房地产价格变动

房地产价格变动（通用12篇）

房地产价格变动 篇1

一、文献综述

房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响。在开放的经济条件下,汇率作为主要的货币政策工具之一,其对房地产业的影响如何,国内外学者通过论证,基本形成了以下观点。

对于人民币汇率与房地产价格之间的关系,国内学者周京奎(2006)经验研究表明,人民币汇率与房地产价格之间呈正相关关系,杜敏杰和刘霞辉(2007)通过预期收益率在汇率与房价之间建立了模型,得到的结论也是人民币汇率与房地产价格之间呈正相关关系。但是房地产价格与汇率变动之间究竟呈现怎么样的定量关系,其内在的关联机制是什么,理论上目前还没有一个有说服力的解释,房地产价格与汇率之间的数量关系是困扰许多学者和投资者的未解之“谜”。本文从供给与需求理论入手,在分析了汇率对房地产价格影响的作用机制上,建立了汇率与房地产价格关系模型,并利用理论模型对中国房地产市场进行实证研究,最后得出结论。

二、汇率对房地产价格影响的作用机制

在开放经济中,汇率已经成为经济生活中越来越重要的宏观经济变量,汇率的变动会影响到房地产市场的波动,而房地产市场的波动也会影响到汇率政策和汇率水平的调整,随着金融市场化程度的不断提高,汇率与房价的相互作用、相互影响程度越来越大。一般来讲,汇率对于房价的作用途径主要表现在以下方面:

1.人民币升值预期引起的资本的直接流入效应。人民币升值意味着以人民币计价的资产价值被低估。在资本自由流动的经济全球化的前提下,选择中国被低估的固定资产作为重要的资产配置,将成为国际自由资本增值的迫切需求。在未来一段时间内,继续升值的预期将继续存在,通过“羊群效应”使得试图通过人民币升值而达到资本增值的国外热钱会继续流人,其中很大一部分将进人具有保值增值功能的房地产市场,形成了汇率—外资—房价传递机制:RMB升值预期和房价上升预期吸引外资流入房地产市场进行套利活动,又进一步推动了房价的上涨;房价上涨的表现增强了对外资流入的吸引力,会进一步增强外资的流入,这又会加大升值压力;这样不断的RMB升值—外资流入—房价上升的循环运动会加大人民币升值的压力和限度。当汇率升值和房价上升到一定程度后,预期的改变将会引起外资的流出,缺少资金支持的房价便会出现大幅下降,这种外部冲击容易引起房地产泡沫,造成房地产市场的大起大落,不利于房地产市场的长期稳定发展。

2.利率变动引起的汇率—房价变动效应。随着新一轮宏观调控和利率上升周期的到来,利率的上升会扩大国内外的利差,增强外资流入的动力和人民币升值的压力。另外,人民币汇率升值引起大量外资流入会造成外汇储备的大幅增长,央行大量外汇占款的吞吐会造成货币供应的增加和物价通胀:在中国汇率未实现自由浮动的情况下,外汇储备的大量增长容易使管理当局调整利率以维系汇率的相对稳定,然而通过提高利率来回笼外汇占款,会进一步吸引外资的流入,加大汇率升值和利率上升的压力;另一方面,利率的提高也会增加房价中的成本因素,推动房价的上升;同时,利率上升会加大房地产商的贷款融资成本和融资难度,迫使房地产开发寻求外援,即通过外债形式借入境外资本以支持其开发经营运作,增加了外资在房地产市场和房价上升中的作用。

3.汇率变化引起的贸易传导机制。人民币升值以后,以本币表示的国外进口商品的价格开始下降,其中也包括一些高档的建筑材料和物业设备,这使得房地产业的原材料价格将会下降,从而有助于房价的下降。

4.财富效应。在开放经济下,一国居民的金融财富可以分为两大类——由本币表示的金融财富和由外币表示的金融财富。在引入外币金融财富后,汇率就对消费者的消费支出产生了影响。人民币升值意味着持有外币资产的消费者的总财富减少,则他们的消费支出会减少,同样在住房消费方面也会减少或者推迟,从而使得房价下降。

三、理论模型

(一)汇率变动对房地产供给的影响

房地产行业的资金需求极大,房地产开发企业自有资金不足,需要依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款,利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响。根据凯恩斯的理论,投资由利率和资本边际效率决定,投资与利率成反方向变动关系,与资本边际效率成正方向变动关系。资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。对房地产开发商而言,利率上升,资本的供给价格上涨,资本边际效率下降,原来一些利润丰厚的开发项目,也会变得无利或微利,开发商会停止对无利可图的项目的开发,从而减少房地产市场的供给。在需求不变的情况下,价格出现上涨。另外,利率的上升,会增加开发商的融资成本,在房地产开发商具有区域垄断势力的情况下,通过提价而转嫁给购房者。

对于房地产业的供给价格,一般情况下,房价的高低与建安成本、楼面地价、税费和开发利润有关,用公式表达为:

房屋的单位开发成本=房屋单位造价+楼面地价+税费+利润

对于楼面地价而言,随着房地产市场的逐步完善,城市中的国有土地使用权的出让越来越多采用招、挂、拍的形式,土地价格主要有市场决定。通过数据观察,两者有着同方向的变化趋势,两者存在较强的相关性。

中国国土资源部认为,房地产价格从构成看,除地价外,建安成本在房价中占较大比例,平均约为33%,而建安原材料很大部分是需要从国外进口的,从汇率变化的贸易传导机制可知,人民币升值在一定程度上会影响房地产价格。关于税费和利润对房地产业价格的影响这里不予研究,综上所述,可以得出如下的房地产价格函数式,即FPt=f(PDt,REERt)

其中,FPt代表的是t时期的房价,PDt代表的是t时期的土地价格,REERt代表的是t时期的汇率水平。

(二)汇率变动对房地产需求的影响

在开放经济条件下,利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品的收益和价格产生了深刻影响。房地产作为一种重要的资本品,其开发和销售都与金融支持有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响,例如,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为,最终使房地产价格上涨的预期得以实现。在这种机制作用下,我们可以认为,房地产价格的形成主要受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的增值收益。下面将沿着该思路推导出房地产价格与利率、汇率的理论关系。根据前面的分析,我们假定房地产价格由两部分组成:

期中,FPt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值。很显然,房地产预期增值收益的现值可表示为:

其中,Ht+1代表下一期预期增值收益;It代表t期的折现率。

房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理。一旦部分消费者预期房地产价格将上涨,其他消费者会匆忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣。这种预期作用和“羊群效应”使我们可以认为,房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价格增长率有关。同时,货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移,在较短的时期内完成货币买入卖出的置换,吸纳这些游资的行业不会是汽车业,也不会是国内的消费品生产行业,而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业。这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业炒热,导致房地产价格迅速上升。因此,下一期房地产增值收益可表示为:

其中,PXt表示房地产价格增长率,REERt表示汇率,上述公式说明Ht+1是由过去价格的增长率、利率和汇率共同决定。

由于方程(1)中Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格,即消费者从房地产的使用中获得的效用,因此我们可以认为,此时房地产价格仅与收入YD和利率I有关。这是一种简化的描述,收入YD可以代表消费者的需求能力,利率I代表金融支持程度,同时也是一个宏观变量。因此,自身使用时的房地产价格可表示为:

将方程(3)、(4)代入方程(3),可得到如下表达式:

通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支配收入、过去房地产价格实际增长率、利率和汇率。根据一般均衡分析,联立供给与需求双方的共同作用,可以建立如下近似线性方程:

一般来说,在所有组成部分中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多。房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌。因此,房地产价格与利率在经济上呈负相关关系。

由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨。如果一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外。因此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系。

四、数据选择与实证分析

本文在对房地产价格与利率关系进行计量分析时,为了准确判断利率对各地区房地产价格的影响,将以2000年第三季度至2008年第二季度期间的季度面板数据为基础,对北京、天津、上海、南京、重庆、杭州、宁波、青岛、沈阳、深圳、成都、武汉等35大中城市房地产价格进行实证分析,所包含的变量有房地产价格FP、可支配收入YD、房地产价格实际增长率PX、土地价格PD,选取的是35个城市的截面数据,样本量很大。

中国实行的是有限弹性的固定利率制度,中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅,使得市场利率呈现间断变化,但中国银行间拆借业务发展较快,拆借利率市场化程度高。另外,1994年汇率并轨以后,中国实行以市场供求为基础有管理的浮动汇率制度。为缓解人民币升值的压力,2005年7月1日起,中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。为深入探讨利率、汇率对房地产价格的影响,本文将以2000年第三季度至2008年第二季度期间银行拆借利率、汇率数据为基础进行实证研究(数据来自《中国经济统计快报》、《中国统计年鉴》和Wind资讯)。

根据(6)式,所有数据都整理成指数形式,按截面取权数,采用固定效应变截距模型进行实证分析得出:

实证研究结果表明,当前房地产价格上涨与可支配收入增加的关系t的p值为0.9674,没有通过检验,说明房地产价格上涨缺乏相应的经济基础支持,存在显著的投机因素。

在剔除个人可支配收入的影响后,再次回归分析,得到如下数据:

从回归分析式中,我们可以看到房地产价格的变化同利率变化是呈现负相关的,但是其数量之间的关系却不显著,当利率上升1个百分点,房价会只下降0.018653个百分点。房地产价格的变化同汇率的变化也是呈现负相关的,这与理论实际相符合,而且从一定程度上来说,汇率变化对房地产价格的影响要大于利率变化对房地产价格的影响,当汇率下降1个百分点时,房价会上升0.212774个百分点,这说明在中国进行汇率改革以来,汇率的不断下降促进了房地产市场的价格的上升,这与这两年来的现实情况比较相符。房价自发变动较大的城市有青岛、上海、宁波、南京,这与我们的实际情况也较符合。

五、结论

通过本文的研究揭示了房地产价格与利率、汇率之间的理论关系,并对中国的实际情况作了实证分析。研究结果表明,利率和汇率对房地产价格均有负影响,这既是符合理论也是符合当前实际情况的。

摘要：在构建了适合中国国情的房地产价格与汇率关系模型的基础上,利用该模型并结合2000年第三季度至2008年第二季度的最新数据,对中国35个城市房地产价格与汇率的关系进行实证研究。研究结果显示,汇率对房地产价格有负影响,这与理论和当前实际情况都比较相符,说明人民币汇率已能发挥一定经济调节的功能。

关键词：房地产价格,利率,汇率

参考文献

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[8]周京奎.利率、汇率调整对房地产价格的影响——基于理论与经验的研究[J].金融理论与实践,2006,(12):3-6.

[9]杜敏杰,刘霞辉.人民币升值预期与房地产价格变动[J].世界经济,2007,(1):81-88.

房地产价格变动 篇2

产品价格变动通知函

尊敬的经销商：

首先感谢您对广州迪康的长期信赖与市场支持！

为了更好的规范市场，促进市场良性发展，切实的维护各代理商利益的最大化。根据市场情况，经研究决定从2014年12月1日起 在全国范围内实行全国统一招商价。在2014年12月1日前订货的客户仍按原报价发货，自12月1日后订货的客户一律按调整后的价格执行。请各位经销商提早做好准备！

关于此次××××的调价，如有任何疑问，请致电广州迪康生物科技有限公司销售部，电话：××××××××。希望您能理解并继续支持“广州迪康”。

再次感谢您的支持与信赖！

祝：身体健康！

生意兴隆！

广州迪康生物科技有限公司

网络经济中商品价格变动分析 篇3

[关键词] 电子商务 网络经济 价格 市场结构

一、引言

电子商务降低企业的成本，因此其在经济中所占比例越大，物价总水平就越低，这一结论还需检验。尽管美国近年来出现的“新经济”现象，在经济长波增长的同时，维持了较低的失业率和通货膨胀率，但仍难以证明这是网络经济发展的结果。

二、基于完全竞争市场的分析

1.对两种经济状态的假设

假设有两种经济状态:一是传统经济形态，电子商务占商品交易微不足道的份额；二是网络经济形态，经济运行以电子商务为基础。且：

（1）两种经济状态有相同的实物经济基础和完全竞争的市场结构。

（2）两种经济状态中消费者预算约束相同，其消费意愿没有变化。

（3）企业规模经济和行业规模经济同时存在。

2.网络经济产品价格变化分析

传统经济形态记为T0。商品X的供给如图1所示，其均衡价格是E1。如果广泛地实施电子商务，经济形态发生转变，企业间交易成本降低，厂商会提高其产出水平以实现新经济形态下的厂商均衡，供给曲线向右移动，这一状态标记为T1。在T1状态下，均衡价格位于E2，P2

圖1 T0与T1状态

T1状态不会一直持续，需求曲线会向右移动，因为：

（1)电子商务将分散在广大地理空间内的需求聚集起来。

（2)如果存在价格需求弹性，价格降低时消费者会购买更多的产品。

需求曲线向右移动的状态记为T2，如图2所示，X的均衡价格在E3，P3>P1。T2状态是否会持续下去取决于预算约束，若预算约束不变，价格上升时人们会购买较少的物品。因为电子商务降低交易成本而产生的需求聚集效应仍然会拉动需求，所以经济状态不会回到T0。

以上分析表明，网络经济不一定降低产品价格。

（1）价格变动与交易成本有关，也与价格需求弹性有关；

（2）在固定的预算约束下，价格将会从T2的P3降低到一个新的均衡状态。

（3）就业率和工资水平会影响预算约束，即消费者均衡影响着P3。

当经济状态处于T1时，交易成本降低使厂商均衡点上移，为了增加供给，在短期内劳动力需求增加，就业率上升。只要工资的提高不会抵消交易成本的降低，预算约束不变的假设就不成立，网络经济中供给和消费同时增长。

