加强房地产档案管理

加强房地产档案管理（共12篇）

加强房地产档案管理 篇1

近几年, 我国房地产档案的数量越来越大、房地产档案的利用频率不断增长、对房地产档案管理的要求越来越高, 面对这种形势, 我们必须从以下方面进一步加强房地产档案管理。

一、进一步提高对房地产档案管理重要性的认识

房地产档案管理是否科学、合理, 将直接影响房地产市场的管理秩序和发展进程。加强房地产档案管理, 可以充分运用房地产产权的原始依据, 合法证明权利人与房屋土地的权利关系的, 为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。运用房地产档案资料, 可依法解决房产方面的各类案件, 维护房地产权利人的合法权益。各级政府和有关部门应高度重视房地产档案管理工作, 在财力、人力上给予支持。

二、完善管理制度, 规范房地产档案管理行为

应该按照房地产档案管理的工作要求, 建立和完善立卷归档制度、档案保管制度、档案借阅制度、档案利用制度、档案统计、鉴定、销毁制度、档案信息化管理制度、档案人员岗位责任制等制度, 并编印成册加以落实执行, 规范房地产档案管理方法和程序。

三、认真做好房地产档案管理基础工作

一是房地产档案的建立, 必须严格按照《档案法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产权属档案管理办法》等规定, 做好房地产档案的收集、整理、归档工作。二是建立科学规范的房地产档案管理工作程序, 按照收集、整理、归档三个环节, 收集整理、归档调档两道工序进行工作, 做到每个环节之间互相检查、校对、制约, 发现问题及时纠正。在整理过程中应先把原来所有的房地产档案, 进行彻底清查以确保基础资料的连续性。三是建立科学的房地产管理目录。依照房地产管理分类的相关规定, 制订统一规范的管理标准, 建立统一分类、编码的目录, 做到档案编号与登记册、簿、卡一致。同时, 还按照统一目录, 科学、整齐、有序地做好档案的排放, 便于管理、查阅、利用。四是认真做好基础档案的审核工作, 确保档案的真实性, 对各个环节的档案必须互相校对, 特别要同原始凭证核对。五是基础档案资料必须适应档案管理信息化建设的需要, 要结合档案信息化管理的要求, 做好各项基础性工作。

四、加快房地产档案信息化建设

必须加快房地产档案管理信息化建设步伐, 建立以计算机技术为核心的现代化信息处理技术系统。要加大房地产档案管理信息化建设开发力度, 努力从财力、人力上进行保证, 并及时做好软件升级工作。

五、加快建设现代化的人才队伍

加强房地产档案管理, 需要一支既懂档案管理, 又精通房地产管理和熟悉计算机知识的专业队伍。为此, 必须要加强房地产档案管理人员的培养, 强化现代化档案管理专业知识的学习, 使档案管理人员全面、系统地掌握档案专业知识, 做好档案收集、管理和开发利用。同时, 还要加强计算机技术的学习, 不断提高计算机操作和开发水平。

六、认真做好房地产档案管理服务

房地产档案管理部门应实行全方位、多元化的服务模式, 为利用者提供方便、快捷的服务。应通过强化服务, 提高房地产档案的价值和使用价值, 使房地产档案在经济建设中发挥更大作用。

加强房地产档案管理 篇2

近年来，随着人们物质生活水平的不断提高，房地产行业也随之悄然兴起，在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特的特性呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”„„这些房地产行业中的诸多问题，加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。因此，加强房地产税收征管，实施房地产税收一体化管理，对抑制房地产投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控具有十分重要的意义。

一、房地产行业税收征管存在的问题

房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产行业税收征管工作中，主要存在以下问题：

(一)社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。

由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。

(二)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。

目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(三)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。

由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核

算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多，计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞。四是发票控管力度不强。主要表现在：其一，施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收。其三，房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。

(四)税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。

房地产企业领取发票后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。发票管理的缺位，税务部门对发票违章行为的处罚不力，极大地影响了房地产及相关税收的管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难。目前，产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(五)部门配合缺乏合力，激励制约手段欠缺。

税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

(六)税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。

一方面费大于税现象极为严重，房地产开发企业所要缴纳的各种费用近30项(不包括取得土地价款和施工成本)，内资房地产开发企业费用支出高达投资额的25%左右(不含税收支出)，外商投资房地产开发企业的费用约占投资额的20%，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力。另一方面，现行的房地产开发企业的税收种类繁杂、结构松散、税负偏高且存在重复课税问题，这些因素都从一定程度上影响了房地产行业的健康发展。

二、对房地产行业税收实施一体化管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。

(一)强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。

要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。譬如利用强大的新闻媒体网络开

辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，启动相关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。

(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。

具体来讲，从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。如帮助企业理解认识国家有关房地产业的税收政策；帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是完善“以票控税、栋号管理”办法，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建安和房地产营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控。三是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。

(三)加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。

房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。

首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。

其次，以契税征管为契机，全面掌握税源信息。实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。

第三，要利用现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县(市、区)为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源

信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。

(四)简化办税工作程序，提高征收工作效率。

税务部门应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。首先，要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，采取与土地、房管、银行等联合办公的方式，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率，树立起良好的税务执法形象。

(五)坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。

房地产调控应加强租赁市场管理 篇3

关键词：房地产调控 租赁市场管理 租金价格

随着我国房地产市场的迅猛发展，房价高企，房地产泡沫不断增加，政府从十年前就开展一轮又一轮的政策调控措施，试图控制和降低房价的过快上涨。然而十年的调控结果却不尽如人意，新一轮调控政策限购又限贷，其严厉程度可谓全球罕有，但至今效果平平，房价远未达到“理性回归”的状态。笔者认为，目前的调控措施过于单一，范围狭窄，如果能将调控范围扩大到租赁市场，加强对租金价格的管理和限制，则能够完善调控措施体系，从不同角度对房地产市场产生影响，必然能收到更好的效果。当然，本文讨论的仅限于满足人们居住需求的住宅租赁市场和住宅租金价格问题。

1 回顾迄今为止国家颁布的调控政策，主要可以归纳为以下几类

①通过利率、准备金率等金融杠杆的调整，收紧或放松信贷，从而控制房地产发展的规模和进度。比如，央行在2007年先后五次上调存贷款基准利率，2008年又连续上调金融机构人民币存款准备金率，在2008年下半年金融危机波及中国房地产市场后，国家又连续下调存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率，并对存款利息免税，2009年随着房价继续飙升，国家重新调高两率。国家对于利率等金融杠杆的调整，属于真正的宏观调控措施，其作用并不仅限于房地产行业，而对于整个社会的经济运行都会产生影响。

②通过对按揭条件及优惠幅度的调整，加大或降低购房的难度和成本。比如，2005年3月，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。2008年11月1日起，首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。2010年1月10日，国家规定严格二套房贷款管理，首付不得低于40%；4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%等。

③调整房地产交易过程中的税收政策。比如，2006年5月31日，国税总局出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2008年6月10日，税务总局宣布企业为个人购买房产需征个人所得税。2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年等。税收政策的频繁变动，也招致了非议，2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（即国五条），3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对国五条进行了的细化，其中关于第二条“坚决抑制投机投资性购房”中规定了具体措施：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。该规定一度引得人心慌慌，引发了一大波过户风潮。之后在全国人大会议上，就有人大代表批评该规定有违宪之嫌。

④直接设定购房人的资格条件，以限制交易行为。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”因此该通知又被人称为“限购令”。在该文件背景下，全国各地很多大中城市均出台了地方的限购细则，以行政命令的方式，直接限制买房人购房的套数。

以上只是归纳了主要的调控措施，因篇幅所限，无法列举全部的调控措施。综合看，以上调控政策存在以下主要问题：

①目光狭窄，头痛医头，脚痛医脚。调控所针对的目标范围局限于房地产市场的买卖价格，实际上仅限于新建商品房的买卖价格，或者通过信贷、税收等杠杆来引导人们购买的行为，或者通过直接规定购买条件、优惠条件来限制买卖行为，但市场需求和社会交易行为是无法直接控制的，因此这些调控措施往往收效甚微，甚至可能适得其反。

②出于限制和打压买房需求的目的而采用的严格贷款条件、取消贷款优惠、增加税收等措施，从客观上反而更进一步推高了房价，对于真正的刚性需求也进行了打击。国家采取的提高利率、提高税收等措施，目的在于控制一些不具有居住刚性需求的人群的买房行为。但事实上这些调控措施并不能限制人们的购房热情，相反，由于二手房市场交易的潜规则，所有的成本和费用将被转稼给买方，这事实上使得房价被进一步推高，形成了国家收了税，银行涨了利息，真正需要房子的买房人却要付出更多的恶性循环。

