房地产开发工程生产实习报告

房地产开发工程生产实习报告（通用8篇）

房地产开发工程生产实习报告 篇1

巢湖碧桂园房地产开发公司生产实习报 告 前言: 紧张的期末考试刚结束, 我们土木工程大四的学生又要开始维持几个月的生 产实习, 豪情满志的准备去工地上大干一番, 把所学到的东西都用上去。不知不 觉已经在单位实习快四个月了 , 从开始的不了解到有所认识, 过程中学到了很多 新知识, 也开宽了眼界。这次生产实习是那么的与众不同。它全面检验了我各方 面的能力:学习、生活、心理、身体、思想等等。是一块试金石,检验我能否将 所学理论知识用到实践中去。关系到我将来能否在这个充满挑战的社会顺利的立 足, 也是我牢固树立自信、自立、自强的关键, 所以, 我对它也是百分百的投入!为了更好的开展以后的工作, 特就实习期间的工作作个简短的报告, 也算是工作 总结。报告中,将会谈到对单位的认识和从实习部门的工作总结出的工作经验, 另外还谈谈个人的一些看法。

一.碧桂园房地产开发有限公司公司简介

被誉为“南中国房地产业航空母舰”、中国驰名商标企业的碧桂园,成立 于 1992年, 2007年在香港联交所主板上市, 是一家以房地产为主营业务, 涵盖建 筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房 地产开发企业。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,力求降低成本;高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧 桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。

二.实习期间的工作情况

第一, 对工地的环境有所了解, 包括实际的工作环境和人际环境, 对于工作 环境可以说相当之艰苦, 我去时项目部的办公室刚搬到新综合楼, 综合楼分为 A、B、C 三区, B 区 3-6层碧桂园全体员工临时宿舍, A 区 3-6层为物业公司办公室, C 区 3-6层为房产公司办公室,综合楼 1-2层为商业综合体,碧桂园在巢湖南岸 的项目现在在处理一期地共九百多母地, 二期地上为开发, 项目对于其他楼盘相 比算比较大, 每天不只要走几个来回。在人际方面短短的四个月却让我接触到了

很多人, 就施工单位就见到了三四个项目部, 从土建到道路再到绿化最后还 有桩基项目部,监理更不用说了,办公室就在我们隔壁,算是处的比较熟的,其 间还接触到了房管部门、质量检查部门、各分包单位的老板、公司的领导等等。第二, 看, 来到工地看的东西实在是太多了, 感觉每个地方都值得你好好的 看看,老师也说了要“三看” ,图纸是必不可少的,拿了一本一期 5#楼的施工图 翻开看了起来, 师父叫我先重点看建筑设计施工说明和结构说明, 确实里面有很 多的东西需要你记住的,特别是结构说明里面,建筑构造做法表、钢筋的使用, 锚固等等。而后看平、立、剖图对房间的开间,进深,高度有所了解,在大脑里 形成立体图。但在看结构图时就遇到了困难, 结构平法图是个陌生的概念, 剪力 墙、柱、梁、板的钢筋标注完全看不懂,师父介绍我去买了几本图集后,慢慢的 琢磨起来, 不明白的地方就问。有时自己拿着图纸去现场对钢筋。现在可以说平法已经没什么大问题了。二看资料, 要说资料工地上实在是太多了, 工作联系单:里面有变更、具体做法、通知等;会议记要:监理月报、工地例会、专题会议、项目监理机构内部会议等;一期 1#~4#楼施工组织设计;外墙外保温工程的施工 方法;11月份 12月份的施工进度计划表;关于会所桩基工程问监理拿个份文件, 了解了桩基部分的有关知识,如桩径尺寸、长度、持力层、单桩竖向承载力,采 用 110振动沉管灌注桩,打桩时可能发生“瓶颈”桩、“大肚子”桩等,入土深 度控制、容许偏差范围及桩身砼质量控制等等;《巢湖市住宅质量分户验收管理 规定》 ,讲到了验收人员组成、分户与竣工验收的区别、验收时需填表格、验收 内容等等;《全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表》 , 《安徽省建筑工程综合

预算定额》 , 《巢湖市建筑工程补充预算定额》 这三本书要结合起来看, 我也大概 翻了一翻,每章有工程说明、工程量计算规则和计价表,计价表一开始看不懂, 幸好有个预算员教我看了一下,什么基价有人工费、机械费、材料费组成。最后 还看到了一期 1#~10#楼加 D1、D2、D3的建筑工程桩基工程的施工验收资料,每 份足足有几百张,并且一些单子需要原件,里面有质量验收报告、桩位图、高应 变检测报告等等, 这些都要送到档案馆存档。三看施工工艺, 如何施工放线及监 理复线,什么是“五零线”;滴水线的做法,底面与外墙面交界处,距拐角 1-2㎝处做一条 1㎝左右宽的凹槽;看钢筋工程中钢筋的接头和断点焊接及钢筋间距

是否满足要求。剪力墙竖向分布钢筋和约束边缘柱的连接构造,直径小于 28采 用搭接,大于 28采用电渣压力焊连接,对于柱机械焊接时纵筋距基础、楼板顶 面大于 500,相邻钢筋交错连接大于 35d ,箍筋和拉筋弯钩和间距的构造,拉筋 采用梅花型布置,垫块的使用。看模板支撑体系, 10#楼地下室模板面板采用厚 度为 18mm 的木胶合板,内竖楞采 50mmX100mm 木楞,间距为 250mm ,外横楞采用 双脚手钢管,间距为 600mm ,对拉螺栓的布置,严禁使用废机油满涂等;砼工程 中采用一次支模一次浇注, 砼的测温等等;止水带, 后浇带的做法;施工缝留置, 柱、剪力墙留在梁板底 50~100㎜,梁留在 1/3跨中;伸缩缝的留法和做法;地 下室外墙须做防水处理涂两层沥青而后砌一皮砖做保护层最后才能回土;橱卫间 采用二布三油的防水层;会所打沉管灌注桩的施工过程, 钢筋笼是否合格, 拔桩 速度的控制,桩机移位等。

说到动手, 由于在甲方实习要动手的地方还真不多。主要还是以看为主, 做 为甲方就要认真的看哪个地方没弄好, 然后叫乙方整改。这也是我实习期间的主 要工作,每天和师父去工地每栋楼都得看看,主体还在施工的 10#楼地下室钢筋 是否绑弯、箍筋分布筋间距、后浇带纵筋锚固长度是否满足要求, 止水带上的预 埋管件是否满焊等;主体结束的看装饰工程,涂料是否涂到位,门窗打密封胶, 窗台、阴角部位渗水现象, 外墙贴砖, 和监理乙方一起拿着激光测距仪测房间净 高偏差是否在 2

公分内, 进深开间是否也满足要求。墙面有没有空鼓, 有没有裂 缝, 特别是门洞和梁下部位容易出现裂缝, 需要贴钢丝网。窗户装好后四周是否 粉好;楼梯休息平台阴阳角是否粉平粉直等等,每天都能发现很多的问题。三.实习体会

我短短的四个月的实习生活已经结束了, 首先通过这次实习最大的收获就 是学会了适应环境。通过这次实习我开始适应了这种工地生活。有了这段时间的 锻炼, 不论以后做什么工作都有了一种吃苦耐劳的毅力。另外就是在工地上知道 了一些与学校不同的问题, 还有在工地上知道了作为一名技术人员应该怎样去和 工人、领导、监理、相关部门的交流等。

其次,通过这次实习使我对工程方面的有关知识在实际上有了更深一些的了解。应该说在学校学习再多的专业知识也只是理论上的, 与实际还是有点差别的。这 次实习对我的识图及作图能力都有一定的帮助, 特别在做图方面学到了 CAD 的一

