房地产税税基评估

房地产税税基评估（精选6篇）

房地产税税基评估 篇1

售后回租(sale-leaseback)是将自制或外购的资产出售,然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人,再从出租人手里将该物品重新租回,此种租赁形式称为回租。一般采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金,加速资金周转。

一、争议背景

售后回租交易在美国的电影院行业很流行,通常用作融资工具,往往代表的是该物业的具体销售价格,而不仅仅是该物业所具备的完全价值。印第安纳州凯拉索斯(Kerasotes)电影有限公司以总价格7679620美元将电影院卖给佳洁士(Crest)净租赁公司,并在2008年以售后回租交易的方式向佳洁士净租赁公司租回卖出的该物业。

为确定该房产的税基,格兰特县评估机构对凯拉索斯电影公司租赁的物业进行了评估。按当年的评估时点,确定该物业的评估价值为6137800美元。不过,凯拉索斯公司却认为评估机构的评估价值太高,于是向法院提起诉讼,认为该物业的市场价值应为4200000美元。意外的是,凯拉索斯公司不仅没有达成诉求,格兰特县财产税评估委员会(PTABOA)反而把评估值增加到7821000美元。

格兰特县财产税评估委员会的结论更加刺激了凯拉索斯公司,凯拉索斯公司随后将格兰特县评估机构上诉至印第安纳州税务审查委员会。2009年2月4日,印第安纳州税务法庭进行了上诉的行政听证,税务法庭听取了双方的口头辩论。基于认证行政记录的审查,印第安纳州税务法庭认为税务审查委员会了解纳税人的证据,并且纳税人的证据真实有力,支持了原告凯拉索斯公司的诉求。

格兰特县评估机构不服裁决,于2011年10月20日在印第安纳州税务法庭起诉凯拉索斯电影有限责任公司,对2009年7月15日由印第安纳税务审查委员会发布的凯拉索斯电影有限责任公司的不动产最终评估价4200000美元提出质疑。在上诉中,评估机构要求法庭重新考量证据,确定凯拉索斯(Kerasotes)公司售后回租的评估价值。

二、争议焦点

凯拉索斯电影有限公司售后回租的物业评估价值是多少?

第一,凯拉索斯公司认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点:(1)售后回租交易在本行业内很流行,是一种通行的融资工具,销售的价格不能完全代表该物业的全价值。(2)很多因素可以总结得出,该物业合同租金反映的不只是其不动产价值,还包括租户经营该物业时,与之产生的其他相关的一些经济利益,所以租金会有溢价的情况。(3)针对凯拉索斯公司该物业的评估使用的是收益法,所使用的是代表传统影院租赁市场(即没有售后回租交易)的收入数据,没有考虑到其具体情况。也就是说,该物业的评估,格兰特县评估机构使用了市场租金17.7美元/平方英尺来估算这一物业,而不是实际合同租金11美元/平方英尺。

第二,格兰特县评估机构认为评估价值为7821835美元。理由有以下几点:(1)评估机构认为在评估物业市场价值时,物业的分配销售价格和合同租金是两项可靠的指标。由于售后回租交易在行业内是常态,代表最佳数据的交易案例,可以很好地了解电影院真正的市场租金。因此,评估机构在全国各地选取了6个售后回租交易的电影院作为可比实例,并确定他们都是在一致可比案例的范围之内。(2)2008年,在售后回租交易中,凯拉索斯(Kerasotes)公司以7679620美元的价格租回卖给佳洁士(Crest)净租赁公司的物业。(3)评估机构认为凯拉索斯公司的评估忽略了代表电影院行业的“现实”数据(即在售后回租交易中所收到的租金),被告也没有考虑该物业在使用过程中实际效用的上涨。

第三,印第安纳税务审查委员会认为评估价值为4200000美元。印第安纳税务审查委员会认为没有证据可以断定该物业的配售价/合同租金反映了该物业的价值。并且有证据表明该物业的合同租金显著高于行业的市场标准。没有证据显示佳洁士(Crest)净租赁公司是怎样确定该物业的分配销售价格的。因此,印第安纳委员会认为,凯拉索斯公司提交的评估比官方评估机构的评估更具有证明力,确定评估价值为4200000美元。

第四,印第安纳税务法庭认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点:(1)法庭认为售后回租交易往往反映的不仅仅是不动产,此类交易的租赁数据必须谨慎对待,要注意确定销售价格/合同租金是否仅反映该财产的价值还是它们包含了某些其他经济利益的价值。此外,评估机构没有做过任何调查,关于这些“可比较”的交易案例是否只涉及不动产利益的销售,还是也包括其他经济利益的销售。(2)认证行政记录中,官方评估机构没有任何仔细考量是什么因素产生最后的估算价值7,821835美元。(3)在官方评估机构的证词当中,评估师承认,该物业的合同租赁付款额可能超出该物业收入。(4)纳税人凯拉索斯公司的评估师在使用收益法估价时,使用了谨慎原则,而官方评估机构的评估没有,因而纳税人的评估比官方评估机构的评估,具有更好的证据力。

