房地产开发项目

房地产开发项目（共12篇）

房地产开发项目 篇1

摘要：本文结合某房地产开发项目实际, 运用风险因素预先分析法和德尔菲法识别了某房地产项目的风险因素, 然后通过专家评审法对项目风险进行分析, 最后提出了房地产开发项目的风险控制与防范的策略。

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

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[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

[4]、孙艳. 论房地产开发项目全面风险管理[J]. 现代商贸工业, 2008, (08) :78-79.

房地产开发项目 篇2

一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：7个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请 申报主体确定：

1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。

受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：

一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：

（一）划拨用地

1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。2.建设计划主管部门以批准或核准方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

3.国土主管部门同意以划拨方式，为建设项目提供国有土地使用权的书面意见（原件或复印件）。

（二）土地市场供地（出让）

1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（建设单位持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订取得）复印件。3.建设计划主管部门以批准、核准或备案方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

（三）依法转让登记

1.原建设项目《建设用地规划许可证》（含附图）复印件。2.《国有土地使用权转让登记表》（复印件）。

（四）依据城乡规划要求，完善建设用地规划许可的1.《建设项目规划条件（自有用地）》（含附图）复印件。

2.原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）原件或复印件。（1）对申报时提交原证件（含正本和附件、附图）的，规划部门在核发新证件时，将原证件加盖规划管理专用章后退还建设单位。（2）对申报时未提交原证件（含正本和附件、附图）的，建设单位在领取新证件时，应持原证件（含正本和附件、附图）交由规划部门加盖规划管理专用章后，退还建设单位。

3.对因遗失或其他原因不能提交原《建设用地规划许可证》

（含正本、附件及附图）的，须提交相关情况的书面说明和在公开发行的《北京日报》或《北京晚报》或《北京青年报》等媒体上发布的“遗失公告”原件。

（五）法院裁决裁定

1.法院裁决裁定文书和协执书（复印）

2.建设计划主管部门批复文件：（1）被裁决裁定项目的原建设计划主管部门批复文件（复印件）。（2）建设计划主管部门对裁决裁定后项目（含项目建设主体、项目性质、建设规模）的批复文件或同意办理新的项目批复文件的书面意见（原件）。

3.国土部门意见：（1）被裁决裁定项目的原《国有土地使用证》（复印件）。（2）国土部门对裁决裁定后项目用地的处理意见（原件）。

二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。

五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。

六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/2000）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉 桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。

七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。

二、国有土地使用权证书（北京市国土资源局）《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源局临时土地使用证专用章》。（1）协议出让办理流程 项目类型：行政许可 审批机关：市国土资源局 承办部门：市土地利用事务中心 办理依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。办理程序：收件-受理-审查-决定

收费依据和标准：按出让合同的约定需缴纳地价款 办理时限：16个工作日（不包括地价评审时间）办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同》

申请方式：书面申请 受理条件：

1、市人民政府批准协议出让的批准文件；

2、通过建设项目用地预审，落实预审意见；

3、取得发改部门批准文件；

4、取得规划部门用地及建设规模的批准文件；

5、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；

6、未被司法机关查封土地使用权。申请材料：

1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）；

2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括：（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面

界址、竖向界址；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；（5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）申请人的具体联系人及联系电话。

现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）项。

3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；（5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由 中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的，提交地价水平通知单（复印件）和土地评估结果报告（原件）；未审定地价水平的，提交土地评估技术报告（原件）两份及结果报告（原件），北京市地价审定表（原件）、宗地位置示意图（复印件）、现场照片十份，以及项目情况介绍光盘一张；

5、出让合同附件：（1）合同附图（原件）一式五份；（2）申请出让土地上的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提交各类用途的部位分布表及附图各五份（原件，加盖公章）。

6、合作建设项目提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）

7、军用土地办理出让手续的，提交总后勤部的批准文件（原件）；

8、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，提交市（区）主管部门的同意意见（复印件）；

9、需加快签订合同的，按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺和预签申请（原件）；

10、属于新征地项目，提交征地批复和《建设用地批准书》

11、根据土地登记情况，提交下列材料之一：（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；（2）《土地权属审查告知书》（原件，征地和土地储备阶段已进行过土地权属审查的提交《土地权属审查告知书》复印件）。

12、用地单位确需对原有用地范围进行分割的，由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

13、申请人为外资企业或中外合资企业的，提交合作企业、合资企业合同、章程的批复（复印件），以及公司章程、合作合同（复印件）

（一）属于新建项目，还需提交下列材料：

1、《建设项目用地预审意见》及落实预审意见的书面材料（复印件）；

2、发改部门核发的项目核准批复或项目备案通知书（复印件）；

3、规划部门核发的《规划意见书》或规划条件（复印件）；

4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印件）

5、建筑物内有地下人防的，提交市民防局的批准文件及有关图纸（复印件）；

6、设计单位关于建设项目面积及用途的说明（原件）；

（二）属于现状项目，还需提交下列材料：

1、涉及企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制后企业，并同意其办理土地出让的证明文件（原件）；企业重组、上市，因土地资产划转而名称不一致的，提交与之相关的市人民政府及国资部门相关批复文件（复印件）

2、《房屋所有权证》（复印件）。无《房屋所有权证》的，提交房屋所在地的房屋管理部门核发的房屋确权证明文件（原件）。《房屋所有权证》所载权利人、《国有土地使用证》 所载权利人或《土地权属审查告知书》确定的权利人与申报单位名称不一致的，提交名称一致的证明文件（原件）。

《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载或《土地权属审查告知书》确定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的证明文件（原件）；

3、涉及国有企业用地补办出让手续的，提交国资部门或具备资产管理权的上级单位出具同意办理土地出让的证明文件（原件）；

4、中央在京单位办理出让手续的，提交上级主管部门的同意意见（原件）。（2）招拍挂出让办理流程

1、取得土地中标通知书

2、签订土地出让合同

3、缴纳土地出让金

4、缴纳契税

5、其他同上

三、建设工程规划许可证（北京市规划委员会海淀分局）

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产公司如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。事项名称：建设工程规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：20个工作日。遇特殊情况经批准可延长10 个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请