些快捷方式如复制可以输入 CO、M 移动、E 删除等等。并且有幸参加了两次工程 例会,学到了做为甲方如何调节个部门之间的矛盾,采取有效的解决方法。工地上是艰苦,但能学的是一些现实东西,锻炼的是解决问题的实践能力。例如:设计图纸上的变更, 具体施工时出现的问题, 人与人之间的交流沟通等等, 只有通过实践后才能找到问题发生的原因,才能找到解决的办法。

另外, 对有关的资料也有了一定的认识, 知道什么时候该填什么资料, 需什 么人签字等,这些是我以前没有接触过的。

还有一点就是:虽然只有一个月的实习时间, 但我有幸了解了项目的整个过 程, “新街商业步行街”工地上有刚开始建的会所,看到了桩基工程;一期 10#楼的地下室柱和剪力墙的钢筋和模板工程;一期 1#~8#楼的装饰工程;室外绿化 工程。另外,这次还看到了使用平法标注的结构图,初见时感觉有些头大,虽然 在这之前听老师说过，但并未学过, 就那么一张剪力墙平法施工图, 都有些眼花。什么 KZ , GDZ , Q , LL , LB , AT , GT 等等,一开始根本就不知道什么意思,不过 师父介绍我买了几本平法制图的图集, 图集里详细介绍了读图的方法, 经过几天 的努力,再看图时终于不再感觉难了。可以拿着图纸去现场对钢筋了。

最后,我至少还有以下问题需要解决。(一 缺乏工作经验

因为自己缺乏经验, 很多问题上分不清主次, 还有协培训或是学习找不到工作重 点。随着工作的进行,我想我会逐渐积累检验的。

(二 工作态度仍不够积极

在工作中不仅仅能够完成布置的工作任务, 在没有工作任务时虽能主动要求布置 任务, 但若没有工作时就可能会松懈, 不能做到主动学习。在今后我要努力客服 惰性,没有工作任务时主动要求布置,没有布置工作时做到主动学习。

(三 工作时仍需追求完美

在工作中,不允许丝毫的马虎,严谨认真是时刻要牢记的。

我坚信通过这一段时间的实习, 所获得的实践经验将终身受益, 在以后的工 作中将得到体现, 我会不断的理解和体会实习中所学到的知识, 把所学到的理论 知识和实践经验应用到实际工作中来, 充分展现我的个人价值和人生价值, 为实 现自我的理想和光明的前程而努力。

以上是我对已经过去实习工作的总结, 总结是为了寻找差距、修订目标, 是为了 今后更好的提高。通过不断的总结, 不断的提高, 我有信心在未来的工作中更好 的完成任务。

最后, 我想向所有为我的实习提供帮助和指导的碧桂园房地产开发有限公司 的工作人员以及我的指导教师致谢,感谢你们为我的顺利实习所做的帮助和努 力。

作者:邱光应 2012年 3月 8日

房地产开发工程生产实习报告 篇2

1.1 研究背景

20世纪90年代以来,随着经济全球化步伐的进一步加快和房地产行业自身改革发展的不断加强,作为中国经济支柱之一的房地产业不但对中国经济的发展起着不可估量的作用,而且能触及到整个国民经济的各个方面,尤其是在中国产业结构调整方面产生着巨大影响。然而,正因为房地产业的关联度大、产业链长,能在不同程度上影响着多个上下游产业的发展,所以房地产业的任何问题都会对国民经济的健康与持续发展带来很大的损害,如“鬼城、烂尾楼”等暴露了我国房地产行业资金、人力、物力投入的不均匀,以至于生产率低下等现状。

国外学者研究全要素生产率较早,并取得了丰硕的成果[1]。国内研究全要素生产率较晚,目前大部分研究主要集中于信息业、制造业、能源产业、金融业等服务业[2,3,4,5,6,7],然而既有文献中鲜有关于房地产行业全要素生产率的研究。虽然有文献运用Malmquist指数分析了我国房地产开发企业某阶段的生产效率,但由于样本研究期限较短,没有考虑投入—产出的滞后性,导致分析的结果有待验证[8]。郑君君等分析了我国1997—2008年房地产开发企业的全要素生产率(Total Factor Productivity,TFP)的变动情况,并对全要素生产率增长的阶段性与区域性规律进行了技术效率与技术进步分析,结果表明我国房地产开发企业的TFP增长有利于房地产开发企业的产出增长,但贡献率较低,因此技术贡献率是TFP增长的主要动力[9]。

目前,房地产开发企业的全要素生产率研究受到众多学者的青睐,并进行了各种各样的研究,其中大部分采用当期数据来进行分析,没有对数据进行一系列必要的指数处理,以及房地产业自身的滞后性或选取的数据较久远,不能很好地反映近期我国房地产开发企业的概况。本文将近年的数据通过价格指数处理,统一折算成基期数据,消除物价因素影响,同时考虑了房地产业投入和生产之间的滞后性,使分析结果更加准确。在此基础上,选取了2005—2014年中国31个省、自治区、直辖市(香港与澳门特区、台湾地区因统计数据缺失,未进行分析)和东部、中部、西部地区来研究我国房地产开发企业全要素生产率的变动情况及其影响因素,并在此基础上提出了有关建议。

1.2 研究方法

数据包络分析(DEA):数据包络分析采用线性规划法,构建一个非参数线性前沿面,根据实际观测值与包络面上的数值之比测算相对效率[10]。在可变规模报酬的假设下,生产可能集Tv:

建立在Tv上的纯技术效率评价模型加入松弛变量SA、SB和摄动量ε后,minθv-ε(e1TSA+e2TSB)。

当问题的解为θv、λ、SA、SB时,有以下结论:(1)若θv=1、且SA=SB=0,则DMU0有效;(2)若θv=1,则DMU0弱有效;(3)若θv<1,则DMU0非有效。

Malmquist指数法:Malmquist指数是对产出—投入比的衡量,是用于核定生产效率的指标。Malmquist指数最初由Malmquist于1953年提出,1994年Rolf Fre等进一步拓展了Malmquist指数的应用领域。从t期到t+1期,基于产出导向的Malmquist生产效率变化指数可表示为:

式中,(xt+1,yt+1)和(xt,yt)分别表示t+1期和t期的投入和产出向量;D0t和D0t+1分别表示以t时期技术Tt为参照,时期t和时期t+1的距离函数。由于绝大多数决策单元技术无效,因此上式可改写为技术效率变化指数(EC)和技术进步指数(TP)的乘积[6],分解过程为:

2 数据来源与指标选择

2.1 数据来源

本文基础数据主要来源于2006—2015年的《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》,有关数据主要采用2005—2014年我国31个省(区、市)房地产开发企业的数据。

2.2 指标选择与计算

从房地产业的经济增长层面而言,房地产业的经济增长主要来源于资本投入与劳动等要素的投入。从房地产开发企业的效率层面来看,一定时间内房地产业的产出与总投入的比值就是生产率。因此,本文的劳动指标采用企业从业人员数,资本投入指标采用永续盘存法处理的资本存量,创新投入指标采用研发费用,产出指标采用经营总收入和竣工房屋面积。房地产固定资本存量一般都用经处理过的房地产开发企业固定资产投资来代替[4]。

在上述指标中,房地产开发企业固定资产投资和经营总收入等数据都要剔除价格指数的影响,本文采用张军等测算资本存量的方法,折旧率也按照张军等采用的9.6%,基期为2005年,视为100,k1=(1-δ)kt-1+It(kt表示当年物资资本存量,kt-1为上一年物资资本存量,It为本年度固定资产投资总额,δ为折旧率),从而得到2005—2014年我国31个省(区、市)房地产开发企业固定资产投资的实际值[11]。同样,采取永续盘存处于研发的经费成为研发资本存量。本文考虑投入—产出时滞效应,滞后期为两年,即取2005年的投入指标对应2007年的产出指标;取2006年的投入指标对应2008年的产出指标,以此类推。