基于认证的行政记录的审查,印第安纳州税务法庭认为印第安纳州税务局了解纳税人的证据,并且纳税人的证据具有更强的证据力。法庭最终裁定维持原判,不推翻印第安纳税务审查委员会的决定,并认为该委员会在制度框架内行使权力,没有滥用自由裁量权。

三、争议启示

首先,控辩双方诉讼权利的充分应用。诉讼与反诉讼,“民告官”和“官告民”均可将诉讼权利充分应用。在纳税人感受到不公正对待时,可以将官方的评估机构诉讼至法院;而如果官方的评估机构感受到不公正对待时,也可以将纳税人诉诸法院。法院给予控辩双方充分展示自己的权利和舞台,以完全公正的裁决使双方利益得到保护,进而树立其公信力。

其次,要谨防评估机构滥用职权。凯拉索斯电影公司所租的物业,原估价为为6137800美元,但在凯拉索斯公司向法院提起诉讼后,格兰特县财产税评估委员会(PTABOA)反而把评估值增加到7821000美元。这种匪夷所思的结论,肯定令纳税人无法接受。虽然没有直接证据证明评估机构滥用职权,但事实上对纳税人已经造成了很大的伤害。如何在制度上防止评估机构滥用职权,这是很值得研究的课题。

最后,售后回租业务评估的依据。售后回租在我国也在一定范围内存在,对于这种业务,如何正确地厘清名义租金和实际收益,这个需要具体问题具体分析。不能笼统地将售后回租业务的案例做简单的市场比较法,要充分考察、分析个案的实际情况,确定其真实的净收益才能作为售后回租业务的案例,从而采用收益法或者比较法来评估出准确的不动产税基。

如何计算中国式物业税税基 篇2

我国物业税概念，按照财政部非官方表述为：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。覆盖的范围还包括契税、营业税。从这点来看，我国的物业税不同于香港的物业税，是涉及了租、税、费等概念的广义物业税。那么，这些内容是否就是合理的物业税税基呢？

应该明确，物业税是一种财产税，征收依据就是房屋、土地以及它们的收益。

在加拿大、美国、日本等一些国家，土地价值被纳入物业税征收范围。对于这些土地私有制的国家来说，征收地价税有助于实现地方政府收入，同时，如日本对地价税按地价总额和特别用途的土地设置不同税率，有利于资源配置和抑制土地投机。那么，我国是否可以仿效这一做法呢？答案是否定的。

我国实行的是土地国有制，土地方面没有私人财产的概念。那么，拿地时支付的土地出让金又是什么呢？出让金其实是我们为利用土地而向国家支付的地租，也就是使用权。

这里有一个概念不得不提，就是土地的增值部分。刚才我们说土地是国有的，我们交的是地租，由于土地增值地租也应该提高。由于我国的土地出让金是一次交清的，所以土地的增值无从体现，使政府收入流失了。这里笔者有两个建议，第一，把土地增值的部分并入房产中计算，不再单独征收土地定期增值税；第二，缩短土地使用年限，将几十年用地分为十年、二十年，以体现土地价值在一定时期内的变动。

再来看房屋，这里有两部分，一是房屋价值，二是房租收入。国际上较多的做法是对房屋评估价值定期收物业税，而把房租收入并入所得税；或者是只对租金收入课税，如我国香港。房价税是典型的财产税。自从1998年推出商品房制度以来，我国住房私有率已达76%左右，这就为房产税征收提供了现实依据。比较发达国家可以发现，我国的住房私有率已处于“领先地位”，美国为68%，德国为42%。租赁市场严重畸形并不利于整个房产市场的健康发展。究其原因，税收制度不可忽视。保有的房产税过低，不能体现财产持有税的功能，而对于租金收入又有重复征税之嫌，使得中国家庭大量持有实物资产。所以，将房屋价格纳入物业税范围定期征收，同时建立我国的房地产所得税体系，是很有现实意义的。

在具体征收的时候，还应考虑减免的问题。多数征收物业税的国家都制定了相关减免政策，对一定收入以下者进行减免，如美国。结合我国情况，笔者认为首先是应实行差别税率，区别经营性用途和非经营性用途房屋；对于同时拥有多套住房的产权所有人，提高其适用税率。

