个人房地产

个人房地产（共4篇）

个人房地产 篇1

近几年的房价令大多数老百姓望而却步, 而对一部分有钱有权的人来说, 却是一个不可多得的积累财富的机会, 政府为了有效控制房价, 出台了一系列相关的法律条例, 在上海、重庆试点, 这只是我国房产税改革的第一步, 选的城市一个是房地产市场接近成熟的一线城市, 一个是西部的房地产市场处在成长过程的大城市。

个人房产税虽然已经开始试点。中国地域之广、居民为居住环境的支出之复杂, 对房产持有的多样性, 家庭住房面积、住房地域的差异之大、对居住以后所享受的公共服务的不均等化等许多因素, 都不是简单而孤立的个人房产征税问题, 也不仅是公平税负的问题, 涉及民生问题、财产的财税体系问题、财产公开透明的申报制度问题。如果把房产税的征收依据固化在房价或居住面积上恐怕尚不全面。

1 开征个人房地产税的必要性

个人房产税, 又称房屋税, 是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆, 加强对房产的管理, 提高房产使用效率, 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整, 合理调节房产所有人和经营人的收入。

只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来, 其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本, 否则, 调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。过去20年, 我国货币超发, 却没有造成恶性通胀, 是因为大部分流动性被房地产市场吸纳, 并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。着眼经济形势发展, 改革房产税制, 对个人住房普遍征收房产税, 建立起符合社会主义市场经济条件的新型财产税体系, 增强税收对个人收入分配的调节功能, 缓解贫富差距不断加大的趋势。能发挥这种功效的, 唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。开征房产税有利于稳定房地产市场预期, 有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为, 有利于改善人们购房的理念, 有利于抑制虚高的房价, 使得房价回归理性等。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入组织收入职能, 必须首先从税制方面完善房产税。在简并税种、压缩和规范收费的基础上, 对个人住房保有环节征收房产税, 改变我国税制在财产税方面的滞后状况, 实现税制结构的优化, 为发挥税收宏观调控作用、促进房地产市场健康有序发展提供税制条件。

2 两个试点城市的具体情况

重庆:开征时间是2011年1月28日。征收对象是独栋商品住宅, 不管存量还是增量都收税;另外个人新购的高档住房要征房产税。税率是3倍以下收0.5%, 3~4倍收1%, 4倍以上收1.2%。计税依据是目前是以房产交易价为征税基数, 如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。税收减免是家庭全部住房面积人均不超过60m2;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后, 因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人, 其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的。

上海:开征时间也是2011年1月28日。征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率暂为0.4%。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值, 评估值按规定周期进行重估。试点初期, 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。税收减免是如无存量商品住宅, 买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180m2, 高档住房可以抵扣100m2, 是以户为单位计算, 家里是一个人一户也是抵扣100m2, 三口之家一户也是抵扣100m2。

3 试点城市状况

3.1 试点城市的实施结果

上海房产税实施一年来, 在促进地方经济发展, 优化产业结构, 健全地方税制, 以及控制房价增幅等方面都取得较为良好的成效, 但由于实施时间过短、力度不大, 且在试行过程中存在很多问题, 导致目前房产税实施效果并不显著。据上海市财政局数据, 2011年上海市地方财政收入3429.8亿元, 其中房产税达22.1亿元。2012年11月23日, 上海市税务局公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。截至目前, 上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税, 其中去年认定2万余套, 今年约3万套。其中90%适用0.4%的税率。

在重庆最新完成认定的住房中, 应缴税住房比例约占全市住房总数的20%, 其中八成以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率, 主要集中在非中心城区。

由此可见, 房产税改革试点近一年以来, 上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

3.2 试点中存在的问题

正如财政和法律学者吴俊培教授之说:“起征房地产税的想法, 源于高层想借此控制房价, 因为房价实在太高了。实际上, 这个观点是有很大问题的。价是价, 税是税。从理论上来说, 有了税以后, 这个价格应该还会更高。按正常规律, 房地产价格, 没有含税应当低一些, 有了税之后反而更高。”