3 实证分析

3.1 DEA分析

利用DEAP 2.1软件对我国31个省(区、市)2007—2014年房地产开发企业的各个效率进行分析,结果见表1。从表1可见,我国31个省(区、市)房地产开发企业总体技术效率水平偏低,平均值只有0.789,其中技术效率低于0.789的有17个省,占所考察对象的54.8%;技术效率为1.000的有省份有5个,占所考察对象的16.1%。规模报酬不变的省份有6个,占所考察对象的19.4%。纯技术效率低,直接影响技术效率。

从DEA的分析结果中可见,房地产开发企业资源投入不合理是造成纯技术效率水平偏低的主要原因。一是房地产开发企业的劳动力投入过多。主要是我国中西部省市房地产开发企业冗员问题较严重,人员管理与分配不合理,大部分企业仍保留着传统的用工模式,非底层的老职工和离退休员工多。二是房地产开发企业的土地购置面积和固定资产投资出现冗余。由于房地产行业大部分土地的购入都不是当年进行的房地产建设,这样土地购置面积指标就不能及时反映房地产开发企业的实际收益。三是实体经济不景气,非房地产企业转向房地产企业,扭曲了资源配置。

3.2 31个省市TFP增长分析

用DEAP2.1软件对全国31个省(区、市)房地产开发企业2008—2014年的数据进行分年度的TFP指数与分解,结果见表2。从表2可见,2008—2014年我国房地产开发企业的全要素生产率平均增长率为-3.4%,即TFP下降了3.4%,其中技术效率增长率为0.0%,技术进步增长率为-3.3%。可见,我国房地产开发企业TFP增长呈现下降趋势。

从这些数据分析可见,技术效率改善没有促进我国房地产开发企业的TFP增长,而技术进步是我国房地产开发企业TFP下降的主要原因,所以要想提升我国房地产开发企业的产值,可通过引进、学习发达国家或地区的房地产行业先进的技术来实现。数据显示,房地产业的规模效率指数小于1,阻碍了TFP增长,说明房地产开发企业要重视提高规模效率。积极、充分地利用规模经济效应来提升房地产开发企业的产值,可以说这是房地产业蓬勃发展的一个很好的措施。

从时间上来分析,该阶段我国房地产开发企业TFP值大于平均值的年份主要有2008年、2009年、2011年和2014年。而只有2011年的房地产开发企业TFP平均增长率大于1,即增长率为4.7%。这一方面是由于2009年国家颁布了一系列有利于房地产业的政策,如当年各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发[2008]131号文件。随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,国家也发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》等。另一方面是由于2011年的“新国八条”进一步落实了地方政府的责任,加上新婚姻法的颁布等逐步扩大了住房保障制度覆盖面等为楼市回暖蓄积了政策基础。其他年份的TFP均小于1,即呈现下降趋势,甚至2012年的TFP增长率为-12.2%,由此可见全国房地产开发企业的全要素生产率在时间上是不稳定的。本文以2008年、2014年全国各省(区、市)平均全要素生产率及其分解结果(表3)为例进行房地产开发企业TFP分析。

从表3可知,2008年和2014年我国房地产业的技术进步指数平均值分别为1.049和0.984,2008年和2014年全要素生产率指数平均值分别为0.970、0.978,即TFP增长率为-3.0%、-2.2%,可见我国房地产开发企业的技术进步和全要素生产率整体呈现下降趋势。此外,我国房地产业相对的技术效率指数平均值分别为0.925和0.995,即技术效率增长率为-7.5%和-0.5%,总体呈上升趋势。结合表2、表3可见,虽然规模效率导致我国31个省(区、市)房地产开发企业的技术效率水平低,但技术效率整体仍呈现改善趋势,因此技术进步恶化是房地产开发企业TFP增长下降的主要原因。技术一直进步才应符合常理,但技术变化却在这些房地产开发企业呈退步趋势,可能的原因是技术进步的负效应。我国很多房地产开发企业花耗巨资购进国外先进的技术和管理方法,却忽略了技术学习的过程,先进技术利用率低,造成房地产开发企业自有的科研机构日渐衰弱,最终导致生存困难。

从细节上分析,2008年和2014年影响我国房地产业TFP增长的主要因素各有不同。2008年我国房地产业的技术效率指数和技术进步指数分别为0.925和1.048,即其增长率分别为-7.5%和4.8%。可见,我国房地产业技术进步增长率为正,而技术效率增长率为负,所以引起2008年全要素生产率低的原因是技术效率指数太低。

从我国各省的房地产开发企业来看,技术效率低于1的有19个省,占所考察对象的61.3%。因此,2008年造成我国房地产开发企业全要素生产率差的主要因素是房地产开发企业技术效率的负效应。此外,由于纯技术效率和规模效率导致技术效率低,2008年我国房地产业的纯技术效率指数和规模效率指数分别为0.952和0.972,而且纯技术效率指数和规模效率指数都低于1的有11个省,可见2008年我国房地产开发企业的纯技术效率和规模效率共同导致技术效率低。

2014年我国房地产技术效率指数和技术进步指数分别为0.995和0.984,所以2014年技术效率指数和技术进步指数共同引起全要素生产率的下降。但仔细分析具体各省的房地产开发企业发现,2014年真正影响我国房地产开发企业全要素生产率低的主要因素是技术进步。这与我国经济的发展状况与政策的宏观调控有关,对此将进一步展开分析。2008—2014年我国房地产TFP平均增长率最高的是北京(8.0%),最低的是内蒙古(-20.7%),TFP大于1即TFP平均增长率为正的省份只有10个,分别为北京、天津、江苏、浙江、江西、河南、湖北、湖南、四川、青海。

3.3 东部、中部、西部地区的TFP分析

上述分析指出,我国房地产开发企业TFP增长率下降的主要原因是技术进步恶化。为了进一步考察我国房地产业TFP增长的区域差异,我们将2007—2014年31个省区按照东部、中部、西部进行划分。2007—2014年我国东部地区房地产开发企业的TFP平均值增长了-3.6%,即下降了3.6%,中部地区增长了5.0%,西部地区增长了0.5%,与以往的经验不同,东部地区的房地产开发企业TFP增长率是三个区域最低的,且呈现下降趋势。究其原因,主要是东部地区技术效率和技术进步的增长率分别为-1.2%和-2.4%,两者均为负数,所以我国东部地区房地产业的TFP下降是由技术效率和技术进步两者共同作用的影响。我国东部地区房地产开发企业的TFP影响因素可归纳为技术进步和纯技术效率。其中,河北、浙江、福建、山东四个东部省份既要推动技术的进步,又要促进纯技术效率的增长[12,13,14,15,16]。

我国中部地区房地产业的技术效率和技术进步增长率分别为2.5%和2.5%,说明我国中部地区房地产开发企业的TFP增长也是由于技术效率和技术进步决定的,且两者具有同等效力。我国中部地区房地产开发企业的纯技术效率和规模效率的增长率分别为0.7%和1.7%,所以规模效率的影响较大。由此可知,在我国中部地区房地产开发企业的TFP增长的因素中,技术进步和规模效率功不可没;西部地区的TFP增长了0.5%,技术效率和技术进步的增长率分别为-1.3%和1.8%,说明技术进步促进了我国西部地区房地产开发企业的TFP增长,而技术效率改善则降低了全要素增长率,规模效率的降低是影响技术效率低的主要原因。因此,影响中国西部地区房地产开发企业TFP增长率的原因可归结为技术进步促进了我国西部地区房地产开发企业的全要素生产率增长率增长,而规模效率的降低在一定程度上遏制了其增长。根据以上分析,技术进步和规模效率是我国中西部地区房地产开发企业TFP下降的主要因素,技术进步和纯技术效率是东部地区房地产开发企业TFP下降的主要因素。