由于物业税的设立牵涉到整个房地产税收体系的改革，因此在物业税设立后，不少现有税种需要改革，比如契税。应新设带有惩罚性行为税的空地税等，取消房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、印花税等。

房产税税基批量评估研究 篇3

一、国内外房产税税基评估现状

目前重庆市对于房产税税基的规定主要是房产的交易价格, 即新建房产原值及二手房的上一次市场交易价格, 上海市房产税税基规定为房产交易价格的70%。随着国内房地产市场的火爆发展及房价的快速增长, 上述两种方案均没有体现出房产的市场价值, 弱化了房产税开征的目的。同时重庆市关于房产税税基评估周期仅规定3—5年内按照房产交易价格计算, 没有对房产税税基评估周期做详细规定, 上海市也缺乏该方面规定。

通过对美国、加拿大、香港等境外地区房产税税基评估工作进行研究, 分析和总结其在完善立法保障、合理确定税基评估机构、以房产市场价值为税基评估基础、采用批量评估技术以及税基评估结果争议处理机制的经验, 结合国内房产税税基评估工作特点, 提出了国内房产税税基批量评估工作的一些建议和思路。

二、房产税税基批量评估要点

1. 房产税税基评估机构

为了提高房产税税基评估工作效率, 保证房产税税基评估的公正与公平, 建议将房产税税基评估与税收征管工作分开。

选择评估实践经验丰富的评估机构承担房产税税基评估工作, 政府的主要职责是监督与管理。通过培训、进修和人才交流方式培养房产税税基评估专业队伍。

2. 房产税税基评估人员

可将房产税税基评估人员划分为专业税基评估人员和非评估职位人员两种类型。其中专业税基评估人员要求既懂房产税收方面的法律政策, 又会运用GIS和AVM等技术工具, 会创建批量评估模型等。专业税基评估人员可以通过吸引境外成熟专业税基评估人员或培养打造专业税基评估人员两种途径实现, 并建立一套与我国国情相符合的培训认证体系。而非评估职位人员为计算机操作人员等, 对其进行明确分工可以大大提高房产税税基评估效率。

3. 房产税税基评估周期

就现阶段来讲, 房产税税基评估周期不宜过长, 但也不可能在短时间内重复性对所辖房产进行多次价值重估。因此, 建议将房产税税基评估确定在3—5年之间, 各地区结合自身他特点选择具体的评估周期。

4. 房产税税基评估模式

国际上不同国家和地区的房产税税基评估模式大致包含市场价值法和租金价值法等类型。就国际房产税税基评估实践经验和国内房产发展趋势来讲, 市场价值法应成为国内未来房产税税基评估的主要模式。

三、房产税税基批量评估系统构建

1. 房产税税基批量评估系统

房产税税基批量评估系统通常包含“一个前提、五项内容”。

“一个前提”是指房产税税基批量评估系统必须遵循和依托的法律法规体系, 主要包含三个层次:一是宪法、民法通则及物权法等;二是不动产税收法律及不动产税基评估法律;三是不动产税基评估基本规范标准、章程等。

“五项内容”是指房产税税基批量评估系统包含的五项子系统, 具体为:数据收集与管理子系统、评估子系统、业绩分析与管理子系统、管理支持子系统以及争议诉讼子系统。

2. 房产税税基批量评估步骤

房产税税基批量评估步骤主要有:

(1) 确定待评估对象。主要目的在于确定待评估对象是否可以使用批量评估技术, 如待评估对象属于个别房产且与其它房产的差异较大, 则应该采用单宗评估方法进行评估。

资产

评估ZICHAN PINGGU

(2) 定义区域市场。因不同类型房产具有明显差异, 其选择的批量评估具体方法也有所不同。通常遵循以下原则:交易活跃区域的住宅房产评估宜选用销售比较法进行评估;收益法更宜适用于商业地产价值评估;工业房产则优先选择成本法进行评估。

(3) 确定影响待评估对象价值的主要特征。影响待评估对象价值的特征主要包含待评估对象的自身特征如房产面积、房间数量、朝向、采光、楼层、建筑结构、建造年代、所处位置、建筑质量、装修水平等, 以及区域市场特征如房产小区绿化率、容积率、小区档次、物业水平、交通便利程度、区域文化特征、医疗教育水平、商业配套设施以及区域规划等。

(4) 建立批量评估模型。房产税税基批量评估模型采用计量模型方式, 通过对收集到的数据进行多元回归分析, 确定影响待评估对象价值的因素及相应贡献程度。批量评估模型采用的计量方式通常有乘法模型、加法模型及混合模型三种形式。

