房地产企业财务

房地产企业财务（精选12篇）

房地产企业财务 篇1

房地产业在我国尚属一个新兴行业,仅有20年的历史,是一个成长性很高的行业。但随着房地产行业快速发展,房地产行业的风险也逐渐显现。在房地产企业中,财务一直占有重要地位,而财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。在当前情况下,建立和完善财务预警系统尤其重要。

一、财务预警系统的作用

房地产企业的根本目标是以最小的成本获得企业经营活动的最大利润,企业必须首先生存下去才有可能获利,在这个过程中,风险是随时可能出现的。企业的利润与风险是共存的,利润的增长是以风险的增大为代价的,利润越大,风险也就越大。为了减少和消除因财务风险而产生的损失,企业管理人员及全体财务人员应增强风险意识,重视财务预警系统的作用。一般来说,财务预警系统有以下几个方面的作用:

第一,有利于企业加强风险管理,提升企业的竞争力。企业财务困境是可预测的,财务风险的形成是一个渐进的过程,在刚开始的阶段总是会在财务上表现为个别及相关指标的异常,在一些局部发生某些问题或困难。如果房地产企业建立起了财务预警系统,则可以为企业提供真实的预警资讯,帮助企业及时发现经营过程中存在的风险以相关财务指标的异常,及时消灭财务风险。企业财务预警系统能够站在财务的角度上发现经营中的问题,是一个综合系统,可以对企业经营状况进行全面综合的反映,这样企业可以抓住产生问题的主要矛盾,采取有针对性的措施,提升企业的综合竞争力。

第二,有利于保护投资者和债权人的利益。投资者在进行投资决策时,需要对投资的项目进行详尽的了解,他们想知道盈利的企业是否会突然亏损,亏损的企业是否会继续亏损下去。财务危机预警系统可以帮助投资者提前对将要发生危机的企业做出判断,起到保护投资者利益的作用。在我国企业的资本结构中,债务融资占相当大的比重,债权人对企业的贷款进行决策时,希望能够了解到企业是否会发生财务危机,债权利益是否能够得到保障等这样的信息。通过财务危机预警系统,债权人可以提前了解到企业的财务状况,对债权采取保全措施并制约企业不良经营活动,使自己的损失降到最低。

第三,有利于降低企业成本。我国对财务危机预警模型的研究已经经历了一段相当长的时间并且取得了许多的成果,房地产企业很容易在这些模型中找到适合自己企业的财务风险预警模型。如果房地产企业一旦陷入财务危机,将会威胁到企业的持续经营活动,企业则会付出巨大的代价,而与因财务危机付出的成本的相比较,企业只需花费较低的成本就可以建立起适合自己的财务危机预警系统,相应降低了企业成本。

二、房地产企业建立财务预警系统的必要性分析

(一)受房地产行业自身特点的要求

房地产业在我国起步于上世纪80年代中期,具有很大的发展潜力是一个成长性很高的行业。在房地产开发与经营过程当中,显现出了企业资金链雄厚、项目建设周期长、受国家宏观调控政策影响较大等特点。房地产行业与国家经济密切相关,在很大程度上受制于政府的控制。为保证国民经济的健康有序运行,国家经常采用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控。国家金融政策的变动会影响房地产的融资情况,各项税费政策会对房地产价格造成影响,对土地资源的开发和使用计划又会对房地产企业的土地开发情况造成一定的影响。如果房地产企业建立起有效的财务预警系统,就可以很好地监测因国家政策变动而对房地产企业所造成的影响,为企业今后政策的制定提供依据。

(二)受房地产企业财务特点的要求。

房地产行业具有企业资金链雄厚的特点,对资金的需求十分巨大。我国房地产市场起步较晚,很多房地产开发商尚不具有规模,自有资金有限,因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高,这就为财务危机埋下了隐患。在当前金融危机的背景下,我国虽然并没有受到太大的冲击,但是受国家的信贷政策从紧、购房者持续观望等因素的影响,房地产企业资金链日益紧张。很多房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率,进行民间借贷。在这种情况下,一些房地产企业不仅资金链紧张,并且还背负上沉重的债务负担,一旦回款不利,就会导致财务危机出现。为保持我国房地产市场的稳定,及早防范风险,房地产企业必须建立财务预警系统。

(三)受房地产业在宏观经济中所占地位的要求

房地产业对整个宏观经济的稳定起到了非常重要的作用。房地产行业涉及的行业范围非常广泛,其上游涉及到银行业,下游涉及电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等行业,其侧向涉及到汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。一旦房地产行业出现危机,将会牵连为数甚多的行业,甚至危害整个社会经济的稳定发展。房地产企业建立起务预警系统,就可以及时对房地产企业的财务状况进行监测,从而采取相应的措施,及时防范和化解危机,确保我国经济的持续稳定发展。

三、房地产企业如何构建有效地财务预警体系

(一)建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥,房地产企业应建立健全预警组织架构,包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。良好的财务预警分析系统是建立在对大量资料统计分析的基础之上的,这些资料应该包括房地产企业内部财务数据和外部信息等相关数据。系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务预警分析组织机构成员应由企业经营者、企业管理人员等组成,并应聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。财务预警分析组织机构应是一个独立的体系,不直接干涉企业经营管理过程。房地产企业财务预警系统的核心是具有高效的风险分析机制,通过风险分析可以迅速对影响财务的因素作出判断,从而可以把主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般包括预警指标和预警指标的临界点等两个要素,一旦评测指标超过临界点,应急计划则应马上启动。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案,在分析清楚财务危机后,应立即制定相应的预防或者消除措施,以减少危机带来的损失。

(二)确立财务预警指标体系。

预警指标的选取财务预警中最重要的环节,财务预警指标一般包括房地产行业特征预警指标、股权结构预警指标、公司治理预警指标以及财务预警指标等。房地产行业特征预警指标分为定量指标和定性指标两部分,最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的,因此可以使用定量指标来衡量;有些风险是无法量化的,因此需要使用定性指标来衡量。股权结构预警指标主要是将上市公司的股东构成和股权状况进行量化,企业管理层可以在了解公司股权结构状况的基础上,了解公司的运营状况和财务状况,从而有效的控制风险。公司治理预警指标主要是反映公司治理的状况,公司治理是现代公司制度的核心,不应仅局限于股东对经营者的制衡,还需要涉及到广泛的利益相关者,对这些指标加以量化,可以在了解公司的基本机制和基本机构的设置的基础上,进一步对战略实施和控制的有效性及益相关者的相关性进行分析,确保公司决策的科学性、合理性。财务预警指标主要是量化企业面临的财务风险,一般是从负债管理能力、盈利能力、资产规模以及现金流量方面选取财务指标。在财务管理工作中,企业现金流量预算的编制是特别重要的一环,准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及时发现经营过程中存在的问题。将现金流量表提供的数据信息与资产负债表和利润表提供的数据信息相结合,可以全面地分析企业的财务状况和经营业绩,从而使企业的风险状况得到真实有效的反映。

(三)加强对财务预警系统的日常监控

财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险,财务支付风险可以通过现金流动能力、资产变现能力、逾期负债率等几个方面进行监控。经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因,对企业经济效益具有决定性的作用,可以通过市场需求的变化、产业政策的变动、房屋销售价格的变动、管理者的素质和经验等几个指标来进行监控。房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件进行财务支付风险和财务结构风险的监控,管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险,会计电算化的广泛应用为企业的日常监控提供了实现的可能。

目前,我国金融体系尚不完善,房地产法律法规尚不健全,因此,房地产企业在经营过程中,应建立起动态的综合性的财务预警体系,随时对企业的财务状况进行监测,及时调整财务活动,应对不断变化的内部和外部环境,将企业的财务危机降到最低程度,提高经营效率。

摘要：在房地产企业中,财务一直占有重要地位,而财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。文章从财务预警系统的作用,房地产企业建立财务预警系统的必要性,以及房地产企业如何构建有效地财务预警体系等方面简单的对房地产企业财务预警进行了分析。

关键词：房地产企业,财务预警,财务危机

参考文献

[1]、周骏.我国企业在构建和使用财务预警模型中存在的问题及建议[J].金陵科技学院学报,2006(12)

[2]、王林.不确定性与企业预警研究[M].中国社会科学出版社,2007年

[3]、王伟赵占军.房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程.2006(8)

房地产企业财务 篇2

1、总则

⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;

⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;

⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;

⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。

2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程

3、行政费用支出管理制度

⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;

⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。

3、公司差旅费开支制度

⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;

⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行： ① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日;B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

⑷、实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。

4、车辆维修费及汽油费管理制度

⑴ 公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;

⑵ 车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;

