房地产财务工作报告

房地产财务工作报告（精选8篇）

房地产财务工作报告 篇1

房地产公司财务部工作总结与房地产公司财务部年终工

作总结合集

房地产公司财务部工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，****置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。XX年X月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；XX年X月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

X、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

X、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

X、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

X、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统

筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

X、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

X、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

X、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。XX月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

X、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

X、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

X、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于XXXX年XX月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于XXXX年XX月XX日推出《会计报表管理试行办法》；XXXX年X月XX日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行X个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个 公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，X月份实行逐步换新的办法，X月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。XXXX年X月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于XXXX年X月XX日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

X、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项 规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

X、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，XXXX年XX月XX日供给浙江大经有限公司和XXXX年XX

房地产财务工作报告 篇2

一、文献综述

(一) 国外文献

西方国家资本市场产生时间较长, 国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee, Ingram和Howard用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来, 财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚 (2004) 认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来, 只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时, 这种违规才是舞弊。Persons, Beasley, Beneish等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons (1995) , Bell and Carcello (2000) 运用财务指标建立Logistic模型, Beneish (1997) 通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。

(二) 国内文献

与西方国家相比, 我国证券市场建立时间相对较晚, 所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤 (2003) 以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本, 对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察, 并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型, 结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。陈忠明 (2006) 以8个财务指标为变量进行研究, 最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰 (2007) 研究回归模型表明:实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊, 而且通过Logistic回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%, 可以说效果相当显著。梁杰、任茜 (2009) 在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。

二、研究设计

(一) 研究假设本文以我国上市房地产企业财务报告为样本, 通过综合考察上市房地产企业公开发布的财务数据, 寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的, 能区别于未舞弊公司的特征, 从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此, 本文提出以下假设:

假设1::所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的

假设2:被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司

假设3:未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司 (即非舞弊公司)

(二) 样本选取

本文选择房地产上市公司作为样本。为了研究的方便, 笔者把上海和深圳两地证券市场中被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司界定为有舞弊行为的公司, 而把未受处罚的房地产公司界定为财务报告正常的公司。通过综合考察其公开发布的财务数据, 寻求这些舞弊公司在财务指标上共有的, 能区别于未舞弊公司的特征, 从而建立一个由多方面指标反映的模型, 以实现识别财务报告舞弊的房地产公司的目的。 (1) 舞弊样本的选择。由于公司往往在多个连续的年度内进行舞弊, 笔者选择舞弊公司连续两年的报表作为样本。若公开的财务报告只有一年出现舞弊, 则选择舞弊当年及舞弊前一年的财务数据作为样本。 (2) 控制样本的选择。本文建立房地产企业财务报告舞弊识别模型, 控制样本应在房地产行业中选择, 且尽量保证企业的业务范围一致, 即主营房地产开发业务。在分析舞弊样本的经营范围、资产规模和舞弊样会计年度后, 笔者选择了与舞弊样本相当的控制样本。

(数据来源:根据和讯网上收集的财务指标及SPSS软件分析)

(数据来源:依据和讯网资料整理及SPSS软件分析)

