房地产管理措施

房地产管理措施（精选12篇）

房地产管理措施 篇1

房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节，销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁，承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务，是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。

一、加强销售队伍专业知识的培训

仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言，房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多，房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件，房地产登记的程序，什么是房地产转让，哪些情况需要办理房地产转移登记，房地产买卖合同应当具备的条款有哪些，什么样的房地产不予转让，什么叫房地产抵押 (按揭的含义) ，申请抵押登记应提交什么文件，已抵押的房地产能否转让，借款人如何偿还银行货款，计算全部建筑面积有哪些，什么是套内建筑面积，什么是公用建筑面积，建筑容积率，居住建筑密度，住宅间距，套内使用面积，绿地率，开间，进深，地下室，隔断，过道，二手房，期房，现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次，销售人员还应该掌握楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就非常被动。

二、树立销售队伍良好的工作态度

销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员，当一位客户来售楼处咨询，因为他还有急事，所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解，只留下联系电话和住址，我们的这位销售人员在下班以后，根据客户留下的地址和电话号码，经和客户联络后，带上公司的宣传单页和楼书，晚上亲自到客户家里登门拜访，向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况，结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意，并即答应购买我们的物业产品，并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说，“本来是想来看看的，因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍，没有想到，晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况，就凭他这种工作热情，你们楼盘的品质是毋庸置疑的，所以我买了，同时也介绍我的朋友来买，在这样的服务物业居住，我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见，只要有良好的工作态度，能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么，进行全程服务，高品质的服务，让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务，使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔，客户自然会接受你的商品。

三、提高销售队伍的营销战略与技巧

我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费，在目前房地产住宅供过于求的情况下，怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问，在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯，客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外，消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此，销售人员还要做到善于倾听，有的置业顾问一见客户，就滔滔不绝的向客户介绍楼盘，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交。因为，你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。

四、培养销售队伍的自信心

缺乏自信的销售员，要么是自卑心理很重，认为自己这不行那不行，甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪，“怕”字当头，怕推销干不好，怕顾客拒绝，怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪严重障碍自信心的确立，必须加以消除。销售员培养自信心第一件事，就是全面而深入地了解自己的各个方面，包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后，对自己的各个方面进行分析、比较、判断，弄清自己的长处和短处，优势和弱势，稳定因素和非稳定因素，现实方面和潜在方面等等，在此基础上，销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次，做推销工作，挫折与失败是难免的，向各种顾客推销商品，碰钉子也是常有的事，但如果以消极被动的心态对待挫折，在失败的面前抬不起头来，就会被挫折与失败打倒，对于一名优秀的销售员来说，他的内心永远没有失败的阴影，只有充分的自信，必胜的信念。成功的推销人员的优良品格，不仅在于其取得成功后能够再接再厉，乘胜前进，更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点，可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。第三方面就是加强心理训练，一种有效方法是自我暗示，销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示，逐步增强自信心。比如，面对新的环境而生担忧时，就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时，可自我暗示;总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前，迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时，将自己想象成一名出色的销售员，反复告诉自己一定能实现预期的目标。

总之，销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功，并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩，靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此，对销售队伍的有效管理问题，是销售管理的最重要环节。

参考文献

[1]文新跃.房地产业销售队伍规范性管理分析[J].企业经济, 2004, (09)

[2]罗军.房地产企业的客户服务研究[J].科技和产业, 2009, (10)

[3]袁韶华, 陈伟, 雷灵琰.房地产销售代理业存在的问题及对策[J].经济师, 2009, (09)

房地产管理措施 篇2

关键词：房地产；设计管理；措施

1房产项目设计管理的指导意义与重要价值

房地产管理措施 篇3

【关键词】房地产开发；工程管理；改善措施

引言

改革开放30多年以来，国内各大城市都已是高楼林立，当然离不开对这些房屋的设计师、投资建设者、直接人工等等。但是，随着物价的不断上涨，房价也是只升不降，当然原料、人工费、管理费、日常开销等等都不断的上涨，以此开发商的利润相对的也有所降低。为了获得更大的利益，开发商们不得不降低制造成本，以此增大利润空间。笔者结合自己的工作经验切实的就房地产工程管理这一方面和大家相探讨。

1项目投资前的市场调查

房地产开发确实是一个热门的市场，不过终究也是一个商品交易的过程，存在盈利也存在亏损。在开发商决定开发一块土地之前，应做好相应的调查研究，怎样才能在众多的房地产开发商中脱颖而出？这就需要一个企业有一个良好地、可靠地商品信息来源，例如，消费者对商品房的需求、其他房地产开发商的相关情报、市场上的供求情况以及目前的实际状况、国家对相关地区的优惠政策等等。只有根据这些相关的可靠信息，一个企业才能做出一个完整的、优秀的实施计划，才有利其后的工作开展。

2施工进度控制

2.1科学合理的计划施工进度

就一个房地产开发商而言，其内部的项目较多，要想让其降低生产成本，合理科学的计划出一个施工计划书，当然不失为一个良好的办法。这就需要在这样的企业里有一支相当熟悉企业内部环境并且对所要开发地段也有一定的了解程度的队伍。这样就可以有效的策划出企业内部各项目的人员从事哪一方面的日常事务，分工较为合理、明确的情况下，当然能将计划与实际操作紧密的联系起来，在完成每个项目的时候都有一个目标，这样就有了前进的方向，不会在施工过程中出现盲目赶工导致不必要的费用发生。

2.2不定期的对施工情况进行监测

对一个施工团队而言，企业内部与外部都有相关部门对其施工情况进行监测，企业内部的监测部门应适时的对具体施工情况进行监测管理，不定期的对计划进行检查，并在每次检查完后由监测人员总结监测结果，并与计划相比较是否存在一些较大的差异。也可以每周定期的检查，如果存在差异，就可以及时的就差异与计划想调整，使其能按着计划正确施工。

3施工质量监测

3.1 人员的控制

在施工过程中，其主要作用的是施工者，当然施工者的施工就决定了工程是否质量过关，尤其在施工质量上的监测尤为重要，一个企业是否能更大更强，关键在于其施工过程中质量是否控制的好。首先，企业在选择施工者的时候可以选择对建筑工作熟悉的长工，这样的施工者就有一些工作经验，在具体施工过程中也比较容易适应；其次，要培养施工者的积极性，成天对施工项目的懒散，这样只会耽误工程的进度，其次影响工程的质量，在这个企业中要让他们有一种归属感而不是一种挣钱的职业。

3.2材料的控制

在企业进施工材料的环节也应严格控制，很多豆腐渣工程都是由采购的材料不合规格，不能因为有的商家材料便宜，而忽略了其质量，这就需要采购者在采购环节上对商家的原材料进行严格把关。其次是对仓库里进购材料的保管问题，有的材料不能淋雨，有的材料不能晒太阳，都需要放在相应的环境里进行保存，这样才不会导致原材料因保管不善造成不必要的损失。

3.3机械使用的控制

在施工过程中难免会用上一些机械化设备，当然机械比起以前的人工效率能高出几十倍，但也需正确合理的使用这些机械化，这样就能事半功倍，大大的节约生产成本，并且在一定程度上能缩短工期。但是，也需要操作者正规的操作，不然很容易因为操作方面的问题导致生产成本加大。对机械化的日常保养也应与原材料的保护一样做到位，这就在一定程度上能减少开支，机械化一般都是大规模的设备，在有的企业里可以记作固定资产看，因此在这一方面也能减少一部分开支。

4施工成本控制

4.1成本最低化原则

施工单位应采取成本最低化原则进行施工，在相同质量的原材料中选择原价最低原则，在对施工方面也可以在一定程度上降低生产成本，但都得保证质量。

4.2全面成本控制原则

一个企业要想获得更大的利润，在生产成本上就需要加强控制，这样企业的盈利空间才会增大。还得加强企业内部各基层人员节约成本的意识，只有整个企业都齐心协力，朝着一个目标奋斗，这样的企业发展才会有更大的发展空间。

4.3目标管理原则

在整个项目施工之前，项目经理及各部门都应对项目施工成本控制确定目标，这一目标需要合理、合乎企业实际情况，不能太高也不能太低。要切合实际，这样的目标在整个实施过程中才会有得以实现，与此同时也能增长企业内部各阶层人员的信心。

4.5施工项目的验收

施工之后需要一个验收过程，这也是不可或缺的一部分，任何一个施工企业，在施工之后都需要企业内部或者其他资质较高的验收部门，进行验收，只有最后通过这一关，施工才能算真正的竣工。但是这一部分的检验也是比较严格的，一般会花一定的时间，它需要很多的相关材料，只有所需要的材料达到要求后才能真正竣工。

结语

随着时代的不断进步，消费者对商品房的需求越来越高，这也就要求施工方在施工过程中要求也更加严格。每个项目的实施都需要严格把关，严格控制，尽量做到最好，只有这样一个完整的系统工程才能把项目做到更好。当然，在具体的过程之中需要所有人员以严谨的科学态度对待每一项目、不断的更新自己的知识面，积累更加丰富的经验，提高自己在专业上的技能，这样才有助于整个企业在竞争中处于优势地位，以确保企业的健康稳定发展。

参考文献：

[1] 曹波， 张欢. 关于房地产开发项目管理重点方向的综述[J]. 科技致富向导， 2013， （8）： 297.

