房地产开发过程中工程造价的有效控制

房地产开发过程中工程造价的有效控制（共9篇）

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇1

房地产项目开发全过程工程成本控制管理

要: 房地产项目的全过程工程造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现房地产成本管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于房地产开发的全过程，概括而言，房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的、设计、招标、实施、结算阶段的动态管理组成的。我们在房地产开发的过程中应该重视每一个阶段的造价控制点，全方位的控制开发成本，提高经济效益。

关键词: 房地产项目开发 设计阶段 实施阶段 竣工结算 1．前言

房地产的竞争优势有两种表现方式，一是品牌创新优势；二是成本优势。成本不仅体现在是否具有竞争优势，有时甚至成为一个房地产开发企业能否存活下去的关键。一个房地产企业要做到持续创新，不断超越自身和竞争对手，是非常困难的，能达到这个高度的企业可以说是凤毛麟角。对大多数企业来说，只能通过成本优势来赢得竞争优势，即开发相同品质的楼盘，努力使所发生的成本相对低于竞争对手，所获得的利润高于竞争对手，从而获取竞争胜利。

可见，成本管理与控制是房地产企业重要的管理手段之一，而全过程工程成本控制管理是房地产业成本管理与控制的重要内容。因此，从成本管理与控制的角度较全面地对我国房地产开发企业在建设的各个环节存在的问题进行进一步探索，不仅具有重要的理论意义，而且具有十分重要的现实意义。

一个房地产工程项目的投资建设分为投资决策、可行性研究、设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。所以一个房地产工程项目的全过程造价是由各个子过程的造价构成的，而这些子过程的造价又是由许多项具体活动的造价构成的。因此，工程项目的全过程造价管理必须是基于活动与过程的，必须是按照工程项目的过程与活动的组成与分解的规律去实现对于项目全过程的造价管理。

因此, 房地产工程项目的工程造价控制管理贯穿了项目的全过程, 即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算, 以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的造价控制目标是有机联系在一起的, 各个阶段互相制约、互相补充。因此, 要建立一体化的管理体系, 及时发现偏差, 纠正偏差, 使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展，严格控制房地产项目工程成本。

2．房地产开发各阶段造价控制管理存在的问题 2.1对房地产投资决策阶段的重要性认识不足

所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。由于房地产项目投资金额巨大，一旦错了第一步，那就满盘皆输，因此说，就房地产项目投资开发整个流程来看，这第一步投资决策环节无疑是重中之重。而这一环节恰恰是目前大多中国房地产企业经营运作中的薄弱环节。房地产投资决策阶段控制工程造价，是正确确定房地产建设项目计划投资数额的关键，对房地产企业正确控制投资目标值具有重大意义。按照“前者控制后者”的制约关系，意味着决策阶段对其后面的各种形式造价起着制约作用。因此，必须加强项目投资决策阶段工程造价的管理。

2.2工程设计阶段对工程造价控制不严

在项目作出投资决策后，工程造价控制的关键在于设计，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1％ 以下，但正是这少于1％的费用却影响项目投资的可能性高达75％以上。可是目前普遍存在存在“重施工，轻设计”现象。在设计方案上基本上做到了采取两个以上的设计方案进行比较，但在经济上是否合理却考虑很少，出现“多用钢筋、少动脑筋”的现象。特别是在竞争激烈的情况下，设计人员为了满足开发商的要求，为了赶进度，施工图设计深度不够，甚至有些项目出现做法与选型交代不清，使设计预算与实际造价出现严重偏差，预算文件不完整，设计变更偏多，导致工程造价增加很多。

2.3建设项目发包阶段选择不当

工程设计完成后，项目发包显得尤其重要。选择了一家有实力、有信誉、报价合理的单位，工程就成功了一半。可是现阶段开发商选择中标单位时往往只选择报价最低的单位，有些中标单位可能是投标报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位，在施工过程中容易扯皮而影响质量和工期，导致造价失控。此外工程招标文件、合同文件不够严密、明确，也很容易给施工单位钻空子从而增加工程造价。

2.4工程实施阶段管理失控

工程实施阶段是建设项目形成实体的一个漫长过程，也是工程造价控制的难点阶段。在工程实施阶段，由于地质条件变化，材料的代换，施工组织方案和措施调整，工程变更过多，现场签证不明确，签证内容与实际不相符，合同管理不严格等，工程造价极易失控。

2.5工程竣工结算阶段控制不力

房地产项目工程竣工决算是整个工程造价控制最后的一环。竣工决算如何能真实实地反映整个工程的实际造价，反映了开发商和承包方对工程造价管理的能力。

根据建设部、国家工商局《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用条款，工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。但是目前仍存在不少工程项目竣工验收交付使用期超过一年以上，而承包方未报送结算资料的现象。在审核中，经常发现送审资料不完整、竣工图没有全面体现工程实际情况，直接以施工图代替竣工图或在施工图上做简单更改，很多变更没有在图上标注；设计变更手续不全，缺少变更通知及经济签证；隐蔽工程现场验收无正式签证手续；变更材料没有确定结算单价等。

工程结算一拖再拖；有时工程结算人员不了解施工现场，也不到现场审核复查，只凭自己的想象核算，与实际投入相差较大，这些都影响了工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。

3．加强房地产各阶段工程造价管理的措施 3.1在投资项目决策阶段。

房地产项目的决策, 对房地产项目工程造价有着决定性的影响, 是建设工程造价控制的重要环节阶段。据有关资料统计, 投资决策阶段影响项目的程度达到80%—90%。

因此, 必须严格投资决策程序、做好市场调查研究 在选择地点时应考虑该地点的交通问题、上学、购物、医疗、周边楼盘的情况等。还应该为该项目作市场调查, 了解该地段人员的收入水平、购买人群特点, 合理确定该发展项目的室内布局大小、楼层高度、装修标准等,为今后的销售计划打下良好的基础。

对于复杂的房地产市场，须对市场进行细分，找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的市场就会划分出不同的标准。根据目标市场结合地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合开发建设规模和标准。比如建筑用料、小区环境建设标准—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境、电梯的设臵、装修标准等等。

3.2.设计阶段的工程造价控制

3.2.1完善工程设计阶段的招标工作，各阶段引入竞争机制

为了有效避免设计阶段只注重方案招标，忽视初步设计和施工图设计阶段的招标对工程造价控制带来的问题，在设计招标工作中，不仅方案设计阶段要通过招标完成，而且初步设计和施工图设计也应引入竞争机制，使每个设计阶段均通过竞争完成。这样在每个细节上都会做到精益求精地去设计。

定标的主要因素应放在设计构思的新颖性、创造性、实用性、技术的优劣、投资估算的合理性，设计进度计划、设计组织方案等方面来进行评价。通过技术、经济和效果评价，力求选择在技术先进前提下确保经济合理，在经济合理的前提下确保技术先进，在满足使用功能的前提下注意造型别致美观，最少的投入创造最大经济效益的设计投标单位为中标单位。

3.2.2在设计阶段引入监理工作 让有经验的监理人员参与到设计阶段来，对设计的全过程实施跟踪检查，可以及时避免设计过程中可能出现的失误和缺陷，发挥监理单位作为第三方所起的协调与约束作用，打破设计单位自己控制自己的单一局面。

