房地产开发建设（精选12篇）
房地产开发建设 篇1
1 前言
随着我国的城市化进程迅速加快, 房地产项目的开发建设已经成为当前我国经济发展的一个突出特点, 房地产项目的开发建设对我国城市的社会发展及经济发展均起到了极大的推动作用, 然而, 也带来了诸多的环境问题, 在房地产项目的开发过程当中所产生的噪声、废气以及废水等问题对城市的环境造成了恶劣的影响。所以, 要想促进房地产行业的可持续发展, 就必须站在战略的高度, 始终坚持以人为本的重要思想, 从根本上保证房地产项目开发项目与城市社会经济发展相互协调。
2 房地产项目开发对城市环境的诸多影响分析
2.1 道路毁损
在房地产开发项目的施工建设过程当中, 由于大型运送施工材料的重载车在城市的大街小巷随意出入, 不但严重的威胁着城市的安全交通, 并且对城市道路造成了严重的破坏, 给对城市居民的出行安全以及出行便利带来了极大的阻碍。在加上房地产开发商与地方政府没有及时地对受损道路进行还原与修复, 这便给日常过往的车辆和居民的生活造成了不便与危险。
2.2 固体废弃物的大量堆积
房地产开发项目的建设与施工, 产生了大量的固体废弃物, 比如施工人员制造的生活垃圾、施工产生的建筑垃圾以及废弃的土石方等等, 大量的固体废弃物随意堆放在马路、街道和工地中, 造成城市的空气、水体与土壤受到严重污染, 不仅城市的生态环境受到了极大的破坏, 而且细菌的大量繁殖还造成疾病的传播, 对城市居民的身心健康构成了威胁。此外, 一些固体废弃的陈放还有可能引发爆炸, 其后果是不堪设想。
2.3 水污染
过度的房地产项目开发建设会直接的影响到城市的水质环境, 房地产开发建设对城市的水体影响主要指的是房地产开发过程中直接排放没有经过相应的处理与净化的废水到城市环境当中, 在很大程度上使得水体富营养化加剧, 杂草的过量生长使得水体中的溶解氧大大减少, 导致水体中的鱼虾等生物因窒息而死亡, 这必将导致大部分水体的氮污染和磷污染, 可想而知, 如果周围居民使用了这些资源, 那么势必会给居民的身心健康带来极大的危害。
2.4 空气污染
在房地产项目的开发建设过程当中, 会导致城市空气质量大大降低, 具体表现主要有:运输建筑材料、平整场地、开挖土石方, 以及运行施工机械中所产生的废气、主体工程建设中所产生的扬尘、外装修所产生的废气等等。房地产过多开发项目的共同施工, 那么整座城市便会被烟尘、废气所笼罩, 给城市的空气带来严重的污染。
2.5 噪音污染
处于施工阶段的房地产开发项目, 通常会利用施工机械设备来拆除旧房, 并且对土地进行平整, 开挖桩孔和地基、道路架构以及装修、结构施工等等。这些房地产开发项目的施工活动过程当中所产生的车辆噪音与机械噪音, 都会对周围城市居民造成严重的噪音污染。
2.6 视觉污染
很多城市的政府部门在开发建设房地产方面都普遍存在着急功近利的不良现象, 没有对城市房地产的整个建设进行科学化的设计与规划, 任意地由房地产开发商进行项目的选址以及建设。正是因为房地产开发商对城市土地的无序开发和肆意建设, 没有充分地对建筑的立面、尺度和高度等诸多因素与城市周围的区域环境加以统一、协调, 一味地重视对单体建筑的外形设计, 最终使得新建成的建筑在功能方面、体量方面、格调方面等都与原建筑难以进行交流、对话以及融汇。使得整个城市建设无法形成一个有机的整体, 布局方面严重的缺乏和谐, 并且在色调与质量方面也存在着非常大的差异, 由于整体建筑风格的不和谐, 最终对城市的整体性景观环境造成了极大的而破坏, 加剧了城市的视觉污染。
2.7 对城市优质景观的破坏
许多开发商在建设房地产项目时, 通常选取城市景观美好且优越的地方进行开发和建设, 对城市的景观造成了极大的破坏, 乱砍乱伐, 大兴土木, 并且完全不考虑后果, 导致生态环境受到了破坏和干扰;在建设与开发优质的景观居民区的时候, 通常开发商会将自然优美的城市景观纳入到居民住宅区内部, 原本有着较强连续性的城市景观遭到了开发商的占用及分割, 使得城市的整体性景观不复存在。
3 对房地产项目建设与开发的建议
3.1 制定合理的总体开发及建设规划
房地产项目的开发和建设对城市所带来的损失和破坏是不可逆转的, 因此, 制定科学和合理的房地产项目开发总体规划, 进而促进合理布局的形成是尤为重要的。在城市环境的保护方面, 相关政府部门有着不可推卸的首要责任。所以, 必须对房地产行业和城市环境保护进行全局的考量以及全局的考察, 在制定总体规划的过程当中, 应当高度重视环境和房地产开发的协调、统一, 对城市环境的功能进行合理地划分, 与此同时还应当对房地产的项目开发提出生态保护以及管控措施等方面的严格要求, 防止任何房地产开发建设对城市人文资源与自然资源的破坏。
3.2 划清环保责任, 落实环保措施
在房地产项目建设和开发之前, 应当切实的签订城市环境保护方面的责任书, 严格实行奖惩制度与自认追究制度。切实实施环保责任制, 明确地对房地产开发中的城市环境保护责任进行划分, 将责任落实到每一位相关人员身上。除此之外, 还应当制定严格的排污标准, 并且对超标排放以及任意排放的不良行为进行严厉的处罚, 对于施工过程当中所产生的垃圾, 应当及时运送到规定的垃圾场地, 对污水及时进行净化和处理, 与此同时还应当最大限度的控制噪声污染。
4 结束语
房地产项目开发建设过程当中, 对环境所带来的影响是显而易见的, 因此, 相关部门应当切实地根据房地产项目开发的特点以及周围环境的实际状况, 综合且全面地对房地产开发项目对环境的影响进行考虑, 尽可能地实现房地产开发建设与环境保护的协调, 对外部环境的影响进行真实客观的评价, 积极地采取科学化和合理化的措施, 最大限度地避免或者减少环境纠纷问题的产生, 促进房地产项目开发工作的日趋完善, 促进房地产行业的可持续发展。
参考文献
[1]沙丽娟.浅论三线城市房地产开发项目的投资控制[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2011 (36) .
[2]蔡陇海.房地产建设项目的水土保持方案编制[J].北京水务, 2009 (2) .
[3]洪玲.房地产建设项目施工期对环境的影响分析[J].科技传播, 2011 (9) .
[4]卓洁.浅析房地产开发建设项目的环境影响评价[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2012 (5) .
房地产开发建设 篇2
目 录
第一章 工程建设管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 第一节 总 则〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 第二节 工程建设过程管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 第二章 工程建设质量管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11 第一节 设计质量管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11 第二节 工程材料验收管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃16 第三节 单位工程质量管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17 第三章 隐蔽工程验收管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 18 第四章 工程签证管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃27 第五章 商品房交付使用管理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 第一节 总则〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 第二节 交楼工作的组织管理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 第三节 交楼期间的维修服务〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃32 第四节 物业接管验收〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33 第五节 营销部与买受人的楼宇交接〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33 第六节 物业公司与买受人的楼宇交接〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃35 第六章 房地产权属办理与考核〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃35 第一节 测定商品房面积考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃35 第二节 确权考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃36 第三节 开具购房发票（办证联）考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃37 第四节 办理房地产权证考核办法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃37 第七章 其它〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃37 附录 工程表格台帐总目录〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃38
第一章 工程建设管理与考核
第一节 总 则
第一条 工程部为工程建设的责任部门。第二条 建设工程的竣工标准：
1、毛坯竣工标准: 工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。
主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理200元、开发部经理200元。综合计划部考核。
2、豪装竣工标准: 在毛坯竣工的基础上,室内装饰工程全部完工。
主体工程完工后150天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理200元。综合计划部考核
第三条 建设工程交楼标准：
各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）：
1、建设工程规划验收合格证；
2、质量监督意见书；
3、人防验收备案表；
4、消防验收意见书；
5、环保验收意见书；
6、建设工程竣工验收备案表；
7、交楼许可证。
主体工程完工后180天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理200元、开发部经理200元。综合计划部考核。
第二节 工程建设过程管理
第四条 新开发项目在详规批复一周内、开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、当地建筑设计院、综合计划部、工程技术部、招投标部、开发 部、合同管理部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。审查通过后,由综合计划部负责将方案三天内报管理中心备案。
未按时召开会议的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人200元。综合计划部考核。
项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）：
1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。
2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。
3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。
4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。
5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。
6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布臵及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。
7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。
8、制定甲供材料采购供应计划。
9、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划。
10、制定项目各期分批移交物业管理计划。
11、制定项目出图计划。
12、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼及相关配套工程的使用要求。
第五条 在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。未召开的，每次扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。工程建设交流会内容：
1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；
2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序、甲供材申报、供应流程及进度、签证、结算申报流程等；
3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；
4、工程部对质量控制措施进行交底；
5、工程部提出需施工单位整改的较为重大的质量、进度、安全文明施工、材料等方面问题，施工单位表明态度；
6、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度；
7、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；
8、工程部就施工单位的问题进行解答；
会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程技术部、管理中心备案。第六条 工程部应严格按政府要求，确保工地安全文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程部经理降一级工资处罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程部经理降两至三级工资处罚。工程技术部考核。
对重大质量安全事故，地区公司应24小时内报集团管理中心，否则给予工程部经理降一级工资处分。第七条 项目主体开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。否则，扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。审查通过后三天内报集团管理中心审批。
各专业重大施工组织方案（桩基础、基坑支护、园建工程、豪华装修、钢结构安装、泛光照明、空调通风工程、大体积混凝土的浇筑、高支模、悬挑脚手架、大型土方开挖等）必须报工程技术部审核后报主管工程领导审批；涉及到需增加造价的方案，施工单位必须明确提出并报价，并经工程部审核后报工程技术部、总工室、预决算部、招投标部、合同管理部组成的评审小组审核，再报地区公司负责人审批，否则不予认可（须列入合同条款）。未审核就施工的，扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。
第八条 项目发售前30天，营销部负责组织汇总工程部、综合计划部、物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司负责人批准，再报集团营销品牌中心、管理中心确定。否则，扣罚营销部经理500元。综合计划部考核。
第九条 项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前，由招投标部组织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会，落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。上述各合同及其它各专业合同签订后7天内、开工前，由招投标部、合同管理部对工程部进行合同交底。否则，扣罚招投标部、合同管理部经理500元。工程技术部考核。
招标策划及技术准备工作必须完善、准确，如定标后技术方案等发生重大变化，导致成本较多增加或工期较大延误的，给予责任部门负责人严肃处理；如不同合同出现施工范围重复或漏项的，每次扣罚招投标部经理1000元。合同管理部考核。
第十条 每周日前，地区公司主管工程领导组织工程部、总工室、合同管理部、工程技术部、招投标部、预决算部、采购部、开发部、综合计划部等召开现场协调会，解决工程遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。否则，扣罚主管工程领导500元。工程技术部考核。会议决议由综合计划部负责纳入地区公司内部考核。
第十一条 地区公司各部门每月27日17:00前，将下月工作计划经部门负责人审批后，报综合计划部，并在地区公司计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人500元。综合计划部考核。
第十二条 每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发后10天内、开工前，工程部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的，由总工室、预决算部、工程技术部、物业公司以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审；其它专业图纸下发一周内、开工前，工程部组织相关人员参加图纸会审，工程部于图纸会审后一周内下发经总工室确认的会审记录给与会部门。否则，扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。
涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前工程部必须组织总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位参加的图纸会审。否则，扣罚工程部经理500元。招投标部考核。
会审质量低，明显应发现而未发现的较为重大问题在招标过程中和后续施工中暴露的，对参加会审的相关人员问责处理。工程技术部、招投标部考核。
第十三条 营销部必须在项目开工前确定售楼部、样板房位臵、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布臵图，报地区公司负责人审批后，再报集团营销品牌中心审批。否则，扣罚营销部经 理500元，综合计划部考核。
审批通过后两天内由集团营销品牌中心书面通知集团设计院、管理中心、招投标中心及园林集团，每延迟一天扣罚营销品牌中心总经理100元。管理中心考核。工程部于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟一天扣罚工程部经理100元，营销部考核。
第十四条 每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布臵示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。否则，扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。
