房地产建筑工程

房地产建筑工程（精选10篇）

房地产建筑工程 篇1

房地产建筑工程求职简历

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目前所在： 白云区 年 龄： 22

户口所在： 揭阳 国 籍： 中国

婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族

培训认证： 未参加 身 高： 181 cm

诚信徽章： 未申请 体 重： 67 kg

人才类型： 在校学生

应聘职位： 建筑工程：，房地产：，人力资源：

工作年限： 0 职 称：

求职类型： 实习可到职日期： 随时

月薪要求： 面议 希望工作地区： 广州,惠州,佛山

工作经历

县青少年羽毛球队 起止年月：-03 ～ -03

公司性质： 其它 所属行业：文娱、体育、办公用品及设备

担任职位： 助教

工作描述： 任羽毛球技术助教，安排和协助青少年队员的体能以及羽毛球技术等各个方面的提高训练。

离职原因： 升学缘故离开

志愿者经历

广州科技职业技术学院 起止年月：2010-08 ～ 2010-10

担任职位： 亚运会志愿者

工作描述： 2010年广州亚运会期间注册赛场志愿者。

教育背景

毕业院校： 广州科技职业技术学院

最高学历： 大专 获得学位: 专科 毕业日期： -06

专 业 一： 建筑工程造价 专 业 二： 羽毛球知识

起始年月 终止年月 学校(机构) 所学专业 获得证书 证书编号

语言能力

外语： 英语 良好 粤语水平： 良好

其它外语能力： 已经通过英语B级

国语水平： 优秀

工作能力及其他专长

在学校期间担任多职位学生干部、社团干部、亚运会志愿者以及学院国旗手。曾参加县“帝浓杯”羽毛球比赛获得第五名，参加学院多次全校性羽毛球比赛获得第二名和第三名。熟悉Windows、Word、Excel、PowerPoint等操作和互联网的应用及《计算机操作系统及应用》、Office系列等

详细个人自传

性格爽朗，工作认真，能吃苦耐劳，一直担任学生干部和社团干部，具有良好的.组织性和纪律性，大学获得学校三等奖学金，组织过多次团体活动和比赛，以及班级七十多人的省外毕业旅游。除建筑学专业外，对羽毛球运动也有一定的经验。

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房地产建筑工程 篇2

一、现代房地产及建筑工程目标成本管理现状

1. 粗放式成本管理

房地产行业经过了十多年的发展, 现在已经有了不少进步, 但是还是有一些企业的成本管理理念停留在粗放式的状态。粗放式成本管理有这样几个特点:第一个特点是成本管理工作粗糙, 具体表现为对于工程成本的操纵工作过于简单, 没有细化, 没有分工, 停留在简单的一站式管理状态, 一个包工头把成本管理的活都揽下来, 缺乏效率和质量;第二个特点是管理中对于预算工作做得不到位, 甚至没有预算就直接投入工程, 对于投资的成本完全不在掌控之中, 不知道到底要投入多少资金, 完全是盲目的;第三个特点是对于外界环境对施工成本的影响因素不考虑, 这会导致一旦出现特殊情况, 没有及时的应对措施;第四个特点是投标过程中报价低, 不讲诚信, 最后不能履行合约。

这种粗放式的成本管理会造成严重的后果, 这些企业势必会被市场所淘汰, 因为科学的成本管理是大势所趋, 违背历史只能被历史淘汰。

2. 精细化目标成本管理

所谓精细化目标成本管理, 是对建筑工程目标成本细致的分工, 责任到部门, 不同的部分都要负责相应的工作任务, 将目标成本任务分解就提高了效率, 也避免了专断。

例如, 一个房地产开发项目的目标成本可分为多级科目, 包括直接成本费用和间接成本费用。其中直接成本费用又包括土地开发费用、设计费用、建筑施工、建筑安装等各项费用。以设计费用为开发费用中的一个科目, 设计费用还要细分为建筑设计、幕墙设计、消防设计等, 而每个设计都对应不同的设计资质单位, 会签订多个合同。事实上将整个建筑工程所有分部工程的费用细分, 利用目标成本的管理手段把每个细化项目控制好, 使项目总体发生的费用在受控范围内。

这种管理方法现在已经被普遍采用, 它操作便利, 有利于整个工程成本的控制和节约, 避免了浪费, 长期坚持下去, 可起到事半功倍的效果。

3. 总体目标成本管理

这种管理方法主要是控制工程整体的目标成本, 把成本管理的重点放在工程整体上, 没有在分部工程中下太大功夫, 确保分部工程管理工作的灵活性和自主性, 为他们提供发挥的空间。

例如, 某开发公司某个项目, 拿地之初即设定目标成本, 后期因为某些特殊因素未考虑周全, 致使项目总成本增加3000万元, 但是该笔费用摊销到每个单元项目的造价成本之中并不大, 可通过设计选型、优化配置进行调整, 确保整体目标成本受控。

现在, 很多建筑企业也开始采用这种成本管理方法, 并且取得了很好的效果。

二、现代房地产及建筑工程目标成本管理的作用

这些目标成本管理在实际的工作中有着不可替代的作用, 所以我们才要对此进行研究, 主要体现在三个方面。

一是严格企业成本控制。企业的成本控制是一项非常重要的工作, 在建筑工程施工期间, 如果能够做好对成本的控制工作, 就能节约一大部分资金, 减小成本, 最终提高经济效益, 这也是建筑施工所追求的最终目的。目标成本管理可以全面实现对工程各项成本的控制, 从源头上杜绝了浪费。

