房地产经济研究（精选12篇）
房地产经济研究 篇1
一、引言
房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用, 而房地产税收既是调控房地产经济的重要手段, 又是国家财政收入的重要来源, 但我国现行房地产税收制度中却存在着诸多的问题, 目前在一些城市的试点的房地产税“空转”难以变成实际运转, 这就要求我们对其进行改革。虽然一些研究机构和学者对我国的房地产税制改革提出了一些框架性的思路, 但需要进一步完善, 提高可操作性。笔者试图设计一套符合中国国情的、简化的房地产税收制度方案, 为我国房地产税收制度改革提供决策参考依据, 达到调控经济、公平分配社会财富、优化土地资源利用。房地产税收是一个综合性概念, 有广义和狭义之分。广义的房地产税收是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。狭义的房地产税收是指直接以房地产为征税对象的税收。房地产税, 有的专家学者或媒体称为物业税或不动产税, 笔者以为, “房地产税”这个概念比“物业税”描述更准确, 更容易理解, 在此我们使用狭义的“房地产税”概念。
二、我国房地产税收制度现状
1. 房地产税收政策概况
目前在我国房地产业链中, 房地产税收涉及从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节。在我国现行的税收制度中涉及房地产的有营业税 (销售和租赁房地产、转让土地使用权) 、个人所得税 (销售和租赁房地产) 、房产税、土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税和房地产业的企业所得税、城市维护建设税、教育费附加以及已停征的投资方向调节税等, 直接以房地产为征税对象的税收也有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等6个税种。
我国现行房地产税收制度存在的问题主要表现在:税种繁杂, 流转环节税负重、重复征税过多, 一些税种征税范围过窄、计税依据不合理, 税负内外有别, 税外收费多, 税收征管的配套措施不完善, 对违法行为的惩处力度不够, 导致房地产市场上的不公平竞争、税收流失严重。
2. 房地产税收收入现状
随着近几年房地产经济的快速发展, 我国房地产税收收入也快速增长。与发达国家相比, 我国房地产税制设计不合理, 房地产业税费负担过重, 房地产税收收入受房地产经济的波动影响很大, 各地房地产税收入占地方税收收入的比例也不均衡, 一些大中城市的比例如成都、宁波等城市接近5 0%左右。
自2005年5月国家对房地产税收实施先缴纳税款、后办理产权证书的一体化管理以来, 通过强化税收管理, 房地产税收均出现了高速增长的态势。以四川、山东、江西、江苏的情况来看, 2006年分别实现房地产税收112亿元、210.5亿元、34.2亿元和220亿元, 分别比上年增长61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高, 目前平均已达到2 0%以上, 成为地方税收收入的主要来源。
3. 关于我国房地产税收制度的研究现状
在我国关于是否开征房地产税 (或物业税) 的问题引起了社会各界的普遍关注和讨论, 一些专家学者和研究机构对房地产税进行了研究和探讨。2007年国家税务总局组织了以石坚为负责人的课题组对我国房地产税收问题进行研究。
三、国外房地产税收制度的经验
目前, 许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系, 税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外, 其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少, 税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高, 如美国征收房地产税收的5 0个州, 税率大约平均为1%~3%;在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据, 即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据, 只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税 (静态税) , 如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税;又重视对房地产权属转移环节征税 (动态财产税) ) , 如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策, 以促进房地产的开发经营, 有利于房地产要素的优化配置。如美国, 对房地产的拥有和使用者, 每年必须缴纳房地产税, 且不分对象实行统一的税率和征管办法, 对住宅实行减免和抵扣;而在开发经营环节的税负相对较轻, 仅有交易税和所得税, 并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性, 扩大基础设施和公用事业的投资规模, 房地产税一般作为地方税, 是地方主要的财政收入来源, 一些发达国家的房地产税收入占地方税收的7 0%以上。另外, 发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度, 如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度, 并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应, 把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。
四、构建我国房地产税收制度的原则和指导思想
1. 构建原则
针对房地产税制改革一些专家学者提出了不同的看法, 笔者以为构建我国房地产税制体系应体现公平、效率、简化、民生四大原则。
(1) 公平原则
税收公平原则就是要公平建立税制, 公平运用税收政策, 国家征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应, 并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。在征税过程中, 客观上存在利益的对立和抵触。如果政府征税不公, 则征税的阻力就会很大, 加剧偷逃税收等违法行为, 甚至引起社会矛盾。我国目前的房地产税收体系有违公平原则, 房地产税制存在征收范围具有选择性、内外税收政策不统一、重复课征等问题, 妨碍税收的横向和纵向公平原则。
(2) 效率原则
税收的征收效率是指单位税收成本带来的税收收入最高, 税收成本包括税务机关在征税过程中发生的费用即征收成本和纳税人在履行税收义务过程中发生的费用即奉行成本。房地产税制应通过以下途径贯彻税收效率原则:一是简化税制结构, 降低税收奉行成本, 二是强化税收调控房地产经济的职能, 促进房地产也的健康发展, 三是优化税收征管, 节约征管费用, 建立符合我国国情、高效率的房地产税收征管制度。
(3) 简化原则
简化原则是指房地产税收制度必须既便于纳税人遵循, 也便于税务机关管理。简化的原则包括统一内外资企业的房地产税、减少税种、简化税率档次、减少税收优惠和简化征纳程序等内容, 这会大幅度减少税收成本和提高税收效率。
(4) 民生原则
民生原则就是指房地产税收制度要与不断提高人民物质文化生活水平的社会生产目标相适应。房地产关系到国计民生, 属于“民生”的范围, 是居民生存、生活的基本需要, 政府的房地产政策都应以民生为出发点, 使“居者有其屋”、“居者优其屋”。如今, 贫富差距越来越大, 拥有房地产的数量差别悬殊, 房地产税收制度应通过不同的税率设置来调节和缓解这种差距, 这也是税收“社会公平”的要求。
2. 指导思想
以“简化税制、合并税种、立租并费、税负适度、自动稳定、调控经济、便于征管”为指导思想和出发点, 设计房地产税收制度。
五、我国房地产税收制度设计思路
1. 税种的设立
笔者认为房地产流转环节的营业税及城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税继续按原税种开征, 保持税制的连续性;但对涉及再次转让房地产 (二手房) 和出租房地产的营业税、个人所得税税负可适当降低, 具体降低到多少, 需要在调查的基础上, 通过分析研究后确定;调整营业税中服务业、转让无形资产和销售不动产税目;取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠。取消除工商税务部门以外的房地产行政收费项目, 将现行房产税、土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税、印花税、契税、土地出让金等项税费合并, 设立房地产税种。