(三) 指标体系和模型建立

本文在借鉴国内外学者相关研究常用的指标体系的基础上, 结合我国上市房地产公司的实际情况和财务报告舞弊公司的基本特征, 充分考虑全面性、系统性、可靠性、可比性和可操作性原则选取如下财务指标:流动比率、存货流动负债比率、现金与总资产比率、总资产收益率、主营收入毛利润率、销售期间费用率、应收账款周转率、存货周转率、资产负债率、权益系数、主营业务增长率、应收款项增长率、每股经营现金净流量、每股收益等。本文采用了Logistic回归分析法。Logistic模型目标是寻求观察对象的条件概率, 据此判断观察对象的财务状况和经营风险。假设上市公司发生财务报告舞弊的概率P, 并假设lnP/ (l-P) 可以用财务比率线性解释。假定:ln P/ (l-P) =β0+β1X1+β2X2+β3X3+...+β14X14, 根据推导可以得出 。从而可以计算出上市公司发生财务报告舞弊的可能性。如果P值大于0.5, 表明公司发生财务报告舞弊的可能性较大, 可以判定该公司发生了财务报告舞弊现象;如果P值小于0.5, 表明公司发生财务报告舞弊的可能性较小, 可以认为该公司未发生财务报告舞弊。本文研究的是房地产企业的财务报告舞弊问题, 因变量的取值只有“舞弊”和“非舞弊”两种情况, 对于结果为“是”与“否”的两分类变量的分析, Logistic回归模型能很好的实现此目的。本文因变量Y的取值定义为:Y=1为舞弊, Y=0为非舞弊, 从而得到Logistic回归模型 。将其作对数转换, 得到logit模型 。

三、实证检验

(一) 相关性分析

由于Logistic模型对自变量的多元共线性比较敏感, 因此在进行多元Logistic回归分析之前, 本文将经过描述性检验的14个变量首先进行相关性检验, 以消除多元共线性的影响。经过SPSS统计分析软件分析结果如表 (1) 相关系数矩阵所示。其中若Pearson相关系数绝对值越大说明越相关, 同时显著性 (双侧) 的值小于0.05就说明两者显著相关。若Pearson相关系数为负号说明两者负相关。在筛选过程中Pearson相关系数以0.3为标准, 显著性以0.05为基准。在运用spss软件进行各个财务指标的相关性分析后初步选定资产负债率、现金与总资产的比率、每股经营净现金流量作为判断我国房地产上市公司是否存在财务报告舞弊的财务指标。

(二) 独立样本T检验

对以上样本进行T检验, 将原始数据数据带入后得检验结果如表 (2) 所示。在分析以上T检验结果时, 首先看“方差方程的Levene检验”, 若F值的显著性水平 (sig.值) 大于0.05, 则接受方差相等的假设, 即分析数据以“假设方差相等”一行的数据为准;否则以“假设方差不相等”一行的数据为准。然后再看对应行的t检验的sig.值, 若大于0.05则说明两组在该指标上的数据并无显著差异。以“流动比率”为例, F值的sig.值为0.012小于0.05, 故应该看“假设方差不相等”一行的数据, 该行中t值的sig.值为0.255大于0.05, 则说明舞弊组合非舞弊组在流动比率指标上的数值并无显著差异。同理可总结出着两组样本在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”3个指标上存在差异, 因此可以用这三个指标来建立回归方程, 进而判别某公司是否舞弊。综合上述相关性分析和独立样本检验分析结论, 本文选择现金与总资产比率、资产负债率和每股经营净现金流量三个财务指标进行Logistic模型研究。

(数据来源:根据收集的数据经过SPSS软件分析获得)

(数据来源:根据实证研究结果整理获得)

(三) 回归分析

运用SPSS进行Logistic回归分析结果如表 (3) 所示。表B表示每个自变量因素的系数值和常数项值;SE为标准差;Wald为检验值, 其值越大表明自变量的作用越显著, 就越应重视;Df为自由度;Sig为显著水平。从显著性水平 (Sig.) 一栏来看, 因为每个指标的Sig均小于0.05, 说明每个指标对方程都有显著影响。于是可得回归方程为:logit P=-0.152+12.587×X3-2.76×X9+2.336×X13。

(四) 模型检验

为了检验上面建立的Logit模型的有效性, 选择10个舞弊的上市房地产企业和10个非舞弊的上市房地产企业的报告作为检验样本, 将样本中的3个指标数据带入, 若logit值大于0, 则说明被检验公司财务报表舞弊;若Logit值小于0, 则说明被检验的公司未进行财务报告舞弊。Logistic回归后生成的观测量分类表如表 (4) 所示。表中列示的是以0.5作为舞弊和非舞弊的分界点得到的观测值和预测值的比较表, 可以看出, 10家非舞弊上市房地产企业中有2家被误判为舞弊, 10家财务报告舞弊的上市房地产企业中有3家被判为非舞弊, 模型整体的判别率为75%。这说明模型整体的拟合度较好, 能够较好地通过公开的财务报表数据对房地产公司的实际情况作出准确的判断。