申报主体：依法取得国有土地使用权的单位

受理条件：申请核发《建设工程规划许可证（城镇建筑工程）》时，须提交以下材料：

1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。3.北京市发展和改革委员会批复的建设工程计划任务大表文件。4.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；

（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：

(a)《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件；(b)《国有土地使用权出让合同》复印件；(c)《国有土地使用权转让登记表》复印件；

（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件 1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 5.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。

6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：（1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的, 需相应增加总平面图份数）。（2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线；（3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；（4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；（5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。总平面图应有《技术经济指标明细表》，住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；

8.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图）或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如消防、文物、地震、环保、卫生、市政等）及相关材料。9.北京市人防局批复的对项目建设方案人防工程的审核意见。10.北京市交通委员会对项目建设方案交通规划设计的审核意见。11.北京市园林绿化局对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

12.依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设 施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）的规定，居住项目（2007 年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。13.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。14.其他法律、法规、规章规定的相关要求。

四、建筑工程施工许可证（北京市海淀区住房和城乡建设委员会）《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

行政许可事项名称：建筑工程施工许可证核发（含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案）事项依据: 《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科〔2004〕174号）许可期限：8个工作日 是否收费及收费依据：本行政许可事项不收费 许可机关：

1、北京市海淀区住房和城乡建设委员会：负责本辖区内10万平方米以下工程建设项目施工许可证核发（其中国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目，占地跨越其他区县行政区域的项目、市住房城乡建设委决定不由区县住房城乡建设委办理的项目除外）。

子项一：建筑工程施工许可证核发 办理程序：

（一）受理 提交材料：

1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；

（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（10）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（二）提交材料：

（三）1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（11）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）；（9）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

3、装饰装修工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件（仅外立面装修 时提交）；

（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权 人出具的同意装修证明）；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；

（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）法人委托书（附受托人身份证复印件）。上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。时限：即时

（二）审查

1、现场踏勘 标准：

（1）工程用地位置、范围应当与规划许可一致；

浅析房地产开发项目的质量控制 篇3

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

在房地产项目开发过程中，开发企业通过在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务阶段等环节进行有效控制，开发出高质量的房地产项目。在此过程中，各环节和各资源往往是相对独立却又是密不可分的，只有把各方面资源协调运作好，才能开发出质量上乘的房地产项目，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

1　目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查，也很少对调查结果进行深入剖析和对各方案进行多方案的比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2　房地产开发项目的前期质量控制工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1　建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2　制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3　建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3　设计阶段的质量控制

3.1　方案设计阶段

开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在此过程中，业主应让设计师尽情发挥。在几家拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

3.2　施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4　施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1　房地产项目施工前准备阶段质量管理。

4.1.1　明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。

4.1.2　制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

4.2　开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。

4.2.1　工程施工质量控制特点

（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。

（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。

（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。

（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。

4.2.2　施工阶段工程质量的影响因素

影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。

（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。

在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。

5.结语

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，从而做到持续的质量改进。

参考文献：

1.张 坤。建设工程项目管理

2.杨德龙。房地产精细化管理手册

房地产开发项目管理研究 篇4

关键词：房地产,项目管理,措施

1 房地产开发项目管理理论

1.1 房地产开发理论概述

房地产开发项目管理除了具有普通工程的工期长、整体性、规划性等特点外, 还具有其特别之处, 一是施工过程的集成化管理, 即项目经理根据工程的施工特点, 对整个工程的资源进行优化配置, 具体包括对项目的规划、设计、决策、施工前准备、施工流程、验收和评价等流程, 可以说房地产开发项目管理就是对整个工程的集成控制和管理。二是组织集成化管理特点。这一特点包括对房屋业主、设计方、施工方、承包方、监理公司、供应商等众多的社会主体进行联系和管理, 对于这些利益体管理的工作重点是加快其融合和合作, 减少各方之间的摩擦和矛盾, 以提高施工的速度和效率, 实现利益的最大化。三是管理要素的集成化。包括对施工工期、质量、成本、进度、人员调配等多个因素的集成化管理。

1.2 房地产开发项目管理的组织构成

房地产开发项目管理实际的内容较多, 其组织结构也是较为复杂的, 就施工阶段来讲, 项目管理贯穿于施工前期、施工建设、竣工验收三个阶段, 在不同的施工阶段中, 项目管理的内容也应有所针对、有所侧重。在工程前期阶段, 项目管理的主要内容包括对项目的可实施性分析、编制可实施性分析报告和具体的施工方案;在施工建设阶段的工作内容包括对招投标、施工设计、材料采购、施工建设等, 在进行这些管理工作的同时, 还应当做好对于成本控制、工期把握、施工流程和工艺的指导监督等工作。竣工验收阶段主要是做好后期工作, 包括对于竣工资料的整理和报告的编写, 最后准备进行竣工验收。

1.3 房地产管理的程序

1.3.1 房地产开发构想

一个好的想法是做好一件事情的前提, 房地产公司需要对市场进行调研和研究, 综合考虑多方面的因素, 提出一个具有发展前景开发项目构想。

1.3.2 可行性研究

这一阶段, 就不仅仅是停留在想的阶段了, 需要房地产企业对开发的设想进行辨证的分析, 分析其是否具有项目实施的可行性, 这种可行性的研究包括政府的态度、资金的支持等多项因素。

