房地产工程建设

房地产工程建设（共12篇）

房地产工程建设 篇1

摘要：本文介绍了房产业开发项目工程建设管理过程中的设计管理、工程质量管理出现常见的问题和改善建议。

关键词：工程建设管理,设计管理,工程质量管理

近年来,我国房地产业进入了高速发展的阶段,并成为经济建设中重要支柱产业。房地产项目开发是系统工程,投入资金大,整合资源多,开发周期长,投资回报风险大。房地产开发企业的迅速扩张,给工程建设管理带来新的挑战,主要存在的问题有: 1、设计管理缺失。设计方案无企业技术标准,技术方案未经充分评审进入施工图设计,导致成本浪费。施工图由异地设计单位完成,造成报批周期延长,施工配合不便;2、工程质量管理失控。对建设质量认识不足,质量管理执行力不足,未能充分发挥监理单位的作用。

以下结合实际工程管理体验,提出一些建议以供参考。

1 设计管理

(1)概念方案及方案设计

规划方案对整个开发影响较大,尽可能做到群策群力。在项目开发中,前期的可行性报告、市场调查、产品定位,是进行规划设计的主要依据。规划方案竞标可邀请3～5家有实力的方案设计单位进行,由开发商对各设计单位进行可行性研究报告及产品定位交底,并组织相关专家对各家的初步方案进行评审、点评,评选出最优规划方案,再进行方案细化,做出报批方案。

建筑总体方案评审过程,要把握行业的发展趋势,有适度的超前意识。

技术方案设计对整个开发成本影响较大。70%的成本控制在规划设计,比如是否设置地下室,设置几层,怎么设,柱网,层高等等。因此建筑方案阶段,应该各专业都参与评审,特别是结构专业,对成本影响较大。

(2)制定企业技术标准

开发商应根据以往的项目的情况,总结适合企业发展的技术标准,避免同类问题重犯,同时通过借鉴成功楼盘的经验,学习标杆企业的要求及做法,吸取精华,形成标准,促进企业产品品质的不断提升,此外在企业标准指导下与设计单位的沟通更有目的性。

(3)施工图设计以过程控制为主

施工图设计是所有方案与想法的最终的体现,该阶段开发商提供的设计任务书是否详细非常重要,设计任务书中,应把企业技术标准与项目相关的条款摘录进设计任务书中技术要求,该阶段一定要以过程控制为主,避免中间过程沟通少,等最终设计文件出来时审核,与开发商的要求有差异较大;导致调整设计或返工,工期拖延,对项目资金的时间成本影响较大;施工图阶段要求开发商专业工程师与设计师之间多沟通与互动,对过程中的输入、输出及半成品的评审或验证,发现问题及时更正。

在审查过程中,要注意过分设计和不足设计两种极端情况,过分设计,导致浪费,不足设计,存在隐患或功能降低。但是对一些商业项目业态未完全明确或有可能会变更的时侯,结构荷载可以做适当的增加,方便日后招商。比如,超市,卖场一般为8kN/m2,而超市的生鲜区和仓库区荷载要求10kN/m2,由于前期设计阶段,商家可能未定,因此可采用全部按10kN/m2进行设计。超市区采用10kN/m2进行设计追加的成本远比生鲜区和仓库区后期加固便宜多得多,等等;

(4)施工图设计单位选择

施工图设计单位宜选择当地化。建筑产品是个区域性很强的行业,不同区域的人生活习惯也不尽相同,因此只有本地的设计单位,对本地或周边的人的居住要求最为熟悉,特别对当地的技术管理细则要求更为了解,同时与审查部门沟通更为顺畅,节省了报批报建时间,避免不必要的报批延误,还有,本地的设计单位现场施工配合最便捷,节约施工配合时间。比如,景观施工图中,也只有当地的设计单位对当地的苗木,树种了解的更多。因此,方案可以请有实力的单位完成,施工图设计尽可能当地化。

2 工程质量管理

(1)工程质量品牌效应,良好的工程质量,不仅仅是销售价格的提高,而是品牌价值的提升,直接影响开发商良性发展及企业的信誉,让企业从价格战略走向价值战略。

(2)明确质量目标,房地产开发项目的质量目标确定与开发商的开发项目战略和产品策划定位有关,同时项目的质量目标必须适合项目本身的特点,目标过低,会对项目带来伤害,失去市场竞争力,目标过高会造成投入成本的追加,明确质量目标后应在合同中体现。

(3)制定出实现质量目标的质量计划,了解了项目的特点,明确了质量目标和质量标准,按质量目标和实施步骤层层落实,每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量措施都予于明确。明确对质量负责的组织架构及相关责任人,只有责任落实到人,才有可能实现;项目总经理对项目质量管理负总责,工程副总(工程总监)以及各专业工程师对工程质量负直接责任,监理单位对工程质量负监督任,施工单位承担对项目的结果负总责;

(4)建立完善质量管理制度,它是保证和提高开发项目实现质量目标的重要保证。同时要提高执行力,没有执行力就没有竞争力;内部奖惩严明,对质量管理好的专业工程师给于奖励,对质量管理差的专业工程师给于处罚,

(5)质量目标的外部措施保证,可以采用奖罚措施,给于施工单位和监理单位激励或处罚,由于作为开发商没有执法权,不能执行罚款,因此对于质量目标可以采用协议形成或施工单位承诺形式确定,而在招标说明会是对各投标单位进行说明,并附奖罚条款在招标文件及合同中。

(6)充分发挥监理作用,对质量管理可以说是事半功倍,适当提高监理取费标准,建立公平有序的监理投标,选择有实力的监理单位;

监督好监理工作,对项目监理部的人员组织机构进行检查,要求各专业监理人员到位,监理人员执业资格满足相应要求,对不合格的监理人员要求监理公司更换;投标时对监理规划和监理细则进行审核,对不适合的内容要求进行调整,中标后,业主管理人员严格按监理规划和监理细则的内容进行检查,发现未能按监理规划和监理细则执行,视同违约处理。不定期抽查监理工作是否到位,特别是针对关键工序,定期对监理资料及成果进行抽查;

3结束语

房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,只有做到各环节紧密衔接,科学管理,才能完成项目并取得较高的经济效益,并取得良性的可持续发展。

参考文献

[1]彭泽华,李志军.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国高新技术企业,2008,(23)

[2]杨宁.试析房地产项目管理的风险控制[J].山西建筑,2007,33(8):

[3]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材,2006,(06):

房地产工程建设 篇2

1、目标：通过规范施工过程质量控制活动，防止不符合规定的工程交付和不合格的施工继续进行（下道工序）施工。

2、施工准备阶段的质量控制

2.1在施工图内部审查和交底前，工程部应要求部门专业工程师熟悉设计文件；

2.2在项目开工前，工程部应要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；

2.3在项目开工前，工程部负责落实以下工作：

①要求并亲自参与监理机构总监理工程师组织专业监理工程师和工程部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。②应要求监理机构总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构总监理工程师予以签认，并送工程部备案。检审内容包括：检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；

（3）对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，并送工程部备案。2.4场地平整及压实是否满足施工要求； 2.5施工道路及路况质量是否满足运输要求； 2.6施工水、电是否满足施工要求；

2.7施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；

3、施工过程中的质量控制：

3.1工程部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：要求并参与对施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作范围，并行使跟踪、督促、控制、管理。

3.2对管理的工程项目的隐蔽工程施工、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，应要求进行旁站；应要求并亲自参与对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或不合格的工序，应拒绝签认，并要求施工单位严禁下道工序施工，3.3对管理的工程项目发现施工存在重大质量隐患，可能造 成质量事故或已经造成质量事故，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告总监理工程师，同时工程部专业工程师立即报告工程部长和公司分管领导。经现场检查，情况分析后，确有可能造成质量事故或已经造成质量

事故，通过总监理工程师及时下达工程暂停令。要求施工单位停工整改。整改完毕应亲自参与现场复查，符合规定要求后，签署工程复工报审表；

3.4施工过程质量控制的主要方法和手段

除上述工程部要求并亲自参与对施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据相关规范和制度，采取以下控制方式、方法、依据、手段、时机对施工过程的质量进行有效控制：

①控制的方式：根据进度进行旁站、巡回检查、平行检查；

②控制的方法：认可、确认签证、签发指令审核、审查、审批；旁站检查（巡回检查、平行检查、日常检查）、检测、检验、验收、核定；试验；

③控制的依据：符合国家/行业相关标准或规范的要求；符合适用法律、法规的规定；满足合同及其它约定；施工组织设计、技术文件内容；施工图纸；公司编制的质量控制文件；

④控制的手段：发现、判定不符合规定的工程和施工行为，根据不符合的程度和影响，督促、要求并参与监理机构采取下列手段中的一种或其任意组合：暂停施工；返工；返修；请求

工程变更；停用、禁用（对不符合规定的材料、配件、设备、施工机械适用）；限时纠正；拒收；禁止继续施工

⑤控制的时机：工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。

4、工程竣工验收阶段的质量控制：

施工过程的质量控制所用记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立。工程部应完整存档

工程进度控制管理制度：

1、目标：通过规范施工进度管理，确保进度计划的有效执行和进度目标的实现；

2、编制施工进度计划

2.1施工单位应于第一次工地会后15天内完成施工组织设计（包含采取网络计划技术编制的施工总进度计划、年季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监

理机构审核；

2.2监理机构总监理工程师在7天内审定批准（若需修改，由施工单位修正后在5天内再审定）；

2.3公司分管领导组织工程部长和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计（施工进度计划）进行了解和审查，并由监理机构总监理工程师签发实施；

2.4根据施工单位编制、经监理机构审定、公司工程部及分管领导审核的计划，工程部编制出《XX项目施工进度计划》报公司相关部门；

3、施工进度计划管理准备工作：

3.1工程部现场代表和专业工程师、工程部长应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案：《施工阶段施工总进度计划》《年季月度施工进度计划》《各类材料计划》

3.2为使现场的进度日常管理避免携带大量的进度计划、进度网络图等资料，工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案提示进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、衔接因果关系、控制难点、可能采取的措施等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导本月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性；工程部长应承担此项工作的日常监督和管理工作；

4、施工进度管理工作内容：

4.1专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“年、季、月度施工进度计划”、“专业进度计划”及监理单位编制的“施工进度控制方案”内容，随时检查施工单位实施的开工项目时间、完工项目时间等一切进度科目是否与上述计划相符，真实记录实际进度及相关情况。当发现实际进度滞后于计划时，应立即签发《通知单》，指令施工单位采取调整措施，并协同施工单位纠偏。当因施工单位原因造成10天以上延误或不执行进度指令，应立即发出《第一次整改通知》（整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见）并同时抄报工程部长，由工程部科长出面协调；对已 发出《第一次整改通知》而累计发生的延误超过15天，应立即再次发出《第二次整改通知》，并抄报公司工程分管领导、工程部长和公司相关部门，由工程部长直接再同施工项目经理协调或因工程部长持续协调无效，则由工程部长请求公司工程分管领导直接与施工单位企业负责交涉。4.2专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题，即时提出保证措施，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具供应计划的执行。对甲供材料跟踪检查公司相关部门人员衔接供货计划的落实。若因施工单位材料设备部门原因造成进度延误的处理方式同4.1条。4.3每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月度

作业进度计划》，如当实际进度与计划进度较有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）计划时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施；参加每周由总监理工程师组织召开的“工地例会”。检查分析工程进度计划完成情况和执行存在的问题，提出下一阶段进度目标及落实措施；