四、结论

本文通过相关性分析和T检验, 建立Logistic回归模型对中国上市房地产公司的财务报告舞弊情况进行了研究, 取得了较好的预测结果。本文得到如下结论:理论上看, 从指标的筛选到模型的建立, Logistic模型假设合理, 数据分析正确。同时通过相关性检验和T检验得到舞弊与非舞弊上市房地产公司在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”3个指标上存在显著差异。检验结果显示, 该模型的有效判断率为75%, 拟合度较好, 说明运用Logistic模型对我国房地产公司财务报告舞弊的识别具有一定的实用性, 可以为财务报告使用者提供一个财务报告舞弊识别的参考模型, 以提高其识别舞弊的能力。并且Logistic模型可操作性强, 只需要把3个财务指标代入公式, 算出正负就能检测公司是否进行财务报告舞弊。

摘要：本文采用实证研究方法, 建立Logistic模型对上市房地产公司财务报告舞弊现象进行了识别研究。结果发现:舞弊与非舞弊的上市房地产企业在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”指标上存在着显著差异, 并以此构建Logistic模型, 取得了较高的预测准确率。说明Logistic模型适合用于房地产企业进行财务报告舞弊的识别。

关键词：财务报告舞弊,房地产,Logistic回归模型

参考文献

[1]连竑彬:《中国上市公司财务报告舞弊现状分析及甄别模型研究》, 《厦门大学博士学位论文》2008年。

[2]张建刚:《我国制造业上市公司财务报告舞弊识别模型研究》, 《山东大学硕士学位论文》2008年。

[3]孙晶:《财务报告舞弊识别的实证研究》, 《吉林大学硕士学位论文》2009年。

[4]康金华:《我国上市公司财务报告舞弊分析》, 《财会通讯》2009年第7期。

[5]文拥军、朱文杰:《上市公司财务报告舞弊识别实证研究》, 《财会通讯》2009年第2期。

[6]叶本顺:《我国上市公司财务报告舞弊的判别模型研究》, 《金融经济》2009年第2期。

[7]Steven A Harrast and Lori Mason-Olsen.Can audit commitees prevent management fraud.The CPA Journal, 2007.

房地产企业财务工作浅探 篇3

近年来，随着我国经济的快速增长、城镇化进程的加快、城镇居民收入的不断提高、购房消费兴旺，激活了房地产市场，有效推动了房地产业的蓬勃发展，新增开发项目与开发商增速较快。仅以2005年的襄樊市为例，全市房地产开发投资为22.09亿元，比上年增长26.1％；施工面积进一步扩大，全市房屋施工面积为265.65万平方米，比上年增长7.13％；市场供需两旺，商品房销售面积为107.43万平方米，比上年增长34.35％。随着宏观调控政策力度的加强，近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，用以规范房地产行业的经营，控制房价过快上涨。在这种形势下，进一步加强房地产业的内部财务管理，降低管理成本，改变房地产行业财务工作基础薄弱的状况，使房地产行业财务工作适应新形势的需要，显得尤为重要。

一、加强房地产企业财务管理的意义

（一）加强房地产开发企业财务管理是适应社会主义市场经济体制的客观要求

房地产企业作为微观财务活动的主体进入市场，成为自主经营、自负盈亏的法人，在市场竞争中求生存、求发展，就必须按照市场经济的要求规范财务行为；按市场经济的要求筹措资金、使用资金和分配收益；搞好企业的生产经营，提高经济效益，提高企业的竞争能力，以实现企业经济增长方式的转变，适应市场经济体制的客观要求。

