房地产中介企业

房地产中介企业（共9篇）

房地产中介企业 篇1

一、我国房地产中介存在的问题

(一) 法律法规不健全, 行业管理不够完善

目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因, 造成其行业自律职能不到位, 加之缺乏行之有效的行业约束机制, 造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐, 大多数中介服务企业小而散, 缺少规模经营和品牌效应, 恶性竞争严重。

(二) 从业人员素质差, 专业能力低

据统计, 目前我国房地产中介从业人员, 取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范, 多数房地产中介机构为追求短期利益, 对从业人员不进行培训, 致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质, 从而造成行业整体诚信水平低下。

(三) 信息渠道不畅, 经营模式落后

信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全, 市场信息量少且渠道不畅, 在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低, 使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费, 难以发挥行业优势, 而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。

二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议

(一) 品牌战略

对房地产中介服务企业而言, 其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手:

1. 信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。

2. 创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。

3. 文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。

(二) 人才战略

房地产中介行业由于起步较晚, 专业人员稀少, 从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本, 因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件, 有效地开发人力资源, 实行有效的机制, 创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养, 可借鉴国外企业经验给予长期激励, 比如高提成等激励制度。

三、长春房地产中介企业存在的问题

(一) 法规制度不规范

房地产经纪人市场准入规则不健全, 政府部门的管理不

责任编辑:张丽

统一, 房地产经纪行业行政管理职责不明确, 与行业自律管理发展方向偏离, 市场上存在无序竞争的现象, 违规行为时有发生, 行业声誉差强人意。

(二) 规模较小, 素质较差

目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家, 均为小型房地产中介机构, 这些机构规模小, 档次较低, 技术含量不高, 布局分散, 市场占有率低, 尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂, 绝大多数没有从事过相关经营活动。

(三) 竞争力不强

目前, 除长房置换粗具规模外, 大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

四、长春房地产中介公司发展对策的建议

(一) 推进资源整合

全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源, 加快建设集网上展示、电子商务、信用信息发布、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台, 此平台可以将每个中介企业在网上发布的关于房源所有的信息一一展现出来, 为中介服务企业的发展提供条件, 完善中介服务链条, 引导中介服务行业集聚发展。

(二) 深化改革, 优化市场准入

加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开, 培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式, 必须予以清理和调整。

参考文献

[1]吴翔华.房地产中介运作指南 (第一版) [M].江苏科学技术出版社, 2006年10月, 第1-31页.[1]吴翔华.房地产中介运作指南 (第一版) [M].江苏科学技术出版社, 2006年10月, 第1-31页.

[2]刘亚臣.房地产经营管理 (第四版) [M].大连理工出版社, 2009年2月, 第10-30页.[2]刘亚臣.房地产经营管理 (第四版) [M].大连理工出版社, 2009年2月, 第10-30页.

[3]王衡起.房地产中介 (第一版) [M].山东人民出版社, 2010年2月, 第1-10页.[3]王衡起.房地产中介 (第一版) [M].山东人民出版社, 2010年2月, 第1-10页.

[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛, 2010 (1) .[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛, 2010 (1) .

[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦, 2011 (1) .[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦, 2011 (1) .

[6]毛文珂.房地产中介行业发展的契机和挑战[J].经济分析, 2011 (6) .[6]毛文珂.房地产中介行业发展的契机和挑战[J].经济分析, 2011 (6) .

房地产中介企业 篇2

1：购房资格：广州户口可购买两套外地户口须5年内满3年以上的社保或者税单 2：购房方式： 一次性付款（分期付款）

和按揭付款

3:购房流程：

一次性:网签—问税—交税—递件—过户—拿新的房产证

按揭流程：网签—准备资料签按揭—出同意贷款书---问税—交税—递件—过户—拿新的房产证----归档---抵押---出抵押---放款---交楼

4：按揭资料：

买方：身份证，户口薄，婚姻证明，收入证明，供款卡，流水账，公积金缴存明细，3年以上社保或税单

卖方：身份证，户口本，婚姻证明，房产证，收款卡

买卖双方应该对房产交易有个大致的了解，知己知彼。

二:看房：

1：首先明确自己想找的区域，板块，小区。并在网上了解大致楼盘的价格。目前大的搜X网，安X网，在这些价格基础上上浮7-15%,估计就是真实业主的放价（题外话，为什么网络上虚假房源这么多，因为某网都是以出售经纪人端口盈利，一个经纪人有60-120套发布房源的端口，所以为什么之前有楼盘总户数1500户，而某网二手房出售套数有2000套的原因了）了解价格，不要迷恋房子。这个功课一定要提前做。

2：现在地产主要客源分为wake in和call in 简单来说就是上门店和通过网络打电话。

1）所以此时建议预备个买房专用电话（不怕骚扰忽略）

2）针对初期看房者，一定要有计划。第一次看房，时间上建议两天，对一个板块的大部分楼盘有一定了解。看房过程中你不止要观察房子还要观察经纪人（专业能力，沟通能力，是否靠谱）。看房过程中一定要有主见，情绪上不要表现的大喜大悲，因为你很喜欢某套房子，可能那套房子只是出租的。可以尝试砍价，了解下中介的反应开价幅度。

3）辛苦了两天你对板块的楼盘有一定的了解。接下来会收到很多中介的电话，约你看房子，此时就必须有针对性的看房，如果某个中介对你推荐的房子比较和你意，建议此时先在网络上查找那个房子是否有相似的面积楼层的房子了解。一般问经纪就说这套房子是否真实？什么时候看房，最低多少，然后跟他说其他地产报的价格比你便宜来试探出这套房子究竟是一个什么样的市场价格。打个比喻一套房子A中介说100万，B中介说97万，C中介说95万。那幅度应该在95-96区间，自己要有一个估算。但看房只确认跟自认为觉得靠谱一个中介看，其他中介只是了解之用。

4）此时，很多人可能会说，哇靠，看个房子这么麻烦，买个房子这么麻烦！没办法，中介的氛围就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕诚实的人，也会在这种氛围下变成忽悠，狡猾的人，不然就等着饿死，这就是中介文化。至于忽悠的手段手法，实在太多了，不胜枚举，我也不好怎么说。目的性就只有一个，让你跟着他走，让你被他牵着走，所以这也是我一直提主见的原因。当然，土豪可以忽略此点。

