房地产价格评估机构

房地产价格评估机构（精选8篇）

房地产价格评估机构 篇1

房地产价格评估机构资质等级 行政许可条件及申请核定资质申报材料

一、行政许可条件：

（一）一级资质

1．机构名称有“房地产估价”字样；

2．从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上；

3．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；

4．有15名以上专职注册房地产估价师；

5．近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上； 6．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

7．有限责任公司的股东中有3名以上（含3名）、合伙企业的合伙人中有2名（含2名）以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

8．机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额总额不低于60％； 9．有固定的经营服务场所； 10．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；

11．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。

（二）二级资质

1．机构名称有“房地产估价”字样；

2．从事房地产估价活动连续4年以上，取得房地产估价机构三级资质2年以上；

3．有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；

4．有8名以上专职注册房地产估价师；

5．近两年平均每年完成估价项目总数150宗以上，估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上； 6．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

7．有限责任公司的股东中有3名以上（含3名）、合伙企业的合伙人中有2名（含2名）以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

8．机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额总额不低于60％； 9．有固定的经营服务场所； 10．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；)11．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。

（三）三级资质

1．机构名称有“房地产估价”字样；

2．有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

3．有3名以上专职注册房地产估价师；

4．在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上； 5．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；

6．2名以上（含2名）的股东或者合伙人为专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师； 7．机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额总额不低于60％； 8．有固定的经营服务场所；

9．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；

10．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求

（四）新设定的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。

二、申请核定资质申报材料：

1．房地产估价机构资质等级申请表（一式两份，加盖申报机构公章）；

2．房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；

3．营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）； 4．出资证明复印件（加盖申报机构公章）；

5．法定代表人（执行合伙人）的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；

6．专职注册房地产估价师的资格证、注册证、劳动合同复印件；

7．兼职房地产估价师注册证书复印件； 8．房地产估价业绩材料； 9．固定经营服务场所的证明；

10．经工商行政管理部门备案的公司章程（合伙协议）复印件（加盖申报机构公章）及估价质量管理、估价档案管理、财务管理等主要的企业内部管理制度、企业信用档案信息；

11．申报机构所做的房地产估价报告3份。（注：所有证件材料由窗口办核对原件）

房地产价格评估机构 篇2

一、总括的风险内涵

从既有的研究成果看, 涉及到风险的认知, 有以下几种主要观点:F.H奈特 (1983年) 认为:风险应指不愿发生的那些事件所涵盖的不确定属性;威雷特 (1990年) 认为:风险应指预设的环境内, 以及特有的时段以内, 现有的多样状态, 所造成的总括损失;

由此可见, 评估房地产价格的程序中所涉及到的损失, 应指不确定的属性, 可分为客观及主观层级内的不确定属性。其中, 客观层级内的不确定属性, 指测定得来的结果, 与预期结果间的差值;主观层级内的不确定属性, 指个体对特定风险的辨识能力, 它因个体的认知、相关经验等因素的不同而不同。

归结可得:抵押房地产评估所涵盖着的风险, 应指既有的评估人员受到主客观多样要素的干扰做出了背离性的行为而造成的各类损失。这样的损失, 既会损害到评估企业现有的声誉等, 也会带来其他相关的责任。

二、评估风险的类别

评估风险的类别, 可归结成外界属性的风险、机构自带的风险, 以及专业层级内的风险。外部属性的风险, 较难被评估人员所管控, 其结果可能导致现有评估结果偏差的扩大。外部属性风险的大小决定于房地产含有的经济特性、现有的规模等。

同时, 外部属性的风险, 还包括特有机构的干涉、合作层级内的工作质量等。而机构自身带有的风险, 会决定主体职业素质, 它包含着内部人员的专业构架、工作经验、道德素养、法律法规认知等。这些要素若缺失, 评估结果将会产生较大偏差, 也使评估企业面临较高的赔偿或法律诉讼风险。具体而言, 评估过程所含风险主要可以分为以下几类:

(一) 外部属性的风险

外部属性风险, 在预设评估流程内应予以考虑, 它会带来未能被管控的多种风险, 如委托机构未能提供评估所必须的真实的文件, 既有的委托方可能带有欺诈的意图;评估所依循的外在环境, 可能会发生变动;不可抗力所带来的损害, 可能会使评估过程中断甚至终止。

(二) 操作潜藏的风险

操作潜藏的风险, 指没有依循预设的评估流程, 或缺乏必要的专业指引, 因而没有找到足够的评估信息等。评估依据的鉴定欠缺精准性、计算所依赖的证据不充分、预设的评估步骤未能足够严谨等, 均会给评估结果造成偏差, 给评估企业带来操作性风险。

(三) 专业层级内的风险

专业层级内的评估风险, 指复杂程度较高的评估程序内, 鉴别得来的抵押价格与抵押标的物的真实价格之间的偏差;评估所用语言不够准确、没有遵循预设的流程出具报告、拟出具的报告中没有向报告使用者说明评估中固有的风险。上述种种做法不仅会损害到评估信誉, 也会增加诉讼风险。

三、可用的管控路径

针对上文所提到的评估过程可能面临的种种风险, 我们必须要设定可行的控制方式对此加以规避或控制。可用的管控路径如下:

(一) 预设适宜的业务承接程序

要测得很精确的风险, 设定出适宜的业务承接办法, 就应搜集各类别的信息, 并予以整理。评估主体, 要审慎对待多样的委托。本源层级内的业务, 不接受既有的直接委托;即便予以接受, 也应配合有关机构, 去证明现有贷款的真实性。这样的做法, 可以明晰信息的来源, 以及有关的接洽人。

然而, 从现状看, 评估属性的机构虽然扩大了规模, 但还是无法承接所有类型的业务, 因此, 对于业务的承接应当设定出鉴别流程。首先测算出项目含有的风险, 维护好评估水准, 同时兼顾评估必备的成效及有效的培训路径, 以便选取出最适宜主体;最后要测定出项目的任务量, 根据任务量确定收费水准。

若企业搭配着规范的会计机制, 那么可选用特有的注册评估类主体;否则, 应分出评估必备的管控点, 以便选用带有足量经验的特有评估主体。

(二) 预设适宜的流程

预设风险管控应规范好机构配有的操作流程, 查验评估主体, 完善复核报告机制, 并把设定的机制融进工资考核机制以内, 以便创设出高综合层级的管控。同时, 要提高复核及现有的管控力度等, 制定必备的评估模板, 统一评估语言, 定义出一致框架下的价格, 把评估用到的程序, 涵盖进法律架构中。

四、结束语

房地产价格评估机构 篇3

【关键词】收益法；房地产评估；计税价格

一、收益法在房地产评估中的重要地位

采用收益法评估房地产计税价格可以较为真实和准确的反映资产收益价格，容易被买卖双方接受，同时此方法也更符合房地产评估的要求。房地产具有固定性、价值大、长期供给、受政策影响大等特点，投资者也非常关心其未来收益，所以，用收益法来评估收益性房地产的价值更适合。但从实际工作情况来看，收益法在我国的评估应用基础薄弱，整个推广过程中都遇到了很多问题。此外，收益法受未来不可预见因素的影响较大，我们有必要对其进行深入研究，使收益法评估不断完善，适应国际环境的客观要求。

二、评税计价的必然性

1.评税计价紧迫

改革开放至今，我国存量房已经显现出交易矛盾，一方面交易双方为了逃避税费而出现了阴阳同；另一方面评估机构的报告信息不够透明，偏离市场交易价格，还有就是多套房产拥有者炒卖房产的现象客观存在。综上所述，我国大量房地产税收非合理性流失，难以按照预期入到国库，评税计价非常紧迫。

