房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析（精选8篇）

房地产市场调控政策分析 篇1

房地产市场调控政策分析

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房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

房地产市场调控政策分析 篇2

一、对房地产市场商品房价格长期处于高位的原因分析

(1) 供求关系的严重失衡造成价格被严重哄抬。

价值规律告诉我们, 商品的价值决定价格, 供求关系对价格有时会有十分重要的影响。随着近几年城市化的进程加快, 大量的农村剩余劳动力涌入城市, 城市需要提供更多的商品房来供给不断增加的城市人口。这种现象造成了商品房市场长期处于卖方市场, 卖方对价格有决定的影响, 房地产商实际处于价格的垄断地位, 广大的购房者需要支付高额的费用来圆自己的居家梦。这对于中低收入群体来讲无疑是一个沉重的经济负担, 这也将成为社会的一大问题。

(2) 一些地方的部分地产机构囤积商品房及个人的投机行为加剧了这一供需矛盾。

部分大的地产商为了把房价炒高, 不惜囤积居奇, 而一些个人也利用了房价价格上涨的趋势, 趁机购买多套住房以求牟取暴利, 这在一定的时期内会加剧住房的供需矛盾, 引发商品房的价格快速上涨。

(3) 一些地方政府为增加本地的财政收入, 不惜高价卖地, 这增加了住房建设的成本。

一些地方政府的财政收入的主要来源是来自的土地使用权的转让, 由于土地的有限性决定了其价格必然是高价的, 一些地方政府通过拍卖的方式获得土地的收益, 最后这也将成本转嫁到购房者的身上。

二、我国在金融调控中的问题分析

(1) 政府的市场判断不够敏锐, 金融调控滞后。

近十年来中国经济呈现快速发展的势头, 经历08年经济危机以来虽然增速放缓但仍然动力强劲, 而房地产市场的繁荣对整个国名经济的影响是十分巨大的。房地产市场带动了金融业、建筑业、交通业等等行业的发展, 面对房地产行业的持续火爆, 政府没有很好地预期到它会带来的社会问题, 过多的关注了它的经济效益, 导致调控严重滞后, 住房已经达到高位, 政府再想压低房价将会引起很多的相关问题, 使得政府出于两难的境地。

(2) 一些地方政府的地方保护主义盛行, 使得中央的决策和部署很难得到贯彻和执行。

中央政府为了打压房价出台了很多规定和办法, 例如出台限购令等。但是由于地方政府担心会因此影响地方财政收入, 会变相的去执行中央的政策。一些地方政府凭借保障性住房寻租, 起不到实际增加供给的作用, 房价还是处于高位。

(3) 房地产市场的不明朗和政府信息的不透明导致人们购房的盲目性。

在政府调控的决心后面我们也看到了房价并没有预期的大幅度讲价, 而且房地产市场在很大程度爱上都是不确定的, 人们无法准确的预计房价的趋势, 在很多时候购买行为呈现盲目性, 或者一拥而上, 或是集体观望, 造成房地产市场的极度不稳定。

三、对金融调控的改革分析

(1) 利用货币政策、财政政策等多种组合措施对房地产市场进行调控。

房地产产业是一个关联性极大的产业, 涉及到国民经济的很多方面, 金融调控不能只着眼于对房地产市场的调控, 在涉及金融的方面也要做好政策引导。对房地产开发商可以实施信贷支持, 这样有利于增加商品房的供给, 也有利于减少商品房的成本等等。

(2) 地方政府和中央政府要密切配合, 在实际操作中总结经验, 制定科学的调控政策。

地方政府应该深刻的理解中央的决策, 并且加以贯彻和实施, 地方政府要加快制定适合本地区的金融调控配套措施, 增加政策的可操作性。保障性住房要依据资格进行审核配给, 防止个人的投机行为, 解决特殊群体的住房问题。

