房地产产业

房地产产业（共12篇）

房地产产业 篇1

据报道, 中国部分主要城市的住宅价格开始回落, 一些不受欢迎的炒房行为受到抑制。

房地产市场是中国经济过去20年非凡增长纪录的基础, 房地产行业的状况对中国建筑、钢铁和水泥行业至关重要。精明的投资者和那些希望资金回报高于银行存款利息的普通中国人也十分青睐房地产投资。中国地方省市也依赖不断上涨的地价来为基础设施项目提供资金。

世界银行多位经济学家近日在北京举行的新闻发布会上提醒说, 房地产泡沫是中国面临的最大经济风险之一。渣打银行预计, 中国很多城市的房价会下跌10%~20%。世界银行驻北京首席经济学家韩伟森表示, 中国应考虑进一步提高利率, 控制物价, 防止出现房地产和其它资产泡沫。他强调了房地产行业对中国经济的重要性, 特别是对钢铁和水泥业有着重要意义。

瑞银经济学家汪涛认为, 降价会是暂时现象, 因为几乎没有其他选择的中国投资者会再次把钱投进房地产, 地方政府也会推高他们卖给开发商的地皮价格。她预计房价会再涨三到五年。随后价格会大幅下跌, 重创投资者、银行、建筑公司和其他工业领域。

房地产产业 篇2

房地产经纪是专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，俗称房地产中介。它简化了繁杂的交易程序，极大地促进了房地产业的发展。经过多年的发展，房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经很普遍，中介业在房地产市场所占的比重也越来越大。

自一九九二年，珠海第一家物业管理公司注册成立，正式揭开了珠海房地产中介行业的序幕。直至如今，从业人员已是2000余人，大大小小中介企业近200家，房地产中介行业得到一定的发展。随着我国房地产行业的兴起与不断走向成熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。如今，房地产经纪公司已从早期2~3人的小店，发展成为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、行业法规尚不健全，存在很多违规操作和恶意欺诈行为，如吃差价、不退诚意金、隐瞒房屋权属情况、设置合同陷阱等，使整个行业的社会声誉受到严重影响。尤其是2008年后房地产市场不景气，二手房市场呈观望态势，交易量萎缩，中小中介企业不堪压力纷纷落马，创辉租售轰然倒塌，长河地产、中大恒基大幅缩水，中天置业携款潜逃，中介行业面临着空前的信誉危机，中介行业内在缺陷的消极影响越来越不容忽视。

由于房地产市场的蓬勃发展，为房地产经纪机构的产生与发展提供了良好的机遇，而设立房地产经纪的门槛较低、利润较高，房地产经纪机构如雨后春笋般遍布大街小巷，它们在促进房地产发展中发挥了积极作用，但其存在的问题也是不容忽视的。因而，我们既应看到房地产经纪业如今取得的成就和将来美好的发展前景，亦应注意到房地产经纪业在发展过程中所存在的问题和今后要克服的困难。由此，让我们结合课堂上所学的知识来分析一下珠海房地产经纪业现在和未来的喜与忧。

喜：

一，发展前景

从全国房地产经纪业的总体发展前景来看，在未来10年时间，到2020年，二手房市场有两大拓展动力。一是新增人口的需求，城市人口目前是5.5亿，2020年将增加到8亿，将有2.5亿人口的居住需求，占30%的刚性需求。二是已经在城市内的人，人均住房面积会增加，现在是28平方米，到2020年会增加到40平方米，有将近60%的面积增长。这两大动力足以推动全国房地产市场的发展，1

二手房市场也会相应扩大。

从珠海房地产市场来看，未来几年，随着珠海人居自然环境不断提升、港珠澳大桥开工建设、广珠城轨完工、十字门商务区启动等，珠海作为珠江口西岸核心城市的地位将进一步凸显，珠海楼市也将会迎来一个突飞猛进的发展新时期。珠海作为一个新兴的移民城市，作为一个最适合居住、最有幸福感的城市，楼市的刚性需求依旧旺盛，珠海楼市市场目前仍处于快速发展的阶段，距离成熟期尚有较长的一段路，未来五至十年仍将处于快速发展阶段。可见，房地产经纪业将会随着房地产业的发展而发展，并会在未来的发展中展示出巨大的潜力。二，行业规范化

据悉，自2010年6月1日起，珠海市房地产经纪人需经培训，并获得资格证书的才能上岗。凡未取得国家法律法规规定的或珠海市房地产经纪人行业协会颁发并经市工商局业务主管部门备案确认的经纪资格证书的，不能以经纪执业人员名义在本市从事房地产经纪业务。该规定为提高经纪执业人员的业务素质和职业道德，加强房地产经纪人及经纪执业人员的信用管理，并逐步建立起经纪人及经纪执业人员的资质信用评价体系发挥了重要作用。与此同时，工商部门发布了关于严格落实《经纪人管理办法》，加强房地产经纪人监管的通知，整顿和规范房地产经纪人经营行为。

这些规定，一定程度上可以保障房地产经纪人的专业素质，结束珠海房地产经纪人队伍良莠不齐的尴尬状况，有利于提升珠海房地产经纪人的整体形象与信誉。正如一位房地产经纪人所说的：“大家都把市场规范了，市民心中对中介的感觉会比原来感觉好很多，信心更足了，不像以前谈到中介，像小作坊，小家子气，现在有一些改观。所以对整个行业来说，对消费者来说，也是好事。” 三，人才

一支高素质的房地产经纪人队伍，需要高质素的人才作为支撑。正如前面所提到的房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。现在的房地产中介市场正趋规范，人才战略对于企业很重要，提高底薪或福利是企业对人才的重视，而且，良好的发展前景亦是房地产经纪业吸引大批人才的主要原因。目前，珠海内拥有多所高校，每年都会向珠海输送出大批高素质的人才，如北师大珠海分校不动产学院每年都为珠海房地产业提供大批优质的人才。能够拥有一批高素质的房地产经纪队伍，对珠海房地产经纪业未来的健康发展将会发挥出至关重要的作用，亦是珠海房地产经纪业相对于周边城市的一个资源优势。四，相对稳定

珠海的房地产市场起点比较低，不想深圳，广州和上海，房地产价格相对比较稳定。目前，由于国家出台了一系列调控房价的政策，全国各大城市视乎又进

入了观望时期，多个来自业界的声音认为深圳楼市的寒冬来来临之时，与之相邻的珠海楼市是否也感受到了一阵“冷空气”？从珠海的房地产中介论坛可以看出，珠海的二手房交易视乎影响并没有深圳大，还是相对稳定的。正如论坛上所说的那样，如果把深圳的二手房交易市场看作是海，那么珠海的二手房交易市场就应看作是湖了。

一个相对稳定的房地产中介市场，是珠海房地产经纪业健康成熟发展的前提条件。

忧：

近年，随着珠海经济社会的发展，房地产经纪业蓬勃兴起，损害当事人合法权益的经纪活动也越来越多，诸如“未经登记注册擅自开展经纪活动”、“对委托人隐瞒交易价格等重要事项赚取差价”、“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益”、“利用虚假的房地产信息，诱人签订合同”、“对经纪的房地产作引人误解的虚假宣传”等经纪违法行为屡禁不止，对此社会反响也越来越强烈，珠海市、区两级人大代表、政协委员多次提案要求相关职能部门加强对房地产中介机构的监管。

根据目前珠海市房地产经纪业现状中所存在的问题，可以概括为：

1.政策法规不健全，监管不到位；

2.入行门槛偏低，从业人员良莠不齐；

3.中介机构盲目扩张，粗放经营；

4.执业不规范，行业欺诈屡有发生，如吃差价、收费混乱，挪用客户购房款现象普遍、合同陷阱坑害客户；

5.有关部门监管不力。

针对以上所存在的问题，结合堂上所学知识，我们可以作出一下对策以解决或规避上述问题。

一，提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度

提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度将有助于淘汰不法黑中介、小作坊式中介，对取缔非法交易、减少同业恶意竞争、降低客户交易风险、提高行业社会信誉非常关键。

二，实行中介机构资质等级动态升降管理

对中介机构资质等级应实行动态管理，将企业资金情况、规范守法经营情况、自身建设情况、客户投诉情况与等级升降挂钩，促使企业加强自我管理，诚信守法经营。

三，采用规范合同条款，避免合同陷阱

由于大多数消费者缺乏房产交易知识以及合同谈判经验，对合同陷阱缺乏辨别能力，所以政府可以聘请专业人士制定房产交易合同示范文本、房屋买卖(租赁)协议等标准文件，明确双方的责任、权利和义务、收费标准、违约责任、赔偿金额，并将收费条目清晰地列出,避免含混不清。还应规定房产经纪机构必须使用标准文件，并不得附加其他条款，这样可以有效防止中介机构利用合同欺诈消费者。

四，完善经纪行业资金监管制度，加强资金第三方监管，保障交易安全

强制执行经纪行业资金第三方监管制度是防范资金风险的重要手段，凡涉及自然人与自然人之间的房产交易，无论是租金还是购房款，都应引进资金监管，并将监管机构和托管机构分离。监管机构指交易中心，而托管机构指银行。目前政府对行业资金的监管还不完善，应不断完善执行机制，使程序更流畅，同时也要加大宣传，让客户了解第三方资金监管的重要性。