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三：购房

1）

终于看上了套房子，也大致了解这套房子业主想卖的市场价，此时中介应该会拼命忽悠你下诚意金，理由大体分为：A这套房子很抢手，B价格很笋，你下定我才能要求公司封盘不给其他人推。C你不下，其他同事下了定我们就不能买了 D，我谈价如何厉害，你不下定我不好跟业主谈价格。E，你下定业主才知道你的诚意，才愿意降价。F：诚意金最大的用处就是落实自己的佣金，好操作买家和业主。

2）

基于以上几点给的建议便是：

A：真的认为喜欢，笋（哪怕被吃差价也值得），直接跟中介说老娘有银行卡，叫业主直接签约。下诚意金就免了。

B：业主自住的情况下，当场就跟业主表露有意向，化被动为主动（建议相差价格幅度在3%-8%的区间）

C：如果相差价格较大，再次落实业主多少钱可以出售，此时表现的有意向购买，但得出业主的心理价位后可跟业主说明自己还需跟家里人商量，礼貌对待。

D：如果业主不在场或受中介阻止无法直接交流，则无须表露太喜欢。若业主不在现场则可以让中介致电业主落实产权问题，此时让中介把手机给你直接跟业主交流。事后再通过其他途径了解该房源的动态。切忌在了解过程中全盘托出自己的想法以及本人看过该物业等，宗旨只是了解房屋的情况。这里无须太有心理负担，因为不是想着跳单，本质是想把房屋的情况主动去掌握，至于带你看房是否能赚到你的中介费，这是专业能力的问题。

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四：签合同

1）

最重要的是落实业主产权的问题。这个简单，房管局查册即可

2）

中介费建议按三次缴纳,签合同一次，递件一次，交楼一次。

A:中介费的组成：经纪人的提成20-45% 公司运营20-25% 剩余是利润

B：中介费并非一分钱一分货

C：中介规模不等于中介专业性，能力强

3）

签署合同注意的问题，这个要慎重了，因为出问题也是买卖双方的事情。

A：确认交易金额，面积，是否过五年，商品房还是房改房地址 楼层

B：付款方式：一次性（分期付款）按揭付款，定金款，首期款，尾款。

C：按揭还要注意征信问题，双方准备资料的时间，网签时间，递件时间

D：赎契问题：买家支付赎契款，还是业主支付赎契款，什么时候支付，要第三方保管哪些资料。

E：税费问题，买家支付，业主确认唯一住房问题。

F：如遇政策原因不可控双方解除合同定金返还的问题以及中介费退还的问题。

G：签合同建议买卖双方均留电话

五：业主注意的问题：

1：多种渠道放盘。

2：不要轻信独家盘。一是地产公司经纪人员有指标，二是追求利益最大化

3：收取诚意金后签约时间要注意（1星期内），有些是地产公司的诚意金可能1000-2000块，托了2个月才签合同，其实就是为了绑死你

4：对吃差价行为 说NO（羊毛在羊身上，这些价值都是你们买卖双方的）

六：吃差价

总结吃差价的情况：买家：人实诚，钱多。业主：急卖，易忽悠。核心：信息不公开，不透明。地产文化：业绩为王

案例1：某房98万，开价108万，买家下诚意金103万，业主在外地，第一天，安排人员砍业主价，93，94，95，跟买家保持关系。第二天，继续砍，一黑一白，讨好式的跟业主说卖高部分给公司才能尽快帮你卖出，现在市道如何如何差，一冷一热，当晚把定金转给业主，协议上备注98万以上当作公司佣金，签合同当天支付，否则。。跟买家说好不容易争取到103万5千，现在要定金要10万业主才能103万（为了当天收取差价，袋袋平安）第三天，业主飞到广州，先见业主强势跟他现在市场如何差，这客户跟进了1年才买的，另也看中了其他两套房子，现在说服到103万，这5万必须得给公司，不然就算了，让她买另一套房子。业主一算，飞也飞过来了，又想卖房，好吧，签署合同后，中介费一算8万。103万的房子。

案例2：这也是我选择离开地产行业的一个很重要的原因。业主是我帮她买过房的，后来赶着凑首期卖房，这套房子18万的差价，后来被业主和买家都发现了。他们没去中介协会告

我，只是让我退到3个点的中介费。借此机会，诚挚和他们道歉，利益的膨胀的确迷失了方向。

买卖双方应该都对吃差价行为说NO，若真的不好采，发现的情况下直接去中介协会，中介管理所投诉，一般会退的，法律规定是中介费0.5-2.5%，不超2.5%。

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六：按揭

1）

总体按揭专员是比房产经纪更专业，经纪胜在沟通。

2）

按揭也并非一分钱一分货

3）

按揭公司的规模跟人员的服务，专业也是不成正比。

4）

地产收按揭费大概是1.3-1.5%, 市场上的按揭是0.7-0.8 妈网上两位商家真房君和ZDY，是0.5和0.6。按揭除了快放担保，公积金保险费，其他都是大包的。就是不会有杂7杂8的费用。

5）

目前了解两位商家专业度都不相伯仲，宝妈们自行挑选。

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也有点感触，目前可能通过找房的大部分都是中介。58的广告天天飞，上面依然是中介盘踞，租房感觉会好很多。也体验过妈网商家的真房买卖，免中介费，想法挺好，让业主跟买家对接，相当于自助交易。提供实体过户服务。目前来说，真实业主和回复数不错，找了60+业主，如下图。重点就是房源太少。

妈网的中介大哥大姐们也别见怪，不是砸饭碗，只要你靠谱，专业能力强，真诚，相信你的客户是源源不断的。只要做好，做强业务，相信淘汰的都是浑水摸鱼的。

一直觉得中介行业可以有很大的进步，自离职前的感悟便是觉得入职那一刻做的东西，7年后依然还是做一样的东西，没什么进步。

房地产中介企业 篇3

由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点, 相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助, 所以自1988年深圳国际房地产咨询股份有限公司首家房产中介公司成立起, 我国的房地产中介业伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。到上世纪末, 房地产中介服务企业在全国已达到数千家, 内容涉及新盘营销代理、二手房买卖、房屋租赁、估价等等, 整个市场业务日趋完善。

