要加大住房公积金制度的覆盖面, 严格执行住房公积金贷款资格审查, 探索建设面向住房困难的中低收入家庭的公积金制度;二要完善房地产信息系统, 正确区分市场的刚性购房者与投资者, 加大刚性购房者的贷款利率和首付款优惠水平;三是对于首次置业者或二套改善性置业者的贷款申请, 要加快放款速度。

5. 促发展, 合理制定地价和减轻税费负担。

地价和企业税费负担作为房价的重要组成因素, 合理的地价和企业税费将有助于稳定房价, 改善民生和促进房地产行业发展。政府有关部门要从长远出发, 切实改变倚赖“土地财政”的现象, 切实把握好住宅用地出让的区域、数量、结构、节奏和时序, 增强调控措施的针对性、灵活性和有效性, 把土地价格控制在合理范围内。同时, 要从扶持企业, 发展地方经济出发, 切实减少企业税费负担, 为企业发展创造良好的环境。

房地产调控对策 篇2

当前房地产行业的产业战略环境主要体现在以下方面:

1.从房地产产业化看，以住房分配的货币化政策和二、三级市场政策促进房地产产业

化，拉动房地产个人投资和梯级消费；通过取消住房建设中的不合理收费和减免各项税收等政策控制房价。

2.从土地政策看，2002年以来出台一系列土地政策，严格土地管理，加大对土地政策的调控力度，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨；

3.从金融政策看，提高房地产开发固定资产项目（不包含经济适用房、保障房），资

本金比例从20%提高到35%及以上；

4.从消费信贷看，提高个人住房按揭贷款门槛，各地采取了期房限转、中低价配套房

房地产调控对策 篇3

【关键词】 中小城市；房地产市场；调控政策

一、房地产调控政策的演变

房地产业作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济发展，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。

2001年，中央政府发布了195号文件。该文件规定，房地产开发商必须以自有资金交纳土地出让金；房地产开发商的自有资金不得低于总投资的30%，在项目施工临近尾声时，商业银行才可发放个人按揭贷款。但在实际操作中，房地产开发商利用商业银行发放的流动资金贷款交纳土地出让金，在项目施工刚开始时就在商业银行的配合下启动按揭贷款程序。同时，房地产开发商的自有资金率远远低于30%。

2003年，中央政府对商业银行的房地产贷款进行了全面检查，并发布了《2002年货币政策执行报告》。该报告披露了“违规贷款”主要集中在房地产开发贷款和个人商品房贷款上。2003年6月，中央政府又出台了121号文件。该文件是195号文件的具体化，再次强调了商业银行不得违规发放房地产贷款。但房地产金融违规现象并未因此得到有效遏制。用流动资金贷款交纳土地出让金、违规发放个人按揭贷款等行为有增无减。

2004年，中央政府出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》等多项政策，加强对房地产融资的管理，通过控制商业银行总体贷款规模来控制房地产信贷规模。对房地产开发商而言，通过商业银行融资的渠道已经不太通畅了。于是，房地产开发商开始大规模引入外资。同年，国务院还出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》等政策，开始从源头上规范土地市场，以期给房地产市场降温。但房地产开发商却借机大肆宣传商品房供给将大幅减少，利用公众的消费恐慌心理推动房价进一步高涨。

2005年，国务院先后出台了“国八条”和“七部委8條”，开始通过各种手段对房地产市场进行全面调控。“国八条”和“七部委8条”都强调抑制房地产投资增长过快和房价上涨过快。但地方政府却阳奉阴违，继续推动房地产投资高速增长。房地产开发商则继续拉高房价，并通过媒体大肆宣传房价不会下跌的理由，鼓动老百姓买房。

2006年，国务院又先后出台了“国六条”、“九部委15条”、“六部委14条”和“国税七条”。这些新政策主要是调整住房供应结构和稳定房价。

2007年，中央政府各部门先后出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《房地产市场秩序专项整治工作方案》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等，目的在于通过土地调控和市场监控抑制过热的房地产市场，最主要的是构建具有中国特色的居民住房制度。同时，自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，抑制过热的房地产市场。

2008年上半年，中国人民银行不断上调存款类金融机构人民币存款准备金率，下半年，在金融危机的影响下，中国人民银行匆忙降息。中央政府先后出台了《经济适用住房开发贷款管理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》、《关于加速廉租住房质量管理的通知》，中央多次强调要加快经济适用房和廉租房等社会保障用房建设。温家宝在11月10日和12月17日等多次重要会议中明确指出要加快保障性住房建设。

近年来，中央政府先后出台多项房地产调控政策以期稳定房价。但是这些政策的效果很不理想，中小城市的房价还是不断高涨，分析这些调控政策的失灵就显得尤为重要。

二、房地产调控政策在中小城市失灵的原因

房地产业内通常将北京、上海、广州、深圳这四大城市划分为一线城市，因为这四个城市在房地产行业所占份额将近70%；重庆、天津和一些发达的省会城市，比如成都、杭州、沈阳等城市，再加上沿海开放城市，比如青岛、大连、厦门等被划为二线城市；三线城市是经济比较落后的省会城市和一般地级市，比如，洛阳、无锡、黄石、哈尔滨、银川等；最后将县级市和县城都统称为四线城市。业内将三、四线城市统称为中小城市。我们通常所说的三线和四线城市有以下两个主要特点：三线城市：(1)口规模基本都在100万以下；(2)住宅价格瓶颈均价2，500元/平米左右；四线城市：(1)人口规模基本都在20万以下；(2)住宅价格瓶颈均价1，500元/平米左右。本文中所涉及的城市，如蚌埠、怀远等地均属于中小城市。

细观近两年来我国房地产调控，其操作路径大致如下：党中央对房地产调控提出指导精神→国务院发出通知要求→国务院相关部委出台政策措施→省一级地方政府制定执行细则。在这个路径中，虽然看不到中小城市的立法作用，然而他们确是真正的所有政策的执行主体。

由于中央政府的政策调控会影响到调控体系内不同利益群体的切身利益，因此近年来，围绕着房地产市场的政策调控，不同利益群体的博弈非常激烈，宏观调控能产生多大的效果，在很大程度上取决于各利益群体间的博弈。笔者从中小城市中的地方政府、房地产企业、商业银行与调控政策博弈的分析，论述房地产调控政策在中小城市失灵的原因。

第一，地方政府与调控政策的博弈。地方政府既有维护社会公平使政治权利最大化的“社会人”职能，也有使财政收入最大化、公务员收入最大化的“经济人”职能，我国现行土地和房地产制度安排使地方政府也成为房地产市场利益格局的重要一员，通过土地使用权的出售，积极参与房地产商品价值的形成，增加地方政府的财政收入。

由于中央政府和地方政府的职能不一样，追求的经济目标也不同。中央政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡，而地方政府追求的经济目标是经济增长和充分就业。地方政府领导从提高政绩角度出发有积极推动本地经济发展的主动性，而房地产市场是提升地方GDP最简单、最有效、最没有风险的方法，不需要提升技术能力、不需要提高管理技能、不需要防止环境污染，只要想方设法把政府垄断的地租通过土地使用权出让变现，就可以在短期内迅速积累政府财力，提升地方GDP，改变城市面貌，拉动相关产业的发展，提高地方政府领导者的政绩，所以地方政府有积极推动房地产市场繁荣的主动性和积极性。

由于经济目标的差异，中央政府追求的目标和地方政府的行为方式是不同的，如中央政府在追求经济增长时还要考虑物价问题和国际收支问题，在物价出现上涨时，必然通过经济收缩政策降温来稳定物价，保持货币币值的稳定和信誉，而地方政府在推动经济增长时，是不考虑后面两个问题的。这种经济目标的差异性导致中央政府和地方政府行为方式的差异，即中央政府要压缩房地产过热、稳定房价，而地方政府仍希望房地产持续旺销，并不愿意看到本地房价下跌，新闻报道中经常提到地方政府救市的举措。这就是中央政策到地方后执行不力的根本原因。如黄玫把这种博弈归纳为：（1）拖字诀。近三个月过去了，从公开报道看，只有深圳等极少数城市出台了地方细则。一些地方政府官员认为，等宏观调控这阵风过去，该怎么样还怎么样。（2）混淆视听法。同一个城市的房价，这个部门说升了，那个部门说降了。知情人士透露，这是因为两个数据的统计口径不同。在强大的宏观调控攻势下，一些人不敢再瞎吹“本地房价处于合理水平”，而是寻找能证明自己调控成果的“政绩”，大肆宣传。（3）选择性发布数据。城市的存量土地、开发商手里究竟囤积了多少土地；究竟有多少逾期未开发、符合“无偿收回”标准而未收回的土地等等，这些对房地产走势至关重要的数据，依然是秘密。（4）“以空对实”法。中央的调控政策越来越明确、细致，一些地方政府却玩起了虚花样，出台的“实施细则”反而操作性不强，没有检查考核标准。调控政策的落实过程在一些地方成为会议对会议、政策对政策、文件对文件的过程。博弈的结果就是房地产市场的继续上涨，调控政策效果打折。所以政府如果真要将房产价格降下来，地方政府的建设资金必须要有相应的合理安排才行。如果没有合理的安排，现行的政府投入机制又不想变，地方政府的必然行为就是抵制房地产的调控政策。