五，完善中介机构和中介人员信用档案系统

目前，我国已建成多个房地产信用档案系统，并与中国住宅和房地产信息网联通，但还存在覆盖面小、信息记录不完整等问题。建立经纪机构从业人员信用档案，对经纪人伪造、涂改、转让执(从)业资格证书、异地挂靠兼职、欺骗胁迫交易、吃差价的恶性行为向社会曝光，将从业人员置于公众的监督之下，从而有利于该行业的信誉度和健康长远发展。

六，建立多层面的监管体系

针对房地产经纪行业的特点，建立多层格局的监管机制。具体的可表现为：全国层面上成立全国房地产经纪管理委员会或相适性质的管理机构，主要作用监管个省市级别的经纪管理部门及行业协会。同时，可对大规模的全国性的房地产经纪机构监管，在个省市设立专门的房地产经纪管理部门，协同相关工商税务部门共同管理。并且成立房地产经纪行业协会，并出政府赋予其一定的责权，由其制定行业协会规则及经纪人管理制度，将经纪机构及经纪人的相关业务及职业道德数据并入同一数据库管理。

七，加强法制管理

为规范房地产经纪活动，促进房地产经纪活动健康发展，应从以下几个方面入手：

1．完善现行规定，尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规。第一，在房地产

经纪机构设立上，适当提高准入的资金门槛，并引入房地产经纪保证金制度，将其作为设立房地产经纪机构的一个条件。第二，在房地产经纪人的培训、考核及注册制度上，加强对经纪人的专业知识的培训，增加《合同法》等相关法律知识的培训和职业道德教育，进一步完善申请注册的条件，如增加受破产宣告的企业经营人、受停止执行业务处分尚未完毕或撤销经纪人证书处分的人、不具有完全民事行为能力、被列入诚信黑名单的人在一定的期限内不得申请经纪人注册。

2．政府和行业协会应加强监管，加大处罚力度。①严格审批程序。各管理部门及其工作人员应树立高度的责任意识，严把市场准入关，杜绝“人情”审批和腐败现象。②加强合同管理。其一，应加强监督经纪机构使用政府有关部门统一制定的合同文本，对于不使用规范合同文本，损害当事人的利益的经纪机构给予处罚。其二，建立委托协议的备案制度，为避免信息不透明、暗箱操作、欺诈行为的发生，中介接受委托时必须签定书面委托协议，并及时在管理部门登记备案，以有效的保障当事人的合法权益。③ 加强对房源信息的动态管理，及时消除虚假、过时信息。房地产市场上信息不对称现象非常严重，由于有些中介机构的不透明操作，买卖双方对交易的真实情况无从了解，致使欺诈现象随处可见。因此，房地产管理部门应建立网络系统，对具备中介资质的公司进行统一联网管理，要求开发商、中介机构的房源信息按规定进入网上系统，并及时对信息进行更新，以保证信息的准确可靠。

3.加大处罚力度，增加违法成本。提高经纪机构违法经营的惩罚力度，增加罚款数额。经纪人违法经营，损害当事人利益的，除处以罚款等行政处罚外，还应注销和收缴其经纪人资格证，不得再从事房地产中介服务。管理部门对“无证、无照”的“黑店”，应坚决取缔，并处以罚款。构成犯罪的，应追究其刑事责任。

房地产产业将现三大调整 篇3

“十二五”规划纲要(草案)中明确指出，要提高住房保障水平，主要从健全住房供应体系、加大保障性住房供给和改善房地产市场调控三个方面对现有房地产市场供需失衡的状况进行改善。

我们认为，“十二五”期间房地产开发投资规模仍然将保持较高的增速，同时国家对房地产市场的调控力度不会减弱，房地产投资在全国范围的布局将更加合理。房地产开发企业的开发战略将在三个方面出现调整。

近年来，我国保障房建设力度不断加大。住房城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，我国解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。2010年，保障性住房开工建设590万套，竣工370万套。2011年，全国计划建设保障性住房和棚户区改造住房共计1000万套。

从政策调控和建立房地产长期供应制度的思路来看，建立保障房和商品房市场共存的“双轨制”住房保障体系架构日渐清晰。但是，对于房地产开发商来说，未来保障房供应的大量上市，不仅将有效分流商品房市场的需求，挤压商品房的价格，也给开发中低端住宅产品的开发商提出了挑战，即中低端住宅的房地产开发企业如何在不断挤压的市场中赢得“一杯羹”。

一是发展高端住宅。深圳花样年集团副总裁冯辉明认为，从政府加大力度建设1000万套保障性住房来看，未来的低端或者中低端市场会受到很大冲击。他指出，虽然现在保障性住房占总比不是太大，还看不到对市场的影响，但2011年将是市场出现转折点的开始，以后对中低端商品房的冲击会更加明显。他认为，住宅市场中依托于高品质、高服务能力的高端项目将更有空间。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，从今年开始到未来若干年，全球范围内的通货膨胀和物价上涨会持续延续存在。我们认为，从国内的

调整一

保障房大规模建设促使住宅产品差异化竞争

实际情况来看，前期过剩的流动性带来的通胀压力将长期存在，而通胀预期将进一步放大高端住宅项目保值增值功能。

据亚豪机构统计数据显示，2011年1月北京市在售的81个高端住宅项目中，共有65个项目成交，累计成交套数为1321套，创历史新高，环比2010年12月增加44.85％。

二是探索发展城市综合体，包括绿色建筑、节能建筑、宜居建筑。万通集团董事长冯仑在年会上提出建立“万通立体城市”计划来达到节省土地和能源的目的，初步设想在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万至600万平方米，可容纳10万至15万人口的高密度建筑群，使得人1门在这里居住和工作，城市所需的功能在其间都能得到体现。

而此前，万科等一批开发商已经着手开始在绿色低碳建筑等方面进行了尝试。万科董事长王石曾公开表示，分三步走逐步推广绿色住宅。“精装修”是“绿色住宅”的第一步；第二步是“住宅产业化”，万科计划到2014年可能全部实现产业化生产；第三步是在住宅产业化基础上开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，最大限度地开发替代能源。

此外，开发商也可积极参与保障房建设。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，保障性住房制度建设在未来国家住房领域的重要性不容置疑，这个制度的建设也需要广泛的参与，它不光是政府自己的事情，很多开发企业也应该积极地和政府一起合作，找到好的参与公共住房或者政策性住房建设的新模式。

“十二五”规划纲要(草案)中指出，我国的房地产调控将进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监。管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

在2010年、2011年调控力度不断加强的背景下，一线城市可供商业开发的土地资源不断减少，开发成本不断提高。国家坚决抑制楼市泡沫的决心不会改变，开发商正在逐步转变发展战略，投资重点开始从一线城市逐步转向二三线城市，二三线城市房地产投资、消费增长速度将逐步超过一线城市。万科集团副总裁毛大庆认为，一线城市的开发速度将逐渐放缓，二三线、甚至四线城市迎来盈利机遇期。

一线城市近年来始终是楼市投资消费的热点区域，房价也保持较快上涨速度，但经过近几年的开发投资，目前一线城市土地价格已经达到高位，市区优质地块土地供应量开始下降。此外，在市场过度消费、货币政策收紧以及调控政策的共同作用下，一线城市楼市交易量开始快速转冷，房价上涨速度趋缓。开发商在一线城市回笼资金的周期不断延长，开发投资成本提高，利润率降低，这些都大大增加了开发商在一线城市的投资风险。

在一线城市楼市开发吸引力下降的背景下，较低的投资门槛以及较快的房价上涨速度使二、三线城市逐步成为开发商投资热点。与一线城市相比，二、三线城市土地价格仍处于低位，开发企业的投资成本较低，资金压力较小。近期二三线城市的房价上涨速度较快，房价上升空间仍然较大，2011年1月统计局公布的数据显示，在70个大中型城市中有10个城市同比房价涨幅超过10％，其中9个为二、三线城市，开发商在二三线城市不但能获得更大的利润空间，而且由于二三线城市受政策影响风险较小，在调控力度不断加强的情况下，开发商在二三线城市加快布局也可以在一定程度上规避调控带来的投资风险。

目前各大房企都明确制定了加快二三线城市开发的战略规划，2010年以万科、恒大等大型房企为代表的开发商加快了在二三线城市拿地的进度。在调控政策的持续影响下，“十二五”期间各大开发商将会在二三线城市展开激烈的竞争，二三线城市房地产行业的投资开发将成为未来房企发展战略的重要组成部分。

调整三

开发企业将加大商业地产的开发力度并从单一的项目开发逐步将物业持有转变

“十二五”期间商业地产将成为开发企业重点经营的领域，这是由我国经济发展阶段的基本国情决定的。未来5年，我国的人口结构和经济结构将发生较大变化，城镇人口数量将超过农业人口数量，我国将由生产大国向消费大国过度。商业地产的大规模发展将是这种经济发展过程中的必然趋势。

本轮调控政策和地方出台的“限购令”没有涉及商业地产，因此对商业地产是短期利好，部分开发企业看到了这个商机，但是商业地产开发投资增速快速增长的趋势短期不会改变。搜房控股副总裁徐晓哗表示，她在跟很多企业沟通时，发现企业在商业地产这块的布局并不是因为限购而生的，基本上布局很早就开始了。