③对于市场交易行为的直接限制，存在合法性问题。

限购令的出台，引发了大量的争议，有许多学者认为政府的这一举措有违宪之嫌。政府以公权力直接介入买卖双方的民事交易行为这本身就有违法治的精神，而限购令本身仅是国务院通知的形式，连行政法规都不算，但其实际的效果却能够限制买卖合同的效力，这更是突破了很多法学理论的界限。尽管也有一些学者在为这一措施寻求法理上的依据，不能不说，还是有很大的争议的。

2 加强租赁市场的管理，可以从另一角度对房地产市场进行影响，完善调控体系

2.1 租金价格与商品房买卖价格的关系

租金价格与房价间虽无必然的联系，但肯定存在着相互影响的关系。首先，房价的高低直接影响到拥有居住刚性需求的人群对于买房还是租房的选择，如果房价高，一部分人会选择租房，租赁需求就会上升，租金价格也会上涨；反之房价低，那么买房的人更多，租赁需求会下降，租金也可能下降。换句话说，对于居住的刚性需求的高低，可能同时推高房价和租金价格，或者相反。其次，对于投资性人群而言，如果租金价格高，可能促进人们买房投资，这就有可能推高房价；反之，如果租金价格不高，达不到房价的一定比例，那么投资房产是不划算的，这样投资需求会降低，投资性买房的比例也会降低，就有可能拉低房价的涨幅。

从以上的分析不难看出，对于租金价格的严格控制无疑对于控制房价有着重要的意义。如果租金价格不过快上涨，甚至低于一定的比例，刚性需求的人群可能更多地选择租房而非买房，而投资性需求的人群则有可能减少投资房产用于出租的动机，这两方面都有利于控制房价不过快上涨。

2.2 就保障房而言，廉租房比经济适用房更具管理优势

保障房建设也是我国政府为调控房地产市场所采取的一项举措，其目的就在于通过向社会低收入家庭提供廉价的房屋，以保障这部分弱势群体有房住，不受高企的房价的影响而加大贫富差距。目前保障房主要分为转移所有权的经济适用房和不转移所有权的廉租房，笔者认为，从保障房的管理上，廉租房更加适合。虽然经济适用房在出售的过程中，对于享受政策的买房人对于房屋的处置也设定了一定的限制，但毕竟在买卖的过程中，所有权已经转移给了买房人，国家和政府对于买房人已经取得的所有权很难进行更有效的限制。而出租房则不同，由于承租人没有得到房屋所有权，其享受的政策性优惠仅仅是便宜的房租，国家和政府对于承租人可以实施更有效的管理。比如，对于实际不符合政策条件的，或者违反政策处置出租房的，或者在申请时符合政策条件但经过一段时间其财产状况发生变化，已超过政策条件的，可以随时取消其享受政策性保障房的资格，收回房屋。这对于已经将房屋所有权优惠卖给买房人的情形而言，完全是达不到这种效果的。

2.3 对租金价格的控制有法律依据

与限购令存在合法性争议不同，对租金价格的控制却有着合法的依据。我国《价格法》第18条规定：对于下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格……；第30条则进一步明确规定：当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。居住用房的出租价格，目前已经完全可以说是关系到国计民生的重要商品或服务价格，政府部门完全可以依据上述法律规定直接对住宅房屋的租金价格进行干预和控制。

3 国外关于房屋租赁管理的有益借鉴

谈到对房屋租赁的管理和政府干预，德国是一个典型的例子，德国一向以房价、租金价格稳定而著称，今年5月1日，德国新《房屋租赁法》正式生效，其中对房租的涨幅做出更严格的限制。新法规要求3年内租金涨幅不超过15%。新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱三年。即使房东有正当理由想提高租金，也必须经过房客同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

从德国《房屋租赁法》的有关规定中，不难得出一些有益的启示。首先是政府的管理和干预行为。作为对民生有着重大影响的住房租金价格，政府有必要进行合理地控制。房屋租金属于房屋的衍生孳息，其实并没有严格意义的计算标准和构成依据，这就为政府对租金价格进行干预和控制提供了必要性和可能性。

其次是民事合同关系中的当事人，有权通过诉讼对过快上涨的租金价格说NO。房屋租赁关系从本质上是民事合同法律关系，合同讲究的是当事人双方自愿和意思自治的原则，在供求关系不平衡的市场背景下，出租人如果执意要上涨租金，承租人一般是没有办法的。但德国通过立法的方式确立了当事人对不合理上涨的租金价格可以行使撤销权，从而维护了租赁市场的稳定和承租人的利益，这一点是非常值得借鉴的。

至于过分上涨租金的房东是否需要承担刑事责任，笔者认为这有些遥远，在此暂不讨论了。

4 对我国租赁市场规范和监管的建议

4.1 完善立法

虽然我国价格法已经对政府定价、政府指导价、限价以及价格干预措施等问题做了相关的规定，但对于租金价格管理的细则，还需要更进一步的细化，建议相关部门可以以行政法规或行政规章的方式加以规范，也可以由一些地方先行以地方法规进行试点。

另一方面，在民事上当事人如何对过分高涨的租金采取法律救济途径，则需要民事法律的进一步细化。也可以根据我国的司法特点，暂时以司法解释的方式加以规定。

4.2 完善政府职能，加强各部门协调

在我国，住房租赁管理涉及到诸多部门，比如房屋出租登记归房管部门管，暂住人口管理由公安部门负责，而租金收入的税收则由税务部门负责等。在我国，多部门管理往往会带来界限不清、权责不明、相互掣肘、相互推诿甚至无人管理等弊病。笔者认为，要加强住房租赁市场管理，必须对政府部门的职责界限进一步明确和细化，涉及多部门交叉管理的，应当明确以一个部门为主，或者由政府协调各部门，明晰各自的权责。另外，完善信息公开制度也非常重要。笔者认为，租赁双方所签定的合同、租金价格，乃至双方的身份信息、暂住信息，均不属于国家机密和个人隐私，这些信息应当予以公开，便于公众查询，也便于职能部门利用而进行有效地管理。然而，各部门却往往出于各种原因，不愿将本部门掌握的信息公开，这还需要一个认识和调整的过程。

4.3 完善租金标准制定程序

决定租金价格高低的，只有市场供求关系，与房屋建设成本和使用成本都无关。为了调控房地产市场而限制租金价格，当然不能完全依据市场定价，但是，如何确定租金的合理标准呢？这需要深入地研究和细致的工作。要用科学的方法，并在调查最广泛的人民群众的意愿的基础上，确定合理的租金价格以及涨幅，既做到保障房屋所有人的利益，又保证房地产市场的稳定和发展，保障人民群众的居住负担不致过重。

5 结语

房地产市场调控，是一项繁浩的系统工程，关系的面非常大。要调控好整个房地产市场，必须运用多种手段，综合治理。

本文并非意在批评现有的调控政策和措施，而着重在于在现在调控措施之外，考虑其他的途径和方法，使得我国的调控手段更加丰富，调控的效果更好。

参考文献：

[1]魏静.完善房屋租赁市场机制的几点思考[J].中国建设信息，2011（11）.

[2]魏静.我国房屋租赁市场发展研究[J].中国房地产金融，2011（08）.

[3]魏静.论房屋租赁市场管理的规范化与信息化[J].城乡建设， 2011（06）.

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浅谈加强房地产档案管理 篇4

一、树立全员管理档案概念

城市房地产档案是城市房地产业务活动的真实记录, 是城市面貌和发展的历史见证, 是研究城市的发展历史、研究房地产业的发展历史及其规律的重要参考依据。因此, 重视房地产档案工作的管理和发展, 不只是房地产开发企业的一项一般意义的工作, 乃是现代化建设事业中应有内容在档案管理工作中, 不仅要真实地记录和留取材料, 保证档案的真实性和可靠性, 还要积极地开发和利用档案资源, 为改革、发展和稳定提供必要且优质的服务。要通过学习档案法律法规以及档案管理知识, 认识档案的功能和作用, 树产全员参与管理、全员重视档案的观念, 在房地产开发企业和各项管理工作中强化档案意识, 以对历史负责的责任感奉献我们的聪明和才智。

二、建立有效的档案管理网络

房地产开发企业应根据《档案法》对档案实行集中统一管理的原则, 使之适应经营管理的据要, 在直管公房档案管理上实行三级管理制。具体应采取集中和分级管理相结合的方法, 建立档案管理领导小组, 由其负资统筹、协调、组织和管理档案工作, 中层科室应有分管档案工作负责人, 并配备专 (兼) 职档案员, 由其负责所在科室的档案收集、整理、编目、立卷、移文等工作。同时, 要建立综合档案室, 作为本企业档案工作的专业管理部门, 以实现其输入 (收集、接交) 和输出 (利用) 的双重功能, 把档案管理工作与全面的整体管理工作结合起来, 提高档案的利用率及其利用价值。