1.3.3 申请项目用地

在项目启动之前向发改委或者开发区等主管部门征用土地。

1.3.4 工程设计

这一步骤对整个工程项目都有着十分重要的影响。施工实际方案主要包括建筑方案设计、初步设计和施工图纸设计三个部分。

1.3.5 征地和拆迁

房地产企业通过土地出让和政府拨划的手段获取施工用地, 并根据《建设用地规划许可证》进行征地工作。这一工作往往需要多个部门进行配合。

1.3.6 资金的准备

房地产企业的发展需要大量的资金支持, 这就需要企业在工程前期制定好项目资金使用计划, 做好融资计划, 为工程提供资金保障。

1.3.7 招标

这一工作阶段工作的主要任务是选择合适的施工单位和监理公司。8.施工。在施工程序上, 房地产公司首先要获得建设工程开发许可, 之后才可以进行放线或者规划;其次房地产公司需要选择好监理公司, 开始对工程进行监理工作;最后, 在工程完工时对其进行验收。

2 房地产开发项目管理存在的问题及解决方案——以苏州金枫国际三期为例

2.1 金枫国际三期工程概况

苏州市金枫国际三期工程涉及多个分项目工程, 其中包括地下室一层, 其建筑面积约11932.90㎡, 高层综合楼地上共12层, 其建筑面积约为15289.94㎡, 多层商业楼地上共5层, 其施工面积约20662.46㎡。整个工程建筑采用剪力墙结构体系, 具有坚固、防震等特点, 金枫国际三期工程总建筑面积约47800㎡, 工程造价约10000万元。

2.2 工程项目管理存在的问题

在房地产开发项目管理的过程中或多或少的存在一些问题, 我们通过对金枫国际三期的项目进行考察和分析后, 归纳出房地产开发企业在项目管理中经常遇到的问题。

2.2.1 缺乏全程的统筹管理意识

所谓的统筹管理意识, 即全程管理意识, 我国一些较大的房地产企业在进行房地产开发的时候, 基本上可以实现全程管理, 包括对策划、建筑、监理、物业等房地产开发的所有流程进行管理。金枫国际在房地产开发项目管理上对全程统筹管理工作力度不够。

2.2.2 设计过程中参与度不够

在项目设计阶段, 很多房地产开发公司都存在着与设计单位沟通不足的情况, 从而导致了设计方案在施工时出现一些偏差和问题, 为工程建设带来了一些不必要的麻烦。可能会出现在施工时因方案的设计存在缺陷而影响了整个工程项目的进度等问题。

2.2.3 注重前期策划忽略后期管理

一些房地产开发企业只注重对前期的策划, 缺少对于项目的后期的管理规划, 这样可能会出现项目后期的建设成本过高以及资金使用效率低等问题。

2.3 项目管理中问题的解决方案

2.3.1 组建组织和协调部门

房地产企业应当设立相关的部门对其进行专业的管理和协调, 确保项目开发的顺利进行。比如, 房地产企业可以组建计划经营部、物资管理部、项目工程部, 分别对供应商、设备租赁商以及工程的管理进行组织和协调, 以配合项目工程高效建设。

2.3.2 积极参与项目设计

在方案设计阶段, 房地产单位应当积极的参与和配合设计单位进行项目方案的设计, 辅助其做好外业工作, 并且结合公司的需求, 向设计单位提出可行的建议, 从实际出发, 避免出现问题的发生。

2.3.3 加强后期管理

在项目开发过程中, 应当做好项目管理的整体规划, 明确的规定出每个项目阶段的工作要点、注意事项等。另外, 应当加强项目工程的成本管理, 做好预算管理工作, 设立成本管理部门, 负责对资金的控制和管理, 提高资金的使用效率。

结语

房地产开发项目管理在项目开展中起着重要的作用, 通过对各种资源的整合和分配, 对施工过程、组织和具体施工建设进行集成化管理, 使得各个施工要素能够有组织、有规律的为整个施工项目服务。在房地产开发项目管理中, 经常会在全程管理意识和机制建立、设计参与监督和后期运作管理这些方面出现问题。这些问题需要得到房地产企业的重视, 提高项目管理的质量和能力, 为项目顺利开展所服务。

参考文献

房地产开发项目操作流程 篇5

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段

可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。

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房地产开发项目操作流程

5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。

6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。

7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。

8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。

9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。

10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。

11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。12、13、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。

参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。

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房地产开发项目操作流程

第二阶段

项目前期准备阶段

项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。

1、项目产品及市场定位

明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。

2、立项

目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。

3、取得规划设计条件和红线图

土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。

4、方案设计

正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。

确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完

――3――

房地产开发项目操作流程

成正式报批方案。

方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。

5、初步设计

方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。

根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。

初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。

6、地质勘探

建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。

7、施工图设计

根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。

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房地产开发项目操作流程

8、领取土地证

土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。

9、领取建设用地规划许可证

向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。

10、领取建设工程规划许可证

向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。

11、施工招标

目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。

（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。

（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。

（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。

（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。

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房地产开发项目操作流程

（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。

（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。（8）招标办发中标通知书。

12、施工监理单位的选择

根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。

13、施工图图纸审核

国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。

14、设计合同签订

按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。

15、人防图纸审核

带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。

16、申领投资许可证

向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。

17、签订施工合同

与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，――6――

房地产开发项目操作流程

与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。

18、建设工程灰线检验

工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。

19、有关规费缴纳

在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）： a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 绿化费 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）e 墙改费 8元／平米 f 白蚁防治费 1.6元／平米

g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元 20、领取施工许可证

领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：

A 当年有效计划文件 B 项目投资许可证

C 经批准的项目总平面布置图 D 建设工程规划许可证及其附件

E 市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本

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房地产开发项目操作流程

F 交纳市政配套费、白蚁防治费收锯 G 城建档案保证金收据

H 人防地下室审定通知单或交款收据 I

墙改费手锯

J

已签证的工程监理合同 K 已签证的工程设计合同

21、开工

开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。

第三阶段

施工建设阶段

1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。

2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。

――8――

房地产开发项目操作流程

第四部分

项目开发成分与内容

房地产项目是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体项目简单统计如下：（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）

