房地产建设单位

房地产建设单位（精选12篇）

房地产建设单位 篇1

一、引言

近年来, 我国房地产行业迅速发展, 房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一。08年金融危机过后, 在经济仍徘徊不前的状态下, 房价出现了持续上涨, 为稳定房价, 政府出台了多项政策以严格调控房地产市场, 成交量受到一定的限制。另外, 土地成本、人工成本等的不断上升, 在房地产市场调控与宏观经济政策影响下, 房地产建设单位在激烈的竞争中税后收益不断减少。税收成本在税后收益扮演重要角色, 必须要想办法做好纳税筹划降低纳税的成本, 尽可能地节税以提高税后收益。房地产开发从立项、建设、到销售和使用, 涉及了11个税种。房地产建设单位缴纳的营业税、土地增值税和企业所得税占到了房地产建设单位缴纳的各项税费的75%以上。文章主要针对营业税、土地增值税和企业所得税三个税种, 按房地产开发的主要环节做具体的纳税筹划策略分析。

二、房地产建设单位各环节的纳税筹划策略

(一) 开发规划环节

开发规划环节是房地产建设单位在建设动工之前所做的一系列设计和规划, 如项目立项、项目设计等。在这环节, 主要考虑的是土地增值税的征税范围, 只有土地使用权及其地上建筑物发生转让时才需要缴纳增值税, 即如果没有转移土地使用权和建筑物所有权不予征税。房地产建设单位可以利用这相关的规定, 通过合理的纳税筹划实现少交增值税的目标。实际操作中, 房地产建设单位可以采取代建房方式进行项目建设, 即只向客户提供代建服务并收取代建费用。由于房地产产权没有发生转移, 不属于房地产产权交易行为, 收取的代建费用属于劳务收入, 只交税率较低的营业税, 不交土地增值税。另外, 在这环节房地产建设单位还可以考虑合作建房的方式, 即在房产开发前, 合作双方协商一方出地, 另一方出资金。相关规定, 以这种合作方式建房且在建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税, 但是如果建成后转让, 则应当缴纳土地增值税。房地产建设单位可以充分利用此项政策, 与其他企业合作建房, 但不进行产权转让, 以达到少交增值税的目的。

(二) 开发建设环节

开发建设环节是项目建设的建造施工过程, 在这一环节, 建设单位投入物资和劳动力, 是开发成本发生与核算的主要部分。根据土地增值税扣除项目的相关规定, 符合一定条件的开发成本可以在相应的应纳税额中进行加计扣除, 因此控制项目的开发成本在纳税筹划中显得尤为重要。房地产开发的开发成本主要有建安工程费、基础设施费、装修成本和公共配套设施费等。按照规定可以加计扣除20%, 因此加大开发成本的投入, 减少了应纳土地增值税的增值额, 在一定程度上可以获得税收收益。但是, 在减少了应纳增值额的同时, 由于增加投入也减少了企业的利润, 因此需要具体的测算分析, 找到真正获得最大利润的点。

(三) 产品销售环节

销售环节是整个项目建设开发中最重要的征税环节, 税种多税负重, 主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、企业所得税等。同时, 由于这一环节税负的复杂性, 使其成为房地产业纳税筹划的重点。

1. 增值税和营业税方面

我国现行土地增值税规定, 土地增值税采用四级超额累进税率制度, 即由于开发成本加计20%扣除, 增值率未超过20%时, 免征土地增值税;增值率超过20%至50%按30%征收;超过50%至100%部分按40%征收;超过100%至200%部分按50%征收;超过200%部分按60%征收。因此, 房地产建设单位必须考虑增值率临界点的测算, 获取土地增值税率梯度上的税收收益, 减少税收成本。除了在开发建设环节增大扣除项目金额, 在销售环节应合理定价, 将增值率控制在合理的临界点一下。房地产建设单位可以采取讲价促销的方式, 控制增值率的同时, 也降低营业税, 在减少营业利润的同时可以通过薄利多销和节税效应增加企业的税后利润。另外, 房地产建设单位还可以设立销售公司进行独立核算, 将产品销售给销售公司, 再由其对外销售。这样可以将增值率分成两个阶段, 从而适用较低的增值率税率。但这一策略的前提是项目本来增值率高于20%, 不然由于营业税的增加导致税负不减反增。

2. 企业所得税方面

(1) 广告费、业务宣传费、业务招待费的合理调节。现行税法规定, 业务招待费可以按照发生额的60%扣除, 但最高不得超过当年销售 (营业) 收入的5‰;符合条件的广告费和业务宣传费准予扣除, 不超过当年销售 (营业) 收入15%部分当年扣除, 超过15%部分准予在以后纳税年度结转扣除。根据上述规定, 房地产企业应加强“三项费用”的控制, 使招待费在合理的限额内发生, 对于广告费用也应合理考虑其比例, 使其结转以后年度也能够得到税前扣除。 (2) 职工薪酬的调节。除了企业为职工购买的商业保险不得在税前扣除外, 其他的工资薪金以及按照规定缴纳的基本社会保险、住房公积金、补充保险等其他保险费, 都可以在税前扣除。因此, 房地产建设单位可以为职工适当增加可扣除项目的费用支出, 提高员工待遇, 同时达到所得税方面的税收收益。

参考文献

[1]王艳丽.房地产企业纳税筹划[J].会计之友, 2012, (10) .

房地产建设单位 篇2

一只大雁就会接替他原来的位置，这就是他们能够飞到南方的奥秘。

大雁结伴飞行带给我们非常深刻的启示：一盘散沙难成大业，握紧拳头出击才有力量。任何一支团队，成员之间必须团结一致，大家心往一处想，劲往一处使，才能无往而不胜。舜天置业销售物管部就要立志打造这样一支高绩效营销团队。

一、团队现状：

销售物管部作为公司七大部门之一，现有成员10余人，其中不乏刚毕业的大学生，平均年龄仅有25岁，是一支年轻、自信、充满活力的团队，从事公司楼盘的营销及物业管理工作。一直以来，通过发扬团结、创新、富有激情的团队精神，取得了出色骄人的销售业绩，在公司各项目所在地形成了一道亮丽、独特的风景线。

二、团队愿景展望：

成功学大师拿破仑·希尔曾说过“没有目标，不可能发生任何

事情，也不可能采取任何步骤。”一个团队要想取得成功，首当其冲要先树立愿景。一个卓越的愿景可以最清晰地反映出一个团队的“核心价值”。

对于销售物管部来说，这一愿景就是通过短时间的努力，为公

司培养一支能独立进行房地产项目市场推广及营销策划的团队。

三、愿景实施方案：

再好的愿景如果缺乏实际行动也只能算是纸上谈兵。因此，为了实现愿景，我们还制定了切实可行的实施方案，而且这些方案大部分都已开始付诸行动。

1、全面提升团队成员专业素质

正如团队的建设与维护是企业发展的重要组成部分，团队成员具备的专业素养更是影响团队质量的关键因素。目前，销售物管部主要通过以下几项措施来提升团队成员专业素质。

首先，学习房地产基础知识。房地产行业涉及众多领域，包括销售、工程、物业、园林绿化等，每个领域都是一门大学问。为了能够向客户提供更专业的服务，公司周期性地组织部门成员进行各项专业知识的学习与培训，并通过考核检验学习成果。

其次，加强营销专业技巧培训。通过不断演练沙盘接待，规范销售接待流程；熟练掌握各种销售逼定技巧，尤其注重提高团队成员间配合的默契度；坚持每日销售例会，就典型客户案例进行分析解剖，同事间相互批评与自我总结，为后期销售积累经验教训。正是这一步步的努力，让我们从一个缺乏房地产行业经验的部门发展为现在可以在逆市中寻找突破的销售团队。

最后，研究客户消费心理及消费行为。不同类型的客户，其消费心理及消费行为各有特点。通过与客户互动交流，迅速判断出客户归属何种类型，及时了解顾客的喜好与价值取向，只有这样才能准确把

握客户的需求，在产品介绍过程中扬起所长，避其所短，从而占据主导地位。目前主要通过分析典型客户来访始末，尤其是分析接待关键节点，研究其消费心理及消费行为。

通过一段时间的努力，销售物管部已经取得一定的成绩，但团队成员仍有许多值得改进的地方，如经验还不够丰富，不具备独立操作楼盘的能力，文案策划功底相对较弱等，公司各阶层领导充分考虑部门现状，近期将邀请房地产专业咨询服务机构进行员工培训，培训内容主要针对日常工作中的薄弱环节，涉及楼盘推广策划、公关活动策划、广告主题与表现等方面，通过结合房地产经典案例的培训，全面提升团队成员的专业素质。

2、时刻保持团队工作激情，提高抗压能力

营销历来就是一份激情与压力并存的工作，因此如何激发团队工作激情，缓解工作压力尤为重要。

营销最重要的是有动力的支持，而激情就是动力的重要来源。置业公司不是依靠“提成制”来激发团队的工作热情，更注重员工自身对职业目标的定位。在工作分配时对部门员工予以充分的信任，放权让我们勇于尝试。充分考虑到每位员工的特长，给其施展才能的平台与空间，同时通过评选进步达人、月度达人、季度达人，激发团队的工作热情。

由于从事销售工作，再加之外派的工作特性，团队成员时常会面对工作与生活双重压力，如果不能及时地加以排解，将极大地影响团队的工作效率。因此，部门上下十分重视对员工排压、减压，通过组

织球类、旅游、聚餐等活动，丰富团队业余生活，提高员工的抗压能力。

3、实时了解全国房地产市场动向，密切关注项目所在地房地产市场

近年来，房地产调控新政层出不穷，市场风云变幻。我们清楚地意识到一味地闭门造车、天马行空，久而久之就会脱离市场实际情况，只有深入了解市场，把握市场走向，才能顺势而上，所以团队十分注重对宏观市场的关注与学习。每天浏览各大房地产门户网站，了解全国主要城市房地产市场动态；分析房地产新政，阅读热点文章，讨论有利于项目销售的说辞。

团队不仅对宏观市场实时了解，对项目所在地市场更是关注有加，正所谓知己知彼，百战不殆，只有熟知竞争对手，才能应对自如,从容若定。为此，安排员工定期统计主要竞争楼盘的去化量，详细记录项目所在地市场销售情况；多渠道对各家楼盘进行调研，了解其在售房源、价格、来访等情况，为本项目及时调整价格、改变营销策略做准备。