三、强化房地产档案基础业务建设

房地产是人民群众生活四大要素之一, 其自然属性日益显现:原来房屋产别只有直管房产和单位自管房产, 而现在私房房产、涉外房产、股份制房产不断增多, 出现了房屋产权的多元化;原来房屋的结构分为钢混沛专混、石专木、简易四种并以砖混为主, 而现在混合、钢混、钢结构已成为主流;房屋的设计用途由原来的以住宅为主, 逐步发展为商业、教育、科研、办公等多种用途并存。因此, 要加强对房地产档案信息的管理, 必须加强房地产档案信息分类的基础性工作, 使其更加衬合房屋的自然属性, 更加便于档案的利用。要结合各地房地产档案管理工作的实际, 采取多种方式:一是要建立房地产档案信息检索体系。对于不发达地区, 要建立手工形式的档案信息检索体系, 既要建立案卷级的, 又要建立文件级的, 以提高检索效率对于发达地区, 要建立电子计算机档案信息检索体系, 以满足利用者的计算机检索和网络检索, 实现档案信息资源的社会共享。二是要开发房地产档案信息资源, 深化房地产档案信息的编撰研究工作, 为城市建设决策、活跃房地产市场、服务广大群众提供系统的档案史料。三是房地产管理部门要解放思想, 更新观念, 变被动为主动, 积极地为利用者提供优质的服务。

四、加速房地产档案管理现代化

房地产档案信息处理技术现代化实际上是一项系统工程, 不能一蹦而就, 必须分阶段有步骤实施。近期的主要任务是:编制完善的检索工具和提高系统的完全防范。计算机检索途径应有尽有, 数据中的每一个产权要素都可以作为检索点包括产权更新信息、房地坐落自然信息、产权证管理信息以及模糊条件检索等等, 为提供产权档案的查询、利用带来极大的方便。利用计算机处理信息的功能, 编制各种检索工具, 形成计算机检索与手工互补的档案信息检索体系, 以提供高效、便捷的查询服务。计算机应用保护了档案原件, 又高效地满足利用者的需要。同时要提高系统的安全性。系统的安全性指的是保护系统硬件和软件免受自然灾害和人为的破坏, 做好防病毒工作, 抓好用户权限管理。只有保证系统的安全顺利运行, 房地产档案管理现代化的目标才能得以实现, 否则一切都无从谈起, 因此做好系统的安全防范工作是重中之重。

五、努力提高房地产档案管理者的素质

实现房地产档案现代化管理, 离不开高素质的管理人才。人才资源是实现房地产档案管理现代化的前提, 是开发利用房地产档案的基本条件。因此, 房地产档案管理的现代化, 要依赖于档案人员素质的提高。加强房地产档案管理人员的培养, 要着重抓好以下三个方面工作。首先是房地产档案管理人员, 既要掌握档案专业知识, 又要熟悉房地产产权、产籍管理基本知识, 不断完善自身的知识结构, 更好地适应工作的需要。要提高思想政治素质。房地产档案工作者, 要牢固树立为社会主义现代化建设服务、为社会主义市场经济服务、为房地产事业健康发展服务、为人发群众服务的思想, 在实际工作中自觉实践“三个借助”的重要思想;要提高文化素质。在知识经济时代, 单一的知识结构是远远不够的, 档案工作人员需要既要懂专业知识, 又要掌握计算机应用技术和网络技能, 具有熟练驾驭计算机技术、灵活利用网络发布档案信息的能力;要提高业务素质。房地产档案工作者必须具备扎实的业务基本功, 熟悉和掌握房地产领域中的专业知识, 努力成为行家能手。尤其要注重对房地产开发项目的前期管理, 对已接收与保存的档案进行二次加工。同时还要熟悉本单位房地产档案所藏的数量、内容、价值、存放位置, 做到得心应手, 迅速调出案卷, 准确回答查询者提出的各种问题。

参考文献

[1]陈丽宏:《房地产档案的精确化管理之我见》, 《中小企业管理与科技》 (上旬刊) , 2009 (04)

加强房地产档案管理 篇5

人力资源开发管理包括两个部分：一是软的部分，即价值观和文化、理念。其中，员工的敬业精神是非常重要的。另一个是硬的部分，即技术部分。企业管理的本质是人力资源管理。任何一个快速发展的企业至少有两个东西缺乏：一是人才，尤其是作为中间支撑的技术人才和管理人才；二是管理，其疏漏和不规范的地方开始显现。

人力资源管理机制在本质上就是要揭示人力资源管理系统的各要素，通过什么样的机理来整合企业的人力资源以及整合后所达到的状态和效果。HR代表着企业的管理水平，HR的使命是保证公司的人才投资与它自己的战略性商业目标保持一致。总而言之，HR是为企业的战略服务的，而人力资源管理是为提升企业核心竞争力，降低企业运营成本，实现企业管理创新，简化业务与管理流程，开创新的市场领域而服务的。随着房地产产业化进程的推动，社会资源的公开，硬件的竞争就转入了“人”上面去了，人才成了竞争的主角。从趋势看，房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。行业竞争的加剧，人才竞争已成为房地产企业竞争力的焦点。因此，房地产行业必须强化人力资源管理，在选才、留才、育才、激才、用才等方面尤为重要。

房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这里特点决定了房地产从业人员必须要有扎实的专业知识，良好的心理素质，长远的眼光及很强的综合能力。许多房地产企业近几年发展困难，原因固然很多，但房地产从业人员专业素质较差，企业领导对人力资源管理工作重视不够是其中最直接的原因之一。因此，人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。

一、加强人力资源管理是房地产行业竞争的价值取向

人力资源具有提供未来经济利益或服务的潜力，并能以货币计量，因而具有资产的属性。人力资源评估的对象是人力资源的价值。由于人力资源与物力资源不同，它是一种以人为载体的特殊资产。具有生物性、能动性（自我强化、选择职业和积极劳动）、动态性、智力性、再生性和社会性等特点，这就决定了人力资源的价值与物力资源价值不同，人

力资源价值体现在人力资源的创造和贡献上，因此人力资源评估的依据就是人力资源提供未来经济利益和服务的潜力。人力资源价值分为社会价值、企业价值和个人价值。从微观的角度看，人力资源价值分为个体价值（企业家价值）和群体价值。

人力资源是第一资源。在人类所拥有的一切资源中，人力资源是最宝贵的，自然成了现代管理的核心，不断提高人力资源开发与管理水平是当前房地产行业提高市场竞争力的需要和一项重要措施。通过合理管理，实现人力资源的高效，取得最大的使用价值，也就是使人的有效技能得到最大限度发挥。

现代人力资源管理应从几个层面管理，一是高层领导的人力资源管理，企业高层领导才是人力资源管理的关键人物，把人力资源管理看作仅仅是人力资源部的事是极其错误的观点。第二是直线经理人的人力资源管理，他们的参与决定着企业人力资源管理的成败。

企业核心价值是企业文化与经营理念的源头，而人力资源管理理念与策略是实现企业经营理念、核心价值及文化的具体“实践通路”。人力资源管理最主要的使命在于提升企业绩效：企业绩效的提升并非人力资源管理一个部门可以决定的，但人力资源管理部门应从人力资源管理理念和管理策略着手，进而规范相关制度，规定员工绩效策略和相关激励机制。

怎么样让人才留下来？让人才感到有前途？怎么提供员工的职业发展、提供培训和工作发展的机会才是管理中的增值。

房地产企业，不仅需要专业型人才，更需要全能型人才。全能型的人才还体现在具有开放的心态，开阔的视野和远大的目光，对一个期望长线发展的企业来说必须要有更多的战略发展规划和战略管理。人才不仅需要培养，更需要企业规划。现在的房地产企业普遍缺乏对企业员工职业生涯的规划，一个人从进入一个公司开始，到最后因种种原因离去，企业似乎并不是很在乎，越来越多的员工也把“跳槽”看成普遍寻常的事，然而，这对企业来说一般是一种损失。

首先，任何一个企业都是由企业人来构成的，人的成长即意味着企业的成长，房地产公司也不例外。如果员工只是停留在把工作当成一种谋生的手段，而非为之奋斗的事业，员工就不会积极主动地为企业的发展壮大而努力，这对企业的成长是极其不利的。

其次，员工应当有跟随企业一同成长的土壤和愿望。企业总是希望员工要忠诚于所服务的公司，但企业如果不能让员工有归属感，又谈何员工忠诚？而这种归属感体现在企业的认可，以及能上能下和任人唯贤上，因而有必要重新检讨现行的人事制度和激励机制是否合理。

