房地产开发项目管理的论文

房地产开发项目管理的论文（通用12篇）

房地产开发项目管理的论文 篇1

房地产开发项目管理的论文

1.项目合同管理的规范建设

建设工程项目合同是一种经济合同，是项目开发主体为了完成工程建设任务与勘察、设计、施工、材料供应等单位签订的。在房地产开发的过程中，都是通过合同来进行施工质量、进度、成本的控制。所以对前期合同的签订要规范严格加强管理，避免一旦后期纠纷而引发工期延误和索赔问题。

2.加强投资项目质量控制

质量控制是重中之重，主要是对施工过程中工艺技术、材料运用等，要满足设计要求、合同规定和规范要求。要及时发现工程中不符合要求的地方，并且多进行综合检查，对施工作业进度和过程动态绘制相应的流程控制图，以加强对项目总体质量把控。

3.加强房地产开发项目的成本管理

如今而言，价格是房地产开发商竞争中重要影响之一。所以这就要求房地产开发商对项目的全过程监理详细完善的项目成本管理控制方案，并制定相应的改善措施和方法，严格控制房地产开发项目的成本，以求在市场具有更强的竞争力。完善成本管理，在规划阶段就要精确的进行项目评估预算，成本和质量利润三者形成最佳的比例形式。在项目施工阶段，要多引进企业竞争，按制度进行招标，控制施工方面的费用支出。而在项目的全过程中，需要建立公平公正奖惩制度措施的激励机制，严格控制成本问题，提高价格优势和综合竞争力。

4.完善监理制度

监理在房地产开发项目施工方面有着重要的地位，所以监理企业的发展将对所开发项目有着很大的.益处。所以建立企业要做到以下几方面。拓宽监理技术领域，对工程进行全方位过程监理，加强对监理单位资质的管理并且适当的制定监理取费标注，杜绝恶性竞争，使监理制度更完善。在实际工程中，建设单位在某些方面常常干涉监理工程师的正常工作，而监理也会刻意为难工程施工技术人员的行为，这在工作中是应该禁止的。建设单位、承建单位、监理单位三方是平等的合同约定关系，有着委托和被委托的关系。合同一旦签定，则各司其职，不得对其他两方有所制约和干涉。监理单位有权进行公正独立的工作开展。在工作中，房地产开发单位应在协调监督和检查监理工作方面进行侧重，以避免权责不明，建设单位干涉监理工作的情况发生。我国普遍的对监理工作重视不到位，而完善监理工作，有助于工程质量的提高和成本的控制。

5.重视项目收尾阶段的项目管理

项目的收尾阶段也是很重要的阶段，开发商工程领导负责联系，对材料供给、技术、营销、物业管理方面的人员建设，组成专门的收尾小组，与各方面联合进行工程的收尾，做好项目管理、项目交付、项目移交等等各方面完善工作。

6.加强组织协调管理

房地产组织协调主要是以内部关系和外部关系两方面为主。内部关系，首先需要照顾内部人际关系，做到人才的最合理化安排，各部门职责分明，并且实事求是的进行工作评价，并及时进行矛盾的处理协调。这样每个人都能体现自己的价值，使工作效益最大化。而对于外部关系，主要是对于施工单位、监理单位、设计单位以及质量监督站和政府相关部门的协调。总而言之，做好房地产项目管理工作，就必须要求管理者拥有技术、经营、协调等多方面综合能力，并运用科学的项目管理方法对工程进行全方位的跟踪和管理，以确保房地产开发项目的顺利进行。

房地产开发项目管理的论文 篇2

关键词：房地产开发,项目管理,重点难点分析

1 概述

近年来, 房地产项目开发对于项目的管理也越发重视, 通过房地产开发项目管理可以更好的提高房地产开发的经济效益。从管理的内容来看, 其中包括了多种管理方法和系统工程的观点, 并且在按照科学管理规律来进行组织和协调的过程中也可以更好的促进房地产项目朝着健康的方向发展。而房地产项目管理所涉及的内容较多, 并且有着一定的综合性, 在管理的过程中还需要通过系统的理论知识来提高房地产开发项目的科学性。

2 房地产开发项目中对于质量的管理

工程的质量是房地产项目开发的最基本要求, 同时也关系着房地产开发企业的声誉。而房地产项目又是一项特殊的商品, 其质量不仅会直接影响到房地产的销售, 同时也关系着房地产企业的未来发展。因此房地产项目的质量也决定着整个工程的成败, 如果在房地产开发过程中存在着质量问题, 那么不仅会影响到房地产企业的声誉, 同时也影响着房地产企业的经济效益, 这样也不利于房地产企业的长远发展。因此在房地产项目开发过程中还需要严格的控制好房地产项目开发的质量, 并且积极的做好各项管理工作, 从而避免发生不必要的质量问题, 而房地产开发项目的质量管理也需要从以下几方面内容来着手进行。

2.1 设计方案的优化

在进行设计的过程中, 设计部门需要按照相应的要求来对房地产项目进行明确的定位设计, 同时对于开发设计图纸的审核和管理也是非常重要的部分, 再检查无误后才可以通过使用。通常情况下, 如果房地产开发项目的设计存在失误, 那么整个工程的施工就会受到很大的影响, 所以设计方案的优化也必须要保证科学性、合理性, 这样才能够最大限度的保证设计的合理性。

2.2 施工单位的选择和施工人员素质的保证

房地产项目施工中对于质量的控制也是非常关键的部分, 如果施工工作出现问题, 那么也将会直接影响到工程的质量, 而房地产项目的施工也是工程质量的重要基础保证。在施工前, 需要对施工人员进行严格的审查, 保证施工人员都具备足够的施工资格后才可以进行施工。而施工的管理人员、技术人员的专业技能素质也是决定施工质量的关键因素, 房地产开发企业可以通过不断的培训和应聘机制来对施工人员进行选拔, 从而更好的提高施工队伍的整体素质。