据华业地产董事长徐红介绍，华业以前是以住宅建设为主的，但是现在考虑新都市主义发展，将自身定位为一个城市的运营商，希望提供居住、生活和办公的宜居综合体。因为土地资源会越来越稀缺，很多开发企业不能完全以住宅为主，更多会往自持物业方面考虑，这也是华业地产投资商业地产的第二个目的。据万科集团副总裁毛大庆介绍，最后万科将走业内多元化发展的道路，简单买地卖房子是不行的。当一个城市发展到一个阶段的时候，会带来相应的需求，当北京超过人均一万美元GDP以后，它就需要各种综合物业，商业地产也就有了机会。

万科进军商业地产的步伐明显加速。万科已经在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，2010年万科对商业地产的投资力度达到了历史最高水平。2010年11月4日，万科在上海的首个纯商业项目进入第二轮环评公示。万科于2010年10月20日以11.5亿元收购了北京赢嘉中心。

2010年土地市场和终端销售市场已经清晰地表现出对于商业地产的青睐，2011年商业地产的销售面积和销售额将继续高速增长，其价值也将得到市场更加充分的认识。

房地产产业 篇4

关键词:房地产;产业定位;扩散效应

中国房地产业伴随着改革开放, 已经成为经济生活中的“热”点。1992-1993年上半年如火如荼, 历经短暂繁荣后, 又迅速下滑, 持续盘整。之后, 随着金融风暴的结束和宏观调控的到位, 本世纪初又再次进入快速发展时期。2001-2006年, 需求始终呈现强劲的增长, 同时也不断推高房价, 引发各界的纷纷议论, 其中不少负面言论。2005年开始出台调控制措施, 2008年下半年市场明显转淡。无论上次还是这次, 其“热”其“冷”, 都十分引人注目, 波及到社会的诸多层面, 可以说, 影响是深刻而久远的。新形势下, 探讨中国房地产产业应当如何定位, 其“扩散效应”如何也就显得具有特别重要的意义。

一、经济“起飞”的主导产业及其扩散效应

美国著名经济学家W·W·罗斯托在分析发达国家如何由“起飞”进入自我持续增长时指出, 产业结构的调整, 特别是主导部门 (产业) 的依次更替, 是经济增长获得持续动力的主要原因和特别要求。他认为主导部门是指现代经济增长过程中, 有较高的经济增长率而且又能影响其他部门增长的部门, 进而促进整个经济的增长, 主导部门同受它影响而增长的各个有关部门一起构成一个主导部门综合体系。形成主导部门的条件是, 这个部门必须在国民经济中占举足轻重的地位, 必须拥有雄厚的资金, 必须能够通过自身的高速发展对其他产业部门起到带动作用, 即必须有“扩散效应”。扩散效应又可区分为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应3个亚类。回顾效应指一个部门的经济成长对向它投入生产要素的部门的影响;旁侧效应指一个部门的经济成长对所在地区和临近地区的影响;前瞻效应指一个部门前瞻影响成为新的主导部门产生的依据。

在改革开放的浪潮中, 中国房地产业从无到有, 创造出了新的生产力, 扩散效应极为显著, 正发展成为中国经济起飞阶段的新兴主导性产业。1993和2008年适度降温后, 市道虽然持续盘整, 人们对它的关注已渐由社会性回归到经济性, 然而, 其在国民经济中的影响日渐加重, 并开始走向成熟, 这乃是有目共睹的事实。尽管罗斯托依据当时的经济环境, 将房地产业视为“派生部门 (产业) ”, 但他同时指出各国应依据自身的具体情况来建立经济“起飞”的主导部门。按照他的标准:“一个新部门可以视为主导部门的这段时间, 是两个相关的因素的复合物:第一, 这个部门在这段时间里, 不仅增长势头很大, 而且还要达到显著的规模;第二, 这段时间也是该部门的回顾和旁侧效应渗透到整个经济的时候”。

中国房地产业近年来保持了强劲的增长势头, 规模迅速扩大, 对整个经济影响也十分明显。2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出“房地产业关联度高, 带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业”。因此, 尽管争议颇多, 还是应当将中国房地产业定位于主导性产业。

二、房地产业的回顾效应

随着房地产生产的高度社会化, 其回顾效应促使建筑的原材料、机器设备等交换日益频繁, 日益呈现出综合性、社会化的特征。房地产业涉及到多个向它投入生产要素的物质生产部门, 为其提供数十种原材料产品和机器设备。根据2008年《中国统计年鉴》的有关数据, 我们可以推算出钢、水泥、木材、塑料等与住宅相关系数分别为0.25、0.67、0.58、0.19, 而目前住宅消费占房屋总量消费的比重基本保持在89%左右, 说明它们与房地产开发规模有正相关关系, 一定程度上说明其受带动的效应。

尽管市场转淡, 但随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高, 住宅需求会不断加大, 房地产行业持续发展将不可避免。有关部门预测, 至2020年, 预计中国城市化进程将达到55%, 城镇人口将达到7.7亿, 人均住宅建设面积35.7平方米, 城镇人口人均可支配收入年增长24000元, 住宅建筑总需求111.9亿平方米。《2008中国城市竞争力发展报告》认为, 根据城市化发展的一般规律, 城市化率在30-70%之间是一个加速期, 现在我们的城市化率是44%, 如果按照一年提高1%的速度, 那么还有26年的时间才会达到70%左右。估计20年以后, 城市人口可能接近10亿人, 现在城市有660多个, 20多年以后, 整个中国城市的整体规模有可能再翻一番, 可能是在1000个左右。住宅产业的飞速发展必将带动这些物质生产部门的快速发展。可以推想, 全国城乡的相应的钢材、水泥、木材、玻璃等产量也会受

中国房地产:产业定位及其扩散效应

■贾忠文

到巨大的影响。

房地产业主导地位的逐渐形成及其飞速发展, 其回顾效应相当程度的带动着建筑业的快速发展, 使之对国民经济的贡献度大幅提高。

三、房地产业的旁侧效应

在房地产产业化的过程中, 房地产会对所在地区和临近地区产生巨大旁侧效应, 不仅房地产向周边辐射, 而且城市规划、城市基础设施、城市环境、城市人文风气、居民消费观念、社会政治制度、经济制度等方面都深受影响。

深圳作为中国房地产也的“发展极”, 从一个边陲小镇发展成为现代化都市, 房地产业的贡献具有举足轻重的作用。房地产也不仅对深圳经济特区的社会经济的诸多领域旁侧效应力度很大, 同时辐射性地对全国房地产业产生深刻的影响。

再如房地产业发展的旁侧效应对城市人文风气影响亦不小。住宅是人类最基本的生存资料之一。有一个安全、舒适、方便、功能齐全的住所一直是人们最大的心愿和梦想。民以居为安, 安居才能乐业。国家一贯重视提高城乡居民的居住质量和水平, 把住房建设和人居环境改善作为国民经济发展的重点, 加大改革力度, 增加资金投入, 加快住宅建设, 取得了举世瞩目的成就。目前中国城镇住房总面积为92亿平方米, 居世界之冠。1996-2000年, 中国城乡共新建住宅约64.7亿平方米, 平均每年新建12.9亿平方米。2000年城镇人均住宅建筑面积达20.5平方米, 新建住宅小区和部分旧居住区实行了市场化物业管理体制, 住宅的工程质量、功能质量、环境质量和服务质量均有了很大提高, 城乡面貌和广大人民的居住条件发生了根本性的变化。

如果居住质量和环境低劣, 不仅会导致人们生活观念颓废且身体素质下降、工作热情减低等不良现象, 而且会导致暴力、吸毒、盗窃等犯罪行为和社会丑恶现象的猖獗。只有发展房地产业, 建造安全、文明、舒适、方便、功能齐全的住宅小区, 加强小区的物业管理和精神文明建设, 才能建立“和谐社会”, 从根本上消除上述现象。房地产业不发展, 不形成完整的产业内部体系, 居民也就不能安居乐业。房地产业对城市社会人文风气和城市综合生活环境提高的旁侧效应是巨大的, 发展空间是巨大的。

四、房地产业的前瞻效应

人们对房地产的消费, 从某种意义上说是对整个社会商品消费的起点。人的一生有大约2/3以上的时间是在房地产商品中度过的。房地产是家庭的只要生活空间, 即使是只能满足基本生存功能的低级住宅, 人们对其消费也是一种综合性的消费活动, 随着人们的收入水平的提高, 对房地产商品的需求向享受型、发展型提高, 这种综合性就日益强烈。

房地产业的发展, 消费水平的提高, 可以前瞻性推动住宅装修装饰业及材料生产业、家具业、家用电器业、商业、服务业、运输业、纺织业、园林业、金融业等相关行业或产业的发展, 新的主导性产业有可能产生于其间。