第二，中小城市房地产开发企业与房地产调控政策的博弈。作为房地产调控政策对象的房地产开发商也是房价主要利益相关者之一，如果政府采取各种手段稳定房价，比如紧缩银根、提高贷款利率、增加税收，推出大量的经济适用房等等，这一方面会使得中小城市房地产开发商进一步融资产生困难；另一方面也会影响到购房者的心理预期，从而影响房地产的销售。房地产是个高利润行业，许多房地产开发企业不可能因为加息就轻易退出市场，即使信贷受到定限制，其在超额利润的驱使下，仍可以想方设法通过住房销售、预售制度、直接融资等方式继续投资。至于提高上地出让金、提高贷款利息等增加的成本，在现有定价体制下，由开发成本转向房价，由消费者承担。开发商在商品定价时不断追涨，助推了房价上涨。在政策基本面未改变的现行市场机制框架下，随着调控政策的不断深化，一些开发商或通过大量储备土地来对抗调控，或根据市场行情来加速或推迟开发进度，直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，不仅规避了自身利益风险，并最终炒高房价获取最大利润。因此，房地产开发商不会承认本地房地产市场存在过热现象，甚至还会积极对当地政府进行“游说”、“活动”，干扰房地产调控政策的执行，继而影响房地产调控政策的效果。

第三，商业银行与调控政策的博弈。房地产行业是个资金高度密集型的行业，对信贷资金的依赖性强。在房地产热中商业银行是受益者之一，在房价上涨中坐享信贷规模扩张和加息带来的稳定收益。作为以盈利性为经营原则的商业银行，希望通过与房地产调控政策博弈实现利润最大化。例如，央行出臺的“七折新政”，却一头撞上了各商业银行的“软抵抗”，各商业银行愿意以七折的利率向存量房客户提供贷款，但是复杂的申请程序，以及苛刻的条件，将大量存量房客户挡在了门外。

信贷权限是银行配置信贷资源、获取经营利润、提高经营业绩、提升在金融市场中话语权的主要手段。在国有商业银行信贷日益集中的趋势下，项目审批权限上收省分行，地市级机构信贷自主权越来越少，多数银行仅拥有个贷审批权限。房市的持续升温，给地市级金融机构个贷增长提供了空间和机遇，通过个人住房贷款的大量发放，不仅弥补了信贷权限的不足，而且达到了利润增长目的。中央银行在经济过热时，实行限制或从紧的货币信贷政策。商业银行以利润最大化为终极目标，导致宏观调控与微观经营的利益矛盾。商业银行在房地产热中有着很强的信贷冲动，信贷成为这轮房地产热的强有力支撑，央行多次提高法定存款准备金率、提高存贷款利率，对房地产开发企业的信贷心理预期和信贷行为进行抑制，但商业银行还是通过信贷博弈，不断突破瓶颈贷款给房地产开发商，拉长了宏观调控政策效应的时滞。

“上有政策，下有对策”是我国房地产政策博弈的真实写照。要想使调控政策真正落实，我们必须及时发现问题，加强对策研究。

三、房地产调控政策在中小城市的完善

虽然目前房地产市场的调控政策存在失灵的表现，但对房地产市场的调控又是必须的。房地产市场的调控有利于协调房地产和国民经济增长的关系，从而避免泡沫产生；有利于规范房地产市场行为，调节房地产市场行为主体的收益，有利于和谐社会的构建，因此，我们还必须使房地产调控政策在中小城市不断完善，避免政策失灵，以实现经济又好又快的发展。

1．加强房地产调控政策的执行力

房地产调控政策的执行中首先要规范地方政府行为，应该构建一种合理的政府之间关系。对目前中央政府与地方政府之间的“责权利”予以明晰，明确目前哪些权力属于中央政府，哪些属于地方政府，其次，对现实的相关“责权利”予以调整，总的思路是使责权利相一致，最关键的“财政、人事、事务管理”方面进行科学划分。其次，加强对房地产企业的监督与管理，建立健全房地产开发经营管理程序，加强房地产开发建设全过程监管，根据有关法律法规和政策的规定，严肃查处违反或规避套型结构要求的行为。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住问题。最后，加强商业银行对调控政策的执行力，商业银行要严格执行《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》的规定，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件，切实加强开发贷款管理和房屋销信款管理，防范金融风险，适度调控房贷投放力度，实施房地产信贷政策软着陆，防止开发商资金链断裂，引发信贷风险。

2．增强房地产调控政策的监督力

着力加强房地产市场信息化建设，完善信息披露制度，提高透明度，稳定社会预期。大力实施了房地产市场信息系统和预警预报体系建设，实现了商品房销售合同网上备案；建立了统一的房地产信息平台，通过对国土房屋局和统计局等部门信息资源的整合，统一对外发布房地产市场监测报告、价格指数和市场月报等，提高了政府信息的权威性和市场信息的透明度；坚持正确舆论导向。通过媒体积极宣传中央宏观调控政策，适时曝光部分违规案侧查处情况，及时向社会公示土地供应情况、限价商品房、经济适用住房、廉租房建设供应情况，稳定社会预期。房地产调控政策作为宏观调控的重要组成部分，要使其在中小城市真正落实，必须加强对中小城市房地产状况的调查和研究，才能实现宏观调控的目标。

参考文献：

[1]周旭.房地产调控政策失效的原因探究[J].商业研究．2008（7）

[2]黄玫，何丰伦.警惕地方政府对房地产调控政策拆招卸力[J].中华建设.2006（8）

房地产调控对策 篇4

一、房地产宏观调控政策的效果述评

1. 货币政策。

2010年初至2011年上半年, 央行共提高存款准备金率12次, 目前已达21.5%, 为历史新高。仅2011年上半年已上调存贷款基准利率3次, 每次0.25%, 提高利率是为了实现有效抑制通货膨胀、提高融资成本、降低银行负担等目的, 这在客观上提高了开发商的融资成本和购房者的贷款支出。但也有不少研究认为货币政策对房地产市场的调控并未产生显著影响。史永东等在一个随机最优控制模型中检验了房价的决定因素, 结果表明房价受自身变动的影响最大, 抵押贷款利率对房价的影响缺乏经济显著性, 央行实施的加息政策并未实现预期目标[1]。张迁平、周文兴在对1999—2006年房地产市场的影响因素进行典型相关分析后也认为利率政策调控房价的效果不明显[2]。

2. 土地政策。

与国外主要采用货币政策干预房地产市场不同, 土地政策在中国得到了更广泛的运用。在土地政策调控房地产市场的渠道方面, 主要依赖四种渠道:即土地的供应总量、供应结构、供应方式和政府部门的管理政策。其中供应总量通过影响房地产产品的供应总量和预期来影响房地产市场, 土地供应结构通过影响房地产产品的结构以及区位来影响房地产市场, 土地供应中出让和划拨的比例能够通过影响商品房与经济适用房的建设比例来影响房地产市场, 政府部门的管理政策能通过稳定市场秩序的方式影响房地产市场。在土地政策的调控效果方面, 不难发现, 通过对比土地市场治理整顿前后土地开发面积、房地产土地购置面积、房地产开发用地供应总量等主要指标的变化情况, 此轮对土地市场的治理有效的遏制了房地产过热的状况。但是, 目前国家在土地制度上存在土地取得方式双轨制、土地名义所有权与实际所有权相分离的情况, 在土地市场上存在地方政府违规操作“招拍挂”执行不彻底以及出让信息不透明的做法, 因此这在很大程度上制约了土地政策的调控效果[3]。

3. 税收政策。

开征房产税作为房地产调控中最为重要的政策之一, 成为很多专家认定的抑制房地产市场价格过快上涨的“晴雨表”。一旦实施房产税, 就意味着投机者持有的房产, 即使不交易也要上税, 倘若坐等升值就立刻会被套牢, 这样的资产无疑是不能升值的。然而, 房产税实际上也面临两种选择:要么是象征性地收一点, 那将不足以抵消房地产升值带来的效益, 也就不会产生明显作用;要么是让投机者感到承受高额税负的压力, 如此就会造成投机者的疯狂出逃等一系列不可预知的后果。

通过对比经过数据处理后2003年第一季度至2007年第二季度的房价指数, 国家实施的房地产税收调控并未明显遏制房价上涨的趋势, 税收调控效果差的原因包括房地产税收占开发成本比例偏小, 房地产业的垄断性为房地产商提供了转移赋税的机会, 房地产“利益联盟”形成的“规制俘获”以及现行税制本身存在问题等[4]。此外, 流通环节税费过多、征税范围过窄以及计税依据不合理是目前房地产税制中存在的主要问题[5]。

二、房地产调控效果不佳的原因分析

简言之, 当前对房地产实施调控的效果并不理想。宏观调控效果不显著的主要原因, 有以下几个方面。

1. 房地产市场制度不完善。

一方面, 预售制度并不完善。1994年中国出台《城市房地产管理法》, 正式建立了预售许可制度, 近年来, 相关部门相继出台了《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规, 但是有关商品房预售的制度仍不够完善。主要表现在预售信息不透明, 预售资金监管不严格等方面。另一方面, 税收结构不甚合理。中国房地产税制构成的特点是:房地产开发、流通环节税费多, 税费负担重, 从某种程度上制约了房地产业的健康发展;房地产保有阶段课税少, 负担轻, 导致炒卖现象严重。加之土地出让金使用制度、土地征收与出让制度均存在不完善之处, 房地产市场的制度缺失凸显了实行宏观调控的必要性, 这些制度缺失反过来也从客观上制约了宏观调控的效果。

2. 调控政策本身存在一定局限性, 地方政府对中央政策的落实不到位。

不可否认, 国家出台了大量房地产调控政策, 但具体落实到调控政策的实施, 还要依托地方政府的执行力度。历次紧缩性调控期间, 总有个别地方政府执行不力:限购等各项调控政策在执行中被“弱化”、廉租房或经济适用房的供给乏力、个别地方还有虚报数字之嫌。中国房地产历次调控政策对于调控目标都没有加以明确界定, 只是说“要促进房地产业健康发展”、“采取坚决的措施, 遏制房价的过快上涨”等等。究竟什么是健康发展, 涨幅多大才算是过快上涨, 均很难量化, 在调控目标不够明确的情况下, 调控政策是否可以深入进行不可避免地引起市场各方的猜测和质疑。

