房地产业经济管理（共12篇）
房地产业经济管理 篇1
在上世纪九十年代末期, 随着国家住房的改革, 房地产业也随之逐渐发展壮大, 并拉动了很多与房地产业密切相关的产业的发展。随着改革开放的进一步深入, 房地产业已逐渐成为我国国民经济发展的一大支柱与主导性产业, 是我国社会与经济发展过程中强有力的推动者。
房地产业属于第三产业, 主要是指从事房地产开发与经营管理的行业。经济发展是指在一定时期内, 一个经济体系生产内部成员生活所需的商品和劳务潜在生产力的扩大。而生产力的增长则主要取决于该国家自然资源、实质与人力资本的积累、技术水平的高低以及制度环境的改善。经济的增长通常用GDP ( 国内生产总值) 来做衡量。
1 国民经济发展中房地产业占据的重要地位分析
1. 1 房地产业是我国国民经济中的基础性产业
基础型产业是国民经济的重要组成部分, 它是指在国民经济中, 能在较大程度上限制着其他产业部门发展的产业。房地产业便是基础型产业, 房地产业提供给人们住房, 保障了人类在社会上最基本的生活, 可以说, “安居乐业”这一词便代表了在社会生产活动中, 住宅的基础性地位。作为基础性产业, 房地产业所提供的各种商业设施能确保商业部门的运作有最基本的物质条件, 且房地产业提供的更多设施, 是商业部门改善运营的基础前提和保障。
1. 2 房地产业是我国国民经济中的先导性产业
先导性产业是国民经济中战略性较强的产业, 它主要是指在国民经济中, 为引导其他产业部门往某一战略性目标发展, 则先行规划发展的产业或是产业群。房地产业和其他产业的关联性较强, 具有十分明显的先导性作用, 早在上世纪九十年代, 世界银行便已算出, 房地产业的投资拉动为1: 3, 销售拉动系数则为1: 1. 3 ~ 1. 5。
1. 3 房地产业是国民经济的阶段性支柱产业
对国民经济发展有着较大贡献的产业部门即是国民经济中的支柱性产业。通常, 支柱性产业有四个特征, 即, 高产业比重、高产业关联、高市场需求以及高财政收入占比。结合近些年统计数据估算, 仅仅是住宅建设每年消耗的水泥就占据了年产量的47% 、其他诸如水泥、木材和运输量就分别占了14% 、20% 、8% 。且在一般地区地方财政收入中, 土地使用权出让的全收入就占据了其中的25% , 发达地区甚至达到了当地财政收入的一半左右。可以看出, 房地产税收是地方税收的主要来源, 同时房地产业也已成为我国国民经济的阶段性支柱产业。
2 房地产业对国民经济发展的作用分析
2. 1 直接性作用与间接性作用
直接性作用是指在国民经济发展过程中, 房地产业对其发展产生的不经过任何中间步骤的影响。此外, 房地产业的直接性作用还体现在: 房地产业发展对居住环境与城市建设以及劳动就业等方面的直接贡献。如, 房地产业占GDP的比重从2001 年的4. 6% 上升到2010 年的5. 46% , 上升了0. 84 个百分点, 除了2008 年因金融危机的出现而造成的产值下降, 房地产业在我国GDP中所占的比重与第三产业增加值中所占比重每年都在稳定增长。
间接性作用则是指房地产对国民经济发展过程中产生的经过中间环节的影响。如, 房地产业与金融业的关联性为0. 5468, 在2009 年, 通过房地产业带动金融业, 其对于国民经济发展的间接贡献率是4.22% 。此外, 房地产业的间接性作用还体现于: 在特定时期, 房地产业发展对实体经济发展所造成的影响、对产业结构调整与升级的影响、以及就业、税收等方面上对房地产业产生的依赖性等等。
2. 2 积极性作用与非积极性作用
积极性作用是指在国民经济发展中产生的正面能量与结果。房地产业有着极强的关联性, 作为国民经济中的主导产业, 房地产业拉动了60 多个行业的发展, 提供了无数就业岗位。这些行业不仅是向前关联, 同时也存在向后关联, 而不管是向前还是向后关联, 房地产业都涵盖了几乎所有产业的向前推动的、向后拉动的关键作用, 它对相关产业的带动对经济发展产生的贡献甚至大于房地产业本身对经济发展的直接贡献, 房地产业的繁荣在很大程度上促进了整个社会经济的发展。
非积极性作用是指对国民经济发展产生的负面能量与效应。过度投资房地产业, 很容易引起溢出效应与挤出效应, 进而造成社会经济的扭曲, 并最终极大影响着经济的发展。如, 由于房地产业的过度繁盛, 致使房价水涨船高, 居民购房的首付款及其月供越来越高, 购房压力日益上升, 这严重限制着居民消费的持续扩大。同时, 房地产过度开发导致投资过热, 产生泡沫经济。此外, 房地产业的非积极性作用还体现在: 房地产业吸收的大量资金, 会占用到其他产业的资金; 房地产的过度开发, 减少了城镇与农村的土地资源等等。
3 合理掌控房地产业对国民经济发展的作用。
3. 1 充分发挥房地产业的积极性作用
房地产业有其独特的优势, 它能在短时间内就聚集大量的资金, 进而拉动更多的投资机会, 且不需要更多的承载基础。国内工业承载基础过于薄弱, 发展较为滞后, 因此, 比较需要像房地产业这种能在短时间内就聚集到大量资金的、能有效带动周边经济发展的支柱型产业。同时, 房地产业以有效带动其他工业产业的发展。只有稳定房地产业的发展, 才能为经济转型以及新兴产业的发展获取更多的时间。
3. 2 视经济发展要求合理控制房地产热度
国民经济与房地产业之间可谓相互促进又彼此制约着, 要正确把握二者之间的度, 才能同时获得协调的发展。房地产业是国民经济的一大支柱, 也有效拉动其他很多行业的发展, 并带动了国民经济的整体发展, 因此, 房地产业对带动国民经济的增长可谓功不可没。但是, 任何行业的发展都要有一个度的把握, 不能顾此失彼, 我们在承认房地产业带来的积极效应的同时, 更是要意识到房地产业的过度开发和过强热度是不可取的, 这也是房地产业能有效推动国民经济的必要条件。
房地产业如果出现过热状态, 会促使与其相连产业的畸形过热发展, 使得大量资金都停顿在房地产上, 进而直接影响到其他产业与及其实体经济的良性发展, 并直接制约着国民经济的发展。因此, 为了避免房地产业发展环境的恶化, 同时也是为了防止房地产业的过度投资引发的一系列不良效应, 国家可出台相应的政策法规, 从政策与法规上对其进行平稳的引导, 以促进房地产业的健康发展, 从而带动社会经济的良性循环发展。
3. 3 积极响应国家房地产政策
对于一些房地产起步尚还比较晚的省份或是城市来说, 房地产还属于后发性市场, 因此, 这就需要其积极、及时响应国家的房地产政策。如, 在国家采取促进房地产业发展政策之时, 可加大房地产发展速度;相应的, 在国家采取减慢房地产发展政策时, 则应放慢房地产业发展速度。
4 结束语
综上所述, 作为我国国民经济的主导与支柱性产业, 房地产业的发展能有效拉动与之相连产业的发展, 并带动国民经济的增长, 它能通过直接或间接的方式推动经济的发展。而随着国民经济的进一步上升, 房地产业已成为我国经济发展过程中的支柱与主导产业, 其在经济与社会发展中的重要地位与积极作用不可忽视。但凡事有利有弊, 房地产业的持续性火热状态, 必然会带来物极必反的效果, 国家与地方政府以及房地产开发商应合理把控开发的度, 并结合当地经济的发展要求控制房地产热度。
摘要：作为国民经济的基础性行业与先导性产业, 房地产业对国民经济的推动起着不可忽视的作用。本文首先介绍了房地产业在国民经济发展中占据的重要地位, 之后就房地产业对国民经济发展起到的作用进行了相应探析, 最后就房地产业在经济发展作用上的掌控提出了几点意见, 以作参考。
关键词：房地产业,国民经济发展,作用掌控
参考文献
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房地产业经济管理 篇2
在职研究生考试攻略
在职申请硕士学位
很多同学经常喜欢问的问题是在职研究生考试难吗，考试考的内容有多少呀，考试通过率怎么样等等诸如此类的问题。其实无论你是准备报考在职研究生的在职人员，还是已经进行学习面临同等学力申硕考试的在职考生，你需要做的事情只有两点：
一、明确自己想要报考的院校及专业，树立决心和信心；
二、合理安排自己的时间，全力以赴，认真学习。综合英语学习
在职硕士的英语试卷分两部分，第一卷是65分，分听力、词汇、阅读以及完型填空四大项内容；第二卷是35分，分改错、翻译和作文三大项内容。
英语学习首先是对大纲词汇的熟悉，积累相应的词汇量。不管以前背过几遍大纲都应该踏踏实实把大纲再复习一遍，挑出自己不熟悉的词，反复加深，因为词汇是考试能否成功的基础。其次就是复习真题，把大纲样题和历年真题做透。不能把这些题目看作测试自己英语水平的工具，应当把它们作为最后的冲刺复习资料来看待。通过这些材料查缺补漏，整理自己的做题思路。
听力要以精听为主，泛听为辅。精听的最好材料是历年真题。先不看听力原文，按照考试规定的时间做一遍，核对过答案后再做一遍，看能否听出自己的错误所在，之后对照听力原文，在此基础上练习听写，把听过的历年真题争取听写下来。阅读的关键在于速度，但是速度是建立在精读的基础上，把阅读真题中生词和难句都要吃透，其次要把做题思路整理好。做题时建议首先扫瞄题干，划出关键词之后回到原文中定位，争取从原文中找到出处。因为在职硕士英语的阅读部分关键是考查速读能力，而具体信息的定位能力是速读考查的核心。
然后再谈一下语法的准备。建议先做题，对于做错的题目应进行深入分析，总结考点，分析出题者的出题意图。先实践后理论，先做题，从题里找出自己的薄弱环节，然后归纳语法知识。专业科目学习
至于专业课则要合理分配复习时间，循序渐进，脚踏实地一步一步地进行。
一、科目学习由易到难，掌握合理的复习节奏；
二、合理安排时间，建议分四个阶段；
第一阶段5天左右，内容是：
1、通读一遍教材，把知识体系整理成笔记
2、看真题，但不做，找感觉，摸重点。
第二阶段20天左右，内容是：强化记忆，每个学科4天。以笔记为主，以教材为辅。第三阶段15天左右，内容是：再次强化，每个学科3天。背诵，主要看笔记，教材可以不看。
第四阶段5天左右，内容是：
1、强记：所有科目知识强记一遍，注重理解性记忆和主次要分类选择性记忆。
2、技巧：掌握答题技巧。主观题，踩点给分。
3、博闻：适当拓展相关衍生科目知识。