（二）加强房地产企业财务管理是加强企业管理的内在要求

房地产企业制定一套完整的内部财务管理办法，对企业内部财务实行有效的管理，既便于理顺产权关系，规范企业投资者和经营者的行为，又可以带动企业管理水平的全面提高，实现投入产出、速度与效益的最优化；既有利于企业强化自主经营、自我约束、自我发展的经营机制，又有利于实现资本的保值增值。

二、房地产企业财务工作的现状

（一）开发周期长，资金占用大

房地产企业经常面临巨额的地价和高额的工程造价，要求企业投入的资金数额很大，筹集资金的任务相当繁重。同时，因其开发周期较长，管理周期长，资金占用大，导致资金周转率低。

（二）资金管理多头、分散

房地产企业从项目立项到完成开发，涉及到投资人、债权人、债务人、企业职工以及企业内各部门之间的利益关系，还要与土地、规划、建设、房管等多家职能部门产生经济往来。因此，企业财务关系繁杂，支出项目繁多。

（三）成本管理工作繁杂

对于房地产企业来说，开发形式的多样化和经营业务内容的复杂化，导致了成本管理工作的繁杂。同时，因为开发周期较长，资金投入较大，存在许多不可确定的因素，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

（四）政策变化较快，对财务管理工作的要求更高

房地产企业做为新兴的、快速发展的、尚不成熟的行业，国家对其监管还没有形成一套行之有效的政策，以前的一些政策已不适合目前房地产高速发展的要求。近几年，政府相继出台了一系列政策法规，政策变动快，调整幅度大，房地产企业的财务管理工作必须跟上形势和政策的变化。财务工作的难度也相应加大了，任务更重了，要求也更高了。

三、加强房地产企业财务工作的措施

房地产行业是近年来新兴发展起来的行业，各个方面都有待规范和提高，尤其是处在企业管理核心地位的财务工作更是如此。笔者认为，强化房地产企业财务工作，必须从以下几个方面着手：

（一）制定房地产企业内部的财务制度

房地产企业受行业特点的影响有其特殊性。项目的选定、建设开发、销售及售后等工作环节多，比其他行业的运作周期要长，涉及的相关部门要多，形成了各种明目繁多的支出项目、不同形式的财产种类、多种的经营形式以及错综复杂的经济关系。因此，制定出适应行业需要的、科学的财务制度是保障财务工作顺利进行的基础。

（二）合理确定开发成本与费用

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。其中：

1.开发成本共有八项

（1）土地使用权出让金；

（2）土地征用及拆迁安置补偿费：包括土地征用费和拆迁安置补偿费两种；

（3）前期工程费：有两种，一是项目的规划、设计、可行性研究所需费用；二是“三通一平”等土地开发费用；

（4）建安工程费；

（5）基础设施费；

（6）公共配套设施费；

（7）不可预见费：包括基本预备费和涨价预备费；

（8）开发期间税费：在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重，应根据当地有关法规标准估算。

2.开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用

（1）管理费用：可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

（2）销售费用：指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括三项：一是广告宣传费：约为销售收入的2％－3％；二是销售代理费：约为销售收入的1.5％－2％；三是其他销售费用：约为销售收入的0.5％-1％。这三项费用合计约占销售收入的4％－6％。

（3）财务费用：指为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（三）科学设置会计科目

根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。在开发产品科目中尽可能地细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。要将会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现的收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

（四）充分运用国家政策，为企业经营献计献策

关于房地产企业所得税的征收管理政策，国家税务总局2003年下发了［2003］83号文件通知，对房地产企业的所得税征收管理进行指导。2006年再次下发了［2006］31号文件，对房地产企业的所得税管理作了进一步完善。这两份文件最大的区别在于后者充分考虑到了房地产业的行业特点，指出适用于传统行业的企业所得税征收管理办法在期间费用扣除上的规定与房地产行业的经营特点有冲突，并制定了新的政策，即：新办房地产公司与开发业务相关的期间费用中的广告费、业务宣传费和招待费用可在取得第一笔收入前往下年结转，但最长不能超过三年纳税年度。这项制度的制定一方面保证了国家税收的顺利进行；另一方面也充分考虑到了新开办房地产企业从设立到开发经营，最后取得收入的周期较长这一特性。如果财务人员不能及时了解和掌握这方面的政策，就会造成工作上的失误，给企业带来不必要的经济损失。