3. 调控难以长期持续。

虽然中央调控的决心和力度如此之大, 但刺激房地产市场走高的制度性因素并未得到根本消除。首先是土地财政问题, 地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变, 地方政府推高地价的冲动始终存在, 目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。因此, 目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资, 而“疏”的手段或渠道不能有效建立。因此, 目前的调控是阶段性的, 尚不具备长期持续的条件。

4. 世界宏观经济环境对调控成效产生较大影响。

近几年来, 世界经济一体化快速推进, 中国作为一个新兴经济体从中受益匪浅, 但也要看到, 世界宏观经济形势的波动制约着中国房地产调控政策的选择。以2010年为例, 正当中国进行楼市调控之时, 美国从11月开始宣布第二次“量化宽松”的货币政策, 这制约了中国“从紧”调控政策效果的发挥。

三、完善房地产宏观调控的对策建议

1. 加快房地产税制改革步伐, 逐步完善房地产市场制度建设。

征收房地产税是中国房地产税制改革的题中之义, 是打击囤地炒房、抑制投机行为的有效手段。目前国家已在上海以及重庆开始房地产税征收的试点工作, 并取得了初步成效。但也存在量税过低、实施不彻底等问题, 不能从根本上起到打击囤房、炒房行为的效果。应进一步完善房地产税制, 对征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估及相应的申诉程序等组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定。可以借鉴欧美等发达国家的先进经验, 如德、美、英都设有相应的房地产评估机构, 并规定了相应的减免措施。

2. 强化对政策实施的监督力度, 不断完善房地产市场宏观调控手段。

2006年国务院办公厅就已经发出《关于建立国家土地监督制度有关问题的通知》, 要求严格监管各省 (自治区、直辖向及计划单列市) 的土地审批, 相关部委组成调查组, 赴全国各地调查房地产调控结果。但监督力度不够, 监督效果持续性不强, 使得一些违法违规行为不断出现, 政策的作用难以有效发挥, 而监督作为政策实施的重要环节, 对政策效果起到至关重要的作用, 必须引起高度重视。要加大打击违法违规事件、案件的力度, 明确土地违法刑责, 让宏观调控政策的效果得以真正体现。

3. 深化政治制度和土地制度改革, 为房地产宏观调控创造良好的制度环境。

为切实调动地方政府在房地产市场宏观调控上的积极性, 必须逐步改革“财权上移, 事权下移”的分税体制, 弱化地方政府对土地财政的依赖程度。改革当前单纯价高者得的“招、拍、挂”土地供给方式, 综合考虑土地竞价模式, 同时跳出城市土地这个框架, 探索和试点农村宅基地的合法流转, 这对有效增加城市住宅用地供给具有重大意义。只有改善中国房地产市场发展的制度环境, 宏观调控政策才能起到良好的效果。

4. 注意协调好中央及地方政府的利益关系。

中央政府与地方政府的利益关系是总体与部分的关系, 二者应当具有统一性。中央政府应该利用有效的管制政策, 实现各利益主体间利益的协调和均衡, 促进社会的和谐发展。改变土地财政收入体系, 实行收支两条线, 同时给地方政府在土地出让金方面一定的返还机制。

总而言之, 现阶段政府对房地产业的宏观调控已初见成效, 但也存在一些不足之处, 下阶段的主要任务是巩固宏观调控的成果和争取更大的胜利, 才能更好地完成对房地产市场的监管, 满足广大人民的切身利益, 实现房地产业健康有序发展, 这也是国家对房地产市场进行宏观调控的终极目的。

摘要：近年来, 中央以及地方各级政府对房地产市场进行调控的决心日益彰显, 伴随着各种调控政策的出台, 政府对房地产市场宏观调控“重拳出击”的效果已初见端倪, 一定程度上抑制了房地产市场不健康发展的势头。但也应该看到, 政府的宏观调控政策还存在一定缺陷, 并面临着一系列挑战。通过对现行房地产调控政策的效果进行梳理, 试图分析对房地产调控效果不佳的原因, 在此基础上提出完善房地产宏观调控的对策建议。

关键词：房地产,宏观调控,对策

参考文献

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[4]白涛.房地产税收与宏观调控政策研究[J].当代经济, 2008, (5) :66-67.

房地产调控政策 篇5

（1）2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理制度的紧急通知》要求二套房首付款比例不低于40%。

市场反映：2005年上海房地产市场出现明显下降，最大降幅超过20%，除上海外，全国房价继续大肆上涨。

（2）2005年先后公布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）对个人购买房屋2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

市场反应：房价继续上涨。

（3）2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国15条）要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

（4）2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》

市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，2008年全年房地产出现明显下跌（跟国际经济环境有很大的关系）

（5）2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》松绑2套房贷。

市场反应：其他金融政策全面松绑，2009年楼市复苏后大涨。

（6）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国10条）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

浅析我国房地产调控 篇6

关键词：房地产；调控政策；执行力

前阶段，北京3个单价超过6万元/m2的楼房高价获批，最高者每平方米超9万元；深圳入市的两个楼房项目则以4万余元/m2的单价领跑全市；海南优质学区房普遍飚升到1万元/m2以上……前年年初各地表态“控制房价”，到年底多地不让“高价房”开盘，让不少购房者吃了一颗“定心丸”，准备购房置业。可随着各地楼市开始松绑、解禁，“天价楼”集体入市，却让购房者蒙上一头雾水。这一“变脸”之快，让人不得不对历年房地产调控方法进行思考，到年底已出台的多少政策对调控房地产有效，是否抓住了调控房地产的关键……

1 房地产调控综述

我国近十年楼市泡沫严重，目前关于房地产的议论，几乎到了白热化的地步。为应对这一房地产泡沫危机，总体来说，我国已出台十年四轮调控政策，包括：初始调控期（2002—2004年底），加码调控期间（2005年初—2008年初），逆向调控期（2008年底—2010年初），“双限”调控期（2010年初至今），现在我们正处于双限调控期间，即“限购限贷，保障房建设”。 2013年2月又出台了“新国五条”政策。具体措施如下：

1.1 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

1.2 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应其要求及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

1.3 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

1.4 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

为了控制房地产，新国五条还要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

2 房地产调控失灵的原因

十年四轮调控政策的不断出台，不可谓力度不大，但总体效果不好，究其原因如下：

2.1 地方财政对土地收入的高依存度，房地产价格无法下降

众所周知，出售房子的成本主要由两部分组成，分别为地价和建安成本。目前住宅楼的建安成本并没有多高，低层楼房为2000—3000元/m2，高楼层房3000—4000元/m2，而全国105个主要监测城市的住宅平均地价已达5033元/m2，所以说住宅楼的成本主要是由土地价格决定的，特别是北上广深地区。由于无法摆脱土地财政依赖，政府有强烈推高地价的意愿，高地价地的出现进而促进房价的上涨，所以房地产价格难以下降。

2.2 问责制遭“软执行”，控制房地价格成空话

新国五条要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。但现实是“如何问责，谁来问责，对谁问责”等等，都在实施过程中遭遇“软执行”。房地产地方经济的支柱地位决定了问责制难以落实。地方政府的创收（含土地出让金和各种房地产税收收入）和放任，造成土地市场火爆成交，高价楼盘伺机入市。问责制遭遇“软执行”，也会给地方批售高价楼盘更多“底气”，控制房地价格难上加难。

2.3 被动调控，无法根治楼市顽疾

纵观中国房地产业的发展历程可以发现，自2003年以来，政府出台的房地产政策一直是被房地产市场牵着鼻子走，被舆论所左右，“房地产调控”就成为历年全国两会和中央经济工作会议讨论的热点、焦点，调控政策频频“出手”，楼市却陷入“过热—调控—低迷—反弹—过热—调控”的周期循环中。但10余年来，高价房频现、供需矛盾突出、预期居高不下、城市冷热不均等顽疾却始终无法解决。

3 房地产调控的一点想法

房地产调控是一门大学问，涉及方方面面，若想用一种简单的办法来治理，使房价下降，使人人居有其房，其想法也太天真了，但笔者提几点不成熟的想法，抛砖引玉：

3.1 解决好地方政府以土地创收的动机。由于土地出让金及房地产业相关的税收是地方政府财政的主要收入，要降低依靠房地产业创收的动机，上级政府必须给予地方更多的转移支付，让地方政府有更多的财权；再者，考核地方领导干部执政能力时，如考核GDP或地方财政收入时，要剔除房地产及其相关上下游行业因素对考核指标的影响，让地方政府减轻对土地及房地产业的依靠度。

3.2 解决好问责制，提高执行力问题。十年出台四轮调控政策，力度可谓大矣，然则效果不尽人意，很大部分原因是问责不到位造成的，所以要抓紧制定问责制，真正落实“如何问责，谁来问责，对谁问责”的问题，才会让房地产政策在地方不会遭遇“软执行”，才会让地方当政者执行房地产政策时怀敬畏之心。

房地产调控对策 篇7

一、中小城市房地产宏观调控失灵的原因分析

1、地方政府的自利行为

中央政府通过经济、行政、法律等手段对房地产进行宏观调控, 而这些调控的具体执行还要依仗于地方政府的切实执行和落实, 因此地方政府是调控成败的关键。然而, 由于地方政府自身财政的压力和利益的驱使, 在对房地产宏观调控的具体执行上不彻底不作为甚至完全无视的态度, 使得调控成为空话。房地产业是政府拉动经济增长的主导产业, 政府通过卖地和税收的方式来获得部分地方财政资金, 用以发展地方经济和个人政绩。政府囤积土地, 使得地价不断攀升, 外加名目繁多的各种税收, 使得开发商获得土地成本的不断增加, 开发商必然会将其转嫁到房价上, 从而导致房价高升。