2. 房地产税税制要素设计 (1) 房地产税的课税范围
房地产税的课税对象是什么、应设置哪些税目、撤并或保留哪些税费, 一些专家有过少量不完整的阐述。笔者初步设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权为课征对象, 适当确定和扩大征税范围, 如将农村的经营用房、出租用房纳入房地产税的征收范围。但是考虑到农村的经济状况和长远发展, 集体土地使用权不能纳入课税范围。农村个人拥有的居住用房面积在限额范围内和城镇居民拥有的居住用房面积在限额范围内且在新税实施前购进的, 实行减免税优惠;居住用房面积限额由财政部与住房和城乡建设部根据不同阶段的社会发展状况确定。设立房产交易、地产交易、房地产出租、土地征用、土地占用、房屋产权等6个税目。
(2) 房地产税的纳税人
设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权的单位和个人作为房地产税纳税义务人, 内外统一, 不分居民与非居民。对容易出现税收流失的环节设立扣缴义务人, 如个人出租房地产, 以承租人为扣缴义务人。
(3) 税率
房地产税可以设立多种税率, 不同税目对应不同的税率或税率幅度范围。对于房地产转让交易和租赁环节, 中央制定统一的累进税率, 增强房地产税的调控经济的功能。税率分几个档次和具体比例的确定要考虑两点, 一是不能因税改而增加纳税人的负担, 二是加大调控经济的作用。首先选择具有代表性的地区、分类 (城市与农村、高中低收入家庭、大中小房地产企业、不同所有制性质企事业单位) 选择企事业单位和房地产企业、居民等进行调查, 通过调查收集数据, 然后采用索洛经济增长模型等方法测算分析房地产税的效应、计算以前纳税人所承担的相关税收平均负担, 最终确定税率。
(4) 计税依据和方法
房地产税采取从价定率计税方法, 房产交易和地产交易税目以交易差价 (收益) 为计税依据, 房地产出租税目以租金收入为计税依据, 土地征用税目以成交价格为计税依据, 土地占用和房屋产权税目以评估价格为计税依据。对于评估价格确定, 由国务院制定房地产评估标准, 县级税务机关根据标准, 参照同类房地产价格, 考虑房屋面积、地段、楼层、结构、每平方米建筑占地面积等因素确定评估价格, 每3年评估一次。
(5) 其他税制要素
尽量减少税收优惠政策。对个人纳税人的第一居所可以给予低税率优惠, 对其他居所适用正常税率, 这样可以有效抑制居地产投机行为, 保证房地产流通市场的稳健发展;对征用荒山、山地、滩涂可以适当减免, 以促进这些土地的利用;对于房地产继承、直系亲属间的房地产赠与、对有赡养义务人的房地产赠与、对社会福利救济事业的房地产赠与等给予免税, 以形成良好的社会风气。
纳税期限设计参照目前相关税收政策的纳税期限确定, 但是对居民个人纳税人房地产拥有环节的税收以年为纳税期限, 以方便纳税人履行纳税义务, 节省纳税成本。其他税制要素和纳税申报表等设计尽量从简。
摘要：本文在分析我国房地产税收现状的基础上, 提出了房地产税制改革的原则、指导思想, 进一步探讨我国构建一个统一的房地产税收制度的思路。
关键词：房地产,税收制度,构建
参考文献
[1]国务院发展研究中心“不动产税改革研究”课题组.不动产税的税种与税率设计.国务院发展研究中心信息网 (http://www.drcnet.com.cn/) , 2006～09～22
[2]钱 凯:我国房地产税制改革问题研究综述.财政部网站 (http://www.mof.gov.cn/news/) , 2004～10～31
房地产经济研究 篇2
房地产是我国经济发展的支柱型产业，但多年来的高速发展也使我国房地产行业产生了许多问题。例如：资源消耗过大，房产成本过高等。而要使我国房地产行业健康平稳地发展下去，就有必要让其实现经济效益与环保效益的统一。
摘要：本文选取房地产经济为视角，通过对房地产经济与低碳经济的综合分析，总结出在房地产领域引入低碳经济的利弊，最后为低碳经济与房地产发展的有效结合提出建议，以期为我国房地产行业的绿色发展提供理论上的支持。
房地产经济泡沫产生与防范研究 篇3
【关键词】 房地产经济泡沫监测方式预警产生原因
现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。
1. 房地产经济泡沫的具体含义
在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。
2. 造成房地产经济泡沫的原因
2.1银行的信贷过度
造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。
2.2消费者的预期
一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。
2.3调控措施的不协调
对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。
3. 房地产经济泡沫的防范措施
3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。
3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。
结语
房地产泡沫对于房地产经济的发展和国民经济的发展都会产生不利影响，所以我们必须要重视这个问题。通过本文，我们分析了造成房地产泡沫破裂的原因，并且提出了相应的解决措施。要想解决这个问题，我们要加快转变地方政府的经济发展观，另外要将保障性住房建设纳入地方政府的政绩考核指标，转变过去的纯GDP考核指标。将住房问题作为最大的民生问题加以解决，就一定能解决目前的房地产经济泡沫。使我国房地产业得到健康发展，从而使我国的经济可以健康持续的发展。
房地产经济泡沫问题研究 篇4
2005 年1 ~ 6 月, 房地产开发投资额为3 817 亿元, 同比增长34. 0% , 与同期固定资产投资增幅高出1. 2% 。2015 年1 ~6 月, 全国房地产开发投资43 955 亿元, 成为带动固定资产投资增长的主要能力, 已经成为推动国民经济发展的主要新兴产业。因房地产具有较长开发周期, 投资需在一定时间后以产品形式得到回报, 无法预测未来市场需求变化与吸纳能力, 投资额度的不断增加, 为金融业与整个宏观经济带来了极大的风险。同时, 空置面积的增多也导致资金积压状况的加剧。目前, 全国房地产市场供应和销售规模仍在快速增多, 以整个供需规模分析, 增加空置面积的同时, 大量潜在需求者因房价过高, 无法达到购买住房的目的, 该供需矛盾将供应、需求结构差异问题充分体现出来。在房地产市场投资热与房价迅速增长的情况下, 应做好宏观调控工作, 避免房地产经济泡沫的出现。如出现房地产经济泡沫, 应由理论进行分析、界定。系统而全面地对房地产泡沫形成机制、泡沫检验与政府如何对房地产市场有效调控进行探讨。
1 房地产泡沫的一般测度指标
房地产泡沫是指因房地产投机等原因导致房地产价格与市场基础脱离呈现出持续上涨的现象, 换言之, 土地、房屋价格普遍较高, 不符合其使用价值, 虽然账面上增长价值极高, 但实际中实现难度较大, 属于一种表面虚假繁荣。作为泡沫的一种, 房地产泡沫是以房地产为主体的泡沫经济。为实现房地产经济持续稳定发展, 现阶段我国房地产泡沫研究对衡量房地产泡沫程度的指标为以下3 种。
1. 1 房价收入比
住房平均价格和居民平均年收入比为房价收入比。每平方米单价、面积与年收入为房价收入比的主要构成部分。其计算公式如下:
房价收入比= 每平方米单价X面积/年收入
作为房地产泡沫衡量的重要指标, 房价收入比属于国际通用。其计算方法包括两种: (1) 整体住房平均价格与每户居民平均收入相比。 (2) 选取中等收入者住房平均售价与中等收入者户均收入相比。房价收入比计算的目的是房价合理性分析, 一般选取第二种计算方式对房地产泡沫进行衡量。
1. 2 空置率
房地产市场形势、房地产市场是否健康都需要住房空置率指标进行充分反映, 空置率计算方式如下:
空置率= 待售、待租住房/全部可用住房或其他商品用房出售与出租总量
当出现10% ~ 20% 空置率时, 则为空置危险区, 需通过相应措施, 对商品房销售力度进行有效加大, 以此确保房地产市场稳定发展与国民经济持续增长。当出现20% 以上空置率时, 则为商品房积压严重区, 国家需选取相应措施或强硬措施, 在一定时期内将商品房空置率降到合理范围内, 不然将严重影响国民经济发展。目前, 国际公认住房空置率警戒线为1 /10。
1. 3 房地产投资增长率/ GDP增长率
房地产经济对国民经济的影响及增长速度影响需房地产投资增长率/GDP增长率进行测量。通过该指标可对房地产泡沫进行准确判断, 如指标增加, 则表明泡沫现象越为严重。中国房地产泡沫经济最严重的阶段为1993 年, 该指标达到了2. 3历史最高点, 而1988 ~ 1993 年之间, 我国房地产开发中该指标平均值则只有2. 0。
2 房地产经济泡沫产生的原因与分析
2. 1 供给角度分析