1、土地价款

土地出让金

因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费 契税

一般为出让金的3％ 拆迁补偿费

按实计算 拆迁安置费

按实计算

2、开发成本

(1)堪察费

按实计算(2)设计费

一般为工程投资的2％左右(3)可行性研究

按实计算(4)施工通水

按实计算(5)施工通电

按实计算(6)施工通路

按实计算(7)土地平整

按实计算(8)施工围墙

按实计算(9)建安造价

500－1500元／平米(10)设备费

按实计算

――9――

房地产开发项目操作流程

(11)市政排污、小区道路、排水设施等

按实计算(12)小区环卫设施

按实计算(13)小区供电设施

按实计算(14)有线电视

按实计算(15)通讯管线

按实计算(16)管道煤气

(17)防盗设施

(18)消防设施

(19)邮政信报箱

(20)路灯

(21)绿化

(22)智能化装置

3、不可出售的一些公建配套设施

(1)文化活动室

(2)居委会

(3)公厕

(4)垃圾运转站

(5)围墙

(6)室外停车棚

(7)物管用房

4、各类规费

(1)市政配套设施费

――10――

按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算

房地产开发项目操作流程

(2)供水贴费

按实计算(3)供电贴费

按实计算(4)人防建设费

按实计算(5)墙改费

按实计算(6)白蚁防治费

按实计算(7)城建档案管理费

(8)教育建设费

5、其它费用

(1)附属工程费

(2)纯水装置

(3)热水装置

6、开发间接费

7、管理费用

(1)办公费用

(2)通讯费用

(3)交通费用

(4)人工费用

(5)办公场地租用

8、财务费用

9、税金

(1)营业税

(2)城建建设税

――11――

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算 营业收入的5％

营业税的7％

房地产开发项目操作流程

(3)教育附加费

营业税的4％

10、销售费用

(1)广告费用

按实计算(2)楼书、促销会、样板房等

按实计算(3)售楼部装修等

按实计算

第五部分

房产营销部分

房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。

一、项目定位：

这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。

二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：

房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？

一般房产项目开发周期短则

一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。

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房地产开发项目操作流程

三、销售组织：

早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。

1、销售人员：房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。

2、销售地点：售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。

3、促销活动：除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。

四、广告策划：

开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。

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房地产开发项目操作流程

由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。

第六部分

房产证

一、房产证

1、总证办理

A、测绘

涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。

需要提交的资料（以杭州市为例）：

(1)企业法人营业执照（复印件）(2)计委建设项目立项文件（复印件）(3)商品房预售证（复印件）(4)建筑工程施工许可证（复印件）(5)规划验收合格证（复印件）(6)单位工程质量综合评定表（复印件）(7)中华人民共和国国有土地使用证（复印件）(8)建设工程质量综合评定表（复印件）(9)红线图（复印件）(10)投资许可证（复印件）

(11)地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）(12)房屋竣工平面图（复印件）

测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）

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房地产开发项目操作流程

费用按5元／平米。

B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交

涉及部门：当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：(1)建设工程规划许可证（复印件）(2)规划总平面图（复印件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）

(4)房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）(5)物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）

物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。C、总证办理

涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。费用为210元／本，超500 M²按0.2元／平米增加。提供资料（以杭州市为例）：

(1)物业维修基金和用房清单（原件）

(2)房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）(4)单位工程质量综合评定表（复印件）(5)标准地名门牌使用证(6)建筑总平面图

总证领取时间自受理日十八个工作日。

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房地产开发项目操作流程

D、总证备案

涉及部门：当地房管局交易处综合管理办公室

提供资料：商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。E、办理分户证（房屋产权记一个人）

提供资料：合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件

涉及部门：房产交易所办证中心，交易费用：交易税万分之五 工本费 10元／本，注册费 100元／本，45个工作日。

二、契证

提供资料：身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）涉及部门：房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）工本费，七个工作日。

三、土地办证中心

提供资料：契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件 38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。

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房地产开发项目操作流程

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论房地产开发项目的质量控制 篇6

【摘 要】质量是一切企业求发展的根本，为企业注入了生机；同时，质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。 如何进行房地产开发项目的质量管理？本文从房地产开发项目的生命周期，对如何进行质量控制进行了阐述。阐明在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1.目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

2.房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1建立开发项目质量管理责任制

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2制定开发项目的质量计划

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3.设计阶段的质量控制

3.1方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

3.2施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4.施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

5.开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。工程施工质量控制特点 ：（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

房地产开发项目风险管理 篇7

1 房地产开发项目风险管理目标

一般来讲, 风险管理目标可以分为两种, 即:损失前目标和损失后目标。损失前目标是指一个科学的风险管理系当中要具有的目标, 其包含了经济、承担社会责任目标以及烦恼减少与忧虑安全等目标, 这些属于基础性目标, 不会因企业的损失而受到影响;损失后目标是指在投资前即可预见的, 损失发生后企业在最低限度内所能承受的目标, 其主要包括生产、不断经营、稳定收益、发展等目标。风险管理的目标就是要在投资损失产生之前保持企业经济的正常运转, 而损失产生后的恢复工作也应做到尽善尽美。所以房地产企业的投资风险管理目标就是, 投入小成本将风险所带来的损失降至最低, 以确保投入资金的安全。

2 房地产开发项目风险分析

2.1 投资决策阶段风险

决策阶段是房地产开发过程中一个关键的程序。之所以说开发种类的定位对工程成功与否非常重要, 是因为房地产行业容易受到控制土地供应量、约束土地应用、规定贷款利率、环境保护要求、政府房价约束等相关政策的影响, 以及投资方向、投资规模和税收方面的控制, 这些都会对房地产开发工程造成相应的风险。再则房地产土建项目一经完工, 就很难再对开发种类进行更改。

2.2 土地因素风险

土地是影响房地产投资风险的决定性因素。土地是房地产开发工程的基础和根本, 土地所在地的经济、行政、社会以及自然条件等因素, 可直接影响到工程的收益。其具体风险表现为:土地取得方式、调控制度不同、土地变更等产权制度不同以及土地政策的实施力度等方面。