房产税是直接税, 目前中国的直接税种只有个人所得税一项, 数目不大, 还是通过单位代扣代收。挨家挨户征收数目巨大的房产税, 势必使原本过于庞大的征税队伍加倍庞大, 公民税负直接加重, 现在只针对极少数富人进行“试点”, 当然可以征得到。但是一旦征收对象扩大到普通民众, 一切就会复杂得多。除此之外, 全国房产交易信息并未联网, 因此, 在全国范围内同时起步, 公平也是个大问题。

4 征税问题之建议及展望

4.1 征税建议

(1) 明确征税目的。通过征税, 对住房财富进行再分配, 缩小社会财富的分配悬差; (2) 制定房产税法。明确征收范围, 统一计税依据和征收幅度。

美国成功范例显示, 房产价格与个人房产税的有效税率呈负相关关系, 并且与地方公共支出呈正相关的关系。如果个人房产税没有随地方公共支出的上升而上升, 那么个人房产税的上升部分将会导致个人所拥有房产的价值下降。反之, 如果个人房产税的税率被提高, 并且随之增加的个人房产税收入都被用于地方的财政支出, 那么个人房产税对当地房地产价格产生的正效应将抵消或者高于税率提高而产生的负效应, 这样很多居民就愿意选择税负较高但公共服务较好的社区居住。个人房产税是最终加于资本所有者身上的地方税种, 由于它自身的特点, 会导致资本从高税率社区流入低税率社区的状况, 因而会造成资源配置的无效性。因此, 引用先进的评估技术, 建立完善的评估体系, 税种设置覆盖面广, 以房地产保有环节为主, 采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则, 以完善的配套措施做保证 (廉租屋, 控制租房上涨) , 这些才是征税的前提和保证。

专家认为, 全面开征房产税还需清除三大障碍:

一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网, 投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥, 从高端住宅市场流向中低端市场, 导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理, 防止出现“法律互消”的现象。三是征收障碍。由于房产税属于个性化征收, 因此无论国内外, 房产税都是征收成本很高的税种。

4.2 展望

我国正处在城市化快速发展中期, 真实的城市化率不足40%, 这个阶段, 住房刚性需求和改善型需求巨大。只要社会稳定, 未来一二十年房价上涨仍是大概率事件。开征房产税, 真正感到有压力的还是中低收入的普通百姓。

就我国当前的国情而言, 要想控制房价, 促进房价回归到合理水平, 最有效的办法不是征收房产税, 而是大量增加供应, 除此别无良法。在不增加供应的情况下, 任何类似限购、限价等调控政策, 最终都无法阻挡房价上涨的步伐。

开征个人房地产税并不是一朝一夕的改革, 而是中国财税体系完善过程中的制度选择。当前, 我国不能因为房价等原因而过分期待“一步到位”的在全国范围内推出房产税, 房产税的广泛开征还面临着一些难点和问题。我国应从试点城市中吸取经验和教训, 为今后进行全面的房产税税制改革夯实基础。

建立不动产统一登记制度。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度, 从制度上加强和创新社会管理, 并为预防和惩治腐败夯实基础。但同时要看到, 在全国联网未实现的背景下, 不动产统计登记制度又将成为不给力的纸老虎!

参考文献

[1]刘芳.房产税的终极改革目的为物业税[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2011, 27 (5) :61-62.

[2]魏勇.我国开征房产税的可行性研究[J].云南农业大学学报, 2011 (03) .

[3]刘恒.物业税的开征及其难点透析[J].涉外税务, 2004 (04) .