4.4对工程部长、专业工程师、监理机构总监理工程师、专业监理工程师及公司相关部门配合存在影响进度的问题进行分析并提出解决办法；对各级管理人员执行不力，造成延误提出警示；对进度发生偏差滞后的追回情况进行跟踪检查，并亲临督促直至追回进度,报告追回进度情况和预测下步可能发生的情况。

工程施工现场管理制度：

1、目标：确保工程建设有序、文明、安全、符合规定的进行，制定本规范；

2、在工程部控制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，并对自己分包的施工单位的现场活动负责。总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活动。各施工单位应在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施；

3、施工中需进行爆破作业的，施工单位必须向当地公安机

关上报《施工方案》，办理《爆破物品使用许可证》，并经公安机关批准方可进行。工程部应对其进行监督、检查、控制；施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工；如发现有测量用永久性标桩或地质，地震部门设置长期观测孔等应加以保护，如因施工必须损坏时，应事先取得原设置单位或保管单位同意；在敷设有地上或地下管道、电线的地段进行施工时应取得管线管理部门的书面同意，施工中采取有效措施以防损坏管线；如在埋设有电缆的地点挖土，还应有电缆管理部门的代表在场；

4、工程部负责施工现场下列工作的实施：

①施工总平面方案图的编制和审批。根据公司计划的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工需要，确定每工程歌标段的施工场界、临设场界及各自的使用时间。注意各类设施的布置是否占用道路，是否占用综合管网位置，是否妨碍其它工程施工等。项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准。经批准的总平面图方案将作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据； ②严格控制各施工单位的施工场地的使用，所有施工场地使用与使用时间均需由施工单位在《施工组织设计》中详细说明。工程部有权对有碍整体施工组织的施工平面图要求施

工单位重新编制，禁止施工单位未经批准占用场地，以保证其它工程的顺利施工；

③工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规定与环保规定；

④非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。即：非施工场地内的安全，周界的防护维护；公用施工道路的交通组织管理，道路与雨水沟井的日常维护；公用设施的使用管理，维护维修以及各类标认标记的设立与维护等，由工程部指派专人负责；

⑤施工临设搭建、确需占用建设红线外场地或道路的，由工程部提出，由公司相关部门按法规或国家行政分管部门规定，办理有关批准手续；

5.工程部科负责要求督促专业工程师，随时要求施工单位采取有效措施，确保以下工作在受控状态下实施： 5.1确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆(停)放材料、半成品、成品等。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.2确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.3确保安全施工和施工安全，工程部应对措施的制定和执行情况进行监督检查，对不安全的隐患，立即指令限期整改。施工的安全要求按《建筑施工安全检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行；

5.4 确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场容整洁，及时清运建筑垃圾。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.5确保施工单位遵守国家有关法律、法规及当地行政分管部门的规定，采取措施防止施工过程中产生的粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动等对环境的污染和对周边居民正常生活的干扰。对违反规定的，应予以制止或指令改正； 5.6 有关安全与文明施工的标准如下：

建筑施工安全检查标准 JGJ59—99 建筑机械使用安全技术规范 JGJ33—2001 建筑施工扣件式钢管脚手架安全规范 JGJ130—2001 建筑施工高处作业安全技术规范 JGJ80—91 施工现场临时用电安全技术规范 JGJ46—88 建设工程施工现场供用电安全规范 GB50194—93 市关于建设工程安全与文明施工的有关规定

工程竣工验收管理制度

1、目标：通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况，以保障工程顺利完工；

2、工程建筑、结构验收管理制度

2.1检查开始时间：墙体施工完成前后，尤其是女儿墙施工完成前后；

2.2检查主要部位：所有结构件（包括阳台拦板、空调机位等）、墙体（包括女儿墙及烟囱顶部等）、各房间地面高差，门窗洞大小、位置等进行检查、整改的过程（以区别于主体工程验收），所有房间开间尺寸及进深尺寸；

3、工程使用功能验收管理制度 3.1检查开始时间：交房前3个月 3.2检查主要部位：

①所有门窗是否按合同和样板间制作安装，门窗高度、大小、位置、扇数；

②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求，所有经关水或泼水检验，是否有渗漏、倒坡、集水等； ③窗台、栏杆、女儿墙高度、烟囱孔、空调孔、排气孔等预留孔位是否正确；烟囱按规定进行排烟检验；

④所有排水方式及地漏、排水口是否正确；管道布置、走向等客户是否接受；给水管试压，排水管灌水与通球试验等；

⑤建筑立面外观质量及外观缺陷；

3.3检查结果输出：检查结果形成《每户使用功能质量检查户表》；

3.4整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4、工程档案验收管理制度

4.1检查开始时间：交房前3个月；

4.2检查内容：建筑工程施工质量验收系列表、“渝建竣”表、竣工图（包括用于规划验收、面积计算等的专项竣工图）；

①《竣工验收资料操作指南》； ②《建设单位档案资料目录》；

③《竣工验收应向质检站提供的资料》；

4.3 整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4.4施工单位提供竣工资料，须经监理审查合格，送城建档案馆验收合格，返还施工单位组卷装订，再送城建档案馆进档签章发出合格证；

工程签证管理制度

1、目标：规范现场签证工作，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度。

2、工程签证要求： 2.1基础工程：

①平面图：标明所在平面位置、轴线等；

② 立面图：上下标高，基础或垫层的纵向各阶高度等； ③ 剖面图：上或下标高，构造细部，基础或垫层的横向各阶高度等；

④ 工程量清单：按合同规定计量口径，分类统计的工程量。

2.2挡墙、护坡工程：

①平面图：标明平面位置、设计名称、编号等；

② 立面图：上下标高（包括上下各变高点或连梁、压顶梁的标高）；各排锚杆中心线，基础或垫层的纵向各阶高度等；

③ 剖面图：上或下标高，构造细部，基础或垫层的横向各阶高度等；

④ 工程量清单：按合同规定计量口径，分类统计的工程量。

2.3沟、管、井等综合管网工程：

①平面图：各沟、管、井平面定位的中心线、起点、终点、转点的座标及相关数据等；

② 立面图：各沟、管、井的坡向、坡度、标高、基础或垫层的纵向各阶高度等；

③ 剖面图：构造细部、基础或垫层的横向各阶高度、上下标高等；

④ 工程量清单：按合同计量口径，分别按沟管井，各类别、各规格计量； 2.4设计变更：

① 以施工报告、洽商单等形式说明事由，按原图施工的实物完成时间与收到设计变更的时间，说明新旧设计的图名、图号或文件名等。该设计变更造成全部返工的，3#图及以下设计变更，一般直接采用该复印图作附件来说明；

② 局部返工，需用平、立、剖面图才能真实反映返工实物量的，应采用附图方式；

③ 工程量清单：按合同规定与计量口径，对返工的实物量进行分类统计。

2.5抢险及零星工作的签证：

① 一般以施工报告、洽商单等形式清楚述明背景、原由；

② 能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；难以反映工程实物量的（如流沙治理、土层注浆等），应反映工程各种材料的用量；如实反映投入人工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等；

③ 工程量清单：按②分门别类。2.6月进度报表

① 进度报告：每份月报先详细说明各分部分项工程的形象进度

② 工程量清单：按土建与安装两大类，分别按分部分项

工程，但土建与安装工程一起报出；

3、签证的责任与管理

3.1承包人按照工程部在该次收方量测原始数据的签认时间起开始制作签证单及相应资料，并按规定时间完成。签证单及相应资料配套送达指定的相关人员，并要求书面签收（包括签认收件时点）。

3.2遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作。

3.3有意修改原始数据属恶意行为。公司有权要求撤换该人员，并拒绝接受该人员的任何签证及资料，多次发生恶意行为，公司将要求承包商撤换该项目经理等等。凡遇恶意行为，公司将按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承担。3.4 凡工程部人员有任何超出工作或职责范围的要求，承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。

工程部

房地产工程建设 篇3

关键词：建筑工程；工程造价；控制

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）17-0150-02

建设工程造价控制分为五个阶段：投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工实施阶段及竣工结算阶段。在建设项目工程整个施工过程当中，工程造价贯穿于全过程当中，所以在工程造价管理中推行全过程控制，其目的是合理确定和控制资金的运作，帮助建设单位节省更多的投入，优化项目的结构，合理分配造价的比例。所以，如何有效地控制工程造价，是工程建设管理非常重要的组成部份。下面，我们分别来论述一下各阶段造价控制的重要性和控制方法。

1 投资决策阶段的工程造价控制

根据有关资料的分析，投资决策阶段对整个项目造价的影响力为75%～95%，是整个项目造价控制的重点。

建设项目投资决策阶段主要是提出项目建议书，进行可行性研究报告，确定投资估算，最终编制设计任务书。投资估算是确定可行性研究阶段工程总投资的限额。所以，投资决策阶段，对整个工程的造价是影响很大的。那么，在这个阶段我们该如何做到良好的控制作用呢？

首先，合理选择建设地区及建设规划。场地的选择，关系到投资的基础成本，开发商对项目建设地点的选择则需在综合考虑土地费用、建筑成本、项目定位、城市规划、交通、配套、环境、地块、社会经济条件、当地消费能力、消费习惯等因素的基础上对不同地段优劣性作出判断决策。如果在城区中心地区，定位高档楼盘，那所用的设计、设备，营销方案都按高档楼盘来经营；如果在郊区，定位成高档楼盘，当地消费水平跟不上，配套设备又不齐全，有相当消费水平的人群自然不会选择这一楼盘，而有刚需的人，又没有能力购买这一楼盘，后果就是造成楼盘销售不理想，资金回笼速度慢。而本该设计成刚需盘的地段，却设计成了高档楼盘，附近的居住人群没有相应的购买能力，只能通过外地的购买力消化需求，广告、交通、营销、运输都成了楼盘的附加投入，加大了楼盘的投入成本。所以，如何定位，是影响销售的重中之重。选择一个前景看好，费用较低的建设用地，将直接影响房地产楼盘日后的升值空间。

在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

2 设计阶段的工程造价控制

工程设计是工程建设的灵魂，设计费虽然只占不到工程全部费用的1%，但它对工程造价的影响程度可达到75%以上，因此，设计的好坏对工程效益至关重要。但据笔者的工作经验及相关了解，很多房地产企业对工程造价的控制目前还只是停留在施工阶段及预、结算的审核上，并不了解设计阶段的造价控制的重要性。对于设计费是能省则省，不找专业的设计单位，小工程甚至只是找私人设计处理完事。孰不知，这是捡了芝麻，丢了西瓜的行为。下面我们来分析一下设计阶段工程造价的控制方法。

开发商在确定了项目的选址后，就要开始考虑设计事宜。很多开发商只注重施工单位、材料的招投标，却忽视了设计单位的招投标。目前很多开发商的做法是，选用经常合作的设计院，然后就让设计院直接负责到底，直到施工阶段出现问题才来与设计沟通，却不知为时已晚，只能由增加设计变更和现场签证。所以选择一个高素质的设计团队，虽然设计费比一般的普通设计院高些，但能在总投资限额上把空间、造型、适用性等各方面的设计发挥到最优秀。

通过招投标多方选择最优秀的设计单位后，对项目功能定位、总平面设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定与设计方多加研讨。在开发商内部应成立一个设计阶段的沟通小组，联合设计中标单位进行沟通。房地产商应将项目造价按专业分解，每个专业成立一个研讨小组，小组成员至少应包括现场施工管理工程师、造价工程师、设计工程师三个方面的专业人才，小组成员在仔细审核初步设计后，根据以往项目及工程师的实际工作经验，找出设计院中的不足和欠缺考虑的部份，提出疑问，以免进入施工阶段才来进行修改和签证，增加各种不必要的费用。

