房地产中介网络建设

房地产中介网络建设（通用9篇）

房地产中介网络建设 篇1

网站流量大小是评定一个网站在行业内影响力的标准, 网站广告量是网站效益的一个体现。网络已被部分业内人士和购房者所认知, 但流量和广告量的增长速度比较缓慢, 通过大量的问卷调查和反馈信息的分析研究, 存在客户忠诚度和满意度不高的现象。本文结合部分网络中介自身的优势资源以及经营中存在的问题, 根据房地产网络传媒市场的特点, 提出一系列解决客户忠诚度和满意度不高现象的服务营销策略, 旨在提高网站的服务质量, 打造服务品牌, 提高房地产中介网络服务的影响力和效益。

一、服务营销的概念及房地产中介网络加强服务营销的必要性

1、房地产中介网络及服务产品简介。

房地产中介网络是中国专业的房地产、家居及关联行业的网络媒体及信息服务平台, 依托于中国最大的互联网综合服务, 为中国置业提供全面服务的专业房地产门户网站。房地产开发商可以通过房地产中介网络来发布楼盘项目的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等, 购房者可以通过房地产中介网络获取关注楼盘的信息。其能为客户提供的产品有:

网络硬广告:开发商通过网络硬广告可以更加楼盘的曝光度, 扩大宣传, 提高企业和楼盘形象, 这也是网站的重要收入来源。

网络软文:房地产中介网络通过发布楼市政策、楼盘项目信息等给购房者提供购房参考。

业主论坛:通过业主论坛, 开发商能够及时了解到购房者的购房需求。

2、房地产中介网络加强服务营销的必要性。

一是服务是现代企业的核心竞争武器与形成差异化的重要手段。在现代企业标准化程度增强、差异逐渐消失、附加价值较小的情况下, 企业唯有通过加入服务要素寻求更大差异化, 并增加自身的产品附加值, 服务业务在很多企业中创造的价值日益增加。只有通过加强服务营销来提高自己的核心竞争力, 提高市场占有率;二是良好的服务是降低顾客流失率和赢得更多新顾客的有效途径。现代营销观念已到以满足消费者需求为中心的市场营销观念和大市场营销观念这一阶段。在此阶段, 消费者需求成为企业经营和营销活动的一切出发点和落脚点。因此, 降低顾客流失率和赢得更多的新顾客对企业的持续发展显得尤为重要, 提供良好的服务是实现这一目的的有效途径。而房地产中介网络在现阶段的运营中出现的最大问题就是, 客户流失比较严重, 新客户比较少;三是提供良好的服务促进企业利润持续增长。如前所述, 良好的服务能够有效巩固现有的顾客, 赢得更多的新顾客, 获得顾客的长期忠诚, 这样就会获得顾客的重复购买机会, 从而促进企业的销售额不断增长;四是提供良好的服务有助于使企业获取反馈的信息, 指导决策。在客服的过程中, 消费者所提供的不仅仅是抱怨, 更有对企业发展有积极促进作用的忠告和其他市场信息, 发现产品在质量、性能等方面的缺点或不足, 从而为企业进一步的产品开发、服务创新、市场竞争等方面采取新措施提供决策上的指导。尤其是良好的售后服务, 有助于企业了解客户对产品和服务的真实意见, 包括客户的潜在需求, 从而为企业的产品开发和服务创新提供指南。

二、房地产中介网络服务营销策略探析

1、人本管理策略。

在服务营销组合中, 人员是关键要素。服务业员工不仅仅是一种生产要素, 更是服务业的主体, 在服务传递过程中, 员工是联系服务业和客户的纽带。顾客服务主要是依靠员工与客户面对面的交流实现的, 服务业服务质量的好坏直接取决于员工在服务过程中的表现。因此, 服务业比其他行业更加注重人员的选择、培训与管理。员工是服务业的内部顾客, 实行人本管理, 有利于促进员工的满意和忠诚, 使服务得以顺利传递。

服务业实行人本管理, 其核心就是以人为中心, 理解人、尊重人, 激发人的热情, 满足人的合理需求, 进一步调动人的积极性和创造精神, 员工积极参与管理, 形成对企业的归属感, 经常使员工处于轻松愉快、和谐团结、友好合作、相互帮助的氛围中。只有充分发挥这种最活跃的生产力要素, 才能真正提高服务质量, 带来服务业效益的增长, 让服务营销理念内化为员工共同的价值观和行为规范, 使组织和个人得到最优的组合与匹配。

2、创新服务营销策略。

服务营销面临的是瞬息万变的市场, 面对的是追求多样化、个性化的产品和服务的消费者, 在这种情况下, 必须辨识变化中的顾客需求和新的商业挑战, 关注这些需求和挑战的出现, 在这些新机会变化或消失之前, 迅速地、恰当地做出反应。可以说, 创新是服务营销的根本, 通过不断创新服务营销, 才能快速应变市场环境变化, 更好地满足市场需求, 塑造企业的竞争优势。

3、塑造沟通特色。

客户经理与开发商的沟通过程以及网站内容的更新, 都要努力塑造自己的特点, 能够留下深刻印象的个性。做好服务沟通工作, 通过语言和行为上的沟通, 取得房地产中介网络价值观的有效传递与沟通, 获得开发商和购房者对企业文化和网站事实效果的充分认可, 这样会为网站带来大量的忠诚的顾客群体。

4、做好公关促销。

针对目标市场对服务的特殊需求和偏好, 服务营销往往还需要公共关系促销, 很多富有创意的公关促销活动, 在极大促进销售的同时, 能够使网站的形象获得良好、适当的诠释, 扩大网站的知名度。

服务营销已进入全面化、多样化的时代, 要想在市场竞争中立于不败之地, 企业就要整体努力, 灵活利用服务营销各种策略来创造竞争优势, 这样才能在竞争中赢得胜利, 获得广大购房者的广泛关注, 赢得开发商的认可, 以解决当前购房者忠诚度和房地产开发商满意度的问题。

摘要：改革开放以来, 中国整体社会经济的发展有了巨大变化, 房地产也随之在调整。作为一个新兴产业, 房地产中介在国民经济中的作用越来越突出。本文就是从房地产中介、竞争状况等几个方面进行分析, 对企业内部管理、房地产市场营销提出自己的看法, 可以有效地帮助房地产中介网络发展, 从而带动经济的发展。

关键词：房地产,服务营销,策略

参考文献

[1]菲利普.科特勒 (美) 著.营销管理[M].上海人民出版社, 2003.

[2]克里斯托弗.H.洛夫洛克 (美) 著.服务营销[M].中国人民大学出版社, 2001.

[3]Christian Gronroos著, 吴晓云译.服务市场营销管理[M].复旦大学出版社, 1998.

[4]贾昌荣著.服务营销战[M].中国经济出版社, 2006.

房地产中介网络建设 篇2

1：购房资格：广州户口可购买两套外地户口须5年内满3年以上的社保或者税单 2：购房方式： 一次性付款（分期付款）

和按揭付款

3:购房流程：

一次性:网签—问税—交税—递件—过户—拿新的房产证

按揭流程：网签—准备资料签按揭—出同意贷款书---问税—交税—递件—过户—拿新的房产证----归档---抵押---出抵押---放款---交楼

4：按揭资料：

买方：身份证，户口薄，婚姻证明，收入证明，供款卡，流水账，公积金缴存明细，3年以上社保或税单

卖方：身份证，户口本，婚姻证明，房产证，收款卡

买卖双方应该对房产交易有个大致的了解，知己知彼。

二:看房：

1：首先明确自己想找的区域，板块，小区。并在网上了解大致楼盘的价格。目前大的搜X网，安X网，在这些价格基础上上浮7-15%,估计就是真实业主的放价（题外话，为什么网络上虚假房源这么多，因为某网都是以出售经纪人端口盈利，一个经纪人有60-120套发布房源的端口，所以为什么之前有楼盘总户数1500户，而某网二手房出售套数有2000套的原因了）了解价格，不要迷恋房子。这个功课一定要提前做。