4 结论

本文主要采用基于DEA-Malmquist指数法测算了2007—2014年我国31个省(区、市)的房地产开发企业全要素生产率的变动及其分解,通过分析,本文主要得出以下结论:(1)目前我国房地产开发企业纯技术效率水平不高。房地产开发企业不但存在从业人员冗余严重,而且素质层次不合理。一方面,企业急需的高级人才短缺;另一方面,人才培养机制不健全,缺乏人才保障机制,严重制约了我国房地产开发企业技术效率提升。(2)我国房地产开发企业TFP增长没有促进产出,甚至阻碍了其发展(下降了3.5%),其原因在于我国房地产开发企业的技术进步率和规模效率较低。我国很多房地产开发企业宁可投入巨资直接引进技术,却不肯投资于方案提供商、研究所等机构合作进行技术创新。房地产开发企业体制改革不彻底,包括管理体制和分配体制,传统管理体制依然在房地产开发企业大行其道。从我国现实房地产开发企业的经营情况看,传统管理制度很难适应市场经济和企业的长远发展。此外,国家宏观环境给房地产开发企业技术创新造成了无法在短期内消除的负面影响,使我国房地产开发企业进行技术创新存在一定的困难,他们在技术创新上心有余而力不足,从而使房地产开发企业全要素出产率低成为长期困扰房地产开发企业的一个难题。(3)从区域TFP增长率来看,我国中部地区房地产业TFP增长率最高、西部地区居中、东部地区最低。从房地产开发企业TFP增长源泉看,东部地区的主要制约因素是技术进步和纯技术效率,中部和西部地区的主要制约因素是技术进步和规模效率。

针对目前我国房地产业TFP的实际情况,本文给出以下建议:(1)建议政府有关部门要对房地产开发企业固定资产投资、人力资源和土地等资源进行严格审核,合理进行资源分配,减少冗余,这样房地产业资源配置效率就会得到提高。同时,合理配置中国房地产开发企业的人力资源岗位,使人尽其才。在明确人员的供给与需求之后,对两者进行对比,既要确定整个房地产开发企业的人员需求量,又要确定每一岗位的人员需求量。(2)房地产开发企业可通过引进、学习发达国家或地区的房地产行业先进技术来实现房地产业的发展。积极推进房地产行业的内生技术活动创新,以及通过技术外溢、技术转移等带来的外生技术进步和效率改善,这些将为我国房地产开发企业生产率的长期增长贡献重要力量。(3)土地市场适当加大区域投资规模,加快开发规模和开发速度,有条件时扩大产业链长度,提升产业链等级等。(4)深化房地产开发企业的体制改革。鼓励房地产开发业进行技术创新,提高效率,针对房地产开发企业制定合理的税后政策,鼓励房地产开发企业进行技术创新。(5)西部和东部地区要学习中部地区房地产开发企业的相关政策及其优良方法;东部地区要大力推进房地产业制度和管理水平的进步,提高纯技术效率;中部和西部地区则要通过适当地扩大规模和提高产出水平,提高规模效率。

摘要：基于DEA模型的Malmquist指数法,测算了我国31个省(区、市)2005—2014年房地产开发企业全要素生产率的变动情况,并对全要素生产率增长的阶段性与区域性规律分析了技术效率与技术进步。结果表明:该阶段中国房地产开发企业纯技术效率不高,全要素生产率出现负增长,技术进步对全要素生产率增长的影响较大。东部地区的TFP增长率最低,西部地区次之,中部地区最高。除了技术进步因素外,东部地区要改善纯技术效率,中西部地区要改善规模效率。分析了我国房地产开发企业全要素生产率增长低下的原因,提出了可实施性的政策性建议。

房地产开发工程造价控制管理探讨 篇3

【摘 要】阐述“以人为本”是有效控制工程造价的基础，并从工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算四个方面讨论房地产开发全过程的造价控制管理。

【关键词】房地产开发；造价管理

“以人为本”是众多开发单位所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等。每环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视 “以人为本”，要强化激励和约束机制。从工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算四个方面研究分析房地产开发全过程的造价控制管理。

1.设计阶段是控制工程造价的核心

设计对房地产开发建设的极端重要性，已被越来越多的业主和房地产商所认识。房地产开发企业，在暴利时代过去之后要想赚钱，只剩华山一条路，就是降成本、做精品、创品牌。而要做到这一点，最重要的一环就是切实做好设计。虽然设计费只占到开发建设项目全部投资的1%，但它对开发建设项目的投资影响却高达75%以上。在单项工程建设中，其建筑、结构，设备方案的选择和施工图设计对投资有着巨大影响。在满足同样使用功能和安全度的前提下，技术经济合理的设计，可降低工程造价10%-15%，甚至可达20%-30%。

如住宅的建筑设计，认为只有小进深（如进深10m甚至以下）才能保证住宅采光通风良好。其实，这完全是一个误区。实际上，只要套型设计布局合理，进深12m-16m仍然完全能做到采光通风良好，但这对建筑成本的影响却是巨大的。如进深由10m增加到14m，建筑面积增加40%，但纵墙长度却一点没增加，既节约了近一半的墙体，同时还可提高容积率节约用地。又如住宅的层高，规范规定为2.8m，对于普通住宅来说，这个高度（2.8m）完全可以满足一般舒适性要求了。但有的人却误认为层高越高越好，岂不知层高每增加0.1m，建安费就要增加2.0%，对建设成本的影响是很大的。

设计对开发建设成本高低的影响实在是太大了。正如业界广为流传的那样，“设计的浪费是最大的浪费，设计的节约是最大的节约”，“设计者笔下一条线，影响着投资千百万”。因此在设计阶段应从下面五个方面控制：

（1）实行设计方案招投标。开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制，加强管理工作，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程洽商。

（2）实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，开发单位要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

（3）开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。

（4）加强图纸会审工作。加强图纸会审，尽量将工程变更的发生控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前，组织相关技术人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。

（5）加强设计变更的管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，采取必要的审批制度，分析原因，分清变更是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更，从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。

2.工程招投标是控制工程造价的手段

工程建设领域实行招投标制，是为了适应市场经济的客观要求，通过竞争机制，优化资源配置，低成本，高质量，高效率的完成工程建设。通过招投标引进竟争机制，可以降低工程成本，对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工单位的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在工期和质量都得到保证和满足的前提下，招标方的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人，因此，价格的竞争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。

首先考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。

其次是要求施工单位具有足够的技术实力。它不仅使施工单位自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工单位能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

最后严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同价格及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。要对合同全部内容仔细阅读和审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性，保证合同内容符合法律法规要求，要重视承包方有关义务的条款和支付、质量、工期、变更索赔等条款，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

3.现场工程管理是控制造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是选择合理的施工方案，二是合理控制工程签证，三是严格审查承包商的索赔要求，四是做好材料的加工定货。由开发单位引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。同时预算人员要广泛掌握建材行情，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。

4.竣工结算是控制工程造价的重要措施

工程竣工结算审核是建设投资的最后把关程序，是合理确定工程造价的必要程序，是工程合同执行情况的最后检阅。工程施工结算审核时有必要委托社会上审计单位，审计部门通过开发单位提供的隐蔽签证、现场签证、设计变更、结算书、竣工资料，进行细致审计。以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程，根据现场实际对结算书中不合理之处进行核减，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

房地产开发申请报告 篇4

1.1 项目名称及建设规模

项目名称：开发建设**********项目

开发建设单位：**************************公司

项目地理位置：**************土地*********亩。

建设规模：总建筑面积*******平方米

1.2项目开发建设单位概况

**************************公司成立于****，是经*******工商局注册的有限责任公司，是*******房地产管理局批准的二级房地产开发企业，公司****************************************(基本情况)。