设计方在听取意见后，结合设计规范把建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。

最后，把经上述方法调整后的设计工程造价，与设计初期的工程造价对比，可以发现调整后的工程造价不仅降低，还优化了大部份的设计效果。

所以说，优秀设计可以节省大量的投资。每个工程都可以有不同的设计，而不同的设计又会产生不同的造价，因此进行方案优化，可以在优化设计结果同时降低工程造价。

3 招投标阶段的工程造价控制

实行建筑工程招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位、全面降低工程造价具有十分重要的作用。招标分为公开招标与邀请招标，无论哪种方式，都必须保证其公平、公开、公正，证实信用的原则。

首先，在编制招投标文件以前，就必须先确定标底。标底的编制应客观、公正地反映建设工程的预期价格，也是招标单位掌握工程造价的重要依据。因此，标底编制的合理性、准确性将直接影响工程造价。标底的工程量确定需要造价工程师根据图纸认真核算，在核算过程发现图纸有错、漏、重复的情况应总结出来，及时与设计单位沟通确定。标底的主要材料价格水平应详细地进行大量市场行情调查，调查的途径要多而广，可利用询价网站进行人工询价，或是直接从网上联系厂家，让厂家报价，或是直接到当地材料城寻找对应品牌供应商，让其报价。经多方面报价后，做出表格对比并分析，确定最适合的同类型产品的底价。

其次，在标底完成后，根据招投标管理办法认真编制和分析工程项目招标文件，招标文件的每个组成内容都要依据管理办法严格执行。招标内容表述得越详细，投标单位编制投标报价越准确，资料准备也越顺利，同时也可减少在招标答疑中的时间，促进招标工作的顺利进行。如果招投标文件出现大量的数据错误，漏项，疑问，引起投标单位的疑问，不仅耽误双方的招标投标时间，还会引起投标单位对招标单位的不满和打击投标信心。另外，日后或许还会引起投标单位利用招标文件中的空隙，作为投标单位追加工程款的突破口，招标单位在施工过程中就会变得十分被动，最后引起竣工结算时的分歧和争议。工程量清单作为投标计价的依据，是整个项目造价控制的核心内容。工程量清单中的工程名称要符合定额规定，在项目特征中，必须把《建设工程工程量清单计价规范》中对材料的型号、规格、安装方式等有关参数表述清楚，工程量的编制非常关键，应做到按图算量，不能多算，也不能少算，更不能漏项，绝对不留给施工方作为追加工程款的理由，措施费和是否有暂列金额的要求要表述清楚，以防止日后追加工程造价。

4 施工实施阶段的工程造价控制

工程建设的最重要阶段是施工阶段，但在这一阶段，对整个工程项目造价的影响却只有5%～35%，因为这是把图纸上的东西变成实物的阶段，要投入大量的资金、人力、物力，所以，在此阶段，节约造价的可能性很小，不仅如此，在这个阶段却很容易产生浪费，因而还是要对工程造价的控制给予足够的重视。

必须合理确定材料设备价格，严格控制预算外费用支出。对于由甲供材料的部份，把甲供材料、设备进行网上和市场调查询价，把询价材料列出清单，里面详细列出材料的规格、型号、材质、单价等信息，多家对比材料价格，以降低工程整体建设成本。细化施工管理，控制预算外费用支出。控制材料用量，合理确定材料价格。

在开工前，要求现场各专业工程师熟悉建筑设计图纸和设计要求，根据经验和图纸要求，把可能出现的工程费用变化大的部分和环节作为重点工程造价控制对象。造价工程师对项目实施过程进行全面跟踪，在问题发生前及时通知施工单位停工，通知设计、监理到现场讨论研究问题的解决方法，尽量把问题的处理放在施工前，以免发生完工后再拆除重新修改的情况发生。严格审核工程变更，签证，减少变更内容，控制变更数量，核实变更图纸是否按图施工。

在进度款支付上给予严格把控，要求做到按图施工，否则按实际施工情况给予支付，很多施工单位为了节省成本，在隐蔽工程内偷工减料，偷龙转凤。这就要求建设单位的审核部门多去现场核实，严格把控。

要对违反合同协议、未按图施工、故意停工拖延工程的单位进行索赔管理。

5 竣工结算阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价管理的最后一个环节。在这一阶段，根据资料分析，其所能控制的造价是整个项目最低的，大约只有0～5%。但根据笔者多年的经验，如果认真把招投标预算、图纸与现场完工比较，仍可避免发生以下不少问题：

①合同内的清单没有施工，但施工单位仍上报。这种情况不时发生，具体表现为已经进行了设计变更，但结算时不仅把设计变更单独报价，设计中修改不做的项目仍按旧图工程量上报。这就需要审核人员留意合同结算方式，认真核查清单内所列项目是否有按图施工。

②所用材料设备偷龙转凤，没有按合同内所列品牌购买安装，很多时候造价审核部门只要见设备有安装，没有核查品牌，施工方为了节省造价，用了更便宜的品牌代替，没有按合同当时确定的品牌施工，从而损害了开发商的利益。

③注意核查设计变更和签证是否有按照要求施工，因为有时候设计变更仅限于甲方要求或是现场情况变更，而实际中是否有施工，需要有现场工程的签证。

④合同外的增加清单项目主材单价是否符合市场价格。

6 结 语

控制工程造价它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标和建设施工各阶段，因此为了有效地控制建设工程造价，我们就要把造价控制重点前移到建设前期阶段，使投资决策、设计、招标、合同签订、施工过程、竣工结算和后评价等各阶段都渗透入工程造价控制工作。加强对工程造价的主动控制，重视前期的造价管理控制，这样才能保证工程造价的合理性和经济性。

参考文献：

[1] 陈毓鑫.探讨土建工程造价的管理及控制[J].经营管理者，2012，（7）.

房地产工程建设 篇4

施工阶段是房地产开发项目的具体建造过程, 一般从图纸会审开始到综合验收、备案、交付使用为止。施工阶段成本涉及开工手续办理时的费用 (如报建预交费用等) , 建设全过程的建安成本 (包括施工过程中发生的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等) , 项目配套工程建设的相关费用 (如配套的电设施费用、绿化建设费等) , 以及综合验收的相关勘验测绘费、性能认定费等。

在目前国家不断推出房地产限制政策、土地市场不断推高、房地产利润空间不断降低的大背景下, 控制房地产项目开发各个环节的成本支出, 已成为各开发商发掘企业潜力、提高市场竞争力的重要手段之一。房地产开发项目施工阶段成本控制主要从固定成本和可变成本两方面进行控制。本文通过对案例开发项目建安成本现场管控的得失, 并结合行业情况进行了分析总结。

1. 固定成本控制方面

设计的完整性, 图纸会审的全面性及到位程度;承包单位是否严格按照合同约定、设计图纸、合同工程量清单进行施工等是固定成本控制的重要内容。如何通过现场管理使承包单位在追求最大经济利益的同时, 仍能严格履行合同约定;而不是想方设法偷工减料、以次充好、更换材料品牌、增加主材价差, 从而影响建设项目工程质量及品质, 增加项目后期维护成本。

2. 可变成本控制方面

该部分现场管理成本管控的重点内容包括:减少暂定项目;严控洽商变更及现场签证;严控合同外增项等。由于该部分成本为可变成本, 成本控制存在不确定性和风险, 现场管理过程中, 应配合成控部门严格把关, 尽量杜绝或减少由于建筑市场竞争激烈而产生的, 承包单位为了获得工程任务, 采取低价中标高价索赔的策略。索赔通常会把突破口选择在可变成本方面, 具体体现在以下两个方面。

(1) 暂定项目 (暂定金额、暂定供应单价、暂定数量) 及合同外项目。由于暂定项目在合同价中属于可调部分, 承包单位一般会把这部分当作向建设单位进行调高报价的机会, 如公共部分精装修、钢筋及电缆价格调整等。

(2) 洽商变更及现场签证。由于施工设计图纸的缺陷、市场营销需求的调整及工程本身的特点, 洽商变更及现场签证的发生是难以避免的, 承包单位通常也会利用这一机会寻求总项目利润偏低的补偿。主要体现在: (1) 夸大洽商变更事实。如有的洽商变更内容应属于技术变更或细部调整, 甚至仅是对原设计要求进一步解释, 这些变更内容对造价影响很小或者根本没有影响, 承包单位会充分利用机会进行协商。若成本管理人员不能深入现场实际了解事情真相, 或现场管理人员不够专业, 将不利于协商及现场成本的有效控制。 (2) 同一变更内容多次签认。在成本管控过程中, 有时侯会遇到若干份变更通知实质上都是涉及同一项内容, 承包单位有意或无意的多次报价, 若我们不能掌握现场第一手资料, 将会对变更审核带来很大难度。 (3) 存在洽商变更指令不完全实施或根本不实施的情况。洽商变更指令发出后, 现场管理人员未加强现场监督, 若承包单位存有侥幸心理.洽商变更的指令将有可能不完全实施或根本不实施, 给下步工作带来影响, 造成项目成本的增加。

二、施工阶段成本管控的主要方法

事前把关, 主动监控, 严格审核施工图纸, 尽量减少工程变更。从使用功能、经济美观等角度确定是否非常有必要进行工程变更, 必须要发生的工程变更, 及时计算各项变更对总造价的影响, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控。

施工阶段工程造价管理的主要任务是通过工程变更费用控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约工程造价潜力等来节约开发成本。该阶段造价管理应从组织、经济、技术和合同等多个方面采取措施。本文通过东方高尔夫别墅及公寓实际施工案例, 分析施工阶段成本管控所采取的措施:

1. 及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理

(1) 合约交底。工程项目合约签订后, 为保证总包合同、各分包合同顺利执行, 加深对主要合同条款的理解和认识, 有必要向项目部、监理单位进行合约交底, 说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目.以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。

(2) 加强合同履约跟踪管理。为了及时掌握合约履行情况, 现场管理人员应做到对现场工程进展情况了如指掌, 公司成控人员与现场管理人员做到信息无缝对接, 并参加项目部重大会议, 跟踪项目合约执行情况, 及时发现问题和偏差, 做好现场记录及相关证据资料的收集, 同时对发现的问题和偏差及时向相关领导汇报.协同相关责任人落实解决方案。

2. 配合项目部加强监督及跟踪

加强现场监督及跟踪管理, 积极配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工, 及时发现施工单位未按设计要求施工的情况, 并收集证据资料以便进行成本核减工作。对工程施工过程中的造价支出做好分析与预测, 定期向上级提交项目造价控制及其存在问题的报告, 做好工程期间的成控调整及管理。

工程实例1:某工程屋顶装饰二次深化设计为钢制花架, 其中钢制方钢管檩条壁厚设计为5mm。工程完成后, 通过跟踪检查, 发现钢制方钢管檩条实际施工壁厚为3mm。结算时, 按收集到的资料对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减, 其核减量约为4t, 降低成本3.5万元。在事实面前.施工单位只能同意核减。

经验及教训:材料进场时的验收尤为重要, 不能仅靠化验报告或送检样品, 要在施工前现场核对无误。不然尽管核减了相应成本, 但给后期使用带来一定的隐患。

3. 配合项目部进行施工组织优化

施工组织方案是否先进、合理, 不仅直接关系到施工质量和进度, 也常常会影响项目工程造价。成本管理人员应积极配合项目部选择技术先进、经济合理的施工方案, 研究降低成本的方法及措施, 并提供相应经济评价和支持。