2、房地产企业丰厚利润驱使

房地产利润丰厚, 即便是国家出台诸多严格的调控政策, 他们仍然不会降价或是退出市场。上有政策下有对策, 一方面房地产企业通过放缓开发脚步的方式来囤地囤房, 减少市场供应量, 在政策稍微宽松的时刻让产品大批上市, 造成哄抢现象, 从而趁机哄抬房价。不仅规避了自身利益风险, 还实现了炒高房价, 获得最大利益。另一方面, 不少房地产企业与地方政府的关系复杂, 一些政府高层甚至就是房地产企业的高层, 在触动自身利益的时刻, 他们必然会通过灰色公关方式阻碍地方政府宏观调控政策的执行。

3、商业银行利润最大化追求

商业银行是以盈利为根本原则的, 追求利润的最大化是其目标。而房地产行业是个资金高度密集型的行业, 对信贷资金有很强的依赖性。房地产企业通过银行信贷, 筹集资金进行项目开发;购房者通过银行信贷形成实际购买。强大的信贷需求成为房地产业强而有力的支撑, 银行通过配置信贷资源从而获取经营利润。虽然国家实行了一系列从紧的货币信贷政策, 多次提高法定存款准备金率、提高贷款利率, 但是依然抵挡不住利益驱使的强大力量, 商业银行面对信贷权限不足的局面, 为了达到利润的增长, 于是加大对个人住房贷款的放款量, 导致了宏观调控与微观经营之间的矛盾。

二、中小城市房地产宏观调控的策略

1、完善调控体系

首先, 政府在制定宏观调控政策时, 是切实依据现实的市场环境, 作出准确的判断, 制定的调控政策要具有明确的目的性、持续性、完整性、可操作性, 根据城市化进程的不同阶段实施区别化的调控政策。其次, 要建立健全的问责机制, 将权力和责任细化, 加强宏观调控政策的执行力。第三, 建立健全的法律法规体系, 建立有效的监控系统, 引导和规范房地产市场的秩序。第四, 促进二手房交易市场的完善发展, 改善供需压力。

2、加大调控执行力度

宏观调控的具体执行在于当地政府, 建构和谐的中央与地市级政府关系, 规范各级政府的行为, 有利于房地产宏观政策的执行。各级政府责权利要明晰, 并使责权利保持一致性, 建立明确的问责机制。另外要加强对房地产企业的监管, 建立健全的房地产开发经营管理程序, 加强开发建设过程的监督管理, 对于不符合规划控制要求的项目, 不得发放规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。此外还要加强商业银行对宏观调控政策的执行力度, 商业银行要严格根据法律法规, 加大对房地产开发贷款和个人购房贷款的资格审查力度, 切实加强房地产开发贷款管理和房屋销售贷款管理, 预防金融风险。

3、加强监督力度

加强房地产市场信息化建设, 完善信息披露制度, 提高透明度。一方面通过对住建部、国土资源局、统计局等部门的信息资源整合, 建立房地产市场信息系统和预警预报体系, 形成统一的信息发布平台, 及时向社会公布土地供应情况、价格指数、商品房供应情况、保障性住房建设情况等, 从而提高政府信息的权威性和公信力, 提高市场信息的透明度, 稳定社会预期。另一方面要坚持正确的舆论导向, 积极宣传中央宏观调控政策, 适时曝光违规案例查处情况。

三、结语

房地产调控是一项长期而艰巨的任务, 应该把宏观调控和微观调控结合起来, 切实根据实际情况, 及时调整调控目标和手段, 有效控制房价过高过快上涨, 维护房地产行业健康良性发展。

参考文献

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房地产调控对策 篇8

理性的房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值, 该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性, 国际上通常认为房价收入比在4~6倍之间较为适当, 这是20世纪90年代初世界银行专家黑马 (Andrewhamer) 提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出, 房价收入比高于6倍, 就难以形成买方市场, 要使人们买得起房, 房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7~10倍左右, 在一些城市已超过或远远超过10倍, 北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍[1]。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度, 也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素[2]。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制, 这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1, 说明价格租金比较高, 投机成分和市场泡沫增大;反之, 如果比值小于1, 则说明价格租金比较低, 市场的投机成分和泡沫在减少。近年来, 中国房地产市场“价格租金比”不断提高, 2003年全国为1.03, 2004—2008年一直在1.04以上, 2009年上半年虽然有所回落 (1.01) , 但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升, 中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

二、房价快速上涨的主要原因

1. 房地产供求失衡。

房地产价格是房地产供给和需求相互作用形成的[3]。从短期来看, 由于房地产具有区位固定性及不可移动性, 同时开发房地产需要较长时间的建造周期导致房地产短期供给的滞后性, 因此短期内房地产的供给相对稳定, 不能立即适用突然变化的需求, 就会导致价格的上涨或下降。房地产短期供给无弹性, 当需求突然增加, 供给却不能相应增加, 则价格升。如果需求突然下降, 过多的供给不可能转运到其他区域销售, 就会导致房地产价格下降。2009年中国房地产价格过快上涨, 形成了高房价, 主要是供给小和需求大的失衡造成的。房地产的供应是受土地的供应量所影响的。由于土地偏重于保证粮食安全, 中国对城市化所用的土地进行了严格的行政限制, 对于城市建设, 特别是住宅用地供给与城市化进程中城市人口增长的需要不相适应, 使住房价格存在着土地供给过少而需求在增长, 导致的上涨动力。住宅用地供给小于需求, 势必推动地价上升, 而地价上升又推动房价快速上涨。

2. 宽松的货币政策和通胀预期。

为了应对全球的金融危机, 2008年下半年尤其是第四季度以后, 中国实行了较为宽松的货币政策, 多次下调存款准备金率, 五次降息。紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构, 推动经济又好又快发展”;“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施, 强调落实地方政府稳定房地产市场的职责, 之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施, 这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期, 良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对2009年的房地产成交起到了极大的推动作用, 是造就此轮楼市上涨的关键。同时宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市, 从而推动资产价格上升。中国2009年前5个月新增人民币贷款达5.84万亿, 全年达到8万亿。充裕的货币流动性在向实体经济注入的同时也分流到了楼市和股市。市场充裕的流动性, 加上国际、国内经济触底回升的态势逐渐明朗, 投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈, 在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下, 置业买房成为中国富有阶层资产保值增值的首要选择, 成为促成2009年房地产价格快速上涨的重要原因之一。

3. 土地的出让制度。

随着土地使用制度的改革, 中国已经结束了过去以行政划拨为主的土地无偿使用形式, 并进入到以“招拍挂”出让为主的土地有偿使用阶段。招拍挂制度的推行, 充分发挥了市场对土地资源的配置作用, 为中国土地市场的发展带来了很好的绩效。在这种体制下, 城市土地归国家所有, 由政府垄断土地初级市场上的土地供给, 而正是由于供给的垄断与需求的完全竞争, 使得买卖双方市场的不对称性非常突出。一些土地开发商, 为了获得地皮, 不惜天价竞拍土地, 这样竞拍得到的土地成本高, 开发出来的房地产自然也奇高, 而发生“地王频出”、“面粉高于面包”等问题。导致了房地产成本的上升, 促使了房价过快的上涨。

4. 开发商囤地等违规行为和市场的过度投机。

据国土资源部门数据显示, 目前全国闲置土地的房地产用地约1万公顷, 处于囤积尚未被开发状态, 囤地或是捂盘惜售给不少开发商带来的巨额经济利益, 更成了高房价的主要推手。尽管国家屡次出台土地调控政策, 国土资源部甚至在2010年3月初出台了意在打击囤地的“19条新政”, 但能否抑制囤地行为, 地方执行力仍是关键。房产的首要功能是满足居住的消费。但现在很多投资者为了使自己的资金保值、增值, 把房产作为首选的投资项目, 很多人不惜举债投资于房地产市场。市场上出现越来越多的炒房团, 例如温州炒房团、山西炒房团等, 他们所到之处, 都引起了房价较快上涨[4]。健康的房地产市场中投资比例15%左右, 当投资比例超过30%, 就应引起警惕, 据统计目前现在不少楼盘已跨越50%的投资“红线”, 商品房空置率超过60%。买房已不是为了居住, 而是投机了。这种火热的投机气氛, 促使房价涨势一浪高于一浪。

三、房价快速上涨的危害

1. 不利于社会的和谐发展。

不利于构建社会主义和谐社会, 构建社会主义和谐社会要解决好人民群众的“衣、食、住”行的问题, 要求在“住”这个问题上能做到“居者有其屋”但是, 中国部分地区商品房价格上涨太快, 价格太贵, 远远高于当地的收入增长幅度, 超过了人们的支付能力, 导致住房矛盾比较突出, 产生很多社会问题。特别是当房价增长速度高于收入增涨幅度时, 人们为了买房不得不减少其他方面的开支, 这对居民消费产生明显的挤出效应, 降低了社会、个人的福利, 影响了社会的和谐发展。

2. 不利于经济良性、持续的发展。

房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展, 房地产价格的持续上涨, 从短期来看, 开发商的投资收益和行业利润会显著增加, 但是, 从长期来看, 大量的资金都涌入房地产行业, 而实体经济长期得不到资金的投入, 对这些行业和相关产业产生巨大的不利影响, 不利于经济的良好、可持续发展。由于房价上涨过快, 近年来居民购房的首付款和月供不断增加, 月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加, 占比提高, 挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出, 严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下, 房价过快上涨挤出了居民消费, 扭曲着社会资源配置, 成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。