生产的实物经济基础不变假设显然不成立。网络经济中厂商采用“敏捷制造”技术来适应多品种、小批量的市场需求，某些缺乏价格弹性的物品因此而变的富有弹性。如图3所示，假设商品X在传统经济下均衡点在T1，缺乏供给价格弹性。生产方式改变以后，产品边际成本降低，供给曲线变得更加倾斜，形成新的市场均衡价格。当需求曲线也会发生变化时，在T2点形成新的均衡价格。

综上所述，网络经济有助于就业水平的提高，可能出现就业率、工资、供给和需求均上升的情况。

三、基于非完全竞争市场的分析

1． 规模收益递增

梅特卡夫定律（Metcalfe's low）、摩尔定律（Moore's low）和达维多定律（Davidow's low）所描述的经济现象表明了网络经济存在正反馈效应，即当产品占有一定市场份额后，其市场占有率会迅速增加。正反馈源自规模经济，在网络经济中，供给推动的规模经济和需求拉动的规模经济同时存在，(1)电子商务降低交易成本，企业获得了降低边际成本的机会;(2)网络聚集了分散的需求，使产品具备规模化生产的条件。

交易成本理论认为，企业是以内部交易成本来代替市场交易成本的一种制度安排，网络经济在降低市场交易成本的同时也降低企业内部的交易成本。

2．市场结构的变化

非完全竞争市场包括垄断、寡头和垄断竞争三种市场结构。根据垄断厂商的长期均衡条件，如果边际成本降低，企业可能增加供给，价格不一定降低。

在寡头市场中，由于规模经济更加显著，厂商会扩大生产。行业的需求曲线向下倾斜，如果存在行业规模经济，价格就可能下降；否则，市场集中度会进一步提高。

对于垄断竞争的市场结构，应考虑这些因素:(1)产品存在差异；(2)尽管产品存在差异，但是彼此是可以替代的；(3)由于消费者偏好的存在，由于网络的聚合，个性化消费增加;(4)产品边际成本下降的空间是否是无限的。

第一个因素使厂商在特定消费群中形成垄断力量；第二个因素使厂商不能依照垄断市场的规则定价；第三个因素使在位厂商难以将其它厂商排挤到市场之外；第四个因素则决定了企业规模。那些可以大幅降低边际成本的产品，可能产生接近于垄断的市场结构；那些边际成本有限下降的产品，则可能出现市场集中度进一步提高的情形。

四、结语

网络经济降低产品的边际成本，存在着增进社会整体福利水平的可能性。这种可能性的发挥还取决其他因素，其中比较重要的有：产业结构、就业率和劳动力结构。

参考文献：

[1]薛伟贤冯宗宪颜莉：电子商务企业的成本优势分析[J]. 工业工程与管理, 2004 (5)

[2]杨芳卢亚娟喻丽何金旗：美国新经济的基本特征及成因分析[J]. 现代管理科学, 2005 (11)

[3]王建伟张乃侠：网络经济学[M]. 北京: 高等教育出版社, 2004

房地产价格变动 篇4

居民消费价格指数 (CPI) 是指城乡居民购买支付生活消费品和服务项目的价格, 是社会产品和服务项目的最终价格, 同人民生活密切相关, 在整个国民经济价格体系中具有极为重要的地位。拥有一套切实可行的CPI数据对一国政府制定相应宏观经济政策具有极为重要的参考价值。近年来, 人们在生活中切身感受到我国房地产市场房屋销售价格与城乡居民消费价格指数 (CPI) 之间存在着相关关系, 但鉴于国际惯例, 我国CPI并没有纳入房价因素。很多学者也提出我国房地产价格变动对CPI有明显影响对现行CPI的真实度提出质疑, 一时间房价与CPI的关系成为众人关注的焦点。

从数据上直观可以看出房价的高低在一定程度上制约或促进着CPI的下行或上涨, 2009和2010两年房地产价格直线上涨带动城乡居民消费价格指数 (CPI) 逐步走高, 至2011年7月CPI同比上涨6.5%, 近期房价和CPI虽均有所回落, 但二者关系的高度相关性已成为统计研究的一个课题。究竟房价对CPI是否存在显著影响关系、以及存在多大的影响关系?本文试图通过E-G (Engle-Granger) 两步法协整检验和ECM模型来研究房价对CPI间的长短期影响关系, 并得出有关结论。

二、相关文献回顾

Goodbart C等 (2000) 的研究表明, 股价以及汇率与滞后的产出与通货膨胀之间的关系较弱, 而房价变动与通货膨胀之间的联系则要紧密的多, Kuan-min和Wang (2008) 利用非线性VECM模型分析了台湾的通货膨胀与房价的关系。黄飞雪, 金建东 (2010) 运用STR模型对房地产价格指数变化与GDP影响关系进行分析发现房地产价格指数的变化对CPI有明显的推动作用。李静, 张旭 (2010) 应用OLS对我国的房屋销售价格指数与CPI加以回归分析, 结果表明:CPI与房屋销售价格指数之间确实存在正相关关系, 后又运用格兰杰因果关系检验分析CPI与房屋销售价格指数的关系, 得出CPI与房屋销售价格指数之间互为因果关系的结论。王琴英 (2010) 利用GARCH模型研究北京房价与CPI的均衡关系, 分析出北京房价与CPI之间存在长期协整关系, 居民消费价格的上涨会引起房价的快速上涨, 所以在当前CPI仍处于高位运行的情形下要采取有效措施控制通货膨胀水平, 以减小因通胀因素导致房价直接上涨。邓宏 (2011) 运用一元论二分法证明房价与消费品价格之间存在着短期负相关关系, 而在长期存在正相关关系。邱雅 (2011) 通过对房屋销售价格指数与居民消费价格指数关系的计量分析, 证实了二者间不仅有比较显著的相关关系, 而且存在因果关系, 房屋销售价格指数是居民消费价格指数的格兰杰原因。并在格兰杰因果关系分析的基础上, 以房屋销售价格指数作为外生变量, 建立了居民消费价格指数的自回归分布滞后模型, 具体量化了房屋销售价格指数对居民消费价格指数的影响。

三、数据与变量描述

(一) 房地产价格变动与CPI增长描述

为了更好地了解近几年房价与CPI各个月份的涨跌情况, 图形是最能直观反映事实的方式, 故本文运用Eviews6.软件做出2005.7-2010.12期间每个月全国房屋销售价格指数和居民消费价格指数 (同比数据) 的增长趋势图, 以观察近几年房价与CPI的实际变动情况。

由图1我们可以看到, CP (居民消费价格指数当月同比数据) 与FP (全国房屋销售价格指数当月同比数据) 具有较一致的变动趋势。具体来看, 从2005年7月到2010年12月间, 房价和居民消费价格指数都呈现逐步上扬趋势, 并且涨幅速度较快, 最高涨幅都在2010年7月出现。

(二) 数据的选取与处理

数据来自国家统计局数据库, 采用全国房屋销售价格指数数据和居民消费价格指数数据。可获得数据为2005年7月到2010年12月的月度数据。用FP代表全国房屋销售价格指数, CP代表居民消费价格指数。因为两种数据都是当月同比数据所以需要对两者做定基处理, 具体数据见附录。由于对数据进行自然对数处理并不改变时间序列间的协整关系, 而且能使其趋势线性化, 同时可以消除可能存在的异方差, 因此对FP、CP分别进行自然对数变换成为LFP、LCP, 分别表示全国房屋销售价格指数和居民消费价格指数。具体数据见附录。

四、实证分析

(一) 相关性分析

运用SPSS17.0软件对LCP与LFP进行相关性分析:

(见表1)

得到相关系数为0.951, 可以初步认为, 房屋销售价格与居民消费价格指数之间存在较高程度的正相关。

(二) 数据平稳性检验

用非平稳变量进行回归分析, 尤其在大样本和较高单整阶数的情况下, 结论全部都是变量之间具有相关关系, 将实际上不相关的两个非平稳变量用来回归分析, 会造成虚假回归, 所以先要运用Eviews6.0对LFP、LCP的数据进行平稳性检验。这里选用ADF检验。 (见表2)

可以看出LFP与LCP经过一阶差分后数据都是平稳的, 而且都在1%临界值的水平下平稳。

(三) E-G (Engle-Granger) 两步法协整检验

因为序列LCP和LFP都是I (1) 的, 因此可以运用Eviews6.0对两序列用E-G (Engle-Granger) 两步法进行协整检验, 从而确定两者之间是否存在长期的均衡关系。

第一步:首先建立LCP与LFP的回归方程。

由上述回归方程的结果我们发现存在序列正相关, 考虑加入适当的滞后项, 得到如下分布滞后模型

加入滞后项后, LM统计量显示, 在5%的显著性水平接受原假设, 回归方程的残差序列不存在序列相关性, 序列相关基本消除, 可以初步认为LCP与LFP存在长期稳定关系。

第二步:对上述回归方程 (2) 式的残差序列进行ADF检验, 得到残差项的平稳性检验。

将上述残差序列项命为序列u, 由检验结果可以看出, u是平稳序列, 说明LCP与LFP是 (1, 1) 阶协整的, 即都是单阶协整, 可以建立误差修正模型, 其稳定的均衡关系即为上面的协整回归模型 (2) , 长期弹性为0.1280。

(四) 建立ECM模型

运用Eviews6.0以稳定时间序列即 (2) 式的残差项作为误差修正项建立误差修正模型如下:

此协整方程表明居民消费价格指数与房屋销售价格之间存在长期均衡关系, ECM (-1) 是误差修正项, 反映变量之间的的长期修正关系, 即前一期非均衡状态对这一期的影响, 其系数0.1121反映了变量之间偏离长期均衡状态时, 将其调整到均衡状态的调整速度。到此为止, 我们已经完成根据EG两步法进行的误差修正模型的估计。由上述估计式知道, LCP关于LFP的短期弹性为0.1478。

(五) 结果分析

从模型分析来看, 居民消费价格指数与房屋销售价格之间存在长期均衡关系, 房地产价格增长率对居民消费价格指数有显著的影响, 而且影响效果持续。LCP关于LFP的长期弹性为0.1280, 说明长期内房地产价格每增长一个百分点将引起CPI增加0.1280个百分点

同时, 本文也通过误差修正模型考察了房地产价格增长率对居民消费价格指数的短期影响。LCP关于LFP的短期弹性为0.1478, 说明短期内房地产价格每增长一个百分点将引起CPI增加0.1478个百分点。综上所述, 可见不论长期还是短期两者的相关关系明显。

五、结论与建议

从模型分析来看, 房屋销售价格与居民消费价格指数之间确实存在长短期的明显相关关系, 房地产价格增长率对居民消费价格指数有显著的影响, 而且影响效果持续。这表明如果房地产价格保持平稳增长就会促进居民消费价格指数的相应增长, 所以理应该将房价因素考虑进居民消费价格指数中。

实际上, 即便在目前我国房价并没有直接计入CPI, 但房价与CPI之间也存在着广泛的联系。房价的波动性很强, 一般而言, 当房价上涨, 房租也会随之上涨, 但房租不会剧烈波动, CPI也会受其影响而有所提高。此外, 在将贷款利率计入CPI中的情况下, 若政府为控制房地产过快增长势头而提高利率, 也会推高CPI。如今对国人来说, 房价的变化早已超出人们的预期, 甚至大到已经严重影响生活幸福感的程度, 从以上的模型求证房价确实对CPI有显著影响, 所以在这样的时刻, 将房价计入CPI就成为迫切的需求。

鉴于房地产价格变动对CPI的正向推动作用, 政府部门应该修正CPI的核算, 将房价因素考虑进去以符合居民的客观消费情况。要么采用获取法直接将房价计入或者采用使用成本法提高住房消费比重, 避免人们明显感觉居民消费价格指数与实际生活不符的情况。同时也为政府制定相关经济政策提供更为客观准确的参考依据。

摘要：文章基于E-G (Engle-Granger) 两步法协整检验和ECM模型使用2005.7-2010.12月度数据进行我国房地产价格对CPI长期和短期影响关系的实证研究。结果表明, 房地产价格对CPI既存在明显短期影响又存在长期持续影响, 短期内房地产价格每增长一个百分点将引起CPI增加0.1478个百分点, 长期内房地产价格每增长一个百分点将引起CPI增加0.1280个百分点。鉴于目前我国CPI中并不包含房价, 而房价对CPI又体现出如此显著的影响, 本文提出应将房价纳入我国CPI的建议。

关键词：房地产价格变动,CPI指数,E-G (Engle-Granger) 协整检验,ECM模型

参考文献

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价格变动的影响教案 篇5

山东省沾化县第一中学 刘锋

邮编 256800 【教材特点】

教材第二课是接着第一课货币的相关内容的基础上编写的。用货币购买我们所需要的商品，毫无疑问会涉及到价格这一消费者最为关心的因素。经济生活中价格和我们的生活息息相关。教材由浅入深地介绍价格变化对我们的生产和生活产生的影响。价格变化会影响消费者对该商品的需求量，但不同商品的需求量对价格变化的反应程度不同。同时价格变化还会影响相关商品的需求量。价格变化对消费者产生的这些的影响是本节的重点，也是本节的难点。价格变化还对商品生产者的生产经营活动产生一系列的影响。本节知识也是新课标中新增内容，教师必须讲得透彻，而且也要讲得生动有趣。

【学生特点】

高中阶段学生的形象思维已经得到一定程度的完善，抽象思维能力正在发展。对生活中的现象也有一定程度的关注和了解，但可能缺少对现象的本质的、深刻的分析。他们正需要在学习中加深对一些现象的分析，培养和提高理解问题、分析问题的能力。★新课标要求