第三，企业不仅要对企业自身的发展有明确的规划，同时也要对部门进行规划、岗位进行设定、人员工作业绩进行有效评估，为员工在企业中的成长、发挥特长和自我价值肯定拓展空间。另外，企业要留得住优秀的人才，优秀的人才不仅自己对工作富有激情、思维开阔、勤奋努力，而且还能带动其他员工的共同成长。如果企业失去优秀员工将失去企业的核心力量，用韦尔奇的话说“这对企业是一种罪过”，同时企业对失去优秀员工的检讨和分析是十分必要的。

房地产企业的经营活动大部分是第三产业的经济活动。许多房地产企业并不具备生产施工队伍，职工队伍主要由管理人员、工程技术人员和业务人员构成。因此，房地产企业人力资源管理职能主要体现在员工的招聘、录用和培训、选拔、考核与升迁、劳动报酬和劳动激励上。因此，加强房地产企业人力资源管理是提高竞争力非常重要的价值取向及方法。

二、加强房地产企业人力资源管理的途径

首先，应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。通过在职培训、脱产进修等各种形式，学习各种所需的专业知识。同时，让他们加强实际锻炼，不断总结经验。使之对事物的观察、思维、判断、决策等务实能力逐渐提高，才干逐渐增长，从而逐步成长为知识型人才。也可以招聘引进知识型领导。为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干，把企业搞的有声有色。

其次，房地产企业应对决策层人员实行目标责任制。规定或项目利润指标，完成指标，有奖；反之，则罚。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力，可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。

第三，加强房地产企业内部的人际交往和情感交流，淡化人与人之间的戒备心理。信息沟通与合作是其它相关因素的基础，甚至是决定性因素。没有畅通的信息沟通渠道和有效的沟通方式，不可能形成稳定、持久、完善的合作与工作群体。

第四，加强房地产企业管理中的民主气氛，建立民主监督和决策制度。实现“以理服人”和“以情感人”相结合的领导方式，提倡事实求事、照章行事的工作作风，尊重员工的地位、价值和尊严，加大对人力资本的投入，高度重视人力资源的开发和利用。提高对员工的“人本管理”，以形成高素质的积极性和决策机制。

第五，加强房地产企业管理人员政策和理论上的学习，提高其业务素质，减少工作中的盲目性和决策失误。在选拔和培养人才时应切实依据房地产企业的特点，既要注意对年轻干部的选拔和培养，又要适时、适度的掌握培养和选拔的范围，除基础的理论学习，还要辅以向有经验的同事学习。在人力资源配置过程中，既要与社会经济状况和现实的生产力水平相适应，又要与企业发展实际相一致。

对房地产开发企业成本管理的加强 篇6

1.制定项目成本和期间费用计划

房地产开发企业的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应分为项目成本计划和期间费用计划。

1.1制定项目成本计划

1.1.1项目成本计划的形成过程

成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。具体而言：第一，通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。第二，逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目標进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。第三，成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。第四，调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

1.1.2项目前期策划的估算

在这一阶段计划成本的估算方法有：一是历史数据法，这种方法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；二是定额资料法，这种方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；三是合同价法，这是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；四是询价法，这种方法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。

1.1.3确定项目的目标成本和责任成本

经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为企业确定项目目标成本的依据。企业可在此基础上经过适当调整，确定企业的目标成本。或者将这种成本计划作为企业的目标成本，成为成本控制的依据。同时，目标成本一旦确定，就要成为各职能部门和各职能人员的责任成本，成为对相关部门和人员进行成本考核的依据。

1.2制定期间费用计划

在制定期间费用计划时要注意以下三点：一则期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度（重复部分）按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。二则期间费用计划要与企业的规模、项目销售完成的进度相结合。三则要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

2.对开发的项目实行全过程成本控制

2.1对项目开发的每个阶段都实行成本控制

房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：（1）项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。（2）设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在 75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。（6）结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在目前更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作。

2.2控制开发项目的期间费用

加强房地产开发项目管理 篇7

按照建设程序, 房地产项目分为六个阶段:项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有:项目建议书和可行性研究的决策阶段;确定设计方案、初步设计、技术设计、施工图设计等设计阶段;规划、消防、质监等报建阶段;勘察、监理、施工、采购招标等施工准备阶段。销售策划工作随同项目开发进度展开。

那么, 如何做好房地产项目管理, 达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果呢?本文结合山东青州的一个商业住宅项目的管理体验, 谈谈几点看法。

一、建立健全项目部, 做好项目开发安排

选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理, 并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等专业人员作为项目管理成员, 共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利, 做好任务分工、工作流程、完成期限, 将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排, 编制和落实项目发展规划、销售策划等网络计划。首先, 要做好前期工作, 开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本, 它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中, 项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此, 在前期工作中, 经过详细客观的市场调研, 该项目的开发定位为给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平方米5, 000～8, 000元的二至四室住宅户型, 同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上, 邀请知名设计单位进行设计。将4层以下设计成商铺、设备房、车库的裙楼部分, 5层以上设计成6栋联排的高层塔楼。外立面采用铝合金窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式, 都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价, 又确保了质量和进度;其次, 要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务;再次, 要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险, 是需要精心策划的。只有销售得好, 开发的商业住宅楼才算是被市场认可, 项目的赢利目标才能够实现。

二、进度控制

进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划, 控制好关键工作和关键路线, 提前或按期实现节点工期目标。首先, 要了解完成项目各阶段工作所需的时间, 制定项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划;其次, 通过精细安排、狠抓落实, 控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标;再次, 要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作, 需要充分准备、认真落实、密切配合, 争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况, 要极力避免, 并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施, 确保进度目标实现。为了缩短工期, 可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法;最后, 经研究确定, 该项目的总工期两年多一点的时间。

三、质量控制

质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以, 应当建立质量控制体系, 采取全面、全过程、全员的三全质量管理, 事前、事中、事后三阶段质量管理。

在项目建议书和可行性研究的决策阶段, 进行客观、详实的调研工作。在设计阶段, 要求进行限额限期设计, 并且跟进设计工作, 确保项目设计技术先进、经济实用, 设计图纸满足施工要求。招标阶段, 选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段, 审查监理规划、监理实施细则, 监督监理单位的日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织设计等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量, 重点监控质量控制点。管理好影响质量的五大要素, 减少质量问题。竣工验收期间, 加强检查整改;工程保修期间, 及时做好维修服务工作。

四、投资控制

投资目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、项目前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资, 提高住房性价比, 很多房地产公司都采取“大规模快速开发, 快速销售”的模式。项目部对投资控制的主要内容有:确定投资概算、投资回报率、投资回收期、工程预算, 做好招标阶段工作, 审批工程进度款, 处理变更和索赔, 参与拟订销售价格、审查竣工结算。只有开发适合市场销售的项目:严格控制各部分成本, 做到尽量不高价拿地, 预算不超概算, 结算不超预算;严格控制变更和索赔等费用;精心策划销售, 合理定价, 及时完成销售任务, 才能够实现项目投资盈利的目标。

五、安全控制

按照“安全第一, 预防为主”的方针, 督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系, 落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理, 包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。

六、合同及信息管理

合同管理的目的是确保合同履行, 避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系, 避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件, 并对合同进行深入细致的研究, 掌握合同的关键条款、存在的漏洞, 提出完善措施。严格督促承包商履行合同, 预防合同变更引起的争议和索赔。

信息管理目的是通过信息传输, 为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式, 及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息, 确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下, 还应利用电脑辅助信息管理工作。

七、综合管理

根据该项目的具体特点, 以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线, 按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职能, 采取组织、管理、经济、技术等方面措施, 进行有力、有序、有效的综合管理, 确保项目开发目标实现。进行综合管理, 需要建立完善的规章制度, 提倡团队协作精神;合理分工、知人善任, 对控制目标进行严格的目标管理;需要加强预见预控能力, 加强沟通协调, 及时处理好各种问题。

八、结束语

房地产项目开发是个资源整合的过程。企业要想在激烈的市场竞争中胜出, 就需要准确做好项目定位, 选择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位, 建设出适销的楼房产品, 通过促销及时回笼资金, 达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中, 进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好, 工程进展就可以更顺利, 实现进度目标就更有保障。如, 珠江新城的商业住宅项目通过精心的管理, 在两年内按期完成了开发和销售任务, 实现了项目销售盈利的根本目标, 就是一个很好的例证。事实证明, 只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部, 做到精心计划、积极管理、严格控制, 是能够实现项目管理目标的。

摘要：房地产开发项目是集金融投资、规划方案设计、土地开发、施工管理、市场营销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策分析于一体的开发活动, 房地产开发商要统筹资金、协调土地、规划、环保、质监、安检等多个业务部门, 衔接好项目实施过程中的每一步。房地产项目开发的根本目标是开发适合市场的项目, 实现销售赢利。项目管理方法主要是建立健全项目部, 做好项目开发安排, 控制好投资、进度、质量、安全目标, 做好合同及信息管理、综合管理。

关键词：投资回报风险,项目部开发安排,目标控制,合同和信息管理,综合管理

参考文献

[1]王祖和.项目质量管理[M].北京:机械工业出版社, 2004.

