景德镇房地产评估报告（共9篇）
景德镇房地产评估报告 篇1
房地产资产评估报告-资产评估报告
福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产、负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二○○五年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一.委托方及资产占有方简介
1.委托方： 江苏霞客环保色纺股份有限公司
2.资产占有方： 福州永升房地产开发有限公司
3.福州永升房地产开发有限公司概况： 福州永升房地产开发有限公司于在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;
法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。
二.评估目的
本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。
三.评估范围和对象
本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。
四.评估基准日
本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。
五.评估原则
本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。
(一)产权利益主体变动原则
产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。
(二)资产评估的工作原则
房地产资产评估报告 篇2
房地产资产评估报告【1】
(一)委托方
名称：湖北工业大学商贸学院
法定代表人：xxx
地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话：xxxxxxx (二)估价方 名称：陈晓
地址：武汉xxx房地产估价公司
联系电话：xxxxxxx
资格等级：xx级
估价机构证书编号：xx房地自估()第xxxx号
(三)估价对象
本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为0平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。
土地评估单位为1800/平方米。
(四)评估目的
评估该房地产10月的市场价值 (五)评估基准日
二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据
1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法
由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。
成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。
估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率
房地产估价技术报告
(1)估测土地价值
土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值
①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)
A、B、C3个参照物的成本情况
经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对
象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。
参照物A调整后的单位造价为：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为：1750×100/98=(元/平方米)
评估对象的单位工程造价为：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
评估对象建筑安装成本为：1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(万元) ②估测勘察设计及前期工程费。
勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。
则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(万元)
③计算基础设施及配套工程费。
根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。
④计算管理费用。
建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。
则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元)
⑤计算投资利息。
建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末：300/2*6%=9万元
第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54万元
第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元 建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元
⑥计算开发利润。
经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。
则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) ⑦计算销售税费。