（一）知识目标

1、识记替代品、互补品等概念。

2、理解价格变动对消费需求、对生产的影响。

3、运用有关知识说明价格变动前后商品供应量和需求量会发生什么变化。

（二）能力目标

培养学生在日常生活中正确进行消费选择的能力。提高他们理解和参与经济生活的能力。

（三）情感、态度与价值观目标

了解价值规律的作用，增强学生竞争意识，激发学习积极性，提高自身素质，适应激烈的社会竞争。

★教学重点

价格变动对生活、生产的影响。

★教学难点

价格与供求的相互影响关系。★教学方法

多媒体辅助自主探究教学

★教学过程

（一）引入新课

教师活动：播放《一碗面激起千层浪》兰州拉面事件的录像，请学生思考：一碗拉面为什么牵动了那么多人，引发社会思考。

学生活动：合作探究：商品价格惹的祸（进入课文探究：价格变动的影响）

（二）进行新课

一、对人们生活的影响

1、价格变化影响消费需求

教师活动：播放多媒体：节日和平时商家的降价大战。出示问题：商家为什么不断的降价？ 学生活动：思考问题，讨论后发言。（价格对人们消费需求的影响）教师活动：总结：

价格变动对需求量的一般影响商品价格上升商品价格下降人们购买减少人们购买增加

教师点评：一般来说，商品价格上涨较高时，人们的购物需求就减少，反之，则增大。

教师活动：出示活动内容：做个理性的消费者（强化学生对上面知识的运用）。出示问题：你觉得什么时间购买：毛衣、凉席、空调比较好？为什么？

学生活动：自我发言，讨论。形成结论：暮春买毛衣、夏末买凉席、春秋买空调，因价格比较便宜——物美价廉。

教师活动：设疑：物美价廉？俗话说：好货不便宜、便宜无好货，难道市场上真有物美价廉的商品？ 学生探究：根据：影响价格的因素来分析（做到与以前知识的融合）教师点评：

1、“好货”即质量好的商品。一般来说，生产这样的商品耗费的人类劳动多。在同等条件下，商品在生产过程中耗费的劳动少，往往不是好货。商品的价格是由价值决定的，因此题中说法有一定道理。

2、商品的价值量与社会劳动生产率成反比。随着社会劳动生产率的提高，单位商品的价值量降低，所以好货也可能便宜。

3、供求关系影响价格，供不应求，价格上升，供过于求，价格下跌，受市场竞争的影响，好货也可能便宜。

【共识】在价格比较低的情况下买东西还是比较合算的。在市场上，消费者享有消费自由，可以根据商品价格的涨跌来决定要不要购买。

1、商品本身价格的变动会引起需求量的变动一般来说：减少购买（需求缩小）增加购买价格下降（需求扩大）商品价格与需求量反方向变动，这就是需求法则。买落不买涨价格上升 教师活动：设疑：都认为买落不买涨合适，可是最近几年随找房价不断的飙升，购买的人怎么越来越多，这是为什么？

学生活动：探究（合作讨论）发言 教师点评：

买涨不买落价格上升价格下降增加购买（需求扩大）减少购买（需求缩小）当消费者认为上涨商品在未来还会有上涨空间时，则会立即购买；当消费者认为降价商品在未来还会有下降的空间时，则暂时不会购买。

2、不同商品对价格变化的反应不同

教师活动：出示问题：粮食、食盐等生活日用品的价格上涨消费者有何反应？企业等高档耐用品价格大幅下降，消费者有何反应？

学生活动：思考、讨论 教师活动：出示案例

案例一：近日广州市场新鲜鸡蛋均价为7.45元/公斤，部分市场的鸡蛋价格甚至涨到7.8～8.0元/公斤。猪肉价格受批发源头紧张、粮食价上涨、养殖成本增加等因素影响，已由8月份的每公斤14－17元涨至现在的20元，比去年同期高出6元左右

问题：肉蛋、米油价格上涨，消费者有何反应？为什么？

案例二：继7月初TCL、创维40英寸等离子彩电大降价后，大中电器7月19日再次降价，TCL40英寸等离子彩电的价格降到了28200元，创维则降到了27800元。

谈及降价后国产品牌等离子彩电的销售情况，国美电器业务总部部长刘飞表示：“非常火爆，在降价头两天，光北京、沈阳两地就售出27台，到目前为止已售70台。”在大中电器，国产等离子一个星期的销售量在20台左右，降价前销售记录是零。

问题：彩电价格大幅下降，消费者有何反应？为什么？ 学生活动：讨论、探究、发言 【结论】

结论一：生活必需品对居民生活影响较大，是居民生活不可缺少的重要组成部分。价格变动对生活必需品需求量的影响比较小（需求量对价格的反应程度小）

结论二：高档耐用品对居民生活的影响较小，是居民生活中可有可无的东西。价格变动对高档耐用品需求量的影响比较大（需求量对价格的反应程度大）

3、相关商品价格对既定商品需求量的影响 教师活动：出示问题：什么是替代品和互补品 学生回答：阅读课文，回答概念 教师活动：出示问题，对概念进行巩固

判断下列哪些商品属于互补商品，哪些属于互为替代品？可口可乐、相机、乒乓球、百事可乐、乒乓球拍、面包、打印机、蛋糕、墨盒、胶卷互为替代品：互补商品： 学生活动：完成表格 教师活动：出示案例

案例一：

1、飞机票涨价了,火车票、汽车票会发生什么变化?为什么?

2、鸡肉降价了,其他肉类会发生什么变化?为什么? 案例二：

1、汽车降价销量,对汽油的销售有什么影响?为什么?

2、汽油价格的上涨,对汽车销售会产生什么影响?为什么? 学生活动：讨论，自由发言 【共识】

案例一：当两种商品是互为替代品时,一种商品降价(涨价)——购买量增大(变小),会导致对另一种商品需求量减少(增加)。所以，替代品二者之间的价格与需求量同方向变化

案例二：当两种商品为互补商品时,一种商品价格下降(上升),需求量增加(减少),会引起另一种商品需求量的增加(减少)。所以，互补品二者之间的价格与需求量反方向变化

二、价格对生产的影响

这一问题的解决通过一个完整案例的分析完成

案例：集团简介：某家电集团成立于1993年，拥有元件生产和组装加工厂、营销策划公司，主要经营洗衣机、空调、彩电、电冰箱等。1996年正式进军手机行业，营业额持续上升。现特聘请本班同学为智囊团，希望在同学们的共同努力下，使得集团在市场竞争中取得辉煌的成绩。

任务：如何使本企业在不同的背景下能够做到持续发展

教师活动：出示市场行情：营销策划公司报告：市场上手机供不应求，价格狂升到2000－3000元/台。

学生活动：讨论、怎么办

【决策】马上扩大生产规模，投入技术增加产量，以获得最大的收益。教师活动：出示市场行情：

电器公司公布的财报显示，2005年上半年净亏损3.97亿港元，主要原因为手机业务亏损。公司定于今天公布全年业绩，估计手机亏损超过1亿元。这是意料之中的事。上周，国内权威调查机构终端报告显示，国产手机市场份额快速下滑，现已跌破30%。

学生活动：讨论、怎么办

【决策】压缩生产规模，减少产量！必要时退出手机市场 教师活动：为什么这样做 学生活动：解释。结论

1、调节生产实现资源在各部门的优化配置价格上涨获利增加生产扩大供不应求供过于求扩大生产规模，增加产量压缩生产规模，减少产量供不应求在市场经济条件下，生产什么、如何生产完全受价格支配，这是供给法则。获利减少供过于求为追求利润最大化，按照价格的变动来自觉调节生产价值规律的调节作用象一根指挥棒调节生产生产缩小价格下降 教师活动：出示本企业的困境

2004年，紧急情况！由于本公司引进的液晶技术已被国内其他彩电行业广乏使用，使得我公司原本的优势渐渐失去，营业额逐渐降低

在上面这种情况下，除了引进更先进的技术，集团还可以采取什么措施以避免最大的损失？ 学生活动：讨论怎么办

【决策】马上提高劳动生产率！给产品提供降价的空间 教师活动：为什么这么做 学生活动：解释、结论

2、提高劳动生产率思考：依据是什么？价值规律要求商品交换要以社会必要劳动时间决定的价值量进行等价交换，所以企业提高劳动生产率能缩短其生产商品的个别劳动时间，从而使自己产品在价格上有优势价值规律的调节作用象一根鞭子促使企业提高效率价格上升，为获得更多的利润；价格下降，为了能盈利。商品生产者提高劳动生产率缩短个别劳动时间降低社会必要劳动时间(社会劳动生产率提高)教师活动：出示企业发展困境

2004年底，客服部年终汇报中提到：在过去一年的洗衣机在农村的销售服务中，80％以上的农民投诉洗衣机的出水管太小，使得他们在洗地瓜的过程中经常出现出水管淤塞的情况。

学生活动：讨论怎么办

【决策】针对农民的投诉，马上改装部分洗衣机，开发以农村为主要销售点的新型农用洗衣机，教师活动：为什么这么做： 学生活动：出示决策依据

3、生产适销对路的高质量产品适应市场供求变化人无我有人有我优人优我廉人廉我转价值规律调节作用象筛子，导致优胜劣汰消费者购买商品就是为了获得商品的使用价值(指商品能够满足人们某种需要的属性)。在市场经济中,哪个生产者能够提供质量好的商品或其他企业无法生产的商品,就能获得较大的市场份额,从中获利。对商品生产者的启示：人无我有，人有我优，人优我转！教师活动：谢谢同学们为企业发展出谋划策，那么你能告诉我以后该怎样做才能使企业立于不败之地呢？

学生活动：献计献策：

二、价格变动对生产经营的影响智囊团成功秘诀总结：根据以上的经验，智囊团发现：价格对生产所产生的以上三个方面的影响，实际上也就是价值规律在发挥作用，价值规律是市场经济的基本规律，作为生产经营者要自觉利用价值规律来指导自己的生产价格变动对生产的影响，集中地表现在以下几个方面：

1、调节生产

2、提高劳动生产率

3、生产适销对路的高质量产品

教师活动：总结。我知道了同学们利用的是价格变动对生产经营的影响，只不过做到了反其道而行之。【社会实践】聚焦中国CPI指数不断上涨 教师出示案例

2007年上半年个月CPI6月5月4月3月2月1月4.4%3.4%3.0%3.3%2.72.2% 问题：

1、CPI指数不断上涨会给我们的生产和生活带来那些影响？

2、你认为，国家、企业、个人应该如何应对？ 学生活动：合作探究，形成结论 【本课知识总结】

价格变动的影响知识小结价格变动的影响对生活的影响对生产经营的影响价格上升、购买减少；价格下降，购买增加生活必需品和高档耐用品的价格波动对消费者的需求影响不同替代品和互补品的价格波动对人们消费选择的影响调节生产提高劳动生产率生产适销对路的高质量产品 【巩固训练】

［例1］下列说法正确地是（）

A．价格变动对生活必需品影响较大 B．价格变动对高档耐用品影响较大

C．某种商品价格上升，会减少需求和供应 D．某种商品价格下降一定会增加需求

答案：B

［例2］下列属于互补商品的是（）

A．牛肉与猪肉 B．货车与飞机 C．汽车与汽油 D．自行车与电动车

答案：C

［例3］某商品供过于求，价格下降，生产者会（）

A．减少生产 B．扩大生产 C．开拓市场，增加供应 D．提高劳动生产率

答案：A

［例4］企业要在价格竞争乃至生存竞争占据优势，就要（）

A．提高劳动生产率，减少社会必要劳动时间

B．增加个别劳动时间，增加商品劳动含量

C．降低商品价格，扩大商品市场需求量

D．面向市场，使产品做到适销对路

答案D ★课余作业

运用所学知识说明，价格变动为什么会促使生产者提高劳动生产率？

★教学体会

房地产价格变动 篇6

关键词：利率；股票价格；传导机制；联动效应

一、引言

货币政策就是国家通过货币发行或回收等工具来调节货币供应量，以达到影响整个宏观经济的目的。目前，我国股市处于牛市，房地产市场过热，通货膨胀较为显著，2007年以来，国家已经五次加息，为过热的经济降温。可见，利率作为重要的货币政策工具，倍受青睐。调节利率不仅影响货币供应量，而且对资本的预期收益率、企业的资金状况等都会产生影响，当然对活跃的股票市场也会产生一定的影响。影响中国股票价格波动的原因有很多，包括基本的经济因素即上市公司的经营状况、政策因素（在我国表现的较为明显）和资金因素等等。本文旨在通过理论分析和实证研究，考察利率与股价之间的联动效应。

二、利率变动对股价影响的传导机制

（一）利率变动对投资者的影响

储蓄、债券、股票、基金、实业等都是投资者的投资方式，投资者通过对其安全性、收益性、风险性进行比较，确定一种最佳组合方式，达到其自身效用的最大化。而利率一旦变动就会打破这一平衡，使投资者对其资产进行重新组合，引起资金流向的变化。众所周知，资金总是向利润高的地方流动的。当利率下降时，储蓄的收益减少，投资股票的机会成本降低，公司的资金成本降低，人们预期股票价格会提高，于是投资者便将一部分资金撤离银行等储蓄机构，转而投向股票市场。根据供求关系理论，股市的资金供给增加即购买者增多，必将引起股价的上扬。反之，通过同样的传导机制，使得股票价格下跌。由此可见，利率变动会调整投资，具有替代效应。由于利率的变动影响股票投资的相对收益率，当股票投资的相对收益率提高时，引起股票投资对其他投资的替代；反之，当股票投资的相对收益率下降时，引起其他投资对股票投资的替代。这种替代效应的传导机制可以表示为：股票投资的机会成本→投资者资产结构→调整股票价格。