但是, 由于发展初期行业进入壁垒不高, 以及当时市场的发展盛况, 导致我国的房地产中介业形成了快速发展下良莠不齐, 甚至鱼龙混杂的局面。很多中介公司只是租个店面, 借来几张经纪人资格证书, 再招一些销售人员便开始开展业务。更有甚者, 只是利用本来铺面的多余空间贴上房屋租赁或者买卖广告, 便开始从事此项工作。这些企业没有专业的信息收集途径, 没有专业的经纪人队伍, 没有合理的管理方式, 甚至没有合格的经营许可证。于是经常发生老板卷房款潜逃, 或者收取佣金并没有向顾客提供及时有效的信息被揭发等事件。不可否认, 目前有很多正规的房地产中介服务公司拥有专业的经纪人队伍、估价人员和良好的声誉。但是仍然有许多公司不顾及长远发展, 做出违背职业道德的行为, 破坏了我国房地产中介服务企业的形象。大部分人在提及房产中介便心生戒备和排斥;而且入世以来, 国外已经有很多大型的房产中介机构入驻中国, 未来的时间竞争必将更加激烈。因此, 增强竞争力, 树立良好的房地产中介企业的形象显得尤为重要。

二、企业形象塑造的意义

企业形象是社会公众和企业职工对企业性质特点的总体印象和评价, 是企业自身的行为及形象在公众心灵上的投影。从企业所表现的内容看, 企业形象由产品形象、服务形象、环境形象和人员形象组成。在信息量巨大的21世纪, 良好的形象已经成为企业各种能力的综合体现。塑造好形象是企业在激烈市场竞争下吸引顾客、扩大市场的有效途径, 同时也是获取社会公众支持的手段。

在房地产市场繁荣昌盛时期, 房地产中介服务企业也风声水起, 坐享其成于源源不断的房源和需求客户。但是随着国家的宏观调控, 如2007年国家提高第二套房贷的首付比例和贷款利率和全年六次加息及十次上调存款准备金率, 对住房需求的增长起到了明显的抑制作用。同时严重打击了房地产中介服务企业, 交易量的大幅度下滑造成一些中介无法继续经营, 伴随着种种丑闻纷纷倒闭。例如2007年11月, 曾经的“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业的老板携款潜逃, 于是这家曾拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。这个事件成为近年来中国房地产领域发生的最恶劣事件之一, 中介服务企业在公众心中的形象也随之急剧下滑。之后不到三个月, 中国最大规模的地产综合服务及解决方案提供商之一创辉租售又传出大部分门店关闭, 且拖欠员工工资的消息。一系列的负面消息使得中介服务企业在面对市场不景气的情况下, 企业形象更是倍受损伤。目前, 房地产中介服务急需采取措施, 扭转形势, 塑造出良好的企业形象。这样才能使企业在恶劣的市场环境下稳定持续地发展。

三、企业形象的塑造

房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中, 为当事人提供相关服务的经营活动, 是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。所以, 除了企业内部规范有效的管理以外, 要塑造良好的房地产中介服务业形象, 让企业为公众接受和信任, 需从以下几方面入手。

1. 诚信为本, 塑造值得信赖的企业形象

信誉是人类社会人们之间建立稳定关系的基础。企业要塑造让公众信任的形象, 最为关键的就是诚信。一个具有诚信理念的房地产中介服务企业才能吸引顾客, 扩大销售占领市场;才能留住优秀人才, 使之为企业的发展贡献力量;才能顺利开展公共关系, 使人们熟悉和牢记企业形象。由于房地产的奢侈性, 公众在买房选择中介时比较偏于朋友推荐的中介公司。所以房地产中介服务业必须要做到对每一个客户诚实守信。对于公司的发展来讲, 他们并非简单地意味着一个客户, 而是以他们为中心的一群人都可能是公司的潜在客户。如果做好了这一步, 就会形成良性循环;反之亦然。

2. 建立一支专业的高素质从业队伍

企业员工的专业程度是直接影响企业发展的重要因素, 也是企业形象塑造过程中的重要组成部分, 在具有很多特定性质的房地产中介服务业更是如此。首先, 企业所提供的产品为房地产信息, 这就要求从业人员必须具有相关的房地产专业知识。自己对信息了如指掌, 才能解答顾客的疑问。如房屋的构造、地段价值、可利用率高低等等专业的问题, 如果经纪人都不清楚, 那客户自然也就丧失对企业的信任。其次, 经纪人应具有较高的文化素质和思想品德。房地产具有价格高昂性, 很多人一生就只买一套房子, 经纪人应该对客户负责, 尽量为其筛选各方面都符合其期望的房子。切忌为了把一套房子推销出去, 就夸大其词地宣扬一些名不符实的优点。这样就算成交也会带来不良影响, 不利于企业长期发展, 更有损企业形象。

3. 担负起相应的社会责任

追求盈利是企业的本质特征, 但是不能只强调盈利而忽视企业应该承担的社会责任。房地产中介企业享受着社会带来的发展环境和机会, 承担相应的社会责任是应尽的义务。企业应该大量参加公益活动。比如这次的大地震灾难, 企业应调动员工积极参加抗震救灾活动。房产经纪从业人员非常熟悉房屋构造和地理位置, 对于营救过程有很大的帮助;同时还应该为灾区人民提供力所能及的帮助。在日常的运营中, 企业也应提供便民服务, 利用公司的资源在公司网站上提供免费的房屋咨询和房屋估价服务。

参考文献

[1]范如国:房地产投资与管理.武汉大学出版社, 2003

[2]王富祥　史本林:企业形象策划.武汉立功大学出版社, 2006

房地产中介保密协议 篇4

公司制度2014年暂

济南中合房地产有限公司员工保密协议

甲方：(公司)公司名称： 乙方： 身份证号码： 现住地址：

因为甲方聘用乙方工作性质的特殊性,双方共识并自愿达成以下协议：

一、关于违反同业竞争禁止性规定的认定和处理：

1、乙方在甲方任职期间不得以或明或暗的形式到其他与甲方经营同类业务或有竞争关系的用人单位任职,不得违反《劳动法》、《公司法》、《反不正当竞争法》、《房地产中介服务管理法》及甲方的《公司管理规章制度》,关于同类竞争的禁止性规定和保守甲方商业秘密的规定,不得将甲方各种商业秘密及商业信息泄露或提供给其他单位和个人,从而损害甲方利益。