作为房地产企业的会计人员，除了要掌握国家制定的新政策以外，对传统行业很少涉及的一些税种的政策也应加强学习和了解。

土地增值税这一税种在传统企业单位中很少涉及，但是对房地产开发企业来说，掌握和理解《土地增值税暂行条例》显得格外重要，因为它是房地产企业涉及较多的一个税种，加强对它的筹划力度，不仅可以为企业带来良好的经济效益，还能使企业在日趋激烈的竞争市场上占得先机。

比如说，两家公司同时拥有可供销售的10000平米的同档次的商品房：A公司每平米售价1000元，转让收入是1000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额是165万元；B公司每平米售价是1070元，转让收入是1070万元，它的扣除项目金额为838万元，增值额是232万元。由于土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率是30％；增值额超过扣除项目金额50％未超过100％的部分，税率是40％；增值额超过100％不超过200％的部分，适用税率为50％；超过200％的部分为60％的税率。同时《土地增值税暂行条例》还规定，从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除项目。

根据以上数据可知，A公司的商品房增值率是19.76％，依据税法规定，未超过扣除项目金额的20％可不缴纳土地增值税，企业获利为165万；B公司增值率是27.68％，需要缴纳土地增值税69.6万元，企业获得的利润是162.4万元。从两个结果不难看出，A公司每平方米售价低于B公司70元，所得利润反而高于B公司2.6万元。同时，由于价格上的优势，A公司的市场竞争力将强于B公司。

由此可见，财务人员积极学习和掌握国家相关政策，对企业的发展和取得良好的经济效益有着至关重要的作用。

房地产财务分析报告 篇4

1.根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移;对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30%)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入;对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的`收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2.分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积;对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际;按照收入与成本配比原则预转成本。

3.对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

房地产公司财务分析报告 篇5

随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。

财务分析是 了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。

XX是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的XX企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展，才能更好地实现企业的战略发展。

一、企业简介

XX集团股份有限公司成立于19XX年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于19XX年介入房地产领域，19XX年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20XX年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20XX年上半年XX又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前XX业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二、企业财务分析

1.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。

(1)短期偿债能力分析

1流动比率反映企业用在短期内转 变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是20XX年与20XX年比较，呈下降状态，说明本 公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。

2本公司速动比率一直偏低，小于1，20XX、20XX、20XX年的比率分别是0。5568、0。5912、0。4269，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差。

3从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的`短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，XX的现金比率实现上升后下降的，从20XX年的30。95%上升到20XX年的33。80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从20XX年的33。80%下降到20XX年的29.17%，说明XX的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

(2)长期偿债能力分析

1资产负债率越大说明企业偿债能力越差;反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%—70%时较为合适，由上表可以看出20XX—20XX年XX集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在20XX年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。

20XX—20XX年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在20XX年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，已获利息倍数呈上升趋势，说明XX集团长期偿债能力增强。

2。营运能力分析

营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周 转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。

由表2可以看出，20XX年的最高，说明 回收能力强。而20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。

应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，20XX年的最高，说明回收能力强。而 20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，20XX年存货周转率最高，20XX年最低，说明20XX年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。—20XX年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，20XX年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。

3。盈利能力分析

盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。

表3：盈利能力分析

(1)销售净利率

销售净利率标准是0。1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。XX公司的销售净利率逐年上升从20XX年的11。319%到20XX年的13。1544%，20XX年更是达到17。4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