（二）利率变动对上市公司的影响

首先，利率变动引起社会总供求的变化，改变企业经营环境，引起公司资本价值及投资者预期的变化，从而影响股票价格。从投资方面看，利率其实就是货币资金的价格，其变化会影响社会的投资成本。当利率下调时，投资成本降低，会刺激投资。而利率上调时，投资成本增加，会减少投资。从需求方面看，利息是居民现期消费的机会成本，当利率下调时，现期消费的机会成本降低，从而刺激消费。投资和消费的增加会增加社会总需求，拉动经济增长，改善整个宏观经济环境，从而改变企业经营环境，进而拉动股票价格的上涨。这一传导机制表示如下：投资和消费→社会总需求→经济增长→企业经营环境→股票价格。

其次，利率调整会改变企业的资金成本，从而影响企业经营业绩。通常情况下，当利率降低时，可以减少企业的融资成本，有利于公司盈利能力的增强，推动股票价格上涨。而当利率上升时，上市公司融资成本增加，企业将缩减投资，压缩产量，从而盈利水平降低，减少给投资者的报酬，使得该股票的投资价值不大，股价就会下跌。这一传导机制表示如下：企业融资成本→企业利润→股票价格。

三、从理论上分析利率与股价之间的联动效应

（一）从股票的一般定价模型分析

股票价格是股票价值的外在表现。股票的一般定价模型即股息贴现模型，用公式表达如下：

上式中的V为股票内在价值，股息贴现模型假定股票的价格等于它的内在价值；Dt是股票第t期支付的股息和红利；r是贴现率。该式表明有两大因素直接影响股票内在价值，一是未来的现金流，二是折现率。假设某支股票的折现率比较稳定，保持不变，那股票的价格则主要取决于股利，而股利是由股票的预期收益率决定的，二者呈正相关的关系。可以说，在股票的折现率和股利政策不变的情况下，股票的价格是由股票的预期收益率决定的。

根据资本资产定价模型（CAPM）可以得出，股票预期收益率=无风险收益率+β系数×（市场组合要求的收益率-无风险收益率）。其中，β系数指股票收益率与证券市场组合收益率的相关性。如果某支股票的收益率变动性大于证券市场组合收益率变动性，则表明该支股票的β系数大于1；如果小于证券市场组合收益率变动性，则表明相应的β系数小于1；如果等于证券市场组合收益率变动性，则相应的β系数等于1。根据风险收益理论，风险与收益呈反向变动关系。因此，风险高的股票，其收益率也相对较高，则β系数>1；风险低的股票，其收益率也相对较低，则β系数<1。

假定市场组合的要求的收益率不变，则股票的预期收益率取决于β系数和无风险收益率。而将央行制定的存款基础利率视为无风险利率，因此，我们也可以说股票的预期收益率取决于β系数和央行的利率政策。下面主要从这两个方面分析股票的预期收益率。

假设无风险收益率为r，市场组合要求的收益率为R，则股票预期收益率=无风险收益率+β系数×（市场组合要求的收益率-无风险收益率）=r+β×（R-r）。央行对于利率可以提高也可以降低，将这两种情况分开分析，具体如下：

1、提高利率，假设提高幅度为x则无风险收益率为r+x。股票预期收益率=r+x+β（R-r-x）=r+β（R-r）+（1-β）x，因此：（1）β系数<1的股票，股票预期收益率上升，股价上涨，β系数越小，股价上涨幅度越大，但涨幅的上界为存款利率的提高幅度；（2）β系数=1的股票，股票预期收益率不变，股价不变；（3）β系数>1的股票，股票预期收益率下降，股价下跌，β系数越大，股价下跌幅度越大。

2、降低利率，且降低幅度为x，则无风险收益率=r-x。股票预期收益率=r-x+β（R-r+x）=r+β（R-r）+（β-1）x，因此：（1）β系数<1的股票，股票预期收益率下降，股价下跌；β系数越小，股价下跌幅度越大；但跌幅的下界为存款利率的降低幅度；（2）β系数=1的股票，股票预期收益率不变，股价不变；（3）β系数>1的股票，股票预期收益率上升，股价上涨，β系数越大，股价上涨幅度越大。

（二）从利率影响股票市场的供求关系进行分析

央行通过利率政策可以影响股票市场的供求，影响股票市场的资金流量。可以从以下三个方面分析。

第一种情况：央行调整存款利率。若上调存款利率，则意味着无风险利率提高，人们将调整自己投资的资产组合，将更多的资金投资于存款、国债等金融产品。那么，资金便从股票市场流出，人们对股票的需求量减少，股票价格降低。若调低存款利率，则股票的价格上升。

第二种情况：央行调整贷款利率。若上调贷款利率，则企业的融资成本提高，企业便会缩小生产规模和产量，企业的收益可能降低，则影响股票的价格，股票价格降低。若降低贷款利率，则股票价格上升。

第三种情况：央行调整利率，还会对国际游资产生影响。提高利率，国外资金会流入国内，或者转为银行存款，或者直接投资于资本市场，这都会使股票价格上升。降低利率，会使股票价格降低。

说到利率通过影响国际资金的流动，进而影响股票的价格，就不得不考虑到汇率的变动。在利率提高的情况下，如果本币汇率也提高，则本币汇率提高会使兑换成本提高，将会抵消国外资金流入对境外投资者带来的收益的增加，因此会在一定程度上阻止国外资金的流入，延缓股价上涨；反之，如果本币汇率降低，则加速股价上涨。在利率降低的情况下，如果本币汇率也降低，则本币汇率降低会使兑换成本提高，将会抵消国内资金流出对投资者带来的收益的增加；因此会在一定程度上阻止国内资金的流出，延缓股价上涨。反之如果本币汇率提高，则将对国内资金的流出起到助长作用，加速股价下跌。

四、实证研究

选取从2004年10月29日一直到2007年9月14日的七次加息的数据与其加息前后上证综指的变化幅度进行分析。主要数据如表1所示：

可以从折线图直观地看出变量的变化趋势及相互之间的关系，见图1：

上图中，系列1为利率波动幅度，系列2为前3日股价波动幅度，系列3为次日股价波动幅度，系列4为后三日股价波动幅度。从图中可以看出，利率波动时，上证综指也会随之有所波动，但可以看出，其波动很不规则，并没有具体规律可循。由此可以得出，在我国，股票价格对于利率波动的敏感程度较低。

五、结论

根据前文研究，可以得出，理论上，利率变动与股票价格的涨幅之间具有联动效应。利率通过对股票的预期收益率，股票市场的供求关系等影响股票的价格。但从实证分析来看，在中国市场上，股票价格对于利率的敏感度并不是很高。因此，要慢慢放松利率管制，使利率逐渐市场化，放宽货币政策，使其制定具有独立性，不断完善金融市场，开发更多安全实用的金融产品，以达到加强利率政策的有效性的目标。

参考文献：

1、何宏.我国银行利率与股市变动关系[J].统计研究,2004(2).

2、于长秋.中国的股票价格波动及货币政策反应[J].中央财经大学学报,2006(3).

3、李明扬,唐建伟.我国利率变动对股票价格影响效应的实证分析[J].经济经纬,2007(4).

4、段进.我国利率对股市的影响力研究[J].求索,2006(8).

（作者单位：东南大学经济管理学院）

房地产价格变动 篇7

1房屋销售价格变动特点

(1) 同比涨幅逐月回落。

2008年, 全省房屋销售价格同比上涨5.5%。其中, 新建住宅价格同比上涨6.0%, 二手住宅价格同比上涨4.6%。从各月房屋销售价格变化情况看, 全省房屋销售价格自2007年6月开始加速上涨, 同年10月同比涨幅达到最高点 (8.5%) 后, 随着国务院“24号文件”即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的深入贯彻落实, 全省保障性住房建设力度不断加大, 加息、CPI高企、2007年底的拐点论等也使整个房地产市场观望情绪逐步蔓延, 从2007年4季度开始房价涨幅放缓, 2008年以来, 各月涨幅均呈逐月回落态势。其中, 1月份全省房屋销售价格同比上涨8.6%, 而12月份同比仅上涨0.2% (见图1) 。

(2) 环比降幅加大。

由于高房价超出了大部分购房者的承受能力, 加上国家宏观调控对投资、投机需求的抑制, 2008年以来, 全省房屋销售大幅萎缩。2008年全省商品房销售面积1926.98万平方米, 比上年下降24.1%;其中, 商品住宅销售面积1810.76万平方米, 比上年下降24.0%。与此同时, 开发商面对沉重的销售压力而开展了力度较大的降价促销、部分新项目低价入市, 一定程度上也影响房屋销售价格有所回落, 从6月份开始, 房屋销售环比价格持续呈现跌势 (见表1) 。

(3) 普通住宅价格同比涨幅回落速度快于高档住宅。

2008年全省新建商品住宅销售价格同比上涨6.6%。其中, 普通住宅同比上涨6.7%, 高档住宅同比上涨5.3%。普通住宅由于面对市场上的主要购房群体, 在整个房地产销售低迷的大背景下, 普通住宅同比涨幅呈现快速回落的态势, 普通住宅与高档住宅涨幅差距逐月缩小, 7月份普通住宅销售价格同比涨幅首次低于高档住宅 (见表2) 。

2房屋租赁价格涨幅回落

2008年全省房屋租赁价格同比上涨0.2%, 低于上年0.4个百分点, 其中非住宅租赁价格同比涨幅高于住宅。2008年全省住宅租赁价格同比上涨0.1%, 低于上年0.7个百分点, 非住宅租赁价格同比上涨0.4%。其中, 办公楼租赁价格上涨0.6%, 低于上年0.7个百分点;商业营业用房租赁价格上涨0.1%, 低于上年0.3个百分点。

3物业管理价格走势平稳

2008年, 全省物业管理价格同比上涨0.3%, 比上年回落0.4个百分点。其中, 普通住宅物业管理价格同比上涨0.4%, 低于上年0.6个百分点。各季物业管理价格走势平稳, 同比分别上涨0.3%、0.3%、0.2%和0.3%。

4土地交易价格同比涨幅加大

土地属于国有资产, 国有资产要保值增值, 而且随着城市化进程的加快, 城市中心可供开发的土地资源越来越少, 从而使土地交易价格呈逐步上升趋势。2008年, 全省土地交易价格同比上涨7.6%, 高于上年3.5个百分点。各季土地交易价格同比分别上涨7.3%、8.7%、9.2%和5.1%, 分别高于上年同期6.3、5.8、6.4和-4.6个百分点。其中, 普通住宅用地价格同比上涨8.4%, 高于上年4.4个百分点。

5需进一步关注的问题

(1) 销售额低于投资额, 开发商资金缺口较大。

房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源, 租赁收入比例很小。2008年湖北严格执行了从紧的货币政策, 开发、消费贷款都受到抑制, 部分房地产企业因销售萎缩, 销售收入无法承担大规模的投资, 导致资金周转受阻。2008年全省商品房销售580.12亿元, 比上年减少25.2%, 而房地产投资额为892.67亿元, 比上年同期增长23.3%, 高于销售额312.55亿元。由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施, 迫使开发企业必须加大自筹资金的力度, 房地产开发投资对自筹资金的需求越来越高, 从而使得房地产开发企业资金链日益紧张。

(2) 商品房销售量价齐跌, 空置面积增大。

2008年, 全省商品房施工面积7790.68万平方米, 同比增长18.9%;竣工面积2055.83万平方米, 同比减少2.1%;销售面积1926.98万平方米, 同比减少24.1%;销售额580.12亿元, 同比减少25.2%;空置面积514.90万平方米, 同比增长101.1%。而2008年湖北房屋销售价格同比、环比涨幅均呈逐月回落态势, 其中1月湖北房屋销售价格同比、环比分别上涨8.6%、0.9%, 到12月同比仅上涨0.2%, 环比则下降0.3%。而且环比价格自6月以来, 呈现出负增长的态势。

6未来房价走势判断

自2007年4季度以来, 受拐点论、宏观调控及美国次贷危机引发的全球金融危机影响, 湖北房地产市场进入了调整期, 房价的快速上涨势头得到抑制, 价格涨幅持续回落。与此同时, 房地产开发投资逐步回落, 商品房销售面积持续下降。在此背景下, 展望2009年, 从推动房价上涨的因素看, 针对金融市场动荡、经济下行, 政府出台了降息、减免税费等一系列“救市”措施, 但由于房价高企、降幅不大, 政策效应预期使市场回暖并影响房价重拾升势尚有待观察。从影响房价回落的因素看, 各种不利因素对我国经济的负面影响不断加大。作为国民经济支柱产业的房地产业也难独善其身, 消费者对未来预期不确定, 消费心理趋于理性, 观望氛围浓厚, 短期内市场低迷状况仍将持续。

房地产价格变动 篇8

关键词：利率市场化,区域非均衡发展,利率冲击效应

1 选题背景

2014年以来出现的“冷楼市”不仅使得在湘投资者难以继续以粗放式的盲目投资获得较高回报,而且很大程度影响消费者的投资预期。本文针对样本中利率对于房地产市场的传导机制的敏感性进行实证研究,研究结论可以为双方市场的均衡发展起到指导性作用。

2 文献综述

Adam ( 2008) 首先证明了房地产价格变化影响利率变动。但仅有少数研究认为利率与房地产价格的作用关系是单向的,例如Wong ( 2003) 认为,在长期中仅有房地产价格对利率具有影响,利率对房地产价格则没有显著影响。Altavilla ( 2000) 发现欧盟各成员国对利率政策的敏感度具有非均衡性。李国杰 ( 2006) 认为利率政策在不同区域产生差异性效应。覃道爱 ( 2004) 认为在统一利率政策下,其传导机制在不同区域发展过程中具有差异。

