房地产调控工作通知

房地产调控工作通知（通用8篇）

房地产调控工作通知 篇1

国务院办公厅关于进一步做好房地产

市场调控工作有关问题的通知

国办发〔2011〕1号二○一一年一月二十六日各省、自治区、直辖市人民

政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

二、加大保障性安居工程建设力度

2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发

项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

四、强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不

力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

八、坚持和强化舆论引导

新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

房地产调控工作通知 篇2

政府工作报告提到, “针对不同城市情况分类调控, 增加中小套型商品房和共有产权住房供应, 抑制投机投资性需求, 促进房地产市场持续健康发展。”简短精炼, 但内涵深刻, 充满改革精神。

一些媒体报道说, 政府工作报告没有提房地产调控, 这与实际情况不符。这52字分三段, 包涵了三类的调控, 分别是分类调节、协同调节和供需双向调节。

一、“针对不同城市情况分类调控”

“分类调节”意味着房地产调控不采取以往一刀切的做法。当前, 我国房地产市场分化非常严重, 房价与收入比超过10的城市约有8个, 超过8的城市不到20个。这近20个城市房价收入居高不下, 供需矛盾突出, 房地产风险较大。与我国城市总数665个相比, 这十几个城市数量小, 但是其金融资产约占全国城市金融资产半壁江山。对这些城市需要采取多种调节手段, 既要增加经济手段, 也要暂时维持原有的行政调节手段来控制投机需求。

与此同时, 全国还有600多个城市中的相当部分房地产市场很冷, 哪怕只有每平方米三五千元也没有人买, 少数城市还出现空城, 这就需要分类调节的办法, 而非一刀切。

从城镇化阶段的角度看, 也到了必须对各地房地产市场采取分类有效调节的时候。房地产市场的演变有个过程, 将其放在城镇化的历程中看, 一个共同的国际规律是:到城镇化末端, 进城的人会突然减少, 此时住房需求就会相应减少。由于住房需求减少速度较快, 如果没有未雨绸缪的应对措施, 房地产市场就将迅速萎缩, 极有可能会引发泡沫破裂的连锁效应。

从住房投资者的角度看, 房价越涨越会一窝蜂去抢购, 越跌越没有人买, 这种房价反馈的规律是人们的心理预期在起作用, 极易引发房地产市场的需求虚假性膨胀直至崩溃。

拉美是这样, 日本也是这样, 都出现过这类的问题。我国到城镇化的末期还有十到十五年的时间, 一般而言, 在这个时间段房地产整体不会出现大问题。因为实际存在“三个一亿”人口的转移问题, 总体上住房需求还是非常旺盛。

不过, 此时强调对房地产的分类调节是适时的, 应该从现在开始, 对收入比不合理的城市, 采取微调的办法, 逐步降低收入比, 然后平衡过渡, 以防止城镇化末期出现像日本那样房地产泡沫崩溃。

我国有能力也有机会“用时间换空间”避开房地产泡沫破裂。但如果不注意局部地方的调控, 就可能出现海南、鄂尔多斯、温州这类局部性的房地产危机, 而且风险不能小看, 像上世纪九十年代海南房地产泡沫崩溃后, 几大银行的坏帐率突然猛升到60%、70%。前几年温州房产均价才跌了20%, 银行坏帐却猛升20%。我们不能轻视这些局部的房地产风险, 要及时采取分类调节的办法。

调控房地产市场应如同“治大国如烹小鲜”那样对待。能局部调控的就不要整体调, 调节的副作用对整体的影响越小越好;能用经济手段调的就不要用行政手段调, 以行政手段干预房地产市场应越少越好;能由城市政府调控的就不要由中央政府调。越是能由基层政府主动调的, 越要鼓励由基层政府积极自主调控。房地产市场地域性极强, 应确立城市政府负主要责任、省政府负总责的分类调控责任制。

二、“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”

这可解读为“官民协同调节”。一方面我们要加大保障房的供应力度, 政府工作报告提出:今年要新开工700万套保障房, 年内要建成480万套。大量保障房入市有利于增加供给, 平抑房价, 缓解中低收入阶层的住房困难。健康的城镇化必须保证“居者有其屋”, 这体现了社会公平。如果城镇化过程中, 民众“相对公平占有城镇空间”这一点做不到, 长期的社会公平目标就很难达到。

增加共有产权住房供应, 不仅减少了地方政府的资金压力, 更重要的是扩大了民众参与度, 能强化质量监督。传统的保障性住房, 居住者事先难以确定, 老百姓不管建只管参加摇号, 质量没人监督, 套型和配套也缺乏使用者关心, 现在实行共有产权, 先确定哪些人参加共享, 就可加强设计施工过程中的民众监督。这是对于市场机制的一个不可或缺的补充。

以共有产权的机制建设保障房的另一个要点在于容易向市场机制转换。国际上发达经济体的一个共同特点是住房合作社比比皆是, 民众参与共建的保障房在有的欧洲国家占到住房年度总开发量的20%以上。这些住房合作体就是采用共有产权的形式运作的。首先明确政府补贴;其次, 自愿组合、灵活出资、委托代建、民主监管;最后是利益共享。建成的住房社员们既可以买也可以租, 租金约为市场的一半, 售价也比市场价低了许多, 因为有政府补贴、政策优惠和利润共享。