2.评税计价有政策依据

为维护房地产市场的公平性，完善税收征管，税务机关要建立一套科学的税收征管要求来推动房地产税收一体化进程。为此，财政部和税务总局下发了《房地产评税技术核定交易环节计税价格工作》及《推进应用房地产评估技术》等通知，其根本目的就是为了规范房地产交易的计税价格，很多城市陆续开展了房地产交易评税计价试点工作，并向人民宣传开征房地产税的理论依据和实施方案，做到人人对此均有了解。

3.征收房税前提条件

对于征收問题有3个必须明确的概念：第一，多大房子或多少价值的房子才进行征税；第二，按什么价格和基数去计征；第三，以什么样的比例计税。在征收和不征这个问题上，各地方应该结合当地的实际的情况，采取合适的方法；对于面积如何计价的问题可以由纳税人主动填写购买价格或购买件直接计算出评税价格，采用两者孰高法作为最后的评税价格，这样能够提高公正性；第三，在征收比例上既要防止炒房者从中牟取利益，又要考虑人民群众的合法权益，既要实现房产税征收，也要顾及人民群众的负担，得到了人民群众的理解，房产税才会顺利推行。

三、收益法的技术路径及内涵

1.确定年收益

各类房地产年毛收益要根据各种不同商业用房的性质来：商业类房地产毛收益=临街状况系数×建筑面积×基准收益标准×楼层系数；办公类房地产毛收益=临街状况系数×基准收益标准×特殊区域系数 ×结构修正系数×建筑面积；车库地产毛收益=基准收益标准×临街状况系数×特殊区域系数×建筑面积。上述三类房地产收益各纳税人要如实申报，如果申报的租金收益高于计算结果则按照租金收益作为毛收益； 如果申报的租金收益低于计算结果的30%则确定为税务机关核定的租金收益。

2.确定年运营费用额及费用率

房地产年运营费用额要根据房地产的用途确定，房地产的类别可分为工业、商业、旅店业、写字楼等等，运营费用额则是房屋的正常空置租金损失及其他维护房地产正常经营所要承担的一切费用，年运营费用要以会计部门实际发生额来核定，在年运营费用额取证上要防止虚报现象。

3.确定净收益额

房产净收益 =房地产年毛收益× （1-房地产年运营费用率） ，年净收益额的表现可能出现两类情况： 第一种情况，每年净收益不等，呈现波动性变化；第二种情况是各年净收益相等，对于这类情况可采用年金现值系数求得。

4.确定资本化率

资本化率可采用市场租价比较法和安全利率加风险系数法来确定，使用安全利率加风险系数法要特别注意两个问题：第一要特别关注银行挂牌利率变化情况，第二要有较高职业经验的专业人士来确定风险系数；而运用市场租金比价法则是将房产进行分类后，根据商铺出租案例调查表调查所得数据求得平均市场化资本化率，这种方法较为严谨，且可信度较高。

5.确定收益年限

确定各类房地产的收益年限不同：刚投入使用的房地产可以根据经济耐用年限确定收益年限；而对于已经使用的房地产则的收益年限则需要求得经济耐用年限和已使用年限之间的差额来确定。

6. 运用收益法折算年净收益现值

例如：某地区有甲、乙、丙3个商业用房地产，甲房的经营期为10年，10年内的总净收益可达550万元，按照3%的同期银行利息率计算，则风险系数值为0，假如乙和丙的十年内的总净收益都为550万，虽然看起来3个房屋的净收益静态指标相同，但如果3个项目10年内获得现金流的时点不同，通过根据资金时间价值原理折现出的净现值就会不一样，评税计价和房产税也就会有差异。

7. 收益法的优缺点及适用环境

收益法的优点表现为：此方法同时考虑了货币时间价值和投资的风险性，且计算方法较为简便，相对通俗易懂，在某种程度上能够提高相关人员的工作效益；收益法的缺点主要表现为： 收益法需要准确的计算风险系数，要有经验丰富的工作人员对每一个区域的资本化率、年收益额、收益年限等指标进行确认。收益法较为适用于商店、饭店、写字楼等具有商业性质出租行为的情况。

参考文献：

[1] 孝感市地税局负责人.就存量房交易计税价格评估工作答记者问[N].孝感晚报，2011-06-28-02.

