房地产评估产业（共12篇）
房地产评估产业 篇1
在我国房地产业和房地产市场的发展过程中, 政府的政策调控无疑起到了重要的引导作用。然而, 由于各种主客观因素, 部分政策调控的效果并不尽如人意。因此, 强化政策评估就成为目前越来越多的人关注的一个重要问题。政策评估不仅有助于在实践当中不断提高制定政策的水平, 而且还有助于不断提升执行政策的能力, 从而促进我国房地产业和房地产市场健康发展。
一、政策评估的发展
政策评估 (也称政策评价, Policy Evaluation) 是公共政策制定过程中具有重要意义的一个环节, 自20世纪70年代以后逐渐成为社会科学领域中一个相对独立的发展方向。在世界各国, 特别是西方发达国家, 政策评估受到学术界和政府管理部门的普遍重视, 实践范围越来越广, 并成为社会科学中最为活跃的领域。
政策评估作为一门独立的研究领域在我国出现于20世纪80年代后期。目前相关研究尚处于发展阶段, 与政策制定和政策执行相比, 政策评估还是政策实施过程中较为薄弱的环节, 缺乏必要的政策评估制度基础和政策法规。随着我国经济社会的发展和改革的深入, 政策评估的强化是一个必然趋势。
二、房地产政策评估的现状及其必要性
目前, 国外在房地产政策评估方面主要研究公共住房政策评估, 通过剖析住房政策实施过程中凸显的诸多问题, 如住房购买权难以保证、住房政策目标群体偏差、政策利益相关者分配不均、政策主体执行不力等, 指出其可能对住房政策效果产生的负面影响。国内针对房地产政策评估方面的研究多为定性的政策评论, 如指出我国房地产政策应以法制为主要手段、均衡发展为主要目标、因地制宜, 同时考虑其对利益相关者的影响;另外, 还有些学者尝试从实证分析的角度指出现行调控政策存在的问题以及经济适用房等保障性住房政策的运行状况。但对现有房地产政策进行评估方面的研究还比较缺乏, 特别是对房地产政策进行系统性、科学性的政策评估研究尚属缺失。可见, 国外针对房地产政策评估研究多侧重于公共住房, 而国内还处于对房地产政策的定性评论阶段。国内虽有不少研究机构、新闻媒体经常对房地产政策做定性评论, 但系统性、科学性的政策评估尚不多见, 远远落后于实践工作的需要。
在我国现阶段及今后相当一个时期内, 房地产必然兼具商品属性和部分公共物品与社会保障品属性的双重内涵, 其既有对经济发展起推动性作用的一面, 又有体现“住有所居”的民生性需求一面。如何制定有效兼顾房地产商品属性与公共属性的政策, 促进房地产业和房地产市场平稳健康的发展, 成为亟待解决的难题。基于政策评估视角剖析房地产调控政策, 厘清市场、政府、公众、政策工具四方要素的相互影响机制, 有助于深入探求房地产市场失灵 (房价频繁波动) 和某些时候、某些条件下调控失灵 (政策效果偏差) 的根源。在此基础上, 科学分析、评价及优化相关政策, 能充分有效地提高政府部门的政策执行效力、效果, 有助于在房地产市场化发展的同时促进住房分配公平, 更好地促进房地产业和房地产市场平稳健康发展。
三、房地产政策评估的主要内容
从政策评估学科的角度看, 典型房地产政策评估的主要内容和程序大体有以下几个方面。
(一) 房地产政策的内容与背景
要通过大量的资料收集与市场调研, 对房地产政策过程进行全面的回溯性分析。
1.政策的基本信息
包括政策所要解决的问题、基本意图、具体目标、政策制定的理论依据、具体的政策措施、政策的目标群体、政策执行组织等。
2.政策制定和执行的具体情境
包括政策提出的社会政治背景、政策出台前后的经济社会状况、政策执行的环境等。
3.对政策的基本判断
根据已掌握的政策信息和政策运行状况, 综合运用逻辑思维, 通过对评估对象性质的分析, 形成对政策效果、体系和过程的基本判断。
(二) 房地产政策效果的评估
1.评估标准与测量指标的选取
政策效果的指标体系主要是房地产市场运行测量指标和政策评价指标, 前者包括房地产投资额与GDP的比值、房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重、住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率的比值、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、住房空置率、房屋租售比等;而政策评价指标则取决于所采用的政策评价方法, 如采用模糊综合评价法, 就要选取各级评价因素、权重分配等指标体系。
2.非政策影响因素及其滤除
可采用彼得·罗西公式, 滤除某些特定偶然因素对房地产市场可能产生的房价短期波动、区域价格差异等影响。
3.政策效果分析与评估
(1) 根据已有的研究资料, 采用统计、逻辑推导和理论分析等方法, 对测量指标进行分析;
(2) 对比分析政策执行前后、执行过程中经济社会环境变化情况、房地产市场反应以及居民对相关政策的主观感受;
(3) 采用模糊综合评价法对政策效果进行综合评价, 运用政策内部分层评估方法分析影响政策运行效果的内部、外部因素。
(三) 典型区域调研及政策运行体制、机制探讨
1.选取典型区域进行调研
分别选取房地产业与房地产市场发展的典型区域进行抽样调研, 评估相关房地产政策的微观运行情况, 如政策效果、存在问题及原因等, 探讨政策在典型区域运行的体制、机制内涵。
2.影响政策的局部因素及整体因素
结合房地产政策在典型区域的效果及其相应的运行体制、机制, 探讨影响房地产整体政策效果的局部因素及整体因素。
3.政策运行体制、机制
在分析影响政策运行的局部、整体因素基础上, 建立房地产政策的整体运行体制、机制模型。
(四) 房地产政策的优化建议与对策
1.政策未来效果预测
假定社会经济情况指标体系、房地产市场指标体系可能发生的变化, 预测相关房地产政策效果的相应变化, 并建立政策效果测量模型。
2.政策的优化建议与实施对策
在对整体情况和典型区域相关房地产政策效果的评估基础上, 结合政策的未来效果预测模型, 提出政策优化建议及实施对策。
总之, 从我国房地产业与房地产市场健康发展的要求看, 系统地将政策评估相关理论和方法引入房地产领域是十分必要的。这样做, 既保证了房地产政策评估的系统性与科学性;又能结合社会经济发展形势, 对房地产政策的运行效果进行判别和预测, 并提出相应对策, 从而有助于我国房地产政策的进一步完善及有效运行, 更好地促进我国房地产业与房地产市场健康稳定地持续发展。
房地产评估产业 篇2
1.采用比较法求得的价格通常称为()B.比准价格
2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则（）B.实际价格28.578万元，名义价格30万元
3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度和规模
4.出租或营业型房地产的评估可以采用:（）C.收益还原法
5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属()B.政府指导价 6.当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（）A.保持现状 7.在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（）A.过去
8.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）B.评估时点为现在，评估对象为未来状况
9.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。C.本地区本类房地产 10.最能说明土地价格水平高低的价格是：（）C.楼面地价 11.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为（）A.已消失的房地产
12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（）原则 C.合法
13.适合原理可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度
14.在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（）原则 C.替代
15.按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。D.用途 16.在以下事项中，影响资产评估结果的价值类型的直接因素是()A.评估的特定目的 17.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（）B.商业、办公、居住、工业 18.如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（）原则。B.公平19.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：（）C.商业
20.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）A.用途 多选：
1.采用收益法评估的机器设备主要有()A.生产线 B.成套设备
2.以下说法正确的是（）A.两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，则其价值有很大不同 B.两宗实质状况相同的房地产，如果权益不同，则其价值有很大不同 D.房地产的实物和权益在价值决定中都很重要
3.设备成新率的估算通常采用()C.观测分析法 D.修复金额法 E.使用年限法 4.签定资产评估业务书的基本内容有()A.评估目的 C.评估基准日 D.评估对象 5.从某种意义上讲，房地产价格是（）A.市场参与者集体竞拍的结果 B.由市场力量决定 6.房地产之所以有价格，其前提条件是（）B.房地产的稀缺性 C.房地产的有效需求
7.在正常情况下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益额应该是()A.客观收益额 C.未来预期收益额
8.评估时采用的物价指数应采用()A.分类产品物价指数 B.行业物价指数 9.机器设备的重置成本应包括()C.操作人员的培训任务 D.购置费用 E.调试费用 10.设备的功能性贬值主要表现在()C.超额运行成本 D.超额的投资成本 11.资产评估的经济原则包括()A.预期收益原则 B.替代原则 E.贡献原则
12.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有()A.功能因素 B.地域因素 C.时间因素
13.资产评估具有()的特点。C.预测性 D.市场性 E.现实性
14.从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括()。A.资产的功能性贬值 B.资产的经济型贬值 C.资产的有形损耗 D.资产的重置成本
15.一名合格的房地产评估师，在房地产评估方面要具有（）B.丰富的实践经验 D.扎实的理论基础
16.下列属于房地产的是（）B.地上建造的庭院、花园、假山 C.种植在地上的树木花草 D.埋设在地下的管线设施 17.采用收益现值法需要的基本参数有()C.被估资产的预期获利年限 D.被估资 产的预计收益 E.折现率或资本化率
18.资产评估中的非市场价值类型主要有()B.在用价值 C.清算价格 D.投资价值 19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括()A.风险报酬率 B.通货膨胀率 D.无风险报酬率
20.按资产的构成及获利能力划分，资产可划分()C.整体资产 E.单项资产 判断：