2、乙方在甲方任职期间不得自营或者为他人经营提供任何与甲方的营业范围信息或者从事损害甲方利益的活动。从事上述营业活动的,所有收入应当归甲方所有。

3、乙方应为业主和客户严守秘密,不得私下将业主资料告知

济南中合房地产经纪有限公司

公司制度2014年暂

3、乙方擅自离职或单方辞职未经甲方书面批准的,甲方有权处理乙方离职前尚未完成的中介事务和离职后所收到的佣金,直到该部分佣金归入甲方所有。

4、在双方或单方终止或解除聘用关系后的六个月内,禁止乙方到与甲方经营同类业务或有竟争关系的其他用人单位任职(该种单位限于乙方在济南市原甲方任职机构所在的同一行政区域内),禁止乙方本人在原甲方任职机构所在的同一行政区域内经营业务或其他损害甲方利益的行为。禁止与甲方的其他人员同时到另一机构从事相关或同类似于甲方业务的工作。乙方若违反上述约定,甲方有权起诉或要求乙方赔偿相关损失。

5、当双方或单方提出终止或解除聘用关系时,甲方有权在报纸、电视或互联网等媒体上声明乙方原在甲方的身份关系和合同中止、解除情况,乙方有严重违约行为的可以披露,并要求乙方不得以甲方名义从事任何事务。

6、甲方可以将乙方进行同业竞争、侵犯商业秘密的行为登入房地产企业及执(从)业人员信用档案系统,并在中国住宅与房地产信息网等互联网或其他媒体上就乙方进行同业竞争、侵犯商业秘密的行为发布公告。

以上乙方的赔偿金、赔偿责任等,甲方有权以扣发乙方工资、奖金、提成、佣金等形式予以实现,或采取其他有效措施。

三、乙方违反同业竞争禁止性规定或者侵犯商业秘密的任何行为,甲方有权直接以民事侵犯诉讼或违约诉讼向人民法院起诉,可以不需事先经过劳动争议仲裁；甲方也有权在提起劳动争议仲裁时一并要求乙方承担上述责任。如提起诉讼,由济南市历下区人民法院管辖。

四、本协议一式两份,甲、乙双方各执一份,并于双方签署之日起生效。

自2014年1月1日前入职的房产经纪人，可以选择执行旧版经纪人薪金标准或新版薪金标准，但是选择之后不得更改。（在下列选择框内打√）

□ 2013年版薪金标准 □ 2014年版薪金标准

附注：

本协议所称的商业秘密,是指不为公众所知悉,能为甲方带来经济利益、具有实用性并经甲方采取保密措施的技术信息和经营信息,包括各种合同、文书、管理文件、流程设计、交易程序、管理诀窍、客户名单、楼源情报、各种策略、招投标中的标底和标书内容、董事会会议内容和决议、经理会议内容和决议等信息。具体的保密范围包括：

1、甲方的内部文件(包括会议内容、决议和记录、办公记要、各项规章制度、各类业务或工作表格等)；

2、甲方的人事档案、员工状况、人员安排及人事调动情况；

3、甲方的经济指标、销售计划、竞争策略、营销策划及公关方案等；

4、其他保密事宜。

甲方盖章： 乙方签字（指纹）：

法定代表：

签约时间： 签约时间：

西安房地产中介市场现状 篇5

房地产中介指, 在房地产市场中专门提供房地产信息, 进行技术和政策法规咨询服务, 从事房地产策划、评估、代理业务, 为房地产交易双方牵线搭桥, 促成交易, 并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。狭义理解是房地产商品成交的媒介, 广义上则包括资金市场中介、实物市场中介和其他中介 (策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等) 。我国房地产中介主要表现分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。从学者视角的归纳, 房地产中介涵盖了房地产生产、经营、交易、消费等全过程存在的中间经济活动, 比较全面笼统。

我国房地产中介正处于快速发展阶段。经过十多年的发展和残酷的市场竞争, 房地产中介涌现出了一大批诚信规范经营的品牌企业, 如香港中原、美联、天津顺驰、深圳世联等连锁知名企业, 以其雄厚的规模实力, 先进完善的管理经验及专业化、高素质的服务水平, 赢得了消费者的普遍好评与信任, 扩大了中介的影响力。在北京、上海、深圳、广州等经济发达城市, 房地产中介发展势头较为迅猛, 房地产中介行业基本制度已逐步建立, 企业和从业人员都有了较大数量的增长, 行业规模也在不断扩大。房地产中介业呈现出一片欣欣向荣的景象。但从客观整体角度来看, 一定意义上讲, 房地产中介仍然属于改革开放的新生事物, 行业整体发展水平评估与发达国家的成熟市场仍有一段距离, 还有许多有待于我们完善的方面。

目前, 西安的房产中介机构也在空前活跃地发展着。经过短短几年的时间, 西安大大小小的房地产中介机构也随处可见。其中有比较成熟的品牌中介机构, 如21世纪不动产、玛雅房屋中介、天地源不动产、圣安置业。同时, 也有很多不规范的小型中介机构存在于市场上。这种现象的存在是由于行业准入门槛低、市场竞争混乱无序、政府主管部门缺乏经验、监管不力等多方面的原因, 从而导致这个行业充斥了一大批唯利是图的“黑心企业”, “一个门面、一张桌子、一部电话、两三个人、几条房源信息, 再挂靠别人的营业执照”便堂而皇之办起了公司。品牌中介少、规模小、数量多、从业人员素质普遍不高、诚信问题凸显等, 造成了大多数人对房地产中介持不信任的态度, 严重影响了中介市场的健康发展。

总体来说, 目前中介市场存在的问题主要集中在以下几点:

(一) 房地产经纪从业人员整体素质不高。目前, 市场上从事房地产经纪行业的人员有相当一部分学历并不高, 从技能方面来看, 缺乏房地产行业的基本知识, 只是经过简单的培训就匆匆上岗;从职业道德方面来看, 有很多是浑水摸鱼, 唯利是图, 严重缺乏公开、公平、公正的市场意识和符合市场经济发展规律的行为规范, 一定程度上侵害了消费者的权益。