(3) 房地产市场的信息公开, 金融调控政策的透明化, 以及引入监督机制等。

人们只有充分的了解了住房的信息才能做出正确的判断, 政府对房地产的规范要从房地产市场的信息公开开始, 同时也要适时的对政府的调控政策加以公布, 这样就能避免人们的盲目购买行为, 也能让房地产市场真正的走向健康发展的道路。同时大众媒体和舆论也可以较好的进行监督, 反应自己的意志, 使得决策更具有科学性。

总结:

政府的政策应该具有稳定性和持续性, 只有这样才有权威性。同样政对于房地产市场的金融调控也时刻都不能放松, 在实践中不断地总结经验, 这样我国的房地产行业就能健康的发展下去。

参考文献

[1]2012年政府工作报告[R], 2012 (3) [1]2012年政府工作报告[R], 2012 (3)

[2]张璐, 李越, 从金融政策视角浅析中国房地产市场发展与调控.[J].金融经济, 2011 (12) [2]张璐, 李越, 从金融政策视角浅析中国房地产市场发展与调控.[J].金融经济, 2011 (12)

中国房地产市场宏观调控政策分析 篇3

关键词：房地产市场；宏观调控；政策

一、前言

从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看，房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金融系统，可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力，居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成强大的负面影响。当前政府出台了一系列平抑房价的措施，取得了一定的成效，如何更好地运用房地产宏观调控手段，抑制房地产价格增长过快，缓解房地产价格波动有重要的研究意义。随着我国快速城市化带来的刚需以及宽松的货币环境引致的投资、投机需求与紧张的城市土地供给形成的矛盾，注定会成为未来中国政府房地产宏观调控的焦点。了解宏观调控在房地产产业中主要政策工具的机理和效应。有助于加深公众对宏观调控政策的认知，提高政府制定宏观经济决策的效率与科学性。本文从货币政策、财政政策、土地政策与行政政策等四个方面对房地产宏观调控的政策工具进行了系统梳理。加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为房地产市场宏观调控的着力点。

二、中国房地产市场宏观调控政策文献综述

（一）注重单项宏观调控政策的研究（土地政策、货币政策、税收政策等）

乔云飞分析了房价上涨的成因，对房地产调控的土地供给政策、金融调控政策、税收调控政策、住房保障政策进行了思索与评价，提出国家的政策制定和执行要从加大供给、调节需求入手。政府应该加大土地和住房的供应，尽快解决供需不平衡的突出矛盾，并进快建立完善住房保障制度。

（二）论述房地产宏观调控的一般政策工具

王满银和肖瑛从房地产宏观调控的一般政策工具入手，客观解析各种政策工具的机理与效应，并系统分析了房地产宏观调控中货币、财政、土地与行政政策的各自作用机理和效应，在定性分析基础上阐述了中国历年房地产宏观调控政策取得的成效与不足，最后有针对性地给出了未来中国房地产宏观调控的合理化建议。

金海燕和王要武对房地产宏观调控政策运行机制进行了界定。将我国的房地产宏观调控正常运行机制概况为动力机制、约束机制、决策机制和调控机制，提出了建立我国房地产宏观调控政策和谐运行机制系统的构想。

（三）聚集某一时期政府出台的宏观调控政策并予以分析

岳映平和刘雷对我国2008年以前的宏观调控政策进行回顾和梳理 ，并对其实施的作用和影响进行简要分析和总结，提出了对政府职能的重新认识：房地产的发展离不开政府的调控，但是政府职能不能错位，要立足我国"自有住房需求"而不是"投资住房需求"的现实，以市场为导向，以"住有所居"为调控目标。还提出了必须确保宏观调控政策得到落实。

郝新艳以2005年以来的房地产市场为研究对象，深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关理论出发，归纳总结了2005-2007年房地产宏观调控的各项政策，根据2005-2008年房地产市场的实际状况，分析了我国房地产宏观调控政策效果，针对问题，提出了相关建议。主要包括：房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给；注重政策的配套性、连续性；搞活农村建设用地和宅基地产权流转，增加建设用地供给；强化房地产市场竞争机制，弱化垄断；以不同政策区别对待自住性、投资性、投机性房地产需求；社会保障性住房由政府"主导"；商品房供给由市场"主导"。她的研究具有重要的现实意义，它在分析已经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上，为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是侧重于理论上的定性分析，实践检验方面还有待于进一步完善。