三、压缩复习范围，减轻复习负担。考过的题一般不会再考。那么，我们在串讲中会根据历年真题将这一部分剔除掉。眼看着五月统考的日子临近，大部分考生都在做最后的冲刺。这个时间段主要还是多看看历年真题做真题练练手，找一下考场答题的感觉。要想顺利通过同等学力申硕，需要配合大量的真题练习，如何才能通过真题的练习，提高自己的答题能力呢？这里为大家提出一个方法可供参考——“做题四要”和“复习二不要”。做题四要
第一，要知己。通过自己平时多次的真题练习，归纳总结出自己的做题风格，比如自己比较擅长的是什么题型，自己把握比较大的是什么题型，那些是自己的弱势，每一个题需要花费的时间等等。只有充分了解了自己的能力，在最后的考试中才能保证正确与速度，从而拿到一个好成绩。
第二，要知彼。俗话说，“知己知彼，方能百战不殆”，懂得了自己的优势，还得知道考试的考点，题型和变化。虽然每年的大纲变化都不大，但是细微的变化还是有很多的，这就要求我们要仔细分析大纲，把考点一一摸透，这样任他再怎么变化你也能轻松应付。另外要知道当年考试有什么特别提出的需要注意的地方，这些往往就是要重点考察的。只有这样，你才能得心应手的应对考试。
第三，要得法。知己知彼了，这就足够了吗？答案当然是否定的。先进的方法也是相当重要的。首先是全卷浏览，整体认知一下试卷，看看那些是自己会的，那些是不能确定的，那些是根本不会的。把自己有把握的先做了，仔细分析不确定的，争取能够拿下，一点没有印象的就要根据各方面的分析，仔细回想，实在不行，就只能靠感觉了。
第四，要放弃。一张试卷上肯定不可能全部你都会，必然会出现自己不会的。这个时候就要求我们学会取舍，懂得放弃。根本没有可能答案的题目，我们就不要浪费时间了，把有用的时间放在自己有把握的题上面，尽量不出一点错，能拿分的必须拿，不能拿的争取拿，不能强求。复习二不要
第一，不要盲目跟风。很多的考生朋友们都缺乏主见，不知道怎么去确定自己的申硕路，只会一味的跟着别人的思想走，这是非常严重的问题。别人说基础重要，他就疯狂的复习基础，别人说历年的真题很有价值，他就疯狂的去做真题，别人说辅导班越多越好，他就一次报很多的辅导班等等，这些都是不好的现象。基础固然重要，但是考试的知识基础也只是敲门砖而已。辅导班也是复习中必须的，但是不需要太多，一个就足够了，海天申硕总体来说是相当好的。真题肯定是有参考价值的，但是每年都会有变化，一味看重真题也不可能拿到高分的。
第二，不要过于苛刻。很多同学觉得，复习越久越好，做题越多越好，于是延长自己的复习时间，加大自己复习的任务量，做很多的套题，其实这些都是错的。学习也是讲究科学的，劳逸结合，松弛有度，让自己保持最佳的状态才是取得高分的法宝。如果一味的苛刻对待自己，没有等到最后的考试，身体先垮了，这才是真正的赔了夫人又折兵。所以，合理安排自己的复习计划，才能真正提高最后的成绩。
首都经济贸易大学创建于1956年，是市属重点大学。经济学院已有三十年的办学历史，并在办学过程中形成了自身鲜明的办学特色和优势，拥有经济学硕士点、博士点，形成了本科、研究生、博士多层次、高水平的办学模式。
经济学院建院基础的经济系创建于1974年，是北京市各大院校中建立经济系最早，也是师资力量最雄厚的院系之一。目前是中国拥有应用经济学一级学科博士授予权和博士后流动站，学院下设经济学系、国际经贸系和国民经济系三个教学单位，建有首都经济贸易大学经济研究所、世界贸易组织（WTO）研究中心、中国经济增长与经济周期研究中心、中国流通研究中心、数量经济研究中心、中国品牌研究中心等6个科研单位。同时，还建有一 个经济运行和国际贸易实验室以及一个信息资料中心。
根据国务院学位办公室的有关规定，经北京市学位委员会批准，首都经济贸易大学经济学院特举办在职研究生课程班。010-65951908。
专业方向优势：随着中国社会经济制度的深入改革，加入WTO后与国际惯例接轨步伐的不断加快，经济管理的重要性被越来越多的中国企业及组织所认识，企业决策者开始认识到运用经济管理知识、工具和技术可以大大减少项目的盲目性，减少项目中种种失误带来的巨大损失。本专业培养掌握现代经济管理的基本理论和技能，既了解政府经济管理又懂得企业经营管理，既了解宏观经济又懂微观经济，既了解中国国情又懂国际惯例，既了解计划又懂“市场”的高层次复合型人才。
【课程优势】 一流学府、专业平台；
优势专业、全国领先；
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实战教学、资源独享；
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以培养经济与经营管理高级人才为目标，打造复合型高素质产业经营管理人才，产业经济学专业旨在培养具有坚实的流通经济理论基础，具备高层次管理思维和技能，在各类工商企业、金融机构、投资公司、经济管理部门及其它机构从事经营管理、市场分析、投资分析、国际商务，结合中国经济形势的需要培养具备文化产业管理专门知识与政策分析能力，掌握国内外文化产业新发展、新趋势和新特点，具有较宽知识面的复合型、研究型与应用型人才。
【培养方式】
1、学制两年，利用周末及公众节假日上课；
2、北京周末班：利用周六或者周日上课；
3、全国假期班：利用公众节假日上课； 【入学条件】
1、遵纪守法、品行端正的在职人员；
2、大学专科（含）及以上学历；
【报名手续】
1、填写首都经济贸易大学经济学院《在职研究生课程班报名登记表》；
2、提供4张1寸同底免冠彩照；
3、本人身份证、学历证书和学位证书复印件各1份；
3、报名费200元，学费15000元、教材资料1000元（两年）。
【课程设置】
学位课：社会主义经济理论，西方经济学，国际经济学，货币银行学，财政学，科学社会主义理论与实践；
公共课：产业经济管理，市场营销，国际金融管理，商品流通理论与实践，物流与供应链管理；
专业课：高级财务管理，营销传播与策划，零售商业经营管理； 专业论坛：新媒体经济，现代商业技术；
注：每年按首都经济贸易大学最新“研究生培养方案”及趋势调整设置。【证书授予】
1、按教育部规定，完成该研究生班学习课程，经考试合格者，颁发经济学研究生课程班证书，证书加盖校长签名章、学校钢印和红印；
房地产业经济管理 篇3
摘 要 我国社会主义市场经济的特点决定了经济在发展的过程中会不断的产生阶段性的问题，并在实现阶段性的过渡后进入一个相对良性和稳定的发展状况。因此，对于我国的产业经济来说，这个过渡阶段就是产业经济集聚向产业经济集群的过渡，下面笔者将对这一问题进行分析。
关键词 产业经济集聚 产业经济集群 升级
一、我国产业经济的重点区域
产业经济在整个社会经济的发展中占有者非常重要的地位和作用，因为产业经济可以将一个地区和一个区域的经济发展链接起来，形成强大的经济发展区域。这个产业经济区域不仅仅是一个地理位置上的联合，还是一个具有较为分明的层次的组合。一般来说，产业经济的区域发展要经历三个阶段：即集中、集聚、集群。
就目前我国的产业经济的发展状况来看，还处于集聚的发展阶段，也就是说在产业经济的区域发展的过程中，以某个企业的发展为主导，但是这种发展是不利于其他的企业充分的发挥自身的优势，实现自身的更好更快发展的。因此，应该向高一级的形式进行过度，即产业经济的区域集群阶段。
二、促进产业集聚向产业集群升级的方式
（一）内生性的升级方式
所谓内生性的成长和升级方式，就是指在产业经济的区域发展的过程中，通过推动企业自身的更好发展来实现产业经济的集群。这种方式的最重要的特点就是可以同时实现企业的内部结构的优化，但是这种方式并不意味着要推翻主导企业的产业地位，而是要借助其优势充分的发挥产业中各个企业的优势。这种方式所达到的最好的效果就是形成区域品牌，实现产业经济区域的同时发展。
（二）嵌入式的升级方式
所谓嵌入式成长和升级的方式，就是指在产业经济的区域发展的过程中，要积极的推动和促进产业之间的产业链的形成和本土化，也就是产业链的嵌入。这种嵌入方式，可以实现更好的产业经济的集团化，而且更能适应本地经济的发展状况。但是在实际的操作过程中，我们发现这种方法也存在一定的缺陷和问题，最主要的表现就是这种方式形成的产业经济模式的本土根基比较浅，因此有关部门应该加强对配套的集群网络的创建，这样才能实现更好的产业经济的凝聚。
（三）整合化的升级方式
所谓产业经济的区域的整合化升级，就是指在产业经济的区域发展和过渡的过程中，从产业经济的集聚向集群的过渡中通过加强产业之间的联系来完成的整合。一般来说，这种方法可以分为具体的两种方式：即区域内部的整合和区域间的整合。首先，对于区域内的整合来说，指的就是在地理位置和空间位置较接近的企业内部来实现生产优势的互补。其次，对于区域间的整合，指的就是在生产的过程中依靠先进的信息传递技术来实现较远距离的企业之间的生产和合作。
三、产业经济区域成长的具体举措
（一）政府方面应该给予积极的支持和鼓励
1.财税政策方面的支持。财税是政府调控经济的一个重要的手段，因此，在产业经济的区域发展的过程中，政府应该有目的的扶持相关企业，基于税收上的一些优惠政策。
2.创新政策方面的支持。也就是说政府应该集合和调度周围的科研和研发资源，为产业经济的区域发展提供技术支持。
3.金融方面的政策支持。也就是说在产业经济的发展的升级和过渡的过程中，政府应该基于一些资金上的帮助，应该积极的调动财政以及其他的资源。
（二）适当的产业转移绕
1.产业经济的区域发展的过程中，承接产业转移对于区域发展有着非常重要的重心引导作用，所以，适当的主导产业的转移可以有效的将招商和本土经济的发展相结合。
2.加强对产业经济的区域发展模式的创新。也就是说在区域产业经济的发展过程中，要始终保持创新精神，提高企业的创新能力，发挥企业的发展潜力，实现更好更快的企业发展。
（三）适当的围绕主导产业积极发展相关服务业
1.加强相关的基础设施的完善。产业经济要想实现更好更快发展，离不开相关的基础设施的建设，只有加强对基础设施的建设，才能更好的实现主导经济的发展。尤其是产业经济的集聚阶段，还在以主导产业或者企业为主要的发展中心，因此，要想实现地区的可持续发展，就必须做好相关的服务业的发展，只有这样，才能建立一个完整的地区发展体系。