二是完善企业管理体制。一个好的企业必然有好的企业管理体制, 一个企业要想成为优秀的企业就要完善科学的管理体制, 目标成本管理正是科学管理体制的体现。

三是健全企业监督机制。资金的运用一定要做好监督工作, 尤其是成本投入, 因为在这个部分的花费较大, 如果缺乏监督就会导致腐败, 资金流入私人钱包。目标成本管理工作就是监督的一个方面, 把成本管理任务分配到各个部门, 形成部门之间相互监督的机制。

三、现代房地产及建筑工程目标成本管理体系

目标成本管理体系的建立首先是制定企业目标成本管理体系模板。房地产企业需要确定开发项目的目标成本科目;建筑企业需要确定承接项目的目标成本科目, 根据目标成本管理体系进行细化分解、逐步测算, 以确保企业成本管理良性发展。目标成本管理体系中科目的设置既要相对固定, 又可适当延伸扩展, 以增强目标成本管理体系在本企业的适用性。

在完成前面一系列工作以后, 目标成本的数据来源确定也很重要, 数据来源要依赖以下要素:一是企业内部多年管理工作总结和累积的经验数据, 这些数据都有参考价值;二是现阶段市场的总体价格水平也是很重要的参考方向;三是区域内部项目的一般特点, 要和区域的整体风格相协调。

四、现代房地产及建筑工程目标成本管理要点

目标成本管理的最终目的就是要对施工成本进行管理, 实现节约成本, 这种管理只有贯穿到施工全过程才能起到应有的作用。

1. 目标成本的制定要点

项目开发和建设中目标成本的制定至关重要, 我们以目标成本制定在房地产开发中各阶段的运用情况为例, 将房地产开发分为投资测算、获取土地、规划设计、工程施工和竣工结算五大环节。

(1) 第一个阶段是投资预算阶段, 在这个阶段房地产项目还处在一个只有设计方案的初步阶段, 预算工作人员可参考的资料比较少, 所以这个阶段的预算比较困难, 准确性不足, 所以在这个阶段的投资预算要坚持一个原则——成本预算高出市场水平百分之五到十。这是预算工作人员在没有足够数据参考的情况下的一个保守做法, 为了避免施工后期成本不够继续追加的繁琐, 所以在最初就多预算一部分。

(2) 进入获取土地阶段以后, 我们对于工程又有了进一步的了解, 这时候我们可以对上一个阶段制定的目标成本进行一定的修正, 根据掌握的更多的资料来完善, 一般情况下, 在这个阶段的目标成本都会比较高, 这是为后续施工提供充足的资金保障。

(3) 接下来到了规划设计阶段, 在这个阶段, 又会有新的变化, 我们要根据在获取土地阶段完善的第一版本的目标成本进行这个阶段的设计工作, 这时要体现出节约原则, 不同的用料、不同部分的施工都要进行限额, 不能再超额预算了, 因为这个时候我们可以掌握的数据足够多了, 可以很具体地设计目标成本。

(4) 工程施工阶段目标成本制定根据设计图纸进行施工图预算。预算成本必须和第一版目标成本进行对照, 要求是不能突破, 确实因某项情况发生了现场实际预算突破第一测算指标, 应根据现场实际情况协调或进行设计变更, 对目标成本的分项指标进行修订, 确保总体目标成本清晰。这就是目标成本制定后的动态成本管控, 能确保随时随地目标成本清晰, 确保总体目标成本受控。

(5) 在竣工结算阶段, 我们要坚持的一个原则就是所有的成本都要详细检查, 不要有遗漏, 这个阶段主要的任务就是查漏补缺, 这个阶段形成的目标成本就是最终的目标成本, 不能再更改。

2. 动态目标成本管理要点

这是目前目标成本管理中最重要的一点, 因为目标成本尽管制定出来了, 但是工程的进展基本不可能一直按照预算, 肯定会出现预估不足或预估过量的问题, 这时候动态目标成本管理就要开始发挥作用, 在管理过程中不同阶段的成本修订工作很关键, 要保证严密性, 杜绝随意性, 一定阶段要进行一次动态成本回报。

3. 目标成本分级分类管理

所有的目标成本都要分级分类管理, 这是现代房地产和建筑工程目标成本管理的精髓, 分工才能更好的实现合作。总的目标成本管理由集团总部确定, 制定出宏观上的指导性方案;各项目公司根据总部的精神, 制定各自的具体执行方案, 落实细节。有的时候一个大的企业会承包多个项目, 这时候集团总部就要制定总的目标成本管理方案, 体现总体精神;各分部制定各自承包项目的目标成本管理方案, 保证落实。

对于目标成本的动态增加也同理, 例如超过50万元的总体目标成本增加需要总经理特批, 其余的下级安排, 累计金额达到某限额需及时上报。对于所有可能要进行修正的问题都要首先查明原因, 然后进行实地调研, 做好监督, 分级的最终目的就是要保证管理方案最后执行的严密性, 不能私自、随意更改方案, 要在充分完善的调查以后, 出具问题调查报告上报经过审批, 才能更改方案。

五、结语

建筑工程房地产管理技术探索 篇3

[关键词]建筑工程；成本控制；质量控制；过程控制

1.引言

对于房地产开发商来说，其主要目标就是如何高效高质地实现项目竣工，因此作为开发商管理人员就必须负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作，对所负责的工程项目，有效地执行其预定的工期、质量、安全、成本等实施计划。在项目管理中通过组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素采取全过程的动态管理。这需要管理人员在工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。现结合笔者实践，探讨作为开发商管理人员如何在项目中实现有效管理。