3.2.3进行限额设计

推行限额设计，要从源头抓起。首先应制定合理的目标值，如果目标值不合理，就会被突破或者与实际悬殊很大。目标值应在对设计的科学性、功能的实用性和经济的合理性等方面进行充分论证分析后才能作出结论。进行限额设计关键是确定好工程项目的限额，控制好设计标准和规模。其次要制定实行限额设计相应的管理制度和有关规定，从整体上加强对项目投资的控制，由被动反应变成主动控制，由事后核算变成事前控制。

同时，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，建立健全相应的设计变更制度，对影响工程造价的重大设计变更，需进行由多方人员参加的技术经济论证，使建设投资得到有效控制。

3.2.4改革设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度

现行的设计取费与工程成本无关，只重视技术性，忽视经济性，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制。比如将设计费的计取分为两部分。一部分为基本设计费，按原设计费计取；另一部分为效益设计费，这部分费用应充分体现出激励机制。若设计单位在批准的投资限额内，认真运用价值工程原理，在保证工程安全和不降低功能的前提下，通过采用新技术、新材料、新工艺，节约的工程投资，应按一定比例给设计单位和设计人员提取奖励。相反，如设计超投资，设计不合理或造成了一定的浪费，设计单位和设计人员同样要承担相应责任，并视浪费程度承担一定的经济损失。奖罚分明、利益挂钩，才有利于调动设计人员积极性，有利于控制工程投资。

3.3.加强房地产招标阶段造价控制措施 3.3.1对评标办法，不能一味强调低价中标

按照《招标投标法》的规定“可采用经评审的最低投标价格法和综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标办法”，招标人在评标时除了对一些简单的工程可采用最低价中标的单因素评标法，对一些较复杂的工程应尽可能采用综合因素评标法，即除了评审投标人的投标报价外，还要对其质量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、拟投入的人员和机械设备等进行综合评审。

对投标报价评分时，不能只看总报价，还要同时重视清单子目的单价，以防止和限制投标单位采用不均衡报价法。这是因为总价符合要求的，并不等于每一清单项目的单价也符合要求；总价最低的，并不等于每一清单项目的单价也最低。对清单项目单价的评审，可采用平均值法，也可采用权重分配法。

3.3.2 应从专业的角度严格界定招标范围 招标范围的划分不科学，很有可能造成工程的重复计价，部分设备重复定货的现象，从而造成工程的造价无形的增加，例如，有的招标方对弱电专业不了解，其自控部分的电动阀门是在弱电的承包范围内，还是在空调管道专业的承包范围内划分不清，结果就会导致两个专业承包单位都对电阀作了定货，从而造成设备的重复定货。

3.4.建设工程项目实施阶段的工程造价控制

合同实施阶段投入资金量最多, 直接影响着建设费用和竣工结算, 是投资控制的重要阶段。应特别注意以下几方面的管理:

一是选择合理的施工方案 , 在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资控制。

二是加强工程进度管理,认真审核施工组织设计。施工组织不合理, 不仅影响项目进度和质量, 而且影响资金的使用。

三是加强工程变更及签证管理, 在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞,除在审核图纸时把关外,还应图纸会审中尽量消除漏洞.设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比较各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制。如基础部分由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要严格把关。对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,即造价工程师审核签字,总监理工程师及房地产项目成本管理方再审核签字后方才有。对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。

3.5工程竣工阶段的工程造价控制

工程竣工结算是确定工程造价的最终手段, 是投资控制的最后的一个工作环节。由于在施工过程中存在着不可避免的变化, 因此需要造价管理人员树立高度的责任心, 在施工过程中及时收集涉及工程结算的资料。认真审核竣工结算资料(包括工程变更、签证等), 凡进行竣工结算的工程必须要有竣工验收手续；在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是；为了合理确定工程造价，计价必须准确。造价管理人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，同时应深入现场了解实际情况, 与现场管理人员密切配合, 掌握第一手资料, 避免与实际脱节。防止有虚报工程量、工程量套错定额、重复计算等情况发生, 保证工程造价的准确度。

同时，为了保证工作少出偏漏，应实行工程结算第三方复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资收益。4.结束语

回顾过去，展望未来，房地产工程造价管理任重而道远。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化，从客观上要求我们发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制工程造价的历史问题，推动我国建筑市场的健康发展。

房地产工程造价控制贯穿于整个项目开发的全过程,各个参与者相互联系和配合, 积极参与项目的建设管理, 并适应市场经济发展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造价的成本, 真正提高投资的经济效益。我们在房地产开发的过程中应该重视每一个阶段的造价控制点，全方位的控制开发成本，提高经济效益

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇2

如何降低工程成本, 提高企业工程投资收益?有效地控制工程造价是关键。

一、工程招投标是有效控制工程造价的核心

新开工建设项目应进行招投标, 通过招投标一是引进竞争机制, 二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。我们优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件, 认真编制工程标底和标书, 做好评标定标工作。

以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 杜绝议标或变相议标。实践证明, 凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下, 或投标报价均超过标底20%以上。另外工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。要编制好标底, 有条件的单位应尽量自行编制, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性, 是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

某公司对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款, 了解建筑行业的一般惯例和有关规范, 各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款, 如何同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。通过招标给某公司带来很大效益的是装修和消防工程, 某公司开发的某小区有一个车库, 由于消防工程由行业特殊性, 某公司没有进行招标, 直接委托给了消防专业公司进行施工。现工程已竣工, 还没有结算, 工程造价已偏高。另一工程也有一个车库, 某公司采取邀请三家消防专业公司进行投标, 报出了非常优惠的价格。而中标方还是原车库的施工方。

从这个项目可以看到, 同一家施工单位, 同样的工程项目, 没有招投标时单方报价为1980元/平米, 而引进竞争机制后投标报价为1780元/平米, 一次为某公司节省投资40多万元。通过招投标某公司受益最大的是某居住区工程, 大家都知道某居住区是拆迁用房, 密度大、人口多。为了保证公司在不亏损的情况下能略有赢余, 某公司采取了向全区大型建筑施工企业招标, 一共有5家单位参加了本次投标, 经过激烈的竞争有2家单位中标。中标平均价为830元/平米, 比一般结算价970元/平米, 每平米降低造价150元。而且, 它们采取合同价一次包死不留活口。此项目招标共节省工程投资210万元。

二、施工管理是有效控制工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键, 一是合理控制工程洽商, 二是严格审查承包商的索赔要求, 三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商, 应建立工程签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确, 我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完, 时间久了一些细节容易忘记, 如果第二道工序又将其覆盖, 客观的数据资料就难以甚至无法证实。

对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次, 对签证的描述要求客观、准确, 要求隐蔽签证要以图纸为依据, 标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况, 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不准确, 还要求标明几何尺寸, 并附上简图。施工图以外的现场签证, 必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据, 不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理, 审核应严格执行国家定额及有关规定, 经办人员不得随意变通。要加强预见性, 尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情, 在现行材料价格全部为市场价的今天, 如果对材料市场价格不清楚, 就无法进行工程造价管理。

三、竣工结算是有效控制工程造价的关键

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按照甲乙双方在施工合同中的约定, 根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算, 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作, 是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施, 该增的增, 该减的减, 实事求是。

为了合理确定工程造价, 计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则, 定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者的编制原理、内在联系, 确保工程造价计算的准确性。次外, 预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态;提高工程计价的准确性。