据有关专家统计, 房地产业的发展能带动和促使进50多个相关产业 (其中有不少并非向房地产业投入生产要素的物质生产部门) 的发展。譬如, 从住宅市场的有效需求来看, 由于现在实行住宅货币化分配, 购房的主体由单位转变为个人, 新建住房能否被消化直接取决于家庭的收入和金融的支持。有人曾经这样计算:“如果按静态的计算方法, 当前中国商品高度均价1700元/平方米, 经济适用房均价1100元/平方米, 两者的建设比例为3∶7;到2010年, 若城镇居民欲购买所有新建的住房需累计支付15.34万亿元。实际上, 中国城乡居民银行存款总额只有7万亿元, 即使按很高的比例取出其中1/2 (3.5万亿元) 作为首付款, 余下70%靠银行贷款 (8.2万亿元) ”, 房地产业对金融业的非常巨大的影响由此可见一斑。据一些发达国家测算, 房地产业的扩散效应系数为1.5-2。这就意味着房地产业的产值每增加1, 就能使相关产业增加1.5-2, 因此, 房地产投资的增大, 必然带动固定资产投资规模的增大, 而固定资产规模增大又可牵动经济的加速发展。由此可推, 经济发展制约着固定资产投资规模, 固定资产投资规模又制约着房地产投资规模, 就不言而明了。而且, 这种带动与制约是相互的, 我们通过对近几年大量相关统计数据的深入分析, 结果表明, 通常GDP每增减1, 固定资产投资就增减2.83左右, 房地产投资也相应增减4.761左右。此系据经验数据得出的比例, 今后实际发生的情况, 可能会由于某些原因, 或多或少的偏离这个比例的理论值。仅就家庭住宅装修装饰来看, 按城镇每年竣工400万套住宅, 每套住宅的装修装饰平均按1万元计, 每年城镇新建住房的装修装饰消费就达400亿元。据此推之, 房地产业具有很大的前瞻效应。

五、结束语:目前应将中国房地产业定位于主导性产业

总体上中国房地产业增长方式具有粗放型的特征, 这种增长方式虽然在特定情况下能带来产业的高速增长, 但由于其很大程度上依靠增加投入、铺新摊子、追求数量来实现, 也就很容易受到各种因素制约而被迫收缩, 使增长速度放缓。多次出现大起大落的波动, 在很大程度上与其增长方式密切相关。从粗放型到集约性增长方式的转变, 需要努力的事情还有很多, 可谓任重而道远。

总之, 根据中国的实际情况, 目前形势下还是应当将房地产业定位于主导性产业, 其产业链长, 产业关联度强, 扩散效应极为显著。长远来看, 其恰当发展能促使产业结构更加协调, 从而促进国民经济稳定、协调发展。联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析表明, 人均GDP在600-800美元之间时, 住宅行业将快速发展, 人均GDP在1300-8000美元之间住宅行业将处于稳定高速发展期。2008年中国人均GDP为3266.8美元, 表明中国房地产业已进入稳定高速发展时期。因此, 尽管目前还在调整, 但中国的房地产业必将拥有进一步发展的广阔空间。

参考文献

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[8]、包宗华.21世纪上半叶中国住房建设和改革展望[J].中大房地产信息, 2000 (3) .

产业地产定义 篇5

消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

产业地产特点

产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。

产业地产物业更注重非凡客户群的需求，提供菜单式定制化服务。

产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。

产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。

产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。

产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。

房地产要被剔出“支柱产业”吗 篇6

总理3月5日所作的政府工作报告中，多次提到住房问题，相对于2012年底以前的政策表述，基调已有重大变化：一是强调住房的居住属性，支持普通住房消费;二是把保障房作为公共产品看待，给予充分预算支持。其中，“稳定住房消费”的表述是时隔多年后重新提起，但又富有新意。

2014年10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。这是时隔5年半之后的重提——2009年4月15日，国务院常务会议提出“稳定住房、汽车等大宗消费”，随后被逐步放弃。

“稳定住房消费”重新回到决策者的视野，不是一次简单的重复，而是具有新的政策含义。我国作为一个“城市化正在路上”的人口大国，住房消费是一个长期的话题，不会轻易淡出。但是，确定怎样的住房政策、形成怎样的住房制度，却是一个十分重大而严肃的话题。

由于2009下半年至2013年3月一直强调“加强房地产调控”，从中央到地方、从专家学者到普通百姓，都不再把房地产当作“支柱产业”。但事实上，房地产以及相关行业在我国经济当中的份额是相当可观的，2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量12%、15%和6%。从产业结构角度来看房地产行业仍然是国民经济的支柱产业。

过去几年房地产调控的成绩值得肯定，但同时，形成房地产市场稳定健康发展的长效机制更加重要。十八届中央领导集体上任后，已把关注重点由“房地产调控”转为“住房保障制度”。

2013年11月举行的十八届三中全会提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”。2013年12月举行的全国经济工作会议上提出，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”。增强住房的基本保障能力，已成为我国住房政策、住房制度的主旋律。

我们不能简单地把住房供应完全市场化，但也不能简单地否定住房产业的支柱地位。毕竟，我国人口众多，城市化进程不可阻挡，需要多层次的住房供应。该保障的部分要托住底，该放开的部分要靠市场来调节。

总理在总结2014年工作时，充分肯定了“新开工保障性安居工程740万套，基本建成511万套”的成绩;在“鼓励大众消费，控制‘三公’消费”项下，提到“促进养老家政健康消费”和“稳定住房消费”;在谈到“增加公共产品有效投资”时，特别提到了“棚户区和危房改造”。这说明，政府是把住房的居住属性和一般性保障放在第一位的。

目前，我国房地产市场还是一个不平衡、不稳定的市场，根本原因在于住房资源配置不合理。要废止把房地产等同于一般商品的错误理念;大胆打破房地产产业链上固有利益的藩篱;通过调研论证和试点摸索，实现保障房和商品房的合理配比、良性互动，形成理性、成熟、符合我国国情的住房消费模式。

2009年房地产产业链的脚步 篇7

钢材水泥冲劲十足

国内建筑钢材价格自10月份开始企稳回升, 更多的原因是市场资金供应充足、融资成本较低和通胀预期增强, 对钢材市场形成积极支持。

日前公布的数据显示, 1—10月份我国城镇固定资产投资150710亿元, 同比增长33.1%, 呈平稳增长态势, 特别是房地产开发投资增速不断加快, 10月份同比增长28.4%, 快于1～9月份的17.7%。10月份, 国内新开工面积同比增长56.2%, 房屋销售面积同比增长81.7%, 且量价齐升, 有望继续带动开发商新项目开发意愿的释放。其他行业如汽车、机械、家电等传统行业同样表现为持续转好的态势, 对钢材的需求不减。

国家统计局公布的数据显示, 10月份我国粗钢、生铁和钢材产量分别为5175万吨、4928万吨和6245万吨, 同比分别增长42.4%、42.9%和41.6%。当月粗钢日均产量166.94万吨/天, 略低于8月份168.8万吨/天和9月份169.04万吨/天, 继续保持较高水平。10月中下旬以来国内钢材市场价格的反弹更是增强了钢厂生产的积极性。

国内钢厂对后市十分乐观。据统计, 近期我国共有55家螺纹钢生产企业调整了出厂价格, 49家线材生产企业调整了出厂价格, 小幅度上调出厂价格仍是主流。沙钢11月中旬的价格政策对螺纹钢上调80元/吨, 线材上调100元/吨。国内两大龙头钢企——宝钢、武钢同时公布了12月份出厂价格, 其中宝钢12月份主要钢材产品价格维持不变, 但取消了11月份的100～300元/吨不等的优惠价;武钢则在11月份价格基础上上调100～300元/吨不等。钢厂对产品价格的上调幅度是对钢价反弹的确认, 也反映了大钢企看好后市钢价。

鉴于当前钢材价格泡沫不大, 同时钢企又有涨价理由, 专家预期明年钢材价格或有20%～30%的涨幅。

今年我国水泥行业的高增长仍在持续。2009年1～4月, 我国水泥产量增速超过12%, 其中4月份产量增速为12.9%, 较3月份增速还有所上升。根据此前多家水泥上市公司的公告, 水泥区域龙头们正在积极扩产。冀东水泥 (000401) 今年5月公告筹建两条日产2500吨熟料水泥生产线, 华新水泥 (600801) 和青松建化 (600425) 则分别在7月公告筹建11条新型干法水泥熟料生产线和2条水泥熟料生产线。

基于水泥行业产能过剩, 国家相关部门接连出台了多个政策, 包括《水泥行业准入条件 (征求意见稿) 》、《关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展的若干意见》、《国家发展改革委办公厅关于水泥、平板玻璃建设项目清理工作有关问题的通知》等, 对于水泥行业来说, 基于现状, 正在纷纷寻找新出路。

“水泥企业进入混凝土行业有不少优势, 如上、下游产业链延伸能支撑主业、熟悉客户、掌握信息等。”中国建材联合会副会长徐永模如是说。目前, 水泥行业的一些龙头企业如华新水泥、北京金隅、华润水泥等都已进入水泥的下游行业混凝土行业, 而跨国水泥企业拉法基、HOLCIM、海德堡、CRH等也已将产业触角延伸至混凝土行业。

配套材料涨幅加大

2009年5月27日, 国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》, 细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。分别下调了城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业等项目的资本金比例。

下调相关行业资本金比例带动对防水材料市场、建材需求量的扩大。特别是保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35%下调到20%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%, 将极大地降低投资门槛, 带动对建材需求量的扩大。煤炭行业资本金比例的下调有助于稳定水泥产品的成本。

由于煤炭是水泥产品的主要原燃料, 其消耗占到水泥成本的60%左右。煤炭价格的稳定, 有利于维护水泥产品的盈利空间。随着投融资环境的改善, 下游需求量的进一步增加, 特别是在国家投资力度加大的背景下, 防水材料市场活跃程度将得到明显提升。

对于门窗行业, 全国每年建筑门窗需求量已达1800亿～2100亿元, 并以每年300亿元的增长速度递增,

门窗热能损失占建筑能耗损失的一半以上。我国节能门窗产业尚处于起步阶段, 但北京一年的建筑面积, 就已经相当整个欧洲5年建筑面积的总和。随着人民生活水平的提高, 原有100亿平方米旧建筑物门窗也加快了更新的步伐。