3. 容易引发金融风险。

房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面, 80%左右的土地购置和房地产开发资金, 都直接或间接地来自银行信贷, 据中国央行2010年1月20日公布数据称:2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快, 全年房地产贷款超2万亿, 个人住房贷款的占比超过了75%。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨, 已经引发房地产行业的泡沫。房地产行业的泡沫破裂时, 大量的贷款变成坏账, 银行可能遭遇流动性危机, 这样房地产业的危机由此波及金融业, 使局部危机可能演变成全局性的金融危机和经济危机, 对整个国民经济产生恶劣影响。

四、限制房价快速上涨的调控对策

1. 增加土地的供给、加强土地的有效监管, 创新土地的出让制度。

中国自2004年8月31日后, 经营性商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地供应方式, 对于防止土地出让环节的腐败行为, 以及国有资产的流失, 是一种较好的供应方式。但土地竞价“价高者得”的结果, 就产生了很多地王, 而且现阶段, 大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入, 以武汉市为例, 2007年的土地收益占财政收入的比例高达40%, 全国其他城市甚有更高者。这样的情况下, 政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地。这些矛盾已经日益严重, 我们应该创新土地的出让制度来加以解决。一是采用“招标式, 价低者得”的方法。所谓“招标式, 价低者得”办法, 即参照建设工程招标方法, 由城市政府规划整理好土地, 并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案, 再经专家评选出最佳方案后, 公开向开发商招标开发建设。其中, 列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等, 同时, 列明每平方米楼面价的出让金。届时, 哪家开发商报出的售房价格最低, 则项目出让给哪家开发。二是借鉴荷兰政府采取“递减竞价”的竞价规则。它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价 (达到或超过底价) 时击槌成交的一种拍卖, 亦称“减价拍卖”。通常将增价和减价拍卖相互衔接, 交替进行, 有人称之为“混合拍卖”或“荷兰式拍卖”, 即在减价拍卖出现两个以上应价人时, 立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖, 减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动, 使土地成交价格的更理性化。三是“一次书面报价的方式”, 即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行, 按照价高者得原则最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的“一次书面报价”行为, 可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下, 对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基, 合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此, 不断完善招拍挂出让机制, 在改革的道路中不断探索新方法, 使土地资源得到最优配置, 又保证了大多数人民的利益, 这样才能促进房地产市场和谐发展。

2. 完善多层次住房保障体系, 调节房地产的供求关系。

住房保障政策是国家宏观调控的重要手段, 也是调控房地产价格的重要手段。中国经济适用房建设资金有限, 同时中国有13亿的人口, 建议政府要建立多层次的住房保障体系, 对城市最低收入者, 借鉴英国或韩国的经验, 建立廉租房或公租房制度, 将政府出资建立的廉租房以低廉的价格租给城市最低收入阶层使用。也可以借鉴日本的经验, 发挥地方群体的作用, 吸收社会资金发展住宅建设, 开发住宅。对城市的低收入者, 采取经济适用房制度, 低收入者可以以合理的价格购买政府出资的经济适用房。各地政府要保障经济适用房资金的来源, 要将住房保障资金纳入年度财政预算, 提高土地出让净收益用于住房保障资金的比例[5]。同时也可以向新加坡学习, 对城市的中等收入买不起房子的人, 推行适当的公有住房的合理配售制度。城市的中等收入者主要指工薪阶层, 工资低, 难以保障住房。我们可以借鉴日本的模式, 通过住房信托或其他方式吸收社会资金, 由单位牵头建房, 然后再合理配售给员工。对城市的高收入者, 完全实行市场供应。这样既明确了政府在保障居民基本住房方面的责任和义务, 又强化商品房的市场调节机制, 做到政府和市场“两条腿”走路。近年来, 尽管各级政府加大了保障性住房建设步伐, 但从保障性住房占住房总供给的比重, 以及满足中低收入家庭的住房需要来看, 中国保障性住房建设步伐仍显得太慢, 需要进一步加大力度, 增加市场有效供给。完善的住房保障体系, 才能最大限度地稳定房地产的市场, 进而稳定房地产的价格。

3. 金融调控政策。

一是启用加息、公开市场政策、存款准备金政策、特种存款等工具回收过剩的收货币流动性。流动性过剩是高房价之源, 只有逐渐收紧信贷, 才能釜底抽薪, 抑制房价过快上涨。二是保持存贷款实际利率为正, 运用差别利率促进住房供应结构调整。首先, 央行应根据通胀率的变动幅度, 及时调整金融机构的存贷款基准利率, 避免实际利率出现负值, 同时拉大房地产贷款利率与短期利率的利差, 使贷款利率的期限结构趋于合理。其次, 指导商业银行运用差别利率促进住房供应结构调整。对中小套型、普通商品住房的开发贷款利率可等于或略高于基准利率, 对大户型、高档商品房的开发贷款则运用较高的利率。三是适时对房地产贷款规模增速或比例实施控制。央行可通过窗口指导控制房地产贷款规模的增长速度或占全部贷款的比例, 如果金融机构没有严格执行, 央行可以通过各种方式对其实施惩罚, 以此来抑制银行信贷资金过度流入房地产市场, 既可为房地产市场降温, 也有利于银行的稳健经营。四是在房地产保有环节开征物业税。物业税是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税。征收物业税, 一方面可极大地鼓励了不动产的流动, 刺激了土地的有效供给, 另一方面高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产, 刺激了交易活动。五是在房地产的开发经营环节建立统一的房地产税收制度。房地产开发和转让环节的高税收, 以及各种税收之间的重叠, 手续繁杂, 不仅不利于中国的税制建设, 而且加大了房地产的成本, 进而转嫁到房地产的价格中来, 推动了房地产价格的上涨。所以要统一开发经营环节税种, 避免重复征税。六是增加大户型商品房的税收。尽管国家政策对小户型商品房进行了扶持, 但是由于小户型商品房的利润空间小, 房地产开发商在利益的驱动下, 往往热衷于开发大户型的商品房, 而小户型商品房供给严重不足。建议政府借鉴英国的办法, 对大户型住房增加税收, 降低开发商的利润空间, 促使开发商投资小户型商品房建设, 这既能降低商品房的空置率, 又能满足市场的住房需求。

参考文献

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[4]胡雅萍, 贾红英, 陈桂香.论房地产价格非理性日张的政策调控[J].公共政策, 2005, (6) .

房地产调控对策 篇9

近年来, 我国房地产持续高速发展, 既在一定程度上满足了社会公众和市场主体的生存与发展需求,同时, 又因政府管理制度不完善、政策欠缺、开发商过度逐利、消费者不成熟的消费观和投资者的投机行为等而产生了一些不容忽视的风险[1],如:市场风险、金融风险和政治风险等。部分地区出现房地产投资过热、需求过度等泡沫现象, 是社会稳定、经济繁荣发展的隐患, 已引起社会各界的警觉。但是房地产业地域性强,受土地市场、城市发展水平及需求水平等众多因素影响,各地发展差异很大。相比较发达地区, 安徽省房地产业起步迟、规模小, 尚处于发展的初级阶段, 泡沫现象并不明显,只是局部过热。

1 安徽房地产业发展状况

2004年以来,安徽房地产基本状况是:投资增速趋稳、资金来源多元化,开发规模化、未来供给量偏紧。但是宏观调控对需求影响不大,需求快速释放、供需矛盾加剧、房价迅速上涨。

1.1 投资加大、增速趋稳

自1998年进入景气空间以来,安徽房地产投资平稳增长,年平均增长速度超过20%。2002年再次起跳,增长率达到32%,2003年出现创纪录的64%。2004年,在宏观调控作用下,开发投资增幅逐月回落,由3月末最高70%,拦腰一截,回落到12月末不足30%,全年平均增长率为35%。直到2007年中期投资增幅又开始加大。鉴于开发项目资金70%以上直接或间接来源于银行贷款,一些缺乏诚信的开发商采取假按揭等方式骗贷,造成了金融风险隐患。在不到两年时间内,央行两次提高开发项目企业自有资金(指所有者权益)比例要求,由20%提高到30%、35%,并减少对开发企业流动资金贷款额度以及严控开发贷款等,力图抬高资金门槛,使弱质企业出局,以化解金融风险。这些控制措施起到立竿见影效果。2004年,全省300多亿元的开发资金来源中,企业自筹占33%,提升了4个百分点;而国内贷款为13%,下降了4个百分点。

1.2 投资多元化、开发规模化

一方面是央行的“银根”紧缩,另一方面行业主管部门抬高了准入门槛。如在项目审批上,将成片开发的建筑面积由以前2万平方米提高到现在的10万平方米(不含旧城改造项目),同时还在停车位、绿化率、建筑密度和日照时间等方面做出硬性规定。这些新规对中小企业产生挤压作用,为大企业、大项目运作提供了广阔的舞台。从2004年起,全国房地产百强企业登陆速度加快,也迅速增加了安徽房地产业出现了投资多元化、开发规模化趋势。来自外资及港澳台的投资也迅速增加。从开发项目规模看,超过20万平方米的中大盘成为主流。

1.3 房屋供给增长有限,未来供给面偏紧

“银根”紧缩对开发商流动资金来源产生影响。另外解决农民工欠薪问题改变了多年来施工企业大量垫资的“潜规则”,企业流动资金吃紧,部分项目进度减缓,竣工面积增幅下降。2007年,房屋竣工面积增幅逐月下降,年末增幅约为11%,不足上年的一半,使得当年房屋供给增长有限。并且,由于宏观调控的滞后效应,紧缩“银根”、土地供应政策主要是对新开发项目产生约束,从而遏制了未来供给量的增长。2004年以来,开发投资增长率为35%,其中年房屋施工量超过4 000万平方米,同比增长28%,在建安工程成本上升的情况下,房屋开发投资增幅超过30%;而土地投入大幅上升,在土地购置面积基本不变,甚至小幅下降的情况下,由于规范土地一二级市场公开化操作,土地转让普遍采用了招、拍、挂的形式,使得土地实际成交价均大幅上涨,个别城市的基准地价甚至一年内涨了两次。在这两方面的因素制约下,预期今后推向市场的供应量会减少或放缓。