4、通过试行“小组长负责制”的创新性管理理念，培养团队成员的领导能力

随着后期开发项目的增多，销售物管部将架起开发商与代理商之间的桥梁，届时需要每一位员工都具备与代理商沟通、协调、谈判的能力。因此，新年伊始，公司及部门就注重对员工领导能力的培养。目前主要试行“小组长负责制”的创新性管理理念，员工自愿担当组

长，通过小组间相互竞争，锻炼员工的领导能力。虽然分组仅有短短2个月的时间，但已初步达到预期效果，同事们思考问题更加全面与细致，思维、决策、应变、组织等能力都得到一定程度的提高。

高效营销团队的建设，是一项长期而持久的工作，我们现在才仅仅迈出了第一步，未来还要经历许多考验与磨练。尽管如此，我们依旧踌躇满志，满怀信心，因为我们是一支年轻的团队，我们富有激情，我们充满斗志。未来我们将不断加强团队成员间的沟通与协作，充分挖掘个人潜能，让团队愈发成熟，基础愈加夯实。我们也将时刻秉承企业价值观，以专业的态度、发展的眼光，将“十二五规划”作为新的起点，充分发挥年轻团队朝气蓬勃、敢闯敢拼的优势，力争打造一支锐意进取、不断创新的高绩效团队。

房地产档案管理信息化建设 篇3

档案管理在房地产管理中具有非常重要的作用，可以为后期的工作提供详实的原始资料，也可以为一些重要的决策提供参考。但是，在传统的档案管理中，由于手段比较落后，效率比较低，因此，造成一些重要的信息丢失或遗漏。计算机信息技术的出现和迅速发展，为我们提高档案管理工作水平、全面收集有关信息、提高档案资料利用率提供了良好的契机和技术支撑。目前，信息技术已经逐步得到房地产行业档案管理部门的重视和开发利用，在当前形势下，充分认识加快实现房地产档案管理信息化建设的重要性，采取切实可行的措施搞好房地产档案管理已经成为房地产行业和有关部门的一个重要课题，同时，也是社会各界的强烈需求。

一、 档案管理信息化建设的必要性

实现档案现代化管理能够为档案管理工作带来全新的转变：第一、档案系统实现了档案管理由传统管理方式向现代化管理方式的转变，实现了由封闭式管理向开放式管理的转变。第二、档案管理具有不同类型的档案管理规则、制度及标准以及应用，促进了档案管理的规范化、科学化，实现了档案向标准化、规范化管理的转变。第三、档案工作人员素质得到提高。在机关、企业档案系统的建设管事中，各种业务技能培训班的开展，各种现代信息技术的积极应用，使得企业档案工作人员的综合素质得到明显改善和提高。档案系统的建设是档案信息化管理系统的前提和基础，离开档案系统的建设，档案管理现代化就成为了无源之水、无本之木。

二、 档案管理信息化建设的需求分析

系統用户分析 档案管理系统建成后将面向房地产企业提供档案信息服务，从角色上来划分，系统用户包括领导、档案管理员、系统管理员、利用人员等，每类用户在系统中的具体角色由系统管理平台进行定义并进行相关权限的控制。

系统功能需求 通过对用户需求的分析，档案管理系统应该包括档案收集、档案管理、档案利用、数据管理、系统管理等功能模块。

系统技术需求 系统开发平台功能强大，采用组件化设计，组件之间松耦合，易用性、移植性强，组件的接口标准统一，可快速开发。系统所用各类基础软件采用国产软件。系统采用B/S架构，可跨平台运行（支持windows、Linus等平台），要求系统稳定、可靠、易升级、易维护、易扩展。 系统对电子档案进行在线利用及管理，同时实现在线和利用介质进行档案的移交与接收，数据的导入、导出要有数据校验功能，确保导入、导出的数据准确性。

三、 实现档案系统功能的思路

结合以上的分析，为了提高房地产档案管理水平，必须加快信息化建设的进程，在认识房地产档案信息化建设重要性的基础上，做好必要的基础性工作，利用当前先进的信息化技术，结合房地产档案管理的工作实际，设计出来一个信息化管理系统。为实现房地产档案管理系统的各项功能，提出以下思路：

打造人性化的工作软件平台 在整个系统中， 数据库是储存档案管理相关数据、运用数据进行操作的基础，要能够实现对录入数据的具体运算，也就是在系统收到录入的数据以后，能够合理地进行储存，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第565期2014年第33期-----转载须注名来源自动进行数据的分发，按照一定的标准进行运算。随着计算机技术的不断发展，能够实现数据库基本功能的计算机语言很多，应该选择比较常用的计算机语言，为用户和管理者构建一个人性化、科学化、准确化的工作软件平台，并做好相关维护和升级工作。

档案管理系统基本体系 信息化过程中主要做好两个方面的工作，一是要妥善保管原件，二是及时建立相应的档案数据库。原件是房地产档案的原始资料，是不能够被替代的，譬如：房产证既是档案数据的来源，也是房产身份的合法依据，具体工作中不能因为信息化的发展而忽视了对于原件的保存和管理工作。计算机系统为档案查阅、管理提供了便捷的手段，但是，不意味着因为信息化建设而替代对原件的保存和管理。

随着信息处理技术的不断发展以及计算机应用的日益普及和深入，企业信息化进程也不断加快。作为信息化前沿的档案部门，已经面临着信息爆炸和技术变革带来的强大压力，如何变被动为主动，适应社会发展的潮流已经成为档案部门不得不考虑的问题。随着时间的推移，档案工作者已经越来越深刻地认识到，利用新的理念、新的技术、新的方法来提升办公效率的重要性，正在努力通过信息化建设融入整个社会信息化的进程，逐步改变传统的办公模式并向无纸化、多用户超远程、综合性全方位集中式的现代管理模式发展，通过最先进的技术手段使文档管理、日常办公的效率得到最充分的体现，由此保持和提升档案部门的社会地位和价值。

房地产企业品牌建设探析 篇4

关键词：房地产,品牌建设,营销策略

1 房地产品牌概念

房地产品牌, 是由房地产发展商在进行房地产产品开发经营的同时, 有计划、有目的地设计、塑造, 并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的标志, 是公众对房地产产品的理性认识和感性认知的总和。

2 房地产企业的品牌定位

品牌定位是指企业在市场定位和产品定位的基础上, 对特定的品牌在文化取向及个性差异上的商业性决策, 它是建立一个与目标市场有关的品牌形象的过程和结果。

3 房地产企业品牌塑造策略

3.1 建立品牌驱动的服务系统

客户是企业的生命之源, 客户满意是企业长久利润的根本保证。消费者对房地产品牌的体验是长期的, 真正对房地产开发商的认知必须通过一系列日常生活才能感知。对住宅体验得到满足验证了开发商的承诺, 客户对开发商逐渐产生了信赖之后, 品牌关系就产生了;

其次, 提供附加产品是消费者购房时所得到的附加服务和利益。完善的售后服务可以弥补住宅建筑中的缺陷, 减少顾客购买后的风险和损失, 维护企业形象;

最后, 客户关系管理, 通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库, 对客户信息进行长程跟踪管理。

3.2 建立明晰的识别系统

良好的企业形象识别系统 (CIS) 设计是构建房地产品牌的加速器。CIS将企业形象和品牌形象准确而鲜明有效地展示出来, 并使受众在最短的时间内识别出来。其通过统一化、整体化、全方位的理念识别、行为识别、视觉识别的运用, 反复植入, 在社会公众中造成强烈印象。

企业形象识别系统包括企业理念识别 (MI) 系统、企业行为识别 (BI) 系统和企业视觉识别 (VI) 系统。

3.2.1 理念识别

理念识别 (MI) 为企业之“心”, 即从理念、意识、情感方面识别一个企业, 是指企业生产经营过程中经营理念的识别, 是企业对当前和未来一个时期的经营目标、经营思想、营销方式和营销形态所作的总体规划和界定。

3.2.2 行为识别

行为识别 (BI) 为企业之“行”, 是企业特征性的行为、活动, 是企业经营所应遵循的行为准则。它是以经营理念和品牌核心为基本出发点, 对内建立完善的组织制度、管理规范、职员教育、行为规范和福利制度;对外则是进行市场和客户调查, 通过社会公益文化活动、公共关系、营销活动等方式来传达企业理念, 以获得社会公众对企业识别的认同。

3.2.3 视觉识别

视觉识别 (VI) 为企业之“相”, 对与企业有关的一切可视物进行统一的视觉识别表现和标准化、专有化。VI是以企业标志、标准字体、标准色彩为核心展开的完整、系统的视觉传达体系, 将企业理念、文化特质、服务内容、企业规范等抽象语意转化成具体符号的概念, 塑造出独特的企业形象。视觉识别系统分为基本要素系统和应用要素系统两方面。

4 招商地产品牌建设实证分析

4.1 招商地产简介

招商地产全称招商局地产控股股份有限公司, 成立于1984年, 是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。于1993年在深圳证券交易所挂牌上市, 是香港招商局集团三大核心产业之一。

4.2 招商地产的品牌定位

2002年招商地产委托香港奥美为其导入360度品牌建议之后, 奥美委托专业的市场调查公司对目标市场品牌现状、消费者偏好、招商现有品牌资源进行了深入的探索和研究。招商地产通过10多年的历炼, 已经获得了深厚的客户群基础, 但招商地产的品牌影响力还仅仅局限于蛇口片区, 外界的认知还非常有限。招商地产的售后服务体系还没有形成主流, 社区文化分散, 没有形成主题。招商地产依托的招商局给人以实力、庞大的印象, 同时也给人留下保守、行动迟缓的印象。通过调研, 招商地产有着极为稳定的客户基础, 形成了对招商感情极深的客户人脉。同时多年来以“家在蛇口”为核心的品牌传播在一定程度已经形成亲和的区域品牌基础。

为迎合消费者的心里趋势, 招商地产确定将品牌的利益点集中在“温暖家庭的避风港”, 并提炼出“家在·情在”的品牌核心和推广口号。

由此可见, 招商地产在品牌建立中更融入一种人味化的取向, 体现出招商地产对楼宇品质的追求的同时更关注消费者心态导向, 这正是日渐激烈的竞争态势之下的取胜之道。

4.3 招商地产的品牌塑造

4.3.1 招商地产的品牌个性

亲切、尊敬人、令人尊敬、专业、社会责任感、历史使命感。

4.3.2 招商地产的品牌主张

“以人为本, 以客为先”。

招商地产主张, 没有什么比人更重要。因此倡导“诚心+用心”的服务理念。深入推广客户满意工程, 以多种形式的增值服务创造更大的客户价值。

4.3.3 招商地产的品牌CIS系统

(1) 招商地产MI

招商地产强化“历史使命感, 社会责任感, 人性关怀”三大核心。不断整合资源, 用价值链的思想进行企业再造, 打造以客户为中心的企业, 立志做中国最优秀的房地产企业。

(2) 招商地产BI

招商地产的 (BI) 是以经营理念和品牌核心为出发点, 对内建立完善的各种制度;对外进行市场客户调查, 通过社会公益文化活动、营销活动等方式传达企业理念, 以获得社会公众对企业的认同。

招商地产倡导“自强不息, 厚德载物”的文化理念。强调“以人为本, 以客为先”的核心理念。

(3) 招商地产VI系统

视觉识别 (VI) 为企业的“相”, 对与企业有关的一切可视物进行统一的视觉识别表现和标准化、专有化, 是以招商地产的企业标志、标准字体、标准颜色为核心展开的完整、系统的视觉传达体系。

招商地产的视觉识别的核心以招商局标志为核心, 配合招商地产独特的标准字和英文配合“家在, 情在”手写传播语, 形成了独特的视觉传达核心。将公司的名称和理念进行完美的结合, 并创新性的将品牌传播语置于标志之前, 显示出招商对品牌理念执行的强大力度。

参考文献

[1]胡纲.房地产品牌创建战略[EB/OL].中华税网, 2005-07-09/2011-05-09.