中国建筑金属结构会长姚兵表示, 金融危机爆发后, 房地产业受到巨大冲击。一些大型地产商为了寻求新的卖点, 纷纷采用木质高档节能门窗。每平方米建安费仅需增加100～120元的成本, 却大大改变了传统毛坯房低档简陋的形象, 而且提高了门窗的保温隔音效果。同时, 由于欧洲门窗生产成本高于中国, 今后我国门窗出口也将占有绝对优势。

家居行业强劲回暖

在经历了2008年的市场震荡之后, 2009年的家居企业迎来了强劲回暖的一年。特别是在2009年的下半年, 回暖态势进一步明显, 并显现出大幅回升的趋势。据TOTO全国市场总监马小刚透露, TOTO对2009年的销售趋势还是比较满意的, 从上半年的销售业绩来看, TOTO已经达到了销售的计划目标。

据慧聪家居网调查显示, 2009年第三季度的家具行业走势是呈上升趋势, 7月到8月上升了26%, 家具行业中的所有产品行业都趋于上升阶段, 8月到9月上升了5%, 上升速度有所回落, 主要是儿童家具、休闲家具、门厅家具、学校家具出现了下滑的状况, 把整体情况拉下来了, 但办公家具、客厅家具、卧室家具还是以很快的上升速度在前进。

家饰行业在2009年增速最快, 强健的增长势头几乎要盖过家具行业。家饰日用品行业在三季度的7到8月之间, 需求量和供应量都是在幅度提升的, 8月到9月之间, 增加速度放缓。据权威机构统计:全国33个省会城市, 393个地级城市, 近3000个县级城市, 家居饰品的年消费能力高达2000～3000亿元;一个10万人口的小县城, 家居饰品年消费能力不低于1000万元。居室陈设将成为家装的重要组成部分, 装饰性投资将逐步加大, 要超过整个家居装修含量的1/3。

2009年家居行业的一大特点是, 家居企业的品牌的号召力越来越强, 消费者不仅仅满足于实用性, 而朝着舒适性、环保性的方向发展。并且, 随着生活水平的提高, 消费者已经不仅仅满足于基本装修需求, 而是正在向软装延伸, 特别是在餐厨用品和床上用品也进行了高端消费。

在竞争更加激烈的市场背景之下, 家居企业正在寻求适合自己的方法。“目前消费者对节水、环保、绿色的产品是比较重视的”, 因此, TOTO全国市场总监马小刚对市场的未来充满了期待。这体现在TOTO把握消费特点, 以及对产品研发的重视当中。与此同时, 马小刚表示, TOTO也在不断尝试一系列的智能产品推荐, 并取得了不错的进展。

房地产产业 篇8

一、政策评估的发展

政策评估 (也称政策评价, Policy Evaluation) 是公共政策制定过程中具有重要意义的一个环节, 自20世纪70年代以后逐渐成为社会科学领域中一个相对独立的发展方向。在世界各国, 特别是西方发达国家, 政策评估受到学术界和政府管理部门的普遍重视, 实践范围越来越广, 并成为社会科学中最为活跃的领域。

政策评估作为一门独立的研究领域在我国出现于20世纪80年代后期。目前相关研究尚处于发展阶段, 与政策制定和政策执行相比, 政策评估还是政策实施过程中较为薄弱的环节, 缺乏必要的政策评估制度基础和政策法规。随着我国经济社会的发展和改革的深入, 政策评估的强化是一个必然趋势。

二、房地产政策评估的现状及其必要性

目前, 国外在房地产政策评估方面主要研究公共住房政策评估, 通过剖析住房政策实施过程中凸显的诸多问题, 如住房购买权难以保证、住房政策目标群体偏差、政策利益相关者分配不均、政策主体执行不力等, 指出其可能对住房政策效果产生的负面影响。国内针对房地产政策评估方面的研究多为定性的政策评论, 如指出我国房地产政策应以法制为主要手段、均衡发展为主要目标、因地制宜, 同时考虑其对利益相关者的影响;另外, 还有些学者尝试从实证分析的角度指出现行调控政策存在的问题以及经济适用房等保障性住房政策的运行状况。但对现有房地产政策进行评估方面的研究还比较缺乏, 特别是对房地产政策进行系统性、科学性的政策评估研究尚属缺失。可见, 国外针对房地产政策评估研究多侧重于公共住房, 而国内还处于对房地产政策的定性评论阶段。国内虽有不少研究机构、新闻媒体经常对房地产政策做定性评论, 但系统性、科学性的政策评估尚不多见, 远远落后于实践工作的需要。

在我国现阶段及今后相当一个时期内, 房地产必然兼具商品属性和部分公共物品与社会保障品属性的双重内涵, 其既有对经济发展起推动性作用的一面, 又有体现“住有所居”的民生性需求一面。如何制定有效兼顾房地产商品属性与公共属性的政策, 促进房地产业和房地产市场平稳健康的发展, 成为亟待解决的难题。基于政策评估视角剖析房地产调控政策, 厘清市场、政府、公众、政策工具四方要素的相互影响机制, 有助于深入探求房地产市场失灵 (房价频繁波动) 和某些时候、某些条件下调控失灵 (政策效果偏差) 的根源。在此基础上, 科学分析、评价及优化相关政策, 能充分有效地提高政府部门的政策执行效力、效果, 有助于在房地产市场化发展的同时促进住房分配公平, 更好地促进房地产业和房地产市场平稳健康发展。

三、房地产政策评估的主要内容

从政策评估学科的角度看, 典型房地产政策评估的主要内容和程序大体有以下几个方面。

(一) 房地产政策的内容与背景

要通过大量的资料收集与市场调研, 对房地产政策过程进行全面的回溯性分析。

1.政策的基本信息

包括政策所要解决的问题、基本意图、具体目标、政策制定的理论依据、具体的政策措施、政策的目标群体、政策执行组织等。

2.政策制定和执行的具体情境

包括政策提出的社会政治背景、政策出台前后的经济社会状况、政策执行的环境等。

3.对政策的基本判断

根据已掌握的政策信息和政策运行状况, 综合运用逻辑思维, 通过对评估对象性质的分析, 形成对政策效果、体系和过程的基本判断。

(二) 房地产政策效果的评估

1.评估标准与测量指标的选取

政策效果的指标体系主要是房地产市场运行测量指标和政策评价指标, 前者包括房地产投资额与GDP的比值、房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重、住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率的比值、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、住房空置率、房屋租售比等;而政策评价指标则取决于所采用的政策评价方法, 如采用模糊综合评价法, 就要选取各级评价因素、权重分配等指标体系。

2.非政策影响因素及其滤除

可采用彼得·罗西公式, 滤除某些特定偶然因素对房地产市场可能产生的房价短期波动、区域价格差异等影响。

3.政策效果分析与评估

(1) 根据已有的研究资料, 采用统计、逻辑推导和理论分析等方法, 对测量指标进行分析;

(2) 对比分析政策执行前后、执行过程中经济社会环境变化情况、房地产市场反应以及居民对相关政策的主观感受;

(3) 采用模糊综合评价法对政策效果进行综合评价, 运用政策内部分层评估方法分析影响政策运行效果的内部、外部因素。

(三) 典型区域调研及政策运行体制、机制探讨

1.选取典型区域进行调研

分别选取房地产业与房地产市场发展的典型区域进行抽样调研, 评估相关房地产政策的微观运行情况, 如政策效果、存在问题及原因等, 探讨政策在典型区域运行的体制、机制内涵。

2.影响政策的局部因素及整体因素

结合房地产政策在典型区域的效果及其相应的运行体制、机制, 探讨影响房地产整体政策效果的局部因素及整体因素。

3.政策运行体制、机制

在分析影响政策运行的局部、整体因素基础上, 建立房地产政策的整体运行体制、机制模型。

(四) 房地产政策的优化建议与对策

1.政策未来效果预测

假定社会经济情况指标体系、房地产市场指标体系可能发生的变化, 预测相关房地产政策效果的相应变化, 并建立政策效果测量模型。

2.政策的优化建议与实施对策

在对整体情况和典型区域相关房地产政策效果的评估基础上, 结合政策的未来效果预测模型, 提出政策优化建议及实施对策。

20年内房地产仍是支柱产业 篇9

三大挑战

在新的发展周期里,中国面临三大挑战。第一个挑战是地方债务的化解。现在地方债务数量太大,而且有些地方不可能及时还债,所以要延期、展期,借新债还老债,政府资金不可能投入建设。

第二个挑战是环境问题。像北京的雾霾天,需要国家投入更多的资金治理环境,但是治理环境一时不可能产生GDP,所以环境问题也是一个很大的挑战。

第三个挑战是投资过热。投资偏好症还需要进一步克服。中国在1991-2001年期间也是中高速增长,但那个时候的投资增长率和GDP的增长率相比只有1.5倍左右,现在投资增长率是GDP的两倍以上,最高达到三倍,这肯定不正常。那时候,一块钱投资可以产生五毛钱左右的GDP,而现在,一块钱投资只能产生二毛三左右的GDP。