政府 ( 土地权拥有者) 、房地产开发商 ( 房地产市场开发) 为构成房地产市场的供给方。供给方垄断土地及操纵房地产市场开发, 是房地产经济泡沫产生的主要因素。土地自然供给具有固定性, 城市化发展中, 城市面积不断扩大, 但土地资源越来越少。经济增长、人口增多, 导致人们对土地资源需求量不断增大。作为虚拟资本的一种形式, 土地权益可重复转换。基于此, 土地资源不足与其虚拟资本导致地价运动与土地利用实际向脱离进而出现泡沫。政府为土地资源所有权的拥有者, 因土地价格利益推动, 垄断结构市场导致土地供应量有限。 (1) 土地储备中心垄断供给土地在多方面和市场需求不符, 如品种、地点、规模等。 (2) 部分地区政府非饱和适度供应的实施, 确保卖方市场供地政策, 造成土地资源无法满足供不应求。
2. 2 需求角度分析
真实需求与投机需求为房地产市场需求的主要内容, 其中投机需求占据比例较大, 该情况下将严重影响房地产经济发展, 加剧泡沫现象的产出。市场经济中房地产市场极为活跃, 并具有较为严重的投机活动。房地产市场投资回报的利益较大, 将引入大量闲置资金, 此类资金中很多为投机性资金, 资金大量涌入将增加房产需求, 进而将房价拉高, 产生经济泡沫。
2. 3 金融市场角度分析
现代社会经济中, 房地产业和金融行业具有极为紧密的联系。作为一种高投入、高价值的产业, 房地产投资、消费都与金融息息相关。房地产业中银行信贷过度扩张、国际游资大量涌入房地产市场等都是引发房地产泡沫过度膨胀的主要因素。作为资金密集型产业, 银行贷款为开发房地产资金的主要提供方, 特别是在银行信贷资金的作用下, 因风险控制意识、手段的缺乏, 导致过度开发房地产, 各类投机行为风行, 金融风险积累量逐渐增多, 泡沫越来越大, 终将破裂。
3 房地产经济泡沫治理对策分析
3. 1 加强对房地产行业准入门槛与资金监管
为避免房地产经济泡沫的出现, 需加强房地产企业资质管理。房地产企业准入门槛的适当提高, 对房地产业区域性泡沫情况遏制极为重要。同时应对建筑物质量、抗震能力等进行有效提高, 并为居民提供优质廉价的住房, 保障居民的自身利益。通过商品房预售条件的提升, 可对资金综合能力不足的房地产开发商新项目开发加以限制, 避免投机、炒作等现象的大量出现。房地产金融市场完善, 需对房地产业资金流向加以严格控制。为房地产信贷危机进行有效防范与化解。并进行房地产证券化二级市场的建立, 利用资产证券化债券发行, 银行可将市场风险、信用风险向金融市场全部投资者进行合理分散。在推动房地产经济发展过程中, 应实现融资渠道多元化, 提高投资回报, 降低风险。
3. 2 房地产供求结构调整, 大规模推出经济适用房
住房供应结构改善。以中低价位一般商品住宅为重点开发房地产项目, 提高经济适用房质量与管理水平, 并将各项优惠政策落实到位, 规范市场行为, 对中低收入家庭居住水平进一步提高。中高档价位住房过剩、中低档位住房严重紧缺为现阶段房地产市场的现状, 为满足市场发展需求, 必须对住宅种类、供应结构进行合理调整, 加大经济适用房与中低端价位商品房的供给能力, 只有这样才能吸引更多购买者, 才能将市场容量进一步扩大。
3. 3 有效限制房地产投机性需求
投资性需求为房地产市场泡沫产生的主要因素, 适当限制投机性需求, 可避免房地产经济泡沫产生及破裂。其限制方式包括两方面: (1) 对各户居民购房数量直接限制, 避免资金多者出现囤积房屋行为。 (2) 投资者交易费用增加对土地、房屋转手率加以限制。按照房地产交易登记制度, 对一定时期内同一房地产转手次数与加价量进行限制, 如情况较为特殊需交易, 则根据具体情况与该时期市场价由政府优先购买。
4 结语
随着社会经济发展速度的不断提升, 我国房地产业发展速度越来越快。房地产经济发展过热, 投机性需求过高, 都将产业经济泡沫。为避免房地产经济泡沫破裂, 本文在充分了解房地产经济泡沫一般测度指标的基础上, 分析了其产生的主要原因, 并根据自身工作经验与所需知识, 提出了几点治理措施, 希望为提高房地产经济发展水平贡献一份力量。
摘要：自90年代后期, 我国呈现出“房地产热”现象, 针对此现象我国进行了强有力的宏观调控。在逐步完善房地产市场的同时, 房地产对居民住房提供、城市面貌改善、财政收入增加、城市基础设施建设完善起到了巨大的作用。伴随房地产业发展速度的不断提升, 房地产投资对国民经济增长的贡献也越来越大, 但同时也存在经济泡沫的隐患。主要对房地产泡沫的一般测度指标、产生的原因进行了分析, 并提出了几点治理对策。
关键词：房地产经济,泡沫,测度指标,治理对策
参考文献
[1]陶海波, 楚东坡.房地产泡沫与金融危机关系的理论分析与现实考察[J].贵州财经学院学报, 2010 (2) .
房地产经济营销论文 篇5
关键词:客户满意 房地产 客户关系管理
作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(Customer Relationship Management, CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度代写经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。
客户满意的概念
“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(philip Kotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”
客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:
主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。
不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。
多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。
客户满意的构成要素
由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。
与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。
与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。
与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。
客户满意的意义
满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。
重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。
客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。
此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。
客户满意增长模型
实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(Quality Function Deployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。
参考文献:
1.范云峰.如何实施客户满意营销[J].企业研究,2004(10S)
房地产经济研究 篇6
关键词：房地产经济；国民经济；增长
房地产业作为第三产业的龙头是国民经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业能够健康的发展。虽然目前我国的房地产业进入到新一轮的调整期，但不可否认在今后很长一段时间内，房地产业依然是国内消费的热点，对国民经济的发展会有促进作用。
一、房地产经济的发展现状
房地产业是国民经济的重要组成部分，对国民经济的影响非常深刻，关系着国民经济发展的方方面面。房地产业增加值占全国GDP的比重过大已经成为不争的事实；房地产税收在我国财政收人中的比重，也随着我国税制调整而逐步增大；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对国民经济有着举足轻重的作用和影响。因此，房地产行业能否健康发展，关系着国民经济能否健康持续发展。
房地产业对相关产业起到带动作用，带动了商业、林业、建材、机电等相关行业的发展。有数据显示，建材在建筑工程中占有的比重有40%以上，特别是由于装饰装修的持续高速发展，使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。另外房地产业对服务业的发展也有一定的推动作用，比如物业、养护、绿化、保安、保洁等。可以说，房地产业的发展创造了大量的就业机会，对国民经济的总体贡献是不可低估的。
二、房地产经济过热对国民经济发展带来的危害