每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、预决算部、开发部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验。否则，扣罚总工室主任500元。工程技术部考核。
完成三层会验一天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文件。否则，扣罚总工室主任500元。工程技术部考核。
三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。否则，扣罚工程部经理500元。现场样板每丢失一件，扣罚当事人500元。总工室考核。
第十五条 工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报地区公司主管工程领导审批；而涉及外观效果的，报总工室和地区公司负责人审批。未经批准不能大面积施工，否则，给予工程部经理降一级工资处罚；各部门在接到工程部验收通知起24小时内验收完毕，否则，给予相关责任人降一级工资处罚。工程技术部考核。
一、施工过程中需做样板的有：
1、外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金门窗、幕墙、栏杆等；
2、室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；
3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；
4、大堂、电梯前室的所有装饰；
5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；
6、室内外砖砌体及批荡；
7、主体结构的钢筋及模板；
8、预制构件的安装等。
二、施工样板验收的程序（附：施工样板验收审批表）：
1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；
2、监理验收合格后，报工程部经理验收；
3、工程部经理验收合格后，报地区公司主管工程的领导验收。
三、对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。
第十六条 每期楼宇发售15天前，销售方案中要求的售楼部、样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必须完成。否则，扣罚工程部经理500元。综合计划部考核。
每期货量销售比例达70%时，下一期货量必须基本达到销售条件，否则给予工程部经理、开发部经理、综合计划部经理、营销部经理、相关公司领导及公司董事长降一级工资以上处分。
第十七条 桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。否则，扣罚工程部经理100元。工程技术部考核。
第十八条 工程部必须在竣工前召集物业公司、营销部及施工单位进行分户验收并整改完毕。否则，扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。
第十九条 每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、供暖、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。否则，扣罚工程部经理500元、开发部经理500元、招投标部经理500元。工程技术部考核。
第二十条 每季度初，主管工程公司领导组织工程部、总工室、工程技术部、预决算部、合同管理部对参建主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区公司董事长审批后报管理中心及当地公司招投标部，由管理中心组织合同管理中心进行总体评比并形成专项报告。否则，扣罚主管工程公司领导500元。综合计划部考核。
每项工程竣工验收后10天内，工程部组织总工室、工程技术部、预决算部、合同管理部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会（合同金额100万以下的由工程部独立评价），并将对参建施工单位评价意见 经地区公司董事长审批后报送招投标中心、合同管理中心、管理中心及地区公司招投标部，合同管理部同时将评定为不合格的参建单位报集团监察室备案。未组织的，扣罚工程部经理500元。合同管理部考核。
不合格单位经监察室审核后，确认属实的，每单扣罚招投标部经理或集团招投标中心相关负责人、主管工程领导、地区公司董事长各1000元。合同管理中心负责考核。
如监察室检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予招投标部经理或集团招投标中心负责人降一级工资处罚。合同管理中心考核。
不合格单位主要表现为：队伍的资金实力、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。第二十一条 开发部必须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》。否则，扣罚开发部经理500元。综合计划部考核。
第二十二条
工程部必须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》。否则，扣罚工程部经理500元。综合计划部考核。
第二十三条 开发部必须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。否则，扣罚开发部经理500元。综合计划部考核。
第二十四条 开发部必须在毛坯竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。否则，扣罚开发部经理100元。综合计划部考核。
第二十五条 营销部每月5日前召开会议，针对销售过程中工程部、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门及集团管理中心，并报地区公司负责人。未召开会议或未反馈的，扣罚营销部经理200元。综合计划部考核。
每月5日前，各部门应将营销部上月提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈营销部，并报地区公司负责人。未将相应问题整改完毕或未将整改情况书面反馈营销部的，扣罚相关部门经理200元。综合计划部考核。
第二十六条 工程部须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成审核，并在竣工验收后三个月内分别提交预决算部及预决算 审计分部各一份；
其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成审核，并在竣工验收后二个月内一次性提交预决算部。
工程部未按要求时限完成工程结算资料审核及提交的，每次扣罚工程部负责人200元，预决算部考核。在资料审核中出现下列情况的，每次扣罚工程部项目经理200元、工程部经理100元，预决算部考核，情节严重的，严肃处理：
１、工程签证内容虚假、重复签证的、竣工图、施工记录与实际不符的。２、对工程现场、签证内容的解释出现前后矛盾的。
工程部须对结算资料的完整性、真实性、准确性负责。预决算部发现资料不齐，审批手续不全或有明显错误的，应在收到资料后7天内一次性发函给工程部；工程部自收到函件后7天内负责补齐完善后重新提交,每延迟一天，扣罚工程部经理200元，预决算部考核。
第二十七条 工程结算审批：
1、金额在100万元以下（含100万元）的工程结算，预决算部审核后，报地区公司负责人审批执行。
2、金额100万元以上（不含100万元）的工程结算，预决算部审核后，报地区公司预决算审计分部审核，再报集团预决算审计部复核；其中，500万元以下（含500万元）的由地区公司董事长审批后执行，500～1000万元（含1000万元）的再报总裁审批，1000万元以上的再报董事局主席审批。
3、预决算审计分部对地区公司100万元以上的工程结算全面审核；对100万元以下的，每月按结算份数的20%进行抽查。100万元以上的工程，预决算审计分部完成审核后报集团预决算审计部复核，其中10%进行全面复核，其余进行一般复核。复核后共同出具审核意见（审核意见中须列出预决算部多计错计且单项差额在1‰以上的项目）。
4、预决算部收到审核意见后，须在15天内落实审核意见，与施工单位协商并调整结算造价，预决算审计部同意最终结算金额后，在结算审核表签署意见确认。若与施工单位不能达成一致意见的，预决算审计部在收到预决算部的最终回复意见后2天内将分歧意见上报给相关领导裁决。
结算争议的裁决：争议金额在50万元以下（含50万元）或争议金额占总结算金额的比例为 1 %以下（含1 %）的由地区公司负责人裁决，50～300万元（含300万元）或比例为1 %～3%（含 3%）的由集团总裁裁决，300万元或比例为3 %以上的由董事局主席裁决。
5、审核时间要求：
（1）预决算部自收齐结算资料之日起，回复结算意见的时间：100万元以下的8天内，100～300万元（含300万元）的15天内，300万元以上的工程及主体、市政配套、园建工程为30天内；预决算部每次收到施工单位的反馈意见后回复时间：100万元以下的2天内；100～300万元的3天内；300万元以上的5天内。
（2）自收齐结算资料次日起，预决算审计分部结算审计时限：一般审核5天内；全面审核：100万～300万元（含300万元）的12天内，300万元以上的及主体、市政配套、园建工程为30天内。集团预决算审计部：100万～300万元（含300万元）的5天内；300万元以上的非主体工程、市政配套工程、园建工程12天内；主体工程、市政配套工程、园建工程20天内。
未按时限完成的，每延迟一天部门负责人50元。综合计划部考核。第二十八条 工程进度款审批：
1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并报主管领导24小时内审批完成后提交预决算部。否则，每违反一次，给予工程部经理降一级工资的处罚。工程技术部考核。
2、预决算部在收齐进度款申报资料后，48小时内（不含对数时间）必须审核完毕并填报《申请使用资金审批表》送至合同管理部，合同管理部3小时内审核完毕后交财务部。施工单位对进度款额不认可的，则预决算部应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后送交合同管理部3小时内审核完毕，再交财务部。
3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，并按审批权限报批。
4、审批同意付款后，由财务部负责立即通知施工单位并在4小时内支付款项（发票等手续须齐全）。
5、预决算部每月5日前将上月的工程进度款台帐报预决算审计分部，分部每月30日前对上月预决算部已审核确认的工程进度款进行抽查。主 要抽查各项目的主体、装修、园建工程，抽查比例为：不少于上月已审核份数的20%；并形成书面报告，上报地区公司负责人及集团预决算审计部。
以上未按时限完成的，每次扣罚责任部门经理200元。综合计划部考核。工程部重复申报工程进度款的，每次扣罚项目经理200元，工程部经理100元；超实际工程进度申报的每次扣罚项目经理200元，工程部经理100元。预决算部考核。
预决算部重复申报或计算错误造成进度款总额超付的每次扣罚部门负责人100元。预决算审计部考核。
未达到合同付款条件批准付款的（按借款程序通过审批的除外），每次扣罚项目经理500元，工程部经理500元。预决算部考核。
6、地区公司每季进行一次主要材料信息的调研工作，采购部负责进行市场询价，并提供给预决算部，预决算部将政府造价部门发布的最新一期的材料信息价与采购部提供的市场价进行对比分析，将结果反馈给地区公司负责人、招投标部、预决算审计分部，并于下季度第一个月的5日前上报至集团预决算审计部及招投标中心。
以上未按时完成的，扣罚采购部、预决算部部门负责人200元，综合计划部考核。
第二十九条 招投标管理：
按《恒大地产集团招投标管理办法》、《恒大地产集团地区公司招投标管理制度》执行。
第三十条 各有关审核、审批程序，审核部门如有要求补报资料、修改意见的必须在规定时间内一次性提出，如超出两次以上的给予责任部门负责人每次500元的处分，地区公司内部考核由综合计划部负责，集团总部的部门的考核由地区公司提出，管理中心负责。
第二章 工程建设质量管理与考核
第一节 设计质量管理
第三十一条 各地区项目的规划、单体平面方案、外立面方案、外立面材料方案、装修方案由集团设计院确定，报集团董事局主席审批后执行。单体扩初设计条件和样板房装修施工图及豪装交楼装修施工图由集团设计院负责完成。第三十二条 各地区项目的园林方案由园林集团确定，报集团董事局主席审批后执行。园林施工图由园林集团负责完成。
第三十三条 地区公司如要求对集团设计院下发的规划方案、单体外立面方案、装修方案或园林集团下发的园林景观方案进行方案性的较大调整，必须由地区公司负责人报董事局主席批准后实施。未经批准擅自调整并实施的，给予总工室主任降三级工资的处罚，管理中心考核。
第三十四条 地区公司必须报集团设计院审批的有：单体扩初设计、单体施工图、地勘布孔图及技术要求、小型中央空调配臵方案、小区智能化配臵方案。未报审直接实施的，每单扣罚总工室负责人100元。综合计划部考核。
第三十五条 地区公司《新地块开展规划设计的申请报告》报经集团董事局主席审批后，设计院方可开始项目规划设计工作，并于5天内审批通过、下发。否则，每延迟一天，扣罚相关责任人100元。管理中心考核。
集团设计院下发扩初设计条件起5天内组织项目总建筑师、各专业总工、项目小组设计人员、总工室各专业人员及外委设计院项目总负责和各专业设计人员召开技术交底会并解答问题。否则，扣罚集团设计院相关负责人100元。管理中心考核。
第三十六条 地区公司总工室必须将详勘勘探布点方案及技术要求报集团设计院审核通过后才能组织勘探施工。否则扣罚地区公司总工室负责人500元。集团设计院审核时间为１天，每延迟1天，扣罚集团设计院院长50元，建筑研究中心总经理100元。管理中心考核
第三十七条 地区公司总工室应于单体施工图设计前组织当地设计院进行单体扩初设计，初步审核通过后，报集团设计院审批。审批通过后方可进行单体施工图设计。否则，每单扣罚总工室负责人100元。审批时间为 7天，每延迟１天，扣罚集团设计院院长50元，建筑研究中心总经理100元。管理中心考核。
经总工室审核后上报的单体扩初设计，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任15元，综合计划部考核；审批时间超过7天的，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、建筑研究中心总经理100元。管理中心考核。
集团设计院可根据报审的单体扩初图设计质量情况，决定是否要求总工室组织当地设计院到集团本部完善单体扩初设计直至审批通过。如 需到集团本部完善单体扩初设计，外地总工室主任收到审核意见起3天内组织外委设计院项目总负责、各专业设计人员到集团设计院，项目组组织项目总建筑师、各专业总工、项目小组各专业设计人员与外地总工室、外委设计院人员一起就审核意见讨论交流，外委设计院人员在集团设计院修改图纸，要求5天内通过扩初审核，审核未通过不得离开集团。否则，每延迟1天，扣罚总工室负责人100元，综合计划部考核。
第三十八条 地区公司总工室组织当地设计院完成单体施工图，并初步审核通过后，报集团设计院审批，审批通过后方可下发。否则，每单扣罚总工室负责人500元。综合计划部考核。审批时间为5天，否则，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、建筑研究中心总经理100元。管理中心考核。
经总工室审核后上报的单体施工图，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任15元，综合计划部考核；审核时间超过5天的，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、建筑研究中心总经理100元。管理中心考核。
施工图审核过程中，发现外委设计院没有将审核通过的扩初图落实到施工图设计，出现较大的变动，导致违反集团设计标准、影响工程质量的，每单扣罚总工室负责人100元。综合计划部考核。当地总工室上报当地公司领导对外委设计院作出警告，多次违反的可作更换处理。
第三十九条 地区公司如需对集团设计院下发的设计要求提出变更，须由地区公司负责人同意后报集团设计院变更审查小组审核，属集团设计院设计失误的，应修正错误后，报集团主管副总裁审批，属优化调整的，报集团董事局主席审批；其余设计变更由地区公司自行审批。
对集团设计院下发的设计要求变更时，未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，综合计划部考核。
变更的设计要求如属集团设计院设计失误的，对相关责任人进行失职问责处理。管理中心考核。
变更的设计要求如属优化调整且通过董事局主席审批的，对相关人员进行适当奖励。管理中心统计。
第四十条 运动中心、饮食中心、娱乐中心、健康中心、会议中心、综合楼及样板房软装方案由地区公司按集团设计院下发的集团标准方案实施。
第四十一条 集团设计院下发设计条件后，总工室须组织当地外委 设计院完成竖向设计方案并编制土方平衡方格网图（20m*20m）和场地剖面图，上报设计质量成本控制中心、集团预决算审计部后2天内，总工室组织集团设计院、设计质量成本控制中心、外委设计院、工程部、工程技术部、集团预决算审计部的相关专业负责人到现场踏勘开会、讨论小区竖向设计方案形成初步意见后，地区公司完善竖向设计方案并报设计质量成本控制中心审批后，土方才可动工。地区公司总工室在小区竖向施工图下发前需对土石方量进行测算，并将施工图和测算结果报设计成本质量控制中心备案。
未按要求组织的，扣罚总工室主任500元。综合计划部考核。第四十二条 每年第一季度，由主管集团设计院的副总裁组织集团设计院、设计成本质量控制中心、园林集团、管理中心、营销品牌中心、物业管理集团、地区公司总工室代表等对集团设计要求及标准进行修订。与会人员对已审定的设计要求及标准签字确认，之后因设计要求及标准错误而引起的重大失误，要追究与会相关人员的责任。地区公司提出，集团管理中心考核。
第四十三条 当项目装修设计由地区公司完成时，集团设计院对各项目的装修方案图、施工图进行初步审核，审批时间为5天。
未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，综合计划部考核。经总工室审核后上报的装修施工图，问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任15元，综合计划部考核。审核时间超过5天的，每延迟1天扣罚集团设计院院长50元、装修设计中心总经理100元，集团管理中心考核。
第四十四条 设计成本质量控制中心负责审批设计方案、协调解决重大技术问题。
1、设计成本质量控制中心负责审批的方案有：钢筋含量控制指标、基础方案、主体结构方案、大跨度结构方案及用钢量控制指标、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室结构方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、小区10kV以上供配电方案、小区采暖方案、小区水源方案、小区水池水泵房布臵方案、小区室外管网方案、小区排洪方案、公建空调方案、公建热水方案、公建供配电方案、道路及桥梁方案、新技术新产品方案。
地下室平面方案、小区竖向设计方案审批时间4天，其他设计方案 审批时间3天。
上述审批时间超过规定的，每延迟1天扣罚设计成本质量控制中心总经理100元，未按规定报审的每项扣罚总工室主任500元。管理中心考核。
2、各地区公司凡采用设计、施工捆绑招标的专项工程（如挡土墙、高边坡、基坑支护、堤岸、水利、加固工程、屋面钢结构等）均需按公司招投标管理办法进行技术标设计方案的评审。凡预估工程造价在300万元以上的专项工程，由设计成本质量控制中心组织进行技术标设计方案的评审。凡预估工程造价10-300万元专项工程，由地区公司总工室组织进行技术标设计方案评审。
3、设计成本质量控制中心不定期抽查施工图。施工图审核意见发地区公司总工室；施工图抽查报告报集团主管设计的副总裁及地区公司董事长。发现有重大设计质量问题的给予总工室负责人降一级工资处分。设计成本质量控制中心考核