三、关于中国房地产宏观调控的政策建议

房地产宏观调控的效果取决于政策的科学性以及政策的执行力度，纵观历年来中国房地产宏观调控的政策实践，在政策制定的科学性以及政策的执行力度方面均存在一定问题对此，本文提出以下建议。

（一）推进利率市场化

应尽快推进存款利率市场化改革，如此存款利率有望大幅上涨，这有利于消除房地产市场流动性的泛滥同时，银行为了稳定利差，贷款利率水平也会随之提升，房地产开发投资与置业投资会更加理性，房地产宏观调控的利率政策效应也会更加显著。

（二）推进城乡建设用地的市场一体化进程

中国正在进行的城市化客观上已经占用了大量集体土地。统一城乡建设用地市场，能从制度上解决长期以来因城市化水平提高而导致房地产业用地供应偏紧的局面。允许符合一定条件的集体建设用地入市，将会大大增加房地产业的土地供给量，从而将会有效抑制房价上涨。当前小产权房与商品房的巨大价差可为此提供充分佐证。

（三）推行房产税

中国应尽快扩大房产税试点范围，早日普及房产税，以此激活更多的存量住房上市，增加房地产市场的有效供给同时，因为房产税征税范围广来源稳定，房产税的推行还能有效改善地方政府长期以来依靠土地财政的畸形收入结构，加强土地增值税清算与闲置土地处置。各地应根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知以及闲置土地处置办法，进一步加大对因非市场原因导致的闲置土地处置力度，有效打击开发商的囤地炒地行为。同时，加大土地增值税清算的工作力度有利于使房地产企业的开发成本回归到应有范畴，有利于消除房地产业的暴利，有利于避免资本市场向房地产业过度集中而引发的房地产投资过热。

（四）完善资本市场投资环境

中国的资本市场还不完善，没有完全市场化，投资品缺乏，导致大量热钱涌入房地产领域，拉动房价。中国可以借鉴美国的经验，推出房地产共同投资基金等，引导资本合理流动，抑制房地产过热现象。我国应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流动，尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控。

四、结语

我国房地产业起步晚，从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》起，才真正进入了房地产商品化时代。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长；同时可促进资源合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等。但由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致"市场失灵"，令房地产的市场机制大打折扣，这就需要利用宏观调控来对房地产业进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。

参考文献：

[1]金碚.怎样科学看待住房供求与价格[J].经济管理 ，2005，（13）.

[2]翁少群等.宏观调控下的房价表现[J].经济理论与实践 ，2005 ，（4）.

[3]唐健，徐小峰.近年来房地产调控中的土地政策评析[J].中国土地科学，2011（ 3） ：9-15

[4]吴焕军.土地政策在房地产调控中的政策效果评价[J].中南财经政法大学学报，2011（ 6） ：23-28

房地产市场调控政策分析 篇4

然而，资本市场的快速反馈，与业内人士的观点大相径庭。多位接受地产中国网采访的专家、学者、开发商均表示，调控政策持续符合此前预期，反倒是无新意的重申又唤起了市场新的揣测。

谈“调控不放松”：淡定派成主流

期待已久的十八大，并没给房地产业界带来更多的利好消息，但面对“房产调控不放松”的定调，业内人士却多表示意料之中。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受地产中国网电话采访时直言：“姜部长的话没什么可解读的，国八条一直在执行，调控不会放松。”

新城控股集团副总裁谭为民则表示，姜部长的话表明，调控政策依旧会持续下去，这和我们之前的预期是一样的。这确实会对房企产生一定影响，但作为开发商，我们要做的是根据政策适时调整自己的战略，保持稳健的土地储备、稳健的财务政策，应对调控风险。

