个人房地产税

个人房地产税（精选9篇）

个人房地产税 篇1

近几年的房价令大多数老百姓望而却步, 而对一部分有钱有权的人来说, 却是一个不可多得的积累财富的机会, 政府为了有效控制房价, 出台了一系列相关的法律条例, 在上海、重庆试点, 这只是我国房产税改革的第一步, 选的城市一个是房地产市场接近成熟的一线城市, 一个是西部的房地产市场处在成长过程的大城市。

个人房产税虽然已经开始试点。中国地域之广、居民为居住环境的支出之复杂, 对房产持有的多样性, 家庭住房面积、住房地域的差异之大、对居住以后所享受的公共服务的不均等化等许多因素, 都不是简单而孤立的个人房产征税问题, 也不仅是公平税负的问题, 涉及民生问题、财产的财税体系问题、财产公开透明的申报制度问题。如果把房产税的征收依据固化在房价或居住面积上恐怕尚不全面。

1 开征个人房地产税的必要性

个人房产税, 又称房屋税, 是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆, 加强对房产的管理, 提高房产使用效率, 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整, 合理调节房产所有人和经营人的收入。

只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来, 其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本, 否则, 调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。过去20年, 我国货币超发, 却没有造成恶性通胀, 是因为大部分流动性被房地产市场吸纳, 并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。着眼经济形势发展, 改革房产税制, 对个人住房普遍征收房产税, 建立起符合社会主义市场经济条件的新型财产税体系, 增强税收对个人收入分配的调节功能, 缓解贫富差距不断加大的趋势。能发挥这种功效的, 唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。开征房产税有利于稳定房地产市场预期, 有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为, 有利于改善人们购房的理念, 有利于抑制虚高的房价, 使得房价回归理性等。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入组织收入职能, 必须首先从税制方面完善房产税。在简并税种、压缩和规范收费的基础上, 对个人住房保有环节征收房产税, 改变我国税制在财产税方面的滞后状况, 实现税制结构的优化, 为发挥税收宏观调控作用、促进房地产市场健康有序发展提供税制条件。

2 两个试点城市的具体情况

重庆:开征时间是2011年1月28日。征收对象是独栋商品住宅, 不管存量还是增量都收税;另外个人新购的高档住房要征房产税。税率是3倍以下收0.5%, 3~4倍收1%, 4倍以上收1.2%。计税依据是目前是以房产交易价为征税基数, 如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。税收减免是家庭全部住房面积人均不超过60m2;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后, 因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人, 其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的。

上海:开征时间也是2011年1月28日。征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率暂为0.4%。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值, 评估值按规定周期进行重估。试点初期, 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。税收减免是如无存量商品住宅, 买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180m2, 高档住房可以抵扣100m2, 是以户为单位计算, 家里是一个人一户也是抵扣100m2, 三口之家一户也是抵扣100m2。

3 试点城市状况

3.1 试点城市的实施结果

上海房产税实施一年来, 在促进地方经济发展, 优化产业结构, 健全地方税制, 以及控制房价增幅等方面都取得较为良好的成效, 但由于实施时间过短、力度不大, 且在试行过程中存在很多问题, 导致目前房产税实施效果并不显著。据上海市财政局数据, 2011年上海市地方财政收入3429.8亿元, 其中房产税达22.1亿元。2012年11月23日, 上海市税务局公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。截至目前, 上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税, 其中去年认定2万余套, 今年约3万套。其中90%适用0.4%的税率。

在重庆最新完成认定的住房中, 应缴税住房比例约占全市住房总数的20%, 其中八成以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率, 主要集中在非中心城区。

由此可见, 房产税改革试点近一年以来, 上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

3.2 试点中存在的问题

正如财政和法律学者吴俊培教授之说:“起征房地产税的想法, 源于高层想借此控制房价, 因为房价实在太高了。实际上, 这个观点是有很大问题的。价是价, 税是税。从理论上来说, 有了税以后, 这个价格应该还会更高。按正常规律, 房地产价格, 没有含税应当低一些, 有了税之后反而更高。”

房产税是直接税, 目前中国的直接税种只有个人所得税一项, 数目不大, 还是通过单位代扣代收。挨家挨户征收数目巨大的房产税, 势必使原本过于庞大的征税队伍加倍庞大, 公民税负直接加重, 现在只针对极少数富人进行“试点”, 当然可以征得到。但是一旦征收对象扩大到普通民众, 一切就会复杂得多。除此之外, 全国房产交易信息并未联网, 因此, 在全国范围内同时起步, 公平也是个大问题。

4 征税问题之建议及展望

4.1 征税建议

(1) 明确征税目的。通过征税, 对住房财富进行再分配, 缩小社会财富的分配悬差; (2) 制定房产税法。明确征收范围, 统一计税依据和征收幅度。

美国成功范例显示, 房产价格与个人房产税的有效税率呈负相关关系, 并且与地方公共支出呈正相关的关系。如果个人房产税没有随地方公共支出的上升而上升, 那么个人房产税的上升部分将会导致个人所拥有房产的价值下降。反之, 如果个人房产税的税率被提高, 并且随之增加的个人房产税收入都被用于地方的财政支出, 那么个人房产税对当地房地产价格产生的正效应将抵消或者高于税率提高而产生的负效应, 这样很多居民就愿意选择税负较高但公共服务较好的社区居住。个人房产税是最终加于资本所有者身上的地方税种, 由于它自身的特点, 会导致资本从高税率社区流入低税率社区的状况, 因而会造成资源配置的无效性。因此, 引用先进的评估技术, 建立完善的评估体系, 税种设置覆盖面广, 以房地产保有环节为主, 采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则, 以完善的配套措施做保证 (廉租屋, 控制租房上涨) , 这些才是征税的前提和保证。

专家认为, 全面开征房产税还需清除三大障碍:

一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网, 投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥, 从高端住宅市场流向中低端市场, 导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理, 防止出现“法律互消”的现象。三是征收障碍。由于房产税属于个性化征收, 因此无论国内外, 房产税都是征收成本很高的税种。

4.2 展望

我国正处在城市化快速发展中期, 真实的城市化率不足40%, 这个阶段, 住房刚性需求和改善型需求巨大。只要社会稳定, 未来一二十年房价上涨仍是大概率事件。开征房产税, 真正感到有压力的还是中低收入的普通百姓。

就我国当前的国情而言, 要想控制房价, 促进房价回归到合理水平, 最有效的办法不是征收房产税, 而是大量增加供应, 除此别无良法。在不增加供应的情况下, 任何类似限购、限价等调控政策, 最终都无法阻挡房价上涨的步伐。

开征个人房地产税并不是一朝一夕的改革, 而是中国财税体系完善过程中的制度选择。当前, 我国不能因为房价等原因而过分期待“一步到位”的在全国范围内推出房产税, 房产税的广泛开征还面临着一些难点和问题。我国应从试点城市中吸取经验和教训, 为今后进行全面的房产税税制改革夯实基础。

建立不动产统一登记制度。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度, 从制度上加强和创新社会管理, 并为预防和惩治腐败夯实基础。但同时要看到, 在全国联网未实现的背景下, 不动产统计登记制度又将成为不给力的纸老虎!

