房地产企业工程管理制度

房地产企业工程管理制度（通用8篇）

房地产企业工程管理制度 篇1

工程质量控制管理制度：

1、目标：通过规范施工过程质量控制活动，防止不符合规定的工程交付和不合格的施工继续进行（下道工序）施工。

2、施工准备阶段的质量控制

2.1在施工图内部审查和交底前，工程部应要求部门专业工程师熟悉设计文件；

2.2在项目开工前，工程部应要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；

2.3在项目开工前，工程部负责落实以下工作：

①要求并亲自参与监理机构总监理工程师组织专业监理工程师和工程部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。②应要求监理机构总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构总监理工程师予以签认，并送工程部备案。检审内容包括：检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；

（3）对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，并送工程部备案。2.4场地平整及压实是否满足施工要求； 2.5施工道路及路况质量是否满足运输要求； 2.6施工水、电是否满足施工要求；

2.7施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；

3、施工过程中的质量控制：

3.1工程部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：要求并参与对施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作范围，并行使跟踪、督促、控制、管理。

3.2对管理的工程项目的隐蔽工程施工、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，应要求进行旁站；应要求并亲自参与对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或不合格的工序，应拒绝签认，并要求施工单位严禁下道工序施工，3.3对管理的工程项目发现施工存在重大质量隐患，可能造 成质量事故或已经造成质量事故，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告总监理工程师，同时工程部专业工程师立即报告工程部长和公司分管领导。经现场检查，情况分析后，确有可能造成质量事故或已经造成质量

事故，通过总监理工程师及时下达工程暂停令。要求施工单位停工整改。整改完毕应亲自参与现场复查，符合规定要求后，签署工程复工报审表；

3.4施工过程质量控制的主要方法和手段

除上述工程部要求并亲自参与对施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据相关规范和制度，采取以下控制方式、方法、依据、手段、时机对施工过程的质量进行有效控制：

①控制的方式：根据进度进行旁站、巡回检查、平行检查；

②控制的方法：认可、确认签证、签发指令审核、审查、审批；旁站检查（巡回检查、平行检查、日常检查）、检测、检验、验收、核定；试验；

③控制的依据：符合国家/行业相关标准或规范的要求；符合适用法律、法规的规定；满足合同及其它约定；施工组织设计、技术文件内容；施工图纸；公司编制的质量控制文件；

④控制的手段：发现、判定不符合规定的工程和施工行为，根据不符合的程度和影响，督促、要求并参与监理机构采取下列手段中的一种或其任意组合：暂停施工；返工；返修；请求

工程变更；停用、禁用（对不符合规定的材料、配件、设备、施工机械适用）；限时纠正；拒收；禁止继续施工

⑤控制的时机：工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。

4、工程竣工验收阶段的质量控制：

施工过程的质量控制所用记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立。工程部应完整存档

工程进度控制管理制度：

1、目标：通过规范施工进度管理，确保进度计划的有效执行和进度目标的实现；

2、编制施工进度计划

2.1施工单位应于第一次工地会后15天内完成施工组织设计（包含采取网络计划技术编制的施工总进度计划、年季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监

理机构审核；

2.2监理机构总监理工程师在7天内审定批准（若需修改，由施工单位修正后在5天内再审定）；

2.3公司分管领导组织工程部长和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计（施工进度计划）进行了解和审查，并由监理机构总监理工程师签发实施；

2.4根据施工单位编制、经监理机构审定、公司工程部及分管领导审核的计划，工程部编制出《XX项目施工进度计划》报公司相关部门；

3、施工进度计划管理准备工作：

3.1工程部现场代表和专业工程师、工程部长应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案：《施工阶段施工总进度计划》《年季月度施工进度计划》《各类材料计划》

3.2为使现场的进度日常管理避免携带大量的进度计划、进度网络图等资料，工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案提示进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、衔接因果关系、控制难点、可能采取的措施等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导本月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性；工程部长应承担此项工作的日常监督和管理工作；

4、施工进度管理工作内容：

4.1专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“年、季、月度施工进度计划”、“专业进度计划”及监理单位编制的“施工进度控制方案”内容，随时检查施工单位实施的开工项目时间、完工项目时间等一切进度科目是否与上述计划相符，真实记录实际进度及相关情况。当发现实际进度滞后于计划时，应立即签发《通知单》，指令施工单位采取调整措施，并协同施工单位纠偏。当因施工单位原因造成10天以上延误或不执行进度指令，应立即发出《第一次整改通知》（整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见）并同时抄报工程部长，由工程部科长出面协调；对已 发出《第一次整改通知》而累计发生的延误超过15天，应立即再次发出《第二次整改通知》，并抄报公司工程分管领导、工程部长和公司相关部门，由工程部长直接再同施工项目经理协调或因工程部长持续协调无效，则由工程部长请求公司工程分管领导直接与施工单位企业负责交涉。4.2专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题，即时提出保证措施，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具供应计划的执行。对甲供材料跟踪检查公司相关部门人员衔接供货计划的落实。若因施工单位材料设备部门原因造成进度延误的处理方式同4.1条。4.3每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月度

作业进度计划》，如当实际进度与计划进度较有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）计划时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施；参加每周由总监理工程师组织召开的“工地例会”。检查分析工程进度计划完成情况和执行存在的问题，提出下一阶段进度目标及落实措施；

4.4对工程部长、专业工程师、监理机构总监理工程师、专业监理工程师及公司相关部门配合存在影响进度的问题进行分析并提出解决办法；对各级管理人员执行不力，造成延误提出警示；对进度发生偏差滞后的追回情况进行跟踪检查，并亲临督促直至追回进度,报告追回进度情况和预测下步可能发生的情况。

工程施工现场管理制度：

1、目标：确保工程建设有序、文明、安全、符合规定的进行，制定本规范；

2、在工程部控制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，并对自己分包的施工单位的现场活动负责。总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活动。各施工单位应在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施；

3、施工中需进行爆破作业的，施工单位必须向当地公安机

关上报《施工方案》，办理《爆破物品使用许可证》，并经公安机关批准方可进行。工程部应对其进行监督、检查、控制；施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工；如发现有测量用永久性标桩或地质，地震部门设置长期观测孔等应加以保护，如因施工必须损坏时，应事先取得原设置单位或保管单位同意；在敷设有地上或地下管道、电线的地段进行施工时应取得管线管理部门的书面同意，施工中采取有效措施以防损坏管线；如在埋设有电缆的地点挖土，还应有电缆管理部门的代表在场；

4、工程部负责施工现场下列工作的实施：

①施工总平面方案图的编制和审批。根据公司计划的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工需要，确定每工程歌标段的施工场界、临设场界及各自的使用时间。注意各类设施的布置是否占用道路，是否占用综合管网位置，是否妨碍其它工程施工等。项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准。经批准的总平面图方案将作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据； ②严格控制各施工单位的施工场地的使用，所有施工场地使用与使用时间均需由施工单位在《施工组织设计》中详细说明。工程部有权对有碍整体施工组织的施工平面图要求施

工单位重新编制，禁止施工单位未经批准占用场地，以保证其它工程的顺利施工；

③工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规定与环保规定；

④非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。即：非施工场地内的安全，周界的防护维护；公用施工道路的交通组织管理，道路与雨水沟井的日常维护；公用设施的使用管理，维护维修以及各类标认标记的设立与维护等，由工程部指派专人负责；

⑤施工临设搭建、确需占用建设红线外场地或道路的，由工程部提出，由公司相关部门按法规或国家行政分管部门规定，办理有关批准手续；

5.工程部科负责要求督促专业工程师，随时要求施工单位采取有效措施，确保以下工作在受控状态下实施： 5.1确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆(停)放材料、半成品、成品等。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.2确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.3确保安全施工和施工安全，工程部应对措施的制定和执行情况进行监督检查，对不安全的隐患，立即指令限期整改。施工的安全要求按《建筑施工安全检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行；

5.4 确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场容整洁，及时清运建筑垃圾。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.5确保施工单位遵守国家有关法律、法规及当地行政分管部门的规定，采取措施防止施工过程中产生的粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动等对环境的污染和对周边居民正常生活的干扰。对违反规定的，应予以制止或指令改正； 5.6 有关安全与文明施工的标准如下：

建筑施工安全检查标准 JGJ59—99 建筑机械使用安全技术规范 JGJ33—2001 建筑施工扣件式钢管脚手架安全规范 JGJ130—2001 建筑施工高处作业安全技术规范 JGJ80—91 施工现场临时用电安全技术规范 JGJ46—88 建设工程施工现场供用电安全规范 GB50194—93 市关于建设工程安全与文明施工的有关规定