3 实证分析

根据经济发展水平、城市综合竞争实力等,选取湖南省三个具有代表性的城市 ( 长沙、常德和永州) 为样本,分别代表经济发达城市、经济较发达城市和经济欠发达城市,建立Var模型PI = a1j×PI( - 1) + a2j×Ri+ a3j,其中PI为2002—2014年湖南省房地产价格指数,PI( - 1) 为房地产价格指数的一阶滞后变量,R0为五年期以上贷款利率,R1为一至三年期贷款利率,R2为半年期贷款利率。a1,a2为PI和R的系数矩阵,a3为随机误差项,根据a1,a2,a3可以得出利率对不同房地产市场的价格指数的影响以及各区域所受到利率政策冲击的大小。通过对全省房地产价格指数和五年期以上贷款利率进行二阶差分调整,得到以下结论: PI和R的ADF检测绝对值均大于临界水平,即在1% 水平下显著,有理由认为选取数据位平稳性序列,R的ADF检验的绝对值同样大于1% 显著水平的临界值,可以进行Granger检验 ( 见表1) 。

第一,利率对于经济发达城市的房地产市场冲击效用显著。结果显示PI1= 0. 956237PI1( - 1) - 0. 984234R0+5. 68989 ,利率与长沙市的房地产价格指数呈现明显负相关关系。长沙是湖南省的CBD ,其经济发展水平以及第三产业的发展速度均高于其他各市,因此吸引投资流向的能力在全省占绝对优势。我们从信贷需求的两方面分析:一方面,住房消费者的信贷需求逐年提升,经济发达城市吸引人才流入的能力较强,因此,利率对于这部分人的影响较为明显,利率变动将经济发达城市居民的住房潜在需求化为实际需求。另一方面,房地产开发商的信贷需求旺盛,经济发达城市的市场流动性更高,住房需求旺盛,而且土地价格和人力成本更高,因此房地产开发商以及投资性消费者的双方信贷需求均旺盛,对利率的关切程度也高于其他城市。

第二,经济较发达城市利率对于房地产市场的有效性相对较低。结 果显示PI2= 0. 9034587PI2( - 1) 0. 45456457R0+ 3. 545679。相对于省会城市而言,一方面经济较发达城市土地资源匮乏程度较低,房地产投资者的融资成本较高,取得银行贷款难度系数较大; 另一方面相较于经济发达城市的房地产市场饱和,伴随中国城乡一体化以及人才“回流潮”,经济较发达地区房地产业保持发展高增速,未来经济较发达地区发展潜力巨大。

第三,利率对于经济欠发达城市的传导效应较弱。结果显示PI3= 0. 8734255PI3( - 1) - 0. 356778R0+ 5. 666779。该类城市房地产业起步较晚,开发商资金链较为短缺,投资关注度以及市场行情的相对较弱,加上大多数潜在购房群体流向大中城市,储蓄型购房占比大于信贷消费型购房。

由上分析可看出,利率提高对于房地产价格有负向作用,而利率对于房地产价格的传导机制在不同区域具有非均衡性,在深度和广度方面都有着较大的区别。总体而言,房地产价格对于利率变动的敏感性依照经济发展的程度逐级递减,收敛期逐级缩短。

4 结论分析

4. 1 建立多部门配合、多层次监管的房地产金融体系

房地产市场的地域差异决定湖南省各地区的房地产市场具有明显的等级地租效应,部分市区政府存在利用土地垄断地位控制土地供应量,开发商借机囤积土地抬高地价,加上投机者的市场炒作,房地产价格与其价值虚高的偏差,造成房地产市场的恶性循环。因此,各地区政府应该加强配合,尽早建立透明、公开、公正的房地产调控体系,提高各个地区房地市场之间的资金流动性。

4.2 推进利率市场化改革,建立多元化融资渠道

一方面,加快推进民间借贷和房地产信托走上正轨; 另一方面,房地产证券化也是解决房地产市场融资困难的有效途径,其优势在于扩大房地产开发商的资金来源的同时也降低银行的资金风险。再者,近年来我国证券市场发展迅速,体系日趋完善,因此将房地产行业对于银行的风险化解到多种融资渠道中,推行房地产市场证券化具备可行性。

4.3 加快区域性利率政策的出台

湖南省各市房地产业发展的不均衡导致以利率为基础的银行信贷政策实施效果的偏差,影响资源配置效率,一定程度上不利于经济的可持续发展。发达地区房地产资金找到落脚点较为便利,因此统一的利率政策使得资金流向投资报酬率较高的城市 ( 例长沙) 。因此建议在未完全放开市场利率的前提条件下,适当降低经济欠发达城市( 例常德、永州) 的贷款利率,提高经济发达城市的存款利率,引导经济发达城市的剩余储蓄资金流向经济欠发达城市,并可以投放在房地产市场,有利于提高经济欠发达城市的居民生活水平,引导湖南省人口的合理分流,以房地产市场作为强力后盾,从而促进湖南省市场经济的区域协调发展。

4.4 优化房地产企业内部的资产结构

价格的变动与CPI走势 篇9

2009～2011年高考考查本专题考点的试题:

注:“上海能力”指上海综合能力 (文科使用) 卷, “选”指选择题, “非选”指非选择题。

【备考建议】

1.本专题依然是2012年高考备考的重点。这首先是由我国经济发展的现实决定的。近期我国CPI的上涨是在我国经济结构调整、劳动力成本上升推动以及复杂的国际背景下产生的, 因此, 调控的难度超过新中国成立以来任何一次, 需要一个较长过程。因此, 保持物价总水平基本稳定预计也是2012年国家宏观调控工作的重要任务 (关注2011年中央经济工作会议的具体说法) 。其次是由本专题在高考试卷中的地位决定的, 本专题的考点是高考的高频考点, 这可以从“专题地位”得到印证。

2.注重本专题知识与后续理论的整合, 把握本专题知识与后续理论的内在联系。本专题系统阐述了价格形成、变动的原因以及价格变动对经济生活的重要影响, 这些理论是理解消费、企业经营成功的要素、市场的基础作用 (市场作用的机制、优点、不足等) 、国家宏观调控 (必要性、手段) 、国家的财政政策和货币政策的制定与实施等理论的基础。因此, 复习本专题时要有整体的观点, 在理论体系中把握本专题知识, 在理论与现实的联系中理解本专题知识, 弄清本专题知识的价值。

3.不能忽视“供给与需求”这个考点。从宽泛的意义上说, “供给与需求”应该包含供给问题 (主要是发展生产问题) 、需求 (包括生产性需求和消费需求) 问题 (当前主要是扩大内需特别是国内消费需求的问题) 、供给与需求的关系问题。本专题中, “供给与需求”的内涵比较狭窄, 是指供给与需求的关系问题, 对应教科书上的内容主要是买方市场、卖方市场的判断。这是供求影响价格理论的基础, 也正是这个基础性作用, 使得高考对这个知识点的考查多是在价格变动及其影响中完成的。

4.复习本专题的考点应重视理解、计算、读图能力的培养。从近三年的高考看, 本专题考点在高考中的主要考查形式是选择题。所以, 复习本专题应该有效应对选择题, 着力在提高理解、计算、读图能力上下工夫。

【考点指津】

1.价格 (形成、变动) 的决定因素与影响因素

(1) 价值是价格的决定因素。

①价值是价格的基础, 价格是价值的货币表现。在其他条件不变的情况下, 商品的价格与其价值量成正比。

②商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定的, 单位商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比, 与生产该商品的社会劳动生产率成反比。因此, 社会劳动生产率提高会导致生产该商品的社会必要劳动时间缩短, 价值量减少, 价格相应降低。

③个别劳动时间和个别劳动生产率与商品的价值量无关, 因而不是商品价格的决定因素。但个别劳动时间和个别劳动生产率对个别商品生产者来说, 具有十分重要的意义, 表现在哪个商品生产者能够率先采用先进技术, 使自己的个别劳动生产率高于社会劳动生产率、个别劳动时间低于社会必要劳动时间, 该商品生产者就会在价格竞争中给自己创造充分的降价空间, 从而处于有利的地位, 反之则处于不利的地位。这正是商品生产者采用先进技术, 缩短个别劳动时间、提高劳动生产率的根本原因。

(2) 供求关系是价格的影响因素。

引起价格变动和差异的因素有很多, 如气候、时间、地域、生产条件、政策等, 甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对商品价格的影响, 是通过改变该商品的供求关系来实现的。

考点拓展:

(1) 价格与供求关系的影响是相互的、动态的。正是这种相互的、动态的影响才形成了现实的价格波动。因此, 要用联系的和发展的观点看待价格与供求的关系, 这样才能科学把握价格变动的规律, 才能正确理解价格变动对生活和生产的影响。价格与供求的相互影响可表示为下表:

(2) 要用更开阔的视野看价格变动的原因。在市场经济条件下, 在经济全球化的背景中, 国家的宏观调控政策尤其是财政政策 (如税率的调整等) 和货币政策 (如利率的调整等) 的变化是引起价格变动极为重要的因素, 但这些政策对价格的影响最终都是通过影响商品的价值、改变供求关系来实现的。

(3) 价格的决定因素与影响因素不能等量齐观, 更不能混为一谈。无限夸大供求关系对价格的影响, 使市场价格脱离价值, 违背价值规律, 也会破坏正常的市场交易秩序。

2.价值规律是商品经济的基本规律

商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定, 商品交换以价值量为基础实行等价交换, 是价值规律的基本内容。商品价格受供求关系的影响, 围绕价值上下波动, 则是价值规律的表现形式。

3.价格变动对经济生活的影响

(1) 价格变动对消费者的影响。

价格变动对消费者的影响最终表现为对消费者生活水平的影响, 而这种影响是通过价格变动对需求量的影响来完成的。一般说来, 当某种商品的价格上涨时, 人们会减少对它的购买;当这种商品的价格下降时, 人们会增加对它的购买。

不同商品的需求量对价格变动的反应程度是不同的。价格变动对生活必需品需求量的影响比较小, 而对高档耐用品需求量的影响比较大。商品之间的关系不同, 其需求量的变化对价格的反应也不同 (如下表) :

考点拓展:

①价格变动对生活必需品需求量的影响比较小。这就意味着, 生活必需品的价格上涨会直接降低人们的生活水平, 甚至会给困难群体的生活造成困难。这也是我国把保持物价总水平基本稳定作为当前宏观调控首要任务, 实施“米袋子”省长负责制、“菜篮子”市长负责制的重要理论支撑。

②商品之间的关系不同, 其需求量的变化对价格的反应也不同。这就为人们规避某种商品价格的上涨对生活的冲击提供了可能, 人们可以根据这一规律来科学地规划自己的消费。但如果是商品价格持续的普涨, 即通货膨胀, 就需要国家实施有效、有力的宏观调控了。

③价格变动对生活的影响要辩证地理解。这种影响既有积极的一面, 也有消极的一面。阶梯电价、水价等政策的价值取向就是要发挥价格变动对生活的积极作用。

(2) 价格变动影响生产。

一是调节生产规模。当商品供过于求时, 该商品的价格下降, 生产者获利减少, 这时生产者会压缩生产规模, 减少产量;当商品供不应求时, 该商品的价格上涨, 生产者获利增加, 这时生产者会扩大生产规模, 增加产量。二是促使企业提高劳动生产率。企业只有提高劳动生产率, 才能缩短其生产商品的个别劳动时间, 给自己的产品提供降价空间, 使其在价格竞争乃至生存竞争中更具优势。三是生产适销对路的高质量产品。生产者能提供质量好的或者其他企业无法生产的产品, 才能获得较大的市场份额, 从中获取更多的利润。

考点拓展:

充分利用下图整合知识。

上图是课本在分析价格变动调节生产规模的道理时使用的图示, 其实这个图示包含着十分丰富的信息:①这个图示展示的是市场配置资源的流程。②这个图示包含着市场配置资源的两面性和国家宏观调控的必要性、重要性的内容。价格变动对生产的调节有及时、准确、灵活的优点, 因此可以优化资源配置。但其也有滞后性 (因为, 价格的变动只反映过去的、当时的供求状况, 不反映将来的供求关系) 的缺点, 易导致生产的盲目性, 造成经济的波动和资源的浪费;同时, 生产者生产规模的调整完全基于经济利益, 容易使生产者、经营者滋生唯利是图的思想和行为, 这便是市场调节的自发性。因此, 国家的宏观调控便显得十分必要和重要。③这个图示包含着企业经营成功的条件或要素。价格变动对生产的影响, 从微观上说是对生产者、经营者的影响, 有效应对价格的变动, 企业经营才能成功。在供过于求 (买方市场) 状态下, 企业要想把商品卖掉, 就必须提高商品的质量、劳动生产率 (提供降价空间) , 或者实施战略转型 (调整经营战略) , 或者更加重视诚信 (让人们放心购买) , 或者实施“走出去”战略 (开拓国际市场) 。④这个图示体现了价值规律的作用。价格的波动是价值规律的表现形式, 因此, 价格变动的影响, 无论是对生活的影响, 还是对生产的影响, 实质都是价值规律发挥作用的表现。

【高考回眸】

1. (2011·四川文综卷·24) 在谈到某些图书的价格时, 有人认为:“每一分的品质都是由每一分的成本堆积起来的, 没有真正物美价廉的东西。”这一观点蕴含的经济道理是

A.图书的价格由其价值决定, 它一定要等于其价值

B.图书的价格由其价值决定, 它一定要反映其价值

C.图书的价格受供求关系影响, 它不会等于其价值

D.图书的价格受供求关系影响, 但它不会偏离价值

解析:从量上看, 供求关系有三种:供大于求、供不应求 (此时商品价格可能偏离其价值, 故A、D错) 、供求平衡 (此时商品价格可能等于其价值, 故C错) 。答案为B。

2. (2011·广东文综卷·25) 2011年一季度我国消费者价格指数 (CPI) 同比上升5.0%, 居民的通货膨胀预期日益强烈。在此情况下, 不考虑其他因素, 消费者理性的应对措施是