2.现场质量管理

作为开发商管理人员，必须对施工现场所进行的与质量有关的活动进行观察、监督与检查，核心是检查现场的施工工作是否按已批准的程序进行。在施工现场所采取的质量检查活动是随机的，在无特殊原因，原则上应当每天都要进行。

加强技术管理，认真贯彻规范、标准及各项管理制度，建立岗位责任制，熟悉施工图纸及有关技术要求，做好技术交底工作。实行目标管理，进行目标分解，按单位工程及分部分项工程落实到责任部门和人员。从项目的各部门到班组，层层落实，明确责任，制定措施，从上到下层层开展，使全体职工在生产的过程中用从严求实的工作质量、用精心操作的工序质量，一步一个脚印地去实现质量目标。积极开展质量管理（QC）小组的活动，工人、技术人员、项目领导“三结合”，针对技术质量关键组织攻关，积极做好QC成果的推广应用工作。

2.1材料质量管控。根据工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；

2.2施工过程中的质量控制。加强施工工艺管理，保证工艺过程的先进、合理和相对稳定，以减少和预防质量事故、次品的发生。坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。做好各工序的成品保护工作，下道工序的操作者即为上道工序的成品保护者，后续工序不得以任何借口损坏前一道工序的产品。

混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。及时准确地收集质量保证原始资料，并作好整理归档工作，为整个工程积累原始准确的质量档案，各类资料的整理与施工进度同步。钢筋、水泥等重要物资必须有从各批材料进场检验到使用于建（构）筑物的具体部位的跟踪原始记录。

2.3产品验收管控。开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：1）承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。2）对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系統采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。屋面、沟坑无渗漏且排水畅通。墙面平整、色泽均匀、线条平直、阴阳角方正、垂直。地面平整、无裂纹、无积水、盖板平稳、周边顺直。土建主要项目内在质量控制良好；地基处理质量可靠、沉降观测值准确且在允许范围内。钢筋材质及焊接进行全过程跟踪管理，各验收批焊接检验一次合格率大于96%。对混凝土进行全过程质量控制，各检验批混凝土强度评定合格率达到100%。

3.工期保证管理措施

3.1从管理制度上管理。落实岗位责任制，明确从项目经理到各级管理人员工作的职责，相互协商，防止打乱仗。加强技术交底和技术责任制。全部施工工序由相关技术人员组织技术交底，施工过程中由技术员、质安员、工长认真复核，尤其对测量定位、原材料质量、配合比要严格把关，做好隐蔽验收。加强技术培训工作，全体进场人员均应接受进场教育和必要的培训工作，每个员工都能熟练操作，提高工效。严格奖罚制度，施工中以分部分项控制点实施奖罚，以提高员工积极性。建立领导值班制度，以适应工地快节奏、满荷载、日夜均衡作业的要求。

3.2从施工组织上管理。均衡组织施工，加强各个队伍间的组织协调工作，同时尽可能使多数工序提前，见缝插针的进行，以加快施工进度。加强计划和调度，计划设月计划、旬计划、周、日作业计划，坚持每天生产调度，从人力、资金、物质上充分保证。根据工程特点科学合理的实施分段流水作业，适当组织交叉作业，以争取工期，为后续工序提供工作面。做好机械设备维修保养工作，使之保持完好状态，防止施工时出现故障。做好资金平衡工作，保证工程顺利进行。

3.3从技术措施上管理。编制好施工组织设计，做好技术准备工作；认真学习图纸，做好图纸会审。施工中随时和设计单位取得联系解决图纸问题。科学合理地提出修改图纸建议，提高工效，保证质量。大力推广采用新技术、新材料、新工艺、从技术措施上保证施工工期的提前。

4.施工安全管理

（1）安全检查管理制度。通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。每天检查安全隐患、违章指挥、违章作业的情况一旦发现及时发出整改通知，限期整改。分公司里每月定期进行安全检查，检查安全防护措施，各种违章制度执行情况、安全措施等。

（2）安全管理。安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产文件。班组每天晚上定期召开安全总结会议，对当天生产活动进行总结，针对不安全因素，发动群众，提出整改意见，防患于未然，学习有关的安全生产文件等。

5.结语

实践表明，作为开发商管理人员应当全面调度公司的人、财、物，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项预定目标。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是开发商管理人员的目标。

参考文献

[1]管明增.浅论房地产开发的项目管理[J].建设科技,2011，（09）．

[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[J].建筑工人,2011，（07）．

房地产工程副总 篇4

岗位职责：

1、对公司分管领导负责。负责全面策划、控制、监督项目开发全过程（策划、设计、施工及交付等）的成本、质量、进度、安全工作，负责处理项目开发过程中的所有事件。须定期向公司分管领导汇报工作，并接受质询；

2、负责制定项目公司所属各建设项目总体目标，形成总体进度计划、资金计划、人力资源计划，并向上级部门报批；

3、负责合理设置项目公司组织机构和人员编制，提请公司聘任或解聘项目经理，决定其他人员聘任，完成员工考核工作；

4、负责公司的规章制度在本部门的落实，建全项目公司各项管理制度，做好本部门员工的政治思想工作，调动员工的工作积极性和创造性，发掘工作潜力，做好本部门员工的各项考核工作，使团队持续处于高效运行状态；

5、负责项目公司运行中涉及重大事项的协调和建设项目总体目标实现；

6、负责组织公司相关部门（包括总包、分包）对设计方案、配套方案、施工方案、施工工艺、施工工期、材料设备选型方案进行优化工作，全面控制成本。

7、负责组织公司相关部门完成项目策划、设计、招商、运行、物管、勘察、审图、监理、招标代理、检测、监测、材料采购、设备采购、配套、验收等事项的洽谈和相关合同签订工作；