4. 从影响工程造价的角度配合图纸会审

积极配合设计部、项目部进行图纸会审, 从影响工程造价的角度提前发现施工图纸中不合理不符合验收规范的地方, 否则将会因二次变更给公司造成不必要损失。

工程实例2:某工程地下车库防火卷帘门, 原设计图纸为单轨钢制防火卷帘门, 由于施工前没有严格按照防火验收规范进行设计、报审图纸, 其中:1#、2#车库均按原图安装完毕, 而3#车库也已加工一部分。直至临近验收时, 才发现其不符合防火规范。对其进行二次变更, 改为无机复合双轨防火卷帘门, 由此造成建安成本增加近30万元。

经验及教训:设计必须严格按相关规范进行, 不可存侥幸心理。图纸会审需相关专业人员参与, 避免返工造成的更大浪费。

5. 切实把好设备、材料的质量及价格关

工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点, 也是造价管控的重要部分。据测算材料费用一般占工程造价的65%以上, 因此确定合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格, 除了把好进场材料的质量关外, 还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度, 优质材料的数据库等。

6. 洽商变更和现场签证的成本控制

提高工程变更的预见性。在项目建设过程中, 工程变更的管理非常重要, 现场管理人员和造价人员应密切配合, 严格控制洽商变更的发生, 但由于工程项目的特殊性, 工程变更在项目实施过程中又难以避免。对于大的设计变更, 必须事先做详细的技术经济分析, 并充分利用设计单位和监理单位的技术资源, 就其对工程成本的影响做出评价, 综合各方意见后方能最后确定是否实施重大变更。

(1) 要尽可能减少设计变更, 认真对待必须发生的设计变更, 及时分析费用变化情况, 并配合设计部门进行变更方案优化工作。

(2) 严格控制工程洽商指令的发生, 使其导致的成本增加额度控制在公司下达的指标范围内。

(3) 现场签证是施工过程中一项经常性的工作, 许多项目由于现场签证的不严肃, 引起工程造价失控。据统计, 由于工程量签证问题所引起的工程结算价上升幅度可达5%左右甚至更高, 必须严格现场签证制度管理。可以采取以下措施: (1) 制定严格的工程量三方签证制度和程序。要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、甲方现场工程师三方共同签字方为有效。 (2) 签证内容必须与实际相符。要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育.培养他们实事求是的工作作风, 在抓好工程质量、工期、安全监督的同时, 充分重视节约工程投资的重要性。 (3) 签证的范围应正确, 现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件, 明确工程承包范围, 防止盲目签证。

工程实例3:某工程绿化要求较高, 工期又紧, 在夏天种植苗木时, 部分水源需要使用撒水车供水灌溉, 施工单位报价为150元/车, 原因是水源地远, 且现场工程师已按此单价签证确认。成本控制人员通过多方了解到该区有一个市政绿化灌溉取水点, 距离球场只有几公里, 经多方协商其可以为项目提供用水, 且单价为35元/车。此次成功询价共节约造价6万元, 并为后期别墅绿化供水签证节约成本提供依据。

(4) 作为造价人员, 实际操作中严格按合同和已经约定的规定分析索赔事项, 分清责任, 及时提出反索赔, 挽回不必要的损失;及时计算每次变更引起的造价变动, 为领导投资决策控制提供依据。

7.从经济措施上实施项目造价的有效控制

严格控制现场经费和管理费, 合理控制建筑工程其他费用, 最大限度降低静态投资, 例如, 占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等。对大宗材料或大型设备按合同要求可直接由甲方提供, 以达到降低造价之目的。

8.施工阶段甲供材料损耗率的控制

甲供材料必须根据施工工序及施工进度安排进料计划, 尽量降低存储投资。加强甲供材料的现场管理, 合理堆放, 减少搬运及损耗。把甲供材料的合理损耗率规定在合同中, 超过损耗率部分的甲供材料由施工单位承担超过部分的差价。

房地产工程建设 篇5

1、作为甲方代表，你将怎么控制工程的质量和成本？在施工现场文明施工方面需要注意的问题是什么？

2、一般民用单位建筑工程项目分哪几个分部工程？每个分部工程试列举2~3个分项目工程？各分部工程常见的质量通病有哪些？

3、你了解的建筑基础的类型有哪几类？其适用范围呢？

4、建筑工程分几大类结构？

5、现场安全、文明施工的主要内容是什么？

6、如何协调业主—监理—总承包商—各分包商间的关系？

7、工程建设中，如原材料质量有问题、施工中出现质量事故或者结构设计有错误并且已经施工了，你将如何处理？

8、在进行人工挖孔桩基施工时，其施工顺序及注意事项有哪些？桩扩孔后，如何检查扩孔后的施工是否符合设计要求？

9、在主体施工时，关键部位是哪些？重点注意哪些？

10、何为检验批？试举例说明？

11、如何保证地下剪力墙（挡土墙）的防水质量？

12、一般民用建筑项目在图纸会审过程中，你认为应重点把握的是哪些？试举例说明之。

13、如何防止墙体及抹灰（内、外墙）开裂、空鼓？

关于房地产机电工程管理 篇6

【关键词】机电工程；管理；房地产

引言

人们在关注房地产时，也更加注重其的实用性和安全性，而机电工程管理是保证建筑功能和安全的关键。将房地产机电工程管理做好，才能使得房地产得到保证。但是现如今还是有很多人对其不太了解，没有意识到其的重要性。本文分别从关于房地产机电工程管理的定义，房地产机电工程管理，房地产机电工程管理各阶段的重点三个方面为大家论述。

1.关于房地产机电工程管理的定义

1.1房地产的定义

关于房地产作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、衛生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

1.2机电工程的定义

机电工程专业主要培养从事机电运用及管理、职业教育、科普工作的应用型专门人才。利用理论与实践结合的教学方式，充分的培养与提高学生的综合素质与技能水平。按照项目划分可以分为建筑机电工程和工业机电工程。建筑机电工程项目的划分为建筑给水排水及采暖、建筑电气、建筑智能化、建筑通风与空调、电梯五个。机电工程项目管理是以工程设计、工程招标，施工准备阶段生产要素的组织和施工条件准备，施工过程中的质量、工期、成本的控制，生产要素的动态管理以及交工验收管理为主要内容的施工全过程的管理。

2.房地产机电工程管理

2.1机电工程在施工时的特点

机电工程项目的各个专业通常是同时安装、交叉施工，各个工种需要相互配合、协调施工面，确立设备、管线、管路的安装位置，相互创造施工条件，才能正确地反应符合机电安装的客观规律，满足设计要求，确保工程质量，保证安全，加快进度以完成机电工程项目； 在建筑机电工程中，机电工程需要与土建、装饰工程协调配合，所以在房屋建筑中，土建、装饰工程为主线，机电工程应以土建、装饰的施工进度来安排机电工程的施工进度计划； 在工业机电安装工程中，机电安装工程要依据生产工艺流程及各类动力站（变配电所、热力站、泵房）投运顺序来总体安排进度计划，因此应以机电安装为主线，土建工程为辅线。机电安装工程在安排进度计划和安装质量时，要注意土建工程施工的进度和土建质量对机电安装质量的影响。机电安装工程直接影响道工程的使用功能，在保证安装质量的前提下，在施工活动中还要注意安全、环保、职业健康和公众利益。涉及的学科和专业门类多；涉及新技术、新工艺、新材料、新设备等；工业规模日趋扩大，安装工程规模也越来越大；高大建筑高大装置增加使大型吊装工程量越来越大，要求越来越高；大型、精密设备现场组装量大，对装配与检测技术要求高；压力容器、钢结构构件、通风管道与部件、管路配管需要在现场制作；控制系统的不断更新使工程技术含量越来越高。

2.2做好房地产机电工程管理的要点

因为施工技术标准是施工技术的依据，技术标准可分为国家标准和部标准，企业结合地方的有关政策及自然条件所颁布的地方标准，前两个标准具有强制性企业和地方的自定标准必须高于前两种标准，只有这样才能作为管理的依据，才能提高企业竞争能力，但是在具体的工程项目中，又必须按照项目的具体情况在招标的合同中规定采用相应的技术标准，否则将无法对施工单位进行有序监管。技术规程是为了贯彻技术标准，对施工作业方法，作业程序，技术要领，施工安全等方面做出具体技术规定，是指导施工作业活动，设备使用于检修等技术依据。建立健全技术原始纪录，包括机电工程材料，配件，工程用品及施工质量检验，试验，测定记录，图纸会审记录和设计交底记录，以及设计变更，技术核定记录，工程质量及安全事故分析及处理记录，施工日记等。因为原始记录是提供工程形成过程实际状况的真实，凭据。房地产企业必须督促监理单位或自身组织随时对相关资料的真实性、及时性、完整性进行检查。只有督促施工单位做好以上各项管理工作，才能使管理过程中做出全面规划并付诸实施，才能使资料的管理接近规范化。只有这样，才能充分发挥技术档案在企业管理工作中的探索进步得以实现，才能使企业的管理活动正常有绪，有章可查。由于社会生产力的不断发展和科学技术的进步，施工技术革新及新工艺的开发，新材料新设备的大量应用，使建筑业的水平施工日益提高，无论从房地产企业实施一个工程项目还是从施工企业管理角度来看，必须十分重视建筑技术发展的最新动态和情报信息，努力结合实际，推广使用科学技术先进的成果，只有这样才能提高企业的管理水平，才能适应任何形势下的竞争。

3.房地产机电工程管理各阶段的重点

3.1设计阶段管理

完善初步设计及技术施工设计大纲的设计管理在设备招标设计和技术施工设计之前，应避免设计出现大的方案性失误，可与设计单位协商，先由设计院按专业分别编制技术施工设计大纲，由业主分别组织召开各专业的专题审查会（视情况邀请一些有经验的老专家参加），对重要的设计方案和主要设计原则进行完善和认定。这样就避免了技术施工设计阶段出现大的设计更改，同时也使得设备招标书和技术施工设计更利于现场的施工和质量的控制。招标设计和设计联络机电设备大都采用招标来选定设备供货（制造）商，设备招标书编制的技术条件以设计单位为主（业主提出补充意见），商务部分则由业主编写，最后由设计单位统稿。可以说招标书质量决定了设备的制造质量及合同顺利实施的条件。建立房地产各相关单位与系统设计单位之间的联络渠道，并成立了专门的协调小组，负责协调与系统间的日常协调工作，不定期召开协调会议，及时解决问题。综上所述，技术管理实际是一种知识、技术、管理水平和智慧的价值体现，必须组织一支专业齐全、技术先进、经验丰富的技术管理班子；

3.2施工措施管理

根据组织设计，在工程开始施工之前，必须针对施工图纸进行施工工艺和措施的审查，要对施工措施进行一定的编制，由监理人批准后交与施工单位进行施工。项目管理与现场施工直接相关，因而信息化系统界面应具备简单，易操作等属性，降低数据输入量，给出各项数据输入操作提示，同时设置操作内容检验功能来降低操作错误率。从而以此来对机电施工项目进行更为合理的控制，避免不必要的工程变更和现场签证。

4结语：

由此可知，房地产机电工程管理并不像想象中的简单，其在很多方面都需要我们努力，是我们智慧的结晶。我们需要在了解他们的基础上，掌握他们的重点，方便我们进行施工，这样才能让房地产机电工程管理变得越来越好，满足当代人日益增长的需求。

参考文献：

[1] 张立新.机电工程施工组织设计[M].北京：中国电力出版社.2007.