个人房地产 篇2

房地产销售个人总结范文1

一年的工作已接近尾声，在对前期工作的考核和总结的基础上，我认真对照，逐条检查，客观的评价自己的每一项工作和现实表现，在公司各级领导和同事们的真诚指点和帮助下，正视工作中的缺点和不足，积极发挥工作中的各项成绩，努力做到克服不足，保持成绩，基本能够独立完成本职工作，现将今年的主要工作做以下几方面总结：

一、主要工作任务和业务完成情况

1.完成情况综述。

2.未完成情况分析并说明。

3.职业精神。

刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为销售部中的一员，我深深感觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。

所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

看似简单的工作，更需要细心与耐心。在我的整个工作中，提供各类销售资料，平凡单调的工作成为了销售的奠基石。通过管理这些资料，让我从生疏到熟悉，进一步了解公司的房地产项目及相关客户等工作内容。刚开始由于对房地产知识掌握的不熟悉，常常在接听客户电话时，让我措手不及，销售部是对外的形象窗口，我们回答客户的每一个问题，都跟公司的利益息息相关，每说一句话都要为公司负责，为树立良好的公司形象做铺垫。

在此方面，我深感经验不足，部门领导和同事都向我伸出了援助之手，给了我很多好的建议和帮助，及时化解了一个个问题。每接待一次客户后，还要善于总结经验和失误，避免同一类差错的再次出现，确保在下次工作中有新的提高。

随着工作的深入，现已开始接触销售部管理的客户工作，电话拜访、催款是一门语言艺术，这不仅需要好的表达方式，还需有一定的经验。俗话说：“客户是上帝”，招待好来访的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立好公司形象。

就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。第一是领导的关爱以及工作条件在不断改善给了我工作的动力;第二是同事间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。

二、本期工作的改进情况

房地产市场的起伏动荡，公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为xx的销售高潮奠定了基础。最后以xx个月完成合同额xx的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

xx公司与xx合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出xx场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。

在开盘之际，我基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中我做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。

此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。

总之，这个月来，我虽然取得了一点成绩，但离领导的要求尚有一定差距。今后，我将进一步加强学习，扎实工作，充分发挥个人所长，为公司再创佳绩作出应有的贡献。

房地产销售个人总结范文2

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为xx企业的每一名员工，我们深深感到xx企业之蓬勃发展的热气，xx人之拼搏的精神。

xx是xx销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，xx很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于20xx年与xx公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，xx同志积极配合xx公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为x月份的销售高潮奠定了基矗最后以xx个月完成合同额xx万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，xx同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

20xx年下旬公司与xx公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出xx火爆场面。在销售部，xx同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。

经过一个多月时间的熟悉和了解，xx同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与xx同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

20xx年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产销售个人总结范文3

20xx年在不经意间已从身边滑过，回首这一年，步步脚印!我于20xx年x月份进入xx公司，在职期间，我非常感谢公司领导及各位同事的支持与帮助。

在公司领导和各位同事的支持与帮助下，我很快融入了我们这个集体当中，成为这大家庭的一员，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改变，在任职期间，我严格要求自己，做好自己的本职工作。现将20xx年的工作总结如下。

一、内勤日常工作

作为公司的销售内勤，我深知岗位的重要性，也能增强我个人的交际能力。销售部内勤是一个承上启下、沟通内外、协调左右、联系八方的重要枢纽。工作主要从以下几个方面开展;