[2]黄合水.品牌建设精要[M].厦门:厦门大学出版社, 2012.

房地产网站建设方案(一) 篇5

（一）目录

一、项目目标

1.1需求分析

1.2网站目标与期望

1.3网站设计风格

二、网站整体结构

2.1网站栏目结构图

2.2栏目说明

2.21FLASH引导页

2.22网站首页

2.23集团简介

2.24新闻快报

2.24**楼盘

2.25**置业

2.26**物业

2.27**社区

2.27会员系统

2.28电子商务

2.29人才招聘

2.210在线调查

2.211网站后台控制面板

2.212联系我们

2.213邮件群发（推荐）

2.214WEBMAIL系统（集团邮件）推荐

三、网站权限管理

四、网站运营安全策略

五、网站建设进度及实施过程

5.1项目合作与成员

5.2项目实施方法

5.3项目实施沟通

六、费用预算

一、项目目标

1.1需求分析

进入21世纪，互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身问题--衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。

房地产项目上网，结合楼盘的特点，配合楼盘的销售策划工作，利用网络技术在网上进行互动式营销，突出设计楼盘的卖点，及时介绍工程进展情况，配合现场热卖进行网上动态销售情况介绍、预售情况介绍及按揭情况介绍并提供网上预售、网上咨询等服务。

房地产企业上网，可充分发挥现代网络技术优势，突破地理空间和时间局限，及时发布企业信息（如楼盘、房产、建筑材料、施工机械、装饰装修材料等）、宣传企业形象并可在网上完成动态营销业务。

**集团作为上海知名的房地产大型企业，在互联网上建立其自身的网站，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，奠定**集团在上海房地产市场的“龙头老大”地位。同时，该网站又可作为**集团对外宣传，建立公司品牌形象的基地，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。

1.2网站目标与期望

1、树立全新企业形象

对于房产开发企业而言，企业的品牌形象至关重要。买房子是许多人一生中的头等大事，需要考虑的方面也较多。因发展商的形象而产生的信心问题，往往是消费者决定购买与否的主要考虑因素之一。以往，发展商开发项目，通过报纸、电视等媒介的宣传来建立自己的品牌形象。现在通过建立网站，企业形象的宣传不仅再局限在当地市场，而是全球范围的宣传。企业信息的实时传递，与公众相互沟通的即时性、互动性，弥补了传统手段的单一性和不可预见性。因此，建立网站是对企业形象的建立和维持的有效补充。

2、优化企业内部管理

企业网站的建设将会为企业内部管理带来一种全新的模式。网站是实现这一模式的平台。单靠网站本身，对企业内部管理还不能很好实现。但如果结合企业内联网建设、智能化综合布线系统、电子商务解决方案的实施，就将会发挥出互联网巨大的威力。在降低企业内部资源损耗、减低成本、加强企业员工与员工，企业与员工之间的联系和沟通等方面发挥巨大作用，最终使企业的运营和运作达到最大的优化。

3、增强销售力

销售力指的是，项目的综合素质优势在销售上的体现。现代营销理论认为，销售亦即是传播。对房地产项目而言，销售的成功与否，除了决定于能否将项目的各项优势充分地传播出去之外，还要看目标对象从中得到的有效信息有多少。由于互联网所具有的“一对一”的特性，目标对象能自主地选择对自己有用的信息。这本身已经决定了消费者对信息已经有了一个感兴趣的前提。使信息的传播不在是主观加给消费者，而是由消费者有选择地主动吸收。同时，项目信息通过网站的先进设计，既有报纸信息量大的优点，又结合了电视声、光、电的综合刺激优势，可以牢牢地吸引住目标对象。因此，项目信息传播的有效性将远远提高，同时亦即是提高了项目的销售力。

4、提高附加值

许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一。

1.3网站设计风格

我们将充分发挥网站策划和建设开发的优势，在开发建设**集团网站中将严格遵循以下原则：

1．在设计上：精美与高效兼顾。网站页面设计体现**集团的大型企业形象，在框架编排、色彩搭配以及Flash动画的适当穿插都做到恰到好处，使整个网站在保证功能的前提下给浏览者带来良好的视觉享受和时代动感。

2．在网站功能上：充分体现网站的互动性，并且采用多种机制提醒网站管理人员，便于网管和相关人员及时响应。并且特别注重网站的安全和稳定，采用网络安全、系统登录安全、各分系统安全、分系统模块安全、会话期间安全等多种方式确保安全。采用先进的3层结构的编程方式使网站即使在极多访问量的情况下仍能保持稳定。

3．在网站维护和后续扩展上：我们提供专门的网站维护后台，网站管理员可以很方便的借助这个平台维护整个网站。我们在规划网站之初，就会将功能模块框架搭建得很大而且易于扩展，以后增加新的功能和模块都会非常方便，降低二次开发成本。另外，对于以静态和FLASH展示的页面，考虑到页面的精美要求，我们手工维护。

二网站整体结构

2.1网站栏目结构图

2.2栏目说明

**集团网站栏目结构如上图所示。栏目规划充分考虑到上**集团展示企业形象、扩大知名度、网上服务的需要。网站采用了多个动态模块，企业能够自主、独立的完成网站中大多数内容的更新，同时，网站整合的“**社区”，“交流中心”，“在线调查”模块，增加了网站同客户之间的交互性，使浏览者真正感觉到参与了网站的活动，既极大增加了网站的功能，增强了企业在访问者心中的亲和力认知度，体现企业人本主义的服务理念，使**集团的产品为更多的客户所瞩目。

2.21Flash引导页

Flash引导页是企业网站的第一窗口，决定客户对企业文化第一印象认知度的关键页面，首页的布局和页面风格的设定，对网站整体定位起着决定性的作用。我们拥有专业而朝气的美工设计队伍，精彩的FLASH矢量动画技术和资深的网站策划工程师，为客户的网站度身定制独有的风格和整体形象结构。

在Flash引导页的设计上，色彩风格及搭配以企业的形象识别为参照，并突出表现企业的品牌标志，追求强烈的视觉冲击力，给浏览留下深刻的印象。

2.22网站首页

网站首页是网站的第一内容页，整个网站的最新、最值得推荐的内容将在这里展示。在设计上色彩风格延续Flash引导页，达到整个网站及公司的企业形象的和谐统一；在制作上采用ASP动态页面，系统可以调用最新的内容在首页显示。在内容上，首页有公司的最新动态，最新调查、推荐产品等信息，并且管理员在后台可以动态更新首页的内容，使整个网站时时充满生机和活力。

2.23集团简介

本栏目包括“集团概况”、“企业文化”、“**业绩”、“管理机构”、“下属公司”、“员工手册”、“徽标寓意”七个二级栏目，其主要功能是宣传企业，通过对的基本情况、文化理念、服务、产品的了解，使**集团为更多客户所熟悉、信赖。下面分别对各个栏目进行介绍。

·企业概况

本栏目主要介绍企业的一些基本情况、公司的历史等信息，采用静态页面。页面的背景主色调采用天蓝色，整个页面的结构框架及色彩搭配在继承首页风格前提下做到又有特色，表现手法上可以运用Flash动画、JS动态效果、Gif动画等多种形式，其中穿插领导照片、集团外景照片等图片，使页面更加生动、美观。

·企业文化

本栏目采用静态页面，主要对集团的信念、服务的宗旨、工作的态度、历史的转变、未来的发展等各方面的内容作介绍，其间搭配以装饰图片，力求将公司的企业文化予以最好的传达。·**业绩

本栏目采用静态页面，主要展示集团在过去几十年的发展过程中的各种业绩图文，其中可分为“企业荣誉”和“销售业绩”两部分，“企业荣誉”包括“综合类、房产销售类、工程质量类”的获奖信息，“销售业绩”介绍历年的销售面积、销售额信息，表现形式图片加文字说明。

·管理机构

采用树形目录的形式来表现企业的管理层信息，并采用JS动态效果，即当鼠标移动到某一个领导图标上时，会弹出一个浮动层，显示该领导人的照片、联系方式等信息，增加企业领导的亲和力。其中页面上可以穿插一些动态Flash动画或装饰图片。