参考文献

[1]刘芳.房产税的终极改革目的为物业税[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2011, 27 (5) :61-62.

[2]魏勇.我国开征房产税的可行性研究[J].云南农业大学学报, 2011 (03) .

[3]刘恒.物业税的开征及其难点透析[J].涉外税务, 2004 (04) .

个人房地产税 篇2

房产税、房地产税，一字之差，不少人对此多有混淆。房地产税，是指有关房地产的税收，包括开发、流通、保有环节，比如房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等等。而房产税，仅仅指向保有环节。

目前，房地产开发和流通环节均有征税，而且税负过高，但保有环节则一直缺失。 去年3月的“国五条”提出，要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但最后扩围计划却杳无音信。在广东省日前出台的深化财税体制改革总体方案中，房地产税等财产行为税将成为县市级主体税种。

房地产税 篇3

房地产税虽然在路上,但是一时半会儿还出不来。一、经济下行,必须靠房地产拉动。目前经济下行压力巨大,必须依赖房地产给予相应的支撑。如果现在出台房地产税,对房地产业肯定是雪上加霜,从而影响GDP,这是当前不会出台房地产税的最重要理由。二、顶层设计尚未完成。虽然已经说房地产税进入到立法阶段,但实际上,离正式出台还有很长一段距离。三、各方面技术问题尚未解决。包括税率的制定、免税的条件等,各地方政府虽然有自主权,但是到底用什么标准,目前尚存疑问。四、征收是最后的难点。目前房产税在上海和重庆两地,征收就非常困难。综上所述,短期内(两三年内)征收房地产税的条件完全不具备。

华远地产股份有限公司董事长任志强

房地产税主要涉及两种,包括流转环节和保有环节。现在流转环节大概有四大税,保有环节也有几个税。中国现在这四种税或者五六种税(房地产税)加起来大体占到国家税收的11%～13%,高的时候占到17%～18%。而土地收入占地方财政收入的比例,高的时候达到78%。所以,收房产税也难改地方政府卖地冲动。从目前已经在试点房产税的两个城市(上海和重庆)来看,也没有什么获益。上海大概两三个亿的收入,乘10倍就是20多个亿,还不如卖一块地的钱多。所以,用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法,基本上是不可能的。

中国注册税务师协会会长许善达

在中国对住宅在保有环节开征房产税(物业税)的理由都是不能成立的。也可以说,这种房产税(物业税)不应该出台,即使出台也不可能成功。第一个原因是,从建立地方税体系的角度讲,中国目前和今后一个相当长的历史时期,都不可能使房产税成为地方财政收入的主要来源以平衡中央地方财政分配比例失衡问题。第二个原因是,主张开征房产税的意见用美国、日本、香港的房产税作为理由。但是这些国家和地区在发展初期并没有房产税,而是发展到一定的富裕程度以后才设立的。因此,在世界各国取消或降低财产税的浪潮中,如果中国要反其道而行之,作为一个低收入的发展中国家,反而大幅度增加财产税,这绝不是一个好的选择。现在想把房产税搞成一个中国地方税体系里的主要税种,这完全脱离中国实际,完全不符合世界税制发展的规律,有点食洋不化。

中原地产代理(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄

当前深圳土地资源较为匮乏,多数土地都以旧改用地为主,即使开征房产税,预计未来5～10年对深圳楼市的影响也甚微。再有,改革方案能否真正回馈到小业主身上也难以确定。但房地产税一旦开征,很多业主或会将税费变相加进租金里面,从而推高深圳整体租金水平。当租金涨幅过大时,市场可能将进行新一轮的洗牌。

全国人大财经委副主任委员郝如玉

据媒体报道,对房产税的征收有一些初步的轮廓:第一套房免征的可能性很大;第二套房有可能从轻征收;一二线城市税负可能大于三四线城市;高档房征收可能性很大;为了避免百姓的税负过于沉重,税率超过3%的可能性非常小。如果按照“首套免税、二套优惠、三套征税”的做法,我认为将会对居民的行为和心理产生不良导向。但按人均面积征收也存在缺点,对于在全国多地有住房的人,如何平衡一线城市和三四线城市的征收标准也是问题。房产税要兼顾公平,但如果每套房屋都征收也不现实。个人倾向于小切口的改革,针对少部分人征收。

长江商报评论部主编廖保平

开征房产税除了能增加政府税源,似乎看不到太多的作用。而收税如果仅仅是为了增加政府的税源,这个征税的合法性是有待论证的。因为政府总会有收税的冲动,但不能想收就放开收。尤其是,在缩减政府的规模、减少政府的开支方面做得不够好的情况下,征税难免让人诟病。必须强调的一点是,征收房产税牵动着税制改革,即中央与地方财税关系的调整;避免“一房多吃”、重复征税的问题,需要合并重组房地产相关税收;尤其是房产税不同于土地财政,当政府对中国家庭最主要的财产进行征税,从居民最基本的生活用品住房身上“掏钱”时,居民必然会对政府有财政使用的更大关切,必然对政府在公共产品的有效供给上有更高要求,这一点,政府要有充分的思想准备,如若不然,势必会加剧社会矛盾。

全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林

为了更好贯切房地产税制度,当务之急是需将商业住宅类(40年)调整为70年,同时逐步取消70年土地使用年限,也就是说最好在2017年以前,全国所有土地种类均是70年使用年限,只有这样才能在2017年(十九大)上的房地产税制度做政策性铺垫。因为我们土地属于国有的特殊性质,造成我们特有的土地出让金制度,70年的使用年限是租金一次性收上来,这些钱是开发商掏的,但开发商又把土地出让金基本摊在房价里,摊给购房者,也就是说我们缴纳土地出让金,又要征收房地产税,这涉及重复征税。虽然外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上,而我国约8%,但我国的卖地收入占到地方财政的40%以上。多数国人购买房屋并不是为了炒房,他有一套100平方米的住宅,添加了一个80平方米的商铺,他只是为了改善生活,现在又把商铺的时间缩小为40年,马上要交房地产税,又要缴纳一大笔税费,农民更别说了,弄个宅基地也好,种地卖点粮食,这个时候还需要征收房地产税,农民太不容易了。

全国人大代表、吉林省嘉源建筑工程咨询有限公司董事长王玉芝

当前推出房地产税势必影响整个建筑行业的发展,而建筑行业上下关联产业达100多种,水泥、钢材、木材、玻璃等很多行业,这些下滑进而又会影响就业。目前可以肯定的是,征收方案将区别于试点的沪渝两地。房地产税虽然是个小税种,但却牵动每一个人的利益,切好利益蛋糕,才能释放改革红利。