2.3 建设过程风险

时间、质量与成本是房地产开发工程建设阶段的关键内容, 也是三大风险原因。房地产开发工程建设阶段的目的是项目建设要按期、按质、节约地完成, 以保证尽早售出并把资金回收。尽管建设阶段风险比前期阶段低, 但依然存在很多无法防范的风险, 关键有: (1) 自然风险, 就是地形地势、气候环境的改变对施工安全导致的威胁。 (2) 拖延工期风险, 受主客观原因影响导致现实项目的完成和计划差异引发的风险。 (3) 项目质量风险, 因为设计不当与施工质量问题带来的风险。 (4) 成本风险, 工期的增加导致投资成本增加的风险。

2.4 销售阶段风险

(1) 销售时机风险。房产市场是有一定周期性的, 一般会有高峰、收缩、低谷、恢复四个阶段, 要找准目标顾客群, 抓住销售黄金期, 通过加大户外、电台等宣传媒介的推广力度, 同时运用多种营销模式, 在短时期内把房屋销售完毕。 (2) 租售合同的风险, 租售合同应做到条款清楚确定、具体、科学, 要由专业人员进行起草, 并且经过法律工作者审查后方可使用。在销售滞后, 业绩不理想的状况下, 也能使用租售几种经营形式, 尽快让资金周转加收, 使空置率减少, 资金压力减轻。 (3) 物业风险要定期组织对建筑物和附属设备维修, 在萌芽当中消火隐患。

3 规避与降低开发风险的措施

3.1 完善风险管理相关法律法规及制度

目前我国很多法律法规及制度还处在探索的阶段, 与WTO相关的建设项目工程风险管理还不相适应。针对这些问题, 我们要参照国际惯例, 结合我国实际, 研究建立起更为科学的项目保险和担保制度, 如:担保、保险的相关规范以及费用收取方式等。

3.2 企业完成多样化的投资

多样化投资就是把资金有选择的放到不一样种类的开发工程上, 能够投资建造不一样收入层次的居民所需要的不一样种类的建筑, 比如住宅、商店、娱乐场所、商场和写字楼等等位置。这样分散投资能够使将来收入的不确定性减少。不一样种类的房地产开发时候的风险大小也不一样, 收益高低也不相同, 收入与开发风险成正比。把资金投入不一样的房地产开发工程就会降低整体的开发风险, 其实就是用投资高收益的工程去弥补低收益开发工程导致的损失, 最后达到一个相对平均的收益水平。因此, 多样化投资的重点是假如确定不一样种类房地产的投资比例, 把资金投入的比例确定好就可以即降低开发的风险又可以得到相对高的开发收益。

3.3 把初步的市场调查做好, 预测市场风险, 防止战略与措施失误

早期阶段的发展房地产工程包含经济环境、范围构造与城市发展规划、业务发展规划与政策、地区零售市场、将来的地产供应、现场条件多个方面的内容。经过时间、过程、部位、规模、硬件、布局、性别、竞争与兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析与人性等几个参数综合评价工程的可行性。要注重后期管理的地产业务, 由于后期的管理是地产生存的基础。所以, 地产要有专业的管理团队, 完成统一的地产经营管理;建立招商统一、营销统一、服务统一、统一监督物业管理企业管理概念。

3.4 签订预租预售合同

房地产开发工程在得到商品房预售许可证到项目完工以前和客户签订预租与预售合同, 这样能够避免开发后的房地产空置, 最后导致售价跌落的风险。同时开发商还需要面对的一个问题就是, 假如签订预租预售合同, 尽管能够降低开发商的风险, 但是就会相应的提高客户的风险。开发期愈长, 客户就愈不愿意与开发商签订这种固定价格的合同, 因此面对这个问题, 开发商就需要把租金与售价压的非常低。

3.5 提升房地产工程及员工的风险意识

首先要在房地产工程立项之初就具有风险意识, 在政策、环境发生改变时要及时做出调整, 以规避风险。其次是要加强企业员工的抗风险素质培养, 强化员工的风险意识。

4 结束语

房地产开发项目的建设是一个有相对长周期的经过, 工程的一次性、不能重复性特征与经过中很多的不确定原因, 构成了工程经过的各类风险, 风险充斥在每个经过。所以, 房地产开发企业在重视对风险控制的同时, 还要建立科学的开发组织构造, 完善管理制度, 拟定企业的发展规划。同时还要提高企业的策划、技术创新和项目管理的能力。管理人员要对风险率高的程序加强管理, 尽可能降低不确定的风险, 这才是对房地产开发最有效的风险控制方法。

参考文献

[1]沈亮.房地产开发项目风险管理研究与应用[D].北京邮电大学, 2007.

[2]闫溦.基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究[D].东北农业大学, 2007.

房地产开发项目造价控制探讨 篇8

一、房地产开发项目造价控制存在的问题

1.项目前期造价控制不当。项目前期包括项目建议书阶段、项目可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段。房地产开发企业普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够,忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用,往往会造成三超现象,即概算超估算、预算超概算、结算超预算。

2.施工阶段造价控制不到位。在施工阶段对造价控制不到位,不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起,没有尽早发现经济管理中存在的问题,待工程竣工时才发现经济问题,已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产,不重视成本的节约,不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低工程造价列入到生产管理过程中来,造成技术人员与经营管理人员互不沟通,工程造价控制各环节相互脱节,从而造成造价的人为不可控制状态。

3.缺乏科学合理的评价体系。在项目开发完成后,对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系,会导致企业无法形成适合本企业的报价体系,这是对企业资源的巨大浪费,珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。

二、房地产开发项目造价控制措施

1.决策阶段的造价控制措施。项目投资决策是投资主体对投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同投资方案进行比较,并作出判断、选择和决定的过程。在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到95%~100%。决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究,一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