1.日常业务衔接、客户服务、处理客户抱怨、客户咨询电话的接听及电话记录。

2.对客户进行销售政策的传达及业务信函的发送。

3.销售会议的安排、记录及跟踪结果。

4.做好本部门的档案管理工作，建立客户信息档案(涉及用户基本情况，使用品种、数量、价位、结算方式)。

5.各种促销活动情况了解，统计费用报销等协助办理。

6.建立销售分类台帐(反映出销售收入价格、运杂费、货款回收额度、应收货款额度)。

7.建立销售费用台帐(反映出部门内部费用及每个业务人员的费用、差旅费、运杂费、包干或定额包干费用的提取数额)。

8.各种报表的统计、汇总、报告的打印转发。

9.销售经理差旅费的初审与上报签批。

10.对所经手的各类涉及我厂商业秘密的销售资料、数据应妥善保管，不得丢失或向外泄密。

11.同类产品竞争品牌资料的分析与建档，销售相关宣传资料的领用、登记、分发。

12.各月份客户回款额排查、跟踪、跟进。

二、存在的缺点及计划

对于xx市场了解的还不够深入，对产品的技术问题掌握的过度薄弱，不能十分清晰的向客户解释，对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。在与客户的沟通过程中，过分的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。

本职的工作做得不好，指导力度不够，影响市场部的销售业绩。20xx年的到来，在做好本职工作的基础之上，对上述存在的问题，我个人也要尽自己所能，多掌握一些技术上面的知识，尽量做到应对自如，从容得体。不断增强自己的辨别能力，在更好的与客户沟通的基础之上，能更多的为公司利益着想。

三、部门组织上面的一些小建议

在明年的工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：

1.建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

2.完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

3.培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

4.销售目标。今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务;并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。

四、总结

一年来，通过努力学习和不断摸索，收获很大，不论在工作安排还是在处理问题时，都得慎重考虑，做到能独挡一面。我坚信工作只要尽心努力去做，就一定能够做好。做了一年的销售内勤工作了，有的时候也觉得自己有些经验，或是由着自己的判断来处理事情不够仔细，所以出现了不少的问题，也犯了不少错误，事后才知道自己的社会阅历缺乏，或是处理方法不当，我决心在今后的工作中要多提高自己的素质与休养，多学习为人处世的哲学，才能够超越现在的自己，争取更大的进步!

房地产销售个人总结范文4

在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活。

第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

个人房地产 篇3

一、影响房地产经济波动的主要因素

(一) 供给与需求矛盾的影响

在一般市场经济的前提下, 由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动, 这是不动产经济学的结论。因此, 从行业内部来说, 影响房地产经济波动的因素, 主要是房地产市场供给和需求的矛盾。而在我国房地产市场中, 房地产的需求变化要缓慢于房地产的供给变化, 需求线波动超前于供给线的波动, 因此, 无论是在总量上, 还是在结构上, 供给与需求的变化是经常变动的, 房地产的需求、供给总量处于一个不平衡的状态, 这种失衡, 必然要求房地产经济进行调整, 以保证快速发展。因此, 房地产的经济波动的主要因素之一, 是房地产供给关系的变化。

(二) 宏观经济政策与投资波动的影响

宏观经济政策与投资的波动, 对房地产经济的稳定性产生着直接性的影响。房地产的投资方根据宏观经济政策以及经济形势的变化, 做出投资行为。由于投资行为具有很强的预期性, 因此很容易发生波动。当投资方对房地产的预期上升时, 他们的资金就会快速、大量的投入进去;当对房地产的预期下降时, 投资者就会持币张望, 减少投资。房地产投资的多少, 一方面对房地产的市场供给产生影响, 另一方面又会对房地产的市场需求形成重大作用。因此, 房地产的经济波动受投资波动的影响。

(三) 国民经济的影响

从根本上来说, 影响房地产经济波动的因素, 是国民经济。房地产作为国民经济的其中一个部门, 在国民经济中占有举足轻重的地位, 两者互相影响, 因此房地产本身的发展, 不能脱离国民经济的整体的实际发展水平。如果房地产超前发展, 就会越过了国民经济的承受能力, 导致失稳。在房地产行业中, 一方面, 危房地产的成交量大部分取决于国民经济的发展状况;另一方面, 由于房地产的开发, 需要银行资金的大量、稳定、持续的帮助和支持, 属于负债经营, 因此受金融业的融资政策的影响。而银行的运行方式主要取决于国家银行贷款的政策, 而政策又与国民经济的运行密切相关。因此, 从根本上来说, 国民经济的变化导致房地产经济的变化与波动。