乘法模型:乘法模型通过将变量作为幂指数, 依据各变量与系数关系进行相乘获取最终计算结果的模型。乘法模型的优势在于可以表达被评估对象中各变量的非线性关系, 但无法进行加法计算, 对于线性特征财产不宜使用。如:

其中, SQM表示房产的面积, QUAL表示房产的质量, YEAR表示房产建成的年份, R1和L2表示影响房产价值的区域情况。

加法模型:加法模型可以通过确定各变量系数和变量数量, 并通过简单加法计算确定最终的结果。加法模型的公示可以表达为:

其中为常数, 仅表示变量与结果间的数量关系, 没有实际意义。为各变量系数, 表示为各变量数量。

混合模型:混合模型同时综合了乘法模型原理和加法模型原理, 其基本模型如下:

其中, 是常数项, 1, 2…, 5通常没有实际的意义, 是分别对应于自变量SQM (不动产的面积) 、QUAL (不动产的质量) 、AGE (不动产已建成的年份) 、REMOTE1 (距某个参照点的距离) 以及LAKE2 (位于邻近区域的二元位置变量, “0”表示否, “1”表示是) 。

(5) 评估结果检查。通过批量评估模型计算得到的评估结果需要借助一定手段和方法进行检验, 当评估结果符合一定标准时方可为最终评估结果。批量评估结果检验依据主要有以下指标:

评估比率 (AR) 的基本公式为:

其中:A为单个房产的评估价值, S为单个房产的市场价值。

离散系数 (COD) 的基本公式为:

其中:Ai为单个房产的评估比率, M为样本中所有房产评估比率的中值, n为样本中的房产数量。

价格相关差额 (PRD) 的基本公式为:

其中:Ai为单个房产的评估价值, Si为单个房产的市场价值, n为样本中的房产数量。

以住宅房产为例, 均一房产类型 (仅属于普通住宅、公寓、花园洋房、别墅等其中单一类型的房产) 的评估比率介于0.90—1.10之间, 离散系数小于10.0, 价格相关差额介于0.98—1.03时为检验合格。对于非均一房产类型 (由普通住宅、公寓、花园洋房、别墅等组合而成的房产类型) , 则离散系数小于20.0时为检验合格, 其余标准均同于均一房产类型。

房地产税税基评估 篇4

从2003年5月开始,北京、江苏、辽宁、深圳、宁夏、重庆6个省区率先开展了房地产模拟评税的试点工作。2007年,国家税务总局和财政部再次批准安徽、福建、河南和天津四省市为房地产模拟评税试点地区,物业税“空转”城市已经超过十个这些试点地区工作的稳步推进,为我国物业税的开征积累了大量的数据资料及实践经验

据了解,北京早在2008年就制订了物业税开征方案,但由于奥运会以及之后的金融危机等原因而被暂时搁浅。2009年8月,深圳市将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》,成为首个将开征物业税提上官方日程的城市。该《安排表》提出简化现行房地产税制,适当探索开征物业税,制定物业税税基评估的技术标准,建立税基评估系统,积极推进深圳地区开征物业税的试点工作。物业税“空转”最重要的结论是,房地产税收比现在的税收大幅度增加。中国人民大学物业税制度设计与城市管理模式研究组认为,物业税征收将在以下5个方面带来利好:整治房地产领域的乱收费现象;有利于控制房价上涨过快的趋势;在一定程度上抑制房地产投资;筹集城市发展资金;以税收手段调节不同人群的收入水平。然而,物业税的开征并非简单的税费改革,涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等诸多方面,且背后隐藏了各方利益的博弈,其开征必然面临诸多难点。

二、科学确定物业税税基价值的必要性

我国实行土地批租制度,房地产开发前期需一次性支付高额的土地出让金,同时房地产税费重复征收,占据房价的较大比例。此外,我国的房地产税制存在着“重流通,轻保有”的问题,造成了土地资源配置的低效率,以及财政收入的流失。因此,我国急需房地产税制改革。尽管我国已在部分省市进行了物业税模拟实践试点工作长达六年之久,仍没有转为“实转”,这其中涉及到的税制设计及征收等各个环节都没有被国家立法予以规范。我国提出物业税改革的初衷是完善我国的房地产税制结构,使其成为地方政府的主体税种,提高土地资源配置的效率,抑制房地产市场的投机行为。然而现阶段,物业税已成为公众争论的热点,在呼声不断高涨的同时,也有人怀疑物业税到底能不能降低房价。