[2] 肖华新 房地产开发项目工程管理及其风险[J]. 企业导报， 2011， （2）： 90.

房地产管理措施 篇4

一、房地产产权档案的基本特点

房地产产权档案以记录房地产的权属信息为主, 其记录内容真实可靠、具有极强的权威性, 既是城镇化发展的信息依据、也是维护公众权益的重要保障, 在保障民生与构建和谐社会的实践中具有积极作用。作为国家档案的重要组成部分, 房地产产权档案表现出以下特点:

(一) 房地产产权档案的凭证依据性。

房地产产权档案可以为解决房地产权属纠纷提供可靠的法律依据。当有关房地产的经济行为涉及到法律纠纷时, 房地产产权档案是除房地产权属证书之外唯一被法律所认可的有效证明, 是合理解决房地产交易、分拆、查封等过程中出现矛盾、纠纷的重要依据, 司法机关可依据房地产产权档案所记录信息做出公正、合理的判决。

(二) 房地产产权档案的内容动态性。

随着社会的发展进步, 城镇人口数量急剧增加, 带动了房地产行业的发展, 也使房地产产权档案的价值作用日益显现。在城镇化进程中, 因房屋拆迁导致产权变更、房屋测量标准改变导致房地产规模属性发生变化, 均会使得房地产产权档案内容发生动态变化, 必须及时纳入房地产产权档案记录信息之中, 以保证房地产产权档案记录信息的准确性。

(三) 房地产产权档案的管理专有性。

房地产产权档案的管理专有性是指房地产产权管理部门对所辖区域内的房地产产权档案具有“独占”或“垄断”的权力地位, 这是基于房地产产权属地管理原则而形成的, 目的在于保障房地产产权信息的权威性, 以及其所提供的房地产产权信息能够得到充分、合理地利用, 房地产产权档案的管理专有性对房地产市场的运行发展有着至关重要的作用。

(四) 房地产产权档案的建档周期性。

为保障房地产产权信息的全面准确、完善合理, 确定房地产产权需要较长的时间周期, 大部分都需要跨年度方能够完成。即需要在将每一个房地产的文件资料收集齐全的基础上, 划分不同类别后暂存于临时卷宗中, 然后在整个确权工作完成后, 在将所收集的文件资料重新整合归档, 形成房地产产权档案的案卷。

二、加强房地产产权档案管理的措施

加强房地产产权档案管理、发挥房地产产权档案作用是当前社会发展的需要, 只有科学合理地开展房地产产权档案管理工作, 才能使房地产产权档案的主要价值得到充分实现。

(一) 建立并完善档案信息化管理系统。

近几年, 随着我国经济的飞速发展, 房地产产权档案管理的内容越来越丰富多样, 档案载体相较于过去也有着明显的变化, 迫切要求引进先进的信息技术, 实现房地产产权档案管理现代化。通过网络技术的应用, 实现对房地产产权档案管理进行检索、存储和管理, 达到方便档案信息存储、管理与开发利用, 提高房地产产权档案管理与服务效率的目的。因而, 房地产产权档案管理应逐步建立并完善信息化管理制度, 使房地产产权档案管理合理化、规范化, 在房地产产权档案的形成积累、日常管理、交易变更及行政审批等环节, 通过计算机实现信息汇总、数据变换、系统维护等方面的现代化管理, 从而保证房地产产权的各种相关统计数据与信息内容得到准确的再现于合理利用。

(二) 以制度为准绳规范房地产产权档案管理。

建立严格的管理制度, 是规范房地产产权档案管理的有效方法。按照房地产产权档案管理的要求, 需要建立与完善立卷归档制度、档案保管制度、数据统计制度、鉴定销毁制度、借阅利用制度、岗位责任制度、档案信息化管理制度等, 以此规范房地产产权档案管理的方法和程序。

(三) 夯实房地产产权档案管理的基础工作。

依据《档案法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产管理法》等法律法规的要求, 做好房地产产权档案管理的初始信息收集、多次信息梳理、系统分类归档等工作。同时, 按照收集、整理、归档的工作流程, 收集整理、归档调档等要求严格检查、认真核对, 对房地产产权档案信息进行彻底地梳理清查, 以保证初始信息、基础信息的连续有效性;依据房地产产权档案管理的分类规则, 形成统一、规范的管理标准, 确保档案编号与登记册、簿、卡等保持一致。

(四) 建立完善的档案管理网络渠道。

依据统一领导、分级管理的原则, 房地产产权档案管理可施行三级管理制度, 采取集中管理与分级管理相结合的办法, 建立房地产产权档案管理工作领导小组, 对房地产产权档案管理工作进行统筹、组织、管理、协调;明确分工, 指定负责房地产产权档案管理工作的专职人员, 负责房地产产权档案的收集、整理、编目、立卷、移交等工作;设立管理机构, 作为专门的房地产产权档案管理部门, 具体负责房地产产权档案收集、移交与利用工作, 将房地产产权档案管理工作与机关单位的整体管理工作结合起来, 提高房地产产权档案利用效率, 形成科学完善、合理有序的房地产产权档案管理模式与网络管理渠道。

(五) 培养人才, 加快房地产产权档案信息化建设。

房地产管理措施 篇5

随着改革开放的不断深化,我国房地产业取得了举世瞩目的发展,加之我国住宅政策的变化,城市化进程的不断加快,形成了一个巨大的房地产市场,成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长,投资周期长,具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展,就必须做好财务管理工作,提高企业内部财务管理水平。

1.房地产企业的财务特点

1.1 周期长,筹资难

房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大,因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目,而且时间、地域等跨度大,进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。

1.2 财务关系复杂,管理难

房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等,财务关系比较复杂,而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调,因此管理难度大。

1.3 形式多样

财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论,有分期付款的,也有一次性现金支付的。在对外支出上,有承包商在建设完工程后进行一次性付款的,也有货到付款的原料供应。

2.加强房地产企业内部财务管理措施

2.1 强化基础工作

财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师,行驶会计师职责,大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制,分级管理、分级核算,这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则,给予不同地区开发经营单位相应的权利,以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制,对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确,安排专人负责各种核算工作。

2.2 提高人员素质

房地产企业具有一定的特殊性,房地产企业的人员对相关的业务知识要了解,还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质,提高其业务水平,掌握必要的财务管理技能和方法,使企业的财务管理更趋合理,降低企业投资,节省企业资金,房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训,使其了解企业财务状况,应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养,提高房地产企业财务方面的整体水平。

2.3 加快制度建设

国家有关单位制定了相应的财务管理规则,房地产企业要遵守这些规章制度,另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点,对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索,并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短,很多措施、制度不够完善,没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法,所以,房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验,学习国外房地产企业的管理方法,加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。

2.4 对财务行为进行规范

房地产企业要从自身的`开发能力和自己所服务市场的需求出发,对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范,严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如,对必要的固定资产进行购买时,一定要在自身资金做基础,有一定的还款能力;向购房者预收的买房资金,要在商品房开工后用在商品房的建设上,尤其是在开发小区时,要预先进行周密的计划,使收支平衡。

2.5 加强资金管理工作,提高利用率

财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中,房地产企业要做好统筹安排工作,对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构,以结算中心的形式进行资金的管理,使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后,能够使得货币的时间价值充分发挥出来,使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时,要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票,并对资金、货物的使用情况进行审核,并记录下来,定期或不定期的根据经济责任制进行清查,一旦发现有账目不实的要尽快找出原因,追究相应个人或组织的责任,避免出现财务问题,同时提高资金利用率。

3.结语

总之,房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点,财务一系列的措施、方法,加强房地产企业内部的财务管理,就能很好的保障房地产企业的正常运行,加快房地产企业良好发展的步伐。

参考文献:

[1]贺志东.房地产企业财务管理[M].广州:广东省出版集团图书发行有限公司(广东经济),.7.