2.积极的扩大交易市场。也就是说在产业经济区域的发展的过程中，要适当的扩大交易的范围，实现更大的经济辐射，这样才能实现以主导产业为中心的产业经济的整合。
（四）大力推进体制机制创新
只有产业经济的体制和机制实现了创新，才能够形成更好的产业经济的发展模式。而产业集群作为产业集聚的高级阶段，其规模一定程度上大于产业集聚区的规模，有可能同时跨越几个行政区域，产业集聚区的党委和管委会组织仅相当于一个政府的职能部门，职责与权限不明晰，规格级别参差不齐，同时还受到原有体制的制约，难以有效的开展工作。所以，应尽快完善相应的管理体制，成立相应的行业协会，建立产业集群发展联席会议制度来协调产业集群与各管委会之间、产业集群与产业集群之间的关系，共同管理产业集群，严格依法办事，强化政策导向，突出协调服务，提升工作效能，使产业集群朝着健康良好的方向发展。
（五）着力培育和发展集群文化
承接产业转移、培育产业集群的过程中，难免会出现本地文化与外来文化的冲突。这两种文化只有融为一体，才能推动产业集群发展，否则将难以解决转入产业的落地生根问题。因此，在纵横交错的产业网络中，应树立共生共荣、协同运作、诚信经营、鼓励创新、公平竞争、以人为本的理念，培植诚信文化、创新文化、协作文化、人本文化，创造公平的法制环境，提供廉洁高效优质的政府服务，营造亲商、富商、安商的和谐社会氛围，实现本地文化与外来文化的融合发展，建立适合产业集群发展的文化环境。
参考文献：
房地产业税收风险管理探析 篇4
一、行业税收风险评估模型的构建
(一) 构建行业税收风险指标体系。
首先, 构建反映行业税收风险特征的指标体系。其基本途径为:从风险特征库中提取涉及本行业的税收遵从风险特征指标群, 同时根据行业税收管理的实际情况, 结合以往税收风险评定和税务稽查典型案例及有关检查的信息数据, 运用仿生、分层级原理构建。依据税收风险指标体系, 将关键指标判别法、税收能力估算法等分析识别的方法有机结合起来, 确定房地产开发与经营业税收风险估定模型。
(二) 行业税收风险分析识别与评价方法
1、行业税收风险分析识别。
在行业税收风险指标体系构建的基础上, 运用经验法、数理统计法确定各项税收风险指标的预警参数, 可通过关键风险指标分析识别法、财务指标分析识别法进行税收风险的分析识别, 找出行业的税收风险点。具体步骤如下: (1) 计算行业税收风险分析关键指标的预警参数。运用统计学的基本计算方法, 通过计算行业各关键税收风险指标, 如税负率、销售毛利率、企业所得税主营业务收入贡献率等指标的平均值、标准差、离散系数, 进一步测算和确定行业税收风险指标的预警参数; (2) 企业的实际指标与预警参数对比, 正指标与预警值下限的偏离幅度越大, 税收风险越高;逆指标与预警值上限的偏离幅度越大, 税收风险越高。
2、确定行业税收风险指标体系的风险权重系数。
根据地区税源的实际状况、税收管理结构及水平等因素, 通过一定的程序和方式来确定税收风险指标体系的风险权重系数及各指标的风险权重。
(三) 税收风险指标的风险权重系数与分析。
对各税收风险指标, 风险权重系数分类主要考虑:企业制度建设质量、税种指标类、综合财务指标类、单项财务指标类。权重值域在15%~30%, 将确定的具体分值分解到各具体分项指标, 对各具体分项指标赋予风险分值。例如, 销售收入变动率、本期销售成本变动率与基期销售成本变动率的差异、管理费用变动率、财务费用变动率、预收账款变动率、其他应付款变动率、营业外支出变动率、资本公积变动率等。
(四) 税收风险评价与风险等级排序
1、对极端值的考量和分析。
房地产行业涉税风险较高, 对税收风险指标数据异常的企业可直接判定为高风险等级。异常极端变化的风险指标主要包括:一是风险评估期销售收入为零的企业;二是风险评估期主营业务收入为零的企业;三是长亏不倒的企业;四是所得税贡献率为零的企业。
2、根据税收风险指标的实际偏离情况计算。
正指标预警值是预警上限值, 如税负、企业所得税税收贡献率、销售毛利率;逆指标预警值是预警下限值, 如成本费用率等。
3、确定风险等级并排序。
排除风险指标值异常极端变动的企业, 通过个案分析后, 确定为高风险等级 (五级) , 将行业剩余企业按总税收风险分值由高到低进行排序, 风险分值越大, 风险等级越高, 差值20分为一个风险等级。一级风险等级最低, 五级风险等级最高, 总风险分值越高的企业, 风险等级越高。
4、税收风险应对绩效结果反馈与改进完善。
建立对不同税收风险等级分类应对处理的任务分配管理机制, 同时建立应对处理结果实施反馈、监督、复核、考核的激励机制, 包括对行业风险评定模型有关结构要素的调整和完善, 如对指标预警参数、风险权重的修正、优化调整, 推动行业税收风险管理的质效不断改进和提高。
二、税收风险应对策略及应注意的问题
(一) 税收风险应对策略。
借鉴国际惯例, 选择税收风险的分类应对处理策略。在对税收风险的具体应对处理环节中, 通过进一步的案头风险分析识别、税务约谈核实、实地调查核实等策略和方法, 对税收遵从风险实施有效的应对处理、控制和排除。具体来说, 应区分高中低不同风险等级, 来采取不同程度的处理。
(二) 风险分析识别应注意的问题。
根据房地产开发经营业的特点, 细化案头审核分析指标, 根据税收风险指标的层级关系, 层层分解, 逐步深入地挖掘税收风险点, 提高税务约谈和实地核查的针对性、有效性。具体包括:
1、第一层级指标。
以税负、税收贡献率、毛利率、主营业务收入为一级指标, 同时结合房地产开发企业的成本、费用等指标, 对企业的涉税风险情况进行进一步的分析识别和描述。
2、第二层级指标。
对房地产开发与经营的成本、费用进行分解形成二级指标, 具体分析主要成本费用项目指标, 如土地成本、建安成本占主营业务成本的比率等对一级指标的影响。
3、第三层级指标。
对单项成本的比率、期间费用做进一步分解形成三级指标, 分析这些指标对二级指标的影响。
(三) 税收风险应对处理。
对定性为风险的, 应对方法主要为:首先进行评估约谈来核实, 通过分析该公司各项指标的偏离得分情况, 对具体的风险点进行深入的案头审核与分析, 结合企业申报纳税情况, 风险评估人员与该公司的财务负责人进行了约谈核算。约谈后, 对在约谈中仍未澄清的风险点问题进行实地核查, 然后进行评估处理结果, 最后对评估后确认的问题责令企业限期整改。
摘要：房地产业在国民经济中地位重要, 加强对房地产业的税收风险管理具有重要意义。本文研究房地产业税收风险评估模型的构建, 以对房地产开发与经营业的税收风险进行分析识别、评价, 并阐述税收风险应对策略, 以及应注意的问题。
房地产业经济管理 篇5
一、实习的意义与目的房地产业和物业管理专业的毕业实习，是专业教学计划中一个重要的实践性环节，是理论联系实际，增加感性认识的必要途径，是全面贯彻教育方针，培养学生生产实践能力和独立工作能力的一项重要措施，是培养“外向型”、“经营型”、“创新型”、“复合型”人才的重要手段。其目的是使学生：
1．对房地产业和物业管理企业与国民经济、建筑业、城市建设的关系有较为清晰的认识和理解；
２．对房地产企业和物业管理企业组织机构与职能，以及房地产和物业管理企业与建筑业、金融机构、政府主管部门和用户等方面的关系有进一步了解；３．.对房地产企业和物业管理企业的全部经营活动，即从开发建设到经营、服务的全过程、即每一环节的经营与管理问题均有一完整的掌握；
４． 通过参加房地产企业和物业管理企业经营管理业务实践，对企业的投资决策、前期工作、项目设计、土地估价、投资分析、项目管理、销售、物业管理等环节有一全面了解。特别应重点掌握其中2~3项重点内容。
５． 培养学生理论联系实际的学风，对所学课程有一整体认识。
６．使学生对物业管理人才素质的要求有深刻的认识。
二、实习方式
实习方式采用学校推荐与学生自己联系实习单位相结合的方式。对学生自己联系实习单位的，必需经指导教师审查批准后，方可进行。可供选择的实习单位有：房地产开发企业；较大型的房地产中介咨询机构；物业管理公司；房地产管理部门等。
实习初期，学生应与实习单位的有关负责人一道共同协商制定实习计划和实习内容，实习期间应与实习单位员工一样，参与所在单位的正常业务工作。实习期间，除重点熟悉所在实习单位业务工作外，还应收集有关物业管理法规、市场、城市建设、相关税费等资料，为毕业设计（论文）奠定基础。
三、实习内容及要求
1．房地产业和物业管理企业与国民经济：
（1）房地产业和物业管理企业在国民经济中的地位和作用；
（2）房地产业和物业管理企业与建筑业的联系与区别；
（3）房地产业和物业管理企业与城市建设的关系；
（4）物业管理发展概况与特点。
2．企业外部环境：
（1）国家宏观经济政策的调整对房地产业和物业管理企业的影响；
（2）房地产业和物业管理相关的法规和政策；
（3）政府与建设单位、施工单位、用户、城市规划和物业管理企业等部门的关系；
（4）房地产市场情况，如商品房供给、需求、价格、空置等情况；
（5）城市土地经营的内容及步骤；
（6）房地产综合开发组织措施及步骤；
（7）小区开发的有关条例；
（8）房地产和物业管理开发招标的有关规定和实施；
（9）房地产企业和物业管理企业资质审核和评定工作；
（10）房地产业和物业管理企业与人文、地理等关系；
（11）涉外房地产情况。
3．企业内部经营管理状况：
（1）企业的经营形式、组织机构及业务范围；
（2）企业发展战略制定的依据；
（3）企业多元化经营状况；
（4）企业计划的制定步骤及依据；
（5）企业素质的衡量标准，企业的考核指标；
（6）企业目标实现的保证体系及企业内部审计的内容；
（7）开发小区的现场管理；
（8）企业人才培养状况及对人员的素质要求；
（9）企业精神及企业文化建设情况。
4．物业管理
（1）物业管理有哪些项目；
（2）物业管理管理、服务的主要内容：
①掌握物业的变动和正常使用情况，对房屋、设备及周围环境进行及时维修、养护（包括预防性维护和更正性维护），保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况及其变动情况等。②对物业日常事务的管理，包括对小区道路、车辆行驶及停泊的管理，社区活动的组织，公共秩序的维护以及与有关单位协调关系等。