顺利开征物业税的重要前提之一是科学确定物业税税基的价值。由于房价经常处于较大幅度的变动之中,采用历史成本作为财产税计税依据容易造成税收流失和税负的严重不公。世界上财产税制较为完善的国家和地区大多以经评估确定的房地产税基价值作为房地产税的重要计税依据,例如美、英、德和立陶宛等国家采用批量评估方法,在建立完善的税基评估制度与体系的基础上,通过设立独立的评估机构和专业的评估人员,使用计算机辅助手段对房地产税基进行评估。但由于国情不同,各个国家的评估制度与体系都是不同的。因此,我国应在充分借鉴国际成功经验的基础上,建立具有适合我国国情的房地产税基评估框架体系。

我国的物业税征收工作仍没有付诸实践的原因是多方面的,这与我国的特殊国情息息相关。而且,顺利开征物业税的重要前提之一是科学确定物业税的计税依据即确定物业税税基的价值。而在我国现阶段,从物业税税制设计,征收前的准备工作,税基的确定到如何征收,及后续的争议解决制度都没有达成共识。因此,构建我国的物业税税基评估体系迫在眉睫。

三、资产评估技术方法的比较

资产评估三种基本方法:市场比较法、收益法和重置成本法依据不同的原理,即使对于同一房地产,采用这三种方法评估所得到的结果也相差甚远。重置成本法是从供给角度出发,收益法是从需求的角度出发,而市场比较法从供需平衡的角度出发,供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的供给成本,因此收益法的评估结果大于重置成本法的评估结果,市场比较法的评估结果介于收益法和重置成本法之间。此外,三种评估方法在实际应用过程中各有利弊。

市场比较法充分考虑了市场因素,能够反映出市场价值变动的趋势,但需要有完善的房地产交易资料,不适用于较少在市场上交易的房地产,而且在进行系数调整时受主观因素影响较大。收益法考虑了货币的时间价值因素,但是对于房地产未来纯收益和折现率的确定难度系数较大,易受主观判断及企业经营管理水平的影响。重置成本法的适用范围比较广泛,对于无法取得资产未来收益,以及不具有活跃市场交易的资产的评估均可以使用此法。但是房地产的价格取决于效用,而不是所花费的成本,成本的增加并不一定增加其价值,反之,成本低也不一定等于价值低;并且采用重置成本法计算复杂,各种贬值因素难以把握。

国际上以评估值作为房地产税计税依据的国家通常区分不同情况,例如市场情况、待估房地产的特点以及所需数据资料的可获得性来选择评估方法。

四、批量评估技术方法引入

目前,在为征收房地产税而进行税基评估的过程中,多数国家引入了批量评估(Mass Appraisal)方法。1983年,国际估税官协会就已经颁布了有关三种基本方法在批量评估方法体系中的评估应用准则。国际评估准则2005对批量评估的定义为:应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。从评估原理来看,批量评估是运用价值评估的基本方法,依据财产特征或财产价值随时间变化的趋势,结合多元回归分析等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等的评估方法。在税基评估理论和实践发展比较成熟的国家,批量评估已经发展成为完整的体系,这一体系包括批量评估的数据管理体系、技术体系、表现分析、申诉体系等。

随着批量评估理论体系日趋完善,技术不断更新,国外的房地产批量评估已经形成了一些公认的程序化步骤,具体为:

1.鉴定所评估财产的特征。批量评估适用于一系列具有相近特征的房地产,如果在某一区域中,有个别房地产的特征与其他房地产的差异较大,这些特殊房地产就不适用于批量评估,而应采用个案评估方法。

2.确定市场区域。根据某个区域内房地产交易等方面的市场特征,将评估区域划分成不同的市场区域。在同一市场区域内,影响房地产交易的供求方面的因素应是相同的。

3.确定影响价值形成的因素。影响房地产价值形成的因素通常包括经济环境、房地产所处区域的特征及房地产自身的特征。经济环境包括经济周期、通货膨胀等因素的影响。对于住宅而言,房地产所处区域的特征体现为社区配套设施的完善程度、绿化、交通情况等。通常,周边有医院、学校、大型超市或公园,交通便利的社区,房价一般比较高。对于商业性房地产,影响价值形成的区域因素则体现为交通便利程度、人流量以及周边人群的消费水平等。房地产自身的特征包括占地面积、居住面积、建筑等级、楼龄、朝向、装修情况等等。在确定上述影响房地产价值形成的因素的同时,我们需要事先根据常识及经验,判断出这些因素是如何影响价值的,是正相关还是负相关关系,以此作为后续模型校准阶段的基础。

4.建立模型。在批量评估系统中,自动评估模型(AVM,Automated Valuation Model)是关键技术。该模型应用统计软件,利用房地产市场的历史数据,如近期交易价格、影响房地产价值形成的特征等,形成批量房地产的个体价值。在评估实践中,往往需要借助计算机作为辅助工具,即使用计算机辅助批量评估方法。