1.3 项目申请报告编制的依据和范围

1.3.1编制依据

①*******住房需求状况调查

②《*******国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 ③《*******城市总体规划（2005-2020年）》

④《*******土地利用总体规划(2005-2020年)》

⑤《*******住房建设规划（2008-2012）》

⑥《*******2008国有土地使用权供应计划》

⑦《房地产开发项目经济评价方法（建标[2000]205号）》

⑧《城市居住区规划设计规范》等法律规范

⑨《住宅设计施计规范》

⑩**********1：2500地形测量图

1.3.2 编制范围

根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本可行性研究报告主要从以下范围进行研究：

①项目建设的必要性和依据；②项目建设规模的确定

③建设条件是否具备； ④工程建设规划

⑤公用工程方案； ⑥项目实施进度计划安排

⑦投资估算及资金筹措方案；⑧对项目的效益进行客观分析

1.4 研究结论 1.4.1 *******房地产市场分析

*******的房地产业目前正处于初步发展期。*******是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年来*******人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。再者，随着中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。

1.4.2项目地块概况

本项目位于************************************以北，******以西所围成的区域；地块地势较为平整，周边供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等基础设施条件完善，交通便利，适合项目开发的需要。

1.4.3建设规模

根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，本规划住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29.86%以下，总规划建筑面积*******平方米，其中住宅面积*******平方米，住户*******户；商业85100平方米；容积率：住宅2.7，商业4.5；绿地率：40%；并配套建设公共建筑工程。

1.4.4 项目总投资

该项目共需建设资金*******万元，项目建设单位自筹资金解决80635.8万元，分申请银行贷款80000万元，其中：第一年至第四年分别为15000万元，后两年各10000万元。

1.4.5 经济技术指标

主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标表

1.4.6结论和建议 该项目符合国家产业政策和*******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。

第二章 宏观投资环境及市场研究

2.1房地产投资环境及发展趋势

2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。2007年土地购置面积为40609.18万平方米，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。

总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。

2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，包括从紧的货币政策，已经为2008年乃至更长时期该国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

2.2*******经济社会发展

*******位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，东西长103.24公里，南北宽101.46公里，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。

改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大 篇二：房地产开发申请报告

伊犁隆鑫房地产开发有限

责任公司

隆鑫字第[0186]号

关于对黑龙江路280号用地

进行开发建设的申请

新疆维吾尔自治区人民政府：

我公司于二零零四年七月批准成立，企业地址：伊宁市斯大林街五 巷19号，成立八年来我公司靠自身拼搏和广大用户的信赖与支持，在各级主管部门的领导下，从无到有、从小到大，目前已发展成为伊犁州房产行业中具有竞争力的企业，至今先后开发了民贸地下通道、新客运站地下通道、隆鑫综合楼及农机局综合楼，州职业技术学院教职工住宅楼等总建筑面积100000平方米。公司于2006年10月新成立了分支机构-隆鑫大酒店，扩大了经营规模，增加了经营范围。公司主要业务有：房地产开发与经营；建筑设备的租赁；建筑材料，钢材，蓄产品，农副产品及日用百货的批发销售；物业管理，房屋租赁，住宿，餐饮，茶楼服务；烟酒零售。

2008年并购重组伊犁华西建设工程责任有限公司（二级建筑安装资质）。公司由具有中级及以上职称专业的管理人员150人员，下设财务部、销售部、经营合同部、工程技术部、质量安全部、市场开发部、办公室等

职能部门，公司自有固定员工200人。公司本着不断追求更高更强的经营理念，以更加提高和增强企业社会责任为目标，为城市建设发展、提高经济增长和增加城市就业，开发建设更加美丽的乌市做出企业的贡献。乌鲁木齐是具有优良的经济发展潜力大的民族特色区域，具有完善基础设施，配套齐全

的发展鲜明的文化，富有魅力的特色现代化区域性城市。

我公司通过长期的城市区域调研发现，在主要以黑龙江路

280号旧区，房屋老化，结构混乱，居民住房条件差等现象，已不能满足人民日益增长的文化和生活的需要，城市现行规划道路已不能满足城市现代化发展的需要，为适应现代化城市规划和现代化城市建设，在市中心繁华地段旁应需要一个具有现代化的高层商住楼。为创造更加美好的乌鲁木齐，我公司希望能将此旧区进行改造。

此项目采用最前沿的户型设计，大面积落地玻璃窗、户外观景阳台、地暖、可视对讲门禁，注重基础配套建设，如设置停车场、户外按摩步道、露天休憩椅、中控广播系统以及健身器械，通过做好各种细节将项目建成品牌大型商住园。

该改造项目我公司将本着“绿化、美化、亮化”的原则，“高质量、创品牌、求发展”的决心，以“营造更美好的人文环境”为目标，为伊宁市的城市发展提交一份更美的人文画卷而努力！为使我公司能尽快完成拆迁、立项、规划等各项前期手续，恳切希望新疆维吾尔自治区人民政府领导批准由我公司开发建设该旧区改造项目为感！

此

礼

伊犁隆鑫房地产开发有限责任公司

二0一二年三月十六日

篇三：房地产项目申请报告

目 录 第一章 申报单位及项目概况...................................................................................................................................2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析...................................................................................................15 第三章 资源开发及综合利用分析.........................................................................................................................17 第四章 节能分析.....................................................................................................................................................21 第五章 建设用地分析...........................................................................................................................................25 第六章 环境影响评价...........................................................................................................................................26 第七章 投资估算与经济评价...............................................................................................................................31 第八章 社会影响分析...........................................................................................................................................37 第九章 结论与建议.................................................................................................................................................40 第一章 申报单位及项目概况

1.1项目名称及申报单位

1.1.1 项目名称：宿松县阳光家和苑房地产开发项目

1.1.2 申报单位：宿松县华美房地产有限公司

申报单位概况：宿松中豪房产开发有限公司具有较强的经济技术实力，法人代表：何国灯，公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。公司本着“以人为本，质量第一”的经营宗旨，在全体员工的共同努力下，在过去的一年中取得了快速发展。我公司充分利用地理环境，使小区与周边环境相融合，规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为宿松县的快速发展做出贡献。

1.2 项目概况 1.2.1报告编制的依据

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；

宿松县城乡规划管理局规划设计条件；

《中华人民共和国建筑法》；

国务院《建设工程质量管理条例》；

国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。

1.2.2 建设背景与市场调查分析

我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增

13亿平方米的住房需求。基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：

（一）刚需是市场主体: 31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；

（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。

目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101--120 m2的占总量的20%，121--140 m2占总量的8%。从以上统计结果看，80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。

1.2.3 建设地点与建设规划

本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。

根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），主要规划经济指标为：容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。

1.2.4建设条件 1.2.4.1区位概况

育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉220公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。

1.2.4.2自然条件 1.气候

本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6℃，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。

降水：年平均降水量为1236.4毫米, 年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。2.地形地貌

项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。

3.地理条件

宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。

1.2.5工程技术方案 1.2.5.1工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

（3）《城市居住区规划设计规范》（gb 50180-93）（2002年修订）

（4）《室外给水设计规范》（gb50013-2006)（5）《室外排水设计规范》（gb50014-2006)（6）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002)（7）《给水排水管道工程施工及验收规范》（gb50268-2008）

（8）《城市道路交通规划设计规范》（gb 50220-95）

（9）《城市用地分类与规划建设用地标准》（gbj 137-90）

（10《）住宅设计规范》（gb 50096-1999）（2003年版）

（11《）城市道路和建筑物无障碍设计规范》（jgj 50-2001）

（12《）住宅建筑规范》（gb 50368-2005）

（13《）城市规划行政执法手册》保定市规划局

篇四：房地产开发项目申请报告模板!第一章 申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

1、项目申报单位

申报单位：房地产开发有限责任公司

2、项目申报单位概况

公司成立于??，注册资金??万元人民币，公司地址位于??，法人代表??。主要开发业绩包括??