1.资产评估中的收益现值是指获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额（对）2.同一资产在不同的评估假设条件下，评估结果应趋于一致（错）3.支付典价后房地产的使用者不付租金（错）4.成本租金不包括保险费（对）
5.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为房地产求大于供（错）6.在房地产销售过程中，标价是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低（对）7.市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值（错）8.资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的（错）9.投资价值评估时所采用的折现率为最高收益率（错）
10.资产评估是指资产一定时期内的价值进行评定和估算（错）
单选题
1.当设备出现()时，评估时需要考虑其经济性贬值。C.使用效益下降 2.设备的技术寿命与()有关。A.技术更新速度
3.运用市场法评估无形资产会受到一定的限制，这个限制主要源于无形资产的()。C.非标准性和惟一性
4.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了()因素。（2.00分）A.时间
5.运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是()。（2.00分）C.排除个别参照物交易的偶然性
6.对技术改造的设备进行评估，应根据技术改造的程度适当()。（2.00分）D.减少其实际已使用年限
7.与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。（2.00分）A.替代原理
8.资产评估时，成新率确定的基础与折旧年限()。（2.00分）B.无关 9.从理论上讲,构成重置成本耗费应当是()。（2.00分）A.社会平均成本 10.若反映宗地地价水平,哪个()指标更具说服力。（2.00分）D.土地单价 11.在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用()。（2.00分）C.成本法
12.建筑物采用成本法评估中是以()为依据的。（2.00分）B.同类建筑物客观合理投入额
13.设备的有形损耗率等于()。（2.00分）A.1-成新率 14.无形资产的无形损耗将直接影响无形资产的()。（2.00分）C.剩余使用价值 15.我国城镇土地市场实质是()的让渡市场。（2.00分）D.土地使用权 16.物价指数法只能用于设备的()。（2.00分）C.复原重置成本 17.无形资产的最低收费额是要考虑()。（2.00分）D.重置成本和机会成本 18.用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的()。（2.00分）D.现行市价 19.基准地价修整系数法属于()中的一种具体方法。（2.00分）B.市场法 20.从资产评估的角度，驰名商标权一般能为企业带来()。（2.00分）B.超额利润 多选题
1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是()。（2.00分）B.娱乐用地40年 D.教科文卫用地50年 2.判断建筑物成新率的主要方法包括()。（2.00分）A.打分法 D.年限法
3.土地使用权评估的原则有()。（2.00分）
A.供需原则 C.替代原则 D.贡献原则 E.最有效使用原则
4.无形资产转让的利润分成率的确定方法有()。（2.00分）B.约当投资分成法 D.边际分析法
5.专利技术与分非专利技术的主要区别是()。（2.00分）B.时间性 C.保密性 E.广泛性
6.签定资产评估业务书的基本内容有()。（2.00分）A.评估目的 B.评估基准日 E.评估对象
7.当无形资产更新周期主要根据()来判断。（2.00分）B.技术更新周期 C.产品更新周期 8.计算机软件按功能可分为()。（2.00分）A.系统软件 C.应用软件 D.支撑软件 9.评估时采用的物价指数应采用()。（2.00分）A.分类产品物价指数 C.行业物价指数 10.采用收益现值法需要的基本参数有()。（2.00分）A.被估资产的预期获利年限 B.折现率或资本化率 D.被估资产的预计收益 11.在正常情况下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益额应该是()。（2.00分）
C.未来预期收益额 D.客观收益额 12.按资产的构成及获利能力划分，资产可划分()。（2.00分）B.单项资产 D.整体资产
13.资产评估中的非市场价值类型主要有()。（2.00分）A.投资价值 C.清算价格 E.在用价值
14.从理论上讲收益现值法的折现率应包括()。（2.00分）A.通货膨胀率 B.风险报酬率 D.无风险报酬率
15.资产评估的经济原则包括()。（2.00分）A.预期收益原则 C.贡献原则 D.替代原则
16.土地的自然特性有()。（2.00分）
A.土地使用价值的永续性 C.土地面积的有限性 E.不可替代性
17.下列无形资产中属于知识产权的无形资产是()。（2.00分）A.工业设计 B.专利权 E.计算机软件 18.用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。（2.00分）A.交易类型 C.用途性质 E.交易动机 19.从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括()。（2.00分）A.资产的经济型贬值 B.资产的有形损耗 D.资产的重置成本 E.资产的功能性贬值 20.资产评估具有()的特点。（2.00分）B.预测性 D.市场性 E.现实性
判断题（每题2分，共10题）（总分20.00）
1.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。（2.00分）错误 2.已提完折旧的设备成新率是零。（2.00分）错误 3.设备的有形损耗率=1÷成新率。（2.00分）错误
4.在机器机器设备评估时间中，确定成新率的唯一手段是技术检验。（2.00分）错误
5.国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。（2.00分）错误
6.地价是土地所有权的购买价格，即地租的资本化。（2.00分）错误 7.无形资产评估一般只能采用收益法，这是由于无形资产的特征决定的。（2.00分）错误
8.无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断。（2.00分）
正确
9.市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法估测资产价值的评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资产是，支付价格不会高于市场相同用途替代品的现行市价。（2.00分）正确
10.技术检测是机器设备评估的基础工作之一。（2.00分）正确
单选题（每题2分，共20题）（总分40.00）
1.资本化率=（）+投资风险等补偿。（2.00分）B.安全利率
2.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。（2.00分）B.类似写字楼的客观收益
3.涉及长期待摊费用的资产评估通常发生在()。（2.00分）B.企业整体产权变动时
4.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为20万元(购买债券1 000张、面值200元/张)、年利率10%，期限4年。根据市场调查，评估基准日的收盘价为220元/张，则债券的评估值为()元。（2.00分）C.220000 5.股票的内在价值属于股票的()。（2.00分）D.理论价值
6.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。（2.00分）D.越低
7.某公司持有10年期债券1 000张，每张面值100元，票面利率8%，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场利率为5%。则该批债券的评估值约为()。（2.00分）C.112986元
8.从理论上讲，无风险报酬率是受()影响的。（2.00分）C.资金的机会成本 9.假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（）。（2.00分）B.开发完成时的房地产状况的价值
10.上市股票的价格，一般情况下应按()确定其评估值。（2.00分）D.评估基准日的收盘价
11.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。（2.00分）B.净收益
12.固定红利模型是评估人员对评估股票()。（2.00分）C.预计收益的客观认定
13.某低值易耗品，原价800元，预计使用10个月，现在已经使用了6个月，该低值易耗品的现行市价为1 400元，则确定的低值易耗品的评估值为()。（2.00分）B.560元
14.剩余技术是依据（）价格。（2.00分）D.房地收益单独求取土地 15.到期后一次性还本付息债券的评估，其评估的标的是()。（2.00分）C.债券本金加利息
16.收益法适用于（）房地产的评估。（2.00分）D.商业 17.上市交易的债券最适合采用()进行评估。（2.00分）D.市场法 18.假设开发法的理论依据是（）。（2.00分）B.预期原理
19.被评估的某材料系最近购入，当时共购入500件，单价600元，共发生运杂费等8 000元，经盘点，该材料尚余100件，则该批材料的评估值为()。（2.00分）A.61600元
20.某企业产成品实有数量100台，每台实际成本64元。根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65∶35。根据目前价格变动情况和其他有关资料，确定材料综合调整系数为1.15，工资、费用的综合调整系数为1.10，则该产成品的评估价值最接近于()。（2.00分）A.7248元 多选题（每题2分，共20题）（总分40.00）
1.流动资产的特点有()。（2.00分）A.周转速度快 C.形状多样化 D.变现能力强
2.非上市流通股票评估的基本类型有()。（2.00分）B.固定红利模型 C.分段型 E.红利增长模型
3.在正常情况下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益额应该是()。（2.00分）A.未来预期收益额 C.客观收益额 4.流动资产的实体性贬值可能会体现在()。（2.00分）A.在用低值易耗品 B.呆滞、积压物资 5.用市场法对在制品进行评估，应考虑的因素主要有()。（2.00分）A.实体损耗 B.市场价格
6.设备成新率的估算通常采用()。（2.00分）A.使用年限法 C.观测分析法 D.修复金额法
7.股票评估与股票的()有关。（2.00分）B.市场价格 D.清算价格 E.内在价值
8.从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括()。（2.00分）
A.资产的经济型贬值 B.资产的功能性贬值 C.资产的有形损耗 D.资产的重置成本
9.长期投资性资产评估的特点有()。（2.00分）A.长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估 B.长期股权投资评估是对资本的评估 C.债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估