⑶ 公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。

5、办公费用、会议费用及其他费用管理制度

⑴ 公司办公用具由办公室统一采购、管理;

⑵ 办公室设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况;

⑶ 办公室财产台帐为财务部附设帐册;

⑷ 办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、定期通报;

⑸ 公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;

⑹ 有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。

6、行政费用报销制度

⑴ 公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;

⑵ 公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;

⑶ 应酬、礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后方可实施;

⑷ 凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;

⑸ 支票领用单、借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;

⑹ 银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;

⑺ 其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。第二章 工程成本管理制度

1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。

2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。

3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

⑵ 负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

5、工程中间结算程序。

⑴ 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;

⑵ 财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

6、工程决算程序。

⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;

⑵ 财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;

⑶ 大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;

⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。第三章 财产管理制度

1、公司财产的范围

⑴ 公司财产包括固定资产和低值易耗品;

⑵ 凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

⑶ 凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

⑴ 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;

⑵ 公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理;

⑶ 办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。

3、财产的购置与调拨

⑴ 办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购;

⑵ 财产购回后，应填写财产收入验收单。财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单、财物发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

⑶ 各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;

⑷ 固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联。一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

⑸ 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。

4、财产的清查、盘点

⑴ 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;

⑵ 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

⑶ 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;

⑷ 凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;

房地产企业的财务风险防范 篇3

关键词：房地产；财务风险；防范

近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。

一.房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。

从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。

二.房地产企业财务风险存在的问题

（一）企业资本结构不当，资产负债率过高

据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。

房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。

（二）企业忽略了资金的日常管理工作

目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。

三. 房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险

房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。

通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。

许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。

（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足

在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。

（三）房地产企业的内部关系没有理顺

目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。

四 房地产企业财务风险的预测和防范措施

（一）建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。

（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施

由于目前国家发布了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

（三）建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。

（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力

管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。

首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源

房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）

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参考文献：

［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期

［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期

［3］ 李健 我国房地产企业财务风险及其防范 中国商界(下半月) 2008年11期

房地产企业财务管理研究 篇4

众所周知, 我国人口众多, 人们对土地的需求与日俱增, 而土地资源是有限的且具有不可替代性, 这就必然导致土地价格不断上涨, 进而催生并且促进了房地产行业的发展。

近年来, 城市规划和建设的步伐不断加快, 使房地产行业的发展日新月异。作为典型的资金密集型产业, 随着近来企业资金管理的更新和发展, 财务会计管理工作的实际效用对房地产开发企业经营者越来越重要。在竞争激烈的房地产市场中, 房地产开发企业如果能够发现自身财务管理方面存在的问题, 并且及时有效的纠正, 对于企业的长期发展壮大意义非凡。

二、房地产企业在财务管理中可能存在的问题

由于我国的房地产开发商众多, 房地产开发企业的规模性质也各不相同, 因此, 所存在的问题是不能一概而论的, 下文主要描述房地产企业财务问题中普遍存在的一些问题。

(一) 融资模式单一

房地产开发是个高投资高回报的行业。企业一般通过内部融资和外部融资来解决资金不足的问题。通常, 房地产企业的内部融资主要包含了企业本身的自有资金和所预先从购房者那里收取的部分购房定金、购房款等, 在一定程度上可以说, 预先收取的定金及购房款可以将部分市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来看, 房地产开发过程复杂, 工序繁琐, 涉及面广, 仅靠内部融资一般是不能满足房地产企业资金需求的, 房地产商必须通过更多的外部融资来满足开发过程的需求。

对于一些资本雄厚的大企业而言, 融资渠道相对较多, 比如可以通过发行股票、发行企业债券等方式, 但是, 在实际融资过程中, 无论大企业还是小企业都是倾向于单一的银行贷款, 另外, 内部融资中的预收购房定金和购房款一般也是个人银行贷款居多, 由此可见, 在整个房地产企业的融资过程中, 融资途径主要依赖银行贷款, 模式单一, 无形中给商业银行增加了风险。

(二) 成本管理水平低

由于缺乏规范的目标成本测算体系和严密的资金用途规划, 很多中小型房地产企业在开发投产之前, 没有做好详尽可行的财务计划, 没有建立明确的财务成本目标, 或者即使有也只是个大概, 那么, 在真正执行的过程中, 财务计划就不能作为项目的控制线, 就容易造成“走一步看一步”, “边干边设计”等现象的发生, 在开发建设过程中, 无法有效的对每个环节进行成本控制。另外, 由于管理不善或沟通不及时或者工序更改等事情的发生, 在资金用途规划不严密的时候, 会导致资金预算超过合理水平, 从而造成了资金利用无效率, 进而增加整个工程的总投资。

(三) 空置率高, 部分企业资金回收困难

一方面, 部分房地产开发企业一些企业的营销模式不过关, 在不进行准确度市场调研的情况下, 盲目申请项目进行投资, 没有抓住消费者的购买心理以及行业动态, 或者, 定价方式不具有吸引力, 不合实际。另外, 由于目前房价比较高, 国家对房地产行业调控要求比较紧。实际上, 对于目前房地产的供求状况, 与实际买房消费者对住房的绝对需求相比, 现有的房产供应量并没有过剩, 但是从结构上分析, 真正在中低收入阶层消费者的购买力范围的, 与其购买水平相适应的商品房供应不足, 这种不匹配也是导致空置率高的一个原因。

这些原因都会造成部分房地产开发项目的空置, 一旦有空置房, 对于开发商来说, 就是资金回收遇到困难, 同时, 由于外部融资, 这也是银行的资金回笼受阻, 那么, 严重的会造成开发商融资困难, 资金链断裂, 开发商破产, 这对于已经交过房款的消费者, 也是一种潜在的风险。

三、加强房地产业财务管理的措施

(一) 政府部门加大金融市场监管, 促进融资渠道多样化

与发达国家相比, 我国金融市场发展不健全, 不成熟, 市场秩序紊乱, 很多金融工具都不被企业信任, 无法发挥应有的投融资作用, 这也是导致房地产企业融资渠道模式单一的重要原因之一。因此, 在政府层面上, 我们希望政府能够加强立法, 监管金融市场秩序, 同时对于金融市场融资提供一定的优惠政策, 引导房地产企业采取多种融资方式, 这不仅可以促进房地产企业的融资模式的多样化发展, 也可以加速我国金融市场的发展。此外, 政府还应该针对房地产业存在的部分不良行为, 制定和完善相关的法律法规, 规范和约束房地产行业, 引导其健康发展。

(二) 房地产企业应自觉发展新的融资渠道

融资企业模式单一并不全是我国金融市场不健全造成的, 房地产开发商也有着不可推卸的责任。一方面, 很多中小企业开发商意识不到单一的融资模式会给企业带来风险, 会给银行带来风险, 会进一步加剧融资的难度;另一方面, 由于在我国银行信用大, 很多企业包括一些大企业, 不愿意采用其他形式的融资渠道, 更不用说创新融资模式了。一些融资模式, 比如说, 引进外资入股, 就被一些比较优秀的企业所采用, 因为引进外资不仅可以来增加内部融资, 而且可以学习国外的管理和营销经验。此外, 企业还可以选择上市融资、并购融资、金融租赁融资、典当融资、私募基金融资等方式进行融资。融资的渠道多种多样, 关键是企业要能够找到适合自身发展融资的模式。

(三) 房地产企业应增强成本管理理念

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 面对激烈的竞争, 房地产企业要实现长期的发展, 获得持续性核心竞争能力, 必须提高财务管理水平, 增强成本管理理念。首先, 企业应该对一些基础数据进行严密的分析和测算, 建立全面的预算体系, 以尽可能保证开发建设过程中基本资金的准确性, 这就在整体上对整个工程有了良好的成本控制;其次, 对资金需求进行统一的规划, 并保留一定的预算误差范围, 主要是在发生突发事件时, 对资金能够良好的控制;最后, 加强对企业内部管理费用以及企业的交易成本的控制。由于房地产开发工程巨大, 工期长, 工序繁杂, 在此过程中, 各种费用发生频繁, 这都最终会影响企业的收益, 企业必须在进行成本控制的过程中, 考虑到这些内容。

(四) 创新经营模式, 适应市场发展

由于我国的现实情况, 很多房地产开发商对于投资的预期收益持有较为乐观的态度, 所以, 即使考虑房地产泡沫的发生, 很多开发商依旧因循守旧的采用传统的经营模式。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地, 房地产开发商必须创新经营模式。在经营模式的创新过程中要求企业, 一是结合消费者需求与特点, 设计出既适合居住又符合审美观念的住宅, 并且希望这种设计能与城市和周围的景观相融合, 只有这样, 才能保证销售的顺利, 从根本上保证企业资金顺利回笼;二是, 努力树立良好的品牌效应, 增强企业竞争力。企业要在保证建筑工程质量的前提下, 不断创新产品设计, 提高服务质量, 只有这样才能适应市场的进步, 保证企业的长久发展。