2：现在地产主要客源分为wake in和call in 简单来说就是上门店和通过网络打电话。

1）所以此时建议预备个买房专用电话（不怕骚扰忽略）

2）针对初期看房者，一定要有计划。第一次看房，时间上建议两天，对一个板块的大部分楼盘有一定了解。看房过程中你不止要观察房子还要观察经纪人（专业能力，沟通能力，是否靠谱）。看房过程中一定要有主见，情绪上不要表现的大喜大悲，因为你很喜欢某套房子，可能那套房子只是出租的。可以尝试砍价，了解下中介的反应开价幅度。

3）辛苦了两天你对板块的楼盘有一定的了解。接下来会收到很多中介的电话，约你看房子，此时就必须有针对性的看房，如果某个中介对你推荐的房子比较和你意，建议此时先在网络上查找那个房子是否有相似的面积楼层的房子了解。一般问经纪就说这套房子是否真实？什么时候看房，最低多少，然后跟他说其他地产报的价格比你便宜来试探出这套房子究竟是一个什么样的市场价格。打个比喻一套房子A中介说100万，B中介说97万，C中介说95万。那幅度应该在95-96区间，自己要有一个估算。但看房只确认跟自认为觉得靠谱一个中介看，其他中介只是了解之用。

4）此时，很多人可能会说，哇靠，看个房子这么麻烦，买个房子这么麻烦！没办法，中介的氛围就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕诚实的人，也会在这种氛围下变成忽悠，狡猾的人，不然就等着饿死，这就是中介文化。至于忽悠的手段手法，实在太多了，不胜枚举，我也不好怎么说。目的性就只有一个，让你跟着他走，让你被他牵着走，所以这也是我一直提主见的原因。当然，土豪可以忽略此点。

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三：购房

1）

终于看上了套房子，也大致了解这套房子业主想卖的市场价，此时中介应该会拼命忽悠你下诚意金，理由大体分为：A这套房子很抢手，B价格很笋，你下定我才能要求公司封盘不给其他人推。C你不下，其他同事下了定我们就不能买了 D，我谈价如何厉害，你不下定我不好跟业主谈价格。E，你下定业主才知道你的诚意，才愿意降价。F：诚意金最大的用处就是落实自己的佣金，好操作买家和业主。

2）

基于以上几点给的建议便是：

A：真的认为喜欢，笋（哪怕被吃差价也值得），直接跟中介说老娘有银行卡，叫业主直接签约。下诚意金就免了。

B：业主自住的情况下，当场就跟业主表露有意向，化被动为主动（建议相差价格幅度在3%-8%的区间）

C：如果相差价格较大，再次落实业主多少钱可以出售，此时表现的有意向购买，但得出业主的心理价位后可跟业主说明自己还需跟家里人商量，礼貌对待。

D：如果业主不在场或受中介阻止无法直接交流，则无须表露太喜欢。若业主不在现场则可以让中介致电业主落实产权问题，此时让中介把手机给你直接跟业主交流。事后再通过其他途径了解该房源的动态。切忌在了解过程中全盘托出自己的想法以及本人看过该物业等，宗旨只是了解房屋的情况。这里无须太有心理负担，因为不是想着跳单，本质是想把房屋的情况主动去掌握，至于带你看房是否能赚到你的中介费，这是专业能力的问题。

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四：签合同

1）

最重要的是落实业主产权的问题。这个简单，房管局查册即可

2）

中介费建议按三次缴纳,签合同一次，递件一次，交楼一次。

A:中介费的组成：经纪人的提成20-45% 公司运营20-25% 剩余是利润

B：中介费并非一分钱一分货

C：中介规模不等于中介专业性，能力强

3）

签署合同注意的问题，这个要慎重了，因为出问题也是买卖双方的事情。

A：确认交易金额，面积，是否过五年，商品房还是房改房地址 楼层

B：付款方式：一次性（分期付款）按揭付款，定金款，首期款，尾款。

C：按揭还要注意征信问题，双方准备资料的时间，网签时间，递件时间

D：赎契问题：买家支付赎契款，还是业主支付赎契款，什么时候支付，要第三方保管哪些资料。

E：税费问题，买家支付，业主确认唯一住房问题。

F：如遇政策原因不可控双方解除合同定金返还的问题以及中介费退还的问题。

G：签合同建议买卖双方均留电话

五：业主注意的问题：

1：多种渠道放盘。

2：不要轻信独家盘。一是地产公司经纪人员有指标，二是追求利益最大化

3：收取诚意金后签约时间要注意（1星期内），有些是地产公司的诚意金可能1000-2000块，托了2个月才签合同，其实就是为了绑死你

4：对吃差价行为 说NO（羊毛在羊身上，这些价值都是你们买卖双方的）

六：吃差价

总结吃差价的情况：买家：人实诚，钱多。业主：急卖，易忽悠。核心：信息不公开，不透明。地产文化：业绩为王

案例1：某房98万，开价108万，买家下诚意金103万，业主在外地，第一天，安排人员砍业主价，93，94，95，跟买家保持关系。第二天，继续砍，一黑一白，讨好式的跟业主说卖高部分给公司才能尽快帮你卖出，现在市道如何如何差，一冷一热，当晚把定金转给业主，协议上备注98万以上当作公司佣金，签合同当天支付，否则。。跟买家说好不容易争取到103万5千，现在要定金要10万业主才能103万（为了当天收取差价，袋袋平安）第三天，业主飞到广州，先见业主强势跟他现在市场如何差，这客户跟进了1年才买的，另也看中了其他两套房子，现在说服到103万，这5万必须得给公司，不然就算了，让她买另一套房子。业主一算，飞也飞过来了，又想卖房，好吧，签署合同后，中介费一算8万。103万的房子。

案例2：这也是我选择离开地产行业的一个很重要的原因。业主是我帮她买过房的，后来赶着凑首期卖房，这套房子18万的差价，后来被业主和买家都发现了。他们没去中介协会告

我，只是让我退到3个点的中介费。借此机会，诚挚和他们道歉，利益的膨胀的确迷失了方向。

买卖双方应该都对吃差价行为说NO，若真的不好采，发现的情况下直接去中介协会，中介管理所投诉，一般会退的，法律规定是中介费0.5-2.5%，不超2.5%。

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六：按揭

1）

总体按揭专员是比房产经纪更专业，经纪胜在沟通。

2）

按揭也并非一分钱一分货

3）

按揭公司的规模跟人员的服务，专业也是不成正比。

4）

地产收按揭费大概是1.3-1.5%, 市场上的按揭是0.7-0.8 妈网上两位商家真房君和ZDY，是0.5和0.6。按揭除了快放担保，公积金保险费，其他都是大包的。就是不会有杂7杂8的费用。

5）

目前了解两位商家专业度都不相伯仲，宝妈们自行挑选。

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也有点感触，目前可能通过找房的大部分都是中介。58的广告天天飞，上面依然是中介盘踞，租房感觉会好很多。也体验过妈网商家的真房买卖，免中介费，想法挺好，让业主跟买家对接，相当于自助交易。提供实体过户服务。目前来说，真实业主和回复数不错，找了60+业主，如下图。重点就是房源太少。

妈网的中介大哥大姐们也别见怪，不是砸饭碗，只要你靠谱，专业能力强，真诚，相信你的客户是源源不断的。只要做好，做强业务，相信淘汰的都是浑水摸鱼的。

一直觉得中介行业可以有很大的进步，自离职前的感悟便是觉得入职那一刻做的东西，7年后依然还是做一样的东西，没什么进步。

房地产中介网络建设 篇3

关键词：房地产,中介服务,法制层面

改革开放30多年来, 我国房地产中介行业从无到发展数量有三万家之多, 从业人员队伍也有近百万之众。我国房地产中介行业是随着房地产市场开发而兴盛起的, 在国内起步较晚, 在一些制度建设方面比较模糊。各房地产中介公司从自身利益最大化出发, 缺少考虑社会公德利益, 没有分清楚房地产中介主体与一般市场主体的本质区别, 致使我国的房地产中介市场杂乱无序。