·下属公司

用树状目录的形式列出公司的下属公司的情况，若有网站的，可以为图标做上链接。

·员工手册

在网站上设置员工手册能方便员工查阅相关信息，并设置反馈表单，方便员工同管理者的反馈交流，同时，该栏目还设置了通向员工社区的链接，方便访问。

·徽标寓意

对集团徽标、楼盘徽标的诠释，徽标采用缩略图、图片放大二级显示，并设置链接，分别指向各自楼盘介绍页面。

2.24新闻快报

本栏目采用新闻管理动态模块，包括“国内动态”、“沪上动态”、“集团动态”、“社区动态”、“楼盘动态”五个二级栏目，管理员可以根据日后需要增设相应栏目。

管理员可以十分方便的对新闻动态进行分类发布、修改、删除管理，并且系统配置了HTML编辑器，管理员可以很方便的编辑动态新闻效果。

以下是模块的功能介绍。

功能简介：

支持新闻按专题、栏目、媒体、关键词、日期等条件检索

支持新闻类别管理

支持图片，每条信息和新闻可配上图片，并选择图片与文字的显示方式

提供新闻浏览统计方式，帮助您分析新闻浏览情况

根据新闻的重要性，可选择新闻是否显示在网站首页的位置

提供UBB新闻编辑器，可以为新闻插入多媒体信息

前台显示页面

·新闻前台--新闻在首页显示的页面

说明：若新闻带有图片或被定义为热点新闻，标题后会有小图标显示，并且优先显示。·新闻前台--新闻目录显示页面

·新闻前台--新闻详细信息显示页面

·新闻后台--类别添加

·新闻后台--类别列表

·新闻后台--新闻添加

·新闻后台--多媒体资料上传

由于采用了UBB编辑器，我们事先需要把新闻内部显示的图片、Flash、视频文件上传到虚拟主机中，因此我们为新闻系统开发了一套资料管理系统，管理员可以上传图片、多媒体文件，并且能够进行维护管理。

·新闻后台--多媒体资料管理

·新闻管理页面

使用网站动态发布系统，使网站内容的维护和更新变得特别简单，动态网页内容的显示也象静态HTML页面那样随心所欲。

2.24**楼盘

本栏目包括“开盘快报”、“热售楼盘”、“在建项目”、“土地储备”四个二级栏目，因为栏目功能的不同，下面分别进行介绍：

“开盘快报”栏目主要介绍开盘楼盘的相关信息，我们可以在“新闻快报”栏目中开设“开盘快报”这一子栏目，本栏目调用其中的信息。

房地产税基争议处理机构建设研究 篇6

未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，如果该房产只是业主自住，那么房地产税是不能转嫁的。当然，如果业主的房地产用于租赁或其他经营用途，则其可能将房地产税转嫁给租客或其他消费者。不管能否转嫁，与以往相比，事实上都增加了业主的税负。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性，在此背景下，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。

2015年10月1日起，重庆市开征个人住房的房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。重庆开征房地产税，具有一定的示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要建立房地产税基争议处理常设机构以应对新形势和新局面。争议处理机构应该覆盖评估层面、专家调解层面、征管层面和诉讼层面，以科学、专业、合理、平等的方式来处理房地产税基争议。

一、评估层面

在房地产税基争议处理的机构中，评估层面的机构侧重于评估技术上的解释与复核工作。一方面是给房地产纳税人给予技术上的解释，回复各种咨询，提供各种帮助；另一方面，对于提出复核申请的房地产纳税人，派出专业技术人员，对其提出异议的物业进行复核，以纠正可能存在的评估缺陷。

1.咨询与解释

首先在人员配置方面，咨询与解释工作因为是接触业主的第一线，所以，需要有建筑、估价、法律、传媒、税收等综合性知识的人才，以便达到优质的沟通效果。房地产的纳税人围绕着房地产所提出的问题丰富多样，有提问评估技术的，有提问税率标准的，有提问法律问题的，有提问建筑形态等问题的，这样，咨询人在负责解答时，需要从多方面进行知识储备，并对各种问题了然于胸，确保问答的满意度。

其次，行为规范。在窗口咨询中，因为是面对面的沟通，所以咨询人员要着装整洁，和颜悦色，表达流畅；在电话咨询中，尽管不是面对面沟通，但从电话的语气、语调、语速，仍然是咨询人员形象的表征，需要从严要求；在邮件、留言、QQ咨询中，措辞要严谨、条理、简洁、清晰，使问题解决高效明了。

再次，其他技术的支持。多应用“互联网+”思维解决问题，广泛使用新媒体技术、移动互联网技术、三维GIS技术、综合信息平台等，多渠道解决房地产税基争议问题。

最后，要将持续进行学习常态化。因为知道更新越来越快，各种新问题、新知识、新概念层出不穷，争议处理专员的继续教育要常抓不懈，要坚持不断学习，使继续教育常态化。

2.价格复核

纳税人如果就房地产税基向评估机构提出争议，评估机构受理后，要安排专业评估技术人员进行复核。价格复核涉及到现场查勘、信息采集、数据校正、模型调整、报告撰写、呈批报告、数据上传等复杂而繁琐的工作，需要配备足够的专业评估技术人员。

综上所述，房地产税基争议处理在评估层面，至少要保证足额配备注册房地产评估师、IT技术人才、法律人才、传播专业人才和其他辅助性人才。

二、专家调解层面

专家调解层面主要是负责房地产税基争议调解。专家所进行的争议调解不同于法院的庭前调解，专家所开展的调解是民事调解，而法院所进行的庭前调解是行政调解。在民事调解中，争议双方共同信任房地产评估专家委员会，由房地产评估专家委员会组织专家进行中立调解。

建立专门的房地产税基争议调解室。争议调解要在严肃的场地空间进行，争议双方以平等的身份参加调解。而负责调解的专家要秉持公平、公正的立场，主持调解工作程序进展。争议调解室要配备相关的设备，提供良好的调解条件。

要规范流程，严格纪律。要对整个调解过程以记录表形式进行记录，并明确调解结果，经双方签字后再确认。评估专家要坚持流程公正，让双方充分阐述理由。严禁任何偏袒，注意廉洁调解。

遴选评估专家，建立专家委员会，形成专家库。从专业的房地产估价师中间，遴选出作风正派，工作严谨，为人正直的资深估价师组成专家委员会。由秘书处根据争议提起的具体情况，推荐1-2名调解人。同时，要坚持回避制，如果当事人提出要回避的名单，则秘书处要审核申请，如无特别原因，应该尊重申请人的要求，同意回避相关人。

三、征管层面

征管层面是房地产税基争议进入行政复议环节后，由纳税人提起争议的法律相对人。征管层面应该设立专门的机构，或者至少配备足额的人员来应对房地产纳税人提起的争议。确定房地产税基的是地方税务局，房地产纳税人向地方税务局的上级主管部门提出行政复议。

地方税务局的上级主管部门接受房地产纳税人的行政复议申请。作为被申请人，地方税务局负责房地产税基争议处理的机构或专职人员要持续跟进。作为行政复议的法律相对人，地方税务局的上级部门应该负责客观、准确解释行政行为的合法性。

总之，在征管层面，为应对日益增加的房地产税基争议，需要设立专门的机构或指定专职人员来负责受理及处理争议问题。在相关人员配备上，以法律人才为主，以税收人才为辅。

四、诉讼层面

房地产税基争议处理在诉讼层面，英国设立有专门的土地法院，澳大利亚设立有专门的土地裁判所，所有关于房地产的争议均可到专门的法院进行诉讼。在我国暂时还没有专门的房地产法院，目前常设的分庭包括民事庭、刑事庭、行政庭，可以考虑在法院内部设立房地产相关的审判庭。所以，在诉讼层面，关于房地产税基的争议有条件的城市宜在法院设立房地产庭，条件不充分的城市可以设立房地产争议专门工作小组。

1.技术鉴定

技术鉴定是当房地产税基争议进入诉讼环节后，由法院的司法管理机构委托房地产评估专家委员会进行房地产评估技术鉴定，此技术鉴定具有法律效力，供法院裁决参考使用。

房地产税基争议一经提起诉讼，法院受理后，司法行政管理部门要委托专业评估机构或评估专家委员会进行技术鉴定。技术鉴定具有法律效应，所以，在机构的遴选方面要严格进行，要确定好刚性标准，而且要遵守廉洁纪律，充分保证鉴定工作公平、公正、客观进行。

房地产评估专家委员会如果受法院委托，要开展具体房地产评估的技术鉴定。鉴定专家名单由房地产评估专家委员会秘书处随机抽取，专家小组成立后，需赴现场查勘，详细记录查勘情况。专家小组对查勘数据进行研究，根据房地产评估法则，对需要鉴定的房地产进行鉴定性评估。

2.调解与裁决

房地产税基争议也可以进行庭前调解，由法院的调解员将争议双方召集到一起，进行充分的讨论，分析彼此产生歧义的地方，将双方的观点、立场摆明，将争议化解。

如果争议双方均不接受调解，则在专业技术鉴定之后，由法院进行裁决。法院裁决是争议解决的终极程序。

五、小结

在房地产税基争议处理的机构中，根据争议处理的推进层级，可以分为评估层面、专家调解层面、征管层面和诉讼层面的机构。

评估层面的机构侧重于评估技术上的解释与复核工作。一方面是给房地产纳税人给予技术上的解释，另一方面对于提出复核申请的纳税人，对其提出异议的物业进行复核。

专家调解层面的机构主要是负责房地产税基争议调解，此环节的调解属于民间调解性质。

征管层面的机构由各地区自行设立，是用以应对房地产税基争议的专门机构。条件不充分的城市在地方税务局内配备足额的人员来应对房地产纳税人提起的争议。行政复议的机构一般是地方政府，是地方税务局上级主管部门。房地产纳税人向其提出行政复议。

诉讼层面的机构是法院，关于房地产税基的争议有条件的城市宜在法院设立房地产法庭，条件不充分的城市可以设立房地产争议专门工作小组。

总之，房地产在持有环节开征房地产税势在必行，房地产税基争议处理要有常设机构和配备充分的专业人员才能应对大量的争议诉求。就目前的情况，全国各地如果能在各相应的争议处理环节先期储备人才和经验，不失为未雨绸缪之举。

房地产建设单位 篇7

从近年来建筑行业的发展情况来看,建设工程社会监理将会是一个不可逆的趋势,如果监理单位的作用无法充分发挥出来,将会造成严重的浪费。将建设项目中建设方、监理方二者之间的关系协调好,不仅可以保证项目管理的有效性,而且还能保证项目可以得到顺利完成。这种情况下,怎样将建设项目中建设方、监理方二者之间的关系协调处理好,成为人们关注的热点问题之一。

1 建设方与监理方的项目管理

建设方是工程项目的建设单位,在项目管理工作中处于核心和主导地位。监理单位针对项目展开的所有管理行为及活动都是监理方的项目管理,监理方项目管理有利于建设项目投资决策科学化水平的提高,同时对规范项目各参与方也起到了重要作用。