(2)成本利润率

成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高20XX年18%， 20XX年20%，而在20XX年达到29%，说明经济效越来越好。

(3)资产净利率

资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%—5%，说明公司总体利用效果一般

(4)净资产收益率

净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报 该公司的净资产收益率逐年增高，20 12。65%，到了20XX年14。26%，20XX年达到16。47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。

(5)资本收益率

从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。从20XX年的45%一跃至20XX年84%。

4。发展能力分析

发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表4：

(1)销售增长率

由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。本公司的销售收入增长率20XX、20XX年呈增长状态从15%增值19%，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但20XX年增长率下降，降至13%，销售减少，市场前景不可观。

(2)总资产增长率

总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增 长率在20XX年急剧上升，从19%猛增至56%，增速迅猛，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。

(3)资本积累率

资本积累率反映了企业所有者权益在当年的发展水平，本公司的资本积累率逐年上 升，从20XX年的14%，20XX年的16%，到20XX年的20%，说明公司资本保全、增殖性强，抵抗风险、持续发展的能力增强。

(4)固定资产成新率

该公司20XX、20XX年固定资产更新速度在增长，20XX年为73。45%，20XX年为77。87%，而在20XX年，更新速度下降，降至75。34。

结论与启示

通过此次对与XX财务的分析，更加 了解各个财务指标，并且从课本走向实践，能够真正查阅XX各个年度的报表进行纵向分析，也能够联系相关的企业报表进行横向分析。

但 存在许多不足：对于XX财务的分析思路不是特别清晰，局限于对于数据的表层分析和年报中经营活动的分析，没有仔细分析XX公司的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表中各项的变动及其原因，以致于分析的力度和深度略显单薄，说明的问题有限。

参考文献

[1]。《财务管理学》荆新，王化成，刘俊彦 著 中国人民大学出版社 20XX年06月

[2]。《财务报表和分析—企业、政府与非盈利组织财务报告分析》林世怡，林华 复旦大学出版社 20XX年01月

[3]。《财务报表分析：理论、技巧与运用》孟天恩，张炎兴，李生校 南京大学出版社 20XX年07月 [4]。《财务分析禁忌70例》李志远 著 电子工业出版社

2009年房地产财务工作计划 篇6

一、指导思想 加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。

二、主要经营指标

1、主营业务收入全年净增 万元，其中每月均增加 万元；其它业务收入全年净增 万元，每月均增加 万元。

2、客户流失率为总客户的 ％，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的 ％。

3、全年完成业务总收入 万元，占应收款 ％。

4、实现净利润 万元。

5、委托银行扣款成功率达 ％。

房地产企业财务管理研究 篇7

众所周知, 我国人口众多, 人们对土地的需求与日俱增, 而土地资源是有限的且具有不可替代性, 这就必然导致土地价格不断上涨, 进而催生并且促进了房地产行业的发展。

近年来, 城市规划和建设的步伐不断加快, 使房地产行业的发展日新月异。作为典型的资金密集型产业, 随着近来企业资金管理的更新和发展, 财务会计管理工作的实际效用对房地产开发企业经营者越来越重要。在竞争激烈的房地产市场中, 房地产开发企业如果能够发现自身财务管理方面存在的问题, 并且及时有效的纠正, 对于企业的长期发展壮大意义非凡。

二、房地产企业在财务管理中可能存在的问题

由于我国的房地产开发商众多, 房地产开发企业的规模性质也各不相同, 因此, 所存在的问题是不能一概而论的, 下文主要描述房地产企业财务问题中普遍存在的一些问题。

(一) 融资模式单一

房地产开发是个高投资高回报的行业。企业一般通过内部融资和外部融资来解决资金不足的问题。通常, 房地产企业的内部融资主要包含了企业本身的自有资金和所预先从购房者那里收取的部分购房定金、购房款等, 在一定程度上可以说, 预先收取的定金及购房款可以将部分市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来看, 房地产开发过程复杂, 工序繁琐, 涉及面广, 仅靠内部融资一般是不能满足房地产企业资金需求的, 房地产商必须通过更多的外部融资来满足开发过程的需求。