一、房地产中介行业的概念和在我国的发展历程

房地产中介是房地产市场的衍生品, 作为房地产市场的第二、第三级产品。它是指在房地产市场中, 以提供房屋租售咨询、协助共享双方在公司的安排下进行公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪、居间活动、委托代理业务或价格评估等活动, 并贯穿房地产经济运行的全过程的总称。

房地产中介在国外发展已有百年历史, 尤其法国和美国发展最具有体系化和相关法制建设完善, 而在我国也就二十几年的历史, 是一个年轻的朝阳行业, 对中国房地产发展起着不可重要的作用。梳理它在我国的发展历程, 我们可以将他分为三个阶段。第一萌芽阶段 (1988-1995年) , 1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司, 成为我国第一家房地产中介服务企业。在香港的影响下, 深圳的房地产中介公司借鉴香港成熟的房地产市场经验, 逐渐成为中国大陆发展最快最为完善的城市。第二起步阶段 (1996-1999) , 1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后, 房地产经纪行业的地位为法律所承认, 房地产经纪人也逐渐为社会所承认。1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台, 深度介于房地产产业链。第三飞速发展阶段 (2000至今) , 1998年开始的全面住房体制改革, 房地产市场发展逐渐火热, 房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计, 目前房地产中介服务机构超过3万家, 从业人员逾百万。

二、我国房地产中介行业的现状

房地产中介公司发展在现在已有很多问题, 我收集各报刊和期刊, 总结出现在房地产中介行业所存在的弊端。

1、房地产中介公司向客户隐瞒重要关键信息。

房地产中介公司机构或经纪人为了是自己的利益最大化, 在促成交易中, 可能会故意隐瞒或含糊一些与将交易物业有关的重要信息, 可能为以后的合同履行留下难以消除的隐患意, 例如房龄、建筑隐患、建筑面积等;还出现大量中介机构在买卖成交后不签订房产局规定使用的协议文本, 而仍使用各公司自行制定的各自合同, 有许多是对客户不利的条款。

2、制定不利于客户的合同。

房地产中介公司所制定的合同条款欠严谨, 中介公司制定对自身有利, 而不利于被服务者的买卖协议或起着关键作用格式条款, 中介公司在收取中介费后, 弱化自身义务的履行, 甚至违规操作。

3、房地产中介公司管理混乱。

房地产中介进入门槛较低, 从业人员良莠不齐, 许多从业人员违规租借经纪人从业证书, 而实际经办人却无相应资质, 容易引发委托人的不信任和疑虑, 继而拒绝继续交易, 并且为了保证交易, 为交易双方规避法律出谋划策。

三、国外及港台房地产中介行业先进的管理经验

国外对房地产中介服务的法制建设相对比较完善的国家有法国和美国, 其中美国的经验更值得中国学习, 例如, 美国对房地产经纪人必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照;美国法制建设完善, 为了维护社会公众形象, 保障客户的利益, 许多州都专门设立了房地产复原基金制度, 目的是为在房地产中介机构或房产经纪人的活动给客户所带来的各项财产损失, 而一时无法弥补时, 先有基金来支付, 为客户解决了后顾之忧;同时美国塑造良好的职业道德, 为社会树立了良好的口碑。

同时我国香港、台湾地区的房地产中介行业的管理最值得中国大陆学习的。从代理机构类型上划分, 地产代理机构主要有两类:独立于发展商的地产代理机构和从属于某一发展商的地产代理机构, 两种组织的发展形态, 有利于开拓更多市场。从商业模式看, 是单纯的商业雇佣行为。从组织形态上看, 代理商和广告商是独立的, 分工细化, 责任明确。在销售模式上, 精致科学是他们的最大特色, 他们专长对客户跟踪服务及快速的促成交易, 也就是我们常提的销售现场的计划执行和控制能力。

四、房地产中介公司合理规范的制度建设

借鉴国外及港台房地产中介服务法规体系, 包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等并且学习他们具有成熟的运作模式和管理经验, 正确认识并借鉴经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。因此, 我们结合我国房地产市场的实际情况, 从法制方面提出规制房地产中介市场的对策。

1、健全房产中介公司和房产经纪人的管理制度。

管理制度的完善法制建设另一方面的体现。政府应对房地产机构和经纪人进行统一管理, 提高房地产中介公司的进入门槛, 规定国家对房地产经纪人实行职业资格制度, 纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理, 并对房地产经纪人、房地产经纪人协理考试制度作出详细规定, 颁发统一的营业执照, 可视各省经济情况的发展, 对营业执照进行年终审核。

2、完善我国房地产中介市场法制。

国家立法机构应加大对有关房地产中介市场立法力度, 结合我国情况, 并借鉴国外先进管理经验, 制定出符合我国国情的法律法规。今年上半年, 我国颁发《房地产经纪管理办法》, 这是国务院关于强化房产中介市场的重要举措。《办法》详细规范了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究, 采用网上信用档案和媒体曝光, 取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施, 对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为, 根据情节轻重, 可以处以没收违法所得、罚款以致停业整顿等行政处罚。

3、设立房产中介风险基金。

大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心, 因此成交量成为其经营和生存的关键, 尤其今年中央房产政策的宏观调控限制房价, 房地产交易市场已呈现低迷状态, 成交量急挫, 中介公司出现一波又一波的关门潮, 几万房产经纪人失业, 这严重威胁我国众多房地产中介机构生存。因此, 我们可以督促政府加强设立房产中介防范风险基金上立法工作, 制定出有益于房产中介市场稳定的政策法规, 比如可以对照道路交通事故救助基金, 设立房产中介风险救助基金, 资金来源于房产中介公司每一年缴纳不多的保险金和政府税收上的一定补贴, 对一些面临破产且符合法律救助条件的房产中介公司实施紧急援助。

房地产中介纠纷将会长期存在, 但在法律的规制下, 创造一种理性、公平、有奖惩、有建设性纠纷解决机制, 是建设我国和谐文明社会的标志。

参考文献

[1]张贯益, 袁彩云, 杨国锐.房地产中介市场的失范的原因分析[J].城市开发, 2004 (13) .

[2]张秀智.实用房地产中介纠纷案例分析[M].东方出版社, 2006.

房地产中介保密协议 篇4

公司制度2014年暂

济南中合房地产有限公司员工保密协议

甲方：(公司)公司名称： 乙方： 身份证号码： 现住地址：

因为甲方聘用乙方工作性质的特殊性,双方共识并自愿达成以下协议：

一、关于违反同业竞争禁止性规定的认定和处理：

1、乙方在甲方任职期间不得以或明或暗的形式到其他与甲方经营同类业务或有竞争关系的用人单位任职,不得违反《劳动法》、《公司法》、《反不正当竞争法》、《房地产中介服务管理法》及甲方的《公司管理规章制度》,关于同类竞争的禁止性规定和保守甲方商业秘密的规定,不得将甲方各种商业秘密及商业信息泄露或提供给其他单位和个人,从而损害甲方利益。

2、乙方在甲方任职期间不得自营或者为他人经营提供任何与甲方的营业范围信息或者从事损害甲方利益的活动。从事上述营业活动的,所有收入应当归甲方所有。

3、乙方应为业主和客户严守秘密,不得私下将业主资料告知

济南中合房地产经纪有限公司

公司制度2014年暂

3、乙方擅自离职或单方辞职未经甲方书面批准的,甲方有权处理乙方离职前尚未完成的中介事务和离职后所收到的佣金,直到该部分佣金归入甲方所有。

4、在双方或单方终止或解除聘用关系后的六个月内,禁止乙方到与甲方经营同类业务或有竟争关系的其他用人单位任职(该种单位限于乙方在济南市原甲方任职机构所在的同一行政区域内),禁止乙方本人在原甲方任职机构所在的同一行政区域内经营业务或其他损害甲方利益的行为。禁止与甲方的其他人员同时到另一机构从事相关或同类似于甲方业务的工作。乙方若违反上述约定,甲方有权起诉或要求乙方赔偿相关损失。

5、当双方或单方提出终止或解除聘用关系时,甲方有权在报纸、电视或互联网等媒体上声明乙方原在甲方的身份关系和合同中止、解除情况,乙方有严重违约行为的可以披露,并要求乙方不得以甲方名义从事任何事务。