2.设计阶段的造价控制措施。项目一旦做出了决策,影响项目投资最大的阶段就是设计阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%~95%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%~35%。可以从以下五方面对设计阶段的造价进行控制:一是优选方案和工程设计单位,组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位;二是优化设计方案,可以应用价值工程优化设计方案,价值工程是指通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究价值的思想方法和管理技术;三是推广标准化设计,有利于降低工程造价;四是推行限额设计,要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计;五是严格审查设计概算和施工图预算,可促进概预算编制单位严格遵守国家有关部门概算、预算的编制规定和费用标准,防止任意扩大投资规模和出现漏项,从而避免故意压低概预算,导致实际投资大幅度突破概预算的现象。

3.招投标阶段的造价控制措施。项目招投标阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员要编制好招标控制价,在评标时要做到报价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,提高评标质量。房地产开发项目实施过程中会涉及到许多合同,工程施工合同和设备供应合同是合同管理的重点,其中工程质量、合同价格、施工工期、材料供应、奖罚措施等条款更是重中之重,签订合同时应把握合同条款的内涵,精心推敲合同文字的措词,保证合同条款的严密性。这对造价控制起着极其重要的作用,工程管理人员要熟悉合同的有关条款,一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷,另一方面要全面履行合同条款。

4.施工阶段的造价控制措施。施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。一是在施工前应做好设计交底和图纸会审工作,尽量减少在施工中设计变更。图纸会审要着重审查图纸中的缺陷,尽早向设计单位提出修改,以免出现返工现象,造成不必要的资金浪费。房地产开发商的现场施工管理人员在施工过程中应有预见性,对照施工图纸和施工实际,提前发现问题并在实际施工前解决;二是加强现场签证的管理。开发商应加强对现场管理人员的业务培训,提高他们的现场管理水平、业务水平,并加强职业道德教育,杜绝行贿受贿等不良风气,以避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时,加强对签证的监督与审核,要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发,这样可杜绝不合理的签证,有效地降低工程造价;三是加强施工合同索赔的管理。由于施工现场条件、气候条件、物价的变化,以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响,使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时,必须予以高度重视。一方面,必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其他重大问题等会议记录,为避免索赔提供依据;另一方面,在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容,分清双方的风险和责任,属于自己应承担的风险,则严格对照合同,谨慎处理索赔;凡不属于自己责任范围内的,则一概不得批准对方的索赔要求。

5.竣工验收阶段的造价控制措施。竣工验收阶段造价控制的主要途径是竣工结算、编制竣工结算报告和对工程保修金的管理。在这一阶段可采取以下措施:一是提高造价管理人员的素质,工程造价人员要不断提高思想和业务素质能力,有良好的职业道德,尊重事实,客观公正,熟练掌握工程量清单计算规则,掌握工程造价计算程序及国家政策调价和取费标准等才能胜任竣工结算的审核工作,准确地确定竣工结算的工程造价;二是认真核对工程量,工程量是编制工程竣工结算的基础,审核人员要有认真细致的工作态度,在审核中必须搜集、整理好完整的竣工资料,严格按照各专业规定的工程量计算规则逐项进行核对;三是落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序,是否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证、重复签证等。

三、结束语

房地产开发项目 篇9

关键词：房地产开发,项目管理,重点难点分析

1 概述

近年来, 房地产项目开发对于项目的管理也越发重视, 通过房地产开发项目管理可以更好的提高房地产开发的经济效益。从管理的内容来看, 其中包括了多种管理方法和系统工程的观点, 并且在按照科学管理规律来进行组织和协调的过程中也可以更好的促进房地产项目朝着健康的方向发展。而房地产项目管理所涉及的内容较多, 并且有着一定的综合性, 在管理的过程中还需要通过系统的理论知识来提高房地产开发项目的科学性。

2 房地产开发项目中对于质量的管理

工程的质量是房地产项目开发的最基本要求, 同时也关系着房地产开发企业的声誉。而房地产项目又是一项特殊的商品, 其质量不仅会直接影响到房地产的销售, 同时也关系着房地产企业的未来发展。因此房地产项目的质量也决定着整个工程的成败, 如果在房地产开发过程中存在着质量问题, 那么不仅会影响到房地产企业的声誉, 同时也影响着房地产企业的经济效益, 这样也不利于房地产企业的长远发展。因此在房地产项目开发过程中还需要严格的控制好房地产项目开发的质量, 并且积极的做好各项管理工作, 从而避免发生不必要的质量问题, 而房地产开发项目的质量管理也需要从以下几方面内容来着手进行。

2.1 设计方案的优化

在进行设计的过程中, 设计部门需要按照相应的要求来对房地产项目进行明确的定位设计, 同时对于开发设计图纸的审核和管理也是非常重要的部分, 再检查无误后才可以通过使用。通常情况下, 如果房地产开发项目的设计存在失误, 那么整个工程的施工就会受到很大的影响, 所以设计方案的优化也必须要保证科学性、合理性, 这样才能够最大限度的保证设计的合理性。

2.2 施工单位的选择和施工人员素质的保证

房地产项目施工中对于质量的控制也是非常关键的部分, 如果施工工作出现问题, 那么也将会直接影响到工程的质量, 而房地产项目的施工也是工程质量的重要基础保证。在施工前, 需要对施工人员进行严格的审查, 保证施工人员都具备足够的施工资格后才可以进行施工。而施工的管理人员、技术人员的专业技能素质也是决定施工质量的关键因素, 房地产开发企业可以通过不断的培训和应聘机制来对施工人员进行选拔, 从而更好的提高施工队伍的整体素质。

2.3 施工材料的管理

施工材料的质量也是影响施工质量的重要因素, 在选择施工材料时首先就要注重施工材料的质量, 如果存在着质量问题, 要严格控制材料的进场, 避免施工时采用低质量的施工材料, 这样不仅能够保证施工的质量, 同时也可以控制施工的安全工作。

2.4 对施工机械和设备的管理

施工机械和设备是施工进度的重要保证, 性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成, 因此, 在工程的项目管理中, 要对机械和设备进行质量的控制。

2.5 施工方案、施工方法与施工技术

施工方案和方法的科学、合理, 能够有效地促进工程的实施, 方案和方法的变更会对工程的进度产生影响, 施工技术又是项目质量的关键因素。因此, 加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