4、小区采暖方案审批前需由地区公司总工室组织设计成本质量控制中心进行调研，并组织由社会专家参加的方案论证会。否则扣罚地区公司总工室主任100元。工程技术部考核
5、钢筋含量控制指标应纳入设计合同，须在设计合同签订前报设计成本质量控制中心审批。施工图下发前，地区公司总工室应组织预决算部对钢筋含量进行初步测算，若已达到控制指标则可下发，测算结果报设计成本质量控制中心备案。如未进行备案，扣罚地区公司总工室主任100元。若未达到控制指标，须进行原因分析和设计优化，优化后仍未达到控制指标，应报设计成本质量控制中心审核审批，否则按公司失职问责制度对地区公司相关人员进行处理。
6、各地区公司总工室应按《设计方案审核审批流程规定》，在相应阶段将方案报设计成本质量控制中心审核，未按规定报审的，扣罚地区公司总工室主任100元。工程技术部考核
7、对涉及重大成本的方案如因现场情况变化、规划调整等原因而作出修改、变更，需重新报集团设计成本质量控制中心审核审批。如未报审扣罚地区公司总工室主任100元。工程技术部考核
8、各地区公司总工室应按设计成本质量控制中心审批方案执行，未按审批方案执行，造成成本浪费，扣罚地区公司总工室主任500元。情节严重的，按公司相关制度对相关人员进行降一到三级工资处理。工程 技术部考核。
9、经设计成本质量控制中心审批后的方案仍存在重大问题的，对设计成本质量控制中心总经理及相关专业人员进行失职问责处理。工程技术部、管理中心考核。
第四十五条 地区公司所有图纸必须通过总工室登记盖章后下发。否则扣罚总工室主任50元/张。综合计划部考核。
每期主体工程施工图会审时，建筑、结构、园林、装修专业错误数量各专业不得超过10处，其它专业错误数量各专业不得超过5处。错误数量超过上述数量的，每超一处，扣罚总工室责任工程师15元、总工室主任10元。工程技术部考核。
施工图会审后，未经审批不得变更。因设计差错确需变更的，经审批后，每变更一次，扣罚总工室责任工程师100元、总工室主任50元。应出设计变更，而未出设计变更，并造成严重损失的，扣罚总工室责任工程师500元、总工室主任200元。未经审批下发设计变更的，每次扣罚总工室责任工程师1000元、总工室主任500元。工程技术部部考核。
每期项目开工前2周内，总工室对上一期各专业设计工作进行总结形成报告，避免同样问题再次发生。报告报地区公司负责人并提交设计院和管理中心备案。否则给予总工室主任降三级工资处罚。综合计划部考核。
第四十六条 在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程部经理现场处理解决。除此之外的设计问题，工程部传真至总工室，总工室按以下要求处理：
传真时间起24小时内总工室必须有明确的处理意见传真至现场，每超一小时，扣罚总工室主任15元。
传真时间起48小时内总工室必须下发变更图纸或处理意见，不得影响现场施工，下发每超一小时，扣罚总工室主任15元。
传真时间起7天内总工室必须下发正式变更图到现场，每延迟一天，扣罚总工室主任15元。
工程技术部考核。
第四十七条 地区公司总工室应按照集团设计院的要求整理归档单体施工图，集团设计院定期抽查、指导。
第四十八条 集团设计院及设计成本质量控制中心对地区公司设计管理工作进行指导、检查及考核。
第二节 工程材料验收管理
第四十九条
项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。否则，扣罚项目经理500元、工程部经理500元。工程技术部考核。
第五十条 所有进场材料、设备、构配件均须进行验收并办理《材料使用许可证》后方可使用。办理了《材料使用许可证》或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程部经理审核的材料，扣罚工程部经理1000元；其他材料，给予相关责任人降一级工资的处罚。工程技术部考核。
第五十一条 影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、空调机组、供暖设备、配电房设备等需由工程部经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。对于须送检的，在检验合格后方可发放材料使用许可证。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理100元。工程技术部考核。第五十二条 在不影响工程的前提下，工程部负责督促施工单位在合同下发后一个月内提供所有乙购须甲方确板的材料样板，总工室于48小时内反馈确板意见；连续3次提供样板不合格的扣罚工程部经理样板200元；每延迟一天，扣罚工程部、总工室负责人100元。工程技术部考核。
第五十三条 原则上禁止变更合同约定材料品牌，个别特殊情况确需变更的，必须经工程部、总工室、招标部、预决算部、主管工程公司领导、地区公司董事长、集团招标中心主管领导按原合同审批权限审批，审批同意后，签订补充协议；未经审批擅自变更或使用的，给予项目经理、工程部经理降一级工资处分；工程技术部考核。经审批同意变更的，由预决算部负责在结算时扣除相应差价，未扣除的，给予预决算部经理降一级工资处分；集团预决算审计部考核。所有审批表须在同意后三天内由预决算部交预决算审计分部备案，未按时交备的，扣罚预决算部经理500元，预决算审计部考核。由预决算审计分部按季度交变更台帐至集团合同管理中心、招投标中心、管理中心。
第五十四条 验收依据：
1、集团设计院或总工室确认的样板（试生产样板）；
2、合同对材料、设备的要求；
3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。第五十五条 验收程序：
1、经确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场，工程部对板无误后立即传真通知总工室，总工室必须24小时内到场对板，确认无误后总工室在材料上签字。
2、合同或委托书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或委托书要求进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。
3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。
4、需见证送检的材料，工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。
未按上述要求办理的，每次扣罚责任部门经理100元。工程技术部考核。第五十六条 现场甲供材料保管不善导致损坏、丢失严重的，视情况严重程度扣罚责任工程师、项目经理、工程部经理500元以上直至开除处分，工程技术部考核。
第五十七条
工程技术部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料进行抽查，抽查数量不少于10％。否则，扣罚工程技术部经理100元，综合计划部考核。
第三节 单位工程质量管理
第五十八条 原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。否则，每项扣罚责任人50元、工程部经理20元。
工程实体虽经验收，经抽检仍不合格的，每项扣罚签字人50元、工程部经理20元。
工程实体经验收后，仍发现未按图施工并影响结构安全或使用功能的，每单给予责任监理工程师降两级工资处罚，扣罚工程部经理1000元。
工程技术部考核。第五十九条 交楼后2个月内，工程部应杜绝出现以下质量问题：
1、楼板出现穿透性裂缝；
2、天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；
3、给水管道出现爆管；
4、外墙出现开裂、脱落、渗漏；
5、阳台栏杆生锈；
6、天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；
7、地面标高不符合设计要求；
8、木地板翘起、接缝不满足规范要求；
9、飘窗台两端大小头；
10、砼梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。
如交楼后2个月内，工程实体质量出现上述问题的，每项扣罚责任监理工程师50元、项目经理20元、工程部经理20元。工程技术部考核。
第三章 隐蔽工程验收管理与考核
第六十条
本章含以下隐蔽工程：
1、岩土工程勘察；
2、工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩、旋挖桩、人工挖孔桩；
3、基坑验槽；
4、锚杆；
5、防水工程；
6、模板工程；
7、钢筋工程；
8、砖砌体工程；
9、门窗塞缝；
10、墙体保温；
11、地暖工程；
12、水电线管暗埋和预留；
13、防雷、接地工程。
第六十一条 项目经理必须建立隐蔽工程验收台帐（有关台帐格式见附件），台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改、不得代签和弄虚作假。隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。否则，每项扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
第六十二条 岩土工程勘察施工旁站监理
1、项目经理必须建立勘察台帐，由监理工程师负责填写。
2、勘察施工前，勘察单位根据总工室提供的勘察方案、勘察点布臵平面图上的坐标点定出孔位和测出孔位的原始标高。
3、监理工程师必须对孔位、孔口标高进行复核，并在台帐上记录。
4、勘察施工时，监理工程师必须旁站，如有特殊原因离开现场，而又无人接替时，则勘察施工必须停止。
5、所有钻孔终孔工程量必须有两名监理人员进行验收，进行岩芯拍照，并在台帐上签字，单孔完成当天上报工程部经理后存档。
6、作废的岩样应要求勘察单位做出明显标识，以免影响岩样的判定。
7、项目经理必须保证每个班次对监理工程师是否在岗进行二次检查，并核对施工记录，无误后签字认可。工程部经理每天必须检查一次并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
工程技术部在勘察施工阶段每周检查两次，在台帐上签字，并由监理工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为监理工程师脱岗。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
第六十三条 工程桩的隐蔽验收
一、预制桩的隐蔽验收
（一）预制桩进场
1、项目经理必须在预制桩进场台帐上注明桩的规格、长度、数量及编号，必须有送货人、验收人及施工单位的签字。
2、预制桩的进场验收，必须由工程部经理指定一名非监桩的监理工程师验收，验收工程师必须对桩的规格、数量及长度进行核对后在台帐上签署意见；项目经理对桩的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。
3、所有预制桩的退场按照进场程序进行办理。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理50元。工程技术部考核
（二）预制桩的施工
1、项目经理必须建立监桩台帐，台帐须注明每根桩的编号及截桩或送桩深度。
2、桩基施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。
3、监理工程师监桩时必须全程旁站监理，如有特殊原因离开现场，则桩基础施工必须停止。
4、项目经理必须保证每个班次对监理工程师是否在岗进行三次检查，并核对施工记录和进桩台帐，无误后签字认可。工程部经理每天必须检查一次并在台帐上签字。
5、预决算部在工程桩结算时，必须根据地质资料对桩的长度进行复核，如发现有较大的出入，则由预决算部报集团监察室处理。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚责任部门经理200元。工程技术部考核。
工程技术部在桩基施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由监理工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为监理工程师脱岗。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
二、冲（钻）孔、旋挖灌注桩的隐蔽验收
1、冲（钻）孔桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。
2、验收内容：进入持力层标高、入岩深度、持力层岩性、终孔标高、成孔深度、桩顶标高、桩直径、垂直度、泥浆比重、充盈系数。
3、第一根桩终孔时监理工程师应提前通知设计、勘察、施工单位共同确认终孔标准，并封存岩样交项目经理保管。
4、监理工程师必须对每根桩按照验收内容进行验收，符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批终孔的冲（钻）孔桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行核查，并在台帐上签署意见。
5、项目经理必须在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料员在验收资料上签署收到时间。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
工程技术部对施工的桩基必须对第一批终孔的冲（钻）孔桩进行验收，并进行不少于10%的抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
三、搅拌桩
1、水泥进场由监理工程师进行验收，并在台帐上签字。台帐上必须有验收人和施工单位的签字。
2、搅拌桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，并在验收台帐上签字并立即报项目经理。项目经理必须对不少于30%的桩位及轴线进行核查，无误后在台帐上签字认可。
3、项目经理对水泥的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。
4、进场水泥设立专用仓库双方共管，水泥出库时监理工程师必须监控水泥的去向。若水泥退场，则按进场程序进行办理。
5、验收内容：水泥标号、水灰比、水泥用量、搅拌形式、垂直度、进尺深度。
6、监理工程师必须对每根桩根据验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须对不少于30％的桩进行抽查，无误后在台帐上签字认可，立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批终孔的搅拌桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行核查,并在台帐上签署意见。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
工程技术部在桩基施工阶段必须对第一批终孔的搅拌桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
四、人工挖孔桩
1、人工挖孔桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准 确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。
2、验收内容：进入持力层、入岩深度、持力层岩性、终孔标高、成孔深度、桩顶标高、桩直径、垂直度、桩护壁材质及厚度。
3、第一根桩终孔时监理工程师应提前通知设计、勘察、施工单位共同确认终孔标准，并封存岩样交项目经理保管。
4、监理工程师必须对每根桩的验收内容进行验收，符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，符合要求后在台帐上签字；核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对不少于总桩数的10%进行核查，并在台帐上签署意见。
5、项目经理必须在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料员在验收资料上签署收到时间。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
工程技术部对施工的桩基必须进行不少于10%的抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
第六十四条 基坑（槽）隐蔽验收
1、基坑（槽）土方开挖前，监理工程师必须对开挖边线进行100%复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%复查，无误后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理进行100%复核，无误后在台帐上签字。
2、验收内容：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。
3、监理工程师必须对基坑（槽）的验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须100％进行复查，无误后在台帐上签字认可并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批开挖到设计标高的基坑（槽）进行验收，并抽查不少于30%，并在台帐上签字。
4、基底开挖达到设计标高后2天内，工程部必须组织总工室、工程技术部及勘察、设计单位、施工单位等进行验槽。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
第六十五条 锚杆工程隐蔽验收
1、锚钻孔前，监理工程师必须对锚杆孔位进行复核，无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%核验，无误后在台帐上签字。
2、验收内容：成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰比。
3、监理工程师必须对每根锚杆按照验收内容进行验收,符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查,符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对不少于总数的30%进行核查，并在台帐上签字。
4、锚杆安放和灌浆时，监理工程师必须全程旁站监理。
5、网格梁（或腰梁）施工前，监理工程师必须对网格梁（或腰梁）上的锚杆数量进行清点，在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，核查后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理100%核查，核查后在台帐上签字。
6、锚杆进行预应力锁定时，监理工程师必须全程旁站监理，并对每根锚杆预应力值在台帐上如实填写。项目经理进行30％的抽查，工程部经理必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10％的抽查。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。
工程技术部必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10％的抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
第六十六条 防水工程隐蔽验收
1、验收内容：（1）砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设臵和构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口和收头、细部处理；（3）涂膜防水的基层处理、涂膜遍数和厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；（4）蓄水试验或淋水试验。