③对物业管理单位内部财务、人事的综合管理，以保证企业的正常高效运转。④一般性服务（如清洁卫生、园林绿化、保安服务等）和特需服务（如接送小孩、为住户打扫室内卫生等）。
（3）经营的主要内容：
①根据市场需求进行销售策划，制订并实施销售或出租方案，以使物业保值增值。
②对住房、停车场地、货仓及各种娱乐设施的租赁经营和管理。
③室内装修设计及工程施工，家电、车辆及各类生活用品的有偿维修服务及其他经营项目。
④代购、代缴各种税费及其他有偿服务。
（4）住宅小区物业管理委员会的职能、义务有哪些；
关于实习内容说明：学生应重点结合实习单位具体情况实习，在实习单位学习不到内容，可在业余时间，通过看书，阅读资料等相关途径来了解。
四、实习时间
实习时间安排在第五学期，共计20周。学生也可以把学期前后两个假期利用起来，进行实习。
五、实习考核
1．教师检查和抽查 指导教师采用亲自到实习单位，或通过电话、书信等方式定期地进行检查和不定期地进行抽查学生的实习情况。
2．学生登记实习日记、定期进行实习小结、终结阶段编制专题报告或实习总结报告。
（1）实习日记的内容要求
写实习日记是督促学生认真从事实习工作，积累知识和资料的一种方法，也是考核实习成绩的依据之一。学生要坚持每天记日记，其主要内容包括：记录每天的工作内容及完成情况，出现的问题，解决方法及心得体会；摘抄每天所接触的技术管理资料；详细记录参观、听报告、座谈的全部内容与心得体会；记录从事的政治教育活动及心得体会。
（2）实习小结
在实习开始1个月之内，学生完成实习小结，交到相关指导教师手中，并由实习单位盖章，负责人签字。
实习小结内容主要包括实习单位概况、开发项目情况、实习通讯地址及电话号码等。
（3）专题报告或实习总结
以上学生可任选其一，在实习结束时完成。写专题报告是锻炼学生综合运用所学理论知识，研究或全面系统综述某一方面的问题，它是引导学生深入实践的手段和考核实习的主要依据之一。学生在确定专题时，要征求指导教师的意见，可以把实习指导书中的某一主要内容作为一个专题，也可以结合实习中遇到的某一问题作一个专题报告。要求文字简练，层次清楚，针对性强，字数不低于4000字。
实习总结是学生整个实习工作的全面汇报，是实习成绩考核的主要依据之
房地产业经济管理 篇6
关键字：新经济；房地产；风险；发展战略
随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，我国的房地产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题，如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题，这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。
一、我国房地产业的发展状况
（一）我国房地产业的发展阶段
我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期（1850年-1978年）、复苏和膨胀时期（1979年-1993年）和理性发展时期（1994-今天）。
1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到2000年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。
在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。
（二）我国房地产业的发展现状
1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对“小、差、散”的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。
2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。
3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。
二、新经济背景下房地产业所面临的风险
我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。
（一）政策的不确定性产生的风险
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。
1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。
2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。
3、产业政策不确定性。国家经常运用产业政策来改善和加强宏观调控，通过对产业结构进行优化和调整来制止有些行业盲目的扩张行为，从而提升产业的素质，维持国民经济的健康、持续、快速的发展。因为房地产业是高耗能行业，也是资金密集型行业，将其作为支柱产业不利于我国经济结构的调整。这就决定了在调整产业结构的过程中，我国的房地产业很难得到国家和政府的政策支持，这给房地产业的发展带来了困难。
（二）市场需求不足带来的风险
房地产业发展和市场需求是紧密相连的，只有当市场存在着长期的旺盛需求的情况下，房地产的发展才有广阔的空间。虽然目前的房地产市场已经走出了低谷，但是市场需求不足这一潜在的风险还是存在的，对于这一点我们必须进行充分的认识。
1、城市化难以带来大量预期的新增需求。城市化是我国当前经济发展的一个大趋势，也是推动房地产发展的一个重要手段。但是，城市化却难以带来大量预期的房地产需求。主要原因是：
第一，城市化使得城镇房屋的存在量有所增加。虽然城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。
第二，城市化带来的城市新增的人口量有限。我国人口的工作空间和居住空间有一致性，所以城市人口的增加就意味着城市新增的就业人口增加，不能在城市就业的人口一般不会选择在城市定居。
第三，城市人口的消费住房的能力不足。人口的城市化是一个劳动力产业转移的过程，在这一过程中，进行转移的一般是低收入者。低收入的无房劳动者不具备房子的购买能力。
2、旧城改造难以创造持续的刚性需求。城市的大规模的旧城改造已经开展了很多年，给房地产市场带来了需求。但是如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，不能持续下去。
3、高价住房抑制着普通居民的消费需求。
三、新经济背景下房地产发展的策略
房地产业关联的產业很多，而且是我国的支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对笔者提出的房地产业面临的以上的风险，笔者提出在新经济背景下房地产业的两条发展战略。
（一）保持房地产业政策的相对稳定性
保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要方面。而有些地方政府房地产业的发展的冲动是造成房地产政策不稳的重要原因。地方政府的利益最大化目标是推动房地产业不断发展的重要动力。房地产业的发展给地方政府带来的利益是不言而喻的，能够拉动地方的GDP的增长，能够为政府提供相当数量土地出让金，给政府带来很大的利税等等。这种种好处就使地方政府常常有选择地去执行中央的产业政策，结构必然是偏离了预定的目标，然后新一轮的中央政策又会出台，这样反复，房地产的政策就难以保持稳定。
（二）保持市场的持续有效的需求
社会对房地产的需求是房地产持续发展的主要动力。要想保持房地产业的持久的市场需求，一方面要提高消费者的购买力，另一方面要降低住房的价格。
提高消费者的购买力，一方面要调节人民的收入分配结构，提高劳动报酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共财政支出比例，完善和健全社会保障体系。
降低住房价格就要降低房地产业的垄断程度，使房地产的价格回归，让大部分民众能够参与到市场消费中来。同时，政府的相关部门也要考虑适度开放户籍制度，使得城市的外来人口不必只为了获得户籍而买房。
结束语
我国房地产业在新经济背景下面临的风险值得我们关注，我们要根据既有的风险去思考和研究，找出更加合理有效的发展房地产业的策略和措施。从而推动房地产业的健康持续发展。
参考文献：
[1]唐宝珍，罗勇辉.浅析网络经济下我国房地产业的发展策略[J].经济师,2004(02)[2]邱少君.房地产业发展面临风险的思考[J].城市发展研究,2006(12)
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房地产业带动经济增长之策略研究 篇7
一、房地产能拉动经济增长之原由分析
房地产业在很多国家, 不是支柱产业也是发达的产业, 其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或“波及效应”特强, 主要由于以下原因。
1.房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料, 与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗, 由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合, 从而波及、拉动其发展。
2.房地产业发展结果的房地产品, 为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋, 能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋, 有了房屋为其发展提供了前提, 促进其发展。
3.房地产品消费特别是住房消费是综合性消费, 波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费, 波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习等人们生活的方方面面。