工程竣工验收管理制度

1、目标：通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况，以保障工程顺利完工；

2、工程建筑、结构验收管理制度

2.1检查开始时间：墙体施工完成前后，尤其是女儿墙施工完成前后；

2.2检查主要部位：所有结构件（包括阳台拦板、空调机位等）、墙体（包括女儿墙及烟囱顶部等）、各房间地面高差，门窗洞大小、位置等进行检查、整改的过程（以区别于主体工程验收），所有房间开间尺寸及进深尺寸；

3、工程使用功能验收管理制度 3.1检查开始时间：交房前3个月 3.2检查主要部位：

①所有门窗是否按合同和样板间制作安装，门窗高度、大小、位置、扇数；

②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求，所有经关水或泼水检验，是否有渗漏、倒坡、集水等； ③窗台、栏杆、女儿墙高度、烟囱孔、空调孔、排气孔等预留孔位是否正确；烟囱按规定进行排烟检验；

④所有排水方式及地漏、排水口是否正确；管道布置、走向等客户是否接受；给水管试压，排水管灌水与通球试验等；

⑤建筑立面外观质量及外观缺陷；

3.3检查结果输出：检查结果形成《每户使用功能质量检查户表》；

3.4整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4、工程档案验收管理制度

4.1检查开始时间：交房前3个月；

4.2检查内容：建筑工程施工质量验收系列表、“渝建竣”表、竣工图（包括用于规划验收、面积计算等的专项竣工图）；

①《竣工验收资料操作指南》； ②《建设单位档案资料目录》；

③《竣工验收应向质检站提供的资料》；

4.3 整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4.4施工单位提供竣工资料，须经监理审查合格，送城建档案馆验收合格，返还施工单位组卷装订，再送城建档案馆进档签章发出合格证；

工程签证管理制度

1、目标：规范现场签证工作，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度。

2、工程签证要求： 2.1基础工程：

①平面图：标明所在平面位置、轴线等；

② 立面图：上下标高，基础或垫层的纵向各阶高度等； ③ 剖面图：上或下标高，构造细部，基础或垫层的横向各阶高度等；

④ 工程量清单：按合同规定计量口径，分类统计的工程量。

2.2挡墙、护坡工程：

①平面图：标明平面位置、设计名称、编号等；

② 立面图：上下标高（包括上下各变高点或连梁、压顶梁的标高）；各排锚杆中心线，基础或垫层的纵向各阶高度等；

③ 剖面图：上或下标高，构造细部，基础或垫层的横向各阶高度等；

④ 工程量清单：按合同规定计量口径，分类统计的工程量。

2.3沟、管、井等综合管网工程：

①平面图：各沟、管、井平面定位的中心线、起点、终点、转点的座标及相关数据等；

② 立面图：各沟、管、井的坡向、坡度、标高、基础或垫层的纵向各阶高度等；

③ 剖面图：构造细部、基础或垫层的横向各阶高度、上下标高等；

④ 工程量清单：按合同计量口径，分别按沟管井，各类别、各规格计量； 2.4设计变更：

① 以施工报告、洽商单等形式说明事由，按原图施工的实物完成时间与收到设计变更的时间，说明新旧设计的图名、图号或文件名等。该设计变更造成全部返工的，3#图及以下设计变更，一般直接采用该复印图作附件来说明；

② 局部返工，需用平、立、剖面图才能真实反映返工实物量的，应采用附图方式；

③ 工程量清单：按合同规定与计量口径，对返工的实物量进行分类统计。

2.5抢险及零星工作的签证：

① 一般以施工报告、洽商单等形式清楚述明背景、原由；

② 能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；难以反映工程实物量的（如流沙治理、土层注浆等），应反映工程各种材料的用量；如实反映投入人工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等；

③ 工程量清单：按②分门别类。2.6月进度报表

① 进度报告：每份月报先详细说明各分部分项工程的形象进度

② 工程量清单：按土建与安装两大类，分别按分部分项

工程，但土建与安装工程一起报出；

3、签证的责任与管理

3.1承包人按照工程部在该次收方量测原始数据的签认时间起开始制作签证单及相应资料，并按规定时间完成。签证单及相应资料配套送达指定的相关人员，并要求书面签收（包括签认收件时点）。

3.2遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作。

3.3有意修改原始数据属恶意行为。公司有权要求撤换该人员，并拒绝接受该人员的任何签证及资料，多次发生恶意行为，公司将要求承包商撤换该项目经理等等。凡遇恶意行为，公司将按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承担。3.4 凡工程部人员有任何超出工作或职责范围的要求，承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。

工程部

2010-3-28

房地产企业工程管理制度 篇2

关键词：工程管理,房地产,项目

1 现代工程项目管理理论

1.1 工程项目管理理论

工程项目管理是一个过程, 这个过程贯穿了整个项目, 从概念到最后的完成竣工。这个过程又是整个项目建设的过程中最重要的枢纽。而项目则是在各种外界环境约束的情况下, 为了实现自己的目标而开展的一次性的工作。并且对于建设单位而言, 他们所负责的项目管理的对象是整个项目的所有过程和整个过程中的每一个阶段, 进行的方法是每一项的项目管理措施。有些建设单位比较小, 因此在项目管理这个方面比较弱, 因此, 就可以聘请专业的公司来对此进行管理。建设单位较大的时候, 公司具备项目管理这项能力, 就会把传统业务延伸至整个项目周期。

1.2 工程管理设计流程

工程管理流程可以分成设计, 施工, 竣工验收移交三大步骤。最为关键的一个步骤即是设计, 设计是整个工程的前提和核心, 设计这个环节的好坏, 决定的是整个工程是否合格和规范, 影响着整个项目的成本和收益。在施工方面, 还有对于成本和进度的控制。在控制成本的时候, 要以整个项目的质量不下降为前提, 对于整个项目建设的使用经费进行控制, 这样既可以按照规定完成项目, 也可以对项目工程中的开支进行合理的调配和使用。这个流程是指按照规定, 通过跟踪检查, 与规定对比, 发现每一个步骤的进度是否与规定相一致, 是否出现长时间的进度赶不上或者进度超前等问题, 发现偏差之后, 及时的进行调查找出原因, 以此来判断整个项目的建设是否符合要求, 并且根据计划及时的进行调整和修正。然后通过一系列的检查和对比, 发现其中的问题, 并进行改变纠正。一直将整个工程进行下去, 直到按照规定时间竣工。

1.3 工程管理项目组织系统

工程管理项目所包含的系统主要有三个, 分别为项目的业主部分, 项目的承包商和对于整个项目的监理部门。在整个项目中, 不仅仅包括各组织的单独的任务, 也包括组织与组织之间的协调统一, 而这种协调同时也分为内部和外部的协调。这种协调关系分别为:

(1) 整个项目与政府有关部门之间的关系协调; (2) 需要负责分配和协调每一个单位的工作范畴 (3) 安排好施工单位和小组的工作 (4) 及时地将工作中可能存在的问题解决掉等等。在我国, 项目管理这个工作在组织结构上大致分为三种, 第一种是属于分层型的, 这种组织结构由于涉及范围过小, 因此不适用于人数多工程量大的公司。这种结构的大致形态就是公司的高层管理人员掌握着一部分的职能部门, 这些职能部门的特点是具有相同经验的专业人员组合在一起。这样可以帮助他们从最专业的角度去发现问题并且解决问题, 对整个项目工程进行管理。在整个项目中可以存在多种组织结构, 例如项目型的, 这种组织结构适合多元化的集团公司, 帮助他们更加容易的管理。而矩阵型的组织机构适合那种实行异地项目开发或者多项目同时开发的企业使用。不同的组织结构, 不仅可以帮助企业管理起来更加容易, 也可以帮助企业更加优质的完成项目。

2 房地产项目工程管理模式

2.1 工程管理模式

工程管理模式的选择在整个工程管理中保持着重要的中心地位, 为了在降低成本的基础上维持项目质量甚至提高项目质量, 使得企业的品牌屹立不倒, 能够不受金融环境的影响, 越来越多的企业开始注重优化企业的管理。在优化的过程中, 积极响应了国家对于绿色可持续发展的号召, 强调建设健康的绿色工程, 这样不仅可以优化工程质量, 符合国家标准, 也可以在一定程度上节约资源, 使得工程达到国家满意工程的水准。

