广东省房地产经济

广东省房地产经济（精选7篇）

广东省房地产经济 篇1

国民经济的发展和人民生活水平的提高促进了我国旅游房地产的发展。旅游房地产是一种季节性郊区化的现象[1], 我国飞地在空间走向上呈“双向型”:乡村指向型以及城镇指向型。从城市的角度看, 城市旅游房地产一般选择在环境质量相对较高的城乡结合部或风景优美的乡村地段, 即形成所谓的“乡村指向型”[2]。近年来, 随着我国经济的迅速发展, 在我国大城市的郊区、东部沿海旅游胜地, 乡村指向型旅游房地产迅速崛起, 成为一种新兴的业态。因为随着人们生活水平的提高, 特别是当富裕阶层不再满足中心区多层或高层公寓住宅的时候, 他们就会借助私人轿车逃离喧嚣的市中心, 在较远的郊区构筑独户住宅[3]。

在国外, 旅游房地产是一种季节性郊区化的现象, 其性质非常复杂, 用途可能随着业主的意愿而发生改变。旅游房地产具有生命周期, 业主所处的家庭生命周期决定了旅游房地产的使用性质。旅游房地产业主的感知同当地居民的感知一样重要, 当地的税收、房价、相关产业以及旅游业产生影响。并因为旅游房地产业主偏好同当地人存在差异, 造成居所存在差异, 旅游房地产属于一种与当地社区“平行而又共用”的飞地[6]。国内有关旅游房地产最早的研究源自2000年冯健、刘之浩发表在《地理学与国土研究》的《中国第二住宅发展的研究》, 研究指出, 由于我国独特的发展道路、城市发展背景、文化环境, 我国旅游房地产同国外相比在空间走向、发展阶段上不同于国外。徐文雄、保继刚 (2006) 分别对广东省佛山市、海南省三亚市进行调查, 发现旅游房地产分布受到环境、配套设施影响, 另外旅游房地产属于一种“飞地”, 其同周边社区在景观、功能、生活方式、环境、居民等方面存在明显的差异。

珠海市环境优美, 交通便利, 适宜居住, 曾被授予“联合国改善人居环境最佳范例奖”。其毗邻澳门, 与深圳特区、香港隔海相望。由于优越的地理位置、良好的生态环境, 珠海局部区域旅游房地产楼盘集聚现象非常明显。本文在借鉴国内外相关研究的基础上, 通过对珠海市PEST环境分析, 探求珠海市旅游房地产现象显著的成因及其对当地社区影响进行研究, 充实我国旅游房地产的研究及为我国制定相关政策提供理论依据和参考。

1 珠海旅游房地产现象概况

珠海局部地区旅游房地产的现象十分明显, 通过网络和房展有关资料筛选, 珠海潜在的旅游房地产, 如表1。

2 珠海市旅游房地产的成因PEST分析

2.1 政治环境 (political)

珠海市前些年推行购房入户政策及陆续推出小病免费、中病医保、大病统筹、十二年免费教育以及本地老人免费公交等政策后, 许多外地人慕名而来;广东省推出的十五条楼市新政中多条优惠政策推动了珠海海景房的出售, 如:第十二条的港澳台居民在广东省境内购买住房, 执行内地居民同等政策;第十条的个人首次购买普通住房, 其契税按1%征收。在这些政策影响下, 众多外地人到珠海购买房产, 旅游房地产现象明显。

2.2 经济人口环境 (Ecomonic)

广东省2005年1%人口抽样显示, 珠海市人口密度为839人/平方公里, 同期广州市为1277人/平方公里, 深圳市为4239人/平方公里, 低密度的人口环境成为大家购买休闲度假型的旅游房地产的重要原因之一;相比澳门、香港、深圳、广州等地, 珠海的平均楼价要显得较低, 使得珠海获得港澳、珠三角等地人士的喜爱;珠海投资三千亿元打造珠江口西岸核心城市, 重大交通基础设施建设完善, 城市服务功能完善。此外, 随着CEPA实施、港珠澳大桥实质性筹备、广珠铁路招标等事件促使珠海楼价具有继续往上升的趋势, 面对楼市的越来越好, 人们到珠海投资置业的可能性持续提高。