[2]陈智刚.房地产企业财务管理的8堂必修课[M].北京:中国纺织出版社,2010.1.

[3]黄绢.企业内部财务控制研究[M].成都:西南财经大学出版社,.12.

[4]李杰.小企业财务管理必备手册[M].北京:企业管理出版社,2009.4.

房地产管理措施 篇6

【关键词】土建施工；进度控制；管理措施

1、土建施工进度控制与管理的主要内容

1.1编制施工进度控制细则

房地产土建工程施工进度控制工作细则是由进度控制部门工程部编制的，该工作由建设单位、监理单位、施工单位共同实施。作为一种监理业务文件由建设工程监理规划负责指导工作更具有操作性和实施性。概括起来，其主要内容包括：施工进度控制的深度和主要工作内容；施工进度控制目标分解图；各项工作的流程及时间安排；进度控制人员的职责分工；进度控制的具体措施（包括技术措施、组织措施、合同措施和经济措施等）；进度控制的方法（数据采集方式、进度检查周期、统计分析方法和进度报表格式等），施工进度控制风险分析和目标实现等。

1.2编制施工进度计划

为了确保能按期完成建设工程的施工任务，承包单位制定的施工进度计划必须提交监理工程师审核。对于大型建设工程来说，通常具有施工工期长、单位工程较多等特点，如果缺乏一个总承包单位对全部工程负责，却又采取分期分批发包时，施工总进度计划就需要由监理工程师编制；如果建设工程是由若干个承包单位共同承包的话，施工总进度计划也有必要由监理工程师负责编制。当建设工程有总承包单位时，其施工总进度计划只需提交监理工程师进行审核即可。而对于单位工程施工进度计划来说，监理工程师不需要进行编制，只需负责审核工作即可。

1.3审核施工进度计划

概括来说，施工进度计划审核的主要内容包括：是否以工程项目建设总建设总进度计划中分目标和总目标的要求为依据安排进度，并与施工合同中规定的开工、竣工日期相符合；是否遗漏了施工总进度计划中的项目，分期施工是否满足配套动用的要求和分批动用的需要；是否根据施工工艺的要求进行安排施工顺序。生产要素的供应计划包括材料、劳动力、构配件、施工机具、设备及水、电等是否能确保施工进度计划的实现，计划供应能否在需求高峰期得到满足、供应是否均衡；在施工进度计划中能否合理明确地安排业主负责提供的施工条件（包括施工图纸、资金、采供的物资、施工场地等），是否有造成因业业主违约而导致工程延期和费用索赔的可能存在。

2、房地产土建施工中进度控制与管理的主要措施

2.1重视施工准备，合理安排资源

建筑工程施工准备是施工建设极为重要的组成部分，要想在工程建设中加强工程项目进度控制，就必须要对工程项目准备高度重视，做好施工前准备。对于可能出现的各种情况进行合理预计，做好拟建工程建设目标、施工方案和资源供应的选择，统筹考虑建筑空间的布置，合理时间安排等诸多方面，在施工前认真做好物资准备、施工现场准备、技术准备、劳动组织准备等工作。

2.2精选项目部，加强整体管理

一个建设项目因为其复杂性和唯一性，我们在实际建筑项目实施过程中始终会面临着各种各样的挑战、冲突，问题也是多种多样，这就会给我们的项目部经理带来巨大挑战。因此，选拔一名称职、高效的项目经理就成为所有问题必须要首先解决的一个。项目经理应具备多种能力，包括领导能力、组建项目团队能力、技术能力、解决危机能力，以及在项目建设出现瓶颈时的创新创业能力、分配获得各种建筑资源的能力。

2.3进度控制，确保顺利

对工程科学控制，我们应该采取诸如组织、技术、管理、经济等多方面措施，保证工程进行顺利。组织上，要做到对项目管理组织体系的充分重视，要把这套体系加以完善健全，在我们整个的项目组织结构中选择符合进度控制岗位资格的工作部门和专业人才负责进度控制工作，論证分析进度目标、编制进度计划，对于进度计划的执行情况做一个定期跟踪。管理上，要做到理顺组织，善于运用管理中的各种思想、方法手段来进行更加科学、严谨、有效的管理。经济上，资源需求计划的编制要与进度计划的编制相适应，合理规划好资金需求计划和人力、物力等其他资源需求计划，用它来反映工程实施各时段所需经济资源。技术方面，工程设计的前期，特别是在工程设计方案评审和选用的关键时期，要做好对工程进度与设计技术关系的分析比较工作。

3、案例分析

某小区包含4个组团，其中一个组团占地面积为37255平方米，建筑面积49500平方米，建筑密度37.5%，建筑容积率1.97，另外还有240个停车位。该组团包括8栋小高层住宅，1栋地下车库。该小区于2009年9月20日年开工，原计划2011年10月20日竣工，实际于2011年12月20日竣工，比预期完工时间晚了61天。

经过调查，发现影响本工程项目进度的因素归纳起来主要包括：（1）设计图纸变更，该小区一开始是委托南方某设计院进行规划设计的，结果导致设计图纸时未能考虑北方的日照间距要求，再加上采光和采暖等方面的设计与北方实际情况不符，因此被迫更改原工程计划，拖延了工期。（2）设计、施工采用的工艺和技术以及资金实力。在一些节点施工时，由于资金实力不强，商品砼供应不及时，严重地影响了工期。（3）各道工序和专业的交接。在完成主体施工后，由于各装修及安装队伍的工序交接不清，彼此相互影响，导致施工质量和工期受到很大影响。

结合工程实际情况，经过分析对比得出结论：施工工序和专业的交接是影响进度的直接因素；设计和施工采用的工艺和技术是影响进度的重要因素；设计图纸变更是影响进度的决定性因素。综合以上分析，影响本工程进度的主要因素是设计图纸变更、设计和设计施工采用的工艺、各道工序和专业的交接。

4、结语

工程项目进度控制是项目管理极其重要的目标之一，出于资金安排和市场销售的需要，项目开工后，房地产开发企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是对商品房开发过程中己经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收.房地产开发公司作为建设项目的组织者和管理者应确定总进度目标，对影响进度的各种因素进行全面充分的评估和分析，制定可行的进度计划，并在执行过程中，运用动态控制原理主动控制.及时纠偏或调整修正，从而保证项目工期目标的实现，也全力保证企业经济效益和社会效益的实现。

参看文献

[1]徐波.在全国建设工程质量监督管理工作研讨会上的讲话[R]·工程质量，2005，（3）.

[2]王益为.浅谈建设项目管理中的工程施工进度控制[j].四川建材，2007.

房地产管理措施 篇7

关键词：房地产企业,税务风险,税务风险管理,企业内部控制

我国改革开放以来, 各行各业经济要素都得到最大的解放, 生产力得到快速发展, 市场经济得以健康有序发展。党的十八届三中全会明确提出了“市场在经济资源配置中起决定性的作用”。我国房地产业也在改革开放中发展起来, 1978年, 住房改革拉动了序幕, 先后经历了公房成本价销售、提高租金补贴售房、住房商品化社会化等改革措施。我国大力发展商品房制度, 改革过去的住房制度, 让房地产业步入繁荣, 让房地产成为新的经济增长点。目前, 房地产业已经成为各城市经济发展水平的标志, 房地产及其上下游产业在我国及各地城市的GDP占有很大的比重。房地产业的产业链还很长, 可以带动包括建筑、水泥、钢铁等相关产业, 还可以提供大量的就业机会。可以说一个城市“房地产兴”, 则各行业兴, “房地产冷”, 则当地经济发展不好。房地产业不但带来相关产业的发展, 其自身还为国家带来了丰富的税源。近年来由于房地产较热, 其丰厚的利润也让国库和地方财政丰盈, 成为各地的主要财政来源之一。然而, 房地产业企业的涉税也成为近年的热点, 国家连续12年将房地产业列入指令性检查项目, 不断发生征纳双方争点, 让房地产企业处在税务风险的风口浪尖上。2014年, 国家税务总局又将房地产业列入指令性检查项目, 房地产企业做好税务风险管理, 是房地产企业做好内部控制的重要课题之一。