三大机遇

同时,中国也面临着三个很好的机会。第一是十八届三中全会提出了很多制度创新的思想、政策,如果这些政策都得到落实,我认为将会成为中国经济发展的很大动力。

第二是城镇化带来的机遇。现在大家讲城镇化,总觉得是不是就是盖房子,就是发展房地产业,这只是一个方面;城镇化更重要的是实现工业化、现代化,必不可少的就是农村劳动力合理转移到城市,也就是农民进入第三产业,这样劳动生产率会大大提高,社会财富会大大提高。

在农村,每个农民每年创造的增加值大概就是三百到五百美元;而在城镇,工业产业创造的增加值每个人每年大概是一万多不到两万美元,从事第三产业创造的增加值也有一万美元左右。所以,农民从农村转移到城市,进入第二、第三产业,他们给社会创造的财富会大大增加,他们收入也会增加,这当然可以拉动经济。

第三个机遇来自十八届三中全会提出来给农民财产权的问题。这是第二次土地改革,解放初的土地改革把土地财产权给了农民,后来集体化以后财产权虚了,农民个人没有了,算成集体的,这次明确了要给农民财产权。这将带来四方面影响。一是农村的经营性的建设用地要进入市场,按照市场价格同地同价,而且要兼顾国家、集体和个人的利益,这会带来收益;二是农民承包经营权要确权,确权以后经营权也可以流转;三是农村集体新办的事业,要明确农民的股份,农民要得到分红;四是农民的宅基地也是可以有用益物权。

这四点都会提高农民的财产性收入,因为有财产权才能有财产性收入,这样也会拉动消费的增长。同时,农民进入城市的时候,也有一定的财产进入城市,所以这个经济周期应该说还是审慎和乐观的。

农民进城的住房保障

农民进入城市,每年大概增加的人口是一千万;每年还有六百万左右的大学毕业生;再加上城市人口的自然增长,现在单独“二胎”政策也放宽了。对房地产业来说,城市人口的增长肯定会带来房地产的需求。

如果按照每年1600万人的住房需求来算,这是很大的需求。这个需求有两种办法满足:一是保障房,现在明确了这是公租房,公租房是很好的解决问题的办法。当然公租房覆盖面多大,保障的程度有多高,保障的制度建设怎么样?这些问题现在还在研究。我个人的看法是,覆盖面应该至少20%,低收入的人群要覆盖,有的城市有条件可以覆盖中低收入。特别是进入城市工作的低收入农民,应该可以覆盖。保障的程度,起码人均要有30平方米。

关于保障制度的建设,我建议这样:如果房租高于收入的1/3,应该由国家补贴1/3,等收入超过这个标准,国家就不用补助了。另外,公租房可以出售,但这需要有一套政策来限定。

居者有其所

现在最重要的是,对房地产的发展的一些基本观念需要明确。这也是我多年在讲的,也有不少反对意见,但我还是要讲。

第一,房地产业在我们国家20年内是支柱产业。房地产不仅仅是经济问题,而且是社会问题,甚至是政治问题,如果不解决的话,会产生社会问题。把房地产作为支柱产业,不管从哪个角度看都是重要的,现在有些人因为对房地产有意见,所以反对房地产业是支柱产业,对此我们还是要以科学的观点来看。

第二,“居者有其屋”这个提法是有问题的,我们应该讲是“居者有其所”,或者是中央提出的“住有所居”。这样才是真正表达了意思。

第三,实现住有所居,必须是政府和市场共同的努力。政府的职责就是盖好保障房,保障低收入的人有住的地方,当然这不一定是他自己的房子,但是必须有他居住的地方,要有一定的尊严,不能像有些国家那样住贫民窟。另外一方面就是靠商品房的发展,而商品房的发展涉及到很多因素。根据我在2005年的研究,房价受到四个费用的影响:地价、建安费用、政府税费和开发商利润,最主要的还是地价,要控制房价首先要控制地价,“地王”出现以后要把房价降下来是很困难的。

地价、开发商利润、政府税费要共同下降才能降房价,建安费用肯定是上涨的。我们希望房价不要上涨,达到一个比较合理的程度,但是这绝对不是取决于人的主观愿望,而是通过各方面的政策来实现的。

明确要让市场资源配置发挥决定性作用,特别是在价格问题上,对房地产的调控思路应该转移到真正让市场在价格上起决定性作用,让购买者、市场的消费者在这里起到重要的作用。

另外要从供求关系上解决这个问题。如果限制供应,那最后的结果必然是需求更加紧张,所以必须要从供应和需求两个方面共同解决商品房健康发展的问题。

对于房地产业的发展有很多细节问题,因为牵扯到开发商、银行、买房者、政府等多方面因素,各方怎样求同存异,以取得合理的解决方案,我想这个是大家最终希望能看到的。所以,房地产业在20年内是支柱产业,是不断上升的产业,要使这个产业健康发展,要有正确的理念,要真正按照市场的规律来发展商品房。政府要完成他的职责,要把保障房建设好,真正实现居者有其所这样一个重要的社会目标。

房地产产业 篇10

1 数据说明

1.1 企业景气指数和企业家信心指数

企业景气指数和企业家信心指数均来源于国家统计局开展的企业景气调查。企业景气指数是通过对企业家关于当前宏观经济环境和微观经营状况判断结果进行量化加工整理得到的, 用以综合反映宏观经济发展状况和企业生产经营景气状况以及未来发展变化的趋势。企业家信心指数综合反映企业家对宏观经济的看法和信心, 企业景气指数综合反映企业生产经营景气状况。本文中企业景气指数采用国家统计局中每年四个季度的房地产行业企业景气指数的平均数。各行业景气指数平均值为各个季度的景气指数的平均值。企业家信心指数采用每年四个季度房地产企业家的信心指数的平均值。

1.2 2004年~2013年国家政策调控分析与调控力度赋值

因为2004年~2008年的宏观政策对近几年的房地产行业的发展影响力度减弱, 所以本文重点分析了2008年~2013年这六年的房地产相关宏观政策。对国家针对房地产行业的相关政策采用赋值的办法进行量化, 以便分析。以2008年的政策赋值80为准, 完全从紧的政策赋值为100, 然后逐步递减。其余年份通过与相近年份作对比得出其赋值。

1) 2004年~2007年的政策分析与赋值。2004年国家全力支持住宅成为新的经济增长点。综合分析赋值为40, 这是房地产相关政策最为宽松的时期。2005年房地产业关联度高, 带动力强, 已成为国民经济的支柱性产业。国家的相关政策已经开始有所调控, 但支持力度不减。综合分析赋值为50。2006年, 中央政府用土地供给抑制房地产过热, 上调贷款利率, 以货币政策对房地产业进行一定程度的调控。综合分析赋值为65。2007年, 房贷优惠政策取消, 国家税务局发出《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》, 明确个人买卖二手房, 须缴纳个人税。综合分析赋值为70。

2) 2008年的政策分析与赋值。从政策面看, 与2006年、2007年的调控相比, 2008年国家对房地产市场的调控力度更大, 而且是全方位的, 不仅包含了供需层面, 而且对于市场秩序和制度层面均有涉及。综合政策分析, 赋值为80。

3) 2009年的政策分析与赋值。2009年的投资增长总体平稳, 但房地产业的投资“局部活跃”, 全国商品房均价依然保持高位上涨趋势, 使得政策面继续再收紧, 前沿城市的房价开始大幅下跌, 显露泡沫破灭迹象, 房地产市场前景极不明朗。综合政策分析的赋值为90。

4) 2010年的政策分析与赋值。2010年的房地产市场调整态势明显, 房地产业历经了中央政府调控政策从年初“两防”调整为年中的“一保一控”, 到12月明确为“保增长、扩内需、调结构”的政策变动以及房地产行业的自身调整, 调整成为2010年房地产业的主基调。综合政策分析, 赋值为90。

5) 2011年的政策分析与赋值。2011年, 国家4万亿元投资计划推出后的影响进入高峰, 在积极的财政政策和适度宽松的货币政策共同作用下, 市场上流动性大大增强, 在中央政策的基础上, 各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。中央政策的综合分析, 赋值为60。

6) 2012年的政策分析与赋值。国务院办公厅连续出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 中国人民银行上调存款类准备金率, 综上分析, 政策赋值为90。

7) 2013年的政策分析与赋值。2013年春节前夕, 确定了全年房地产调控基调, 同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。再次强调加强保障性住宅建设, 对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制。政策分析赋值为95, 达十年最高水平。

综合以上的分析, 得出量化后各因素的数据汇总于表1。

2 对数据进行相关分析

运用SPSS统计软件进行数据分析 (如表2所示) 。

由表2可以看出, 包括房地产企业在内的各行业景气指数都较高, 在我国经济保持较快平稳发展的近十几年里, 我国的各行各业的发展呈现普遍良好的态势。国家对房地产行业的政策控制度均值为73, 说明国家对房地产行业的力度处于从紧的水平, 其标准差达到19.032 14, 居于最高, 也说明了国家对房地产行业的调控政策变数较大, 这也与房地产行业发展不稳定, 有太多的动荡与影响因素有较强的关系。

1) 在控制因素“国家政策控制力度”的前提下, 对“各行业景气指数平均值”“企业家信心指数”“企业景气指数”三个因素进行偏相关性分析。

由表3可以看出, 在控制了国家政策对房地产业的调控这一因素后, 可以看出房地产业的产业关联度强, 比其他行业的相关性显著, 比在控制国家调控这一因素前的相关度0.776还要显著。

2) 在控制因素“企业家信心指数”的前提下, 对“各行业景气指数平均值”“企业景气指数”“国家政策控制力度”三个因素进行偏相关性分析。

从表4可以看出, 在控制了企业家信心指数这一因素的前提下, 可以看出企业家信心指数对房产企业和其他综合行业的干扰太大, 而房地产行业与其他行业的相关度比较显著。

3 结语

目前经过几年调控, 我国房地产市场尚存在部分大城市房价过高, 住房供给结构不合理, 住房保障制度不完善, 房地产市场交易秩序有待进一步规范, 住房需求有待合理引导等问题。鉴于国家宏观调控政策对房地产业的显著影响, 所以, 应该加强国家对房地产业的有效引导, 促进房地产业的健康平稳有序发展。但同时考虑到房地产业与其他行业的高度关联性, 以及对国家政策的高敏感性, 因此, 对房地产行业的调整不能采取过激的诸如“休克疗法”等极端办法。

摘要：通过选取2004年2013年的相关数据, 综合这十年的房地产相关宏观调控政策, 对我国房地产行业的整体态势进行了总结性回顾, 并运用SPSS统计软件, 对与房地产行业相关的一些因素进行了相关分析, 以对房地产行业有更好的认识。

关键词：房地产业,宏观政策,数据

参考文献

[1]李兴绪, 殷溪源.SPSS经济统计分析[M].北京:中国统计出版社, 2008.