2.3 施工材料的管理

施工材料的质量也是影响施工质量的重要因素, 在选择施工材料时首先就要注重施工材料的质量, 如果存在着质量问题, 要严格控制材料的进场, 避免施工时采用低质量的施工材料, 这样不仅能够保证施工的质量, 同时也可以控制施工的安全工作。

2.4 对施工机械和设备的管理

施工机械和设备是施工进度的重要保证, 性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成, 因此, 在工程的项目管理中, 要对机械和设备进行质量的控制。

2.5 施工方案、施工方法与施工技术

施工方案和方法的科学、合理, 能够有效地促进工程的实施, 方案和方法的变更会对工程的进度产生影响, 施工技术又是项目质量的关键因素。因此, 加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

2.6 做好质量监督工作

相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作, 及时发现过程实施中的问题并加以解决, 充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。在工程项目的质量管理中, 最重要的是做好预防性的控制, 对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制, 从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作, 制定问题的解决方案, 一旦出现问题, 马上进行处理。在平时的管理中, 也要对质量问题进行严格的控制, 即便是小的问题, 也要进行严格的管理, 以免酿成大的质量隐患。

3 项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用, 直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻, 做好施工项目的进度管理, 保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

3.1制定进度计划。在工程的设计之初, 做好项目的总进度计划, 确定工期的总目标, 在对现场进行调研和分析的基础上, 将各个阶段的工作进行详细的计划, 对施工进行指导。

3.2保证进度计划的实施。在施工过程中, 要保证进度计划的严格施行, 将审批后的进度计划布置到各个部门, 将责任落实到人, 确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题, 要及时进行处理, 采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点, 影响因素较多, 实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中, 要对这些因素进行详细的分析, 列出各个环节可能出现的问题, 进行预防性的控制, 以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多, 不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位, 还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系, 在项目工程的进度管理中, 做好人的因素管理, 对其他各种因素进行分析研究, 是做好进度管理的基本要求。

4 项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益, 对成本进行合理的控制, 是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动, 资金对每个开发企业都很重要, 做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看, 对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理, 成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点, 虽然具有一定的意义, 但对成本控制的成效却不佳。因此, 要加强对第一阶段的成本控制, 知识方案的选择。做好投资的估算, 从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

结束语

综上所述, 房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面, 在实际的项目管理中, 要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理, 保证项目工程的实施。

参考文献

[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居, 2011 (9) .

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 32 (2) .

我国房地产开发的项目管理 篇3

关键词：房地产 施工系统 项目管理 成本控制

0 引言

房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。我国房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文分析我国房地产开发项目管理存在的问题，提出如何改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。

1 我国房地产开发项目管理存在的问题

1.1 业主方项目管理自身存在的问题：①由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。②资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％、70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。③技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定>，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。④工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。

1.2 委托监理存在的问题 目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题。①权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。②建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。③甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。

2 房地产项目管理的实施

2.1 房地产项目管理中的成本控制 成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

2.2房地产项目管理中的进度控制房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招授标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控，建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发，开发手续，工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。

2.3 监理存在问题的管理

2.3.1 完善监理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

2.3.2 明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。监理单位与承建单位之间是监理与被监理的关系。承建单位必须接受监理单位的监督检查，并为监理单位开展工作提供方便，监理单位应为项目的实施创造条件，按时按计划做好监理工作。监理单位与承建单位之间没有合同关系，监理单位之所以具有监理职能，一是建设单位的授权；二是在建设工程施工合同中已经事先约定；三是国家建设监理法规赋予监理单位具有监督实施有关法规、规范、技术标准的职责。

2.3.3 建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。主要体现在以下几方面：①将工程施工阶段的监理业务委托给监理公司时，应在监理合同和工程建设施工合同中明确规定监理的权限，除签署工程进度款付款凭证和审查工程结算外，还应将应有的权限全部授予监理工程师；⒓对项目监理部的人员组织机构进行审查，要求各专业监理人员到位，监理人员执业资格满足相应要求，对不合格的监理人员应要求监理公司更换。③对监理规划和监理细则进行审批，对不适合的内容要求进行调整；④对监理部的监视和测量设备的有效性进行检查，不定期抽查监理工作是否到位，定期对监理资料及监理成果进行审查。

2.3.4 对于甲供材料的质量控制，监理单位应参与材料招标的资质审查，避免不合格材料参与竞标。对进场材料，应会同建设单位严格按供货合同与质量检验标准进行质量检验。

3 结束语

房地产开发项目的投资估算 篇4

(一)土地费用

土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

(二)勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

(三)房屋开发费

房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

1.建筑安装工程费

2.基础设施建设费

3.公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营种f生的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：

(1)单元估算法

(2)单位指标估算法

(3)工程量近似匡算法

(4)概算指标法

(四)其他工程费

(五)开发期间税费

(六)管理费用

(七)销售费用

(八)财务费用

(九)不可预见费

房地产开发项目管理的论文 篇5

一、参股项目洽谈初期的顶层设计的基本模式和协议范本

1、拟投资合作项目洽谈前，投资管理部需根据项目特点、公司投资战略意图、拟合作方意向及特点等，提出项目开发模式的意向方案及备选方案，明确各方案的股权比例、治理结构、操盘权、并表权、参与管理权、财务管理权限、利润分配及退出机制等关键点的洽谈方案，经公司董事会（或总经理办公会）审议确定洽谈基本框架，由洽谈实施团队严格执行。

2、新投资合作项目采用四种基本开发模式：独立操盘、联合操盘、财务投资、参与管理。投资管理部协调有关部门，编制各种模式的洽谈要点清单及协议框架范本（见附件）。（建议在上述关键点基础上，再考虑包含僵局处理机制的约定，各方责任界面划分等）