控制建安造价的最后一道关, 是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续, 从多年工作的经验来看, 在工程竣工结算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商没有施工;有的是施工没有进行应该减, 却没有洽商;还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时, 多下现场核对。同时, 为了保证工作少出纰漏, 应实行工程结算复审制度和和工程尾款会签制度, 确保结算质量和我们的投资收益。

四、“以人为本”是有效控制工程造价的基础

“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念, 在工程造价管理中, 人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式, 但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾, 使得工程造价在管理上出现漏洞, 给企业带来难以觉察的巨大损失, 这样的事例屡见不鲜。从这个意义上看, 人才的竞争, 真正是企业生死存亡的竞争。

工程造价控制涉及多个环节和专业, 如:前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质 (下转第267页) (上接第249页)

量地完成相关工作, 他们工作中的任何失误, 都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益, 企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上, 有胆有识地重视“以人为本”, 要强化激励和约束机制。回顾过去, 展望未来, 工程造价管理任重而道远。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化, 从客观上要求我们发挥主观能动性, 借鉴国内外的先进经验, 从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的历史问题, 推动我国建筑市的健康发展。

五、结语

从以上几个方面可以发现, 降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变, 土地的成本越来越高, 加之开发商自身资金紧张, 加强投资控制, 降低工程成本是开发企业的当务之急, 必须抓紧抓好, 才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中激流勇进。

参考文献

[1]宁夏工程造价信息.

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇3

关键字：房地产； 开发过程； 造价确定； 控制措施

工程造价是影响房地产价格的因素之一，房地产开发过程中的造价确定与控制措施更是贯穿了整个房地产开发过程，在开发过程的各个阶段都具有重要意义。下文主要针对房地产开发过程中造价确定和控制措施与房地产开发项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工管理阶段、竣工验收阶段的联系进行剖析引出房地产开发全过程中的造价确定和控制措施对于房地产开发的经济效益等方面的影响。

一、项目决策阶段的造价确定和控制措施

（一）项目决策阶段与造价确定的关系

项目决策阶段对于房地产开发商开发过程中的各项经济技术指标的设计具有决策性意义，对开发中的造价确定有极其重大的影响。项目的决策性阶段直接决定了整个开发中的人力、物力、财力以及价值资源的投入量，要让造价合理地确定首先要保证项目决策的正确进行，避免决策失误造成后期开发过程中的各种经济损失。

（二）项目决策阶段的造价确定

房地产开发过程中的造价组成主要由以下几点组成：

1.土地征用费。

2.拆迁安置费。

3.勘察设计调研费。

4.开发项目地点的“三通一平”费。

5.房屋建筑安装工程费。

6.基础设施建设工程费。

7.配套设施建筑工程费。

8.其他支出。

以上8种费用就构成了房地产开发过程中的造价，而以上8种费用排除房屋建筑安装工程费的不确定因素较大以外，其他费用的弹性较小，因此，房地产开发商可在项目决策阶段进行房地产开发过程中的造价估算，为造价确定奠定基石。

（三）控制措施

建立健全房地产开发过程中的项目经理部门是对一个未开发工程可行性研究的必需途径。通过项目经理部门的经济师、造价工程师、建筑师以及市场销售策划师等对开发过程中的造价进行确定和控制。项目经理部门通过市场调研进行市场评估及投资测算，决策部门根据项目经理部门提交的开发过程中的经济、技术等问题进行决策，作为今后涉及和施工的限定造价目标。

二、设计阶段的造价确定和控制措施

（一）推行限定造价目标设计政策

推行限定造价目标设计政策也就是推行限额设计。是设计部门根据设计任务书以及项目经理部门出具的投资估算进行初步设计，将工程造价按照科学的方案限额分配给各个不同专业的设计，实现了通过设计阶段对造价的控制。

（二）通过监理部门实现造价控制

监理部门的资深工程师具有大量的房地产开发过程的实践经验，设计过程当中存在造价误差和造价缺陷是在所难免的，因此通过监理部门也是一种实现造价确定和控制措施的途径。监理工程师通过价值工程原理分析设计方案，进行全过程设计的监督，对设计的经济构成是否符合造价进行审查管理。通过这些控制措施让监理部门融入房地产建设过程中的环节，以此提高设计阶段的高效高质，确定工程造价，并对其进行控制。

（三）加强设计阶段的监督

在设计过程中房地产开发商需要加强与设计院的联系，对设计阶段的每一个环节加强监督监管，将设计院提出的修改意见纳入造价确定因素，积极进行修改。反复多次的监督和审核达到控制造价的目标。

三、招投标阶段的造价确定和控制措施

合理规范的招投标制度是造价确定和控制的有效机制。在招投标阶段务必采取谨慎、专业的态度，以求通过招投标实现造价确定和控制措施。其过程一定要注意以下三点：

1.科学编写招标文件，阐述清楚开发项目的地理地质条件、地下管网资料、施工用水用电等资料，为确定和控制造价准备条件。在招标文件的合同中还应体现出工程承包范围、开工和竣工日期、工程款支付方式、工程材料的供应方式、工程变更的计价计量依据以及索赔权利和义务等。

2.编制高质量的工程清单报价，以便于对于工程质量进行控制，进而保证开发中的造價确定，对重点项目和单价较高项目进行抽查，保证造价的控制措施。以此实现开发过程中的保质保量。

3.严格执行合同条款，严密的合同条款对于造价确定和控制也十分重要。

四、施工管理阶段的造价确定和控制措施

施工管理阶段对于房地产开发过程中的造价确定和控制措施有着相当紧密的联系。首先，开发商需要制定资金链的使用和分解，确定造价的控制目标。在施工过程中根据施工跟踪进行检验、分析，区分实际施工和设计施工之间的误差，进行及时地修改，以达到预期的效果。在施工过程中定期对实际设计投资与预期设计投资进行控制，采取有效的措施加以平衡，保证造价预期控制目标的实现以及及时地管控。

其次，对于需要进行变更的的设计进行经济技术比较，对能够对造价产生影响的因素积极排除，选择合理的方案和措施进行，力求减少投资的重复，保证造价的稳定。同时，根据市场上材料、设备价格的变动积极进行了解，以达到对于开发过程中所需各种材料和设备价格的掌握，积极控制造价。

最后，要彻底发挥出监理工程师“一协调”“二管理”“三控制”的作用。监理工程在施工阶段要科学监理、积极监理，规避重质量和进度而忽略控制造价的情况。开发商对监理工程师给予充分的权利，让其能够在监理过程中坚持公平、公正、公开的原则，积极参与到造价确定与控制措施当中。工程监理师要在施工阶段通过管理促使工程造价的不反弹和不改变。

五、竣工验收阶段的造价确定和控制措施

在房地产开发过程中的验收阶段，项目工程的造价已经基本成型，此阶段主要进行的就是造价结算工作。在造价结算过程中，开发商首先要让施工单位提交涵盖方方面面的结算资料。例如项目竣工图纸、设计变更联系单、招标文件、投标文件、合同文件、工程签证联系单、会议纪要以及施工阶段每月每季的工程量化报表。其次，开发商结算工作的核心应该是核对工程质量，审核所有的工程签证联系单、设计变更联系单以及合同文件，根据招标文件和投标文件中原有体现的规定结算方式方法进行。在结算时一定要联系原有投标文件中的包工不包料施工内容，防止多次重复施工内容出现而进行结算。最后，统计开发过程中所有材料、设备的损耗情况以及水电等资源的使用情况。将所有费用统计之后与工程造价进行核对，为下一次的工程造价确定和控制措施提供实践经验以及造价数据。

结束语：

房地产开发过程中的造价确定和控制措施是一个全面系统的工作。在开发过程中的各个环节实施全方位、多阶段、全过程的造价确定和控制措施，有利于房地产开发过程中资金的合理利用，实现资金的一个良性循环过程，为开发过程的利益最大化、成本最低化奠定基础。切实重视房地产开发过程中的造价确定和控制措施需要各个部门进行严密合作，确切落实各部门在造价确定和控制过程中的责任，使开发过程中造价得到有效的控制。

参考文献：

[1] 黄晓珑，陈露.房地产开发造价控制成分分析及控制对策探讨[J].商业文（学术版），2008年.