6、甲方可以将乙方进行同业竞争、侵犯商业秘密的行为登入房地产企业及执(从)业人员信用档案系统,并在中国住宅与房地产信息网等互联网或其他媒体上就乙方进行同业竞争、侵犯商业秘密的行为发布公告。

以上乙方的赔偿金、赔偿责任等,甲方有权以扣发乙方工资、奖金、提成、佣金等形式予以实现,或采取其他有效措施。

三、乙方违反同业竞争禁止性规定或者侵犯商业秘密的任何行为,甲方有权直接以民事侵犯诉讼或违约诉讼向人民法院起诉,可以不需事先经过劳动争议仲裁；甲方也有权在提起劳动争议仲裁时一并要求乙方承担上述责任。如提起诉讼,由济南市历下区人民法院管辖。

四、本协议一式两份,甲、乙双方各执一份,并于双方签署之日起生效。

自2014年1月1日前入职的房产经纪人，可以选择执行旧版经纪人薪金标准或新版薪金标准，但是选择之后不得更改。（在下列选择框内打√）

□ 2013年版薪金标准 □ 2014年版薪金标准

附注：

本协议所称的商业秘密,是指不为公众所知悉,能为甲方带来经济利益、具有实用性并经甲方采取保密措施的技术信息和经营信息,包括各种合同、文书、管理文件、流程设计、交易程序、管理诀窍、客户名单、楼源情报、各种策略、招投标中的标底和标书内容、董事会会议内容和决议、经理会议内容和决议等信息。具体的保密范围包括：

1、甲方的内部文件(包括会议内容、决议和记录、办公记要、各项规章制度、各类业务或工作表格等)；

2、甲方的人事档案、员工状况、人员安排及人事调动情况；

3、甲方的经济指标、销售计划、竞争策略、营销策划及公关方案等；

4、其他保密事宜。

甲方盖章： 乙方签字（指纹）：

法定代表：

签约时间： 签约时间：

互联网+酒店和房地产中介 篇5

互联网打造智慧酒店

当你入住酒店,房间已经调整为你习惯的温度,床品是你喜欢的品牌,甚至第二天一早服务员会送来你习惯的早餐。这是目前很多五星级酒店为VIP客人提供的服务。在互联网+时代,当你一进入酒店大门,自动识别系统就已经识别了你的身份,并将你的喜好传达给你前进路径上的每一位服务员,方便他们随时为你提供你所需要的服务。换句话说,互联网+把酒店变成了真正智慧的酒店。

通过互联网和移动互联网,酒店可以和客户更好地连接起来。酒店在用户预定前、到店时和离店后都可以通过移动互联网为其提供更好的体验。

现在一些酒店已经实行了在线预订到店直接入住,只需要通过手机进行简单的验证(比如扫描二维码),无需前台登记。这样的功能让用户在到店后即可享受到移动互联网的便利性。

而过去酒店在客人离店后就几乎和客户失去了联系,但是现在通过社交网络酒店可以保持和客户的联系,比如收集反馈意见以及二次营销,吸引客户下次入住。另外,社交网络的分享功能也有助于酒店品牌和口碑的传播,酒店可以为分享该酒店入住体验的客户提供减免房费等,刺激客户主动传播。这样,一位客户的离店也就是酒店下一轮营销的开始。

“苹果手表可以打开酒店的房门,机器人可以进行客房服务,这些新尝试未来有可能在酒店业普及。未来的酒店其实不单是提供住宿的地方,未来酒店业还可能与健康、航空、旅游这些产业相结合。比如说在健康服务方面,酒店通过睡眠监测来记录客人的睡眠质量,心跳、血压是否正常,从而判定客人的健康程度。”锦江都城酒店管理公司CEO俞萌表示,

俞萌认为,互联网最后会变成我们生命中非常重要的一部分,这样的变革在未来10年、20年、30年当中会伴随着所有的行为、业态展开。

未来,当顾客来到一家智慧的酒店,不仅房间的温度、湿度、洗澡水的温度都可以自动调节为客人喜欢的温度,酒店的床还装有传感器来记录客人的睡眠程度、睡眠习惯、习惯于几点入睡、喜欢怎样硬度的床垫,再加上客人出差的频率,在某一个城市逗留的天数都可以作为数据进行分析,而这些就成为未来酒店下一步营销的砝码。

而对于酒店业者来说,客人通过什么途径订房,经常订什么位置的酒店,这些可以通过大数据分析进行客源定位。同时,酒店、旅游、航空、交通的产业链还可以通过这些数据,进行上下游的跨界整合,实现产业链的真正互联。这些不仅能给消费者带来便利,还可以为投资人带来收益。“从这个角度来讲,微信也好,互联网+也罢,其实都只是载体,在这些载体上如何运用好设备、人、物理的空间与物理的地点,这是我们未来要着重思考的。”俞萌说。

互联网颠覆传统房地产

网上看房,pad签约,曾经死过人的凶宅会在数据库里进行标注,如果说互联网对购房者带来的仅仅是体验上的便利。那么互联网+带给房地产中介的就是颠覆性的变革。

“老左是一个有思想也敢干的人。”这是三年前笔者在采访链家地产时一位高管对链家地产董事长左晖的评价。

早在四年前,链家地产就针对互联网带来的冲击进行过内部讨论,参加讨论的高管们被分成势均力敌的两队,一队负责用互联网思维来干掉链家,一队作为传统中介琢磨如何应对。

2014年3月,让左晖担心的互联网“鲶鱼”终于来了,14年互联网经验、前土豆网高级副总裁、前大黄蜂打车创始人的邓薇创立了爱屋吉屋,作为一家互联网化的房屋中介公司,它不设线下门店;对经纪人不设提成,而是所有订单采用统一标准(每成交一单奖励450元);上海地区租客免中介费,北京租客中介费减半。只用了不到9个月的时间,爱屋吉屋就跃居上海房屋租赁中介市场总成交量第一,并在2014年10月杀入北京市场。

“鲶鱼”不止一条,2015年1月,搜房网在北京等5个城市试水“0.5佣金”模式。通过其APP及PC平台实现二手房交易,交易双方就只需支付成交总额0.5%的佣金。而传统房地产中介最高可以收取2.7%的中介费。这意味着电商平台二手房交易的佣金费用只有传统中介的1/5。

面对互联网的冲击,作为老牌房地产中介,链家地产终于出招了,原链家地产大连总经理俞建洋被委以重任, 2015年3月,链家集团投资的互联网经纪公司“丁丁租房”宣布上线,并打出“佣金全免”的旗号。丁丁租房的广告随即出现在北京9条地铁、36辆列车以及400个公交灯箱上。

传统房地 产中介与 互联网“鲶鱼”的大战在所难免,2015年3月,58同城宣布斥资2.67亿美元并购房地产租售服务平台安居客集团。并购后,58同城将成立房产事业群,整合58同城及安居客双方的房产业务,构建面向新房、二手房、租房等全领域业务。与此同时,链家地产与上海二手房市场排名第二的德佑地产也宣布合并,双方将共同打造全新品牌“新链家”,布局全国市场,并实现从传统服务模式到房产O2O的转型。

除德佑地产外,链家地产在短时间内接连进行了五次并购与联合,成都的伊诚地产、深圳的中联地产、北京的易家地产都加入了链家O2O平台。2015年5月链家地产董事长左晖和高策地产服务机构董事长陶红兵分别通过微信等官方信息平台发布了全面合作的消息。短短半年时间,高策机构成为继伊诚、德佑、易家和中联之后又一加入到链家O2O平台的中介公司,链家应战的决心显而易见。

房地产中介网络建设 篇6

洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督, 为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括:国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同, 不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外, 房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息, 调整其对特定客户的风险评估。

一、房地产中介机构洗钱风险分类

为了实施合理的洗钱风险管理, 房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别, 房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。

1. 国家/地域风险

国家风险, 结合其他风险要素, 是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性, 例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括:被FATF (金融行动特别工作组, 国际反洗钱权威组织) 声明认定为反洗钱体系薄弱, 金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区;受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区;被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区;被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区;被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区;对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。