北京满意行集团董事长杨智堡

湖北省城市房地产税征收管理 篇4

鄂地税发[2003]125号

湖北省地方税务局 2003-12-1

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各市、州、林区、县（市）地方税务局：

经省政府批准，现将《湖北省城市房地产税征收管理办法》印发给你们，请遵照执行。在执行中有什么问题，请及时向省局反映。

二00三年十二月一日

湖北省城市房地产税征收管理办法

第一条 根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，给合本省实际情况，制定本办法。

第二条 城市房地产税只征收房产税，不征收地产税。城市房地产税征收地区为本省行政区域内的城市（包括郊区，下同）、县城城区、建制镇镇区、工矿区。县城城区与城郊的划分，建制镇镇区与镇郊的划分，按照行政区划确定。对因经济发展，县城城区、建制镇镇区的市政建设已突破原来行政区划；又尚未明确划入县城城区、建制镇镇区的延伸部分，其征税范围由县（市）人民政府确定。需开征城市房地产税的工矿区须由市、县人民政府报经省政府批准。

第三条 城市房地产税的纳税义务人为在本省境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业、台港澳同胞投资企业和外籍个人、台港澳同胞。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人缴纳税款。

对于中方出地，外商投资企业和外国企业出资，在城市房地产税征税范围内联合建房的，暂对出资方在使用期限内比照房屋产权人就其分得的部分征收城市房地产税。

对于中方以房产入股。外方以资金入股合办企业的，如果该 房屋的产权已过户到外商投资企业或该房产已作为外商投资企业的固定资产入帐，则对外商投资企业征收城市房地产税。

第四条 适用税率：

（一）房产所有者出租的房屋，税率为租金收入的12%；

（二）应税非租房产，税率为房产原值作一次性减除后余值的1.2%。

第五条 城市房地产税依照房产原值一次性减除20%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产既有自营部分又有出租部分，应分别计算纳税。对自营部分与出租部分房产原值不易分割的，以各自所占面积，确定自营部分房产原值。房产原值按下述原则确定：

（一）外商投资企业和外国企业拥有的房产，其计税依据按固定资产帐面的房产原值确定。房产原值是指纳税人按照财务会计制度的规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按财务会计制度规定记载的，在计征城市房地产税时，应按规定调整房产原值。但对于与房屋不可分割的各种附属设备（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等，以及过道、晒台等），无论是否计入固定资产帐，都应作为应税房产原值，征收城市房地产税。

（二）对房屋尚未竣工先行使用，或新建房屋已竣工验收，但房产原值尚未确定的，暂按其使用部分实际完成投资额或全部实际完成投资额计征，待房产原值确定后，再按房产原值计征。

（三）外籍个人和台港澳同胞购置的经营性用房，其房产原值按买价确定。

（四）对于企业将房屋进行更新改造或装饰装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收城市房地产税。

（五）对于企业将房产进行评估，并按会计制度规定计入固定资产帐面房产原值的，应按调整后的房产原值计征城市房地产税。

（六）纳税人或代缴人不能提供房产原值或房产原值明显不合理的，由评估机构进行评估；并由主管税务机关确认，或由主管税务机关根据同类房产确定。

第六条 计算公式：

（一）按房产原值计征的应纳城市房地产税税额；一次性减除后的房产余值X1.2%；

（二）按租金收入计征的应纳城市房地产税税额=房产全年租金收入X12%。

第七条 下列房产免征或减征城市房地产税

（一）免征和暂免征收城市房地产税的范围：

1.外商投资企业、外国企业停产、停办、撤销后，闲置未用的原有房产。

2．外商投资企业利用人防工程进行经营活动的房产。

3.外籍个人以及台港澳同胞购置的非经营性房产。

以上1、2项须事先向主管地税机关办理免征或暂免征收城市房地产税手续。

（二）外商投资企业、外国企业的职工住宅，暂减半征收城市房地严税。住房和其他用房不易划分的，由主管地方税务机关核定。

（三）纳税确有困难的，可向主管税务机关提出申请，对单个纳税人，全年减免税额在5万元以下（含5万元）的由市、州地方税务局审批；对单个纳税人全年减免税额在5万元以上的由省地方税务局审批。

第八条 城市房地产税按年征收，按季或半年分期缴纳，具体征缴期限由市、州地方税务机关确定。

第九条 房屋使用不满1年或享受免税照顾以后恢复征税时间不满1年的，应按月换算计征，超过15天的按全月计算，不满 15天的免予缴纳。

第十条 纳税人应自领取营业执照之日起30日内或自依照法律、行政法规的规定成为法定纳税人之日起39日内，将现有房产的座落地点、房产用途、房产价值或租金收入情况，据实向主管地方税务机关办理申报登记。

纳税人因房屋产权变更，以及房屋新建、扩建、改建、毁损，拆除、停租等引起房产价值变化以及租金收入发生变化的，应于房产价值及租金收入变化后的30日内重新办理申报登记。

第十一条 城市房地产税向房产所在地地方税务机关缴纳。

第十二条 本办法由省地方税务解释。

房地产税征收问题浅析 篇5

(一) 房地产税的概念

房地产税, 又称“财产税”, 主要针对土地、房屋等不动产, 要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款, 税额随房产的升值而提高。从理论上说, 房产税是针对国民的财产所征收的一种税。

(二) 房地产税征收的背景与目的

房地产业关乎国计民生, 是国家的支柱产业之一, 政府必须发挥干预、管理的职能来进行调控, 以保证行业运行在正确的轨道上。进入新世纪以来, 房地产业发展迅猛, 成为国民经济发展中一个新的增长点。

(三) 房地产税收制度与征收现状

我国现行房地产税制的基本结构框架, 是在1994年分税制改革后形成的。我国自房地产税开始征收经历了两个阶段:第一阶段收入规模偏小、增长缓慢;第二阶段收入增长明显加快。税收收入总额增长的步伐快于房地产税收收入的增长, 房地产税收收入平均占税收收入的2%左右;占地方财政收入的比重平均为4%左右, 比例上不高。

二、开征房地产税的必要性

(一) 优化资源配置

迫使闲置资源投入使用的好办法, 就是提高持有环节税负, 减轻流转环节税负。开征房地产税将加大房地产持有成本, 迫使业主提高房地产使用效率, 如果业主无法有效使用房地产, 税收就成为业主的沉重负担。为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产, 从而使房地产流转到能更有效利用的人手里, 优化资源配置。

(二) 调节收入分配, 促进社会公平

房地产税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围, 高档豪华住宅采用累进税率, 占有越多房地产, 税率越高, 让占有过多社会资源者付出更多代价, 这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题, 以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过房地产税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平, 让普通百姓享受到更多福利待遇, 从而促进社会公平。

(三) 增加地方财政收入

由于房地产的天然不可移动性, 并与地方的政治、经济关系密切, 各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。

(四) 完善中国房地产税收体系, 减轻房地产购置环节税收负担

中国涉及房地产的税种有很多, 并且存在同一税种多环节征收, 而每一环节又征收多种税。中国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重, 而在持有和使用环节税负偏轻。

(五) 调控房地产市场

房地产税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的税费, 转化为在房地产持有阶段逐年缴纳, 一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策, 更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有, 改成少持有。