1.1 建设方的项目管理

当前大部分建设单位都拥有对项目的决策权、经营权及管理权,在项目中处于核心主导地位。当前我国多数建设项目其投资规模都非常大,这种情况下,地域、环境之间的关系逐渐密切起来,建设方管理不能始终被施工阶段所局限,应该注意从决策阶段开始一直到工程交付使用的整个生命周期展开管理。工程项目管理方法逐渐从原来的技术性方法发展为系统管理模式,利用系统科学方式展开管理,具体涉及到计划、组织及控制等多方面内容。整个工程项目中,建设单位承担着项目生产过程总组织者、总管理者的角色,在工程项目管理工作中处于核心地位,因此,必须积极探索创新管理模式,充分适应生产力发展。

1.2 监理方的项目管理

实际上建设项目监理就是监理单位为业主提供的管理服务。我国建设工程监理主要是按照国际惯例建立的,从概念上来看,二者是一致的。同时,纵观建监[1995]737号《工程建设监理规定》中相关规定,在我国,监理单位受到了项目法人的委托以后,以国家批准的相关文件为主要依据,对工程项目展开管理工作。

2 建设方与监理方协同管理模式

2.1 全委托型

在全委托型监理模式中,建设方的角色不仅是投资商,同时也是承担着部分开发商的角色,他们不会参与到工程建造管理工作中,其中由监理方来实施开发商工程管理,也就是说,整个项目的开发及管理均由监理方来承担。

2.2 建设方深度介入型

一般情况下专业房地产开发公司不采用全委托型工程监理模式,这主要是因为专业房地产公司具备大量房地产开发及建造人才,通过考察、招标确定甲方指定分包单位,因此,建设方会介入到工程现场管理中。在项目实施过程中,监理方、建设方经常会出现共同面向施工总分包单位的情况,这种模式下二者协同工作对项目顺利实施起到了非常重要的作用。

2.3 建设方与监理方协同管理实施具体情况

通常情况下非房地产开发公司会选择全委托型项目管理,当前房地产开发项目正在大量使用建设方深度介入型工程管理模式。从上述分析中可以发现,怎样在管理上对建设方、监理方进行整合,使其责权利明确、分工合理,这是协同管理工作的关键所在。但是目前社会中这项工作并不让人满意,管理组织之间分工、职能混乱的问题经常存在,造成非常严重的后果。

3 建设方与监理方在项目管理中的协同管理模型

3.1 工程设计的协同管理

建设方与监理方的协同管理是一个清晰且严谨的流程。管理工作中信息流一定要单头单向传递,并进行必要的信息反馈。从管理上来看:(1)设计单位图纸应只面向建设方;(2)建设方消化好设计图纸及相关文件以后将其发给监理方,二者获得一致性意见以后,监理方与施工单位展开图纸会审及设计交底,设计单位也可以参与到这一过程中来;(3)图纸中存在的问题,施工单位只需要面向监理方,这样可以避免多头管理问题的发生。

3.2 工程进度的协同管理

协同管理流程中必须在进度计划管理范围内,其中建设单位主要负责的工作是制定项目发展进度总体计划,建设方的主要任务是按照公司总体策划来确定各进度节点控制计划,同时还要仔细审查形象进度;监理方的主要任务是制定进度管理措施,同时还要与施工单位一同进行进度控制节点交底;施工单位制定指导工序的现场施工计划,并对监理单位、建设单位节点进度控制进行计划。

3.3 工程质量的协同管理

从生产角度来看,工程项目质量控制无非就是原材料、生产技术及生产过程三者的管理与控制。现在的建筑市场优良可靠的材料与技术非常多,因此,管理工作才是关键所在。质量管理是建设单位最关心的内容,通常项目实施建造过程中,建设单位的介入比较深,尤其是对于一些专业大型房产企业来说,经常会和监理方存在管理信息及指令上的冲突,为了将建设方、监理方协同问题理顺,结合当前的行业现状,得到了图1的协同管理流程。

3.4 工程造价的协同管理

造价管理具体集中于工程项目实施阶段,建筑工程项目实施阶段造价管理通常需要对以下两方面加以注意:(1)在合同内,应严格按照施工过程进度款进行支付管理;(2)对于多种因素引发的增加工程量的支付管理。在工程项目实施阶段,监理方架起了建设方、施工方之间的桥梁,作为项目甲方代表,建设方对工程造价拥有相对决定权。对于房地产开发设计及施工来说,在处理增加工作量时,指令流通常从建设方流向监理方最后再流向施工单位,信息流也是同样的流程,其中可能存在反馈的环节,监理方在这一环节中起到了对指令进行分解及消化的作用。其中监理方始终起到核心桥梁性作用,而建设方起到主导、决策作用。

4 结语

综上所述,从项目开发建设的角度上来看,业主方的项目管理在整个工程项目中是核心所在,建设单位、监理单位都在业主方范畴内,他们之间是委托与被委托的关系。对于一个项目来说,虽然建设方、监理方可以利用监理合同对二者的分工进行明确,但是实际运作过程中,此强彼弱、此消彼长的情况经常会发生,甚至管理方面还可能会出现不协同的现象。这种情况下,必须明确双方协同管理的本质,在具体协同管理问题的基础上提出协同管理模式。

摘要：大量工程项目实践表明,监理方责、权、利完全按照监理合同进行实施的情况还是比较少的,这主要是因为建设方往往会对监理方做出很多干扰,监理方根本不能按照监理合同将其作用充分发挥出来,这种情况下,怎样才能将建设方和监理方的关系协调好,以保证项目管理的有效性,具有重要的现实意义。

关键词：房地产项目,建设方,监理方,协同管理

参考文献

[1]赵临芳.协同管理:新时期房地产企业的信息化建设需求[J].上海信息化,2007,4(8):66-68.

[2]韩传峰,陈俊言,孟令鹏.工程建设参与方战略伙伴关系的重复博弈分析[J].建筑经济,2009,30(8):87-89.

[3]成晟.工程项目计算机协同管理系统Autodesk Buzzsaw平台在世博中心项目建设中的运用[J].智能建筑与城市信息,2009,30(9):87-91.

以机制引领房地产信用体系建设 篇8

房地产业对于改善居民住房条件、推进城镇化进程、拉动经济增长发挥着重要作用, 已经成为国民经济的支柱产业。但当前房地产质量、价格、广告、测量、物业管理等诸多问题, 已经影响到整个行业的长远发展, 只有建立完善房地产信用体系建设, 推进失信惩治和诚信奖励机制, 不断提高产品质量, 树立行业诚信, 才能保证行业健康有序发展。

1. 加强房地产法律建设, 构建信用体系法律框架

法律体系是诚信建设的基础性工作, 要制定房地产信息公开、企业商业秘密、消费信用保护、房地产信用报告等方面的法规, 使其与现有法规一起构成房地产信用体系法律框架。要出台信用管理规章制度, 并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制, 以促进信用建设的规范发展。

2. 强化信息披露制度, 形成信息传递平台

诚信缺失的重要原因之一是信息不对称, 加强信息披露、有效传递信息显得尤为重要。现在, 工商管理、技术监督、金融监管等部门都有一套较完备的信用评价体系, 房地产管理部门和行业协会也掌握着大量信息, 但目前还没有形成规范、整合的信息传递平台。要充分利用网络信息手段, 以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础, 形成覆盖全行业所有企业、中介机构及执业人员的信用档案系统, 并通过中国住宅与房地产信息网实现各级建设行政主管部门、行业协会、金融机构网站的互通。要在已建立的房地产企业信用档案基础上, 建立房地产企业信用公示制度, 将房地产供求、估价、开发、物业管理信息, 房地产中介企业的信用信息, 以及政府相关政务信息定期详细披露, 尤其是房地产企业的主要业绩、良好行为记录、不良行为记录、公众投诉和处理情况等要在网上公示, 便于社会查询、监督。

3. 建立强有力的惩戒机制, 使失信成本大于守信成本

市场经济是契约经济, 它要求一切的经济活动都要遵守相关的游戏规则, 不诚信的企业可能获利一时, 但长期一定难以在行业立足。房地产行业的供给和需求有一定特殊性, 加上法律、制度还存在一定漏洞, 市场规则作用的发挥可能不及时, 这就需要我们提高市场监管水平, 通过行政措施加重企业失信成本, 对失信企业进行惩治。房地产监管部门或行业协会要制定严格的评比标准和科学的指标体系。把房管部门的房地产企业和从业人员信息与行业协会采集的信息相结合, 对企业及个人不良信用行为, 对房地产企业进行信用评级。根据企业在行业诚信评价体系中评定的等级, 将会员违法违规记录与协会的会籍管理、协会任职、工程创优、企业评先等相挂钩, 加大企业及从业人员违规失信的成本。要严格房地产企业市场准入审查, 对房地产企业的审查重点应为资信审查, 不符合条件者严禁进入。要采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等手段, 惩罚房地产企业的违法违规及失信行为, 使失信者付出相应代价。同时, 要将企业失信记录向社会公布, 让失信者一处失信、处处受影响。

4. 按照惩戒与激励并重原则, 建立诚信守法激励机制

诚信是一种工具, 是一种无形资产, 在市场流行欺诈行为的时候, 诚信就成为最稀缺的资源。而根据经济学的一般规律, 越是稀缺的就越值钱。所以, 当行业整体诚信水平有待提升的时候, 我们更要鼓励企业诚信经营, 由政府主管部门、行业协会建立激励机制鼓励其行为。诚信企业在同等条件下可以在争取项目、竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面享有优先考虑权, 可以享有一定的免检或免审权。同时, 可以在评比表彰中予以优先推荐, 有政府或行业协会对其进行企业形象、信用知名度, 扩大企业品牌影响力。

总之, 要加快房地产信用体系建设, 在房地产信用体系的法律框架下, 强化诚信管理和信息披露制度, 建立企业惩治和奖励机制, 提升行业自律能力, 加强企业信用文化建设, 促进房地产业持续、健康发展。

参考文献

[1]盛宝柱.关于加强房地产市场信用建设的思考.中国集体经济, 2008.1

[2]张炯, 张敏莉.关于我国房地产信用体系建设的思考.扬州大学学报, 2009.1

[3]刘榕, 郑晓.浅谈江西房地产市场信用体系的建设.企业经济, 2007.8

[4]盛娟.浅析房地产市场信用机制的构建.山西建筑, 2010.9

房地产建设单位 篇9

房地产开发项目的施工阶段是项目投资实施的重要环节, 项目施工阶段存在着很多风险, 如材料价格的改变, 生产工艺的革新等, 这些都对项目的投资有着重要的影响, 要使得项目的投资能够有效地控制就必须了解该阶段投资控制的特点, 以及影响投资的风险因素。对风险隐私进行分析, 采取相应的措施, 就可以降低该阶段的投资风险, 从而达到对项目施工阶段投资的有效控制, 使得项目得以顺利竣工, 并投入使用。