四、结束语

资金是房地产企业流动的血液, 它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。而在我国, 由于社会主义市场经济的发展不完善, 房地产开发行业的发展不成熟, 房地产企业的运行, 无论是从资金的进入, 即融资过程, 还是在资金的流转, 乃至最后的资金回笼过程中, 都还存在着这样或那样的问题。

要解决问题, 除了依靠规范的市场以及各项完善的制度以外, 房地产及其相关行业, 必须相互配合, 增强各自风险意识。房地产企业更应该提高自身实力。不管在任何时候, 房地产企业必须有风险意识, 制定详实资金规划方案, 加强自身成本管理, 以保证资金的顺利回笼, 维持企业的持久发展。

摘要：由于房地产行业投资周期长、金额多、风险大, 其财务管理对于企业的运行和发展起着至关重要的作用。本文从房地产企业财务管理中可能存在的问题出发, 对于加强房地产开发企业融资管理、健全成本管理体系以及如何实现企业资金回笼等方面的问题提出一些建议。

关键词：房地产企业,财务管理,融资管理,成本回收

参考文献

[1]吴立婷.有关房地产开发企业财务管理研究[M].中国房地产业, 2012 (11) .

[2]郑海波.浅析我国房地产企业的融资之路[M].财经界 (学术版) , 2011 (05) .

房地产企业财务风险控制策略 篇5

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

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１０ 李婕．企业财务风险控制与预警［Ｊ］．铜业工程，２００４（２）

１１ 杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［Ｊ］．会计之友，２００８（１２）１２ 汤旭．中小企业财务风险控制制度探析［Ｊ］．金融经济，２００６（１６）

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浅谈房地产企业财务内控体系 篇6

【关键词】内控；管理；财务

财务内控体系应该在国家法律层面之上予以按照本公司本行业的特点制定，房地产企业的财务内控体系由多项制度组成，一般会包含：按揭管理、备用金管理、财务报告管理、财务报销规范化管理、财务管理奖罚、票据管理、融资管理、收款管理、资金管理、银行账户管理等。以下针对房地产企业财务管理比较重要的，而且与其他行业区别比较大的按揭管理、收款管理、资金管理、银行账户管理、财务报销规范化管理进行说明。对于实际性的管理要求和具体的对策提供探讨，对于公司如何全面地建立企业财务内控管理体系构筑对策。

一、按揭管理主要情况

客户以所够商品房做抵押并由公司提供阶段性担保的个人商品房贷款，就是按揭款的范围。按揭工作一般都会涉及项目总经理、财务、按揭专员和营销部四个主体，分别在各个岗位按照公司内部的流程帮助客户办理按揭。

对于其他事项一般要做出约定：1.按揭办理费用处理，协助客户办理交纳预抵押证所需费用。2.根据按揭银行具体要求准备资料，和审核条件。3.若客户在付清首期款后未按相关合同约定办妥按揭手续的，由营销部负责催请客户尽快办理，并按照合同规定执行。

按揭贷款保证金的管理：1.一般根据与按揭合作银行签署《银行按揭业务合作书》要求缴纳保证金。2.购房人房产证办理并完成抵押登记后，他项权利解除，由财务人员携相关证明到按揭银行办理按揭保证金退回事宜。3.购房人如不履行还贷义务，则由公司承担连带担保责任，代购房人垫付应还借款，按揭银行从保证金账户中直接扣取购房人所欠借款和违约金。4.保证金的追偿由营销部负责催办，限定日期办理不及时的，由公司法务进入法律程序。

二、收款管理主要情况

房地产企业的收款主要为销售收款，收款内容有：以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的认筹金、定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。所有销售收款均由财务部门的收银员负责办理，任何其他人员不得代办经办。每日应规定核对收款记录，并编制收款统计表，报送相关部门。

销售收款过程中财务人员的操作，应该特殊规定出规范要求，因为销售收款涉及的类型较多，而且之间存在转换的情况存在。1.首次办卡，为了蓄客采用的营销手段，这里的办卡会签订办卡协议并且收取部分费用的，财务不仅需要核对办卡人身份，还需要核对享受的营销优惠比例。2.（升级）选房，一般是从办卡的客户中进行的升级办卡业务，也是正式销售的手段。同样需要财务参与，并且核对要求和款项。3.认购（定金），客户在这个阶段订购具体房源，并且缴纳一定的定金。4.签约（购房），正式办理购房合同，并且缴纳首付房款办理按揭等。5.交房（确认收入），营销组织交房手续，财务需要开据正规发票，并且代收代付契税和维修基金等。另外，还有一些特殊业务，如退房、换房、换名、退卡、退升级和面积补差也都需要详细的进行补充规定。

三、资金管理主要情况

资金管理一般为资金调拨和支付、现金和银行存款管理，适用对象为整个公司或者集团型的公司。

这部分强调的是岗位分工及授权批准，控制点为金额大小和时间。以下已集团公司为背景概况几点：

1.资金调拨

规定资金的运筹由财务统一调度和使用，资金集中上划集团资金归集账户，各公司日常营运资金金额，由集团财务按预算进行核定金额，规定次日上划集团资金归集转户具体金额。对于需要调拨资金的，应涉及相关流程审批等。

2.银行资金

银行放款和还款各公司在使用银行借款资金和归还银行贷款时，均需要内部流程审批，并且规定授权范围。

3.现金管理

对于日常零星支出金额多大的或者什么类型的进行规定，使用现金，其他一律不准。所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，不准坐支，并且规定特殊节假日情况等。现金开支应确定库存现金限额，超过限额存入银行，如追加应履行相关手续。现金如果发生被抢或偷的情况，责任应有警方鉴定。其他特殊情况也应详细规范。

4.银行存款管理

银行的账户管理，办理结算业务、资金信贷和现金收付而在相应金融机构开设的基本账户、一般结算账户和专用账户。银行账户应集中控制、分类管理、具体相关岗位负责办理公司银行账户的开立、撤销程序。日常账户的管理，包括定期核对、编制银行存款余额调节表、取得银行凭证等。

四、银行账户管理主要情况

1.银行账户管理信息库

需要有专人对公司开立和使用银行账户纳入银行账户管理信息范围，应该包含户名全称、开户银行全称、银行账号、币种、账户类别（基本户、一般户、临时户等）、账户用途（综合性、一般性账户、资本金账户等）、开户日期、账户变更日期、销户日期、网银（U盾数量、权限、保管人）、账户管控部门、财务专用章全称、法人章名称。

2.其他项目

规定岗位及时收集和更新信息库的内容和记录，保证及时全面的反映公司银行账户的真实情况，并定期与各账户管理公司对数据记录进行全面的核对和清理，严禁“账外账户”。严禁违反多头开户，严禁出租、出借和转让银行账户；公司其他部门一律不准开立银行账户；预留印鉴章、网银U盾锁的物理存放安全，密码的保管等。

3.用途分类

（1）综合性账户可用于缴税、工资薪金及日常经营费用支出等；一般综合性账户为基本户，特殊情况下需要相关程序或岗位人员审批；

（2）一般账户用于核算各公司经营性业务收支，专户专用；

（3）监管账户用于房地产管理局监管资金账户；

（4）外债类账户用于公司对外借款、融资等；

（5）资本金账户用于投资入股、验资等；

（6）其他类主要用于上述以外业务，需要单独经审批程序。

五、财务报销规范管理主要情况

一般财务报销内容主要有差旅费的报销、招待费用报销、办公费采购报销、资料印刷制作费的报销、会议培训费报销。

差旅费的报销要求，员工出差期间、不分职位和地区，一律以行政规定的限额内据实报销，并且报销的主要包含：交通费用票据、伙食费补助、交通补助费用、住宿费、出差期间发生的共同费用、驾驶员报销费用、其他费用。

业务招待费报销应有事先申请，并经过公司相应部门负责人批准后方可招待，招待的标准应按照行政的规定执行，不得超标准。

办公费采购报销原则上由集团统一采购，统一办理，统一报销。各公司项目上用工作需要应在当地采购时，应向行政部门提出采购申请，报销反馈到行政部门管理。

资料印刷制作费是为工作现场需要所购买的资料复印（销售部门发生较多）、打印发生的费用。报销时需提供签订合同原件，并出具验收的入库单据和合格确认的证明票据。

会议培训费分为因公需要参加培训和集团战略要求外派学习，都应取得参与许可，费用标准按照行政的规定执行。

另外，针对所有的费用报销，要求报销发票抬头必须与报销内容一致，经办人员应于事项结束后5日内主动到财务部门报账，超过30日如无特殊原因，财务拒绝报销。如遇到年末报销，报销单据报送时间为12月20日，否则造成跨年报销。

六、总结

房地产财务内控体系是为了不断提高资金的利用效果，促进房地产业的发展，实现经营目标和资金积累，所构建的完整的财务内控模式。财务内部控制要求较细，直接涉及资金的收付，应考虑具体实际操作情况，如上述介绍的房地产企业，因行业的不同，财务的控制点存在与生产型企业很大差异。并且财务内控如形成体系，需要责任到岗位，细则配合规定，逐渐的形成一个体系化。从企业长远发展意义来看，这种体系的建立，是企业长期良性运行的有效保证，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义。

参考文献：

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[2]刘晓红.论房地产企业财务内控模式的有效构建[J]，《财经界：学术》， 2010（4）：217-217.