事实上，政策无变化，并不意味着调控不会纵深。姜伟新在记者招待会上表示，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。

亚豪房地产服务机构副总经理任启鑫对此表示，实际上这就是说明房地产调控短期内不会放松，其实没有新政策出台对于我们来说就是好消息，目前我们还是会按照既定的安排开展工作。而未来的走势谁也不好猜测，只能等十八大结束以后看有什么新政策，再相应地应对。

正如姜伟新所言：“判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。”

房产税替代限购再引猜测

房价反弹，市场回暖，必将触动政策调控的神经，这在业内几乎已形成共识。

北京中原地产住宅事业部副总经理商十磊在接受地产中国网采访时就表示，住建部重申调控政策不放松，主要是担心政策变化会引起房价快速反弹。因为目前看，市场成交量已经比较稳定，很多项目价格甚至暗中上涨，政府肯定会对这些市场动向有所担心。但从未来看，即便房地产市场整体调控不会松动，也会有一些储备政策来替代现有政策，例如房产税替代限购。

事实上，姜伟新在答记者问时确曾表示，住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。

对此，杨红旭解读称：“说可能，其实是肯定，暂可关注岁末年初。”

2011房地产调控政策总结 篇5

从2011年12月1日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社

保缴纳证明。

纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。

银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

2011年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。

为控制物价，货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮20%。更为严重的是，房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

同时，2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号))，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

此外，2011年连续3次加息，也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

对于有7折利率的存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元；按照基准利率申请的房贷，月息则要增加大约570元。

房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅

在中央要求的最后时限内，东莞在2011年3月31日公布了房价控制目标，2011年新建住房价格涨幅不高于GDP增长速度。

因为东莞GDP的增长目标为8.5%，参考这一数据和去年7606元/平方米的均价，业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。

而此前疯传的东莞将限购的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2011年，东莞爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。

9月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。

明码标价 一房一价，售价最多下浮15%

调控政策，2011年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。

2011年5月16日，东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔2011〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔2011〕50号)。

这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。

开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。

“一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在2011年8月5日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号)，规定“销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序”。

公积金新政公积金成为房贷“绿洲”

2011年5月1日，东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比2007年以来实施的贷款政策，新政更为宽松，再加上低利率政策，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至30%或20%，与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比，十分宽松。

就算是第二次使用公积金贷款，只要是建筑面积不在144平方米以下的自住房，首付也可以低至50%。

与此同时，公积金贷款利率比商业贷款低一大截，五年以上住房公积金贷款年利率仅

4.9%，而商业贷款的年基准利率高达7.05%。

此外，没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外)，也可以申请公积金贷款。

公积金新政，与收紧的商业贷款形成对冲，对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动作用。

或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛，住房公积金贷款政策作出“微调”。从2011年12月1日起，珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

保障房17455套公租房已如期动工

我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开工建设3600万套保障房，2011年开工建设1000万套。

东莞分到的建设任务是17455套的任务，全部建成公租房，数量在全省排第三，是去年2978套廉租房数量的5.86倍。东莞市住建局10月底称，2011年所有公租房已经如期开工，完成了任务。

今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。解读

建保障房大有可为

日前，有媒体报道称，根据住建部年底工作会议透露的对于2012年工作的部署，商品房价格较高，建设用地较紧的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。

同一消息还称，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

【点评】因为资金压力、工程质量等问题，保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东莞，由于机关事业单位的集体宿舍占比过大，保障房备受诟病。如今，试点用集体土地建设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台，这将使得包括东莞在内的保障房走向更加扑朔迷离。

首先，住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子，是被国土部在2011年5月发文明令禁止的，不同部门政策“打架”的现象重演。目前，在集体土地上兴建的非法“小产权房”在全国遍地开花，东莞也为数不少，如果开了允许在集体土地上建房的口子，在当前国情下，很容易走样，极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在，两个部门“打架”，保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。