[2]李伟.项目管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地, 2005.10.

谈如何加强房地产企业合同管理 篇8

如何做到加强和重视合同管理, 我将从以下三方面进行论述。

1 要把合同管理工作规范化

1) 从组织机构上要设立合同管理部门, 对全部合同进行归口管理。合同管理部门经授权后对合同的起草、会审、履约执行、纠纷调解、补充修订、合同终止等全过程监管。

2) 使用合同示范文本。房地产企业签订的合同主要有设计、勘察、物资采供、施工、技术服务等类别, 不仅合同种类涉及面广, 而且面对的合同对方还是专业领域的行家, 完全独立起草合同对合同编制人要求太高, 制定出的合同也很容易出现纰漏。合同示范文本有其内容完整、条款齐全, 客观公正的优点, 合同双方都熟悉合同范本的内容, 有利于合同谈判, 对于双方有特殊要求的部分可以放在专用条款中约定解决。合同示范文本还保证了所签合同符合法律法规的要求。因此签订合同时最好使用合同示范文本。

2 做好全过程的合同管理

合同管理内容包括合同的起草、谈判、订立、履行、变更、解除、终止等。通常情况下在合同的签订前, 大家都会提出些建议或意见, 表现的都比较重视, 但合同签订完毕后的履约阶段好像已经万事大吉了, 形成虎头蛇尾现象。本人根据自己的经验谈谈如何做好合同各阶段的管理工作。合同管理工作划分成三个阶段:事前管理阶段即合同策划及合同的谈判订立阶段;事中管理阶段即合同的履行阶段;事后管理即合同不适当履行时违约责任的处理及合同的评估。

1) 合同的事前管理。

a.合同的策划。招投标的过程是合同订立的要约和承诺, 双方的行为都要受到法律的约束。一旦中标, 双方订立合同的实质性内容不得违背招标文件和投标文件。因此房地产企业要做好合同前期阶段的管理就必须从招标文件的编制开始, 做好合同的策划工作。在招标文件的编制阶段, 合同主管部门就应当会同有关部门从工程的规模、技术复杂程度、质量要求、工期要求、企业自身管理人员的水平、投资回报要求、资金供应能力等方面研究确定工程的承包范围、合同工期、质量标准、计价方式、结算方式、付款方式、后期服务等主要条款。

b.合同谈判。一旦中标, 招标文件中合同的主要条款已经确定, 那么合同谈判阶段主要任务就是对合同的细节进行研究协商的过程。建设过程中存在着许多不确定因素, 通过谈判完善合同内容, 合理分配合同风险。比如施工合同中配合费包括的工作内容、清单工程量变化措施费的调整方式等;分包方实际的水电费承担、垃圾清理、对总包方工期的影响等这些细节都是合同谈判过程中应该考虑到的问题。

c.合同起草签订。合同条款中的文字表述尽量要严密、细致、准确。例如:在设备采购合同中, 对设备供货商的卸货地点、卸货方式、一般合同都会明确, 但有时表述不够细致, 如有的大项目, 工地现场比较大, 而合同条款仅写明地点为工地现场, 没现场的具体范围, 这样在合同的履行过程中就有可能产生纠纷。

2) 事中管理阶段。

a.重视合同交底。合同签订后, 就进入合同的履约阶段即合同的事中管理阶段。这个阶段对合同的管理不仅仅是合同管理部门的事情, 而是涉及到工程、质量、财务、预算等多个部门。合同签订后, 合同管理部门应该对合同履行相关的部门进行合同交底。只有各相关部门熟悉合同, 才能更好的履行合同。在工程建设过程中, 只有依据合同相关条款对工期、质量、投资进行有效控制, 才能保证工程的顺利完成, 从而使企业的投资取得最大的收益。

b.在合同履行过程中对偏离合同的事项, 要及时采取措施。尤其对施工合同中安全、进度、质量、投资的控制, 一定要注重过程的管理。只有在合同履行过程中控制好每个环节, 才能保证合同的顺利履行。

项目建设过程中安全是第一位的, 一个小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程师应当对施工单位编制的安全生产专项施工方案严格审核, 并且对方案的落实情况进行检查监督, 比如四口五临边的防护、配电箱的设置、临时用电等, 对于有可能造成安全事故的操作及时纠正。

工程进度涉及到业主和承包商的利益, 工程进度控制的依据是施工进度计划, 科学合理的工程进度计划是保证工程按期完工的前提条件, 因此施工现场管理人员要对承包商所制定的施工进度计划的合理性和可行性进行审查, 并对计划的执行情况进行追踪检查, 当发现实际进度与计划不符时, 必须及时提醒承包商, 帮助分析查找原因, 适时指导承包商调整进度计划, 并监督其采取行之有效的补救措施。

质量是工程建设的核心, 也是施工过程中管理的核心工作。督促承包商完善内部质量管理体系, 把好质量管理关;加强监督管理, 严格按规范施工, 是施工过程中管理的重中之重;严把质量关, 未经批准的施工图纸不得使用, 未经同意不得变更工程设计, 未经检验或经检验不合格的材料不准使用, 未经试验或证明不可行的施工方案不准采用, 上道工序未经认可不得进行下道工序, 未经质量检验认可的工程不可计量等等, 只有在每个细节上把好质量关, 才能保证工程竣工后达到合同要求的质量标准。

工程投资的控制是合同管理中的一项重要内容, 要控制投资就得重视过程控制, 严格按照合同约定支付工程款。要控制好工程进度款, 除了预算上认真审核外, 施工现场的管理人员应当根据现场的施工进度并结合合同的质量要求严格形象进度的审核。

c.业主相关人员对于一些作为合同依据的文件要认真审核。对例会纪要、设计变更、技术核定、施工组织设计、施工方案的审批一定要仔细认真。不仅要从技术角度考虑, 还应该从预算角度审核。因为这些文件一旦批准同意, 就意味着同意由此产生的费用。尤其是施工方案, 方案的不同费用会相差很大。比如钢筋的连接方式、脚手架的搭设方式、模板的材料等等。审批这些方案的时候应该让预算相关人员参与并进行费用测算后审批, 不能只考虑方案的可行性。

d.在合同履行过程中发现问题, 双方要共同协商及时签订补充协议或者变更合同。只有在合同履行过程中对小的争议纠纷及时解决才能够避免工程完工后发生一些大的合同纠纷, 减少双方的经济损失。

3) 合同的事后管理。合同的事后管理主要是对合同的执行情况进行评估和分析, 对合同中的违约情况及时反映给法律顾问, 尽量以协商的方式解决合同纠纷。同时对合同履行过程中容易产生扯皮和纠纷的部分进行分析和研究, 避免在下次签订合同时发生类似的问题。

3 从思想上重视合同、加强法律意识

建设合同的履行涉及多个部门, 多个专业, 除了合同管理人员要具备一定的专业技术知识、法律知识外, 还要加强建设项目相关人员的法律意识和合同知识的培养。只有相关专业人员了解合同, 重视合同才能在合同的履行过程中及时发挥监督作用, 发现有偏离合同的行为及时采取措施, 更好的促进合同的顺利履行, 减少因违约带来的经济损失。

总之, 随着房地产业的不断发展, 市场经济的不断完善, 合同在经济活动中发挥着越来越重要的作用。只有加强合同管理, 做到重合同守信用, 才能使企业发展更壮大, 使企业的发展更加持久。

摘要：根据实践经验, 对如何把合同管理工作规范化、如何做好合同各阶段的管理工作进行了论述, 指出只有加强和重视合同管理, 才能促进各方全面履行合同约定的义务, 减少纠纷, 保证建设工程的顺利进行。

关键词：合同,管理,房地产企业

参考文献

[1]张秋.工程招标与合同管理[M].北京:北京化学工业出版社, 2001.