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我国房地产企业财务状况分析 篇7

1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况

1.1 宏观环境

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量, 包括政治因素, 经济因素, 人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态, 状况稳定时, 房地产行业就处于良性状态, 房地产价格就会上升, 反之, 其价格则下降。消费, 储蓄, 投资水平等经济原因使得人们对住房, 写字楼, 娱乐设施的需求增加, 从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时, 对房地产的需求就会增加, 房地产价格也就会上涨;反之对房地产的需求就会减少, 房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度, 都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2 保利概况

1992年, 经国务院、中央军委批准, 中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建, 1999年3月, 中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理, 成为国有重要骨干企业。2003年, 由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年, 中国新时代控股 (集团) 公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业, 成立时注册资本为1000万元。1997年9月, 保利南方对本公司进行增资, 增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日, 名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月, 公司更名为“保利房地产 (集团) 股份有限公司”。2006年7月31日, 公司股票在上海证券交易所挂牌上市, 成为在股权分置改革后, 重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起, 公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2 保利地产的财务状况指标分析

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据 (2008年到2011年9月的财务数据) 进行分析。

2.1 保利地产资产分析

表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况, 全面包含了企业的各类资产。

单位:元

由表1可以看到, 保利企业的存货额保持较高的增长, 2008年投资收益不理想, 可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。2009年, 公司减慢存货扩张速度, 抓住市场有利时机, 实现资产规模跨越式增长, 大幅提升了整体盈利水平, 进一步增强了短期债偿能力, 并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010 年末, 公司总资产达1, 523.28 亿元, 较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%, 流动资产占96.29%, 无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加, 表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析, 应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2 保利地产负债分析

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到:保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上, 占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。2008年的“金融危机”, “512地震”使当年的销售状况受到影响, 流动比率有所下降。截止2011年9月, 公司资产负债率为80.73%, 较上年度末有所提高;预收账款余额为795.06亿元, 占总负债的50.28%;剔除不需要实际偿还的预收账款后, 公司实际负债水平相对较低。

单位:元

2.3 保利地产现金流量分析

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到, 企业经营活动产生的现金流量净值为负数, 可以推定公司本期的经营管理出现问题, 这一期间公司经营活动的现金大于支出, 现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况, 经营现金流一直保持快速的流出状态, 原因是企业加大了各个项目的开发, 销售的资金回笼周期长, 短时期将持续为负值。

单位:元

其次, 将同时期企业投资活动现金流也制作成图表, 如图2和表4。可以从上述图表中看到:企业的现金流逐年递增, 表明企业长期通过投资来控制土地项目, 每年的投资增幅都在300%以上, 预计2011年末投资额会相对有所下降。

单位:元

最后, 将同时期企业筹资活动现金流制作成图表, 如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中, 对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

单位:元

2.4 保利与万科的财务指标对比分析

为了得到更好的比较分析, 下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。 (下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来)

2.4.1 企业盈利能力分析

分析:由上表可知, 保利和万科每季度的总资产利润率相差不大, 2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析

分析:和万科相比, 保利地产的速动比率不稳定, 2009年达到高峰, 表示流动资产的变现能力较强, 流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%, 略高于同行业平均水平71.14%, 可见流动资产缺乏有效管理, 偿债能力受到不利影响。

2.4.3 资产负债率

分析:保利地产和万科的资产负债率相对都比较大, 特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%, 但是从资产负债表指标来看, 显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平, 所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说, 资产负债率偏低表明公司的财务成本较低, 风险较小, 偿债能力较强, 经营较为稳健。但从消极的角度来看, 说明企业的经营过于谨慎, 不能有效的利用财务杠杆带来的作用, 同时我们也可以做出这样的猜测, 企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4 企业营运能力分析

分析:保利地产一直努力提高存货周转率, 而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长, 销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大, 周转速度慢, 而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业, 势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3 结束语

3.1 保利企业存在的财务问题

随着房地产行业调控政策的持续深入, 行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升, 加剧了公司发展中面临的困难和挑战:一方面, 短期内房地产市场在调控影响下, 反复的波动将成常态, 加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度;另一方面, 土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预, 增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度, 通过对比保利地产和万科地产的财务指标, 我们发现保利地产的财务方面出现以下问题:

(1) 从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态, 这样不利于企业进行债务规划, 结合存货周转率的持续走低可以得知, 该企业的偿债能力会受到长远影响, 短期偿债能力较弱。

(2) 保利地产存货周转能力较差, 存货占流动资产比率高于同期行业平均水平, 周转过慢也会严重影响偿债能力, 同时说明流动资产缺乏有效管理。

(3) 现金流净额持续呈现负数, 维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量, 而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢, 导致营运资金出现匮乏, 加大了企业的财务风险。

(4) 保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率, 同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。

(5) 货币资金的不足很难让企业度过财务危机, 10年的货币资金较上一年呈下降状态, 预计11年货币资金应该维持相对平衡, 但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。

3.2 对保利财务方面提出的建议

(1) 抓住房地产市场回暖时期, 扩大销售规模, 加大账款回收, 预防财务风险。

(2) 拓展融资渠道, 有效吸引投资, 从而加快发展步伐, 提高资金回笼速度。

(3) 充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势, 进一步优化产品和区域结构。

(4) 增加长期贷款来替代到期的短期贷款, 降低还款的风险, 优化负债的结构, 减少短期还款的压力, 做好债务风险控制。

(5) 努力降低资产负债水平, 提高速动资金比率, 确保公司财务安全。

(6) 把握市场机遇, 优化投资结构, 提高资源利用效率, 保障企业稳中有进。

(7) 加强品牌塑造, 重视社会效益。继续坚持以普通住宅开发为主, 进一步提高中小户型比例和产品性价比, 抢占刚需市场, 扩大销售规模。

(8) 积极提升物业管理整合力度, 同时大力推进专业公司发展, 促进房地产主业做大做强。

(9) 强化内部控制, 提高管理水平。针对经营管理中的薄弱环节和主要风险, 以完善内控制度为重点目标, 以信息化管理为辅助手段, 进一步提高精细化管理水平。

摘要：财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况, 它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。目前房地产已经成为国民经济支柱产业, 但是却在市场经济中处于日渐低迷的状态。对保利地产的财务状况进行了深度剖析, 通过对资产负债、现金流量以及资本结构、偿债能力等财务指标对比分析, 揭示了保利地产所存在的财务问题, 结合国家宏观政策的指导, 提出解决问题的相应方案, 确保保利地产在房地产行业中取得领先地位。

关键词：保利地产,财务状况分析,财务指标

参考文献

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房地产企业财务管控问题探讨 篇8

高效的财务管控能够提高企业控制力,提升财务运营效率,帮助企业实现价值最大化。因此能否建立一套行之有效的财务管控体系,是企业成败的关键。房地产企业具有投资规模大、资金周转时间长、资金风险大、项目开发涉及面广、易受调控政策影响等特点,与其他商品生产经营企业相比,房地产企业的财务管控更加重要。但是当前,一些财务管控问题却普遍存在并严重影响着房企的发展。

二、财务管控存在的问题

(1)财务核算制度未统一规范。随着城镇化进程的推进,我国房地产业经历了近二十年的快速发展期,为了追求利润,一些房企跑马圈地,单纯追求规模的粗放式发展,忽略了精细化管理,管理制度未统一规范是一个较为普遍的问题。这些企业的财务管理比较粗放,各核算单位没有建立统一的财务会计制度,财务人员的会计处理较为随意,日常按各自的会计政策进行收入确认、成本计量,影响了财务信息的准确性、可比性,使一些风险隐藏其中而不易被发现,弱化了财务管控效果。