其次，购买商品房充当保障房，更被质疑成政府为房地产托市，民众普遍担心房地产调控因此大打折扣。目前，房地产成交低迷，房价有所松动，若政府大量购买商品房，那么成交量回升，那么价格调整自然戛然而止。同时，或将产生新的寻租腐败空间。

为什么商品房的供地不紧张，保障房的供地就紧张了？为什么建保障房缺钱，但是购买商品房就不差钱了？这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。地方财政需要靠卖地收入充实，用集体用地来建保障房，就可以腾出国有建设用地来创收。房地产市场过于低迷，不利于经济稳定，也无法保障地方的财政收入。如何从被动局面中坚持调控，建好保障房，不仅考验政府的决心，更加考验政府的智慧。

2010年房地产调控政策一览 篇6

5月2日：中国人民银行宣布准备金率年内第三次上调 加息几率减小

4月19日：住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求未获预售许可项目 的开发商不得收取定金。

4月17日：国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷的政策。

4月15日：国务院颁令，二套住房贷款首付款不低于50％，利率不低于基准利率的1.1倍；首套住房且建筑面积逾90平米的，首付比例不低于30％。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。

4月14日：总理温家宝主持国务院常务会议称，坚决遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月11日：银监会主席刘明康表示，银行不应对投机购房作出贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

4月7日：国家发改委提出，要进一步加强地产市场调控，增加普通商品住房的供给，支持普通自住和改善性住房消费及大力整顿房地产市场秩序。

4月2日：财政部发通知，对两个或以上共同购90平方米及以下普通住房，若其中一人或多人已有购房记录，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月23日：国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业退出地产业，并在15个工作日内制订方案。

3月22日：国土资源部提出，今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。

房地产市场调控政策分析 篇7

关键词：房地产业,市场调控政策,主要效应,发展对策

泉州市是福建省大力建设的“海峡西岸经济区”中的重要城市之一, 其具有广阔的发展前景和诸多优秀的发展资源。近几年, 泉州市经济发展迈入快车道, 房地产开发建设也开始呈现出几何级数的增长, 并在经济发展中扮演着极其重要的作用。然而随着国家经济结构转型战略的全面实施, 房地产市场将迎来新一轮的变革, 如何应对新经济形势的变化及各项调控政策的引导, 便成为了房地产业发展中需要深度挖掘的课题。

一、2015年以来房地产市场的主要调控政策分析

(一) 330住房新政

2015年3月30日由财政部颁发政策中规定:个人转让2年以上的住房将免征营业税, 而个人购买不足2年的住房对外销售时, 将全额征收营业税;个人购买在2年及以上的非普通住房在对外销售时, 将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额来征收营业税。这一住房新政的出台, 在税收方面给予了更大的优惠, 这对于促进房产销售, 加快商品住房的流通是极为有利的。

(二) 个人二套住房首付降至四成

2015年3月30日央行出台政策, 将二套房贷款首付比例由原来的60%下调至40%;并且由央行、住建部及银监会联合下发通知, 规定使用住房公积金购买首套普通自主房的首付比例下调至20%;对已经拥有一套住房并结清贷款的家庭, 再次申请住房公积金贷款买房的, 将其首付比例下调至30%。这一系列房贷政策的出台对当前房地产市场去库存以及刺激人们的购房欲望是极为有利的。

(三) 新政“闽七条”

2015年3月20日, 福建省出台了房地产新政“闽七条”, 其主要内容包括以下几点:将首改房认定的审批程序放宽;支持住房公积金贷款购房, 并将首付比例下调至20%;支持住房贷款, 全省金融机构将适当下浮住房贷款利率;推行房屋货币化安置, 对使用补偿款购房的让其享受“团购”优惠;多元化开通转换渠道, 有效促进商品房和保障性住房之间的转换;试点推行共有产权住房, 让个人按照其所持有的房屋产权比例来支付购房款项;全面推进公共服务均等化, 一有效提升住宅小区的基础公共服务水平。