一、税务风险、税务风险管理和企业内部控制

讨论房地产企业税务风险管理架构设置问题, 首先要理清税务风险、税务风险管理和企业内部控制制度这几个最基本的重要概念。有关风险的问题, 学术界和实务界都已经有广泛讨论并取得相应的成果:风险就是损失发生的不确定性, 一种损失有可能发生也有可能不发生, 何时发生也不知道。风险管理就是通过风险识别, 结合风险管理主体本身的风险承受能力, 制定出相应的风险应对方案 (风险应对方案有风险承受、风险转移、风险规避、风险减轻等四种) 。企业是社会经济的细胞, 是财富创造的核心环节, 政府要完成社会公共管理职能, 要有一定的公共资金, 但是政府不是财富的创造者, 因此为了完成其公共管理职能, 就要凭借其行政权力, 参与财富的分配, 这就是税收。税收是企业的一项支出, 是一项成本, 我们通称为税务成本。税务风险就是因涉税问题造成企业的支出, 给企业造成了损失。这项损失发生如果不确定, 就是税务风险。税务风险管理就是企业通过一系列的措施, 将因税务问题造成损失的不确定性锁定。企业内部控制是企业为了保证企业资产的安全完整、财务会计资料合法合规、企业经营合法合规、高效运营、实现企业经营目标而采取的一系列措施和方法。

二、房地产企业税务风险类型及其产生原因

(一) 房地产企业税务风险类型

文章总结近年来房地产企业发生的税务案例, 发现房地产企业税务风险主要有以下几种。

1.房地产企业应税营业额核算不符合税收法律规制度的要求, 造成房地产企业应纳而未纳、少纳税款, 面临补税、罚款、加收滞纳金以及刑事处罚的风险。房地产企业在利益的驱使下, 为了达到不纳或少纳税款的目的, 采取直接坐支售楼收入, 以收抵支, 或收入不入账, 或转移隐藏预收款、将预收款变相为购房订金, 价外费不计收入, 关联方转移利润等等方法。

2.房地产企业会计核算不规范, 少计收入或者虚增成本费用。会计核算不规范, 会造成少计收入或者虚增成本费用, 影响税款计算的准确性。例如有的房地产企业出售车库不计入应税收入, 有的以联合开发的名义分配房地产开发产品而不计销售等。在成本费用方面, 未能按国家税务总局[2009]31号文的规定核算期间费用、开发产品的计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本, 致使成本核算混乱, 无法正确计算税款。

3.房地产企业涉税处理适用税法不准确, 造成多缴税款。房地产企业的相关税款计算是依据国家相应的税法, 在涉税处理实务时, 房地产企业如果适用税法不准确, 就会影响税款计算的准确, 有时, 会造成多纳税款, 加重企业的税务成本。例如, 有的房地产企业将“开发产品”转为“自用固定资产”, 依然按视同销售处理, 多缴营业税和企业所得税。总局原国税发[2006]31号文规定应视同销售计算营业税和所得税, 而总局国税发[2009]31号文已不再将开发产品转为自用固定资产作视同销售处理, 如果房地产企业对这项政策不了解, 仍按旧文件规定处理, 就会造成多缴营业税和企业所得税。

(二) 房地产企业税务风险产生的原因

导致房地产企业税务风险产生的主要原因有开发商趋利动因、现行税收法规政策不完善、企业财务人员税务财务水平不高、企业内部控制制度不完善。

1.开发商趋利动因。开发商趋利动因是房地产企业税务风险产生的直接动因, 在利益的驱动下, 法律、诚信依法纳税意识不足的开发商就会动不守税法的脑子。

2.现行房地产税收法规政策不完善。我国市场经济发展还不是很完善, 市场经济相关的法律制度还不是很健全, 现有的税法体系有些可操作性还存在一定的难度, 税收法律法规变化也快。特别是近年来, 国家对房地产加强宏观调控, 房地产业税收政策繁多、变化快。

3.房地产企业财务人员税务财务水平不高。我国是一个会计大国, 但不是会计强国。会计才人在总量上很多, 但是适用性的中高级人才不足。房地产企业财务人员税务财务水平不高, 也是房地产税务风险产生的重要原因。

4.房地产企业内部控制制度不完善。健全完善的内部控制制度, 有助以企业防范风险的发生。房地产企业内部控制制度不完善, 是发生税务风险的制度性因素, 客观性因素。

三、房地产企业税务风险管理的应对措施

(一) 加强守法意识, 提升诚信纳税意识

我国住房制度改革以来, 现有的住房制度造成了房源供应不足, 造成了房地产行业利润大大超过了社会平均利润率。高额的利润不能由开发商独享, 政府要通过税收分享。在利益最大化的驱动下, 部分开发商守法及诚信纳税意识不足, 在涉税处理时未能很好遵守税法规定, 这是房地产企业税务风险产生的主观要素。要防范因主观方面带来的税务风险, 就要加强守法意识, 提升诚信纳税意识。加强守法、诚信纳税意识, 是一项系统性的工程, 要求企业、个人、社会、税务机关来共同完成。国家每年都会搞税收宣传月, 这就是很好的方式方法。

(二) 提升企业财务人员财务税务水平

人是最具决定性的生产要素, 所有的劳动成果都要由人来完成的。房地产企业要防范税务风险, 就要提升税务风险的关键生产要素——财务人员的财务税务水平。房地产企业财务人员的财务税务水平提升渠道, 可以通过加强后续教育、参加培训班等。最最重要的, 还是实践, 实践出真知, 要发扬“帮、传、带”的传统方式, 造就实务性团队。“空谈误国, 实干兴邦”, 房地产企业财务人员财务税务水平的提升, 要带出会做实事的人才, 不要带出“空谈家”。“空谈家”的财务人员, 对房地产企业税务风险的防范无益。

(三) 加强企业内部控制制度, 建立税务风险管理制度

依税务风险管理指引来设置房地产企业税务风险管理制度。房地产企业要真正防范税务风险, 学习国家税务总局发布的《大企业税务风险管理指引》健立税务风险管理制度。①房地产企业应完善税务风险管理的内部控制环境, 加强房地产企业的法人治理结构, 强化董事会在税务风险管理的领导地位和应承担的义务、责任;②应当构建健全的税务管理岗位, 配备合格的税务风险管理人员;③应健全完善的税务风险管理制度体系, 明确相关人员的责、权、利;④应按《大企业税务风险管理指引》的要求, 制定税务风险管理操作手册, 明确包括税款计算、各种申报表的填制、各种涉税文书的传递和保管等等;⑤正确识别房地产企业税务风险;⑥正确制定相关税务风险应对方案。

参考文献

[1]刘冬莲.对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨[J].时代金融, 2012, (7) .

房地产管理措施 篇8

工程招标是指招标人通过采用招标竞争机制, 从众多投标人中优选出最合适的承包单位的一种交易方式。建设工程的招标是招标人采用招标的方式以来吸引投标单位的行为。根据“招投标规范”的规定要求, 招标人是具有招标资格的, 并可以参与各种经济活动的企业法人。在建设工程招标中涉及到一个标, 这里所说的标是指招标人通过工程项目的特点来进行采购文件的拟定, 其主要通过各种媒体对工程项目的要求和实现目标进行公布。根据我国《中华人民共和国招标投标法》的规定, 招标方式分为公开招标和邀请招标。其中, 公开招标主要是指招标人通过招标公告的形式对相关的企业法人进行的邀请活动, 而邀请招标是指通过采用投标邀请书的方式, 对企业法人进行的邀请活动。

2 招标管理中容易出现的问题分析

在房地产项目招标工作开展当中, 目前仍然存在着许多问题, 这主要是我国体制转换和改革的不到位而引起监管监督缺失、制度缺陷等。具体的问题如下:

2.1 投标工作缺乏完善的法律法规

对于我国招标管理制度文件的制定, 一般是由国家部委和全国人大等部门制定的, 因此由于各个部分拥有不同的立场与角度, 且各自为了自身部门的利益, 从而造成各个部门出现垄断现象, 甚至发生一些冲突问题, 如《中华人民共和国招标投标法》和一些部委的招标文件存在着众多矛盾和冲突, 这大大降低了各地方法律的约束力。另外, 由于现行的招标管理办法、规章制度的不同, 加上各个监管主体、执法主体的执行力各有差异, 因此对于不同的工程项目, 他们在规范房地产项目的招标工作时, 由于各方缺乏相互之间的协调与配合, 从而造成在房地产工程招标管理中出现执行不到位的现象。