二、股权工商变更前过渡期间的管理办法

1、参控股项目在确定合作关系（签订合作框架协议）至正式股权公司变更完成之间称为过渡期。

2、已签署的合作框架协议应明确过渡期内各项工作的决策机制（临时股东会及董事会的决策机制、项目操盘团队的过渡期审批机制等）、资金使用机制等，对过渡期内的各项工作有明确的界面划分原则。

3、过渡期内的合作协议洽谈、股权变更事宜由投资管理部负责，项目开发的具体工作由运营管理部负责。过渡期内公司派驻的项目管理人员须遵照参控股项目管理办法实施管理。公司运营管理部负责界定项目管理团队、区域公司、地产总部的职责和工作流程。

三、实施过程中的管理建议

1、参控股项目严格实行预算管理制。成本管理部协同相关部门制定参控股项目成本管理办法，编制关键控制指标参考库，对不同模式下的成本管控机制和控制要点进行明确。

2、运营管理部协同相关部门明确参控股项目不同模式下的管理费管控办法，明确审批机制和原则。

3、参控股项目的股东权和操盘权分离。运营管理部协同有关部门与操盘团队签订《项目委托操盘协议》，明确项目开发关键目标、违约责任、奖惩机制等，维护股东相关权益。

4、公司运营管理部负责界定项目管理团队、区域公司、地产总部的职责和工作流程。

5、公司运营管理部负责参控股项目的审计管理办法的制定，对参控股项目需要经受审计的事项明确具体办法。

今年的房地产综合开发建设管理 篇6

房地产综合开发建设管理领 导 小 组 办 公 室

文件

淄房开组发„2011‟1号

关于印发《淄博市房地产开发企业信用评价

管理办法》的通知

市房地产综合开发建设管理领导小组各成员单位，各区县住房和城乡建设局、高新区规土局，各房地产开发企业：

现将《淄博市房地产开发企业信用评价管理办法》印发给你们，请遵照执行。

二○一一年一月二十六日

主题词：城乡建设 房地产 信用评价 管理办法 通知 淄博市房地产综合开发建设管理领导小组办公室 2011年1月26日印发

印50份 淄博市房地产开发企业信用评价管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范房地产市场秩序，提高房地产开发企业诚信经营意识，构建诚实守信的市场环境，促进房地产市场持续、稳定、健康发展，根据国家、省、市有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营活动，具备城市房地产开发资质的房地产开发企业（以下简称开发企业）的信用信息的征集、公布和信用等级评价及管理活动，适用本办法。

第三条 本办法所称信用信息是指开发企业在从事房地产开发经营活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息。

本办法所称开发企业信用评价，是指运用定性与定量的分析方法，对开发企业在一定期限内遵守法律法规和依法经营情况的信用状况进行评价。

第四条 市房地产综合开发建设管理领导小组办公室负责全市开发企业信用评价的监督管理工作，市房地产综合开发管理办公室（以下简称市开发办）具体承担全市开发企业信用评价工作。各区县建设行政主管部门负责本辖区内开发企业信用信息的征集、整理、上报工作。

第二章 信用信息的征集

第五条 开发企业信用评价指标体系包括：

（一）开发经营行为指标。包括：1.合同信用状况；2.销售、售后服务信用状况；3.行政处罚情况记录；4.司法诉讼记录；5.行业管理记录；

（二）社会贡献指标。包括：6.依法纳税状况；7.参加社会公益事业状况；8.为职工办理养老保险和发放工资情况；

（三）开发企业形象指标。包括：9.政府、社团及相关机构评价状况；10.客户与消费者评价状况；11.舆论监督评价状况。

第六条 开发企业信用评价指标体系的相关信用信息按优良信用信息、不良信用信息分类。

开发企业优良信用信息是指开发企业在从事开发经营活动过程中，严格遵守有关法律法规或强制性标准，行为规范、诚信经营、自觉维护市场秩序，受到各级政府、建设行政主管部门或相关部门、社会组织的表彰以及对社会的贡献等，所形成的行为记录。

开发企业不良信用信息是指开发企业在从事开发经营活动过程中，违反有关法律法规或强制性标准，经县级及以上执法部门查实或行政处罚的违法违规行为，以及对消费者、合作对象的不诚信行为等，形成的不良行为记录。

第七条 信用信息主要通过建设、国土资源、规划、房管、公用事业、工商、税务等相关部门、单位和社会组织提供、开发企业自行申报、公众投诉、媒体报道等方式征集。

各区县相关部门、单位、社会组织应当于每月5日前向同级建设行政主管部门提供开发企业信用信息；市级相关部门、单位、社会组织、各区县建设行政主管部门应当于每月10日前向市开发办提供开发企业信用信息；垂直管理部门由驻地派出机构向该区建设行政主管部门提供开发企业信用信息。

第八条 信息征集应当依据下列文件：

（一）政府、相关部门、社会组织表彰或授予相关称号的文件；

（二）已生效的行政处罚决定书；

（三）其他具有法律约束力的文件或经有关部门查证属实的材料。

第三章 信用信息的公布

第九条 信用信息实行公布制度。

开发企业信用信息凡不涉及商业机密、法律法规规定应当保密的，均应向社会公布。

市开发办依托淄博住宅与房地产信息网建立信用评价信息平台，用于公布开发企业的信用信息，展示企业信用状况。

第十条 信息公布期限及程序按下列规定：

（一）优良信用信息正常公布期限为一年，可根据影响程度的不同延长公布期限，受到国家级表彰的公布期限延长为三年，受到省级表彰的公布期限延长为二年。公布期限自公布之日起计算。

对认定的优良信用信息自上报后五个工作日内完成公布。

（二）不良信用信息的正常公布期限为一年，对能够及时整改的不良信用信息可缩短公布期限，最短公布期限为三个月；对社会影响大、影响周期长的不良信用信息可延长公布期，最长公布期限为三年；公布期限自公布之日起计算。不良信用信息公布实行告知制度。自不良信用信息征集认定后五个工作日内书面告知相关开发企业，开发企业在五个工作日内进行申诉。在申诉期满后无异议的，五个工作日内完成公布。

