房地产管理部门（共12篇）
房地产管理部门 篇1
摘要：随着房地产经济的不断发展, 房地产档案管理工作变得越来越重要, 不断完善房地产档案管理, 提高房地产管理部门的档案管理水平, 提高专业档案管理人员的业务素质, 为我国房地产业的健康蓬勃发展贡献聪明才智。
关键词：档案管理,房地产,房地产管理部门,国家标准,数字化
房地产档案是房地产管理部门在房地产管理活动中形成的具有保存价值的原始记录是一定时期的政治、经济、文化艺术、建筑水平的客观反映, 是房地产产权登记、房地产抵押、处理房地产纠纷、房屋交易、城镇拆迁规划的主要依据。在各种专业档案管理中房地产档案管理是一项非常重要且繁琐复杂的的基础建设工作, 是我们房地产管理部门重要任务, 既是进行房地产行政管理和发展房地产业不可或缺的重要工作之一, 也是研究房地产业历史沿革的重要依据。为了与社会的发展相适应, 促进我国房地产业蓬勃健康的发展努力提高房地产管理部门的档案管理水平就显得尤为关键。
1 提高档案管理水平的措施
1.1 档案管理现代规范技术标准亟待建立
没有统一的技术标准, 提高我们的档案管理水平就是一句空话, 各自为政, 缺乏统一的技术规范, 已然远远滞后于我们的事业发展建立统一的技术标准, 就需要我们完善相关法规, 重视知识产权的保护, 加大海量信息的获取速度。信息化建设的前提和必要条件是档案工作的标准化、规范化。因为现代社会档案信息已不再属于一个部门, 而是作为一个地区、一个系统、一国或多国乃至国际档案信息交流的一个组成部分。正因为如此, 档案工作部门必须要遵循标准化的原则, 对档案管理中的各类基础性工作, 都要严格按照我国统一的标准进行规范整理。
1.2 管理人员相关素质亟待提高
(1) 政治素质。
提高档案管理人员的政治素质, 第一要认真学习政治理论, 要在档案管理工作中讲政治, 把政治理论学习与档案工作实际结合起来, 要努力解决好世界观、人生观、价值观问题, 为我国档案事业的健康发展奠定坚实的政治理论基础, 奠定坚实的理论基础。
(2) 职业道德素质。
职业道德是任何一个行业从业人员的基本道德准则, 档案管理人员也不例外, 他们必须具有较高的职业道德, 要牢固树立全心全意为人民服务的宗旨, 提高服务质量。档案管理人员必须对历史负责, 对档案负责;坚持据实立档, 据实用档;必须忠于职守, 严格保密, 以确保档案在政治上的安全。
(3) 专业素质。
必须具有扎实的专业理论基础, 掌握档案工作的方法和规律, 精通档案业务, 在熟悉档案工作的基础上, 丰富计算机知识, 实现档案工作由传统的手工操作向信息化管理的转变。1.3服务手段、方式亟待转变
我们正处于信息化时代, 档案工作的服务手段、内容、态度, 与传统档案管理相比, 有了巨大的变化, 这一工作为我们展示了一个前所未有的发展空间。信息技术的飞速发展, 现代化信息技术的深入、广泛的应用, 形成了海量的电子文件信息资源。信息系统用户群体越多, 对信息服务的要求就越多、越广, 因此, 档案管理人员首先要树立信息服务的理念。在服务方式上, 首先要充分考虑用户对信息的需求, 提供面向用户的信息平台。其次, 在对信息需求充分调查的基础上, 建立专题, 收集、筛选、深层加工相关信息, 以先进技术为依托, 将专题信息制作成易用载体, 比如光盘, 形成信息产品, 为相关企业和相关业务部门提供信息服务。再次, 是为有远程信息利用需求的用户, 提供跨越空间、时间的信息服务。
房地产档案真实记录着一个地区, 一个国家房地产业务活动的全部, 它是社会发展最真实写照, 是城市面貌和发展的历史见证, 是研究城市的发展历史的重要参考, 是研究房地产业的发展历史及其规律的重要参考依据。因此, 我们重视房地产档案工作的管理和发展, 不只是房地产开发企业的一项一般意义的工作, 乃是现代化建设事业中应有内容, 也是构建和谐社会的应有之意。
在我们的档案管理工作中, 不仅要真实地记录和留取材料, 保证档案的真实性和可靠性, 还要积极地开发和利用档案资源, 为和谐社会的构建提供必要且优质的服务。要通过学习档案法律法规以及档案管理知识, 认识档案的功能和作用, 树立全员参与管理、全员重视档案的观念, 在房地产开发企业的各项管理工作中强化档案意识, 我们的房地产档案行政主管部门和档案业务部门都应高度重视房地产档案的管理, 在制定和完善房地产档案专业标准和规范的基础上, 实现房地产档案的信息化管理, 加强专业人才的培养和培训工作, 使房地产档案管理有法可依、有章可循, 为百姓提供更加便捷、高效的档案服务, 促进经济社会的快速健康发展。以对历史负责的责任感奉献我们的聪明和才智。
参考文献
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房地产管理部门 篇2
一、勤奋学习，不断提高自身整体素质
学习是人的第一特点、第一本源。作为领导干部，认真学习，不断提高自身修养更是重要职责。尤其是我刚走向房地产开发和房屋拆迁管理岗位，面临新的业务、新的环境，更应该加强学习，才能适应岗位需要，忠实履行组织赋予的职权，把负责工作做好，不辜负上级部门和领导的信任。在政治理论知识学习方面，按照党中央在全国开展保持共产党员先进性教育活动的要求，根据市建委党委的部署，切实做好全局先进性教育活动。一方面，作为一名共产党员，按时参加了市政府、市建委和市全局组织的所有集体学习、活动，系统地学习了邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观等政治理论文献，并理论联系实际，把所学运用到实践中，强化服务意识、实干意识、创新意识，使行政服务对象和全局党员切身感受到了变化，切实发挥了领导带头作用。一方面，作为全局党委书记，对全局先进性教育活动进行了动员，并结合自身实际，给全局工作人员讲党课、谈体会10余次，多次主持召开民主生活会，广泛开展谈心活动，查找不足，认真整改，确保了局先进性教育活动顺利通过学习提高、分析评议、整改提高三个阶段，圆满完成了先进性教育活动，全局凝聚力、战斗力和创新力明显增强。按照市委组织部的安排，于9月6日至11月4日参加了第20期市管干部进修班，集中系统地学习了马列主义、毛泽东思想及经济管理知识，参观了井冈山、韶山等革命老区，坚定了共产主义理念，强化了全心全意为人民服务的宗旨。另外，还系统地学习了十六届五中全会精神、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》等最新理论，共做读书笔记近10万字，在工作实践中牢固树立了科学的发展观和正确的政绩观。在业务知识学习方面。以起草《市城市房地产开发经营管理条例》(草案)和《市城市房屋拆迁管理条例》(修订草案)为契机，系统地学习了《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售管理条例》以及国家和省两个城市房屋拆迁管理条例等房地产开发和房屋拆迁管理方面的法律法规和政策规定，并结合工作实际，充分融入到两个条例中，以切实规范我市房地产开发和房屋拆迁行为。同时，在工作中，针对稳定住房价格、房产管理下放、拆迁管理下放、城中村改造等重点问题、敏感问题，采用大会讨论、集中研究、个别交谈等多种方式了解情况，集思广益，既充实了自身，又确保了工作的正确性、有效性。此外，我还广泛学习经济和社会管理知识，拓宽了知识面，并于3月份被理工大学特聘为客座教授。
二、勤政务实，认真房地产开发和房屋拆迁管理工作
围绕市政府和建委中心任务和重点目标，我克服机构刚刚组建、职能尚未理顺、人手少、任务重、信访压力大等困难，脚踏实地、扎实苦干、锐意进取，在创新体制机制、规范市场行为、引领产业发展等方面开展了系列工作。
(一)贯彻国家政策，创新完善房地产市场调控机制
按照国家调控住房供求和房价的政策精神，积极研究我市具体贯彻措施，代市政府起草了《关于切实稳定住房价格的通知》(青政办发〔〕20号)《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系、建设的通知》(青政办发〔〕24号)等文件，综合运用财税、金融、行政等多种手段，调整住房供应结构，着力增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型住房供应，控制不合理住房需求，切实稳定住房价格。对此，国务院稳定住房价格工作检查组给予了充分肯定，建设部常务副部长刘志峰，房地产业司司长谢家瑾也都给予了高度评价，并号召其他城市学习和借鉴。市委、市政府对我委牵头组织应对国家宏观调控的工作也给予了充分肯定。以贯彻国家稳定住房价格政策为契机，连续开展专项整治活动，加大整顿规范力度，一年来共注销资质开发企业170多家，责令整改70多家，对3家违规企业进行了公开曝光，开发市场秩序因此进一步好转，涉及房地产方面的投诉由以前的月100余件减少到目前的三五件，一些久拖未决的遗留案件逐步得到解决，人民群众对产业的满意度普遍提高，如从先后两次参加“行风在线”节目的情况对比来看，群众投诉量明显减少。
(二)管理引导并重，创新完善行政管理模式
创新建立房地产开发经营标准化管理模式。在规范市场秩序的基础上，完善监管制度，实施标准管理。一是实施项目建设资本金监管的标准化。二是实施商品房销售服务告知和承诺的标准化，开发企业在售楼处须明示服务告知牌和承诺牌。三是实施商品房买卖合同示范文本的标准化，建立了自己的售房合同，极大地减少了合同纠纷。四是实施住房使用手册的标准化，对房屋建材、结构、安全、设施的产品合格证、使用及维修等作出明确规定，保护购房人合法权益。五是实施商品房售后服务管理的标准化。要求各开发企业建立售后服务机构，切实保障商品房买受人的合法权益。六是实施企业诚信评价体系的标准化，更加注重企业对社会的贡献度，指明房地产企业应兼顾经济效益、社会效益和环境效益三统一。同时，注重典型引导，发挥品牌企业和示范项目的带动作用。组织20家资信优良的开发企业成立了市房地产企业诚信联盟;组织开展了国家康居示范工程创建活动，目前我市申报的3个项目均已通过建设部预评。创新建立市区两级负责、权责明确的拆迁管理模式。按照市委、市政府进一步深化城市管理体制改革的决定，将市内四区部分房屋拆迁行政管理权限下放到区，充分发挥区政府的作用。推行公示、咨询接待、承诺书“三项制度”，在全市首次举行了拆迁裁决听政，确保拆迁全程公开，充分尊重民意，依法按规进行，切实维护群众利益。
(三)深入调查研究，创新完善法规政策
面对产业出现的新情况、新问题，强化调查研究，依据法律法规，借鉴外地经验，根据我市实际，积极探索完善政府调控监管的制度措施。组织起草的《市城市房屋拆迁管理条例》(修订草案)和《市城市房地产开发经营管理条例》(草案)均已顺利通过市人大常委会表决通过，1月1日即将实施。一年内由一个政府部门承担并被市人大通过两部地方性法规，在我市历史上尚属首次。会同市监察局等部门制订了《经济适用住房招投标管理办法》，细化、规范规定和程序;修订了《市房地产开发项目综合验收备案管理办法》，对项目综合验收实行属地化管理。同时，在未编制过计划、缺乏经验的情况下，认真做好拆迁、开发规划和计划编制工作。目前，省建设厅和发改委批准的我市房屋拆迁计划执行情况良好;“十一五”住宅建设和房地产业发展规划也已基本编制完成。
(四)切实执行政策，创新建立制订、宣讲、落实“三步一体”模式