[2]王富民, 田皓.应用统计学[M].西安:西安交通大学出版社, 2009.

[3]潘鸿, 张小宇.应用统计学[M].北京:人民邮电出版社, 2011.

[4]国家信息中心中国经济信息网.中国行业发展报告——房地产业[M].北京:中国经济出版社, 2005.

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[7]张红, 马进军.基于动态计量经济学模型的房地产周期研究[J].清华大学学报, 2008, 47 (12) :2111-2115.

地产产业升级加剧 篇11

近两个月，由于欧洲债务危机和美国经济指标恶化，全球金融市场剧烈动荡。美国和欧洲股市大幅下挫，美股标准普尔500指数的三个月历史波动率在7月22日至8月23日期间大涨119％。根据彭博统计，这创下近二十四年来相同期限内的最大涨幅。而避险资金的大举进入，使得国际黄金价格最高突破每盎司1900美元。金融市场的剧烈波动，反映了金融风暴后的全球经济再次面临严峻考验。

而目前中国的经济形势同样不容乐观。如果说两年前是中国强大的投资和需求推动全球经济步出衰退泥潭，而今天正经历经济转型之痛的中国经济则再也难以担此重任。过去的两年，中国在主动进行经济自我调整的一系列措施，包括人民币快速升值、房地产调控、调整内外收支以及扩大消费。从2011年下半年开始，中国的房地产价格已经发生明显松动，而各地的保障性住房建设纷纷提速，强力的调控背景下，中国的房地产行业正在发生深刻的变革。

8月中旬开幕的博鳌房地产论坛，众多业界人士正就这种变革展开讨论，而讨论的核心议题就是——21世纪第二个十年中国房地产行业的发展方向。我认为，前几年行业景气度高的时候，这种论坛也就是地产大佬吹牛的圣地，实质意义不多；而目前行业里人人自危时，大家才能积极开动脑细胞，求生存继而谋发展。

其实从相对竞争优势的角度来看，大中型房地产企业是本轮调控的受益者。在调高今年业绩目标和政策趋紧的背景下，相当部分的大型房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明在严厉的调控环境下，市场集中度不断上升，大型房地产企业从政策中间接受益。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5％，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18％，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，包括万科、中海、恒大在内的多家大中型房地产上市公司的销售额同比增速均超过50％，明显高于全国上半年销售金额22.3％的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

市场集中度上升是行业成熟的标志之一，而行业发展特征和企业营利模式也随之发生变化，房地产行业的产业升级也随之开始。按照发达国家经验，房地产行业的未来会是一个非常丰富的细分市场，而且不同的细分市场都有相当数量的成熟企业，企业为提高利润率和市场份额会研发新的商业模式。不同的企业会细分市场和细分领域，去打造它们的核心竞争力和发展优势，然后通过快速扩张获取更多的相对优势。此外，房地产融资渠道的开放和多元化将是另一个重要趋势。房地产行业始终无法摆脱其资本密集的根本属性，因而地产商对其资产负债表进行改良且提升资产利用效率将是房地产金融发展的主要动力。本轮房地产调控的重要结果之一便是房地产融资渠道快速发展，房地产基金、信托基金如雨后春笋蓬勃发展。可以预见的是，未来十年中国的房地产资产证券化程度将会大大提升。

总而言之，我对中国房地产行业未来十年的基本看法可以归纳为：中国房地产行业原有的单纯依赖土地和金融资源就可以获取市场的时代已经过去，并将升级到新的阶段。这个新阶段的特征是：行业集中度上升，市场分工和产品更加细分，区域差异将更为明显，而且房地产金融发展迅猛，越来越多的开发商转型为投资商。从宏观视角来看，未来十年房地产行业产值在中国国民经济中的比重将有所下降，但在中国城市化进程结束之前，房地产行业仍然是中国经济的重要组成部分。

A股地产板块

关键词：行情

期内中证房地产指数下跌1.01％至3426点，其间最高至3752点，最低则回落至3125点。期内指数上涨和下降的推动因素分别为2011年中期销售业绩超出市场预期以及欧洲债务危机，而中证房地产指数的波动性因此而显著上升。期内A股表现最好的五家地产上市公司分别为：招商地产、世茂股份、保利地产、苏宁环球和金地集团，而跌幅最大的五家公司分别为：陆家嘴、嘉凯城、滨江集团、新湖中宝和云南城投。涨幅前五名公司的平均市盈率为21倍，远低于跌幅最大的五家公司的市盈率倍数，而招商地产的市盈率仅为11.8倍，已然达到香港内地房地产股的平均水平。由此可见，A股地产股的估值水平降幅大于香港内房股，内地投资者对房地产调控下的地产股的风险偏好快速下降，而由机构投资者主导的香港市场则表现出相对的稳定性。

关键词：新一轮限购

根据“五大限购标准”，我们预计将有20～30个城市处于限购范围内，而明确提出限购的二、三线城市预计在15～20个。但考虑到中央给予了地方政府在限购政策上的自主权，所以二、三线城市的限购力度可能会弱于市场预期。目前的限购常态化以及流动性收紧对行业后期销售构成较大挑战。如果“金九银十”销售低于预期，行业四季度土地购置和新开工增速下滑将是大概率事件。我们认为，一线地产公司的市盈率已下探至10倍市盈率左右，且估值已经隐含部分利空预期，股价安全边际较高。

关键词：销售重心持续向三线城市转移

截至7月末，全国商品房和住宅的销售面积仍保持较快增长，增速分别达13.6％和12.9％，较2010年同期水平分别上升3.84个百分点和5.87个百分点。值得注意的是，6月和7月商品住宅单月销售面积显著超过去年同期水平。事实上，由于房地产调控政策逐渐收紧，上半年商品房和住宅的销售面积增速较往年出现回落。整体而言，房地产市场依然活跃。

从销售布局特征来看，销售重心持续向三线城市转移。2011年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6％。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2％。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2％，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生了明显转移。

港股地产板块

关键词：行情

本期我们首次引进香港标智内地房地产指数基金来衡量香港内房股的整体表现。期内，标智内地房地产指数基金下跌2.96％至5.24，期内的整体走势与中证房地产指数相仿，呈前高后低的震荡走势，超预期的中期销售业绩以及欧洲债务危机均对房地产指数基金产生较大影响，造成其波动性上升。期内涨幅前五名的上市公司分别为：碧桂园、远洋地产、建业地产、中国海外发展和SOHO中国，其中碧桂园是唯一录得两位数涨幅的内房股公司。而涨幅后五名的内房股分别为：绿城中国、中国奥园、方兴地产、中渝置地和恒盛地产。整体看，香港内房

股的估值均处于偏低水平，平均市盈率仅为9.2倍。与A股不同的是，涨幅榜中，优质的内房公司如碧桂园和中海外享受着较高的P／E水平，而财务风险较高的公司如绿城中国和奥园中国的市盈率则显著低于行业均值。

关键词：股价和估值

尽管由于严峻的调控形势，2011年整体香港内房股板块表现乏善可陈，香港内房股板块的平均跌幅为8.24％，仅有五家内房股公司的股价上涨。但部分公司受益于销售强劲、项目布局优势以及业绩超预期，股价表现出色，尤以中国海外宏洋、恒大地产和碧桂园最为突出，其中中国海外宏洋的股价涨幅达到惊人的161.6％，无可争议地成为2011年以来股价表现最出色的内房股公司。如果不出意外，中国海外宏洋也将成为2011年全年的股价涨幅冠军。我们认为，其股价出色的原因，在于其经营定位(集中发展二、三线城市项目)、增长迅猛(2011年中期收入增长100％，毛利增长300％)、大股东背景雄厚以及市值规模小(目前仅为87亿港元)，从而股价产生爆发。目前内房股板块的整体估值降到了金融危机以来的低位，2011年和2012年预期市盈率仅为7.2倍和5.5倍。行业内市值最大的三家公司——中国海外发展、恒大地产和华润置地的2011年预期市盈率仅为10.8倍、7倍和12.8倍，愈演愈烈的房地产宏观调控对行业估值的压制作用显著。