A.增加现期消费 B.提前归还债务

C.持有债券 D.增加储蓄

解读:“居民的通货膨胀预期日益强烈”, 即消费者认为未来物价会上涨, 在此情况下, 消费者应增加现期消费, 即将未来要购买的商品提前购买, 故选A。只有存款利率高于通货膨胀率时, 增加储蓄才是理性的应对措施, 故不能选D。答案为A。

3. (2011·山东文综卷·18) 下列四幅图描述了某商品的价格 (P) 、需求量 (D) 、价值量 (V) 以及生产该商品的社会劳动生产率 (L) 之间的关系:

若社会劳动生产率提高, 在其他条件不变的情况下, 下列传导过程正确的是

A.①→③→④ B.②→①→③

C.①→②→④ D.②→④→③

解读:社会劳动生产率与商品的价值量与反比, 故社会劳动生产率提高, 商品的价值量减少, 进而导致价格降低、需求增加。故答案为D。

【创新设计】

1.2011年6月3日, 中国政府网消息, 国务院日前批转了发展改革委《关于2011年深化经济体制改革重点工作的意见》, 要求择机实施居民用电阶梯电价政策。下表是居民用电价格调整的第一种方案, 该方案

①利用了价值规律的调节作用 ②充分发挥了价格变动对生产的积极作用 ③有助于引导居民绿色消费 ④有利于建设资源节约型、环境友好型社会

A.①②③ B.①③④

C.②③④ D.①②④

2.我国将减轻小排量乘用车税负、增加大排量乘用车税负, 并停止执行对1.6升及以下排量乘用车购置税优惠政策。针对这些政策的调整和油价上涨的趋势, 在商量购买家庭用车时, 某同学根据经济生活知识向父母提出了以下建议, 其中合理的是

①优先考虑购买小排量汽车和新能源汽车 ②在汽车销售处于卖方市场时应及时购买 ③油价不断上升时应购买汽车的互补商品 ④如果是贷款买车, 应待贷款利率下降时购车

A.①② B.②③

C.③④ D.①④

3.进入2011年以来, 我国高位运行的居民消费价格指数 (CPI) 影响到居民对各种商品和服务的消费量。在居民收入不变的情况下, 下列曲线图 (横轴X为商品和服务的消费量, 纵轴Y为居民收入水平, d1为CPI上涨前的消费曲线, d2为CPI上涨后的消费曲线) , 能正确反映这一信息的是

下图为某商品甲的价格走势图 (横轴为时间, 纵轴为价格, 单位为“元/公斤”) 。回答4～5题。

4.下列说法正确的有

①从A点到B点, 甲商品的替代品的需求量会增加 ②从A点到B点, 甲商品的供给量会减少 ③从B点到D点, 甲商品的互补商品的需求量会持续下降 ④从B点到C点, 甲商品的购买者往往会持币待购

A.①③ B.②④

C.③④ D.①④

5.假如你是该商品的生产商, 既不具备转产其他产品的资金和技术, 又无法开拓国际市场, 你可以选择的最有效应对这种价格剧烈波动的措施是

A.增加社会必要劳动时间

B.提高社会劳动生产率

C.提高劳动生产率

D.不断增加有奖销售的力度

6.对下图中由Q1点到Q2点运动的理解正确的是

A.生产者因该商品供过于求而缩小生产规模

B.该商品的互补商品需求量从增加到减少

C.该商品的替代商品需求量从减少到增加

D.生产者因该商品价格上升而扩大生产规模

7.阅读材料和图, 回答问题。

材料:2011年4月16日, 《人民日报》海外版刊登文章《CPI“破5望6”物价涨幅警报拉响》, 文章指出, 业内人士普遍认为:这一轮物价上涨原因很复杂, 并有加剧的趋势, 其一, 输入性通胀压力还在加大。受全球流动性充裕、美元走软、西亚北非局势动荡、日本地震灾害的影响, 国际大宗商品价格不断上升, 原油期货价格持续攀升。特别是在全球流动性宽松、投机活跃的背景下, 大宗商品金融化特性增强。受此影响, 我国能源、原材料价格也不断走高。其二, 食品和住房等结构性物价上涨压力依然非常大。其三, 要素成本涨幅增高明显。今年劳动工资持续上涨, 加上利率上调, 增加了企业的成本, 对物价总水平的影响不可低估。

图:

请用价格变动的相关知识回答下列问题:

(1) 结合材料, 分析当前我国物价呈现这一走势的原因。

(2) 请描述2010年9月以来, 我国物价走势图的信息, 分析说明这种走势对我国的经济生活可能产生的负面影响, 并简要说明国家扭转这种价格走势的可行性措施。

8.阅读材料, 回答下列问题。

材料一:进入2011年以来, 全国多个省区持续干旱, 数千万亩耕地受旱, 水产养殖遭受损失, 一些地方出现人畜饮水困难。持续干旱, 导致市场对夏粮减产并最终推高粮价的担忧强烈, 专家预计消费者价格指数 (CPI) 涨幅可能再创新高。而6月3日以来, 长江中下游地区 (此次干旱重灾区, 也是我国传统的稻谷产区) 遭遇一场持续的强降雨, 不仅缓解了旱情, 也在一定程度上缓解了CPI上涨的压力。

材料二:2010年11月22日发表的人民日报评论员文章《中国有能力有条件保持物价基本稳定》指出:我国粮食连续七年增收, 今年以来, 我国虽然遭遇了严重自然灾害, 但是粮食持续增产, 有望再创历史新高, 肉禽蛋奶等产品产量增加。目前我国的粮食、生猪、蔬菜、水果、鸡蛋、水产品等农产品和居民生活必需品供应是充足的, 即使大豆和食用油, 也有充足的政府储备, 全国粮食库存占消费的比重超过40%, 远高于国际公认的17%～18%的安全水平, 完全可以保证国内市场供应。工业消费品生产能力远远超过国内需求, 更不存在涨价的基础。

(1) 持续的强降雨为什么可以缓解CPI上涨的压力?

(2) 这次持续的强降雨, 只是在一定程度上缓解了CPI上涨的压力。因此, 有人主张:作为消费者应大规模储备粮食, 以规避粮价的上涨, 降低消费成本。请结合材料, 用价格的决定与变动理论评析这一主张。

参考答案:

1.B 提示:

“居民用电”指的是生活用电, 不是生产用电, 故②不符合题意。

2.D 提示:

卖方市场时供不应求, 价格上升, 故②错误。一般情况下, 一种商品价格上升, 人们会减少对该商品及其互补品的购买, 故③的做法不可取。

3.A 提示:

一般说来, 收入与消费成正比, 收入减少, 消费量也会减少, 故C、D错误。价格上升, 人们会减少对商品的购买, 故B错误。

4.D 提示:

从A点到B点, 甲商品的价格上涨, 一方面会使人们减少对甲商品的购买, 增加对甲商品的替代品的购买;另一方面生产者获利增加, 会扩大生产规模, 使甲商品的供给量增加, 故①正确, ②错误。从B点到D点, 甲商品的价格总体上下降, 人们对甲商品的购买总体上会增加, 对甲商品的互补品的购买总体上也会增加, 故③错误。从B点到C点, 甲商品的价格持续下跌, 这就会使人们形成价格会继续下跌的预期, 故会持币观望, ④正确。

5.C 提示:

“既不具备转产其他产品的资金和技术, 又无法开拓国际市场”表明, 自己不具备直接影响社会劳动生产率、社会必要劳动时间的能力, 故A、B错误。有奖销售的力度有法律限制, 不能随意确定, 而且商品供不应求时不是生产者的首选办法。

6.D 提示:

由Q1点到Q2点, 该商品的价格始终处于升势, 故不可能是供过于求, 该商品的供给量是增加的, 故生产规模也不会缩小, A错。价格上升, 人们会减少对该商品和其互补商品的购买, 而增加对其替代品的购买;由Q1点到Q2点, 该商品价格始终处于升势, 故不存在该商品的互补商品需求量增加的问题, 也不存在该商品的替代品需求量减少的问题, B、C错误。

7. (1) ①价值决定价格, 商品价值的增加是我国物价上涨的重要原因。

要素成本涨幅增高明显助推物价上涨体现的就是这一道理。②供求影响价格, 供不应求会导致商品价格上涨。全球流动性充裕、投机活跃等, 导致需求增长过快, 国际局势动荡、灾害频发导致供应减少, 反映了这一道理。

(2) 信息:2010年9月以来, 我国PPI、CPI指数双双持续走高, 快速进入高位运行态势。PPI指数始终高于CPI指数。

负面影响:①可能导致经济过热。价格变动调节生产规模, PPI、CPI指数双双持续走高, 会刺激生产规模扩大。②降低人们的生活水平, 甚至给困难群体的生活造成困难。价格变动对生活必需品需求量的影响比较小, CPI指数高位运行, 特别是生活必需品价格的高位运行, 会增加人们的生活成本。

措施:①大力发展生产, 尤其是农业生产。价值决定价格, 供求影响价格, 发展生产的根本途径是提高劳动生产率, 这不仅可以降低单位商品价值量, 而且可以增加有效供给。价格变动对生活必需品需求量的影响比较小, 农产品多属于生活必需品, 大力发展农业生产, 保障农产品有效供给, 是稳定物价、保障人民生活的基础。②收缩货币流动性。货币发行过多, 导致纸币贬值, 物价上涨。收缩货币流动性则可起到减少需求、抑制物价上涨的功效。

8. (1) ①供求影响价格, 供不应求价格上涨。

持续的强降雨减少了受灾面积, 减轻了农产品供给压力。②价值决定价格。持续的强降雨降低了农业生产的成本。

(2) ①如果价格上涨的预期确定且幅度较大, 个别消费者的储备确实可以起到规避粮价上涨的作用, 从这个角度说, 这个观点有一定的合理性。②但是其不合理性也是显而易见的。一是如果多数消费者都大规模储备粮食, 必然造成粮食供应紧张, 导致粮价大涨, 扰乱正常的粮食市场秩序。二是我国是自然灾害多发国家, 但2011年依然实现了粮食“七连增”, 国家粮食储备丰富, 完全有能力保持粮食供求平衡, 稳定粮价。在这种情况下, 普通消费者大规模储备粮食, 反而会增加消费成本。

《价格变动的影响》教学设计 篇10

懂得商品价格与商品需求量之间的一般规律。知道不同商品的需求量对价格变动的反应程度是不同的。了解相关商品的价格变动对商品需求的影响。了解替代品和互补品的含义。理解商品价格变动对生产的影响。分析商品价格变化如何影响消费者需求的实际生活能力。运用商品价格变动影响消费者需求的有关理论, 分析相关生活现象以及解决实际生活问题的实践能力。初步根据商品价格变动对生产经营的影响, 对如何搞好企业的生产经营提出合理建议的实践能力。

二教学分析

学生分析:高中阶段学生的形象思维已经得到一定程度的完善, 抽象思维能力正在发展。对生活中的现象也有一定程度的关注和了解, 但可能缺少对现象的本质的、深刻的分析。学生正需要在学习中培养和提高理解问题、分析问题的能力。

教材分析:《价格变动的影响》是人教版新课程《经济生活》 (必修一) 第一单元《生活与消费》, 第二课《多变的价格》的第二框。在第一框分析了影响价格的因素之后, 教材介绍了价格变动对生活和生产经营的影响, 也就是在分析了供求关系影响价格、价值决定价格、价值规律的基本内容和表现形式后, 反过来探究价格变动对供求的影响, 旨在帮助学生加深对价格现象的认识, 进而体会经济学理论在生活中的魅力。本框题是本课的重点和难点, 这些知识与学生生活紧密联系, 同时也是近年来新课改高考的常考点, 故具有较大的研讨价值。

三教学导入

播放视频《疯狂抢购特价商品》, 让学生感受价格变动对人们生活的影响。

教师:同学们, 我们每个人都置身于经济生活之中, 时刻会感受到商品价格的变化。视频中超市商品降价, 人们蜂拥而至, 纷纷购买;但是当促销活动过后, 价格恢复正常, 购买的人就少了。这说明价格的变动对人们生活产生影响。今天我们一起来探讨这个话题——价格变动的影响。

多媒体展示材料:暮春买毛衣, 夏末买凉席, 春秋买空调。在商品的使用高峰过后再去购买, 消费者在价格上获得实惠。

学生:分析视频和材料反映的经济现象, 价格变化怎样影响需求。学生探讨后, 归纳:一般而言, 当商品的价格下降时, 人们会增加对它的购买;当商品的价格上升时, 人们减少对它的购买。

四小结并引出主题

1. 价格变动对人们生活的影响 (板书)

第一, 商品价格的变动影响需求 (板书) 。一般而言, 当商品的价格下降时, 人们会增加对它的购买;当商品的价格上升时, 人们会减少对它的购买。

教师:经济学原理都只是针对一般情况而言, 生活中总有特例。在特殊情况下, 涨价→迅速买;降价→暂时不买, 因此, 一般说来, 当某种商品的价格上升时, 人们会减少对它的购买;当这种商品的价格下降时, 人们会增加对它的购买。这就是经济学上的“需求法则”。

由此可知, 需求是有弹性的。也就是说不同商品的价格变动对它们的需求量影响是不同的。

第二, 不同商品的需求量对价格变动的反应程度不同 (板书) 。问题:洗衣服可以选择用肥皂也可用洗衣粉;去打羽毛球, 既需要羽毛球拍又需要羽毛球。洗衣粉和肥皂, 羽毛球拍和羽毛球分别是什么关系?让学生回答上述问题。

多媒体展示替代品和互补商品的含义, 并让学生分辨哪些是替代品, 哪些是互补商品。

学生:“互为替代品的有火车与飞机, 牛肉与羊肉等。互补商品有乒乓球与乒乓球拍, 汽车与汽油, 相机与胶卷等。”

探究:汽油价格的上涨对汽车销售会产生什么影响、为什么?牛肉涨价了, 在羊肉价格保持不变的情况下, 人们对羊肉的需求会发生什么变化, 为什么?