经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。
则销售税费=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(万元)
⑧计算建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本为前几项之和。
则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) ⑨估测建筑物成新率。
评定人：周升 评定日期：月4 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.
则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值
房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值
=180+8187.42
=8367.42(万元)
房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)评估结论
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。
资产评估基本要素【2】
资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
1.从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。
2.特定资产是待评估的对象。
3.国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的`有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据特定的。
4.评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。
5.评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。
6.价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。
7.评估程序是资产评估业务的工作步骤。
8.评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。
评估范围【3】
(一)知识产权评估的实施
知识产权评估应当依法委托经财政部门批准设立的资产评估机构进行评估。
(二)知识产权占有单位资产评估的情形
知识产权占有单位符合下列情形之一的，应当进行资产评估：
1.根据《公司法》规定，以知识产权资产作价出资成立有限责任公司或股份有限公司的;
2.以知识产权质押，市场没有参照价格，质权人要求评估的;
3.行政单位拍卖、转让、置换知识产权的;
4.国有事业单位改制、合并、分立、清算、投资、转让、置换、拍卖涉及知识产权的;
5.国有企业改制、上市、合并、分立、清算、投资、转#让、置换、拍卖、偿还债务涉及知识产权的;
6.国有企业收购或通过置换取得非国有单位的知识产权，或接受非国有单位以知识产权出资的;
7.国有企业以知识产权许可外国公司、企业、其他经济组织或个人使用，市场没有参照价格的;
8.确定涉及知识产权诉讼价值，人民法院、仲裁机关或当事人要求评估的;
9.法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。
非国有单位发生合并、分立、清算、投资、转让、置换、偿还债务等经济行为涉及知识产权的，可以参照国有企业进行资产评估。
房地产评估技术报告(收益法) 篇3
估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析
根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下： 6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析
估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析
（1）土地市场概况
近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况
房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。
（3）地价政策
党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。
2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。
（4）产业政策
近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。
（5）城市规划与发展目标
________ “十一五”国民经济和社会发展规划确定：根据县域地理区位、资源环境、经济功能特点和城市化发展的客观规律，打破行政区划界线和城乡分割体制，促进要素自由流动，实现资源优化配置，提升区域经济整体竞争力。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用，本估价报告中估价对象作为工业厂房为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为配载这一特点，本报告采用收益法进行评估。
六、估价测算过程
_____________________6﹟房产：
(一)收益法求取1号房产价值
①房地产年总收益：通过周边地区同样条件下的房地产的租金市场调查，根据调查情况并考虑一定的空置率，综合考虑各种因素，确定估价对象平均租金为419.75元/m.年。