[2] 王庆春.房地产开发概论[M].东北财经大学出版社，2004年.

[3] 沈洁.工程造价管理[M].东南大学出版社，2006年.

[4] 杨建勇.试论我国建筑工程造价实况原因及对策[D].技术经济，2005（1）.

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇4

1、项目的定位问题。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。房地产开发的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的问题。

2、项目的投资支持能力问题。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。

3、项目的质量问题。在项目决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过，造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量问题；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等。

4、项目的合约履行能力问题。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

5、项目建设的 “创新”问题。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，何况正常地创新本身就是有风险的。

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇5

白车身在开发过程中，必须要有效控制车身设计的质量。首先是主断面的设计报告，在车身的设计中，主断面发挥着重要的作用，能够检验焊接的可行性，对总成件彼此之间的装配关系以及白车身的结构进行有效确定。主断面初步设计的完成是以Base Market 车型的逆向3D 数据以及公司的数据资料库为依据，并结合专家的具体经验，从而确定《主断面初步设计报告》。一般在设计工程中，在对相关件的结构或工艺进行调整时，出现了偏差，必须要严格按照《主断面初步设计报告》的流程来进行，设计人员不能擅自偏离其报告;在完成3D 数模之后，要以《主断面初步设计报告》为基础，对零件截取断面的相应部位进行检测，认真分析偏离数据，对主断面的定义进行修改或更改设计方案，使得发布的三维数模具有科学性。其次是设计硬点报告，设计硬点是对白车身各个安装点的3D 坐标进行确定，对安装点结合面的中心坐标进行选择，从而有效控制白车身安装点的设计。再次就是参考点系统——RPS，白车身在设计过程中，车身关键控制点就是RPS，它能有效保证零部件尺寸的稳定，RPS 是车身设计的依据，贯穿于白车身制造的各环节，RPS 的设计能把白车身总成检测控制点以及焊接夹板的夹持控制点有效统一，从而保证车身的工艺和设计基准的一致性，其保白车身的质量。最后就是品质基准书，虽说三维数模能够直接用于模型制造，但对零件的公差以及功能信息无法准确反映，而品质基准书能够制定公差，明确相关信息，为白车身钣金件模具的制造提供依据。冲压件尺寸误差的有效控制

对冲压件尺寸误差进行有效控制，主要是以白车身钣金件模具制造为基础，在前期工艺设计时，要合理布局设计模具和制件，加强其控制，保证冲压件的质量。冲压件尺寸误差的有效控制表现在三个方面：一是冲压件设计的精度控制，设计人员要以《主断面初步设计报告》为基础进行设计，不能对结构和工艺随意改动，过程开发人员要仔细验证和评审易出问题的零件部位，并不断引进3DCS 等新技术，分析和验证零件部位，同时建立尺寸工程控制体系来有效控制公差，如果结果零件的尺寸要求高，可以对其采用整体冲压件，从而减少车身的装配误差，避免焊接变形。二是对成型冲压件的精度控制，一般回弹会影响冲压件的形状，为了提高结果零件的精度，可以在冲压件成型时，进行有限元数值的模拟实验，并预测回弹的结果进而修改模具。三是对冲压件生产过程的精度控制，为了有效控制冲压件的精度，必须要有效控制检测手段，一般的日常检测是采用检具来进行检测工作，发现问题后及时采取措施有效预防，但值得注意的是，在冲压件生产的过程中，必须要保证冲压工艺的参数，这样可以有效控制冲压件的质量。公差的有效分配

公差的有效分配包括三个方面：一是设计依据，在设计前期，要先制定公差的阶段，以厂家提供的零件加工和装配能力为依据，进行多方论证分析，从而确定白车身各零件匹配的公差，保证相关尺寸的稳健设计。二是建立尺寸工程控制体系，有效开展尺寸公差的管理，一般在尺寸工程中对产品进行开发时，必须要以产品为对象进行分析，如定位基准、定位优化、装配顺序以及加工与装配的公差等分析工作，同时分析产品外观间隙面差控制、评价等尺寸公差，从而有效保证最终形成的产品能够得到客户的认可，尤其是在产品关键功能部位的尺寸以及产品的外观上，如果偏差较大，产品结构零件就不能顺利装配，产品外观将不美观，影响产品销量。三是3DCS三维尺寸控制体系，在对公差进行有效分配时，可以充分利用3DCS等公差仿真软件，以此对公差的早期数字进行有效验证，3DCS 公差仿真软件可以有效支持模、夹、检设计制造，支持车身的调试，使车身制造更为精致。焊接夹具的有效控制

对焊接夹具进行有效控制，就是要保证焊接夹具设计的合理性以及使用的稳定性。首先在设计基准方面，焊接夹具的定位基准、产品设计的基准、产品装配基准这三者要相重合，从而避免因基准不同而引起的尺寸误差问题，这样可以简化装配协调的关系，有效控制焊接夹具的装配精度，保证夹具定位机构的一致性，以此提高车身的焊接精度。其次在制造精度方面，在设计夹具精度制造时，必须要达到相关要求，车身在试生产前要先调试夹具，对夹具的焊接精度进行检验，并评定夹具与零件的协调性。再次就是在装配精度方面，一般车身在焊接时容易发生形变，这会导致装配孔、工艺孔以及装配面的尺寸出现偏差，因此必须要用夹具对这些部位进行严格控制，有效保证与车身匹配相关零件的尺寸精度，与此同时，还要考虑零部件的热处理以及生产维护。最后就是在离线检测方面，白车身焊接时，会磨损焊接夹具，对车身的焊接质量造成负面影响，因此在车身制造过程中，必须要进行离线检测，对车身焊接总成进行检测，并分析其检测的数据，判断焊接的稳定性，利用三坐标来检测车身硬点，分析车身的合格率。焊接变形的有效控制

有效控制焊接变形，首先要选择适合的设备，机器人焊接可以使焊点均匀，点焊顺序稳定，有效提高焊接速度;而中焊焊机可以对特殊工位的焊接进行操作。其次是有效控制工艺，产品在生产时，必须要制定明确的工艺文件，并严格按照工艺文件的标准控制，最后是控制焊接参数，严格控制焊接工艺的参数，尤其是焊接电压、电流以及电机电压等。结束语

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇6

房地产开发是一项复杂的系统工程。从改革开放至今, 房地产行业在我国已得到了迅速的发展, 对缓解居民的住房矛盾、加速城市建设做出了较大的贡献。近年来, 随着市场由卖方市场向买方市场的转换, 房地产行业正在从粗放型经营模式向集约型经营模式进行转变。但由于一些非理性因素的存在, 我国房地产行业的现状与发达国家水平相比仍有较大的差距, 与我国经济整体发展进程并不协调, 这主要表现为房地产市场供需结构不平衡, 存在投机泡沫, 房价上升过快、已经超过了居民平均收入的上涨幅度等。