2. 客户风险

客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准, 判断特定客户是否属于较高风险, 确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括:政治公众人物;客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务;客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者;现金密集行业;受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织 (特别是跨境运作的组织) ;客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。

3. 交易风险

这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括:交易速度 (没有合理理由的过快交易可能有较高风险) ;财产类型 (住宅或商业、空地、投资、高周转率物业, 用于出租或租赁的多单元物业) ;连续交易, 特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易;将物业转换为更小单位;在交易后期引入不知名的参与方;用第三方工具 (如信托) 隐瞒买方真实所有人;低估或高估价格;出售物业后很快受到制裁或破产;物业价格对客户没有营利性;客户所处地点和客户资金来源异常;用大量现金购买;来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票;使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式, 而不是从受监管的金融机构获取贷款;难以解释的融资安排的变化。

4. 可能影响风险的变量

房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括:牵涉的其他参与方, 如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管;客户是如何被引荐给房地产中介的;客户与房地产中介的沟通方式, 如电子邮件或亲自接触;是否存在不同于直接客户的受益所有人;与房地产中介有业务关系的人, 例如与自然人相比, 法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险;使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。

5. 高风险情形的控制

房地产中介机构应当根据风险为本的方法, 对高风险客户带来的洗钱风险, 采取适当控制措施, 以降低潜在风险。这些控制措施包括:与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训;对高风险事项开展有针对性的培训;增强高风险情形下的客户尽职调查水平;在建立业务之初, 房地产中介机构要进行强化的或额外的审查;对提供的服务进行定期审查, 以判断洗钱风险是否增加;经常审查业务关系, 以判断洗钱风险是否增加。

二、房地产中介机构洗钱风险管理

房地产中介机构为了有效管理洗钱风险, 必须以风险为本加强内控体系, 认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。

1. 内部控制体系

特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比, 很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言, 一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性, 在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。

为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法, 风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面, 高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。

受制于房地产中介机构的规模和范围, 以风险为本的内部控制框架通常包括:拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物;不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注;依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化, 定期对风险评估和管理流程进行审查;在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理;根据组织规模和中介职业的性质, 在适当情况下, 规定反洗钱合规功能和审查计划;向负责人报告合规建议, 发现的合规缺陷、已采取的纠正措施;无论管理层或雇员组成结构是否发生变化, 要保持程序的持续性;要满足反洗钱监管要求, 并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策;执行风险为本的客户尽职调查程序;必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施;作为反洗钱计划的一部分, 为雇员行为提供充分的监管和支持;在相关人员的职位描述和表现评价中, 融入反洗钱合规要求;给所有相关员工提供适当的培训。

2. 客户尽职调查

客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断, 真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括: (1) 及时识别和核实每个客户身份。 (2) 识别实际受益人, 并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的, 在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。 (3) 获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务, 这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。

房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求, 包括: (1) 通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。 (2) 在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准, 例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企 (受制裁国家除外) 。 (3) 被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家, 或被有关法律法规界定为高风险。

3. 监测客户和特定业务, 报告可疑交易

房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质, 反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化, 预防洗钱活动。

对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测, 不可能仅依靠自动化系统, 更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用, 取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源;相反, 小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时, 监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。

风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动, 例如, 将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分, 房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性, 并根据外部变化作适当调整。

4. 培训和教育

FATF建议和国家法规都要求房地产中介机构向员工提供适当且相称的反洗钱规定的培训。对房地产中介机构, 特别是那些小中介而言, 这些培训有助于其履行监测义务。房地产中介机构履行反洗钱义务基本上要依赖培训和认知。这就要求房地产中介机构至少要为相关员工提供反洗钱法律法规和内部政策的基本知识。要满足风险为本方法的需要, 培训还要特别关注中介执业实践中发生的风险要素或情形。此外, 政府、自律组织也要给房地产中介机构提供适当的反洗钱教育培训。

我国房地产中介企业发展现状分析 篇7

(一) 法律法规不健全, 行业管理不够完善

目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因, 造成其行业自律职能不到位, 加之缺乏行之有效的行业约束机制, 造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐, 大多数中介服务企业小而散, 缺少规模经营和品牌效应, 恶性竞争严重。

(二) 从业人员素质差, 专业能力低

据统计, 目前我国房地产中介从业人员, 取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范, 多数房地产中介机构为追求短期利益, 对从业人员不进行培训, 致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质, 从而造成行业整体诚信水平低下。

(三) 信息渠道不畅, 经营模式落后

信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全, 市场信息量少且渠道不畅, 在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低, 使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费, 难以发挥行业优势, 而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。

二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议

(一) 品牌战略

对房地产中介服务企业而言, 其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手:

1. 信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。

2. 创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。

3. 文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。

(二) 人才战略

房地产中介行业由于起步较晚, 专业人员稀少, 从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本, 因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件, 有效地开发人力资源, 实行有效的机制, 创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养, 可借鉴国外企业经验给予长期激励, 比如高提成等激励制度。

三、长春房地产中介企业存在的问题

(一) 法规制度不规范

房地产经纪人市场准入规则不健全, 政府部门的管理不

责任编辑:张丽

统一, 房地产经纪行业行政管理职责不明确, 与行业自律管理发展方向偏离, 市场上存在无序竞争的现象, 违规行为时有发生, 行业声誉差强人意。

(二) 规模较小, 素质较差

目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家, 均为小型房地产中介机构, 这些机构规模小, 档次较低, 技术含量不高, 布局分散, 市场占有率低, 尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂, 绝大多数没有从事过相关经营活动。

(三) 竞争力不强

目前, 除长房置换粗具规模外, 大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

四、长春房地产中介公司发展对策的建议

(一) 推进资源整合

全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源, 加快建设集网上展示、电子商务、信用信息发布、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台, 此平台可以将每个中介企业在网上发布的关于房源所有的信息一一展现出来, 为中介服务企业的发展提供条件, 完善中介服务链条, 引导中介服务行业集聚发展。

(二) 深化改革, 优化市场准入

加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开, 培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式, 必须予以清理和调整。

参考文献

[1]吴翔华.房地产中介运作指南 (第一版) [M].江苏科学技术出版社, 2006年10月, 第1-31页.[1]吴翔华.房地产中介运作指南 (第一版) [M].江苏科学技术出版社, 2006年10月, 第1-31页.

[2]刘亚臣.房地产经营管理 (第四版) [M].大连理工出版社, 2009年2月, 第10-30页.[2]刘亚臣.房地产经营管理 (第四版) [M].大连理工出版社, 2009年2月, 第10-30页.

[3]王衡起.房地产中介 (第一版) [M].山东人民出版社, 2010年2月, 第1-10页.[3]王衡起.房地产中介 (第一版) [M].山东人民出版社, 2010年2月, 第1-10页.

[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛, 2010 (1) .[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛, 2010 (1) .

[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦, 2011 (1) .[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦, 2011 (1) .