[2] 盛蒲兴，周大为.收益波动模型及其在香港房地产评估中的应用[J1.中国资产评估，2005.11：40一44.

房地产价格评估机构 篇4

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结谭潇根据省、州地税局关于应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作（以下简称“房地产交易计税价格评估工作”）的要求，县政府高度重视，成立了以常务副县长为组长、地税、住建、国土、发改等部门负责人为成员工作领导小组，由县地税局抽调业务人员组建了工作专班，2011年4月，我很幸运的被抽调到工作专班中来，在工作中我主要负责前期的准备工作，以及数据的采集、文书的制作、资料的传递以及与工程师、房地产估价师一起对数据的审核、修改、录入等工作。工作小组建立了评税工作联席机制，形成了“政府领导、地税主导、部门协作、专家指导”的工作格局。

一、前期准备工作充分，具备试运行条件**县作为房地产交易计税价格评估工作全州试点县之一，没有成功的经验可以借鉴，但是在领导小组的正确领导下，我们摸着石头过河，不断的探索，工作终于有序的开展了起来。一是制定《关于在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案》，并报县人民政府批转执行。二是制定下发了《**县房地产交易计税价格评估工作流程》，严格按工作流程操作。三是确定存量房城区分区范围、明确虚拟小区及其范围，实现数据采集表格本地化。

房地产商业价格制定方案 篇5

认筹政策：

方案一

认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠 方案二

认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠 方案三

认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠

分析：

方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。

方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。

建议：

通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。

销售政策 方案一

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。方案二

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。方案三

10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。方案四

10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。

分析：

方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡

其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡

该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性

方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡ 该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。

方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。

该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。

方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。

该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。

建议：

在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。篇二：商业地产价格制定方案1714372120 商业地产的价格体系

一、项目租金体系定位 1-

1、租金与售价的关系

在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。

前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。

每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。1-

2、租金与经营商利润的关系

经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。

对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。1-

3、影响租金水平的价值权重表

说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。1-

4、可比实例定价法 价值实现表租金统计及分析 租金统计表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。

列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。根据上表可知平均租金为xx元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 =平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 1-

5、分层分业态租金体系定位

分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。

二、项目售价体系定位 2-

1、基准投资回报率/年

1f应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。-1f应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。2f应为6%-7%的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。3f的投资回报率计算与2f相同。2-

2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系

我们应注意到项目的招商策略，在项目开业经营的第一年内，要为经营商设定免租装修期与一定的装修补贴，项目运营的第一至第三年，租金水平可能与实际售价之间难以形成正比的投资回报。在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平衡。

租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。

销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。

3、商铺升值系数的设计

在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。

商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制定。在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。2-

4、根据租金初步推导的销售价格

本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月

其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。篇三：商业地产租金定价策略与测算方法 商业地产租金定价策略与测算方法

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。

一、如何做好租金价格定位？

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？

要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。案例1：苏州五x国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路

① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；

③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。主要商务方案

① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即 测算租金=固定租金+可调租金

其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。

二、租金调研报告怎么做？

租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。案例1：深圳华润万x城租金调研与策划报告 从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地x购物中心、中x城市广场、西x百货、太x广场、铜x湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。

通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。案例2：天津银x国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。

三、租金测算方法

示范1：营业额反推租金测算方法

租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

① 实地调研； ② 网络查询；

③ 与第三方公司合作；④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为：

1楼月租金总额=（费用总额×1f所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式：每f每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以abcd区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。示范3：购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

示范4：租金建议及收益预算

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价 商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。项目租售建议

价格评估申请书 篇6

申请人：于**，曾用名，毛帅，女，汉族，20XX年10月02日出生，户籍地，天津市南*** 法定代理人：于**，系原告之母，女，20XX年11月17日出生，汉族，户籍地，天津市南开区** 被申请人：牛*，女，汉族，20XX年5月4日生，住南开区** 被申请人：毛**，女，汉族，20XX年10月6日生，住址同上