(二) 房地产经纪企业不规范经营、暗箱操作赚取中间差价, 交易资金安全得不到保障。

(三) 商品房本身属性的信息不对称造成的交易纠纷。缺乏专业知识和购房经验的普通消费者在房地产经纪人员面前始终处于较强的信息弱势地位。如果经纪人对房产的信息有所隐瞒的话, 那么当房屋销售出去后, 对于经纪人的口头承诺, 消费者将无从投诉。

(四) 政府监管缺乏完善法律法规体系的支撑。面对这些问题, 我们应该推行房地产经纪人执业资格制度, 把素质不高的人员严格剔除掉;提高市场准入标准;积极响应国家建设部、央行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》, 规定房地产中介机构不准代收、代付交易资金, 要求必须通过银行专用账户结算交易资金, 以保障买卖双方资金安全, 提倡由银行作为第三方, 实行资金监管制度;政府方面严格进行宏观指导和监管, 并尽可能地为中介市场提供方便的服务。

对此, 西安市政府成立了“西安二手房交易市场”。这是为了搞活房屋二级市场、引导住房消费, 更大限度的满足广大市民不同层次的购房需求, 推动全市经济健康、持续发展而创建的具有综合服务功能的房地产交易专业化有形市场。通过规范化管理、信息化建设, 搭建二手房信息平台, 实现二手房交易过户一厅式办公、一条龙服务, 提高办事效率。同时, 通过加强房屋中介管理, 大力开展二手房信贷业务等多种措施, 积极推动住房二级市场活跃、健康发展。另外, 《西安市人民政府关于加快办理房屋权属登记的实施方案》的实施, 使多年不能进入市场进行流通的“无证”老房开始陆续进入二手房流通领域, 通过降低房屋权属登记门槛、简化登记手续、加大办证力度, 对于激活二手房存量市场无疑具有重大意义, 为西安今后二手房市场的健康、快速发展起到了积极的推动作用。

摘要：本文通过对西安市房地产中介市场现状的调查, 针对当前市场上存在的问题, 提出一些可供参考的建议。

互联网+酒店和房地产中介 篇6

互联网打造智慧酒店

当你入住酒店,房间已经调整为你习惯的温度,床品是你喜欢的品牌,甚至第二天一早服务员会送来你习惯的早餐。这是目前很多五星级酒店为VIP客人提供的服务。在互联网+时代,当你一进入酒店大门,自动识别系统就已经识别了你的身份,并将你的喜好传达给你前进路径上的每一位服务员,方便他们随时为你提供你所需要的服务。换句话说,互联网+把酒店变成了真正智慧的酒店。

通过互联网和移动互联网,酒店可以和客户更好地连接起来。酒店在用户预定前、到店时和离店后都可以通过移动互联网为其提供更好的体验。

现在一些酒店已经实行了在线预订到店直接入住,只需要通过手机进行简单的验证(比如扫描二维码),无需前台登记。这样的功能让用户在到店后即可享受到移动互联网的便利性。

而过去酒店在客人离店后就几乎和客户失去了联系,但是现在通过社交网络酒店可以保持和客户的联系,比如收集反馈意见以及二次营销,吸引客户下次入住。另外,社交网络的分享功能也有助于酒店品牌和口碑的传播,酒店可以为分享该酒店入住体验的客户提供减免房费等,刺激客户主动传播。这样,一位客户的离店也就是酒店下一轮营销的开始。

“苹果手表可以打开酒店的房门,机器人可以进行客房服务,这些新尝试未来有可能在酒店业普及。未来的酒店其实不单是提供住宿的地方,未来酒店业还可能与健康、航空、旅游这些产业相结合。比如说在健康服务方面,酒店通过睡眠监测来记录客人的睡眠质量,心跳、血压是否正常,从而判定客人的健康程度。”锦江都城酒店管理公司CEO俞萌表示,

俞萌认为,互联网最后会变成我们生命中非常重要的一部分,这样的变革在未来10年、20年、30年当中会伴随着所有的行为、业态展开。

未来,当顾客来到一家智慧的酒店,不仅房间的温度、湿度、洗澡水的温度都可以自动调节为客人喜欢的温度,酒店的床还装有传感器来记录客人的睡眠程度、睡眠习惯、习惯于几点入睡、喜欢怎样硬度的床垫,再加上客人出差的频率,在某一个城市逗留的天数都可以作为数据进行分析,而这些就成为未来酒店下一步营销的砝码。

而对于酒店业者来说,客人通过什么途径订房,经常订什么位置的酒店,这些可以通过大数据分析进行客源定位。同时,酒店、旅游、航空、交通的产业链还可以通过这些数据,进行上下游的跨界整合,实现产业链的真正互联。这些不仅能给消费者带来便利,还可以为投资人带来收益。“从这个角度来讲,微信也好,互联网+也罢,其实都只是载体,在这些载体上如何运用好设备、人、物理的空间与物理的地点,这是我们未来要着重思考的。”俞萌说。

互联网颠覆传统房地产

网上看房,pad签约,曾经死过人的凶宅会在数据库里进行标注,如果说互联网对购房者带来的仅仅是体验上的便利。那么互联网+带给房地产中介的就是颠覆性的变革。

“老左是一个有思想也敢干的人。”这是三年前笔者在采访链家地产时一位高管对链家地产董事长左晖的评价。

早在四年前,链家地产就针对互联网带来的冲击进行过内部讨论,参加讨论的高管们被分成势均力敌的两队,一队负责用互联网思维来干掉链家,一队作为传统中介琢磨如何应对。

2014年3月,让左晖担心的互联网“鲶鱼”终于来了,14年互联网经验、前土豆网高级副总裁、前大黄蜂打车创始人的邓薇创立了爱屋吉屋,作为一家互联网化的房屋中介公司,它不设线下门店;对经纪人不设提成,而是所有订单采用统一标准(每成交一单奖励450元);上海地区租客免中介费,北京租客中介费减半。只用了不到9个月的时间,爱屋吉屋就跃居上海房屋租赁中介市场总成交量第一,并在2014年10月杀入北京市场。

“鲶鱼”不止一条,2015年1月,搜房网在北京等5个城市试水“0.5佣金”模式。通过其APP及PC平台实现二手房交易,交易双方就只需支付成交总额0.5%的佣金。而传统房地产中介最高可以收取2.7%的中介费。这意味着电商平台二手房交易的佣金费用只有传统中介的1/5。