2 施工阶段建设投资控制的特点

2.1 实施控制的周期长、涉及面大

施工阶段工程建设投资控制贯穿于整个项目的施工过程, 施工过程包括施工准备、开工以及竣工结算审核等各个环节。其控制过程长, 控制节点多, 是建设投资的实质性落实阶段。施工阶段的建设投资控制不仅涉及到项目实施过程中对图纸化工程投入的实际计量控制, 还涉及到诸如分包工程的实施、签证变更、索赔等非图纸化计量对造价影响的控制。

2.2 实际费用支付的节点多

施工阶段是项目建设投资实施的过程, 投资支付周期较长。对承包商和其他分包、材料、设备供应商的支付或以施工进程时间节点为限, 或以项目施工实施量的完成和供应提供节点为限, 是在建设总投入控制基础上的多节点支付, 从而导致支付次数多, 过程复杂。

2.3 施工阶段控制是一个动态的过程

工程施工过程周期较长且是一个动态的过程, 建设投资受有关价格涨落、施工变更、设计图纸变更等具体情况的影响, 建设投资控制必须根据客观情况及项目建设的变化作必要的动态调整。企业需要有一个完善的控制管理体系对这种动态的控制调整来保证, 使得投资既不偏离前期设定的控制原则和目标值, 又不因机械地执行而造成项目实施中的困难, 只有适度进行调控, 才能动态地做好建设投资控制工作。

3 施工阶段建设投资风险因素及投资控制的必要性

3.1 施工阶段建设投资风险因素

1) 建筑材料改变和更新。随着施工工艺和建筑材料生产工艺的提高, 建筑材料会不断更新和改变, 这些改变使得施工工艺发生改变, 原有的设计可能需要变更, 另外如果新材料的价格昂贵, 必然导致成本的增加。2) 建筑施工技术和工艺革新。采用不同的或新的施工技术, 就会增加施工中的风险, 因为新的施工技术和工艺还不够成熟, 在施工的过程中可能会造成工程事故, 另一方面还会增加试验成本。因此, 这样的损失就会增加发展商或投资者的成本。当然, 建筑施工技术和工艺的改变产生的风险发生的概率是很低的。3) 建筑生产力因素短缺。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品, 这些因素的短缺会直接影响建设工期, 从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力因素短缺的风险出现的机会较高, 是房地产开发商应注意的重要风险之一。4) 设备故障或损坏。这类风险主要存在于施工工程中, 如果设备发生故障或出现损坏现象, 便会影响到施工的顺利进展, 造成工期延长, 成本增加。

3.2 投资控制的必要性

房地产项目施工阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段, 虽然施工阶段对项目建设投资控制的影响不是最关键, 但施工阶段毕竟是建设投入资金实际发生的密集阶段, 是投资的主要实施阶段。此阶段除伴随施工时间的推移, 而且大量的资金通过施工这一过程不断“物化”, 最终形成固定资产, 实现项目投资。

建设施工投入有其相对的确定性和变更性, 因此施工阶段实施投资控制工作对整个项目的建设投资控制无疑也是十分必要的。如:合理的施工材料设备价格确认可降低工程总建安成本的4%左右。有效的投资控制可以很好地调节发承包双方的行为和利益, 既降低开发企业的投入成本、增加项目利润, 又可以促使承包商规范施工行为, 通过自身的有效管理降低施工成本, 达到提高利润的目的。这是一个双赢的结果。因此做好施工阶段的投资控制具有很重要的意义。

4 施工阶段建设投资控制的实施

4.1 根据施工进度进行费用审核

要对施工单位按施工进度进行拨款和逐月或拟定的控制点上报施工进度, 并对上报的施工进度进行认真审核。

4.2 严格审查施工技术方案及措施

加强技术管理的工作, 要严格审查施工组织设计和重大施工方案及与费用有关的各种技术方案和措施。

1) 要由懂技术、有现场实践经验的专业工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他与费用有关的技术方案和措施进行审核;2) 加强技术管理和质量监督, 对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决。力求做到不能因图纸和技术问题而延误施工, 避免造成不必要的经济损失。

4.3 严格审查施工质量

施工质量始终是工程建设的重中之重, 施工质量的保证不仅是施工进度的保证, 更是投资控制的保证。

1) 首先对进场的原材料和设备及其他半成品等进行各种质量检验, 由专人负责, 严格执行。另外, 还要注意材料、设备及半成品的保存, 以保证材料和设备及半成品始终处于良好的质量状态;2) 通过各种措施杜绝重大质量事故, 减少一般质量事故, 避免不必要的经济损失, 这样既保证进度又保证费用控制。

4.4 搞好施工进度和计划管理

施工进度和计划管理的控制也是投资控制的保证。

1) 工程应按总体计划要求按时开工 (有条件的可提前开工) 。由于材料和设备价格会随市场形势的变化而波动, 如果延误开工很有可能导致开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。2) 要认真编制工程的年、季、月的施工计划, 必要时还应编制旬、周、日的施工计划。一般应编制3个月滚动计划, 施工过程中要严格控制关键路线和关键节点, 从而保证工程的进度能够按时完成。3) 合理的安排施工节奏, 做到按计划施工, 避免和减轻高峰期的施工压力, 减少窝工待工情况的发生, 同样也能减少不必要的费用支出。4) 分析没完成计划任务的原因并追究责任, 争取在以下周期的施工段中补回损失, 保证工程项目的总工期。

4.5施工阶段避免承包商索赔事件的发生

项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面。根据目前项目的普遍特点, 一般来说由于开发企业根据市场情况提出进行较大的变动, 未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索赔的主要因素。

承包商的索赔, 最终目的均归结到建设投资费用的增加和工期的延长。一般来说, 工期的延长往往伴随着投资的增加。就房地产项目的开发而言, 如果工期延误必然导致交房时间的推迟, 这样将导致开发企业对客户的违约赔偿, 从而造成整个项目的费用增加。因此, 在项目施工过程中应该加强这方面的管理, 避免承包商索赔事件的发生。

5 结语

施工阶段的投资控制是项目成本管理的重要环节, 只有切实搞好各项管理工作, 才能使项目投资控制得尽可能的好, 避免不必要的费用增加。整个施工阶段管理的关键是要由技术水平较高、经验丰富的专家组成一个高素质的项目管理小组, 同时还要建立严格的项目管理制度。只有这样, 才能将施工阶段的成本管理切实的抓到实处, 从而对项目的投资进行有效地控制。

摘要：针对房地产施工阶段建设投资控制的必要性和特点, 分析了施工阶段投资风险的因素, 系统的研究了施工阶段建设投资控制的实施办法, 包括对施工进度、施工方案、施工质量以及避免索赔等几个方面。

关键词：房地产,施工阶段,投资控制

参考文献

[1]李泉.论优化设计与工程建设投资控制[J].投资研究, 2003 (9) :58-60.

[2]沙椿健.试论设计阶段的造价控制[J].中国建筑, 2004 (3) :12-13.

[3]范水源.关于工程项目成本管理的思考[J].预测, 2003 (11) :61-62.

[4]游相华.试论房地产开发企业工程成本控制[J].中国房地产, 2001 (9) :73-74.

[5]余东文.谈房地产行业的成本核算与成本控制[J].上海会计, 2001 (7) :25-26.

房地产建设单位 篇10

关键词：房地产企业,发展,动力系统

近年来, 随着国家宏观调控政策的不断出台, 房地产行业成为宏观政策重点调控的对象之一。作为国民经济支柱产业的房地产行业要保持科学发展, 必须加强自身动力系统建设, 从领导班子建设、深化改革、加强管理、社会责任、解放思想、党建思想政治工作等方面入手, 为企业健康发展创造条件。

一、加强管理团队建设, 为企业科学发展提供坚强的领导力

在国家宏观调控政策频出的新形势下, 房地产企业必须抓住企业领导管理团队建设这个“牛鼻子”, 围绕“政治素质好、经营业绩好、作风形象好、团结协作好”做文章, 为企业科学发展提供坚强的领导力。

领导力来源于学习力。将加强管理团队建设放在首要任务来抓, 管理队伍要坚持学习, 转变观念, 在学习、工作中增长见识, 增长才干, 发现问题, 破解难题, 不断提高驾驭复杂局面的能力。

领导力体现在思想解放。要树立市场经济观念, 适应市场竞争需要。树立科学发展的观念, 不断整合资源, 坚持以人为本, 实现企业又好又快发展。树立管理创新的观念, 坚持推进体制创新和机制创新, 实现企业由粗放型向集约型管理转变。树立战略引导、人才推动和团队优势的观念, 符合时代要求, 思考发展战略, 发挥人才作用, 打造创业团队。

领导力靠作风推动。管理团队要努力提高自身的工作、学习、思想、领导、生活等作风。保持积极向上的工作态度, 使企业团队充满活力, 注重工作效率和效果。坚持勤奋工作, 努力用自身的智慧和汗水成就企业, 在奉献中实现价值。将职业道德的含义理解为学以致用、廉洁自律、团结友善、敢担责任、顾全大局、洁身自好、服务他人、真抓实干, 并用实际行动促进企业持续健康发展。

二、坚持持续推进改革, 为企业科学快发展提供创新力

改革是动力。房地产企业在面临国家重点调控的形势下, 必须围绕管理体制、经营机制等方面持续推进改革, 向改革要效率、要效益、要活力。积极推进企业重组改制步伐, 发挥体制机制在企业管理中的应有功能, 更好地适应激烈市场竞争需要。要本着精简机构, 提高效率, 理顺关系, 规范职能, 及时进行机关机构改革, 实现管理组织扁平化, 实现管理规范化、信息化和标准化。深入有效推进三项制度改革, 按照市场竞争的要求, 国有企业要及时完成了全民职工身份置换工作, 实行全新的用工管理模式, 依法进行合同制管理。加快推进辅业分离改制步伐, 企业经营活力明显体现。新项目要积极实行管理团队参股的激励约束机制, 促进项目管理优化升级。