学生:“汽油和汽车是互补商品。作为互补商品, 汽油价格的上升, 不仅会使该商品需求减少, 也会使其互补商品汽车的需求随之减少。”

学生:“牛肉和羊肉互为替代品。在互为替代的两种商品中, 一种商品价格上升后, 人们将会减少对该商品的需求, 转而消费另一种商品, 导致对另一种商品需求的增加。”

提升:替代品二者之间的价格与需求量同方向变化。互补品二者之间的价格与需求量反方向变化。因此, 相关商品的价格变动会影响商品的需求量。

第三, 相关商品价格变动对消费需求的影响不同 (板书) 。教师:“以上这三点是价格变动对人们的生活所产生的影响。了解了价格变动对生活的影响, 这启示我们消费的时候可以在不影响生活质量的前提下, 寻找合适的替代品。同时, 也要考虑到互补品的价格的变动情况。要科学、理性消费, 合理安排支出;要勤俭节约, 克服炫富消费和攀比消费。做个理性的消费者。只买对的, 不买贵的。”

2. 价格变动对生产经营的影响 (板书)

教师:“鸡蛋价格的涨落是怎样影响该生产者的生产活动的?该生产者怎么才能在市场竞争中处于有利地位?” (要求学生分组讨论, 前后座位4人为一小组, 组内交流意见。)

展示结论:在价格的影响下, 生产者或者扩大生产规模, 或者缩小生产规模。可见, 价格变动对生产经营影响有:一是价格变动可以调节生产规模 (板书) 。从价格对生产调节的这一过程可以发现供求与价格的相互影响和制约, 从而使价格上下波动, 这正是价值规律的表现。

一是鸡蛋价格上升, 为获得更多的利润, 生产者需要提高劳动生产率;鸡蛋价格下降, 为了在竞争中具有优势, 同样需要提高劳动生产率, 只有提高劳动生产率, 才能缩短其个别劳动时间, 给自己的产品提供降价空间, 才能在竞争中取胜。二是价格变动可以提高劳动生产率 (板书) 。三是促使企业生产适销对路的高质量产品 (板书) 。消费者购买商品就是为获得商品的使用价值 (指商品能够满足人们某种需要的属性) 。在市场经济中, 哪个生产者能够提供质量好的商品或其他企业无法生产的商品, 哪个就能获得较大的市场份额, 从中获利。对商品生产者的启示:适应市场变化, 人无我有, 人有我优, 人优我转!

五课堂小结

本节内容讲述了价格变动对人们生活、生产的影响, 主要知识框架如下:一是价格变动会影响人们的消费需求。商品价格上涨, 人需求就减少, 反之, 则增大。价格变动对不同商品需求影响程度是不一样的, 对生活必需品的需求量影响较小, 对高档耐用品的需求量影响较大。相关商品价格变动对消费需求的影响不同, 某种商品价格上涨, 就会减少需求量, 其替代品需求量增加, 其互补品需求量则减少。二是价格变化也会影响生产经营。价格变动会调节生产, 刺激生产者改进技术, 提高劳动生产率, 促使生产者生产适销对路的高质量产品。

六课后反思

第一, 注重师生教学互动, 让学生成为学习的主体, 有利于启发同学的思维, 培养自主思考的能力。在教学中教师要合理安排教学进程, 让学生可以通过自学和合作来完成学习任务, 培养良好的学习习惯, 自主、合作探究的精神在整堂课中得到了充分的体现。

第二, 在充分发挥学生的主体作用的同时应该也必须重视教师主导作用的发挥, 引导学生由形象到抽象、由发散到集中、由演绎到归纳的思维能力的逐步提高。

第三, 通过资料的搜集、整理提高自身信息采集的能力, 也能够提高自己学习积极性, 变枯燥为生动。

房地产价格变动 篇11

关键词：铁矿石进口价格；影响因素；多元回归

一、引言

国际铁矿石市场是一个典型的寡头垄断市场，按照传统的经济学理论，在寡头垄断市场，市场价格是由商品的供应方决定的，需求方只是市场价格的接受者。另外资源性产品尤其是铁矿石有其特殊性：一是资源的稀缺性；二是行业垄断性；三是需求基础性。这些特性都决定了铁矿石的价格具有刚性。现有的理论研究也大多支持此观点，认为中国在国际铁矿石价格谈判中没有绝对的话语权，所以一直以来我国进口铁矿石价格不断上涨。

但是本文研究2014年1月至2016年2月，这段时间内我国进口铁矿石的数量和价格发现，在进口数量保持基本不变的情况下，我国进口铁矿石的价格却呈现下降的趋势。对此，本文选取了波罗的海干散货运价指数（BDI指数）、美元指数（USDX）、采购经理指数、普氏指数、我国铁矿石原矿产量和粗钢产量等6个因素，研究影响我国进口铁矿石价格的因素。

二、模型构建

（一）指标选取

本文将中国进口铁矿石价格（y）作为被解释变量，将波罗的海干散货运价指数（x1）、美元指数（x2）、采购经理指数（x3）、普氏指数（x4）、我国铁矿石原矿产量（x5）和我国粗钢产量（x6）作为解释变量，分析这些因素与我国铁矿石进口价格之间的关系。按照经济学理论，x3、x5应该与y呈反向变动关系，而x1、x2、x4和x6应该跟y呈同向变动关系。采购经理指数（x3）代表的是我国国内经济发展的情况，采购经理指数（x3）越大表明我国的经济发展情况越好，人民币走强，所以人民币汇率下跌，用人民币计价的铁矿石价格应该下降。普氏指数（x4）代表的是国际市场上铁矿石的价格，与我国铁矿石进口价格呈同向关系。

根据多元自回归模型的一般表达式，本文的模型可以表示为：

y=β0+β1x1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x5+β6x6+ε

（二）平稳性检验

因为解释变量的和被解释变量都是时间序列，所以在建立多元自回归模型前，先对变量进行平稳性检验，防止发生伪回归的现象。本文采用的是单位根检验，选取的是2014年1月到2016年2月各个变量的月度数据。（数据来源：西本新干线网http：//www.96369.net/）

对所有变量进行单位根检验，发现所有变量在未差分的情况下均不平稳，在一阶差分后除变量x2均平稳，对所有变量进行二阶差分发现所有变量都通过10%的检验水平，即所有变量在二阶差分后均平稳。

（三）多重共线检验

对各个变量首先进行回归，得出的回归结果如下：

从回归结果来看，只有变量x4较为显著，其他解释变量均不显著。并且方程的拟合优度R2和方程整体的F检验都很显著，所以为尽量保证模型的准确性，需要对解释变量进行多重共线性检验。本文采用相关系数法进行检验，使用eviews软件得出x1，x2，x3，x5，x6的相关系数。从相关系数结果来看，解释变量之间存在明显的多重共线问题。所以进一步采用逐步回归的方法，进一步消除多重共线。

建立基本的一元线性方程，将被解释变量对每一个解释变量进行初始回归，选出拟合优度最高的首先进入方程。结果可以发现x2和x4的拟合优度最高，现将他们首先放入方程，得到初试回归模型。再将其他解释变量分别导入上述初始回归模型，找出最佳的回归方程，并得出其回归结果。回归结果如下：

结果表明在初始回归方程中加入解释变量x1、x5、x6，模型拟合优度未明显提高，且变量未通过t检验，说明解释变量x1、x5、x6是多余的，应该在回归方程中予以剔除。

（四）方程建立与分析

通过上文的分析，可以得出中国铁矿石进口价格的多元回归模型为：

y=2666.864-5.284863x2-42.21066x3+5.746910x4

由回归系数估计值可以得知，美元指数（x2）、采购经理指数（x3）与铁矿石进口价格呈反方向变动，普氏指数（x4）与铁矿石价格呈同方向变动。除解释变量美元指数（x2）外，其他解释变量符合经济学意义。变量美元指数（x2）不符合经济学意义的解释是，美元指数反映的是美元相对于欧元、日元、英镑、加拿大元、瑞典克朗和瑞士法郎的强弱，并不反映美元相对于人民币的强弱。所以本文实证分析的结果显示美元指数（x2）与中国进口铁矿石价格（y）呈反方向变动，可能是由于虽然美元相对其他货币走强，但相对人民币是走弱的。这与当前阶段中美两国的实际经济增长情况是符合的。

从拟合优度来看，回归方程的解释能力为97.6962%，即这三个解释变量能对铁矿石进口价格 变动的97.6962%做出解释，说明回归方程的拟合优度非常好。从F统计量的相伴概率p值来看方程的整体显著性水平，F统计量的相伴概率p值为0.0000000.01，因此在方程在0.01的水平上总体回归显著。

三、结论与意义

本文选取2014年1月-2016年2月的月度数据作为样本，通过多元回归模型分析了影响我国铁矿石进口价格（y）的影响因素，发现比较显著地因素是美元指数（x2）、采购经理指数（x3）和普氏指数（x4），而一般认为的波罗的海干散货运价指数（x1）、我国铁矿石原矿产量（x5）和我国粗钢产量（x6）则对我国铁矿石进口价格（y）的影响不显著。当然本文的数据选取方面存在一定的不足，并会在某种程度上影响检验结果。例如，本文只选取了2014年1月-2016年2月的月度数据作为样本，时间范围相对较小；与现有的研究一样，本文的进口价格是根据当月的进口金额与数量相除得到的月度平均价格。但是，总体来说本文的结果仍具有参考意义。

在经过本文的研究后，来解释前文中提出的铁矿石的价格应该具有刚性，但是在2014年1月至2016年2月这段时间内，在进口数量保持基本不变的情况下，我国进口铁矿石的价格却呈现下降的趋势这一现象。虽然铁矿石的特性决定它的价格应该具有刚性，但是我国铁矿石进口价格主要受美元指数（x2）、采购经理指数（x3）和普氏指数（x4）的影响。在全球经济普遍下滑，美元相对人民币走弱的情况下，国际市场铁矿石价格下跌，所以我国的铁矿石进口价格也跟着下跌。尤其是，代表我国国内经济发展情况的采购经理指数（x3）的系数估计值较大，表明我国在决定铁矿石进口价格的能力在增强。（作者单位：苏州大学）

参考文献：

[1] 田祖海，李穗嘉.中国铁矿石进口价格波动因素的实证分析[J].武汉金融.2012，（2）：52 - 54.

[2] 叶海燕，李锦.我国进口铁矿石价格影响因素的分析[J].经济问题探索.2012，（10）：119一122.

[3] 伍景琼，蒲云，伍锦群.钢铁企业进口铁矿石价格影响因素强度及对策研究[J}.经济问题探索.2012，（3）：93一97.

国际黄金价格变动与投资策略分析 篇12

黄金是一种稀缺贵金属,具有很好的抗腐蚀性、延展性和稳定性,因此除了具有商品和金融属性以外,还具有很好的收藏价值。从2001年我国黄金市场开放以来,黄金的生产、流通和消费实现了市场化。2002年10月,上海黄金交易所的成立,标志着我国黄金市场的形成。由此,黄金市场成为我国金融市场体系中的重要组成部分。随着国际黄金市场的快速发展,黄金成为世界各国应对金融危机的基础条件和全球货币博弈的关键环节。黄金价格的变动对于世界各国黄金储备、物价水平、价格指数等都存在着较大的影响。本文的主要目的就是以国际黄金价格变动的相关问题为研究对象,分析我国主要的黄金投资品种及投资价值,提出适合我国个人投资黄金的策略和建议[1]。

1 影响国际黄金价格变动的因素

通过对黄金历史价格的分析可以看出,黄金价格随着国际货币制度的变动而上下波动。20世纪70年代以前,黄金价格主要由各国政府或中央银行决定,并且基本保持在每盎司35美元。20世纪70年代,黄金价格开始由市场供求决定,黄金价格不断上升,影响黄金价格变动的因素也越来越多。具体来说,可以分为以下几方面:

1.1 供求因素

黄金作为一种稀缺贵金属,目前世界存量大约有13.74万吨,并且约以每年2%的速度增加。目前,黄金的供给主要来源于以下3个方面:(1)黄金的原生供应,即由金矿新开采出来的黄金,是黄金供应的主要来源,占每年黄金供应量的60%;(2)央行储备供应,各国央行通过调整黄金储备量,影响世界黄金供应,抵御金融危机和突发事件,从而维护金融系统的稳定,分散外汇储备风险,提高国家综合经济实力,保障国际货币自由兑换;(3)世界主要黄金生产国的稳定是黄金产量的有力保障,黄金生产国的政治、经济及军事变动,都会影响该国的黄金产量,进而影响世界的黄金供给量。

除了供给之外,需求因素也是影响黄金价格的主要因素之一。黄金供给可以通过金矿年产量及世界经济、政治局势做出大概的估计。但是由于黄金的用途广泛,想要计算其需求量就相对困难了。对于黄金的需求大致上可以分为工业需求、币金牌制作需求、投资需求以及储备需求等,其中首饰消费占全球每年消费的近70%。是黄金价格的主要影响因素。

1.2 宏观经济因素

黄金的消耗和储备会受到宏观经济的影响,所以其价格也会随着宏观经济的变动而变动。影响黄金价格的宏观经济因素主要包括经济增长、通货膨胀率、利率水平、汇率变化以及货币政策等。经济的不断增长,会加大人们对黄金的需求;通货膨胀率会在短期内降低人们对货币的需求,加大人们对黄金的持有,从而影响黄金的价格。但是从长期来看,正常范围内的通货膨胀率不会引起金价的大幅波动;货币政策的调整会影响黄金的利率,从而影响黄金的需求和价格。