三、开征房地产税面临的问题

(一) 评估能力的制约

房地产税将以不动产的市场现价为征税的税基, 这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前主要问题是, 如果各城市普遍推开房地产税, 一方面需要一大批评估技术人员, 另一方面开展评估还需要采集样本数据, 也需要人力与物力的投入。因此, 如果想全面开征房地产税, 全面完成所有应税不动产的评估, 至少需要几年的准备时间。

(二) 纳税人的抵触

对居民而言, 房地产税是新增的一种新税, 但没有减少其他的税。舆论之所以支持房地产税, 是基于房地产税是一种调节贫富差距的工具, 有利于抑制房地产投机, 但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳房地产税。中国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备, 如果不能有效化解纳税人的抵触情绪, 仓促出台房地产税, 可能出现大面积欠税。

(三) 税务机关征收能力的制约

目前中国税务机关征税主要是针对法人, 对个体工商户采取定额税的方式, 个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征房地产税, 则意味着税务机关要面对千家万户的居民, 如何高效地征收, 将是对税务机关的一大挑战。

四、对房地产税开征的思路设计

(一) 精简税种, 培养地方政府主力税源

房地产税改革旨在改变目前中国房地产税目繁多、税负结构不合理的现状。因而, 应将原来的房地产税、城镇土地使用税和土地增值税取消, 开征统一规范的房地产税。同时, 减少流通环节房地产相关税费的种类, 提高持有环节税收。

(二) 绝大部分不动产纳入征税范围, 部分类型设置免税期

房地产税是对境内所有房地产征收的, 不仅包括城市, 农村也要征收;不仅对商业地产征收, 对住宅等不动产也要征收。但是, 目前房产税征收范围不包括农村区域和个人所有非营业用的房产, 因而在确定征收范围的条件下应据物业的不同类型制定一个比较明确的时间表, 也就是根据情况对某类房产设定一个免税期或者低税期。这种做法可以减轻房地产税对房地产市场的冲击, 同时也给国民一个接纳的时间。

(三) 税基确定以市场定价为主, 政府定价为辅

房地产税合理、准确的计税依据应该是土地使用权和房产所有权的市场价值。计税的市场价值是通过评估得出的, 目前国际上比较流行的主要有市场比较法、收益还原法和重置成本法。就中国现阶段而言, 房地产市场总体是一个卖方市场, 一般而言, 成本法的评估结果低于收益法的评估结果, 而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。

参考文献

[1]尹华.中国房地产税收制度改革的研究[D].长沙:中南大学硕士学位论文, 2009

房地产新税接踵而至 篇6

个人所得税、房产税、遗产税正在或者即将打探每个中国人的钱包,这些不期而至的新税种预示着中国税制的大变革——由间接税为主向直接税为主的税制转变。

2013年3月1日,国务院出台“国五条细则”,在社会上掀起巨大反响,其中最重要的一条是,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

此后的几天里,各城市的房屋交易大厅人满为患,假离婚与交易量一样成倍增加,抢先在各地细则出台前完成交易过户,躲避20%的个人所得税。

不仅仅是个人所得税,讨论了多年,并在上海和重庆两地试点了一年的房产税,离实施也不远了。2013年2月20日,温家宝召开国务院常务会议指出:要扩大个人住房房产税改革试点范围。

未来,即将出台的对于房地产影响较大的税种还有遗产税,深圳曾一度盛传要开征遗产税。2013年3月1日,在北京师范大学召开的关于遗产税研讨会上,与会人士表示应加快推出遗产税。国家发改委就业与收入分配司司长张东生认为,遗产税推出就是时间和时机问题。

2013年2月出台的《收入分配改革方案》将必须加快研究推出的税种包括:个人所得税、房地产税、资源税和遗产税等,税收的目的是为了调节收入分配。这些税种在中国以前税制结构里是没有的,而在税制发达的国家是作为主体税种,叫做直接税。

目前我国的税收主要是间接税,大约占税收总额的70%以上,间接税意味着缴税者可以用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人。而直接税则相反,缴税者是税收的实际负担人,纳税人不能或不便于把税收负担转嫁给别人。

一直以来,间接税都是在商品和劳务环节征税,个人其实已间接交了税，但自己没有切身感觉,征税对象大多是企业;而变为直接税后,征税对象就是个人,个人能够直接感受到自己的钱交给了政府。

遗产税卡壳产权制度

最近,经常有保险公司营销人员在推荐产品时告诉你,遗产税可能要推出了,让你赶紧买份保险,这在深圳被一度炒得沸沸扬扬。但税务总局人士在一次内部研讨会中表示,中国目前开征房产税要解决的问题是不完全的产权制度。

2013年3月2日,北京师范大学中国收入分配研究院在京发布《遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示》课题中期成果报告。报告认为,我国推进遗产税改革的时机已成熟,条件也基本具备。负责该课题项目的原发改委巡视员刘浩告诉记者,这个报告已经上报相关主管机构。

如果要征收遗产税,最受人们关注的是起征额。刘浩认为,我国遗产税应按中产水平确定起征额,按三口之家年收入为36万元计算,如把家庭财产存量定为15年收入,则500万元为遗产税起征限额。限额以下是中等收入家庭,遗产和赠与不征税;限额以上是高收入家庭,按超额累进征税。

另一个重要问题是税率,他认为,根据税收政策向劳动所得倾斜的原则,遗产所得税应高于劳动所得税才合理。目前我国个人所得税最高边际税率为50%,则遗产税最高税率应在55%～60%较为合理。“从国际而言,这个水平不算高。”他说。

他还建议,遗产税应采用累进税率计征管理,遗产及其收入越多,税率越高。由于遗产税是一次性征管,累进级距细一些,既不增加难度,又能更好体现税收公平。

刘浩在报告中还建议,我国的遗产税制度课征对象应为全部遗产,即遗产中的所有动产和不动产,不给财产腾挪操作和转移提供制度空间。

他还建议,我国遗产税可考虑按总分税制设计。鉴于我国是世界上贫富差距最大的国家之一,因此,遗产税调节力度不宜过小,第一次国税课征总遗产税,重在调节财产差距;第二次地税课征继承税,重在起点公平。

张东生说,目前遗产税最需要关注的是房子的产权问题,遗产税课征对象应包括房产、现金、企业家股权等。目前房产产权问题,根子上还是土地问题,现在的产权有70年的也有50年的,中国的房子没有真正的产权,如何征收遗产税?另外,目前对普通老百姓的遗赠或赠与都有印花税,也挺高的,这个税是否有遗产和赠与的性质,和遗产税是什么关系?