1.4 住房消费需求旺盛

近两年商品房销售增长速度达到28%左右,而每年人均城镇居住面积仅增加0.9平方米。按照2020年目标,人均住房面积由目前的21平方米增加到30平方米,人口城市化率由37%增加到55%以上,则房地产开发量、销售量需要更快的增长速度。由以上推断可见,城镇化进程中集聚了巨大潜在需求,需要房地产业保持10年以上的快速增长。但是理论推断不代表现实空间。20世纪80年代初,商品房概念就已出现,但是房地产业却经历了十多年的徘徊。1998年以来的住房分配制度、土地供给制度的变革,终于打开了市场化空间。随着中国经济连续20多年的快速发展,人均可支配收入水平稳步提高、居民多年的储蓄积累,提供了购买的经济基础;而按揭贷款、公积金贷款等金融工具创新改变了人们的消费观和消费习惯。梯度消费、住房二级市场联动,帮助中低收入阶层提前实现住房等一系列的政策支持改善了住房消费环境,产生了明显的住房消费偏好。年青人“先买房、买新房”,多数人“一步到位买大房”等超前消费意识开始流行;“早买早涨、买房保值”,“买铺养三代”等强烈的投资保值意识,加之中国所特有的城乡二元制户籍管理制度及相应的就业、医疗、教育和保障制度,促使公民要买上一套房产而不是选择租赁,再加之开发商广告诱惑和一些利益团体不负责任的宣传和鼓吹促使住房需求超常放量,市场出现多年来难得一现的放量上涨的热销现象。

1.5 产品结构多元化,支持了投资性置业比重上升

在2002年以来的房地产开发热中,一批房地产开发强势企业带着雄厚的资金和先进的理念及操作手法从北京、上海等一线城市向二、三线的城市进发,是房地产开发出现规模化、多元化、高档化趋势的重要原因。产品更新换代速度加快。供给对市场产生引导作用,并满足了部分高收入阶层的投资置业需求。精品小区、别墅、市中心商铺、高级写字楼等高档物业,短期内供不应求,价格翻番上涨。在基本面和政策面支持下,这种涨价效应得以放大,投资需求、投机需求迅速膨胀,并强化了市场供不应求状况,进一步推动了价格上涨。在强劲的需求支持下,开发规模迅速放大,但是由此而来的市场风险不容忽视。2007年,商品房空置率为30%。其中三年以上不足10%,其余九成多是近一、两年产生的。近两年,商业用房价格上涨幅度大,但是商业用房空置面积呈上升趋势,所占比例接近58%,商业用房的投资价值依托于产品定位及后期的管理运作,那些没有精心的组织管理、没有良好的盈利模式,又不占地利优势的商网,自然难以被市场认同。

1.6 供需结构性矛盾突出

2004年,安徽房价上涨了17.5%,2005年上涨7.6%,2006年受国家宏观调控,房价增幅放缓,全年平均上涨3.9%,2007年受到外地发达地区的影响,又开始了新一轮的快速上涨,据不完全统计,同比增加上涨7.7%。房价的快速上升有成本上升、质量改善、配套档次提升等原因,还有一个重要原因在于供给结构不合理,中低价位、中小户型住房供给不足,如经济适用房不足5%。以价格涨幅低于全省平均涨幅的合肥市为例,由于产品更新换代速度提升,高层楼房、高价位、高档次商品房供给快速增加,同时执行了较为严格的规划审批都造成了产品成本上升。同时由于土地成本不断提升,也使得房价不断攀升,已售商品房(住宅类)的平均售价已接近3 800元/平方米,部分商品房销售形式较好,尤其是一些成熟地段和品牌企业开发的优质住宅供不应求,但同时也要看到还存在一些空置面积,据统计,2007年9月底以前空置商品房面积大约为450万平方米,虽然到12月底因恐慌性购房和购买力集中释放,空置面积下降到120万平方米左右,但这个数字还是比较惊人的。空置的原因有地段、价格、户型、结构等,但是主要以建筑面积在144平方米以上、总价60万元以上的大户型为主。

1.7 市场交易量快速放大,但是总量规模仍然不大

2002年以来,商品房尤其是住宅量价齐升的现象得以延续。2004年各月房屋销售面积均大于竣工面积,呈现供不应求状况。当年销售面积接近1 000万平方米,比上年增长约三成。而房屋空置面积下降了三成多,其中住宅空置面积下降了40%、办公楼空置面积下降了60%,说明市场吸纳能力超常增长。但是总量规模仍然不大,在全国居于中下游,只相当于北京、上海的1/4,相当于江苏、浙江的1/3。主要原因一是经济落后,百姓收入增加有限,城镇化进程不快;二是安徽地区的购房主力还是以自住自用型为主,投机成分较小;三是尚有部分城市的市场化进程未全面完成;四是仍然存在不少的单位自建房或福利房。这些原因抑制了大规模的商品房开发进程,使得总量不大,涨幅除个别欠债较多城市的强烈补偿机制而造成房价报复性上涨外,整体低于同期全国平均水平,尤其以合肥为甚,在全国省会城市中合肥房价一直是倒数几名。

2 安徽房地产业存在的问题

房地产市场总体健康, 但是结构性矛盾不容忽视各级政府在住房供应体系、税费政策、交易管理等方面进行一系列的制度安排, 已经成为住宅消费市场持久运行的长效保证机制。目前,覆盖全省的新房、旧房、租房交易体系, 以及抵押、典当、赠予等价值体系基本运作良好。2003年, 全省新建商品房销售额165亿元, 存量房屋交易额100多亿元。而到2006年,全省共销售商品房屋2 307.8万平方米,其中住宅销售面积2 037.5万平方米,同比分别增长21%和20.9%;实现销售额535.9亿元,其中住宅销售438.6亿元。围绕开发、交易、消费活动,资产评估、置业担保、物业管理等服务业逐步兴起。但是总体上存在发展不平衡问题,结构性矛盾突出。

2.1 地域发展不平衡

2003年,80%的开发量集中在9个地市,而合肥、芜湖两市就占了其中的48%;县域房地产开发总量占全省比例不足20% ,只有舒城、天长、宁国、无为等少数县级城市交投活跃。目前,合肥市场交易量占全省的40%左右,除了芜湖、马鞍山市场交易额略高,所占比重在9%、7%,其余地级市所在份额在2%~5%,差别不大。今后,区域市场格局分化,部分城市由于区位、交通等条件改善,逐渐成为新的投资热点。全国范围内,一线城市已经趋于饱和,大型开发商跨地域竞争,接力棒将传导至二、三线城市。少数前景看好,经济容量快速扩张的潜力城市,如黄山、安庆等市场份额增加,房价将有明显提升。区域经济发展近年来受各地的发展指导思想及供地指标数量的影响,各地的区域经济发展不均衡性尤其突出,如芜湖和铜陵的成交均价超过省会合肥。部分县城经济发达地区如宁国、庐江、桐城等地的房价接近或超过一般城市的房价,尤其是前些年受各方面因素影响而未上涨的地区,恢复性和报复性上涨成为必然,如蚌埠,连续数月涨幅名列全国的前列。

2.2 供需结构不平衡

2003 年,全年城镇人均建筑面积达21 平方米, 总体上户均一套房。但是面向中低收入家庭的经济适用房供给量有限, 城市中20%以上的居民买不起住房。以合肥市为例, 总价在25 万元以下的经济适用房受到普通家庭的欢迎, 但是市场上新开工的经济适用房与高档住宅面积之比为0.04 ∶1。这是由于高收入阶层住房需求弹性小, 房价波动对其购买行为影响不大,对于开发商来说,建设符合政策要求的“双90”的住宅在成本控制,户型设计,配套功能和面对的购房对象上均要多花精力,因此开发商有造大房、高档商品房倾向。而高档商品房比重上升,带动住宅均价提高,必然产生涨价预期。由于中低收入阶层住房需求弹性大,房价上涨必然压抑其有效需求, 造成市场领域内住房分配不公。

2.3 局部区域房价上涨过快

2003 年全省商品房均价1 513元/平方米,比上年增长17%,多数县市长期徘徊在800元/ 平方米上下,而热点地区房价连续两年上涨幅度超过20%并在以后几年中仍保持较大的上升势头,合肥市区在2006年成交房价高达3 100~3 600/平方[2]米 , 芜湖市在2006年成交房价也高达3 090.8元/平方米[3],而到2006年省全年成交房价在2 320元/平方米左右,其中住宅均价在2 140元/平方米左右,同比分别增长4.6%和4.3%。

2.4 市场环境不够完善,交易成本高

房地产行业开发、销售等众多环节, 缺少信誉保障制度, 质量纠纷、产权纠纷、物业管理纠纷、面积缩水等问题比比皆是,老百姓买房权益受损,维权成本太高。

3 促进安徽房地产业健康发展的调控措施

3.1 科学确定经济与社会发展的目标和方向弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力

1)正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因, 长期以来, 政府为推动经济增长, 不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。尤其是在经济欠发达的地区,政府的财政收入少,唯有通过经营土地来获取发展所需资金。为此, 政府要转变职能, 改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维, 切实履行现代服务政府的公共管理职能, 科学确定经济与社会发展的目标和方向,抑制片面追求“GDP”的冲动, 积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展, 规范传统产业稳定发展, 积极推进创新型产业的加速发展。为当前过热的房地产业降温, 规避房地产经济泡沫, 防范各种金融和社会风险。