2、监理工程师根据验收内容验收合格后立即在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理核查；项目经理必须进行100%核查，核查合格后填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次给予责任人降一级工资处罚，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。第六十七条 模板工程隐蔽验收
1、隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位臵、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预留洞、轴线位臵、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整度等。
2、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并抽查检验批总数的10%和在台帐上签字。
3、项目经理必须在签署隐蔽文件三天内报资料员，资料员在隐蔽文件上注明收到时间。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核 工程技术部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求检查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。
第六十八条 钢筋工程隐蔽验收
1、隐蔽验收内容：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位臵、锚固长度、搭接长度、接头位臵、保护层厚度等。
2、接头采用焊接和机械连接的钢筋必须按规定见证取样送检。
3、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并抽查检验批总数的10%并在台帐上签字。
4、项目经理必须在签署隐蔽验收文件三天内报资料员，资料员在隐蔽验收文件上签署收到时间。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理100元。综合计划部考核。第六十九条 砌体工程隐蔽验收
1、验收内容：(1)砌体放线；(2)砌筑砂浆标号；(3)墙柱预留拉结筋；(4)构造柱的锚固与拉结；(5)顶砖砌筑时间和方式。
2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第三层的砌体工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部必须对第三层的砌体工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理15元。综合计划部考核。第七十条 门窗塞缝工程隐蔽验收
1、验收内容：(1)安装前的窗框封边砂浆是否填满；(2)窗框固定摩尔码间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密实。
2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，检查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理15元。综合计划部考核。第七十一条 墙体节能工程隐蔽验收
1、验收内容：（1）保温层附着的基层及其表面处理；（2）保温层粘结或固定；（3）增强网铺设；（4）锚固件；（5）墙体热桥部位处理；（6）预制保温板或预制保温墙板的板缝及构造节点；（7）现场喷涂或浇筑有机类保温材料的界面；（8）被封闭的保温材料厚度；（9）保温隔热砌块填充墙体。
2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理15元。综合计划部考核。第七十二条 地暖工程隐蔽验收
1、验收内容：（1）绝热层的厚度、材料的物理性能及铺设应符合设计要求；（2）加热管材料、规格及铺设间距、弯曲半径、管道固定等应符合设计要求；（3）埋设于填充层内的加热管不应有接头，管道外表面不允许有凹陷、折痕；（4）地暖管道系统必须按设计要求进行水压试验且100％合格；（5）混凝土填充层的施工应符合设计要求；（6）伸缩缝的设臵应符合设计要求。
2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理15元。综合计划部考核。第七十三条 水电管线暗埋和预留隐蔽验收
1、验收内容：（1）预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位臵、数量；（2）管线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；（3）室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位臵、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对，给水管必须试压合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。
2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理15元。综合计划部考核。第七十四条 防雷接地隐蔽验收
1、验收内容：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。
2、监理工程师必须对防雷接地焊接质量及焊接长度进行检查验收，验收合格立即填写隐蔽验收台帐并立即报项目经理；项目经理核查应不少于检验批总数的30%，将核查结果填写到隐蔽验收台账并立即报工程部经理；工程部经理必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。
3、监理工程师必须全程跟踪接地电阻测试，并如实填写隐蔽验收台帐，验收合格后立即报项目经理。项目经理对第一次所有不合格点和合格点的20%进行核查，并将核查结果立即报工程部经理。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理15元。工程技术部考核。工程技术部必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。
未按上述要求抽查的，每次扣罚工程技术部经理15元。综合计划部考核。
第四章 工程签证管理
第七十五条
零星材料的定价办法
1、总价不超过2万元（含上浮）的单项材料为零星材料。
2、工程部将需确定单价的零星材料清单至少在使用前10天内传真至采购部，采购部必须在24小时内（以工程部传真时间为准）确定价格并将价格清单传真至工程部。工程部可以在材料采购部确定的价格基础上上浮不超过50%作为施工单位的采购价格，预决算部以此价格作为结算依据。工程部未及时提出采购清单导致采购工作仓促、滞后甚至影响工程建设的，每次给予项目经理、工程部经理各500元处罚。
采购部未按时限要求将零星材料价格回传工程部的，每次扣罚采购部经理500元，由工程技术部考核。
将大宗材料当作零星材料的，每次扣罚工程部经理500元，由工程技术部考核。
第七十六条 非全国性、地区公司甲供大宗材料的采购办法
1、总价超过2万元（不含2万元）的单项材料为大宗材料。２、预算金额在10万（含10万）以下的，地区公司采购部根据三三制原则竞价采购，工程部在使用前30天内将经主管工程公司领导审批 后大宗材料采购清单传真至采购部，采购部负责在15天内采购到场。预算金额在10万（不含10万）以上的，由地区公司招投标部组织招标，采购部参与，签订合同后，采购部负责采购，工程部在使用前45天内将经主管工程公司领导审批后大宗材料采购清单传真至招投标部；预算金额50万以下（含50万）的由地区公司自行定标；50万以上的，报集团材料设备公司审核后，再报集团主管材料设备公司副总裁审批后定标。上述程序，招投标部负责在15天内定标、再15天内供应到场。
由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，预算金额20万元以下的可以议标，由地区公司负责人审批。
工程部未按时将大宗材料清单传真至招投标部或采购部，每延迟１天，扣罚工程部经理100元；招投标部或采购部未按时采购，每延迟１天，扣罚招投标部或采购部经理100元。工程技术部考核。
第七十七条 工程委托书中须明确工程范围、工期、计价依据、委托暂定价、违约责任等；进度款按实际完成工程量的80%支付，无预付款。委托书的结算价不得超出暂定价的20%，超20%的须另下委托。
所有造价在3万元以上的委托须找两家以上单位竞价；造价在10万元以上的工程不得办理委托，必须签订合同。工程部不得将同一工程项目肢解委托。否则，给予工程部经理降三级工资处罚。
工程部必须提前进行询价、谈价等相关的委托过程，如因工程部贻误时间，导致工程进度紧张，没有足够时间同施工单位商谈价格，从而造成委托单价过高，给予工程部经理降一级工资处罚。
由于合同明显漏洞造成委托的，每次扣罚招投标部负责人500元。综合计划部考核。
第七十八条 严禁以联系函等其它形式委托施工；严禁和自然人签订委托；委托必须经施工单位有效授权人签章方能生效；涉及较为重大质量安全责任的专业工程如检测类工程（如桩基检测、基坑支护检测）、临电工程等禁止采用委托形式。否则，每违规一次给予工程部经理降一级工资处罚。工程技术部考核。
第七十九条 造价在3万元以下的零星工程委托办理流程 由工程部负责委托，将委托书传真到工程技术部，工程技术部必须在传真发出时间起24小时内核定价格，并与施工单位意见达成一致后在委托书审批表上签字，手续完备后方可施工。工程技术部未按时限要求核定价格的，扣罚工程技术部经理500元；手续不完备先开工，扣罚工程部经理500元；按造价3万元以下零星工程委托程序办理，而实际造价超过3万元的，扣罚工程部经理500元。工程部擅自上浮价格的，扣罚工程部经理1000元，情节严重的另行严肃处理。综合计划部考核。
第八十条 造价在3万元以上10万以下的零星工程委托办理流程。由工程部负责委托，将委托书传真至招投标部，招投标部必须在传真发出时间起24小时内核定价格，并与施工单位意见达成一致后在工程委托审批表上签字，再报地区公司主管工程领导批准，手续完备后方可施工。
招投标部未按时限要求核定价格的，扣罚招投标部经理500元；手续不完备先开工，扣罚工程部经理500元。综合计划部考核。
第八十一条 工程部在委托书办理完成后3天内归档，并送合同管理部备案。否则，扣罚工程部经理200元。合同管理部考核。
第八十二条 委托工程竣工后三天内，工程部必须牵头组织施工单位进行验收并签署意见。办理工程委托结算必须附上《工程竣工验收表》，《工程竣工验收表》应注明竣工时间、验收时间。否则，扣罚工程部经理100元。工程技术部考核。
第八十三条 工程签证办理流程：施工单位报送签证→监理部及工程部在施工单位送达48小时内签署完意见→工程技术部 24小时内签署完意见→报地区公司主管工程领导48小时内审批完意见→盖章→返回施工单位。
每违反一次，给予工程部经理降一级工资的处罚；一个月内累计超过3次的，予以开除处分。工程技术部考核。
工程签证内容不属实，弄虚作假的，每发现一次，给予相关责任人降一级工资以上处分。工程技术部考核。
第八十四条 项目经理必须建立项目签证台帐并及时填写；工程部在签证单办理完成后3天内归档，并送预决算部作为结算依据。以上每违反一次，扣罚项目经理200元、工程部经理100元。工程技术部考核。
第八十五条 工程签证的原始凭证，必须由两名或两名以上监理工程师当天签署完毕，并返回施工单位，同时留存一份，上报工程部经理后存档。每违反一次，给予监理工程师降一级工资的处罚；一个月内累计超过3次的，予以开除处分。工程技术部考核。第八十六条 工程部在收到签证单后2天内必须签署完毕并在台帐上记录。若我方签证意见与乙方有分歧时，工程部必须在规定期限内签署意见返还施工单位并存档，同时必须在5天内双方协商解决完毕。如未在规定期限内签署意见的扣罚项目经理500元、工程部经理500元。工程技术部考核。
第八十七条 工程签证的内容和要求：
1、工程签证单、签证原始记录及所有的经济类文件不得由外委监理单位办理，必须由工程部签署并经主管工程领导签字后加盖工程部印章方为有效。
2、签证单应注明合同编号并按照公司的文件要求统一编号。签证表格按集团统一制定的表格进行填报。
3、签证单一式三联：施工单位、工程部和预决算部各一联。签证单必须加盖监理项目章和工程部章。
4、签证单必须注明签证理由、工程量和签证内容发生的起止时间。签证理由和工程量要求与原始记录凭证中监理工程师签署的意见一致，计量单位要求使用国际标准单位或习惯使用单位，机械台班应有设备型号。
5、原始记录上必须注明工程内容的具体位臵和部位，必要时需附图及照片标注，以满足计量、计价要求。
6、签署意见应明确，监理工程师、项目经理、工程部经理、工程技术部的签署意见应一致，可以相互补充，但严禁相互矛盾。严禁在原件上乱涂乱改。
7、在竣工图上可计算的项目，不予办理签证。
8、设计变更签证必须有设计部门下发的正式设计变更文件作为附件，没有正式设计变更文件的变更内容不得办理签证。部分较重大的修改或较独立的增加工程必须进行验收，附上相应的验收表。
9、大型土方开挖前及完成后必须绘制方格网图（包括坐标、标高及开挖边界）作为竣工结算资料，并经施工方、监理方书面确认；大型土石方工程管理详见《大型土石方工程管理办法（修订）》。
10、小型土方及市政工程开工前的原地面标高测量记录应以签证形式确认。
11、签证事项完成后在合同约定期限内（合同未约定应在五天内）施工单位要报签证单，不及时报的视作施工单位自动放弃，不再办理签证。
12、因甲方原因造成的人工窝工，机械、设备停滞的费用索赔，由工程部会同合同管理部、预决算部一起清点、签证确认数量。
以上每违反一次，扣罚相关责任人200元、工程部经理100元，工程技术部考核。
第八十八条
施工过程，项目经理应实时收集工期索赔的原始凭证，并上报工程部经理、合同管理部经理后存档，涉及工期延期由工程部会同合同管理部与施工单位谈判，三天以内的工期延期报地区公司主管工程的领导审批，三天以上的工期延期报地区公司董事长审批。
第八十九条 转扣签证的要求
1、有转扣内容的签证单，工程部必须在签证单的右上角予以标注。
2、转扣签证内容发生前，工程部必须书面通知责任单位，要求责任单位限期完成，否则另行委托其他单位施工，所发生的费用从责任单位工程款中扣回，转扣的具体金额以甲方实际发生的金额为准(如合同有约定则按合同约定的计价方式）。
3、涉及转扣内容的签证单上应注明被转扣单位名称及其承担的费用比例。
4、涉及转扣内容的签证单要有被转扣单位的书面确认手续。如被转扣单位拒不确认，则工程部必须收集相关转扣的书面依据，作为签证单的附件。
5、涉及转扣内容的签证单办理后，工程部必须在24小时内发函（附上该签证单的复印件）送达至被转扣单位并签收，如其拒不签收，工程部则采用特快专递邮寄给该单位，在邮寄单上填写函件具体的内容，并将回执存档。必要时采取公证送达。
以上每违反一次，扣罚工程部经理200元。工程技术部考核。第九十条 由于设计或合同的失误等原因造成多次签证的，由预决算部每月1日前汇总，并反馈给工程技术部等相关部门及管理中心。未按时反馈的，每次扣罚预决算部经理200元。因合同原因造成多次签证的，每项扣罚招投标部经理200元。因设计原因造成多次签证的，每项扣罚总工室主任200元。工程技术部考核。
第五章 商品房交付使用管理与考核
第一节 总则
第九十一条 营销部为交楼管理的责任部门。第九十二条 商品房必须达到以下标准方可交付使用：
1、工程部必须确保交付使用的商品房符合本制度第二条规定的工程竣工标准及商品房买卖合同约定的交楼标准；
2、营销部必须备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《交楼通知书》；
3、必须经物业公司分户验收合格。同时物业公司必须制定物业管理方案，并已开始实施物业管理。
第二节 交楼工作的组织管理
第九十三条 商品房交付使用组织管理工作由地区公司营销部全面负责。第九十四条 各地区公司每批次实际交楼前，必须报经集团交楼验收领导小组现场验收合格后方可交付；未经集团验收擅自交楼的，每次给予地区公司董事长及营销部负责人降一级工资处分。
集团交楼验收领导小组由集团主管营销的副总裁任组长，组员由营销品牌中心、管理中心、物业集团相关负责人组成。
第九十五条 地区公司营销部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布臵等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由地区公司董事长任组长，主管工程或营销的公司领导任常务副组长，营销部经理、工程部经理、物业公司负责人任副组长，营销部、开发部、总工室、招投标部、财务部、工程部、合同管理部、物业公司各派一名负责人为组员。实际交楼方案确定后须报集团营销品牌中心。
未按规定牵头组织成立交楼领导小组及确定交楼方案的，给予营销部经理降三级工资处分。综合计划部考核，集团营销品牌中心、管理中心对交楼领导小组的工作进行监督、检查。
第三节 交楼期间的维修服务
第九十六条 物业公司必须在交楼10天前组织成立交楼期间维修服务中心，由地区公司主管工程的公司领导任主任，物业公司负责人任常务副主任，工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。未按规定成立维修服务中心的，给予物业公司负责人降三级工资处分。营销部考核。
维修服务中心下设调度室、维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；调度室、慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成。
交楼期间维修服务中心存续期限为60天。60天后，交楼期间维修服务中心撤销，其职能纳入物业公司的日常管理工作。特殊情况需延长的，物业公司报地区公司董事长批准后延长。
工程部未按要求组建维修大队的，扣罚工程部经理500元。维修大队配备维修人员每少一人，扣罚工程部经理100元。营销部、物业公司未按要求组成调度室、慰问小组的，扣罚营销部经理、物业公司负责人各500元。综合计划部考核。
第九十七条 物业公司必须在召开交楼综合协调会当天确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点及24小时服务热线录音电话等方案；并在交楼前5天完成办公、待命地点的布臵与热线电话的安排工作。
未及时确定办公、待命地点与24小时服务电话的，扣罚物业公司负责人500元。未按时完成现场布臵的，扣罚物业公司负责人500元。营销部考核。
第九十八条 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修业主报修后，调度室1分钟内登记台帐并发调度单给维修大队。维修大队接到指令后5分钟内到现场，由业主在维修单上签认到场时间，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。否则，第一次违反的，给予责任人降三级工资处分；第二次违反的，给予开除处分。营销部考核。经业主书面申请维修人员提前撤离的除外，其申请须附于维修单背面，作为免于考核的书面证明。
物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。物业公司须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。否则，给予物业公司负责人降三级工资处分。营销部考核
第九十九条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的客户上门慰问。慰问的内容包括送贺卡，并请客户填写《客户意见征询表》。
不按本条要求组织交楼后慰问工作的，给予慰问小组组长降三级工资处分。综合计划部考核。
第四节 物业接管验收
第一百条
物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，并在交楼10天前开始实施物业管理。