1.3 其他因素

除了受到以上主要因素的影响之外,黄金的价格还有可能受到其他不确定因素的影响,如:原油价格、股票、大宗商品价格变化对黄金价格的影响、国际政治局势、季节性因素以及其他纸黄金、黄金期货和不同国家黄金文化等方面的因素对黄金价格的影响[2]。

2 国际黄金价格的变动及投资价值分析

2.1 国际黄金价格的变动情况

从多年来黄金价格的走势来看,黄金价格的变动受到国际货币制度变迁、供求状况、各国央行黄金储备、通货膨胀率的高低、汇率、石油价格、股市影响以及政治等诸多因素的影响。由于黄金的稀缺性,黄金的产量会在今后不断下降,国际政治局势的动荡不安,以及美国信用危机等因素的影响,都使得黄金价格不断上升。从整体来看,国际黄金价格从1999年大幅下跌以来,已经进入了一个相对稳定的增长期。已经从2001年的300美元/盎司,上涨到2011年末的1787美元/盎司。同时,国际黄金价格的波动幅度也在不断加大,使得黄金投资具备了较高的收益,也为投资者带来了较高的投资风险[3]。

中国是世界主要的黄金生产大国,2009年中国的黄金年产量大约在310吨左右。2011年1月,全国生产黄金23.277吨,与去年同期相比,黄金产量增加了1.468吨,同比增长6.73%。与此同时,我国也是黄金消费的第一大国,平均每年消费700吨黄金。根据中国黄金协会数据显示,2009年中国黄金需求大约增加13.8%,至450吨,2009年上半年,上海黄金交易所的交易量已经达到1960吨。黄金交易量的不断增加,促使黄金市场的需求不断增加,也对黄金的价格形成了有力的支撑。因此,在短期之内,黄金的价格不会出现大幅回落,并且随着中国黄金市场的蓬勃发展,黄金价格有望进一步攀升[4]。

2.2 国际黄金的投资价值分析

黄金的金融属性使其具有独特的投资价值,其稀缺性和稳定性使其具有保值和避险的功能,在相对平稳的经济环境中,较短时期内不易发现其投资价值。一旦出现经济动荡,黄金就会成为投资的焦点。不同时期,对于不同的交易主体,黄金具有不同的投资价值。但是黄金向来是各种理财产品投资组合中不可缺少的部分,其投资价值不言而喻。

(1)从国家的角度来看,保持适量的黄金储备,对于国家的发展和稳定意义重大。尤其是对于发展中国家,适量的黄金储备有利于防范汇率风险,维持本国货币币值的稳定,从而保证一国的金融安全。特别是发生金融危机的时候,黄金能够承担最终国际支付手段,对于稳定汇率具有现实价值和战略意义。对于中国,适量增加黄金储备,可以更好的发挥黄金的保值避险功能,加快人民币走向国际化的步伐,是实现人民币自由兑换,成为区域强势货币的必要条件。

(2)从金矿企业角度来看,对于金矿企业来说,黄金投资市场的发展对于企业的经营和发展具有重要意义。黄金投资产品及其衍生品能够帮助进入市场的金矿企业获得更多的资金支持,从而回避经营风险、获得更多收益。同时,金矿企业也可以通过投资黄金,开展新业务,帮助企业在应对市场风险和筹资困境,从而实现金矿企业的可持续发展。

(3)从个人投资者的角度来看,投资黄金的主要目的在于资产的保值和增值。黄金具有稳定的内在价值,持有黄金能够有效的应对通过膨胀。投资黄金的投资收益高于债券,风险小于股票,并且具有稳定的购买力,反应了黄金变现的可靠性及其稳定的投资价值[5]。

3 国内黄金投资的渠道分析

随着国内黄金市场的发展,黄金的投资渠道和投资产品也得到了极大的丰富和推广。目前国内黄金市场的投资渠道主要可以分为3类:即实物黄金交易、黄金现货交易、黄金期货交易、银行“纸黄金”交易和黄金证券交易。针对不同的投资群体和投资需要,又产生了多种投资产品及其衍生品,为投资者提供了多种选择。

3.1 实物黄金交易

实物黄金是目前市场上较为常规的一种理财方式,具有买卖风险相对较小、保值、抗跌等特性。实物黄金交易主要包括投资金条或金币、纪念性金条或金币、黄金饰品等。

3.1.1 在多种实物黄金中,金条是投资成本最低的选择

而且在包括整个欧洲在内的许多国家,以投资为目的的黄金购买是免交增值税的。对于长期看好黄金,希望持有黄金8年以上的投资者来说,是不错的选择。但对于短期投资者来说,由于金条不易于保存,交易成本高,难以在短期内获得利润。此外,各家交易所和银行所提供的投资性金条的纯度、报价以及回购条件各有不同,投资者需要仔细甄别,避免错误投资。投资性金币由国家发行,投资性与金条类似,但交易成本更高,因此也不适合短期持有。

3.1.2 纪念性金条或金币一般以固定的、高于黄金原料的价格发行

其发行价格往往高出所用黄金原料价格的7%以上,加上代理商的利润和地区差别,有时甚至会高出原料价格10%～20%。并且,我国纪念性金条没有固定的回购渠道,投资者很难变现,或要以很低的价格变现,普通的投资者很难在短期内通过投资纪念性金条获益。所以,纪念性金条适宜作为长期收藏。并且由于纪念性金条投资之中蕴含着丰富的收藏知识和经验,不宜作为一般黄金投资者的投资选择。

3.1.3 黄金饰品

黄金饰品,包括各种饰品金条在内,主要体现为其观赏和艺术收藏价值。一般附加较高的加工、工艺费,以及企业运营成本等。使得黄金饰品的售价通常会高出黄金原料成本20%以上。而且,黄金首饰的回收一般只能通过首饰金店的回收实现,回收价格远远低于当期上海交易所相同纯度黄金原料的价格。因此,黄金饰品不适合作为黄金投资的选择。

3.2 黄金现货交易

黄金现货交易,又称保证金交易。可以分为当日交割和延期交割,是指在黄金买卖交易过程中,投资者不需要全额交付黄金投资金额,只需按照黄金交易总额支付一定比例的价款,作为黄金实物交收时的履约保证金。保证金交易这种以小搏大的杠杆效应,能够吸引众多投机者加入,同时也会放大价格波动的风险,即使较小的价格波动也会给投资者带来较大的风险。因此,当市场状况恶化时,可能会给投资者带来巨额亏损。

目前我国只有上海黄金交易所有保证金交易产品,但是尚未直接对个人开放。此类产品是目前最流行的产品,投资成本小,市场流动性较高。最低保证金为交易金额的10%,允许双向交易,自由报价,且成交后可以随时平仓,从而提高了交易的灵活性。投资收益相对较高,同时风险也相对较高[6]。

3.3 黄金期货及其衍生品交易

3.3.1 黄金期货

黄金期货,是指在未来某一时点以商定的价格买卖一定数量和纯度黄金的期货合约。投资人买卖黄金期货的盈亏,是由进场到出场两个时间的金价价差来衡量,合约到期时进行实物交割。投资者只需向经纪人交纳合同约定黄金总价的一部分作为初始保证金,就是说,投资者可以以较少的投资,获得更大价值的黄金所有权,从而使投资者获得巨大的收益。但是,当黄金价格向着约定价格相反方向变动时,也会放大投资者的损失。是一种高风险高收益的投资品种。

3.3.2 黄金期权交易

黄金期权,是指持有者在未来某一时间以约定的价格买入或卖出一定数量黄金的权利。如果价格走势对期权买卖者有利,则会行使其权利而获利,如果价格走势对其不利,则放弃购买的权利,损失只有当时购买期权时的费用。期权的价格取决于当前黄金即期价格、成交价、利率、金价的预期波动以及合约期限。成交价越高,看涨期权费越低,看跌期权费越高。黄金期权投资的优点也不少,如具有较强的杠杆性,以少量资金进行大额的投资;如是标准合约的买卖,投资者则不必为储存和黄金成色担心;具有降低风险的功能等。

3.4 银行“纸黄金”交易

“纸黄金”是一种凭证式黄金,投资者按照银行报价通过账面系统买卖“虚拟”黄金,通过把握国际黄金价格走势低吸高抛,赚取价格波动产生的差价,而不需要实金提取和交割。目前国内已有多家银行开办纸黄金业务,分别是中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国交通银行、华夏银行、民生银行、兴业银行等。并且针对不同投资者的需求,各家银行为投资者提供多个品种的纸黄金产品。有些产品最低10克就可以进行投资,以目前的黄金价格来计算,3600元左右就可以进行“纸黄金”投资。投资门槛相对较低,是初级黄金投资者的理想选择。但是“纸黄金”为单向获利产品,对于投资者来说,只有在金价上涨的过程中才可以通过高抛低吸的方式来获利。在过去几年内,都曾出现过黄金价格的大幅阶段性拉升,也为不少黄金投资者带来过较大的盈利。但是不少“纸黄金”的投资者也深有体会,在黄金价格下跌或是波动平缓的市场环境下,“纸黄金”就较难进行操作。

3.5 黄金证券及其衍生品交易

3.5.1 黄金股票

黄金股票,又称金矿公司股票,是指黄金公司向社会公开发行的股票。买卖黄金股票不仅是投资金矿公司,还等于间接投资黄金,因此这种投资行为比单纯的黄金、股票交易更为复杂。投资者不仅要关注金矿公司的经营状况,还要分析黄金的市场价格走势。

3.5.2 黄金基金

黄金投资共同基金,简称“黄金基金”。黄金基金的投资风险相对较小、收益比较稳定,尤其是在通货膨、货币贬值而黄金市场看好时,特别适合投资者选择。与实物黄金和纸黄金相比,黄金基金的入场门槛更低,交易方便。同时,黄金基金与证券投资基金类似,由专业的投资委员会管理,能较好地解决个人黄金投资者专业知识差、资金量少、市场信息不灵等不利因素,又想通过黄金投资获得稳定收益的矛盾,是普通投资者最好的黄金投资品种。

3.5.3 黄金权证

过去黄金权证大多和黄金矿产股票联系在一起,现在一般是由一些大的投资公司发行,赋予了购买者未来在特定时间以特定价格购买黄金股票的权利,购买者要支付一定的溢价来获得这个权利,对潜在的资产价值有杠杆作用。

4 黄金投资的策略及风险控制

黄金市场建立以来,黄金投资成为一条新的投资渠道。虽然黄金的投资收益率不如股票,但是由于黄金价格相对稳定,可以用来抵御金融风险,成为避险工具。因此,投资黄金的主要目的是着眼于长期投资,立足于保值,追求增值。投资黄金不仅需要考虑黄金的价格,还要根据各类投资品种的特点、投资风险及预期投资收益等因素,结合投资者的资金、承受能力、投资习惯等情况,做出理性的投资选择[7]。

(1)投资者入市进行黄金投资之前应该做好必须的知识储备和心理准备,明确投资的需求和定位,了解当前的投资政策、投资品种、投资环境和投资风险,调整心态,根据个人的需求、理财风格和财务状况选择适合的投资品种。资金雄厚的投资者可以投资实物黄金,利用其保值和避险的功能,做好黄金储备;对于黄金投资比较了解、资金量适中的投资者,可以选择黄金现货,享受高风险带来的高收益;对于资金量较少的投资者,可以选择黄金股票或者权证,入场门槛低,交易金额可控制,收益相对较快。而对于爱好收藏的投资者也可选择投资纪念币或金饰品,在收藏和观赏的同时达到理财的目的。

(2)根据投资者的类型和需求,应该制定不同的投资策略。针对个人和家庭投资者,建议采取组合投资的方式来投资黄金。实物黄金投资周期较长、收益稳定,适合作为基础性投资,建议将全部投资资金的50%用于投资实物黄金,20%～40%的资金用于投资黄金股票、基金等理财产品,其余部分可以适量投资黄金期货、黄金权证杠杆类投资产品。当遇到黄金价格震荡下跌时,可以帮助投资者判断价格变化空间,调节投资品种及投入资金等投资策略。

(3)黄金期货并不适合普通投资者参与。对普通投资者来说,投资黄金,尤其是投资黄金现货的根本目的在于实现避险和保值。并不在乎获得收益的速度,而要保证收益的稳定性。而黄金期货,实行保证金制度,因其杠杆属性决定了它的高风险性,显然不适合普通投资者进行投资。同时,目前黄金的市场价格经常由许多投资基金控制,而不完全由市场供求关系来决定。因此,缺乏专业知识和投资经验的普通投资者,不适宜贸然进入黄金期货投资市场。

5 小 结

本文通过影响国际黄金价格变动因素的分析,研究国际黄金价格的历史走势,判断未来黄金价格的总体趋势,并对黄金的投资价值进行了分析。通过对目前国内市场上存在的主要投资渠道及其特点进行分析和对比,找到适合国内投资者采取的投资策略,并提出风险控制建议,为投资者选择和投资黄金产品提供参考和依据。

参考文献

[1].张旭.国际黄金价格与我国黄金储备动态管理[D].首都师范大学,2009.5

[2].张鹏.黄金价格影响因素的理论与实证研究[D].西南财经大学,2009.10

[3].李万春.影响黄金价格走势的因素[J].中国有色金属,2008,(17):30

[4].谭雅玲.黄金价格趋势与投资策略[J].银行家,2011,(1):46~47

[5].毕春燕.浅谈黄金的投资价值[J].辽宁广播电视大学学报,2010,(2)

[6].王申强.黄金市场分析与中国黄金行业可持续发展[D].中国地质大学(北京),2009.5

[7].宋柳.国际黄金市场分析及我国黄金市场发展研究[D].四川大学,2007.5