8、负责项目前期各职能部门意见征询、四证和验收交付文件办理；

9、负责组织公司相关主管部门制定项目公司人员的培训计划；

10、负责协调项目公司和政府相关各职能部门关系，使其处于良好状态；

11、负责协调项目建设过程中各重点分承包商关系，使其紧密合作，高效运行，达到建设项目总体目标。协助公司主管部门做好售后服务和回访工作，提高客户满意度；

12、负责在授权范围内审批办公接待费用，参与审定项目各项费用支付；

13、完成公司领导交办的其他任务。

任职要求：

1、35～45岁，结构、建筑或工民建相关专业本科以上学历；

2、8年以上工作经验，5年以上大型综合类（住宅、商业、酒店）房产项目运作经验，具有2个以上完整的项目开发经验；

房地产建筑工程 篇5

走进XXX公司已经有一年的时间了，这一年的时间里收获了知识，增长了见识，交得了朋友，体会了温馨，一年来的工作让我成长了许多，也让我更加喜欢现在的工作。

在工程部，我是一个在学习进步中的管理者，在工程部的这半年时间里，部长和同事都给了我很大的帮助。我主要负责的就是整个施工现场的安全文明施工以及工程隐蔽资料的验收，同时要将现场的实际施工状况通过XX软件进行线上汇报，每周要向建设公司进行一次系统的汇报工作。记得刚进工程部的时候，XX经理说“上战场的士兵都是杀敌的，不会因为你是个新兵就可以投降，同样工作也是这样，不能因为你是一个新员工就可以降低对自己的要求”，所以我在自己的摸索中慢慢熟悉工作，当然，工作上确实有不懂不明白的地方还是要想领导请教，他们也都很仔细认真地教我，所以非常感谢同事们的帮助，使我的成长更加的迅速。

XXX项目是我工作以来一直接触的项目，从场地的三通一平开始我就在项目上工作，截至目前主楼施工已经达到十层，工程正在有条不紊的继续进行着。正因为是一直在这个项目工作，所以对它也产生了一定的感情，我希望能一直到结构封顶，竣工验收直至最终的交房入住进行整个工程环节的跟踪。我也知道这样的机会确实难得，所以我更要好好的工作，争取在最短的时间内掌握更多的新知识、新环节。每一项工作的完成都离不开同事之间的配合，在工程部我没有感觉到压力和压抑，而是一种轻松的工作氛围，这样的工作环境给我创造了学习成长的机会，也促使我更加严格的要求自己。到现在工作已经一年了，回想当时毕业刚报到时的青涩和无知，现在的我多了一份自信和成熟。生活中的我已经和公司同事建立了良好的友谊，工作中的我能将领导安排的任务及时准确的完成，同时还能有时间看一些自己喜欢的书籍和电影，我感觉自己的生活真的很充实，而这份充实感的前提恰是公司给了我这份工作的机会，给我创造了优越的生活工作条件，我能做的就是尽快的成长成熟，为公司更好更快地发展贡献自己的力量。

2017房地产工程部门总结 篇6

2017光大工程部在公司领导的带领下，紧紧围绕公司的总体部署和任务目标，严格贯彻执行和落实，在思想上、行动上、工作上与公司保持高度一致，加强管理，齐心协力，发扬艰若奋斗的精神，较好的完成了生产计划，现根据工程部的实际工作情况，总结汇报如下：

一、完成工程项目

1、一号商业传统区域的装饰及安装配套工程顺利完成，确保了商场5月26日试营业任务目标的达成;

2、住宅9号楼及公寓1、2楼的提前交付，使600多户业主喜迎新居；

3、一号商业主题区域装饰及安装配套工程的完成，顺利的实现9月2日整个商场的满场营业;

4、住宅7、8楼施工进度达到分户验收条件，为明年的如期交房创造了良好的开端；

5、住宅4、5、6楼主体结构顺利封顶并外架拆除，达到年初制定的节点计划要求；

6、住宅7-8楼外围管网及景观绿化工程在有限的工期时间内，发扬迎难而上的精神，为项目的整体验收创造了条件。

7、地下室消防工程全部施工完成，具备验收条件，比原计划提前半年交付使用；

8、对于重大专项改造任务（如一期喷淋改造、肯德基交付条件改造、钢楼梯、观光梯等），提前做好专项方案及成本估算，精准施策，使任务能有条不紊，井然有序的开展。

二、以成本管理求效益

工程部在项目管理过程中充分认识到只有不断地改进成本管理工作，挖潜增效，才能达到公司低成本战略目标，使项目赢得生存和发展的空间；秉承以上理念，在施工前及施工过程中做了如下工作：

1、在主题商业装修过程中，对于全新的创意设计以及施工中出现的新材质、新工艺，工程部与各部门密切配合，不断参观学习，不断的摸索实践，不断的优化创新，最终实现了效果与成本有机统一。

2、对二期地下车库风机房优化，采用吊挂式风机，减少机房占用地面空间，增加地下车位20多个。

3、对二期所有电力电缆线径按现场实际负荷进行优化，即满足使用要求，又避免了过度浪费。

4、对二期消防喷淋头间距、消火栓箱间距及部分消防管线路及管径进行调整优化，即满足规范要求，又减少材料的使用。

5、二期园林景观设计，合理调整园路和绿植的分层布局，在不改变原设计的绿化效果情况下优化成本。

三、加强工程质量管理，强化安全意识

以公司靠质量求生存、向管理要效益的理念，不断强化质量管理，提高质量管理水平；在质量管理过程中，实行工程质量责任制，要求各工程师及总包管理人员做好施工前的技术交底工作，做好质量通病预防工作，做好每道工序质量的事前事中控制，在各班组做好自检、互检、交接检工作基础上，组织相关人员进行专检，不断提高工程质量。在施工过程管理中，坚持管生产必须管好安全、生产服从安全的原则，工程部在安排施工任务时，要求各单位做好安全技术交底工作，特别是对新工人和特种行业人员，必须有针对性、有组织的进行施工基本知识和操作规程教育，做到正确使用安全防护设施和劳动保护用品；对于重大安全危险源，如高空坠物、吊篮移位等组织专项整改会及定期不定时的抽检，使2017年全年工地无重大安全责任事故发生。