房地产行业发展的健康与否, 直接关系到经济整体运行情况, 关系到我国的社会稳定和和谐发展。房地产开发企业作为房地产市场的主体, 也将在发展中发挥重要作用。成本控制作为影响房地产企业总体回报非常重要的一个方面, 己经逐渐成为提升企业效益的核心来源, 成本控制已成为房地产开发项目管理的重中之重。

价值工程是从产品功能分析入手来研究产品的功能和成本的合理匹配, 强调的是产品的功能提高与产品成本降低的有机结合。价值工程作为一种技术与经济相结合的方法, 正好迎合了房地产开发项目的成本目标追求, 在开发项目的各阶段均可以发挥很大的效能, 为房地产企业节约成本, 增加利润, 优化管理, 促进技术进步创造有利条件。

价值工程的研究和应用也将在以下几个方面起到重要作用:首先, 应用价值工程的评价方法可以使房地产行业在推进绿色建筑的实施方面发挥更大的作用;其次, 通过对价值工程理论的推广应用, 促使我国的房地产产品人性化水平不断提高;最后, 通过运用价值工程的评价方法, 促进我国房地产行业的进一步向集约化发展。

至今, 我国房地产行业应用价值工程还不普及, 如果我国房地产行业推广应用价值工程的水平能够迅速提高, 将会极大推动行业的健康发展, 使有效资源发挥更大效益, 同时也能够更好满足我国经济均衡发展、社会稳定和谐的要求。

二、价值工程研究和应用发展现状

1947年, 迈尔斯在《美国机械师》杂志上公开发表了《价值分析》一文, 标志着价值工程理论的正式诞生。到20世纪70年代, 价值工程已经推广到各行各业, 都取得了比较显著的经济效益。价值工程不仅在美国得到了广泛的应用, 而且在世界许多国家和地区也得到了积极引进和推广。

1978年价值工程通过日本被介绍到中国, 首先在长春第一汽车制造厂、北京第一机床厂、上海机床厂等企业中应用, 并取得了可喜的成果, 进而逐步在各地各行业展开。

对于房地产等建筑类企业, 国外已普遍应用了价值工程技术。首次将价值工程应用于建筑类行业的是美国。从应用实际中可以看出, 价值工程在国外建筑业中应用的步骤主要包括信息收集、功能分析、方案创造、方案筛选、方案发展和方案的实施与反馈六个阶段。在研究对象的确定上, 国外普遍采用目标成本与实际成本进行对比的方式确定;在应用的时间上, 国外的价值工程主要是应用于工程的设计阶段;其选择的应用方法也比较多, 包括40小时工作法 (40hour Hopeshop) 、设计方案审核法 (the Charette) 、价值工程审议法 (the VE Audit) 、承包商建议法 (the Contractor's Change Proposal) 、澳大利亚法 (Australian Approach) 、日本3小时工作法 (Japanese 3 hours Compact VE) 等。

近年来在理论界的研究和企业界的不断应用下, 我国也逐渐形成一些价值工程应用的模式, 例如:面向市场的成本管理模式是以市场竞争为推动力, 确定产品的必要功能, 同时降低产品寿命周期成本, 以获取竞争领先地位为目的的系统管理和控制方法;功能成本管理方法是在原有产品基础上提高质量, 增加或减少功能, 改善产品设计或提高质量的一种成本管理方法。

三、价值工程相关理论概述

价值工程 (Value Engineering, VE) , 也称价值分析 (Value Analysis, VA) , 是指以产品或作业的功能分析为核心, 以提高产品或作业的价值为目的, 力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。有些人也称其为功能成本分析。价值工程涉及到价值、功能和寿命周期成本三个基本要素。

1、价值工程主要原理。

价值工程的表达公式为:V (价值) =) 。其中, “价值”是某种产品 (劳务或工程) 的功能与成本 (或费用) 的相对关系, 表现为功能与成本之比;“功能”是一种产品或作业所担负的职能和所起的作用;“成本”是产品寿命周期的成本。从式中可以看出, 产品的价值与功能成正比, 与成本成反比。

2、价值工程特征。

价值工程具有以下特征:着眼于提高价值, 即以最低的寿命周期成本实现必要功能的创造性活动;以功能分析为核心, 即在开展价值工程中, 以使用者的功能需求为出发点;十分强调用系统的思想和系统的方法提高价值, 即把价值工程的研究对象当作一个系统来研究;活动的领域侧重于新产品的开发设计阶段, 本质是创新。

3、价值工程实施步骤。

价值工程的实施过程, 实质就是针对产品的功能和成本提出问题、分析问题、解决问题的过程。价值工程的一般工作程序见表1。

四、价值工程在房地产开发项目各阶段成本控制中的应用

房地产开发项目的整个开发建设程序可以分为以下五个主要阶段:投资决策与土地获取阶段、产品策划阶段、项目设计阶段、项目建设实施阶段、项目交付使用阶段。在上述五个主要阶段中, 还穿插着土地、规划、建设、过程及竣工验收等多种手续的办理。

1、投资决策与土地获取阶段。

该阶段主要包括投资机会选择、决策分析及土地获取等工作。房地产企业会综合各方面的因素对项目的可行性进行分析, 确定项目后再进一步获取土地使用权。对于项目而言, 土地自身先天拥有诸如交通、大型商业等区域性功能因素, 房地产企业改善这些因素的难度较大, 因而在本阶段利用价值工程进行成本控制和项目功能的优化改善的空间不大。

2、产品策划阶段。

产品策划阶段是房地产项目开发关键环节之一, 也是价值工程得到运用的重要环节。房地产企业要结合前期可行性研究报告, 进一步进行深入调查研究, 准确地确定目标市场、目标市场需求。运用价值工程的工作方法主要如下:首先, 收集市场资料, 用科学的方法进行市场调查研究, 并以此作为价值工程分析比较的依据, 内容包括市场供需资料、业主方面的资料、技术资料、材料成本资料等等。其次, 进行功能分析, 这是价值工程的核心。目的是为了确定产品的必要功能, 根据公式计算产品的价值, 进一步确定价值工程活动的方向和目标。

3、项目设计阶段。

设计是在产品策划基础上对项目的各项工作的细化。据统计, 尽管设计费用在项目整体成本中比例不大, 一般只占成本的1.5%—2%, 但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。 (全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会, 2003) 。在设计阶段运用价值工程, 并不是片面的认为开发项目整体成本越低越好, 而是把项目的功能和成本两方面综合起来分析, 而价值正是功能和成本的综合体现。价值工程在设计阶段的应用主要有两种情况:首先是价值工程在项目设计方案优选中的应用。主要是对各种方案对各项功能的满足程度打分, 然后计算各方案的功能评价分, 计算各方案的价值系数, 以价值系数最大者为最优。其次是在设计阶段工程造价控制中的应用。在设计阶段应用价值工程控制工程造价, 应以对控制造价影响较大的项目作为价值工程的研究对象, 分析评价各项功能以及现实成本, 并以功能评价系数为基础, 将目标成本分摊到各项功能上, 与各项功能的现实成本进行对比, 确定成本改进的期望值, 成本改进期望值大的, 应首先重点改进。进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜, 进行设计创新, 采用新工艺、新型材料, 合理配置资源, 在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用。