2.3 社会文化环境 (Social)

珠海市位于改革开放的前沿地带, 思想解放;珠海也实行了十二年的义务教育, 这样的社会环境吸引了不少的家庭到此购房。此外, 中国人以房养老的观念, 认为时下较低价的珠海楼房是个不错的投资选择。珠海旅游城市的口碑很好, 被评为“最适宜居住的城市”之一。良好的社会文化环境成为吸引外地人到此购房的重要因素。

2.4 技术自然环境 (Technological)

珠海市是一座花园城市, 曾被授予“联合国改善人居环境最佳范例奖”。据珠海市环境保护局监测, 2006年、2007年珠海市分别有241天、216天空气质量为优, 珠海市城市总体规划2002~2020第96条明确指出, “近期城市绿化覆盖率达40%……远期城市绿化覆盖率达50%”。其优美的环境吸引了众多的生活水平较高的人士到此购房。珠海毗邻澳门, 与深圳特区、香港隔海相望。优越的地理位置使珠海成为澳门香港深圳等地户主的喜爱。珠海市良好的生态环境和适宜居住的口碑吸引了不少老年人到此养老, 然而这一部分有条件的老年人也需要的是景色优美, 设施齐全的住处, 从另一个方面也推动了珠海旅游房地产的发展。

3 旅游房地产发展对当地社区的消极影响

旅游房地产的发展对于刺激消费、扩大内需、带动房地产业的发展和相关产业的发展都有良好的促进作用。但是不容忽视的是, 旅游房地产的背后也隐藏着许多的隐患, 如旅游房地产的户主与当地分离, 由于旅游房地产轰抬当地房价致使当地人买不起房等现象。

3.1 房价飙升造成当地居民的购房压力

旅游房地产普遍存在于风景秀丽的地方, 比如海岸线、沿湖, 和高地, 这些地方原先的经济并不会很发达, 由于旅游带来人群会导致税收和消费水平的提高, 因此, 旅游房地产可能会导致当地居民的迁徙。但又由于旅游房地产呈现季节性, 旅游房地产户主一般只会在旅游旺季或度假时期才会到当地居住, 平日里这些房屋便成为了“空置房”。在情侣北路沿路旁的房屋 (如聚龙溪山庄、凤凰山一号、凤凰海域、香格里等等) 夜间灯火寥寥无几。如此, 形成“朱门酒肉臭, 门边冻死骨”的现象, 不利于当地社区的和谐发展。

3.2 旅游房地产与当地格格不入, 未能真正改善当地人的生活

乡村指向型旅游房地产一般都在风景优美的地区, 部分旅游房地产户主除了置业投资外还有的就是休闲度假所用。这一部分一般都是追求到高档的地方消费的高消费人群, 而当地社区一般都是经济欠发达地区, 因此旅游房地产户主在当地消费的很少。在高端住宅 (如聚龙溪山山庄) 旁边的居民住宅显得是那样的渺小而简陋。因此, 当关注旅游房地产对当地经济的积极作用的同时, 还应关注当地居民的发展以及“飞地现象”。

3.3 影响社会资源的公平性

物权法草案中规定:“农户占有的宅基地的面积应当符合规定的标准, 一户只能拥有一处宅基地。”对于批宅基地, 国家的明文规定里只限制了农村人口每人拥有的住宅面积, 但对于旅游房地产却没有明确的限制。因此, 从社会资源的公平性角度考虑, 我国应加强对旅游房地产等豪宅进行政策限制, 促进社会公平。

3.4 成为滋生腐败的温床

某省纪委在查处大要案中, 从2000年到2002年, 三年查处186件, 就有167件涉及被查处者拥有两套或两套以上的住房。随之出现“权利房”、“好处房”、“收礼房”等, 旅游房地产成为滋生腐败的温床。

参考文献

[1]冯建, 刘之浩.中国第二住宅发展的研究[J].地理学与国土研究, 2000 (16) .

[2]周一星.北京的郊区化及引发的思考[J].地理科学, 1996 (16) .