关键词：恒大的变化

8月30日，恒大地产公布2011年中期业绩，表现略超预期。上半年公司实现营业额320.6亿元人民币，其中房地产开发分部营业额为316.9亿元人民币，较去年同期增长56.5％。

深耕二、三线城市和物业类型多元化是恒大针对调控的应对之策。目前来看，恒大凭借其快速开发和强大的销售力快速抢占二、三线城市的市场份额，而开发多类型物业(包括综合体项目)有助于恒大整固其目标市场，且对提升赢利能力有正面影响。但是，资本支出上升、资产周转率下降以及运营效率问题将是恒大即将面对的问题。

公司点评

招商地产(000024，CN)

招商地产上半年的销售情况依然理想，整体去化率达70％左右，主要原因为产品定价合理。公司产品开发仍以中高端为主，在受到市场限购限贷等影响下，销售去化难度均较以往有所加大。在定价方面，由于受到深圳限价政策的影响，同时公司改变了销售策略，力求加快周转，故主推产品都能在市场上热销。背靠招商局，集团公司的资金获得具有优势。半年报显示公司财务状况良好，其资产负债率为65.4％，净负债率仅为30％，手中持有货币资金89.7亿元。公司表示其资金面不太紧张。并且在资金取得方面一直较其他中小企业具有优势。

公司土地储备足够四五年的开发，下半年拿地将适度谨慎。同时开发重点依然放在深圳，但未来将逐步在更多的二、三线城市深入布局。

保利地产(600048，CN)

上半年保利地产签约销售额395亿元，同比增长81.4％。公司2011年上半年实现营业收入152亿元、净利润28亿元，同比分别增长35.1％和171.7％。房地产结转面积165万平方米、结转收入144亿元，同比分别增长17.2％和1：132.3％。上半年结算均价较去年同期上升13.4％，毛利率大幅提升7.5个百分点至40.7％。

公司期末账面货币资金余额176亿元，较一季度末回升了了13％。资产负债率81.1％，净资产负债率146％，较一季度末分别下降了0.3和16个百分点，其负债率仍然比较高，资金链风险值得关注。

公司投资策略较为积极，上半年新增容积率建筑面积456万平方米，平均楼面地价2269元／平方米，较2010年下降了27％，土地储备已经达到5808万平方米。

碧桂园(2007，HK)

从5月开始的降价促销策略显著提升了碧桂园在5～6月的销售额，并为2011年下半年的销售冲刺奠定了良好基础。2011年首六个月公司实现合同销售金额为人民币215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米，同比分别增长约64％和42％，碧桂园已完成了53％的全年销售任务，优于多数同行业公司。而由于销售竞争加剧，且调控环境难以放松，碧桂园在下半年的销售较难继续实现超预期增长。

2010年损益表的良好表现改善了资产负债表，资产负债率亦有所下降，由2009年的52.7％下降至48.4％，而净负债权益比率也进一步降至59％。几项指标均反映了碧桂园稳健的财务状况。

近期受半年销售额超预期的影响下，碧桂园的股价自5月以来上涨28％，突破4元关口。公司股价在近期反弹后对应的NAV折价已经缩窄至23％，在行业中仅低于中海外，远高于行业平均40％的NAV折价水平。我们认为目前的估值已经非常充分。考虑到碧桂园的销售和竞争优势体现优于同行业公司，我们维持碧桂园的“持有”评级。

世茂房地产(813，HK)

世茂房地产在2011年上半年累计合约销售额达人民币142亿元，同比增加26％，完成全年销售目标的40％。从单月数据来看，6月份由于公司推出了在绍兴、杭州、昆山、武汉的多个项目，在售量大增，当月销售额较去年同期上升80％至32亿元。6～8月将进入世茂房地产的推盘密集期，长三角地区将是销售重心。我们认为，三季度公司将通过加大供应和价格调整来推进销售额的快速上升，预计三季度末公司将完成70％以上的销售目标，而75％以上的完成率有助于减轻公司在四季度的销售压力并改善现金流状况。

房地产产业 篇12

为进一步推进房地产企业向养老服务业转型, 推动开发商与部品供应商的交流与合作, 加快房地产尤其是住宅产业化发展, 中国建筑金属结构协会与全国工商联房地产商会联手主办了主题为“转型·合作·共赢”的房地产转型与产业化发展高峰论坛。此次中国房地产转型与产业化发展高峰论坛9月23日在美丽的山东烟台龙口市盛大举行。峰会由中国建筑金属结构协会和全国工商联房地产商会联合主办, 由山东南山集团、国强五金集团有限公司、泰诺风·保泰 (苏州) 隔热材料有限公司、北京精瑞绿碳投资有限公司联合承办。

出席此次高峰论坛的嘉宾逾三百人, 中国建筑金属结构协会会长姚兵、全国工商联房地产商会会长聂梅生、南山集团总裁程仁策、恒大地产副总裁伍立群、海尔地产 (集团) 有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生以及建筑金属结构行业知名企业负责人、各地房地产业知名人士出席了会议。本次高峰论坛以全国“转型、合作”为主题, 以“创新、共赢”为目的, 大家各抒己见, 分享对房地产市场现状与未来发展的观点和看法。

两大行业组织首度强强合作

据了解, 全国工商联房地产商会成立于2001年, 目前是国内很有影响力的房地产行业组织之一。现有会员5000多家。房地产商会因其卓越的前瞻力和创新的服务, 凝聚和团结了国内一大批最有实力的房地产企业, 包括SOHO中国、富力地产、世茂集团、万通地产、海尔地产等。商会在政策建言、绿色建筑、金融创新等方面为会员提供服务, 并积极引导房地产行业创新、升级、转型。

中国建筑金属结构协会1981年成立, 是中国建筑金属结构行业唯一的全行业协会。现有3000多个团体会员。协会设立了钢门窗委员会、铝门窗幕墙委员会、塑料门窗委员会、采暖散热器委员会、建筑钢结构委员会、建筑扣件委员会、建筑模板脚手架委员会、建筑给排水设备分会等多个专业委员会和分会, 其一项重要职能是向社会推荐、宣传名、优、新产品。

姚兵:部件供应商和房地产开发商要联盟合作

本次房地产高峰论坛是由中国建筑金属结构协会和全国工商联房地产商会联合主办, 因此加强部件供应商和房地产开发商的联盟合作自然成为了本次论坛的一大议点。中国建筑金属结构协会会长姚兵在南山集团总裁程仁策先生致欢迎词完毕后, 第一个上台演讲, 他着重阐述了扩大部件供应商和房地产开发商联盟的合作的重要意义。他讲到:合作是这个时代发展的必然趋势, 在房地产市场越来越强调品牌、品质的年代里, 房地产上下游的合作联盟是更高层次的竞争。企业要通过联谊合作联盟搭建合作的平台;通过生产合作联盟服务产品的全寿命;通过资本合作联盟共同开发新产品;通过信誉合作联盟共享品牌, 共树形象。姚会长还指出:企业没有服务不行, 建造部件要服务于房地产企业, 房地产企业要服务于用户、服务于上帝, 所以做好服务是企业生存和发展的关键。

聂梅生:中国房地产需要重新定位

在姚会长接近一个多小时的演讲之后, 全国工商联房地产商会会长聂梅生走上讲台, 她首先根据国际上先进国家房地产发展的相似轨迹分析了中国房地产市场的发展现状和发展趋势, 指出中国房地产市场投资的发展趋势, 以及她个人对房地产投资持续增长的看法。同时她也指出:中国房地产需要重新定位, 需要关注快速发展的产业, 关注国际上新兴产业的发展趋势。聂会长着重分析了旅游房地产、养老产业和房地产的产业板块中的投资机会。她说:房地产的社会角色要发生变化, 不要盲目的还想成为龙头老大、支柱产业, 我们要改变思路, 产业的重新定位很重要。

在姚会长和聂会长演讲过后, 海尔地产 (集团) 有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生发表了“小户大家与变形金刚”的演讲, 提出了房地产发展的低碳环保理念。中国建筑金属结构协会常务理事北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生做了题为“中国门窗行业发展现状及未来发展趋势”的专题报告, 香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军以“产业化政策下门窗行业的应对”为题发表了对行业发展方式的认识。

中国地产采购联盟成立

随着房地产规模化、产业化水平的提高以及绿色低碳建筑的发展, 房地产企业对下游部品的采购提出了更高的要求。房地产部品采购联盟的成立, 正顺应了这一趋势, 它将搭建一个房企与部品企业无缝对接的平台, 让更多优秀部品走进房地产, 进一步推动行业全整合。

下午1点30分左右, 中国建筑金属结构协会和广联达有限公司达成共识, 共同成立了中国地产采购联盟。这标志着, 在目前产业转移、产业调整、优化升级、跨接背景下中国房地产业又往更高层次进行发展。中国地产采购联盟的建立将会对整个行业发展产生深刻而长远的影响。在场的三百多名嘉宾共同见证了这一重要的时刻。

嘉宾零距离对话畅所欲言

在整个高峰论坛的最后, 中国房地产业内的知名人士和全国各地的企业方面代表上台进行了主题为“产业转型与产业化发展”的近距离对话。参加对话的嘉宾有全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国建筑金属结构协会副会长兼秘书长刘哲、全国工商联房地产商会秘书长钟彬、住建部住宅产业化促进中心处长娄乃琳、内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司董事长张子明、山东国强五金科技股份有限公司总裁李静芳、北京维拓时代建筑设计有限公司总建筑师任明等。