在工程管理中, 大项目部制成为其中首屈一指的最优化制度, 这种制度的优点使得国内很多企业选择这种方法。它的适应性非常强并且非常灵活的优点在很大程度上就比以往的一些制度要更加吸引项目管理者, 在加强专业性的基础上反而降低了领导的工作负担。并且这种方式可以在最大程度上降低多头领导的不足之处, 大家都分工协作, 各有侧重。在九十年代后期, CH公司开始由施工型企业转向开发型企业, 并且迅速扩张至全省和甚至珠三角。在扩张的过程中, 发现原有的工程管理模式和管理思维跟不上扩张速度, 并且对企业在项目开发的各个环节和企业的声誉产生了巨大的影响, 因此, CH公司就开始对其在扩张的过程中工程管理的重要性进行了详细的分析, 并且得出结论, 广义的项目管理属于现代项目管理范畴中代表业主方的工程管理项目。

2.2 工程管理结构

工程管理中的一项创新之举在于将工程部置于二线部门的地位, 这种做法帮助企业在管理的时候存在着一定的竞争优势。而另一种制度, 招投标机制又在另一种层面上解决了成本方面的问题, 突出了成本方面的优势。如今市场经济的发展迅速, 一些大型的房地产企业开始受益于大项目部制。而这种制度同时也为他们带来更多的收益。现如今在工程管理这方面, 需要突破很多传统的思维和管理方法, 建设最优化的管理结构和体系才能够帮助工程在管理方面更加优越。

常规单一项目管理模式在一定时期存在着很多突出的缺点, 例如周期长等。相对应成立相关部门结构 (如图1) 这种结构的优势很明显, 主要是进行的针对性管理, 但是存在着管理范围小的缺点。一二线部门由于相互区别较大, 互相牵制着彼此的进度, 后勤的服务与现场的进度对不上, 这就致使任务处于很多地方, 产生多头领导延误工期并且使得成本失控, 那么企业赢得竞争优势的主要要素就被瓦解。

3 结束语

通过工程项目管理理论, 工程管理设计流程, 工程管理项目组织系统和工程管理结构的阐述、分析与对比, 并且结合目前房地产开发形势, 不难看出新型的房地产项目工程管理模式的管理幅度更宽, 管理内容更大。它针对房地产工程管理的特点, 沿袭了传统的工程管理方面的方法, 将项目管理的知识重新进行划分, 建立以现代工程项目管理理论和方法为依据的管理体系。

参考文献

[1]杨薇.我国工程项目管理现状考察及发展对策[J].科协论坛, 2010.

[2]黄胜俊.小议房地产开发过程中的工程管理[J].中国房地产业, 2011.

[3]袁玉祥.关于现代化房地产工程管理的系统分析[J].政工·企业文化·管理建材发展导向, 2011.

[4]刘博, 徐伟航, 王积田.浅析低碳经济下房地产业发展蜕变[J].商业经济, 2010.

[5]陆娅琪.浅议建设工程项目管理中全过程工程造价控制[J].科技信息, 2008.

房地产企业工程管理制度 篇3

摘要:文章从并行工程理论出发,从生产管理、组织管理、辅助管理三方面对并行工程在房地产企业管理中的应用进行研究。

关键词:并行工程;房地产企业;经营与管理

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)18-0092-02

1并行工程理论的研究

1982年,美国国防高级研究计划局开始研究如何在产品设计过程中采用并行方法,1986年美国国家防御分析研究所(IDA,Institute of Defense Analyze)经过大量的对比调研,发表了著名的R—338报告,完整地提出了并行工程的概念,即“并行工程是集成地、并行地设计产品及其相关过程(包括制造过程和支持过程)的系统方法。这种方法要求产品开发人员在一开始就考虑产品整个生命周期中从概念形成到产品报废的所有因素,包括质量、成本、进度计划和用户要求。”之后,并行工程的思想正在被越来越多的企业及产品开发人员所接受和采纳,把它作为抢占市场的重要技术手段。并行工程及其相关技术也因此成为热门课题。并行工程强调产品全生命周期中各类人员有组织地协同工作,全面地设计产品,全过程地注重客户要求。并行工程的实现框架是包括建立以人为主的组织管理框架,计算机辅助工具框架及方法框架等一系列框架的集成,影响并行工程的主要因素有:员工素质、管理模式、企业运作过程分析和优化、开放系统集成方案等。其系统集成更注重开放性、标准化多平台支持、选用商品化的技术服务、支持良好的应用软件,强调分布式数据管理以利于数据查询和传递[2]。

2并行工程在房地产企业管理中的应用研究

并行工程理论所体现的哲学思想运用广泛,这里把这种思想主要运用到房地产企业管理的以下三个方面:

2.1生产管理方面

按照并行工程的思想,房地产开发从一开始就考虑影响整个过程的所有因素,使每个过程的所有阶段都协调起来,并行地开展工作。将开发过程中内部外部,有形无形的因素都加以考虑,增强管理对象的交融度,并形成一种互补、匹配的整体结构。

并行工程的房地产开发工作实质上体现了开发工作的系统性——前期策划、设计、建造、销售、管理等过程已不再是一个个相互独立的单元,而被纳入一个完整的系统中进行考虑。前期策划工作将产品设计、投资估算、开发计划、建筑施工、质量控制、销售实现等因素一同纳入系统。在策划的同时就可以进行设计及施工准备,有助于提前发现问题,并及时调整。

房地产开发项目的寿命周期一般分为五个阶段:投资决策和项目前期策划阶段;项目的设计和计划阶段;施工阶段;项目的销售阶段;使用阶段。每个阶段内和各个阶段之间都存在一些非串行工作,如:投资决策阶段做的市场调研工作与设计阶段的产品理念设计可以并行;施工图设计工作与采购准备工作可以并行。

2.1.1投资决策和项目前期策划阶段的并行应用

在投资决策和项目前期策划阶段要把管理、策划、设计、施工、销售、客户、物业、行业专家等各方人员组合在一起,通过会议、问卷调查等方式对所策划项目的目的、过程、结果做全方位的考虑。

在对顾客的需求方面运用质量功能配置(QFD,Quality Function Deployment)的方法,对顾客的需求进行分析。从广义上讲,QFD是一种采用矩阵图解将用户对产品和服务的要求全面反映到产品开发、设计、制造的各个阶段的设计方法,它通过对产品开发过程的基本元素、事件和活动的分析以及它们之间关系的描述、转换,实现对产品开发过程的管理、指导和控制,以保证最大限度地满足客户的需求,从而把客户需求转换成一系列可检测、可操作的事件和活动。

2.1.2项目的设计和计划阶段的并行应用

根据对顾客需求的分析全面指导项目的设计,运用并行工程的思想使后续阶段的工作可行性和合理性作为一种设计约束条件,尽量减少后期施工过程中的设计变更和施工计划变更。

设计和计划阶段应以以下5条为行动指导:{1}项目发展团队(project development team)作为一个整体对整个设计负责。{2}项目发展团队应该阶段性的比较优化设计目标,剔除无附加价值的功能。{3}设计利用CAD系统网络以利于信息共享。{4}设计必须同时考虑施工的可操作性,例如:施工方法、技术、设备,施工顺序和不同承包商之间的配合。{5}设计应该使施工可以在设计部分完成的情况下开始,而无需等到整个设计完成。

2.1.3施工阶段的并行应用

施工阶段房地产企业一般通过招标交与专业的施工企业去完成,在策划阶段就应有专业的施工人员参与项目的策划和设计,后来的施工过程中也要注意以下四个方面的并行应用:①应该降低传统现场作业中个工序的相互依赖性,使尽可能多的工序能能同时开展。②应该使所有工人了解整个项目,清楚自己在整个计划中作用。③工程质量和质量检查方法、标准应该公布在施工现场可见处。④定期将反馈意见送交跨部门小组以提高剩余部分的设计。

2.2组织管理方面

2.2.1并行团队的建立

并行团队的建立是企业为了完成特定的产品开发任务而组成的多功能型团队,包括来自市场、设计、施工、采购、销售、维修、服务、顾客、供应商、协作单位的代表。通过团队成员的共同努力能够产生积极的协同作用,使团队的绩效水平远大于个体成员的绩效总和。团队成员技能互补,致力于共同的绩效目标,并且共同承担责任。大大提高产品生命周期各阶段人员之间的相互信息交流。

2.2.2团队的管理手段

①计划和控制。就计划和控制的内容来说,一般包括进度、成本、质量等。具体方法和技术有:网络分析技术、基于活动的成本控制、全面质量管理等。

②领导和激励。从具体操作的角度来说,领导风格基本有四种:指示、参与、授权、推销。选择风格时,主要随任务结构和员工素质的变化而变化。激励的方法主要有:目标管理、行为校正、员工参与方案和浮动工资方案。