2.2 强化房地产市场的监督力度

从我国房地产市场长期的发展要求来看, 在进行房地产项目交易时, 一般由业主对项目进行招标、政府对项目进行监督以及中介对项目进行代理等三个主体组成, 这三者互相协调与统一, 是一个不可分隔的有机整体。然而, 在实际房地产招标管理的过程中, 出现了一些问题和不足, 如管理部门职责不明确, 管理不规范、监管不到位等。这些问题有三个方面的原因:第一, 监督交易中心和招标代理机构不明确自身的职能;第二, 体制方面存在着较大的缺陷。因此我们需要引起格外重视。

2.3领导权利分配过于分散

目前, 在我国房地产项目招标当中, 仍然存在着管理分散的问题。依据中央指示和要求, 国家组建了两个部委, 即专业部委和建设部委, 以两条脉络为主, 进而发展成了各地区房地产项目的主管部门和招标机构。然而, 在工程项目招标的过程中, 这两个机构将会结合自身的工作内容和范围, 发布不同的招标规定, 这使得房地产招标市场在房地产项目发包当中, 被人划分成两个部分, 即房地产项目和专业工程, 从而造成房地产项目主管部门只能够负责建筑项目市场的招标管理工作, 不能进行专业工程的招标与管理。这样会大大地削弱了房地产项目的市场功能, 不利于房地产项目的持续发展。2.4政府部门权力分配过多当前, 大部分的建设管理部门同时兼负着企业经理人和部门领导的角色, 不仅要制定企业政策, 而且还要自我监督和执行, 从而使得房地产项目在招标管理工作难以正常进行和形成一个完善的管理体系, 同时也使得企业难以发挥市场机制的应有作用。另外, 一些地区的领导人以自身的行政权利来干预房地产市场, 如通过打电话、写条子的方式来干预, 或者推荐和指定一些施工单位和施工队伍等, 这样严重地干扰了房地产市场的正常运行。

3 房地产招标管理的优化措施

3.1 建立完善的招标工作制度

(1) 建立完善的招标备案制度, 认真贯彻和落实招标管理制度, 如邀请招标批准制度、招标结果公示制度等;同时, 不断地延伸与拓展招标监督工作, 对招标项目的合同签订和执行情况、招标结果进行全程监督和跟踪, 以及对房地产招标内容的合法性进行监督; (2) 相关部门要结合项目的实际情况结, 组建评标委员会, 编制合理的招标文件, 按照合同要求及标底进行招标, 审查投标人的资格等。另外, 招标公司需要统一规范招标合同文本与文件, 为招标工作提供准确的参考资料和数据。

3.2 遵循房地产工程招标的原则

在房地产企业招标过程中, 我们需要遵循以下几点原则: (1) 房地产企业要建立科学合理工程招标流程, 以确保房地产项目的顺利完成; (2) 当前, 房地产企业要不断补充和完善招标业务流程, 确保工程招标流程的合理性, 提升招标工作的效率; (3) 建立完善的工程招标管理组织机构, 明确规定好参与工程招标的人员和组织自身的责任和义务, 以充分发挥个体的优势, 确保招标中各个环节的有序进行和连接, 加加个体之间的监督, 以提升工程招标工作的整体效率; (4) 建立健全工程招标监督体系, 全面监督工程招标项目各个阶段的招标工作的公平性和公正性; (5) 强化承包商的管理与监督力。合理地考察和评估承包商的资质和能力, 严格审查承包商的资格, 以提高工程招标的效率。

3.3 提高招标管理人员的素质

房地产企业要成立一组专业的培训机构, 对招标管理人才进行培养。同时, 合理地考核和审查招标管理人员的综合素质, 经考核合格后才能进入岗位, 确保每一位招标管理人员能够持证上岗。

3.4 处理好招标管理人员之间的关系

在建立房地产项目的承包市场时, 我们应坚持科学合理的管理体制, 如采用行业管理和统一管理相结合的管理方式来实现房地产项目的招标管理。具体的管理措施如下: (1) 招标管理机构应不断地加强与行业主管部门的协商与合作, 广纳主管部门的意见和建议, 同时要结合房地产项目的特点, 严格把好房地产项目的招标管理工作的质量关; (2) 要加强房地产项目招标管理力度, 统一做好项目的整体招标工作, 严格地按照相关规定来进行招标, 确保招标工作的公平、公正、公开。

3.5 加强招标市场的监督力度

对于我国房地产项目招标市场监督不力问题, 我们应结合房地产项目招标市场的现状, 建立完善的项目招标机构, 加强招标管理经费的投入, 同时要加大房地产项目招标市场监管力度, 不断落实我国《中华人民共和国招标投标法》规定中的当违法乱纪行为的处罚措施, 以促进我国房地产项目招标工作更加规范化。

4 结束语

随着我国经济的迅速发展, 房地产企业需要不断地优化工程招标管理工作, 以提升企业的综合竞争力。

房地产管理措施 篇9

人力资源管理是指为了完成企业管理工作和总体目标, 影响员工的行为、态度和绩效的各种企业管理政策、实践及制度安排。人力资源管理的内容具体包括从员工进入本组织、管理组织内员工关系到员工中止服务为止的一系列管理系统。通过这一系列管理活动, 人力资源管理期望达成以下目标:雇主从人力资源生产潜力的充分发挥中获得最大可能的利益;员工通过劳动从企业组织中获得预期的物质和心理两方面的最大回报;通过员工与雇主的良好互动关系, 形成企业长期的顾客满意最大化。

房地产行业具有专业性强、风险高、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点, 而且房地产企业的经营活动大部分是第三产业的经济活动, 职工队伍主要由管理人员、工程技术人员和业务人员构成。当前, 房地产业在人力资源管理方面主要存在以下问题。

1. 人力资源管理的观念滞后

有的房地产企业在机构设置上仍保留着“人事部”, 仅仅行使着办理人事关系、审批工资计划、管理人事档案等静态管理职能;有的企业虽在名称上已改为“人力资源部”, 但就其职能、发挥的作用而言, 与把人力作为一种资源进行开发、利用和管理的要求还有较大差距。

2. 管理思路和手段相对落后

有相当数量的房地企业在人力资源管理上还停留在简单地对员工进行考勤、分配、奖惩等方面的控制与限制, 尚未提升到“以人为本”的高度上来。对员工多是靠制度约束和强制, 还属“对立式管理”, 缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的“互动式情感管理”。

3. 人力资源结构不尽完善

有相当数量的房地产企业的人才队伍在专业结构、知识结构、年龄结构等方面与企业发展要求尚存一定差距, 员工队伍总体素质较低, 尤其缺少投资策划分析、营销策划、法律、资本运作、证券管理、研发等方面的高级管理人才。

4. 原有考核体系的缺陷

许多房地产企业实行每年一次的年终考核, 这种考核过于简单, 年底每人一份工作总结, 交给主管领导评价后, 就存入档案;考核期限过长, 无法经常性跟踪员工的绩效表现并及时反馈;考核指标主观性强, 不能全面、真实地衡量被考评人的业绩、能力和工作态度;考核结果基本没有和其他指标挂钩。这样也就必然带来如下后果:考核成为“走过场”, 无法有效地把员工的绩效优劣区分开来;无法给绩效优异者提供更多的机会, 也无法淘汰和鞭策不合格的员工。长此下去, 员工的敬业精神弱化, 容易形成不良的内部气氛;无法通过考核结果决定薪酬, 不能对绩优员工进行充分激励;无法通过绩效考核建立起组织目标和个人发展目标的有机联系。

二、改进房地产企业人力资源管理的几点建议

房地产企业人力资源管理主要涉及四个方面内容:选人、育人、用人、留人。其管理职能主要体现在员工的招聘、录用、培训、选拔、考核与升迁、劳动报酬和劳动激励上。为了使人尽其才、事得其人、人事相宜, 从而实现组织的目标, 应做到以下几点:

1. 彻底转变观念, 树立“以人为本”的管理理念

房地产企业的管理者要确立人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路。通过人本管理, 使企业的人力资源管理由“外部激励”向“自我激励”转变;使员工实现“要我干”到“我要干”的转变;管理者实现由强制管理向情感管理的转变。通过管理思路、方法、手段的根本转变, 达到吸引人才和留住人才的目的。