4、项目建设实施阶段。

该阶段是指开发项目从项目报建到竣工验收所经过的过程, 主要可以分为招投标阶段及项目实施阶段。在招投标阶段, 价值工程的实施主体将变成投标人, 投标人会尽最大努力满足招标人的要求。将价值工程引入评标机制中, 使经济标和技术标评审有机地结合, 有效地防止评标过程规范性不强, 随意性较大以及人为因素干扰较多, 缺乏客观公正等弊端。在项目实施阶段, 项目承建公司是应用价值工程的主体, 工作内容包括:优化施工组织设计、优选项目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配置资源等方面, 以较低的成本可靠地实现该项目所需要的功能。

5、项目交付使用阶段。

本阶段主要指开发项目验收合格后, 房地产企业向业主交房以及后期维修管理。工作重点是结合项目具体情况, 做好入住计划以及应急预案, 系统考虑控制处理问题的相关费用。

五、我国价值工程应用现状及相关建议

价值工程在我国的应用还处于初级阶段, 开展范围有限, 技术尚不成熟, 与国外存在不小差距。这一方面与价值工程的发展状况有关, 例如没有促使价值工程应用的技术规范和标准, 缺乏指导价值工程实践的专家, 价值工程专业知识匮乏等等;另一方面, 房地产行业本身存在着制约价值工程推广应用的因素, 例如房地产企业不了解、不重视, 设计人员没有掌握价值工程的功能与成本结合的方案创新原理和方法, 存在不规范的行业竞争行为等等。

针对价值工程在我国房地产行业的应用现状, 应该从以下几个方面促进价值工程的发展:首先, 加强政府相关部门的导向作用;其次, 结合房地产业的产业特点, 充分借鉴国外经验, 发展应用价值工程的理论和方法;再次, 加快人才培养和相关行业机构的建立;最后, 提升房地产行业人员对价值工程的认识, 充分发挥房地产开发项目团队的能动性和创造性。

六、结束语

价值工程在我国房地产行业的应用有着强大的需求与广阔的前景, 在房地产企业中推广价值工程, 不仅为我国工程项目管理提供一种有力的工具, 降低开发项目成本, 提高生产效率, 更能促进产业领域的技术进步和技术创新, 有利于我国房地产行业的可持续发展。

推广实施价值工程任重道远。近年来资源紧缺、资源依赖性问题越来越突出。实施价值工程降低成本节约资源, 不仅是企业个体行为, 而且越来越成为社会行为。在房地产行业大力推广价值工程的实施与应用, 对于高效利用社会各项资源意义重大, 但是也还面临诸多不利因素, 因此在一段时间内在全社会范围内推广实施价值工程将是一个艰巨而重要的任务。

摘要：房地产行业是关系到国计民生的特殊行业, 关联度和带动性极强, 同时又是国民经济的支柱产业。房地产行业蓬勃发展的同时也面临着越来越多的挑战, 尤其在全球金融危机爆发以后, 行业现状更加严峻。价值工程在房地产行业的应用, 不但可以优化方案降低成本, 节约社会资源, 还可以在深入分析房地产产品各项功能的基础上探讨如何进一步提高产品增值服务, 有利于我国房地产行业的健康发展。

关键词：房地产开发项目,成本控制,价值工程

参考文献

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[7]李挺立:基于价值工程的房地产开发项目成本控制[D].北京交通大学, 2007.

[8]熊蓉:价值工程在工程项目管理中的应用研究[D].暨南大学, 2007.

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇7

【关键词】房地产开发项目；全过程；成本控制

由于房地产开发项目消耗的资源比较大、涉及多方的利益，所以对国民经济产生的影响也比较大，因此，所需要的建设周期也比较长。但我国当前房地产开发项目，投资失控逐步演变成为我国固定资产投资领域普遍出现的一个问题，所以加强我国放覅产开发项目全过程成本的控制显得尤为重要。因此，本文首先对于房地产发项目各个阶段成本控制管理当中所存在的问题进行阐述，其次就加强产开发项目全过程成本控制措施进行讨论。

一、房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题

我国房地产业虽然发展的时间较为短暂，但是发展速度不容小觑。由于目前发展欠缺完善，有很多地方需要改进，尤其是成本的控制方面容易受到忽视，因此，首先本文首先对房地产开发项目全过程成本控制当中所存在的问题进行探讨，主要表现为以下几方面。

1.对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识

由于房地产项目投资需要的资金巨大、消耗的人力、物力多，一旦开工，就不能间断，否则会拖延工期。因此对于每个环节都需要严格把关，倘若某一步出现差池，将会一步错，步步错。因此，对于房地产开发项目的整个流程而言，首先应该重视投资决策环节，此环节的正确与否直接关系到房地产开发项目的成败，但是对于这一环节，目前是我国房地产企业运营过程当中最为薄弱之处。

2.工程设计阶段对工程成本控制不严格

由于我国不断进步，我国的房地产开发项目在激烈的市场竞争中也愈演愈烈，使得市场的原材料价格有所上涨，同时建筑工程的工人工资也会随之涨幅，这就给工程项目的成本带来了一定的困难，造价上涨4E86就会导致工程的成本增加。另外，由于设计阶段的造价管理和控制容易被忽略，没有推行限额的设计和方案，以及设计质量更加受到设计人员的关注，成本控制被忽略或者重视程度不够、概算编制能力的欠缺等因素，也会导致设计单位编制的设计概算存在较大的偏差，从而工程成本增加很多。

3.建设项目发包阶段选择不当

在工程设计完成之后，应当采取公开、公正、公平的原则，以及通过采用公告或邀请书等方式，选取一家值得信赖、声誉好、有实力、报价合理的单位，这一环节是尤为重要的，做好了这一环节的工作，工程也就成功了一半。但是目前，开发商在对中标单位的选择时，一般选择报价最低的单位，而这些中标的单位可能存在成本价高于投标报价，选择这样的单位很有可能在施工的过程当中出现扯皮等不良现象而对工期和施工质量带来不利影响。从而导成本价难以控制。另外，对于工程合同同样需要反复研讨和检查，避免合同内容不够严密、不够明确被施工单位利用漏洞而增加工程成本。

4.工程实施阶段管理失控

在工程的实施阶段十分容易受到各种各样的因素使得工程造价失控，比如现场签证不明确、施工组织方案调整、合同管理部严格、材料代换、地质条件变化等问题。

5.工程竣工结算阶段控制力不足

房建造价管理在很多情况下只有竣工结算审核以及施工阶段造价的管理受到重视，忽略了动态地造价管理，对于事前的控制、事中的控制没有有效的措施方案，缺乏从建立项目直到竣工完成并且验收的全过程造价控制与管理。

二、加强产开发项目全过程成本控制措施

1.在投资项目决策阶段的控制措施

前期策划定位是很重要很关健的，一个房地产项目能否成功、利益能否最大化及开发能否快速化很大程度上与前期策划定位有直接关系。因此，在房地产开发项目当中，房地产项目的决策对其具有重大作用，根据相关数据表示，投资决策阶段影响项目的程度高达80%以上。因此，在进行决策的时候应当考虑诸多因素，做好市场的调查工作以及实际探究工作，比如了解当地消费水平、装修标准、周边建筑、楼层适宜高度的情况等。而做好以上调查的目的是为了有利于将来的出售，为下一步计划奠定结实基础。