房地产中介业商业模式创新探析 篇8

商业模式(Business Model),是企业价值创造的基本逻辑,即企业在一定的价值链或价值网络中如何向客户提供产品和服务并获取利润。通俗地说,就是企业赚钱的方式。商业模式描述了公司能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等用以实现创造、推销和交付价值并产生可持续盈利收入的要素。其由9个基本构造块组成,覆盖了商业的4个主要方面:客户、提供物(产品/服务)、基础设施和财务生存能力。商业模式像一个战略蓝图,它可以通过企业组织结构、流程和系统来实现。9个构造块如图1所示。

其中客户(CS)构成了商业模式的核心,价值主张(VP)是为特定客户细分创造价值的系列产品和服务,它通过渠道通路(CH)向客户进行传递,并不断强化与客户的关系(CR)。收入来源(R$)是用来描绘公司从每个客户群中获取的现金收入,其通过关键业务(KA)得以体现,而核心资源(KR)是让商业模式有效运转所必需的最重要因素,与关键业务共同产生成本,同时商业模式的有效运转与供应商及合作伙伴(KP)的网络密不可分,以上各构造块协同作用,形成了企业的商业模式。

2 对我国房地产中介业影响巨大的主要商业模式分析

房地产中介行业的发展只有短暂的十几年时间,在此期间,形成了几种不同的运作模式。目前,在我国比较有影响力的外来商业模式主要有以下几种。

2.1 香港中原模式

“中原地产”是香港房地产中介行业商业模式的代表,以业务管理为主的商业模式,其特点是强调业务管理的两个核心:活动量和行程管理,并辅之以严格的绩效考核,这种管理模式的优点是抓住了房地产中介行业以销售为主的经营核心。港式管理在从上到下对各级严格的考核和对业务一线严密的监督之下,形成了强大的销售动力,获得了业务上的成功。其商业模式如图2所示。

“中原模式”的优势是能很好地抓住市场契机。以业务督导为核心的管理模式是一种类似于对市场有猎杀性的做法,当市场快速发展和增长的时候,会快速取得良好效果。其最大的问题在于没有建立起完善的经营模式和管理体系,各地的中原都在各自做一些徒劳的摸索。其业务管理还停留在数据的采集阶段,并不能对数据进行有效的分析。同时,业务管理仅仅停留在监督、考核和业务推动上,并没有做到真正的管理探讨和指导。中原直到现在为止,还没有系统的业务培训体系,根本原因是没有核心的经营模式。

2.2 台湾信义模式

台式管理以信义模式为代表,这种模式可以归结为重视内部管理、重视人才培养、提倡客户服务三个特点。重视管理体现在财务和行政管理、信息管理、人力资源管理等方面;人才培养方面体现在公司非常重视培训体系的构建,尤其重视新人培训,培训时间是国内中介业中最长的,人才选择方面倾向于选择没有行业经验的新人;提倡客户服务体现在对客户关系管理的重视上,为其房地产客户提供搬家、室内设计装修等种类繁多的增值服务。在内部管理系统上相对比较完善,所以台湾中介大多以直营与特许相结合的方式发展,太平洋房屋、东森地产、CB信义和住商不动产等都采用了这一模式。具体商业模式如图3所示。

台湾中介在业务管理上追求永续经营,稳扎稳打、步步为赢,但发展速度并不快,在业务扩张上相对保守,比较容易错失市场机会。另外,台式管理的问题还在于虽然有很好的内部管理系统,但还没有形成房地产中介规模化发展的清晰战略思路和盈利模式,这也是其特许经营受阻的根本原因之一。在全国性扩张方面,台湾中介已经落后于香港同行。

2.3 美国21世纪不动产模式

21世纪不动产成立于1971年,是目前美国知名的不动产服务组织,2000年3月进入中国。21世纪不动产在国内利用其全球第一的品牌号召力,通过特许经营大力发展,目前已覆盖全国33个区域,拥有过千家门店,逾万名经纪人,成为国内覆盖城市和地区最广的房地产中介品牌。21世纪中国不动产成功地把21世纪不动产全球特许加盟体系移植到了中国并做了很好的本土化研发,形成了一套完善的特许加盟系统。加盟商一旦加入21世纪房地产特许经营,便可以拥有全球统一的知名品牌和专业的管理、培训,成为全球最大的房地产机构的一个分支,因此在进入之初便赢得了众多中小中介的青睐,其发展速度十分迅猛。但其在发展中对于“房地产中介经营管理系统”重视不足,导致一级城市运营并不理想,而且在中介运营模式上各个区域也各不相同。21世纪不动产目前在国内各个区域的房地产中介运作模式没有融合美国成熟的理念、做法及商业模式,所以从2009年到现在,21世纪中国不动产已被其他模式甚至本土中介所超越。其模式如图4所示。

3 我国本土房地产中介业典型商业模式分析

国内房地产中介市场发展时间还很短,由于整个行业缺少足够的高素质人才和管理专家的关注,所以到现在总体经营水平还比较低,仍然处于摸索和学习阶段。

3.1 我国传统房地产中介模式

我国传统房地产中介起源于“黄牛党”和“房虫”,在1998年以前大多小规模发展,1998年国内房地产市场全面市场化,房地产开发开始进入快速发展期,2000年以后房地产中介市场规模开始快速增长。传统房地产中介企业沿袭以信息传递为主,撮合买卖双方交易的“居间”商业模式。以赚钱为首要目的,重业务不重管理,在房地产市场监管缺位时,不少房地产中介还利用买卖双方信息不对称倒手赚取差价,给行业的信誉和信任度带来很大的伤害。在国内二手房市场规模快速发展时期,传统的中介经营模式非常容易生存,小中介对于管理的提升需求并不急迫,随着市场竞争的加剧,传统小中介终将因商业模式滞后而面临“关门”。

但可喜的是,目前不少本土中介品牌开始崛起,在快速学习港式和台式管理的同时,本土中介并没有一味的简单模仿,而是在探索与总结中不断摸索适合自身发展的成功经验。“我爱我家”和“北京链家”就是本土中介品牌的出色代表。

3.2 我国现代房地产中介商业模式

3.2.1“我爱我家”的“三网合一”房地产综合服务模式

我爱我家房地产经纪公司(以下简称“我爱我家”)成立于2000年,是国内较早从事房地产经纪以及相关产业服务的大型企业,目前已形成以跨区域全国连锁为基础,三网(店面、互联网、呼叫中心)合一,涵括租售贷一体服务的全新中介模式。“我爱我家”网站是网络经纪与房地产传统经纪相结合的典范,可实现网上查询、网上登记、网上交易,最新推出的网络地图,率先在业内开创了二手房源查询精确直观、方便快捷的先例。“我爱我家”是以房地产中介业务为核心在全国发展的房地产综合服务体,体系内囊括地产、金融和商业三个部分,业务范围涉及房屋代理、房屋出售、房屋租赁、豪宅租售、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房和企业债权房销售代理等。

3.2.2“链家地产”的专业服务科学管理模式

链家房地产经纪公司(以下简称“链家地产”)成立于2001年,目前以39%的市场占有率在北京房产经纪市场居首位,连续几年的复合增长率达到100%。“链家地产”与IBM公司共同构建了基于“链家地产”战略转型的合作框架,从业务规划和IT规划两方面着手,重新梳理、优化业务运营和管理流程、业务规则和思维。除了搭建后台支撑体系,“链家地产”的销售有效模型和城市准入模型,可以将房源、客户关系、渠道开拓、战略、销售力量提升等所有能力的评估在IT模型中展现出来,既可以评价出当前“链家地产”的强弱项,也能够实时提醒“链家地产”在发展扩张过程中需要均衡有哪些能力。同时,各个相关部门在同一个销售有效模型下做事,不同城市的成功模式可以进行转换、复制,提高公司的整体竞争力和业务扩张能力。在重塑客户服务体系方面,“链家地产”将委托量、成交率、成交总价和费率四项指标计算出的综合值作为绩效来管理门店、考核经纪人。“链家地产”也是首先提出100%真房源的中介企业,表明了“链家地产”坚持职业操守和净化行业风气的决心,也为企业内外房源共享系统的运行提供了保障。

4 房地产中介企业创新商业模式思考要点

商业模式创新是指企业把新的商业模式引入社会的生产体系,并为客户和自身创造价值,通俗地说,商业模式创新就是指企业以新的有效方式赚钱,从根本上为客户创造增加的价值。从上述几种房地产中介模式分析可见,各种模式均有其优势也有其局限性,因此结合以上各种商业模式特征及行业发展,笔者认为房地产中介业商业模式创新可从三个方面来研究,即引入与利用网络工具、寻求在经纪人管理机制上的创新、探索在产品组合上的创新。

4.1 引入与利用网络工具是房地产中介业商业模式创新的基础

高科技网络技术在中介行业的应用可以使经纪人的效率大大提高。众所周知的美国房源共享系统(Multiple Listing Service,以下简称为MLS,也译为多重上市系统)随着互联网的普及得到了广泛的使用,成为美国成熟房地产经纪机制中最闪亮的部分。美国经纪人均使用手提电脑,在室外的任何地点均可以进入MLS系统。世界上绝大多数国家,包括亚洲的日本、新加坡也都建立了类似于美国的房源共享系统。