为把市委、市政府的一系列文件贯彻到位，切实规范城中村改造行为，我要求全局主动走出机关、走出会议、走出文件，到区市检查、指导、开展培训宣讲，使开发管理部门、开发企业、街道、村庄负责同志等政策受用体了解、掌握了政策，为下步城中村改造依法、有序进行奠定了基础，得到了领导的表扬和群众的欢迎。受此启发，今后对于房地产开发和房屋拆迁相关政策，在强化媒体宣传的同时，更加注重与涉及群体的互动式宣讲，采取制订、宣讲、落实“三步一体”的模式，把政策送到门，落到实处。
(五)着力化解矛盾，创新建立主动走访信访稳控模式
针对房地产开发和房屋拆迁工作信访案件多的实际，牢固树立“稳定压倒一切”的意识，根据市委、市政府、市建委的工作部署，按照“三个不限”和“四个一批”的原则，采取“四定两包”的方法，对房地产开发和房屋拆迁遗留问题进行了集中清理。同时，改“被动接访”为“主动走访”，对于重大信访案件的上访群众和常访群众，定期不定期地到家中了解情况，及时协调解决发现的问题，切实做好案件“稳控”工作。今年以来，亲自接访80余次，主动走访10余次，较好地缓和、化解了人民内部矛盾，一些长期未解决的遗留案件得以解决，维护了社会和谐稳定。此外，组织召开了全市房地产业工作会议，对全市房地产工作进行总结和部署安排;通过制订政策、明确程序、严格监管等，加强了配套费征收、使用和管理;认真做好督查、信访件办理和建议、提案回复工作，亲自面复代表委员5次，保证了全局主办的24起，会办的28起建议提案面复率和代表、委员满意率均为100%;加强政策宣传和与人民群众的沟通，参加了广播电台“行风在线”，新闻网“嘉宾在线”，与市民进行直接对话，解答问题，宣传政策;做好“麦莎”台风登陆我市期间开发项目、配套工程、拆迁现场的预防和安全工作;参加了第13届中日住宅建筑研讨会，并介绍我市住宅发展现状及相关政策。
三、围绕大局，着力服务重点项目
重点项目往往存在规模大、投资高、时间紧、任务重、影响广的特点，而管理部门常常因循于照章办事，只管“行”与“不行”，因此虽然工作做了不少，但社会意见却很大。有鉴于此，对于重点工程涉及到我局职责范围内的，如胶济铁路电气化改造涉及拆迁工作，鞍山支路-杭州路高架涉及拆迁工作，我都要求有关处室，改变等、躲、靠、拖的工作作风，变“坐等式审批”为“主动上门服务”，主动与区政府、建设单位对接，提前告知拆迁许可发放须具备的条件和办理程序，以及相关政策规定等，同时根据职能积极配合相关部门做好拆迁前的调查摸底、群众意向征集、拆迁预案制订等工作，较好地促使了重点工程的顺利推进。经济适用住房建设方面，面对开工数量较少的实际，为推进开发建设，在严格经济适用住房招投标、规范招标行为的同时，采取“一跟踪、二明确、三服务”的措施，对每一个确保开工项目和确保竣工项目，都确定一个专人负责“盯”，根据确定的开工和竣工时限要求，与建设单位一起“跑”规划、土地和建设手续，对发现、收集来的问题，及时召集相关部门一起“想”办法协调解决，有力地保障了经济适用住房建设进度。截止11月30日，已开工在建面积235.6万平方米，竣工面积72.2万平方米，提前完成了市政府确定的目标任务。
四、严于律己，做好自身廉政建设
走上领导岗位以来，我时刻以一个共产党员的标准严格要求自己，自觉做到“八个坚持、八个反对”和“五个不许”，严格落实中央关于加强廉政建设的规定，坚持“一岗双责”和廉政报告、廉政档案、领导干部述职和责任追究制度，切实纠正不正之风。在组织上、行动上与党中央和各级党委保持高度一致，坚决抵制一切腐朽思想的侵蚀。积极倡导政治和业务学习，推进两个文明建设。在工作过程中，从未违反规定收送现金、有价证券和支付凭证;从未“跑官要官”;从未放任、纵容配偶和身边工作人员利用我的领导职权和职务影响经商办企业或从事中介活动谋取非法利益;从未参与赌博;从未借婚丧嫁娶之机收钱敛财。春节临近，搞好节日期间的党风廉政建设，是对每一名党员干部的严肃考验。我将牢记“两个务必”和为民、务实、清廉的要求，坚决抵制各种不正之风，以实际行动过一个节俭、廉洁的节日。同时，常修为政之德，常思贪欲之害，常怀律己之心，自重、自省、自警、自励，慎权、慎欲、慎情、慎独，抓好全局的廉政建设，带出好的党风、政风和行风。
五、改正不足，更好地为党和人民服务
浅析房地产工程管理 篇3
【关键词】房地产 工程项目 管理
1.工程管理的涵义
工程管理属于房地产开发过程中的一个非常重要环节，也是一个具有实质性的关键环节，解决好这个主要的问题，将令工程管理跨进一个崭新的领域。工程管理具体可以分作为工程成本管理、工程质量管理和工程进度管理。
工程进度管理是管理的过程，时间就是生命，时间就是金钱，加快工程的进度，节省工程的工期，高效快速的进行日常的生产运作，才能在激烈的房地产市场竞争中取得一席之地，不被瞬息万变的市场所淘汰。工程质量管理是管理的结果，工程质量是整个工程的根本，只有在充分满足工程质量的前提下，工程进度管理才具有意义，不但要造名，更要造实。用质量来为自己说话才可以底气十足。工程成本管理是管理的造价，工程的造价是整个房地产开发过程的核心控制区，合理的降低工程的造价，不但可以使房地产的开发追求到最大的利润，还可以增强房地产企业的市场竞争力。
2.房地产工程管理的方式
想要做好房地产的工程管理工作主要有三种方式：
（1）选择素质高的施工企业和项目经理。
项目经理和施工企业的素质高低，直接影响着整个工程的进度和工程的质量。怎样去选择，应该有一整套完备的组织框架，例如施工企业的诚信度和可靠度、施工企业的资质、施工企业的机械设备、施工企业的技术力量、企业近三年内的工作业绩、员工的素质以及能力、项目经理的资质、项目经理的能力及素质等。施工企业的设备和技术可以帮助工程能够更好更快的完成任务。企业的诚信度高表明企业一贯都拥有可靠的声誉和技术力量。一个好的项目经理对于房地产的工程管理会发挥出强大的推动作用。项目经理经验丰富，对整个工程的把握能够做到恰到好处。员工的能力和素质的高低对整个工程有着巨大的影响。集体的力量大。只有多方面的了解和掌握这类信息，严格的进行筛选，才可以为我们选出优秀的项目领导班子提供更加合理的依据。
（2）选择优秀的勘探和设计单位。
优秀的单位往往是工程建设的先遣兵一支优秀的勘探队伍可以对土质的情况进行准确的定位，为基础设计提供更为合理的依据，大大的降低了工程的造价。一个好的设计单位可以精确的对房屋建筑进行设计，优化工程的结构，降低并且可以避免无谓的浪费，节约了工程的造价并加快了整个工程的进度。
（3）建立高效合理的管理模式。
高效可靠的管理模式虽然是一种十分广泛的行为，但是也可以进行系统性的分类。例如工程资料的管理、工程队伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我们要加大对甲供材的市场调研力度，多方面的进行区分和比较，进行合理的选材和选价，严格把好材料的数量关和质量关，有效地加快材料供应的速度，这就为加快工程的进度提供了帮助、在提高工程质量的同时还降低了整个工程的成本。工程队伍是整个工程建设的中坚力量，所以要对整个工程队伍采取行之有效的管理，例如进行有效的奖罚制度、合理的施工组织设计等，这样才可以保证工程的质量和工程的进度。工程资料是整个工程的档案，详细记录下了工程建设的整个过程，呈现出工程的特征。真实且具体的记录好工程资料，可以切实的反映出整个工程质量的高低，为工程质量的审定提供了可以参考的数据。
3.房地产项目管理主要存在的问题
如今，因为我国的房地产开发的项目管理水平相对较低，许多房地产开发的项目普遍存在交房时间拖后、前期的物业管理水平低、房产质量较差等一系列的问题。我们主要从房地产企业的项目开发的各个时期所存在的问题采取详细的分析。
3.1决策时期主要存在的问题
现今，房地产业的项目管理在项目的决策时期所面临的问题主要包括两个方面：一方面是房地产业项目管理的决策机制还不够完善。我国国内的许多中小型的房地产开发商大多出身于其他行业的成功者或者包工头，因此，他们的主要领导人并不具有一定的房地产方面的专业知识，对项目管理的认识也并不全面。另一方面就是企业对市场的调查还不够全面，信息收集的不够充分。大多数开发商依然沉溺在二十一世纪初期的房地产行业的黄金时期，他们还一直抱着只要手中有房子，就不会存在没有人要的心态。所以对项目前期的房地产市场没有采取全面的调查，对其相关的信息也没有进行充分的收集，也没有对项目的可行性进行更为深入的研究。即便是收集了许多相关的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息还不够充分。这些中小型的房地产企业的负责人，对项目工程的可行性只是进行大概的估计，进而对没有办法对项目市场进行准确的定位，因此无法把握项目的最佳时机。项目的决策时期中存在的问题，会对以后项目的管理造成很大的困难，甚至会演变成为整个项目管理的工程建设问题和技术问题。
3.2设计时期主要存在的问题
房地产项目的管理在设计时期遇到的问题主要为以下两方面：其一，重视施工却忽略了设计，给成本的控制带来极大的难度。在国内的一些房地产企业中，表现最为明显的就是十分注重项目在施工阶段的投资控制，几乎没有考虑到对投入的合理资金能够取得经济而又适用的有形建筑产品。重视项目工程的施工却忽略了其设计几乎在任何一家房地产企业中都存在。成本的投资控制主要是有施工图纸确立的，在施工的图纸已经设计完成的前提下，再对项目的成本范围实行控制，就会很难实现控制成本的目标。其二，对房产外形的设计大多数情况下都随波逐流，不能因地制宜，充分满足消费者的内心需求。不能从当地的消费者的内心需求出发，大多都借用国外楼盘的风格来进行设计，建设出的楼盘风格以及户型等与现代的消费者内心需求相差的太远。
3.3实施时期主要存在的问题
房地产在实施时期出现的问题是工期拖延的现象。在房地产的项目管理中，难度最大的工作就是业主与企业间签订好的施工合同中的分包工程。因为在工程的招标过程中，签订的工程的施工合同并不严密。因此，在业主以后对项目进行管理时就会出现很大的困难，特别是在工程的配合与接口这两个方面上存在的问题最多，最终造成工期延迟情况的发生。
4.结语
中国的房地产业已经迈入了一个崭新的历史阶段，市场的规模日益扩大，企业之间的竞争也变得异常激烈。面对崭新形势，房地产的开发企业如何做好项目管理工作，将变成企业的生存之本，也将成为提升提升企业核心竞争力的关键。
参考文献：
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数字化管理在房地产管理中的应用 篇4
所谓房产档案数字化管理, 就是充分采用计算机技术、数据库技术以及多媒体技术等, 对所有房产档案资源进行数字化转化, 以电子文档的形式储存于计算机设备中, 所有的管理工作都通过计算机进行, 能够实现档案数据的网络化连接, 数字化管理为房产档案统一化、标准化管理提供了一个良好的平台, 也促进了资源共享, 有效提升了档案管理的质量和效率。
一、房产档案数字化管理的原则
在落实档案管理数字化的过程中, 必须要全面坚持档案数字化管理的原则, 具体分析如下:
1.全程管理原则。所谓全程管理原则, 就是将数字化档案管理工作看作一个整体, 从这个整体的管理需求出发, 建立管理体系, 制定管理措施, 将档案信息收集、保存、归档、销毁等各个环节都施行数字化, 运用统筹管理的方法, 每个管理环节都不可松懈, 各个环节之间要做好无缝衔接, 进而实现整个管理工作效率与质量的最大化。