根据影响房地产价值形成的属性数据,建立如下模型:

模型中,V为房地产的价值变量,f1,f2……fn为房地产的属性变量,即影响房地产价值形成的特征变量。

不同评估方法下,方程中价值变量和属性变量的确定是不同的:(1)市场比较法是利用与待估房地产相似的可比房地产的市场价格,对待估房地产进行价值评估。因此,市场比较法下,价值变量可直接选为市场价格。(2)收益法下,价值变量应该选为收益和资本化率两个变量,需分别为这两个变量建立模型,进行统计分析。(3)重置成本法下,房地产价值主要由被评估资产的重置成本和各种贬值额决定,价值变量可以选为市场价格,属性变量为重置成本和各种贬值因素。

5.模型校准。基于不同方法的批量评估模型,需要建立不同的校准过程:基于市场比较法的评估模型,通常使用的是销售比较法,即用历史销售数据进行校准,这一过程,就是确定上述多元回归方程中β0、β1、β2…βn的过程。对于收益法下的评估模型,校准模型的关键是确定模型中的毛收益乘数和总资本化率。基于成本法的评估模型,校准程序主要是确定其重置成本。

6.应用评估模型进行推论判断。经过较准的批量评估模型,其系数能够反映出房地产价值影响因素对其价值的影响程度,将所收集到的同一评估区域内的其他房地产的特征值代入模型,获得这些房地产的评估值。

7.检测批量评估结果。得到房地产的评估值后,还需要对结果进行检验,一般采用比率研究(Ratio Study),即将同一个财产的评估价值与其实际价值(如销售价格)相比较的一种方法。

以上步骤只是批量评估最基本的步骤,评估师应用批量评估方法评估目标财产时,还需要根据评估的目的和目标财产的性质,确定批量评估的具体步骤。例如在以从价税为目的的房地产批量评估体系中,具体的评估程序可以概括为:税基评估师根据地理信息、所有权凭证等资料确认目标财产与所有者、财产特征和被评估资产在评估基准日的权属特征。然后限定假设条件与限制环境,确定房地产样本并划分区域,再根据不同的市场区域的特点进行模型的校正。一般需要对被评估资产进行比率研究,事先设定一个合理的比率区间,以80%-85%为例,在得到目标财产的价值估计后,评估师要将得出的估计值与目标财产自身或相似资产的价值作比较以检验价值估计的合理性与一致性,若比率值在事先设定的区间内,说明模型是相对科学的;反之,若无法通过一致性的复核,评估师需要对被评估资产重新估值或对模型做出调整。

房地产税税基评估 篇5

一、国外及我国香港、台湾地区税基评估争议解决机制

综观国外及我国香港、台湾等地区的税基评估争议解决机制,可以发现大部分国家和地区在税基评估争议解决上,均寻求争议解决方式的多元化,即在进入行政复议、行政诉讼前,通过非诉方式解决大部分的争议。

(一)诉前争议解决方式

1.纳税人提出异议或申诉,原评估机构或税收部门复估

当税基评估结果公布或送达至纳税人手里后,纳税人如对评估价值有疑义,则可向评估机构或使用税基评估结果的机构提出异议、申诉或复核要求,评估机构或使用税基评估结果的机构根据申请人提出的异议及理由,对房屋评估价值进行核查,做出回复并进行解释,如纳税人同意异议、申诉处理结果,则争议得以解决,否则则进入下一阶段争议解决程序。税基评估在大部分国家和地区实行批量估价,这种估价方式难以体现房地产的个性差异,纳税人对评估结果提出异议的情况不可避免。因这种方式大多带有协商性质,也大大减少了双方的争议,大部分国家(地区)如加拿大、英国、韩国、新加坡、香港均有采取此种争议解决方法。

以加拿大为例。在加拿大,业主如对评估结果有异议,可以电话、邮件、传真或者电子邮件等沟通方式向评估机构的评估师进行沟通交流,获得其所需要的财产评估的相关信息。而评估师在了解纳税人的申诉原因的基础上,对评估结果进行复核,以书面形式作出相应的解释,如果申诉人同意评估师的复议结果,申诉程序就告一段落。