面对互联网的冲击,作为老牌房地产中介,链家地产终于出招了,原链家地产大连总经理俞建洋被委以重任, 2015年3月,链家集团投资的互联网经纪公司“丁丁租房”宣布上线,并打出“佣金全免”的旗号。丁丁租房的广告随即出现在北京9条地铁、36辆列车以及400个公交灯箱上。

传统房地 产中介与 互联网“鲶鱼”的大战在所难免,2015年3月,58同城宣布斥资2.67亿美元并购房地产租售服务平台安居客集团。并购后,58同城将成立房产事业群,整合58同城及安居客双方的房产业务,构建面向新房、二手房、租房等全领域业务。与此同时,链家地产与上海二手房市场排名第二的德佑地产也宣布合并,双方将共同打造全新品牌“新链家”,布局全国市场,并实现从传统服务模式到房产O2O的转型。

除德佑地产外,链家地产在短时间内接连进行了五次并购与联合,成都的伊诚地产、深圳的中联地产、北京的易家地产都加入了链家O2O平台。2015年5月链家地产董事长左晖和高策地产服务机构董事长陶红兵分别通过微信等官方信息平台发布了全面合作的消息。短短半年时间,高策机构成为继伊诚、德佑、易家和中联之后又一加入到链家O2O平台的中介公司,链家应战的决心显而易见。

房地产中介企业 篇7

洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督, 为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括:国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同, 不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外, 房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息, 调整其对特定客户的风险评估。

一、房地产中介机构洗钱风险分类

为了实施合理的洗钱风险管理, 房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别, 房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。

1. 国家/地域风险

国家风险, 结合其他风险要素, 是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性, 例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括:被FATF (金融行动特别工作组, 国际反洗钱权威组织) 声明认定为反洗钱体系薄弱, 金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区;受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区;被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区;被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区;被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区;对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。

2. 客户风险

客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准, 判断特定客户是否属于较高风险, 确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括:政治公众人物;客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务;客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者;现金密集行业;受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织 (特别是跨境运作的组织) ;客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。

3. 交易风险

这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括:交易速度 (没有合理理由的过快交易可能有较高风险) ;财产类型 (住宅或商业、空地、投资、高周转率物业, 用于出租或租赁的多单元物业) ;连续交易, 特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易;将物业转换为更小单位;在交易后期引入不知名的参与方;用第三方工具 (如信托) 隐瞒买方真实所有人;低估或高估价格;出售物业后很快受到制裁或破产;物业价格对客户没有营利性;客户所处地点和客户资金来源异常;用大量现金购买;来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票;使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式, 而不是从受监管的金融机构获取贷款;难以解释的融资安排的变化。

4. 可能影响风险的变量

房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括:牵涉的其他参与方, 如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管;客户是如何被引荐给房地产中介的;客户与房地产中介的沟通方式, 如电子邮件或亲自接触;是否存在不同于直接客户的受益所有人;与房地产中介有业务关系的人, 例如与自然人相比, 法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险;使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。

5. 高风险情形的控制

房地产中介机构应当根据风险为本的方法, 对高风险客户带来的洗钱风险, 采取适当控制措施, 以降低潜在风险。这些控制措施包括:与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训;对高风险事项开展有针对性的培训;增强高风险情形下的客户尽职调查水平;在建立业务之初, 房地产中介机构要进行强化的或额外的审查;对提供的服务进行定期审查, 以判断洗钱风险是否增加;经常审查业务关系, 以判断洗钱风险是否增加。

二、房地产中介机构洗钱风险管理

房地产中介机构为了有效管理洗钱风险, 必须以风险为本加强内控体系, 认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。

1. 内部控制体系

特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比, 很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言, 一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性, 在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。

为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法, 风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面, 高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。

受制于房地产中介机构的规模和范围, 以风险为本的内部控制框架通常包括:拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物;不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注;依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化, 定期对风险评估和管理流程进行审查;在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理;根据组织规模和中介职业的性质, 在适当情况下, 规定反洗钱合规功能和审查计划;向负责人报告合规建议, 发现的合规缺陷、已采取的纠正措施;无论管理层或雇员组成结构是否发生变化, 要保持程序的持续性;要满足反洗钱监管要求, 并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策;执行风险为本的客户尽职调查程序;必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施;作为反洗钱计划的一部分, 为雇员行为提供充分的监管和支持;在相关人员的职位描述和表现评价中, 融入反洗钱合规要求;给所有相关员工提供适当的培训。

2. 客户尽职调查

客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断, 真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括: (1) 及时识别和核实每个客户身份。 (2) 识别实际受益人, 并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的, 在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。 (3) 获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务, 这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。

房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求, 包括: (1) 通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。 (2) 在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准, 例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企 (受制裁国家除外) 。 (3) 被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家, 或被有关法律法规界定为高风险。

3. 监测客户和特定业务, 报告可疑交易

房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质, 反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化, 预防洗钱活动。

对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测, 不可能仅依靠自动化系统, 更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用, 取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源;相反, 小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时, 监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。

风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动, 例如, 将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分, 房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性, 并根据外部变化作适当调整。

4. 培训和教育

FATF建议和国家法规都要求房地产中介机构向员工提供适当且相称的反洗钱规定的培训。对房地产中介机构, 特别是那些小中介而言, 这些培训有助于其履行监测义务。房地产中介机构履行反洗钱义务基本上要依赖培训和认知。这就要求房地产中介机构至少要为相关员工提供反洗钱法律法规和内部政策的基本知识。要满足风险为本方法的需要, 培训还要特别关注中介执业实践中发生的风险要素或情形。此外, 政府、自律组织也要给房地产中介机构提供适当的反洗钱教育培训。

房地产中介企业 篇8

对房产中介违法违规行为绝不姑息

住建部相关负责人表示, 今年以来, 住建部部署开展了房地产中介专项整治活动, 各地要按照统一部署要求, 对房地产中介违法违规行为, 加大查处力度, 借鉴上海市做法, 多部门共同行动, 发现一起, 查处一起, 绝不姑息。对于编造散布谣言的房地产中介从业人员, 一经查实, 一律依法列入黑名单, 清出房地产中介市场;对于编造散布谣言、情节严重的房地产中介机构, 一经查实, 一律依法停业整顿。下一步, 对群众反映强烈、问题突出的典型案例, 住建部要挂牌督办。