房地产工程建设 篇7

1 有效控制建设工程成本的前期是优秀的工程设计

设计阶段是影响工程成本的最大阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的司能性为75%-95%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%一35%。而长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工程阶段的造价控制,而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。要有效地控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等方面采取措施,最有效的手段是技术与经济相结合。通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进与经济合理二者之间的对立统一关系。建设工程造价的控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资的根本所在。

为了赶进度,设计上往往出现过于保守,图纸不校对,专业不配套,图纸矛盾重重,而人们往往把主要精力放在施工阶段,尽管这样作也有效果,但毕竟是丢了西瓜检芝麻。要控制工程造价,就要抓住设计这个阶段。设计阶段应从以下五个方面进行控制:首先,要贯彻落实设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性。其次,要落实好限额设计。千万不能小看了项目设计这部分的工作,要知道,项目设计的好与坏会对建设工程造价造成非常直接的影响。在设计中,凡是能进行定量分析的设计内容,设计单位都要进行计算,要用数据说话。接着,要开展价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。然后,要合理应用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。最后,要加强图纸会审工作。将工程变更的发生尽量控制在施工之前,在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,取得的效果最好,能大大的降低工程建设成本。

2 有效控制工程造价的核心是工程招投标

将有效控制工程造价的核心定为工程招投标,其原因有两个,第一个是工程招投标有利于引进竞争机制,很多企业为了能够继续生存下去,会在工程招投标过程中努力展示自身优势,期望能够将其它企业比下去。第二个原因是工程招投标可以降低工程建设成本,这与上述的原因有密不可分的关系,因为施工企业间的竞争,为了能够中标,让企业能够继续运营下去,施工企业一定会想尽各种办法,降低预算,降低工程建设的成本,以吸引买主的注意力。这两点完美地阐述了将工程投招标定为控制工程造价核心的原因。

工程招投标采取的是公开招标的方式。工程标底和标书并不是随便制定的,而是需要多次的讨论、分析,最后还要审核好几遍才编制出来的。在编制过程中,需要严格把控工程造价和其他相关费用,不能一味的为了节省工程造价而制定出完全不合理的要求,还是要根据实际情况来定的,并且要尽量做到包死,不给对方有钻空子的机会。

中标后签定的工程施工合同也是非常重要的,合同里面的内容要严谨、全面,尽量不要出现遗漏、不全的情况。而且责任划分这块儿的内容也是要引起注意的,甲乙双方的责任需要在合同中明确的表示出来,避免日后因为工程施工中的各种原因而发生纠纷。

在工程招投标过程中,不能只着重于眼前的利益,只看施工企业给出的预算,还需要对施工企业进行全方位的一个考察。而重点考察的则是考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备。一般来说,会优先考虑的施工企业都是近期建设业绩良好、资信可靠的企业。那些资金不足的或负债经营的企业都不会进入选择的对象中来。这样的施工企业不仅不会给整个工程带来半点利益,还会拖垮整个工程。此外,施工企业的技术力量也必须纳入到考虑范围中来,雄厚的技术力量能够在在施工过程中能够保证效率和质量,还能够在一定程度上达到降低成本的作用。

3 有效控制工程造价的重要环节是施工管理

在施工过程中,会经常出现一些变更,对于出现的变更,我们能够做的就是严格管理。一般来说,由建设单位引起的变更主要有四个方面,分别是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。

这些有建设单位引起的变更通常也是由建设单位自己解决。建设单位一般会在施工现场建立工程签证,而且一般会把可能隐蔽的工程签证项目在第一天的时候处理完,以免到了后面会忘记,对整个工程的客观数据资料就不能够准确的获得了。对于隐蔽工程的签证,尤其需要做到客观、准确、真实,在描述过程中必须要做到有凭有据,也就是图纸,凭图纸说话,这样才有证据,而且也并不是就这样一张图纸,还需要在图纸上标明被隐蔽的部位,如果遇到隐蔽工程的工程量在图纸上不能确定的情况,还必须要附上简图。而对于施工图以外的现场签证,不能只是笼统地签注工程量和工程造价,这样对工程完成之后的决算非常不利,因为不知道是什么时候做了什么,用了哪些原材料,造成决算过程中的阻碍,不能完全把控工程造价了。签证一旦完成,就需要按规矩办事了,经办人员不能随便更改。在施工环节中,重点关注的就是隐蔽的工程签证项目和对于施工图以外的现场签证,只要把这两个弄好了,对于工程造价的把控就又多了一份保障。

4 有效控制建设工程造价的关键是竣工决算

在工程完成之后,对整个工程的造价进行确定是非常繁琐,也是至关重要的一个环节。在决算过程中,不仅要参考现行的工程造价管理规定,还要参考甲乙双方是施工之前签订的合同。然后再根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算。这个审核过程一个非常需要耐心和毅力的工作,因为要确定的工作真的是非常之多。所以,为了在审核过程中少受一些累,预算人员在施工过程中就要常去现场走动,掌握工程动态,发现特殊的材料时,要进行询价。这些都有助于在工程完成后,能够准确的对工程造价进行确定。工程结算并不是一次就能结算出来的,还需要复审,并且好要实行工程尾款会签制度,减少纰漏,在最大程度上保证工程造价。

5 有效控制建设工程造价的基础是“以人为本”

“以人为本”是一个管理理念,它能充分调动员工的积极性,发挥员工的潜能,营造平等和谐的工作氛围,在控制建设工程造价中也是这样的。不管是什么时候,人发挥的作用是最大的,而对人的控制也是所有要点之中最基础的,因为人的不确定因素太多,对工程造价的有效控制的结果也存在很大的差异。这些不确定因素包括个别人的业务能力、责任心以及工作态度,这些因素都会在控制工程造价中起到阻碍作用,让控制工程造价的过程中出现漏洞,在不知不觉中加大了工程造价。

摘要：如何在实际的房地产建设过程中,在不影响工程质量、进度的前提下,通过优化和改进各个环节的操作过程来降低造价成本,根据笔者多年的工作经验,以下本文从五个方面对房地产建设工程造价的控制路径进行分述。

房地产工程建设 篇8

房地产行业、建设工程招投标、有形建筑市场三者都是我国改革开放,迈入市场经济时代的产物。然而,随着市场经济的进一步深入,现行有形建筑市场运行体制、房地产企业招标采购模式都有了不适应市场经济发展的一些新问题。住建部于2014年5月4日颁布了:《关于开展建筑业改革发展试点工作的通知》,该通知由原来“注重审批,减轻监管”的思路转变为对行政管理前置事务进行简化,如何抓住这一变革的契机,充分利用好现有各方面资源,能得以较大程度解决房地产企业采购本身存在问题,以及有形建筑市场与房地产企业采购的监管矛盾突出问题,对此,有了本文关于构建房地产企业建设工程新型招标采购体系的研究。

2 房地产企业建设工程招标采购现状

从1984年国务院颁布“关于改革建筑业暂行规定”起至今,在我国建设工程领域招投标这一采购模式的发展主要经过了三个阶段。

2.1 建设工程采购在房地产行业中的重要性

建安、前期工程、市政公共配套则是房地产开发项目内涉及工程采购最大的三个成本科目。在地产行业成本科目设置内,总开发成本一般被分为:直接开发成本和间接开发成本;建筑安装工程成本大约能占到总开发成本的40%;前期配套工程成本主要是指:方案规划、建筑设计、地质勘查、三通一平、可行性研究、各类型咨询报告等费用,大约占总成本的6%,市政公共配套成本大约占总成本的20%左右。以上三项成本科目占据了房地产开发总成本的过半比例,无疑,房地产采购成本及采购成本质量控制适宜,会是房地产项目利润提升及质量控制最重要的关键点之一。

2.2 地产企业招标采购与有形建筑市场监管模式下的并行现状

从管理职能部门设置来看,我国的房地产企业通常都会设置专门的采购管理部门;也有的公司采购部门与成本部门合立;或者采用其他的设置方式。但无论采购部门如何设置,我国各类型房地产公司均具备该部门。

从采购模式来看,我国房地产地产企业的采购模式主要有两种:一种是集团采购模式;另一种是以单个项目进行的采购方式。集团采购的模式在大型房地产企业应用较多;而中小型房地产企业目前还是以单个项目采购模式为主。

3 房地产企业建设工程招标采购中存在的主要问题

3.1 供应商来源相对单一及垄断

无论大型或是中小型房地产商,供应商来源相对单一垄断这个现象应该均会面临。这是由行业特点决定的:首先,尽管房地产企业的供应商的供应链管理程度并不复杂,但它的采购标的物类的数量和繁复程度远超于一般的制造业;其次,房地产企业往往跨区域经营,很多供应商资源会属于属地性极强的企业;其三,即房地产开发企业的内部保护,甚至是内部的徇私舞弊。

3.2 违规收取过高的保证金及标书费用等的现象

部分房地产企业在进行完全自主招标时,时有发生过度收取投标保证金、标书费用和图纸押金的现象,甚至个别单位以此作为缓解自身资金压力的一个有效手段。有的项目招标时划分多个标段,每个标段出售标书,一份标书费用甚至高达上万元;收取高额投标保证金,并在达成退款条件时,迟迟不予退还,这样的行为,给投标单位造成极大的负担,这些现象的出现,源于部分房地产企业在自主招标时,完全脱离合理的行政监管,背离市场规律、破坏招投标市场。

3.3 评标专家资源相对匮乏

由于房地产企业采购多且杂的特点,因此无论是大型房地产企业,抑或是小型房地产企业,都较缺乏评标专家资源。在一个房地产企业内,往往同类型的工程施工总包招标,都会出现评委基本全部为内部人员,并且往往固定的现象,此举由于评标专家的受限,这既不利于评标水平的提升,更有可能造成评委暗箱操作评标结果的可能性。

3.4 工程量清单的使用不规范现象

尽管,国家已在大力推广工程量清单在建设工程招投标领域的使用,大部分房地产开发企业也逐渐开始接受工程量清单招标的方式,然而,在实际操作过程中仍然存在不少问题:工程量清单不够标准和缺乏准确清晰的技术文件;招标时使用清单的计价模式,实际合同模式却却采用固定总价的合同模式;图纸设计深度不够、技术文件要求内招标范围、界面划分、技术要求不清晰等。

4 建立房地产企业建设工程新型招标采购体系

4.1 用信息化手段做保障推动新型招标采购体系建立

采购平台建立必须以互联网为基础;采购平台建立主体为行政主管部门,现行最为合适的建立主体即为:有形建筑市场;采购平台建立须建立全国性的统一平台,再分区域设置区域平台,不再各省市各自为战,重复建设;采购平台需是专门为房地产行业建设工程采购设立,或者单独为房地产企业设置通道入口,其流程设置、监管环节等,需与使用国有资金或其他性质的采购分开。

4.2 引入市场竞争机制、扩大供应商来源

建立全国性、统一权威的互联网采购平台。由有形建筑市场推动这一数据库的建立,具有非常大的优势:供应商数据库由行政力量推动建立,比传统自行搜集、报名、广告等方式均有效;在新的采购平台下,通过各监管部门之间的系统对接,实现施工类企业资质年审、资质升级、新资质申请、异地备案等通过统一平台入口进入;在新的采购平台下,供应商资源将原来的地域限制打破,甚至可以对房地产企业供应商资源的来源进行适当的合理干预。

4.3 充分使用评标专家资源

评标专家资源库同样可以借助计算机网络信息手段,整合至新的采购平台下,后台的分属管理再由行政部门内部职责进行划分即可。评标专家资源的使用通过如此整合,甚至可以打破地域的限制,再加上电子化评标的推进,使得异地专家评审也变得便捷高效。

参考文献

[1]马涛,王大为.浅谈建立和完善建设工程担保制度的必要性[J].建筑与预算,2009,23(03).