未按本条要求制定物业管理方案或实施物业管理的，扣罚物业公司负责人500元。综合计划部考核。物业集团直属物业分公司的考核，由地区公司提出后交物业集团执行。
第一百零一条 工程部必须在交楼10天前，将经物业公司分户验收合格的全部物业移交营销部，营销部同时将应售已售物业移交物业公司，并委托物业公司与买受人办理验楼手续（营销部负责与物业公司签订前期物业管理服务合同）。工程部必须在交楼10天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销部，由营销部按《未售物业管理制度》进行管理。
工程部、营销部、物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的，给予工程部经理、营销部经理、物业公司负责人降三级工资处分。综合计划部考核。
第一百零二条
总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图；工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。
总工室、工程部未按本条要求提供施工图或移交竣工资料的，扣罚总工室主任、工程部经理各500元。综合计划部考核。
第五节 营销部与买受人的楼宇交接
第一百零三条 营销部必须在实际交楼20天前编制好该期楼宇的交楼《应交款明细表》，交财务部审核。财务部必须在2天内审核完毕，由部门经理签字后返回营销部。
营销部或财务部未按本条要求编制或审核的，扣罚营销部、财务部经理各500元。综合计划部考核。
第一百零四条 营销部必须在实际交楼20天前拟订好《交楼通知书》(含业主办理《房地产权证》须提交资料的通知)，并会同合同管理部、物业公司讨论审定。
营销部未按本条例要求拟订《交楼通知书》并会同上述部门审核的，扣罚营销部经理500元。综合计划部考核。
第一百零五条 交楼20天前，营销部必须组织工程部、总工室对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿，集体会审签发。营销部未按本条要求组织审定并签发的，扣罚营销部经理500元。工程部、总工室未按要求参加集体会审并签发的，扣罚工程部、总工室主任500元。综合计划部考核。
第一百零六条 营销部必须在交楼15天前，按合同约定地址将《交楼通知书》以挂号形式寄发给买受人，并向邮局索要回执。如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。
在正常情况下，营销部未按本条要求寄发的，或错发、漏发的，每发现一户，扣罚营销部经理100元。综合计划部考核。
第一百零七条 营销部与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序： 营销部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，营销部经办人员应核验委托人签署的具有法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；
营销部经办人员核验买受人身份无误后，收齐办理产权证的有关资料，根据《应交款明细表》，准确填写《交款核对单》；
财务部经办人员审核《交款核对单》，准确收取买受人应交款项并开具票据；
营销部经办人员核对财务部开具的票据。经核对无误后，开具《准予入住通知书》，请买受人签名并留下《交款核对单》第一联及《准予入
住通知书》存根。
营销部、财务部经办人员未按本条要求办理楼宇交接手续的，按以下办法进行考核：
1、营销部经办人员不按规定程序办理收楼手续，或填写《交款核对单》出错的，每发现一户，扣罚营销部经理50元。综合计划部考核。
2、财务部经办人员不按规定程序办理交楼收款手续，或营销部填写《交款核对单》出错，财务部经办人员未发现的，每发现一户，扣罚财务部经理50元。综合计划部考核。
第一百零八条 对于接到《交楼通知书》未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并以挂号寄出《敦促收楼通知书》。
营销部未按本条要求做的，每户每迟一天，扣罚营销部经理50元。综合计划部考核。
第一百零九条 地区公司因交楼工作处理不善，导致发生群体性事件的，给予地区公司董事长降三级工资以上的处分。由集团营销品牌中心考核。
第六节 物业公司与买受人的楼宇交接
第一百一十条 物业公司与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
1、物业公司经办人员核验买受人或受委托人的身份和《准予入住通知书》；
2、物业公司经办人员核验无误后，请买受人填写《业主档案》，并签署《管理规约》（或《业主公约》）；
3、物业公司经办人员请买受人领取钥匙并签收《钥匙交接书》；
4、物业公司经办人员陪同买受人验楼，填写《楼宇情况反馈表》并请买受人签名。
物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的，每户扣罚物业公司负责人50元。营销部考核。
第一百一十一条 物业公司必须在交楼20天前，将《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》范本交物业集团审核，并于交楼5天前印刷完毕。物业公司在买受人办理完楼宇交接手续后，应将买受人所有相关资料入档。
物业公司未按时将以上资料交物业集团审核，扣罚物业公司负责人
500元。物业公司未将买受人所有相关资料入档的，每发现一件，扣罚物业公司负责人50元。营销部考核。
第六章 房地产权属办理与考核
第一节 测定商品房面积考核办法
第一百一十二条 预售面积
1、总工室须在每期楼宇三层会验后3天内，将确认的实际施工图纸提交给预决算部和开发部。会验后确定的施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面图及阳台飘窗大样图，并加盖总工室章，总工室不得自行变更。没有及时提供图纸或未能按时索取图纸的，扣罚总工室主任、预决算部、开发部经理各500元。综合计划部考核。
2、三层会验下发图纸后，预决算部在7天内完成预售面积的计算；同时开发部委托当地房管局或房管局认可的测绘公司进行面积测绘，并在三层会验后10天内取得预测结果，并于1天内提交预决算部复核。预决算部在7天内完成复核、协调并确认后，在1天内将面积确认结果报集团预决算审计部审核。开发部没有及时取得测绘结果的，扣罚开发部经理500元。预决算部没有按时完成审核的，扣罚预决算部经理500元。综合计划部考核。
3、集团预决算审计部须在收齐预决算部报送的销售面积书面资料次日起5天内完成审核，并将审核结果书面反馈给预决算部，预决算部将面积审核结果呈报地区公司负责人审批后1天内提交营销部和开发部。预决算审计部没有按时完成审核的，扣罚预决算审计部经办人200元, 预决算审计部经理500元。综合计划部考核
第一百一十三条 确权面积
1、在竣工验收后45天内开发部必须取得测绘公司实测的确权面积，提交给预决算部；并于10天内取得面积实测结果。没有按时完成的，每延迟一天扣罚开发部经理50元。营销部考核。
2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司负责人签名后1天内报集团预决算审计部备案。未及时复核，每延迟１天扣罚预决算部、开发部经办人100元，部门经理50元。由集团预决算审计部考核。
第一百一十四条 开发部、预决算部必须准确做好商品房面积计算及审核工作，套内建筑面积误差比必须控制在－0.3%至－0.6%（含本数）范围内。超过此范围的户数占该期楼宇总户数30％的，每超1％，扣罚开发部经理、预决算部经理各50元；如其中又出现套内建筑面积误差比超出0至0.6%（含本数）或－0.6%（不含本数）至－3%范围的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各50元。倘若出现面积误差比绝对值超过3％的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各200元（注：面积误差比系指实测计价面积与合同约定计价面积之差与合同约定计价面积之比）。营销部考核。
第一百一十五条 工程部未严格按施工图纸施工，造成套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至1％以内的，每户扣罚工程部经理50元；套内建筑面积误差比绝对值超过1％的，每户扣罚工程部经理200元。营销部考核。
第二节 确权考核办法
第一百一十六条 地区公司开发部必须在《商品房预售许可证》取得后3个月内办理完毕该期楼宇的门牌号码审批手续。否则，扣罚开发部经理500元。营销部考核。
第一百一十七条 地区公司开发部必须在取得《房地产权属证明书》6天内办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。否则，每迟一天扣罚开发部经理100元。营销部考核。
第一百一十八条 《房地产权属证明书》每出现一次错误或漏项，扣罚开发部经理100元。营销部考核。
第一百一十九条 商品房分户图出现错误或漏项，每出现一户，扣罚开发部经理100元。营销部考核。
第三节 开具购房发票（办证联）考核办法
第一百二十条 财务部未能在收到营销部提供须开购房发票清单3天内开具购房发票（办证联）交营销部的，每迟一天，扣罚财务部经理50元。营销部考核。
第一百二十一条 财务部、营销部遗失购房发票（办证联），每遗失一张，扣罚财务部经理、营销部经理各500元。综合计划部考核。
第四节 办理房地产权证考核办法
第一百二十二条 营销部必须在确权归档后6天内，将整理完毕的该期楼宇办证资料报房管部门，并将房管部门收件回执及送案表复印后存档。每违反一次，扣罚营销部经理100元；未能做好收件回执及送案表的存档工作，每次扣罚营销部经理50元（经催收未收到资料的除外）。综合计划部考核。
第一百二十三条 营销部必须在报案后45天内，办理完毕该期楼宇的《房地产权证》。如在46-60天内完成的，每户扣罚营销部经理5元；如在61-90天内完成的，每户扣罚营销部经理10元；如超过90天完成的，每户扣罚营销部经理15元。综合计划部考核。
第一百二十四条 在《房地产权证》的报批过程中，每错报一户，扣罚营销部经理100元。综合计划部考核。
第一百二十五条 办理完毕的《房地产权证》出现错误，而报案人员未发现的，每户扣罚营销部经理100元；发现错误而未在2天内报房管部门更改的，每户扣罚营销部经理100元。综合计划部考核。
第一百二十六条 营销部办证经办人员未分类管理好业主资料、回执，出现《商品房买卖合同》、《抵押备案证明》等办证资料遗失情况的，每发现一次，每份扣罚营销部经理1000元。综合计划部考核。
第七章 其它
第一百二十七条 本制度在地区公司内部的执行由综合计划部负责监督，并于每月底前汇总考核结果，每月5日前经董事长批准后交财务部执行；考核结果于每月8日前报管理中心备案。对于集团各部门的考核，由地区公司综合计划部汇总提出，管理中心负责考核。
第一百二十八条 本制度自下发之日起执行，如有规定与本制度不一致的以本制度为准。
工程表格台账总目录
一、工程部常用表格
1、项目开发建设综合策划方案报审表（GC-01）
2、重大施工组织设计（方案）报审表（GC-02）
3、主体工程施工组织设计（方案）报审表（GC-03）
4、监理规划报审表（GC-04）
5、工程开工令（GC-05）
6、施工总进度计划报审表（GC-06）
7、月施工进度计划报审表（GC-07）
8、周施工进度计划报审表（GC-08）
9、工程委托审批表（GC-09-01~ GC-09-02）
10、工程委托书（GC-10）
11、工程签证单（GC-11）
12、工程签证原始记录凭证（GC-12）
13、材料使用许可证（GC-13-01~GC-13-26 共26类）
14、桩检测方案报审表（GC-14）
15、施工样板验收审批表（GC-15）
16、三层会验单（GC-16）
17、场地移交单（GC-17）
18、工序交接验收表（GC-18）
19、工程竣工验收表（GC-19）20、委托工程竣工验收表（GC-20）
21、工程交接单（GC-21）
22、整改通知单（GC-22-01）
整改通知单回复单（GC-22-02）
23、工程延期申请/批复表（GC-23）
24、设计图纸会审记录表（GC-24-01）；
园林（装饰）工程图纸会审记录表（GC-24-02）
25、监理工程师通知单（GC-25-01）
监理工程师通知单回复单（GC-25-02）
26、监理工作联系单（GC-26）
27、合同立项审批表（GC-27）
28、工程进度款申请表（GC-28）
工程结算申请表（GC-29-01）、工程结算资料封面（GC-29-02）、工程结算资料清单（GC-29-03）
29、分包单位资格报审表（GCB-23）
30、施工用水、用电确认单（GC-30）
31、工程质保金申请报告（GC-31）
32、项目监理日报（GC-32-01）
工程监理月报（GC-32-02）
33、竣工后施工单位履约能力评价表（GC-33）
34、每季度主要施工单位综合评价评分明细表（GC-34-01）
每季度主要施工单位综合评价汇总表（GC-34-02）
二、工程部常用台账
1、收文台账（TZ-01）
2、发文台账（TZ-02）
3、工程材料验收台账(集团甲供（TZ-03-01）、地区公司甲供（TZ-03-02）、乙供材料（TZ-03-03）、零星材料（TZ-03-04）四类)
4、工程隐蔽验收台账（TZ-04）
5、质量问题及整改单发文台账（TZ-05）
6、安全文明施工问题及整改单发文台账（TZ-06）
7、管桩进（退）场台账（TZ-07）
8、预制桩旁站监桩台账（TZ-08）
9、冲（钻）孔桩验收台帐（TZ-09）
10、搅拌桩（旋喷桩）验收台帐（TZ-10）
11、锚杆施工验收台帐（Z-11）
12、岩土工程勘察施工旁站监理台帐（TZ-12）
13、工程签证台账（TZ-13）
14、工程委托台账（TZ-14）
15、设计变更及工程变更台账（TZ-15）
16、合同立项计划及合同台账（TZ-16）
17、图纸设计文件台账（TZ-17）
18、索赔反索赔台账（TZ-18）
19、零星材申购台帐（TZ-19）
20、重要质量控制点检查台账(含混凝土结构（TZ-20-01)、楼板厚度（TZ-20-02)、砌体砌筑（TZ-20-03)、室内抹灰（TZ-20-04)、建筑尺寸（TZ-20-05)、室内墙地砖（TZ-20-06)、外墙饰面（TZ-20-07)共7个重要质量控制点)
房地产开发前景 篇3
一、我国房地产发展现状分析
我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。
二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考
1.为企业发展减轻成本负担
房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对
2.优化房地产开发及发展环境
首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。
其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。
最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。
3.房地产企业要加强自身建设
房地产行业的发展是否能够取得稳步提升的效果不仅需要外部条件的进一步优化，更为重要的是房地产开发企业需要不断加强自身建设工作的开展力度，提升自己的市场竞争实力。随着国外房地产企业的不断涌入，有限的房地产市场也变得更加拥挤，国内企业本来在发展水平和管理水平上就与国外企业存在着不小的差距，因此必须加大自身建设力度。最大限度发挥自身优势，实现市场份额的有效扩展。具体来说可以从这几个方面进行建设与提升。首先要巩固企业发生地的基础，加强企业与当地其他企业以及政府的合作关系，扩展企业的人际网络，提升企业在当地的口碑与声誉。其次企业不能盲目跟风，必须立足自身特点和当地人文特点，从自身的实际能力以及符合大多数消费者消费需求的角度出发，开发自己的特色项目，不断巩固和提升自己的特色实力，大力推进自己的拳头产品和特色项目，从而以长打短，为企业赢得社会声誉和经济效益。再次，要加强资源有效管理，充分实现对人力物力财力等各项资源的优化配置，凡事量力而行，不可起攀比之心，踏踏实实建设、实实在在发展。最后是要最大限度提升企业自身的操作实力，也就是要加强优秀人才的引进力度。加强兼具财务管理知识、资源管理知识、企业管理知识、房地产相关法律法规知识以及消费心理学知识等多元化知识的复合型人才引进力度，从而通过人才队伍素质的全面提升来优化企业结构和实力，实现企业的健康稳定发展。
（作者单位：青海省海东地区乐都县房地产管理局）
房地产开发建设 篇4
关键词：第四纪松散层,岩土工程特性,房地产开发
0 引言
由于海南岛地理环境的特殊性,建筑场地岩土工程条件复杂多变,人们在岛上从事专业工作多年,也往往不能从宏观上描述第四纪地层工程地质条件。因此在研究第四纪松散层的工程地质特征时,需对地质构造背景和地貌演化过程进行调查研究。弄清楚松散层堆积物的成因环境、分布规律,才能对第四纪松散层的工程地质条件及其岩土工程特征有一个概括的认识。进而对城镇规划、房地产开发建设有一定的指导意义。
1 海南岛形成的地质构造背景
在第四纪以前(250万年前),海南岛和雷州半岛还连在一起,在地质构造上属华夏地块的延伸部分。到了大约更新世(距今250万年前～1.5万年前)中期,约在中更新世末,上更新世初,由于火山活动,雷州半岛和海南岛之间发生了断陷,变成了琼州海峡,才使海南岛与大陆分开。以后海平面多次升降又使海南岛与大陆多次分离和相连,到第四纪冰期结束,海平面大幅度上升,才形成琼州海峡和海南岛现在的形态。这期间多起火山活动喷发的玄武岩,使琼北地区普遍分布有玄武岩被。
2 海南岛的地形地貌和形成第四纪松散层沉积层的主要水系
海南岛地形如浮在海上的雪梨,尖端朝东北,轴长达300 km,东南至西北宽约180 km。岛上地形复杂,中部稍偏西南群山耸立,遂向四周降低,主峰为五指山,海拔1 879 m。高山周围依次为低山、丘陵,沿海为台地、平原。台地和平原多分布在北部和东部,西部次之,南部最少。
山地和丘陵是海南岛地貌的核心,海南岛地势中部高四周低,比较大的河流大都发源于中部山区,组成辐射状水系。
3 第四纪松散层分布规律
海南岛虽然面积仅3.4万km2,其特殊的地形和地理环境使其地貌类型如同生物多样性一样,有海洋地貌、火山地貌、河流地貌、风成地貌、山区地貌等。这在我国其他地方是极少见的。由于中间高、周边低,河流流经距离短、坡降大,特殊的地貌条件,形成特有的松散层堆积,除山区的残坡积层外,多为冲洪积和滨海沉积地层。由于搬运距离较短,动水条件变化大,使颗粒的分选性和磨圆度较差。海南建省二十多年来,虽然房地产开发是海南岛的支柱产业,但前些年建设主要集中在北南两地,即海口市和三亚市,发展很不平衡,因此多年来对作为房屋地基的第四纪地层的岩土工程特性研究具有一定的局限性。
随着2009年年底国家批准建设国际旅游岛之时起,房地产开发才在全岛普遍兴起。本文通过对过去研究的成果进行一定的梳理,可以对岛内的第四纪地层的分布、岩土工程特征有一个概括的认识和了解。
山地和丘陵是海南岛地貌的核心,其表部的第四纪松散层主要为残坡积地层,薄厚不均,由于其下部层面起伏变化大,多为不均匀地基,房屋建设多以岩石层为天然地基持力层或桩端持力层。
在山地丘陵周围,广泛分布着宽窄不一的台地和阶地,环岛的滨海平原和部分河流阶地沉积的地层构成第四纪地层的主体,按区域地质地层划分为:第四纪更新统和第四纪全新统,按目前研究的深度,第四纪地层划分为早更新统秀英组(Qp1x)、中更新统北海组(Qp2b)、晚更新统的八所组(Qp3bs)和道堂组(Qp3d);全新统的石山组(Qh1s)、万宁组(Qh1w)、琼山组(Qh2q)、烟墩组(Qh3y)地层。主要分布在海岛的周边。
4 海南岛不同区域房屋开发建设中常遇到的突出岩土工程问题
根据在海南岛多年工作经验,海南不同区域第四纪地层的岩土工程特征还是比较突出的,其直接影响房地产建设的投资成本、建设施工工期。
下面按第四纪地层由老至新的形成地质年代论述其分布区域、突出岩土工程特征和工程建设地基基础问题。
更新统地层主要分布在琼北地区和南部沿海地区,接近或出露地表,其组成以黄灰色、灰色粘土、砂、砾砂、砂与粘性土互层,局部下部有砾卵石层。