从目前我国的市场环境和行业现状来看,全面实施MLS尚需要行业内诸多环境的改善和配合,但从企业内部经营来看,不少重视企业管理规模化经营的中介公司已经实施了企业内部的MLS,即企业内的房源共享系统,使房源在经纪人之间达到共享,大大提高了匹配效率,但由于只限于企业内部,经纪人的服务质量与技能水平决定了效率,如何利用互联网手段使房源在更大范围内共享,更大程度地提高效率,是很多公司正在研究与实践的重要方向。笔者认为,目前在电子商务领域的O2O模式值得借鉴。

O2O(Online To Offline)即将线下商务的机会与互联网结合在一起,让互联网成为线下交易的前台。这样线下服务就可以用线上来招揽客户,消费者可以用线上来筛选服务,并能快速形成规模。O2O对用户而言,可以使其获取更丰富、全面的商家及其服务的内容信息、获得相比线下直接消费更为便宜的价格;对商家而言,能够获得更多的宣传、展示机会并吸引更多的新客户到店消费,实现推广效果可查,掌握用户数据,通过与用户的沟通、为其释疑,更好地了解用户心理、合理安排经营,节约成本、降低线下实体对黄金地段旺铺的依赖,大大减少租金支出;对O2O平台本身而言,能吸引大量高粘性用户、对商家有强大的推广作用,可吸引大量线下生活服务商家加入,巨大的广告收入空间能获取更多的盈利模式。

房地产中介业可在专业网络设计运营机构的支持下,根据线下业务商务模式建立线上产品模型,打造房产商务平台,专注大房产流通领域,为房产客户提供以房地产交易为中心的“一揽子”服务解决方案和创新、多赢的联动分销体系。这个平台可以由第三方设计运营也可由房地产中介企业自行设计运营,发挥渠道优势,覆盖大量经纪公司门店及房地产经纪人,通过经纪人再覆盖到潜在购房者和交易需求的市场。随着3G的普及,移动互联网的持续发展,通过互联网、移动互联网平台及智能手机、平板电脑、IPAD等多种终端,该模式可为客户提供房地产专业交易及投资解决方案和新盘一二手联动、商业地产、家居、金融等联动分销服务。引入与利用网络工具将会是房地产中介业创新商业模式最具进步性的突破。

4.2 寻求在经纪人佣金机制上的创新

随着互联网在房地产经纪中的作用不断增大,房源共享系统在不同范围内的探索应用,经纪人的管理模式也应不断推陈出新,独立经纪人将会成为房地产中介企业探索的新热点。目前,我国房地产中介企业对于经纪人的管理可以采用个性化多渠道管理模式,对不同类型的经纪人在佣金提成机制上进行创新,可以采用以下模式。

4.2.1 100%佣金制

100%佣金制,也称固定费制(Flat Fee),即经纪人每月交给公司一笔固定费后,经纪人成单的佣金100%归自己,美国RE/MAX公司即为该模式的代表,目前,很多公司内部均有100%佣金制,这种机制适合业绩好的经纪人。

4.2.2 按交易量的固定费制

这种模式一般是经纪人每月交给公司一笔很少的固定费,如100元,然后每过户一个交纳给公司一笔固定费,比如200元,过户两个就交400元,以此类推,这种模式更适合业绩不太稳定的经纪人,如几个月没有业绩,也没有大的开支。

4.2.3 公司与经纪人利润共享的佣金模式

公司把利润的一部分按一定的规则与经纪人分享,我国很多房地产经纪公司均采用此种模式,经纪人即使这个月没有业绩,也会有收入,这样更有利于吸引与培养新人,使经验少的经纪人能留住并能成长,在市场低迷的时期也能减少人员流失。从未来的趋势来看,这种模式具有很强的生命力。

房地产中介企业可以结合自身基础与条件采用以上任何一种模式或者几种模式相组合,但多模式管理要求房地产中介企业具备完备的人力资源管理系统,对不同类型的经纪人具有分类、培训、晋升、类型转化等功能,结合企业强大的网络平台,为不同类型的经纪人提供后台支持。

4.3 探索在产品组合上的创新

突破单一产品线瓶颈正在成为各家房地产中介应对目前市场调控的手段。从业务层级和风险分担的角度看,多元化的业务配比对于对冲调控下的整体性市场有至关重要的作用。目前房地产中介产品线的拓展可以包含以下内容。

4.3.1 开展一二手联动

在当下竞争激烈的一手房代理行业,代理企业自身是否拥有优势分销体系越来越被开发商所看重,而主营二手房业务的中介企业所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员拓客能力,恰恰具备开发商所看重的这种优势,这在异地项目、高端项目以及商业项目中尤为突出。另外当市场遇冷时,开发商通过二手房中介代理销售,还可以隐性降价,这在一些项目尾盘以及远郊区位项目中更为普遍。目前,中原地产、21世纪不动产等多家中介均有代理新房业务,代理楼盘基本囊括各个区域,产品涉及高端、刚需等多层次。

4.3.2 提供商业地产中介服务

当前,受楼市限购、限贷等一系列调控政策的影响,全国商品住宅市场低迷,然而商业地产却呈现出一派繁荣景象。中介进军商业地产是在调控和融资渠道收紧压力下的一种举动,更是商业地产集中爆发的产物。二手商业地产虽然交易税费较高,转手率不高,但趋向活跃的租赁行情同样会给中介带来极大收益。商业地产中介相对于住宅产品具有其特殊性,投资商业的客户靠租金赚钱而非房屋本身的升值,所以中介公司主要赚取的是租赁佣金而不是成交佣金。对经纪人专业水平和公司实力来说,做商业地产中介要求很高,市场开拓难度较大。但投资市场和不断增加的商业地产存量市场需要越来越多的房地产中介企业涉足,并由此获取高额的佣金回报。

4.3.3 开拓房地产金融产品

作为房地产中介业寻求利润增长空间的另外一种商业模式即开拓房地产金融服务和不动产理财业务。房地产本身即是一种金融产品,具有投资保值增值性。资金流动和资本运作的盈利方式逐渐被人们认可并产生了基于此的理财需求。某种意义上,房产的投资者也是金融理财产品的客户,基于房地产中介的客户资源优势,房产经纪的产业链已经链接到其他理财领域。房地产中介可以成为理财平台,客户不仅可以购得所需的房地产产品,也可以利用理财方式节约投入,实现财富增长。而对于与中介开展合作的银行和其它金融机构而言,房地产金融服务业务的开展不失为扩充业务的有效手段。房地产中介企业可以不动产为基础打造理财服务,实现向车贷、委托贷款、银行理财产品等理财领域延伸。通过门店的渠道终端,从事第三方理财,为客户资产实现最大投资回报提供服务。例如,对于原本计划全额付款的一套100万元住房而言,客户还可以选择首付30万元,选择以70万元购买由政府担保的银行信托理财产品,其获得的收益可能高于需偿还的银行利息。这其中,客户既参与了购房活动,又参与了理财活动,而房地产中介也可从理财产品的代售中获取佣金。又如,对于以抵押贷款方式盘活自身房地产的客户而言,房地产中介可以为投融资双方配对,而当房屋增值以后,中介可以代为办理增值抵押贷款。显然,在“房产”和“金融”相融合的情形下,房地产中介业务量得以放大,并使客户获得所谓的“金色收入”。另外,房地产中介在了解客户财务状况和投资意向的同时,也要行使个人理财规划的职能,针对客户的财务状况配备资产组合或“套餐”,构建资产优化组合使客户收益最大化。通过此种模式,可以拓展房地产中介的收入来源,提升经纪人的素质与服务质量,并以此转变房地产中介的低端服务形象。