二、目前我国房地产业的诸多弊端
为发展房地产业拉动国民经济, 政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施, 对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用, 但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。
1. 生产与消费不协调, 消费率低。
发展房地产业拉动经济是有条件的, 就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长, 但又有供给效应, 并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产品有需求效应, 能顺畅出售, 对国民经济的拉动的乘数便大, 房地市场供需运行保持良性状态。
2. 住房融资体制的转换不对称。
改革前我国实行低工资制, 职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿, 实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时“一大二公”的左的思想、体制相适应。住房基金进入职工工资, 由职工个人融资到市场购房消费, 政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改, 一方面给职工住房补贴, 一方面要职工货币购房。
3.“二律背反”和人们心理预期失衡。
当今要让人们乐于投资购房和启动房地产, 关键在于居民心理预期信心十足, 消除购房的心理障碍, 对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心, 应有适当的消费政策、制度。
4. 收入分配差距扩大, 边际消费倾向下降。
在我国一个人均GDP处于低水平的国家, 当前最终消费水平58.8%, 居民消费水平47.5%的明显偏低情况下, 近几年来收入分配差距又不断扩大。据国家统计局1995年对全国3.5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实, 1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元, 人均生活费收入3893元, 均比1994年实际增长4.9%。
三、我国房地产业带动经济增长之策略构想
1. 继续实施调节经济周期的政策措施
启动房地产, 我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施, 应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法。
2. 针对性的启动房地产的近期方略
(1) 抓住收入水平较高群体, 以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款, 如果做具体分析, 就不能简单说居民无购房能力, 或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。 (2) 抓住高校服务体系社会化, 开发学生公寓及其生活配套设施启动房地产。 (3) 用房地产业的广义概念发展房地产业, 启动房地产。 (4) 对货币购房全面理解来启动房地产业, 拉动经济增长。货币购房, 就是废止单位实物福利分房, 职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费, 以劳动收入交换住房。
就当前国民经济低迷讲, 为启动房地产拉动经济增长, 不失为一种有效措施。集资建房为何有这大的动员力?主要是居住不失去熟悉的环境和人际关系, 不怕购房的欺诈, 不为购房劳神费力, 工作生活方便。这一形式的有效和成功, 在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场经济实用房价, 集资要公正、公平。否则有人利用职权谋私, 或价款过高过低, 不仅违背房改, 甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物, 货币购房改革的实现形式应多样化, 它们同祥能启动房地产, 同样波及国民经济许多部门和行业, 拉动国民经济增长。
参考文献
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[2]李海舰聂辉华:企业的竞争优势来源及其战略选择.中国工业经济, 2002, (9)
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[4]李海舰原磊:无边界企业.中国工业经济, 2005, (4)
房地产业与区域经济关系研究 篇8
房地产业作为国民经济的基础性、先导性行业, 其发展对经济增长有着促进或牵制作用。在经济运行过程中, 房地产投资能否与区域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。在处理协调发展状态时, 房地产投资是促进经济繁荣的关键要素;但若不能实现与区域经济的协调发展, 房地产投资也可能是导致区域经济由繁荣走向低迷的导火线, 甚至可能导致整个区域经济社会都处于萧条状态。
在我国, 房地产业已经成为国民经济的支柱产业, 所谓支柱产业, 是指在国民经济中占有一定的比重, 自身发展速度较快, 对国民经济贡献较大:产业关联度大, 能带动其他产业发展, 即扩散效应;能吸纳新技术成果。支柱产业的发展状况对国民经济有着举足轻重的影响, 而我国处于经济的起飞阶段, 房地产业对国民经济的影响也比较大。
房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供支撑, 与之协调发展, 离不开如建材、设备、机械等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务等部门的支撑, 从而“波及”、推动其发展。同时, 房地产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房地产业开发营建出的房屋, 能为商业、家具业、家用电器业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。另外, 房地产品消费特别是住房消费是综合性消费, 可波及和带动生活消费的方方面面。而且从国民经济产业结构升级的角度考虑, 第三产业的主要生产资料是房屋, 有了房屋就为第三产业的发展提供了前提, 从而促进其发展。
2 房地产业的发展与区域经济状况密切相关
从宏观经济学的角度来看, 房地产市场通常都是区域性市场, 某一特定地区的经济增长趋势, 其短期受宏观经济形势、该地区产业结构和竞争能力的影响;其长期则与该地区的社会经济特征和人们的生活方式有关。因此, 房地产市场的走势和该地区经济的走势密切相关, 而且房地产的需求和供给也会反作用于该地区的经济发展。国内房地产市场的区域特性则表现得尤为明显, 国内房地产市场主要是按照地理区域加以划分, 区域中又按照城市加以划分, 城市内部又按照地段级差的多少加以划分。国内房地产业发展的走势, 往往是一种区域型的房地产波动规律, 它首先在区域内的某一城市出现, 然后会扩散到区域内的临近城市, 最后形成一定地理区域范围内的房地产业周期波动。国内房地产业发展态势之所以总是会在不同地理区域间表现出不同的发展规律, 主要是因为国内各地区经济发展的不平衡, 从而导致了区域间房地产业发展的差异性, 同时各地区市场化进程不同, 所处的发展阶段也不一样。
3 房地产业区域价格弹性差异的形成
由于房地产业是房产与地产的集合, 房产与地产形成一个固定的结合体即房地产。而在房地产中土地的价格在一定程度上影响着房地产价格的高低, 作为空间载体的土地是固定不可移动的, 房产又固定于土地上, 这就决定了房地产的固定性。房地产一旦形成就具有区位上的固定性, 使房地产实体在空间上的流动性成为不可能, 即在不同区域的房地产市场上由于其实体对象无法流动, 使不同区域的房地产价格与供求数量有着巨大的差异。某一区域房地产价格的大幅度攀升在短时期内无法将其他区域的房地产实体吸引过来, 只能吸引小部分房地产流动投资资金的进入, 而这些资金要转化为房地产实体要经过相当一段时间。这样就决定了房地产只可以就地开发利用而无法自区际交易中转移到相对有利的市场上加以利用, 在一定程度上限制了房地产商品的供求范围, 使房地产的经济运行具有了鲜明的区域性。房地产业的区域性最明显的表现在其价格区域差异性上, 房地产业的空间固定性决定了房地产随着宏观区域的微观区位不同, 其经济价值与价格也有很大的差别。因此, 在房地产市场上不同区域的房地产有不同的价格与价格弹性。
4 房地产业对推动区域经济发展的促进作用
区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动力提供其必需的住宅与生活环境, 对劳动力再生产有极大的影响, 而企业生产所需的厂房, 办公用房也需要房地产业予以提供。所以, 一个地区区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的重要因素。此外, 房地产业具有很强的关联性, 对国民经济的发展有极大的推动作用。根据统计, 房地产业产值每增加一个百分点, 就能使相关产业产值增加1.52个百分点, 其乘数效用大于“1”。直接与房地产业相关的行业多达50个以上, 房地产业不仅与建筑、金融业有直接的紧密联系, 而且对钢铁、化工、塑料、机电等基础工业的发展有着积极促进作用。还可带动家电、木材、服务等产业的兴起与繁荣。
投资与经济增长之间的关系历来十分紧密。经济增长是投资赖以扩大的基础, 投资作为资金价值的垫付行为, 归根结底取决于社会总产品的增长及其向资金的转化程度, 经济的发展程度直接促进和制约投资数量, 而投资增长又是经济增长的必要前提。