加强房地产档案管理 篇9

一、房地产项目成本投资构成

在内部管理和外部政策等多种因素的作用下, 房地产企业的成本投资过程十分复杂, 加上房地产企业的成本构成多样, 给项目带来了很多风险。房地产的项目成本主要有项目土地的开发成本、项目的建设成本、期间费用、社会成本和机会成本。房地产项目成本因项目类型的差异和时间的不同, 会产生不同的成本, 有些成本可以进行实时监控, 而有些成本由于管理的原因和项目开发周期的原因, 很难进行合理有效的控制, 给成本投资的风险预警工作提出了不小的挑战。

二、房地产项目成本投资预警管理

(一) 预警管理概念

房地产项目中存在很多不确定的因素, 为了减少这些不确定因素所带来的经济损失, 就需要建立和完善预警管理。房地产项目成本投资的预警管理需要紧紧围绕安全需要和预警代价这两个基本要求, 使用有限的资金达到投资安全保障最大化的目的, 提高资金的使用效率, 规避投资过程中的不确定因素。具体来说, 在安全需要方面, 预警管理把建设者的安全放在首要地位, 尽可能地消除和减少威胁建设者生命安全的因素, 只有这样, 建设者的安全才有保障, 房地产项目的工期和质量才能得到保证, 房地产公司的利润才能最大化。在预警代价方面, 房地产项目的危险因素构成直接影响到房地产企业的盈亏, 面对危险系数高的房地产项目, 企业一定要加强预警管理, 减少成本的投资, 降低和规避危险因素带给企业的损失, 只有这样, 企业良好的业绩和口碑才能得到保证, 作为独立核算和自负盈亏的法人单位, 房地产企业的发展前途才能一片光明。

(二) 预警管理实施计划

计划、实施、检查和处理是房地产投资管理预警的四个基本阶段, 通过这四个阶段的循环, 形成房地产成本投资预警管理上的循环, 从而提升预警管理的效果。下面就这四个阶段进行详细的介绍。第一, 计划阶段, 企业需要结合实际情况, 针对项目中的风险, 确定预警管理的目标和范围, 做好前期的预警管理组织工作。第二, 实施阶段, 这一阶段必须建立在计划的前提上, 根据预警计划书的有关要求, 开展预警工作, 对房地产项目成本投资中产生成本费用的阶段进行实施监控, 除此以外, 公司部门之间加强沟通和联系, 技术、组织和物质都需按照有关规定进行落实, 预警管理部门在这个过程中要做好落实工作的监督和审查, 提高落实工作的可行性和执行力, 使得预警管理能顺利进行。第三, 检查阶段, 利用有关专业性的数据, 对预警管理的实施效果进行评估, 和预期目标进行分析对比, 从中发现实施过程中存在的问题, 该阶段可以为项目成本投资预警处理阶段奠定基础, 直接影响着预警管理的效果, 因此, 企业要积极开展检查, 从自身上找漏洞和不足。第四, 处理阶段, 发现问题并不可怕, 只有解决好问题才能避免未来再出现同样的问题, 预警管理时, 面对检查的问题和处理结果, 要进行分析和总结, 对预警管理中存在的不足加以改进, 完善和健全预警管理计划, 提高预警计划的可行性。通过预警管理计划的循环, 预警管理计划将更具针对性, 在联系实际情况后, 预警管理在规避风险上给公司提供选择方案, 预警的效果通过实践也将反映出来。

三、加强预警管理措施

房地产产业中信息的种类各不相同, 企业为了更好地对不确定因素进行分析, 就要搜集有关信息, 通过对信息进行整合与分析处理, 预警管理借助这些信息可以合理的确定成本投资带来的风险。预警管理的方法很多, 但每一种都有一定的局限性, 企业应结合自身实际情况, 建立完善的预警管理系统, 从而更好地开展成本投资预警管理工作, 降低房地产投资风险, 提高资金的使用效率, 同时, 对房地产的科学发展也有一定的借鉴意义。

(一) 公司经营管理层和有关管理部门, 要积极的研判国家产业政策的变化

房地产企业应强化项目投资的风险管理机制, 牢固树立投资风险意识。针对相应的房地产项目, 要结合实际情况, 通过科学手段, 对项目进行全方位角度的分析, 确定项目的风险高低。公司需要随时关注房地产行业的最新信息和国家政策, 通过风险预警管理, 既能对房地产项目进行量化分析评估, 又能享受国家的优惠政策。

(二) 建立和完善公司资源管理平台, 加强投资项目的预警工作

公司需要加强对房地产项目的监控, 把财务管理当作中心任务来抓, 建立完备的资源管理平台, 实现信息资源的共享, 给项目的预警工作提供数据支持。公司有关部门及时开展自查工作, 对公司的生产经营状况和经济活动情况详细的了解, 方便公司高层做出正确的项目抉择。定期举行有关会议, 总结分析预警管理工作中存在的问题, 对一些难点和重点, 应进行研究讨论, 找到合理有效的解决办法。接手房地产项目时, 可以通过公司已有的资源管理平台, 对项目进行全面、合理、有效的分析和评估, 在结合自己本身的实际情况, 对项目的可行性做出评估, 把项目风险降到最低。

(三) 加强房地产项目风险预测和重点部位的风险控制

在当前的经济环境下, 房地产市场的供求状况在不断发生着变化, 市场前景也不明朗。公司需要进行房地产项目的调查、预测和分析, 选择合适的房地产项目, 减少风险损失。除此以外, 在风险控制上也要特别注意, 通过对项目实施工程中的动态监控, 提高项目的质量水平, 对于项目的重点环节和重点部分, 应集中力量开展风险预警工作, 防患于未然, 提高公司的抗风险能力。

(四) 强化房地产项目的风险转移

对房地产项目, 进行商业保险, 减少风险带给公司的资金损失, 值得注意的是不是所有的风险都能通过风险转移来避免, 这只能部分程度上改善预警工作。受到市场风险和自身管理能力的限制, 公司在选择房地产的项目时应全面考虑, 发挥自身优势, 避免风险带来的冲击。所以, 公司在投资房地产项目时, 应合理规划和布局, 通过房地产类型的有机组合, 实现资金的互补和调控, 在保证公司利润的同时, 对公司的整体抗风险能力和成本投资预警工作水平的提升有一定的帮助。只有强化风险意识, 公司的预警管理才能受到重视, 预警管理的能力和效果才能有本质上的提升。

四、结语

作为一个高利润行业, 房地产项目充满着商机, 但其中由于市场前景和国家宏观调控政策等影响, 房地产项目中蕴藏着不少的风险, 稍有不慎, 会给公司的正常运转和长期发展带来不小的影响。公司应加强对国家政策的研究和理解, 健全和完善项目成本投资预警管理系统, 对项目的风险进行合理有效的评估, 降低成本投资所带来的经济损失, 从而提高公司的抗风险能力, 增加公司在该行业中的竞争力。

参考文献

[1]文达.基于现金流的房地产项目财务预警系统的构建与应用[D].湖南大学, 2011 (11) .

[2]何秀平.我国房地产行业资金链危机预警研究[D].浙江工商大学, 2013 (01) .

[3]张继萍, 马莹.建立房地产企业项目融资风险管理预警机制[J].内蒙古电大学刊, 2009 (01) .

如何加强房地产开发企业成本管理 篇10

一、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发企业的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分, 所以成本计划也应分为项目成本计划和期间费用计划。

1. 制定项目成本计划。

(1) 项目成本计划的形成过程。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算, 再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。具体而言:第一, 通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标, 项目批准立项后, 该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标。这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。第二, 逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解, 将总成本拆分到各个成本对象, 作为项目单元设计的依据或限制.对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中, 应注意各成本限额之间的平衡, 以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证, 是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。第三, 成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化, 可以按结构图对各个成本对象进行成本估算。并以此估计值和限额值相比, 结合具体情况, 对项目进行优化组合。第四, 调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总, 并与原成本计划目标对比, 衡量每一层单元计划的符合程度, 以此决定对设计与计划的修改与补充, 形成由下而上的反馈与调整过程。 (2) 项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法有:一是历史数据法, 这种方法是采用特定部门 (学会、政府机关) 公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;二是定额资料法, 这种方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量, 套用相应定额单价, 结合规定的收费标准和规定的计划利润, 计算各种费用;三是合同价法, 这是开发商在分析许多投标书的基础上, 选择报价合理的投标人中标, 双方有可能再度商讨 (标后谈判) , 修改双方价格后形成统一的项目成本, 作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认, 并作为项目结算的依据;四是询价法, 这种方法是通过对项目的主要工程进行询价, 或由承包商或供应商对项目提出报价, 然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本, 并以此作为成本计划的依据。 (3) 确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划, 在不同阶段均可作为企业确定项目目标成本的依据。企业可在此基础上经过适当调整确定企业的目标成本, 或者将这种成本计划作为企业的目标成本, 成为成本控制的依据。同时, 目标成本一旦确定, 就要成为各职能部门和各职能人员的责任成本, 成为对相关部门和人员进行成本考核的依据。

2. 制定期间费用计划。

一则期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方, 但这并不矛盾。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标, 而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间, 期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下, 将总成本控制目标所提供的管理费用总额度 (重复部分) 按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。二则期间费用计划要与企业的规模、项目销售完成的进度相结合。三则要按企业经营管理的实际情况, 确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目, 并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解.以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