2.成立专门委员会进行复核或裁决

为保证争议处理结果的公平、公正,大部分国家和地区的税基评估争议交由专门的委员会进行处理。如美国成立上诉委员会或申诉委员会,受理评估申诉,举行听证并做出裁决;加拿大各地(市)则成立房地产评估申诉委员会,对纳税人不满意复议结果后的申诉进行裁决;英国成立估价审裁处,受理纳税人不服异议处理而提出的上诉;俄罗斯成立纠纷审理委员会对纳税人提出的异议进行处理;日本则成立固定资产评价审查委员会对税基评估最初的争议进行处理;新加坡成立评估复核委员会裁决业主对异议处理决定不满意的申请;南非也成立估价委员会受理各种申诉和反对意见;我国台湾地区成立标准地价评议委员会、不动产评价委员会分别对地价税、房屋税的争议进行处理。

(二)诉讼

作为传统的争议解决机制,诉讼在各国家和地区的税基评估争议中也起着重要的终裁作用。

上述所述的争议解决方式,并不是任何国家或地区的税基评估争议流程都需历经的,有些国家如加拿大,其税基评估争议解决中既有异议的提出,又有专门机构的裁决,同时还有法院诉讼。而有的国家或地区,如我国台湾地区,则仅有专门委员会的裁决。部分国家和地区税基评估争议解决机制具体见表1。

二、我国税基评估争议解决机制构建

考虑到税基评估的专业性较强,适用传统的争议处理机制无法有效解决评估争议。且税基评估的结果对税额的影响较小,相对于其他诉讼案件而言,诉讼成本略显高昂,如果只赋予公民诉讼权,在比较诉讼成本和可能得到的利益后,公民往往只能选择放弃诉讼方式。因此,我国税基评估争议解决机制也应借鉴国外及我国香港、台湾地区的多元化的解决机制。

(一)争议产生之初先申诉

所谓申诉,是指在评估结果公布后,纳税人对评估结果有异议的情况下,可向原评估机构提出申诉请求。在争议产生之初,对税基评估结果有异议的,大部分是由于纳税人与评估机构掌握的信息有差异或纳税人对房地产市场情况认识不到位,及纳税人对评估技术方面的疑问导致。做出评估的机构不仅掌握了纳税人的房地产基本信息,也具有专业上的优势,对由于信息掌握、税基评估技术等问题导致的争议的处理更为专业与快速。因此,在争议产生之初,纳税人通过申诉程序,与评估机构进行沟通协商,能解决大部分争议。

(二)申请专家委员会鉴定,进行初步裁决

为保证争议处理结果的公平、公正,税基评估争议应交由独立第三方进行处理,因此进行税基评估争议处理的部门也应当是一个独立的部门,不应依附于任何一方利益体。大部分国家和地区的税基评估争议交由专门的委员会进行处理,我国在借鉴国外经验的基础上,也应建立专门的委员会或依赖现有的委员会如征收评估中房地产价格评估委员会对税基评估争议进行裁决。

委员会在人员构成上,除应有税基评估、财税方面的专家外,还应有价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家,在未来的队伍扩充上,还应逐渐将财税部门、学会(协会)以及相关领域的高校专家纳入。

(三)行政复议或行政诉讼

纳税人及评估机构对鉴定结果有异议的,则可提起行政复议或交由法院作出司法判决。对于行政复议及行政诉讼的具体处理、处理流程等内容,《行政复议法》、《行政诉讼法》等法律做出了详细规定,具体处理可参照法律的规定进行。值得说明的是,由于我国有关法律并未将专家委员会的鉴定作为行政复议、行政诉讼的必经程序,因此,纳税人可不经专家委员会的鉴定而直接提起复议、诉讼。

另外,诉讼终裁后,根据我国有关规定,纳税人仍不服的,可以提出信访要求。

三、税基评估争议解决机制立法路径选择

(一)税基评估争议解决机制的立法分析

在税基评估争议解决涉及的申诉、裁决、复议、诉讼等一系列流程中,行政复议、行政诉讼制度在我国《行政复议法》、《行政诉讼法》中已做出了明确规定。对于复议前申诉、裁决等制度,我国还没有相关的立法,如需在规范性文件中对这些内容进行规定,则属于创设性立法。根据我国立法、司法、行政的职权划分,创设性立法权属于立法机关,行政机关仅享有执行权,即争议处理机制的设计规定应由全国人大或地方人大及其常委会制定。但在实践中,很多行政立法实际上均属于创设性的,即良性违宪情况比比皆是,例如《湖南行政程序条例》显然是创设性的,但却是政府规章;原建设部颁发的其他规范性文件《城市房屋拆迁估价指导意见》(已废除)创设性的对房地产价格评估专家委员会技术鉴定的争议处理职能做出规定。因此,采用哪种规范性文件的形式对税基评估争议解决机制进行规定具有很大的灵活性。