③沟通和协调。对于密切配合的团队协同工作模式来说,信任、沟通和协调尤为重要。沟通有四种功能:控制、激励、情绪表达和信息。而协调在具体的操作时,既可化解冲突以避免组织功能失调,也可在保证组织功能正常的前提下激发冲突以达到提高群体工作效能的作用。

2.2.3团队的决策模式和方法

工作团队在做出决策时,一般采取群体决策的方式。其主要优点有:更完全的信息和知识、增加观点的多样性、提高了决策的可接受性、增加合法性。其不足之处:浪费时间、从众压力、少数人控制和责任不清。总的来说,群体决策更准确,质量更优。但就速度和效率而言,群体决策劣于个体决策。

2.2.4冲突的协调解决

在实施并行工程的过程中,由于在初始阶段就应用了并行方式综合考虑整个生命过程中各环节的影响,因此,并行工程强调多学科专家的协作。由于各专家的知识面,背景等的不同,由他们组成的目标各异,它们之间相互作用、相互制约,可能随时发生冲突,如何协调好这些冲突,是实施并行工程的关键问题。从某种意义上讲,并行工程的实施过程就是冲突不断产生、发展、解决的过程。冲突的产生可以使设计人员及早发现问题、解决问题,保证设计方案的优化。

2.3辅助管理方面

2.3.1建立有利于并行工程实施的文化氛围

并行工程最为重要的一方面在于他代表了一种不同的文化,而不仅仅是一个方法或技术。事实上,一些组织己经在他们对并行工程的定义中承认了这一点。变文化是不容易的,主要方法是通过教育培训。从高层管理部门开始,组织中所有成员都要意识到并行工程方法的好处以及它需要的条件。组织中每一层和中的每一个成员都必须完全意识到并行工程是什么,以及不是什么,并行工程可能在这一步没有完成之前进行。

2.3.2争取企业领导的大力支持以及各部门主管的理解

采用并行工程方法实施工程管理,必定会涉及到组织的变革,权力分配的变化,各种奖励政策的变化,人际关系的变化。而企业对权力分配、责任和利益关系的确定是极为敏感的。因此必须有企业最高层主管的支持。而在我国建筑企业的现状下,一般企业高层主管很难对其下属实施强有力的影响,他必须得到其下属的理解与支持。按照并行工程思想,他必须要赋予各负责人对各部门资源的支配权,那么显然会削弱各部门主管的权力,因而需要对各部门主管做大量思想工作。企业领导人的决心、威望、影响力和领导艺术,是赢得各部门主管密切配合的关键。

2.3.3搭建并行工程信息化模型和数据平台

随着计算机、通信技术的快速发展,使得并行工程在企业管理能够更好的实施。一般包括以下的几种信息系统的建立完成来辅助项目的完成及企业管理的顺畅。

{1}项目管理系统。在并行产品开发中,多学科团队一般是以项目为单位组建的,其管理方式也基本是按项目管理的思想进行。项目管理软件的功能一般包括:任务分解、进度安排和跟踪、资源分配、成本核算、分析功能。{2}工作流管理系统。工作流管理WFM是人与计算机共同工作的自动化协调、控制和通信,在计算机化的业务过程上,通过在网上的运行软件,使所有命令的执行都处于受控状态。在工作流管理下,工作量可以被监督,使分派工作到不同的用户的工作量达到平衡。{3}群体决策支持系统。小组的决策过程因时间、地点的不同,可有四种情况发生:同时——同地、同时——异地、异时——同地、异时——异地。与此相对应也有四种类型的群体决策支持系统工具:决策室(支持同地——同时的交互作用);工程室(支持同地——异时的交互作用);远程会议系统(支持同时——异地的交互作用);电子邮件系统和语音邮件系统(支持异时——异地的交互作用)。{4}信息共享系统。信息共享是并行小组工作的一个基本要素,信息在小组内的透明化并且沟通要及时,通过计算机辅助项目管理信息系统,可以保证信息传递的准时性,有助于各方参与者及时进行沟通,迅速反应。

并行工程在以上三个房地产企业管理方面的应用实际上是解决了房地产企业现在普遍存在的项目策划、定位不准确,设计理念不符合实际情况,项目开发用时过长,项目建设过程混乱,后期服务跟不上等方面的问题[4]。

3结 语

并行工程在房地产企业中的应用远不知这些方面,它对房地产企业的近期目标、远期目标都有一套成功的技术和思想与之适应。增强了房地产企业的核心竞争力,适应不同外部环境的能力。

参考文献:

[1] 王慧明,齐二石.并行工程在建筑业应用的必要性研究[J].

工业工程,2004,(5).

[2] 马世骁,牟瑞,高春山,等.工程项目管理中的并行工程理念

房地产企业工程管理制度 篇4

文洪雨泉 党珉

风险防范一：重视工程承包范围条款

《建设工程施工合同》协议书关于工程承包范围的内容属于约定性条款，由承发包双方依据招标文件确定的范围填写。工程承包范围条款是解决合同争议的重要证据，也是合同价款结算、工程变更索赔、确定工程维修、担保范围的重要依据，明确承包范围是合同履行的重要前提。建设工程一旦发生诉讼，通常诉讼周期较长，必然需要耗费很大的人力财力，最终导致工程建设无法顺利进行而致使当事人权益受损，因此房地产企业作为发包人对工程承包范围条款的内容应当给予重视。如上述案例中因发包人在签订合同时，没有准确约定承包范围，以至于在出现纠纷时，不能依据该条款进行有效的证明，为此可能承担不利的合同风险。

为避免类似纠纷发生，笔者建议房地产企业作为发包人在填写该条款内容时应当注意明确工程承包范围，不要笼统地填写为诸如“本工程项目范围内的工程内容”等含糊不清的内容。同时如果建设单位在工程总体发包时要将部分工程另行发包的，建议将不属于工程承包范围的内容在该条款中亦予以明确，以免发生争议。

风险防范二：注意垫资条款的效力及垫资利息的约定

垫资是在建筑工程施工中，发包人暂不支付预付款、进度款或结算款，由承包人以自有资金先行施工，待施工进展到某一阶段或全部竣工后再由发包人支付工程款的行为。近年来建筑市场中，垫资已成为建设单位对外发包和承包单位承接工程常规竞争手段。垫资施工是民间经济组织间的一种特殊融资方式，为了规范建筑市场运行秩序，1996年建设部等有关部门发出的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，严格禁止施工企业在施工过程中为发包人进行垫资。根据这个通知，建设工程中的垫资行为一直是被严格禁止的，而关于承发包双方在施工合同中关于垫资施工的约定属于有效还是无效，在此前的实务中一直存在较大争议，但法院对于垫资施工的建设工程施工合同纠纷案件，多按照该通知作无效认定。直至2005年1月1日，最高人民法院颁布实施的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。”此规定方将垫资施工转化为一种合法的行为，以法律的形式对垫资行为做出了较为具体的规定，不再做无效认定。另外，根据前述法律规定，房地产企业在与承包人对垫资施工条款进行约定时，可以在合同中对承包人垫付的工程款是否支付利息及利息如何计算直接作出明确的约定。

风险防范三：注意明确监理人员的职责和权限

建设工程活动涉及了发包人、承包人、设计人员、监理人员等诸多参与生产管理的工程技术人员和管理人员，在这个过程中，往往因相关人员职责和权限不明确或监管不严而给作为发包人的房地产企业造成不必要的纠纷。因此发包人在施工合同中对监理人员在工程建设中相关工期顺延、工程造价变更、工程量增减、工程款确认与结算等重要事项职责及权限进行明确约定则尤为重要。那么，房地产企业在发包工程时如何通过建设工程施工合同管理使监理人员依法依约进行监理，从而维护建设单位的合法权益？

结合实践笔者建议，房地产企业在与承包人签订施工合同时，首先应注意认真研究施工合同对诸如用条款及专用条款约定，明确列出各方派出的管理人员名单，明确各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员随意签字。其次，尤为注意在施工合同“专用条款”第二条“双方一般权利和义务”中“总监理工程师应先取得发包人专门批准的职权”一栏内，对诸如涉及工期顺延、工程造价变更、工程量增减、工程款确认与结算、工程质量审核等重要事项对监理人员作出如：“总监理工程师应先取得发包人专门批准的职权：应按照发包人审批的监理大纲、监理实施细则的内容执行。其中，涉及工期顺延、造价增减、工程量增减等签证事项，必须由发包人书面批准。”等类似内容的明确规定。再次，在与监理单位签订的监理合同中对上述事项涉及监理人员的职责及权限亦作出明确的约定。