值得指出的是, 在市场经济发达的欧洲各国, 处于城镇化中后期的城市政府主导各种保障房供应比重曾经占每年住房总供应量的大半, 有的至今仍占相当的比例。连号称为自由主义经济学派 (奥地利学派) 发源地的维也纳, 市政府每年投放的经济适用房 (当地称社会房Public House) 也占市场总数一半左右。该市因关注贫困人口住房和良好的城市管理被国际组织连续七年评为全球最佳人居环境城市。

一般来说, 共有产权开发模式债务杠杆比较小, 风险是局部可控的。此模式是官民协同调节的模式。因为在我国共有产权建设主体还不成熟, 共同体的培育还在初步阶段, 此时政府一方面先主动介入市场, 成为共有产权房建设的主导方, 另一方面培育市场主体, 待主体成熟后, 适时退出成为监督者, 以利不久的将来由市场机制在共有住房方面进一步发挥作用。

三、“抑制投机投资性需求”

我国传统的房地产市场调控往往注重从供应端调节, 但需求方面调控措施较少, 而本次报告则是强调“供需双向调节”。史实证明, 仅靠增加住房供给, 在投资投机属性泛滥的情况下常常失效, 因此有时虚假需求会无限膨胀, 正常的供求规律无法起作用。现在社会广为流传一句话, “在北京上海买对一套房, 生活质量拉开一个档次, 买对两套房拉开两个档次。”百姓从生活中体验出的这类经验对社会整体发展却是有害的。如果一国民众不靠艰苦创业、技术创新和勤劳致富, 只想依靠购房致富就可替代几十年的辛苦工作, 这样的社会不可能公平。

在我国, 一方面民众正常的投资渠道偏窄, 百姓误以为投资房地产是能增值的唯一可靠渠道, 另一方面地方政府往往乐见房价上涨带来丰厚的土地财政收入, 从而自觉或不自觉地成为推动泡沫膨胀的助推者。此外, 房价上涨过快也与地方政府对投资投机性购房失调有关。

有些专家认为, 只要放开土地供应或放开小产权房、采取土地私有制就能平抑房价。殊不知, 日本的土地供应是完全放开的, 土地私有化根本规范不了房市, 在投机风盛行的情况下, 该国大到集团公司小到菜市场小贩一窝蜂全民炒房, 这和近些年我国的一线城市情况有些类似。到上世纪九十年代初, 日本房地产泡沫破灭的时候, 老百姓叫苦连天, 与房产相关的70个行业也进入冰冻期, 经济衰退二十年, 这类危机的发生就是跟住房投资投机性需求没有得到管理直接有关。

日本在房地产市场泡沫高潮期, 房产的总值曾高达美国的两倍以上, 虚幻的财富迷惑了很多人, 这个教训一定要吸取, 我国必须及时遏制投资投机性住房需求。

住房过度投资投机性对经济会带来危害还因为“来钱”太快了, 对正常的生产经营和技术创新的资金需求有明显的“挤出效应”, 造成制造业萎缩, 因资金流、人力资本都到房地产去了。这种挤出效应对我国经济健康发展是有害的, 必须及时纠正制止。

与我国不同的是, 日本因长期固有的企业文化, 实行的是“终生雇佣制”。当制造企业大量进入房地产时, 企业的专业人才并不会流失, 房地产泡沫破灭后, 企业重新恢复相对容易。如我国出现这样的问题, 后果会更加严重。

用“供需双向调节”来抑制投资投机性住房需求, 必须认真落实三个“去”的方针。首先, 以大量建设保障房、共有产权房和棚户区改造, “去”市场单轨化, 不能由价格机制单方面决定住房市场。必须通过政府适时适地调控使房地产重归满足百姓的居住功能, 不能放任其投资属性膨胀。

其次, 以减少或停止对两套房以上的贷款和利率优惠“去”杠杆化。2008年经济危机后, 前美联储主席艾伦·格林斯潘反思杠杆对经济的影响时说:“没有杠杆的债务不会有太大的危害, 但是如果有杠杆或者高杠杆债务会造成极大危害, 譬如房地产。”由此可见, 通过“去杠杆”来减轻房地产泡沫破裂可能对经济的潜在危害是政府的重要对策。但值得指出的是, 当美国QE退出后造成我国国际热钱回流美国, 金融系统普遍感到资金短缺的时候, 必然会对正常的住房信贷造成冲击。此时如不采取对商业银行强有力的管制政策, 银行业就会拖延甚至大幅度减少对首套房正常按揭贷款, 从而造成市场成交量的迅速萎缩, 这对于房地产市场短期与长期的健康发展都是有害无益的, 必须及时纠正。