2)加强对房地产市场特别是住宅市场的总量、结构和空间布局的研究,建立预警制度。可通过信息发布、政策指导、管理服务等方式, 促使住宅建设与住房需求衔接。一定时期内城镇住房建设规模的确定,住房投资的增加,住宅面积大小的选择, 由市场价格信号引导的住房消费倾向来决定,住房建设量取决于预期的消费量。

3)加强对土地供给、交易等重点领域监控。加强土地供给管理,规范土地一级市场,遏制隐形交易。以城市规划为目标,以城市经济发展为依托,以土地供应计划为基础,规范土地供应和项目招商行为。建立合理的地价体系、标定地价定期公布制度,提高土地市场交易透明度。利用地价杠杆、土地供给量参数, 抑制土地交易炒买炒卖行为,降低土地交易成本,从根本上抑制房价过快上涨,促进土地市场和房地产市场的协调发展。

4)为创建和谐社会,除鼓励正常有序的商品房开发建设外,各级政府也要抓好经济适用房和廉租房建设,切实解决保障中低收入阶层的住房需求。同时要正确引导消费观,建立多层次的合适的消费模式,而不是一味的寄希望于单一的方式。

3.2 实施合理的微观规制, 经济性管制和社会性管制并重

1)启动房地产信用体系,规范开发、交易行为。对所有进入市场的主体建立信用记录, 确立高增值的守信奖励机制、大力度的失信惩罚机制,使登上黑名单的失信者,丧失申请银行贷款权、消费者信任力、直至被清除出市场。

2)严格房地产市场准入制度。开发企业进行的是资金、品牌、信誉等综合实力的大比拼。那些虚假出资、资本金不到位的企业, 靠关系拿地、靠预收售楼款开发, 以及存在其他违法违规行为的企业,其大量存在必然会扰乱经济秩序,增加市场风险。通过项目准入及资质年审等制度的实施,剥夺违规操作、违法经营或是无业绩企业的开发资格,从而净化市场环境。政府的积极干预行为, 可以通过市场信号发生放大作用,产生资源集中配置、优胜劣汰效应。正确的宏观调控指向、稳健的产业支撑平台、适度的微观规制手段,加速资本、资源向有实力、有信誉、有品牌的开发商聚集, 有利于促进有效竞争的市场结构形成, 从而为房地产业持续健康发展奠定微观基础。

3.3 建立产业发展支持体系

1)金融支持,稳固发展平台。2003年央行出台的121号文件,抽紧房地产行业融资链条。为了使开发企业正常的资金链不至于断裂, 需要开拓多元化的融资渠道。如采取促进优质企业上市融资、建立产业发展基金、大力发展信托产品等政策推进措施。产业基金具有投资回报高、投资风险较低的特点,是理想的资本市场投资工具。信托产品在房地产业的应用有利于拓宽货币市场, 相对银行贷款而言,更加灵活和个性化。可以针对房地产企业具体项目设计如信托贷款、资产证券化等信托产品,以信托资金介入烂尾楼的处理、合资从事房地产开发项目等[4]。

2)产业服务指导,提供环境支持。政府及房地产专业协会等中介组织要强化政策、信息指导及管理服务功能,通过建立房地产服务网站、政策研究机构、信息管理咨询机构, 进行信息发布、交互式的技术和管理咨询,并覆盖房地产开发、产权产籍、经纪、营销、评估、物业管理等各个环节, 以提供广泛的智力支持[5]。

3)产业组织政策,提高产业集中度。目前全省房地产企业多达2 000多家,仅合肥一地就集中了784家。 但是其中1/3为项目公司, 1/3开发量很小。在有开发业绩的企业中, 普遍存在大企业不强、小企业不专的问题, 产业集中度低、行业竞争力弱。可以考虑采取财税激励措施, 促进现代企业制度改革, 建立产权市场、人才市场,解决企业“小、散、差”状况,提高产业集中度。鼓励缺乏实力的开发商以合资、合作或资产重组的方式形成“竞争簇群”, 在市场上寻求

新的立足点; 促进大企业之间形成新型竞争合作关系,探索相互投资、策略联盟、共同开发等合作模式,进一步做大做强, 逐步形成有较强竞争力的大型企业集团。鼓励小企业淡出房地产开发环节,进入产业链下端,从事产前、产后服务,卖场的设计、楼盘代理、物业管理、信息咨询等, 满足房地产服务需求,拉长产业链。

摘要：分析了安徽省房地产业近年来发展的特点及存在问题,并就安徽房地产业在发展中存在的问题,提出政府通过宏观调控机制、产业发展支持系统、微观规范和管制手段进行干预的调控对策。本文认为,安徽房地产基本状况和特点主要表现为投资增速趋稳、开发规模化、未来供给量偏紧等;总体上来看,安徽房地产市场发展是健康的,但也存在着结构性矛盾和问题,各级政府应在住房供给体系、税费政策、交易管制等方面进行一系列的改革与创新,以便为住宅消费市场可持续发展构建长效保障机制。

关键词：安徽省,房地产市场,宏观调控,产业政策支持

参考文献

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[2]安徽统计信息网.数据库[EB/OL].www.ahtjj.gov.cn.

[3]芜湖房地产信息网.数据库[EB/OL].www.whfdc.gov.cn.

[4]植草益.微观规制经济学[M].北京:中国展望出版社,1992.

房地产调控对策 篇10

一尧利用税收政策调控房地产市场的优势

房地产税收是我国税收的重要组成部分,也是地方政府财政收入的主要来源之一。利用税收政策调控房价可以更有效地刺激当地房地产业的发展,其优势首先表现在可以提高土地资源配置效率。例如,征收房地产税将会增加土地闲置成本,提高土地利用效率,避免出现出于投机目的而囤积土地的现象。其次,能够限制房地产过度投机。通过合并有关税种,适当减轻商品房市场流转环节、二手房市场交易环节税负,增加房地产保有环节税负并通过房地产税制改革,理清房地产税费关系,降低开发商、购房者成本,拉动二手房市场需求,盘活房地产业资金流,有效抑制过度投机行为。再次,灵活运用房地产税收优惠政策,可增加建筑、房地产、材料等整个产业链的用工需求。最后,采取促进住房租赁市场发展的税收政策,可以降低普通老百姓的购房成本,更好地实现“居者有其屋”的目标。

面对扑朔迷离的房地产市场,中央已经出台了一系列抑制房地产投机行为的措施,其中税收政策在当前的政策调控组合中起到了一定的积极作用。只有正确认识房地产税收与房价之间的关系,了解税收政策调控房价的优势,才能全面把握房地产税收政策调控房价的运行规律,为房地产税制改革提供参考。

二尧从税收角度分析房价上涨的原因

目前,我国房地产市场发展极不平衡。房价居高不下,各个城市住宅价格特别是中低档住房价格上涨过快,房屋空置率过高,存在大量炒房投机现象。只有从税收角度分析出房价上涨的原因,我们才可以更合理地利用房地产税收政策,发挥经济杠杆调控作用,稳定房地产市场。

(一)税制繁多,存在重复课税现象

税种繁多会加大税收征管难度,增加征收成本,同时也会造成重复征税,直接反映在高房价上。主要表现为:一是对房地产所有权转让收入既按全额征收营业税,又按增值额征收土地增值税;二是对纳税人房产坐落地,既要从量计征城镇土地使用税,又要从价计征房产税;三是对房地产产权发生转移所签订的契约,合同的双方均要征收印花税,对承受方还要课征契税;四是对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;五是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税,又要计征企业所得税,因此出现了征税环节多、征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费,是商品房房价居高不下的一个重要原因,对形成有效的买方市场带来很大的障碍。

(二)计税环节税负不公

目前,我国房地产税收政策主要集中在房地产流转环节,而在房地产保有环节的税种非常少。例如,开发环节的前期税费包括土地出让金、土地使用费等,负担过重,约占整个开发期间税费总额的75%。这种不平衡导致了房地产流转环节的税费过于集中,新建房地产的开发成本过高,在一定程度上带动了整个房地产市场价格的上扬,增加了购房者的负担。另外,由于我国土地市场的特殊性,大量的土地使用权由企事业单位无偿持有,而我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低,这一现象相当于给土地保有者的无息贷款,实际上鼓励了投机行为,使有需求的普通购房者面对高房价无可奈何,造成大量闲置、空置房产。

(三)计税依据不够科学合理

我国现行房产税的计算依据分为从价计征和从租计征。从价计征是按房产原值扣除10%～30%的余值征收,这种折余价值依据的是历史成本,并不能反映房产的市场价值;从租计征是依据房产的租金收入计征,房屋的租金一般是根据租赁市场的行情确认。同一个税种,两种计税依据,不够规范。另外,现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随征税对象价值的上升而上升,缺乏弹性,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和投机行为起到应有的调节作用。

(四)租、税、费体系混乱

租、税、费三个经济范畴在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租、以税代费、以费代税、以费挤税的现象非常普遍,极大削弱和限制了税收的宏观调控功能。目前,整个房地产行业链条中涉及了大量税费,既有税务机关在房地产取得、持有、转让环节征收的营业税、城建税、房产税、城镇土地使用税、契税、所得税等税种,又有土地管理部门收取的土地出让金等费用,还有房地产管理部门在房产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。这必然增加了房地产的开发和转让成本,从而造成房价居高不下。

三尧采用税收政策调控房地产市场的对策思考

从长远来看,房价上涨是一种趋势,但应以一般老百姓能负担得起为准,否则就会造成很大的不稳定因素。虽然实施调控政策已经取得了一定效果,但面对坚挺的房价和逐渐回暖的楼市,单一的行政调控手段显然不足。我们应当更多地利用经济杠杆,使用税收调控手段,来确保楼市健康运行和房价的理性回归。