2. 改革企业用工制度, 为优秀人才脱颖而出创造条件

房地产企业要彻底改革用工制度, 实行全员竞争上岗, 建立员工能进能出的机制;彻底改革人事制度, 各级管理人员实行公开竞聘、择优聘用、定期考核、优胜劣汰, 建立管理人员能上能下的机制;彻底改革收入分配制度, 员工的经济收入同企业经济效益挂钩, 建立员工收入能增能减的机制。通过改革, 在企业中营造“尊重知识、尊重人才”的工作环境, 真正为优秀人才施展才能提供空间、搭建平台, 实现企业与员工共同发展。

3. 建立和完善科学的人力资源管理制度, 打造公平、积极、良好的工作环境

房地产企业要吸引和留住人才, 管理者需要具有“以人为本”的管理理念和科学的用人机制。同时, 还需要有一整套完善、科学的管理制度来具体体现先进的人力资源管理理念, 起到吸纳、安抚和稳定人才的作用。这些制度主要包括:不拘一格、公平竞争的用人制度, 凭业绩、能力及岗位重要性决定收入水平的薪水酬金制度和科学、适用的员工绩效考核制度, 满足员工职业发展计划的培训制度及员工晋升制度等。企业在充分为员工发展创造良好环境的同时, 辅之以合理适宜的管理制度, 对员工流动加以管理和控制, 也是吸纳和留住人才的重要手段之一。

4. 为员工搭建职业发展平台, 提供学习和自我发展的机会

在实际管理过程中, 要注意为员工创造具有挑战性的工作机会, 给每一名员工提供发展空间, 使员工具有工作成就感。对于企业各种空缺岗位人员的选拔, 先从企业内部着手, 让每位员工都感到有实现个人发展的空间和机制。同时, 要结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯, 为其设计培训和开发的系统计划, 提供员工开发技能和自我管理的机会。

5. 加强企业“凝聚工程”建设, 培育企业文化凝聚力

房地产企业的管理者要充分发挥企业文化的凝聚功能, 通过企业文化建设起到稳定员工的作用。要建立企业与员工互动相依的关系。使企业的管理者与员工在和谐的工作氛围中为企业的发展而勤奋工作。要将企业文化灌输于管理之中, 融入于员工的心中, 变为员工工作的动力和自觉的行动。管理者要做到真正地关心员工、尊重员工、体察和了解员工的需求, 使企业管理者和员工凝聚在一起, 融合在一起。

参考文献

[1].朱丹.人力资源管理教程.上海财经大学出版社.2003

[2].秦玮林泽炎.现代人力资源管理.中国人事出版社.2002

房地产管理措施 篇10

1.1 预算执行不力所导致的财务管理风险

在房地产开发项目的经营周期中, 财务预算环节是其中的重中之重, 它对企业经济效益的提升和投资项目的成败都起着决定性的作用。然而, 在目前我国房地产企业的预算环节中仍存在着许多不完善的地方, 如有的企业没有制定良好的预算管理制度;没有从资金运作、征地成本和投资回报率等方面进行细致的财务分析;没有切实的将项目实际情况与自身管理进行协调统一, 而只是把预算工作做到表面、流于形式等情况, 使得企业的预算职能没有得到有效发挥, 进而导致了企业财务管理部门收集的信息资料有限, 无法对企业资金支出的必要性以及合理性作出正确的评判, 降低了企业预算执行的效果, 也影响到企业自身的管理效率和管理水平。

1.2 资金管理低效所导致的财务管理风险

目前, 国内大多数房地产企业都存在着资金管理低效的问题。一方面缺乏对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理, 经营控制过程监督和控制不严;另一方面财务管理人员的普遍素质偏低, 专业技能和管理知识方面也相对缺乏, 不能够适应现代化高速发展的资金管理模式。同时, 因为资金管理的低效, 既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道, 又加大了资金运行的成本, 使企业债务比重增加, 容易陷入财务危机当中。

1.3 资金结构问题所导致的财务管理风险

主要是指在房地产企业的资金总额中, 借入资金和固有资金的比例不当而导致的资金结构问题, 进而对企业的收益产生影响。房地产项目开发过程中, 必须需要一定数量的资金储备, 以用于土地购置、项目规划和项目建设等各个方面, 因此, 能否经济并及时地筹集到项目所需资金, 直接影响到项目的顺利进行和企业的生存与发展。通常情况下, 房地产企业会使用固有资金进行土地购置, 并向银行借贷进行后续项目的运作, 但是随着向银行借入资金的增多, 自身负债率也相应提高, 伴随而来的是更大的财务风险。

1.4 成本控制不力所导致的财务管理风险

房地产企业的成本管理是一个复杂而系统的工作过程, 也是企业财务管理的核心与重点。房地产项目的成本主要包括了土地征用费用、拆迁补偿费用、工程费用、设施费用、材料费用、人工费用、安装费用和开发间接费用等。在实际成本管理过程中, 往往存在着对成本控制不力的现象, 既影响了以成本为定价基础的房地产价格, 也对企业自身利益造成了影响。

2 房地产企业财务管理风险的防范措施

2.1 加强预算执行力度, 实施全面性预算

房地产企业建立良好的预算机制, 能够有效的避免企业损失。通过预算能够向下属部门指导其进行短期目标和计划作业的完成, 能够合理的根据目标进行资金的合理分配。同时, 预算还能够作为协调工具对未来项目潜在性问题进行解决, 并将实际项目与预算进行差异比较, 进而做出科学合理的调整, 使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范。

(1) 加强预算的执行力度, 首先应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都做出统一的部署, 并且在项目的预算方面, 对项目的各个环节进行了整体的预算, 以达到降低投资决策的失误, 进而提高决策的准确性的目的。

(2) 资金是企业一切生产和活动的基础, 为此房地产企业应将资金支付的时间和手段进行科学灵活的安排, 并通过合理的分析预测, 将筹集到的资金进行有效的组合。同时还应将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排, 并在定期对其进行检查和考核, 定量约束资金管理的经济行为, 以充分发挥出财务预算的预警和监督作用。

(3) 预算的实施和编制是一个静态的过程, 也是对预期的财务经营状况的全面估计。但是在实际的经营过程中, 常会出现各种情况的变动, 所以需将原先的预算和实际状况进行对比, 并分析出其中的不同, 并对预算的执行情况进行监督。

(4) 在预算执行过程中, 如果遇到属于预算范围内的业务, 可以将其按照常规的审批方式进行, 如果不是预算范围内的业务, 应将其上报至企业最高决策层进行审批, 并附加理由说明。

(5) 全面预算管理是以现金流预算作为核心, 以筹资预算、项目预算和财务预算作为重点而建立的管理体系。企业应设置专业的人员和机构对全面预算执行的情况进行考核和监督, 同时通过科学合理的考核方法, 以提高员工的工作热情和积极性, 并推动全面预算管理的良好实行。

2.2 财务管理能力的加强

(1) 基本决策能力的加强。

房地产企业的财务管理人员应对企业自身的财务管理工作进行负责, 同时应增强自身对财务管理工作的使命感和责任感, 通过不断学习和掌握先进的财务管理的技术与方法, 以提高自身的决策能力。

财务管理人员应通过学习和培训掌握财务方面的报表, 尤其是现金流量表、资产负债表和资产损益表必须牢牢掌握, 并通过自身能力的增加和实际工作经验对决策进行科学合理的判断, 以达到最大化的降低企业财务上风险的目的。

为满足市场经济不断发展和革新的需要, 房地产企业应注重培养一支具有开拓精神、综合素质优秀和良好管理能力的财会队伍。可定期开设专业技能的培训课程, 使现有财会人员能够接受和吸收先进的财会方面的知识, 并积极为其寻求对外交流的平台, 使企业的财会人员能够开拓自身视野, 具有前瞻性的财会理念。

(2) 财务战略能力加强。

企业财会人员应加强自身财务的战略能力, 通过科学的战略眼光设计管理内容, 以增加企业的财务效益作为出发点, 通过积极开拓筹资渠道, 加强企业资金的管理, 达到降低资金成本和财务风险的根本目的。