再次, 以“房地产税”来“去”住房投机属性, 通过增加投资投机性房产的成本。房地产税与房产税并非同一概念。在许多国家, 两类房地产调节税更易见效, 一是住房消费税, 另一是空置税。前者实行累进税制, 对购买首套房实行免税, 二套房实行较低税率, 三套及以上的住房征收高额税率。后者则是向空置的房屋征税。这两个税种影响面窄, 只针对投资投机者, 而且操作上更加灵活, 可进可退。

房地产调控工作通知 篇3

自2003年以来，中央政府一直在对房地产进行调控，但多次调控后都经历了报复性反弹，除了由于已出台宏观调控政策尚未超越其自身的局限性外，地方政府、房地产开发商以及购房个人，都因不同的利益和做法影响了房地产宏观调控的预期。因此，我们必须站在国家经济建设的大局上，认真贯彻中央稳中求进的方略，切实执行国家的宏观政策并及时预调微调，促使房价合理回归和房地产市场长期、稳定、健康发展这两大目标的实现。具体而言，要以完善差别化住房信贷和税收政策为杠杆，以统筹新建商品住宅建设为重点，以完善房地产统计数据为手段，紧紧围绕调控房地产供应结构与转变开发建设模式的“两大任务”，不断完善住房保障体系和新建商品住宅的“两大体系”，适应短期调控与中长期稳步发展的“两大基点”，确立“科学统筹、总体平衡、依法规范、稳步实施”的思路，牢牢把握房地产市场健康、有序、持续的发展方向。

二、坚持“生命线”的能动作用，不断提供房地产宏观调控持续动力

在当前中国的社会经济生活中，房地产已经成为政府和全社会最为关注的焦点，是影响政府形象和公信力的重要问题之一。一是随着土地和房价暴涨，大量低收入群体和新就业群体，因买不起房或得不到起码的住房保障而对社会不满；二是贫富悬殊的两极分化进一步拉大，一边是买不起房的低收入群体，另一边是一掷千金买豪宅别墅，甚至购买大量住房的高收入群体；三是制度性腐败有恶化的趋势，一些政府中的腐败分子与不法开发商勾结，通过土地和房地产进行权钱交易；四是政府执行力和公信力受到威胁。

要抵制和克服各种错误思想和行为，防止它们对党和政府的污浊以及对人民群众的危害，其中一个重要途径就是要通过思想政治工作来教育党员干部和人民群众，提高社会主义觉悟和鉴别力。坚持“生命线”这一科学论断，就是从历史唯物主义特别是从发展社会生产力的高度来认识思想政治工作的能动作用。当前，一是要坚持以党和人民的利益为主，明确各级政府在解决房地产问题中的职责和任务，既解决当前中低收入群体“买房难”和“住房难”的问题，又促进房地产市场健康发展；二是坚持楼市调控不动摇，把为中低收入群众提供住房保障作为政府房地产政策的根本目标，尽快解决中低收入群体住房难问题；三是坚持以税收、信贷等经济手段取代现在的行政手段干预房价的做法，引导房地产按照市场规律健康发展；四是加快公租房、廉租房和限价商品房等住房保障形式，着力解决好分配、管理等问题，调节土地供应比例，满足保障性住房和中低档商品房的充分供给，缓解房地产供需矛盾，抑制房价上涨趋势。

三、坚持“生命线”的主体作用，积极占领房地产宏观调控的舆论高地

一是要强化各级领导的统揽意识。随着“十二五”期间我国国民经济“三驾马车”作用的调整，房地产业的转型势在必行，它将由以往在投资拉动中起火车头作用，转向对经济和社会发展的承载作用，从而与其他新兴产业融合共生。二是强化宣传部门的职能意识。要在贯彻中央关于房地产调控方针、政策上当明白人，悟透上级精神、摸清社会实情、抓好贯彻落实；要在宣传教育上当带头人，切实把中央房地产宏观调控决策目标、本地采取的对策思路、社会执行的方法要求，讲清楚说明白；要在监督落实上当责任人，积极在总结经验做法、培养宣传典型、揭示特点规律上，努力成为精通本职的行家和能手。三是强化媒体的导向意识。要善于见微知著，树立强烈的忧患意识，保持清醒头脑，及时跟踪媒体信息，做到见事早、反应快、判断准，提高透过现象抓住本质的能力；要善于激浊扬清。在目前的经济形势下，中央出台了一系列稳增长的措施，但房地产调控这根弦从未放松，防止房价反弹的警惕也从未放松。对此，我们一定要把认识统一到中央的决策部署上来，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；要形成思想共识。各级部门都要围绕党和国家大局、经济和社会发展全局、按照统一的部署和要求，狠抓贯彻落实，要形成工作合力，统一行动、劲往一处使。