健康的房地产市场应该是基于真实的供求，以消费需求为主的市场，预期也相对平稳。但由于我国房地产投机盛行，住房脱离了其本质的居住属性，转而成为投资品，投机炒作直接推高了房价，价值规律被破坏，房地产市场脱离了基本的供求关系，成为了非理性、不正常的无效市场，严重危害房地产市场的健康发展，对国民经济的健康发展也带来了一定的危害。因为炒作导致房地产价格过高，过多的社会资本进入到房地产领域，一方面压缩了居民对其它行业的消费需求，另一面也导致很多企业放弃主业经济，而去参与房地产的投资和投机，这样也就危害了国民经济长期、稳定、健康的发展。
当前我国房地产发展偏离经济发展的轨道，造成了房地产市场本身失灵，因此需要政府调控干预，促使住房回归居住属性和房地产市场健康发展。而且更重要的是，房地产投机过热形成严重的房地产泡沫，造成了社会资源的闲置和浪费，对宏观经济长期稳定发展以及社会稳定都具有重大危害。基于此，政府应当关注房地产经济存在的风险，采取积极稳妥的措施，使房地产经济进行理性回归，以促进国民经济健康稳定发展。
三、房地产经济促进国民经济健康发展的措施
房地产业与其它行业的关联度比较高，通过房地产业的发展可以带动相关产业的发展，对国展经济的增长会有促进作用，但是要保证房地产经济良性发展，以避免产生金融风险。
（一）房地产为的投资要保持合理规模
为了避免房地产投资过热，政府应该加强房地产政策的调整，让房地产投资规模合理化。首先，房地产投资的规模要与投资需求相适应，否则会导致国民经济投资比例失衡，延缓国民经济的总体发展，影响人们的物质文化水平的提高。其次，投资数量要与实际需求量一致，房地产经济发展目的就是要提高人民的物质文化发展水平，超越需求的投资都是资源的浪费。
（二）要加强房地产业的金融体系监管
房地产业是一个高风险的行业，带来的巨大的金融风险也日益显现出来，所以管理和防范房地产金融风险具有十分重要的现实意义。房地产金融是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而遭受巨大的经济损失，再加上房地产业的特殊性，这种风险会逐步扩散到整个金融体系，最终危机整个国民经济的安全与稳定，这就是“房地产泡沫风险”。基于此，政府应该加强对房地产金融市场的宏观调控，健全房地产金融市场的监督管理体系和相关法律法规，构建多元化融资体系，最大限度的降低房地产金融风险。
（三）要加强房地产业相关制度的完善
房地产业的制度要不断完善，职能部门不但要准确无误地发出强烈和正确的信号，还要有足够的政策准备。否则，调控难以长期化，不具有可持续性，会带来更多的问题。在房地产调控上若要取得理想效果，就必须完善相关政策。房地产业关联性、综合性很强，导致房地产业的独立性差，依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。
四、小结
房地产经济对国民经济的健康发展具有重要意义。房地产经济发展过热，会导致房地产泡沫，容易引发金融风险，破坏社会稳定，不利于国民经济健康发展，如果房地产业走向萧条，会影响国民经济的发展，难以改善人们的居住环境，也会在一定程度上阻碍国民经济的发展。
参考文献：
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[2]闫永涛，冯长春，宋增文.房地产业对国民经济带动作用新释——基于投入产出模型的分析[J].建筑经济，2007（06）.
[3]沈悦，刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP的互动关系[J].清华大学学报（自然科学版），2004（09）.
房地产经济研究 篇7
关键词：房地产经济,市场经济,协调发展
近些年来,房地产行业的发展非常快速。在其发展的过程中,房地产企业之间的竞争也越来越激烈,从而使得房地产经济不协调,拉大了贫富差距,这对于我国构建和谐社会有着不利的影响。 鉴于此种情况,如何解决房地产经济所带来的负面影响,促进房地产经济和市场经济的和谐发展,成为人们当前关注的焦点。
1房地产经济和市场经济不协调的体现
(1)部分地区房地产价格以及价值之间出现部分不协调。房地产行业在快速发展的过程中,其价格的波动比较大, 而且在部分地区已经出现了价格和价值之间一定程度不协调的情况,此种情况的出现,使得市场经济的秩序受到了不利的影响。尤其是在最近几年,房地产价格的上升趋势是十分明显的,导致此种情况的原因主要有以下两点:1房地产开发商采用不法销售手段来提高其价格。这样就使得房地产经济成为泡沫, 在发展的过程中和市场经济成为对立, 其安全性以及稳定性无法得到保证;2受泡沫经济的影响。房地产行业是高利润以及高风险并存的行业,在发展的过程中会面临一定的经济风险,这样就使得房地产价格居高不下[1]。另外,房地产行业在发展的过程中,会占用大量的土地资源,这样就加剧了资源浪费,从而对我国的可持续发展产生了不利的影响。
(2)政府过度干预。房地产行业的快速发展,引起了政府的关注,所以政府加强了对房地产行业的宏观调控力度, 但并没有有效地解决房地产价格问题。 房地产行业在发展的过程中,受很多因素的影响,其中比较突出的就是国家政策对其影响不大。有部分人将购房作为一种投资,所以有些比较富有的人就大量购买房子,这样就使得一人多房以及多人一房的情况出现。面对以上的情况, 国家应该从政策方面进行限制,但实际情况却是国家出台了一些政策,但这些政策对于市场的了解并不深入,所以制定的政策很难解决市场中的问题,只能通过民意来进行控制,进而导致政策流于形式,并没有任何实质性的意义[2]。
(3)资源利用不合理。房地产经济属于粗放型经济,在其发展的过程中, 需要对土地进行不断的开发利用。这样一方面导致我国的土地资源越来越少, 并且对占用的土地也没有进行合理地利用,从而导致土地浪费现象严重;另一方面,使得环境污染更加严重,房地产行业在发展过程中造成的后果,导致房地产行业想要长久地发展下去具有一定的难度。
2房地产经济与市场经济协调发展策略
(1)控制房地产的市场价格。房地产行业在快速发展的过程中,高昂的价格使其扰乱了市场经济的正常发展。所以想要实现房地产经济与市场经济的协调发展,首先要做的就是对房地产的市场价格进行严格地控制。对房地产价格进行控制,并不是意味着要降低房地产的价格,而是应该保证其价格和价值是相符的,以此来保证房地产价格可以处于稳定的状态。我国对房地产价格进行控制的力度不断加强,在金融危机的时候,房地产的价格是低于正常水平的, 这样就使得房地产行业的发展受到阻碍。在金融危机度过之后,房地产价格快速上升,这些情况都对市场经济的稳定发展产生了不利的影响[3]。因此,国家应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制,确保其稳定地发展,从而降低房地产价格波动对市场经济发展的影响。另外,房地产的价格波动还是引起泡沫经济的主要因素,因此,政府应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制,使其价格可以处于正常的范围内,以此来维护市场经济的秩序, 保证市场经济以及房地产经济的协调发展。在对房地产价格进行控制的情况下, 2015年以来全国整体的楼市销售温和回暖。1 ~ 5月全国商品房销售面积已经达到35996万平方米,同比下降0.2%; 商品房销售额达到24409亿元,同比增长3.1%,已经回正。虽然销售数据有了一定程度的增加,但从整体分析可以看出,房地产开发投资增速仍然呈现的是下降。1 ~ 5月房地产开发投资累计完成额32292亿元,同比增长了5.1%,增速比1 ~ 4月累计完成额增速回落0.9个百分点。
(2)加强对房地产经济的金融监管力度。想要确保房地产经济和市场经济可以协调发展,相关部门就应该对房地产经济进行严格地金融监管。比如说, 对房地产企业的借贷的还款能力以及市场效应等进行严格控制。这样既可以保证银行资产结构更加规范科学,还可以推动银行改革的进行,对房地产行业中存在风险的项目进行回避,以此来降低市场经济所要面临的金融风险。
(3)加快房地产经济的转型速度。 在社会不断发展的过程中,对环境进行保护,实现人与自然的协调发展已经成为当前人们的发展理念,并且还要求房地产行业在发展中也进行环保以及节能。 面对这样的情况,房地产企业在发展的过程中,必须按照节能并且环保的要求来发展。而房地产企业想要实现这一目标, 就需要进行转型,只有这样才能在满足社会发展需求的基础上进一步发展[4]。与此同时,政府还应该发挥自身的作用,通过政策以及宏观调控等手段来推动房地产经济的转型。政府可以对坚持低碳环保的房地产开发商给予政策方面的支持, 也可以利用对贷款利率调整的方式,来吸引传统房地产开发商转变发展理念, 进而实现房地产行业的可持续发展。
3结束语
综上所述,房地产经济对我国经济的发展有着至关重要的影响。国家应该提高对房地产经济的重视程度,并采取有效的措施推动房地产经济的稳定发展, 从而促使房地产经济和市场经济可以实现协调发展。与此同时,政府还应该加强宏观调控力度,通过对房地产经济进行有效地控制,来促进其与市场经济的协调发展,从而实现我国的可持续发展目标。
参考文献
[1]孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版),2015,(10):11+49.