2.3 完善企业资金管理系统, 优化资金结构

房地产企业只有通过不断完善自身资金管理, 并优化资金结构, 才能提高对资金的使用效率, 并创造最大化的利润价值。

(1) 加强现金的管理。

房地产企业应制订科学合理的现金使用计划, 并通过严格执行企业收款责任制度, 延迟现金的流出, 加快资金的回流, 使企业能够保证收支的平衡。

(2) 加强资金的风险管理。

资金的风险主要表现在房地产企业投资方面的风险, 为此, 应加强在投资初期的预先控制, 并通过科学化、专业化对项目投资进行调查论证, 将资金投资的风险降到最低。

(3) 科学评估自身发展战略, 理性贷款。

目前我国房地产企业财务风险的一个重要因素是自身负债率过高, 为此, 企业应调整自身的发展战略, 理性贷款, 优化自身资金结构。同时, 还可做好资金流量预测、规范财务核算和取得银行授信额度等方式来化解资金的压力和财务的风险。

2.4 加强成本控制

成本管理是房地产企业财务管理的核心与重点。为此, 企业应加强自身成本控制, 通过科学的对项目各个阶段的成本进行管理与控制, 以达到提高企业经济效益和竞争优势的目的。

(1) 立项阶段成本控制。

这一阶段的成本控制主要是项目经济性和风险性进行评价以及成本测算。房地产企业的财务管理应注重将项目成本进行有效结合, 对以后总体成本的控制能够起到积极的影响。具体的成本控制应做到以下几个方面:由开发管理中心提供项目的基本情况及土地、配套费用测算数据;由营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标;作出房地产开发项目可行性估算;由设计中心提供拟建项目的规划指标值 (总建筑面积、层数、道路及绿化面积) 等。

(2) 施工阶段成本控制。

这一阶段成本控制的要点主要为签证、变更和支付方面的管理。具体成本控制应做到以下几个方面:做好现场签证和设计变更的管理;使用信息化系统和台账月报对工程项目动态进行成本监控;做好材料以及设备的核价;做好工程预结算方面的管理;良好处理工程纠纷、索赔和反索赔;阶段性总结近期的成本管理工作;成本管理人员应定期进入现场检查监督, 及时做好记录;合理使用外部造价咨询单位;建立完善的资料管理。

(3) 项目竣工阶段成本控制。

这一阶段的成本控制的要点是索赔和结算处理。具体的成本控制包括:对项目的成本控制进行经验和教训的总结 (与设计阶段、施工阶段所定目标成本进行对比分析, 找出实际成本与目标成本的偏差并分析原因) ;负责工程项目的结算审查;对资金进行有效的索赔处理等。

3 结 论

房地产行业属于资本周期型和密集型的行业, 具有独特的行业发展和自身财务方面的特点。随着房地产业的发展, 我国目前已经有超过4万多家的房地产开发企业, 但伴随而来的却是高风险、高负债的企业财务管理现状。基于此, 房地产企业应重视自身财务管理所存在的问题, 从预算执行、财务管理能力加强、资金管理系统完善以及成本控制等各个方面出发, 以切实提高自身财务的控制能力, 降低企业财务管理的风险和隐患, 进而提高企业的核心竞争力, 为企业能够更好的生存和发展打下良好的基础。

参考文献

[1]王师.如何防范房地产企业的财务风险[J].财经界 (学术版) , 2010 (1) .

房地产管理措施 篇11

关键词房地产；工程施工；过程管理；质量控制

中图分类号TU文献标识码A文章编号1673-9671-(2011)012-0206-01

对于房地产开发企业，在工程项目施工阶段进行有效的现场管理，是企业管理的重要组成部分。在项目整个实施过程中，贯彻文明施工要求，推行现代化的企业项目管理方法，全面做好项目施工阶段的各项现场管理工作，能够有效加快施工进度和提高施工效率，在保证施工质量的前提下，在很大程度上为企业创造了最大程度的利润。

1项目施工阶段的影响因素分析

房地产项目在施工阶段的影响因素，通常情况下主要包括有施工管理人员专业水平、材料质量、机械设备、施工方法和施工环境等方面[1]，在项目施工阶段对这些因素进行严格控制，在较大程度上能确保工程良好的施工质量。

1）人为因素。施工技术人员是直接参与项目实施的管理者和操作者，作为施工管理人员，应避免技术上的失误，充分发挥其主导作用；作为直接施工操作人员，应充分调动其积极性，确保良好的工作状态。为此，除要加强施工技术人员的专业技术培训，还应根据实际工程项目的具体特点，完善岗位责任制度，改善施工劳动条件，从确保施工人员安全和工程质量出发，在施工人员的技术水平、职业素养等方面进行改善。

2）材料因素。材料质量主要包括对施工原材料、半成品、成品以及采用的预制构、配件等进行质量控制。材料质量是保证工程施工质量的前提和基础，加强进场材料的质量检查和控制，是提高项目施工质量的必要措施。具体实施时，施工材料的质量控制要点主要包括：加强材料进场时的质量验收检查，进行必要的抽检试验，严把质量关；抓好进场材料的存放管理工作，采取相应的措施保证其存放期间不被损坏，并组织合理的使用方案；搞好材料的质量鉴定和检验试验，对相关材料的验收标准要符合国家和地方有关法律法规的标准和规定。

3）机械因素。机械设备主要包括进场机械和施工工具的管理与利用。在房地产项目施工阶段，必须将建筑结构形式、施工现场条件、采用的施工工艺和方法进行综合考虑，选择先进、合理地机械设备和工具。此外，还应合理使用、管理和维护现场机械设备，应确保施工过程中所有技术人员能遵守岗位责任制度、操作证制度、安全使用制度和技术保养制度等，确保现场施工机械能发挥最佳的性能。

4）施工方法因素。房地产项目实施过程中的施工方法，主要指项目施工组织方案，采用的施工技术，施工管理方案以及施工质量控制措施等。项目施工方法的合理与否，直接影响到工程质量、工期、成本等控制目标能否顺利实现，在项目施工阶段，经常会由于采用的施工技术不恰当或是施工组织方案不合理导致影响施工质量、拖延施工进度、增加成本投资。为此，选择采用施工方法时，必须结合项目实际，从技术、管理、施工组织和经济指标等方面综合对比分析，力求选用的施工技术方案技术先进、施工方便、经济合理。

5）环境因素。影响工程项目施工质量的环境因素很多，有工程技术环境、工程管理环境，如工程地质水文条件，如施工质量管理制度和质量保证体系等。环境因素对工程项目施工质量的影响，具有复杂且多变的特点，如场地地质、施工气象条件等，都直接影响工程施工质量和进度。

2项目施工阶段的过程管理

为加强对工程项目的施工质量控制，明确项目施工阶段各环节的质量控制要点，可把项目施工阶段的过程管理细分为施工前期准备、现场施工管理和施工质量验收三个环节。

1）施工前期准备。在项目正式开始施工前，应全面做好各项施工前期准备工作，该准备工作还将贯穿于项目的整个施工全过程中。施工前期准备的内容主要包括有全场性施工组织方案确定，分部、分项工程施工方案确定，单位工程施工方案确定，确定施工管理人员组成，施工技术准备，施工设备进场、调试，施工场地清理等。

2）现场施工管理。在项目施工阶段，应全面控制施工过程，对关键施工工序的施工质量进行重点控制。具体实施时，应确保做到项目施工有方案、图纸会审有记录、设计变更有手续、技术措施有检查、工序交接有交底、材料检查有试验、成品养护有保障、质量控制有措施、质量处理有复查、文件记录有档案。

3）施工质量验收。项目在完成施工过程后，应对其形成的建筑产品进行全面质量验收，具体内容主要包括有：在项目组内部成立质量验收小组，对项目的分部、分项工程以及单位工程进行质量评定和验收，组织项目总体自检和初步验收，发现问题需及时补救；准备项目质量验收资料；根据国家和地方的相关规定和要求的质量评定标准和办法，组织正式竣工验收。