四、坚持“生命线”的群体作用，积极引导群众正确认识

长期以来，人们对“居者有其屋”的理解有较大的偏差，包括一些媒体、专家学者，甚至政府的红头文件都把“居者有其屋”理解为所有的人都应该拥有自己的住房。其实，“居者有其屋”不仅包含 “购房居住”的内容，而且有“租房居住”的内容，并且后者是其重要的组成部分。目前经济发达的国家，居民的住房自有率一般也仅为50%左右，其余的家庭都靠租房入住。而我国的住房自有率高达82%。加强思想政治工作，树立正确的舆论导向，尤其是纠正人们对“居者有其屋”的认识误区，这些问题事关群众利益、事关国家发展、事关社会稳定，既涉及制定政策的主管部门，又牵扯各个部门，需要相互合作、齐心合力，才能大力推进房地产市场稳步发展，造福人民。

房地产调控工作通知 篇4

通知

北京2月16日电 今天下午，北京市政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。

根据通知，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作

居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家

庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知

京政办发[2011]8号各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市

房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)印发后，本市房地产市场出现积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩

大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，进一步做好

本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知 如下：

一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任

(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和

稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税

收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

二、全力做好住房保障工作

(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间

全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任

务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保

护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继

续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

(三)大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等

政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建

一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

三、加强税收征管

(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态 调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城

乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房 城乡建设部门制定公布。

(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开 发项目，进行重点清算和稽查。

四、切实执行差别化住房信贷政策

(七)各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准

利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付

款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应管理

(八)增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占

全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。商品住房用地计划供应量

不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

(九)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改

变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不

含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有

有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的

非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非

本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停 在本市向其售房。

(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信

息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实

购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

七、建立健全约谈问责机制

(十二)各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。优先保

证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全。加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。

(十三)发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保

各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价

超过同类地块历史最高价的情况发生。住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地

产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务

部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展

应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》，进一步做好 房价分类统计和发布工作。

(十四)进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地 产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。

八、坚持和强化舆论引导

(十五)新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

房地产调控工作通知 篇5

3月28日晚，福州市人民政府办公厅发布关于进一步加强房地产市场调控的通知，通知中提到，3月29日起：年市区普通商品住宅用地供应量比20增加一倍以上;新建商品住宅项目首次开盘申请价格备案按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格;非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格;本市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房，购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%;本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续……

房地产调控工作通知 篇6

济南市人民政府办公厅关于转发鲁政办发〔2011〕5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

现将《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发〔2011〕1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（鲁政办发〔2011〕5号）转发给你们，并结合我市实际，提出以下意见，请一并贯彻执行。

一、高度重视房地产市场调控工作

改进和加强房地产市场调控工作，是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。各级各部门要从稳增长、调结构、抗通胀、保民生的高度，充分认识深化房地产市场调控的重要性、紧迫性，严格执行省政府办公厅鲁政办发〔2011〕5号文件及相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。要根据我市经济社会发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。为加强对房地产市场调控工作的协调领导，成立济南市房地产市场调控工作领导小组（成员名单附后）。

二、进一步加大保障性安居工程建设

今年年底前，建设保障性住房3万套。其中，新开工公共租赁住房不低于2.3万套，向社会提供不低于2000套廉租住房，开工建设5000套棚改安置房。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

三、增加住房用地有效供应

优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不低于前2年年均实际供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。依法查处违法违规用地行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

四、严格执行相关税收政策

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

五、强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违

规行为要严肃处理。

六、实行限定居民家庭购房套数政策

按照国家规定，在一定时期内从严执行住房限购政策。自本通知下发之日起，对在本市市区（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。

七、进一步加强房地产市场监管

继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制度。认真落实《商品房屋租赁管理办法》（住房城乡建设部令第6号），规范发展住房租赁市场，加强对房地产经纪机构和人员的管理。

八、加快个人住房信息系统建设

加大对个人住房信息系统建设的支持力度，各县（市）政府要加大资金和人力、物力投入，配合加快开展个人住房信息系统建设工作，确保今年10月底前达到住房城乡建设部关于全国40个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求。

九、加强对住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核

各县（市）区政府、市政府有关部门要认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保保障性住房土地供应、保障性住房建设管理、年度新建商品住房价格控制以及个人住房信息系统建设等目标任务的完成。对未完成工作目标任务、房地产市场调控政策落实不到位以及工作不得力的，市监察等部门要按照规定对相关负责人进行约谈，问题突出的要进行问责。

十、注重发挥新闻媒体的舆论引导作用

市城乡建设、住房保障管理等部门要建立完善房地产市场信息发布制度，提高商品住房交易透明度，引导居民理性消费。新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省市的政策措施，加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

济南市人民政府办公厅 二O一一年二月二十五日

济南市房地产市场调控工作领导小组成员名单

组 长：王 良（市委常委、常务副市长）

副组长：曹 桦（市政府副秘书长）

田 庄（市城乡建设委主任）

高立文（市住房保障管理局局长）

成 员：倪志纯（市发改委副主任）

吴德清（市公安局副局长）

李晓磊（市监察局副局长）

王 勇（市财政局副局长）

郑志友（市人力资源社会保障局副局长）

刘兴文（市国土资源局副局长）

刘 卫（市规划局副局长）

吕灿华（市城管执法局副局长）

苑子建（市统计局副局长）

范钦键（市金融办副主任）

张际水（市物价局副局长）

刘田刚（市民政局副巡视员）

周 明（市政府新闻办主任）

徐善庆（市工商局副局长）

张吉茂（市地税局副局长）

徐评云（济南住房公积金管理中心副主任）

刘向群（人行济南分行营业管理部副主任）

领导小组办公室设在市城乡建设委，田庄兼任办公室主任。今后，领导小组组成人员及办公室主任职务如有变动，由该成员单位的接任领导自然替补，并由领导小组办公室负责通知。

山东省人民政府办公厅文件 鲁政办发〔2011〕5号 山东省人民政府办公厅

关于贯彻国办发〔2011〕1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知

各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

为进一步改进和加强房地产市场调控，巩固和扩大调控成果，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，经省政府同意，现就有关问题通知如下：