三、努力提高企业综合管理水平, 为企业科学发展提供文化力

加强管理是企业发展的永恒主题, 文化管理是企业管理的高级阶段, 必须努力加强企业综合管理, 提高企业的文化力, 才能促进企业科学发展。要围绕生产经营中心, 突出发展主题, 抓住管理主线, 不断推进管理创新。要加强企业战略研究, 全面分析企业内外环境以及优劣势, 促进企业持续发展。加强资源储备, 在土地资源控制、社会资源积累、人才资源培养上下功夫, 为持续发展创造条件。将文化管理放在首位, 不断加强物质文化、制度文化、精神文化和行为文化建设, 以文化管理推进综合管理。建立完善的技术标准、管理标准和工作标准体系, 加强标准化良好行为企业建设, 以标准化促进管理升级。实施品牌战略, 努力创精品、树品牌, 提升楼盘的潜在价值, 拓宽企业利润空间。不断加强资产管理、财务管理、项目管理、质量管理和安全管理, 夯实企业管理基础, 实现企业安全发展、和谐发展。

四、坚持履行责任, 为企业科学发展提供道德力

企业发展离不开社会责任, 道德诚信成为企业健康发展的生命线。始终站在宏观经济和区域经济的高度, 信奉上善若水, 切实维护企业、股东、客户和员工的整体利益, 实现企业社会价值最大化。按照城市统一规划要求, 努力为城市建设美景, 为市民改善居住条件。主动为城市旧城改造做出贡献, 在政府规定保本经营的情况下, 积极承担棚户区建设。按照“节约型社会”和“环境友好型社会”要求, 积极推行小区“四节一环保”建设。不断实行相关多元化发展, 做大做强企业规模与效益, 为社会创造价值, 提供更多就业机会。坚信客户是企业存在的全部理由, 将客户满意度和忠诚度作为衡量工作成功与否的标尺, 将质量是对客户最好的尊重的理念贯穿企业生产经营全过程, 不断建设企业诚信文化。

五、贯彻转变发展思路, 为企业科学发展提供思维力

企业要保持科学发展, 必须以科学发展观为指导, 不断理清发展思路, 转变发展观念, 谋划发展战略, 制定发展规划与目标。要实现由生产为重向生产与营销并重、科研与开发并举的理念转变, 加强营销队伍建设, 不断创新销售模式, 加强营销策划, 完善激励约束机制, 提高服务质量, 树立全员市场意识和竞争观念。不断树立危机意识, 加强危机管理, 充分认识区域市场潜在风险, 积极实施“走出去”战略, 不断增强企业综合竞争力。由产品竞争向品牌与服务并重的竞争战略转变, 建立和完善客户服务中心, 加强售后服务工作, 加强市场细分和市场调研, 及时促进产品创新。增强物业管理的造血功能和带动功能, 站在战略的高度充分发挥物业管理对主业的支撑作用, 通过物业管理带动开发, 促进产品销售, 维护企业形象, 提高企业市场竞争力。

六、坚持加强和改进思想政治工作, 为企业科学发展提供思想力

思想政治工作是企业一切工作的生命线。在房地产企业竞争日益激烈的市场条件下, 所有企业必须始终加强思想政治工作, 不断发挥党组织的政治核心作用, 充分发挥党支部的战斗堡垒作用与党员的先锋模范作用, 充分发挥党建思想政治工作在各项工作的政治保障作用和精神动力。要围绕企业拆迁、售后服务、工期拖延、物业服务等环节中出现的业主投诉上访问题, 及时做好综合治理工作, 加强思想工作, 及时化解矛盾和纠纷, 促进企业和谐稳定, 维护企业形象。坚持以人为本, 关心员工工作、生活、家庭以及情绪, 加快发展, 提高效益, 改善待遇, 加强教育, 塑造心灵, 及时沟通, 阳光操作, 关爱健康, 拓展人才成长通道, 实现人企共同发展, 促进企业持续健康发展。

参考文献

[1]、粟霜;冯宗容;;宏观调控下房地产业近期走势与对策[J];技术与市场;2007年01期

房地产建设项目的投资管理 篇11

一是投资金额大。小的建设项目投资额一般要超过百万元，大的建设项目要达到千万元、上亿元，甚至几十亿元；

二是生产周期长。小的建设项目从立项至竣工一般需要二、三年以上，大的建设项目要经过数年才能完成；

三是产品差异大。每个建设产品，由于建筑位置、结构、面积、风格不同，使得各个开发产品之间差异很大，几乎没有可比性。

因此，房地产建设项目的投资管理相当重要，本文就对此谈一点肤浅看法。

一.把好项目关是投资管理的前提

为实现房地产建设项目社会效益和经济效益，避免和降低风险，必须对项目必要性、可行性进行研究。

一是进行市场分析。避免决策盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场的竞争力，使计划任务更具科学性和可靠性；

二是加强实地调研。对工程地质、水文地质，包括征地、水源、供电、运输、环保等情况要了如指掌，使投资估算有充分依据；

三是资金落实到位。由于房地产建设项目投资金额大，投资各方必须做到资金到位，必须有资金文件，确保项目得到批准后能按期实施。若需贷款，应对各项贷款条件进行认真仔细分析比较，尽量减轻利息负担和还贷压力。

二.把好设计关是投资管理的灵魂

房地产建设项目，包括编制项目建议书、可行性研究、编制设计任务书等，一旦被认为是切实可行的，就进入影响建设投资最大的设计阶段。

人们称设计阶段虽则设计费一般只占建设工程总费用的1%左右，但对整个工程项目造价影响度要占80%左右。

由于设计阶段分初步、技术、施工图设计三个阶段：在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设项目的外观设计、结构形式、平面布置、装修标准，进行设计招标、方案竞选，选择设计单位并商签委托设计合同等事宜；在技术设计阶段，确定建设项目设计的合理性、可行性、安全性，特别要做好建设项目对复杂工程的重大技术问题进入深化设计，确保质量；在施工图设计阶段，确定建设项目的造价，控制好设计标准和主要设计参数。为此，要

做好四方面的工作：

一是设计方案优选。为保证设计方案的先进性、准确性、合理性，房地产开发企业对设计方案招投标，对设计方案好中选优；鼓励设计单位平等竞争，择优选定设计方案和设计单位，提高设计质量，保证设计进度，控制工程造价，提高投资效益；

二是推行限额设计。限额设计是指按照标准的设计任务书及投资估算控制初步设计，通过计算的数据为依据，控制施工图设计，同时严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破；

三是应用价值工程。价值工程是功能或效用与成本的比值，房地产企业应用价值工程，就是要对建设项目进行功能分析，做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，达到降低成本的目的；

四是注重圖纸会审。目的是将建设项目变更的可能性尽量地控制在施工前。就是对初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到建设项目决策阶段确定的质量标准；对技术设计阶段，侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求；对施工图设计，侧重于使用功能及质量要求是否得到满足。通过图纸会审，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡。

三.把好费用关是投资管理的龙头

房地产建设项目周期长、金额大，通常按建设程序六个阶段费用要严格控制：

一是投资估算。在项目决策阶段，必须对建设项目投资估算。其依据是：可行性报告等文件；建设方案；估算指标；材料设备询价；国家有关政策文件；

二是概算造价。这是在初步设计阶段，根据设计方案，编制工程概算文件，预测建设项目造价。其依据是：初步设计方案资料；概算编制办法；概算定额或指标；建设项目所在地有关费用文件；

三是预算造价。这是在施工图设计阶段确定的工程造价，其依据是：施工图纸；现行材料设备价格；预算定额等；

四是合同价格。这是指工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同以及技术和咨询服务合同确定的价格。其依据是：招投标文件；施工单位资质；施工方案；

五是结算价格。这是指工程结算确定的价格，其依据是：中标价；设计变更；现场签证；

六是实际造价。这是竣工决算阶段最后确定的工程造价，其依据是：建设工程费；设备购置费；预备费；其他费用；建设期贷款利息等。

四.把好招标关是投资管理的基础

招标投标时市场经济中的一种重要交易方式，也是房地产企业建设项目投资控制的重要手段。在招投标时，要做好三方面工作：

一是合理编制标底。当前，市场上建筑安装工程招标的标底，主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础等方法来编制，也有按市场价格来报价。但不论以何种方式编制，都应控制在投资范围内；

二是规范投标报价。引入竞争机制，一般招投标在三家以上，实行“货比三家”；

三是公正进行评标。坚持公开、公平、公正，严格管理要求和管理程序，依靠高素质专家支持，实行工程技术人员的群体评估和决策，顺利进行建设项目。

五.把好协调关是投资管理的保证

推行建设项目责任制是投资管理的保证，特别要加强协调：

一是技术协调。提高涉及图纸质量，减少因技术错误带来的协调问题；加强图纸会审和交底是重要环节；

二是管理协调。要建立一整套健全的管理制度，包括从管理层到班组的责任制度、奖惩制度，特别要建立以投资方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作；

三是组织协调。房产开发企业应建立专门的协调会议制度，解决施工中的各种问题，严格管理签证工作，并进行有效的工程预算。

在建设项目中，要及时总结经验教训，做好电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表功能与结构的协调；各辅助专业之间的协调。把问题、隐患消灭在萌芽状态，保证工程质量。

六.把好施工关是投资管理的根本

施工阶段是建设项目的重要阶段。这一阶段中，要把工程设计图纸变为物质形态的工程实体，因此，这阶段应做好五项工作：

一是要优化施工方案。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

二是合理有效的使用资金。做到筹资与资金使用相协调；做好工程费

用支付管理工作；加强对其他费用支付的管理。

三是严密细致的施工控制。在施工准备阶段，以工程顺利开工，开工后能连续均衡施工，并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制目标。主要内容是施工监理单位的选择和施工条件准备；在施工阶段，以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现控制目标。对所建立的各管理机构实行岗位责任制，落实到每个人，共同做好控制工作。

四是严格控制工程变更。无论在设计、施工、进度、项目变更都要慎之又慎。要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确要变更的单价和施工工艺，在得到批准后实施，并做好现场记录和有关数据收集整理工作，以免浪费发生。

五是切实加强材料管理。由于材料费用占工程总费用的70%左右，因此，设备、材料计划，控制材料实际与预算价差一，材料的采购都是严格管理的范围。

七.把好竣工关是投资管理的关键

在建设项目完成后，房产开发企业正确核定竣工决算，有效实现投资控制要做好三方面工作：

一是合理确定造价。这是投资管理的重要环节，为此，房地产开发企业要以现行的工程造价管理规定为依据，按施工合同为准则，实事求是地根据竣工图结合隐蔽签证、现场鉴证和设计变更进行审核。特别计价必须正确，预算人员不但要熟悉工程量的计算规则、原理，还要到现场了解，提高计价的准确性；