风险防范四：依法发包，避免陷入连带侵权责任赔偿的漩涡

实践中，发包人往往出于种种目的，将工程发包给没有资质的承包人，而建筑工程又是伤亡事故多发的行业，一旦将工程发包给没有资质的承包人，则必将给房地产企业带来巨大的风险隐患。根据《中华人民共和国建筑法》第二十二条规定：“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。”我国严格禁止发包单位将工程发包给没有资质的单位承建，建设单位应当将建设工程依法发包给具有相应承包资质条件的承包单位。同时根据《中华人民共和国安全生产法》第八十六条：“生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得……导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。”及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”之规定，如果发包单位将工程发包给没有相应资质的承包单位，一旦承包单位的施工人员在施工过程中发生伤亡事故的，发包人即应当承担连带赔偿责任。

房地产企业工程管理制度 篇5

摘要：工程造价的控制作为房地产开发企业成本控制的主要组成部分，在企业的成本管理中影响至关重要。本文按工程项目的建设时序，分别从设计、招标和合同签约、施工、结算四个阶段对其进行浅析，重点阐述控制的要点和措施。

关键词：房地产;工程造价;控制

前言

房地产开发项目的工程造价涉及金额通常以数百万、数千万、数亿甚至数十亿计，其占企业成本比例可达50%以上。作为企业成本控制的主要组成部分，工程造价的控制至关重要。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。

一、以设计阶段为重点的造价控制工程造价控制贯穿于项目建设全过程。

建设工程全寿命期费用包括工程造价和工程交付使用后的经常开支费用(含经营费用、日常维修费用、使用期内大修和局部更新费用)以及该项目使用期满后的报废拆除费用等。工程造价控制的.关键在于前期决策和设计阶段，在执行控制时要特别注重此阶段的造价控制。

设计阶段的主要经济指标有：容积率、建筑占地面积、单方钢筋含量、单方砼含量、窗地比、建筑周长面积比。

控制要点：合理的产品技术经济指标、设计周期、设计质量。

控制原则：经济合理性最大化。

控制具体措施：

1、尽量采用设计方案招标。这样可以保证设计方案的先进性、合理性，有效减少因设计质量问题出现的工程洽商、变更。引入竞争的同时可降低设计费用。

2、实行限额设计。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。在设计中凡能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，充分考虑施工的可能性和经济性。如前所提的指标中，按照经验数据来分析控制用钢量、用砼量这些重要指标，对项目是有指导性价值的。若项目指标超出经验数据，则项目需要作出调整。这个过程需要公司的决策层、造价部门和设计方通力沟通合作，造价部门更要快速反应。以求合理地使用人力、物力和财力取得较好的投资效益。

3、加强图纸会审、洽商变更管理。设计、工程、造价人员会同监理人员组成联合小组，对设计图纸的技术性、安全性、合理性、经济性(包括建成后的物业服务成本)等进行会审。提出明确的审查意见，并督促设计修正。洽商应杜绝不合理的设计洽商、变更。分清责任方，减少由于设计人责任心不强所发生的洽商和施工单位利用设计洽商增加工程造价。

二、工程招标、合同签约阶段的工程造价控制项目招标和合同签约是对项目具体控制的必要手段。

招标成本控制要点：获取竞争性低价成本、尽量采用工程量清单方式、集中采购。

招标控制原则：全面招标原则、合理低价中标原则、透明公正原则。

招标环节具体控制措施：

1、应组织设计、工程、造价、财务人员成立联合招标小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟定标书，开展招标活动;对投标单位应对其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行考察，提出考察意见;对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

2、同等条件下，应尽量选择企业(工程)类别高而取费较低的单位。

3、对垄断性质的工程项目(如水、电、气)应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

工程类合同包含土地、前期(规划、设计、勘察、监理、造价咨询)、施工(建筑、安装、装饰、市政等)、采购、园林环境、营销六类合同。合同的主要经济条款包括：合同价款、付款进度、总包管理配合费、采购保管费、保修金、材料供应方式、变更与签证、竣工验收与结算。

合同成本控制要点：合同谈判、合同审批合同控制原则：合法性原则、事前签订原则、利益明晰原则施工合同谈判人员应具备工程、造价两方面专业知识，合同条件须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得无合同开工。出包工程应严禁转包。

三、施工阶段的成本控制

施工阶段成本控制的要点：工程洽商、签证、索赔、变更的控制，工程质量的控制，工期控制。

控制的具体措施：

1、工程洽商、签证、索赔要反复对照合同及有关文件规定谨慎处理，分清责任方。

2、工程洽商、签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，由甲方工程师、造价人员及监理共同签署。

3、工程洽商、签证按当时发生当时签署的原则，在事后5日内办理完毕，应禁止事后补签。洽商、签证内容、原因、工程量必须清楚明了。

4、因业主要求或因设计不当确实需要变更设计的，经设计、监理、甲方认可后方可办理，办理过程中须对照有关合同明确经济责任，杜绝盲目签证。

5、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合、严格把关，一旦发现质量事故，必须组织有关部门调查、分析事故原因，提交事故情况报告及处理措施，明确事故责任并监督责任单位按照质检部门认可的书面处理方案予以落实，事故报告与处理方案一并存档备案。

6、工程进度款：原则上不向施工单位支付备料款。确需支付的应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付款。

7、工程、造价部门会同监理，对照施工会同及进度计划，审核工程进度内容、完工部位和质量证明等资料;后由造价部门整理复核工程价值量。

8、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款。

四、竣工结算工程造价的控制

结算是具体将工程价值量化的工作，直接关系到合同各方的财务收支，稍有不慎，可能就会失之毫厘差之千里。

结算阶段的造价控制要点：严格审核结算工程量，合理确定结算单价。

控制原则：廉洁奉公、多级审核、准确高效、可复查性。

在确定工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照合同约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更详细核对工程量、审定价格、取费标准，计算工程总造价。

结束语

房地产工程质量管理制度 篇6

第一章总 则

第一条为规范参建各方质量管理行为，规范工程管理人员管理行为及职责，确保建设工程质量，提高质量管理水平，实现工程质量目标，提高资金使用效益，根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》、《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》等有关法律法规、标准规范，结合长沙吉信房地产开发有限公司实际，特制定本制度。

第二条参建各方必须建立健全质量保证体系（或自控体系），按照投标承诺和合同约定，配备项目负责人、技术负责人和质量负责人，设置现场质量管理机构，落实质量管理人员，明确质量责任，完善质量管理制度。质量管理岗位的从业人员应具备相应的执业资格。