[3]朱晨.中国中心城市第二住宅的地理空间分布特征[J].经济地理, 2006 (11) .

[4]徐文雄, 保继刚.对郊区型第二住宅空间分布的初步研究——以广东省佛山市为例[J].规划师, 2006 (22) .

[5]Girard T, C.Gartner, William C.Second Home SecondView:Host Community Perceptions[J].Annals of TourismResearch, 1993 (4) .

广东省房地产经济 篇2

近期国家房地产调控政策主要特征

从2005年开始, 我国部分城市出现商品住房价格上涨较快情况, 国家开始启动房地产市场调控工作, 由于房地产市场调控工作并没有实现预期要求, 国家房地产市场调控工作逐渐由临时性工作转化为长期性工作, 而且调控力度不断加大。到2009年11月, 随着房价上涨势头过快, 国家房地产调控再次从紧, 相继出台了国十一条、国四条和新国十条, 2011年1月26日, 国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (以下简称“国八条”) , 最新的调控政策有别于以往的特点是:

(一) 从调控思路上看:分商品房和保障房两条主线

调控房价和解决低收入群众住房问题一直以来都是党中央和国务院高度关注的民生问题之一。此轮房地产调控与以往相比, 明显的区别在于国家通过建立商品住房和保障性住房两套体系, 达到防止房价过快上涨, 保障和改善民生的双重目标。商品住房供给方面, 调控方向重点在于打击捂盘惜售, 加快土地开发力度;需求方面, 采取严格差别化住房信贷、税收等手段抑制投资投机性购房, 如提高个人购买第二、三套住房的首付比例, 停发第三套房贷, 责令108家央企退出房地产市场, 部分房价上涨过快地区实行住房限购等。保障性住房方面, 调控方向重点在于加大供给, 加强执行力度;明确“十二五”期间新增3600万套保障性住房, 其中广东省新增180万套住房, 住房保障覆盖面达20%。各地通过新建、改建、购买、租赁等方式, 多渠道筹集保障性住房房源, 努力增加公共租赁住房供应, 各方面筹措资金, 加大保障性安居工程建设力度, 解决低收入城镇居民家庭住房困难问题, 保障民生。

(二) 明确提出房价控制目标, 限购范围更广更严厉

国八条首次提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。按照要求, 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力, 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标, 并于一季度向社会公布。但从目前来看, 各地出台房价控制目标较为谨慎。已出台调控细则的城市中, 大部分以人均可支配收入、GDP、上年全国平均水平作为参照标准, 采用数字量化指标的较少。限购方面, 在国八条出台前已有24个城市出台“限购令”, 严厉程度略有差异;国八条的限购规定覆盖范围更广 (包括所有省会城市、直辖市、计划单列市) 、购买限制更具体、跨区域限制更严。住建部也于7月底下发文件, 提出新增限购城市的五条建议标准, 各地正在结合当地实际积极研究采取适当的限购政策, 限购范围将进一步扩大。在房价控制目标和限购令双重限制下, 未来可能会出现价格和销售面积双下降的局面。

(三) 推进房产税改革试点, 征收范围将逐步扩大

房产税试点工作的开展作为本轮调控新增的一项手段, 对于房价的影响还有待进一步观察, 但对于未来税制改革, 特别是建设缩小贫富差距的税制体系影响深远。在国八条发布第二天, 上海、重庆分别出台房产税试点办法。国税总局表示将总结试点经验, 适时研究提出全国改革方案, 条件成熟时在全国范围内征收房产税。预计“十二五”期间国家将稳步推进房产税改革, 房产税可能会逐步成为地方政府稳定的财政收入来源。房产税试点有可能从目前的上海、重庆逐步向更多城市扩展, 这一房产保有阶段征收的税目将对抑制投资投机行为发挥积极作用。