房地产投资对区域经济增长产生影响的传导途径主要有两条:第一, 房地产投资未形成现实房地产物业之前, 通过房地产投资总量变动对国民经济产生影响。在投资未形成现实房地产物业之前, 如果投资分配量超过国民收入增长速度, 形成投资资金膨胀, 会造成国民经济比例失衡, 引发投资泡沫。
第二, 形成现实房地产物业之后, 通过房地产投资结构的变化影响国民经济发展。不同类型的房地产物业用于不同产业部门, 直接影响各产业部门的生产能力和彼此之间的平衡发展。过分偏重于消费型物业, 如宾馆、饭店等, 会在一定程度上影响住宅或其他生产型物业的建设, 引发经济的不均衡发展。长期以来, 我国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长, 而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长, 从而扩大了投资乘数效应, 也提高了房地产投资对GDP增长的贡献率。目前情况下, 房地产投资以几倍于国内经济增长率的速度增长, 住房价格持续上扬, 大量企业也争相进入房地产市场, 部分区域的房地产投资已经不仅达到过热的程度, 甚至存在着出现另一个泡沫破灭循环的可能
5 房地产业与区域经济协调发展的几点建议
房地产业与区域经济的协调发展是房地产投资健康的基础, 如果房地产投资的发展超过了社会对房地产投资的需求能力, 或者房地产投资结构不适合社会需要, 就会造成资金大量积压, 房地产业机制流通不畅, 进而导致金融业的坏帐, 影响到房地产投资的整体效率, 并且影响到我国的金融系统稳定。本文试对区域房地产发展提出以下几点建议:
5.1 根据实际制定适合本地区的房地产业发展战略
房地产业发展战略既与当前的区域经济水平相适应, 又与当地的区域经济发展与区域发展规划相适应。应当把房地产作为一个产业置于整个国民经济大环境中加以考虑。本文的种种分析都表明房地产区域差异特性的存在, 所以我们应当因地制宜的制定房地产区域发展战略。
在经济发达地区, 房地产业可以成为一个新兴的产业增长极, 利用房地产业的高度关联性带动整个经济的增长。同时, 在经济发达地区可以进一步加大房地产业向商品化和市场化发展, 提高房地产企业的经营管理水平。为了适应市场需求, 在经济发达的沿海城市要改变过去的开发生产观念, 要以市场为导向, 积极发展适合新型消费倾向的第二代楼盘。另外, 这些地区房地产投资能耗较大, 环境负荷过高, 资源、环境的约束要求传统的房地产建设方式必须改变, 应当大力发展“节能省地型”房地产。
在经济不发达地区可以充分利用国家目前出台的一系列政策, 加强房改与经济适用房建设的力度。对于经济不发达地区的大部分中低收入者来说, 从安居工程到经济适用房都是带有相当社会福利性质的低价房。这使他们可以在国家政策的倾斜下, 通过优惠条件与补贴承受其房价。这样, 在经济不发达地区可以大力推广建设经济适用房住宅小区的模式, 开发低成本住宅, 切实实行薄利多销, 促进资金的快速回笼, 以提高投资资金的利用率, 同时带动本地区其他相关产业的快速发展, 有条不紊的促进本地区区域经济增长。
5.2 区域房地产业价格形成机制应当与本区域经济水平相适应
我国许多地方价格形成机制不合理, 房地产价格普遍偏高, 且远远高于一般居民的合理承受能力。各地区应当根据本区域的具体情况制定符合本区域的房地产价格形成机制, 在经济不发达地区应进一步减少房地产开发过程中的行政事业性收费。国家与各地区已出台了一系列涉房收费项目, 在实际过程中要严格执行这些项目, 除了这些项目以外的乱收费项目均应严令禁止, 以保证房地产开发成本的下降, 从而带动房价的减低。
在经济发达地区, 房地产开发商应注意定价方式, 必须严格按照有关程序执行, 不可自行定价。应当适当降低这些地区的土地出让费, 土地成本约占总开发成本的30%~50%, 降低土地成本有利于这些地区房地产业的进一步发展。
5.3 对房地产投资速度进行调控要适度
房地产投资对经济增长和相关行业均有较大的拉动作用, 此外, 房地产投资在改善居住条件、解决就业问题等方面也功不可没。因此, 在针对房地产投资过快的地区对投资速度进行调控时, 同时要考虑房地产投资变动对区域宏观经济层面的影响, 既不能使其过热, 与我国宏观经济发展速度相脱离:也不能因噎废食, 因为发展过程中出现问题而对其实施较为严厉的限制措施, 使其一下子“冷"起来, 这样对我国的宏观经济发展也是不利的。
参考文献
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[11]厉以宁, 中国住宅市场的发展与政策分析[M].中国物价出版社, 2000.
我国房地产业成本管理问题探讨 篇9
1.1 成本核算对象的设立不规范
在成本的管理中要实现有效的管理, 首先就要确定其管理的目的, 只有这样才能做到有的放矢, 有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。例如在商品房的建设中, 可以按照合同以及工程的名称在开发成本科目中设立不同的成本核算目标或对象, 而在实际工作中部分房地产公司往往将原本属于同一个个工程的项目分成了若干个成本核算对象, 不仅增加了核算人员的工作量也导致了成本项目费用的管理不能真实反映项目资金投入的实际情况, 使所提供的成本资料缺乏真实性和科学性, 以至于企业的经营决策失去了可靠依据。
1.2 成本费用分摊不合理
房地产成本的支出有着诸多方面, 对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加, 形成资金的无形浪费。例如在用于拆迁的商品房成本中某些企业就没有严格遵循实际的用途废品资金, 在不同对象的同一费用支出上就存在着相关科目不安规定进行分摊, 形成了成本费用分摊的随意性。这种分摊的随意致使房地产企业的工程成本的核算脱离了企业生产经营的实际需要, 就难以及时提供真实完整的成本资料。
1.3 账物不一致
由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面, 因而其财务管理就显得极其重要, 一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。在现实工作中一些企业在购买以及自建拆迁用房和商品房内部调拨或划转自用以及后期的销售环节中, 没有制定完善的管理制度和监督体系, 进而导致了账目与实际物品数量的不一致, 严重削弱了其财务信息的有效性和真实性。这些管理上的混乱, 带来了成本核算不真实, 也使得成本管理缺乏可靠依据。
1.4 工程成本核算的依据无法及时取得
房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票, 并在此基础上进行核对。由于施工单位在出具发票时需要缴纳企业的营业税和附加税以及企业所得税, 而对工程已经基本完工但房地产企业不能及时支付款项的, 就不给开发票。因而加入房地产公司没有及时取得施工单位给予的有效发票, 就无法进行工程成本的核算, 也就进一步影响了整个成本核算的真实性和有效性, 使企业在经营决策上缺乏有效的信息支持, 阻碍了企业成本核算的有序进行, 也在一定程度上影响了企业核心竞争力的有效提高。
2 对房地产成本控制与管理提出的相应方法和设想
要想保持强有力的市场竞争力, 就要加强房地产的成本管理控制。而要实现成本管理控制的有效执行, 就要对各种成本模块逐一分析、管理。
2.1 获得土地使用权成本管理
获得土地使用权的成本相对固定, 主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响, 没有太多的波动空间, 但也要加以重视。
2.2 工程施工前期成本管理
工程施工前期, 主要包含一些设计费用和调研费用等, 设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制, 同时兼顾其他费用, 在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
2.3 工程建设运行成本管理控制
(1) 大于10万元的项目采用公开招标的形式, 小于10万元的项目采用比选的形式, 是降低成本的最重要环节;招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查, 标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。
(2) 关于钢材价格的控制, 对于一年开发大于40万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按2万吨计算, 如果将钢材价格和经销商锁定, 钢材一项的成本降低就会超过1000万元, 也许比我们开发一个小楼盘的利润还会多。
(3) 关于税收, 我们国家的税收政策或左或右的情况比较多, 如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话, 也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。
(4) 关于楼盘的优化, 做为房地产公司一定要有自己的设计团队, 对于楼盘外观及户型在不断完善的同时一定要固化, 形成自己的风格, 对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。
2.4 销售、运营成本管理控制
这部分成本也是波动较大, 存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用, 包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算, 并且建立各极的
宣传网络和平台, 将产品推广工作做好。其次, 完善各种推广方式和机制;使销售、运营成本得到良好的管理控制, 是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