一、明确房地产市场调控的总体要求

今后一段时期，全省房地产市场调控工作的总体要求是：深入落实科学发展观，结合山东实际，以解决城镇居民基本居住问题、不断改善城镇居民住房条件为出发点，加快推进保障性安居工程建设，坚决遏制房价过高、过快增长，进一步强化城市政府责任，综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段，加大供应和需求的双向调节力度，促进房地产市场平稳健康发展。

二、进一步强化市、县（市）人民政府的责任

各市、县（市）人民政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发〔2010〕57号）及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年，各市、县（市）人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

三、进一步加大保障性安居工程建设力度

（一）扩大保障性安居工程建设规模。2011年，全省计划建设保障性安居工程32.04万套（不含新增廉租住房租赁补贴0.78万户），其中公共租赁住房7.4万套、廉租住房1.2万套、经济适用住房8.6万套、限价商品住房3.3万套、棚户区改造11.54万户。省政府已决定加大对保障性安居工程建设的支持力度。各市、县（市）人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费减免等优惠政策，确保完成计划任务。要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，推广在普通商品住房建设项目中按一定比例配建保障性住房的做法。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

（二）多渠道筹集保障性住房房源。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。以县级市和县城为重点，提高廉租住房保障收入线标准，扩大覆盖面，实现廉租住房与经济适用住房保障准入标准的有效衔接，具备条件的予以并轨，对低收入住房困难家庭实现应保尽保。可把城市危旧房、非成套住宅（筒

子楼）、城中村纳入城市棚户区改造范围，继续深入推进城市、国有工矿棚户区改造，全面启动铁路、林区、垦区棚户区改造。住房困难户较多的国有工矿、大型企业，在符合城乡规划和土地利用规划的情况下，经市、县（市）人民政府批准，可以利用自用土地，通过棚户区改造、集资建房等方式建设经济适用住房、公共租赁住房。参加集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县（市）人民政府规定条件的人员。建设公共租赁住房，应优先向本企业符合条件的职工出租，但不得出售。有条件的地方，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

（三）突出增加公共租赁住房供应。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体，同时要把人才公寓、农民工公寓、干部与教师周转房纳入公共租赁住房管理。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，鼓励和吸引房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。外来务工人员集中的开发区和产业园区，要组织建设公共租赁住房。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

（四）加快推进各类棚户区改造。各地要认真贯彻《山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（鲁政办发〔2010〕10号）精神，用好用足国家和省相关优惠政策，在土地供应、税费优惠、融资信贷等方面予以优先支持。鼓励将棚户区改造项目与廉租住房、公共租赁住房和公共服务、商贸、旅游、文化等设施统一规划、配套建设。鼓励国有工矿企业利用棚户区改造的节余资金和土地，建设企业自有公共租赁住房。各市要加强对各县（市），尤其是获得国家和省专项资金的财政直管县、国有工矿企业和林场的督导检查，确保各项奖补资金落实到位、专款专用。

（五）落实保障性安居工程建设资金。省级财政2011年安排住房保障奖补资金5亿元，各级财政也要增加对保障性住房建设的投入。按照国家和省规定，住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障，结余部分可用于建设公共租赁住房。各地要严格落实上述规定，资金缺口较大的地方可适当提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的结余资金，可用于发展公共租赁住房，企事业单位可参照执行。要积极构建保障性住房建设融资平台，组织开展好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，进一步拓展融资渠道。

四、合理引导居民住房需求

认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求。

（一）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

（二）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府确定的新建住房价格控制目标和政策要求，在国家和省统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

（三）执行国家住房限购政策。济南、青岛和房价过高、上涨过快的城市，要按照国家规定，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。原则上，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。省住房城乡建设厅要会同有关部门，加强对各地新建商品住房价格水平变动情况的监测，对房地产市场变动异常、房价上涨过快的地方，要及时指导相关城市出台住房限购措施。

五、严格住房用地供应管理

（一）增加住房用地有效供应。各地要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市，要进一步增加限价商品住房用地计划供应量。

（二）加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明。

（三）依法查处违法违规用地行为。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、进一步加强房地产市场监管