（三）企业信用信息公布期限届满后，自动解除信用信息公布，存入平台信息库。

第十一条 开发企业的信用信息实行修复制度。

信用信息修复制度是为保证开发企业信用信息能够真实、准确、及时的反应开发企业的即时信用状况，保证信用信息的真实性、及时性及其变化情况，而对开发企业信用信息进行修复的行为。

鼓励开发企业对不良行为主动进行整改并消除已造成的社会影响。开发企业在对不良行为进行整改后，提出修复申请，并提供整改的证明材料，经市开发办审查认定符合要求的，在五个工作日内对原公布信用信息进行修复，同时根据整改情况缩短其不良信用信息公布期限，最短公布期限不能低于三个月。

对社会影响大、影响周期长的不良信用信息，不予修复。第十二条 行政处罚决定经行政复议、行政诉讼以及行政执法监督被变更或被撤消，由开发企业提供相关证明材料，经审查认定后，在五个工作日内对该不良信用信息进行修复或删除，并在信息平台上予以公布。

第四章 信用等级评价

第十三条 开发企业信用评价实行信用记分制度。开发企业信用记分是通过开发企业信用基础分和优良信用信息加分、不良信用信息减分得出开发企业信用得分。开发企业信用记分随信用信息的变化而动态变化，反映开发企业即时信用状况。

信用基础分为100分。

开发企业信用信息自公布之日起进行加、减分，同一信用信息计算加、减分时保留最高加分项和最高减分项，不重复计分。

不良信用信息变更或删除的，应及时对信用信息减分进行调整，不良信用信息整改后进行修复的，不对信用信息减分进行调整。

第十四条 信用等级评价是在下初，以针对评价开发企业的信用信息所形成的信用记分为依据，确定评价开发企业信用等级的活动。

开发企业按照信用等级分为AAA级信用企业、AA级信用企业、A级信用企业、B级信用企业、C级信用企业五个等级。

开发企业信用等级按照下列标准确定：

（一）AAA级信用企业。上一评价信用等级不低于AA级信用企业；评价的信用记分不低于150分，评价内不良信用信息减分不超过6分。

（二）AA级信用企业。上一评价信用等级不得为B、C级；评价信用等级达不到AAA级信用企业标准，信用记分不低于120分，评价内不良信用信息减分不超过10分。

不良信用信息减分超过10分，但企业信用总计分超过AAA级分值的，评为AA级。

（三）A级信用企业。上一评价信用等级不得为C级信用企业；评价信用等级达不到AA级信用企业标准，信用记分不低于90分；评价内不良信用信息减分累计不超过20分。

（四）B级信用企业。在评价信用等级达不到A级信用企业标准，信用记分不低于60分；评价内不良信用信息减分累计不超过40分。

（五）C级信用企业。评价内信用等级达不到B级信用企业标准的开发企业。

第十五条 信用等级评价为AAA级和AA级的开发企业，近三年必须具有在建房地产开发项目，且近三年有交付使用的商品房。

评价新批资质开发企业、新登记外地开发企业只公布信用信息，不进行信用等级评价。

第十六条 市开发办根据信用等级评价标准，结合我市实际，建立完善的开发企业信用评价指标体系，制定信用评价记分标准，为开发企业信用评价提供依据。

第五章 信用评价的使用

第十七条 开发企业信用等级评价结果由市房地产综合开发建设管理领导小组办公室通过“淄博住宅与房地产信息网”和新闻媒体向社会公布。

任何单位和个人均可通过“淄博住宅与房地产信息网”查询开发企业的信用信息和即时信用记分，了解开发企业信用状况。

开发企业的信用信息、信用等级评价结果将作为开发企业信用档案，长期储存于信用评价信息平台中。

第十八条 建设、国土资源、规划、房管、公用事业、工商、税务等相关部门、单位和社会组织在下一开展的各类评先评优活动中，免于AAA、AA级信用企业的参评资格审查。

建设、国土资源、规划、房管、公用事业、工商、税务等相关部门、单位在下一日常管理中，应加强对B、C级信用企业的监督、检查；建设行政主管部门在下一不予办理B、C级信用企业的开发资质等级晋升。

第十九条 AAA、AA级信用企业，下一开工建设的开发项目，配套预存款可分期缴存。AAA级信用企业，首期缴存不少于应监管数额的30%；AA级信用企业，首期缴存不少于应监管数额的50%。已享受以上优惠政策的开发企业，下一开发项目未开工建设的、在开发项目的建设周期内信用评价等级低于A（不含A级）或出现严重不良行为的，开发企业应当按照应监管数额全额一次性补存配套预存款。凡未补存配套预存款的，不予办理该项目竣工综合验收备案手续。

B级信用企业，下一开工建设的开发项目，配套预存款第一、二阶段的解控额度均不超过预存款总额的20%； C级信用企业，下一开工建设的开发项目，配套预存款第一、二阶段的解控额度均不超过预存款总额的10%。

第六章 附则

第二十条 在本市登记备案的外地开发企业，除在淄博住宅与房地产信息网和新闻媒体公布其信用信息和信用等级外，由市建设行政主管部门将其评价信用等级及信用信息情况通报开发企业原注册所在地建设行政主管部门。

第二十一条 信用信息提供部门、信用评价部门及其工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，违者依照有关规定处理。

第二十二条 本办法自发布之日起实施，2008年7月1日发布的《淄博市房地产开发企业信用评价管理暂行办法》同时废止。

附：《淄博市房地产开发企业信用评价记分标准》 附件：

淄博市房地产开发企业信用评价记分标准

一、企业优良信用信息记分标准

（一）社会公益行为加分

包括慈善救助捐赠、社会公益捐赠等，捐赠1万元以下（含1万元）加1分，超过1万元每3万元加1分；捐赠达10万元加5分，超过10万元每5万元加1分；捐赠达20万元加10分，超过20万元每10万元加1分；捐赠达50万元及以上加15分。