[2]黄海平.分析房地产经济与市场经济发展的协调[J].华人时刊(下旬刊),2014,(7):53.
[3]尹荣.论房地产经济与市场经济发展的协调[J].中国外资(上半月),2013(11):172.
浅析房地产经济的研究及发展 篇8
关键词：房地产经济,国民经济,发展趋势
一、房地产经济发展的重要意义
(一) 有利于推动GDP增长
当前, 随着国际金融危机对实体经济影响愈演愈烈同时, 经济保增长的重要性日益凸显。房地产作为国民比较大宗的投资消费方向之一, 其持续放量是内需启动的重要前提和基础保障。而且房地产投资在固定投资中所占的比重也是相当大的。就我国现阶段的房价而言, 其与银行利率及GDP之间有着十分密切的内在联系。在市场经济这一大环境中, 房地产价格的形成机制日趋复杂化, 决定其价格的因素不仅包含了自身的一些因素, 同时还有许多外在因素。
(二) 能够有效地抵消通货膨胀带来的影响
由于通货膨胀的存在, 房地产及一些有形资产的重置成本随之提升, 这一情况造成他们的价值不断上升, 这也是房地产增值性的重要体现之一。同时房屋是人们赖以生存的必备条件, 无论经济如何衰退, 房地产最终的使用价值始终是不会改变的, 这在一定程度上说明了投资房地产是可以保值的。。
(三) 有利于带动国民经济发展
就房地产而言, 其在发展的过程中, 需要国民经济中多个部门及行业为其提供服务, 如建筑材料、机械设备、陶瓷冶金、动力燃料等生产部门以及一些提供人员的劳务部门, 可以说房地产对于拉动国民经济方面的作用是比较显著的。据权威人士的测算, 在我国现阶段的情况下, 1000元房屋资金的投入能够创造出相关产业700-2200元的需要, 只要每卖出1000元的房屋, 则会带动1300-1500元其他商品的销售。由此不难看出, 房地产经济对推动国民经济发展的重要作用。
(四) 能够有效地带动其他生活消费
就住房消费而言, 其实质上属于一种综合性较强的消费, 在一定程度上能够有效地带动与之相关的生活消费。住房消费的综合性主要体现在衣食住行、健身、娱乐、工作、学习等与人们生活息息相关的方方面面上。所以房地产业的发展课题提高住房消费水平, 间接地提高了生活消费水平。
二、我国房地产经济未来发展趋势展望
(一) 房地产投资方面的发展趋势
1、我国房地产投资在今后几年内仍旧会保持增长态势, 但实际增长幅度将会有明显回落。
随着国家对宏观经济不断地调控, 有效地减缓了投资率的上升速度。预计在今后几年内, 我国房地产投资的增长速度将会有所减慢。
2、由于政府宏观调控在存在一定的时间滞后性, 故此经济适用房所带来的具体成效并未明显显露, 这也是可以理解的。
从另一个角度上讲, 经济适用房政策的推出因为政府调控的成本较高, 致使个地方在实际执行上都较为困难, 甚至有些地方可出现了可以规避的现象, 形成这一情况的主要原因是各地方均有着发展地方经济以及招商引资方面的压力。而正是这些规避行为在一定程度上抵消了一部分政策所应有的效果。这就造成一些地方政府在考虑自身利益的前提下, 并不一定会贯彻执行经济适用房政策。为此必须重点考虑政策实施的彻底性。
(二) 房地产开发方面的发展趋势分析
1、随着土地市场日趋规范化, 对于建设用地方面的增量控制势必会越来越严。
国土资源部及监察部对国有土地出让方式做出了强制性规定, 这一规定的出台, 有效地解决了以往协议出让过程中的暗箱操作局面, 土地市场竞争日趋透明化和规范化。
2、商品房闲置及其销售价格不断上涨的矛盾冲突将会得到有效缓解。
就市场而言, 一般具有竞争性的市场中, 价格机制的作用主要体现在当商品供过于求时或是商品过度积压, 那么生产厂商则会采取降低销售价格的方式对其进行缓解, 如果是供不应求, 则会提高商品价格。但房地产当前的实际情况却是空置现象与价格升高并存的一种局面, 导致这一现象的根本原因是许多土地分配存在暗箱操作, 从而使得一些实际加强的企业难以健康稳定发展, 那些与政府关系密切却规模较小的公司则安然生存, 更为严重的是一些正规开发商为了生存和发展甚至会从这些小公司小企业中购置二手地皮。
(三) 房地产销售方面的发展趋势
1、房价将继续上涨。
可以预测, 随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进, 近几年内房地产市场的需求将在前几年的基础上持续提升, 房价持续上涨将会是必然趋势。
2、房价涨幅将会有所减缓。
虽然房价上涨会成为今后几年房地产经济发展的必然趋势, 但这种却会有所减缓。首先, 政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价;其次, 政策变动初期对市场预期的影响最大, 这种影响将随着时间的推移逐步减小。
参考文献
[1]吴拯.中国房地产业市场结构优化研究[J].天津城市建设学院学报.2008 (2) .
[2]江建林.我国房地产经济发展存在的不足及对策[J].中国科技博览.2011 (16) .
[3]杨俊章.李俊平.我国房地产经济发展趋势分析[J].科技资讯.2007 (30) .
[4]王洁.浅议目前我国房地产经济发展的问题及未来发展趋势[J].城市建设理论研究 (电子版) .2011 (24) .