（一）调整优化住房供应结构。继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点，调整优化

住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，实行房地产开发项目规划建设条件意见书和项目手册制度，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制度，全方位提升房地产开发建设质量。有重点地培植一批省内大企业，引导房地产和建筑施工骨干企业组成战略联盟，与一些优秀勘察设计、建筑部品生产企业以及科研开发单位密切协作，围绕推进住宅产业现代化、建设节能省地环保型住宅，切实提高技术集成水平和房产综合品质，让群众买放心房、住舒心房，促进相关产业上档次、上水平。认真落实《商品房屋租赁管理办法》（住房城乡建设部令第6号），规范发展住房租赁市场。

（二）规范房地产经纪活动。认真贯彻《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部令第8号），加强对房地产经纪机构和人员的管理。房地产经纪机构及其分支机构自领取营业执照之日起30日内，必须到所在市、县（市）住房城乡建设部门或房地产管理部门备案，否则不得从事房地产经纪业务。住房城乡建设（房地产）主管部门、价格主管部门要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。

（三）加快个人住房信息系统建设。各地要加大资金和人力、物力投入，加快建立健全个人住房信息系统，确保房地产税收、差别化信贷和住房限购措施有效执行。继续完善房地产市场信息系统，年内实现全省房产档案数字化和省、市、县（市）三级联网，以便及时、全面、准确提供房地产市场运行数据。

七、建立健全并认真落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

省有关部门要加强对城市政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，省住房城乡建设厅、国土资源厅、监察厅要会同有关部门，约谈有关城市政府负责人。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关市政府要向省政府作出报告。省监察厅、住房城乡建设厅等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

八、注重发挥新闻媒体的舆论引导作用

各市、县（市）人民政府要建立完善房地产市场信息发布制度，提高商品住房交易透明度。特别要引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念，引导居民理性消费。新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省的政策措施，加大对稳定房价

和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

山东省人民政府办公厅

房地产调控政策评析 篇7

2003年, 中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理跌通知》 (又称为121号文件) , 开始将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策, 调整商业银行个人住房贷款政策, 提高第二套住房首付比例, 不再执行优惠住房利率规定。

2004年进一步加大了调控力度, 央行10年来首次宣布要上调存贷款利率, 加强了经济适用房的管理与房地产贷款监管。

2005年相继出台新旧“国八条”, 打击炒房、控制房价, 使房地产开发投资增幅有所下降, 但是由于商品房与经济适用房比例不具体等, 大城市房价上涨过快, 住房供给结构不合理, 没有从根本上解决房地产市场秩序混乱问题, 未收到预期的效果。

2006年出台“国六条”, 调整住房供应结构, 推出了二手房营业税政策, 但是大部分城市房价并没有出现下降趋势, 反而有些大城市的房价涨幅大增, 创下历史新高。

2007年央行5次加息, 10次提高存款准备金率, 调控的重点在于建立住房保障体系, 推动房地产市场的健康发展。

2008年实行货币从紧政策, 持续加息并提高存款准备金率, 进一步整理闲置土地, 增加土地供应, 优化住房用地结构, 加大建设廉租住房。

2009年在金融危机影响下, 中央实行积极地财政政策和适度宽松的货币政策, 房地产市场回暖, 一些城市出现了房价上涨过快现象, 相关部门为抑制房价过快增长也出台了一系列的调控政策。

2010年出台了新国十条, 调控的力度更为严格, 暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款, 二套房贷款首付比例不低于40%。

从2003年到2010年间, 我国房地产调控政策从过去单一的抑制供给到增加供给与减少需求方向发展, 从调控商品房转向商品房与保障房分而治之。

二、房地产调控政策中存在的问题

1、房地产调控政策目标模糊。

2003年实行房产改革以来, 房地产调控政策的主要目标都是稳定房价、抑制房价过快上涨, 但是不管是在政策制定中还是实际的操作中, 调控的目标是模糊的, 不明确, 要把房价调控到何种程度没有明确的界定。我国房价持续上涨, 仅控制房价上涨速度不要过快是不够的, 不能满足群众的低成本住房需求。同时, 由于房地产调控政策目标模糊, 一些地方政府在房价调控上大做文章, 有的编造虚假的房价数据, 以各种理由阻碍房地产调控政策的执行。

2、缺少对基本购房需求者的管理政策。

我国房价持续上涨的根本原因在于, 我国居民不稳定的居住结构形成的强烈的购房需求。国外比较成熟的房地产市场都有比较稳定的居住结构, 每年居民有租赁转为购房者与改善性购房的需求不大, 通过二手房市场或者新建一些住宅就可以满足。但是我国的住房结构完全不同, 由于城镇化进程的加快、就业结构的调整, 一些中等收入群体的收入差距不大, 城镇居民的可支配收入有了一定的提高, 每年都会出现大量的购房者, 由于房屋供不应求, 使得购房需求大量累积, 再加上我国一直实行的是以抑制投资性住房需求为主要目的, 这对基本购房者起不到作用, 使得房价持续上涨。