（二）企业荣誉加分

1、获得国家、省、市、区县级政府表彰奖励的，分别加20分、15分、10分、5分；获得国家、省、市、区县级政府相关部门表彰奖励的，分别加15分、10分、5分、3分。

2、获得银行资信等级认定并在有效期内的，AAA级加6分、AA级加4分、A级加2分。

3、开发建设的项目被列为国家康居示范工程的，每项目加20分；列为国家级、省级单项示范项目的，每项目加15分、10分；受到建设部、建设厅单项表彰的，每项目加10分、5分。

4、开发建设的项目被评为广厦奖的，每项目加30分；被评为省级优秀住宅小区的，每项目加20分；被评为市级优秀住宅小区的，每项目加10分。

5、开发建设的项目申报商品住宅性能认定的，评价通过预审的，每项目加10分；评价通过中期检查的每项目加10分；评价通过终审的，每项目加20分（3A）、15分（2A）、10分（1A）；预审、中期检查、终审中有两项在同一的，只按最高值加一次分。

6、开发企业在开发建设过程中积极采用市开发办推广应用的“四新”技术或部品、产品，经企业申请认定后，每项加2分，最高加10分。

7、企业在开发经营活动中获得其他荣誉，经审查认定的，可按照相应级别加分。

二、企业不良信用信息记分标准

（一）否决指标

凡出现下列否决指标不良信用信息之一的，直接评定为C级，并减50分/次。

1、在开发经营活动中出现违法违规或不良行为，情节严重并造成严重后果的。

2、拖欠工程款，情节严重的。

3、因开发企业原因发生重大质量、安全事故，造成严重后果的。

4、开发建设项目未按规划要求和开发合同约定进行开发建设，造成严重后果的。

（二）企业违法行为的不良信用信息计分标准

开发企业在开发经营活动中出现违法行为，被政府相关部门查处，并下达《责令停止违法行为通知书》：能够在规定的期限内整改完毕的，减6分/次；因特殊原因在规定的期限内未整改完毕，但开发企业积极配合的，减10分/次；开发企业不积极配合，拒不整改，减20分/次；在评价内出现2次以上同类违法违规行为的，均减20分/次；对处罚决定书拒不执行的，追减10分/次。

（三）企业违规行为的不良信用信息计分标准

开发企业在开发经营活动中存在违规行为，被相关政府部门查处，并下达《责令改正违法行为通知书》：能够在规定的期限内整改完毕的，减3分/次；因特殊原因未在规定的期限内整改完毕，但开发企业积极配合的，减5分/次；拒不整改的，减10分/次。

（四）企业其他不良行为的不良信用信息计分标准

1、开发企业因售后服务机构未能发挥作用，引起消费者投诉（包括：各类公开电话、来信、来访及各种媒体曝光等），经核查不属于开发企业原因的不进行扣分，属于开发企业原因的，开发企业不积极处理的，减3分/次，开发企业在处理过程中态度端正，积极协调，并在规定期限内处理完毕的，减1分/次；造成上访事件的，减10分/次，但开发企业在处理过程中态度端正积极协调并在规定期限内处理完毕的，减6分/次；造成群体上访事件且情节严重的，减20分/次。

2、开发企业在开发经营活动中，不履行各种合同约定或签订违法、虚假合同，被相关部门查处的，减10分/次；被司法机构判决后拒不执行的，追减10分/次；因不履行合同约定造成拖欠工程款，经有关部门认定属实的，减10分/次，能够及时处结的，减5分/次。

3、其它未按管理部门要求履行义务的行为, 经审查认定的，扣3分/次。

4、企业在开发经营活动中出现的其他不良行为，经审查认定的，可参照相应标准减分。

（五）不良行为的追减扣分

企业因以上不良行为被国家、省、市、区（县）级政府通报的，分别追减20、15分、10分、5分；被国家、省、市、区（县）级政府相关部门通报的，分别追减15分、10分、5分、3分。本资料来自互联网共享文档

房地产开发项目的景观设计管理 篇7

景观设计须根据每个场所空间的不同, 满足其功能需求, 重视地域文化和人文文化的结合, 因此房地产开发项目具有如下特点。

(1) 限制性。景观设计必须满足建筑规划指标相关条件, 如:绿化率指标、消防车道、消防登高面、地面规划车位指标等。

(2) 复杂性。景观设计范围与建筑条件、室外管网存在很多交叉界面, 须合理协调处理各专业之间的交叉才能保证景观设计的可行性。

(3) 针对性。景观设计对于房地产开发项目而言, 必须具备针对性, 如根据项目策划定位、客群特点及建筑产品特点进行针对性设计, 才能让景观产品与项目特点保持较高的契合度。

(4) 独特性。室外景观是建筑的外衣, 针对不同的场地特点、建筑空间及建筑风格, 景观须有自己的特点, 才能让其成为项目的亮点。

2 设计管理概述

2.1 设计管理的目的

设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题, 提高设计施工质量, 减少不必要的变更和损失, 不犯以往工程中出现过的错误, 从而使整体造价控制在最经济的范围内。

2.2 景观设计管理的重要性

景观设计管理属于事前控制, 其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。

3 各阶段设计管理工作要点

设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。

3.1 总体环境布局优化阶段

本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入, 参与建筑规划设计的过程, 对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见, 使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求, 体现建筑与环境的协调统一。

3.2 概念方案设计阶段

(1) 景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位, 通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研, 依据目标客户特质了解客户需求, 有针对性的确定景观概念方向, 最终满足并超越目标客户的期望值。