国家税务总局法规司副司长谭珩也认为,遗产税需要解决的还是土地产权制度。他认为,经过三十多年的改革开放之后,中国的土地制度有进一步改革完善的必要。

谭珩还表示,目前居民财产收入包括现金等信息都还没有联网,联网以后税务部门能不能得到这些数据?是职能部门提供还是怎么做?都需要进一步探讨。“公民的财产如何登记?名下财产税务部门怎么掌握?北京有房产,我能查到;海南有,我如何查到,查到的成本有多大。房产税的征管成本如果代价很大,恐怕也有问题,偷税漏税如果很多,征收面上不去,税收收不上来,税务部门压力会很大。”他说。

他最后透露说,目前税务部门还在等待上层的决策,内部也在加紧研究。

20%个税前途难测

如果不出意料,全国“两会”过后,各地关于“国五条”的细则就要陆续出台了。

在刚刚结束的全国“两会”上,住建部部长姜伟新表态:“国五条”一定要严格执行。但需要解决的问题是:对于刚性购房需求是否要征收个人所得税?对于唯一住房的出售是否要征收个人所得税?个人所得税如果转嫁给购房者,到底如何处置?

影响“国五条”细则实施的一个更为根本的问题是,如果20%的个人所得税转嫁给了购房者,则这条政策不仅没有制止房价上涨,而是对房价火上浇油。

20%的个人所得税其实是个老政策,已经出台十多年,但被虚置十多年,一直没有真正执行过,地方政府的理由是很难掌握房屋交易的确切数据。后来各地都上了IT系统,技术上的问题解决了,不过执行还是不力,其中一个主要原因就是,这个税负往往都转嫁给了购房者,间接推高了房价。

一位做过二手房买卖的人士对记者说,前几年,在二手房交易过程中,买卖双方会商议,如果卖家要求买家承担这个税负,那就只能买家出了。如果卖家说,不用买家出了,但是羊毛出在羊身上,房价肯定是要提高的。理论上,个人所得税是卖房人应该缴纳的费用,鉴于此,地方政府普遍把政策停了。

从以上例子可以看出,个人所得税是推高房价还是打压房价,关键在于买卖双方的协商,而决定协商结果的是房地产市场的形势。如果房地产市场是卖方市场,供给远远小于需求,卖方处于价格强势,则20%的个人所得税就全部由买方承担,房价自然就被推高了;如果房地产市场是买方市场,供给大于需求,买方处于价格强势,则20%的个人所得税只能由卖方来承受,房地产价格就相当于下跌了,房价被打压了。

有专家指出,如果这个政策执行的效果果真是推高了房价,税负转嫁给了购房者,则政策最后的前景就很难预测了。

房产税试点将扩大

《收入分配改革方案》指出,我国要逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。

其实,房产税目前在中国,被赋予了关键的意义。一个是抑制炒房,缓解房价过快上涨,当然收入分配的调节手段也是重要原因;另一个重要功能是完善地方税制。完善地方税制在本次“两会”政府报告中被重点提及。主要问题是1994年形成的分税制改革,导致中央和地方事权和财权的不匹配,地方财力收入不能支持其地方经济社会发展,因此最近几年地方政府的收入越来越依靠卖地财政,就是通过低价征收农民土地,然后在土地二级市场上以高价拍卖给开发商。

业内人士认为,这种地方收入结构最近几年产生重大弊端,一是地方政府和农民利益形成重大冲突,在各地出现的强制拆迁,破坏了政府和群众的关系,也产生了诸多腐败现象;二是在土地招(商)、拍(卖)、挂(牌)中直接推高了房价。

全国“两会”上关于房产税的讨论也很热烈,中国房地产协会副会长胡葆森认为,房产税并非当前房地产市场面临的最紧迫问题,鉴于当前统计各种复杂住房信息仍存在很多困难,短期内只能是逐步扩大试点范围,不会推向全国。

不过,中国社科院财经战略研究院院长高培勇认为,把房产税推向全国是必然的,而且近几年必须推行。“房产税改革关系到收入分配制度改革和税制完善,在全国范围内征收房产税是必需的,至于怎么征可以讨论。”高培勇建议,由于上海、重庆试点方案不同,再扩大试点应采用全国统一方案,具体条款设定可以根据地方情况留有选择空间,但总的原则应推行统一方案。

个人房地产税 篇7

(一) 房地产税评估方法

房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分, 它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法, 对土地及其附着物 (建筑物) 的价值或面积进行定期评估, 并据以作为房地产计税依据征税。当前, 世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类:一类是面积计价法, 一类是市场价值计价法, 一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法, 一些转轨国家和经济水平较低的国家, 如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看, 主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。

1. 市场法

市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较, 同时考虑影响交易价格的各种因素, 估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设, 多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。

2. 收益法

收益法即收益还原法, 也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率 (资本化率或还原率) 将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后, 根据一定的收益率 (资本化率) 算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产, 如商店、写字楼等。

3. 成本法

成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗, 因此, 需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下, 宜采用这种方法, 如工业财产价值经常采用这种评估方法。

(二) 房地产税的评估手段

房地产税的评估手段主要有三种, 一是批量评估手段, 二是单宗评估手段, 三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统, 采用法定形式建立的参数体系, 分片区批量评估应税房地产的市场价值, 据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程, 选用合适的评估方法, 对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值, 并以此进行财产登记和申报纳税的方法。

从目前的情况看, 以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中, 美国广泛应用计算机辅助批量评估系统 (CAMA) 和地理信息系统 (GIS) 作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作, 如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见, 批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。

在个别缺乏专业估价人员, 税收征管水平较低的国家, 如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价, 财产价值存在被低估的倾向, 加之居民纳税意识薄弱, 税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核, 往往会造成税源大量流失的状况。

(三) 房地产税的评估机构

世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构, 这些估价机构有的隶属于税务系统 (但一般与征管系统分开) , 有的独立于税务系统, 但一般来说在工作中独立性较强 (见下表) 。如澳大利亚各州设立总评估师办公室, 负责税基评估, 总评估师由议会任命, 对州长负责;美国不动产税基评估主要在地方政府, 波士顿60多万人, 仅政府不动产价值评估人员就达200多人;英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估;香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立, 保证了不动产税基评估的进行, 这是房地产税稽征的基础。

目前, 极少数的国家, 如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是, 利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。

(四) 房地产税的评估周期

世界各国评税周期的规定一般分为两种:一种是对评税周期由法律规定, 包括必要时推迟或取消房地产重估的规定;另一种是评税周期没有法律规定, 但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看, 重估周期一般都在3—10年的范围内波动, 其中以3年和5年作为周期的最多, 只有极少数国家每年都进行重估, 还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强, 评估周期较短且相对固定;反之, 一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外, 一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数 (如利用通货膨胀率) 作为重估指标, 但效果不太理想。

(五) 房地产税的评估结果争议解决机制

任何财产税制都必须具备一种渠道, 即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后, 要向纳税人发出通知, 告知房地产的纳税价值, 若纳税人认为对他们财产的估价有误时, 可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的, 可以调整税基评估通知, 以纠正估价方面的错误和异议;如果税基评估官不同意纳税人的意见, 纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议, 纳税人最后可向法庭提出申诉。