2.真实完整原则。档案管理的基础就是确保档案数据的真实可靠, 在落实数字化管理的过程中, 必须要坚持真实完整原则, 数字化档案的内容、结构都不能与原有档案出现差异, 建立、使用之后也要保持档案信息与原始状态相同, 并且要针对档案使用者的姓名、使用档案的时间等信息进行登记。档案使用者必须要具备相应的权限, 否则不可使用这些档案资料。
3.使用方便原则。数字化管理模式的构建, 最终目的就是为了能够提升管理的效率与质量, 为人们提供更加便利的工作环境和信息使用环境, 因此方便性原则是必不可少的。数字档案经过储存、传输、加密等处理之后, 必须要确保信息数据的可识别性, 否则这些信息就无法被有效读出, 不能充分发挥其作用。要确保具备相关权限的使用者能够及时、准确地获取相应的信息, 并可以在同一时间阅读同一份电子档案。
4.安全性原则。由于数字化管理依托于计算机技术以及互联网技术, 而互联网技术本身存在很多不安全因素, 房产档案作为非常重要的信息资源, 一旦损坏或者丢失, 有可能会带来无法挽回的损失, 因此必须要坚实档案管理的安全性原则, 这是开展一切数字化管理的前提。为了确保档案数据的安全, 必须要构建完善的安全防护体系, 采用更加有效的保密措施, 才能够使系统硬件或者软件都能够免于自然灾害以及人为的迫坏, 减少档案数据丢失或者破损的可能性。
二、加强房产档案数字化管理的对策
在分析了执行数字化管理的原则之后, 下面针对具体的数字化管理措施进行分析:
1.提高数字化管理的认识, 建立完整规范的档案资料。构建数字化档案管理的目的, 是为了可以最大限度的利用档案信息, 并为社会发展更好的服务, 如果档案管理缺乏真实性与完整性, 那么数字化管理也不存在任何意义。从目前我国大部分城市的房地产管理情况来看, 通常房产管理部门都是计算机系统进行登记并发证, 同时使用局域网以及数据库技术对各项信息进行管理。但是能够全面落实房产档案数字化管理的城市并不多, 这主要是由于人们对于数字化管理认识不完善, 缺乏完整、规范的管理制度, 因此必须要强化数字化管理的规范性, 提升管理部门以及管理者对数字化管理的认识, 保证资料要真实、完整, 针对各种资料数据进行检查, 确保这些资料没有问题才能够进行转化电子档案, 为数字化管理做好准备。
2.制定房产档案馆数字化建设发展规划, 并分阶段有步骤地实施。在实现档案管理数字化的过程中, 档案管理部门必须要充分考虑到各部门的建设发展, 每一年的数据都在增加, 因此要采取分层设计的方式, 对现阶段的库存档案进行合理分析, 并且充分发挥档案的使用纪律, 将所有的档案进行分类和管理, 使缺少数字化的档案库存能够以最短的时间发挥效力。制定阶段性管理制度, 并且有步骤, 有计划的进行落实, 确保每个时期的数字化档案管理都可以落实到位。
3.进一步完善房产权属档案数字化标准。数字化管理中标准化管理是不可忽视的方面, 由于档案管理数字化属于新型事物, 因此国内缺乏完善的制度与标准, 为了能够为数字化管理创造更加有力的环境, 奠定更加有力的基础, 国家档案局要针对电子档案的建立与管理出台完善的标准、规范制度, 规范和指导各地的房产档案现代化管理工作, 最终建立起一个标准的房产档案数字化利用平台。
4.规范数字化档案开放范围和使用权限。数字化档案的查询与检索是非常重要的环节, 因此在构建数字化管理模式的过程中, 必须要设置相应的访问权限, 确保防卫的安全性, 公众可以在公共网上对各种信息进行查询和使用, 同时对内部人员开发相应的档案查看权限, 在单位内部局域网中可以随时查询、使用和分享。
结束语
房产档案管理信息化, 是房产事业发展到一定阶段的结果, 是实现档案管理现代化的趋势, 因此地产档案管理部门以及工作人员必须要认识到信息化档案管理的重要性, 必须要积极强化信息化建设, 制定更加完善的信息化制度, 为档案管理信息化的普及提供更加便利的平台和条件。
摘要：房地产业在我国经济发展过程中发挥着巨大作用, 为国家经济创收做出了不可磨灭的贡献, 在房地产业日渐繁荣的今天, 房屋交易活动也更加频繁, 房产档案数据越来越丰富, 数据更新也更加频繁, 在这样的情况下, 为了确保档案管理有效性, 应该积极引入信息化的管理技术以及数字化的管理模式, 推动我国房产档案管理的现代化进程, 本文针对如何构建房产档案数字化管理的策略进行几点分析。
关键词：房产档案,数字化管理,策略
参考文献
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房地产,管理,制度 篇5
为加强公司各物业小区的物品申购和领用管理，保障各物业小区工作的正常进行，控制物品的规格及节约经费开支，提高资金和物品的利用率，特制定本制度。
一、物业部物品的申购
1、物业部各物业小区对日常所需的办公用品、保安用品、保洁用品、绿化用品、安全消防器材、物业及工程维护维修保养所需的工具物品等，原则上要求按月填报《月度物资申购表》，报物业仓库核查库存情况。具体如下表所示：
2、物业部各物业小区填写《月度物资申购表》时，要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗及常规消耗配件和常规消耗物料，分类、分项标明规格、型号及用途等，各物业小区主任要严格把关，防止重复、超标准购买，避免造成人为积压。
3、物业部各物业小区应于每月20日前填写《月度物资申购表》，于25日前完成物业经理和分管领导审核签字后，报采购部询价初审、财务部复审，30日前报总经理批准进入采购流程，次月10日前采购部完成物品采购交物业仓库入库。
4、物业仓库可根据实际库存情况和日常库存的消耗记录，设立常用消耗物品安全库存量，一般以三个月的消耗量储备。
5、各物业小区所需的物品，均须按年分季做 出计划，经物业经理和分管领导审核，报总经理批准后，知会采购部备案。
6、如遇突发性等特殊情况，急需购买配件物料时，可随即填写《物资申购表》，经物业小区主任、物业经理和分管领导审核确认签字后，急转采购部进入采购流程处理。采购部在接到经过审批的急需购买配件或物品《物资申购表》，必须在3个工作日内完成采购交物业仓库入库。具体申报表如下：
7、物业部或各物业小区可设立应急维修备用金，金额为人民币1，000元，主要用于工程维 修和突发事件，如供水、供电、消防、排水、备用发电、道闸、门襟等设备所需物品维修的釆购，需动用备用金采购的物品，必须提前上报分管领导，待批准后实施，费用在1，000元之内，可从备用金内支取，1，000元以上的由公司统一开具支票或转帐。
8、若遇设备／系统紧急故障，急需要采购物品，费用在人民币500元之内，可先支取备用金，维修好后再上报公司统一报销。
二、物品采购
1、物品选购三原则：
⑴同种物品购置部门找三家。⑵同种物品报三家。⑶同种物品最后定三家。
2、定购三原则： ⑴同类物品质量最优。⑵同类物品价格最低。
⑶同类物品的供应商服务最好。
3、验收三原则：
⑴由购置部门、使用部门、资产管理等部门共同参与验收。
⑵经参与验收的各方代表签字方能视为有效。⑶发现假伪劣产品，一票否决，坚决退货。
4、物业部和各物业小区正常申购的物品，经申购审批流程完成后，交由采购部按《采购流程》处理，并在规定要求期限完成采购交物业仓库入库。
5、若遇设备／系统紧急故障，急需要零星采购费用在人民币500元之内物品，可经过物业经理和分管领导同意批准后，先行支取备用金实施 零星采购急需物品或配件，要求零星采购必须取得相关票据，待维修好后再按报销流程统一报销。
三、物品入库
1、物品入库，是为了确保采购物品的质量，办理完备的入库手续。
2、入库时需登记的内容为：日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等，并要有申购物业小区和使用明细，并要求与发票或收据相吻合。
3、入库时需开箱／盒查验物品的质量，若仓库人员无法把握时，可请申购或维修或工程人员协助，并对查验的物品签字认可。
4、仓库管理人员应将验收入库的物品分别堆放、编号，方便查找。
5、燃油、应急发电机和装修工程等使用的汽 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化学品，不需入库，但供货商必须送到申购地时，仓库管理员要在现场核实油料和化学品的质量、数量。
6、所有申购的物品、配件、设备等可不进入物业仓库，但入库、出库的手续必须按公司规定办理相关领用手续。
7、申购的物品、配件、设备到申购地开箱后，若有技术数据和随机文件，需交物业工程或档案管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据文件时，可办理借阅手续。
四、仓储管理
1、物品在仓库内储存，应按不同种类分别存放，并设置品种代码与之对应，设立“物品的进、出、存货卡”，物品要先进先出，定期盘点，当提货时可快捷的提出
2、要节约仓容，合理使用仓容，对干货、液体货、物品轻重、危险品等需区分和分开存放，重载物品与轻抛物品不要混放，有挥发性物品与吸潮物品不要混放。
3、仓库管理员要留意仓房的温度和湿度情况，注意防火和防潮安全，确保所有物品的安全存放。
4、仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对存放在仓库时间较长的物品要主动向部门经理和分管领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。
5、仓库重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准随意出入仓库。
6、仓库管理员必须每月最少2次与各物业小区主任核对物品情况和具体数据，每月30号完成 对各物业小区的物品盘点，于次月2号完成物业仓库和各物业小区物品的《月度统计报表》，交物业经理和分管领导备案，防止人为流失和造成浪费。
五、工具借用
1、临时借用工具，由使用小区主任填写《临时工具借用申请表》，经物业经理和分管领导批准后，向仓库管理员申请借用，并在《工具借用登记本》上登记。在交还时，仓库管理员也要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录，并向物业经理和分管领导反映。
2、个人借用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经物业经理和分管领导批准后到仓库办理借用乎续，借用后个人负责使用和保管，业务完成请及时交还，仓库管理人需作签收记录。
3、公共工具借用由工程人员或小区主任申请，经物业经理和分管领导批准后，到仓库办理借用手续，借用后由申请人或指定专人负责保管。
4、工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毀损，由保管者写明原因，向上级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和损坏，由使用人按当时工具的价格赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，由物业经理和分管领导批准办理报废手续。
5、工具一律不得公物私用，特殊情况须经物业经理和分管领导批准同意，否则丢失或损坏由使用人全部赔偿。
六、物品领用
1、物品到各物业小区后，请物业工程人员或各物业小区主任到物业仓库办理物品领用手续，填写《物资领用记录表》，注明数量、规格、名称、维修或施工内容、安装位置等，经物业经理和分管领导批准后领取使用。