另外，由于目前房地产市场比较复杂，需要明确进入怎样的市场。就客户人群而言，是决定打造单身公寓或是家庭住房；就建筑风格而言，是要打造欧式风格或是中式风格；就档次结构划分而言，明白是挤占中端市场，还是高端市场。明确进入怎样的市场，依据当地情况、需要、地段等因素，选取合格的开发项目。

2.招标过程中成本控制

单位工程方面：最好运用总承包的方式，对于部分项目进行分包，这样做的目的是有利于控制工程造价，提升招标层次。在强化设计责任的前提下，通过概念设计与价格的双重竞标，把“投资无底洞”消灭在工程发包之中。并且，由于实行整体性发包，招标成本可以大幅度降低。

3.设计阶段成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键以及重点之处。即便设计的费用对于整个建设而言，所占的费用比例不大，但是设计得合理与否对工程对造价影响十分庞大。因此，设计得合理与否将会直接影响建设的工期以及建设的费用和人力等的投入。

4.施工阶段成本控制

首先，施工进度与施工的造价具有很大的联系，项目施工时间的周期对人工费以及管理费等都具有很大影响。因此，在进行施工知情就应当制定出合理可行的计划，从组织、技术、材料等方面着手，积极考虑各方面因素，采取相应措施和解决方案，确保在施工过程中出现问题能够不慌不乱，避免因为重复的工作而使得工期时间延长。

其次，控制项目的成本管理，人工费、机械设备费、材料费、租凭费以及水、电、气等消耗费用是组成项目施工成本的主要要素。因此，在工程项目施工过程中应当对以上费用的成本实行控制。及时对物资消耗情况进行记录和检查，对比实际费用消耗情况，分析物资的缺省，并做好记录，寻找降低成本的新途径，有效地节约开支，避免浪费，确保在项目施工阶段造价得到有效地控制。

再次，在差异不大的质量前提下，需要积极把关材料价格，相关人员及时通过建材市场的比对了解相关材料最新报价，加强材料成本节约的意识。

5.竣工阶段的成本控制

竣工验收的依据是批准的可行性报告，初步设计、施工图、施工技术验收规范、相关部门的审批、修改、调整等。只有在验收的时候均符合要求才能够完成验收。首先，需要严格检查工程竣工的结算，审查竣工文件，核对合同条款，发现问题，双方应当认真研究，明确结算要求，落实设计变更签证等。其次，需要按照图核实工程的数量、核实单价以及防止计算的误差，由于工程庞大，数据较多，很有可能出现计算错误的情况，因此避免计算的差池十分有必要。只有通过竣工验收的工程才能办理工程价款结算。

由此可见，房地产开发项目的成本控制对房地产项目有着十分重要的作用和意义，因此，合理、有效控制各个项目的成本，是房地产开发的核心。我们要充分的认识到房地产项目全过程成本控制的重要性，实现房地产行业的利益最大化和跻身于激烈的市场竞争并拥有一席之地是十分必要的，所以我们必须要勇于探索，敢预开拓，积极创造条件，促进房地产项目全过程成本的有效控制。

参考文献：

[1]李杰.房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].科技视界，2012，（23）：289-290.

[2]赵娟，陈振宇.房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（19）.

[3]蔡志英.房地产开发项目成本控制[J].城市建设理论研究（电子版），2012，（34）.

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇8

【关键词】房地产；造价；控制

房地产开发工程造价控制就是采用一定的方法和措施，把建设工程造价控制在合理的范围核定的造价限额以内。房地产开发过程中，工程施工、结算阶段的工程造价控制尤为重要。

一、工程施工阶段的造价控制

施工阶段工程造价控制：这一阶段的造价控制主要是由监理工程师和建设单位的工地代表和造价部门来完成。施工过程中要注意以下几点：（1）工程开工时，工地代表必须仔细阅读招标文件，投标文件，合同文件，工程量清单、材料单价及其他关于此工程的所有文件。（2）工地代表必须仔细阅读图纸，正确理解设计意图，工程未成形之前，在心中必须将整个工程成形，施工中注意合理地进行设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计。（3）施工过程中应做好施工日志、技术资料等施工记录。对停水、停电的时间，甲供材料的进场时间、数量、质量情况等都应有详细记录。及时办理设计变更、技术核定、工程量增减变更等签证手续。（4）施工过程中变更的材料，实际价格高于或低于预算价（或投标价），或采用的新材料没有预算价，或改变材料的规格、质量档次导致材料价格变化较大等情况，结算时需进行差价调整，应在甲乙方和监理三方在的情况下办理价格签证手续。（5）采用新材料、新工艺、新技术施工，没有相应预算定额计价的，应收集有关施工数据，编制补充预算定额作为结算依据。只有在施工过程中做好以上工作，工程结算时才不会发生纠纷，工程结算才会得出一个正确结果。

二、工程竣工结算阶段的造价控制

现阶段的工程结算情况是：由施工方根据投标报价、施工组织情况、工程变更、施工中的各种协议等资料实际施工情况先编制施工结算，结算报送建设单位，建设单位收到结算后报有资质的造价审计部门进行审核，以造价审计部门的审核结果作为该工程的最终结算依据。这个过程中就有一些蔽端在里面，主要是：（1）施工方结算心态问题：站在施工方的角度，为了使利益最大化，施工方在编制工程结算时会有一些虚高的现象，甚至不排除施工队在结算上估意做文章的情况。（2）造价资询单位审计工程结算的情况是：由于造价咨询单位在工程建设期间没有全程参予工程的建设，对工程的建设情况了解不深刻，只能从施工方提供的竣工资料中进行了解，对工程的施工组织及施工中发生的情况不清楚，在工程造价审计中就会有偏差。（3）造价方和施工方串通的问题：这个问题是没有依据的设想，但作为建设单位不能不防范的问题，因为从这里的造价公司收费情况来看，一般造价公司按送审金额的一定比例收取审计费后还要按审减金额的一个比例收取效益审计费用，这当中会不会出现施工方虚报工程结算价，审计方猛杀结算价，表面上看审计单位为建设单位省下了许多费用，节药了许多投资，其实是施工方和审计方共同做的假像，目的是合理的套取建设单位的钱。

三、建设单位审核工程结算的方法和应注意的问题

核对合同条款，审核竣工结算编制范围，编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求。具体方法如下：（1）审查结算资料：审查施工方送来的结算资料，资料是否齐全，清晰，结算资料是否附有工程量计算的底稿，电子文档资料等；资料的内容是否符合规定、凡设计变更和修改通知都应有设计单位和建设单位的盖章，现场签证要有建设方现场人员的签字和盖章，手续不全者不予计算。有无把不属签证范畴的内容列入签证参与决算的情况，诸如施工单位自身原因返工的项目，施工现场临时设施项目，及施工单位现场用工等。（2）审查设计和现场签证变更：查设计和现场签证变更内容与原工程标底预算项目的变化情况，即设计变更后可能有的工程项目发生费用增加，增加的经费是否已包含在合同造价中，有的工程项目发生费用减少，减少的项目是否编制了减少项目费用，对工程造价进行调整和修改。如有的变更内容不清楚或过于简单，应核实具体内容情况，补充变更签证。（3）审核工程量：按设计变更、签证、竣工图审核工程量，在审核中，应根据设计变更、竣工图、现场签证等进行审核，防止多算错算和漏算。（4）审查工程项目的正确性：审查工程项目内容，防止重复计算；工程项目划分是否合理；工程项目所套定额是否正确。是否多套，高套，错套现象。（5）材料审核：审查结算材料单价、分项工程单价；如水泥，钢材单价，砼标号、砼和水泥砂浆配比。（6）取费标准审核：不同地区和不同时期，不同的计价定额的管理费，利润，税率、都不会相同。因此，工程取费标准必须按照合同规定的要求确定工程结算的合理取费标准，防止高取多算。取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定严格执行。工程造价控制必须在工程的全过程中进行，房地产开发企业在工程实施过程的各个阶段，时时要有控制造价的经济头脑，认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，科学进行造价控制，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参 考 文 献