(2)资金管理体系不完善。房地产业是典型的资金密集型行业,资金管理尤为重要。当前一些房企资金管控水平低,资金管理体系不完善,主要表现有:资金管理制度不健全,缺乏有效的预算管理,融资模式单一,资产负债率高,投资决策不科学,资金回笼慢,资金管理模式落后,资金闲置与短缺并存现象严重,资金风险管理不足,未建立有效的资金风险管理机制等,这使得房企对资金的使用缺乏有力的控制,资金风险大,使用效率低。

(3)财务管理信息系统不完善。对于多项目、多区域运营房企而言,由于组织层级多,管理链条长,项目与公司之间、区域公司与集团公司之间信息共享度差。为有效管理信息流和资金流,房企需要构建统一完善的财务数据管理平台,然而一些房企对信息化建设重视不够,财务信息化管理还仅限于会计核算,没有实现财务信息和业务信息的一体化,没有建立基于企业整体需要的财务管理模式,不能建立有效的财务信息收集和汇总渠道,往往会由于财务、业务信息的不对称或财务信息的滞后,导致决策的不科学。

(4)监督检查力度不够。一些房企对财务监督检查的重视程度不够,除例行的年度财务报表审计外,较少进行内部审计,对分子公司的审计也仅限于财务数据的审查,对制度、流程的严密性、合理性重视不够,在很大程度上限制了财务管控职能的发挥,可能纵容徇私舞弊行为,引起企业资产流失。

三、加强财务管控的建议

(1)环境支持体系。完善的组织架构和明确的职责分工是财务管控体系顺利实施的组织保证。房企要完善现有组织架构,构建财务规划、执行、控制和监督活动的框架,并在此基础上进行责任分配和分权授权,使部门间、岗位间各司其职,相互制约;管理层的重视和支持是财务管控有效落实的重要保障,管理层要持续重视内部控制环境的建设,致力打造与企业相匹配的财务管控体系;还要注重财务管控人才队伍的建设,管控人员不仅要有过硬的业务素质,具备较高的专业知识和专业技能,还要具备良好的职业道德,能遵纪守法,坚持原则。

(2)制度管控体系。制定统一完善的制度管控体系是财务管控工作的重要内容之一。房企要依据财经法律、法规并结合公司实际,制定完善企业财务管理、会计核算及内部控制等制度,为企业各层面的操作提供制度指引和规范。制度管控体系的构建要考虑全面性和适应性,全面性要求重要财务制度由集团拟定,其效力要全面覆盖下属各分子公司,其他具体制度由分子公司拟定后报集团审核,并不得与集团相关制度抵触,适应性要求房企必须适时修订制度以使管控体系能适应国家政策法规的调整和企业内外部环境的变化。

(3)全面预算体系。全面预算对保证企业资金链安全和提高资金运行效益有不可或缺的重要作用。房地产企业要根据企业的发展战略和经营方针,完善全面预算管理体系,强化预算管控力度。集团各级企业要成立专门的预算管理机构,并明确权限责任以保障其工作的顺利开展,集团总部预算委员会应承担起整个集团预算管理的组织、协调责任。集团预算目标层层分解到各预算子单位,集团总部要协调好与子单位的关系,使子单位的预算既要服从集团整体目标,又符合子单位自身业务特点并享有一定自由支配资源的权利,通过全面预算体系将企业战略渗透进各分子公司和业务流程,再通过预算考核体系落实到企业全体员工的工作中。

(4)资金管理体系。完善的资金管理体系主要包括以下几个方面:第一,不断完善资金管理制度,真正做到有规可依;第二,完善企业资金预算,逐步形成以资金流量管理为重点,以项目成本控制为核心的多层级资金预算体系;第三,设立资金池,通过资金集中管控,降低资金管理风险,促进资源共享,提高资金效益;第四,做好项目投资可行性研究工作,科学地进行投资决策;第五,多元化融资渠道,改善资本结构,降低融资风险;第六,关注资金风险的管控,构建资金管理指标体系,跟踪监控资金运作风险,尽早识别,及时响应。

(5)信息化支持体系。信息化可以有效地将企业管控制度落实到具体业务处理过程中,使整个企业统一制度约束,统一处理标准,统一数据管理,大幅提升管控水平。房企要在统一数据处理平台的基础上,标准化业务处理,任何财务单据都要纳入信息化系统,并接受系统既定规则的约束。标准化的信息为实现数据集中提供了条件,提高了企业数据收集、分析能力,让管理者能获取多层次、多视角的财务信息,提高了决策的科学性,标准化的信息也提高了信息收集效率,有利于企业第一时间识别、防范风险。

(6)财务监督体系。建立审计监督机制,有计划地开展常规审计和专项审计,核查财务信息和经营成果的真实性,核查成员企业制度规范的完善性、业务流程的合理性,核查成员企业经营活动是否和集团发展战略和经营策略保持一致。建立高风险岗位、流程重点监督机制,利用风险评价指标对各岗位、流程进行风险综合评价,量化风险值并划分风险等级,对低风险对象实行一般化监督,对高风险对象实行重点监督。

财务管控是房地产企业提升自身竞争力的必然选择,房企需要不断完善环境支持体系,统一制度体系,落实全面预算体系,构建资金管理体系,提升信息化支持水平,加强财务监督,提升财务管控工作成效,确保房企持续健康稳定发展。

参考文献

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房地产企业财务 篇9

在中国市场经济体制的逐步发展之下,企业的规模日益扩大,分工逐步细化,功能逐步强大,合作逐步频繁,这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题,也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看,中国的房地产行业起步较晚,基础薄弱,规模化程度低,同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率,有的甚至高达90%,这类房地产企业面临着极大的财务风险。由于房地产行业具有高风险高投入的特点,对政策的敏感性极强,其收益也面临着较大的不确定性,这些因素要求房地产企业集团必须实施高效率、严标准的财务控制制度,才能在最大程度上保障集团项目的顺利开发和资金的合理利用。随着中国社会主义市场经济发展的不断深化,不少本土房地产开发企业,已经开始进行跨地域的房地产开发项目,鉴于此,强化房地产企业集团对下属企业的财务控制十分必要。对于多项目、跨地区进行项目运作的房地产企业集团来说,亟需建立起一套具有实际可操作性、能够进行有效监控的财务控制体系。通常,很多房地产企业集团在实际经营运作过程中,为了进一步控制财务风险,提高投资的可靠性、可行性,大多会从成本控制、财务人员管理、资金控制、财务信息控制等角度入手,对房地产企业集团的财务控制工作进行整体考量。

二、强化房地产企业集团对下属企业财务控制的策略

(一)建立资金结算中心,确保资金得到合理运用

资金控制是房地产企业集团对下属企业财务实施控制的最主要方面。资金控制主要是指集团公司对子公司的资金流量、存量进行的控制和管理。为了在最大程度上确保资金能够在集团企业内部正常流动,更全面地发挥资金的整体效益,房地产企业集团可以建立资金结算中心。资金结算中心能够将企业集团分布在多个银行上的各个账户里的资金集中起来,实现统一筹融资、统一决策、统一调动资金、统一办理结算业务等资金控制的目标,继而树立起有借必还的市场经济运作原则,保障集团企业能够将各个环节上的闲散资金都能够得到最优配置,提高资金的使用效率,在充分化解资金供应紧张状况的同时,也降低集团企业的闲散资金量。通过资金的合理归集与安排,使企业整体、各项目之间的资金实现集约化使用,降低财务成本。

(二)进一步整合企业内部的财务资源,实现财务统一控制

随着现代网络技术的高速发展,很多技术成果都可以在财务管理领域中得到应用,充分将企业各个职能部门经济活动的信息进行整合,从而将科学的财务控制理念深入贯彻到集团企业组织管理的各个环节。具体来说,首先,企业集团财务资源的整合可以借助已经较为成熟的信息办公系统,实现集中化的财务管理模式,帮助企业实现对下属企业的跨地区控制。其次,推行财务业务的一体化控制,引进ERP系统,房地产集团企业可以同步生成信息流、物流、资金流的相关信息。最后,打造网上结算系统和远程计算机网络,强化企业集团对下属企业资金的调控能力,提高企业资金的流动效率,同时也能将下属企业各个项目的资金流转、预算执行等情况都全面集中于计算机网络平台上。通过这样的技术措施,集团企业能够随时查询、调用下属企业的财务状况、经营成果和现金流量,全方位掌控下属企业的项目开发进度,及时发现生产经营活动当中出现的错误和问题,尽可能降低经营风险,减少资金流失。