2、《物资领用记录表》一式三联，一联留存仓库（核账对账用），一联由领料工程人员或小区主任保管（核账对账用），一联由仓库管理员月底转交财务（核算成本，冲减库存用）。
3、物品领用原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还物业仓库。
4、若工程或维修中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料记录表上注明，经物业经理和分管领导批准后备案。
5、物业仓库严格落实履行物品验收、出入库手续，建立物资物品仓库管理台账，做到账物相符，数量一致；做好日常物资物品卫生整洁、有序摆放；坚持每月一查一清工作。
6、工程人员和各物业小区主任，必须将领用 的物品使用和维修情况，在《物品使用记录表》进行记录，将换下来的物品和配件归还物业仓库。
七、物品报废
1、工程人员对所有物业设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好物业设备、材料的更新工作。
2、工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和配件等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。
3、申请设备报废，经物业经理和分管领导 批准同意后，填写“固定资产报废鉴定书”，经财务部和相关领导同意后方可报废。
4、设备报报废需符合下列情况之一 ⑴经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工作（技术）要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的。
⑵严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的。
⑶严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的。
⑷其它需淘汰或更换的设备。
⑸对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品，仓管员应按报物业经理和分管领导批准报废，相关人员应吸取教训，在以后的工作中加以避免。
八、物品盘点
1、每月30日前各物业小区主任，负责统计小区物资的库存情况报物业仓管。
2、物业仓管应定期（每月30日前）盘点物业仓库和各物业小区物品库存，发现升溢或损缺，应寻找原因，并写出盘盈盘亏报告，若差额严重，物业仓管应承担相应的责任。
3、物业仓库内的各种物品应做到帐、物、卡三相符，物业经理和分管领导需监督物业仓库的情况，防止物品过多、过少、损坏或过期等情况。
4、物业仓管负责在次月2日前，根据物业仓库和各物业小区物品库存数据，统计编制《月度物资进出库存统计表》交物业经理和物业分管领导，防止人为流失和造成浪费。
九、物品报销
1、为了减少因附件不齐单据被退回的情况，报销人要按《财务报销制度》所列各类具体业务的附件要求备齐附件，如《物业部零星费用报销汇总表》、《物资申购表》、《发票或收据》、《送货单》、《验收单》、《入库单》、《物资领用记录表》、《物品使用记录表》等。
2、报销人可按照《财务报销制度》附表所列的审核要点首先进行自审，自审通过后再送下一环节的物业小区主任——物业工程人员——物业经理——分管领导审核与审批，并按审核、审批 要点进行审核审批，确保及早发现问题及早解决。
3、物业部门的办公费用、清洁绿化费用、劳动保护费用、物业活动费用、公司车辆费用、维护维修费用等报销，按上述审核审批流程和《财务报销制度》执行。
4、关于物业部门处理应急供水、供电、发电、排水、三防、消防、道闸、门襟、电梯、救人等维修设备设施，紧急需要购买的物品，需要先电话报告物业经理或分管领导同意后才可实施应急采购活动，事后按《财务报销制度》的报销和审核审批流程处理。
5、报销单上的报销摘要内容必需与发票或收据内容填写一致，严格控制无票据报销的行为，如需要附加说明的必须用铅笔在备注栏注明。
6、预算内物业维修费用的报销要与预算审批 表一一对应标注，当月预算的费用必须在下月25日前报销完毕，否则如果要发生该笔费用必须重新进行预算审批，正常预算内的费用不得挪作他用。
十、附则
1、本《物业部申购与领用管理制度》自2018年8月1日起实施，之前如有相关制度或规定冲突的，以本制度执行为准。
2、腾瑞地产公司物业部负责本制度的执行与解释。
十一、附页
1、《月度物资申购表》
2、《物资申购表》
3、《临时工具借用申请表》
4、《物资领用记录表》
5、《物品使用记录表》
6、《物品报废申请鉴定表》
7、《月度物资进出库存统计表》
8、《物业部零星费用报销汇总表》
9、《物业部物资申购与领用流程》
国内房地产经济管理探索 篇6
关键词：房地产 经济机制 问题分析
前言
在当前我国房地产市场经济管理中，要对房地产进行有效管理，这就必须要能够我国房地产经济管理所存在的问题进行分析，同时深入了解背后的原因，才能更好地预防房地产市场经济管理的各种弊病。这不仅仅对我国房地产经济的稳定具有重要的意义，而且，更为重要的是能够促进我国社会的进步和健康运行。现阶段来看，我国房地产市场体制方面存在欠缺，有一些令人担忧的地方，为此，笔者就从这些问题着手，希望能够给我国房地产市场的管理者有一些可取之处。
1、我国房地产经济管理现状分析
1.1、房地产管理层面上的欠缺
一方面，我国房地产企业经济管理在某种程度上都建立一系列的管理机制，并且在房地产企业的财务管理还是具有一定的章程可以遵循。但是，对我国房地产企业单位的经济管理观念上还是存在一定的差距，所以会在一定程度上影响着我国房地产企业的管理。例如，很多房地产企业的经济业务随意性比较大，并且在管理监督上缺乏动力，经常会造成房地产企业管理上的混乱。另外，在房地产会计基础工作环节上比较薄弱，常常会导致房地产市场会计信息的混乱，同时，在房地产经济管理中的内部监督没有落实，企业董事会监督力度不够，监督管理人员的法律意识比较薄弱，有法不依，执法不严，这些都会给我国房地产企业的管理造成影响。甚至还会出现违法犯罪的行为出现。从另外一个角度上看，我国房地产企业的经营层次素质上还是不够高，在人力资源管理机制上也不够健全，进而在整体上影响我国房地产的管理。
1.2、房地产企业管理做法还是存在弊病
在我国房地产市场经济管理中，为了能够加强企业管理，我们通常的做法就是进行统一核算，在管理层面上进行分工合作，对于一些奖惩制度上进行细化，这样的管理虽然可以在某种程度上有利于企业进行统一管理和监督，但是我们也应该要能够看到其中的弊病。其中主要是体现在以下几个方面；就是导致项目开发责任和权利以及利益等方面严重脱节。这样就显然不利于房地产市场人员积极性的调动，如果是仅仅依靠企业内部高层的努力，这显然无法达到相应的效果。同样的，这种做法可能会存在着不具体的业绩衡量指标，进而导致房地产公司项目部门之间进行无节制的竞争，对公司的运营发展显然是不利的。
2、如何有效改进我国房地产市场经济管理的看法
2.1、进一步建设科学的内部管理环境
要想努力改进我国房地产市场经济管理无序的局面，这就必须要能够不断完善和加强房地产企业的内部管理，如果有需要，这就必须要能够不断加强房地产内部管理环境的优化建设，这就包括经营方式和风格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地产的内部管理上建立一套有效的管理机制，进而更好地确保我国房地产企业管理制度的有效落实。
2.2、努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制
在我国房地产市场管理中，为了能够更好地在企业内部管理中形成体系化，房地产企业就可以采用一些轮换制度，并能够切实根据自身企业在不同岗位中对房地产市场的了解程度做出适当的调整，规定员工在每一个岗位之间进行轮换，而对于一些比较次要的岗位可以选择少轮换，这样对我国房地产市场的管理岗位中给予积极肯定。
2.3、不断加强对我国房地产企业的考核制度创新
在房地产企业管理中，很多企业经营者对企业管理部门稽核管理观念上认识不足，在观念层面上认为稽核部门不能够创造良好的利益，并且还占用一些人事上的编制，所以，就误以为要能加大对房地产企业经营成本管理，这样就对稽查制度没有进行充分重视。试想一下，如果企业内部没有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能进行严格执行。
2.4、房地产企业内部审计制度亟需加强
为了能够更好发挥房地产内部管理，这就必须要能够不断发挥房地产内部审计作用，还要能够确保审计机构在房地产企业中的独立性，或者是可以直接設立相应的部门，这样就能够在管理上具有一定的决策权。有效发挥好企业内部审计作用，监督和管理企业资产、财产安全朝着更加合理的方向发展，进而能够保障企业在管理制度上得到严格执行。
3、房地产经济管理的一些建议
3.1、正确地对公司投资项目资金进行核算
在项目实施阶段之前，房地产企业就必须要对项目实施的可行性进行充分研究，如果有必要，可以进行实地考察研究，在公司项目的执行人员选择上可以由项目经理部门进行核实，并能够获得批复的可行性研究报告。同时，还要能够通过工程人员的初步核算之后，提出项目资金流量表，进而取得公司的认可，在确定之后，可以确定定下指标的合理性，之后就能够作为实施项目经济管理的依据得到进一步执行。
3.2、严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度
在房地产的经济管理中，最为重要的就是正确核算并控制项目支出成本，这是当前房地产企业经济管理的关键性因素。在某个项目确定下来之后，可以开发相应的成本控制，进而能够实现房地产企业效益的增长。但是，我们也可以知道，正常的开支是比较容易控制，而业务费用的开销是比较大的，报账标准却是难以掌握的，控制的难度也比较大。
如何来进一步解决开发成本控制，这就成为当前房地产企业人员亟需面临的问题。这就必须要能够进一步增强成本核算人员的责任感，尽量降低企业的项目支出，并制定出一系列的政策来严格控制漏洞。通过查缺补漏来弥补各种管理上的不足。另外还可以采用费用合理包干的办法，降低房地产企业的业务管理费用。
3.3、房地产企业管理将政府和市场两者进行综合考虑
在当前我国房地产企业管理过程中，我们要能够让房地产企业领导者认识到政府和市场的作用，一般来说，政府和市场在房地产市场经济中具有重要的影响力。我们在房地产的经济管理中，为了能够进一步增强房地产的经济管理能力，必须要不断提高房地产市场自身的调节作用。与此同时，还要能够与国家政策相适应，加强与我国国家政策相适应。这样才能有利于我国房地产市场的健康稳定运行。如果让市场进行市场调节，在某种方面比我国国家行政手段的宏观调整更加有效。所以，不断加强我国房地产市场自身的调节作用，这将会房地产市场未来发展的必然性趋势。而国家只是对我国房地产市场进行局部微调，只有中央政府和地方政府政策有效结合，才能稳步推进我国房地产市场的稳步运行。
4、结语