网络经济对房地产经济的推动 篇9
一、网络经济的具体概念和意义
随着时代的发展, 网络经济成为当前经济的主要构成部分, 在社会经济的组成部分中, 网络经济在自身发展的同时, 对全球各项经济都有着极为积极的影响作用, 有效带动了全球经济的快速发展。 跟其他经济模式相比较, 网络经济具有更强的便利性, 在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。 在当今经济发展模式中, “信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词, 在这种经济模式中, 网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用, 网络经济对社会的发展有着极为积极的作用, 网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。 毫无疑问, 网络经济是当前高科技发展带来的产物, 网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展, 在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲, 网络经济对全球的经济进行了深度挖掘, 使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展, 随着人们的观念逐渐更新, 人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度, 从研究的角度来看, 无论从社会的发展还是经济的发展来看, 网络经济都能够大大地便利人们的生活, 人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。
二、房地产经济的具体概念和意义
随着城市化进程的逐渐加快, 我国房地产行业获得了突飞猛进的发展, 房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置, 房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用, 国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体, 其对经济发展的带动能力也是非常高的, 从我国改革开放以来发展的几十年中, 国内经济一直保持着持续发展, 国内经济结构发生了微妙的变化, 新企业雨后春笋般的崛起, 房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中, 我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期, 国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓, 在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面, 素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要, 想要在今后一个时期保持房地产行业的市场, 就必须要在充分调研的基础上, 采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高, 同时, 还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑, 提出了一些有针对性的发展意见。
三、网络经济对房地产经济的推进作用
( 一) 网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用
随着社会的高速发展, 经济全球化和信息化趋势变得越来越明显, 成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块, 在网络经济高速发展的情况下, 必然会对整个经济体制产生极大的影响, 随着网络经济的诞生和发展, 对各项传统行业都产生了极为重要的影响, 它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性, 在技术方面的创新具有不可小觑的力量。 在传统房地产行业中, 会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题, 随着网络技术的兴起, 这些方面的问题都得到了有效的解决, 大大提高了工作效率和工作质量, 我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用, 将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。 传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响, 在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中, 信息资源占有相当重要的位置, 信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响, 我们要合理安排信息资源的使用, 让其对房地产行业直接影响。 从某种程度上讲, 新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血, 将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上, 都产生了全新的变革, 在实际工作中, 我们必须清晰看到信息技术这方面的优势, 通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点, 从而促进两块经济的相互发展, 从传统资源的独立性角度方面来讲, 新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。 网络经济在发展的同时, 作为一种新型的经济体系, 网络经济有效改变了世界的经济格局, 在这个发展过程中, 传统的经济模式受到了很大冲击和影响, 传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大, 无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等, 房地产行业受到了网络技术的极大影响, 房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质, 通过不断地学习来接受新的思想, 在这个过程中来提升自身的水平和能力, 通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革, 加大本行业和网络经济的融合, 将传统的房地产行业提升到一个新的高度。
( 二) 网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用
随着房地产行业的发展, 在技术和材料等方面都得到了极大的提升, 相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候, 通过科学的调研和实践, 将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中, 让网络技术为房地产经济的发展提供动力。 从实践中进行总结, 网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面, 一方面, 房地产行业具有比较明显的特性, 在房地产行业的运营和发展过程中, 必须要用到各种各样的设备, 设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响, 房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视, 在工作中, 将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合, 可以提高房地产施工的效率和质量, 使信息化成为新型房地产建设中的主流技术, 大大改善了原有的技术体系, 在操作层面上更加方便快捷, 同时, 信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求, 信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大, 智能设备在房地产经济中广泛使用, 使施工质量提高得更多, 有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。 此外, 在房地产行业的管理工作方面, 网络技术也起到了相当重要的作用, 网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式, 智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证, 比如, 视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处, 人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响, 信息技术是社会文明的标志。另一方面, 网络经济的高速发展和普及, 给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利, 传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的, 这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力, 也大大浪费了交易的时间, 网络技术的发展有效改变了这种传统的交易方式, 我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易, 这电子商务的发展, 不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性, 也大大节省了交易的时间和资料, 方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作, 从某种程度上讲, 信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响, 电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式, 在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证, 在交易凭证方面采用电子信息的方式, 国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定, 给予电子交易更加有利的法律和技术支撑, 在交易效率和凭证的安全性方面, 新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。
( 三) 网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法
在传统的房地产行业当中, 其施工流程主要包括施工设备、 施工人员等方面的因素, 这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程, 房地产行业想要获得更好的发展, 获得更多的收益, 就需要从这些重要环节入手。 我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点, 应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手, 以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。 在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫, 通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率, 将那些传统的老式建筑工具淘汰, 在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段, 以求达到设备工作智能化的效果, 在人员素质方面, 要加大对人员的培训力度, 让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术, 不断提高自身的思想认识和业务能力, 在充分了解网络技术的前提下, 通过网络技术来有效提升建筑行业的技术, 以求达到为房地产建设提供动力的目的。 要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度, 要全面提升领导人员的观念, 在工作过程中, 要加大对信息的重视, 当前的社会已经全面进入了信息化的时代, 在社会各个岗位和层面, 无处不有信息化的影子, 人们在日常的生产和生活过程中, 技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响, 房地产行业要想取得更要的发展, 就必须要加强对各类信息的重视程度, 从某种角度上来看, 房地产行业与信息技术的契合度有多大, 决定着房地产行业今后的发展持久力, 而信息技术的全面介入, 正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换, 房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低, 这种整体形势上的改变, 有效促进了当地产行业的全面发展, 大大激发了行业内部的潜力, 房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性, 在发展过程中还兼顾到其他行业, 实现本行业的全面发展, 促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位, 在房地产发展过程中, 网络经济起着不可估量的重要作用。
四、结语
在技术革命的浪潮中, 世界的生产力获得了全面的发展, 网络技术作为新兴技术的代表, 对各行各业的发展都起到了相当重要的影响, 在网络技术发展的过程中, 我们需要通过更加深入的学习, 网络技术对房地产工作的影响最大, 房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变, 在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点, 在网络经济的意义和房地产经济的意义方面, 两者都是社会经济实体中的重要模块, 网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领, 企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义, 采取科学的方式促进两者融合, 在实现房地产经济全面发展的同时, 推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。