第三条建设项目质量目标：

（一）勘测、设计质量优良，监理程序符合规定，质量管理达标、内业资料规范。

（二）工程实体质量必须符合国家和建设部有关标准、规定及设计文件要求，其施工过程或实体工程质量必须满足以下要求：

1．按照验收标准要求，各检验批、分项、分部工程施工质量检验合格率达到100%；

2．单位工程一次验收合格率达到100%；

3．在合理使用和正常维护条件下，工程结构的施工质量，应满足设计使用寿命期内正常运营要求。

（三）杜绝工程质量等级事故。

第四条参建各方应主动接受工程质量监督机构对建设工程质量的监督管理。

第二章 质量机构及职责

第五条 工程部负责对工程质量的具体管理工作，督促和检查勘察设计、施工、监理、咨询等单位建立健全质量管理体系（或自控体系），确保建设工程质量。

第六条质量管理领导小组由董事长任组长、总经理任副组长，组员由主管副总、工程部经理、审计负责人等组成。负责建设项目工程质量管理的组织领导工作。其主要职责是：

（一）审定有关的质量管理方案；

（二）组织制定工程建设质量方针、目标，督促建立质量管理体系；

（三）组织审核项目质量管理计划（或施工组织设计）等文件；

（四）组织审查参建各方的质量管理文件；

（五）组织对参建各方的质量信誉评价；

（六）组织调查处理质量事故；

（七）听取参建各方的质量管理汇报，定期组织质量管理专题会议，协调布置质量工作。

（八）组织参与施工单位分部、分项、单位工程验收。

第七条工程部为质量管理部门，其主要职责有：

（一）负责编写质量管理制度和办法；

（二）负责施工监理的管理工作，审核施工监理规划；

（三）参加审批勘察报告、设计图纸及咨询报告；

（四）参加施工组织设计等文件的审核，重点审核安全质量措施；

（五）建立健全项目质量管理体系，落实各项质量管理制度，检查咨询、监理、监测机构的资质；

（六）督促参建各方建立健全质量管理体系（或自控体系），落实各项质量管理制度，监督检查质量管理体系运行的情况；

（七）负责按规定办理质量监督手续；

（八）负责组织单位工程验收。组织抽查施工单位检验批、分项、分部、单位工程验收（情况）资料；

（九）组织或参与质量事故调查分析，研究审查有关方案措施等具体工作；

（十）负责组织参建单位质量信誉评价的具体工作；

（十一）定期组织施工质量大检查。抽查原材料、构配件、设备的现场验收；

（十二）建立项目质量信息平台，信息档案；负责工程质量档案管理；

（十三）协助审计部做好计价审核工作，质量不合格项目不能进行验收计价。

第八条 勘察设计单位质量责任

（一）勘察设计单位是勘察设计质量的直接责任者，依法对勘察设计质量负责，咨询、监理单位的审查并不免除设计单位应承担的责任。

（二）勘察设计单位应贯彻执行国家和建设部颁布的技术政策、工程建设强制性标准和国家有关部门关于项目建议书、可行性研究报告和初步设计审查批复意见。

（三）勘察设计单位提供的工程地质勘察资料和成果必须真实、准确、可靠。设计文件必须达到规定的设计深度，勘察设计单位应加强总体工作，认真搞好各专业的协调和配合。

（四）勘察设计单位应按规定对审核合格的施工图进行技术交底，对特殊工程、关键工程、新技术、新工艺设计要作出详细说明。

（五）勘察设计单位在建设工程施工阶段应设置强有力的现场设计代表机构，及时解决有关勘察、设计技术问题。积极配合咨询、监理、施工、单位工作，及时处理现场问题，并做到原因分析准确，处理方案经济合理。

（六）勘察设计单位应按规定参加工程检查和检验批以及分项、分部、单位工程的验收。发现违反设计文件进行施工的，应及时通知建设、施工、监理单位。

（七）勘察设计单位应参加建设工程质量事故分析，提出相应的技术处理方案。对因勘察设计原因造成的工程质量事故承担相应责任。

（八）勘察设计单位应按规定做好质量技术资料的整理、归档。

第九条 施工单位质量责任

（一）施工单位是质量责任主体，对施工质量负直接责任，必须严格执行国家有关质量、安全、环境保护等法律、法规，接受相关部门依法进行的监督、检查。

（二）施工单位必须按照投标承诺和合同约定，设置现场施工管理机构，配备合格的项目经理、技术负责人和质量负责人并明确其质量责任。上述人员未经工程部审查同意不得随意更换。施工单位不得转包或违法分包工程。

（三）施工单位必须设置项目质量管理机构，明确分管领导，配足配强专职工程质量管理人员，建立质量责任制，强化质量、安全管理，建立健全质量保证体系。建立健全项目质量管理制度，落实质量责任。

（四）施工单位必须按照投标承诺和合同约定，设置符合规定和满足施工需要的工地试验室，并配备一定数量有相应资格的试验人员和相应的试验、检验和检测仪器设备等。

（五）施工单位必须按照审核后的施工图和建设工程施工技术标准施工。施工单位有责任进行施工图现场核对，发现勘察设计与现场情况不符时，必须及时以书面形式通知设计、监理和建设单位。

（六）施工单位必须按照验收标准和设计要求，对用于本工程的原材料、构配件、设备等进行试验检验。未经试验检验或试验检验不合格的，禁止使用。

（七）发生工程质量事故后，施工单位必须按规定及时报告，并立即采取有效措施，防止事故扩大，保护事故现场，协助事故调查。对因施工原因造成的工程质量事故承担相应责

任。

（八）施工单位必须对工程的关键岗位、关键工种执行严格的先培训后上岗的制度。未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。特种作业人员必须持证上岗。

（九）施工单位必须加强质量管理，在施工过程中强化质量自控，建立健全质量检验制度，严格工序管理，按规定做好隐蔽工程的检查、记录和签认，做到工程质量全过程控制。

（十）施工单位在竣工验收时应落实工程保修责任，并对建设工程合理使用年限内的施工质量负责。

（十一）施工单位应按规定做好质量技术资料的收集、整理和归档，保证竣工文件真实、完整。

第十条 监理单位质量责任

（一）监理单位应根据监理委托合同，依照《建设工程监理管理暂行规定》、《建设工程监理规范》及有关技术标准、批准的设计文件、施工承包合同，对工程实施监理，对工程质量承担监理责任，不得转让所承担的工程监理业务。

（二）监理单位必须按照投标承诺和监理合同约定，设置项目监理机构。项目监理机构应建立总监理工程师、监理工程师、监理员各负其责的工程监理体系，监理人员的配置必须满足监理工作需要，并配备与工程质量要求相匹配的检验（测）仪器、办公设备及交通、通讯工具。总监理工程师、总监理工程师代表及监理工程师变动应征得建设单位同意。

（三）监理单位应实行总监理工程师负责制，严格按照《建设工程监理管理暂行规定》、《建设工程监理规范》要求开展工作。

（四）监理单位对涉及工程结构安全的关键工序和隐蔽工程必须实行旁站监理。

（五）监理单位要督促检查施工单位创优规划的制定和实施，加大监理力度，强化质量的事前预控，严格事中控制，做好事后检查。

（六）监理单位必须加强现场监理管理，制定监理工作管理制度，建立健全质量保证体系，明确和落实质量责任，并分阶段采取有效的质量控制措施，保证监理工作质量。

（七）监理单位在开工前和施工中应核对施工图，依据设计文件和施工组织设计实施监理，发现差错或与现场实际情况不符，必须及时书面通知建设、设计、施工单位。

（八）监理单位在开工前和施工中，必须按规定对施工单位的施工组织设计、开工报告、分包单位资质、进场机械数量及性能、投标承诺的主要管理人员及资质、质量保证体系、主要技术措施等进行审查，提出意见和要求，并检查整改落实情况。

（九）监理单位应按规定组织或参加对检验批、分项、分部、单位工程验收。

（十）按有关规定参与工程质量事故调查处理，对因监理原因造成的工程质量事故承担相应责任。

（十一）监理单位应按规定做好监理资料的整理、归档。

第三章质量管理制度

第十一条工程质量监督制度

开工前，必须向工程质量监督机构申请办理质量安全监督手续，接受质量安全监督部门的监督。

第十二条施工图审核制度

开工前，工程部负责组织对施工图设计文件进行审核。未经审核或审核不合格的施工图，不得交付施工。

第十三条技术交底制度

施工图设计完成后，工程部组织设计、施工、咨询和监理各方召开技术(设计)交底会议，以明确工程的设计目的，了解设计内容和技术要求。

第十四条 施工图现场核对制度

接到施工图后，监理单位、施工单位负责施工图现场核对，按合同约定承担相应责任。第十五条施工组织设计编制与审核制度

工程部组织对施工单位编制上报的实施性施工组织设计进行审批。

第十六条工程地质核实制度

施工、监理、勘察设计单位对已揭示的工程地质情况，与原设计文件进行核实，不符时，由勘察设计单位负责处理。

第十七条工程质量试验检测制度

施工单位按合同约定设立试验室，并经国家技术监督部门认可，按有关规定开展试验检测工作。

第十八条 工程质量检查制度

工程部根据工程进展情况，进行工程质量检查，加强过程质量控制。

第十九条变更设计审批制度

工程部严格执行变更设计报批程序，做好变更设计的审批工作，确保工程质量。第二十条 施工质量验收制度

各参建单位按照施工质量验收标准，严格执行隐蔽工程检查签认制度，检验批、分项、分部和单位工程质量验收制度，竣工验收制度。

第二十一条 工程质量事故报告和调查处理制度

参建单位应严格执行国家和建设部有关工程质量事故的报告制度，工程部组织或参加质量事故调查、分析、处理，督促、检查施工单位按批准的事故处理方案进行整改和质量验收，确保工程质量。

第二十二条 质量责任追究制度

建设项目参建各方应建立质量责任追究制度，层层落实责任到人。

第二十三条 技术资料管理制度

工程部及各参建单位建立技术资料的收集、整理、建档的管理制度。

第四章 质量管理过程控制

第二十四条建设项目严格实施质量过程控制

设计、施工单位健全质量管理体系，强化质量自控；监理单位按照监理规范，严格过程监控；质量管理领导小组组织检查，实施重点控制；依法接受政府监督。

第二十五条 勘察设计单位编制系统完整的《项目质量管理计划》，制订项目质量方针和质量目标，明确质量管理职责、管理程序和设计程序，强化外业勘察资料验收制度、设计文件复核、逐级审查制度、设计交底制度、现场配合制度、变更设计制度、设计回访等制度。对设计工作各个阶段进行质量控制，确保勘察设计质量。