(四) 落实约谈问责机制, 确保政策有效落实

国务院一直强调, 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。此次问责细则相比于2005年“国八条”、2006年“国六条”、2010年“国十条”等调控政策的问责范围有一个显著不同, 即问责标准是具体的量化标准, 国八条规定:“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 (区、市人民政府, 要向国务院作出报告, 有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”问责内容条款量化后, 地方政府以实际工作成果对照计划目标做比较, 检验自己是否会被列入问责名单。从而有效解决了调控房价不力如何判定, 房价过快上涨如何量化等具体问题。可以说, 此轮调控中央的态度是坚决的, 要求是明确的。地方政府作为房地产调控政策的执行者, 作为保障性住房建设的组织者, 肩负着重要职责, 中央的调控政策能否落地实施, 关键在于地方政府的决心和执行力度。问责机制的提出, 无疑将住房问题上升到了一个新的高度, 可以从制度层面有效保证各项调控政策落到实处。

国家房地产调控政策对广东金融财税及经济运行的影响

国家相继出台的房地产调控政策, 对于遏制投资、投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展, 推动广东整体经济可持续发展发挥了重要作用。从短期来看, 房地产调控对广东宏观经济影响不大。今年上半年, 尽管对房地产业采取了调控措施, 房地产开发投资增速仍然高达32.2%, 增幅同比回落0.6个百分点, 房地产业实现增加值增长8.9%, 占全省GDP比重的5.9%。房地产销售额和销售面积仍然处于比较好的水平。从中长期看, 房地产调控对经济增长的影响会逐步加大。尤其是在当前空前严厉的房地产市场调控政策陆续出台后, 从土地供应到信贷投放一概从严, 加上连续性的加息和存款准备金率上调, 流动性十分紧张, 导致房地产开发商现金回笼压力与日俱增, 资金链渐趋收紧, 部分开发商陷入困境, 商品房成交日益萎缩, 财税增长压力加大, 信贷风险增加, 必将对广东投资、消费等宏观经济运行造成较大影响。

(一) 贷款增速下降, 信贷风险增加

房地产业作为一个资金密集型行业, 对金融信贷有很强的依赖性, 两者存在着相互依存、支持、促进并共同发展的内在联系, 这种联系随着经济发展越来越密切。商业银行是参与程度最高的房地产市场主体之一, 无论是开发商的房地产开发贷款、居民住房按揭贷款、政府的土地储备贷款, 还是与房地产业相关的其他行业贷款, 商业银行都是市场的主要资金供给渠道, 房地产市场的风险直接表现为银行的贷款风险。2010年以来, 广东房地产贷款增长明显放缓, 增速持续下降 (见表一、表二) 。2011年上半年, 广东房地产贷款新增额为920.2亿元, 占全部新增贷款的22.5%, 较上年同期下降19.8%。其中, 房地产开发贷款新增240亿元, 同比少增481.2亿元;个人住房贷款新增581亿元, 同比少增578.1亿元。人民银行对全社会信贷总量及投放节奏进行控制后, 房地产开发企业的融资渠道收窄、项目建设和销售期延长。一旦开发商资金回笼出现风险, 又无法继续获得银行的资金支持, 可能会出现资金链断裂, 银行房地产开发贷款回收不确定性增加, 从而有可能形成呆帐坏帐, 加大银行信贷风险。房地产泡沫依托于银行贷款, 一旦遭遇较大幅度楼市调控, 引发房价深度下跌, 银行体系将遭受重创, 从而触发金融风险, 整体经济运行将遭受重大损失。

(二) 财税短期影响不大, 长期面临较大压力

总体来看, 由于房地产政策的滞后性及房地产开发的周期性, 近三年广东源于房地产业及相关行业的地方财政收入的绝对值总量较大且逐年递增, 所占全省税收收入比重呈现出逐年增加的趋势。从纵向看, 源于房地产业及相关行业地方财政收入占地方一般预算收入比重不断攀高, 从2005年的15.5%上升到2010年的22%, 提升了6.5个百分点 (见表三) 。按照国家的调控政策, 全省21个地市分为限购市 (广州、深圳、佛山) 和非限购市。对于限购城市, 结合广、深、佛三市的财税历史走势和调控政策力度对比, 房地产营业税将可能出现持平或减收的趋势。对于非限购市, 考虑到广、深、佛三市的部分购买力将向周边城市转移, 带动二、三线城市房地产业的成交量, 房地产营业税仍可能保持一定的增长速度。二种趋势相互抵消, 预计全省房地产营业税将保持平稳。未来土地增值税预征收入增幅预计会随着房地产业的成交量下降而大幅回落, 因此, 长期来看, 如果房地产调控政策力度保持不变, 广东省财政税收总量增长将面临很大的压力。