3、房屋供给管理政策对改善房屋供给未起作用。

在住宅土地供应方面, 因为对商品房需求把握不准, 再加上对土地、货币政策、财政等的协调性不够, 使得普通的商品房供应变化多端, 很难和商品房的需求相一致。在增加保障性住房供应方面, 实行增加经济适用住房和限价房政策, 这也解决了一部分低收入者的住房问题。但主要的问题在于, 很难保证保障性住房的供给数量, 政府在进行保障性住房规划时, 带有很大的盲目性, 使得供应量低, 覆盖面小, 对房价未起到明显的抑制作用。

4、房屋成本控制不力, 推动成本价格上涨。

房屋成本的主要构成因素是土地价格、各项税费、建材等。由于没有形成统一的房价调控机制, 中央和地方政府在调控房价时目标有差异, 地方政府为了增加财政收入, 实行土地财政, 使得中央房地产调控政策不能很好地在地方实施。

缓解资金紧张问题, 政府吸纳开发商筹资建房, 扩大房屋供给。但是开发商利用这些组织房屋规划、设计、销售等形成自身的垄断地位, 并从中捞取高额利润, 人为推动房价上涨。

三、房地产调控政策建议

1、建立统一的城市房屋价格调控机制。

以一切力量保障群众正常的住房需求, 把一户一宅作为全部住房政策的主要目标。同时建立与房屋价格相适应的土地管理制度, 使城市房屋价格调控部门拥有对房屋开发土地的管理权。对城市房屋开发用地地价格要严格控制, 使其价格水平与群众的收入相符, 满足群众正常的房屋需求。

2、推行有效地基本住房需求管理政策。

在保证房价收入比下降的前提下, 可以加大第一套房购买者的首付比。与一些自愿延后购买住房的新婚人口、新迁人口等提供适当的住房补贴金。同时, 进一步加大廉租房、经济适用房、低价商品房等保障性住房的供给, 供应对象扩大到中低下收入人群。

3、改革现有的房产开发商经营体制, 推行房屋供给主体多元化。

如果房屋需求大幅度增长, 就要增加土地供给, 提供合作建房计划, 给予建房主体一些优惠条件。同时推行城市房屋供给主体多元化, 引进一些不易获取高额利润为目的的房屋供应者, 这也是消除开发商垄断地位的最有效途径。允许房屋消费者以个人集资的方式进行房屋建设, 按照共同出资、共同管理、分摊成本的方式进行建设, 建成后的房屋归各自所有, 这样能以最小的成本实现对房屋的拥有。

4、细化房屋供给细化管理, 消除开发商的垄断地位。

改革现有的土地拍卖制, 在土地招标项目中, 建立价格承诺制和供应数量承诺制, 同等条件下, 承诺房屋销售价格最低的开发商获得土地, 这样保证房屋的供给量, 阻止房价大幅度上涨。一个城市内或者单一的区域内, 同一开发商的占地不能超过一定的比例, 防止其借助土地资源进行价格垄断。同时, 不支持大规模项目的开发, 以消除地区性垄断。

摘要：本文从房地产调控政策的历史变迁入手, 分析房地产调控政策中存在的问题, 并在此基础上, 提出相应的解决对策。

关键词：房地产,调控政策,问题,对策

参考文献

[1]、李战军, 我国房地产调控政策评析, 现代经济探讨, 2008 (9)

房地产调控成疾 篇8

十八届三中全会闭幕之后，关于房地产的政策走向毫无例外的再次成为万众瞩目的焦点。但是让众人不解的是，在全会的公报中，只字未见 “房地产”、“楼市”等敏感词语。随后，《决定》中对于“房价”、“房地产调控”等热点话题也是未置一词。

“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户的农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等措辞成为了中央对于房地产相关设计环节的主要政策信息。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在近期的发言中指出，三中全会对房地产业的影响集中在两个方面：市场化和改革。

市场化思路

其实仅从当前全国楼市的形势来看，地区间的差异决定了中央政府确无必要此时部署出“一揽子”的调控政策。从统计数据看，虽然房价仍呈现全国普涨态势，但北京、上海等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末，“北上广深”的新建商品住宅价格同比都超过了20%，而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。另外，从销售情况看，今年“北上广深”的多个地产项目连番上演“日光盘”效应，而不少三、四线城市的住宅则陷入了滞销僵局。

洲联集团总建筑师刘力纠正了记者的说法：现在言“调控”还是沿袭过去的非市场化的思路，把房价问题视为“硬骨头”仍是缘木求鱼的做法，包括土地财政、分税制、民间投资渠道枯竭等在内的核心问题都超出房地产领域。

“减少行政化调控、回归市场化方向”决策层对于房地产的顶层设计思路已经非常明确。

决策层对房地产的顶层设计思路之变化早在今年7月30日召开的中共中央政治局会议上就可见端倪。会议指出，“各地区各部门要积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”在外界看来，这释放了强烈的信号。

作为最高决策机构，此次政治局会议对于房地产问题进行表态的措辞有了不同往常的微妙变化。多家研究机构分析称，过去十年来频繁出现的诸如：“加强房地产市场调控”、“坚决执行房地产调控不动摇”等口径多年来首次没有被决策层提及。