2.5 其他成本的管理控制
这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本, 主要受项目总成本的制约, 所以可管理控制的弹性空间并不大, 但是, 它也是总成本的组成部分, 所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用, 尽最大的可能减低总成本。
2.6 建立健全成本管理控制的鼓励机制
首先, 要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强, 同时所有员工都加强主观认识。其次, 还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖, 充分调动所有职工的积极性。
2.7 制定完善的成本计划
房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作, 这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。
2.8 实行全程成本控制
由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为, 其往往是一个长期的投资过程, 因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理, 以达到成本支出最小化的目的。在工作中要对项目开发的每一个环节进行成本控制, 因为项目的开发是房地产企业生产经营中的重要组成部分, 而对其的管理控制也就成为了成本管理的核心, 其管理主要分为:项目投资策划和投资决策环节, 这也是房地产企业进行生产的首要阶段, 因而在此阶段必须对可能发生的成本进行总体控制;在项目的设计环节中应着重加强成本的管理, 因为设计阶段的优劣对整个过程的造价有着极其重要影响, 应采取一定的限额的方式以控制设计的成本支出, 减少其不必要的成本支出;房地产项目进入到动迁环节时就必须要聘请独立的、高效的评估咨询机构按照相应的政策进行价值评估, 以确定补偿标准。
3 结束语
房地产业与城市经济的研究综述 篇10
迄今为止，经济学界对房地产业进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产业与经济的发展研究以实证分析方法为主，分析了影响房地产价格的因素，建立了指标体系。国内对房地产业与城市经济的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产业与城市经济的概念和理论以及房地产业与国民经济的关系的探讨。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对影响房地产业因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济的指标体系。
1 国外房地产业与城市经济的研究
1.1 国外房地产业与城市经济的理论研究
早在17世纪，英国古典政治经济学的创始人威廉·配第在《赋税论》中提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。之后亚当·斯密（A.Smith）、大卫．李嘉（D.Ricardo）、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了探讨，形成了土地经济理论基础。1924年美国经济学家伊利、莫尔豪斯合编的《土地经济学原理》出版，书中侧重于对用地制度的分析研究，阐述了土地制度及苛税、土地价值和利用等一系列问题，是经济学开始系统研究土地及房地产的标志。1945年R.U．拉特克利夫出版了其代表作《城市土地经济学》，分析了城市土地的供需状况、土地市场的模式等，可以认为是第一部比较系统地研究房地产业发展规律的经济学著作。1960年代以后开始从城市住宅及内部结构等方面研究房地产业的发展，其具有代表性的区域科学家阿朗索提出了一系列城市与土地利用模式。直到本世纪80年代，经济学家德伯格（M.．Golderd）和伊文思（A.W.Evans）出版了《城市经济学》等，分别从土地经济学、城市经济学两大领域研究了房地产市场的发展与调控问题的基本理论。
1.2 国外房地产业与城市经济的实证研究
由于统计路径不同，国外有些研究是从住房投资的统计数据出发，这是因为住房投资是房地产开发投资的重要组成部分。Smith从经济角度系统的研究了导致欧盟多国住房投资水平差异的原因。通过建立联合模型，分析了影响欧盟住房投资水平的主要因素。还有通过预测房地产价格的趋势入手，建立计量经济学模型，分析影响房地产价格变动的因素，并且探讨房地产价格波动对经济的影响。从采用的计量经济学模型划分,可分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Zhou,1997;Barotand Takala,2001)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格等,Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格。
2 国内房地产业与城市经济的研究
2.1 国内房地产业与城市经济的理论研究
房地产业的理论研究最初源于社会实践，同时又指导着社会时间。国外许多发达国家的房地产业起步、形成及成熟阶段都早于我国，而且对房地产业的管理体制也比我国完善，因此这些国家对房地产业的研究也早于我国，并且已形成比较成熟的理论体系。我国房地产业的发展不足100年，其经历了如下三个阶段：
2.1.1 起步阶段
我国房地产业的研究始于20世纪30年代，早期的研究是以地租地价为主要研究对象。仅在30年代出版了章植的《土地经济学》(1930)，这是第一本土地经济学著作，书中以土地经济为理论，在国外房地产的经济学理论基础上，对房地产业的研究进行了初步探索。还具有代表性1944年张丕介的《土地经济学导论》和王季深的《上海之房地产》等一系列著作。
2.1.2 形成阶段
新中国成立以后，在1978-1991年间，我国的住房体制和土地使用制度的改革，房地产市场才初步形成。所研究的主要问题有：(1)地租与地价理论(2)房地产的特性、属性(3)房地产市场、开发经营等。比较有代表性的著作有：张月榕、刘书楷主编的《土地经济学》（1988年）；李鸿昌、周治平主编的《城市土地经济学》（1988年）；徐文通主编的《房地产经济学》（1989）。
2.1.3 成熟阶段
围绕房地产业的性质和在国民经济中的地位和作用以及城市房地产经济的协调展开讨论：房地产业的发展是否过热；房地产业与城市发展的关系等。近两年，比较有代表的是《城市与房地产经济学》（刘洪玉、郑思齐，2007），从房地产经济学入手而又涵盖城市经济学的基础理论和方法，综合阐述了房地产业与城市经济的紧密联系。
2.2 国内房地产业与城市经济的实证研究
国内关于房地产业的研究大多引用国外的研究方法来探讨，通过计量经济学模型分析影响房地产开发投资水平的因素，（如王松涛，刘洪玉，2006，房地产开发投资理论研究与实证研究）提出各个因素增长幅度的大小会引起房地产开发投资额的变化。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系，以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。皮舜、武康平(2004)利用Granger检验,发现1994～2002年间我国区域房地产业的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。郑思齐、刘洪玉(2004)也是利用Granger检验,得出房地产投资是我国经济短期波动的重要因素。梁云芳、高铁梅等利用协整分析和H—P滤波并建立变参数模型和向量自回归模型,发现房地产业与经济基本面之间相互拉动、又相互牵制,随着市场经济体制的不断完善,它们之间的互动关系会越来越强。
3 结论
我国国内的理论文献基本上是在固定的模式下进行的研究，很少考虑到风险因素的影响。并且国内关于房地产业的宏观经济分析的研究甚少，研究的不够细致，考虑的因素不够全面，社会因素以及其它不可遇见性的因素尚未补充说明。另外对于实证分析的模型，还未见关于DSGE模型的理论研究以及模拟的研究，因此导致缺乏对房地产业的影响机理的深入研究。一些国外相关研究证实的具有较好拟合度的模型，（如STAR模型和GAR模型）并未应用到我国的相关研究中，因此当前我国的相关研究不仅在理论上还是在实证分析上都有一定的局限性。
摘要：本文针对国内外房地产业与经济发展的关系展开的研究进行梳理,并探讨了在我国的研究中存在的问题。本文将文献综述分成两部分,一部分是国外房地产业与经济发展的理论与实证研究综述;另一部分是国内房地产业与经济发展的理论与实证研究综述,最后总结出研究中存在的问题。
关键词：房地产业,经济发展,综述
参考文献
[1]王松涛,刘洪玉.房地产开发投资理论研究与实证反而分析[J].建筑经济,2006,(284):60-63.
[2]Smith,J.E.(1997).What Determines Housing Investment AnInvestigation into the Social,Economic and Political Determinants of Housing Investment in Four European countries[M].Delft,Delft University Press.
[3]郑思齐,刘洪玉.住宅产业发展与国民经济增长[J].建筑经济,2002,(10).
[4]陈日清,杨海平.房地产市场研究综述[J].华北金融,2010,(1).
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[6]谭刚.房地产周期冲击传导模型及其主要因素分析[J].建筑经济,2000,(7).