被申请人：毛*，女，20XX年10月21日生，住址同上

申请事项：

申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产南开区万德庄大街**房产的市场价格依法评估。

事实与理由: 申请人诉被申请人遗产继承一案诉于贵院，业经受理，现因本案诉争遗产属被申请人毛**(本案第三人)、毛*(本案第三人)与被继承人共有，庭审中各方同意对遗产依法分割，但对该遗产的市场价值不能达成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于南开区万德庄**的市场价格依法评估。

此致

天津市南开区人民法院

申请人：

代理人：

20XX年9月29日

价格评估申请书二：房产价格评估申请书

申请人：朱XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住XX市XX区XX北路XX号，联系电话：XXXXXX 被申请人：朱XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住XX区XX路XXXXX号，联系电话：XXXXXX 申请事项：

申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产XX区XX路XXXXX号房产的市场价格依法评估。

事实与理由: 申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因被申请人对申请人所持公证遗嘱不予认可，不能对该遗产的处理达成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于XX区XX路XXXXX房产的市场价格依法评估。

此致

XX区人民法院

申请人：

年 月 日

价格评估申请书三：车辆价格评定申请书

申请人：XXX，男，19X1年X月XX日生，住址济南市历下区XXX街X7号。

被申请人：XX，女，198X年8月XX日生，住址济南市市中区舜耕路XX号X号楼X单元XXX号。

申请事项：

请求法院依法对号牌鲁AXXXXX宝马牌轿车进行价格评定。事实及理由：

房地产价格评估机构 篇7

房地产价格评估课程是工程管理专业下设的房地产经营管理、投资与造价管理、物业管理等方向的专业必修课, 是一门典型的实践性、综合性强的课程。目前房地产价格评估的课程教学以课堂讲授为主, 辅之以相应的习题练习巩固相关知识, 这种传统的教学模式使学生能够较为扎实地掌握理论知识。但是以理论讲授为主的教学方式无法培养学生对房地产价格评估活动的感性认识, 学生普遍缺乏对房地产价格评估知识学习的热情。房地产价格评估课程中实践性教学与理论教学的相互补充关系以及学时比例安排还有待进一步优化, 实践教学的基础技能培养、专业技能培养、综合创新能力培养三个层次还有待于进一步明晰与到位, 实践环节形式还有待进一步加以丰富。

一、房地产价格评估课程的特点

房地产价格评估课程是一门实践性、综合性很强的课程。房地产价格评估的概念有多种表述方法, 它们从不同的角度, 反映了房地产价格评估的内涵。吴庆玲等人认为房地产价格评估是以房地产为对象, 由专业评估人员, 根据评估目的, 遵循评估原则, 按照评估程序, 运用评估方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产客观、合理价格的估计、推测和判断。这个概念就充分说明房地产价格评估是房地产业中技术性最强、难度最大的工作。由于房地产价格评估工作在我国开展的时间尚短, 其理论和方法还有待于在理论研究和评估实践中不断完善。

房地产价格评估课程是房地产开发与经营、工程造价、工程管理、建筑经济等专业的专业必修课, 与此相关的课程是房地产管理、房地产开发与经营、财务会计、财务管理、投资学等。开设房地产价格评估的目的在于, 使学生比较全面地了解房地产价格评估的理论和方法, 深刻认识房地产价格评估相关的经济活动, 使之毕业后能够较好地适应房地产价格评估工作的需要, 从而促进我国房地产价格评估行业健康地发展。

房地产价格评估课程一般在大二下学期或大三上学期时开设, 学生具备房地产管理、财务管理、投资学等房地产价格评估相关方面的业务知识, 通过前两年的学习、竞赛和社团活动, 学生有一定实践能力和创新意识, 因此通过房地产价格评估课程教学角度研究应用型人才培养具有可行性。