二、对我国评税制度的启示

从国外的经验可以看出, 房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同, 但仍有一些基本的一般性规律, 这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此, 在我国的房地产税制面临改革, 房地产估价制度很不完善的情况下, 借鉴国际先进经验, 建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。

(一) 设立专门的房地产税评估机构

由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握, 也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料, 加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额, 因此, 大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构, 这些评估机构的性质主要是政府部门 (有的隶属于财税部门) 或准政府部门, 具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构, 建议在我国房地产税制改革中, 设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立, 该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列, 既能保持密切联系又可以相互监督制约, 保证评估结果的公允性。

(二) 培养专门的评估人员

房地产税基评估是以批量评估为主, 运用计算机辅助评估, 结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此, 各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说, 房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格, 并接受专业的后续教育课程培训, 周期性地接受执业资格审核。在这方面, 我们要借鉴发达国家的经验, 建立评估师注册登记制度, 完善评估人员培训与继续教育制度, 建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。

(三) 建立税基评估争议处理制度

我国房地产评税人才培养路径 篇8

房地产税的实施方向是以市场价值为基础的批量评税, 这就对我国房地产评税人才培养和高校房地产评税专业 (方向) 建设提出了挑战。借鉴发达市场经济国家和地区的经验, 有助于形成具有我国特色的房地产评税人才培养模式, 满足房地产税改革实施的需要。

从国际经验看, 房地产评税工作需要较多高素质的专业评税人才。如加拿大BC省评估局 (BC Assessment) 负责该省财产税的征收和管理, 该组织有650个专职人员, 评估房地产数量超过188万宗 (BC Assessment 2010年度服务计划报告) ;在中国香港特区, 专职负责房地产税评估征收工作的是差饷物业估价署, 截至2011年4月总职工数达819人, 其中各类专业技术人员共466人, 占总人数的56.4%, 评估各类物业236.92万余宗 (香港差饷物业估价署年报2010—2011) ;美国马里兰州财产税评估局有全职岗位4481个, 其中职业估价师、制图员和IT人员数量占到56.26%, 评估不动产类的税基7313.57万宗 (Maryland Department of Assessment and Taxation 2011) 。可见, 房地产评税工作对于专业人员的需求量很大。

一、部分国家和地区房地产评税人才的培养经验分析

房地产保有环节的税收是财产税制的核心, 是市场经济发达国家和地区的地方政府财政收入重要来源。由于财产税的直接税性质, 评税结果必须公平、一致和准确可信, 否则将引起税负不公, 进而引发纳税人的反对。实施财产税制的国家和地区均极为重视评税人员的专业能力和执业水平, 有较为完善的评税专业人才培养模式, 包括本科和研究生层次的学位课程、执业资格认证和考试、执业继续教育在内的一整套体系。本文借鉴了加拿大、美国和中国香港特区的评税人才培养经验, 总结出有共性的内容可作为建立我国评税人才培养模式的参考。

(一) 政府部门的评税法律和制度建设是根本

政府部门既是评税活动的执行者, 也是评税法律和制度规则的设计者, 而制度建设是评税人才培养目标实现的根本条件。总的来说, 美、加以及中国香港特区的政府都倾向于从具体的行政管理事物中抽身, 依靠法律和行政许可来规范评税人才培养的行为, 放手发展行业中间组织, 鼓励各类评税专业学术团体之间的相互交流和有序竞争, 依靠高校、行业中间组织等市场力量实施评税人才的培养。

(二) 高校的专业课程设置和实践教学模式是基础

房地产评税是一项专业性很强的技艺, 既要遵循评估基本理论和原理, 又要在实践中有所创新, 解决具体问题。在人才培养中, 高校起到了主导作用。

1. 高校的多层次教育模式

加拿大英属哥伦比亚大学 (UBC) 在加拿大的评税人才乃至该国房地产业人才培养中居于重要的地位。该校的Sauder商学院下设房地产系, 开设与房地产评税有关的专业核心课程。在教育层次上, 不仅有全日制本科和研究生的培养方案, 同时开设成人职业教育系列课程计划, 提供评税行业认证课程和房地产评估学会注册课程, 满足房地产评税从业者从入职到晋升的继续教育需求。针对成人职业教育和继续教育的时间和地域局限性, 还推出了远程教育形式, 完善的导师制和发达的通讯手段保证了教学质量。

香港理工大学的建筑及房地产学系提供“物业估价”专业知识, 在本科生培养方面, 除全日制学位课程外, 还提供在职学位课程系列, 并颁发测量专业本科 (荣誉) 学位, 满足社会实践与高等教育结合的需求。

2. 课程系列体现专业性和实用性

UBC房地产系的城市土地经济学学位课程系列提供高水平的房地产专业教育, 并在全加拿大得到普遍承认。该学位课程系列包括房地产评估、房地产评税、房地产管理和房地产开发四个专业方向。其中, 房地产评税方向的核心课程和专业方向课的设置情况如表1所示。

从表1可以看到, 课程设置前后衔接恰当、针对性强。核心课程介绍房地产的基本性质、价格形成机制、影响因素及分析工具, 同时介绍房地产法律基础和职业伦理;专业方向课强调对CAMA应用的掌握, 要求在课程中熟练操作计算机软件, 熟悉批量评税的技术原理和方法, 并实际应用。

3. 工学结合和实践教学是重要形式

房地产评税工作不仅要求评税人员熟悉批量评税的理论和技术路线, 还能够学以致用, 对现实中复杂多样的房地产做出准确的价值评估, 熟练操作CAMA系统。因此, 高校在评税人才培养时, 更加注重对分析实际问题和动手操作的能力培养。

工学结合 (Work-integrated Education, 简称WIE) 是指将学习和工作相结合的教育方式, 即学生在校期间不仅学习而且工作, 并得到相应的劳动报酬, 使学生真正融入到社会中得以锻炼专业能力和交流沟通能力。香港理工大学用教学计划和学分制等手段保障学生参与社会实践, 自2005年开始设置WIE环节, 要求学生在校内导师和雇主导师的联合指导下获取专业知识和技能, 实习期不少于4周, 并根据学生实习表现、提交作业或论文以及雇主评价等, 对学生进行综合评价, 计算学分。WIE开拓了学生视野, 有助于学生运用所学知识解决实际问题, 建立清晰的职业发展规划;有利于高校和行业的密切联系, 使得教育机构知识更新能紧跟行业发展;同时, 雇主得以物色新员工、补充人力资本, 最终实现多方共赢。

实践教学则更多地体现为校园内的教学活动, 以实验教学、案例教学为主要形式。如UBC的房地产系有完善的评税实验室和软硬件, 能够模拟CAMA系统的真实操作环境, 有效提高了评税技能训练水平。在课堂教学中, 案例分析被广泛采用, 教师不是单纯的知识灌输者, 而是引导学员学以致用, 提升学生的应用能力。