综上所述,房地产中介的新型商业模式可以概括为“不动产经纪+楼盘大卖场+理财服务+电子商务”的商业模式。如图5所示。

以上的商业模式涵盖了产品创新、客户关系管理和基础设施管理(网络建设与运营)三方面内容,在具体设计实施中可以采用业务合一的方式,当然这需要企业的资金实力和管理基础相当的雄厚和扎实。更多的房地产中介企业可采用业务分拆的方式,即将每种业务由企业内特定部门和人员运作,使各专业部门专注于自身核心能力的提升,同时,也避免了冲突或不利的权衡妥协。

参考文献

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[3].华国强.房地产经纪机构发展的模式与空间.面向21世纪的房地产经纪业——全国房地产经纪行业发展峰会论文集.2006

房地产中介网络建设 篇9

随着人力资源管理在我国企业中的广泛应用,作为其重要部分之一的绩效管理越来越被管理者所重视。当下,房地产经济形势不断发生着变化,房价不断上涨,引发了相当狂热的购房风潮,虽然大量的增量房填充至市场但仍然满足不了市场需求,二手房的交易也出现了炽热化的形势。购房热潮推动了大量的房地产中介行业的发展。

中国大陆房地产中介业经纪行业发展,虽仅几十年的发展光景,由于现行当地房地产中介市场、交易制度及相关法规,尚未成熟,该行业营销现状尚不能完全适应整体市场的发展,同时也存在部分问题。很多公司的经营对员工的依赖仍然十分突出,管理者对绩效管理的认识和运用均与其本质有所偏差。因此,通过对房地产企业中介行业的实况进行研究,分析现阶段房地产企业在绩效管理时所存在的问题,并提出了解决方法,才能达到符合制度化、合理化、现代化的房地产中介的终极理念与目标。

二、房地产中介行业绩效管理偏差原因

房地产中介的经营状况非常依赖员工的工作绩效,但是介于种种原因,我国的房地产中介的客观环境和主观管理都存在着很多问题,分析如下:

1. 房地产中介行业的社会规范性

1983年我国恢复了反地产交易,这个期间禁止经纪人参与房屋交易,而后1987年国家工商管理局发布了《关于加强房地产交易市场管理的通知》,要求“各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作”。1998年住房体制改革以后,房地产中介行业才进入一个繁荣时期。

然而,这所有期间的法律法规都不是十分完善,对房地产经纪人的考核也不像司法考试等一样有严格的筛选程序,这对从业人员的筛选和考核带来很多的漏洞。对房地产经纪人的职业操守也没有明确的法规约束,以至于很多公司以营利为目的而权衡交易的利弊,从而危害了交易双方的直接利益。致使很多的房地产中介在其中成为利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。

从该行业的社会规范性看,就给房地产中介行业从业人员的带来了很多的不确定性,以至于没有明确稳定的客观管理环境,增加了有效的绩效考核的难度。

2. 房地产中介行业的管理者特点

我国的房地产中介行业中的管理者大多数并非专业背景牢靠。很多的投资者都是以连锁加盟的形式加入到该行业。有的实体店是由投资者亲自经营管理,有的实体店则是聘请有经验的房地产经纪人来管理。这对实际的经营都是有风险的一种任用管理者的方式。

管理者本身的不专业,就给有效地管理带来了很大的难度。一方面其专业房地产经纪知识不足,不能够给新的房地产经纪人带来知识和业务上的准确指导;另一方面,其科学的管理方式的知识和学习能力不足。其管理的模式主要是依据其经验所建立的,带有很大的不规范性和主观性。

3. 房地产中介行业的从业人员的特点

据调查统计,我国目前的房地产中介行业的从业人员以大专及以下的学历为主,年龄也大多在32周岁以下。虽然这些从业者有年轻充沛的工作精力,但其特点也对绩效水平带来了一些负面的影响。

一方面,其专业知识不足,也未参加专业的房地产知识的培训和考核,另一方面,其年轻社会经验不足,对职业操守的准则把握不够准确,价值观未定型可塑性强,反而会被管理者以营利为目的的绩效目标影响做出违背职业道德的职业行为。

绩效管理的对象的本身素质和成长环境直接对其管理的成效起到关键影响,现如今行业的诚信缺失严重,如何把绩效管理落到实处,对其带来实际的改善效用才是有效的绩效管理模式。

三、房地产中介行业的绩效管理的对策分析

1. 颁布相关的法律法规,建立完整的经纪人考评和监督制度

颁布相关的法律法规,参照司法考试等职业考试的模式,对经纪人的专业知识资格考核做出明确的规定,而后的职业资格鉴定也需要再审核。

建立针对中介行业公司和经纪人的职业操守建立有效的监督举报机构,设立规范的仲裁机构,对整个行业的公司以及从业者做有效地监督和考核。违法职业道德的行为一旦达到一定的界限即可取消其公司资格或者从业资格。

2. 建立房地产中介管理者的交流学习平台

建立有规范指导的行业协会,为管理者提供学习交流的平台,共享部分信息,以免造成资源的浪费,建立良好的行业氛围,从软环境影响管理者的职业价值观,从而根治管理混乱、不良导向的问题。

3. 提高房地产中介从业者的素质和职业道德教育

从根本上出发,我们的中介行业处于一个服务行业,行业的服务水准主要依据的是从业者的从业素质和职业道德水准。它不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求,也是这一行业更好地发挥作用的内在保障。中介行业的从业人员的素质水平和职业道德对这个行业的诚信体制的建设有重要的意义。如何建立合理的绩效考评体系,监督与指导我们的这些从业人员合理规范工作,是这个行业长久保持饱满的生机的重要条件。

4. 以KPI为核心的房地产中介行业绩效管理设计

在众多的绩效考核方法中,适宜该行业的方法中笔者综合自己的从业经验,选择了关键指标绩效考核的办法来对中介行业的从业者的绩效管理做一个实例研究。因为对于工作流程繁琐,每个流程都对从业人员有标准要求的房地产中介行业这种考核方式较为适宜。并且有直观的指导意义。

房地产中介行业的这类人员的关键绩效考核指标体系来源于:职位职责中的关键责任;对上级绩效目标的贡献;对相关部门绩效目标的贡献。另外,这类人员的关键绩效指标可以通过对其考核周期内的工作任务或工作要求的界定来实现。至于其衡量指标,可以通过时间来界定,从实质上讲,被时间所界定的工作任务或工作目标也是定量指标。只要我们能够对从业者的工作任务或工作目标做出明确的说明,同时提出明确的时间要求,这些关键绩效考核指标就具备了一定的可操作性。

针对房地产中介行业的绩效管理存在的问题,根据体系设计原则,形成如下设计思路:

(1)确定该中介公司的发展战略和市场定位;

(2)做好每个管理者和从业者的岗位分析工作:

(3)用KPI法构建企业目标层级体系,并设置权重:

(4)利用经纪人日常工作日志融合其工作能力、态度考核,完善考核内容:

(5)设置考核的要素、结构、角度权重;

(6)确定考核周期,介于工作的节奏性,建议采取一周一总结的模式;

(7)按系统流程开展其他绩效沟通、绩效考核、结果反馈等工作。

我们依据上一环节中的绩效管理的设计思路,再次列举房地产中介行业一般KPI要素的解析表(如下表),来对具体设计带来参考。

依据上表的KPI的构建,我们再来对具体公司开展过一些实际的工作日志法和访谈法对各个KPI的要素的确认和维度进行更深的衡量,来确定对我们房地产中介行业的具体可行的以KPI要素为核心的绩效考核体系。

四、总结

房地产中介行业在我国已经成为一个很大的居间行业,它占据的市场份额不容忽视,这个行业的发展健康对我们的民生建设也有很直接和关键的作用,做好从业者的绩效管理就是从实际出发引导这个行业做好社会贡献。建立合理的KPI绩效维度,对从业人员的工作流程和方向做出指导,才能够获得好的市场秩序,为经济繁荣做助推力。

摘要：房产交易热潮一度炽热化,各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。加强对其从业者的绩效管理,规范其行业行为,才能够对社会带来贡献,对整个行业的发展带来更加长远和美好的前景。

关键词：房地产中介行业,房地产经纪人,绩效管理

参考文献

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[5]张金鹗:房地产的世界:交易、投资、房仲政策全实用解读指南[M].远流出版公司,1990年10月。