二、应用型人才培养与房地产价格评估课程教学的研究

(一) 对培养应用型人才培养与房地产价格评估课程教学关系的研究

房地产评估是一门操作性很强的学科, 教学目的是让学生掌握房地产评估技术, 并应用实践。笔试为主答卷的考试方法只能考核学生对房地产价格评估基本理论知识的掌握情况, 不能考核学生的实际评估房地产价格的能力。如果采用实际评估房地产项目, 要求学生撰写估价报告, 教师根据评估项目和学生撰写的估价报告提问, 学生回答的答辩考试方式, 通过答辩考核学生对专业知识的掌握程度, 通过评估房地产项目考核学生对知识的应用能力, 从这两方面综合评定学生学习效果, 给出学习成绩。因此, 从应用型人才培养的目标定位出发, 房地产价格评估课程设置应包括课堂教学和实践教学两方面内容。为了保证房地产价格评估课程实践教学效果, 达到应用型人才培养的目标, 房地产价格评估应注重学生综合能力训练, 因此, 房地产价格评估课程应加强实践教学, 提高学生动手能力的原则。由于房地产价格评估横跨管理学、工学两大门类, 开设房地产价格评估课程, 要求学生具备坚实的财务基础知识, 还需加强通识教育。如学生应具建筑结构、建筑工程、房屋建筑学等相关背景知识。

(二) 房地产价格评估课程教学方法的研究

1. 实施问题驱动法

房地产价格评估涉及许多评估方法的理论, 为了激发学生的学习兴趣, 使学生的学习更具有针对性, 可采用问题驱动教学方法, 即以问题为中心设计每一堂课的教学过程, 通过引入问题、围绕问题提出知识点、解决问题、总结提高的方式来展开教学。

2. 引入案例教学法

案例教学法指教师在教学过程中, 根据教学内容, 以真实社会情境或事件为题材, 引导学生从中发现问题和解决问题, 达到掌握相关内容的目的, 是激励学生主动参与学习活动的一种教学方法。案例教学的认识理论基础是实证主义方法和科学抽象方法, 通过个案分析, 发现其中蕴含事物运行的规律。房地产价格评估课程是一门理论和操作兼有的课程, 理论部分大多都是条条框框, 操作部分又无可视性, 教学比较枯燥。如果没有灵活的教学方法, 学生往往形成该课程只是死记硬背就可以了的印象。引入案例教学后, 案例的现实性和操作性直观具体, 学生如身临其境, 容易激发学习兴趣。例如, 对房地产评估方法的学习比较单调, 在对每种评估方法的概念、原理、适用对象、求取公式介绍的基础上, 引入多种类型的实际房地产交易案例, 使学生既学习兴趣大增, 同时掌握了不同评估方法的使用范围与操作程序。

3. 应用项目驱动法

项目驱动式教学法起源于20世纪80年代的德国, 它是一种建立在建构主义学习理论基础上的、有别于传统教学的新型教学方法。建构既是对新知识的理解与掌握, 同时又包含对原有经验和知识的改造和重组, 综合形成新的知识构建。该方法提出以学生为中心的学习。在整个教学过程中教师起组织者、指导者、帮助者和促进者的作用, 教师利用情境、协作、会话等学习环境要素充分发挥学生的主动性、积极性和创造性, 最终使学生有效地掌握当前所学知识。笔者在房地产价格评估课程的教学过程中, 发现一些影响教学效果的问题。比如学生在本课程的实践环节中学习主动性不强, 不要还是在老师的指导下按部就班的做。目前, “项目驱动”教学法已经在房地产价格评估课程的教学实践中新成了“以人物为主线、教师为主导、学生为主体”的基本特征。房地产价格评估课程是一门实践性很强、极富创造性特点的课程。学生在完成“项目”的过程中, 培养分析问题、解决问题以及房地产价格评估理论的应用能力。在这个过程中, 学生还会不断地获得成就感, 可以更大地激发他们的求知欲望, 逐步形成一个感知心智活动的良性循环, 从而培养出独立探索、用于开拓进取的自学能力。