第二十六条 施工单位编制系统完整的《项目质量管理计划》，制订项目质量方针和质量目标，明确质量职责、管理程序和作业程序，强化图纸审查制度、地质核实制度、严格执行技术交底制度、测量复核制度、施工组织设计审查制度、试验检验制度、工程质量检查验收签认制度、成品保护制度、质量事故报告和追究制度、技术资料收集保管归档等规章制度。严格执行三检制、把好工序质量关。对质量形成的各个环节进行控制，确保质量管理体系有效运行。

第二十七条 监理单位根据审批的监理规划和监理实施细则，落实质量责任制，严格旁站、巡检，见证、平行检验，按照质量验收标准及时组织检验批、分项、分部工程质量验收，并参与单位工程质量验收。

第五章质量缺陷与事故处理

第二十八条施工质量缺陷处理

在施工过程或竣工后，如发现工程存在着质量缺陷，根据其性质和严重程度，按如下方式处理：

（一）当因施工引起的质量缺陷处在萌芽状态时，及时制止，并根据质量缺陷产生原因采取根除措施。

（二）当因施工引起的质量缺陷已出现时，立即停工，施工单位立即采取足以保证质量的有效措施，并对质量缺陷进行处理，经监理工程师认可后，方可复工。

（三）当质量缺陷发生在某道工序或单项工程完工后，而且质量缺陷的存在将对下道工序或分项工程产生严重影响时，对质量缺陷产生的原因及责任做出了判定并确定了补救方案后，再进行质量缺陷的处理和下道工序或分项工程的施工。

第二十九条 竣工验收后质量缺陷处理

在质量保修期内发现质量缺陷时，应按质量保修书规定，工程部及时发出保修通知，由施工单位进行整改。

第三十条质量缺陷责任的判定

对质量缺陷责任予以判定。判定时全面审查有关的施工资料、设计资料及水文地质资料，必要时还应进行现场检测、钻孔等。在分清责任的同时，按规定明确质量缺陷处理的费用。有争议的质量缺陷责任，按照合同纠纷的解决方式处理。

第三十一条质量缺陷的修补及加固

质量缺陷的修补和加固不降低质量验收标准，并在技术规范所允许的范围内。

第三十二条质量事故的处理

（一）发生质量事故，施工单位应立即停止施工并采取有效的安全措施，并按规定及时上报。

（二）工程部组织设计、施工、监理等单位在进行调查分析、诊断、测试或验算的基础上，对处理方案予以审查、修正，按规定报批同意后，方可下达指令恢复该项工程施工。

（三）工程质量事故的责任划分和处理，按建设部现行规定办理。

（四）凡对质量事故隐瞒不报，拖延处理或处理不当及未经监理工程师同意擅自处理的，对事故部分及受影响部分视为不合格，不予验工计价。

第六章责任追究

第三十三条凡造成质量事故，将根据施工合同和委托监理合同，追究质量事故产生的一切后果。

房地产企业工程管理制度 篇7

在近几年的档案整理中, 笔者依据GB/T 50328—2001《建设工程文件档案整理规范》和相关的法律法规, 重点对房地产企业的工程类文件档案的管理和归档工作进行了一些探索和研究, 本文就此问题进行探讨。

1 房地产企业工程类档案的内涵、管理现状和存在的风险

1.1 房地产企业工程类档案的内涵

是指与工程建设有关的重要活动、记载工程建设主要过程和现状、具有保存价值的各种载体的文件, 并依据国家对建设工程归档的一系列要求, 归档形成的实体档案。

1.2 当前房地产企业工程类档案的管理现状

(1) 没有专门的档案人才进行专业化的管理。

出现此类问题的原因, 一是大部分房地产企业的管理层或决策者对档案工作不够重视, 为了节约成本, 通常是由工程内业岗位或行政人员兼任;二是档案学专业的毕业生在私营 (民营) 企业从事档案管理工作的人非常少, 一些档案专业的大学生在大学3年级前后就基本上被国有大中型企业相中, 所以, 真正进入人才市场流动的档案学人才微乎其微。

(2) 档案实体管理混乱, 查找利用率低。

大部分房地产企业产生的大量档案未进行鉴定、分类、归档、组卷、编目, 没有形成整套的档案管理流程, 一般是堆放或乱放。由于未编制档案检索目录或借助于管理载体 (专业的档案管理软件) , 导致档案的查找率非常低, 存在着查找麻烦、利用困难的问题。

(3) 档案载体的信息化建设有待提高。

当前, 大部分房地产企业的档案管理还停留在“一个盒子、一个柜子、一把锁子、一间房子”的阶段, 即档案用案卷盒装好后放入文件柜中, 并将档案室锁起来;一些企业档案载体的信息化建设更是无从谈起。所以, 房地产企业档案载体的信息化建设, 同时也将是一个很漫长的过程。

(4) 档案管理的经费得不到保障。

在企业的运营中, 企业负责人可以为聚一次餐或请一次客花去上万元的经费, 但对于档案管理的经费 (购买档案管理软件、改善硬件设施、人员在职培训等) , 却是一省再省、一压再压, 总是以经费紧张或没有预算等为借口, 减少档案管理的经费, 有的企业甚至在年度工作计划和经费开支中就未列入档案业务费用, 导致大部分企业的档案管理工作一直处于很低的水平, 发挥不了所存档案的作用。

1.3 当前房地产企业档案管理存在的风险

(1) 档案信息的不安全性。

如果没有一个系统的档案管理框架, 没有一名档案专业人员, 没有一个档案管理的整体思路, 在档案的保管过程中出现信息失泄密就在所难免, 甚至还可能涉及一些关系到企业生死存亡的重要档案信息。

(2) 在经营纠纷中“走麦城”。

在企业日常的经营活动中, 由于种种原因, 总会或多或少地发生一些争议或纠纷。无论企业如何据理力争, 但终究要“以事实为依据, 以法律为准绳”。如果平时不重视档案的作用, 在关键时刻则只能是无据可争、“败走麦城”, 这方面的实例不胜枚举。

(3) 在遭遇重大自然灾害时, 档案资料损毁将不可避免。

我国是世界上自然灾害频发的国家之一, 如何在重大或特大的自然灾害过程中更好地抢救和保护档案信息载体, 维护档案信息的安全性和完整性, 是每一个企业管理者都应该考虑的问题。如5·12汶川大地震中的档案资料损失是毁灭性的, 也是无法用金钱来衡量的。

2 房地产企业工程类档案的管理要点

2.1 工程类档案的归档范围

根据GB/T 50328—2001《建设工程文件档案整理规范》, 工程类档案的归档范围如下:

(1) 综合性文件。包括项目建议书批复及项目建议书 (立项报告) 、建设用地系列材料、征地拆迁安置等有关协议、用地申请报告、国有土地使用权出让合同、工程地质及水文地质勘察报告等。

(2) 土建、安装质量保证资料。包括开工报告、竣工工程申请验收报告、钢材质量证明单、单位工程质量竣工验收记录、主体结构分部工程质量验收报告、安装材料与设备合格证、试验单汇总表等。

(3) 土建工程竣工文字材料。包括图纸会审记录、工程定位测量资料、地基处理记录、材料 (钢材、水泥等) 的出厂证明文件及检测报告、土壤各种试验报告、商品混凝土出厂合格证、隐蔽工程检查记录等。

(4) 给排水、电气 (强电、弱电) 、消防、通风、空调、电梯、装修 (装饰、幕墙) 等工程文字材料。包括开工报告、竣工工程申请验收报告、设备 (或产品) 质量合格证、各专业隐蔽工程检查记录、工程质量事故处理记录等。

(5) 竣工图。分为综合图和各专业竣工图。综合图包括建筑、建筑小品、水景、照明、道路、绿化等平面布置;各专业竣工图包括建筑、结构、给排水、电气 (强电、弱电) 、消防、通风、装修 (装饰、幕墙) 等工程。