从我国目前国内的房地产经济发展趋势看，为了能够推动我国房地产市场经济的稳步运行，这就必须要能够时刻加强对我国房地产市场的管理，尤其是要对房地产企业自身的内部管理。这样才能整体促进我国房地产行业的发展。为此，本文笔者认为，只有建设科学的内部管理环境，努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制，形成更加有效的房地产企业内部管理机制。在另外一方面，我们还应该要加强房地产企业内部审计制度创新，对公司投资项目资金进行科学核算，严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度，从根本上遏制各种违法犯罪行为，才能更好地推动我国房地产企业的经济稳定运行。从整体上提升我国房地产经济的活力，让房地产经济更好地促进我国整个社会的进步。
参考文献：
[1]赵滨.对房地产经济若干问题的探讨[J].科技资讯，2010（13）
[2]胡锋，王新峰，隋尧玉.探讨房地产经济管理的现状[J].黑龙江科技信息，2013（24）
房地产管理部门 篇7
关键词：房地产,现状,薄弱环节,目标
0 前 言
房地产项目管理是一个十分复杂的过程, 项目开发周期长、投资额大, 需要投入大量人力和物力, 使得房地产项目的管理复杂程度高、风险大, 而房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期又具有重要影响, 甚至决定项目的收益乃至成败。各房地产企业都在积极探索提高项目管理水平的有效途径, 而将信息化技术引入项目管理, 应用专业的项目管理软件, 实现房地产项目管理的信息化则是必然和明智的选择。
1 目前国内外房地产项目管理信息化的现状
通过信息系统对项目实施动态管理和集成控制, 在时间进度、合同控制、成本管理、项目管理费用估算、挣值计算、S型曲线绘制、风险分析和形成适宜的不可预见费用计划等都实现了信息化管理, 极大地提高了项目管理水平, 减少了管理的复杂程度, 降低了项目风险, 产生了巨大的经济效益。
与国外同行业相比较, 国内房地产开发企业在项目管理信息化建设方面起步较晚, 尽管取得了长足的发展, 但目前状况仍不容乐观。笔者最近调查了国36家具有三级以上资质的房地产企业, 其实现信息化情况的具体数据如表1所示:
从表1可以看出, 国内房地产企业管理的信息化基本处于办公自动化、项目前期投资可行性分析、售楼、CRM和物业管理等领域, 而对项目本身的管理则缺乏有效的信息手段支持。其中, 最为突出的问题是对项目管理过程中大量的信息处理工作基本上由手工完成, 容易导致信息失真、遗漏和滞后, 项目管理和决策不能建立在准确、及时的信息支持之上, 产生决策失误、决策滞后、风险加大、开发周期延长、成本增加等诸多问题。
2 我国房地产项目管理信息化的薄弱环节
房地产项目管理整体上可分为房地产项目的开发管理和项目营销管理, 目前楼盘的销售管理发展迅速, 形成了一套比较完整的管理体系, 而房地产项目的开发管理相对滞后, 成为房地产企业发展的软肋。我国房地产企业信息化的薄弱环节主要表现在以下几个方面:
(1) 时间进度管理。房地产企业强调任务计划管理, 但普遍未建立项目级或者企业级的时间进度计划管理体系, 明显的特征就是没有针对项目整体编制开发计划和开发过程, 尤其在工程建设阶段缺乏有效的计划和计划执行监控协调机制, 造成项目开发后期赶工救火, 甚至推迟交房, 引起重大成本损失, 轻者招致业主抱怨、质询和不信任, 重者造成业主集体投诉事件, 对开发企业的信誉和品牌造成负面影响。
(2) 合同控制。合同管理历来是房地产企业管理的重点, 但在传统方式下, 管理效果不尽如意。其主要问题是缺乏系统的管理手段。合同控制分散在财务和业务部门之间, 合同执行过程中, 信息沟通渠道不畅;合同信息核对量大, 稍有差异, 纠错耗费巨大精力;对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段, 造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功而替代部分更合适的合格供应商等。合同控制作为成本和资金控制的基础, 作为招投标工作成果的检验环节和支持环节, 其管理效果对企业影响极大, 对于需要处理大量合同的地产企业, 引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。
(3) 成本管理。成本控制和销售回款一样, 自始至终成为决策层关注的重点。成本管理需要从产品设计、招投标及供应商管理、进度控制、质量管理、安全管理等诸多领域的成功管理得到支持, 才能实现项目级、企业级的成本管理目标。成本管理涉及领域多, 管理环节复杂, 通过信息化手段将投资估算→合同预算→合同费用→合同结算等业务集成在一起, 进行预算控制、全程预警、汇总分析, 并通过多个项目积累, 形成企业成本管理知识库, 再通过配套的成本管理优化措施, 才能不断提升企业成本管理能力。
(4) 企业资源管理。上述房地产企业项目管理三大核心业务的成功, 完全依赖于企业资源管理能力和企业对外部资源的整合能力。房地产企业的核心资源主要有两个:资金资源和人力资源。其中人力资源是最根本的资源。人力资源与资金资源的管理和运用需要融合到上述的业务过程中, 即资源管理需要融合在房地产项目管理过程之中。要提高我国房地产开发企业的综合开发能力, 房地产项目管理信息化建设目标就应锁定在以上几个方面, 切切实实按此指引逐步实施, 并辅以配套管理措施, 必能使房地产企业项目管理的能力得到提升, 企业在成本管理方面的竞争优势得以增加。
3 房地产项目管理信息化的实现途径及目标
3.1 实现途径
房地产企业要实现和完善项目管理的信息化, 目前主要有两种途径, 即外购软件和自行开发。自行开发成本高、周期长, 不是中小企业信息化管理的可选途径。中小企业甚至包括大企业在信息化实现过程中应首先考虑前一途径。对于外购软件, 目前市场上可选的项目管理软件有P3、SAP、明源、用友、梦龙和PM2 (Project Management 2) 等。这些专业软件基本都能满足目前企业项目管理信息化的需求。然而, 不论哪种软件, 其主要功能应是能够动态地提供有关开发项目建设的费用、资源、进度 (人、料、机) 、质量、财务评价等信息, 为开发项目管理人员提供决策依据。具体主要功能如下:
(1) 成本管理。房地产项目管理软件的成本管理子系统一般包括估算成本、目标成本、目标成本分析等模块。通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理, 分析、比较动态成本与目标成本, 能够自动找出差异, 达到成本控制的目的。一般的软件都定义了多层次的核算项目, 支持项目、组团、单体逐层分解其关联项目核算体系, 能自动生成成本估算表, 实现项目前期、设计阶段、执行阶段的全过程的成本控制;可以对比成本估算、成本目标、成本计划、成本实际发生等各个阶段数据, 预测待发生成本, 随时了解工程造价。利用软件基本上可以对成本管理实现电脑操作, 极大地提高了效率和准确性, 为项目的成功运行提供了保障。
(2) 合同管理。合同作为房地产项目生命周期中的主线, 大多数软件都提供了合同模板, 对合同拟订、合同建立、合同变更、合同结算、款项拨付、支付计划、合同台帐等能够自动实现, 提供合同的分类、实时、动态管理十几种合同报表, 从不同的角度和层次, 动态反映合同执行情况。支持合同拟订、签定、执行、评审等项目合同的全过程管理;实现合同拟订、拨款、变更等业务审批流程集成协同办公;分类管理土建合同、采购合同;支持单价合同、总价合同;支持合同变更、签证, 关联合同结算;能够反映合同信息关联项目计划进度、资金支付;能够自动生成合同报表。
(3) 材料设备。多数软件都为项目资源管理提供了适度、灵活的工具, 用户可以方便地定义和输入资源, 可以采用软件提供的各种手段观察资源的基本情况和使用情况, 同时提供了解决资源冲突的手段。提供了供应商管理、采购计划、采购申请、采购寻价、设备采购、入库出库业务等模块, 通过对项目设备需求分析自动生成设备需求计划、采购计划, 全面反映项目的设备采购需求。同时建立材料设备信息库、供应商信息库;建立供应商比价及材料设备比价;能实现采购计划、采购申请、采购合同、到货跟踪等业务流程自动化;工程进度计划自动生成材料设备采购计划, 完成采购资金的分析。
(4) 计划进度。多数软件为项目的进度计划管理提供自下而上, 或自上而下, 的方式安排整个工程项目, 能够对项目分解, 从时间、费用、设备材料、合同资金、交付成果、资源等多个角度制订项目计划;能够提供项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告。其具体功能包括项目、子项目、任务无限制多级划分, 自动计算作业进度与标识关键路径;支持多项目管理, 分析比较各项目优劣, 项目模板记录标准业务流程;能够自动绘制网络图、树状图、甘特图、PERT等;能够对项目计划调整、项目变更记录, 分析计划全过程。
3.2 目 标
实施项目管理信息化后, 能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度, 具体达到下列目标:
(1) 有效实现项目各方的沟通与协调。房地产项目的业主、设计方、监理方、施工方和材料设备供应商等可以通过网络随时获取相应数据, 及时、准确地沟通协调, 从而有效缩短项目周期, 降低项目成本。
(2) 项目资金管理更加灵活, 能够实现与企业财务系统的完美对接。通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握, 随时提供项目资金状况, 帮助业主有效地实现资金平衡, 降低项目风险和成本。
(3) 实现全过程的成本控制。在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段, 涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测等功能, 可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度, 从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。
(4) 实现强大的合同管理功能。合同类别任意划分, 拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务, 十几种合同报表从不同的角度和层次, 动态反映合同执行情况。
(5) 提供众多成熟、先进的项目管理工具和方法。如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等, 这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用, 成为提高项目管理水平的有效手段。要引入项目管理信息系统, 真正实现企业项目管理的信息化, 企业的决策者必须充分意识到项目管理信息化的重要性和紧迫性, 通过外购或自行研发项目管理信息系统, 尤其是外购功能较为齐全、升级指导服务良好的开发项目管理软件, 不断加强人员培训, 全面提高公司职员素质, 就可以克服企业信息化管理滞后的薄弱环节, 给企业的开发经营带来显著的经济效益。
参考文献
[1]张卓, 等.项目管理[M].北京:科学出版社, 2005.