对于一些资本雄厚的大企业而言, 融资渠道相对较多, 比如可以通过发行股票、发行企业债券等方式, 但是, 在实际融资过程中, 无论大企业还是小企业都是倾向于单一的银行贷款, 另外, 内部融资中的预收购房定金和购房款一般也是个人银行贷款居多, 由此可见, 在整个房地产企业的融资过程中, 融资途径主要依赖银行贷款, 模式单一, 无形中给商业银行增加了风险。

(二) 成本管理水平低

由于缺乏规范的目标成本测算体系和严密的资金用途规划, 很多中小型房地产企业在开发投产之前, 没有做好详尽可行的财务计划, 没有建立明确的财务成本目标, 或者即使有也只是个大概, 那么, 在真正执行的过程中, 财务计划就不能作为项目的控制线, 就容易造成“走一步看一步”, “边干边设计”等现象的发生, 在开发建设过程中, 无法有效的对每个环节进行成本控制。另外, 由于管理不善或沟通不及时或者工序更改等事情的发生, 在资金用途规划不严密的时候, 会导致资金预算超过合理水平, 从而造成了资金利用无效率, 进而增加整个工程的总投资。

(三) 空置率高, 部分企业资金回收困难

一方面, 部分房地产开发企业一些企业的营销模式不过关, 在不进行准确度市场调研的情况下, 盲目申请项目进行投资, 没有抓住消费者的购买心理以及行业动态, 或者, 定价方式不具有吸引力, 不合实际。另外, 由于目前房价比较高, 国家对房地产行业调控要求比较紧。实际上, 对于目前房地产的供求状况, 与实际买房消费者对住房的绝对需求相比, 现有的房产供应量并没有过剩, 但是从结构上分析, 真正在中低收入阶层消费者的购买力范围的, 与其购买水平相适应的商品房供应不足, 这种不匹配也是导致空置率高的一个原因。

这些原因都会造成部分房地产开发项目的空置, 一旦有空置房, 对于开发商来说, 就是资金回收遇到困难, 同时, 由于外部融资, 这也是银行的资金回笼受阻, 那么, 严重的会造成开发商融资困难, 资金链断裂, 开发商破产, 这对于已经交过房款的消费者, 也是一种潜在的风险。

三、加强房地产业财务管理的措施

(一) 政府部门加大金融市场监管, 促进融资渠道多样化

与发达国家相比, 我国金融市场发展不健全, 不成熟, 市场秩序紊乱, 很多金融工具都不被企业信任, 无法发挥应有的投融资作用, 这也是导致房地产企业融资渠道模式单一的重要原因之一。因此, 在政府层面上, 我们希望政府能够加强立法, 监管金融市场秩序, 同时对于金融市场融资提供一定的优惠政策, 引导房地产企业采取多种融资方式, 这不仅可以促进房地产企业的融资模式的多样化发展, 也可以加速我国金融市场的发展。此外, 政府还应该针对房地产业存在的部分不良行为, 制定和完善相关的法律法规, 规范和约束房地产行业, 引导其健康发展。

(二) 房地产企业应自觉发展新的融资渠道

融资企业模式单一并不全是我国金融市场不健全造成的, 房地产开发商也有着不可推卸的责任。一方面, 很多中小企业开发商意识不到单一的融资模式会给企业带来风险, 会给银行带来风险, 会进一步加剧融资的难度;另一方面, 由于在我国银行信用大, 很多企业包括一些大企业, 不愿意采用其他形式的融资渠道, 更不用说创新融资模式了。一些融资模式, 比如说, 引进外资入股, 就被一些比较优秀的企业所采用, 因为引进外资不仅可以来增加内部融资, 而且可以学习国外的管理和营销经验。此外, 企业还可以选择上市融资、并购融资、金融租赁融资、典当融资、私募基金融资等方式进行融资。融资的渠道多种多样, 关键是企业要能够找到适合自身发展融资的模式。