10.设备的功能性贬值主要表现在()。（2.00分）B.超额运行成本 C.超额的投资成本
11.下列中的()收益是固定的。（2.00分）A.债券 D.优先股
12.产成品及库存商品的评估方法主要采用()。（2.00分）A.成本法 B.市场法
13.采用收益现值法需要的基本参数有()。（2.00分）
A.被估资产的预期获利年限 B.折现率或资本化率 C.被估资产的预计收益 14.债券作为一种投资工具具有的特点是()。（2.00分）A.投资风险小 B.收益相对稳定
15.机器设备的重置成本应包括()。（2.00分）B.购置费用 D.操作人员的培训任务 E.调试费用
16.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有()。（2.00分）B.功能因素 C.时间因素 D.地域因素
17.评估时采用的物价指数应采用()。（2.00分）C.分类产品物价指数 E.行业物价指数
18.流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为()。（2.00分）B.周转速度快 C.金额一般较小
19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括()。（2.00分）B.通货膨胀率 D.风险报酬率 E.无风险报酬率
20.采用收益法评估的机器设备主要有()。（2.00分）C.成套设备 E.生产线
判断题（每题2分，共10题）（总分20.00）
1.股票的价值评估通常与股票的内在价值无关。（2.00分）错误 2.上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场的中间价确定评估值。（2.00分）
错误
3.收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（2.00分）错误 4.无形资产单独不能创造收益，必须附着于有形资产才能产生收益。（2.00分）正确
5.收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法。（2.00分）
正确 6.商誉不能离开企业而存在，不能与企业可确指的资产分开出售。（2.00分）正确 7.对于产成品不论能否销售出去，都应当按其正常的出厂价格确定评估值。（2.00分）错误 8.低值易耗品的账面摊余价值可直接作为评估值。（2.00分）错误 9.凡是能带来未来收益的资产，都可以采用收益法评估。（2.00分）错误 10.无形损耗只影响无形资产价值，不一定影响其使用价值。（2.00分）正确
单选题（每题2分，共20题）（总分40.00）
1.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）。（2.00分）C.70 2.以下不属于资产评估报告基本要素的内容的是()。（2.00分）D.评估原则 3.资产评估报告书是建立挡案，归集评估档案资料的()。（2.00分）B.重要信息来源 4.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值评估法，其前街影响深度为（）米。（2.00分）B.40 5.路线价法评估的第三个步骤是（）。（2.00分）C.选取标准宗地 6.需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于()。（2.00分）D.追溯性评估报告
7.下列关于资产评估管理的表述，正确的是()。（2.00分）A.资产评估管理，是对评估行业和业务行为管理
8.整体资产评估报告书的内容不仅包括有形资产，也要包括负债和权益甚至有时还要考虑以整体资产为依托的()。（2.00分）B.无形资产
9.资产评估准则体系中最基础的准则是()。（2.00分）C.资产评估基本准则
10.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的评估。（2.00分）D.土地课税
11.我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是()（2.00分）D.中国资产评估协会的成立
12.资产评估报告完成()环节后，可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。（2.00分）
B.资产评估报告签发盖章
13.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调整为评估时点的值。（2.00分）D.基准地价 14.广义的资产评估报告书是()。（2.00分）C.一种工作制度 15.根据资产评估具体准则的分类，《资产评估准则——机器设备》属于()。（2.00分）A.专业性准则 16.按（）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。（2.00分）B.建筑面积 17.对特定评估目的、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则属于()。（2.00分）C.评估指南
18.基准地价评估的第二个步骤是（）。（2.00分）C.划分地价区段 19.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是()。（2.00分）B.路线价法
20.在路线价评估法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。（2.00分）B.一面临街矩形地 多选题（每题2分，共20题）（总分40.00）
1.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。（2.00分）A.在写字楼旁新建大型游乐场 B.常常遭受洪水威
2.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。（2.00分）A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价
3.企业作为一类特殊的资产，具有()等特点。（2.00分）B.盈利性 D.持续经营性 E.整体性
4.经济适用住宅基准价格由（）构成。（2.00分）A.利润 B.开发成本 D.税金
5.企业价值评估与企业单项资产评估加和的主要区别是()。（2.00分）B.评估标的 C.评估范围 D.评估结果
6.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。（2.00分）B.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 C.求得的路线价已是正常价格
7.资产评估报告书的基本要素一般包括是()。（2.00分）A.评估方法 C.评估基准日 E.评估目的
8.资产评估报告书的应用一般包括()。（2.00分）B.资产评估管理机构 C.资产评估委托方 D.资产评估受托方 9.资产评估管理模式有()。（2.00分）B.政府监管下行业自律管理模式 C.行业自律管理模式 D.政府管理模式
10.下面（）是计入商品住宅价格的费用。（2.00分）A.征地费 B.建筑安装工程费
11.成本法中的“开发利润”是指（）。（2.00分）A.开发商所能获得的平均利润 C.开发商所能获得的税前利润
12.从资产评估准则体系横向上划分，我国资产评估准则包括()。（2.00分）C.业务准则 D.职业道德准则
13.企业价值评估的一般范围包括，被估企业()。（2.00分）C.拥有的非控股子公司的股份 D.控股子公司拥有的资产 E.拥有的企业
14.评估企业的基本思路包括()。（2.00分）B.企业重建 C.点面推算 D.将本求利 E.市场比较
15.区位状况比较修正的内容包括（）修正。（2.00分）A.临街状况 D.繁华程度
16.路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。（2.00分）A.其他价格修正率 C.深度百分率
17.企业价值评估中的所选择的折现率一般不应低于()。（2.00分）B.行业平均收益率 D.国库券利率
18.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。（2.00分）A.实地查勘记录 B.委托估价合同 D.向委托人出具的估价报告 19.资产评估管理机构对评估报告的利用，主要体现在()。（2.00分）A.对资产评估结果质量进行评价 C.评价资产评估机构的业务能力和管理能力 20.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。（2.00分）B.所在地区衰落 C.交通建设 D.市场供求变化 判断题（每题2分，共10题）（总分20.00）
1.经使用双方同意，一份资产评估报告书可按多个用途使用。（2.00分）错误 2.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（2.00分）正确
3.房地产估价时，实地勘察应有估价人员独立完成。（2.00分）错误
4.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。（2.00分）正确
5.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（2.00分）正确
6.资产评估报告由注册资产评估师、项目负责人签字盖章，评估机构加盖公章后生效。（2.00分）错误
7.对于在评估时产权不清的资产，应划为“待定产权资产”，不列入企业价值评估的资产范围。（2.00分）正确
8.用收益法评估企业时，评估时时点企业的实际收益可以直接用来评估企业价值。（2.00分）错误
9.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价.（2.00分）正确
房地产评估中问题的思考 篇3
【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果經济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。
由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:
1. 如果被评估土地是现成可以利用的土地或稍加改造就可以利用的土地,即土地的开发成本与其收益相比微不足道, 那么, 对这样的土地采用收益现值法进行评估就是合理的, 评估的结果也比较准确。现代都市的土地使用价值通常都采用这样的方法进行评估。
房地产业纳税评估指标体系的构建 篇4
房地产行业投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂,存在涉税问题多的特点,在房地产业开展企业所得税纳税评估,对细化和完善科学的纳税评估指标体系具有至关重要的作用。笔者结合多年基层税收征管实践,以房地产开发经营特点为基础,借鉴房地产业税收管理经验,针对纳税评估指标体系的细化进行粗浅的分析,以期达到不断完善房地产业所得税纳税评估指标体系和逐步建立房地产业评估模型的根本目的。
一、房地产业所得税纳税评估资料的收集
结合房地产开发经营的特点,按照房地产业所得税征管的有关规定,开展房地产业所得税纳税评估,必须强化房地产业日常税收管理,做好房地产开发经营过程所有涉税基础资料的收集整理工作。
(一)全面采集房地产项目涉税管理资料
在房地产业日常税收管理工作中,要求实地收集、核实企业各类涉税管理资料,包括企业资质证书、土地使用证书、拆迁补偿协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑面积测绘报告、房地产销售合同清单等资料,逐项采集项目登记(立项)、在建、销售、竣工、成本费用分摊、结算等环节相关数据。这一系列的涉税管理资料可以用下表明细列示:
(二)认真核查房地产开发企业申报纳税资料
对房地产业所得税开展纳税评估,要认真核查申报纳税资料。申报纳税资料主要包括:企业纳税申报表及附列资料、企业财务会计报表和企业其他申报资料。核查的重点在于申报资料是否完整、齐全;纳税申报表项目填写是否符合有关税收法规规定;适用的税率及各项数据计算是否准确无误;纳税申报主表、附表的项目、数据之间的逻辑关系是否正确;年度申报纳税相关审批或备案资料等。
(三)主动收集第三方部门相关涉税信息
房地产项目的开发经营过程离不开各有关部门的监管,独立于税务机关和房地产开发企业之外的第三方涉税信息无疑对房地产业纳税评估提供了客观的数据和证据。为此,主动收集第三方涉税信息并建立信息传递长效机制成为房地产业纳税评估不可忽视的重要一环。第三方信息包括财政部门契税征收信息;土地管理部门的出售土地面积、价格、出让金等相关信息;建设管理部门项目建设进度、项目完工情况等相关信息;房管部门可售房屋建筑面积和房屋预售面积、房屋已售面积等相关信息;银行部门按揭贷款购房情况和开户资金等相关信息;统计部门关于房地产市场各类价格相关信息;中介机构及其他部门相关信息。
二、房地产业所得税纳税评估指标体系的细化
根据《纳税评估管理办法(试行)》,纳税评估指标可以分为通用分析指标和特定分析指标两大类,结合房地产开发经营的特点,特别是企业所得税税收管理的需要,可以将纳税评估指标体系细化如下:
(一)房地产业所得税纳税评估指标体系
(二)房地产业所得税纳税评估特性指标分析
通过上述房地产业所得税纳税评估指标体系的细化,结合纳税评估指标测算和预警值的确定,一方面对房地产开发企业开展横向数据分析,即与预警值和整体平均值的比对分析;另一方面开展纵向数据分析,即不同年度经营申报纳税情况的纵向比较和同类企业之间的横向比较,进而分析查找疑点问题。
三、房地产业所得税纳税评估实地核查的主要内容
(一)收入项目的核查
主要包括:(1)预收账款不按规定申报纳税,将开发产品的预售收入挂在往来账户上,不按照规定申报纳税;(2)视同销售行为不按规定申报纳税,将开发产品转作固定资产或对外投资、分配给股东或投资人等行为,不按规定确认收入或利润的实现;(3)收取代收款项应计未计收入,将收取的如水电开户费、防盗门款等代收款项挂在往来账上不作收入,其相关开支却计入成本;(4)转让土地使用权取得收入未按规定结转收入,长期挂在往来账上,不按规定计入收入;(5)出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税,通过资金不入账或挂往来账的方式,隐瞒出租未销售开发产品的收入。
(二)税前扣除成本、费用项目的核查
主要包括:(1)不按规定进行成本结转、费用分摊,通过多计单位开发产品成本,将应在多个期间分摊的费用直接在当期列支等方式,多结转产品销售成本、多列支期间费用,少缴或滞后缴纳所得税;(2)混项目、混年度调节利润,将多个开发项目开发成本混在一起,通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现,少缴或滞后缴纳企业所得税;(3)以不规范凭据列支成本、费用,以收据、白条等不规范单据列支开发成本、费用,以此少缴税款;(4)工资薪金支出、“三项费用”、广告费、业务宣传费、业务招待费、利息、固定资产折旧、无形资产摊销等是否超过规定的比例或数额扣除。
(三)关联企业之间往来项目的核查
关联企业之间往来项目的核查重点是关联企业之间是否按照独立企业之间收取或支付价款、费用,是否有将利润转移到可以享受减免税优惠政策甚至核定征收的关联企业方。
(四)审核审批项目的核查
审核审批项目的核查主要是看税法规定需要审核审批的事项是否按规定履行了审核审批手续。
另外,在房地产业所得税具体评估过程中,必须紧密结合房地产企业的特点,分析房地产开发经营情况与申报纳税情况的关联关系,针对纳税人的不同情况灵活运用各种评估手段和方法,判断纳税人申报纳税的真实性,从而不断创新纳税评估方法,切实提高纳税评估质量和效率。
摘要：纳税评估作为一种重要的税源管理手段得到推广应用，但针对特定行业具体税种的指标体系细化还需要探索和实践。对房地产业所得税纳税评估资料的采集、指标体系的细化以及疑点问题的核查等方面的分析，可以达到促进房地产业纳税评估模型逐步建立的根本目的。
房地产评估总结 篇5
（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格
（2）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
（3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证
（4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
（5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术
2.房地产估价要素？
（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）
（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型
（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序
（10）估价方法（11）估价结果
3.房地产估价的必要性？
（1）专业估价存在的基本前提
（2）房地产需要专业估价
（3）房地产估价在估价行业中占主体
4.房地产估价的社会需要？
（1）建设用地使用权出让的需要
（2）房地产转让和租赁的需要
（3）房地产抵押贷款的需要
（4）房地产征收征用补偿的需要
（5）房地产税收的需要
（6）房地产损害补偿的需要
（7）房地产分割的需要
（8）房地产保险的需要
（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要
（10）企业有关经济行为的需要
（11）房地产管理的需要
（12）其他方面的需要
5.房地产价格和价值相关概念
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系
投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值
市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值
原始价值：历史成本
帐面价值：原始价值扣除折旧的余额
市场价值：该资产现在在市场上的实际价值
成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格
市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平
理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格
评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）
6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）
楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）
期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)
(二)1.概述影响房地产价格的因素？（p128）
内部因素：区位因素、实物因素、权益因素
外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素
2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）
（1）独立、客观、公正原则（基本原则）
（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）
（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）
3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？
合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值
最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值
替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？
（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（3）适合原理——确定最佳用途
（三）1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？
市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法
论证依据：替代原理
适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产
操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）
4.求取比准价格
2.选取可比实例的质量要求？
（1）是估价对象的类似房地产
（2）交易类型与估价目的吻合（3）成交日期与估价时点接近
（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格
（5）一般选取3-10个可比实例
3.简述建立比较基准的内容？
（1）统一付款方式
（2）统一采取单价
（3）统一币种和货币单位
（4）统一面积内涵
（5）统一面积单位
4.交易情况修正含义？
如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正
5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）
正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格
例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？
正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500
6.市场状况调整的含义？
对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）
7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207
8.房地产状况调整内容？
（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）
（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）
（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）
9.求取比准价格的公式p215
(四)1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？
成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法
理论依据：
1、从卖方角度----生产费用价值论
2、从买方角度----替代原理
适用对象：