[2]丁栋虹.管理咨询[M].北京:清华大学出版社, 2006.
[3]杨东.房地产项目管理信息系统探讨[J].住宅与房地产, 2005, (4) .
[4]范如国.房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社, 2004.
房地产管理部门 篇8
关键词：房地产,财务管理,成本控制,协同管理
房地产是我国国民经济发展的重要支柱产业, 在我国经济发展中发挥了重要作用。但是由于近年来房地产行业的快速发展, 很多房地产企业也出现井喷式上涨, 导致企业良莠不齐。房地产企业要想在激烈竞争中提高自身竞争力, 需要在财务管理和成本控制工作方面多做工作, 并且还需要做好两者的协同管理工作。建立企业财务管理及成本控制的协同管理, 才能提高企业的经济效益, 增强企业综合竞争力, 更好的促进企业的发展, 在激烈的竞争中脱颖而出。
一、房地产财务管理及成本控制协同管理特点
财务管理主要是对企业资产、资金、利润分配等进行的管理, 是企业管理中非常重要的组成部分, 是以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力、物力的消耗、生产成果的实现和分配。房地产企业财务管理主要包括对开发企业资金筹集、投资运用、开发成本及费用、税务筹划、利润分配等方面的综合管理。房地产成本控制管理则是企业根据预先制定的成本目标, 对施工前、施工中、施工后进行的全过程管理。房地产财务管理及成本控制协同管理特点主要体现在以下几点:
(一) 开发周期长, 筹资金额大
房地产开发企业的特点决定了其具有耗时长、资金需求量大的特点。开发建设需要经过从征地、土地开发、施工、交付等阶段, 每一个环节都需要大量时间, 资金需求量大, 因此筹资任务重。
(二) 决策要求高、风险大
因房地产开发活动管理时间长, 在整个开发周期中, 涉及环节多, 存在较多不确定因素, 因此这就提高了对企业财务人员的要求。财务管理人员要提高投资决策的准确性, 为企业经营者项目决策提供准确可靠的信息。
(三) 成本管理工作复杂
房地产企业成本管理涉及面广, 首先成本构成方面, 由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等构成, 各具体成本项目因内容不同而不同;其次在成本核算方面, 开发项目必须以单项开发工程为核算对象, 针对每一个具体单项工程分别计算成本。针对单项工程规模大, 开发周期长的可以按照区域进行成本核算。最后, 在成本结算方面, 一般是先建住宅, 后建配套设施, 这种情况需要按照已出售住宅的成本, 未完成的配套设施费用作为预提费用处理。
二、房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略
(一) 完善制度建设
房地产企业应该先从制度建设做起, 做好制度建设。成本控制方面, 要严格按照预决算工作进行, 和预决算相关的资料, 要保证真实、准确。
财务管理方面, 做好预决算的审核和复核工作, 提高成本控制管理效率。另外, 在原材料采购上, 要选择长期合作的信用状况良好的供应商, 签订合同, 将进货单相关材料单报送财务审核, 财务要严格审核数量、金额等, 最后签字确认。对于不合理的材料单, 财务部门及时联系相关成本部或采购部进行核实。成本控制部门应对项目部提出的采购请求进行数量、时间的核实, 制定有效的采购计划。采购前要进行预算, 结合财务成本, 有规律的进行工程款的支付、材料、设备和其他物品的进货。
(二) 设立财务管理体系
1. 做好日常基础财务管理工作。
目前, 我国很多房地产企业财务管理功能不够完善, 管理理念未能及时更新。因此房地产企业需要更新观念, 完善基础财务工作, 先做好日常财务管理工作, 对企业财务管理情况进行分析, 为决策者提供有效信息。
2. 提高财务管理水平。
房地产财务管理人员需要具备较高的专业水平, 对财务管理人员应该进行专业定期培训, 增强自身的专业水平。另外, 财务管理人员还应加强对成本管理的认识, 要从成本控制的角度全方位去管理。
3. 加强资金管理。
企业财务人员应该做好资金管理, 资金管理主要涉及筹资管理、现金管理、资金成本管理等。维持企业良好信用, 为获得低利率贷款提供条件。另外企业也应该制定合理的融资计划, 尽可能加强企业资金的周转速度, 增强企业利息周转率, 完善资金管理工作。
4. 加强资本结构管理。
资产负债率适当的情况下, 既可以促进企业的发展, 又有利于充分利用企业资金。因此在确定权益债务比的过程, 应根据企业发展目标、企业融资情况、规模进行合理规划。针对具体的投资项目, 制定详细的融资计划, 在融资环境好、经济形势比较稳定的情况下, 可以适当提高融资量, 提高资产负债率。
(三) 做好协同管理规划
房地产企业应根据企业自身特点, 做好协调规划工作。在企业内部, 形成标准化管理, 统一财务管理和成本控制的要求, 要求各部门相互协调配合;在生产环节, 在保证产品质量的前提下, 可以进行业务外包。另外, 要选择信用良好的供应商;在项目管理中, 项目部人员要做好施工现场各项管理工作, 如施工管理、客户管理、营销管理等等, 要加强项目部和成本部、财务部、生产部等部门之间的协调, 实现企业与客户之间的双赢, 共同促进企业的发展。
房地产发展过程中, 规范的工作流程可以促进企业财务管理和成本控制管理的协同效应, 建立标准化体系也可以使其更加顺利, 通过不断完善改进企业的财务管理和成本控制协同管理, 改变传统思维, 保证企业发展活力。
三、结语
目前, 我国房地产企业在财务管理和成本控制过程已经取得了较好的成果, 但要提高企业的经济效益, 提高企业的核心竞争力, 还需要在加强两者的协同管理。只有不断通过财务管理和成本控制协同管理才能更好地促进企业的发展, 为企业取得长足发展提供支持, 使企业在激烈竞争中立于不败之地。
参考文献
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[4]刘鸿雁.房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略分析[J].中国经贸, 2015, (6) :183-184.