在琼北地区部分夹基性火山岩或火山岩直接出露地表。在海南岛北部此段地层是工程建筑作为地基最多的。西起洋浦经济开发区→儋州北部地区→临高→澄迈北部→海口→文昌北部,多有火山岩出露,其主要由玄武岩、玄武质凝灰岩等构成,具有明显的球状风化特征。根据其层厚、埋深,直接作为建筑物的天然地基或桩基础的桩端持力层。因其裂隙发育、气孔构造差异大,多期喷发造成风化程度不一,薄厚不均,多以岩被的形式出露,局部“开天窗”,在海口市经常发生建筑基础设计时选型困难问题。另外,火山岩风化壳上部发生了红土化,为红褐色、紫色、褐色,薄厚不一,其孔隙比0.700～1.20,具有弱膨胀性,在澄迈县老城经济开发区个别项目场地勘察取样试验曾出现中等膨胀潜式。该层是低层～多层建筑比较好的天然地基持力层,但地基基础设计时要注意膨胀土的影响。
早更新统秀英组(Qp1x)地层是一套海陆交互沉积地层,颜色比较杂。广泛分布在三级阶地海积平原;在二级阶地高坡处出露地表,而一级阶地处则埋藏于地下。
其突出工程地质特征为:
1)顶部的杂色粘土为该层的标志层,其中灰白色夹粉红色部分具有膨胀性,在海口宾馆西侧原海南广播电视台旧址和府城省老干部疗养院,曾发生该层膨胀土作用使低层建筑墙体开裂现象。低层建筑基础一般埋藏比较浅,遇此类地层基础设计时要考虑地基膨胀性。
2)在砂层和粘性土层的交界面部分存在铁锰质胶结层,由于交互层位多、胶结体薄厚不均,多以岛状分布,根据在海口市的多个勘察场地的钻孔资料,铁锰质胶结层发育的层位至少有3个。如海口市开发的“永秀花园”的十几个地块中,场地钻孔揭露胶结层厚度约1 cm～10 cm。该层是预制桩沉桩的克星,因其分布范围、厚度的不确定性,使预制桩的施工增加了遍数,在海口地区近年房地产建设,桩基础多采用高强度预应力管桩(PHC),遇此类地层局部进行的引孔是比较常见的。
3)在该组地层的中上部,有一层灰色或黑灰色粘土,质比较纯,切面光滑、干强度高、韧性好,俗称海口灰色粘土,其孔隙比e>1,一般液性指数IL<1,采用联合测试仪试验,部分土样偶尔会出现液性指数大于1的情况,土工试验会定名为淤泥质粘土,通常让人怀疑试验做错,事实上正是该层土的突出特征。
中更新统北海组(Qp2b)地层在沿海一带构成Ⅲ级或Ⅳ级阶地,岩性为桔黄、棕红、褐红色粘土、砂、砾砂。下部的砂砾层往往含玻璃陨石或铁质结核。
作为松散层部分该层厚度不大,在海口市汽车西站一带,由建筑基坑中可见部分砂砾和土由于铁质胶结呈小的团块状,形如盐的结晶颗粒,出露地表经日晒、雨淋后解体。局部有厚层铁质胶结层。地基承载力普遍较高,是低层、多层建筑物良好的天然地基持力层。
在琼北地区,发现该层的下部有火山橄榄拉斑玄武岩、橄榄玄武岩、火山角砾岩、凝灰岩、层凝灰岩等。
晚更新统分两个组:八所组(Qp3bs)和道堂组(Qp3d)。其中八所组地层下缺少中更新统北海组(Qp2b)地层,平行不整合在早更新统秀英组(Qp1x)地层之上,在地貌上表现为Ⅱ级或Ⅲ级海成阶地。土层为棕黄、黄及白色粉细砂、中砂及含砾中粗砂层。分布于琼东北、琼西、琼南沿海地区。在文昌、东方一带出现富含有机质粘土夹层。道堂组(Qp3d)地层为岩石层,为基性火山熔岩及火山碎屑岩,即玄武岩和火山凝灰岩。主要分布在海口市的云龙至澄迈县美亭一带及儋州市的三都一带。
全新统分四个组,石山组(Qh1s)地层是唯一岩石层,该层是由熔渣状橄榄玄武岩、橄榄玄武岩、橄榄拉斑玄武岩及下部火山角砾橄榄玄武岩组成,与下伏道堂组呈喷发不整合接触。分布在海口市的石山、雷虎岭一带。其他三组均为松散土沉积层,分别为万宁组(Qh1w)、琼山组(Qh2q)、烟墩组(Qh3y)。
万宁组为河口三角洲相沉积,由粘土、粉质粘土夹砂等组成,主要分布在琼北、琼西、琼南沿海一带。在东方市八所一带其组成颗粒较粗,多为粗砂或砾砂,且厚度较大,地基条件好,通常作为低～多层建筑的天然地基持力层。
琼山组为滨海泻湖相沉积,岩性为粉质粘土夹粘土、砂层及富含有机质粘土。主要分布在琼北、琼南、琼西沿海地区。岩性变化大,在琼西东方市八所一带上部为深灰色含贝壳碎屑粉质粘土,下部为含砾粗砂;琼南乐东县九所上部为浅黄色细砂,下部为砂砾层。上部粘性土层属“硬盖层”,在乡村多做低层建筑的天然地基持力层,其下部的饱和砂土还要根据所在区域的地震设防烈度大小,考虑地震时是否存在砂土液化问题。
烟墩组为滨海砂堤—泻湖相沉积。岩性主要为砾砂、砂、含有机质粘土、含砂粉质粘土及海滩岩。主要分布在沿海一带,局部砂土层中含一定钙质,具有一定的自稳性。如在乐东县尖峰岭附近的龙沐湾度假酒店一层地下室基坑,坑底下有淤泥质土,但坑底以上的砂土由于钙质的胶结作用,放坡开挖未作挂网喷射混凝土护面,坡面还留有挖掘机齿痕,坡体稳定,未发生坍塌。但不同场地其钙质的胶结程度差异较大,此类场地基坑支护设计应根据实地勘察报告进行设计。
另外,海成沙堤由于海风的搬运作用,重新堆积下来。如在小帽山—新海林场,万宁的乌场、陵水的香水湾、昌江的棋子湾等地均可见风成沙垅和风成沙丘。砂的分选性好,结构松散。如采用此层作建筑物天然地基,对于地下水位以上部分砂土,必须充水夯实,否则干砂遇水会发生湿陷。
全新统地层中的饱和砂土,在7度及以上地震烈度区基本都会发生地震液化,且海相、河湖淤积的软弱土层会发生震陷。尤其在海口地区,一级阶地上的饱和砂土液化等级一般为中等～严重,房屋建设中地基液化处理费用较大。
5 结语
海南岛陆地面积虽小,但地质环境的形成和演化过程,所产生的多种地貌类型,造就了第四纪松散层工程地质的复杂特征,国际旅游岛建设引发的全岛遍地开花式的房地产热,使建筑场地岩土工程勘察密度和工作量远远超出早期的研究工作,随着工作的不断进行,对第四纪地层的分布、工程地质特征的了解不断加深,须对过去的地层划分、岩土工程性质作出修改和补充。本文通过对海岛第四纪松散层分布状况的“梳理”和房地产开发建设中遇见的突出岩土工程问题进行提炼、分析,希望能对在海南从事岩土工程工作时间短的同行和房地产建设有一定的“启示”。
参考文献
[1]王宝灿,陈沈良,龚文平,等.海南岛港湾海岸的形成与演变[M].北京:海洋出版社,2006.
[2]海南省地质矿产勘查开发局.海南省地质图[Z].
房地产开发项目开发流程 篇5
项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书
运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估
向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书
向发改委申报立项报告
发改委函至规划局
规划局会签返计委
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
┃ ┃
按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见 安置房
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规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
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委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
┃ ┃
到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册
┃ ┃
规划局审方案提出意见
1、到园林局申请伐树许可证
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2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
修改后送首规委审图
3、煤气、道路、上下水改路由
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4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。
出市政会议纪要
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统” 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单
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报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持计划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证
建委、物价局下文批价
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运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛
“房地产营销管理系统” 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实
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四源费缴纳
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到开发办市政处核实任务
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开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
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招标办看现场
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运用“投资项目概预算系统” 编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
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招标办盖章同意
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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记
来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工
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1、小区内线
1、通知区园
1、按道路
1、到自来
1、到热力（自建锅
1、到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房）报装
计 办 行施工 科报装 装
1、环保
2、到规划科定
2、委托施工
2、交绿化费
2、市政办 委托线
2、委托线 局同 线路方案
3、配电室土
3、绿化施工 事处养 路设计、路设计 意锅
3、设计
建工程验 路队验 施工及
3、施工及 炉房
4、看现场
收 收 验收 验收 规划
5、施工
4、设备安装
2、到市政 位置
6、业务科检验
及验收 监理所
2、委托 同意接气
5、送电 下水报 设计
7、凭通气单到
装
3、到劳 管网所办固
3、规划设 动局报装 定资产转移
计
4、环保 手续及通气
4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续
收
5、竣工
8、凭接气单到
验收 液化气公司
办各户通气
手续
9、通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式
房屋验收
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办理入住手续,办理产权证
运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段
房地产开发成本控制 篇6
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
一、房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
二、成本控制的措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考慮施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
（四）竣工结算阶段
房地产开发建设 篇7
房地产开发项目的施工阶段是项目投资实施的重要环节, 项目施工阶段存在着很多风险, 如材料价格的改变, 生产工艺的革新等, 这些都对项目的投资有着重要的影响, 要使得项目的投资能够有效地控制就必须了解该阶段投资控制的特点, 以及影响投资的风险因素。对风险隐私进行分析, 采取相应的措施, 就可以降低该阶段的投资风险, 从而达到对项目施工阶段投资的有效控制, 使得项目得以顺利竣工, 并投入使用。
2 施工阶段建设投资控制的特点
2.1 实施控制的周期长、涉及面大
施工阶段工程建设投资控制贯穿于整个项目的施工过程, 施工过程包括施工准备、开工以及竣工结算审核等各个环节。其控制过程长, 控制节点多, 是建设投资的实质性落实阶段。施工阶段的建设投资控制不仅涉及到项目实施过程中对图纸化工程投入的实际计量控制, 还涉及到诸如分包工程的实施、签证变更、索赔等非图纸化计量对造价影响的控制。
2.2 实际费用支付的节点多
施工阶段是项目建设投资实施的过程, 投资支付周期较长。对承包商和其他分包、材料、设备供应商的支付或以施工进程时间节点为限, 或以项目施工实施量的完成和供应提供节点为限, 是在建设总投入控制基础上的多节点支付, 从而导致支付次数多, 过程复杂。
2.3 施工阶段控制是一个动态的过程
工程施工过程周期较长且是一个动态的过程, 建设投资受有关价格涨落、施工变更、设计图纸变更等具体情况的影响, 建设投资控制必须根据客观情况及项目建设的变化作必要的动态调整。企业需要有一个完善的控制管理体系对这种动态的控制调整来保证, 使得投资既不偏离前期设定的控制原则和目标值, 又不因机械地执行而造成项目实施中的困难, 只有适度进行调控, 才能动态地做好建设投资控制工作。
3 施工阶段建设投资风险因素及投资控制的必要性
3.1 施工阶段建设投资风险因素
1) 建筑材料改变和更新。随着施工工艺和建筑材料生产工艺的提高, 建筑材料会不断更新和改变, 这些改变使得施工工艺发生改变, 原有的设计可能需要变更, 另外如果新材料的价格昂贵, 必然导致成本的增加。2) 建筑施工技术和工艺革新。采用不同的或新的施工技术, 就会增加施工中的风险, 因为新的施工技术和工艺还不够成熟, 在施工的过程中可能会造成工程事故, 另一方面还会增加试验成本。因此, 这样的损失就会增加发展商或投资者的成本。当然, 建筑施工技术和工艺的改变产生的风险发生的概率是很低的。3) 建筑生产力因素短缺。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品, 这些因素的短缺会直接影响建设工期, 从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力因素短缺的风险出现的机会较高, 是房地产开发商应注意的重要风险之一。4) 设备故障或损坏。这类风险主要存在于施工工程中, 如果设备发生故障或出现损坏现象, 便会影响到施工的顺利进展, 造成工期延长, 成本增加。
3.2 投资控制的必要性
房地产项目施工阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段, 虽然施工阶段对项目建设投资控制的影响不是最关键, 但施工阶段毕竟是建设投入资金实际发生的密集阶段, 是投资的主要实施阶段。此阶段除伴随施工时间的推移, 而且大量的资金通过施工这一过程不断“物化”, 最终形成固定资产, 实现项目投资。
建设施工投入有其相对的确定性和变更性, 因此施工阶段实施投资控制工作对整个项目的建设投资控制无疑也是十分必要的。如:合理的施工材料设备价格确认可降低工程总建安成本的4%左右。有效的投资控制可以很好地调节发承包双方的行为和利益, 既降低开发企业的投入成本、增加项目利润, 又可以促使承包商规范施工行为, 通过自身的有效管理降低施工成本, 达到提高利润的目的。这是一个双赢的结果。因此做好施工阶段的投资控制具有很重要的意义。
4 施工阶段建设投资控制的实施
4.1 根据施工进度进行费用审核
要对施工单位按施工进度进行拨款和逐月或拟定的控制点上报施工进度, 并对上报的施工进度进行认真审核。
4.2 严格审查施工技术方案及措施
加强技术管理的工作, 要严格审查施工组织设计和重大施工方案及与费用有关的各种技术方案和措施。
1) 要由懂技术、有现场实践经验的专业工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他与费用有关的技术方案和措施进行审核;2) 加强技术管理和质量监督, 对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决。力求做到不能因图纸和技术问题而延误施工, 避免造成不必要的经济损失。
4.3 严格审查施工质量
施工质量始终是工程建设的重中之重, 施工质量的保证不仅是施工进度的保证, 更是投资控制的保证。
1) 首先对进场的原材料和设备及其他半成品等进行各种质量检验, 由专人负责, 严格执行。另外, 还要注意材料、设备及半成品的保存, 以保证材料和设备及半成品始终处于良好的质量状态;2) 通过各种措施杜绝重大质量事故, 减少一般质量事故, 避免不必要的经济损失, 这样既保证进度又保证费用控制。
4.4 搞好施工进度和计划管理
施工进度和计划管理的控制也是投资控制的保证。
1) 工程应按总体计划要求按时开工 (有条件的可提前开工) 。由于材料和设备价格会随市场形势的变化而波动, 如果延误开工很有可能导致开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。2) 要认真编制工程的年、季、月的施工计划, 必要时还应编制旬、周、日的施工计划。一般应编制3个月滚动计划, 施工过程中要严格控制关键路线和关键节点, 从而保证工程的进度能够按时完成。3) 合理的安排施工节奏, 做到按计划施工, 避免和减轻高峰期的施工压力, 减少窝工待工情况的发生, 同样也能减少不必要的费用支出。4) 分析没完成计划任务的原因并追究责任, 争取在以下周期的施工段中补回损失, 保证工程项目的总工期。
4.5施工阶段避免承包商索赔事件的发生
项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面。根据目前项目的普遍特点, 一般来说由于开发企业根据市场情况提出进行较大的变动, 未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索赔的主要因素。
承包商的索赔, 最终目的均归结到建设投资费用的增加和工期的延长。一般来说, 工期的延长往往伴随着投资的增加。就房地产项目的开发而言, 如果工期延误必然导致交房时间的推迟, 这样将导致开发企业对客户的违约赔偿, 从而造成整个项目的费用增加。因此, 在项目施工过程中应该加强这方面的管理, 避免承包商索赔事件的发生。
5 结语
施工阶段的投资控制是项目成本管理的重要环节, 只有切实搞好各项管理工作, 才能使项目投资控制得尽可能的好, 避免不必要的费用增加。整个施工阶段管理的关键是要由技术水平较高、经验丰富的专家组成一个高素质的项目管理小组, 同时还要建立严格的项目管理制度。只有这样, 才能将施工阶段的成本管理切实的抓到实处, 从而对项目的投资进行有效地控制。
摘要：针对房地产施工阶段建设投资控制的必要性和特点, 分析了施工阶段投资风险的因素, 系统的研究了施工阶段建设投资控制的实施办法, 包括对施工进度、施工方案、施工质量以及避免索赔等几个方面。
关键词：房地产,施工阶段,投资控制
参考文献
[1]李泉.论优化设计与工程建设投资控制[J].投资研究, 2003 (9) :58-60.