1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价
2、有着独特设计的房地产
3、针对个别用户开发建设的房地产
4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价
操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格
2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232
（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息
（6）销售税费（7）开发利润
销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算
3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？
它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。
销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。
成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。
投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。
直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式
一、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润
二、新开发房地价格的计算
新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
三、旧房地产价格的计算
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
5.重建价格，重置价格
重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。
重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。？
建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间
建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式
折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。
直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等
成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价
8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265
物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。
(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准
（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：
七、六成（3）一般损坏房：
浅析强化房地产评估的措施分析 篇6
关键词：房地产；评估；存在问题；强化措施
我国国民经济的高速发展，推动了我国经济建设的同时，也加快了我国市场经济行业的发展步伐。随着人口的增多和我国社会民众的买房置地的思想，使得现在房地产市场需求量日益增多，市场的需求刺激了我国房地产的兴盛，也促进了房地产相关行业的发展繁荣，房地产评估行业就是其中较为明显的一例。然而，目前我国房地产的过快发展使得房地产评估行业跟不上房地产企业的发展步伐，并存在一定的问题，不仅制约了其自身的发展，同时也影响了房地产的健康发展。下面文章就以强化房地产评估为话题，简析其存在的问题，并提出强化改善措施。
一、制约房地产评估行业发展的主要问题和因素
由于现在房地产评估行业规模的不断扩大，其业务范围内容的不断增加，使得现在房地产企业的面临的挑战和困难也逐渐加大，严重制约并影响了房地产评估行业的稳步发展。下面文章就简要介绍其行业中存在的问题。
（一）房地产评估市场管理不善
房地產评估行业具有较大的利益空间，同时很多部门都具有对相关的管理或者是影响的职能，而其中最为重要的就是房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政，在管理职能的划分上不够清晰，在政策的执行方面也缺乏统一的领导，无法形成科学、统一的管理制度，使得房地产评估市场被划分的十分零散，无法实施有效的规范化管理，这也使得很多房地产评估的职业人员十分迷茫。以上备部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，评估行业难以在竞争中发展，评估市场得不到充分发育。
（二）我国房地产评估行业的法制不健全
房地产评估行业作为中国三大中介行业之一，律师行业和会计行业都有相关的法律法规，但是房地产评估行业却没有相应的评估师法律法规。虽然我国房地产的相关管理机构为了满足市场的发展需求，也陆续制定了一些有关房地产评估的规章制度，例如：《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》以及其他相关法规，形成了房地产评估行业基础法制体系，但是对于房地产评估的很多业务内容和活动细节方面都没有一个清晰的规章和标准。像房地产评估中有关企业的改制、拍卖、税务等专业的评估标准和技术规定要求都没有一个准确的、法律的制定，这充分体现了我国房地产评估行业的法制体系的不健全、不成熟，也制约了房地产评估的科学化、规范化发展。
（三）我国房地产评估工作人员专业能力不足
现在我国大多数房地产评估机构和公司都比较注重其评估工作人员的理论知识的水平及其考核，对其从业人员的学历要求也比较高，但是对于其从业人员的工作经验和工作年限的要求较低，因此造成了很多房地产评估的工作人员都是那些应届毕业或者是高学历、低经验的人员，而那些因为基础理论知识缺乏使得其评估师资格考试无法通过经验丰富的评估业务人员却无法进入大型评估行业工作。这就使得我国房地产评估综合能力不强。此外，我国对于房地产的评估师的结构设置比较单一，评估师的培训再教育的相关机构也比较缺乏，这些都家居了评估师水平低的现象。
二、强化并改善房地产评估的措施和方法
针对上文我国房地产评估行业中存在的问题，下面文章就针对这些问题提出强化措施。
（一）加强对房地产评估市场的监督和健全
由上文分析，我们可以看出现有的房地产评估市场环境不是很成熟，而且很多评估机构的主要经营活动都是依靠垄断，这就使得评估行业之间的竞争出现不良的环境，造成其竞争不平衡，也不利于其公司的长远发展。其次，要加强对房地产产权制度的改革和实施，落实好评估脱钩的改革制度，使得评估机构能够真正独立开展业务活动，进而提高评估结果的公正性以及准确性。最后，对于一些评估机构的违规操作和违法行为一定要严格监督，一旦发现就要严惩不贷，建立一个良好的、公正的、科学的评估市场环境和风气。
（二）加强对房地产评估法制的健全和完善
为了提高房地产评估效果的真实性和准确性，并提高房地产的评估业务效果和质量，就要根据我国房地产评估市场和评估行业发展情况，合理的、科学的制定与房地产业务相关的规章制度和要求，进一步规范房地产的评估操作，减少房地产评估机构之间的不良竞争方式，提高相关工作人员的责任意识和风险意识，使得房地产评估内容的操作能够有法可依、有规可循。
（三）加强对房地产评估优秀团队的建设
针对我国目前房地产评估水平现状，相关企业领导一方面要加强对理论知识水平高、专业操作技术过硬的优秀评估人才的吸收，另一方也要加强对现有的评估人才的培养和建设，大力倡导并支持评估师的再教育、再学习的工作氛围，定时开展相关的专业理论知识和业务经验的培训活动，并定时对其员工的专业知识和素养进行抽查和考核，实行一定的淘汰奖惩机制，全面提高评估团队的水平，加强对评估优秀团队的建设，进而更好的为企业和公司服务。此外，也要加强对房地产评估方式和内容的改革创新，并在不断实践中加以完善，使得企业能够进一步发展壮大。
结束语
房地产评估行业是我国起步较晚的新兴行业，它不仅和房地产的转让、房地产的抵押和贷款、房地产的拆迁以及损害补偿等活动内容有着密切的联系，还与房地产企业公司的上市、公司的改制、资产处置重组等业务也息息相关，也就是说房地产评估行业市场已经与房地产行业紧密的联结到一起，已经成为我国现在市场经济体制中的重要组成内容和中介服务行业，因此加强改进我国房地产的评估水平和效果已经成为我国评估行业首要的任务，而国家和政府也要加大对其改革和改进力度，进一步提高房地产评估效能。
参考文献
[1]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技， 2008（18）.
房地产开发效益评估 篇7
1 可行性论证与效益评估
可行性分析作为建设项目的基本程序。其作用从提出至今都是被投资者重视的一道程序。1983年我国国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性分析研究的试行管理办法》,从此,可行性分析研究就正式纳入了我国基本建设程序中。基本建设项目可行性研究分析,主要是对项目建设的必要性、可能性,特别是对投资效益进行全面系统的分析论证。效益评估是对目标绩效与能耗的比较。
对房地产业而言,经济效益表明企业投资回报与经营方向是否正确;社会效益和环境效益是指项目对社会发展和生态平衡所产生的绩效。目前,项目投资效益分析通常以定量分析和动态分析为主,定性分析与静态分析互补,来确定方案是否可行。定量分析使投资者清晰项目的投入与收益,动态分析考虑资金的时间价值,能预测未来发展变化,对投资者和决策者树立资金周转观念、利息观念、投入产出观念及合理利用建设资金、提高经济效益等都具有重要意义。下面从宏观和微观角度分析房地产投资效益。
2 房地产与土地利用规划及城市规划的密切关系
房地产与城市土地利用规划及城市规划密切相关,城市土地利用规划源自基本国策、地区资源和城市定位。它是保证一个城市土地利用安全的盾牌。由于房地产开发的最基本生产资料就是土地,而土地又关系到社会不同主体的切身利益,所以房地产效益评估不仅表现在其现实价值,更多地反映在其可持续增长空间。国家保护18亿亩耕地的底线也是旨在强调我国土地资源目前所面临的严峻挑战。
城市规划不仅是城市布局的安排,更是对城市大环境从规划上的影响;不仅关系地区的和平稳定、自然景观和国民素质,且关系城市生态平衡、社区周边教科文环境、就业和受教育情况等后增长空间。这些也是房地产投资所关注的重要因素。房地产投资品质是关键。房地产的品质,从宏观方面分析主要包括:城市GDP、自然条件、人文底蕴和生态环境;从微观方面分析大体包括:社区环境、房型、户型、容积率、人均绿地、小区建筑景观、人口密度、承建商信誉、综合造价和物业管理。大环境与小环境间存在一荣俱荣、一损俱损的关系。
西安南郊曲江房地产高速增长就是一个典型案例。曲江在2004年以前是典型的农村。截至2004年,大雁塔附近的房价约在3 000元/m2左右。随着文化旅游定位的明确,区域环境的不断改善及政府投资力度的不断增加,曲江的投资环境日益见好。曲江文化旅游的优势突显,文化和旅游联姻的人造主题公园,如大雁塔南广场、大唐芙蓉园、及曲江池遗址公园、大唐通易坊、唐城墙遗址公园,已经不仅成为曲江的标识,也成为西安市新的标识。区域更是吸引了中海地产、富丽、金地、万科、紫薇等一大批全国知名房地产商投资曲江,开发的产品品质也不断提升,洋房、别墅已经是曲江主流产品。中海的铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等高端楼盘,已经成为西安高端住宅开发的典范。