②房地产年总费用：包括人员工资、相关税费等，取年总收益的20%，为419.75×20%=83.95元/m.年。
③房地产年净收益：年净收益=年总收益－年总费用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。
2④资本化率的确定：根据安全利率加风险调整值的方法确定,考虑到估价对象的地理位置及用途，资本化率取8%。
⑤收益年期确定：根据房屋的建成年代及维护使用状况及国有土地使用权的剩余使用年限，取该土地使用权的剩余使用年限35.93年。
⑥用有限年期收益法
计算公式测算房地产的收益价格（单价）为：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m
22⑦扣除楼面地价:估价对象坐落于_________基准地价Ι级范围内,该范围内商业用地基准价格为2066元/m.根据
实际测算,该用地容积率为2.76,则1号房产的楼面地价为2066/2.76=749元/m,则1号房产的评估单价为3933-749=3184元/m
1号房产的评估价值为3184×11152.75=35510356元
七、估价结果
房地产开发项目风险评估报告 篇4
风险评估报告
武汉某房地产开发有限公司
2012年6月
目 录 项目概况 1.1 项目简介
1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其他不可抗力风险 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测 3.2 采用多样化（或组合化）投资 3.3 以财务方式控制风险
3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6 加强管理，缩短工期
3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量 4 结论
1、项目概况 1.1项目简介
项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况
项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。
目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况
目前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。1.3 项目主要内容
项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。1.4总投资构成
（1）土地出让金及契税；
（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；（3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。1.5 项目的实施方案 1.5.1项目运作模式
本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。1.5.2内部管理方式
由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。
1.5.3 进度计划 项目控制工期：
首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米
2、项目风险分析
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。2.1项目的政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。2.2金融风险
房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。（1）融资能力不足
在该项目运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。（2）货币利率变化的风险
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。2.3项目控制风险
在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。
（1）成本控制风险
房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。
房地产开发不同于建设工程总承包。建设工程总承包只负责建设工程施工，即根据建设工程总承包合同约定的合同总价或计价办法、建设工期、质量标准等要求，按照建设方提供的设计资料完成施工任务，其成本控制仅是施工过程中的成本，不包括项目前期工作、项目设计等成本构成，成本的可控性较高。而在房地产开发过程中，从项目的征地、可行性研究开始，到项目的规划、施工图设计、施工、销售，到最后项目的竣工交付使用，开发商几乎承担了项目建设中的所有成本风险，无论是哪一环节成本控制出现偏差，都会导致整个项目成本控制的不确定。
（2）建设工期、质量、安全控制的风险
工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。作为一个开发项目，控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。2.4项目的经营风险
经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。（1）市场风险。
市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。（2）购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