房地产工程建设 篇9

在近几年的档案整理中, 笔者依据GB/T 50328—2001《建设工程文件档案整理规范》和相关的法律法规, 重点对房地产企业的工程类文件档案的管理和归档工作进行了一些探索和研究, 本文就此问题进行探讨。

1 房地产企业工程类档案的内涵、管理现状和存在的风险

1.1 房地产企业工程类档案的内涵

是指与工程建设有关的重要活动、记载工程建设主要过程和现状、具有保存价值的各种载体的文件, 并依据国家对建设工程归档的一系列要求, 归档形成的实体档案。

1.2 当前房地产企业工程类档案的管理现状

(1) 没有专门的档案人才进行专业化的管理。

出现此类问题的原因, 一是大部分房地产企业的管理层或决策者对档案工作不够重视, 为了节约成本, 通常是由工程内业岗位或行政人员兼任;二是档案学专业的毕业生在私营 (民营) 企业从事档案管理工作的人非常少, 一些档案专业的大学生在大学3年级前后就基本上被国有大中型企业相中, 所以, 真正进入人才市场流动的档案学人才微乎其微。

(2) 档案实体管理混乱, 查找利用率低。

大部分房地产企业产生的大量档案未进行鉴定、分类、归档、组卷、编目, 没有形成整套的档案管理流程, 一般是堆放或乱放。由于未编制档案检索目录或借助于管理载体 (专业的档案管理软件) , 导致档案的查找率非常低, 存在着查找麻烦、利用困难的问题。

(3) 档案载体的信息化建设有待提高。

当前, 大部分房地产企业的档案管理还停留在“一个盒子、一个柜子、一把锁子、一间房子”的阶段, 即档案用案卷盒装好后放入文件柜中, 并将档案室锁起来;一些企业档案载体的信息化建设更是无从谈起。所以, 房地产企业档案载体的信息化建设, 同时也将是一个很漫长的过程。

(4) 档案管理的经费得不到保障。

在企业的运营中, 企业负责人可以为聚一次餐或请一次客花去上万元的经费, 但对于档案管理的经费 (购买档案管理软件、改善硬件设施、人员在职培训等) , 却是一省再省、一压再压, 总是以经费紧张或没有预算等为借口, 减少档案管理的经费, 有的企业甚至在年度工作计划和经费开支中就未列入档案业务费用, 导致大部分企业的档案管理工作一直处于很低的水平, 发挥不了所存档案的作用。

1.3 当前房地产企业档案管理存在的风险

(1) 档案信息的不安全性。

如果没有一个系统的档案管理框架, 没有一名档案专业人员, 没有一个档案管理的整体思路, 在档案的保管过程中出现信息失泄密就在所难免, 甚至还可能涉及一些关系到企业生死存亡的重要档案信息。

(2) 在经营纠纷中“走麦城”。

在企业日常的经营活动中, 由于种种原因, 总会或多或少地发生一些争议或纠纷。无论企业如何据理力争, 但终究要“以事实为依据, 以法律为准绳”。如果平时不重视档案的作用, 在关键时刻则只能是无据可争、“败走麦城”, 这方面的实例不胜枚举。

(3) 在遭遇重大自然灾害时, 档案资料损毁将不可避免。

我国是世界上自然灾害频发的国家之一, 如何在重大或特大的自然灾害过程中更好地抢救和保护档案信息载体, 维护档案信息的安全性和完整性, 是每一个企业管理者都应该考虑的问题。如5·12汶川大地震中的档案资料损失是毁灭性的, 也是无法用金钱来衡量的。

2 房地产企业工程类档案的管理要点

2.1 工程类档案的归档范围

根据GB/T 50328—2001《建设工程文件档案整理规范》, 工程类档案的归档范围如下:

(1) 综合性文件。包括项目建议书批复及项目建议书 (立项报告) 、建设用地系列材料、征地拆迁安置等有关协议、用地申请报告、国有土地使用权出让合同、工程地质及水文地质勘察报告等。

(2) 土建、安装质量保证资料。包括开工报告、竣工工程申请验收报告、钢材质量证明单、单位工程质量竣工验收记录、主体结构分部工程质量验收报告、安装材料与设备合格证、试验单汇总表等。

(3) 土建工程竣工文字材料。包括图纸会审记录、工程定位测量资料、地基处理记录、材料 (钢材、水泥等) 的出厂证明文件及检测报告、土壤各种试验报告、商品混凝土出厂合格证、隐蔽工程检查记录等。

(4) 给排水、电气 (强电、弱电) 、消防、通风、空调、电梯、装修 (装饰、幕墙) 等工程文字材料。包括开工报告、竣工工程申请验收报告、设备 (或产品) 质量合格证、各专业隐蔽工程检查记录、工程质量事故处理记录等。

(5) 竣工图。分为综合图和各专业竣工图。综合图包括建筑、建筑小品、水景、照明、道路、绿化等平面布置;各专业竣工图包括建筑、结构、给排水、电气 (强电、弱电) 、消防、通风、装修 (装饰、幕墙) 等工程。

(6) 建设工程声像档案。

(7) 电子文档。

2.2 工程类档案的归档质量要求

(1) 归档的工程档案应为原件。

(2) 工程档案的内容及其浓度必须符合国家有关工程勘察、设计、施工、监理等方面的技术规范、标准和规程。

(3) 工程档案的内容必须真实、准确, 与工程实际相符合。

(4) 工程档案应字迹清楚、图样清晰、图表整洁, 签字盖章手续完备。

(5) 工程档案的纸张应采用能够长期保存的韧性大、耐久性强的纸张。图纸一般采用蓝晒图, 竣工图应是新蓝图;采用计算机出图必须清晰, 不得使用计算机出图的复印件。

(6) 工程档案文字材料的幅面尺寸规格宜为A4幅面 (297 mm×210 mm) ;图纸宜采用国家标准图幅。

(7) 工程档案应采用耐久性强的书写材料, 如碳素墨水、纯蓝墨水、圆珠笔、复写纸、铅笔等。

(8) 所有的竣工图均应加盖竣工图章。

2.3 工程档案整理的重点环节

工程档案整理的重点环节是工程图纸的叠存。具体叠法应依据GB 10609.3—89《技术制图复制图的折叠方法》进行, 统一折叠成A4幅面 (297 mm×210 mm) , 图标栏露在外面。

2.4 工程档案的立卷原则、方法及要求

(1) 立卷原则。

应遵循工程文件的自然形成规律, 保持卷内文件的有机联系, 便于档案的保管和利用。一个建设工程项目由多个单位工程组成时, 工程文件应按单位工程组卷。

(2) 立卷方法。

工程文件可按建设程序划分为工程准备阶段的文件、监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件等5个部分。工程准备阶段文件可按建设程序、专业、形成单位等组卷;监理文件可按单位工程、分部工程、专业、阶段等组卷;施工文件可按单位工程、分部工程、专业、阶段等组卷;竣工图可按单位工程、专业等组卷;竣工验收文件按单位工程、专业等组卷。

(3) 立卷过程中宜遵循的要求。

案卷不宜过厚, 卷厚一般≯40 mm;案卷内不应有重份的文件;不同载体的文件一般应分别组卷。

2.5 卷内档案的排列

文字材料按事项、专业顺序排列。同一事项的请示与批复、同一文件的印本与定稿、主件与附件不能分开, 并按批复在前、请示在后, 印本在前、定稿在后, 主件在前、附件在后的顺序排列;图纸按专业排列, 同专业图纸按图号顺序排列;既有文字材料又有图纸的案卷, 文字材料排前、图纸排后。

2.6 案卷编目的要求

每卷单独编号, 依流水号编目, 不得有重号、空号等情况出现。

3 工程类档案分析

档案分析类似于档案统计和档案年报工作, 是对所属档案整体情况的一个分析。

3.1 档案分析的作用

通过对所存档案进行系统分析, 掌握档案数量和质量情况 (馆藏情况、利用情况等) , 为决策者和利用者提供第一手的资料。对于建设工程类档案来讲, 档案分析工作尤为重要, 它可以全面了解一项工程运营的全部情况, 通过比对, 规避项目中重复出现的一些问题, 更好地节约开支, 优化工作进程。

3.2 档案分析的种类

(1) 文字式。

主要以文字总结的形式对所属档案的数量和质量情况进行全面总结分析, 如档案情况汇报提纲、档案利用情况汇总等。

(2) 列表式。

主要以列表的形式全面直观地表述所属档案的数量和质量情况, 如档案情况分析表等。

(3) 文字-列表式。

将以上两种方式结合起来, 既有文字又有列表, 详细、直观、全面、系统。

4 结语

工程类档案的管理是近几年建设工程市场百花齐放的结果, 是科技专门档案的一个延伸, 也是一个比较新型的课题。特别是房地产企业的工程类档案, 基本上是关乎民生的住宅、商业、交通等重要档案, 如果不进行有效的管理, 势必会对建设社会主义和谐社会带来一定的影响, 存在的问题也会随着时间的推移逐步显现出来。所以, 一定要遵照《国家档案法》、《企业档案管理条例》等一系列法律法规, 未雨绸缪, 做好档案管理工作, 为全面实现小康社会保驾护航。

参考文献

房地产工程建设 篇10

1 房地产开发中建设工程项目管理存在的问题分析

我国房地产开发建设工程项目管理主要包括两种模式, 一是业主方项目管理, 二是建设监理制并行业主方项目管理, 存在的问题具体如下:

1.1 业主方项目管理存在的问题

首先, 管理机制问题。我国房地产开发还处于初期发展阶段, 许多房地产企业都没有形成完善的管理机制, 管理制度方面存在漏洞、管理体系当中权责混乱等问题时常发生, 给建设工程项目管理工作开展造成不良影响。其次, 项目资金问题。我国房地产企业当中有很多为小企业, 其资金实力相对较为薄弱, 并不能完全担负土地购买和工程建设所需的大量资金, 一旦发生融资困难问题, 会导致企业出现流动资金抽空、资金链断裂, 导致整个工程停工。第三, 招投标问题。严格的招投标制度是工程建设质量的基础保障之一, 但在实际当中, 许多房地产企业并为严格按照招投标制度要求, 采取了邀标方式, 项目承包、施工方在资质、技术、管理等方面都存在许多不足, 给工程建设进度、质量造成严重影响[1]。

1.2 建设监理制并行业主方项目管理存在的问题

首先, 权责混乱问题。在建设监理制并行业主方项目管理模式中, 建设监理只针对工程项目的施工, 而没有设计变更、投资控制的监理权力, 这就使得承建单位、建设单位与监理单位之间的关系十分复杂, 彼此之间权力、责任混乱不清, 建设单位拥有投资控制权, 经常会直接命令施工单位作业, 给建设监理方工作造成干扰, 出现多头指挥问题, 导致建设监理缺乏独立性、公正性。其次, 材料质量问题。材料质量是影响项目建设质量的重要因素, 如果单独的建设监理, 出于工作责任的考虑, 监理方会对材料质量进行严格检查。然而, 在建设监理制并行业主方项目管理模式中, 业主方为了降低工程造价, 对于大宗材料通常会通过低价招标竞争方式进行采购, 加上监理方会受制于业主方, 会降低对材料的审核和管理, 许多材料质量问题得不到发现与解决, 最终影响到工程建设质量。