四、工程部内部建设

在工程部的内部管理中，充分吸取人员流动频繁，责权及分工不明晰的老问题，不断增强大家的大局意识，责任意识，使整体凝聚力得到提高；同时，积极组织各工程师认真学习，不折不扣的贯彻落实公司每月会议精神，坚持公司的利益高于一切，使全体成员责任心得到加强，并以积极的心态参与和配合到公司的各项工作中来。

五、2018的工作展望

2017的总结是一面镜子，通过总结全面地对过去一年的成绩与教训、长处与不足、困难与机遇的进行客观研判，为下一步工作理清思路、明确目标、制订措施提供参考和保障。从而对困难有清醒的认识和深刻的分析，及早做好抢抓机遇的各项准备。

1、对在建及待建分项工程进行疏理，围绕公司的总体部署拟定重大节点控制性计划，并做好明年复工前各参建单位的人、材、机资源调配的思想工作；

2、在2017年基础上继续强化项目成本管理工作。成本是项目管理的核心，只有掌握项目管理的成本才能确保公司利益不受损害，工程部将花更多时间和精力来管控项目成本及严格执行项目资金计划的审批手续；

3、加强材料的管理。2018年，工程部将与预算部密切配合，做好合同签署前的品牌比较与控制，并且进一步细化材料的送样制度以及进场后的验收制度；

4、增强主动服务意识，加强部门与部门和项目之间的协调工作，工程部将在新的一年要加强上下沟通、部门沟通、项目沟通；

5、积极开展内外部技术交流培训工作，计划明年组织培训、交流次数不少于10次； 新的一年里，我们工程部将在公司的领导下，紧紧围绕公司的任务目标，求真务实，真抓实干，努力完成公司交给我们的各项施工任务，为公司的建设和发展做好我们的贡献。

光大工程部

房地产建筑工程 篇7

随着社会经济的快速发展, 我国房地产开发的规模也不断扩大, 并且取得了一定的成就。与此同时, 房地产又属于稀缺资源, 在改善人居环境的基础上, 反过来又促进了社会、经济的发展。当前, 该行业已经成为国家支柱型产业, 具有不可估量的作用。然而, 由于市场的不稳定性, 给房地产企业的发展也带来了严峻的考验。当务之急, 必须要降低项目的成本。与此同时, 在项目成本中, 建筑安装工程成本 (以下简称“建安成本”) 的比例最大。基于此, 企业必须引起重视, 采用有效对策来降低建安成本。

1 房地产企业建安成本概述

建筑项目在施工的过程中, 通常由于生产的耗费会产生各种费用, 该费用就是建安成本。在行业中, 全称为建筑安装工程成本。建安成本包括多个部分, 比如:直接费用、间接费用、税金、利润等。其中, 占比例最大的为直接费用。通常情况下, 直接费用主要有:原材料的费用、工人的工资、设备修理与维护的费用、燃料费、配件的费用等[1]。可以看出, 在很大程度上, 建安费用的高低, 对商品房价格的波动造成了很大影响。基于此, 房地产企业在项目开发的过程中, 对建安成本的重视度非常高。当前, 在市场经济环境下, 房地产企业要想取得长久的发展, 必须采取合理的办法与措施, 在保证工程质量的前提下, 尽可能将建安成本降到最低[2]。

2 加强房地产开发企业建安成本控制的重要性

2.1 提高房地产企业的市场竞争力

近年来, 房产市场竞争力愈演愈烈。在新的发展形势下, 也加大了地价对房地产开发成本的影响。然而, 在同等条件下, 并不是每个开发商可以决定的, 最终拥有决定权的还是出价最高的开发商。但是, 建安成本具有变动性质, 作为总成本的重要部分, 存在于整个工程的始末。如果该成本出现较大的波动, 显然能够对整个工程的成本控制带来巨大的影响。鉴于此, 在项目开发中, 房地产企业必须加大对建安成本的控制力度, 以此来减少不必要的投入。这样做, 能够保证市场的稳定性, 使更多的购房者被吸引过来, 扩大销售的空间, 为企业赢得更多的利润。同时, 也减少了市场突变对企业的不利影响, 增强了房地产抵御风险的能力, 提高了综合竞争力[3]。

2.2 促使房地产行业朝着理性的方向发展

近年来, 我国房地产行业的发展可谓突飞猛进。在这种情况下, 受到市场经济环境的影响, 导致房产泡沫四起。特别是在一线城市中, 不仅给居民购买带来了困难, 而且不利于社会的稳定, 比如北京、上海、广州等城市。基于此, 房地产企业如果加大建安成本控制, 就可以减少资金的投入, 进而使房价处于一个合理的范围内, 保持平稳发展的状态。这样, 有助于消除房产泡沫, 引导房地产行业朝着理性的方向发展。