三、房地产价格评估课程教学过程中应注意的问题

(一) 转变教学观念

笔者发现, 高等院校里学生对于学校的抱怨多余学校和老师对于学生的抱怨, 问题就出在沟通和交流上, 学校和老师更多的是以一种高高在上的姿态来面对学生, 少有低姿态的倾听和交流。要提高学生学习的兴趣, 就必须考虑到学生的感受, 了解他们的需求。这种教学理念的转变, 从要求学生适应老师到教师主动去满足学生的需求, 适应学生的节奏, 才是提高学生学习兴趣的起点。这需要老师在房地产价格评估课程的教学过程中, 学会按照学生的知识水平和接受能力安排教学。由于房地产价格评估的理论并不深奥, 但具体评估方法比较多, 每一种评估方法适用于不同的条件, 不同学生理解力不同, 对这些使用条件和范围的理解有些偏差, 面对不同的学生, 我们在教学时要考虑到那些接受力弱的学生。事实证明, 如果不考虑到不同知识水平、接受能力及社会经验差别的教学, 其效果是不理想的。虽然因材施教四个字我们经常提到, 但作为受过多年学术专业训练的教师能够放下固执的理念来适应学生却不易做到。所以笔者认为, 提高学生学习房地产价格评估的兴趣, 首先就在于按照学生的知识水平和接受能力安排教学。同时学会定期了解学生对教学的需求并作出调整。笔者曾向学生询问过, 课堂教学效果不佳的老师大多是满堂灌, 从头讲到尾, 从不和学生沟通教学进度与方法, 对学生的意见熟视无睹。教师如此做的原因有懒惰, 有教学进度的要求, 也有集权的思想, 不愿意在课堂里引进民主、开放课堂。笔者通过多年教学的教学总结发现, 定期征询同学对于教学的需求, 是减少学生缺勤、睡觉、讲话和走神的最好方法。笔者每每注重和学生的交流, 课堂上会观察什么时候学生疲倦, 会询问学生对于本节评估方法教学内容的看法, 也会了解学生对于教学的具体需求。例如, 这部分内容是否需要重新讲一遍, 或者是否需要更多地举例, 还是简略跳过。

(二) 改变教学方法

房地产价格评估课程主要讲解各种不同类型房地产价格评估方法, 学生感觉学习起来比较单调和枯燥, 作为教师如何能够做到引起主体——学生的兴趣, 把学习房地产价格评估方法变成符合其需要的能够激起强烈情绪的事情, 是房地产价格评估教学的目标。闭笔者的观点是, 教师要尽量多花时间修炼内功, 把课程上得有趣以致能吸引学生投身到学习的苦差事当中去。

幽默是任何形式演讲兴奋点的点燃剂, 它能使演讲者的发言令人印象深刻。如果需要改变学生的学习态度, 提高学生学习兴趣, 教师就得先从改变自己做起, 学会做一个幽默的教师。对于房地产价格评估方法学习起来很枯燥, 但笔者想尽了办法, 除了把房地产估价与生活中的故事结合到一起, 还曾尝试用幽默的方法调节课堂气氛, 有时是换个表达方式, 尽量做到语言多变, 这些都能引起共鸣, 课堂就会变得轻松起来。

(三) 提高教学效果

教授房地产价格评估的专业教师在转变教学理念和改变教学方法后, 由于课堂上对学生的直接讲授和控制变弱了, 所以需要在教学过程的前后加强管理, 注意保证教学效果。

由于教师采取多种形式的教学方法, 如案例分析、讨论等学生参与较多的形式, 如果教师不加以适当的总结和评价, 可能会影响到学生对于知识的理解和掌握, 尤其当学生是出于考证的功利的目的的选修房地产价格评估课程的时候, 教学效果是提高学习兴趣的条件, 因此, 还必须在活跃的课堂上注重教学效果和质量的控制。也只有在灵活多变的房地产价格评估教学方式令学生更有创新意识、更有独立思考能力、多国家的相关房地产价格评估政策有更深的理解的情况下, 才会得到学生全力配合, 也才能进一步提高学生学习的兴趣。