房地产业经济管理 篇11
三明经过多年的艰苦努力和奋斗，目前已基本建立起了产品种类较为齐全、经济基础相对扎实的林业产业发展体系，产业经济得到了长足发展，到2004年全市已拥有各类林业企业1490多家，规模以上175家，其中制浆造纸企业32家，人造板及木竹制品企业108家，林产化工及生物制药企业24家，森林食品企业11家，实现林业总产值111.71亿元，比2003年增长16．7％，其中规模以上企业实现产值42.34亿元，比2003年增长25％，拉动全市工业增长2.17个百分点。2004年全市生产木材1963万立方米，竹材3175万根，人造板68.9万立方米，集成材及指接板4.5万立方米，锯材38.1万立方米，纸浆23.9万吨，机制纸35.4万吨，松香类4.2万吨，木质活性炭1.1万吨：竹凉席674万平方米，清水笋6.7万吨，以上主要林产品产量已占到福建全省的1／3，一些产品甚至占到福建全省总量的50％以上，尤其是生物制药、苗木花卉、笋竹开发以及森林生态旅游等新兴特色产业异军突起，大有后来居上之势，其发展势头非常强劲，发展前景十分看好。林业产业经济的快速成长，不仅为加速三明地方经济发展，加快小康社会建设注入了强劲动力，也为进一步完善生态体系、改善生态状况提供了重要保障。
在积极推进产业建设进程中，三明市各级党委和政府始终给予了高度重视，在林业产业发展的不同关键时刻，不失时机地作出了相应的战略决策和部署，制定出台了一系列促进林业发展的政策和措施，有力保证了三明市林业产业经济持续快速健康发展。特别是为了贯彻落实《中共中央、国务院关于加快林业发展的决定》和《中共福建省委、福建省人民政府关于加快林业发展，建设绿色海峡西岸的决定》，三明市委、市政府在充分调研、全面分析基础上，立足三明市情和林情，于2004年11月8日制定了《中共三明市委、三明市人民政府关于加快林业发展，建设绿色三明的决定》，这将是一个在今后一个较长时期内指引三明林业发展，尤其是林业产业经济发展的纲领性文件，也将有力地推进林业产业集群建设，加快林业经济更加快速健康发展，实现林业的更大跨越。
在做大做强林业产业经济过程中，三明市各级党委和政府审时度势，很好地把握住了林业产业发展的几个关键环节。首先，始终抓好了资源培育这个基础产业的建设。资源培育的重点由过去一般的植树造林和荒山绿化转向速生丰产林墓地及工业原料林基地建设，大力实施优良种苗培育、中幼林抚育间伐和低产林分改造等科学化经营措施，提高了资源培育的技术含量，使资源培育这个基础产业有了质的变化，截止2004年，全市已建立速生丰产林和工业原料林基地545万亩。其次，加快推进了传统加工业的结构调整和产业升级。加工业的重点，从过去锯材、胶合板、纤维板等“老三板”转向集成材、刨花板、中高密度纤维板等“新三板”，并注重开发人造板二次加工、木竹及林化产品精深加工产品，拉长了产业链，提高了产品技术含量和附加值，2004年，全市集成材和指接材产量达4.5万立方米，刨花板、中高密度纤维板产量达14.9万立方米，木竹地板223万平方米、竹席674万平方米、卫生筷2.8万标准箱。尤其是2004年引进的目前亚洲最大年产45万立方米刨花板生产项目正在施工建设，预计今年底将建成投产，这势必极大改变三明林业传统加工业格局，也势必给三明林业产业带来重大促进和影响。第三，积极发展了特色产业经济。三明市非常重视对笋竹资源和山地资源的综合开发利用，通过不断实施政策扶持，增加资金投入，推行集约化经营，发展笋竹等产品的系列开发和精深加工，极大地促进了笋竹、茶叶、水果、食用菌等特色经济的快速发展，2004年，全市仅竹业一项就实现产值27.4亿元。第四，不断开拓了新兴产业经济。近几年来，三明市除大力抓好传统林业经济和积极发展特色经济外，特别注重对生物制药、苗木花卉、森林生态旅游等新兴产业经济的突破和开拓，并取得了可喜的发展。在生物制药方面，明溪县红豆杉人工林基地建设及紫杉醇提纯加工、明溪县厚朴基地、泰宁县雷公藤基地、沙县铁皮石槲基地等建设都有了一定基础，到2004年底，福建生物技术股份有限公司已建红豆杉培育基地1．8万亩，生产50％含量紫杉醇及副产品：140公斤，公司力争今年在香港创业板上市，全市已种植厚朴基地6万亩，泰宁县的雷公藤基地已建1.2万亩，产品加工项目力争今年内落地开工建设，清流等地先后引进5家外地客商，投资近8000万元，已种植绿化苗木墓地1.28万亩，鲜切花基地1000多亩；全市拥有世界地质公园1个，国家级森林公园4个，国家级自然保护区3个，国家级旅游风景区3个，森林旅游资源丰富，并具山水洞石的自然特色和悠久的人文历史特点，发展森林生态休闲观光旅游有着得天独厚条件和光明前景。第五，重点实施了项目带动战略和品牌发展战略。近几年来，三明市为了加快林业产业发展，积极实施项目带动战略，根据产业发展规划和布局，加强了林业项目的策划生成和项目库建设，加大了林业招商引资力度，从2002年开始，除积极参加全国、全省招商引资和技术成果对接会外，每年都推出130个左右项目举办一场林业专场投资贸易洽谈会，2004年还把林业投资洽谈会移到浙江省宁波市举办，招商引资取得了历史性突破，此届投资洽谈会共签订项目83项，其中合同项目56项，项目总投资17.3亿元，利用外资和区外资金15.9亿元，特别是签约引进了大亚科技集团有限公司和云莱国际公司共同投资5.7亿元建设的年产45万立方米刨花板项目，实现了当年签约、当年核准、当年投资开工建设，是近年采三明市最大的林业招商引资项民积极实施品牌发展战略，通过政策、资金的倾斜，扶持发展一批龙头骨干成长型企业，并通过其积极创建知名品牌和著名商标，以品牌带动企业的整合、产品的开发和市场的开拓，进而实现产品结构的调整，产业结构的优化和产业经济的提升。到2004年全市已获国家免检产品2个，福建省名牌产品12个，福建省著名商标5个，另有4个产品正在申报之中。
房地产业泡沫经济的防范措施 篇12
1 房地产泡沫产生的主要原因是
1.1 房地产商品的特殊性。
在一定的时间内, 房地产行业所生产的产品有着供过于求的趋势, 这就是泡沫化的主要形成的原因之一, 其也充当着一个重要条件, 因此房产商所出产的产品在一定程度上会导致泡沫化的主要载体。
1.2 土地的稀缺性。
土地资源的面积大小是不变的, 它不会随着其他因素而进行改变, 也是地球表层陆地面积与海上面积的总体, 在随着城市化发展的进程中, 各行各业所需要的建筑迅速崛起, 占据了大部分的的土地资源, 从而导致土地资源空前紧张, 我国虽然是地广物博的国家, 但由于人口过多, 人均使用面积就少得可怜, 土地资源紧缺问题成了当前主要问题之一。在这种土地资源匮乏的背景下, 人口密度的增大, 人们对土地资源急需的情况下, 同时发展经济也离不开对土地资源的使用, 在这种当前对土地急需的情况下, 有些人为了利益, 把土地权作为争取利益的手段, 经过多次的转手, 利益得到了最大化, 有位著名的思想家曾这样说过, “没有价值的东西在形式上可以有价格”。所以, 土地的匮乏性和虚拟资本使其脱离土地的利用结果造成泡沫。
1.3 地价具有虚构性。
地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说, 由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价 (市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和, 如果人们的预期地价是合理的, 现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和) 之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大, 说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多, 反之越少。
1.4 房地产市场是不充分市场。
由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件 (信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多, 因而任何一方不会出现垄断局面) 相差甚远, 所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称, 许多房地产交易和定价是悄悄进行的, 这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
1.5 银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。
由于房地产的不可移动性及其保值增值性, 银行系统很愿意发放房地产贷款, 在宏观经济一片看好的情况下, 政府也鼓励投资, 银行利率就比较低。
2 房地产泡沫的防范措施
随着我国经济的发展, 人口的增加, 城市化进程的加快, 房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇, 特别是网络与房地产的结合, 给未来房地产业的发展指出了一条道路。日益激烈的竞争中, 让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点, 防范房地产泡沫, 促进房地产业的健康发展就成了首要任务。
2.1 大规模推出经济适用房, 抑制商品房价格。
国家要抑制房价的不合理上涨, 防止房地产泡沫的出现, 主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等, 降低了售价, 确保中低收入家庭有房可买, 二是平抑过高的商品房价格。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。
2.2 强化土地资源管理, 通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。
要根据住房市场的需求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 实行土地出让公开招投标制度, 控制一些城市过高的地价。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处, 严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
2.3 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度, 加强和完善宏观监测体系。
通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 为政府宏观决策做好参谋。
2.4 整顿住房金融市场秩序, 规范住房金融业务, 防范住房贷款风险。
一要严格审查住房开发贷款发放条件, 切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业, 贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目, 企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%, 开发项目必须具备“四证” (国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证) 。二要强化个人住房贷款管理, 严禁发放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%, 贷款期限最长不得超过10年, 所购商业用房应为现房。
2.5 发挥经济杠杆作用。
现今, 我国为了保证居民“有所居”, 在住房消费方面投入了大量心血, 先后出台了一些系列的政策限制我国房地产行业乱收费现象, 降低居民购房压力, 促进房屋消费的发展。以全国范围内的住房税费优惠措施促进国内的中低层住房建设和消费。随着这一政策的落实和实施, 我国应进一步改善住房税收, 以达到鼓励我国住房消费的目的, 同时, 也应加大建设、消费环节人力物力的投入, 杜绝各环节的乱收费现象, 使住房消费构成明晰的呈现在百姓眼前, 促进中低层次住房的消费, 使国内人民“有所居”不只是一个响亮的口号。
2.6 加强舆论宣传的引导。
近年来, 我国广告业的发展和地产行业营销从业人员道德素质的参差不齐使房地产行业的宣传陷入了炒作的误区中, 不少商家都以偏概全的运用各种炒作手段吸引消费者眼球, 以全球新兴的生态人居、可持续发展以及智能科技概念为噱头, 炒作出了“生态住宅”、“绿色住宅”、“智能住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”等等, 甚至有些商家直接打出了“可持续发展住宅”、“Town house”的口号。房地产商对消费者的消费心理产生误导, 首先是由于目前中国与世界的接轨造成的变化, 其次就是由于我国消费者对这些概念的欠缺或理解误差, 使房地产商有机会将理性的结果变成了肤浅的追逐潮流。所以, 想要解决这一问题就要充分发挥媒介对舆论的宣传和引导作用。
3 总结
我国经济的泡沫化现象主要以房地产行业表现出来, 如果放任房地产行业为主的经济虚高表象会使我国遭受到严重伤害, 据我国当前社会现状, 如果我国的房地产行业想要在全球经济的不断消长中顶住压力并成长起来, 就要坚持科学的宏观调控手段促进行业良性发展, 以合理的政策保持优势竞争力, 通过建立监督机制和政府正确的引导扶持, 使我国的房地产行业经济正常发展, 杜绝泡沫现象的发生。综上所述, 新形势下我国的房地产行业会迎来发展的高潮, 成为我国经济发展的主动力, 所以必须加强对房地产行业的监管, 以及建立防止房地产行业产生泡沫化现象的梯级预警系统。保证我国的房地产行业向着平稳、健康的发展方向稳步前行。
参考文献
[1]周方明.房地产泡沫测度研究[J], 经济师, 2008 (5) .[1]周方明.房地产泡沫测度研究[J], 经济师, 2008 (5) .