(四) 其它政策

1.2015年3月27日, 国土资源部及住建部联合发文称:将严格控制城市供地规模, 改善供求关系, 其主要内容包括合理安排住房及建设用地的供应规模、优化土地供应结构、统筹安排保障性住房工程的建设以及加大房地产市场监督监管力度等。

2.2016年上半年, 央行、财政部以及住建部等相关部门, 在2015年房地产新政的基础上, 又相继出台了下调住房贷款首付比例至25%、上调住房公积金存款利率以及降低房地产交易的营业税和契税等一系列政策。

这些政策、通知、文件的颁布与实施皆是对当前房地产市场进行分析之后进行的, 其根本目的主要为控制城市商品房建设规模、去库存以及建设保障性住房等, 这些政策均会对房地产市场产生一定的影响。

二、泉州市房地产市场调控政策产生的主要效应

(一) 对房地产市场的成交量产生了短期影响

一系列利好调控政策的出台对房地产市场上的成交量均产生了短期影响, 自2015年以来, 泉州房地产市场开始逐步摆脱之前的低迷状态, 渐渐回温, 房产交易量稳中有增。据房天下数据监控中心的统计数据显示, 2015年1月, 泉州市住房交易量为957套, 2月份正好是春节, 因此成交量较少, 只成交了414套, 但从3月份开始, 住房成交量实现四连涨, 在6月份更是突破了千套, 成交量呈现出逐渐回暖的趋势。

(二) 房地产价格并未发生明显下降

2015年以来, 新发布的一系列调控政策虽然有效抑制了部分不合理的房地产需求, 但泉州市商品住宅的平均价格并未呈现出大起大落的趋势, 未表现出对调控政策的显著反应。据中国指数研究院发布的2015年1~12月百城价格指数报告中显示, 泉州市新建住宅的价格最高为2月份的7819元/m2, 而最低的则是12月的7477元/m2, 每平方米最多降价342元, 降幅为4.37%, 由此可见房地产价格并未发生明显的下滑。

(三) 房地产开发投资受政策调控的影响较为严重

由于受到国土资源部、住建部、央行等职能部门出台政策的影响, 泉州市的房地产开发投资呈现出明显的下滑趋势。有相关统计数据显示, 自2014年楼市遇冷之后, 2015年仍然在延续着房地产新常态, 供销均出现回落, 市场上仍然以去库存为主, 2015年泉州市区上半年的住房供应量为38.3万m2, 同比2014年下降了64%, 可见房产开发投资进入慢牛, 投资开发量大幅度下滑。

(四) 个人住房贷款受调控政策的影响较为明显

由于本轮房地产调控新政主要为刺激消费、减少库存, 因此泉州房地产市场上, 个人住房贷款、公积金贷款的金额均出现了较大幅度的增长, 受调控政策的影响比较明显。由泉州市住房公积金管理中心的相关统计数据显示, 2015年1~5月, 泉州市累计发放个人贷款214.12亿元, 全市个贷率高达93.94%, 已经连续10个月呈现上升趋势;在住房公积金提取方面, 1~5月共提取13.4亿元, 共发放个人住房贷款5340笔, 19亿元, 同比增长22.9%、19.7%及25%, 涨幅明显。

三、进一步提升泉州市房地产市场调控效应的对策与建议

(一) 优化信贷结构, 不断推出差别化的住房信贷政策

加强对房地产开发企业资金链的控制, 由于房产开发企业对银行资金的需求量较大, 因此我们可以通过限贷、催贷等政策影响与控制房产开发企业的资金链, 以此来改变当前市场上住房价格居高不下, 开发企业捂盘惜售的不利局面。对首套房贷款执行更加优惠的利率, 由于按揭购房人员对住房贷款政策较为敏感, 所以在银行贷款政策中, 应当将购买首套住房、二次购房以及投资性购房等住房消费行为区别对待, 适当增加投资性购房的成本, 并给予首套房贷更加优惠的政策。加强对贷款实际用途的监控, 有效避免投机者将贷款应用到投资性购房上。