房地产企业绩效管理浅析 篇9
房地产企业绩效管理是指通过建立由绩效计划与期望——绩效实施与支持——绩效考核与评估——绩效反馈与发展的管理闭环, 将以往偏重考评的单一模式发展为考评、反馈和发展员工工作绩效的系统模式, 它是一种提高组织、员工的绩效和开发团队、个体潜能的一种具有战略意义的管理方法。通过绩效管理不仅可以提高员工的工作积极性, 使他们增大对工作的投入, 为企业创造更大的价值, 而且促进员工之间的合作和交流, 建立员工之间良好的互动关系, 给员工提高表达意愿的机会, 不断提高员工的归属感和满意度。
二、房地产企业绩效管理存在的问题
房地产企业包括了前期分析、设计、建筑施工、销售、物业管理等一系列过程, 其复杂性决定了企业员工绩效评价也相对比较复杂, 并且存在如下问题:
1、实行考核无差异化。
房地产开发是一个复杂的过程, 设计的环节和部门众多, 比如:设计、施工、销售、物业管理等, 不同的环节和部门决定了工作性质的不同, 工作性质的不同决定了不同的管理人才, 比如设计部门的设计人员、施工阶段的技术人员、营销部门的营销人员、客服部门的客户服务人员等, 各种人才具有不同的素质, 工作差异较大, 完成的目标和发挥的作用也各不相同。如果所有不同的人员实行无差异的考核, 实行统一的工资, 势必会影响各种不同人员工作的积极性, 尤其在房地产企业迅速发展过程中, 人力资源的管理水平不能和企业的发展相契合, 随意设置岗位, 岗位职责不明确, 员工绩效考核则无从谈起。
2、没有良好的绩效反馈机制。
企业部门经理会同人力资源经理进行绩效考核后, 没有及时和员工沟通, 导致员工对考核内容和程度完全不知晓, 考核的结果也不是很清楚, 严重影响了员工工作的积极性, 不能够调动员工的工作热情, 同时将造成企业宝贵的绩效资源浪费;或者不加考虑地根据考核结果对员工进行惩罚, 而不是激励和引导, 严重影响了企业的发展。
3、绩效考评没有与长远效益挂钩。
很多房地产企业在绩效考核时往往只根据短期企业的发展情况来进行考核员工的绩效, 忽略了企业的长期效益和非财务性指标。没有能够充分考虑那些为企业长远发展做出很大贡献的员工, 影响他们的工作态度和积极性。
4、绩效管理与企业文化建设脱节。
任何一个企业要想有长远的发展, 必须要形成自己企业的文化, 没有企业文化, 根本谈不上企业的凝聚力和号召力, 企业也就不可能成为真正的、优秀的企业。而企业文化的建立需要靠员工在基本道德、职业操守等诸方面有不错的表现, 企业在考核员工时也应该考虑到这个因素, 然而现在很多企业领导只注重效益, 根本不管员工个人素质和企业文化建设, 长此以往, 会影响企业的长远发展。
三、房地产企业绩效管理改善建议
房地产开发经历的环节众多, 从土地选址与可行性分析开始到销售出去, 经历较长的时间, 投资数额较大, 投资回收期也较长, 工作关系也相当复杂, 这些都导致房地产开发项目风险高, 稍有不慎, 就会导致投资失败。在这个过程中, 项目成功与否与员工的努力与通力合作是密不可分的, 那么员工的努力与否与绩效管理息息相关, 所以实行合理的绩效管理制度显得至关重要。
1、实行差异化和有针对性的绩效管理。
房地产企业容纳了各种不同的人才, 对于不同素质和层次的人才, 根据被考核者工作性质的不同, 应当把岗位分为不同的层级, 比如一般员工、主管、高级主管、副经理、经理等, 体现差异化。
2、建立良好的绩效反馈机制。
绩效考核后要及时把考核结果与员工进行沟通, 对考核比较好的员工要进行晋升或者多发奖金等奖励, 考核相对差的员工要进行培训和少发奖金, 督促其提高自己综合素质, 更好地适应工作。
3、把绩效管理与企业长远发展结合起来。
企业在进行绩效考核时要考虑那些给企业长远发展带来效益的员工, 变静态管理为动态管理, 采用比较先进的信息技术方法, 合理、细致、全面地考核不同的员工。同时, 考虑运用多维综合发展的管理工具, 确保公正、公平、合理、有效地进行绩效考核。
4、建立绩效管理与企业文化建设相挂钩的考核制度。
良好的企业文化会形成良好的工作氛围, 对企业的长远发展起着至关重要的作用。而建立良好的企业文化需要每一个员工为之付出不懈的努力, 只有整个团队确实从实际着手, 企业的文化建设才会取得一定的效果。为了提高员工为之努力付出和奋斗, 必须建立绩效管理与企业文化建设相挂钩的考核制度, 从奖金和职位上激励那些做出贡献的员工。
总之, 随着房地产企业的不断发展, 企业绩效管理肯定还会出现新问题, 企业管理者要不断学习, 提高自己综合素质和掌握更多的经验, 认真、勇敢地面对新的问题, 通过分析比较, 制定出合理的薪酬制度修改意见, 保持企业的健康发展。
参考文献
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[3]余凯成.人力资源开发与管理[M].北京:企业管理出版社, 1997.
房地产企业预算管理分析 篇10
一、房地产企业预算管理的必要性
(一)预算管理能帮助企业实现循序渐进的发展
房地产企业的战略目标能够为企业的发展指明方向,是企业发展理念中重要的内容。而有效的预算管理工作能够对企业的战略目标进行细分,从而帮助企业能够根据细分的目标循序渐进的实现企业的发展战略。
(二)预算管理能够提高资源配制的合理性
房地产企业的业务范围非常广泛,主要包含技术研发部门、营销部门、工程技术部门等。这些部门之间通常缺乏有效的沟通和联系,导致房地产企业的资源不能够合理的进行配置。而预算管理工作能够有效的对企业的人力、物力和财力等资源进行合理配置,从而防止出现配置不均造成资源浪费的情况。
(三)预算管理能够加强房地产企业风险管理的质量
房地产企业是综合性企业,在企业的运行过程中,不可避免的要遇到许多缝隙。防范企业风险始终是房地产企业需要关注和重视的关键。放低产预算管理的主要工作是对企业收入、成本、费用等进行有效的预估和计算,并将预算结果递交企业管理部门,企业管理人员在投资决策的时候,要充分参考预算管理结果的意见,提高房地产企业防范风险的能力。
二、房地产企业预算管理中存在的不足
房地产企业的预算管理工作对于企业的发展具有重要的作用。但根据调查发现,目前房地产企业的预算管理工作还存在一定的问题,具体表现为以下几个方面。
(一)地产企业的预算管理的体系有待完善
当前,我国大部分房地产企业都根据自身的实际情况制定了预算管理制度,但总体来说,预算管理制度的科学性还有待提高。首先,房地产企业的预算管理工作在实际的工作中,缺乏有力的组织体系作为支撑平台。而这种情况也导致了企业预算管理的总体目标难以实现,企业各个部门的预算管理也更多的成为一种形式。其次,预算管理部门工作人员的职责范围不够明确。房地产企业的预算管理工作的顺利展开需要各个部门的有力支持,但在实际工作中,各个部门对于相应的责任不够明确,经常出现推诿责任的现象,从而造成预算管理工作的困难。
(二)房地产企业的预算目标和战略目标联系不够紧密
房地产企业的预算目标可以看成是发展战略目标的细分,因此预算目标和战略目标之间应该具有较强的联系。但目前,房地产企业在制定预算目标时,通常都忽略了对房地产企业战略目标的考量。另外,由于房地产企业的项目成本很可能随着环境的变化而出现变化,因此对预算目标进行调整,而项目的盈亏情况又不能在预算中进行体现,从而对项目的评估工作造成了影响。
(三)房地产企业的预算目标的落实力度不够
目前,多数房地产企业将预算管理工作作为财务部门的下属机构进行管理,但由于房地产企业的特殊性,财务部门在进行预算管理过程中,受到自身业务局限性的影响,导致无法对企业的营销成本进行准确的评估,进而造成预算数据的可靠性不高,间接的导致预算数据不能作为企业管理人员对企业发展进行决策的依据。另外,有的企业对于预算目标的执行力度不够,预算目标在传达后,没有引起领导的重视,企业也缺乏对预算执行情况的有效监控,最终造成预算管理工作达不到效果。
(四)房地产企业预算的评价制度的科学性还有待提高
目前,我国房地产企业的预算考核制度还不够完善,具体表现为以下几点。首先,对预算管理目标的重视程度较低,房地产企业在进行业绩考核时,通常没有结合预算目标进行考评工作。其次,预算考核的管理体系不够先进,目前,大部分房地产企业采用的预算考核办法还是传统的考核办法,通常只是将财务指标作为最主要的考核指标,而对其他管理指标考虑不多。最后,预算管理的反馈机制还不够完善。房地产企业对预算管理的考核不仅是要作为业绩的评价指标,同时也应该是企业未来发展参考依据。因此,良好的反馈机制非常重要,反馈机制要能够有效的反映企业预算管理存在的问题,从而为房地产企业的发展提供有效的参考意见。
三、加强房地产企业预算管理的途径
(一)建立健全的预算管理体系
建立健全的预算管理体系是加强预算管理工作的核心途径,具体来说,房地产企业需要从以下方面完善预算管理体系。
1、做好责任划分工作
房地产企业的预算责任应该按照从上到下的顺序逐级进行分析。企业的高级管理部门要对整体经济效益的实现负责,各个项目部门要对细化的预算指标进行负责,部门的各个员工要负责具体的经营活动。
2、加强预算编制的合理性
预算管理人员要做好预算标准的制定工作,要根据企业的需要及时开发新的相关指标。另外,房地产企业要明确房地产预算的编制过程,要保证预算编制工作在科学有效的条件下进行。
3、对预算编制的报送时间进行严格的要求
房地产企业要明确编制的报送的时间,并在预算编制中,标注明确的编制依据,对于没有完成的部门,要进行相应的惩罚。
4、做好战略目标的细分工作
房地产企业预算管理的目标就是企业整体发展战略目标的细分,因此,企业要协调好预算管理目标和战略目标之间的关系,从而提高预算管理工作的效率。具体来说,首先房地产企业要根据战略目标明确业务方向,并对项目预算进行科学的编制。其次,房地产企业要以年度预算作为中心,以项目进度作为关键点,对各个项目编制单独的年度预算,并由预算管理部门进行汇总。年度预算最好以不同的项目作为依据,对收入、回款以及成本等进行对应的预算编制,保证预算编制的科学性。
(二)对预算执行的情况进行有效的监控
在对预算执行情况进行追踪工作时,房地产企业要注意以下两点。通过良好的监督检查制度,对预算的执行情况进行严格的检查。对于季度和半年度的预算执行情况要进行通报,对于年度预算执行情况要进行重点的业绩考评。建立良好的监督预警机制。项目的关键环节在完成后,预算监督人员要对相应的经济指标进行明确,并分析和预算指标之间的差异,并根据具体情况,做好责任的明确工作。
(三)加强计算机技术的运用
随着科学技术的发展,企业管理活动的信息化程度越来越高。在预算管理工作中,管理部门要提高预算管理的信息化程度,从而提升预算管理的工作水平。例如,要提高对财务软件的使用效率,确保采集的预算基础数据的可靠性和全面性。用友软件、金蝶软件等是目前企业财务管理工作中比较常用的软件,房地产企业的财务管理人员要能够良好的掌握。
四、结束语
良好的预算管理工作能够有效的提高房地产企业的管理水平,控制企业的运营成本。在实际工作中,房地产企业的管理人员要提高对预算管理工作的重视程度,从建立健全的预算管理体系,协调好预算管理和战略目标管理的关系,做好预算执行情况的追踪工作,提高预算编制的信息化程度等方面入手,切实提高房地产企业预算管理工作质量,为企业的良性发展提供帮助。