(三)建立预算控制制度,完善集团企业的财务信息网络系统

所谓预算控制,是指企业通过编制涵盖企业整体经营活动的全面预算,对集团企业下属的各个企业的经营活动进行严密控制,以便帮助集团企业实现自身经营目标的一种管理手段,是企业内部控制工作中的重要组成部分。企业集团在充分分析行业发展状况的基础上,结合自身的规模大小、母子公司的组织结构进行预算的编制,工作的重点主要涉及以下几个方面:首先,如果集团企业的规模较大,那么可以考虑设立专门的预算管理委员会,主要负责制定预算目标和具体的管理制度。如果集团企业的规模较小,那么可以由经营班子成员行使预算管理委员会的职能,来替代预算管理委员会。其次,通过完善的预算编制,能够帮助下属企业更进一步明确自身的经营管理目标和所拥有的权力和责任,促进下属企业进行更加完善的自我控制和调整。最后,针对产品较为单一的房地产企业集团,可以考虑采用“自上而下”的集中型预算编制方法;针对资本性控股的房地产企业集团可以采用“自下而上”的分散型编制方法;针对产业型企业集团则可以将“自下而上”、“自上而下”相互融合的折中型预算编制方法。

三、结语

房地产行业属于资金密集、风险较高的行业,做好财务控制工作对降低经营风险、控制成本,对于整体房地产行业的健康发展,有着深远的意义。总的来说,有效的财务控制策略是保证企业集团实现平稳运行的重要前提。越来越多的企业开始意识到,要想建立完善的财务控制体系,就必须加强资金控制、成本费用控制、财务信息控制等,使得集团企业能够全面了解下属企业的资本结构、信用政策、资金流向、投融资决策等核心信息,从而最大限度地降低企业集团面临的财务风险,切实提高其财务控制能力。

摘要：随着中国社会主义市场经济建设的不断深化,房地产行业也得到了迅猛的发展。然而,房地产企业集团的规模在不断扩大的同时,总公司对下属企业的控制力越来越薄弱。由于总公司难以全面监控公司的财务状况,导致企业集团面临的财务风险逐步上升,成本管理制度将可能形同虚设,资金周转率严重降低。鉴于此,积极发挥企业集团母公司的核心作用,对整个集团的财务运作进行有效监控是一个亟需解决的问题。

房地产企业财务风险管理分析 篇10

一、日本房地产业发展对我国的启示

当下中国经济正在进入一个新经济增长周期, 房地产业已成为拉动经济增长的支柱行业。在看到房地产业对经济的积极作用时, 也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很多问题, 如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等。日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴:首先, 政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变, 往往会引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等因素的连锁反应。其次, 加强房地产二级市场的管理, 防止投机者炒高楼市, 房地产泡沫剧增。最后, 调整房地产开发结构, 大力发展安居型房地产, 同时应加强市场统计和预测工作。

二、我国房地产企业发展形势分析

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”, 自2003年就开始致力于中国房地产企业群体的研究, 其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。

中国房地产TOP10研究组采用中国房地产企业财务安全评价系数表示房地产企业的短期以及长期的财务安全。100分为满分, 最低分为0分。分数越高, 安全性越高, 反之企业财务安全性低, 财务风险越高。

研究样本为115家沪深房地产上市企业和28家大型中国大陆在港上市企业, 对这143家企业进行2007, 2008, 2009半年和2009第三季度的财务安全评价。

研究所使用的定量数据都来自于企业的年报和财务报表。在进行2009中期和2009三季度的财务安全评价中, 对利润表进行了TTM (Trailing Twelve Months) 处理。比如, 在计算2009半年企业的经营规模因子中, 营业收入一项采用了2008年下半年和2009年上半年的营业收入之和。TTM方法采用了一年的滑动窗口, 保证了在各个时点财务安全的可比性。

下图显示了所选取的143家房地产企业样本在2007, 2008, 2009中期 (1H2009) , 2009第三季度 (3Q2009) (28家大陆在港上市企业不参与2009第三季度安全评价) 的财务安全系数均值。

从图中可以看到, 房地产企业在2008的行业低谷中财务安全系数均值低于50, 但进入2009年之后, 财务安全系数稳步上升。采用5%的显著性水平进行的假设检验显示2009中期和第三季度的财务安全系数均值与2008年的安全系数均值有显著不同。到2009年第三季度, 房地产财务安全平均水平已经提高到2007年水平。

进一步对房地产行业各项影响财务安全的量化指标进行了分析, 考虑到行业的不均衡性, 采用了量化指标在各个时间点的中值来表示行业的发展状况, 见下表:

从表中可以看出:

行业资产负债率平均为60%, 流动比率为1.8, 显示了中国房地产行业的持续高杠杆特性, 多数企业承担着中长期财务风险。

现金到期负债比和净负债率这两项指标的变化比较明显。2008年房地产市场低迷, 行业现金到期负债比较低, 随着2009市场的回暖, 这一指标逐步上升, 说明企业货币现金逐步增加, 同时, 企业净负债率逐渐减低。这两项指标说明行业短期和中长期偿债能力有所增强。

规模性指标显示了房地产企业在总资产和营业收入两项指标上的逐步增长。但经营效率因子的两项指标——总资产周转率和存货周转率都在降低。在企业的总资产中, 存货约占50%, 这显示多数房地产企业在拿地方面比较激进。在成长因子中, 净利润的增长显著, 已经回复2007年水平。

总体来看, 多数房地产企业在2009年现金流开始增加, 短期财务安全有所提高。但多数企业在经营策略上比较激进, 存货周转率逐年降低, 这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧。

三、房地产企业财务风险管理应对措施

1. 筹资阶段。

房地产业作为国民经济的重要行业, 既对经济企稳回升有重要影响, 同时也是关系民生的重要领域。而作为资金密集型行业的房地产行业, 对银行等金融机构的信贷依赖较大, 也受到货币政策影响较大。银行信贷资金是房地产发展的重要资金来源, 因此, 房地产信贷渠道、筹资成本、对政府政策和货币政策合理的运用关系到房地产的健康发展。筹资风险主要表现在筹资渠道单一, 资产结构不合理;对国家政策不合理的运用导致筹资风险膨胀;房贷利率高, 筹资成本高。

解决房地产筹资问题可以采取以下措施, 包括拓宽筹资渠道, 丰富筹资方式。充分利用民间资本, 合作开发筹资, 对于缓解发展商自身资金压力, 共担风险大有益处。有条件的房地产企业, 尽量发行股票融资。此种筹资方式具有永久性, 没有到期日, 也无需偿还, 可有效改善资本结构, 保证企业对资本的最低需求, 维持企业长期稳定的发展。有条件的房地产企业可考虑通过发行中期票据方式融资。多管齐下, 有效控制筹资风险。中国房地产企业应以自身和市场所能承受的合理价格出售房产, 便于快速回笼资金, 缩短资金周转期, 足以令企业在金融风暴的打击下及时偿还贷款, 创造出开发商和购房者的双赢局面。于此同时, 需加强资金管理, 提高资金的利用率。

2. 投资阶段。

房地产投资决策阶段风险, 其中分为开发区域的风险, 由于各个地区发展不平衡, 经济和政策相差悬殊, 各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同, 使得经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。开发时机风险, 房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。房地产开发周期较长, 期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。房地产项目土地获取阶段的风险。房地产销售阶段风险。其中又分为租售合同风险, 销售时机风险。

投资风险控制可以从几方面解决。首先是预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等可以通过放弃某地区的房地产开发, 有效地避开风险源地可完全解除某种风险。其次采用多样化 (或组合化) 投资。将投资放到多种类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等, 以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的收益高低相应不同, 开发风险大小不一。还有就是以财务方式控制风险。具体有以下三种基本方法:第一, 通过正当、合法的非保险手段 (如合同条款的拟定) 将风险转嫁给其他经济单位。第二, 通过向保险企业投保, 以缴纳保险费为代价, 将风险转移给保险企业。第三, 以自身财力, 直接承担风险损失的补偿责任。

房地产企业财务风险管理应建立一种危机管理模式。要求房地产企业必须树立明确的危机意识和理念, 将危机预防放在首要位, 真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”。要求房地产企业从战略高度开展危机应对工作, 从危机中发现问题并对原有的资源及组织结构进行战略性调整, 将最重要的战略资源集中到最主要的最急需的地方, 最大限度地发挥资源的效用, 切实提高企业的核心竞争力, 形成企业的竞争优势。要求房地产企业在危机应对中养成一系列良好行为习惯, 建立一套系统有效的危机管理机制, 包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统, 使企业尽快重新走上良性发展的轨道。房地产企业必须密切注意“新国十条”背景下房地产市场的发展动态, 加强市场分析和调研, 把握房地产市场的发展规律, 认识和捕捉市场发展的机会, 认识、分析、排除潜在的和面临的危机, 将战略管理与危机管理紧密结合在一起, 既要进行着眼未来的战略调整, 适时调整企业经营方向和策略, 又要开展维持企业日常运转的危机管理, 促进业务有序发展。