(2) 景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题, 确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求, 并且能够具有引导性, 超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。

(3) 景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。

3.3 方案设计阶段

景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区, 保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例, 对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则, 软硬景比例一般不小于7∶3为宜。

景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线, 确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下, 尽量少设置岗亭, 减少后续物业管理成本。

建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一, 应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响, 同时满足绿化种植的覆土要求等。

3.4 扩初设计阶段

景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面, 是方案与施工图阶段的桥梁和纽带, 应重点关注以下几点。

(1) 复核建筑规划条件, 确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图, 复核景观与建筑条件交叉是否合理, 确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。

(2) 大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上, 应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求, 确保结构设计的安全性和稳定性。

(3) 景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等, 以配合提前启动雕塑采购工作。

(4) 绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计, 须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数, 以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。

3.5 施工图设计阶段

施工图是最终用以指导施工的设计成果, 把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证, 保证设计效果的顺利实现, 并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。

(1) 复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实, 再次复核建筑规划指标和建筑条件, 明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。

(2) 竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理, 同时满足雨水排放要求, 确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。

(3) 复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求, 是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。

(4) 绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间, 其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则, 同时符合当地苗木市场供应情况, 以有效降低苗木的供货成本。

3.6 施工招标配合阶段

在施工招标阶段, 应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件, 尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确, 避免后续施工阶段出现争议, 保证现场施工阶段的顺利实施。

3.7 施工现场配合阶段

在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果, 会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作, 协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握, 并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整, 尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作, 同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。

4 结语

景观设计管理是贯穿项目全过程的管理, 每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注, 做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作, 把控重大的技术修改, 提供强有力的技术支持, 才能最终做出一流的景观精品项目。

参考文献

[1]董藩, 文伟.基于AHP的廉租房融资模式研究[J].中南民族大学学报:自然科学版, 2010 (2) :116~119.

房地产开发项目管理的论文 篇8

【关键词】 房地产开发；成本管理； 控制； 项目

房地产开发应该在成本的降低、精品项目的奉献、以及市场的拓展等方面多投入些精力；与此同时，也应该在生产经营中的各方面精打细算，这样才能杜绝浪费和减少不必要的开支，从而做到用最少的投入取得最大的产出。除此之外，需要把握的是规范标准化原则。实践证明，只有确保整体上各个环节的成本管理工作能做到科学控制，才能真正实现节约成本、提高利润的目的。换言之，如果成本管理工作中任何一个环节出现偏差，到最后都很可能会影响到整个项目的实质效益，甚至会“牵一发而动全身”，使其他环节的成本控制工作成为徒劳。在整个开发项目的成本控制体系中需要把握的是经济效益原则。只抓质量和进度从而忽略了成本和市场的现象在施工的现场是一定要避免的，因为这样很容易产生比较单纯的生产观以及进度观。

要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段——决策阶段与实施阶段中各个环节中进行讨论。

⑴决策阶段

首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。举例如下：

例1 在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现 “形式化” 的现象， 在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确了投资估算结果、 经济效益评价结果等指标， 并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有力的依据。

例2 在项目做投资估算之前，先派出了多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握了一手材料價格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。

除了一些有形的成本，房地产开发项目还存在各种各样的隐形风险，这些风险随时都可能为企业带来经济损失， 一旦出现意外风险， 成本控制工作的所有成果很可能会付之一炬， 因此企业必须要对这些潜在的风险进行预控。

在项目的决策设计阶段，充分进行风险识别，预测可能为企业带来经济损失的各种风险因素，通过专业管理人员与各部门主管进行探讨，制订一系列的风险规避措施，对于一些难以规避的风险，要积极采取转移措施，可大大降低企业的隐形成本，最终减低项目因突发风险所造成经济损失。

设计方案是项目中各项活动的基础，很多房地产开发项目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因为设计方案不合理，造成浪费；若要防止这种现象的产生，就要确保项目的设计方案具有科学性和合理性。

在项目设计准备阶段，在选择设计单位前，在拟定设计招标文件和委托任务书时，要严格按照投资估算的结果来确定造价管理的目标；在最终确定设计方案前，要同时拟定多种设计方案，然后将各个方案进行对比分析，以安全性、经济性、科学性为基础，选择最佳的设计方案，并且在分析设计概算时，将设计概算与投资估算进行对照，发现设计概算超出投资估算时，及时找出原因加以调整。

除此之外，在设计阶段，材料和设备的选型也是房地产开发项目成本控制工作中的重点环节，想要做好成本管理工作，必须了解材料市场动向，避免价格波动造成的损失和浪费。工程项目在施工图设计完成之后，派专人再次进行市场调查，掌握各种材料、设备的价格动向等信息， 确定后对一些较大型的设备或大批量的材料， 及时拟定出材料设备的采购计划，防止材料价格波动对整个项目造成影响。

在房地产开发项目的发包阶段，各承包商、供应商之间存在着多方面竞争，价格和实力的比拼都非常激烈，很容产生一些“虚假”、“违规”的现象，进而影响到项目的成本管理， 可见发包阶段的成本管理工作不容忽视。

⑵实际阶段

在实施阶段中，工程项目在开工之前要充分落实资金拨付计划， 在工程项目施工过程中，需根据各环节的实际工程进度进行监督，严格遵守合同的支付条款，及时拨付工程进度款项。同时将工程量、工程进度与资金拨付情况定时进行核对。成本管理人员严格按照成本明细表中的指标来控制施工成本，定期进行计划进度和实际进度比较，计划成本指标与实际成本进行比较，当发现超指标现象时，及时分析原因并采取措施加以应对，而且相关的单据和签证，都由专人负责统计整理以及定期上报。加强项目管理，项目部人员的管理是管理工作自上而下有效进行的关键，具体管理中应做到以下几点： ①项目经理明确自身在施工中的责任， 确定在未尽到责任的情形下的相关惩罚措施。如果在具体的管理工作中，出现成本超支的情况， 应按比例扣除项目经理的奖金。②项目部内部应该把责任层层划分，具体到个人，执行谁主管，谁负责的原则，施工过程中一旦出现人为的成本超支，应扣除相关人员的奖金，相反若节约了成本，可将一定比例的成本作为奖金激励负责人员，使得项目部人员渐渐具备节约成本的意识。