3 房地产开发企业建安成本控制要点分析

3.1 规划设计阶段

规划设计是项目的起始阶段, 关系到整个项目的成功与否, 其重要性不言而喻。如果该阶段出现问题, 在后期会产生很大影响, 无法补救。基于此, 在规划设计阶段中, 必须提高重视度, 加大建安成本控制的力度。下面从投资决策与设计方面进行分析、论述。第一, 在投资决策阶段, 要做好这几项工作。首先, 初步研究开发项目的可行性, 制定详细的可行性分析报告。同时, 基于项目要求, 对市场环境、选址、技术、人员配置、建筑物环保与节能、投资方案、营销方案进行考虑。除此之外, 按照国家房产开发项目方面的要求与规定, 对项目的风险、债务偿还能力、盈利状况进行评估。在此基础上, 制定出可行性的研究报告, 作为决策的参考。第二, 在设计阶段, 要做好这几项工作。首先, 基于项目本身, 坚持经济与技术并重的原则, 满足建筑物的环保与节能功能。然后, 进行限额设计。同时, 根据行业中的相关要求, 充分考虑施工中会遇到的各种问题, 比如障碍物、安全防护、地下管线等。在分析的基础上, 保证投资分配的合理性、科学性。这样, 可以在保证工程质量的同时, 发挥建筑物本身的功能。如果发现投资出现超额现象, 要及时向上级汇报情况, 采取有效的办法解决。其次, 设计人员在设计施工图纸时, 必须统一质量标准与造价标准, 严格审核图纸。正确推算钢筋与混凝土成本, 如果超出预算, 就需要对方案进行调整, 达到减少成本的目的[4]。

3.2 施工阶段

在项目施工阶段, 需要做好这几个工作。第一, 按照规定, 严格招标。开展项目招标活动时, 要落实公开、公平、公正的原则。对投标单位的资质、技术、管理、信誉等情况, 进行严格审查。如果发现招投标双方存在谋取私利、相互扯皮的现象, 激励取消投标单位的资格。同时, 对参与到不法行为中的招标人员给予严厉处分。合理低价中标后, 双方签订合同, 明确具体的责任。在此基础上, 保证工程的顺利开展。第二, 加强合同管理。首先, 在合同谈判阶段, 约定好双方的权力、义务、责任, 保证合同的合法性。其次, 做好合同保管、会议记录方面的工作。再次, 做好索赔工作。如果承包商违反了合同中的规定, 建设方需要根据合同中约定的事项, 及时提出索赔。第三, 合理设置施工流程。根据工程的实际情况, 减少水、电、热产生的额外费用, 加大成本控制力度。同时, 提前做好辅道施工工作, 缩短工期。第三, 严格控制材料的价格与质量。在房地产工程建设中, 需要消耗大量的材料。然而, 受到市场价格波动的影响, 很容易增加成本。所以, 要求密切关注市场材料的价格, 加大材料质量、成本的控制, 减少建安成本[5]。最后, 加强施工间的审计工作。在项目施工中, 企业应该安排综合素质高、专业能力强的人员参与现场监督, 了解施工的具体情况, 防止施工人员为了谋取私利, 随意增加成本。同时, 合理、科学地计算所需钢筋的用量, 加大成本造价控制。除此之外, 管理人员要及时把图纸、技术、报价、签证方面的资料交给审计人员, 为以后竣工审计做好准备。

3.3 竣工阶段

在项目竣工阶段中, 需要做好这两项工作来控制建安成本。一方面, 严格进行工程结算, 确保施工图纸与实际施工情况相符。针对项目的变更, 需要相关人员签字, 并妥善处理好增减的账目。对材料的调价与竣工调价, 要作为重点来审查。另一方面, 做好结算审查工作。在审查的过程中, 必须严格遵守相关制度与规定, 防止出现漏账、重项的现象。在此基础上, 确保结算的质量。

4 结语

房地产行业与人们的生活、工作息息相关, 同时也关系到社会、经济的发展, 作用非常重要。当前, 受到市场经济因素的影响, 导致房产泡沫不断, 购房困难。基于此, 有必要加大建安成本的控制, 减少房产投资, 以此来促进房价回归理性。本文结合实际的工作经验, 在分析控制建安成本重要性的基础上, 从项目的规划设计阶段、施工阶段、竣工阶段出发, 分别提出了控制建安成本的办法, 希望可以作为参考。

摘要：以房地产开发企业建筑安装工程成本控制的研究为题展开论述, 对房地产企业建筑安装工程成本进行了简单的介绍, 阐述了在房地产开发中加强企业建筑安装工程成本控制的重要性, 以期促进房地产事业的快速、稳定、可持续发展。

关键词：房地产,开发,企业,建安成本,控制,研究

参考文献

[1]李娟.浅析房地产开发企业成本控制的有效途径及方法[J].中国市场, 2014 (51) :151-152.

[2]刘亮俊.基于设计阶段地下室数据控制对成本控制的研究[J].山西建筑, 2013, 39 (3) :220-221.

[3]马智利, 赵杰舟, 马敏达.云南省区域市场与房地产开发成本分析[J].建筑经济, 2013 (4) :63-66.

[4]宋曙光.加强房地产企业建安成本的核算和管理[J].财会学习, 2016 (1) :121-122.