[2]沙椿健.试论设计阶段的造价控制[J].中国建筑, 2004 (3) :12-13.
[3]范水源.关于工程项目成本管理的思考[J].预测, 2003 (11) :61-62.
[4]游相华.试论房地产开发企业工程成本控制[J].中国房地产, 2001 (9) :73-74.
[5]余东文.谈房地产行业的成本核算与成本控制[J].上海会计, 2001 (7) :25-26.
房地产开发企业绿色文化建设研究 篇8
一、企业绿色文化建设概述
1.绿色企业文化定义
企业绿色文化主要是指企业在长期发展过程中, 通过日常经营活动经验的积累, 形成的一种具有特色的、被员工广泛认同和遵守的、有助于企业健康成长的独特文化氛围, 对于提升资源利用效率、保护环境有着较为深远的影响。总的说来, 绿色企业文化是一种长期推行绿色管理模式不断累积形成的文化氛围, 其中包括企业发展精神和经营理念, 同全体员工的价值观和行为准则相契合[1]。在绿色文化建设中, 全体员工形成共同的价值观念, 就是绿色可持续发展。节约和提升资源利用效率, 使人们形成保护环境的价值理念, 并始终贯彻于经营管理活动的各个环节中, 以便在实际活动开展中达到保护环境的作用, 促使经济发展和环保效益之间的协调发展, 持续深化绿色、健康、可持续发展道路。
2.绿色企业文化建设意义
就企业绿色文化建设本质而言, 不仅是时代发展的客观要求, 同时也是低碳经济发展的重要内容。在当前时代背景下, 绿色、环保理念已经成为众多行业发展的共识, 同时也是企业长远生存和发展的战略需要, 这就需要我们在保持传统文化基础的同时, 吸收外来先进思想和理念来完善自身, 有机整合为一体。伴随着低碳经济时代的到来, 全球范围内对于环境保护和节约资源的重视程度日益增加, 企业只有顺应时代潮流, 推行绿色企业文化建设, 才能在激烈的市场竞争中占据更大的优势, 营造良好的发展环境, 促使企业经营管理活动能够有序开展, 同时有助于加深企业的良好形象, 提升消费者的信任度和依赖感[2]。
此外, 推行绿色企业文化战略是企业承担社会责任和义务的重要表现。企业在谋求经济利益、创造价值的过程中, 同时需要承担起对员工以及环境的责任。房地产行业由于同建筑行业密切相关, 作为污染问题最为严重的行业之一, 建设过程中需要耗费大量的能源和资源, 并且排放大量固体废弃物以及废气到自然环境中, 随着经济的快速发展, 污染问题日益严峻, 已经严重危及到了人类社会的健康持续发展。由此, 房地产行业在谋求经济利益的同时, 需要注重环保效益和社会效益, 明晰自身的环保责任和义务, 将绿色生产建设理念贯彻于经营管理活动的始末, 以此作为战略部署的核心要素[3]。
绿色企业文化是房地产开发活动有序开展的前提条件, 房地产开发企业在绿色文化建设中, 有助于企业树立良好的企业形象, 在经营管理过程中朝着既定发展目标, 实现企业绿色目标。与此同时, 房地产开发企业在绿色文化建设中, 需要保证施工活动能够严格遵循绿色施工流程, 健全和完善切实可行的管理制度和质量控制制度, 结合实际情况客观分析潜在的风险因素, 采取针对性的措施, 最大程度规避施工项目在开展中对周围环境造成的影响, 节约能源消耗, 提升资源利用效率, 同时创新引进新型施工管理技术以及清洁能源, 实现企业绿色管理目标[4]。
二、国家对房地产开发绿色建筑项目的战略
应全世界环保潮流, 为了谋求我国经济的健康持续增长, 在各个行业推行绿色、可持续发展战略, 自2004年开始, 我国在房地产行业开始推行绿色建筑, 但是相较于西方欧美等发达国家而言, 绿色、节能型建筑起步较晚, 实际开展经验不足, 并且缺乏完善的理论基础。所以, 我国的绿色建筑发展道路需要不断完善和创新, 吸收和借鉴发达国家的建设经验, 结合我国自身国情, 寻求最为合适的绿色发展道路。
政策推动战略。我国的绿色建筑建设是我国推行绿色、节能型经济的必然选择, 在房地产开发的过程中, 应该提倡节能优化的能源发展战略, 就此构建相应的政策法规体系, 以求绿色建筑建设过程中能够有章可循, 逐渐完善技术体系, 确立绿色建筑标准, 促使以后的建筑建设能够严格遵循绿色建筑节能设计要求, 推动我国绿色建筑市场发展[5]。就我国当前绿色建筑法律法规体系建设现状来看, 尽管尚未能推行完善的法律法规体系, 但是我国政府一直致力于绿色建筑法律法规体系建设, 已经初步形成了三维体系框架, 由主干法和其他相关法、法律法规以及规章政策、绿色建筑政策法规构成, 其中不仅包括法律法规的强制性规范内容, 同时还囊括了激励策略以及考核方法, 以此来充分调动我国房地产开发企业绿色建筑建设积极性, 在实践积累中逐渐形成企业独特的绿色文化, 为后续绿色建筑活动开展奠定基础。
与此同时, 我国推行绿色建筑首先应开发国内建筑市场, 由于我国建筑行业存在着明显的集约程度低、技术含量不高等特点, 所以, 迫切的需要开放我国绿色建筑市场, 吸收国外先进的科学技术和大量资本, 促使我国相关产品升级和改造。
1.绿色建筑特征
企业长期发展过程中, 日常经营管理工作中会不断积累相关经验, 企业内部全体成员在企业既定发展目标下, 逐渐拥有共同的价值观、发展信念以及行为准则, 即企业文化。不同的企业拥有不同特色的企业文化, 不仅是企业日常经营活动开展的准则, 同时也在时刻规范企业全体员工的行为[6]。相较于普通的企业文化而言, 房地产开发企业绿色文化有着较为突出的特点, 其核心价值观是指人同自然以及建筑和谐共处, 协调存在, 以此作为房地产开发企业日常经营管理活动的行为准则, 同时涵盖绿色建筑理念、管理制度以及产品等, 贯穿于始末。
就青藏高原铁路建设项目而言, 由于青藏高原是亚洲众多江河湖泊的源头, 并且横贯我国可可西里、羌塘等多个国家级自然保护区。如果在施工过程中施工人员不具备良好的环保意识以及相同的价值观念, 那么在施工中会出现垃圾随意丢弃的现象, 铁路乘客在该线路上随意排便和丢弃垃圾, 未能遵循规定垃圾丢弃点的管理制度, 那么就可能将大量垃圾带到青藏高原, 致使青藏高原环境遭到严重污染, 这种情况将无法避免。由此看来, 青藏高原能够保持良好的生态环境, 同社会相同的环保意识是分不开的。而房地产开发企业绿色文化的主要特征则集中表现在绿色制度、绿色理念以及绿色生产, 将绿色环保这一目标贯穿于经营管理活动始末[7]。
2.企业绿色文化建设对策和建议
房地产行业作为国民经济健康持续发展中不可或缺的组成部分, 在构建绿色企业文化过程中, 需要充分结合企业自身发展水平, 从企业的战略部署、组织、科研、生产建设以及投资等诸多方面, 加之房地产开发项目需要投入大量的人力资源、自然资源以及建设资金, 引进创新型技术资源, 才能保证在房地产项目建设活动有序开展。由此看来, 企业绿色文化建设是一项系统并且复杂的工程活动, 需要结合实际情况, 按部就班的逐步开展。
(1) 积极进行企业绿色文化宣传, 培育良好价值观念
企业在发展过程中, 内部全体员工的价值观念是否统一对于企业而言有着至关重要的影响, 同时也是企业文化建设的核心, 直接影响到企业内部工作氛围是否和谐, 能否结合企业既定发展目标, 各个部门密切配合协调, 有序开展经营管理工作。但是就当前生态环境现状来看, 能源濒临枯竭, 自然资源遭到了严重的开采和破坏, 环境受到了污染, 已经严重危及到了人类社会的繁衍生息, 作为当前对国民经济发展贡献最大、能源消耗量最大的行业之一, 建筑业应摒弃传统重利益、轻环保的发展理念, 建立科学合理的生态价值观念, 这不仅是社会发展主流趋势, 同时也是房地产开发企业健康持续发展的唯一出路。企业文化在建设过程中最主要的核心就是对全体员工正确价值观念以及思维意识的培养和塑造。所以, 培养全体员工的生态价值观是企业绿色文化建设的基础条件。
由于建设行业本身特性, 需要劳动力数量较多, 其中多为农民工, 自身受教育水平偏低, 对于节约资源、环境保护这一概念认知程度较低, 甚至部分人员在提及绿色环保这一理念时, 难以理解为什么要推行环境保护策略, 传统的一些生活习惯以及工作方式已经养成了固定的模式。所以, 应加强对建筑人员保护生态环境、可持续发展理念的教育培训, 这也是当前能够有效提升全体员工生态价值观的实用方法, 通过绿色教育宣传和培训, 促使员工能够养成一种价值理念, 在日常工作活动开展中将保护环境、节约资源的价值理念贯穿始末;对于技术人员以及管理层进行有针对性的教育培训, 促使员工能够明确自身岗位职责, 接受正确的绿色生态价值观, 并且树立绿色持续发展的理念, 积极参与到其中, 为企业绿色文化建设活动开展提供强有力的支持, 提升工作效率。
(2) 制定绿色管理制度, 加强施工建设管理效率
企业绿色文化建设过程中, 为了确保相关管理工作能够有章可循, 应健全和完善相应的绿色管理制度, 以此作为企业日常行为和管理活动开展的重要依据, 所以绿色管理制度的过程, 也是企业绿色文化建设过程。从其本质上来讲, 我国在绿色施工管理方面起步较晚, 企业在施工中往往只是将绿色施工流于表面, 以致绿色施工理念理解程度偏低, 绿色施工积极性不高, 处于被动地位, 所以施工建设仍然采用传统的施工方法, 难以通过绿色施工理念占据更大的市场份额, 提升企业的竞争力。
绿色施工管理是企业绿色文化的具体表现, 同时也是节能、可持续发展理念在实际建设活动开展中的应用呈现, 它并非是一种创新型技术, 也同传统施工管理技术息息相关, 其管理核心主要是利用一系列切实可行的管理制度和管理方法, 对其中潜在的影响因素进行分析和研究, 最大程度降低能源消耗, 从而实现绿色施工管理。另外, 应构建完善的绿色施工管理体系, 促使绿色施工管理活动能够有序开展。
(3) 推广绿色施工技术, 谋求长远发展
就我国当前建设施工现状而言, 其中多为农民工, 受教育程度偏低, 整体素质不高, 以致企业在管理成效偏低, 加之企业领导干部对于绿色、可持续发展重视程度不高, 仍然采用传统的施工方法进行建设, 未能及时的更新企业所拥有的施工技术和工艺, 以至于在工程建设中能源量急剧消耗, 对环境造成持续性的破坏。此外, 由于房地产开发企业中以中小型企业偏多, 中小型企业自身特性在一定程度上制约了可持续技术的发展和推广。
所以, 针对此类问题, 房地产开发企业应加强技术研发投入, 推广绿色施工技术的引进和研究, 健全和完善相应的管理机制和激励机制, 促使企业能够在发展中不断提升自我创新能力, 引进创新型施工技术和施工材料。总的说来, 绿色施工技术的实际应用较之传统施工技术要经济实惠得多, 能够降低施工现场对周围环境的破坏, 提升资源利用效率, 节约成本。
三、结论
综上所述, 在当前时代背景下, 房地产开发企业为了谋求长远发展, 顺应时代潮流, 加强企业自身绿色文化建设是必然选择, 只有将绿色、可持续发展的理念贯穿于日常经营管理活动中, 才能在实践工作中积累更多的经验, 形成具有特色的企业绿色文化, 为后续经营管理活动开展起到指导和奠基作用, 提升企业竞争优势, 谋求更长远的经济效益和社会效益。
摘要：随着我国经济的快速发展, 人均物质生活水平有了显著提升, 相伴随而来的是环境的持续恶化, 自然资源濒临枯竭, 环境受到了严重的污染, 已经危及到了人类社会的生存和发展。房地产行业作为国民经济健康持续发展中不可或缺的组成部分, 其发展水平好坏在其中所起到的作用有着较为深远的影响。房地产项目开发中, 由于开发的建筑工程需要耗费大量的人力、物力和财力, 能源消耗较大, 并且在施工中会产生大量的固体废弃物和废气, 对环境造成污染。所以, 针对此类问题, 房地产企业在项目开发中加强绿色文化建设是必然选择, 同时也是时代发展的需求。企业文化对于日常经营活动开展有着较为深远的影响, 为了人类社会能够持续发展, 加强对房地产开发企业绿色文化建设研究是十分有必要的。
关键词：房地产开发,绿色文化,文化建设,企业文化
参考文献
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谈小城镇房地产开发规划与建设 篇9
关键词：小城镇,房地产开发,规划,建设
当前, 在加快城市化的进程中, 小城镇正起着日益重要的作用。小城镇是一个区域的政治、经济、文化、教育、科技和社会服务的中心。它不仅可以为人民的生产生活提供基本的物质保障, 还可以带动相关产业部门的发展, 对区域经济的发展起着重要作用。未来的几十年, 将是我国城市化进程的快速发展时期, 也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为拉动小城镇建设的房地产业, 将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是, 目前小城镇房地产业发展中存在的种种问题, 严重影响了小城镇建设, 影响着地方经济的发展。因此, 合理地制定小城镇房地产发展规划, 已是迫在眉睫的问题。
一、小城镇房地产建设中存在的问题
1、规划编制不合理
小城镇房地产没有做到成片开发, 居民住宅分散, 难以形成规模, 土地资源使用效率普遍不高, 浪费闲置现象严重;城镇规划不合理, 住宅区、工业区、商业区混杂在一起, 过多地兴建商品楼, 缺乏层次感, 严重影响城镇居民的居住质量。有些城镇规划管理工作混乱, 城镇规划方案变动频繁, 导致了房地产开发的杂乱无序, 给居民的生产生活带来诸多不便。
2、建筑形态缺乏特色, 开发档次不高
目前, 大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式, 布局松散, 占地面积大, 建筑密度低。居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性, 反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。另外, 小城镇房地产开发的投资主体是企事业单位和规模较小的房地产企业, 资金实力比较弱, 资金分布相对分散, 房地产的开发水平比较低。
3、生态环境遭到破坏
一些房地产开发企业和城镇居民乱开发、乱建设, 基础设施和配套设施严重滞后, 导致污水横流, 垃圾乱倒, 大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内。
二、上述问题产生的原因
1、规划严重滞后于小城镇发展。
我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程, 政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看, 规划严重滞后于小城镇的发展, 主要表现在两个方面:首先, 土地利用规划滞后于小城镇建设规划, 土地利用规划未能对城镇规划起到指导和约束作用。目前, 小城镇的发展主要是以外延发展为主, 是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小, 城镇用地粗放, 其直接后果是城镇集聚功能难以发挥, 基础设施的投资成本过高, 设施的修建难于形成规模效益, 造成基础设施尤其是环境设施严重不足。
2、相关配套改革滞后。