项目结算是工程项目把关的最后环节，如果结算阶段的成本管理工作出现偏差，很可能会导致前面各阶段的工作都成为“徒劳”，使项目的成本控制前功尽弃， 因此在结算阶段， 要严格认真地进行审查和整理结算资料，制定严格合理的结算流程，力求必须要做好收尾工作，对成本控制工作做出准确的总结。

在工程项目竣工后，工作人员要及时对工程资料进行汇总分析。在项目结算时，要以设计图纸、签证文件、合同协议、变更联系单等文件作为依据，全面分析各项成本费用，并且在工程项目中还要建立明确的结算责任机制、结算复审机制、尾款会签机制，结算结果要由专业机构实施审核，在结算工作完成后，工作人员对工程项目成本控制的实际效果进行总结，积累成本管理经验，为以后的项目开发提供依据和参考。

二、 总结

通过在项目全过程的成本控制工作，使项目取得了良好的效益，可以避免很多不必要的成本支出，并且通过对项目的分析，可以总结出很多成本控制的管理经验，为后继开发工作提供管理基础。房地产项目的开发是促进社会发展的重要途径，同时也有利于提高人们的生活环境和生活水平。工程项目的开发要将质量与效益并重，在保证工程质量的基础上如何节约成本费用，需要我们共同去探索。相信在未来的发展中，房地产开发项目的成本控制措施会更加健全，工程项目将会向着“质量更高、效益更高、规模更高”的方向前进，尤其是房地产项目，势必会更好的服务于社会，将人们的生活水平推向新的高度。

参考文献：

[ 1] 黄杨，罗林. 浅谈房地产开发项目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑， 2009（ 05） .

[ 2] 张永刚， 王雪梅. 浅谈房地产开发项目的成本控制[ J ] . 商情，2009（ 20） .

[ 3] 李长新. 浅谈房地产开发项目会计成本核算的控制[ J ] . 经济技术协作信息， 2010（ 16） .

房地产开发项目的可行性研究概述 篇9

项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

一、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：

(1)项目概况；

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；

(3)市场分析和建设规模的确定;

(4)规划设计影响和环境保护;

(5)资源供给；

(6)环境影响和环境保护；

(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；

(8)开发建设计划；

(9)项目经济及社会效益分析;

(10)结论及建议。

二、可行性研究的工作阶段

投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～

1.5%。

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

三、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

(1)接受委托；

(2)调查研究;

(3)方案选择与优化；

(4)财务评价和国民经济评价;

房地产开发项目管理的论文 篇10

近二十年来,我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度,其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言,仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作,没有真正认真开展相应的成本管理工作,这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话,要想使企业能够得到更好的发展,延长企业生命周期,强化自身的竞争力,通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段,通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话,在当前市场竞争日趋激烈的今天,企业的各项运营成本逐渐上涨,在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此,只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算,对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话,鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期,并且投入相对较大的项目,这使得前提的控制工作显得至关重要。

2当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题

房地产开发项目管理的论文 篇11

关键词：房地产开发企业项目问题策略

0 引言

近年来，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段，开发利润空间日渐缩小，而宏观市场环境和政策的变化，又使国有房地产开发企业的生存氛围发生了很大变化。因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择。

1 目前房地产开发项目成本管理存在的若干问题

1.1 开发成本管理的思维滞后性 长期以来，计划经济下重规模、轻效益、重数量、轻质量、重过程，轻决策的观念和做法，使不少国有房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模。还有不少企业土地是通过划拨或其他非市场途径取得的，干不干、怎样干更多是由上级主管部门来决定，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。

1.2 成本管理的过程缺乏科学性 不少国有房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结利时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，一个项目完成后，常常没有人能够全面的说清楚该项目是赔是赚，赔了多少，赚了多少。

1.3 成本管理体系缺乏全面性 不少开发企业虽然已经意识到了成本管理的重要性，但是仍然把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作，如建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。

1.4 成本管理制度缺乏严肃性 成本管理制度是企业能否完成全过程成本管理的保障。如何在管理的微观层次上设计出操作性极强的制度、程序和方法，依然是企业的软肋所在。不少企业现行成本管理制度的突出问题是：严肃性和激励性不足。房地产开发由于周期较长，涉及成本范围广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。而房地产开发往往以销售为龙头，销售人员或与之有关的人员其收入经常能够方便地与销售收入挂钩，但其它参与成本管理活动人员的业绩却很难与之挂钩，在一定程度上影响了他们尽职尽责地实施成本控制的积极性。

2 现代成本管理策略分析

成本管理策略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营策略的全过程，凡经营策略中应当考虑的问题在成本管理策略中都应当加以考虑。

2.1 立足于用户满意 使用户满意不单单与销售部门有关，它是企业每一环节和部门都需要考虑的问题。随着现代企业之间竞争的加剧，满足用户不同层次的需求，是一个开发项目能否取得成功的重要保证。房地产这种商品，其价格具有地域性和差别性，没有任何两个项目的价格是完全一致的。成本越低，企业的价格就有可能越富有竞争性，企业获利的空间可能越大。但是成本管理的结果最终要由用户是否认知企业的产品，是否满意企业的产品来决定。用户满意是检验企业产品成本管理是否到位的重要标准。忽视了用户满意，成本再低也无法使利润得以实现。