2.6 做好质量监督工作

相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作, 及时发现过程实施中的问题并加以解决, 充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。在工程项目的质量管理中, 最重要的是做好预防性的控制, 对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制, 从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作, 制定问题的解决方案, 一旦出现问题, 马上进行处理。在平时的管理中, 也要对质量问题进行严格的控制, 即便是小的问题, 也要进行严格的管理, 以免酿成大的质量隐患。

3 项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用, 直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻, 做好施工项目的进度管理, 保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

3.1制定进度计划。在工程的设计之初, 做好项目的总进度计划, 确定工期的总目标, 在对现场进行调研和分析的基础上, 将各个阶段的工作进行详细的计划, 对施工进行指导。

3.2保证进度计划的实施。在施工过程中, 要保证进度计划的严格施行, 将审批后的进度计划布置到各个部门, 将责任落实到人, 确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题, 要及时进行处理, 采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点, 影响因素较多, 实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中, 要对这些因素进行详细的分析, 列出各个环节可能出现的问题, 进行预防性的控制, 以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多, 不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位, 还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系, 在项目工程的进度管理中, 做好人的因素管理, 对其他各种因素进行分析研究, 是做好进度管理的基本要求。

4 项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益, 对成本进行合理的控制, 是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动, 资金对每个开发企业都很重要, 做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看, 对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理, 成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点, 虽然具有一定的意义, 但对成本控制的成效却不佳。因此, 要加强对第一阶段的成本控制, 知识方案的选择。做好投资的估算, 从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

结束语

综上所述, 房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面, 在实际的项目管理中, 要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理, 保证项目工程的实施。

参考文献

[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居, 2011 (9) .

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 32 (2) .

浅析房地产开发项目成本控制 篇10

一、引起房地产价格居高不下的主要原因

(一) 土地供应价格上升。 (二) 政府行政性收费项目繁多, 费用偏重。 (三) 市政公共设施由开发企业承担, 加大企业成本开支。 (四) 房地产开发企业税赋偏重。 (五) 融资渠道相对薄弱, 贷款利率居高不下。 (六) 建材价格波动, 带动建安成本提高。

二、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

(一) 强化土地供应管理, 控制土地供应总量, 降低地价

1、加强政府调控, 力求土地供需总量平衡。土地供应量不足, 价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡, 使土地价格平稳上涨, 甚至维持相对平衡的价格, 避免因总量不足导致炒地之风盛行, 地价狂涨。

2、改变土地费用的交纳方式, 在有偿使用年限内按年交纳使用费, 降低开发商前期土地使用费用, 开发商只将建设期内的土地使用费用进入开发成本, 成本就会大大下降, 同时还可减少开发商贷款利息支出降低开发成本。由购房人今后每年交纳土地使用费, 这样有几个好处:好处之一, 开发商的商品房建好后就会选择适当价格出售, 如果价格过高不能出售, 就会承担第二年的土地有偿使用费, 这样对商品房的价格也有一定的抑制作用;好处之二, 炒房者如果想投机购房压着等涨价, 就必须承担房屋每年的有偿土地使用费, 积压房屋的风险就会加大, 对炒房族应该会有一定的抑制作用;好处之三, 土地成本的降低, 房价也会随之降低, 对购房者来说房价降低, 压力就减小, 让实际使用者能够买得起房。这样就会形成谁使用谁交费。

3、对招拍挂土地严格按照土地开发周期进行管理, 加强退出机制, 招拍挂后, 国土部门应当按相关规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回, 以保持足量的用地规模, 来平抑过高的地价。

(二) 加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策, 对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目, 不能再继续征收或变相征收。对现有收费项目, 适当调低收费标准。开发商已交纳城市配套费, 应政府负担的市政配套设施, 市政水电管网、学校及其他商业配套设施政府应切实负起责任, 不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上, 以利降低开发建设成本, 减轻购房者负担。

(三) 适当降低税收负担。

房地产行业的税收远远高于其他行业, 存在重复纳税, 由此增加了房地产企业的税务成本。如果能够减少这部分税金, 对平抑过高的房价, 促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。

(四) 开拓金融业务, 增强产业活力, 降低利息费用。

房地产行业普遍存在融资渠道单一, 利率水平较高, 货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路, 一是间接融资, 依靠银行;二是直接融资, 通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此, 积极推行金融机制改革, 适当对房地产业辅以支持, 如发行住房投资基金、企业债券, 增加信贷规模, 降低中长期贷款利率水平等拓宽房地产企业融资渠道, 才可以降低资金成本, 分散和降低金融风险。

(五) 充分发挥政府职能, 加强市场宏观调控力度, 维持物价平稳。

政府应通过产业政策的调整, 配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行, 鼓励市场竞争, 优化建材产品结构, 稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格, 逐步降低房屋建安成本。

(六) 杜绝“三边”工程, 完善设计, 从源头开始控制建安成本。

所谓“三边”工程即:边规划、边设计、边施工的开发工程。开发项目不能盲目地追求开发进度, 而应首先确定合理有效的小区规划方案, 在方案确定的基础上进行施工图设计。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键, 优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计中对项目材料用量、品牌优化与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外, 在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家就建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审, 反复论证, 以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求, 能比较容易地销售出去, 同时在满足建筑物本身结构、抗震等规范要求基础上还能大大降低工程造价。另外, 在施工图投入使用之前, 开发商还务必组织对建筑结构、水、电等进行详尽的技术交底, 对设计图在符合规范的基础上, 更优化, 更合理。尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄, 往往设计过于保守造成不必要的浪费。因此在与设计单位签订设计任务或合同时, 可对主要材料设定单方耗用量限额, 并和设计费挂钩, 对设计单位进行经济赏 (节约) 罚 (超支) 。