（3）资金变现风险
资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。（4）商业风险。
商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。2.5其他不可抗力风险
由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
3、项目投资风险防范措施
3．1对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测
仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。3.2 采用多样化（或组合化）投资
看准房地产市场，把资金有选择地投放到不同时期开发的项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。所以我们在安庆市新城东苑设规划过程中，结合本地的实际情况，既设计有多层住宅，也有小高层、高层住宅，还有连排别墅、商业办公用房等。3.3 以财务方式控制风险
（1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。
（2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段。
（3）增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。3.4科学规划、合理定位，提高品味，促进销售
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据充分的市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，可以作为指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。我们根据安庆市的实际情况，高起点、高起点地对项目进行了市场定位，做大做强，力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住社区，并以此来带动销售，真正做到一流的品牌，成为本地区的开发企业的领头军。3.5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
3.6 加强管理，缩短工期
尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。
此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。
4、结论
房地产业资产评估报告 篇5
委托方: 白银铜城商厦(集团)股份有限公司
估价人员:郭荣芳
估价时点：20XX年1月8日
估价作业日期：20XX年1月8日
估价报告编号：甘宏评报字第203-3号
甘肃宏信房地资产评估有限公司
房地产估价报告书目录
致委托方函 ……………………………(02页)
估价师声明 ……………………………(03页)
估价的假设和限制条件 …………………………(04页)
估价结果报告 ……………………………(05页)
估价技术报告 ……………………………(08页)
附件：
房屋所有权证复印件
评估机构营业执照(副本)复印件 评估机构资质证复印件 评估人员资格证复印件
致 委 托 方 函
白银铜城商厦(集团)股份有限公司：
受贵公司的委托，我公司组织有关估价技术人员于20XX年1月8日对位于白银区红星路85号1幢整幢商服房地产(建筑面积：2040.51平方米)进行了现场勘察，并以提供市场价值为估价目的，对其在估价时点20XX年1月8日的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下：
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元(大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币)。
单价:3209元/平方米。
甘肃宏信房地资产评估有限公司
二OXX年一月八日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
估价的假设和限制条件
1、本报告中估价项目的评估结果是公允的市场价值，即在估价时点预期能够成交的可能价格，它依据了以下假设：
(1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者; (2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期;
(4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的; (5)不考虑特殊买家的附加出价;
(6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素; 2、本估价报告所依据房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准。
景德镇房地产评估报告 篇6
作者：熊志刚
来源：北京仁达房地产评估有限公司
最近市场上出事的项目不少，并且很不少都涉及到估值过高的问题，最近最轰动的估计就是实名举报华润集团宋林的事情了。虽然中介机构是应市场经济发展而生，其作用在于降低交易成本，但是毕竟国内的中介机构大部分都是因国家政策被迫从政府部门脱钩改制而来，并不是因市场发展而产生，责任感和技术水平都良莠不齐。审查评估报告成为各金融机构业务人员和风险控制人员的必修课。那么对于一份评估报告到底该怎么去看，重点是在哪里？作为一个常年从事此项工作的估价师，说一说我审查报告的心得。如果你是报告老手就不用往下看了，这里只是提供一些基本方法。