二、项目概况

1、建设背景

“十一五”规划中明确提出加快基础设施建设，并把城镇化作为中国的新四化目标之一，这些都保证了我国的建筑业将有一个广阔的发展市场。据统计，至2010年年末我国城市化水平达到45%，将近有50%的人口居住在城镇中。城市化的加速发展、新型城市基础设施建设以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，都给建筑业带来广阔的发展空间。

为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。国家总理温家宝在十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解

决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资规模适当，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。

近年来，??市经济建设快速发展，房地产市场稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间非常广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。??住宅小区工程建设项目正是在此背景下被提上议事日程。??公司抓住机遇，紧跟??市发展步伐，为当地人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。??住宅小区工程项目的建设不仅可满足??市的商品房供应，为当地人民创造环境优美的居住环境，同时也为加快??市城市化进程做出贡献，因此??房地产开发公司提出本项目的建设。

2、建设地点

项目建设地点位于。

3、主要建设内容及规模

该项目总建筑面积为93600.00平方米，其中：住宅楼20栋、商业用房2栋、宾馆1栋、会所1栋。

4、工程方案

（1）工程方案设计原则

1）适应小区内业主使用要求。

2）建设方案经济适用，平面布置功能分区明确、布局合理。

3）建筑布局紧凑，节约用地。

（2）设计依据

《民用建筑设计通则》jgj37-87；

《建筑设计防火规范》gb50016-2006；

《建筑内部装修设计防火规范》gb50222-95； 《住宅建筑规范》gb50368-2005；

《住宅设计规范》gb50096-99；

《屋面工程技术规范》gb50207-2002；

《建筑地面设计规范》gb5007-96；

《民用建筑隔声设计规范》gbj118-88；

《建筑隔声评价标准》gbj121-88；

《建筑采光设计标准》gb/t50033-2001；

《建筑结构荷载规范》gb50009-2001；

《建筑地基基础设计规范》gb50007-2002；

《砌体结构设计规范》gb50003-200l；

《混凝土结构设计规范》gb50010-2002；

《建筑抗震设计规范》gb5001l-2010；

《建筑工程抗震设防分类标准》gb50223-2008。

（3）项目规划设计方案

项目建设地点位于??，东邻??；南邻??；西邻??，北邻??。规划占地面积??平方米，总建筑面积为93600.00平方米，其中：住宅楼20栋，建筑面积75600平方米；商业用房2栋，建筑面积12400平方米；宾馆1栋，建筑面积4310平方米；会馆1栋，建筑面积1290平方米。

建筑工程列表

表1-1（4）项目建筑工程方案

1）建筑方案概述

本项目在规划区域内新建建（构）筑物24栋，总建筑面积93600.00平方米。

拟建建筑物基础形式采用毛石基础，结构形式为砌体结构。抗震设防烈度均按ⅵ度（加速度0.05g）考虑，耐火等级ii级，设计使用年限50年。

2）装饰工程

装饰工程包括内外墙抹灰，楼梯间地面及楼梯台阶粘贴大理石，安装白钢楼梯扶手，外墙刷外墙防水涂料等。3）防水工程

屋面防水采用刚柔两道防水，刚性防水采用细石混凝土掺ts95防水剂，柔性防水采用app防水卷材；卫生间采用app防水卷材。

（5）建筑特征及结构方案

1）建筑特征

本项目建筑面积为93600.00平方米，建筑层数分别为5层、4层和2层，结构形式采用砌体结构，基础形式采用毛石基础。抗震设防烈度为vi度。

建筑特征一览表

表1-2 篇五：房地产开发项目申请报告

申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况

1.1.1项目申报单位：************************** 1.1.2申报单位概况：

**************************是一家集房地产开发、经营与管理业务等多功能为一体的房地产开发经营企业。公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。

**************************的物业管理为了打造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为企业的文化内涵，充分结合经营区域内的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。

1.2 项目概况 1.2.1建设地点：某某某某城东火车站站前大道左侧中段。

1.2.2建设内容及规模：

该项目为居住小区工程，本期建设主要为小区的二期建设，主要建设内容为某某楼，本期工程占地面积25000平方米，总建筑面积61432.65平方米。其主要建筑物为两栋，共557套住宅，居住人口约2020人。并在小区内设置自行车棚、车库等设施共计3714.28平方米，建成一个敞开式小区，统一完备本小区内的道路系统、绿化系统及保安监控和便民通讯等硬件设施。

1.3 工程方案 1.3.1工程方案设计指导思想

2（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间。

（2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。

（3）方案设计符合?民用建筑节能设计标准实施细则?中关于居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。

（4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。

（5）方案设计中综合考虑了某某某某市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。

（6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。

1.3.2工程方案设计原则

（1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居

住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。

（2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。

（3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。

（4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。

1.3.3总平面布局

（1）总体布置原则：

居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则： ①方便居民生活，有利组织管理；

②组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

③合理组织人流、车流、完善安全防卫；

④合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；

⑤注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合布置；供电、通讯、路灯等管线地下埋设；

（2）总平面设计：

本期建设为某某某某住宅小区的二期工程，本期建设内容包括某某楼的建设，此小区的总体布局呈不规则四边形，某某楼位于入口广场两侧，呈曲线型布置，小区四面环绕有城市干道，交通条件方便，供电、供水条件方便。

房地产开发项目的工程管理 篇5

2006-8-8 11:47:03作者：李畅

房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）工程施工管理

对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。

房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。

1.项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

2.费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。

3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。

4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。

5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

（二）开发项目的工程施工控制

无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。

1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。

（1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：

第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表不。

① 横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，如图所示，空白横道表示

某项工作实际花费的时间。图中A工序已按计划要求时间完成；B工序已完成大约60％，虽然B的生产按计划时间开始，但在第四周末中断了，半周后继续工作；C工序第一部分按计划完成，但工作时间推迟了1.5周，第二部分提前完成。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程序度，看不出哪些属于关键工作。

②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。具体例子见图。图中表示该工程分为两段施工，即Ⅰ段、Ⅱ段；施工为四个工序：土方工程、基础工程、结构工程、装修工程。

第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。

第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

（2）进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。

（3）进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。

2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：

（1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。

（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。

（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

（4）建立有关质量文件的档案制度。

3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

（1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。

房地产开发公司工程部年终总结 篇6

年终总结

2013年12月31日

工程一部2013年工作总结

2013年是我公司成立的第一年，也是工程部成立的第一年。这一年，在公司领导的统一领导、关心和支持下，在工程部全体同仁的辛勤努力下，工程部从组建到运行，工作在规范化、有序化的道路上迈开了第一步，并经不断改进和优化现已趋于正规化。

一、我们的主要工作

今年，我们根据公司的统筹安排，结合现场实际，围绕“抓质量、保安全、赶工期、促效益”，主要抓了如下工作：

（一）优化人员组成，打造优质团队

工程部成立后，我们通过向社会公开招聘，并经过面试累计招聘到员工6人，在工作中我们实行优胜劣汰原则，将不合格的人员进行淘汰，最终留下3名员工。经过在前期工作中的不断磨合和相互配合，目前我们已经形成了一支高素质、高效率的优质团队。

（二）清扫现场障碍，确保工程提早开工

从四月份开始，工程部就着手于现场的拆迁工作和原有外网管道线路的改线工作。由于现场拆迁房屋产权转移手续复杂，致使拆迁工作一度非常缓慢，为了确保工程能提早开工，工程部秉着“拿下一栋，拆一栋”的原则，将能拆的房屋立即进行拆除，并及时将外网施工跟进，以做到凡是拆除掉的场地都已全部消除了施工障碍。