统计显示,曲江2004年的别墅价格4 000元/m2左右,到了2010年花园洋房的价格已升至15 000/m2左右,短短6年时间涨了3.5倍,从这些可以看出城市规划定位对一个区域价值体现的作用。曲江翻天覆地的变化既有城市规划的作用,也有房地产开发的作用,其二者的双重作用是改变一个区域、实现区域价值最大化的双重动力。
3 住宅项目投资效益分析
我们在关注大环境的同时,也要分析小环境的效益。住宅项目投资包括建设成本投入、银行利息和不可预见费等。投资效益分析是项目可行性分析研究的核心,包括经济效益、社会效益及环境效益。住宅项目经济效益分析包括:技术经济分析、企业财务分析和国民经济分析。
3.1 住宅项目技术经济分析
住宅项目技术经济分析包括:总体规划设计、住宅楼建筑设计和住宅楼结构设计及装修。
3.1.1 小区总体规划设计分析
小区规划设计分析包括:用地平衡分析、技术经济分析和小区综合造价分析。其设计指标主要包括:容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、布局均衡合理和综合造价经济适用。小区用地平衡分析是通过比较住宅项目用地范围内人居建筑、公共建筑、道路广场及绿化水景等占地面积,评价居住区总体布局的合理与否;技术经济分析主要通过一系列指标的计算来反映规划设计技术的经济性;小区综合造价分析是将建成住宅小区所必需的各投资总值折算到每平方米居住建筑面积上,并以此作为售楼依据,其综合造价可检验居住区建设的经济性。
3.1.2 建筑设计分析
住宅楼建筑设计主要指房屋的层高、层数、平面设计、户室比和居住面积。平立面设计、结构设计、装修设计等。层高直接影响建筑工程造价,而平面设计及装修等直接影响到住宅价值的市场实现。我国现行住宅室内净高推荐2.9 m,过去住宅室内净高一般为2.68～2.88 m。适当降低层高可节省投资,节约能耗与用地。但层高过低,容易产生压抑感。低层建筑实用方便且造价低,但占地多,故大中城市不宜多建;小高层建筑(6～7层)具有使用方便,造价低,用地少,日常费用低,建筑密度大等特点,适合我国大中城市人居习惯和经济实力;高层建筑(超过7层)可节约用地、市政设施投资及土地征用、拆迁安置等费用,但需电梯、安全通道、高压泵房和结构强度等设施完备,以致造价上升,且日常维护费高。住宅平面设计越简单,其单位造价就越低。依据我国人居生活水平和消费习惯,一般以二室二厅或三室二厅为主,一室户及多室户要有适当比例。住宅面积包括起居室、卧室等面积和卫生间、厨房、过道、阳台、储藏室等辅助面积,住户面积通常在90～150 m2,且宜大中小结合,以适应各种家庭的需要。
就城市土地集约利用的观点及土地利用的社会效益观点,我们应当参照新家坡的住宅发展方式,应该从功能上满足住宅的属性,而不仅仅是最求面积的奢侈。通过国家政策调控,引导公众对住宅的面积消费也趋于理性。
3.1.3 结构设计分析
结构形式大致分为全装配式结构、大模板结构及装配整体式结构。全装配式结构的优点是:工业化程度高、施工速度快、受季节影响小,有利于利用工业废料。其缺点是:生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高。大模板结构的优点是:结构整体性好,工艺灵活,节省费用。其缺点是:钢筋与水泥用量较多,造价较高。装配整体式结构包括:内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等形式,其优点是:整体性好,造价低,适应性强,能因地制宜,且与大模板结构相结合,故受到广泛欢迎。
3.1.4 装修设计分析
住宅建筑装修设计分室外装修和室内装修。室外装修根据不同结构一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料和大理石块材贴面等方法处理,设计与施工时要注意经济、美观、耐用、不褪色。室内装修一般根据不同标准分别对地面、墙面、顶棚等进行处理,并确定门窗、电器、给排水、暖气、卫洁具、有线电视、电话、智能化等选用标准,这些依据当地生活水平与家庭具体情况决定。
3.2 住宅项目经济效益分析
住宅项目经济效益分析是在技术经济分析的基础上进行的项目总投资估算,依据国家政策、法律和法规,结合当地取费定额,具体包括以下6项。
1)土地费用估算,包括:
土地转让费、拆迁安置费、土地出让金等;
2)前期工程费估算,包括:
前期策划费,方案设计费,施工图设计费、景观设计费“三通一平”费和勘察费等。
3)建筑安装工程费估算,包括:
土建工程、给排水安装工程、通风采暖工程、强弱电安装工程、天然气安装工程和电梯安装工程等,除天然气安装工程和电梯安装工程外,均以规划建筑面积为基数乘以估算单价进行计算。
4)小区配套设施费估算,包括:
围墙及大门工程、绿化景观工程、室外管网工程、变(配)电室工程、垃圾转运站工程和通风采暖工程等。
5)政府税费,包括:
营业税、市政配套费、人防工程建设费、环境保护费、排污费、工程定额测定费、工程招投标交易服务费、墙改保证金、地下管线查询费、工程监理招投标费劳保基金等。
6)其他开发费估算,包括:
开发管理费、预售许可证费、产权面积测量费、合同鉴定费、贷款利息和不可预见费等。
3.3 财务分析
财务评价是从房地产投资项目或企业角度对住宅项目进行的经济性分析。即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规,计算分析住宅项目直接发生的财务效益和费用等内容,考察住宅项目的盈利能力与清偿能力。首先,要估算出住宅项目的各项成本、税金、总投资额及利润等基础性数据,然后,据此编制必要的财务报表,并计算出相应的财务效益指标,再通过与有关标准对比,判断项目投资是否可行。
住宅项目财务分析评价中常用的方法有:比较分析法、比率分析法和结构分析法。其中结构分析法多采用差额分组法、因素替换法、指数法、线性规划法和回归分析法等。实践中我们体会到,运用因素替换法时应注意以下问题:只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况;相关因素被从理论上证明是引起指标变动的根本原因;须从指标的经济意义及组成因素的相互依存关系方面,确定客观合理的替代顺序;各因素对指标差异总额影响程度的代数和等于该指标差异总额。据此分析可检验计算结果的正确性。住宅项目的财务评价指标主要包括:盈利指标和清偿指标。反映盈利能力的指标又包括静态分析指标和动态分析指标。
1)反映盈利能力的静态分析指标不考虑时间价值因素影响,主要包括:投资利润率、投资利税率、资本利润率和资本净利润率等。
2)反映盈利能力的动态分析指标是考虑资金时间价值因素影响所计算出的指标,主要有财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。
3)反映项目清偿能力的财务评价指标主要有:投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对于以出售为主的住宅项目而言,投资回收期和借款偿还期没有财务实用价值,故不予考虑。资产负债率、流动比率和速动比率都是依据资产负债表进行计算的。
3.4 住宅项目国民经济分析
国民经济分析是从国家和整个社会的角度出发,依据费用-效益分析原理,全面分析和评价项目的一种科学方法。国民经济分析是以计算影子价格、影子汇率及项目的未来经济效益和费用,估算对未来效益和费用折现的社会折现率,并对净效益(即每年的经济效益与费用之差)进行折现,最后,计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。财务分析是用现行价格计算投资项目效益和成本,只考虑内部收益和内部费用,不考虑项目所带来的外部效益和外部费用,所以还不能全面反映住宅投资项目的经济效益。国民经济分析是用调整后的价格和参数计算项目的效益和费用。国民经济评价是把住宅项目放在整体的国民经济发展角度,来考虑其所带来的效益及付出的代价,既考察住宅项目的内部效益和内部费用,又考察住宅项目的外部效益和外部费用。因此,在财务评价的基础上还要进行国民经济评价,才能客观全面地反映住宅项目投资的经济效益。国民经济评价一般在财务评价基础上进行以下两项微调:
1)效益与费用范围的调整。
首先,剔除已计入财务效益和费用的转移支付,然后,识别项目的外部费用和外部效益,对能定量分析的费用,要进行定量计算;对不能定量分析的费用,应作定性分析。
2)效益与费用数值的调整。
剔除建设投资额中属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税,并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备的价值进行调整,对国内设备价值,则采用影子运费和贸易费用进行调整。用建筑工程影子价格换算系数,调整建筑费用或安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。对流动资金、销售收入及经营费用也要作相应调整。最后,编制报表并计算分析指标。编制项目的国民经济效益费用流量表(全部投资),并据此计算全部投资的经济净现值和经济内部收益率等。
4 结束语
房地产投资作为城市目前城市经济发展的一项指标,其对经济贡献的作用已经十分明显,但其中存在的一些问题也有目共睹。本文从探讨房地产项目投资的可行性,通过对房地产与成土地利用及城市规划的关系的分析。认为房地产项目投资应着眼建设后的经济效益、社会效益及环境效益。对其评价原则在于该项目是否有益于维护社会稳定,促进文明进步,减少或消除项目的外部成本;是否有利于地区的经济增长与社会可持续发展。投资不仅要考虑市场需求,改善人居环境,还要注意节约土地资源,使土地资源的社会属性能够得到很好的体现。只有将建设项目投资效益综合评价指标与整个项目的可行性分析有机相联,才能实现投资效益的最大化。
参考文献
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[2] 董焱.我国房地产供需状况分析[J].商业时代,2006
[3] 屠永良.房地产经济学[M].上海:文汇出版社,1994
论房地产损害评估 篇8
1 房地产损害的种类及损失分析
房地产损害一般来说, 是指房地产本身的损害, 主要包括房地产实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
1.1 房地产损害的分类。
a.按受损部位分类:实物损害, 具体又可分为实体损害和功能损害;权益损害, 也可称为经济损害;还有区位损害, 也可称为环境损害。b.可修复的损害和不可修复的损害。c.暂时性的损害和永久性的损害。
1.2 房地产损害造成的损失分析。
可以分为两块:价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失, 停产停业损失, 搬迁费、周转费等等。
1.3 损害的赔偿金额, 如何量化。
对房地产损害的分析最终目的是确定损害的赔偿金额, 对于不同类型的损害及所造成的损失要对其进行客观分析确定其性质, 采取科学的评估方法进行评估。
2 房地产损害评估方法
2.1 可修复的房屋损害评估, 以成本法为主, 以资本化法、市场比较法、价差法为辅进行测算。
有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V
式中, V-房地产损害评估值;C1-拆除工程费;C2-修缮工程费;C3-恢复工程费;C4-直接经济损失;C5-被拆除物残值。
拆除、修缮、恢复费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。