据上海市公安局微信平台“警民直通车上海”消息, 近日, 有关9月起上海市将实行购房信贷新政的谣言在网络上流传, 引起社会广泛关注。上海市公安局迅速组织力量开展侦查, 查清了编造、传播相关谣言的源头, 于9月6日晚一举抓获沈某某、赵某、张某某、余某某、蔡某某、倪某某、姚某等7名恶意编造、传播相关谣言的涉案人员。到案后, 7名涉案人员对自己编造传播谣言的行为供认不讳。目前, 7人已被依法刑事拘留。

谣言给8月末的上海楼市造成巨大震动。由于各种房产中介公众号的造谣和散布, 扰乱了购房者原本的心理预期, 制造出恐慌式离婚购房这样滑稽的社会现象, 直接导致消费者非理性抢房, 市场情绪过热, 扰乱了上海3·25新政的严格执行和上海房地产市场的平稳健康发展。谣言传出之后, 根据上海市房地产交易中心官网显示, 上海楼市一手房签约套数连续7天超过1000套, 在临近9月1日的前几天, 一手房签约套数突破2000套。

经调查, 三条楼市谣言均涉信贷政策。谣言一:9月最新限购政策:一是名下无房亦无贷款记录的购房者, 首付最低三成, 基金利率无优惠;二是名下无房但有过按揭贷款历史的, 首付最低五成, 利率最低1.1倍;三是名下有一套房再次购买者 (对户籍而言) , 首付七成, 利率最多1.1倍 (政策无变化) ;四是离婚不足一年的购房者, 限购及贷款政策按照离婚前的家庭处理。

谣言二:紧急通知:接到总部通知, 9月1日起上海实行新的限购政策。认房认贷, 凡在中国境内有贷款记录的首套房首付一律提高至五成, 二套房一律提高至七成, 不分商住住宅, 不管贷款还清或未还清, 只要中国境内有贷款记录就算。以网签时间为准, 9月1日前买房不受该政策影响。有买房需求的客户, 请互相转告, 时间有限。

谣言三:已接到通知, 由于最近土地拍卖价格过高, 市委将于下周召开各部门会议, 计划于9月份起调整银行贷款政策, 未办未审完的贷款合同请催促尽快办理, 这次的信贷收紧力度很大。

从中可见, 三条楼市谣言均指向楼市信贷政策, 谣言内容的时间节点都是9月1日。有关人士分析, 从谣言的内容以及传播方式来看, 这次上海楼市的几条谣言应是经过了精心策划, 对目标人群、市场情绪的把握非常精准, 造成楼市恐慌, 鼓动购房者“迅速出手”, 给楼市带来不稳定性。

8月29日, 公安机关成立专案组就谣言源头开展侦查。通过提取互联网上大量传播的谣言样本, 最终确定了上述3个主要谣言版本, 通过技术分析, 层层溯源及人员调查, 排查比对了10万余条线索, 最终锁定了上述谣言的始作俑者和恶意传播者。

治理房产中介乱象须“稳准狠”

近日, 笔者调查了解到, 目前山东济南房地产市场投资需求出现明显增长, 十个购房者中至少有俩是投资者, 有一些房地产公司甚至出现了全员炒房的现象。房地产中介炒房的方法很简单, 置业顾问只需要交给公司万元左右的定金先“占下”房子, 然后跟公司签订订房合同, 以较低的价格购入, 再以较高的价格卖出去。一位房地产中介透露说, “我买公司的房子每平方一万元左右, 然后以一万五卖给想要房子的人, 一倒手几十万就出来了。”

据知情人士透露, 在济南很多房地产公司内有三五套房子的员工太多了, 而房地产公司炒房也成了公开的秘密, 因为员工不急于交钱, 公司只要能够完成售房任务就行。一个房地产公司的置业顾问经手了三套房产, 第一套去年买来今年卖出挣了40多万, 第二套今年买的已经出手, 挣了十几万, 现在又买了城市东部的一套房产正待价而沽。

当然, 炒房者不仅仅局限于置业顾问。据笔者了解, 在一些房地产企业内部, 从渠道到策划、销售再到人力和行政, 下至基层上到中层乃至高层, 几乎所有部门和层次的员工都参与炒房, 而且这种炒房行为得到公司默许, 属于半公开性质。

近年来, 随着二手房及住房租赁市场的升温, 房地产中介行业实现了较快发展, 但有一些不良中介虚报房源、哄抬房价谋取非法收益, 严重损害了消费者权益, 扰乱了房产交易市场。今年8月初, 北京市西城区一房产中介竟将一条面积为10平方米左右的过道炒作成售价150万元的“学区房”, 由此可见治理房产中介乱象刻不容缓。

基于此, 笔者认为, 治理房产中介乱象须做到“稳准狠”。“稳”即实现治理持之以恒, 强化日常执法, 丰富监管手段。特别是互联网条件下, 监管部门对一些中介暗渡陈仓行为始终要有警惕性, 建立市场管理长效机制。

“准”即准确找出产生乱象的根源所在, 从而一击即中。新规针对乱象产生的症结开出了“药方”, 如:对虚假房源问题, 新规要求各地中介机构全面实行房源信息核验制度;针对“一房两卖”“层层转租”问题, 提出网上签约及资金监管制度;对中介滥用金融杠杆、“首付贷”问题, 新规也明确了中介与金融机构之间的职责权限。

“狠”即对违法行为零容忍, 祭出利器斩断利益链条上的寄生虫, 让房子回归居住的本质。有关部门应出台有针对性的惩戒规定, 建立房产中介“黑名单”制度, 记录中介机构不良行为, 并及时向社会公示, 使市场信息透明公开, 倒逼中介机构自身规范行为。同时, 建立从业人员诚信档案, 对房产中介进行打分评级, 对严重违法的企业摘牌, 注销企业资质;对违法的从业人员进行行业限制, 取消从业资格, 实现失信房产中介寸步难行。

给房地产中介戴上“紧箍咒”

一位急于买房的吕先生接连碰到了几件“怪事”, 让他有些困惑不解。他通过网上搜索房源, 发现部分规模并不大的小区在售房源达到几百套, 超过半数以上, 难道整个小区有一半的业主考虑卖房?还有就是有个别房源挂牌价极低, 低于市场价两成以上, 但打电话给中介公司询问后得知, 该房源早已成交, 因为种种原因并未及时撤销价格信息。而后中介会竭力推荐别的房源, 并要求吕先生留下联系方式。