房地产建筑工程 篇8

关键词：建筑工程；深基坑施工技术

一、深基坑工程施工特点

基坑工程是基础和地下工程施工中和一个传统课题，也是一个综合性的岩土工程难题，既涉及土力学典型强度问题和变形问题，又涉及到土体与支护结构的相互作用问题。深基础施工是大型和高层建筑施工中极其重要的环节，而深基坑支护结构技术无疑是保证深基础顺利施工的关键。为了设置建筑物的地下室需要开挖深基坑，所以深基坑开挖只是深开挖的一种类型。深开挖还包括为了埋设各种地下设施而必须进行的深层开挖。

目前，我国深基坑工程施工有下述特点：基坑深度不断增加。为了使用方便、节约土地，为了符合城市管理规定及人防需要等，建筑不断向地下发展。过去建1～2层地下室，在大城市也不普遍，中等城市则更为少见。现在大城市、沿海地区尤其是特区，地下3～4层已经很平常，5～6层也很多见。因此，基坑开挖深度多在10m～16m之间，深度在20m左右的也很多。

二、建筑工程中深基坑围护结构与支护

深基坑的围护结构分为桩式和墙式两种。桩式围护结构又分为连续的板桩结构和分离的排桩结构。在无地下水或允许坑外降水或设置止水帷幕时均可采用分离的排桩结构。板桩结构目前使用较少，排桩多用钻（冲）孔灌注桩和人工挖孔桩。

1、基本假定

双排桩式围护结构比单排桩式围护结构受力更合理，但计算双排桩的力学边界条件较复杂，特别是桩间土的作用难以准确表达，精确的结构计算需要复杂的力学模型及方法。其基本假定是：①将前后排桩与桩顶连梁看作一个底端嵌固、顶端为直角刚节点的刚架结构；②连系梁为没有变形的绝对刚体；③基坑开挖后，在土压力作用下连系梁不产生转角而只能平移，且前后排桩在连系梁标高处的水平位移相等。

2、土压力的计算

在上述假定的基础上，根据不同的双排桩排列形式（常用的有梅花形排列和矩形排列），可分别求得作用在桩上的土压力。对矩形排列的双排桩计算时，前后排桩的主动土压力分别为：

（1）Eab=（1 - a）σP

Eab= Δσa= ασa

（2）后前排桩的被动土压力分别为：

Epb=（1 - a）σp

（3）Epb= ασp

（4）α = Δσa=（2LL0）-（L/L0）2L0= Htan（45° - φ /2）

其中，σa和 σΔ 分别为按照单排桩计算得到的主动和被动土压力 σ；为比例系数，并假定不同深度下 Δσa% 与 σa%的比值相同；L 为双排桩排距：φ 为桩后土的内摩擦角，求得作用在前后排桩上的土压力后，其内力和位移即可按照结构力学方法计算。

三、深基坑支护的施工技术

1、锚杆技术

岩土锚杆是一种埋入地层深处的受拉杆件，它的一端与工程结构物相连，另一端锚固在地层内并通过对其施加预应力，以承受由土压力、水压力等所产生的结构拉力，以维持工程结构物的稳定。岩土锚固能充分发挥岩土能量，调用和提高岩土的自身强度和自稳能力，大大减轻结构物自重，节约工程材料，并能保证工程施工的安全与工程结构的稳定，具有显著的经济效益和社会效益。工程实践中锚杆的结构形式很多，如按是否预先施加预应力分为预应力锚杆和非预应力锚杆；按锚固机理分为粘结型锚杆、摩擦型锚杆、端头锚固型锚杆和混合型锚杆；按锚固体传力方式分为压力型锚杆、拉力型锚杆、剪力型锚杆；按锚固形态分为圆柱型锚杆、端部扩大型锚杆和连续球体型锚杆等。锚杆技术以其能为基坑开挖提供较广阔的空间优势，在我国从北到南相继获得应用。

2、逆作法施工技术

深基坑逆作法是指在地下基础施工的同时，还可以进行地上建筑物的施工，等上部建筑施工到若干层后，地下各层基础工程也全部竣工。逆作法一般适宜在城市内建筑高层时，周围施工环境比较恶劣，场地四周邻近建筑物、道路及地下管线，不能因任何施工原因而遭到破坏的场地条件下进行施工。逆作法的工艺原理是：先沿建筑物地下室轴线（地下连续墙也是地下室结构承重墙）或周围（地下连续墙等只用作支护结构）施工地下连续墙或其他支护结构，同时在建筑物内部的有关位置（柱子或隔墙相交处等，根据需要计算确定）浇筑或打下中间支承桩和柱，作为施工期间于底板封底之前承受上部结构自重和施工荷载的支撑。然后施工地面一层的梁板楼面结构，作为地下连续墙刚度很大的支撑，随后逐层向下开挖土方和浇筑各层地下结构，直至底板封底。与此同时，由于地面一层的楼面结构已完成，为上部结构施工创造了条件，所以可以同时向上逐层进行地上结构的施工。如此地面上、下同时进行施工，直至工程结束。

3、土钉墙支护的施工技术

钉墙是一种新型的基坑支护形式，国内外已在许多基坑支护工程中得到了成功的应用，并取得了明显的技术经济效果。这种支护方式是在基坑开挖过程中将较密排列的细长杆件土钉置于原位土体中，并在坡面上喷射钢筋网混凝土面层，通过土钉、土体和喷射混凝土面层的共同作用，形成复合体。土钉墙支护充分利用土层介质的自承力，形成自稳定结构，承擔较小的变形压力。土钉主要承受拉力，喷射混凝土面层调节应力分布，体现整体作用。

土钉墙支护的喷混凝土面层并不是支护结构的主体，而且整个支护是和基坑挖土过程同时完成的。土钉支护的施工速度快、用料省、造价低；与桩墙支护相比，工期常可缩短一半以上，成本大概只有1/3。土钉支护可以紧贴已有建筑物施工，可以省出桩体或墙体所占有的地面。密集的土钉群与周围土体组成一个整体，土钉在其中兼具加筋和锚拉的作用，因此，土钉支护类似重力式挡土墙而又不完全相同。