摘要：本文探讨了房地产行业发展及国外房地产业发展经验, 从国家政策、银行政策、企业自身等方面结合筹资投资过程遇到的问题, 对企业战略转型进行了基本构想。

关键词：房地产企业,筹资风险,投资风险,发展战略

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房地产企业财务 篇11

【关键词】 房地产企业 财务核算 税法 协调

一、财务核算对于房地产企业的作用和意义

财务核算是针对企业内部一切涉及资金活动进行整理审核的过程，其旨在于保障企业内部的财务的准确性。房地产企业正在飞速的发展着，经济基础决定上层建筑，只有将一个企业大的财务管理好才是发展的保障，所以一个公司中的财务工作是重中之重，尤其是财务核算，从最开始的审核原始凭证到过账、对账再到最后的账项调整和结账，每一个步骤都需要负责账目的工作人员细心认真的保证工作质量。公司账目的整理对于员工的要求是非常之高的，要求核算人员一定要有职业责任意识，因为如果公司内部的财务出现了问题首先直接导致的就是企业资金的周转问题，其次是工作人员的薪资问题，这些都会间接的影响公司员工的工作态度和工作热情，同时还对企业以后的发展带来不好的影响。因此，在企业内部实行财务核算是非常重要的环节，它是保障经济的最直接手段。

二、房地产企业涉及的税种

缴纳税款是企业和个人必须承担的义务和责任，房地产开发企业也不例外，由于房地产企业的规模一般比较大，涉及的财务问题比较多，自然所缴纳的税务也就相对多一些。房地产行业主要涉及的税务种类有以下几类：营业税，包含营业过程中一切的资金收支或转让所要缴纳的税款，其中也包含着销售不动产交易过程中需要交纳的税款；城市维护建设税，在房地产开发过程中，为保证开发商不随意建设房屋，要收取适当的城市维护建设税以保障城市的建设；房产税，是以房屋作为征收税款的对象，对拥有房屋的个人或者单位征收的一种税款；土地增值税，是对于占用、转让国有土地的使用权的个人或者单位所征收的一种税款；印花税，是存在于所有企业中的，对于经济活动中书立印花税暂行条例中全部列举的凭证对企业所征收的一种税款。此外还包括契税、企业所得税、外资和外国企业所得税、个人所得税等等。

三、财务核算和税法协调之间的关系

首先一个企业的运行离不开法律的保护，有了法律的保障，企业才能够更有利地进行营业和经营，才能得到经济效益，所以在得到法律的保护的同时也要履行相应的义务和责任，缴纳税款是每个公民和企业必须要履行的义务，税法是为了保障税款顺利缴纳所设定的法律，要求强制每个公民和企业缴纳税款。所以企业的运行和税法之间是密不可分的。企业运行的根本在于盈利和财务支出，所以财务核算就是财务工作的核心部分，因此财务核算工作与税法之间也有着密不可分的关系。但是现在有些房地产企业没有认识到这种相辅相成的关系，而进行一些偷税漏税的行为，实质上就是没有处理好财务核算和税法协调之间的关系，因为一点小利不但触犯了法律，对于企业的长期发展来讲也是会产生一些负面影响的，严重的还会导致企业公司无法继续运行。所以对于房地产企业这样能创造巨大财富的行业，一定要能够正确的认识税法，处理好财务核算和税法调节之间的关系，才能够在盈利的同时更好的促进企业的长期发展。

四、房地产企业财务核算与税法协调之间存在的问题

现在的很多房地产企业在面对税款的同时不能够有效的处理好企业财务核算与税法协调之间的关系，而出现了一系列的问题最终导致企业无法继续顺利运行，目前我国很多的房地产企业在协调过程中存在问题，现对这些存在的问题进行总结整理。

1、企业内部财务核算人员不能够协调好核算与税法之间的关系

目前有很多的房地产企业已经注意到了财务核算的重要性，并把这作为公司运行管理的重点，但是一些核算人员作为整个协调关系的中枢纽带，虽然对于财务方面的知识技能掌握的非常好，但是对于法律知识，尤其是税法知识就极度欠缺，而这种状况又得不到重视。长时间不能很好地协调二者之间的紧密联系，就会使协调工作受到阻碍，所以财务核算人员应当掌握一部分法律知识尤其是税法知识，这样能够保障核算人员在认真仔细工作的同时，严格遵守法律程序，在对企业中的财务进行整理的同时，了解税法的相关规定也可以避免触犯法律规定。所以加强财务核算人员的税法知识是非常重要的。

2、财务核算部门与负责税款支出的机构相脱离

财务核算是对于房地产企业内部一切经济活动进行审核、整理和总结的环节，其涉及的范围应该包括税款，但是有些房地产企业没有意识到这两项的密切关系，所以导致财务核算部门和负责税款支出的机构相脱离，甚至有些企业根本就没有正规的负责税款支出的有关部门，所以可能就会使财务核算和税务之间的协调不善，一方面不能准确地核对和纪律整个企业的收支情况，另一方面可能会因为协调不善导致没有按照法律程序缴纳税款，产生一些不必要的纠纷。所以要想确立房地产企业财务核算与税法协调之间的关系，就要将财务核算部门与负责税款支出的机构紧密联系起来。

3、存在过度重视财务收入导致协调之间存在阻碍

房地产行业是相对来讲经济效益比较好的一类职业方向，但是正是由于高利润的现状，使得一些房地产商不顾法律约束，无视税法，出现了严重的偷税漏税的现象，其实就是对于房地产企业财务核算与税法协调之间的关系处理不当，没有认清税法是必须承担的义务，也是企业发展的保障，所以只重视财务核算的最终结果，也就是盈利情况，但是没有对税法加以重视，长期这样下去，不仅不会从蝇头小利获得更过的价值，反而可能会因为触犯了法律而导致企业公司无法继续运营下去，可见处理好房地产企业财务核算与税法协调之间的关系是多么的重要。只要积极的处理好房地产企业财务核算与税法协调之间的关系，就能使企业的发展更加顺利。

五、针对房地产企业财务核算与税法协调之间存在的问题提出建议

房地产企业是一个能够获得高利润的行业，所以自然而然的竞争力也是非常大的，所以要想使房地产企业在众多的企业中长久的立于不败之地就要保证其管理方式和运行模式的先进性，财务核算是保证房地产企业经济基础的先进手段，税法是要求每个企业必须要履行的责任义务，如何将二者的关系协调好是一个值得研究的重要课题，只有将房地产企业财务核算与税法协调之间的关系处理好才能够保证企业顺利有序的运行。针对上述所提到的房地产企业财务核算与税法协调之间存在的问题，现提出相应的建议。

1、对财务核算人员进行再教育，加强税法方面的知识

财务核算是支撑房地产企业经济基础的保障，财务核算人员是财务核算工作的前提，所以财务核算人员对于一个房地产企业的发展来说起着至关重要的作用。为培养出高素质的财务核算人员，应该对税法知识欠缺的财务核算人员进行再教育，加强税法方面的知识。可以定期对员工进行培训，讲师可以外聘专业人才或者是企业内部精通财务方面和法律方面的专业人员担任讲师这一角色。对员工进行培训可以有效的加强财务核算人员的综合素质，对于一个房地产企业的发展起着非常重要的作用。同时也可以对管理层的人员进行培训，上级领导对员工的影响非常大，提高管理层人员的税法方面的知识，更有利于员工对税法的认识。

2、建立专门的机构统筹财务核算部门与负责税款支出的机构

财务和税务一直是困扰房地产企业发展的矛盾体，财务核算实质上是帮助企业更好的盈利，而缴纳税款实质上是一种财务支出，所以对于一个房地产企业来讲，处理好两者的关系并不是一件容易的事情。所以如何应对财务核算和税法协调之间的的关系是决定性因素。针对财务核算部门与负责税款支出的机构相脱离的现状。可以考虑建立专门的机构统筹财务核算部门与负责税款支出的机构，或者直接加工两个合并成一个部门，这样就会更有利于对两个部门进行统筹管理和安排，有利于处理协调财务核算和税法协调之间的关系。只有将两者的矛盾处理好，认清两者的关系，才能够保证房地产企业财务工作的顺利开展，也更有利于房地产企业的顺利运行。

六、总结

正值房地产企业发展的如火如荼之时，如何保障房地产企业永久立于不败之地，就需要合理地处理好企业内部的各种矛盾关系。只有将所有的矛盾关系都解决或者淡化，才能保证企业内部的和谐发展，只有内部发展的好才能保证企业对外的竞争力和生命力。财务核算和税法协调之间的关系一直困扰着房地产企业，所以采取积极的手段合理面对才能够使企业的发展更加顺利。本文通过大量的列举针对房地产企业财务核算与税法协调之间存在的问题进行了分析和思考，并对此提出了相对的建议和解决方案。财务和税法之间的关系决定着企业的发展，而企业的发展同时也决定着国家经济的发展，所以处理好房地产企业财务核算与税法协调之间之间的关系对于企业和国家的发展都具有非常重要的意义。

【参考文献】

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[4] 饶倩妮、许晓俊、曾晶：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息，2007（1）.