(三) 房地产拉动力减弱, 投资增速面临下行压力

尽管今年上半年广东房地产投资仍然保持较高增速, 但受国家房地产调控政策等因素影响, 房地产走势出现趋缓迹象。今年以来, 在“限购”、“限贷”、“加税”, 以及商品房明码标价、调整完善招拍挂、房价控制目标责任制等诸多调控政策影响下, 广东多项房地产指标出现放缓趋势。今年上半年, 全省房地产新开工面积同比增长16.2%, 竣工面积同比下降2.3%。房屋销售面积同比增长17%, 销售均价同比增长7.4%。新开工面积同比增速相对放缓, 竣工面积出现负增长。与此同时, 今年2季度末住宅新增待销面积占新增总量的59.2%, 待销1年以上占新增总量的64.4%, 房地产库存压力明显加大。差别化住房信贷政策将二套房首付款比例提至六成, 贷款利率不低于基准利率的1.1倍, 加强了对投资及投机购房的控制。2010年以来央行已连续4次加息和12次上调存款准备金率, 大型金融机构调整后的存款准备金率达到21.5%的历史高位。下一步, 为防止投机需求转移, 部分房价上涨过快的二三线城市也将被纳入限购范围。差别化住房信贷政策、加息、存款准备金率上调的叠加效应, 极大影响消费者和开发商的预期。受限贷、加息、交易量萎缩等多重因素影响, 房地产开发商资金链正日益紧张, 资金压力增大, 房地产开发建设必将放缓, 房地产对投资拉动力将减弱。今后一段时期, 广东投资增长的动力依然存在, 但受房地产调控政策趋紧、融资难度加大等因素影响, 短期内保持投资高速增长面临较大压力, 投资增速有下行调整趋势。

(四) 商品房销售增速回落, 抑制居民消费活力

随着限购限价延伸、限贷升级等调控政策的不断深化, 房地产调控力度的不断加强, 广东许多城市商品房销售量增速将进一步减缓, 销售量出现下滑。拉动国内消费的龙头行业是房地产, 同时还带动了金融、钢铁、水泥、家电等多个行业的共同繁荣。楼市低迷已经影响到装饰、家具、家用电器等一系列相关消费品行业。2011年一季度建筑及装饰材料类、家具类零售额增幅分别比上年同期回落15.5个、10.4个百分点。2011年1-7月, 广东家用电器及音像器材类增速明显回落, 增长16.5%, 同比回落21.6个百分点。五金行业增长20%, 同比回落14个百分点。楼市低迷必将加重居民持币观望的预期, 从而进一步影响居民消费活力。

同时, 房地产泡沫的膨胀降低了自住需求的购买力, 挤出了实际需求以及相关的消费活动。高房价拉动的庞大房地产业抬高了各种原材料成本以及服务行业的房租成本, 间接抬高了人民群众的生活成本, 高房价下的高利润使得房地产行业能以更高的融资成本优先获得资金来源, 挤占了大量资金, 提高了中小企业融资成本。房价不断上涨最终引起了整个社会对价格上升的预期, 导致整个经济进入通货膨胀通道。随着物价的不断上涨, 居民实际可支配收入不断缩水, 购买力下降, 从而抑制消费需求, 对内需产生挤出效应。从目前广东房价与居民收入水平的对比看, 总房价是普通家庭年收入的11倍多, 远高于世界银行认可的3-6倍合理区间, 房价与家庭收入之比大大超出了正常区间, 购买住房已经远远超出了中低收入家庭的经济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金, 不得不缩减其他必要的消费支出, 成为抑制家庭消费增长最重要的因素。建立扩大社会有效消费需求的长效机制, 启动内需这个社会经济发展最重要引擎依然是当前及今后一段时期我们面临的一项艰巨任务。