摘要：随时社会的高速发展和进步, 计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展, 互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响, 互联网技术在美国新生之后, 立刻以极快的速度推广到全世界, 对全球经济带来了巨大的影响, 互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表, 在发展过程中互联网技术得到了极大的发展, 在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验, 对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究, 找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面, 并提出了几点有价值的参考意见, 以供参考。
关键词：房地产,推动作用,经济,网络
参考文献
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低碳经济下的房地产经济 篇10
关键词：低碳,房地产,经济,节能
1 低碳经济对房地产经济的影响
1.1 低碳经济对房地产经济的有利影响
1.1.1 节能减排观念的落实与有效实施
节能减排是低碳经济的核心所在,也是经济发展的必要因素。当前,国内一部分房地产开发企业并没有将这节能减排这一核心经济发展因素纳入企业发展规划,反而为了短期利益,在房地产开发过程中肆意怕坏周边环境,置国家及集体利益于不顾。这时,如果政府组织设立专门的部门及制度,严格控制及引导企业发展低碳经济,在制度的有效制约下,房地产开放中的环境保护工作将更有利的开展,从而有效的实现经济环境双发展的综合发展模式。
1.1.2 房地产产业结构的调整及优化
当前,国内房地产业尚处于准入门槛低,管理相对混乱,产业结构不合理的病态发展状态中。低碳经济的发展可以有效的推动房地产业走出这一盲区,进行深度全面的机构调整,从而整合资源,有效利用资源,使国内房地产业真正的步入优胜劣汰的发展模式中,迫使房地产开发商必须调整发展模式及方向,着重于建筑质量,建筑智能化及设施环保化等方面的发展。
1.1.3 有效推动房地产业建筑智能化及节能化的发展及研究
一直以来,房地产行业建材的生产和应用都伴随着巨大的能量消耗,建筑内电器的使用能耗也是相当巨大。低碳经济模式下就要求房地产企业着重于建筑低碳化智能化环保化的发展,通过引入及应用新型低碳环保技术及材料来实现能耗的降低,节能减排的有效实施。在低碳经济制度化制约化发展的形势下,房地产开发企业必须致力于低碳物品及新型能源的应用,并在保证建筑质量与安全的基础上更多的考虑长远利益,从而促进国内房地产业的健康平稳发展。
1.2 低碳经济对房地产经济的消极影响
1.2.1 房地产开发成本大幅提高
房地产行业要施行低碳经济发展模式,就要求房地产企业有效的利用新能源,新技术,新材料,这些是保证节能减排的关键,同时也大幅提高了房地产业开发的成本。这些新技术新能源的开发和研究都需要相应的费用及人才,由于低碳经济的概念最早的有西方发达国家提出的新型经济发展理念,所以很大一部分技术及能源应用方式都掌握在这些西方国家的手中,国内房地产行业想要更好的施行低碳经济的发展就要受到技术方面的制约,同时也面临着更加激烈的国际市场的竞争。低碳经济在一定程度上增加了房地产企业的运营成本,并将在一定程度上对国内房地产业的发展形成束缚。
1.2.2 房产市场房价飙升
节约型新能源新技术及材料的运用在一定程度上为房地产开发商提供了宣传的噱头。但是,虽然节约型低碳经济模式是目前正在大力提倡并着重发展的经济方向但是因为成本高昂,目前并不能被基层民众所接受。只有少部分高的高消费群体可以认可并购买这类房产,而开发商为保证利益也是会大幅提高房产销售价格。
1.2.3 制约房产经济发展
近年来,随着国内房产行业的飞速发展及国民经济水平的大幅提高,人们对生活水平要求也更高,这就使得环境中的碳排放量日渐加重,但是因为新型节约型能源的利用成本太高,这就导致众多房产开发商宁愿选择木材、煤炭等价格低廉的能源来替代传统的能源来维持房地产开发企业的正常需求。无疑,这一做法并不符合低碳经济发展的要求,所以低碳能源的高成本成为了房地产企业发展的负担,从而从侧面阻碍了房地产行业的经济发展。
2 低碳经济对房地产经济影响的应用对策
2.1 推动住宅产业化发展
采用工业化模式进行住宅的建造,推动住宅产业化发展,一方面,能够大幅提高住宅质量;另一方面,能够明显降低能耗。在低碳经济时代,我国房地产企业若想获得可持续发展,则有必要加快自身的产业化建设,在降低消耗的同时,为自身创造理想的节约效益。在推动住宅产业化发展的过程中,企业应积极构筑沟通桥梁以全面且细致地了解和掌握消费者的实际需求,指导资源的优化配置,降低碳排放量,为消费者营造一个理想的居住或工作环境。
2.2 合理规划户型布局
我国大部分房地产行业采用粗放式的经营模式,开发商比较关注经济效益,而没有很好地满足消费者的实际需求以及低碳经济的要求,在开发低碳住宅的过程中,房地产企业应该持续提升和优化自身的开发水平以及质量,尤其要做好户型规划设计工作,要尽量体现低碳经济的设计理念。开发建筑商品,适度增加精装修的房屋占比,开发商应具备大局观念,在发展自身的同时兼顾消费者的实际需求,真正做到与时俱进,如此才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。
2.3 积极应用环保材料和节能技术
我国在推动低碳房地产的工作中所面临的最大瓶颈是,建筑的保温以及给排水问题。受起步较晚的制约,我国低碳技术相对落后,制约了低碳房地产的发展。绿色植物能够美化环境,还能够吸收二氧化碳,尤其是夏季还能够起到遮阴降温的效果。因此,生物能源的利用也是低碳经济的主流研究方向之一。在再生能源开发和利用方面,太阳能以其清洁且取之不尽的特性获得了人们的青睐,如照明和提供热水等方面。开发新能源也是低碳经济的重要内容。
2.4 倡导低碳生活
当前我国各项经济及技术都处于飞速发展的全新时期,低碳经济模式已经渗透到各行各业各个不同的领域之中,房地产行业必须与时俱进,融入到低碳经济发展的大潮流中,并通过透彻的宣传让民众了解低碳经济、认可低碳经济,并深刻的认识到低碳房地产建筑因建筑成本的提高而大幅提升的房地产建筑价值,但是后期使用中通过为使用者节约能源而节省的资金也是非常可观的,并且这种消费模式完全符合当前时代发展的要求。让更多的消费者能够接受低碳建筑并产生购买欲望,这样在推动房产市场发展的同时也从侧面进一步推动了低碳经济的发展。
3 结语
综上所述,社会经济的平稳有效发展离不开健康的自然环境的支持。健康的自然环境是房地产开发行业实施各项积极活动的支撑以及平台。任何经济活动的开展都要依赖于环境的健康。降低能耗,减少有害物质排放是保护环境的唯一路径。所以,在未来很长一个时期房地产开发行业的发展目标就是向着节能减排的低碳经济模式发展。只有完美的施行低碳经济的发展,适应并满足低碳经济发展对企业的要求,房地产开发企业才能保证经济的繁荣,发展的更长远。
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论网络经济对房地产经济的推动 篇11
【关键词】网络经济房地产经济推动作用
一、网络经济概述
在网络飞速发展的时代，衍生出一种新的经济形式——网络经济，而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式，信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生，促使网络经济发展壮大，成为信息化和全球化发展中的纽带，影响着人们的生活、生产，无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济，在生活中给人们的生活带来便利，人们足不出户即可享受到高效便捷的服务，这种新形式的经济体系不仅应用于生活，同时在生产上也应运而生，企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术，提升人员整体素质，更能为企业带来切实的经济效益，减少成本投入增加利润空间。总而言之，网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值，从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的，认知提升才能带动行动，使人们利用网络来实现经济价值，从中获得切身利益。
二、房地产经济概述
近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展，对国民经济的发展有着深远的影响，且地产行业涉及领域广泛，能够在很大程度上带动较高的经济价值，对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展，各领域新兴企业也迅速崛起，这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持，使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了，且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端，所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展，改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。
三、网络经济对房地产经济的影响
经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展，势必会影响到地产经纪的发展，而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击，而且也影响到技术的创新，在生产力上可以提高劳动力的使用率，提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本，并能提高劳动技术和建筑技术，能够促使房地产开发有更高的利润空间。
1.对房地产传统资源的影响
房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响，在新型的经济发展社会，信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展，现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换，互相影响，同时传统资源吸取现代信息资源的精华，弥补自身不足，这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制，从而加速房地产发展的步伐，提升房地产发展的效率，因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说，网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济，并且起到积极的推动作用。
2.对房地产经济技术的影响
在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升，首先，网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升，使技术更加先进、智能，提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上，物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理，例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面，网络经济的应用为房地产交易提供了便利，客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易，这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率，所以网络经济与房地产经济密不可分，互相影响，网络经济带动房地产经济的迅猛发展，房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。
3.房地产经济的发展趋势
房地产行业依托产业多涉及面相对广泛，与多方面的发展相关，经济发展上更是息息相关、互相影响，并不是独立存在于社会经济中的，对于我国现有的国民经济来说，房地产行业已经成为支柱产业，意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长，然而在国家经济制度作用下发展速度却很快，突飞猛进，这与国家的一些扶植政策是分不开的，资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。
结束语
网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业，无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用，在网络经济的作用下，知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发，房地产资源的开发决定着房地产经济的发展，有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享，使房地产资源得到有效利用。因此，网络经济对地产经济的推动有着重要的意义，逐渐成为主流趋势，引导传统观念，向新型经济形式迈进。
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谈新经济时代我国房地产经济分析 篇12
新经济不同于传统经济, 它呈现出很多特征。首先, 新经济的社会网络化, 使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷;其次, 在新经济时代, 人们的生活习惯开始改变, 如电子商务的发展, 使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次, 新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。传统房地产行业的特点是:生产周期长、资金投入大。新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时, 势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。
1房地产经济对我国经济发展的作用