直接经济损失指修复期间或修复后所造成的经济损失, 直接经济损失评估应根据具体情况, 选用资本化法、价差法、市场比较法、成本法进行测算或参照市场上类似情况的补偿水平测算。在测算收益损失时应考虑房地产的收益损失。
被拆除物残值评估应当根据评估时点的回收价格合理确定。
2.2 不可修复的房屋损害评估, 可根据评估对象实际情况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算, 具体方法如下:
2.2.1 资本化法
a.适用于净收益损失的资本化法公式:
有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V
式中:V-房地产损害评估值;△Ai-未来第i年的净收益损失额;R-折现率;m-净收益损失年限。
b.适用于收益年限减少的资本化法公式:
有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V
式中:V-房地产损害评估值;Ai-未来第i年可获得的正常市场净收益;R-折现率;n-无损坏房地产剩余使用年限;m-有损坏房地产剩余使用年限。
当房屋剩余使用年限与土地剩余使用年限不一致时, 应按GB/T 50291-1999《房地产估价规范》5.3.8条款规定执行。
2.2.2 价差法
价差法公式:V=V1-V2
式中:V-房地产损害评估值;V1-类似的无损害房地产市场价格;V2-类似的有损害房地产市场价格。
2.2.3 市场比较法
市场比较法公式:V=P×F1×F2×F3
V-房地产损害评估值;P-可比实例补偿金额;F1-损害房地产情况修正系数;F2-损害房地产日期修正系数;F3-损害房地产状况修正系数。
有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V
2.3 房屋完全毁损损失评估。
房屋完全毁损损失评估值=类似的房地产市场价格-类似的土地市场价格-拆除物残值+拆除工程费用
或:
房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格-拆除物残值+拆除工程费用
类似的房地产市场价格、类似的土地市场价格、类似的房屋市场价格应按《房地产估价规范》要求, 选用市场比较法、收益法、成本法等方法进行评估, 确定估价时点的市场价格。
拆除物残值评估应当根据估价时点的回收市场价格合理确定。
拆除工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。
3 房地产损害评估中需要注意的问题
3.1房地产损害在理论上存在无形损害和有形损害之分。房地产无形损害因其房屋本身没有损害, 只是受到各种政治、经济等政策因素影响而导致房地产价值降低, 这一种情形, 我们通过正常的房地产评估技术就可以对其进行评估。在房地产有形损害评估中, 同时也包含了房地产无形损害而导致的房地产价值降低的因素, 比如房地产的收益水平、价差法中的房地产市场价格等。因此, 本文主要探讨的是房地产有形损害评估, 并且在房地产损害评估形式上不作区分, 统称为房地产损害评估。
3.2房地产损害评估是评估的受损房地产的损害价值或因修复所花的费用。评估时应把握房屋受损前后的状况, 包括房屋的结构、用途及受损的部位、类型、程度等。评估中, 要考虑受损房屋是否出租或自用, 还要考虑因房屋损害贬值导致的土地经济价值贬值的因素。
3.3不可修复的房地产损害评估, 要对受损害的房屋进行合理鉴定, 划分出不可修复的部位、面积、类型以及对主体房屋的影响程度。按部分不可修复但主体房屋尚可使用和完全不可修复分别进行评估。
参考文献
[1]GB/T 50291-1999中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].北京:中国建筑工业出版, 1999.
[2]中国房地产估价师学会.房地产估价报告精选[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003 (10) .
房地产抵押价值评估研究 篇9
房地产评估业作为我国社会发展体系的重要组成部分, 与人们的生活密切相关, 对我国社会主义经济的发展起到很大的促进作用。房地产抵押价值评估, 一方面, 有利于商业银行等金融机构作出正确贷款决策, 保证贷款资金的安全;另一方面, 帮助企业或个人取得合理的贷款资金, 促进自身的发展。合理、准确的房地产抵押价值有利于保障借贷双方的合法经济利益。
房地产估价活动充满了模糊性。模糊数学即是一门针对生活当中不可量化的数学问题进行模糊评价, 把定性问题定量化。在房地产估价领域, 有不少特征因素在概念上没有明确的外延或难以量化, 大多为无量纲指标。很多因素不能用精确的数值去衡量, 具有较大模糊性。由于房地产价格形成因素和构成要素的复杂性, 无法用精准语言去描述价格评估依据, 又难以确定最终修正结果。所以对于影响房地产估价的因素构成中, 要根据模糊数学理论将模糊不清晰的因素通过数学方法量化, 最终得到房地产估值。
二、模糊综合评价方法
在房地产市场中, 很多问题并不是绝对肯定或者绝对否定, 同时, 严格意义上的判别标准, 传统的数学方法难以对此定性, 而模糊综合评判方法可以很好地解决该类问题, 提供了针对房地产市场指标判断模糊性和不确定性问题的有效方法[1]。本文将模糊数学引入市场比较法中, 运用模糊数学中贴近度原理将市场比较法中可比较的交易实例进行因素修正。将以往市场法中可比实例的不确定性做到数据量化后的相似性。
1. 模糊数学中的贴近度
模糊数学在对象的相似程度识别方面, 引进了贴近度的概念, 对象越相近, 贴近度越大, 这样可以解决比较法中如何选择与待估房地产最相似的交易实例的问题[2]。
2. 贴近度
择近原则离不开贴近度, 贴近度是两个模糊子集的贴近程度, 贴近度在[0, 1]间取值, 贴近度越是贴近1, 则越贴近, 当贴近度为0时, 则称他们完全不贴近。
择近原则的原理是:设A1, A2, ……Ak, ……, An和B是论域U模糊集合, σ是U的贴近度, 如果σ (B, Ak) =max{σ (B, A1) , σ (B, A2) , ……, σ (B, An) }, 那么可以认为B与模糊集合Ak最为接近。运用贴近度的概念, 既可以解决选择相似可比交易实例的问题, 转变交易实例与待估对象的贴近度为相应的权数, 又可以恰当解决计算修正出各交易实例的价格后选择恰当权数确定待估对象价格的难点。
三、基于模糊综合评价的案例研究
现有西安碑林区一小区作为住宅抵押估价对象。
1. 选取房地产的特征因素
依据估价目的, 估价对象, 估价时点选取不同的影响估价结果的特征因素。房地产抵押价值评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据的。由于其特殊性, 往往存在高估的风险。本着谨慎性和最高最佳使用性原则, 房地产抵押估价应客观保守。选取主要特征因素的方法往往存在主观随意性, 所以本文将采用特征价格模型对特征因素进行选取。
基于住宅房地产抵押的主要特征因素表:
设U={u1, u2, ┄, u10}={建筑面积, 房龄, 建筑朝向, 装修程度, 七通一平, 物业环境, 交通状况, 公共设施, 教育设施, 地理位置}, 根据特征价格的建筑、区位和邻里三大特征选取10个特征因素。
建立评判集和对比倒数法求出特征向量权值。评判集V={很好, 好, 一般, 差, 很差}。
2. 选择可比实例及待估对象集
经过数据查找和实地调研, 确定了与此估价对象在同一区域 (都在碑林区) 非常相似的三个可比实例。
则该评判子集的决策矩阵为:
则待估房地产在论域U上的模糊子集是t= (0.9, 0.8, 0.9, 0.75, 0.9, 0.7, 0.8, 0.8, 0.75, 0.9)
(1) 计算贴近度:
A与B的贴近度t1
内积:
外积:
以此类推计算出, A和C, A和D的贴近度为t2=0.45t3=0.5
则贴近度大小排序是t1>t3>t2。
(2) 计算待估房地产价格: (设λ为1.05) λ为修正系数, 一般取值区间是0.8~1.05
四、结论
过模糊数学的方法, 在房地产抵押估价中将模糊不确定因素, 先定性再定量化, 比较客观真实的反映了房地产估价活动的真实性和可靠性。利用模糊数学的隶属度和贴近度原理在对特征因素选取时规避了房地产估价人员的主观决断。为减少抵押价值评估时估价人员高估的风险。希望本文能为房地产估价机构在进行抵押估价活动时提供参考和借鉴。
参考文献
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[5]郭庆军, 赛云秀, 田娟.模糊综合评判在房地产估价中的应用[J].基建优化, 2006, 27, (5) :94~97
浅谈房地产抵押价值评估 篇10
房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有, 将该房地产作为债权的担保, 当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人, 债权人为抵押权人, 提供担保的房地产为抵押房地产。
在房地产抵押贷款中, 一边是未偿还的贷款余额, 一边是抵押房地产的价值, 贷款人希望在整个抵押期间, 抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值, 还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值, 都要大于未偿还的贷款余额, 因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲, 房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定, 或者由商业银行按照公正、公开、透明的原则, 择优选择房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值评估, 是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据, 对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。《房地产估价规范》规定:“房地产抵押价值评估, 应采用公开市场价值标准, 可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行, 但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里的“抵押价值”等同于市场价值。
二、房地产抵押价值评估的有关法律规定
房地产抵押价值评估, 应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。对于依法不得抵押的房地产, 没有抵押价值;对于首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值;对于再次抵押的房地产, 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;对于以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的, 评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额;对于以具有土地使用年限的房地产抵押的, 评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响;以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的, 其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值;对于以按份额共有的房地产抵押的, 其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值;对于以共同共有的房地产抵押的, 其抵押价值为该房地产的价值。