[5] 郜月：新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技，2008（2）.

论房地产企业的财务预算管理 篇12

一、预算管理概述

预算管理主要是指“企业对一定期间的经营活动、投资活动、财务活动等做出的预算安排。”这种预算管理是以企业的发展战略为基础, 以货币形式来表现企业自身经济活动的一种方式, 预算管理是企业运用科学方式对未来运营情况进行的一种预测, 在企业预算管理过程中很有可能会发现企业发展战略中的问题, 这时就可以对问题进行演示分析, 把不良影响消除在萌芽状态。在房地产企业中开展预算管理工作也是为了消除资金管理中的危险因素, 提高投资战略的安全性。

预算管理相对于其他企业管理工作来说, 具有自己的个性特征。第一, 管理工作全方位性。预算管理工作能够做到全面、全员以及全过程管理, 在企业投资活动的任何时间段, 对于任何一个人而言都可以进行预算管理。房地产企业中也需要进行全方位管理, 把自己的工作人员以及发展资金集中起来, 统一进行分析、控制和管理, 这样可以通过科学的方法合理配置发展资金, 提高投资战略的稳定性和安全性。第二, 以现金管理为基础。这是房地产这种大资金流量的企业预算管理工作所普遍具有的特征, 房地产行业具有“高负债、高利润、高风险”等特点, 如果企业现金流中断会严重影响房地产开发工程的建设, 所以, 现金流管理是房地产企业财务预算管理的基础。第三, 以房产开发工程成本管理为核心。在房地产企业中, 房地产开发项目所占的资金比例最大, 所包含的工作内容也比较丰富, 所以, 进行预算管理工作时的难度相对来说也较大, 故而, 在财务预算管理工作中就应该以房地产开发项目成本管理为核心。

二、房地产企业的财务预算管理现状研究

随着我国经济发展程度的提高, 房地产企业对预算管理工作的重要性已经有所认识, 但是在实际开展过程中却存在着很多的问题, 这些问题的存在给我国房地产企业经济效益的提高、投资安全性等都带来了隐患, 因此要针对其存在的问题, 加大房地产企业预算管理工作的开展力度。

1、考核机制不健全

在房地产财务预算管理工作开展时没有进行相关责任书的签订, 相关的奖惩机制自然也就不健全, 这样就给预算管理单位和工作人员以投机取巧的机会, 如果没有完成预算指标相关责任就无法落到实处, 预算管理人员总是以外部环境为借口进行责任的推脱, 并不从自身寻找原因, 这种问题的存在是房地产企业预算管理工作所遇到的普遍问题, 已然成为了影响企业发展的重要因素, 这一问题在未来的财务预算管理工作中不可忽视。

2、执行与监控力度不足

很多房地产企业在开展财务预算管理工作之初都信心百倍, 对前期的工作开展力度较强, 专门成立预算管理职能部门进行预算编制工作, 但是当相应预算计划编制完成之后, 开展力度就严重不足, 表现出来就是执行与监控力度不足。财务预算管理执行与监控力度不足就会严重影响预算管理实际效果, 所以, 我们会看到很多房地产企业预算管理工作开展的轰轰烈烈, 结果却不尽如人意。究其原因在于房地产企业的经济发展活动步伐要快于企业的管理制度, 预算工作的效果反馈不足, 财务预算管理职能部门与会计核算部门的配合缺乏协调性。

3、管理机制不健全

有些房地产企业预算执行计划编制科学合理, 但是, 在实际执行时没有一个专门的组织机构, “没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和仲裁、执行和监督。”很多情况下都是把预算管理工作盲目的交给了财务管理部门, 并没有制定专门的管理机制对企业财务预算管理工作进行规定。这种问题的存在就导致了财务预算管理工作的开展欠缺长远性与协调性, 管理行为缺少科学性。

4、预算管理工作缺乏科学性

预算管理工作应该是具有全方位性的, 在房地产企业开展的各个阶段都应该进行, 这样其开展的实际效果才会好。但是, 有些企业预算管理工作缺乏科学性, 在实际执行过程中, 执行者单纯的依靠编制的预算管理计划进行, 并没有对企业发展过程中所发生的实际变化、市场环境等的变化进行深入分析, 预算管理工作并没有与房地产企业的实际投资活动相联系, 往往是以过去的经营状况来简单预判下一年度的预算指标, 这种预估的方式缺乏科学性, 实际执行起来会给企业的发展带来很大的障碍。

三、房产企业提高财务预算管理效果的有效措施

房地产企业要想提高财务预算管理工作的实际效果就需要适应时代的发展积极改正所存在的问题, 以实现全方位的财务预算管理, 进而为房地产企业的长远发展提供稳定的基础。

1、完善考核机制

房地产企业在开展实际的财务预算管理工作之前, 就应该把责任落实到不同的单位和个人, 并制定完善的责任制度, 规定好责任制度以及奖惩机制, 对于预算管理工作执行到位的要给予物质和精神奖励, 对于没有执行到位的也要进行相应惩罚, 这样就能够提高预算管理工作的执行力度和执行效果。考核机制建立过程中要时刻以“公平公正”为基本理念, 以科学的考核原则为基准。考核机制完善后工作人员的工作灵活性和工作效率都会有所提高。

2、健全预算管理体制

管理体制的建立是以科学观念为基础的, 因此, 房地产企业在发展过程中需要时刻更新自己的管理观念, 树立全面管理理念, 即“财务预算理念、业务预算理念、资本预算理念以及筹资预算理念。”在理念树立之后就需要对房地产企业发展的实际状况进行科学分析, 以企业原有管理方式为基础, 建立新的适合房地产企业当前以至于未来一段时间发展的预算管理体制。

3、完善实际预算管理工作

完善实际预算管理工作主要就是指要细化预算管理目标, 把总体目标根据工作内容不同划分为多个小目标, 并把这些目标归结为责任单元并配合以监督和奖惩机制。与此同时还要进行房地产企业的内部财务控制, 尽量把企业所有活动都归入到预算管理工作中, 这样通过“自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实, 确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度”, 能够让财务预算管理部门分清职责。

完善工作还需要对预算管理组织体系进行完善, 也就是说管理体系的监督、控制以及管理考评职能要充分发挥出来, 设立专业化的管理部门, 为房地产企业财务预算管理工作的开展提供更有力的后盾支持, 同时还要求会计核算部门、企业内部的财务管理部门等积极配合财务预算管理工作的开展, 尽最大努力提高预算管理工作的实际效果。

4、积极应用计算机网络技术

当今是信息大爆炸的时代, 任何企业的发展都需要足够的信息量进行支持, 房地产企业财务预算管理工作的开展也不例外, 因此, 在预算管理工作开展时也需要用计算机网络技术进行科学的分析和信息的整理。尤其是在会计核算工作中应用会计电算化这一科技手段能大大提高工作效率, 提高核算质量。同时, 通过计算机网络技术还可以建立完善的预算管理网络, 把房地产企业内部信息录入到专业化信息分享平台上, 各个部门对财务预算管理工作执行的效果以及执行过程中所遇到的问题都可以表达在这个平台中, 其他部门工作人员或者专业人士可以通过这样一个网络平台给予解决, 切实打破了预算工作时间与空间上的限制。

四、结束语

本文主要是对房地产企业的财务预算管理工作进行了简要的论述, 在开始简单的介绍了预算管理工作以及房地产企业预算管理工作所具有的个性特征, 之后重点论述了当前房地产企业财务预算管理工作中所存在的问题并相应的提出了解决方式, 本文也只是从普遍性的理论上进行了总结, 在实际工作中根据情况不同还会出现不同的问题, 这就需要实际工作人员要进行有针对性的分析。

参考文献

[1]吴长敏.浅谈房地产开发企业的资金管理[J].新闻世界.2011 (08)

[2]高音.浅谈房地产开发企业的融资管理[J].辽宁行政学院学报.2009 (01)