(一)整合现行税种,重构房地产税收体系

根据房地产开发、交易、持有各环节的不同特点,充分考虑流转税、所得税的性质,兼顾地方税和房地产税的特点,将现行的税种进行整合,重构房地产税收体系。在房地产取得环节,保留资源税、契税,开征遗产税与赠与税;完善房地产交易环节的所得税、营业税等税种;在房地产保有环节取消城镇土地使用税,改革房产税,并尽快全面开征物业税。

(二)增加房地产保有环节税负

1.开征不动产闲置税

近年来,投资性购房占比持续升高,闲置一年、两年或更长时间的住房越来越多,这不仅浪费资源,还将房价不断推向虚高,加大市场风险。对于这部分空置住房,合适的对策应当是开征闲置税,以此逼出部分投资性住房流入市场,从而有效地遏制开发商捂盘惜售等行为。目前,开征闲置税可能会遇到一些操作上的问题。例如,如何界定闲置住房,如何获取闲置住房信息等。我们可以将竣工验收后超过一定时间(1～2年)开发商未出售的住房以及交房后业主长期(1～2年)未居住的住房,认定为闲置住房。如果业主在一定时间内将闲置住房出租,并能提供租赁合同等有效证明,可以免征闲置税。具体征收方式宜采用从量计征,计税依据是闲置土地的面积;采用地区差别定额税率,同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久,税率越高;未利用程度越高,税率越高。

2.开征遗产税与赠与税

为有效抑制房地产的长线投资,笔者认为在5年之内可以开征遗产税和赠与税。如今,中国已具备开征遗产税和赠与税的经济基础。遗产税是以死者遗留的财产为课税对象,向财产继承人征收的一种财产税;赠与税则是以赠送的财产为课税对象,向赠与人或受赠人征收的另一种财产税,大多与遗产税同时实行。开征这两个税种的主要目的是调节社会财富分配,增强政府和社会公益事业的财力,同时还能够提高房地产取得、持有和转让环节的成本,从而进一步抑制投资性购房行为。目前,世界上三分之二以上的国家开征了遗产税和赠与税,这两个税种已是很成熟的税种。虽然遗产税和赠与税征收的对象是一个十分宽泛的概念,但从其组成部分来看,房地产是最基本的内容。通过开征,将对继承和提前继承房地产的行为产生很大影响,有效降低消费者对房地产的偏好,引导富裕阶层的资金向实体经济、消费领域、公益事业和慈善机构等处分流,从而在根本上改变房地产的供求关系,促使房价回归理性水平。

(三)科学设计计税依据

目前,在上海和重庆试点房产税其计税依据为土地价值和建筑物价值,这就需要我们设置一个合理的评估机构,科学选用评估方法,精确利用评估技术以及选择合适的评估周期和评估时点来确定房产的评估价值,使计税依据更加科学公平。另外,将现行以面积为计税依据的土地增值税和城镇土地使用税改为以价值作为计税依据,可以增加税收收入弹性,加大调节土地级差。

(四)完善房地产转让收益个人所得税

2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布了关于调整房地产交易环节个人所得税的通知,规定对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然,此次改革的目的是为了抑制购房者的投机行为,控制因投机而引起的房价上涨。房地产转让收益个人所得税是对有偿转让房产产生的利润征税,因此,我们可以针对消费性需求和投机性需求实行差别化税收政策,依据购买房产后转让的时间不同确定所得税税率,制定原则为持有时间越短,税率越高,超过一定年限可以免征,这是当前税收调控的着力点所在。

(五)明确租税费内涵,理顺税费关系

房地产税费相关部门应根据市场经济要求,将租、税、费各归其位,科学确定目前房地产业的税费体系,规范房地产业的租、税、费关系,加强管理和规范服务性收费行为,清理和取缔各种不合理、不合法的收费项目,建立公开化的收费项目、标准和程序,减轻纳税人的税外收费负担,扩大税收规模,为房地产税制改革做好准备。

房价最终是由市场供求关系决定的,通过完善房地产税收制度能够对“抑制投机”和“平抑房价”起到一定积极作用,但现实中还需要通过房地产税收制度以外的制度因素配合来实现这一目标。只有在遵循市场规律的前提下,结合税制以外的体制改革,才能充分发挥房地产税收制度对房价的调节作用。

参考文献

[1].岳树民.我国房地产调控政策与房地产课税.涉外税务.2010.7

[2].吴璟.试论我国房地产税制改革.财会月刊.2009.4

[3].杨卫华.房价上涨与税收调节.中国税务.2010.6

[4].彭辰.房地产发展现状与问题.中国商界.2010.6

王健林：房地产无需调控 篇11

企业家判断：在万达集团董事长王健林看来，三中全会没有提到更多的房地产调控，这就是进步。中国房地产市场有泡沫，但还没有到马上要破裂的程度，减少卖地已经成为必然趋势，土地财政的路已经走不下去了。

三中全会的改革决定对房地产的影响是利好的。

首先讲，市场是起决定性作用的，如果市场起决定作用，今后就是要以市场为导向。这一次除了提出加快注重保障房建设以外，没有提到更多的房地产调控，这就是进步。

过去的文件当中，每一次都要提宏观，都要提房地产调控，把调控变为解决房产市场问题的一个主要做法，是极其错误的。所以要加强市场决定性作用的话，调控相对就会弱化，保障的由政府来抓，市场由市场自己去发展，我觉得对房地产是利好的。

现在中国的房地产市场不是像大家所想象的，什么地方的土地都好卖，什么地方的房子都好卖，除了几个城市，特别是北上广深可能相对供不应求，大部分地区两年之后已经无需调控。除了这几个城市还需要调控，大多数城市土地现在已经过量售卖，消化原来存量土地就需要时间了，现在很多城市的房地产都卖得非常困难。因此，现在的土地财政可能真的走不下去了，需要改革。

这次如果真的推动土地改革，可能还会造成土地价格在短期内比较大幅度地上升，因为这次提出来的是要城乡统一土地市场建设，统一土地市场制度。为什么叫城乡统一？城市土地过去是拆迁，要获得很大的补偿，农村的拆迁，农民就没有享受过多的利益。这次提出保障农民利益，可能将来农用地，虽然不能完全像国有土地一样，完全流转，但是下次农用地征地的时候，有可能提高对农民的补偿内容。或者是农民在交易当中，获得利润当中有一定的分成。如果这样的话，我相信在短期里土地价格可能会有所上升。

在改革开放这30多年里，我国经济虽然获得很大的发展，但是在相当一定程度上来讲，实际上是过多获取了农民的利益，这个问题也到了需要解决的时候。可能一开始先让农民获得更多的收入，或者再退一步，农用土地，至少可以用宅基地去抵押。

甚至再进一步，农用的土地可以上市场流转，建立一个城市国有土地市场，再建立一个农民土地流转市场，可以去流转，可以去转让等，然后最终才会走到同地同价同权这么一个程度，那是相当长的一个过程。

无论怎么改革，总体原则就是农民增加收入，那就意味着土地价格要上升。这一次会议以后，农民的预期也提高了，再拆迁起来也不会像以前那么顺利了，起码他预期收入在增加，这个时候，我相信补偿的条件、地价的价格，以后都是有上升的过程。

这一次中央特地提出了事权财权要做到匹配，这是非常清晰的。现在中国的最大问题是中央地方的财权事权不匹配，地方干很多事，教育、卫生、环保、交通，这都是花钱的事，但是恰恰没有稳定的财权。事权大财权少，地方政府能干什么，当然只有卖地了。如果财权事权能够匹配、相适应，那一定就是在税收的切分上有新的方案，只有这个财政体制改革了，事权财权匹配卖地才会少。如果做不到，那就只有一招，卖地。

如果卖地少了，保障房也少，可能的结果就是房价上涨得更快，减少卖地这是必然趋势，不然再卖几十年可能子孙后代的事就会更加难办。

房地产调控不能放松 篇12

从市场与政策博弈的视角看,八年里市场与政府进行了四个回合的“较量”,其结果使市场看清了政府的政策底牌。如今,如果再次因为“保增长”而放松对房地产的调控,则政府在房地产调控的信誉会彻底丧失。

第一个回合。2003年6月份,人民银行出台了121号文件,政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击,在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下,政府开始担心投资会受到冲击,国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称“18号文”)。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”的观点,市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年底开始,房地产投资出现井喷,2004年房地产投资增长速度最高达到57%。

第二个回合。国务院于2005年4月底出台了《关于做好稳定住房价格工作意见通知》(国发[2005]26号,简称“国八条”),希望通过抑制房地产投机的方式稳定住房价格。房价走势是先跌后回升,而且接近2005年底时,价格上涨的速度在加快。根据这样的情形,2006年应该继续加大力度进行房地产调控。但政府在2006年出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发[2006]37号,简称“国六条”),将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构,希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时,政策的天平选择了后者。

第三个回合。2008年,全国房价出现了回落,部分城市的房价下跌幅度超过20%。房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整,如果不去人为地干预市场的调整,则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击,2008年12月20日,出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,出台了一系列措施来刺激房地产市场。政策的天平再次选择了“保增长”。

第四个回合。既然市场已经看穿了政府的政策底线:“保增长”比“稳定住房价格”重要,那么,在世界经济还没有真正复苏的情况下,中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”;政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度,绝对不敢让房价下跌;严厉的房地产调控政策不会持续太长。我们看到,虽然2010年出台了最严厉的房地产调控政策,甚至动用“限购”等行政手段来打击房地产投机,并宣布在“十二五”期间要建设3600万套保障性住房,迅速增加住房供给,房价却一直十分坚挺。