(七) 项目建设阶段的成本控制。

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

招标管理是项目工程成本管理重要的环节, 在招标过程中应多选择几家资金雄厚, 技术力量强的施工单位进行报价比较, 择优选取工程造价低, 工期合理的施工单位, 以此保证工程质量和工期, 降低造价成本。

签订规范、细致、严密的合同文本, 是房地产开发项目成本控制的又一重点。对施工范围、材料供应、价格核定及价差调整、变更的处理等等要有明确约定, 付款条件要有利于公司的资金筹划, 好的付款条件可为公司节约部分资金成本。合同签订不能有模糊不清的条款, 约定准确的合同能够有效的控制成本。

在施工过程中工程变更的严格管理是成本有效控制的又一途径。房地产公司应该拟定行之有效的变更和现场签证的管理规定, 设计统一的变更和签证单据, 每笔变更或签证必须有变更或签证原因、变更或签证能带来的效果、工程量、涉及金额、如为人为造成责任的区分等。如为设计变更应有分管工程师和总工程签字确认, 现场变更必须要有现场工程师、造价工程师、相关部门领导签字认可, 特别是对成本影响较大的变更又非必须变更的事项, 更应进行成本估算, 对变更带来的成本增加是否有利于公司效益增加进行评估, 以此确定是否进行变更。

竣工结算是成本控制的最后一个关口, 在办理竣工结算前, 地产公司工程部门首先应仔细审核施工单位根据施工图和变更单绘制出的竣工图, 主要审核是否与实际施工一致, 而原施工图有改动的地方是否有确认变更单, 总之, 竣工图的审核是结算期最关键的前期工作, 因所有结算都是根据竣工图计算, 特别是对隐蔽资料的审核更应详尽;其次是预结算人员应依据施工单位报送的结算书及计算底表进行工程量计算是否准确, 定额相应子目套用是否合理的审核;最后请专业的造价机构人员进行结算复审, 按照审减的一定比率支付审计费也可降低部分成本。

三、综述

房地产开发项目 篇11

设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。

1.项目设计变吏中应该注意的问题

1）控制工程变更的认可权限

在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行发布。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。

2）工程变更不能超过合同规定的工程范围

工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。

3）承包商不能擅自做主进行工程变更

无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。

4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。

所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。

2、项目设计变更、工程量签证管理原则

在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。

设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。

1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。

2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。

3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技術核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。

4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。

5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。

6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。

7）发生的签证变更根据不同情况对预算进行适当的调整和改变，假设需要进行变更的单项金额没有超过一千元的话，那么不需要调整预算，假设需要变更的单项金额超过了一千元的话，那么就必须调整预算。

浅谈房地产开发项目的成本 篇12

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5%～2%, 但对工程造价的影响可达以上, 由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济, 任意提高安全系。数或设计标准, 而对经济上的合理性考虑得较少, 从根本上影响了项目成本的有效控制。例如:某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离, 其间又无防火分区, 就设了三只消防箱, 而按消防规范要求, 只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理, 造成了一定浪费, 显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此, 设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%～95%, 实际上, 当扩初设计批复之后, 存在的技术问题、费用问题都很难解决, 因此必须重视扩初设计, 以避免“先天不足”。推行设计招标, 择优选择设计单位, 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标, 采用多家竞投, 组织有关专家综合评比, 这样既可优选出好的设计单位, 又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新, 在降低工程造价上下功夫。

开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额, 熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 及时提供可靠的工程基础资料。

当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更, 给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求, 必须有效地确定设计限额 (造价、三材消耗指标等) , 并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向, 变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。

1.1 采用合同措施, 有效控制造价

针对目前设计人迥经济观念淡薄, 设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如设计变更费超出施工合同价的某一比例 (如5%) 时, 则扣罚一定比例的设计费 (设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

2招标投标阶段的成本控制

2.1 项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商择施工单位或材料供应商, 这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中成本控制, 业主方应注意与加强以下几点:①招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察, 避免“特级企业投标, 一级企业转包, 二级企业进场”等不正常现象, 这对项目成本控制非常不利;②做好招标文件的编制工作, 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价, 然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲, 尽量做到“知己知彼”, 以利于日后的造价控制;③合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的合理低价。

2.2 做好合同的签定工作

应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。同时, 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素, 对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外, 应争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

3施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。加强施工控制, 就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性, 但也会不可避免地发生“三超”现象, 但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补, 如果控制失衡, 会使企业经营亏本。因此, 房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

3.1 抓好合同管理, 减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价, 施工单位往往采取“低价中标, 索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关, 主动监控, 严格审核工程变更, 计算各项变更对总投资的影响, 从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程。变更, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控;另外, 对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔, 使成本得到有效控制。

从管理模式上着手, 建立建设监理制, 追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则, 完善职责分工及有关制度, 落实责任, 从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核, 避免投资失控。工程进度款的审核, 对经监理方确定的工程量, 按合同约定的计价依据, 套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

3.2 从技术措施上展开项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上, 广泛应用新材料、新工艺、新办法等等, 想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计, 材料费一般占直接工程费的70%左右。同时, 直接费的高低影响到间接费的高低, 因此, 选用新工艺、新材料, 是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

3.3 从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制现场经费和总部管理费, 合理使用广告策划费、销售代理费等, 减少销售成本, 最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等, 对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供, 以达到降低造价之目的。

甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划, 尽量降低存储成本。另外, 加强甲供材料的现场管理, 合理堆放, 减少搬运及损耗。

4竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。

5结束语

长期以来, 习惯于把成本控制放在建设实施阶段, 其实, 投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的, 存在着对立统一的六辨证关系系。要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度等。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合评衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控, 管理才会出效益。

摘要：迈入新世纪, 具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命。倡导以人为本, 天人合一的哲学观进行品牌定位, 从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用, 到功能和质量等方面要求越来越高, 作为房地产开发企业首要的要求是工期短, 投资效益好。针对房地产项目的这些情况, 必须对项目投资实施全过程有效的成本控制, 从组织、技术、经济、合同与信息等方面, 挖掘潜力, 降低成本, 提高投资效益和社会效益。