(6) 建设工程声像档案。

(7) 电子文档。

2.2 工程类档案的归档质量要求

(1) 归档的工程档案应为原件。

(2) 工程档案的内容及其浓度必须符合国家有关工程勘察、设计、施工、监理等方面的技术规范、标准和规程。

(3) 工程档案的内容必须真实、准确, 与工程实际相符合。

(4) 工程档案应字迹清楚、图样清晰、图表整洁, 签字盖章手续完备。

(5) 工程档案的纸张应采用能够长期保存的韧性大、耐久性强的纸张。图纸一般采用蓝晒图, 竣工图应是新蓝图;采用计算机出图必须清晰, 不得使用计算机出图的复印件。

(6) 工程档案文字材料的幅面尺寸规格宜为A4幅面 (297 mm×210 mm) ;图纸宜采用国家标准图幅。

(7) 工程档案应采用耐久性强的书写材料, 如碳素墨水、纯蓝墨水、圆珠笔、复写纸、铅笔等。

(8) 所有的竣工图均应加盖竣工图章。

2.3 工程档案整理的重点环节

工程档案整理的重点环节是工程图纸的叠存。具体叠法应依据GB 10609.3—89《技术制图复制图的折叠方法》进行, 统一折叠成A4幅面 (297 mm×210 mm) , 图标栏露在外面。

2.4 工程档案的立卷原则、方法及要求

(1) 立卷原则。

应遵循工程文件的自然形成规律, 保持卷内文件的有机联系, 便于档案的保管和利用。一个建设工程项目由多个单位工程组成时, 工程文件应按单位工程组卷。

(2) 立卷方法。

工程文件可按建设程序划分为工程准备阶段的文件、监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件等5个部分。工程准备阶段文件可按建设程序、专业、形成单位等组卷;监理文件可按单位工程、分部工程、专业、阶段等组卷;施工文件可按单位工程、分部工程、专业、阶段等组卷;竣工图可按单位工程、专业等组卷;竣工验收文件按单位工程、专业等组卷。

(3) 立卷过程中宜遵循的要求。

案卷不宜过厚, 卷厚一般≯40 mm;案卷内不应有重份的文件;不同载体的文件一般应分别组卷。

2.5 卷内档案的排列

文字材料按事项、专业顺序排列。同一事项的请示与批复、同一文件的印本与定稿、主件与附件不能分开, 并按批复在前、请示在后, 印本在前、定稿在后, 主件在前、附件在后的顺序排列;图纸按专业排列, 同专业图纸按图号顺序排列;既有文字材料又有图纸的案卷, 文字材料排前、图纸排后。

2.6 案卷编目的要求

每卷单独编号, 依流水号编目, 不得有重号、空号等情况出现。

3 工程类档案分析

档案分析类似于档案统计和档案年报工作, 是对所属档案整体情况的一个分析。

3.1 档案分析的作用

通过对所存档案进行系统分析, 掌握档案数量和质量情况 (馆藏情况、利用情况等) , 为决策者和利用者提供第一手的资料。对于建设工程类档案来讲, 档案分析工作尤为重要, 它可以全面了解一项工程运营的全部情况, 通过比对, 规避项目中重复出现的一些问题, 更好地节约开支, 优化工作进程。

3.2 档案分析的种类

(1) 文字式。

主要以文字总结的形式对所属档案的数量和质量情况进行全面总结分析, 如档案情况汇报提纲、档案利用情况汇总等。

(2) 列表式。

主要以列表的形式全面直观地表述所属档案的数量和质量情况, 如档案情况分析表等。

(3) 文字-列表式。

将以上两种方式结合起来, 既有文字又有列表, 详细、直观、全面、系统。

4 结语

工程类档案的管理是近几年建设工程市场百花齐放的结果, 是科技专门档案的一个延伸, 也是一个比较新型的课题。特别是房地产企业的工程类档案, 基本上是关乎民生的住宅、商业、交通等重要档案, 如果不进行有效的管理, 势必会对建设社会主义和谐社会带来一定的影响, 存在的问题也会随着时间的推移逐步显现出来。所以, 一定要遵照《国家档案法》、《企业档案管理条例》等一系列法律法规, 未雨绸缪, 做好档案管理工作, 为全面实现小康社会保驾护航。

参考文献

房地产企业工程造价的控制 篇8

关键词：房产企业 工程造价 控制

房地产业在经历几年的狂热后，在国家政策及国内外大环境的影响下，正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面。因此，强化项目成本管理，对项目成本实行全面、全过程的控制，提高管理水平，已是房地产企业提高投资效益的重要途径之一。

1 投资决策阶段

长期以来，我国工程投资领域普遍存在着决算超预算，预算超概算的问题，其主要的原因首先是没有真正做到工程造价全过程控制。好多企业仅偏重于预算及结算的审核，对建设工程前期工作阶段造价控制不够重视，实际上投资决策和设计阶段对工程造价影响最大，如果对决策与设计阶段不加以控制，仅在施工阶段、结算审核去算小帐，必然无法得到良好的整体资金控制的效果。

项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策，项目决策的正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础，据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到70%~90%。这就要求决策层具有战略眼光和丰富的经验。要在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。然后充分的依据当前市场状况，分析各项市场、技术及环境对项目的影响，做好投资估算。

2 设计阶段

项目决策是决定因素，设计则是关键因素。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。在设计一开始就将控制投资的目标贯穿于设计中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

宏观上说，一方面，设计方案必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系，一般情况下，要在满足使用者要求的前提下，尽可能降低工程造价，或在资金限制范围内，尽可能提高项目工程水平。另一方面，设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，造价水平的变化，可能会影响到项目将来的使用成本，如果单纯为了降低造价而建造质量得不到保障，就会在竣工验收及销售环节产生很坏的影响，甚至有可能发生重大事故，给社会财产和人民安全带来严重损害。

从具体实施措施、规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。并且要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更。初步设计时可实行限额设计，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法；二次设计要加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，可以提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，增加不必要的变更和资金的浪费。

3 工程项目的招投标及合同签订阶段

以招投标发包，是建设单位控制工程造价的有效手段。实践证明：把竞争机制引入全过程投资控制，引进市场机制，在相对平等的条件下进行招标承包。推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案，为工程造价控制创造了良好的开端，同样，施工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加快了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。

同样，加强合同管理也是施工阶段项目成本控制的重要环节。合同本应该是很严肃的法律文件，但是有些企业由于编制人员的水平不到位或其他原因，使得有的合同出现了承包范围描述不清或产生变更时结算方法不明确等问题，导致了发承包双方结算时的矛盾纠纷，甚至产生施工时，停工、窝工等现象，导致工程资源不必要的流失。企业的执行层、决策层，包括合同管理人员都应该树立合同意识，重视合同的管理，认真学习国家的法律法规，掌握有效的业务知识，认真把关施工合同的制定；加强企业内部的合同管理，结合实际情况，制定合同管理的有效办法，制定签订合同的审核管理体制，加强合同管理人员的责任，现场施工管理人员应该认真学习合同，明确合同规定的施工范围及甲乙双方的权利、责任和义务。

4 工程施工阶段

施工阶段是大量投资资金通过施工阶段不断物化形成固定资产，实现项目投资目标的阶段，也是人力、物力、财力消耗的主要阶段。该阶段的造价控制必须从以下几个方面来进行：

4.1 控制材料费。材料费在工程建设中一般要占整个建安费的60%以上，控制材料费的支出是施工阶段造价控制的一个很关键的环节。建设单位应广泛掌握建材行情，多进行市场调查，对无价材料及特殊材料价格应进行市场询价，做好价格签证，以达到控制工程造价的目的。

4.2 严把变更关。设计变更、工程量签证是项目施工阶段成本费用产生变化的另一个主要因素。设计变更是指设计做法或设计图纸的修改和完善，对必须发生的变更要经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字，且尽量提前实现这类变更，减少损失；现场签证是指对施工管理中的零星事件的确认。如:地下障碍物的清除迁移，设计变更造成的施工费用增减，临时用工及各种技术措施处理等。

4.3 控制工程索赔。索赔是工程承包中经常发生的正常现象，由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度，以及施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免的出现索赔。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。在合理情况下，建设方为了维护业主利益可对承包方进行反索赔。首先，要对承包商的索赔报告进行评论和反驳，或者否定其索赔要求，或大刀阔斧地削减索赔款额。其次，对承包商的违约之处，提出进一步的经济反索赔要求，以抗衡承包商的索赔要求。

5 竣工结算阶段

本阶段是工程造价全过程控制的最后一个阶段。这一阶段投资控制的重点是：

5.1 严格控制工程竣工验收。保证工程质量，发挥投资效益，避免因质量问题在以后的销售或使用中再次产生不必要的维修费

用。

5.2 严格工程计量工作。合同条件中明确规定工程量列表中开列的工程量是该工程的估算工程量，不能作为承包商应予完成的实际和确切的工程量。建设方审核人员必须对照合同，认真整理竣工资料，对工程预算外的费用严格控制，对未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工簽证、合同明确包含的费用、未按合同条款履行的违约等，一律核减；对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。

5.3 客观、公正、合理。严格依据根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。