目前金融机构常用的评估报告是房地产估价报告和土地估价报告，首先怎么确定估价对象该使用房地产估价报告或土地估价报告呢？目前在评估行业的划分方法是工程是否出正负零，也就是说，如果在建工程出地面了则出具房地产估价报告，如果在建工程尚未出地面则出具土地估价报告。对于在建工程或房地产也可以单独出具其所占有的土地的独立土地估价报告，但是此类评估在金融机构比较少见，如果出地面的在建工程或房地产出具了土地估价报告，报告审查人就要注意了，是否在建工程或房屋在法律上存在瑕疵。
拿到评估报告后首先看看评估报告的基本信息是否合乎要求。首先是估价机构的资质，翻到报告最后面的附件中，目前金融机构所使用的评估机构多是一级机构，那么他们的资格证书是什么内容呢。房地产估价机构资质证书在资质等级上直接写的是一级，土地估价应当具有两个证书，其中一个是土地评估中介机构注册证书，在执业范围上写的是全国范围内从事土地评估业务，注册号是字母A开头，一个是土地评估中介机构资信等级证书，资信等级应该为A。目前国内顶级的机构应当同时具有最高人民法院指定的司法鉴定评估资格和达成国际互认的RICS成员资格。看完机构资质后，对于土地评估报告还需要注意封面，根据国土资源部的要求，自2013年1月1日起，所有的土地评估报告不分机构登记和评估目的均需要报国土资源部备案，注意，是国土资源部备案，不是地方国土局备案，备案后的土地估价报告在报告封面应当同时印有唯一的备案号、查询码和二维码，对于没有备案的土地估价报告一定不要使用。
看完这些基本信息后，接下来就是要看报告的核心内容了，很多报告使用人拿到报告的第一眼是看评估结果，对于一个专业的报告使用人来说，第一眼应当是看评估报告中的特殊事项。特殊事项一般是估价师对项目特殊问题的一些特殊处理手法，通过此部分可以深入了解项目存在的问题。同样，估价师也会充分利
用此部分的特殊处理来得到调整评估值和摆脱自身责任的目的。翻开土地估价技术报告“第一部分总述”中的“
十、需要特殊说明的事项”，翻开房地产抵押估价报告“估价的假设和限制条件”部分，这是估价报告的最核心也是最容易藏污纳垢之所在。对于在经营或拟开张的商业物业，在这里你需要注意物业的租约情况描述和处理方式；对于规划的空地，需要注意规划中分类用途的设计面积处理，我曾经见过空地只规划了一个地上容积率，估价师擅自设定有地下建筑面积，在报告中描述是参照该项目一期开发设计方案。在这里特别要注意大型在建项目只抵押一部分土地及在建工程的事情，对于抵押部分所占的土地面积计算，一般采用分摊法，也就是用抵押部分的规划建筑面积除总规划建筑面积去分摊土地面积，可能会有估价师采用分割的方式，一般分割方式是需要测绘机构出具土地分割测绘报告（前提是国土局同意该宗土地分割办理新产权证），可实际操作中估价师出于一些特殊目的会自行或让融资人通过图纸进行简单测量而得，应当杜绝此类处理方式的存在。对于土地或在建工程的经济技术指标，按照精确度从细到粗，应当逐次使用施工许可证和建设工程规划许可证、建设项目规划设计方案经济技术指标、规划设计条件审定通知书、土地出让合同及其所附建设用地规划设计条件，根据项目的进度，评估报告应当优先使用精确的规划指标，报告使用人需要特别注意这些证件后面的附件。除了具有法定依据外的指标，应当杜绝估价师自行设定经济技术指标，对于特殊情况需要设定指标的，应当遵循谨慎原则进行设定，比如商住用地没有规定商业和住宅的比例，那么就需要估价师根据周边小区状况设定，对于相对偏离商业中心的小区，特别是新区，商业基本可以设定为0，其中小区的商业部分应当控制在10%左右。最近几年各地政府都在将保障房捆绑到商品房中去，所以，我们需要在评估报告中看到项目立项批复和规划文件，再看看特殊事项中是否有此类问题以及对问题的处理方式。去年，我们曾经接了一个环渤海地区一个新区在建工程抵押评估项目，估价师就发现建成的住宅主要是作为招商引资的优惠手段，向资方提供低价宿舍使用，我们在评估中就充分考虑了此问题，评估值自然无法达到信托经理的要求。同样在今年1月，我们在江苏评估一个发债项目，住宅用地作为估价对象，可是经过调查，该宗土地为回迁房安置用地，并且已经完成了部分安置，断然拒绝为其提供抵押评估。
评估报告中的特殊事项很多很多，在此无法一一列举，需要报告使用人逐字阅读，将此部分的问题都读透了，后面的技术部分如非特别需要都可以不看了。
看完了这些无法预测的特殊事项处理，再回过去看一眼估价结果。根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押评估应当在报告中同时确定假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款和抵押价值，三个评估值缺一不可。假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值比较好理解，就是在没有考虑他项权利影响下的公开市场价值，不考虑强制处置等不利因素。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷
款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在看需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款时，刚才我们先看的特殊事项处理就派上作用了，通过对特殊事项处理部分的阅读，我们就能基本判断出此项目是否存在债务问题。首先是抵押债权，如果本次融资用途包括抵押债权的清偿，那么抵押债权必须成为优先受偿款，如果本次融资用途包括抵押债权的清偿，那么可以在报告中说明并不作为优先受偿款，所以，合格的评估机构在接到项目后会了解项目背景和基本交易结构。对于抵押债权价值数的认定，目前在行业内有两种办法，一种是直接按照评估基准日债务剩余本金和当期应付未付利息合计作为优先受偿款额，一种是将债务剩余本金除当时抵押贷款时的抵押率计算债权对应抵押价值作为优先受偿款额，这两种方式明显可见后一种更谨慎，但是对于第二、三顺位抵押权提供融资服务造成操作障碍，所以本人倾向于第一计算模式，因为在实际清偿的时候，第一抵押权人也只能对自身的本息主张权利，不能对抵押价值主张权利，而对于第二债权人需要根据评估报告结合项目风险自行决定再贷款的抵押率，这不应当是评估机构所应当考虑的风险问题。