四、深基坑支护的技术质量的管理

此外，如采用逆作法锚杆锚索喷射或锚板墙支护时在深基坑的支护设计施工过程中还应该注意深基坑的质量施工，严格按照相关规范与标准设计施工，施工时每一阶开挖高度严格按设计要求高度开挖，一般应控制在3米范围内，开挖后应及时支护封闭，上阶施工完成后才进行下一阶施工，在有条件的地方可以在上下两阶之间设置适当宽度的马道。以下是锚杆施工作业时的质量保证项目：

（1）主控项目的锚杆的长度允许的偏差是+-30mm；

（2）一般项目中，孔位的允许偏差是+-100mm；钻孔的倾角是+-10；土钉墙面的厚度是+-10mm；

（3）钢筋的搭接长度应该大于300mm。

除此之外，深基坑支护施工还应该注意掌握好灌注桩的施工技术，确保工程的质量。混凝土的施工流程大致分为以下几步：场地平整、测量、放线布孔、挖设沟道、桩机就位、钻孔、清孔、吊放钢筋笼、浇筑等，在灌注桩的施工过程中，一定要注意细节的掌握，确保护筒中心和灌注桩中心的偏差不会超过5cm。

房地产工程质量评估报告 篇9

1.本工程为车墩镇开发的农民动迁住宅，位于松江区车墩镇南侧，地上 6层，建筑面3675m2。

2.本工程采用预制方桩基础，基础承台梁采用C30自拌砼浇筑，基础墙采用MU15烧结普通砖，M10水泥砂浆砌筑，±0.000相当于绝对标高 4.45 米，室内外高差 0.60 米。

二、 工程质量监理评估依据：

工程建设监理合同

工程建设施工合同

本工程设计图纸、设计变更、图纸交底会议纪要

《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001

《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002

《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002

《砌体工程质量验收规范》GB50203-2002

《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002

《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002

上海市建筑工程质量验收有关规定、规程、强制性标准等

三、 工程质量控制资料检查

1.图纸会审、设计变更 2 份

2.钢筋原材料出厂合格证、试验报告 9 份您现在阅览的是工作总结网www.gzzongjie.cn/谢谢您的支持和鼓励!!!

3.焊接试验报告焊剂、焊条合格证 4 份

4.粗细骨料合格证、备案证明、试验报告 2 份

5.水泥出厂合格证、备案时间、试验报告 1 份

6.烧结普通砖出厂合格证、备案时间、试验报告 1 份

7.工程定位测量、放线记录 1 份

8.隐蔽工程验收记录 7 份

9.地基验槽记录 1 份

10.分项工程质量检验批验收记录 18 份

11.砼试块试验报告 4 份

12.砂浆试块试验报告 2 份

13.施工记录 3 份

14.施工组织设计 或方案 1 份

四、 工程质量检查情况：

1. 基坑开挖后经设计、勘察、建设、监理、施工单位共同验收基底土质，符合设计勘察要求。

2. 钢筋品种、规格、数量，钢筋的`搭接长度，锚固长度，焊接质量，接头设置位置，均符合施工质量验收规范的要求。

3. 现浇商品砼基础承台、梁、柱的轴线位移、截面尺寸、表面平整度、养护、砼试块的留置数量均符合设计及验收规范的要求，且表面轮廓方正，基础无蜂窝、麻面、露筋等现象。

4. 砌体工程所采用砖的品种，规格、强度符合设计及规范要求。砌体的轴线位移、表面平整度、垂直度、砂浆留置试块符合要求。

5. 接地位置正确，墙体质量符合要求。

6. 排水管材料质量符合要求，设置位置规范。

五、 分部工程施工质量评定汇总(见附表一)

六、 监理评估意见

按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的规定，本分部工程共有 7 个分项工程， 18 个检验批 ，各分项工程施工质量符合设计及施工质量验收规范的要求，质量控制资料基本齐全，观感评定为好，故评定等级为合格。

编写人：

总监理工程师：

审核人：

编制单位：上海富达工程管理咨询有限公司

松江分公司车墩项目部

浅析房地产项目工程管理 篇10

论文原创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。

本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。

论文作者（签字）：

日期：

****年**月**日

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

摘 要

2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。

关键词：

1、房地产；

2、项目；

3、工程管理

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

目 录

一、房地产项目工程管理含义………………………………………1

二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2

（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2

（二）房地产项目成本管理现状………………………………2

三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3

（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3

（二）房地产开发的设计管理………………….………………3(三)房地产开发的施工管理………………….………………4

四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

一、房地产项目工程管理含义

房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

二、房地产项目工程管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。

（一）、房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

（二）、房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

本，影响房地产投资效益。

三.房地产项目施工管理的对策

房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

计人员进行沟通、探讨。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、质量控制

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。(2)检验配套设备

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收

房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。(5)确立质量文件档案制度

汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

2、进度控制

房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面：（1）及时掌握工程建设的实际进度 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。（2）筹措资金并及时兑付工程进度款

根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。（3）控制工程变更

对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。

3、成本控制

为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面：（1）组织对费用支出的审核

通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。（2）做好备料款工作

承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。（3）做好工程价款的结算工作

工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。

（4）做好工程价款调整的控制工作

在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

索赔。

4、安全控制

建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：

（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。

（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

5、工程设计变更管理

设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：

（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。（2）设计审核

对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。（3）按合同管理变更

建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。（4）严格控制变更 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。（5）公平处理变更费用

施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。

对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。

6、合同管理

主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

7、信息管理

主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

8、组织协调

主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

三、中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。