近年来, 关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点:一是大中城市房价百姓不能承受论;二是政府不作为或调控不力论;三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中, 必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用, 在扩大内需, 保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食, 否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题, 在未来我国经济社会发展中, 房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在:
1.1 房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料, 与之配合发展
发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合, 对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算, 在我国当前的情况下, 每投入100元的住房资金, 可创造相关产业70～220元的需求;每销售100元的住宅, 便可带动130～150元的其他商品销售。因此, 住宅建设若增加10个百分点, 可望带动国民生产总值增长1个百分点, 住宅行业每吸纳100人就业, 可带动相关行业200人就业。
1.2 房地产业提供的产品, 为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所, 这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
1.3 住房消费是综合性消费, 它带动生活消费的方面
房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费, 波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而, 发展房地产业, 提高居民住房消费水平, 从住房综合消费方面讲, 为人们生活其他方面的提高创造了条件, 促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费, 它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
1.4 房地产业的发展与城市建设相辅相成, 相互促进
随着社会和经济的不断发展, 我国的城市化建设正处于关键时期, 房地产业在城市化建设中具有促进作用。首先, 通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设, 对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设, 可以大大地提高城市的综合服务功能;其次, 可以改善城市人居环境;第三, 推进小城镇建设。小城镇建设是具有中国特色的城市发展模式。房地产业依托大城市和新城区, 不断开发土地资源, 活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设, 都是通过加快小城镇建设带动发展起来的;第四, 房地产业的蓬勃发展, 解决了城市建设的主要资金来源;第五, 城市建设的不断完善又促进和支持了房地产的发展, 改善了人民的生活水平。
1.5 房地产业开辟不动产投资新渠道, 成为外资青睐新热点
房地产高于国民经济三倍以上的发展速度, 成就了其作为国民经济支柱的地位。房地产的发展, 投资与消费, 开启了国人消费、投资的新理念, 提前实现了部分人的汽车加房子梦想。房地产业是增加国民财富的重要渠道, 也是保证政府财政收入的重要来源。
中国房地产的影响, 波及海内外, 吸收外资的积极参与, 特别是港澳台、海外华人华侨的资金, 除外资直接投资外, 通过内地代理人, 转投资等方式, 规模庞大。目前, 外商所拥有的商品房、厂房以及住宅房面积占我国总房地产面积的多大比例?以加工出口贸易占我国GDP三分之一这一比例来测算, 外资在我国所拥有的房地产资产已经相当庞大。看看各大城市周边一些高档别墅区, 大部分居住的是外资企业的高管人员。来华经商的外企人员到底消费了多少房地产商品?政府统计部门可能还没有详细的数据, 但估计数量一定不少。
2房地产经济中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理性行为, 已经严重影响了我国房地产经济的健康发展, 对此必须高度重视。这些非理性行为具体表现为:
2.1 房产市场大起大落, 缺乏稳定机制
中国的房地产市场还是一个发展中的市场, 还存在诸多非理性行为。市场暴涨→调控→暴涨→调控, 周期性地进行, 市场力量与政府目标, 公众承受力博弈, 上演一出出跌宕起伏的大剧。
市场存在的上涨动力, 在于这些年里, 外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品, 还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品, 这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。加上国外和国内的一些投机因素, 使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌入房地产市场保值升值, 使这一稀缺资源充满了投机性;其次是地方政府土地财政需要。我国房屋进入商品领域的时间其实并不长, 价格的起点又很低。政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素。一段时间以来, 各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉, 也作为行政管理的重要政绩;最后, 也是关键因素是市场缺乏稳定机制, 就如股市没有蓝筹一般, 市场充斥着浮躁与跟风。市场参与者的逐利本性, 必然合力掀起一波又一波的涨势, 直至政府进行调控, 然而由于房地产资产商品的特殊性, 普通的调控措施具有滞后性或失效性, 对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定, 更是引发投机盛行。
2.2 以供给决定需求, 城市化规划脱离市场化进程
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权, 其地块的选址、规模、范围和时机的选择, 应该是由市场的需求决定的, 而不是由政府的供给决定的。但是, 现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好, 然后以优惠条件吸引投资者来投资, 美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的, 但是不成功者居多。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。
其次, 农地与建设用地的成本与收益巨大价差, 促使各地城市建设不断开疆拓土, 新区、开发区不断涌现, GDP偏好、土地财政、政绩得到完美的结合。
2.3 政府对自由市场的干预, 带来了愈演愈烈的“寻租”热
在地产经济中, 由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因, 创造出了不平等的竞争环境, 这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”, 其收益实质上是“垄断权收益”, 也就是“权力和货币相交换”, 出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样, 都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃, 大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有三:第一, “地方保护主义者”的寻租, 主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额, 为“地方造福”, 或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利, 几乎无条件地向境外投资者批租土地;第二, “经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益, 以“增强企业活力”, 其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益, 其中以形形色色的房地产开发公司为主。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”;第三, “个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便, 庇护亲属、裙带关系、分配偏爱, 给予特定户优惠合同和价格, 优先照顾追随者, 把本来属于社会的财富装入私人腰包。
2.4 市场中缺乏价格机制的约束作用, 造成商品房大量空置
空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决, 而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率导致了住房严重积压。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价, 众多的工薪阶层只能望而却步, 大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者。畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾, 直接导致房地产市场上的供需不平衡, 造成房地产资源的大量浪费, 不能够有效满足人民日益增长的居住需要, 也阻碍了房地产市场的发展。
3房地产经济发展的走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此, 要克服房地产经济中存在的非理性行为, 用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向, 下面主要谈四点。
3.1 合理规划建设用地, 搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”, 地方政府单纯通过土地出让增加财政收入, 以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利, 比如商品住宅、小商铺等;有的是长期出租或经营获利, 比如大型商场、写字楼等;有的是通过其他经济行为的加入而长期获利, 比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力, 但却提升了城市形象、品味, 吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光, 使城市经济收入增加, 比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发, 以科学发展观看待城市建设。
3.2 强化政府经济职能, 市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现, 从房市周期论的角度分析, 我国房地产投资目前还处于繁荣期, 整个房市还处在有利的上升阶段, 但从市场表现看, 房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里, 市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者 (有的是城市运营商) , 而房地产消费属于长期使用的大宗物品, 盲目不得。“不管好房、坏房, 只要抢到就好”的现象将一去不复返。房地产是国民经济的先导性产业, 对GDP增长具有较强的带动作用, 同时又依赖于经济发展所创造的市场需求, 取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此, 在市场经济条件下, 政府有必要加强宏观调控, 借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段, 适当调整地产价格, 使之趋于一个合理的水平, 引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
3.3 加强住房保障, 保持市场稳定
建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房, 发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题, 一方面保障了大部分人的住房需求, 另一方面也是房地产市场的稳定器, 一是解决了住房的供需矛盾;二是市场参与者更趋理性;三是房地产的商品属性与住宅必需品属性将会有一个较好的区隔, 市场的波动对大众的生活影响降低。
3.4 发挥各方力量, 着力提高保障房建设与配制的效率
现在保障房建设地方政府基本上是依赖企业来做, 而企业基本上就是开发商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体, 甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商, 没有其他机构可委托, 所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。其次中国目前不允许这种非营利组织介入, 如果允许的话可以成立住房协会, 由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房, 建房后把房子卖给他们, 如果这些住户不再使用房屋了, 不可以在市场上转让, 要把房子重新卖给政府, 由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人, 这就把社会保障问题解决了。
4结束语
综上所述, 当房地产在一定的经济发展阶段, 除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时, 一个国家所需要的健康的房地产市场, 就不再仅仅是一个产品市场, 它已经成为一个产品与金融、证券市场高度融合, 互为表里, 相互促进和制衡的市场。一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生, 对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展, 避免过度投机和房价大起大落。我们也可喜地看到国家在保障房建设的决心与投入, 房地产市场的成熟或许尚需时日, 但只要路子对了, 我们就有信心。 [ID:7003]
摘要：文章从房地产经济对我国经济的拉动作用, 房地产经济中存在着非理性行为与房地产经济发展过程中形成稳定机制等方面进行简要分析, 以期对我国房地产经济的健康发展有些借鉴意义。