二、个人住房抵押贷款存在的风险

个人住房抵押贷款, 是指购房者在购买房屋时, 先向开发商支付一定比例的首付款, 再以所购房屋作为抵押担保, 向银行申请长期贷款, 然后以分期付款的方式, 按月偿还本息的一种金融活动。结合实际情况, 发现个人住房抵押贷款主要存在着以下风险。

(一) 政策法规风险

目前, 在市场经济的形势下, 我国政府还不能充分实现市场的调控功能, 相关的法律制度还不够完善, 对于房地产消费信贷, 特别是个人住房抵押贷款, 并没有全面的、科学的法律法规, 导致在个人住房抵押贷款的过程中, 由于存在着各种不规范的操作而引起了相关的法律问题。由于这些问题在我国法律体系中, 没有与之相对应的、具有针对性的法律条款, 因而形成了贷款运作的法律风险。

(二) 信用风险

在个人住房抵押贷款中, 最直接、最基本的风险, 就是信用风险。信用风险是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中, 交易的其中一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。一般包括自主违约、被迫违约、提前还贷、恶意骗贷等等行为。例如提前还贷, 是指购房者没有按照合同要求时间进行贷款还清行为, 而是提早完成付款, 这种行为不仅会让银行失去应有的利息收入, 而且银行还需要为提早还回的资金寻找适合的投资渠道, 导致额外的损失;恶意骗贷在实际中一般称为“假按揭”, 主要是指开发企业以单位名义购房, 借购房之名骗取金融贷款的做法, 是一种欺骗行为。

(三) 操作风险

在我国现有的市场体制下, 很多监管机构和部门都不健全, 而经营机构为了追求业务成绩, 不顾相关规定进行操作, 例如借个人住房抵押贷款为名开办个人股票、没有经过批准就随意降低担保标准等等。这种违规经营的行为对个人住房抵押贷款造成了风险。

(四) 利率风险

利率风险是指存贷款利率在金融市场利率的波动下而缩小, 甚至出现存款利率高低贷款利率, 导致银行收不抵支的风险。目前, 个人住房抵押贷款的利率是随着央行对利率的调整而变动的, 因此很容易出现利率风险。如果银行不能在结合最新利率变化情况而采取正确的措施, 就会给银行的经营带来一定的风险, 甚至是损失。

(五) 管理风险

在当前的经济形势下, 商业银行为了争取更多的业务, 而不顾后果的去抢占市场份额, 对个人住房抵押贷款的业务运作没有形成合理的、科学的业务流程, 比较随意。除了管理政策不达标, 在管理人才上, 也较缺乏具备管理专业素养和知识的专家和人才, 使个人住房抵押贷款存在着管理风险。

三、结束语

随着我国经济的发展, 人们生活水平的提高, 房地产开发和个人住房抵押贷款已经成为社会极为普遍的活动。本文对影响房地产经济的因素以及个人住房抵押贷款存在的风险进行了分析, 希望相关人员能够提高关注度, 从而促进国家与社会的和谐发展。

参考文献

[1]谷秀娟, 梁润平.房价与住房信贷风险的相关性分析及对策研究[J].金融理论与实践, 2012;7

房地产销售个人总结 篇4

首先，销售统计和分析：

(一)绩效统计：在20xx年6月开业，商品房预售5套，销售总面积600平方米，销售总房款额1636040元。

(二)业绩分析：客户签单18单，其中9签订完成交易。

其次，在实际工作中，我也学到了一些销售经验，我与大家分享几点：

(一)与顾客成为朋友，彼此信任，那么你就是最成功的销售人员。

(二)要站在客户的立场想问题，然后才能谈心，因为大家都喜欢与知己沟通。

(三)不要回避产品缺点，在健谈当中尽量展现得坦率、真诚一些。

(四)增加销售方法，专注于重要客户，老顾客。