一是城镇行政管理体制不适应;二是城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动。特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移, 使得小城镇房地产商品的消费受到限制;三是土地使用制度改革滞后。就居住用地而言, 农村宅基地一般是无偿或低价取得, 而小城镇居住用地一般通过出让方式取得, 两者的取得成本不同, 影响了农民进城的积极性, 使得小城镇房地产业的发展缺乏后劲, 造成了住宅的有效需求不足。
三、对小城镇房地产规划的几点思路
小城镇房地产规划要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则, 要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
1、编制科学合理的规划
小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展, 而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此, 小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则, 避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向, 因地制宜量力而行, 制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下, 通过规划的约束作用, 使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局, 引导房地产开发行为适当集中, 最终形成良好的土地利用格局。
2、加强宏观调控
一是要加强房地产开发的管理, 对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格;对于具体的开发项目都采取向社会公开招标的形式, 加强对项目建设的监理。二是要规范小城镇房地产市场, 使得房地产业稳定、协调、持续发展。三是要考虑经济承载能力、避免开发资金失衡, 切实杜绝半拉子工程。政府可以采取经济、技术, 法律等手段来规范房地产市场、尽快建立起有形的房地产市场, 使得房地产交易的各项信息公开化;同时, 完善各项规章制度, 为房地产业的发展创造一个公平的环境。
3、坚持优化生态环境
房地产开发企业建设项目合同管理 篇10
1 建设项目合同管理在工程项目中的意义与作用
1)合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用。
合同分配着工程任务,具体地规定着工程任务相关的各种问题,工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输,各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为;合同确定了项目的组织关系,规定着项目参加者各方面的经济责权利关系和工作分配情况,直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作;合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据,是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段,也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。
2)合同管理在项目管理中居于核心地位。
建设项目点多、面广、战线长,合同标涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大,通过合同管理,能够落实项目的目标和计划,将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理,无论是设计、施工还是项目的运营,只有严格合同管理,才能按期保质地完成工程项目。
2 建立项目合同管理系统
房地产项目在开发过程中会涉及建设单位、设计部门、监理公司、材料设备供应商、银行、保险、政府职能部门等众多错综复杂的关系,妥善处理和协调各种公共关系是房地产项目开发成功的关键。因而需要一些专业扎实、业务精通的合同管理人员在充分了解房地产开发企业的业务流程后,识别企业各职能部门合同管理要素,系统地分析各要素相互间的关系,建立合理科学的合同要素网络,合同要素网络要确保建设项目合同在谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程中能妥善处理好与各关系人之间的经济关系与法律关系,是建立项目合同管理体系的依据。建设项目合同管理体系的设计应能确保提供对合同文本和条款的拟定、研究、审查、谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等的总体原则和操作方案,合同管理体系的框架应能有效保证在合同“两期”内合同要素网络的协调性和一致性。
2.1 合同形成期
坚持“遵守、补充、审核”相结合的原则,保证签订的各类合同从过程体系上维护企业的根本利益。1)遵守各类合同标准文本的合同条款,保证签订合同的总体方向,维护合同各方基本的责、权、利关系;2)补充合同条款要具体情况具体分析,以保证不同工程项目、不同时期、不同签约方签订合同的差异性,最大限度地维护公司的利益;3)审核补充条款由合同管理部门负责,合同责任人提出,以保证合同补充条款在合同日后顺利履行。
2.2 合同履行期
建立合同目标管理责任体系,全面落实合同标底,实现合同目标。
1)确定合同执行责任人,明确责任人在合同实施过程中不同时期的管理目标,并要求合同责任人根据目标制定完成管理目标的工作计划。
2)建立合同责任部门定期汇报和合同管理部门定期检查制度,从宏观上监督责任人按计划履行合同的情况,保证合同管理工作计划的落实和合同目标的最终实现。
3)建立合同考核制度,把合同考核标准和指标纳入企业部门绩效考核体系中,激发合同责任人的工作潜能,保证合同网络各要素之间的协调性。
3 完善合同管理制度
制度化和标准化是合同管理的基础。建立一套适应企业目前发展状况的比较完善、切实可行、合理合法、能有效调动各合同管理责任人积极性的管理制度,通过管理过程中的各类管理标准强化管理制度的执行力,能够有效堵塞各类漏洞,避免企业在签订、履行、变更合同时遭受经济损失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法转变成工作程序,有利于将合同和合同分析文件下达到责任人;在项目组织和项目管理体系的建立过程中,落实各合同规定,有利于协调各合同关系,明确合同规定的各项权力,执行合同档案管理,监督合同实施过程,调解合同争执,处理索赔与反索赔,从而对工程实施跟踪诊断,来实现对工程进度、成本、质量控制。
1)合同台账及档案管理程序:
在程序的设计上除要考虑按标准编号收发、归档、保存合同外,还要记录合同从谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程,为合同后评价提供原始素材;
2)合同签订管理程序:
要明确各类合同实施的目的,充分考虑合同在执行过程中可能发生的各种情况,坚持程序化管理和例外管理相结合的原则,制定合同签订管理程序,从源头上控制合同执行的方向,保证签订的合同最大限度地维护企业的利益;
3)合同履行管理程序:为及时预测、发现合同在履行过程中出现的各种问题,监督、追踪、反馈各类合同信息,必须在坚持全面履行原则的前提下,坚持合同目标管理与合同考核管理相结合的原则,设计并优化合同履行管理程序,保证项目相关的各个合同按计划高效率地执行,保证房地产开发项目按期保质地正常实施;
4)合同变更及索赔程序:由于合同的变更和索赔发生后,意味着企业在运作过程中偏离了预测的方向,因而在程序设计方面要明确合同变更及索赔的提出方、决策权属的相互关系,明确企业处理变更和索赔的原则,保证按程序办事既能有效减少变更和索赔的发生,又能及时处理变更和索赔对企业经营活动的影响,为企业管理者的决策提供依据。
4结语
提高房地产开发企业建设项目的合同管理水平,必须从熟悉项目合同的类型、范围和掌握项目合同管理的过程与要求入手,同时不断了解我国与国际工程项目管理体制的差距,按照设计采购、施工、竣工验收和工程建设过程各个阶段的内在规律对各个阶段的合同要素进行合理交叉和衔接,并对工程项目的合同费用、进度、质量、信息进行综合管理和过程控制。通过建立项目合同管理系统和完善项目管理制度等一系列措施使合同管理真正成为企业管理者协调各职能部门关系、优化组织结构设计、做出管理决策的依据,有效提高房地产开发企业的投资效益。
参考文献
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[2]全国建筑施工企业项目经理培训教材编写委员会.施工项目管理概论[M].北京:中国建筑出版社,1999.
支招房地产开发项目月报 篇11
了解变化 把握填报口径
统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：
一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。
二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。
多方取数 精确核心指标
X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。
这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。
由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。
不重不漏 巧填配套指标
X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。
第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：
“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。
只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。
另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：
“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。
加强沟通 关注易漏指标
通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。
比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。
谈房地产开发项目建设全过程管理 篇12
近年来,我国房地产企业如雨后春笋般在全国各地纷纷涌现出来,一座座高楼拔地而起,城市面貌正在发生着日新月异的变化。但是,这种快速的发展也必然会暴露很多问题,例如:业主方自身缺乏系统的管理模式与经验,监理制度不完善,技术、管理人员整体素质不高,资金短缺,融资能力不足,工程发包多为邀请招标,未实行真正意义上的公开招标等等。因此对房地产项目管理的研究探讨就显得尤为重要。
房地产开发项目具有开发周期长、投资大、风险多等特点,作为管理主体的房地产项目开发企业,是项目从策划到竣工验收的组织者、实施者、管理者。如何高效的进行项目的管理,直接关系到开发产品质量的好坏、工期的长短、是否能获取高额的利润。现阶段,我国房地产开发市场虽然竞争激烈,但尚未形成科学合理的管理模式,因此我们不但要借鉴,还要不断的总结适合于我国当前现状的房地产项目管理经验。
本文的宗旨是找问题、想办法,是针对一个项目经历的全过程,从前期策划至竣工验收,交付使用以及后期的维护管理过程中发现的一系列问题,结合自身工作中的体会来谈一谈房地产开发企业的项目管理工作。
1 项目开发前期
房地产项目开发前期的各项工作将对整个项目的成败起着决定性的影响,其主要工作有:项目建议书、可行性研究报告、产品策划等。具体内容表现为:房地产项目的地理位置选择、规模大小、户型、客户群、配套设施水平、技术能力、项目风险、财务状况、经济效益和社会效益等。此阶段的项目管理工作应全面细致,首先,对项目周边情况要有详细了解,比如河渠水利设施、民航机场限高等问题都将直接影响项目的手续办理、施工复杂程度以及项目的利润率。其次,在项目上使用新技术前一定要进行详细的了解,对新技术的可行性要做到心中有数,尽量考虑使用本地区比较成熟的技术。
2 项目建设期
项目建设期又分为以下几个阶段:
1)招投标及承包合同签订阶段。房地产开发企业具备了招标条件以后,发出邀请函,投标单位进行投标报价,并进一步签订承包合同,此阶段的管理目标是签订工程承包合同,合同签订应符合平等互利、等价有偿的原则,合同内容力求细致严密,用词、用字要做到准确无误,杜绝在工程结算后期出现不必要的扯皮现象。
2)施工准备阶段。在确定了施工单位,签订了施工承包合同以后,建设单位要组建项目经理部,进行施工准备,使工程尽量具备开工和连续施工的条件。 此阶段工作重点:根据项目需要配备技术管理人员。 编制项目实施方案并进行施工现场准备以及三通一平,使现场具备施工条件。
3)施工阶段。此阶段目标是完成合同内全部施工任务,以达到验收、交付使用的条件。
此阶段工作重点:按照项目实施方案结合施工承包合同内容安排施工;在施工过程中要努力做好动态控制及调整工作,做好安全、质量、进度、造价等目标的控制,实行文明施工;做好内外部门沟通协调工作。
在实际工作中的体会:
a.监理单位人员整体素质不高,起不到应有的作用,大量的工作由建设单位来做并且容易造成管理上的漏洞。
b.工程成本控制方面在此阶段应高度重视起来,比如材料领取必须制定严格的措施,杜绝施工浪费。
c.成品保护不能只放在口头上,要注重细节管理,避免因疏忽大意导致的质量事故及延误工期。
3 项目交付使用及后期维护
1)工程验收、结算阶段。
这一阶段主要进行以下工作:各分部分项工程验收并对不合格部位重新修理等收尾工作、进行已完工程设备试运转、竣工结算等。 在此过程中要做好相关资料整理、竣工图纸审核,避免因资料缺失及竣工图纸审核不严格,给后续结算工作带来负面影响,个人认为此项工作应责任到人并严格执行奖罚制度。
2)维保、回访阶段。
此阶段是按合同约定的事项进行回访与保修服务,该阶段主要进行以下工作:a.进行必要的技术咨询服务。b.进行工程回访,听取业主意见。c.总结项目经验教训。d.观察使用中的问题,做好相关记录。e.进行必要的维护、维修和保养工作。
4 结语
房地产项目管理不能单纯的认为是买一块地,盖一栋房子,卖了就算完,这个过程中我们会和许多单位、部门,以及无数的业主发生千丝万缕的联系,要想在房地产行业站稳脚跟,要想获得一个好的品牌形象,就必须深入的去研究探索,在项目管理过程中认真的汲取经验教训,加强学习,不断提高业务管理水平,把各项工作做扎实,这样才能应对激烈的市场竞争和复杂多变的外部环境。
摘要：针对房地产开发项目周期长、投资大、风险多等特点,从项目开发前期、建设期、交付使用及后期维护等方面入手,对房地产开发项目管理进行了研究,以期使房地产企业开发出优质的房地产产品。