(三) 行业学会等中间组织的专业指导和学术交流是主导

中间组织在房地产评税人才培养中具有重要地位, 包括房地产评税行业协会、学会以及部分类政府职能的公共组织, 如国际估价官协会 (IAAO) 、国际财产税学会 (IPTI) 等均是评税领域内著名的学术组织, 其中IAAO在北美地区有极大的影响力。以美国加州为例, 该州的州均等化委员会 (the State Board of Equalization, 简称BOE) 由选举产生, 可看作是类政府的中间组织。BOE主要负责监督和规范州下辖各县的房地产评税工作, 其中重要的职责之一是评税人员的培训和资格认证。在香港, 作为独立学会的皇家测量师学会 (CIOB) 和香港测量师学会 (HKIS) 对评税人员的资格准入和后续教育都有一定的影响力。

1. 制定评税专业教育标准

评税行业中间组织对房地产评税人才的培养目标、课程设置、教材选用、执业准则等具有较高的权威, 对评税机构的人员选用条件和继续教育安排有很大的影响力。这来源于中间组织的专业威信、学术水平以及与政府部门间的良好关系。如IAAO的评税资格认证课程分为强制性、激励性和自愿性三种类型, 其中强制性认证课程是由IAAO根据美国和加拿大的政府部门要求设计的;激励性认证课程提供的各种资质也得到美国、加拿大等国的评税机构认可。

资料来源:UBC Real Estate Division Distance Education Calendar 2012-2013。

2. 进行广泛的学术交流与合作

评税行业中间组织充分利用行业影响力和会员人脉关系, 积极投身到国内和国际的学术交流活动中, 不断扩大其专业技术标准和执业认证资格的推广范围。一方面, 各中间组织在相互交流中得以分享经验、深化理解, 有助于提升评税人才的培养质量;另一方面, 中间组织与高校、其他学术团体以及从事批量评估的商业机构有更多的合作机会, 促进了新理念、新技术在评税人才培养中的应用。中间组织往往和开设评税专业的高校联合制定专业培养计划和执业认证课程计划, 如IAAO和UBC房地产系及建设成本数据服务提供商Marshall&Swift公司等机构在认证课程方面的合作。在美国加州, BOE制定评税人员的认证标准, 设置专业培训课程, 与社区学院合作实施人员培训。

二、对我国房地产评税人才培养模式的建议

总的来看, 房地产评税人才培养模式包含3个主要环节, 即专业知识传授、执业资格认定和继续教育。目前, 我国房地产税改革尚处于税改总体框架尚未明确、评税技术试点逐步推进、CA-MA系统试运行不断完善的阶段, 虽然税收行政管理部门内部组织了若干次培训, 但系统性的评税人才培养问题尚未触及。如何借鉴国际经验, 发挥房地产评估行业学会等中间组织的力量, 依托高校开展系统性的房地产评税专业建设和人才培养问题, 需要未雨绸缪、统筹考虑。鉴于上述国际经验, 结合我国目前房地产评估行业发展和专业教育的现状, 提出以下建议。

(一) 加强制度建设, 明确政府部门的职责边界

房地产评税活动是法定行为, 对评税人员的职业教育、执业资格认定和后续教育计划也应具有严肃性。在我国目前的政府架构下, 评税人才培养涉及教育、人事、财税、建设等多个行政主管部门, 需要明确各职能部门的职责边界, 如评税专业建设需要定期接受教育主管部门的评估, 评税执业资格认证需要人事、建设和财税部门的行政许可, 等等。

(二) 更新知识结构, 发挥高校教育的基础性作用

1. 目前高校的专业设置基础

由于教育投入水平、教育资源和历史传统等原因, 我国高等教育的主要承担者是占高校数量绝对优势的公立高等院校。根据1998年教育部发布的我国高校专业设置与房地产评税有关的主要有土地资源管理、地理信息系统、经济学、房地产经营管理等专业 (或方向) , 这些专业构成了我国普通高等教育中房地产评税人才培养的基础。

2. 课程体系和专业设置调整

房地产评税活动应该掌握的核心课程主要有城市和房地产经济学、房地产开发、房地产法律、房地产估价、地理信息系统 (GIS) 应用、计量经济学等。以房地产经营管理专业 (或方向) 为例, 为适应评税人才培养的需要, 要在课程体系和专业设置等方面做出相应的调整。在近期, 可以有针对性地增加房地产估价课程的深度, 介绍房地产批量评估中使用的多元回归方法和特征价格模型, 以及参数求取和统计检验方法等。增加GIS理论和应用方面的课程, 使学生掌握利用ArcGIS等工具进行缓冲区分析、叠置分析、空间插值等空间分析技术。增加计量经济学方面的课程, 使学生熟悉计量经济模型在房地产经济领域的应用。从长远看, 为满足房地产评税工作对高水平应用人才的需求, 可设置新的房地产评税专业 (或方向) , 调整本科及研究生专业培养计划, 开设独立的专业平台课程, 提高专业学习的针对性和适用性。

3. 教学方式和方法的创新

教学方法对授课效果的影响很大, 在课程设计上应突出评税专业培养的应用性, 多运用案例分析、研究小组、工学结合教育等方式, 提高学生应用理论解决具体问题的能力。强化实验室建设, 使其能够满足模拟房地产批量评税的实验环境, 促进高校教师与国内外行业中间组织、学术团体和评税机构的交流, 提高教师的实践能力。

(三) 转变观念, 促进行业学术团体与国际同行的接轨

个人房地产税 篇9

(一) 中国现行房地产税的作用机制

1. 房地产开发建设环节税。

房地产开发建设环节的税种包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。其中, 耕地占用税是对占用耕地建房或用于其他非农业生产建设的单位和个人征收, 在占用耕地时按面积计算, 一次性征收;城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用国有和集体所有土地的单位和个人按使用面积征收;营业税是对转让土地使用权单位和个人, 就其所取得的营业额征收的一种税;城市维护建设税和教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据按一定比例计征;印花税是对转让土地使用权、销售不动产时签订的合同征收的税。

2. 房地产交易环节税。

房地产交易环节的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税。流通环节的营业税是对销售不动产的单位和个人, 就其所取得的营业额征收的一种税;土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物并取得收入的单位和个人, 按其增值额和四级超率累进税率计征;契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象, 向产权承受人按照土地、房屋购置价格的一定比例进行征收的一种税。企业所得税主要是对房地产开发企业的应纳税所得额计征, 按照25%的税率计算征收。个人所得税主要是对个人转让土地使用权和不动产取得的收益征税, 即按照取得的转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的所得和20%的比例税率计算征收。

3. 房地产持有环节税。

房地产持有环节的税种主要有房产税。房产税是以房屋为征税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。房产税是房地产税收体系中唯一在房屋保有环节征收的一种税。长期以来, 中国房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营用的房产征税, 各地对居住用房均采取免税政策。

(二) 政府为稳定房价采取的税收调控措施

1.2005年5月11日七部委的《意见》指出, 自2005年6月1日起, 对个人购买住房不足二年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过二年 (含二年) 转手交易的, 销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过二年 (含二年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求各地严格界定现行住房税收优惠政策的适用范围, 加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房, 一律不得给予税收优惠。