不管采用何种方式，评估报告中应当提供计算思路和依据。第二个优先受偿款就是在建工程的拖欠工程款，此处的在建工程不是依靠肉眼观察定性的，只要没有取得竣工验收和房产证，即使已经投入使用，一概视为在建工程，这不是评估行业规定的，而是国家对于拖欠工程款主张权利的有效时间规定的。对于优先受偿款，评估机构应当进行三方核对，即房地产开发商、总包方和监理方，应当由总包方和监理方同时出具《拖欠工程款说明》和《项目进度说明》并盖章确认，估价师对于出具的说明有审查的义务，四份文件应当成为估价报告的附件呈交报告使用人。最后一个就是抵押价值，这才是金融机构真正需要的结果，抵押价值等于前两个价值的差额，但是需要说明的是，此价值不等于未来处置变现后的可得价值，它没有考虑快速变现的折让和变现成本，所以需要金融机构在此价格的基础上再行计算抵押折扣，一般大型评估机构可以根据金融机构要求试算处置变现成本。
至此，一份评估报告的基本审查就算完成了，如果报告使用人对于报告水平要求较高，或者对于评估机构水平状况不了解，那么，接下来就要进入细致的技术审查了。
对于房地产开发项目，一般常见的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本法和假设开发法，对于已经规划的空地，一般采用市场比较法和假设开发法，对于在建工程一般采用假设开发法和成本法，对于建成物业一般采用市场比较法和收益还原法，对于比较难以确定其收益的建成性房地产也可以采用成本法，比如体育场馆、游泳馆、小区会所等。不管采用哪种方法，在理论上，对于同一个估价对象，两种方法的评估结果应当是接近的（相差不超过30%）。
首先，我们来看看市场比较法。在土地估价报告中，市场比较法主要用于土地价格的求取计算，在房地产估价报告中，市场比较法用于两个方面，一个是成本法中的地价求取，一个建成物业的价值求取，其中建成物业的价值求取又分两种情况，一种是确实建成已经投入使用的物业，此种方法在报告中不会与假设开发法同时使用，一种是在建工程评估采用假设开发法时用市场法求取假设其完工后的市场售价。简单地看，市场比较法就是评估土地价格和建成后的物业价格，不能直接用于评估在建工程。不管是土地评估还是房屋评估，首先我们看看案例选取，一般情况下，案例之间的差价比不能超过30%，这里说的差价比计算是用最高价减去最低价所得除最低价，本文中所说的差价比均如此计算。如果案例差价比较大，说明2个问题，首先可能当地市场容量较小，每年成交案例较少，市场不发达，不适合使用市场法，当然了，此类市场是否能够投资也是个问题；其次，估价师有刻意使用高价案例的嫌疑。所以价差较大的市场法报告可以直接干掉。看完案例价差，即使价差不大，我们也得再验证下案例，主要是验证两个方面，第一，验证案例真假，现在不少估价师胆子比较大，篡改案例数据，甚至直接造假案例；第二，案例选取是否适当，案例选取是否适当又分成两个层面，第一是区域是否适当，也就是说案例与抵押物的区域状况是否一致，第二是价格水平是否适当，同一个大区域下案例很多，要防范估价师刻意使用其中最高价的案例，特别要杜绝使用地王做案例。看完案例再看案例修正后的比准价格，一般情况下，修正后的案例比准价格与修正前价格的价差比也不能大于30%。再看修正系数，一般情况下单个系数的修正递增递减幅度不会大于3%，如果是土地评估，建议参照当地基准地价中的修正体系。在此特别需要强调的是容积率修正问题，在一线城市基本都是采用楼面地价作为案例修正基础，二线城市建议采用楼面地价作为修正基础，其余城市基本都是采用地面地价作为修正基础，这是因为城市越发达，土地在房地产价格中的比重越大，对容积率越敏感，地价分析也越精细。当采用楼面地价作为修正基础的时候，容积率与楼面地价水平是成反比关系的；当采用地面地价作为修正基础的时候，容积率与地面地价水平成正比关系，对于容积率修正，建议参照当地的基准地价文件中的容积率修正系数。
再来看收益还原法。收益还原法的关键是收益的确定，特别是建成在经营物业，根据合同法等相关法律的规定，买卖不破租赁的原则要求评估的时候，对于已经签订长期租约的物业，在求取租金的时候必须使用合同租金，合同期之外或未签订出租合同的物业可以采用市场租金。其中最难评估也最容易做猫腻的是大型商业体和酒店。对于大型商业体，应当获取完整的商业体的所以出租经营合约，并且需要系统地分析商业体的每年经营状况，因为现在的商业体出租大部分都不是按照固定租金，而是与商家的经营收入挂钩。对于经营性酒店，一般情况下需要获取连续3年的财务报表以分析酒店的经营状况，需要结合城市的旅行人员状况分淡、旺、平三季来做现金流预测。收益法的成本部分虽然算起来很复杂，但是看起来比较简单，直接拿着该物业前几年的经营报表看看他平均的每年运营成本后对比下就可以大概把握了。这里面有一项是很多估价师“忽视”的，那就是行业利润，比如酒店，你用收入减去成本后的利润并不是都是由酒店这个房地产带来的，他还包括管理利润和品牌收入等，所以在收益中还得扣除行业利润。
有了前面两个基础评估方法后，再来看看复杂一点的成本法。在房地产评估中，简单的说，成本法就是估算出土地然后再加上建筑物或在建工程的价格。其中土地部分的评估一般需要采用市场比较法进行评估，在这就不再赘述了。建筑物部分应当参照工程造价成本加上管理费用、投资利息、投资利润和销售税费，再结合工程完工度计算建筑物价值。这里最容易操作的是建安成本和完工度，其实建安成本现在在全国各地都差不多，一线城市高一些也不会高太多，都可以在网上查到，其实对成本影响比较大的是地下工程，如果地下工程超过了2层，成本会增加比较多，所以当一个开发项目的地下开发量占比过大的时候，这种项目需要慎重考虑是否可以投资，毕竟很多地方的地下投入与产出严重失调。对于完工度，报告中一般需要提供总包和监理方关于项目进度的说明，再结合报告中项目进度描述和照片可以综合判断了。还有一个简单的判断方法，不一定准确，可以借鉴，直接用完工楼层数除以总楼层数，完工度不会相差10%，因为基础工程占工程量和投资较大，但后面又被设备、外装等工程抵消了。