(三) 房地产企业应增强成本管理理念

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 面对激烈的竞争, 房地产企业要实现长期的发展, 获得持续性核心竞争能力, 必须提高财务管理水平, 增强成本管理理念。首先, 企业应该对一些基础数据进行严密的分析和测算, 建立全面的预算体系, 以尽可能保证开发建设过程中基本资金的准确性, 这就在整体上对整个工程有了良好的成本控制;其次, 对资金需求进行统一的规划, 并保留一定的预算误差范围, 主要是在发生突发事件时, 对资金能够良好的控制;最后, 加强对企业内部管理费用以及企业的交易成本的控制。由于房地产开发工程巨大, 工期长, 工序繁杂, 在此过程中, 各种费用发生频繁, 这都最终会影响企业的收益, 企业必须在进行成本控制的过程中, 考虑到这些内容。

(四) 创新经营模式, 适应市场发展

由于我国的现实情况, 很多房地产开发商对于投资的预期收益持有较为乐观的态度, 所以, 即使考虑房地产泡沫的发生, 很多开发商依旧因循守旧的采用传统的经营模式。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地, 房地产开发商必须创新经营模式。在经营模式的创新过程中要求企业, 一是结合消费者需求与特点, 设计出既适合居住又符合审美观念的住宅, 并且希望这种设计能与城市和周围的景观相融合, 只有这样, 才能保证销售的顺利, 从根本上保证企业资金顺利回笼;二是, 努力树立良好的品牌效应, 增强企业竞争力。企业要在保证建筑工程质量的前提下, 不断创新产品设计, 提高服务质量, 只有这样才能适应市场的进步, 保证企业的长久发展。

四、结束语

资金是房地产企业流动的血液, 它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。而在我国, 由于社会主义市场经济的发展不完善, 房地产开发行业的发展不成熟, 房地产企业的运行, 无论是从资金的进入, 即融资过程, 还是在资金的流转, 乃至最后的资金回笼过程中, 都还存在着这样或那样的问题。

要解决问题, 除了依靠规范的市场以及各项完善的制度以外, 房地产及其相关行业, 必须相互配合, 增强各自风险意识。房地产企业更应该提高自身实力。不管在任何时候, 房地产企业必须有风险意识, 制定详实资金规划方案, 加强自身成本管理, 以保证资金的顺利回笼, 维持企业的持久发展。

摘要：由于房地产行业投资周期长、金额多、风险大, 其财务管理对于企业的运行和发展起着至关重要的作用。本文从房地产企业财务管理中可能存在的问题出发, 对于加强房地产开发企业融资管理、健全成本管理体系以及如何实现企业资金回笼等方面的问题提出一些建议。

关键词：房地产企业,财务管理,融资管理,成本回收

参考文献

[1]吴立婷.有关房地产开发企业财务管理研究[M].中国房地产业, 2012 (11) .

[2]郑海波.浅析我国房地产企业的融资之路[M].财经界 (学术版) , 2011 (05) .

房地产企业的财务风险防范 篇8

关键词：房地产；财务风险；防范

近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。

一.房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。

从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。

二.房地产企业财务风险存在的问题

（一）企业资本结构不当，资产负债率过高

据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。

房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。

（二）企业忽略了资金的日常管理工作

目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。

三. 房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险

房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。

通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。

许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。

（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足

在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。

（三）房地产企业的内部关系没有理顺

目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。

四 房地产企业财务风险的预测和防范措施

（一）建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。

（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施

由于目前国家发布了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

（三）建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。

（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力

管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。

首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源

房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）

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参考文献：

［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期

［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期

［3］ 李健 我国房地产企业财务风险及其防范 中国商界(下半月) 2008年11期