二、对开发的项目实行全过程成本控制

1. 对项目开发的每个阶段都实行成本控制。

房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制, 是房地产开发项目管理的重要组成部分, 是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段: (1) 项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作:搭建好有各类人员参加的策划班子, 完成投资决策阶段的技术性工作;编制投资估算, 形成初步的成本计划, 并在此基础上进行项目成本分析;在成本分析的基础上, 进行项目风险分析。 (2) 设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点, 其对工程造价的影响在75%以上, 一般采用限额设计方式保证有效的成本管理, 并要着重关注两个问题:要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据;初步设计要重视方案的选择, 按投资估算进一步落实成本, 将施工预算严格控制在批准的范围内, 并加强设计变更的管理工作。 (3) 动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作, 一方面, 应聘请独立的评信咨询机构按政策进行评估, 确定补偿标准和额度, 以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约, 另一方面, 要强化动迁收尾的管理和控制。 (4) 招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。 (5) 施工阶段的成本控制。主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程, 落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求, 将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算, 复核工程付款账单, 严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的, 但这项工作应有一个严密的管理控制体系。 (6) 结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

总之, 开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程, 其控制的重点在前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控, 尤其在目前更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作。

2. 控制开发项目的期间费用控制。

包括销售费用、空闲商品维护费用、售后服务费用。它们不计入开发产品的成本, 而直接计入当期损益。其一, 销售费用的控制。一般情况下, 房地产企业销售费用为商品房销售价格的2%-4%, 主要是广告费, 费用数额相对较大, 对房地产开发利润的高低有直接的影响。控制销售费用的关键取决于销售策划。一方面, 销售费用特别是广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定;另一方面, 对销售费用控制更多地应体现在销售工作的效率和销售效果上。应在营销推广方案所确定的销售费用计划框架内, 将实际销售的百元收入费用率和平方米费用率与计划进行对比, 考察销售费用支出的效果, 并在此基础上提出进一步的改进措施。其二, 空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。按正常收费标准, 每年单位面积空闲商品房的成本在30元~40元, 可采取两种方法进行控制:一是与物业公司、供热公司进行谈判, 采取低温运行等手段节约一部分费用;二是加快销售速度, 这也是最有效、最根本的措施。其三, 售后服务费用控制。通常售后服务费用包含两部分, 一部分是保修期内的费用, 这部分由施工单位承担;另一部分是施工单位保修期外的费用, 这部分费用构成了营业费用的组成部分, 是不确定性非常大的费用。在实际工作中, 因为售后服务工作量的不确定, 更多地采取总量控制、节约奖励的办法。

加强房地产宏观调控的对策 篇11

关键词：宏观调控 房地产 对策

一、引言

房地产业对我国经济的发展举足轻重，被喻为国民经济的“支柱”产业，它的兴衰成败直接关系着上中下游的50多个行业。近年来房地产企业出现了囤房、炒房、价格虚高等诸多不良的发展态势，极大地影响了我国国民经济的结构调整和社会的和谐与稳定。对此政府出台了一系列调控措施，如“新国十一条”等，并取得了一定成果。然而并未彻底解决住房供应的结构性矛盾，“屡调不控”、“且调且长”的状况时有发生。

二、政府宏观调控政策与效果

近年来，过高的房价已严重超出普通群众的支付能力，这不仅严重背离了房地产行业的社会属性，且对国民经济发展与社会的和谐稳定造成了巨大危害。对此，国家采取了包括财政政策、货币政策、土地政策等在内的全面治理措施，施展了房地产宏观调控的“组合拳”。

从2004年“管严土地，看紧信贷”，到2005年“老国八条”、“新国八条”，从2006年“国六条”、2007年国务院24号文件，到2008年强调保障性住房，2009年落实最严格耕地保护制度，直到2010年4月“国十一条”出台。从刺激消费、控制供给，到增加供给、抑制投资需求，这都是政府为使房地产市场理性发展在不同历史时期采取的不同调控手段。可以说，政府的宏观调控手段已经收到了积极的效果。

据国家统计局2011年11月18日发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2011年10月，70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。数据显示，全国有近半城市新建商品住宅价格环比下降，其中一线城市房价环比全面下降，京、沪、穗、深四城市降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。此外，10月份70个大中城市房价同比价格涨幅继续收窄，为2011年来最低同比涨幅。10月全国房价下降已从一线城市向二、三线城市蔓延，平均环比指数年内首次出现负增长。

三、房地产宏观调控的对策研究

（一）加强对房地产企业囤地炒地现象的管理

长期以来，囤地、炒地、捂盘是开发商抬高房价、牟取暴利的手段。数据显示，当前中国房地产企业特别是上市公司普遍囤地，而且数量巨大。国家统计局的数据显示，从2000—2009年，10年间闲置土地达到近12亿平方米，这还不包括2011年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住。

政府层出台多项政策制度，但由于各种原因，一直未能得以彻底贯彻执行。2011年8月中旬，国土资源部土地利用管理司表示要加大打击违法用地的力度，并在10月底清查处理全部闲置土地情况。10月13日，国土资源部召开新闻发布会，国土资源部执法监察局表示，要严肃整改查处违法批地行为，保持对违法行为的高压态势；严肃追究责任，坚决惩戒违法行为，加快土地管理制度改革，有效减少违法行为；加强防范，及时制止违法苗头。今后政府要出台细化政策，确定执行标准、细节,分化处理、依次解决，让政策得以执行。

（二）加快房地产税制改革，迫使投机商退出房地产市场

过去几年，我国房地产市场的投机情况愈演愈烈，出现了“温州炒房团”，“山西炒房团”等大军，在房地产投资巨额回报的诱惑下，越来越多的人加入炒房大军。调控房地产市场，遏制投机性购房已成为重要任务，加快房地产税制改革迫在眉睫。

实施房地产税是我国房地产税制改革的一项重要措施，是抑制囤房炒房、打击投机分子的有效手段。征收房地产税会极大弱化房地产的投资属性，将从根本上打击投资与投机性购房。目前国家已在上海和重庆两地开始房地产税征收的试点工作并已初见成效。但也存在量税过低、实施不彻底等问题，不能起到从根本上打击囤房、炒房者的效果。应进一步完善房产税制，对征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估及相应的申诉程序等组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定。还可以借鉴欧美等国家的先进经验，如德、美、英都设有相应的房地产评估机构，并规定了相应的减免措施，对未成年人、残疾人等完全免税。应将房地产税的用途透明化，账目明细上网接受群众监督，向美国等学习将公民的纳税收入大部分用在支付学区义务教育、改善治安和公共环境建设上，真正做到“取之于民，用之于民”。

（三）下调首套房贷款利率，满足“刚需”群体合理购房需求

近期，各地银行又相继调高了“首套房”贷款利率。据《法制晚报》披露，目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5—10%；而成都、济南在5—20%；长沙、武汉则更高，为10—30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。

首套房贷利率的上调，极大打击了广大“刚需”群体正常合理的购房行为。随着国家宏观调控政策的实施，房地产价格已出现“拐点”，给刚需群体购房带来了巨大的实惠与希望，然而首套房贷利率的上调，产生了刚需群体不是“买不起”而是“贷不起”的现象。虽然根据目前房价的下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率上浮房贷利率在情理之中，但贷款购买首套房的刚需人群作为社会中下收入水平的群体，是广大老百姓利益的忠实代表，是高房价最大的受害群体，是我国房地产调控政策的主要惠及对象。

目前银行提高首套房贷款利率、抑制刚需群体合理购房需求的行为，不仅对于手握多套商品房、抬高房价的炒房者没有丝毫打击作用，反而加重了深受高房价之苦的刚需族的负担，这显然与国家宏观调控的初衷背道而驰。因此国家应采取行政手段，出台限制首套房的利率的政策，合理降低首套房贷款利率，提高第二、三套房贷款利率，减轻广大刚需群众购房压力，维护社会的和谐与稳定。

（四）建立完整的保障房分配体系，使贫者“居者有其室”

保障房是我国低收入贫困阶层实现“居者有其室”的最优选择。大规模实施保障性安居工程，是推动科学发展，加快转变经济方式的重大实践，也是当前经济社会发展宏观调控的重要工作。中共中央总书记胡锦涛强调，保障房建设是一项重大的民生工程，各级政府要切实负好责任，努力使广大群众满意。住建部要求1000万套保障房最迟2011年11月底前全部开工，主体结构完成要在三分之一以上。然而利国利民的保障房面临“开工容易竣工难”的窘境。

据媒体报道，全国已开工的1000万套保障房有三分之一属于“挖坑待建”，1000万套的指标在2011年一季度只完成了10.8%，而在第三季度却“突飞猛进”，一夜之间“千树万树梨花开”。部分省市被曝玩文字游戏，将棚户区改造、危旧房改造、回迁房、限价商品房等都充当保障房上报，还有个别地区存在建设资金不足，工程偷工减料等情况。针对此种现象，国家应设立专门的保障房监管组织切实到各地监督落实情况，检查严格的开竣工日期，保证质量，并建立科学合理的分配机制，科学设立分配标准，真正做到正义与公平。