会后，国家发展和改革委员会主任徐绍史表示，针对中国房地产市场的当前情况，中央的安排部署是“探索建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长”。

此前并未见诸于报章的“长效机制”这一关于房地产市场的全新提法由此正式登堂入室。

改革根源问题

或许很多人还记得，今年春季，一条“北京五道口华清嘉园某套二手房源拟将以10万元/平方米的价格出售”的信息在微博上传得沸沸扬扬，因感叹其堪称天价的售价，有网友因此戏称五道口为“宇宙中心”。

记者在当时赴现场调查发现，“10万元/平方米”实属个例，华清嘉园小区的二手房源售价普遍集中在5万元—6万元/平方米。但是与2000年的均价5800元/平方米的开盘价相比仍然上涨了十倍左右。

值得一提的是，这一“宇宙中心”房源的推出恰逢房地产调控十年、以及最新一轮号称史上最严厉的房地产调控政策出台，“10万元/平方米的价格”因此被很多人认为是对长达十年的调控的莫大嘲讽，人们不禁反问：十年调控起到了什么作用？

在这之后，很多媒体、研究机构用“调控全线失败”、“调控基本无效”、“房价越调越涨”这样的言论来形容始于2003年的房地产调控政策。

该领域内一位研究人士向记者表示，房价上涨的本质原因是：宏观层面长期的货币超发，微观层面地方土地财政，还有投资渠道狭窄。

但是这三个本质原因一直未能有效解决。众所周知，土地与资金是与房地产行业结合最紧密的环节。土地市场方面，量价齐升成为了今年上半年土地市场的直观写照。多地地方政府土地放闸，土地高热之下，指望房价下降显然是不切实际的。

资金方面，过去针对地产企业融资渠道一刀切的限制以达到去杠杆的政策效果并不理想。在总量层面，限制地产企业融资渠道的实际推行结果是企业不拿地、少开工、去库存，进而造成市场的整体供应缺口。

聂梅生认为，未来房地产长效机制的形成，需要在地根、银根、税收三个方面着力改革。首先，如果能够逐步形成政府供地和市场供地的“双轨制”，解决农村建设用地和国有土地的同地、同权、同价问题，这对未来10年中国房地产业平衡发展将起到巨大的推动作用。其次，银根方面最重要的是启动多元化的融资渠道，使民间资金同等进入。第三，税收包括房产税和房地产税以及增税和减税并用的手段。

这其中，十八届三中全会提出的土地制度改革被很多人认为是中央对于房地产市场的“釜底抽薪之举”。分析人士认为《决定》中重点提及土地改革将会加大城市建设用地供给，这最终会打压地价、从而房地产市场失去地价不断上涨的支撑。但从目前来看，土地制度改革不是一蹴而就的事情，并不会很快形成足以改变中国房地产市场基本格局的变化。

此外，还要辅之以两项微观改革，“第一，财税改革，使地方政府事权与税收相符；第二，增加住房供给，通过增加保障房和保障性商品房建设以及加快农村土地流转入市的手段来实现。”上述研究人士如是说。

一位业内人士对记者分析称，新一届政府强调不再以治标不治本的“短平快”调控形式来整顿房地产市场，而是着力从体制上解决涉及房地产的土地制度改革、房地产税改革等根本性问题。而这正是目前中央对于楼市按兵不动的原因。

未来市场遐想

然而房地产长效机制的确立绝非一朝一夕的易事，在短期内难有地产领域制度设计的重大突破的情况下，市场分析人士倾向认为，现行的限购、限贷等系列调控措施将在一段时间内长期存在，对于房地产行业的银行信贷和资本市场融资再融资管控仍将持续偏紧。

“从短期来看，将利率保持在上行通道，是避免房价全面上涨的最好办法。目前各地8.5折利率优惠贷款越来越罕见，二套房贷款政策丝毫不放松。同时，在温州、盐城和很多房价有下跌压力的城市放开了前期限价、限购等需求管制手段。”一位分析人士如此表示。

另外，日前国务院常务会议决定，在2014年6月底前，国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。这被普遍认为是中央开征房地产税的基础准备工作。

《决定》全文中也提到“加快房地产税立法并适时推进改革”，作为“深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重”长远规划的具体举措之一。

瑞银证券认为，透过《决定》中关于房地产税的表述可以得出三点结论：首先，中央将其作为完善税收制度的一项重要内容，料会将征收房地产税与现有土地使用税等房地产相关税收的存废通盘考量；其次，财税体制改革将是一个缓慢的过程，房地产税作为其中的一个环节，其实施也将以稳步推出的方式进行；第三，建立房产基础数据平台，将为未来征收房地产税奠定技术基础。

事实上，自 2011 年以来，重庆和上海已率先开启房产税试点。从两个城市新建商品房住宅的成交记录来看，房产税对于抑制房价上涨的作用并不明显。但是房产税的征收意义不在于短期调控房价，在于重塑地方政府税收模式和长期税制建设，同时在构建多层次住房体系中，房产税将被作为一种税收的调控手段未来将发挥“高端有抑制”的作用。