总之, 房地产价格评估的学习不像其他理论课的学习, 房地产价格评估方法较多, 每种方法使用环境不同, 想要吸引学生在如此复杂的评估方法, 需要教师不断提高自身理论知识水平、更新专业知识、跟进时代的步伐, 不断探索符合认知规律的教学方法, 提高教学质量和效果。

摘要：本文分析了房地产价格评估课程的特点, 提出了房地产价格评估课程教学存在的问题, 总结了应用型人才培养模式下房地产价格评估课程教学要研究的几个问题。

关键词：应用型人才,房地产价格评估,分段教学法,实践教学

参考文献

[1]贾忠革.案例教学在房地产评估课程中的应用[J].职业技术, 2011 (10) .

[2]黄海“房地产评估”课程教学改革初探[J].技术与市场, 2009 (12) .

[3]鲍蓉芝.“项目教学法”在《房地产评估》教学中的应用[J].2006 (08) .

全国房地产价格上涨 篇8

房屋销售价格涨幅增加

今年以来，国民经济稳步增长，城镇居民收入大幅增加，消费者的投资和收入预期较好。随着住房制度改革继续深化，房地产二级市场加速开放，房地产开发销售商把房屋的建筑质量、高科技含量和高档次社区建设同步抓，并开展了积极的促销活动，房屋销售势头良好，房地产市场稳步升温，价格继续上涨。3季度与去年同季相比，全国房屋销售价格上涨4.0％，涨幅比2季度扩大了1.2个百分点。其中，东部地区的宁波、南昌、青岛、杭州、上海等地，房屋销售价格继续保持大幅增长，涨幅分别达到19.2％、9.5％、8.7％、8.4％和7.9％。西部地区的兰州、银川、西宁等城市受西部地区开发建设快速发展的带动，房屋销售价格也分别上涨4.6％、4.8％和3.2％。

商品房销售价格比去年同季上涨3.5％。商品房销售价格的上涨，除了需求增加的因素外，房屋质量、物业管理水平、居住环境等的逐步完善抬高了其销售价格，部分地区供需矛盾的加剧、卖方市场的出现，也在一定程度上拉动了销售价格上涨。在商品房销售中，住宅价格上涨3.7％。其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨1.5％和4.2％；豪华住宅价格上涨2.7％。非住宅用房销售价格上涨2.5％，其中，商业用房和写字楼销售价格分别上涨2.8％和1.9％。

私有住房销售和公房交易价格分别上涨8.2％和3.3％。受需求增加，特别是二级市场逐步开放的影响，私有住房中住宅的销售价格上涨幅度较高，达到12.9％。

土地交易价格继续保持较高涨幅

3季度，土地交易价格继续保持大幅上涨，与去年同季相比上涨了6.3％。其原因，一是部分地区实施了新的土地基准地价；二是一些地区在土地交易中实行了拍卖和竞标等交易方式；三是部分地区的土地供应量不足。与去年同季相比，3季度居民住宅用地交易价格上涨6.7％，商业旅游娱乐用地交易价格上涨2.0％，工业用地交易价格上涨仅0.3％，其他用地价格则上涨了9.2％。35个大中城市中，土地交易价格涨幅较高的城市依次是南昌、杭州、上海和南宁，分别达到45.3％、16.9％、10.0％和8.2％。

房屋租赁价格继续上涨

3季度，各大城市房屋租赁价格涨跌互现，平均比去年同季上涨1.1％。由于继续受部分地区去年上调公房出租价格的滞后影响，住宅租赁价格上涨2.5％，其中公房和私房的租赁价格分别上涨2.2％和3.6％。商业用房租赁价格微涨0.4％，厂房仓库租赁价格上涨0.8％，办公用房租赁价格则下跌0.7％。