2 房地产开发中建设工程项目管理问题的解决措施

2.1 加强建设工程项目的成本管理

房地产开发建设工程项目的建设成本直接关系到房地产企业的经济效益, 也是衡量工程项目管理水平的重要指标之一。在房地产开发建设工程项目中, 招投标、设计、准备、施工以及竣工等每一个阶段都会有成本发生, 所以要采取全过程成本管理的措施, 同时, 由于建设工程项目各个环节之间存在着紧密联系, 在每个环节的成本管理当中, 不能一味地降低成本, 需要从整体性角度出发, 实现整个建设工程项目成本管理的最优化。

2.2 加强建设工程项目的质量管理

房地产开发建设工程项目的质量高低会影响到工程的安全, 与使用者的生命财产安全有着密切联系。建设工程项目的质量管理包括许多方面, 比如材料质量管理, 需要加强对材料质量审核, 既要确保材料型号、类型等符合工程需求, 也要做好材料价格控制;比如施工技术管理, 要严格按照相应技术规范进行使用, 保证施工技术的应用效果;此外, 施工工艺、组织管理等也是影响质量的重要因素。因此, 建设单位应加强对影响工程项目质量因素的分析, 针对每一影响因素采取合适的应对措施, 最大程度的保障工程建设质量[2]。

2.3 加强建设工程项目的风险管理

房地产企业的核心目标是在工程项目开发中获取相应的利益, 因此, 风险管理也是建设工程项目管理中的重要工作。在建设工程项目的风险管理中, 有效管理措施包括: (1) 风险规避:这是一种消极的方法, 是通过放弃投资等方式来规避相关风险, 除非在迫不得已的情况下, 不建议采用此种方法。 (2) 风险转移:一是利用合同来将建设工程项目的风险转移给执行方, 降低建设方承担的风险;二是通过购买保险的方式, 将风险转移给保险公司。

2.4 提高建设工程项目的监理水平

工程项目监理是影响建设工程项目质量、成本的重要因素, 提高建设工程项目的监理水平十分必要, 具体措施有:首先, 规范监理市场与行为。相关房地产部门应该加强对监理单位的资质审核, 规范监理单位行为, 维护监理市场的秩序, 以免监理企业之间发生恶性竞争, 影响到监理工作的正常进行。同时, 就监理企业而言, 需要加强对监理人员的培训, 提升监理人员的综合素质, 发展全能监理, 为监理水平提升奠定良好基础。其次, 保证监理工作的独立性。建设监理是第三方行为, 只有保证其工作的独立性, 才能有效保证监理工作的效果, 因此, 在签订监理合同时, 建设单位与监理单位应该处于平等地位, 按照平等协商原则将监理单位的任务明确规定在合同中, 签订合同后, 建设单位不能再干预监理单位的正常工作, 确保监理工作的公正、独立, 建设单位可以对监理工作行以协调、监督和检查[3]。

2.5 明确业主方、监理方的权责

为保证监理方工作的正常开展, 避免权责不清问题, 建设单位无权干涉监理单位工作, 但有协调、监督和检查权力, 具体表现为: (1) 在向监理单位委托施工阶段监理业务时, 需要在相应合同中明确规定监理公司的权力, 除工程进度款付款凭证签署、工程结算审核之外, 其它权限应该全部授予监理工程师, 以保证监理工作良好开展。 (2) 建设单位可以审查监理单位提供的人员组织机构, 对于无执业资格或者不满足要求的监理人员, 可要求监理单位进行更换, 如果监理规划和细则存在不适之处, 可要求监理单位及时调整, 保证监理工作的效果。 (3) 建设单位可以对监理单位工作设备等进行检, 定期审查监理资料和成果, 不定期抽查监理工作情况, 以确保监理单位按合同要求开展监理工作, 避免监理单位与施工单位串通。

3 结语

综上所述, 随着建筑行业的快速发展, 房地产企业越来越多, 市场竞争日益激烈, 在此环境中, 房地产企业要想保证自身的健康、可持续发展, 必须加强对建设工程项目质量、成本等的控制, 建设工程项目管理作为决定项目质量、成本的重要手段, 探讨其中存在的问题, 采取合适的应对措施, 具有十分重要的现实意义。

参考文献

[1]包瑞.房地产建设工程实施中的项目管理问题研究[J].科技视界, 2014 (17) :104+140.

浅析房地产行业企业文化建设 篇11

王禹杰，男，汉族，吉林长春，单位：吉林建筑大学。

摘 要：随着市场竞争越来月激烈，对我国房地产企业自身发展过程中产生巨大压力，作为直接反映企业也核心竞争力的企业文化建设显得十分必要。本文主要阐述了房地产企业的内涵和文化建设的必要性，探究了房地产企业文化建设的机制。

关键词：房地产企业；文化建设

现状：

在现在市场竞争中，企业文化已经成为企业发展的核心要素和动力源泉。但现阶段由于企业高层领导对企业文化认识不足或者理解偏差，了解不到企业文化建设在市場竞争中和企业发展过程中的重要性，造成企业文化建设过程中产生偏差甚至进入误区。而且房地产企业在自身的企业文化建设过程中有很大的模仿性，文化建设缺乏适应性，建设过程中无创新性，导致最终的企业文化建设缺乏核心价值观和执行力的缺乏，企业的形象建设不到位，甚至与企业的长期发展战略相违背。

一、房地产企业文化内涵及特点

企业文化是企业在自身发展过程中所建立形成，并且被企业绝大多数员工所认同的行为准则、价值观等；企业文化主要有物质层文化、制度层文化和精神层文化，包括：企业的行为规范、企业核心价值观、企业精神等，这些内容指导企业发展，在市场竞争中处于优势。企业文化有利于提升企业凝聚力以及企业品牌形象，使企业可持续发展。房地产企业要建设符合本企业发展的核心价值观念，并且能使全体企业员工所接受和认可，最终是核心价值观念成为企业成员的共同价值追求，并且在企业内部形成一种共识，提升员工凝聚力，成为企业和员工之间的精神纽带。

房地产企业文化建设的主要特点：

时间跨度大：企业文化建设是一个长期过程，主要因为企业文化自身的传递性，并且企业文化建设覆盖面大，员工需要长期时间接受和学习企业文化，并最终认可；由此造成企业文化在建设过程中的长期性；

困难性：企业文化建设具有历史传承性，很多企业在进行企业文化建设时没有注重与前期的企业文化衔接，造成企业文化建设断层，或者前后矛盾；并且多数企业领导对企业文化建设不够重视或者在建设过程中产生偏差，员工的企业文化学习不到位；企业精神文化建设不能使员工认可，制度文化建设不符合企业自身发展情况或与精神文化不相符，物质文化建设力度或执行力度不够；房地产项目多，文化学习和建设过程不注重地域文化等，都将造成企业文化建设的困难性。

二、房地产企业文化建设的必要性

2.1提升企业核心竞争力，使企业在市场竞争中处于优势

企业核心竞争力是企业在市场竞争中的重要的无形资产，是企业品牌、企业社会形象的重要的内在组成部分，并且是企业在市场竞争中和可持续发展过程中的基础提升企业核心竞争力可以为提升企业品牌形象，企业文化的建设最终是企业实力、企业形象的提升，通过企业文化的建设为企业开拓市场，向外界展示企业形象，是赢得市场竞争的重要因素。

2.2建立可持续发展型企业的内在要求

企业文化是企业发展的精神纽带，可以有效的衔接企业各个阶段的发展。企应全力建设企业文化，通过企业文化建设使员工的努力和企业发展有机结合起来，提升企业内部凝聚力，在市场竞争和企业发展过程中充分发挥企业的整体效应。员工通过学习企业文化，充分了解企业发展前景，有利于调动员工工作的积极性、充分发挥自身的潜能，为企业发展贡献自身更多的力量；通过企业文化的学习和认识，还有有可以在企业日常运作中有利于企业内部管理，调动员工的责任心和遵守规章制度的自律性，使企业与员工建立精神、观念连接，这样才能使员工和企业共发展，才能建造百年企业。

三、房地产企业文化建设的关键路径

3.1为企业文化建设提供良好的环境

企业文化建设需要在一定的环境下，为全体员工提供良好的文化学习和建设氛围。企业文化建设中最重要的是人的因素，树立以人为本的重要思想，是提供良好的文化建设环境的根本。企业领导应起到积极的引导和文化执行过程中的监督作用，为物质文化的执行提供有力的支撑，监督制度文化建设过程中的偏差，有效改进并坚持人性化管理，在文化学习过程中融入企业行为标准和规范制度，只有这样才能为精神文化建设提供积极良好的环境，员工通过物质文化和制度文化的学习才能更正确的树立统一的企业价值观，为精神文化的学习提供良好的环境。

3.2企业文化建设的全员参与

企业文化建设需要全体员工积极学习和参与；企业领导在企业文化建设中起引导和先行作用，只有领导给与文化建设的高度重视和正确引导，以自身的行为向企业员工展示企业文化建设中的价值观念，才能推动企业文化建设；企业领导还具有文化建设学习的监督和改进作用，正确的指导员工对企业文化的认识和学习，并与员工积极沟通和交流，及时改进文化建设中与企业建设不协调的部分；企业员工的行为是企业文化建设的最终表现。员工是企业文化的执行人，员工深入学习企业文化有利于在企业新老员工进行传递，是企业文化建设的重要参与者。此外，企业还要制定和健全员工的文化学习和参与建设的机制，确保员工长期、有效的参与和传递企业文化。

3.3构建建筑企业文化建设体系

企业文化建设是一项长期性工作，系统性强、文化建设内容多，内容衔接性强、需要将文化建设与企业发展有机结合，员工对企业的文化执行难度大，更是要求文化建设过程中结合实际，提升员工对文化的认同度。文化建设需要引入CIS理论，主要表现在：树立符合企业自身发展的经营理念和价值观，企业要制定与自身发展相适应的战略发展目标，制定规章制度和行为准则，建立企业的核心价值观；规范和行为的识别，企业在发展过程中要适应本企业的发展状况且需要不断进行制度创新，制度更新过程中要检出公平、公开、公正，以精神文化的学习树立员工的责任心和工作的积极性；视觉识别，主要包括企业形象和企业品牌，对房地产企业主要为公司品牌形象、开发项目的风采展示，要开发精品工程，提升企业品牌形象和知名度。

四、小结

企业文化建设是一个长期过程，需要符合企业自身发展特点，在企业内部员工之间形成共同的价值观念，创建企业文化、提升企业形象、落实企业文化建设，只有这样才能在市场竞争中处于优势，为企业长期发展奠定基础。

参考文献：

[1] 张存萍.浅论企业文化建设的重要作用和意义[J].科技信息，2011年14期，47

[2] 叶少帅.论建筑企业的企业文化建设[J].建筑经济，2003，（5）.