2.2006年5月24日经国务院同意, 国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》, 指出从2006年6月1日起, 对购买住房不足五年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过五年 (含五年) 转手交易的, 销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过五年 (含五年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要求税务部门严格税收征管, 防止漏征和随意减免。为落实这一规定, 2006年5月31日, 国家税务总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》 (国税发[2006]74号文) 。

3.2006年12月28日, 国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号文) , 要求以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算, 以发挥土地增值税对房地产开发企业的调节作用。该通知自2007年2月1日起执行。

4.2010年4月国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发[2010110号, 即“国十条”) 。 (1) “国十

(1) “国十条”的主要内容包括:一是房价过高、上涨过快、供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数, 严格实条”新政的涉税内容主要是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作, 并逐步扩大到全国。“国十条”的配套政策包括:关于契税政策, (一) 对个人购买普通住房, 且该住房属于家庭 (成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女, 下同) 唯一住房的, 减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 减按1%税率征收契税。关于房产税的试点征收, 2011年1月28日, 中国的房产税征收试点工作已经在重庆和上海两市启动, 待时机成熟后, 推广到全国征收。

二、现行房地产税收在调控房价方面存在的问题

1.房地产税制结构不合理。不同的税种对房价的走势会产生不同的影响, 有些税种如流转税中涉及不动产的营业税, 因其属于间接税税负容易转嫁给他人, 在不动产销售环节较容易随房价或租金转嫁给购房者或租房者;而直接税如个人所得税不易转嫁税负, 税款由售房者自己负担。因此, 直接税比间接税更能抑制房价的上涨。但是, 在现有房地产税收体系中, 间接税较多而直接税不足。从房地产流通环节来看, 多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收, 而这些税负除个人所得税外都可以较容易的在土地、房屋交易环节通过价格的提高转嫁给购买者, 从而成为商品房销售价格过高的一个重要因素。

2.税种设置复杂, 存在重复征税现象。中国房地产税收体系存在在同一环节征收多种税的重复征税现象, 税负比较重, 从而变相助推了房价。如在房地产开发环节, 对开发增值额既征收土地增值税, 又征收企业所得税;在房地产转让环节, 对转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税, 又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入, 既征收营业税, 又征收房产税;对持有房地产者, 既征收城镇土地使用税, 又征收房产税。这样, 造成了现行房地产税收体系结构混乱、种类繁杂、课税重复的现象, 纳税人的税负重, 转嫁税负的意愿强烈。

3.税收征管不到位。有些税种在制度设计上考虑了增加住房持有或交易环节税收负担从而打击投机行为, 但是由于种种原因实际征收率较低。如税法规定, 住房出租收入也要交营业税和房产税, 但是由于税务机关对于住房出租信息收集存在一定难度, 纳税人主动申报意识差, 所以实际征收率很低。

三、未来房地产税制改革的方向

政府调控房价的效果不理想, 原因是多方面的, 笔者认为, 就税收调控而言, 只注重营业税和土地增值税的调节, 忽略了财产税和个人所得税的作用。为促进房地产市场有序发展, 应减轻住房流通环节的税收负担, 完善持有环节和收益分配环节税收, 以减少投机行为, 从而抑制房价的过快上涨。

1.优化现行房地产税制结构。本着结构性减税的目标, 应当进一步降低商品房市场的总体税负。以流转税中的营业税为例, 营业税为间接税, 税负容易转嫁给购房者, 变相增加购房者的成本, 应当降低税率或者取消。除了营业税, 土地增值税、印花税等所有的卖方税其实都具备税负转嫁的特点, 也应当减征。因此, 可以考虑在财产税种类 (如房产税) 、直接税种类 (个人所得税) 和买方税 (如契税) 等方面进行合理设计。以契税为例, 应设计差别对待政策, 对首套达到标准的住房可以制定优惠政策, 免征契税。

2.房地产税种的合理取舍。笔者认为, 应该在现行房地产税制的基础上, 建立多环节、多税种征收的复合税制。一是在房地产开发环节, 目前已有土地增值税和耕地占用税, 土地增值税的主要目标是调节开发商的过高利润, 抑制房地产投机, 应该予以保留, 并重新设计税率, 可以将税率适当调低。耕地占用税的目标是保护耕地, 但在执行中与土地出让金重复, 政策效果不明显, 建议取消。二是在房地产交易环节, 现在征收的税种有契税、营业税及附加、个人所得税, 少数地方还征收土地增值税 (如北京) , 从执行情况看, 存在税种多、税负偏重的矛盾, 应该适当简化。在目前房地产交易行为比较频繁的情况下, 可以保留营业税和契税两个税种;在以后房地产交易规范以后, 保留契税一个税种就可以了。三是在房地产的保有环节, 现行税制中包括房产税和城镇土地使用税两个税种, 建议逐步在全国范围内推行房产税, 适时对居住用房所占的土地征收城镇土地使用税。综上所述, 从近期和中期目标看, 中国房地产税收体系可以选择土地增值税、营业税、契税和房产税四个税种[1]。

3.完善税收管理机制, 严格依法治税。一是加强房地产税收的管理。税款必须按法律规定征收到位, 将房地产行业的利润限制在合理的空间上, 鼓励普通住宅的建设, 抑制或限制豪华型住房的建设, 充分发挥税收的经济杠杆作用。二是加强财产租赁税收的管理。国家对住宅和非住宅租赁作出了不同的税收规定, 住宅租赁税收相对低很多, 税务机关要下大力气管理财产租赁税收, 压缩持有财产盈利空间, 打击投机行为, 为住宅建设保留后备的土地资源。同时鼓励住宅租赁, 以缓解住宅紧张局势。三是堵住虚假交易。与政府房地产职能部门合作, 将“纳税证明”规定为转让房产的前置程序, “纳税证明”包括经税务部门确认的价格和房产交易的纳税凭证;税务机关在开具“纳税证明”时, 如果发现交易价格存在疑问, 可以按市场价格调整应纳税额, 并追缴税款;对二手房市场进行清理整顿, 对房地产中介机构进行专项检查, 对“阴阳合同”行为严厉查处[2]。

商品房价格的高位运行, 有多方面因素的助推作用。因此, 政府在调控价格方面也应当集合税收调节、信贷约束以及规范土地供应等手段联合行动。在税收方面, 应当充分发挥税收对房地产价格的调控作用, 尤其是加强对房产的持有环节征税。因此, 改革总的原则应当加强商品房保有税主体地位, 降低交易环节税的比重, 适当增加持有和财产转让所得的不动产税种, 以实现有增有减的不动产税税制改革。

摘要：梳理了近年来房地产税制的新政策, 分析了房地产税征收过程中存在的问题, 提出了优化房地产税制结构, 完善房产税, 实行有增有减的流转税以及提高房屋保有环节的税负等措施, 进一步发挥税收调节作用, 稳定房价。

关键词：房地产税,调控作用,契税,个人所得税

参考文献

[1]石坚.论中国房地产税制改革的目标及途径[J].涉外税务, 2007, (7) .