最后说说假设开发法。假设开发法中的开发完成后的价值应当采用市场比较法和收益还原法去确定，不能由估价师自行拍价格水平。影响开发价值比较大的因素是开发成本和开发利润。对于开发成本其实和成本法中的一样，不同的是此处的开发成本不是计算已经完成的投入成本，而是预测未来保证项目完工还需要投入的开发成本。在一般的在建工程评估中，大部分评估报告会同时采用成本法和假设开发法，那么报告使用人可以将成本法中的在建工程成本计算过程与假设开发法中的开发成本相对比，两者之和应当是整体的项目完工投入，你可以基本判断该成本投入是否符合建筑市场的平均水平，并且两种方法的成本计量是有逻辑关系的，计算方式和取值水平应当是一致的。而刻意调整报告的评估一般很难做到逻辑上严丝合缝。
景德镇物流市场报告（本站推荐） 篇7
景德镇位于江西的东北，与浙江、安徽交接交通便利，立物流投资中处于比较重要的地理位置。
景德镇物流以陶瓷为主体，长虹、焦化、昌河等几大板块的物流都由大型物流公司承包，然后逐步分发给信息部转发到全国各地。小型工厂、商店、网店及一些零散货源的物流则由专线或快递公司发出或转运到杭州、南昌再分发到全国各地区。农、林的物流量在物流市场所占的比便不到5%，冷冻品和危险物流比较缺乏。景德镇的物流停车场规模小，服务网点比较分散、混乱。正规物流仓库更是比较缺少。许多配套服务也比较落后。
目前市政府出资16亿元，规划伍仟亩，打造赣东北综合物流园，将建设由会展中心游客集散中心、公交枢纽中心、汽车城、大型货车停车场，物流批发市场，货流仓储、物流保税、生产加工等十大功能区。一期（600亩）基础设施建设全部完成。
李春投资集团应抓住目前大好时光，发挥集团化优势，抢占先机，做大规模，集中规范服务网点，提升快捷科学物流配套服务。开发景德镇冷冻食品及危险品物流运输，打造江西李春投资物流金字招牌。
江西李春投资公司景德镇工作站
景德镇陶瓷暑期社会实践报告 篇8
专业班 级：景德镇陶瓷学院××专业××班
姓 名：
学 号：
实践时间：
一、社会实践目的
历史和现实都在不断地告诉我们:只有实践才是检验真理的唯一标准，也只有通过切身实践，才能正确区分谬误和真理。作为景德镇陶瓷学院×××专业(改成自己在景德镇陶瓷学院就读专业)的当代大学生，社会实践活动可以说是每个景德镇陶瓷学院大学生假期的必修课。
时代在进步，社会在发展，我们在景德镇陶瓷学院就读×××专业(改成自己在景德镇陶瓷学院就读专业)同样与时俱进、日新月异。为了能够更好地将所学专业知识投入社会实践、适应社会发展，为了发扬我们景德镇陶瓷学院学生吃苦耐劳精神，为了更好地了解×××专业(改成景德镇陶瓷学院就读专业)在社会实践中的应用，我特地参加了景德镇陶瓷学院要求的暑期实践活动，在实践中锻炼自己、提升自我，做一名真正合格的景德镇陶瓷学院大学生。
景德镇房地产评估报告 篇9
今天我和各位家长一起来来探讨城乡结合地带中学生家庭教育等方面的问题，望大家能够在我今天报告中的能有所收益和帮助，今天我讲的主要内容是：
1、城乡结合地带家庭教育存在的主要问题
2、影响城乡结合地带家庭教育的主要成因
3、城乡结合地带家庭教育的关键问题---学习习惯的培养
家庭教育是教育的起点和基础，对每一个孩子来说，家庭教育不仅是做人的摇篮教育，更是成才的终身教育，它影响、决定和改变着孩子的性格形成、行为习惯、身心发展等多方面的因素，景德镇外国语学校家庭教育报告会讲稿。因此，家庭教育是教育之源，对人的一生成长具有不可替代的独特作用。
随着改革开放的不断推进，近年来，我市周边城乡结合带教育改革和发展取得了很大成绩，许多乡镇、村孩子上学环境和条件都发生了可喜变化。但是不难看出，当前城乡结合地带经济的快速发展，城乡结合地带家庭生产模式，家庭组成结构，家庭子女教育理念都发生了深刻变化，家长的价值观，思维方式，自身修养，家庭教育方法的滞后和家庭教育方法的不适当，严重阻碍了孩子的健康成长，城乡结合地带家庭教育存在不可忽视的问题。
一、城乡结合地带家庭教育存在的主要问题
1、重视分数、轻视育人。一些城乡结合地带家庭父母由于当年因为这样那样的原因，没有接受良好的教育，非常希望自己的子女能够跳出农门，有一个好的前程。存于这种思想，不管孩子特长和兴趣爱好，一味将自己的想法强加于孩子，以强压态势逼迫孩子学习，一旦孩子考试成绩优秀，家长就满面春风，喜形于色。反之分数考砸了，就满天乌云，埋怨责怪，甚至动手打骂。对与孩子思想道德教育，从不挂心上，不管平时孩子心理需求，行为能力怎样，一味追求高分数、好成绩，使孩子从心理上和家长背道而驰，甚至有的孩子明着不和家长对着干，暗地里却和家长较劲，迷恋于网络游戏，倾心于男女学生的卿卿我我，学习成绩每况愈下。
2、忙于赚钱、疏于管理。改革开放加速了城乡结合地带多元化经济的发展步伐，农民有的外出经商、打工，有的在自己家门口承包土地搞种植、养殖等。无论是哪种形式都使家长的注意力放在赚钱养家上，顾不得和孩子交流沟通，更谈不上关心孩子的学习。自制能力强的孩子，能够理解父母的不容易，发奋学习，争取将来有一个好的归宿。自制能力、约束能力差的孩子，上课不注意听讲，下课不完成作业，自由放飞逃学，久而久之学校家长都管教不了，小小年纪只有弃学在家。
3、家无温暖，粗暴冷漠。一些离异、单亲家庭，孩子从小就失去家庭温暖，无论是心理还是身心都留下阴影，使孩子性格变成冷漠、孤僻。特别是有的父母离异或丧偶后再婚更是对孩子不闻不问，把孩子交给爷爷奶奶代管，祖辈人只是对孩子怜爱，照顾好孩子的生活已经吃力，何谈帮助孩子学习，一旦学习成绩不理想，孩子自动放弃求学，尽早打工独立生活，以图改变生活环境。也有一些正常家庭，因家长常年迷恋麻将赌博，对孩子学习高兴起来管管，不高兴就扔一边，一旦知道孩子的考试成绩不好，不是张口骂街，就是动手打人，严重伤害了孩子的心灵。