房地产工程建设 篇12

关键词：第四纪松散层,岩土工程特性,房地产开发

0 引言

由于海南岛地理环境的特殊性,建筑场地岩土工程条件复杂多变,人们在岛上从事专业工作多年,也往往不能从宏观上描述第四纪地层工程地质条件。因此在研究第四纪松散层的工程地质特征时,需对地质构造背景和地貌演化过程进行调查研究。弄清楚松散层堆积物的成因环境、分布规律,才能对第四纪松散层的工程地质条件及其岩土工程特征有一个概括的认识。进而对城镇规划、房地产开发建设有一定的指导意义。

1 海南岛形成的地质构造背景

在第四纪以前(250万年前),海南岛和雷州半岛还连在一起,在地质构造上属华夏地块的延伸部分。到了大约更新世(距今250万年前～1.5万年前)中期,约在中更新世末,上更新世初,由于火山活动,雷州半岛和海南岛之间发生了断陷,变成了琼州海峡,才使海南岛与大陆分开。以后海平面多次升降又使海南岛与大陆多次分离和相连,到第四纪冰期结束,海平面大幅度上升,才形成琼州海峡和海南岛现在的形态。这期间多起火山活动喷发的玄武岩,使琼北地区普遍分布有玄武岩被。

2 海南岛的地形地貌和形成第四纪松散层沉积层的主要水系

海南岛地形如浮在海上的雪梨,尖端朝东北,轴长达300 km,东南至西北宽约180 km。岛上地形复杂,中部稍偏西南群山耸立,遂向四周降低,主峰为五指山,海拔1 879 m。高山周围依次为低山、丘陵,沿海为台地、平原。台地和平原多分布在北部和东部,西部次之,南部最少。

山地和丘陵是海南岛地貌的核心,海南岛地势中部高四周低,比较大的河流大都发源于中部山区,组成辐射状水系。

3 第四纪松散层分布规律

海南岛虽然面积仅3.4万km2,其特殊的地形和地理环境使其地貌类型如同生物多样性一样,有海洋地貌、火山地貌、河流地貌、风成地貌、山区地貌等。这在我国其他地方是极少见的。由于中间高、周边低,河流流经距离短、坡降大,特殊的地貌条件,形成特有的松散层堆积,除山区的残坡积层外,多为冲洪积和滨海沉积地层。由于搬运距离较短,动水条件变化大,使颗粒的分选性和磨圆度较差。海南建省二十多年来,虽然房地产开发是海南岛的支柱产业,但前些年建设主要集中在北南两地,即海口市和三亚市,发展很不平衡,因此多年来对作为房屋地基的第四纪地层的岩土工程特性研究具有一定的局限性。

随着2009年年底国家批准建设国际旅游岛之时起,房地产开发才在全岛普遍兴起。本文通过对过去研究的成果进行一定的梳理,可以对岛内的第四纪地层的分布、岩土工程特征有一个概括的认识和了解。

山地和丘陵是海南岛地貌的核心,其表部的第四纪松散层主要为残坡积地层,薄厚不均,由于其下部层面起伏变化大,多为不均匀地基,房屋建设多以岩石层为天然地基持力层或桩端持力层。

在山地丘陵周围,广泛分布着宽窄不一的台地和阶地,环岛的滨海平原和部分河流阶地沉积的地层构成第四纪地层的主体,按区域地质地层划分为:第四纪更新统和第四纪全新统,按目前研究的深度,第四纪地层划分为早更新统秀英组(Qp1x)、中更新统北海组(Qp2b)、晚更新统的八所组(Qp3bs)和道堂组(Qp3d);全新统的石山组(Qh1s)、万宁组(Qh1w)、琼山组(Qh2q)、烟墩组(Qh3y)地层。主要分布在海岛的周边。

4 海南岛不同区域房屋开发建设中常遇到的突出岩土工程问题

根据在海南岛多年工作经验,海南不同区域第四纪地层的岩土工程特征还是比较突出的,其直接影响房地产建设的投资成本、建设施工工期。

下面按第四纪地层由老至新的形成地质年代论述其分布区域、突出岩土工程特征和工程建设地基基础问题。

更新统地层主要分布在琼北地区和南部沿海地区,接近或出露地表,其组成以黄灰色、灰色粘土、砂、砾砂、砂与粘性土互层,局部下部有砾卵石层。

在琼北地区部分夹基性火山岩或火山岩直接出露地表。在海南岛北部此段地层是工程建筑作为地基最多的。西起洋浦经济开发区→儋州北部地区→临高→澄迈北部→海口→文昌北部,多有火山岩出露,其主要由玄武岩、玄武质凝灰岩等构成,具有明显的球状风化特征。根据其层厚、埋深,直接作为建筑物的天然地基或桩基础的桩端持力层。因其裂隙发育、气孔构造差异大,多期喷发造成风化程度不一,薄厚不均,多以岩被的形式出露,局部“开天窗”,在海口市经常发生建筑基础设计时选型困难问题。另外,火山岩风化壳上部发生了红土化,为红褐色、紫色、褐色,薄厚不一,其孔隙比0.700～1.20,具有弱膨胀性,在澄迈县老城经济开发区个别项目场地勘察取样试验曾出现中等膨胀潜式。该层是低层～多层建筑比较好的天然地基持力层,但地基基础设计时要注意膨胀土的影响。

早更新统秀英组(Qp1x)地层是一套海陆交互沉积地层,颜色比较杂。广泛分布在三级阶地海积平原;在二级阶地高坡处出露地表,而一级阶地处则埋藏于地下。

其突出工程地质特征为:

1)顶部的杂色粘土为该层的标志层,其中灰白色夹粉红色部分具有膨胀性,在海口宾馆西侧原海南广播电视台旧址和府城省老干部疗养院,曾发生该层膨胀土作用使低层建筑墙体开裂现象。低层建筑基础一般埋藏比较浅,遇此类地层基础设计时要考虑地基膨胀性。

2)在砂层和粘性土层的交界面部分存在铁锰质胶结层,由于交互层位多、胶结体薄厚不均,多以岛状分布,根据在海口市的多个勘察场地的钻孔资料,铁锰质胶结层发育的层位至少有3个。如海口市开发的“永秀花园”的十几个地块中,场地钻孔揭露胶结层厚度约1 cm～10 cm。该层是预制桩沉桩的克星,因其分布范围、厚度的不确定性,使预制桩的施工增加了遍数,在海口地区近年房地产建设,桩基础多采用高强度预应力管桩(PHC),遇此类地层局部进行的引孔是比较常见的。

3)在该组地层的中上部,有一层灰色或黑灰色粘土,质比较纯,切面光滑、干强度高、韧性好,俗称海口灰色粘土,其孔隙比e>1,一般液性指数IL<1,采用联合测试仪试验,部分土样偶尔会出现液性指数大于1的情况,土工试验会定名为淤泥质粘土,通常让人怀疑试验做错,事实上正是该层土的突出特征。

中更新统北海组(Qp2b)地层在沿海一带构成Ⅲ级或Ⅳ级阶地,岩性为桔黄、棕红、褐红色粘土、砂、砾砂。下部的砂砾层往往含玻璃陨石或铁质结核。

作为松散层部分该层厚度不大,在海口市汽车西站一带,由建筑基坑中可见部分砂砾和土由于铁质胶结呈小的团块状,形如盐的结晶颗粒,出露地表经日晒、雨淋后解体。局部有厚层铁质胶结层。地基承载力普遍较高,是低层、多层建筑物良好的天然地基持力层。

在琼北地区,发现该层的下部有火山橄榄拉斑玄武岩、橄榄玄武岩、火山角砾岩、凝灰岩、层凝灰岩等。

晚更新统分两个组:八所组(Qp3bs)和道堂组(Qp3d)。其中八所组地层下缺少中更新统北海组(Qp2b)地层,平行不整合在早更新统秀英组(Qp1x)地层之上,在地貌上表现为Ⅱ级或Ⅲ级海成阶地。土层为棕黄、黄及白色粉细砂、中砂及含砾中粗砂层。分布于琼东北、琼西、琼南沿海地区。在文昌、东方一带出现富含有机质粘土夹层。道堂组(Qp3d)地层为岩石层,为基性火山熔岩及火山碎屑岩,即玄武岩和火山凝灰岩。主要分布在海口市的云龙至澄迈县美亭一带及儋州市的三都一带。

全新统分四个组,石山组(Qh1s)地层是唯一岩石层,该层是由熔渣状橄榄玄武岩、橄榄玄武岩、橄榄拉斑玄武岩及下部火山角砾橄榄玄武岩组成,与下伏道堂组呈喷发不整合接触。分布在海口市的石山、雷虎岭一带。其他三组均为松散土沉积层,分别为万宁组(Qh1w)、琼山组(Qh2q)、烟墩组(Qh3y)。

万宁组为河口三角洲相沉积,由粘土、粉质粘土夹砂等组成,主要分布在琼北、琼西、琼南沿海一带。在东方市八所一带其组成颗粒较粗,多为粗砂或砾砂,且厚度较大,地基条件好,通常作为低～多层建筑的天然地基持力层。

琼山组为滨海泻湖相沉积,岩性为粉质粘土夹粘土、砂层及富含有机质粘土。主要分布在琼北、琼南、琼西沿海地区。岩性变化大,在琼西东方市八所一带上部为深灰色含贝壳碎屑粉质粘土,下部为含砾粗砂;琼南乐东县九所上部为浅黄色细砂,下部为砂砾层。上部粘性土层属“硬盖层”,在乡村多做低层建筑的天然地基持力层,其下部的饱和砂土还要根据所在区域的地震设防烈度大小,考虑地震时是否存在砂土液化问题。

烟墩组为滨海砂堤—泻湖相沉积。岩性主要为砾砂、砂、含有机质粘土、含砂粉质粘土及海滩岩。主要分布在沿海一带,局部砂土层中含一定钙质,具有一定的自稳性。如在乐东县尖峰岭附近的龙沐湾度假酒店一层地下室基坑,坑底下有淤泥质土,但坑底以上的砂土由于钙质的胶结作用,放坡开挖未作挂网喷射混凝土护面,坡面还留有挖掘机齿痕,坡体稳定,未发生坍塌。但不同场地其钙质的胶结程度差异较大,此类场地基坑支护设计应根据实地勘察报告进行设计。

另外,海成沙堤由于海风的搬运作用,重新堆积下来。如在小帽山—新海林场,万宁的乌场、陵水的香水湾、昌江的棋子湾等地均可见风成沙垅和风成沙丘。砂的分选性好,结构松散。如采用此层作建筑物天然地基,对于地下水位以上部分砂土,必须充水夯实,否则干砂遇水会发生湿陷。

全新统地层中的饱和砂土,在7度及以上地震烈度区基本都会发生地震液化,且海相、河湖淤积的软弱土层会发生震陷。尤其在海口地区,一级阶地上的饱和砂土液化等级一般为中等～严重,房屋建设中地基液化处理费用较大。

5 结语

海南岛陆地面积虽小,但地质环境的形成和演化过程,所产生的多种地貌类型,造就了第四纪松散层工程地质的复杂特征,国际旅游岛建设引发的全岛遍地开花式的房地产热,使建筑场地岩土工程勘察密度和工作量远远超出早期的研究工作,随着工作的不断进行,对第四纪地层的分布、工程地质特征的了解不断加深,须对过去的地层划分、岩土工程性质作出修改和补充。本文通过对海岛第四纪松散层分布状况的“梳理”和房地产开发建设中遇见的突出岩土工程问题进行提炼、分析,希望能对在海南从事岩土工程工作时间短的同行和房地产建设有一定的“启示”。

参考文献

[1]王宝灿,陈沈良,龚文平,等.海南岛港湾海岸的形成与演变[M].北京:海洋出版社,2006.

[2]海南省地质矿产勘查开发局.海南省地质图[Z].