(二)评估争议解决机制的立法建议

在当前我国尚未以法律明确规定是否征收房产税,而部分地区已开展对存量房交易税收税基评估的情况下,由国务院有关部门通过发布通知等形式对行政复议、行政诉讼外的其他争议处理制度做出规定为最佳选择,理由有:第一,通知的效力具有时限性,且无须经过复杂的立法程序,制定与废止既相对简单又不影响相关规范性文件的权威性;第二,房产税征收直接关系公民的切身利益,税基评估客观公平与否、争议解决的方式公正与否与公民的权益息息相关,因此有必要对税基评估争议处理机制做出在全国适用的统一规定,以防止地方随意立法损害公民权益。税基评估既涉及税收又涉及房地产评估,因此应由国家税务总局与住房和城乡建设部联合发文,对税基评估争议处理内容做出规定。

房地产税税基评估 篇6

(一) 房地产税评估方法

房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分, 它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法, 对土地及其附着物 (建筑物) 的价值或面积进行定期评估, 并据以作为房地产计税依据征税。当前, 世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类:一类是面积计价法, 一类是市场价值计价法, 一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法, 一些转轨国家和经济水平较低的国家, 如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看, 主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。

1. 市场法

市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较, 同时考虑影响交易价格的各种因素, 估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设, 多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。

2. 收益法

收益法即收益还原法, 也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率 (资本化率或还原率) 将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后, 根据一定的收益率 (资本化率) 算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产, 如商店、写字楼等。

3. 成本法

成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗, 因此, 需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下, 宜采用这种方法, 如工业财产价值经常采用这种评估方法。

(二) 房地产税的评估手段

房地产税的评估手段主要有三种, 一是批量评估手段, 二是单宗评估手段, 三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统, 采用法定形式建立的参数体系, 分片区批量评估应税房地产的市场价值, 据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程, 选用合适的评估方法, 对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值, 并以此进行财产登记和申报纳税的方法。

从目前的情况看, 以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中, 美国广泛应用计算机辅助批量评估系统 (CAMA) 和地理信息系统 (GIS) 作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作, 如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见, 批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。

在个别缺乏专业估价人员, 税收征管水平较低的国家, 如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价, 财产价值存在被低估的倾向, 加之居民纳税意识薄弱, 税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核, 往往会造成税源大量流失的状况。

(三) 房地产税的评估机构

世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构, 这些估价机构有的隶属于税务系统 (但一般与征管系统分开) , 有的独立于税务系统, 但一般来说在工作中独立性较强 (见下表) 。如澳大利亚各州设立总评估师办公室, 负责税基评估, 总评估师由议会任命, 对州长负责;美国不动产税基评估主要在地方政府, 波士顿60多万人, 仅政府不动产价值评估人员就达200多人;英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估;香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立, 保证了不动产税基评估的进行, 这是房地产税稽征的基础。

目前, 极少数的国家, 如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是, 利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。

(四) 房地产税的评估周期

世界各国评税周期的规定一般分为两种:一种是对评税周期由法律规定, 包括必要时推迟或取消房地产重估的规定;另一种是评税周期没有法律规定, 但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看, 重估周期一般都在3—10年的范围内波动, 其中以3年和5年作为周期的最多, 只有极少数国家每年都进行重估, 还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强, 评估周期较短且相对固定;反之, 一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外, 一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数 (如利用通货膨胀率) 作为重估指标, 但效果不太理想。

(五) 房地产税的评估结果争议解决机制

任何财产税制都必须具备一种渠道, 即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后, 要向纳税人发出通知, 告知房地产的纳税价值, 若纳税人认为对他们财产的估价有误时, 可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的, 可以调整税基评估通知, 以纠正估价方面的错误和异议;如果税基评估官不同意纳税人的意见, 纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议, 纳税人最后可向法庭提出申诉。

二、对我国评税制度的启示

从国外的经验可以看出, 房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同, 但仍有一些基本的一般性规律, 这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此, 在我国的房地产税制面临改革, 房地产估价制度很不完善的情况下, 借鉴国际先进经验, 建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。

(一) 设立专门的房地产税评估机构

由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握, 也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料, 加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额, 因此, 大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构, 这些评估机构的性质主要是政府部门 (有的隶属于财税部门) 或准政府部门, 具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构, 建议在我国房地产税制改革中, 设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立, 该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列, 既能保持密切联系又可以相互监督制约, 保证评估结果的公允性。

(二) 培养专门的评估人员

房地产税基评估是以批量评估为主, 运用计算机辅助评估, 结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此, 各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说, 房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格, 并接受专业的后续教育课程培训, 周期性地接受执业资格审核。在这方面, 我们要借鉴发达国家的经验, 建立评估师注册登记制度, 完善评估人员培训与继续教育制度, 建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。

(三) 建立税基评估争议处理制度