在经历了一个多月的风沙和扬尘，工程部人员起早贪黑的加紧工作，终于在5月14日将施工现场向施工单位进行了移交，确保了工程的按期开工。

（三）狠抓施工质量，按期完成封顶工作

由于工程部是以“监理”和“甲方”的双重身份出现在施工现场，相当于每个人都承担了两份工作，不仅工作压力大，而且强度也极高。加之施工单位管理人员和技术人员均来自临时拼凑，不但技术力量非常薄弱，而且业务素质也极其低下，这无疑又加大了工程部的工作难度。

尽管我们面临着诸多的工作困难，但是我们没有丝毫退缩，在工程部人员一次次的经受了施工单位人员的无理谩骂和诋毁后，我们依然坚持原则，按照规范和图纸要求认真做好现场管理工作。自5月18日正式开始基坑开挖至10月底陆续按期完成三栋楼的封顶工作，期间我们的汗水几乎洒遍了每层楼。不论风吹雨打或烈日暴晒，工程部人员每天都要爬上日渐拔高的楼层，认真验收每根钢筋、每块模板、每个脚手架，如果碰到晚上浇筑混凝土，我们还得晚上加班进行现场旁站。工程部的人员每天都是天色不亮就出门，天黑了还没有到家。每天都重复着监督施工，成果验收，甚至还要经常对施工单位进行技术指导，工作之艰辛确实难以言状。

在工程部全体同仁的辛勤付出后，我们在保障安全的前提下，保质保量的完成了本的施工工作，在建的三栋楼全部顺利封顶。本共完

成混凝土浇筑13000m³左右，钢筋加工绑扎约1300吨，完成年产值约3000万元。

（四）按照监管单位要求，做好冬季停工准备

应安监站和质监站的要求，我们做好了冬季停工准备工作，现场完成冬季材料和成品的保温保护工作，现场场地看护管理工作等。

（五）认真审查图纸，为来年工作做好准备

工程部利用冬季停工间隙时间，组织全体人员对施工图纸进行审查，在熟悉图纸规范的同时，对于设计中存在的缺陷问题进行梳理，并上报领导与设计单位及时对接，提前解决存在问题，为来年工作打好基础。

二、明年工作计划

（一）完成4#、11#、12#楼的后续工作，包括水电安装、防水、外墙填充保温、设备安装的一系列工作。

（二）完成现场外网全面施工和运行工作，确保整个小区的外网功能能正常运行。

（三）完成现场绿化工作，破除现有混凝土路面，按照公司要求对现场进行绿化。

在过去的一年里我们做了很多工作，但也存在不少问题，尤其是在工程质量及现场管理力度方面都需要进一步提高。但总的来说，我们对于现场的管理不管是在工程质量上还是其他各方面均能达到同行业的较高水

平，工程部全体人员在工作上均能兢兢业业，认真负责，为了工程的顺利开展毫无怨言的加班加点，牺牲自己的休息时间，真正的把公司的事情当成自己家的事情来做，体现出了主人翁思想，表现出了良好的敬业精神、严谨的工作作风和较高的业务水平，而且在廉洁奉公方面也表现出了通利公司员工的风貌，是一批优秀的员工，是一支优秀的团队、能打胜仗的团队。

房地产开发的工程造价控制 篇7

关键词：房地产,造价控制,动态管理

1 前言

当前建设工程超支、投资逐级追加的现象在投资建设领域相当普遍。造成这种状况的主要原因是, 在开发建设过程的各个阶段中, 存在着诸多问题。一是在投资决策阶段, 人为压低投资规模, 盲目地乐观预测市场前景, 使开发项目的可行性分析失实。二是开发项目土地成本过高, 造成项目总开发成本过高, 使房价高于市场平均水平。三是工程设计不当, 造成投资浪费。四是招标工程中, 中标工程敞口过大, 导致竣工结算价值超出原中标价值, 使工程造价失控。五是开发项目配套设施建设计划不周全, 也是造成开发失败的原因之一。本文结合工程实际论述了如何有效控制房地产项目的开发成本。

2 工程造价控制的原则

2.1 全过程全方位的控制

工程造价的控制涉及到方方面面, 是一项十分复杂的系统工程。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。

2.2 目标控制

基于工程项目建设周期长、投资大和多次性计价的特点, 建设工程造价控制目标的设置是随着工程项目建设的不断深入而分阶段进行的。在项目投资估算阶段, 应制定整个项目的成本目标, 要求设计单位严格按照该目标进行方案设计, 建设单位应按照该目标进行设计方案选择;在施工招标阶段要制定项目的建安成本控制目标以及分项工程控制目标;各阶段的控制目标是有机联系的整体, 是相互制约、相互补充的。而且是前者控制后者, 后者补充前者, 共同形成工程造价目标控制体系。目标设置应该进行充分的调研, 力求先进、准确、合理。但不要高估冒算, 也不要压低控制目标, 否则就失去了目标管理的实际意义。

2.3 主动控制

长期以来, 人们一直把控制理解为当实际值偏离目标值时, 分析偏差原因, 采取措施纠正偏差。对工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的, 但这种控制方法不能使已产生的偏差消失, 不能预防可能发生的偏差。因此只能说是事后纠偏的被动控制, 我们应把控制立足于事先主动采取措施, 采用主动积极的以预防为主的控制方法, 能动地影响投资决策, 影响设计和施工, 以避免实际值与目标值偏离太多。

3 房地产开发各阶段的造价控制

3.1 决策阶段是造价控制的关键

在项目的投资决策阶段, 项目的各项技术、经济决策对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响, 特别是建设标准水平的确定、工艺的评选、材料设备的选用等直接关系到工程造价的高低。因此, 工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究, 一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

3.2 设计阶段是造价控制的重点

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短, 而且也影响建设项目的使用价值和投资收益, 冈而设计阶段对项目投资的影。向最大。据统计, 在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%~95%;在施工设计阶段.影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然, 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计, 设计费一般只是建安工程总造价的l%左右, 但正是这l%的费用, 对工程造价的影响却占75%以上。按价值工程的理论来说, 加大设计费的投入可以降低建设项目的成本, 即增加l0%的设计费可节约5%的总工程造价。

在资金有约束的情况下, 建设单位也可以采用限额设计, 控制开发项目的成本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口, 也能促使设计师采用更经济合理的设计方案, 从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算来确定。如综合办公楼的装修设计就采用了限额设计的方法, 一方面可以促使设计师在功能定位、材料选型等各个方面做得更细致入微;另一方面, 对装修材料的品牌、型号都有明确的规定, 使项目成本的控制获得了良好的效果。

3.3 施工阶段的工程造价控制

由于施工阶段是形成工程实体的阶段, 所投入的资金量最大, 因此虽然它不是投资控制的决定性阶段, 但却是工程造价控制的关键性阶段。如何有效地控制本阶段的工程造价?我认为应该从以下几个方面着手。

(1) 把握好工程施工招投标

通过招投标, 选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业, 鼓励施工单位采用先进施工工艺, 缩短工期。这样不但有助于控制工程施工质量、进度, 而且有利于加速资金的回笼, 减少利息的支出, 从而达到降低工程造价的目的。

(2) 加强现场签证的管理

房地产开发商应加强对现场管理人员的业务培训, 提高他们的现场管理水平、业务水平;并加强职业道德教育, 杜绝行贿受贿等不良风气, 避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时, 必须加强对签证的监督与审核, 要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发, 这样可杜绝不合理的签证, 有效地降低工程成本。

(3) 强化施工合同和索赔的管理

由于施工现场条件、气候条件、物价的变化, 以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响, 使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时, 必须予以高度重视。一方面, 必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录, 为避免索赔提供依据;另一方面, 在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容, 分清双方的风险和责任, 属于自己应承担的风险, 则严格对照合同, 谨慎处理索赔;凡不属于自己责任范围内的, 则一概不得批准对方的索赔要求。