二是严格结算复审。对施工单位编制的工程竣工验收报告，包括工程进度表、质量验收报告和实物量清单进行核对，并实现工程结算复审制度和工程尾款会签制度，从而确保投资效益；

三是做好审计工作。由于工程决算是建设项目经济上的最后结论，故一般委托有资质的审计单位进行审核。

房地产建设单位 篇12

关键词：房地产,品牌建设,市场经济

随着我国市场经济的进一步发展,品牌在各类企业经营中的作用与地位不断提高。品牌的创立、品牌建设、品牌价值的不断提升已成为企业普遍关注的焦点,房地产行业也不例外。但房地产的经营与其它商品相比,具有很大的特殊性,我国的房地产业发展了20多年,尽管在20世纪90年代就已经提出要创建房地产品牌,但至今知名品牌仍然是寥寥无几。关键问题是要对房地产这种特殊商品的开发、经营以及房地产品牌运营的特殊性有充分的认识,寻找我国房地产品牌建设的正确途径。

1 我国房地产品牌建设现状及存在的主要问题

据统计,2004年全国房地产开发企业3万多家。总体上看,目前中国房地产开发企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等多个方面。2004年,由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”发布的《中国500最具价值品牌》,海尔以612.37亿元名列榜首,而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中,也只有万科等三家地产品牌入围[1]。

在目前我国房地产品牌建设中也存在不少的问题,具体表现如下:

1)品牌建设中,大多注重产品品牌的打造而忽视企业品牌;

2)品牌定位不够合理、科学;

3)仍存在一些房地产商,其产品项目存在不同程度的问题;

4)没有充分认识到长期稳定的客户关系对企业长期发展的重要性。

2 对我国房地产品牌建设的思考

2.1 正确处理企业品牌与产品品牌的关系

在品牌运营中,品牌的统分策略具有特殊的意义。统一品牌(往往是企业品牌)的建立,能有效地树立一个完整统一的品牌形象、显示企业的实力与地位、同时知名的强势品牌对于新的产品项目顺利进入市场也具有较大的促进作用[1]。实际上这正是品牌资产价值的体现。但对于不同的产品项目间差异较大的企业来讲,对不同的产品项目赋予不同的品牌以突出不同产品的特点与优势,避免株连效应的发生也有着不容忽视的作用[2]。

但在我国房地产行业的品牌建设中,往往注重产品品牌(楼盘项目品牌)的打造、宣传而忽视企业品牌的打造。这样做,负面效应是显而易见的,并不利于房地产企业的长期发展。

因为,房地产产品主要指土地上永久性的建筑物,因而具有不可移动性与低复制性。不可移动性决定了产品的不可流通性,其产品品牌的影响范围是区域性的,很难辐射到其它城市或地区。房地产产品的低复制性,决定了产品之间的差异性,房地产商建造的楼盘除了位置上的绝对差异,其建筑风格与价格的差异也远远大于其它日常家用产品。因而在产品品牌创建时,不同的楼盘间很难形成关联,前一个楼盘品牌对后一个楼盘的影响力十分有限,甚至没有,这便造成了品牌资源的浪费[3]。

而企业品牌的打造与宣传则可以在一定程度上解决这些问题。企业品牌不是针对某一个产品项目,它传达的是企业经营理念、企业文化、价值观念、定位及对消费者的态度等,企业品牌是企业整体形象的体现,因而跨越城市、地区的能力较强。企业品牌的塑造,为各个差异较大的楼盘之间提供了一个统一的形象与承诺,不同产品项目间形成关联,若企业的品牌打造为强势品牌,则其不同的产品项目(各地风格各异的楼盘)在进入市场时,就可以充分享受品牌资产带来的利益,获取较低的进入成本,顺利进入市场,被消费者所接受。

但正确处理企业品牌与产品品牌的关系时,我们也应充分的认识到:重视企业品牌建设并不等于忽视产品品牌,统一品牌(企业品牌)能树立企业的整体形象,但分立的产品品牌则可以突出不同产品项目的特点,在产品销售时形成吸引不同消费者的卖点。企业品牌和产品品牌之间是相互支持的。

2.2 实施科学的品牌定位

品牌定位,简单来讲就是要树立一个鲜明、独特的品牌形象,而这一品牌形象应具备两个基本条件:一是要与竞争对手有所区别,二是消费者所喜爱、所需要的。所以,对于房地产品牌的打造,与其他产品一样也必须满足目标市场的需求。现在不少开发商想借“王”之名,表现他的产品独特或高档,在品牌命名或宣传中突出“独一”、“至尊”,例如,许多楼盘命明为“王府花园”、“领袖别墅”、“至尊府邸”、“蜀汉帝王楼”等等[4]。在品牌推广中,常常利用媒体大肆炒作,甚至广告中出现“皇帝楼中住”的词句。

实际上,这种宣传并不能实现科学的品牌定位,不同的消费者由于其收入水平、职业、价值观念、生活方式不同,在房地产市场上表现出不同的需求特点,并非所有的人都需要用所谓的“帝王”感受来满足自己的需求。相反,大多数的消费者在购买住房时主要选择适合自身消费水平、方便生活、质量可靠的楼盘。因此,科学的品牌定位应与目标市场的需求紧密结合,既与竞争者品牌个性相区别具有鲜明独特的形象特征,同时又是目标市场所需要的,还要与开发商的资源条件相适应。

2.3 品牌的塑造要注重物质因素与精神因素相结合

在房地产品牌的建设中,不仅要突出企业实力、产品特色、提供优质服务、营造优良环境,满足消费者物质性或功能性的需求,同时还需要强调个性、利益、品味,来满足其精神层面的需要[5]。仅满足物质层面的需要,不同的开发商竞争的结果将是都趋于完美而呈现雷同,不同开发商的品牌将失去个性。所以,为使品牌具有鲜明的个性,在品牌的打造中应从品质、服务、个性、文化等方面全方位地打造品牌,将物质因素与精神因素相结合。品牌如人,它可以让人体会到关怀、信赖、严谨、责任、努力、创新等积极的情感因素,具有强烈的情感效应。品牌的情感力量能创造品牌个性,往往最能打动和影响消费者。例如,万科以“有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的”品牌个性去“创造健康丰盛的人生”;沿海绿色家园以“力行创新、提倡环保、文化内涵、关怀体贴”的个性专注于绿色、健康住宅的开发[5]。

2.4 质量仍然是影响房地产品牌竞争力的核心因素任何品牌,品牌形象的基础都是产品的实际质

量,消费者只忠诚于那些实际质量过硬的产品,房地产品牌也不例外。汶川大地震更唤起了人们对房地产产品的质量意识。在房地产品牌形象的影响因素中,建筑质量、结构设计、周边环境与物业管理是人们最为关注的三大基础问题。影响房地产品牌形象的因素如图1所示。

以上的影响因素,分为3个层次。第一层次就是房地产产品的建筑质量;第二层次是结构设计、周边环境及物业管理。建筑质量、结构设计、周边环境与物业管理,是人们购买房地产产品时考虑的最基本要素。价格也是一个重要影响因素,它与以上三要素具有一定的对应关系。第三个层次,则是品牌所提供的情感因素,体现品牌的个性,满足消费者特定的心理与情感需要。

因此,房地产品牌建设的核心问题仍然是质量,这是一个永恒的主题。此外,设计、物业管理与周边环境、品牌所提供的情感因素也是品牌建设的重要内容。

2.5 维护长期、稳定的客户关系

房地产产品具有很大的特殊性,它是指土地上永久性的建筑物;其消费方式也十分独特,消费周期很长,十年甚至几十年。所以,对于房地产品牌的建设,在很大程度上也依赖于房屋建成后,基于物业建立起来的企业与客户之间的关系。这种长期客户关系的维护,对品牌忠诚度的形成具有很大的影响。消费者对房地产品牌的体验是长期的,真正对房地产开发商的认知需通过日积月累的一系列日常生活来进行感知。所以,房地产企业需要强调长期品牌关系的打造。

打造良好的品牌关系,需要建立完善的客户关系管理体系(CRM)。统计资料显示,老顾客与新顾客对企业的贡献存在着很大的差别。一般来讲,企业的忠诚顾客只占现有顾客的20%左右,却创造了企业约80%的利润;另一方面,企业留住一名老顾客所花费的成本仅是吸引一名新顾客所花成本的1/6。房地产少则几十万,多则上百万,乃至更高的价格,客户推荐产品的购买占有重要的比例。

房地产企业应该把客户关系管理与服务工作,摆到与其项目开发、销售、物业管理等同等重要甚至更为重要的位置。为此,房地产企业应建立适合本企业发展的客户关系管理体制,具体应注重以下几方面的工作:

(1)建立并完善客户数据库客户数据库是储存客户档案的有效途径,并在此基础上对客户进行研究、分类、制定客户发展策略、开发潜在客户;最大限度地满足客户需求,提高客户满意度与忠诚度,最终达到扩大品牌影响力与竞争力的目的。

(2)重视顾客服务,提高顾客忠诚度可以通过对客户的置业咨询、业主联谊、物业管理、商业联盟等手段,为客户提供长期、全面、优质的服务,通过服务接触客户、影响客户、让客户满意,最终提高客户的忠诚度,树立良好品牌形象。

(3)注重对客户的承诺房地产产品价值大、消费周期长、使用效果后验性强、涉及知识面广,房地产开发商的口碑在消费者心目中占有重要位置,他们在做出购买决策时很注意听取老顾客的评价和购买建议。所以,房地产开发商应注重对客户的承诺并履行其承诺的内容,是建立良好品牌形象的重要方面。

(4)注意与客户的长期沟通,及时处理矛盾与争议由于房地产产品的特殊性,其使用周期是相当长的,在此期间难免也会出现各种各样的矛盾或消费者的不满与抱怨。如建筑质量方面、房屋面积方面、交楼时间、物业管理水平等等。面对这类问题,企业应始终保持与客户的沟通,有较高的姿态、长远的眼光,妥善处理矛盾、化解消费者的抱怨与不满情绪,与其建立良好的关系,维护企业形象与品牌形象。

参考文献

[1]赵丽萍.复地集团品牌营销策略研究[D].西安:西安理工大学,2008.

[2]刘凤军.品牌运营论[M].北京:经济科学出版社,2000.

[3]王慧灵.论房地产品牌创建的特殊性[J].徐州师范大学学报(哲学社会科学版),2005,31(5):101-103.

[4]杜伟.房地产品牌营造中的误区[J].价格月刊,2000(12):28.