4、读书无用，放弃上学。近几年，大学生上学成本的不断提高，大学生毕业就业难问题成了人们茶余饭后谈论的话题。一些城乡结合地带家长算细账，培养一个大学生一家人省吃俭用供其上学，四年下来学费、书费加起来是一笔不小的数目，但毕业后一旦找不到一个好工作，挣的钱和投入的钱成反比，得不偿失。所以许多贫困家庭主动放弃子女上大学，有些孩子只上到初中毕业就到工厂打工挣钱。由于有了读书无用的思想，也就更谈不上家庭教育了。
二、影响城乡结合地带家庭教育的主要成因
1、家长自身素质影响。大多数城乡结合地带家长自身接受教育的程度较低，他们知识结构狭窄，教育理念较为落后，没有足够的方法和较强的分析认知能力，解决孩子教育中遇到的各种问题。对家庭教育的重要性提升不到更高层次，必然在家庭教育中出现一味追求高分数、简单冷漠、放任失管等这样那样的问题。
2、家长工作特点影响。当前很多城乡结合地带家庭的收入主要还是依靠种地、打工，繁重的劳动、生活的压力，许多家长力不从心，即使心中惦记也无暇顾及孩子的学习、生活，更谈不上研究教育方法和孩子谈谈心、交流交流思想，这种现象在目前的城乡结合地带中普遍存在，发言稿《景德镇外国语学校家庭教育报告会讲稿》。
3、家庭生活环境影响。大部分城乡结合地带家庭不注重读书，家庭学习氛围淡薄，因而致使一些孩子没有养成课余读书的良好习惯，假日里更是只痴迷于电视、玩耍和上网，弱化了学习的兴趣，导致了孩子学习不思进取。一些单亲、离异家庭的不和谐给孩子心里造成阴影和压力，轻则放弃学业，重则会跟着社会上一些不健康的东西变坏，甚至走上赌博、偷窃等违法道路。家长如果认真培养孩子就可能变成龙，如果各位家长现在不认真对待家庭教育，孩子很可能变成“虫”要么是无所作为的虫。要么变成危害社会的害人虫。
三、城乡结合地带家庭教育的关键问题---学习习惯的培养
1、营造和谐家庭关系和学习环境。和谐的家庭成员关系是实施家庭教育的有效保证。为了孩子健康成长，家校之间要勤于沟通，亲子之间减少摩擦，建立互敬互爱夫妻关系，对长辈孝敬，对子女关爱的和谐关系，同时家长要尊重孩子的人格，要把孩子看成是自己的朋友平等相处，切忌采取棍棒教育。要尽量给孩子创造最佳的学习小天地，使其身心愉悦的茁壮成长。
2、各位家长你们的孩子现在才七年级，初中高中共六年的时间，足够的时间为考取理想的大学做准备，所以希望各位家长不要过早的给孩子定性—你真笨、笨蛋、傻瓜，很多你们自己搞不懂的可以求助专家、学校的老师，只要你们愿意付出一点时间，孩子肯定回报你们一个惊喜。
3、家长改变观念，相信自己孩子是最棒的，关注孩子的学习能力的提升，培养孩子良好的学习习惯是非常关键的，我通过多年的研究，家长可以从下面几个方面着手：
1.预习的习惯。预习能够让孩子联系以前的知识，发现新问题，思考怎样解决问题，能把自己理解不了的问题带到课堂上更好地听老师讲解。这样既能培养孩子的自学能力，又能提高孩子听讲的兴趣和效果。
2.记笔记并事后整理的习惯。随着课程内容的增多和复杂化，记笔记有助于抓住重点。如果因时间限制，当堂记的东西较零乱，那么课后还要进行整理，使之全面、有条理。整理的过程是一个很有效的过程，而且还能锻炼自己分析、归纳的能力，一举多得。所以应养成整理笔记的习惯。
3.课后复习的习惯。复习的目的是“温故而知新”。复习要与遗忘作斗争，德国心理学家艾宾浩斯创制的“遗忘速度曲线”表明遗忘是有规律的，即先快后慢，刚记住的东西最初几小时内遗忘速度最快，两天后就较缓慢。因此，要巩固所学知识，必须及时复习，加以强化，并养成习惯。
4.独立解决问题的习惯。孩子学习上有困难请求家长帮助时，家长不能置之不理或敷衍了事，应用热情的语言鼓励孩子自己“试一试”。孩子实在无法独立解决时，也不能包办代替，而要一步一步地耐心启发，使他能在你机智而不露痕迹的引导下，觉得是靠他自己的力量完成的，让他尝到胜利的甘甜，对自己增加信心，勇敢地迎接下一个问题的挑战。
5.及时改错的习惯。让孩子准备一支红笔。随时改正自己练习本、试卷上面的错误，以鲜艳的红色加深错误在脑海中的印象，然后用一个本子，将这些错误收集起来，用“错别字举例”、“错题汇编”等形式分类记载，以警示自己，避免出现类似错误。
6.认真书写的习惯。相当一部分孩子和家长不重视书写，认为它只是形式，对学习没有多大影响，这种认识是错误的。书写的好坏直接影响到人们对书写者学习态度、学习质量甚至个人的素质的评价，卷面就是学生呈现在老师面前的面孔，老师就常常自觉不自觉地据此来打“印象分”。从另一个方面看；一个能够认真对待书写的孩子，往往也能认真对待学习及其他许多事情。相反，一个连字都不愿好好写的孩子，很难做好别的事情。因此，重视并及早提出对孩子书写方面的要求，不仅能提高书写质量，得到众多良好评价，而且还能促使其养成凡事认真仔细的好习惯，提高孩子的整体素质。
7.认真观察、思索的习惯。进人中学后，每门学科都要求学生具备观察力。语文的写作训练就不用说了；数学的能力培养要以学生对自然界数量关系与图形关系的观察为基础；物理的实验和化学的演示都离不开精确的观察；生物则要求学生对生命现象和动植物进行持久的观察。这些观察要求学生不仅能感知事物的外部特征，还要能抓住事物的本质特征。光看不想难以得出结论，因此，还需要养成边观察边思索的习惯，勤于观察的同时还要勤于思考。家长要引导孩子从身边的生活小事开始观察，经常向孩子提出问题并与之讨论，促使他去观察思索，并能自己发现问题，提出问题，解决问题。
8.积极阅读、写作的习惯。阅读是孩子获取知识的主渠道，应鼓励孩子在反复阅读课本内容的基础上，广泛吸收课外的知识和信息，养成积极阅读的习惯。家长要为他们的阅读创造物质条件，积极购买有关书籍和订报刊杂志。读和写是互相促进的，写作过程不仅是运用语言文字技巧的训练，也是一种严格的观察、思维和想象等认识能力的训练。在养成观察、思索、阅读习惯的同时，要养成勤于写作的习惯。家长可要求孩子勤写读书笔记、读后感、观后感和日记。
9.养成有条理的习惯。学习用具的收拾要有规律，书本存放在书包或书桌上要有一定的次序，做各科作业要预先安排好时间等等。东西存放无规律，要用时东寻西找，心烦意乱，极易影响学习情绪；做作业不讲条理，东一榔头西一棒子，学习效率就低。