现阶段政府对房地产业的宏观调控已初见成效，下阶段的主要任务是巩固宏观调控的成果和争取最终的胜利，才能更好地完成对房地产市场的监管，满足广大人民的切身利益，实现房地产业健康有序发展，这也是国家对房地产市场调控之最终目的。

参考文献：

①贾康. 中国房地产调控与房产税问题探讨[J]．首都经济贸易大学学报，2011（3）：5—8

②李洪林，彭立强．中国房地产市场政策调控效果研究述评[J]．华东经济管理，2011（8）：118—121

③仇保兴. 我国房地产市场调控的难点与对策[J]. 城市发展研究，2011（1）：1—7

④蔡继明，韩建方．我国房地产市场调控走出困局的途径[J]．经济纵横，2011（8）：27—30

〔本文系国家自然科学基金“基于Multi-agent的分布式房地产开发企业风险管理体系研究”（编号70872029）阶段性成果〕

（张洋，1981年生，吉林四平人，河北工业大学管理学院博士生、吉林财经大学讲师。研究方向：房地产经济。陈立文，1964年生，吉林安图人，河北工业大学管理学院副院长、博士生导师、教授。研究方向：技术经济与投资决策）

加强房地产档案管理 篇12

一、建安成本核算的现状

在日常工作, 由于各种因素的存在, 使得建安成本的核算十分不完善, 尤其一些中小房地产企业, 财务信息失真现象比比皆是, 其中有主观的因素, 也有客观的因素。

( 一) 人员素质有待提到

房地产开发过程中涉及规划设计、建筑施工、水电安装、消防、形象进度测量等非常专业的知识及工作能力。每个环节工作人员的素质都直接影响成本归集的准确性及完整性, 只有各个环节都能得到正确的测量及计算, 建安成本的最后归集才能准确无误, 真实反映开发项目的形象进度, 从而得出正确的成本资料。

同样, 作为具体执行核算业务的财务人员对房地产开发涉及的专业知识就更陌生了, 从而造成成本的分类归集出现误差。另外, 在实际工作中, 由于某些成本支出分期发生, 前后发生时间间隔较长, 财务人员会因为对工程成本概念模糊, 而将相同的成本支出在不同期归入不同类别。

( 二) 缺乏科学、规范的内部控制制度

很多房地产企业缺乏科学、规范的内部控制制度, 该分离的职务没有分离, 该设置检查复核岗位的没有设立, 以致统计出来的资料出现误差甚至错误, 影响了成本归集的准确性。

项目资料在企业内部不能进行有效流通, 信息传递时常出现不及时甚至中断的现象, 从而造成各部门的数字出现不一致甚至南辕北辙的情况存在。这种时间性的差异也是造成成本信息失真的重要因素。

( 三) 缺乏规范的成本核算制度

按照房地产行业惯例, 工程款一般是按照工程进度的一定比例进行支付的, 很多工程施工单位都存在垫资情况。况且工程进度的取得也是需要时间, 首先, 施工单位需要向开发商上报工程量, 并准备齐全各项工程资料;其次, 开发商工程人员及监理单位进行现场测量, 核实工程进度。最后才是计算出工程成本的准确金额。在此之前, 财务部门很难及时取得准确的成本资料。鉴于上述情况的存在, 企业一般按照付款进行成本核算, 这不能真实有效的反应项目的真实情况。

二、措施改进及建议

( 一) 招聘合格的专业人员

公司应优化招聘流程, 事先确定适合各种工作岗位的人员资格, 并根据这些资格进行员工招聘、筛选和聘用。为房地产开发过程中的各个环节配备合格的专业人员, 从教育背景、工作经验、专业认证等多方面进行考核, 并根据企业的目标、使命、政策以及程序进行培训。确保项目开发的规划设计、工程施工及组织、形象进度测量、工程款计算等环节都有具备专业胜任能力的人员担任。

同时要求财务人员尽量熟悉房地产开发的施工流程, 同工程、监理人员多交流, 经常性的进行业务探讨, 了解房地产开发中的各个业务控制点, 并在日常核算业务中反应出业务的特点, 使账务的核算与工程施工、工程结算进行密切的结合。

( 二) 建立完善的业务流程体系

1. 确保不相容职务的分离;所谓不相容职务, 是指那些如果由一个人担任, 即可能发生错误和舞弊的行为, 又可能掩盖其错误和舞弊的职务。其分离的核心是内部牵制, 以形成互相监督、互相制约的有效的制衡机制。在工程施工中, 针对每项测量验收、资料汇总、成本计算等环节都需另外设立一个复核岗位, 进行准确度检查, 以确保资料的准确性。尤其在财务进行成本核算时, 务必设立多级复核岗位, 确保资料收集完整、成本核算正确, 项目分类合规。

2. 保证信息的有效传递;为保证建安工程信息能及时、有效的传递到下一部门或程序, 公司应制定明确的内部制度, 由各部门共同制定能满足各方需求的信息表格, 及时填制、复核并尽快流转, 将信息及时传递到需要部门。其下一部门也应该及时向前一部门索取所需资料, 尤其财务部门在月底结账时, 应关注资料是否收集完整。

( 三) 建立规范的成本核算制度

企业应该就建安成本的归集建立完善的核算制度, 该制度应遵守中国相关会计法律及法规的要求, 尤其要体现权责发生制的原则, 将建安成本准确的反应在财务报告中。具体而言:

1. 遵照权责发生制原则进行成本核算。按照房地产行业惯例, 工程款按照工程进度的一定比例进行支付的情况, 应首先要求工程结算部门在提供成本报告时, 至少包含该建安工程的工程形象进度及应付款额。财务部按照工程形象进度确认开发成本金额, 按照应付款确认应付账款金额, 其差额因开发企业不具有导致经济利益流出企业的现时付款义务, 不符合应付账款的确认条件, 暂时放在预计负债里, 待按照合同要求达到付款条件时, 再转入应付账款账户。

2. 加强合同管理。建设工程施工合同作为建安工程各生产要素的具体载体, 详细记载了工程范围及周期、工程造价、拨款及结算等具体事宜, 是工程建设质量控制、形象进度控制、投资控制的主要依据。因此, 加强工程合同管理是确保进度结算准确的重要措施。

在具体方法上, 财务部应建立合同管理体系, 体系包含《合同管理表》及各种支持性文件, 详细记载合同的各要素及合同执行情况, 动态反应建安工程的各种进展。

《合同管理表》主要包括两大部分:工程基础资料及工程施工、付款情况。

工程基础资料主要反映建安工程的各项基本参数, 包括但不限于:施工方名称、工程总造价或工程预算、工程付款条件、施工开始及结束时间等合同要素。如后期因实际情况有变更的, 其变更部分也应反映在《合同管理表》中。

工程施工情况主要反映建安工程项目的主要执行信息, 该信息应根据项目进度及时更新。其内容包括但不限于:工程结算期及形象进度、工程款支付时间及金额、工程发票金额及单号等执行因素。

在更新《合同管理表》时, 财务部应当及时取得合同管理表所记载生产要素的支持性文件, 并作为《合同管理表》的附件存档, 以保障建安成本资料的完整性, 方便日后检查及核对。

最后, 定期进行工程成本对账;为保证建安成本的准确, 确保各部门资料的一致性, 财务部应定期同工程结算部门进行资料核对, 以确保各部门资料的统一、完整, 这也有助于及时发现结算时的问题。

( 四) 定期进行成本分析

首先, 财务部应定期对《合同管理表》进行分析, 关注建安工程形象进度趋势, 对进度放缓等异常情况应及时向工程部了解原因, 并向管理层汇报;

其次, 关注付款情况, 计算出付款比例。对付款比例超过合同约定条款的, 应及时向管理层发出警示;对未达合同约定付款比例的, 也应该查明原因, 并提示管理层关注是否影响工程形象进度。

最后, 监控发票是否足额收回。对已经支付工程款项, 尚未取得合法票据的情况应及时催促, 尽快取得合法票据。财务人员应该明确, 合法票据是进行税务抵扣的重要凭证, 应及时取得应, 以防范税收风险。

三、结束语

建安成本作为房地产开发成本的重要组成部分, 对项目开发的成败有着十分重要的作用和意义。因此, 准确的成本核算, 为管理层的决策提供高质量的财务信息, 是成本控制和资金筹措的核心。我们要认识到在当前激烈竞争的市场环境下, 成本控制对实现企业利益最大化的重要性, 所以, 我们务必要勇于探索, 积极行动, 促进建安成本的有效控制。

参考文献

[1]王忠杰.优化建造合同核算过程, 防止财务信息失真[J].财经界, 2015.

[2]王丽萍.房地产企业建安成本你控制的研究[J].中国社会科学院学报, 2014.