摘要：良好的预算管理工作能够合理的配置企业资源,防范企业的经营风险,对于房地产企业的良性运行具有非常重要的作用。房地产企业的管理人员要从建立健全的预算管理体系,协调好预算管理和战略目标管理的关系,做好预算执行情况的追踪工作,提高预算编制的信息化程度等方面入手,切实提高房地产企业预算管理的工作质量。
关键词：房地产企业,预算管理,存在问题,解决对策
参考文献
[1]杨莉.房地产企业全面预算管理问题与对策[J].中国外资,2013
[2]赵刚.基于房地产企业全面预算管理应用的研究[J].中国总会计师,2014
房地产项目造价全程管理浅析 篇11
一、设计阶段
通过了解工程设计要求想法，分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标，包括工程造价限额和工程实物含量限额指标，分别对应建筑、结构、机电、精装饰装修、园林绿化、环境工程、土石方及市政工程等。
首先根据方案设计，编制方案估算，提出对此方案是否可行或优劣的意见，并得出一些类似产品数据及技术要求等。然后在初步设计完成后，编制设计概算，得出相应概算和测算出经济指标，并与限额设计指标进行对比，提出更具合理化建议。在设计方案深化，进行方案比选时，采用专家咨询论证会，调整设计概算，从价值工程角度做不同方案的经济评价分析，给项目提供可选的最佳设计方案。
二、施工图预算及招标合约阶段
经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算（包括工程量清单 ，清单组价编制 ），保证差异范围在5%以内。
以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规划，对整个项目标段划分，包括总包、直接发包的独立工程、直接采购（甲供）的标段。编写总包单位招标文件（含合同文件），编制专业分包招标文件，做好开标、评标、澄清等相关工作，分析各投标人的投标报价，并与控制价进行分析比较（提出施工方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项），得出技术经济分析报告，并与中标单位进行合同谈判、签订等工作，办理招标及备案手续。
三、施工阶段
经审定的施工图预算为成本指导，全程监督的施工造价管理，对中标单位的施工组织设计方案进行审查，对可能造成项目成本增加的情况提出应对措施。对施工过程中涉及造价调整的设计/工程（含材料）变更、经济签证、价格核定，作好监测跟踪，及时反馈，制定控制方案，同时编制动态成本报表数据、建安成本执行情况报告及工程成本超支预警报告。
（一）核实、调整和分类统计工程量清单
为了动态管理工程造价，做到心中有数，在项目中开展核实、调整和分类统计工程量清单工作，在施工合同签订之后对中标人的工程量清单进行核实调整，修正投标时候的错误和笔录，在招标文件中加入限制不平衡报价的条款，譬如招标人若发现投标人的投标单价与按定额计算的单价相比大于30%的时候，业主有权按定额调整综合单价;而分类统计工程量的目的是掌握各单项工程各分部分项的工程量组成，以便于编制产值计划和提高审核进度款的效率。
（二）编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表
（三）主要材料和设备认质、认价核定
1.对材料设备价格及时进行调研，如遇可调材料价格上下浮动超过合同约定幅度时，及时提出书面分析报告，制定相应对策。
2.在收到施工单位关于材料和设备认质、认价核定书面要求后，监理（项目部）及时确认质量标准要求后，根据合同约定的方法，及时进行价格招标或询价，根据其询价结果，对其进行核价：确定价格、品牌、材质、参数等。
3.在变更某项材料、设备时，通过市场调研和经济指标分析，可能引起的造价增加或减少时，应对其进行成本控制。
4.现场收量
对现场土石方工程、隐蔽工程、签证中不能按图计量部分，及其他需要现场收量确定工程量的项目，进行现场测量收方。在收到施工单位整理后的收方成果文件，及时完成收方成果审核和资料整理工作，如有整改要求，及时要求其整改后重新收量。因单项签证涉及造价金额预期超过合同总价1%时，及时提出造价分析报告并报审，根据报审最终意见在签证单上签署明确核价意见。
5.技术、设计变更审核：因单项技术、设计变更引起造价上调预期超过20万元的，提出造价变更分析報告，报总经理审批。
6.索赔
（1）拟定引发索赔的控制点，如工期延误等，全程实施监控和预警，如发现符合合同索赔条件的情况出现，及时通知监理（项目部），并拟定索赔方案意见，报领导审批同意后，正式提出索赔。
（2）拟定施工方可能提出索赔的问题，如为我方可以预期的因素（譬如重大设计变更等，但不包括进度款到帐时间等我方不能预测的因素），全程实施监控和预警，如发现可能出现施工方索赔的情况，及时通知监理（项目部），并收集反索赔资料，拟定反索赔预案，施工单位正式提出索赔后，按合同约定的程序，及时处理索赔事宜，并将过程和结果报领导审批后执行。
四、结算审核阶段
工程完工后，在规定时间内完成结算资料的审核，提交：工程结算总价及其明细结算报告、各分项工程结算书、全过程的造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。
（一）结算资料的审查
1.首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。
2.工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。
（二）竣工结算的审查
1.工程竣工验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。
2.审核方法为全面审核法，包括所有实物工程量的审核，材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。
五、项目后评价
房地产企业资金管理研究 篇12
关键词：营运资金,房地产企业,现状问题,解决对策
房地产行业在近几年的国民经济中变得越来越重要,并且这些年也得到了迅猛的成长。作为房地产企业自己,是标准的资金密集型企业,投入资金大、运营风险高、时间久、供应链相对偏长的特点,房地产企业资金管理就显得更为重要。如何合理管理企业本身的资金,如何合理地进行投资,筹资,运营,则是企业能否获得利润,进行可持续发展的重中之重。
一、房地产企业资金管理的内容
企业财务管理的内容是由资本流动的过程决定的,包括收购、使用、消费、收入和资金分配,即通过价值形式展现对生产资料的取得、使用、生产成果的实现和分配。主要的管理内容有以下几个方面:第一、房地产企业资金筹集的管理;第二、房地产企业资金投资运用的管理;第三、房地产企业成本及费用的管理;第四、房地产企业税务筹划的管理;第五、房地产企业利润分配的管理
二、房地产企业资金管理的现状
目前房地产企业资金管理的现状如下:
(一)房地产企业项目周期长,所需资金多,财务风险偏高
首先,房地产开发企业成本支出巨大,因此企业需要筹集到大流量资金。其次,每一个项目的开发时间久,大多为两年以上,里面所存在的不确定因素也比别的行业多,企业非常重视保持完整的资金链条。资金周转率较低,周转时间长。企业需要连续开发项目则需要大量资金的筹集,从而导致筹资困难。
(二)受政策影响大
基于上一个特点,房地产企业每一个项目从开始到结束好几年,在这样一段时间内,会有许多不一样的政策出台,对企业或利或弊,因此不确定因素也较。
(三)房地产企业资金管理困难多,对企业各种影响繁杂
企业存在较多的会随时变化的成本核算项目,周期较长,并且很多因项目而变的核算。项目开发过程中,难度大,影响多。
三、房地产企业资金管理面对的问题及相应对策
(一)房地产企业资金管理的问题
1、融资渠道单一,负债经营。房地产业自身的发展存在许多问题,最为严重的是融资结构失衡,过度靠银行信贷融资渠道,这是多数房地产公司的统一特征。
我国房地产企业的资金来源有自有资金,其他则是银行贷款,相应的开发商工程垫款大多通过其他方式来自银行,房地产企业的发展和扩大市场主要依靠银行贷款支撑,金额普遍占到总投资63%上下。会形成这种现象主要因为我国的房地产金融市场缺少多元的支持体系和风险分担体系。
从融资角度来说,融资渠道单一最终也导致负债结构不合理且还本付息压力非常大。
2、营运资金风险的面对能力较弱。营运资金风险是指企业营运资金不足给企业财务体系带来负面影响、从而造成危害的可能性。在营运资金管理中,当很多房开企业认为利润率远远高于资本成本率,易产生盲目奋进的行为。而过快投资房地产项目时,营运资金被大量占用,原有经营所需资金就会变得匮乏,而开发的项目自身产生现金回流又需要等待较长一段时间,最终导致资产流动性大大减弱,营运资金风险也将大大增加。
3、房地产投资较为盲目性。房地产投资有以下几个特点:投资金额大,资金回流慢的特点,投资决策失误带来的损失会变得十分巨大。分析论证开发项目存在的经济、地理等环境,要理智,认真调研房地产市场的需求趋势、消费者的购买力和市场上的供应情况。绝对不可盲目投资,根据消费者的需求和市场的经济规律去开发项目,而非按照自己的武断决策。否则会造成非但得不到合理的投资回报,投资的资金也会陷入有去无回的泥潭。
(二)针对房地产企业资金管理存在问题的相应对策
1、拓宽融资渠道,改善融资状况。房地产开发企业主要依靠短期负债项目,因此资本结构不合理;并且融资方法很少,银行贷款作为主要融资方式导致房地产开发企业存在巨大筹资问题,相应解决方案:
1)减少短期负债融资,优化负债结构。企业除了资产负债率外,负债结构也十分重要,首要任务是长短期债务的搭配,使得充分发挥债务经济效用的同时又排除了短期支付能力不足的可能。2)拓宽融资渠道,降低融资成本。房开企业在外源融资中,从银行获取占据绝大部分,融资渠道狭窄,严重限制了企业规模的扩大,制约了企业的发展。
第一、充分利用内源融资,利用内部自有资产,降低融资成本;第二、增资扩股,进行股权融资;第三、典当融资。
2、完善和健全相应的资金管理体系与制度。建立健全资金管理体系。房地产企业要建立现有资金管理体系,充分了解和认识自身以及市场。进行全面预算,保证每一笔资金都可以得到规范的使用。
加强投资项目中期的资金管理。在开发过程中企业应该加强运营中的资金管理,防止不良资金流动。建立资管机构以结算为中央,统筹做出安排,使用资金。建立完善内部控制制度。内控制度包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现,根据经营环境的变化,对房地产开发企业政策、经营过程中的风险进行评估、发现和管理,并建立一些组织和控制的举措。
加强外部监督、充分发挥外部监督的作用。就会计监督而言仅仅强调会计监督并无太大作用,必须强化外部监督,做好政府监督和社会监督的工作。房地产开发企业充分认识在复杂的环境中的经营风险。风险管理是这其中不可或缺的组成部分。
参考文献
[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师,2010.(01).
[2]葛林.房地产开发企业财务管理研究[A].中国市场,2014(5):25-26.