3.4 竣工结算阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段, 它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件, 也是竣工验收报告的重要组成部分, 必须予以高度重视, 严格把关。

(1) 严格核对合同条款, 防止重复计算及收费等问题。

(2) 检查隐蔽验收记录及施工日记, 确认隐蔽验收手续是否齐全, 是否按图施工。譬如PVC管穿楼板的防渗透漏处理问题, 是钢性套管, 还是防漏胶圈, 二者造价相差甚远。

(3) 落实设计变更及签证, 检查这些设计变更是否符合既定的程序, 是否经设计单位及建设单位的同意批准, 并且严格查实变更签证, 防止一些莫须有的签证、重复签证等。

(4) 按图严格核实工程量。一般而言, 施工单位均会有意高估工程量, 建设单位的审核人员必须严格把关, 按实结算。

(5) 严格执行投标过程中所报的单价或签证价格, 禁止高套单价的情形出现。

(6) 严格按规定和合同套取计费程序, 计取各项费用。

(7) 认真审查、复核, 防止各项计算误差。

3.5 以人为本、全员参与、动态管理

在工程造价控制诸多因素中, 人是最活跃的因素。“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念, 在工程造价控制中, 人的因素更显重要。由于专业能力、责任心以及工作态度因人而异, 导致工作造价控制出现漏洞, 给企业带来难以觉察的损失, 这样的事例屡见不鲜。从这个意义上讲, 工程造价控制得好坏, 与技术经济人员有着最直接的关系。

工程造价控制涉及多个环节和专业, 如:项目前期规划、设计、施工现场管理、竣工验收等。每个环节都需要相应人员来完成相关工作, 他们工作中的任何失误, 都会最直接、最迅速、最残酷地令企业的投资效益减少。要提高工程投资效益, 企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上, 重视“以人为本、全员参与、动态管理”, 建立合理的激励和约束机制, 完善绩效考核制度。

参考文献

房地产开发工程生产实习报告 篇8

关键词：房地產开发 项目管理 问题 措施

房地产开发项目是一项高投资、开发周期长、高技术以及高风险的工程项目，如果管理不当会进一步增加房地产开发项目的风险，甚至还会影响到房地产开发企业的稳步发展。而根据有关调查显示，很多房地产开发项目管理中还存在较多的问题，这些问题不仅仅直接影响到了房地产开发工程的质量，同时还给房地产开发项目带来了较大的风险，因此房地产开发项目管理部门必须要科学合理做好全方位工程管理，只有这样才能降低风险，促进房地产建设的良性健康发展。

1、房地产开发项目管理的重要性

房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面，首先在计划方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。其次，房地产开发项目的组织管理能够根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。再次就是房地产开发项目的协调管理，它能够为房地产开发项目提供协调和谐的环境，保证房地产项目开发建设的顺利进行。最后就是房地产开发项目的控制管理，它能够对房地产开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效的控制，这样可以保证房地产开发项目能够以最小的投入获得最大的经济效益、社会效益以及环境效益。

2、房地产开发项目工程管理中存在的问题

2.1 房地产开发项目管理前期准备不足

根据有关调查显示，10%左右的房地产开发风险都是由房地产开发项目管理前期准备不足引起的，例如很多房地产开发项目企业在开发前期并没有掌握完善的技术资料，进而在很大程度上增加了房地产开发项目工程的风险。还有很多房地产开发企业为了在最大程度上缩短房地产开发周期，在开发前期没有做好的充足的准备就盲目开工，进而在很大程度上影响了房地产开发项目工程的正常进行，从而在很大程度上影响了房地产开发企业的盈利空间。

2.2 缺乏完善的房地产开发项目管理制度

完善的制度是保证房地产开发项目管理工作顺利开展的基础，但是在实际调查中发现，有80%以上的房地产开发企业都没有建立完善的房地产开发项目管理制度，进而致使房地产开发项目管理工作的随意性比较高。例如很多房地产开发项目管理部门并没有建立房地产开发项目管理责任制度，进而无法将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而在很大程度上影响了房地产开发项目管理的效果。还有很多房地产开发项目管理部门并没有建立完善的激励机制，进而没有对房地产开发项目管理工作作出突出贡献的个人或者集体作出及时的奖励，从而在很大程度上影响了全体职工参与房地产开发项目管理工作的积极性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地产开发项目管理的重要内容之一，但是很多房地产开发项目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地产开发的成本，进而影响了房地产开发项目的经济效益。例如很多房地产开发企业忽视了房地产开发项目设计阶段的成本控制，进而致使设计出来的房地产开发项目方案的造价偏高，增加房地产开发的成本。

2.4 风险控制意识薄弱

风险控制意识薄弱是房地产开发项目管理中的常见问题，有很多房地产开发企业过分追求利益在很大程度上忽视了风险管理的重要性，没有制定完善的房地产开发风险控制系统，这样就在很大一定程度上增大了房地产项目开发的风险。

3、加强房地产开发项目工程管理，降低房地产开发风险

3.1 加强房地产开发项目的前期准备工作

完善的前期准备工作是房地产开发项目工程顺利开展的基础，因此房地产开发项目管理部门必须要进一步加强房地产开发项目的前期准备工作。首先，房地产开发项目管理部门在房地产开发项目前期必须要对开发项目作出详细的可行性分析，并且还要掌握完善的技术资料，这样才能保证房地产开发项目的顺利进行。其次，在房地产开发项目前期，房地产开发项目管理部门要加强与其他部门的沟通联系，这样可以有效降低房地产项目开发中的一些阻力，进而保证房地产项目开发的顺利进行。

3.2 进一步建立与健全房地产开发项目管理制度

完善的制度是一切工作的基础，因此房地产开发企业必须要建立完善的房地产开发项目管理制度，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发项目管理工作的水平。例如房地产企业必须要建立房地产开发项目管理责任制度，将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而能够有效降低房地产开发项目管理的随意性，提升管理效果。其次房地产开发企业还必须要建立有效的激励机制，对那些为房地产开发项目管理做出突出贡献的个人或者集体要及时给予物质奖励与精神激励，这样可以充分调动企业职工参与房地产开发项目管理的积极性，进而能够实现房地产开发项目的全员管理，从而能够在很大程度上提高房地产开发项目管理的效果。最后，房地产开发企业在建立完善的制度的同时，还要加强执行力的建设，这样可以保证房地产开发项目管理制度能够落实到实处。

3.3 进一步加强房地产开发项目成本控制

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发成本控制已经成为了房地产开发项目管理工作的重心，因此房地产企业必须要进一步加强房地产开发成本控制。首先房地产开发企业必须要加强设计阶段的成本控制，将成本控制意识贯穿于设计的整个阶段，这样可以在很大程度上提高设计方案的可行性，进而能够降低房地产项目的开发风险。其次，房地产企业还必须要加强房地产开发成本的动态控制，根据不同的开发环境制定出不同的成本控制措施，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发成本，进而提高房地产开发项目的经济效益。

3.4 进一步增强企业风险控制意识

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发项目的风险越来越大，因此为了进一步降低房地产开发项目风险，必须要进一步增强房地产开发企业风险控制意识，使其认识到房地产开发项目风险控制的重要性，并且建立系统完善的房地产开发项目风险控制系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理，这样可以有效降低房地产开发项目的风险。

4、结束语

总而言之，加强房地产开发项目管理工作能够在很大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的收益，因此房地产开发项目管理部门要积极转变传统的管理观念，树立新的房地产开发项目管理观念，根据工程项目的实际情况制定出科学合理的管理措施，只有这样才能在最大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的盈利能力。

参考文献：

[1]肖华新.房地产开发项目工程管理及其风险[J].企业导报，2011年2期

[2]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向（下），2012年6期

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居，2013年27期

[4]巩玉凤，房地产开发项目工程管理的难点[J].经济视野，2013年14期