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型, 不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线, 但总体而言, 房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则, 选用估价方法时, 一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下:
1、完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得的土地使用权, 即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权, 主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估, 可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
2、不完全产权房地产
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权, 土地是以行政划拨方式取得, 主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 应当选择下列方式之一评估其抵押价值:一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值, 然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的, 参照类似房地产已缴纳的标准估算。
市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式, 即先假设估价对象为完全产权的商品房, 选用市场法 (收益法) 作为一种方法评估出房地产的客观市场价值, 并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法, 测算不含土地出让金或出让毛地价的价值市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式, 采用房产与土地 (不含土地使用权出让金的价款) 分别估价再综合的成本法估价。
3、部分 (局部) 房地产
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套, 综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分 (局部) 房地产作为抵押物进行估价时, 应注意到该部分 (局部) 房地产在整体房地产中的作用, 它的相应权益, 能否独立使用, 是否可以独立变现, 并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题, 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
4、在建工程房地产
在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目, 在建工程的重要特征是其工程量尚未完成, 因此体现在其建筑物实体形态不完全, 不具备有关部门组织进行竣工验收的条件, 以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时, 要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益, 请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明 (承诺函) , 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值, 不舍拖欠价款, 估价方法可选用成本法和假设开发法。
四、房地产抵押价值评估中的谨慎性原则
房地产抵押估价服务于金融 (银行) 业的抵押贷款、担保业务, 金融 (银行) 业本身需要的是安全、稳健、谨慎, 房地产估价机构和估价师处在中介的位置, 须注意抵贷双方的风险, 规避估价机构及估价师的风险。在抵押估价中要严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》, 采取客观、谨填, 甚至偏保守的做法, 使估价结果客观、公正、合理、合法, 切忌高 (虚) 估算。
参考文献
[1]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价案例与分析》[M], 中国建筑出版社, 2005
[2]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价理论与方法》[M], 中国建筑出版社, 2007
基于收益法的房地产评估案例研究 篇11
【关键词】收益法；房地产评估；具体案例
说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。
6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。
7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。
三、收益法在房地产评估中的现状分析
1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。
2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。
3.收益法虽然能够被廣泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。
其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。
4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的發展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。
四、收益法在房地站评估中的发展方向
1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。
2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。
3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。
五、结束语
综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。
参考文献：
[1]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，（21）.
[2]涂丽娟.房地产评估中的折旧模型研究[J].产业与科技论坛，2010，（4）.
[3]段岩燕，郑艳，张彩艳.房地产评估理论价格与市场价格差异分析[J].中国房地产，2009，（9）.
严防房地产评估增值的信贷风险 篇12
房产和土地是企业持有的最为常见的资产, 随着近十年房地产价格的不断攀升, 企业利用房地产评估增值违规调增资产总额以获取银行授信的案例时有发生, 如何判断评估增值的合理性是摆在银行从业人员面前的一道考题。
二、案例介绍
某贷款客户提供的财务报表上显示2011年末总资产中土地和房产账面净值为1.7亿元, 占资产总额的30%。而对比近三年的财务报表发现该公司并未新购土地和房产, 2009年末该企业的土地和房产净值仅为2000万元, 通过2010年资产评估增值调增了土地和房产的账面价值1.5亿元, 增长幅度达8倍之多, 占资产总额的26%。如将增值部分剔除, 该客户资产负债率将由30%上升至65%, 对授信评级具有重大影响。对于评估增值的房地产价值, 能否根据客户提供的财务报表予以确认呢?这需要根据会计核算制度来区分评估增值为正常会计处理抑或是恶意粉饰报表。
三、分析思路
企业在正常经营期间发生土地和房产评估增值的事项, 需要从以下三个方面进行考量以确定其是否满足评估增值会计确认的条件:第一, 是否满足投资性房地产的确认条件;第二, 企业是否进行了清产核资或股份制改造;第三, 对特殊交易事项的考虑。
(一) 投资性房地产可进行评估增值确认
对满足投资性房地产确认条件的资产, 可以进行评估增值的确认, 即调增土地和房产的账面价值。对资产进行评估并按照评估结果调整账面价值, 从会计核算的角度来看, 是根据资产的公允价值进行计量的过程。2006年颁布的会计准则中对资产的计量引入了公允价值的概念, 但对其具体应用也做出了限定。根据《企业会计准则第3号———投资性房地产》, 投资性房地产包括:第一, 已出租的土地使用权;第二, 长期持有并准备增值后转让的土地使用权;第三, 企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的初始计量以取得时的成本为基础, 后续计量则可以采用公允价值。在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下, 可以采用公允价值模式进行后续计量, 在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值。
在具体案例中, 首先应该根据企业土地和房产的实际用途来判断是否满足投资性房地产的条件, 即需要判断土地是否用于出租或持有待售, 房屋是否用于出租;然后对投资性房地产的计量属性予以确认, 查看其报表附注部分中是否注明采用公允价值计量投资性房地产。如同时满足这两项条件, 则投资性房地产的增值部分可以在报表中反映。特别要注意的是有两种情况不属于投资性房地产:第一, 自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;第二, 作为存货的房地产, 即房地产企业开发用于销售的商品房。
(二) 清产核资和股份制改造可按规定进行资产评估
企业清产核资和股份制改造时, 可以依据相关规定按照评估值调整资产账面价值。按照《国有企业清产核资办法》及财政部相关要求, 清产核资中对固定资产和土地进行的价值重估, 可根据同级清产核资机构的批复结果, 进行有关账务处理。根据《财政部关于股份有限公司有关会计问题解答》、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》、《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》等一系列规定, 企业进行股份制改造发生的资产评估增值, 可调整相应账户, 改制后的新股份公司可以按评估增值后的金额记账并计提折旧和摊销。
(三) 特殊交易事项的考虑
企业合并、分立、非货币性资产交换、债务重组等事项也涉及到公允价值的运用, 但此类特殊事项实质上是资产交易事项, 即资产的权属发生了变更, 如债务重组事项, 从交易实质可视为债务人以公允价值向债权人出售资产, 双方再按照公允价值与债权债务账面价值之间的差额计入当期损益。此类事项是通过交易安排使资产发生权属变更, 得到资产一方按照公允价值对资产进行计量, 从而将资产在交易过程中发生的增值部分反映到会计报表中。这类事项需要考虑的重点是资产在企业的子公司之间发生上述交易事项, 是否在合并报表中对该内部交易予以抵消, 将增值部分剔除避免通过内部交易虚增资产。
四、结语