以用户满意为目标的成本管理战略，对企业管理水平提出了更高的要求，它要求企业在构划产品的同时就要对产品的成本进行事先规划，对用户所满意的因素进行仔细分析，做出科学的预测，突出产品的重点和特色。以用户满意为目标的成本管理战略，可以保证企业在决策过程中审慎而严谨，始终以市场为导向，从根本上避免因决策的随意性而造成的战略性失误。

2.2 从时间和空间上展开的动态业务过程 传统成本管理仅以企业内部资金运动过程中的价值耗费为对象，但成本管理战略表现为一个动态的过程，它不仅是对某一时点上开发项目成本的核算与检查，在时间上，它贯穿于项目开发的全过程，从开发项目尚未正式确定起，就要从成本上研究项目是否可行，然后在实施中加以监控，直至项目全部完成后再总结分析。在空间上，它突破了单纯的财务核算成本或是预算部门招投标控制成本的界限，贯穿于房地产开发的每一个环节，从产品定位到规划设计、工程招标各阶段，从建筑主体到市政配套各产品，从生产部门到市场部门、销售部门、前期手续办理部门等等，每个环节、每个部门都是成本管理治动的参与单位。

2.3 约束性手段和非约束性手段相结合 开发企业在传统的成本管理活动中，多采用约束性手段。例如，对工程管理部门下达成本承包协议，对预算管理部门下达指令性的标底。这些手段，主要是针对生产过程中某一单项活动进行约束。由于房地产开发周期长，参与生产的主体多，产品不具有均质性，仅凭这种约束性手段很难在开发全过程实施成本控制，企业也难以建立一套完备的针对所有部门和每个环节的可量化的约束性制度。构筑成本管理战略，还需要在此基础上采取一些非约束性手段，来对那些难以用数字衡量的活动所产生的成本加以管理，如职业道德、业务能力、部门协调等。例如，对产品定位过程中成本如何定位的管理，以及提高该成本定位对开发项目总成本的指导性，就是企业内部一项较为宏观的工作，它没有确定的标准，其质量如何是由员工对市场的掌握程度、对市场的预测和把握能力、对企业自身的了解程度、对产品的研究深度，甚至企业领导人的个人喜好、决策和判断能力等因素综合决定的。对于这些活动的约束显然不是靠算出来的数字进行的，而是通过一些非约束性手段，例如通过培育优秀的企业文化来增强员工的职业道德与职业素质，通过改变机构设置来增强管理效率，通过不同方式协调与供应商、承包商和有关主管部门之间的关系等等，都是构筑企业成本管理战略时可以采取的非约束性手段。

2.4 建立成本控制制度 成本管理战略的实施、成本策划体系的建立都有赖于完善的成本控制制度的保障。与其他行业不同的是，房地产开发业属于一个代理性较强的行业，开发项目的成本绝大部分不是通过本企业内部规范的生产工序来实现的，而是通过外部单位加入到开发产品完成过程中来实现的。企业成本管理制度实施应从以下几方面着手：①将成本策划工作制度化。制度上应明确两方面：一是由企业的经营人员和规划设计人员共同针对产品构想实施成本策划，设定目标成本、目标利润和目标销售价格下的目标产品。目标产品应与目标的售价和成本相一致。二是由这些人员首先策划的产品和成本还应经具体的设计人员、工程人员、预算人员进行联合评价，将其可实施性予以具体化，并对成本进行分解，使分解后的成本成为考核各个成本主体的基本依据。②规划设计阶段成本控制的制度化。这一阶段制度的核心应强调规划设计人员的工作既要考虑产品的均好性，还要把成本纳入整个规划设计过程当中。③采购阶段的成本控制制度。采购是另一个利润中心，企业应建立完善的采购制度。成本控制制度在这方面应明确的是，企业采购范围是由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，这一成果对企业采购具有约束性。④施工阶段的成本控制制度。负责施工管理的工程部门对实施中发现的问题，应及时与上游环节进行沟通，而不是仅限于“照图施工”。应建立面向市场的招标管理制度，使招标工作尽可能细化和规范化，减少工程合同中的不确定因素。避免内部人操纵导致的超标。

论房地产开发工程的管理 篇12

1 关于房地产开发工程管理重要性的分析

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一, 其对企业的经济效益有着重要的影响, 关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展, 对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义, 是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况, 现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性, 以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作, 促进企业的健康发展。

2 房地产开发工程管理工作要点

2.1 房地产开发工程管理的基础———开发企业综合管理水平的提升

房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作, 保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况, 房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高, 强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计, 以此提高房地产商品的综合市场竞争力, 保障企业的经济效益。因此, 现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉猎的知识基础与经验, 以此为基础开展工程管理工作, 有效保障项目开发的经济效益, 促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求, 其项目管理工作应从全局把握出发, 以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。

2.2 以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高, 其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所, 同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况, 现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响, 以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外, 房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉, 以此为规划设计方案的审核奠定基础, 保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求, 保障房地产开发企业各项工作的合法性, 避免企业开发违规情况的发生。

2.3 以综合协调为基础, 保障房地产开发施工过程的顺利开展

针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况, 房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展, 以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作, 保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响, 使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、擦汗那个地等因素同施工过程的各方进行协调, 以此保障工程项目的顺利施工, 保障房地产开发企业的经济效益。

2.4 注重房地产开发工程的质量管理———房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产, 其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键, 其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况, 房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方, 因此, 其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责。在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师, 监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求, 检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量, 办理现场设计、技术变更和工程量收方事项, 建立分部分项工程质量检查验收记录台帐, 对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量, 为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础, 为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

3 加强房地产开发工程的资金控制与管理, 保障房地产开发企业的经济利益

完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键, 其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理, 关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡, 关系到企业资金的合理调配, 是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础, 严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理, 提高工程施工质量, 保障工程施工进度, 切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合, 对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理, 以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。

4 结论

综上所述, 现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点, 其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况, 房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性, 以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作, 保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力, 以此为基础促进企业的健康发展那。

参考文献

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