其实, 上述现象只是房产中介乱象的一个缩影。房产中介行业经历10多年的发展, 为活跃市场、促进交易等发挥了非常重要的作用。但与此同时, 房产中介行业也存在诸多问题。发布虚假房源信息就是非常普遍的现象, 尤其是在一些网络信息平台上发布的房源信息, 让购房者真假难辨。出于自身利益着想, 房产中介还会挂牌出售“问题房”, 比如故意隐瞒房屋存在抵押、共有产权、“凶宅”等信息, 让购房者“吃套”。而诸如吃差价、侵占或挪用交易资金、捏造散布涨价信息等问题, 更是屡见不鲜, 不仅让购房者的利益得不到保障, 而且也扰乱了市场秩序。此外, 房产中介还违规从事金融业务, 为购房者提供杠杆资金, 参与市场投机, 对房价的非理性上涨起到了推波助澜的作用。

针对这些问题, 国家加大了对房产中介的专项整治工作。今年3月份, 住建部副部长陆克华就公开表示, 要对房产中介展开专项整治。6月初, 住建部要求各地房地产主管部门会同有关部门重点查处中介机构和从业人员的10类违法违规行为, 并通报了首批7起房地产中介行业违法违规典型案例, 包括中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费等。

为进一步加强中介市场监管、规范中介服务行为, 日前住建部会同国家发改委、工商总局等7部委, 联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》 (以下简称《意见》) , 在现有法律法规和政策框架内, 为房产中介戴上“紧箍咒”。业内人士表示, 新规发布之后, 将有利于规范房产中介行为, 并逐步解决市场乱象。

房地产中介企业 篇9

1 我国房地产中介市场现状

房地产中介市场从房地产使用权交换的90年代初发展到通过互联网销售的现今, 历经近10年的发展, 已具备一定的规模。自我国加入WTO后, 海外中介机构的介入使我国房地产中介市场受到了强烈的冲击, 与之相比, 我国房地产中介市场的缺陷表现在:

1.1 政企不分, 政府监管不力

尽管国家规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制, 但操作中仍然政企“一家”。《城市房地产中介服务管理规定》规定:“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门管理本行政区域内的房地产中介服务工作。”但受利益驱动, 房地产中介市场中形成了房产、土地、工商、物价、金融共同参与管理的局面, 这些部门间没有建立相关的协助机制, 职能分配不明确, 难以形成对从业人员、机构的有力监督。并且, 房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门, 对房地产中介市场形成行业垄断, 进行非法经营。

1.2 准入清出制度不严格

房地产中介市场准入门槛低, 对机构的资质管理和人员的资质管理不严格, 形成了未备案的小型房地产中介机构和专业能力欠缺的从业人员较多的局面, 不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导致房地产中介企业进出市场频繁, 竞争无序, 影响行业发展。

1.3 法律法规不健全

现有《房地产管理办法》、《中国房地产经纪执业细则》等法律法规对房地产中介市场进行规范。但这些法律法规责任不清, 可操作性不强, 行业解释不清楚。立法滞后, 管理部门便会因缺乏法律依据或依据不足, 无法有效整治违规行为。

1.4 行业间恶性竞争

由于政府监管不力, 一些房地产中介企业不仅采取无照无资质经营、出租资质证书等违规操作, 还采取低价拉拢、给回扣等抢夺同行客户的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不一。由于价格的制定没有统一标准, 行业间竞争恶劣, 严重干扰市场秩序, 影响行业发展。

1.5 行业信誉度低

经济学中信息不对称导致“逆向选择”和引发道德风险。房地产中介市场提供所要交易房屋质量、性能等信息, 是房地产交易信息的集合, 拥有比房地产开发企业、政府部门等市场参与者更充分的信息。信息的不对称易导致房地产中介企业为谋求自身利益最大化而缺失诚信, 损害消费者的利益。

1.6 房地产中介机构问题多

房地产中介机构大多注册资本少, 经营规模小, 整体业务能力低, 抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多, 机构收费标准不一, 名目多且乱, 一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多, 缺乏定期培训和技术指导, 导致从业人员专业技能缺乏, 服务质量差, 职业道德水平低。

2 规范房地产中介市场的对策

2.1 完善协调机制, 加强监管力度

政府除加强部门间的协调, 应利用网络化手段细化分工, 简化管理流程, 透明指导监督职能部门的工作。政府部门对房地产中介行业的管理力度也应加强, 特别是银行应加大资金的监管力度, 完善资金监管服务体系, 减少交易的资金风险。政府部门还可设立房地产中介行业协会, 由行业协会提出规范化的执业要求, 对违规行为处分。

2.2 完善法律法规体系

相关部门应建立完备的房地产中介法律法规体系, 明确规定中介机构的权利与义务, 使中介机构及从业人员能够严格按照有关法律法规的要求执业。对中介机构和从业人员实行严格的准入清出机制, 建立房地产中介服务的行业管理规定和从业人员的职业道德规范, 使政府、中介机构和从业人员有法可依, 依法行事。

2.3 诚信经营, 加强品牌建设

品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径, 只有通过优质的服务和诚信经营, 才能赢得消费者对品牌的认可。房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑, 完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德, 加强机构内部的自我管理, 提高企业的核心竞争力, 致力于诚信经营和品牌建设。

2.4 专业化服务, 充分利用网络手段

加强对从业人员的资质审核, 建立高效的学习机制, 定期进行职业培训, 全面提升从业人员的业务素质。充分利用网络系统, 组建完善的信息收集、加工和传送服务的服务机构, 建立高效的信息披露机制, 强化房地产中介机构的信息服务能力。加强专业的细化经营, 使专业服务的标准化和规范化, 实行服务升级。

摘要：近几年持续的宏观调控政策, 强烈地影响房地产市场的发展, 房地产行业进入调整期, 房地产中介市场的规模逐渐萎缩, 竞争却越发激烈。本文通过分析房地产中介市场的特点和现状, 提出了完善房地产中介市场的建议。

关键词：房地产中介市场,现状,规范

参考文献

[1]　高波.现代房地产经济学导论[M].南京:南京大学出版社, 2007.

[2]　岳昉.中国房地产中介组织运营与管理模式研究[D].上海:华东师范大学, 2005.