(二) 鼓励住房金融服务产品实施创新与变革

结合泉州市金融市场、房地产市场的实际状况, 鼓励金融体系创新适合保障性住房工程收益特点的融资模式和金融产品, 试点推出以保障性住房抵押担保土地出让金、廉租房租金收费权抵押担保贷款等, 尽量为保障性住房提供更加有利的金融环境。与此同时, 地方政府还应当探索建立保障性住房的风险补偿金制度, 对参与保障性住房的金融机构、开发企业等主体给予适当的税收优惠、财政补贴等利好政策。

(三) 改善房地产价格构成机制, 有效削弱地方财政对房地产业的依赖度

由当前房地产价格的构成机制来看, 可以从以下几个方面进行改善:1、创新土地出让金制度, 优化物业税征收体制。由于目前我国采取一次性征收土地出让金的方式, 因此这造成了当前土地交易环节成本过高, 但保有与开发环节成本过低的现象, 这比较有利于建设土地的大规模转让, 但却不利于房地产开发商迅速售房套现, 只有通过改革土地出让金制度, 才能有效改善这一问题。2、在物业税征收体制应当借鉴住房贷款的模式进行改革, 对首套购房者进行适当的优惠, 对二次购房和投资性购房进行限制。

(四) 充分发挥政府在保障房建设中的积极引导作用

具体措施有:充分发挥政府在保障性住房建设中的引导与监管作用, 吸引更多的民间资本投向保障性住房, 并严格监管保障性住房的开发建设、交易等各个环节。明确保障性住房的服务对象, 对无力购房群体、新进就业人员、城市无房家庭以及外来务工人员等进行区别划分, 提供不同的保障性住房制度。加强保障性住房申请资格的审查, 让城市低收入居民、弱势群体真正成为保障性住房的受惠者。

综上所述, 近几年推出房地产新政均对泉州市房地产市场产生了一定程度的影响, 但想要房地产市场朝着更加稳定、持续的方向上发展, 还需要党中央、地方政府以及各相关职能部门的共同努力, 在科学分析当前房地产市场、消费需求的基础上, 不断加强扶持、监管与引导。

参考文献

[1]岳静宜, 晏姿, 任旭.开发商参与保障房配建市场化模式研究[J].工程管理学报, 2015 (01) .

[2]田敏.泉州和厦门房价相关性的计量模型[J].牡丹江师范学院学报 (自然科学版) , 2013 (03) .

[3]刘艳红.“营改增”对房地产业的税负影响及对策思考[J].会计之友, 2016 (11) .

[4]佚名.福建泉州:机遇无限的魅力城市[J].职业, 2012 (01) .

房地产市场调控政策分析 篇8

【关键词】房地产；调控政策；现状

一、现阶段房地产市场调控政策的研究现状

国家统计局发布的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

根据某数据的报告显示，广州去年房价的上涨速度就相当惊人。2013年1-12月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比2012年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%，已超过定下的楼价调控目标。

广州楼价调控目标是房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收的涨幅。也就是说，广州房价上涨幅度最起码要低于10%。而事实上，作为当前全国房价上涨速度最快的城市之一，广州在未来一段时间面临着极大的房价调控任务。

二、房地产调控政策过程中需要注意的问题

（1）从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；

（2）从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；

（3）从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。

三、当前房地产调控政策的建议-以广州政府调控为例

（一）加强政府的调控政策治理

（1）加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

（2）增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

（3）抑制不合理住房需求。广州是政府暂定对能提供购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非广州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。

（4）人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

（5）引导开发企业理性定价。根据2013年广州市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

（二） 加强政府调控政策对于开发商的监督

为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。

（三）加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前广州房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念。

四、结束语

总之，为加强改善房地产市场调控政策，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]李曦，牟尧.中国房地产市场治理现状及前景[J].中国西部科技，2011，10（24）