3项目施工阶段的质量控制措施

建筑工程项目施工质量的控制措施，主要是对相关技术文件和报告进行审核，对结构重要部位或隐蔽工程直接进行现场检查或必要的试验等。

1）相关技术文件和报告的审核。对项目施工阶段的相关技术文件和记录报告进行全面审核，是工程管理人员对项目施工质量进行全面控制的必要手段。

2）现场质量检查和试验。①质量检查的依据。国家及地方頒布实施的相关施工技术标准、技术操作规程、施工验收规范以及质量检验评定标准等；施工组织方案、施工图纸及说明、设计变更及其通知单、工地例会及其他协调会议会审纪录、决定等；当地工程质量监督部门规定的施工要求细节。②现场质量检查的内容。施工前期准备工作检查；工序交接交底检查；隐蔽工程施工单独验收检查；单位工程停工后复查；分部、分项工程完工后，应经项目经理、现场主管监理、甲方代表统一检查认可并签署相应的验收文件后，才能开始后续工程项目的施工；成品保护检查。此外，房地产企业高层管理人员，还应经常深入项目施工现场，对项目施工操作质量、施工进度和存在的问题进行巡视，充分掌握现场一线信息；必要时，还应进行现场跟踪检查。

3）现场质量检查方法。在施工现场进行质量检查，通常采用的方法主要包括有目测、实测和试验三种。①目测法：采用目测法进行现场质量检查，其主要手段是观察，就是根据施工质量标准对结构外观进行目测，如混凝土结构在拆模后表面是否有蜂窝、麻面、漏筋等现象，钢结构在焊接施工完成后是否有明显缺陷、变形等，均是通过目测进行检查的方面。②实测法：采用实测法进行现场质量检查，就是通过将现场实测数据与相关的技术规范及质量标准中所规定的允许偏差进行对照，以判断项目施工质量是否符合要求。通常情况下，经常采用的实测检查手段主要为靠和量，靠是指检查人员直接采用直尺或塞尺检查屋面、楼板、墙面、地面等结构表面的平整度；量是指直接采用计量仪表或测量工具等设备对结构的断面尺寸、轴线、标高等控制参数进行偏差检查。③试验检查：指通过现场原位试验或取样试验等手段，对项目的施工质量进行判断的检查方法。

4结语

在实际工程中，房地产项目的工程管理人员要站在企业生存与发展的高度上，对项目施工阶段的过程管理及其实施措施进行全面把握，坚持“以质取胜”的经营战略，合理组织，规范施工，科学管理，才能施工完成精品工程，以此来拓宽市场，赢得市场。

参考文献

[1]张仕廉,曲修山,孙继德.建设工程项目管理[M].北京:北京建筑工业出版社,2004.

[2]卓智丰.加强建筑工程现场施工控制措施浅析[J].民营科技,2010,4.

房地产管理措施 篇12

近年来, 我国的房地产行业获得了很大的发展, 同时, 房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视, 工程质量也是人们关注的重点, 因此, 房地产开发行业在发展过程中要对成本控制进行很好的研究, 对管理工作中存在的问题进行分析, 这样能够找到更好的解决措施。房地产开发企业在发展过程中要对市场发展情况进行掌握, 同时, 对房产需求以及现代化房地产开发管理进行重视, 应用先进的管理体系进行成本控制和管理, 这样能够在保证工程质量的前提下提高企业的经济效益, 同时也能保证企业的经济效益不受到影响。

1 房地产开发工程的成本控制

1.1 成本预测

房地产开发企业在经营过程中要对市场的物价信息情况进行掌握, 同时对同类建筑物的成本情况进行掌握, 对成本进行预测, 能够采取成本低、效益高的施工方案。对于房地产开发企业而言, 经营的目的就是为了以最低的成本获得最大的价值。在对工程的价值进行计量的时候, 通常有两种方式, 一种是在成本没有发生变化的情况下, 建筑工程的价值出现了增大的情况, 例如, 一项建筑工程在进行开发的时候是以居民住宅的方式进行开发的, 但是, 在市场环境不断变化的情况下, 房地产开发企业对建筑的商业价值进行了重新的评估, 将住宅的数量减少, 将建设的部分用作商业门店, 这样对提高建筑的价值非常有利。还有就是在有限的土地面积上将建筑的层数进行增加, 在对建筑结构进行设计之前要先进行市场的分析工作, 在这个过程中可以将原有设计中的多层设计成为高层, 将较高层数作为居住使用, 在较低层进行商业广场建设, 这样不但能够方便人们的生活, 同时也能更好的提高房地产开发企业的效益。另外一种方式是在建筑价值不变的情况下, 将成本进行降低。建筑项目施工中, 住宅的面积和结构布局对房屋的销售有直接的影响, 在建筑设计的时候, 对房屋的结构问题要进行重视。在房屋结构出现问题的时候, 会导致企业的价值回收率降低的情况发生。在对建筑项目进行设计的时候要对项目施工的具体情况进行掌握, 这样能够避免出现按照经验进行设计造成浪费的情况, 同时, 在建筑施工中对材料的使用问题也要进行重视, 不能盲目的追求高档的材料, 这样会出现不适合房屋本身要求的情况, 房屋建筑施工中对具体的施工材料都有充分的考虑, 并不是最贵的就是最好的。对材料的性能进行很好的分析, 才能避免施工成本增加。在建筑施工过程中不能为了提高施工的速度出现对施工管网和施工程序不了解的情况, 这样会导致工程的后期施工面临很大的问题, 同时, 在施工过程中要避免出现管理混乱, 这样会导致施工中出现重复的情况, 导致施工成本出现增加的问题。在施工中对新的材料和技术进行应用比较普遍, 对新的材料和技术进行应用之前要对其性能和应用效果进行很好的掌握, 避免出现对材料行情不了解的情况, 同时也能避免出现施工成本过高的情况。对导致施工成本发生变化的因素要进行很好的分析, 采取必要的措施, 这样能够更好的对施工成本进行预测。

1.2 成本计划

在对成本进行预测的时候要对相关的影响因素进行分析, 这样能够更好的将施工成本以货币的形式进行体现, 同时在施工图预算上进行反映, 对项目的施工费用、施工成本以及降低成本的措施也能进行很好的分析。在施工中, 要对施工图纸进行熟悉, 同时, 掌握科学的施工方法和工艺, 这样在对施工成本进行计划的时候能够编制更好的文件。

1.3 成本控制

在成本计划中, 对影响成本变化的因素要加强管理, 然后采取必要的措施, 在施工过程中对各种支出消耗部分进行严格的控制, 同时对成本控制情况要进行实时反馈, 这样能够对实际成本和计划成本之间出现的差异情况进行分析, 同时对出现的差异情况也能及时采取措施进行更正, 在成本控制过程中可以建立成本管理责任制, 这样对成本进行控制能够获得更好的效果。

1.4 成本核算

在建筑工程施工中, 规定的开支范围发生的实际费用采取适当的方法进行归纳, 能够对施工项目的成本和单位成本进行计算, 同时, 也能对相关的成本分级考核提供必要的考核依据。为以后的工程项目成本预测提供依据。

1.5 成本分析

对建筑工程项目成本进行对比评价和总结, 在成本管理过程中能够对影响成本变动的原因进行很好的控制, 同时, 也可以进行系统的研究, 找出这些因素变化的规律, 对成本控制中存在的一些固定规律进行分析, 这样也能采取必要的措施对成本影响因素进行更好的控制。

1.6 成本考核

对已完成项目, 将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较, 评定成本计划的完成情况, 以及各责任者的业绩, 并以此给以相应的奖励或处罚, 这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性, 从而达到降低成本增加企业积累的目的。

2 房地产开发工程的质量管理

首先, 质量控制是质量管理的一部分, 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动, 包括有作业技术与管理活动, 它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和, 用其特性指标来评价, 就是通常意义上的产品适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。

其次, 对质量形成的影响因素有人的质量意识和质量能力, 它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质, 市场准入制度, 执业资格注册制度, 持证上岗制度等方面对各相关单位把好关, 严禁无证设计与施工, 严禁越级、挂靠、转包等现象, 现在各地挂靠现象尤为突出, 部分项目经理以及其施工人员质量意识太差, 值得注意。项目的勘察直接关系到工程的设计, 在此阶段应加强监督。建筑构造和结构设计的合理性与可靠性, 要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查, 从而达到目的。对材料的质量规格, 性能特性, 应反复调查论证, 进行合理选择。

再次, 质量控制的基本原理:制定质量计划书, 确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。对照计划书进行计划方案交底, 并按计划规定的方法展开工程作业活动。检查、对照计划, 运用各种专门手段而进行各种检查, 包括施工自检、互检和专职质检员的质检, 以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等。

最后, 施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审, 检查施工工序的合理性与科学性, 检查工序施工条件是否符合要求, 进行分批、分项工程检查实测, 对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收, 经验收合格后方可进入下道工序施工。

3 结束语