[1]陈建国．《工程计量与造价管理》[M]．上海：同济大学出版社，2000

房地产开发过程中工程造价的有效控制 篇9

1 立项决策阶段成本控制

立项阶段是项目投资前的准备阶段, 事关今后项目能否顺利达到预期经济目标的充分条件。这就要求建设单位首先要做好项目的可行性研究报告, 主要对当前市场需求、发展前景、国家宏观经济形势分析、房地产行业发展趋势分析、本公司房地产开发业务目前经营运转情况等诸多可能影响项目销售的所有因素进行周密的分析。如果企业的嗅觉和市场洞察力一旦与实际情况相悖, 影响对下一步的投资方向, 其后果可想而知, 将一发不可收拾。轻则影响公司的经济利益, 重则影响企业的生命力, 对企业的发展将会造成严重的重创。例如:2008年经济危机对房地产市场所带来的负面影响已经是非常有利的证明了, 是不需要在提供什么数据来证明的。众多房地产商前期投资很大, 后期销售又不好, 资金链断裂这也就形成了必然。也就是说, 开发投资时机把握的不好;从科学的角度来说, 项目立项决策阶段的可行性研究报告分析的不够客观, 真实或者有偏差, 导致了企业的运营非常被动, 无法准确的控制成本投资方向。所以, 本人认为立项阶段决策正确将是后期项目运营成本有效控制的基本保证;当然决策失误, 其局面将会是无可逆的

2 设计阶段的成本控制

开发项目的设计阶段最为关键的是初步设计方案审批确认阶段和施工图设计阶段。首先根据规划部门批准的建设用地规划许可证编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案, 带规划部门报审通过后, 再进入施工图设计阶段, 最后由建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案。如施工图设计通过审批, 则有规划部门出具建设工程规划许可证, 由于此过程一经批准不能改变。例如:某设计院在小区总体建筑布局上一味追求环境品味设计, 忽视了市场销售环节的要求, 本来可以多设计一栋建筑面积5000多平米的住宅, 这样一来, 所带来的经济损失按照唐山市区5000元/m2计算的话多达2500万元。这时再想改变规划那是绝不允许的, 所以此阶段应加强如下方面的控制:

2.1 建立设计单位选择竞争机制

根据项目开发特点, 灵活的选择设计单位, 建立设计单位选择竞争机制, 同时建立设计单位电子档案资源库和设计费收取标准价格库。开发项目设计单位的选择, 视项目开发定位级别高低, 从设计信息库中选择不少于4~5家进行建筑与经济方案论证, 择优录取。同时, 日常工作要注意做好设计单位资源信息的收集优化工作, 对达不到要求的设计单位坚决不能选用;而对于合作非常好的单位建立长期合作协议关系, 这样既可以选出好的设计单位, 又可以造出经济合理的设计方案, 可有效降低工程造价。

2.2 明确设计标准有效控制造价

目前, 据本人了解部分的房地产商在开发项目设计过程中, 很少对设计单位提出硬性指标, 例如:各项主要材料的含量、容积率、给水系统设计标准、暖通系统设计标准、材料的选择等等方面提出明确要求, 而是泛泛的提供其设计任务书来完成项目的设计, 导致建设项目投资成本直线上升, 违背项目的投资计划。为要改变此种局面, 房地产商必须从自身做起, 对相关岗位要引以为重, 不仅要有想法, 还要有能完成想法的人, 坚持宁缺毋滥的原则;同时做好信息收集、信息处理、信息存档工作, 避免重复工作, 既可以提高工作效率, 又可以降低成本, 何乐而不为呢。

3 招投标阶段成本控制

招标阶段实际上也就是设计单位、施工单位、监理单位的选择准备阶段, 此阶段实际相关发生的费用不多, 只是发生招标代理费等费用, 但却是施工阶段好坏的基础, 选择好技术全面, 施工管理水平高的施工单位以及严格的监理人员和工程造价的高低, 对今后能否是成本控制得以有效实施显得尤为重要。我认为, 此阶段除做好工程预算准备工作外, 更重要的还要做好工程合同的签署工作。明确双方利益和责任, 不要心存侥幸心理, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。同时, 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素, 对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外, 应争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

4 施工阶段成本控制

工程投资主要发生在这一阶段。建设单位在施工阶段应加强合同管理、工程施工现场管理, 尽量减少投资浪费, 做到合理分配资金。

4.1 加强施工合同执行的管理

施工合同是施工阶段造价控制的依据, 施工过程的每一步必须按照合同要求执行, 开发商代表管理人员应严格加强合同执行审查工作, 认真执行。

4.2 加强设计单位现场管理人员、工程技

术人员, 监理管理人员的“经济”观念、素质教育。作为甲方应严格要求以上单位人员, 严格履行双方约定的要求。

4.3 加强设计变更和现场签证管理的管理工作

开发商应安排专人提前做好施工图前期审查工作, 对不合理的设计进行修改, 施工中尽量减少变更和洽商。对影响到开发商利益的设计变更和洽商, 应有专职造价管理人员应提前做出预算, 并经设计单位代表、建设单位现场代表、总监理工程师共同签字认可后生效。

4.4 加强材料、设备采购, 控制材料价格。

材料费用约占工程造价成本的70%左右。以降低工程造价起着十分关键的作用。因此建设单位在考察材料时。应货比三家, 选择质优价廉的材料、设备。这样才能有效地控制工程造价。

5 结论

纵观项目投资过程, 投资成本的投入从项目初期到项目竣工结束实际是一个因果的关系。实际项目运行当中, 每一个环节处理的不好, 或大或小的对下面的工作造成影响。用我个人的观点来说:“科学的管理、严谨的团队、高素质的员工是项目能否到达预定目标的重中之重。”

摘要：随着房地产行业的如风似起, 在愈演愈烈的竞争环境下, 房地产企业暴利的时代已经渐渐离我们远去。特别是在目前的市场经济环境氛围下, 优胜劣汰, 适者生存的客观规律也将得到真实的应征。那么如何做好企业, 同时也能真正的被消费者所接受, 使企业成为房地产行业的百年老店, 对于开发商来说, 是应该好好思考一下这个问题了。作为在房地产业从事多年工作的我来说, 个人认为以科学的发展, 高品质的产品, 低成本的投入, 长期较高的回报率才是一个企业长远发展的条件。那么, 如何使这一目标得以实现, 本人认为, 最关键的就是解决好对开发项目成本达到有效控制, 做到科学合理分配。