(五) 紧缩货币政策下, 中小企业融资与生存困难

2010年以来, 中国人民银行连续上调存款准备金率和人民币存贷款利率, 继续实行紧缩的货币政策, 融资渠道狭窄、融资成本攀升使实体企业尤其是中小企业面临严峻的融资困难。由于涉及到金融风险问题, 中小企业发行企业债券很难得到批准, 更加不具备股票上市融资的能力, 资金来源主要靠自有资金和银行贷款。目前广东地区中小企业的银行贷款利率最低较基准上浮30%, 最高接近200%。由于市场原因中小企业很难将成本上涨压力转嫁给产业链的上下游和消费者, 赢利水平、内部积累和内源融资能力受到严重影响。广东大量中小企业正面临前所未有的生存困境, 50%的中小企业利润率在2%以内或面临亏损。在中小企“钱荒”问题突出的同时, 从股市、楼市等投资领域撤出的大量资金正积极寻觅增值出口, 民间“高利贷”成为许多中小企业的主要融资方式。今年以来广东民间借贷市场陡然升温, 利率步步走高, 地下钱庄、典当行、担保公司、小额贷款公司、创投公司纷纷拥入, 甚至连部分银行也通过隐秘的渠道进入民间借贷市场。过高的融资成本在加大企业经营压力的同时, 还可能引发中小企业和大量民间资本游离实体经济的潜在风险, 甚至引发民间资本热钱化、产业空心化、经济泡沫化的趋势。

(六) 房地产转入平稳发展阶段, 市场倒逼经济转型升级

由于本轮调控目的不仅仅在于短期抑制高房价, 更在于从中长期改变房地产投机、投资过剩, 使房地产回归居住的基本需要, 这是将长期坚持的政策, 也将成为我国房地产公共政策的基本目标, 这是其一。其二, 过高的房价又在一定程度上提高了广东城市化门槛, 增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本, 是农民工成为新市民的极大障碍, 制约了城市化战略的实施, 成为阻碍城市化的最大阻力。当房价远远脱离民众的基本收入时, 社会资源和国民财富将会过多地流入房地产。其三, 目前广东人均居住面积已经超过了25平方米, 广东房地产市场各项指标基数已经较大, 按照房地产的发展规律, 房地产的高速增长期将会结束, 房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能, 房地产公共政策将成为一项重要的经济政策, 更成为一项重要的社会政策。基于以上几点, 我们判断, “十二五”期间广东房地产市场发展速度会比“十一五”期间有所放缓, 房地产市场逐步由十年的高速增长期慢慢进入平稳发展期。

省委十届八次全会将“加快转型升级、建设幸福广东”作为切实当好推动科学发展、促进社会和谐排头兵的重要战略, 我们认为, 房地产调控的成功与否将成为产业结构转型升级的重要因素之一。过去房地产业强大的产业链条和派生需求, 迫使社会经济要素配置错位, 加剧产业结构失衡的乱象亟待改变。丰厚的利润引导资金大量进入技术门槛较低的房地产业, 产业部门与经济增长过度依赖房地产业, 从而对实体经济产生挤出效应, 企业的融资困难, 成为制约其发展壮大的一大瓶颈。这种不均衡的产业结构严重依赖自然资源和能源消耗, 导致整个社会缺乏技术创新动力, 其粗放式经营必然带来能源、资源高消耗, 不仅给整个生态造成沉重的压力, 而且不利于经济社会的可持续发展。此轮调控中央决心之大、力度之猛, 史无前例, 房地产过热的势头必将得到遏制, 从而推动房地产业步入平稳发展期, 房地产的带动作用将明显减弱, 市场将倒逼经济转型升级, 谋求经济新的增长点。过去长期依赖投资, 特别是房地产投资拉动经济、依靠土地资源和成本投入的发展方式迫切需要改变。

加快广东转型升级, 实现可持续发展的对策建议

房地产问题实质是民生问题。从经济角度来看, 关键是在通胀预期下如何保证经济平稳运行、防止资产泡沫上升, 防止房地产泡沫破裂对实体经济的破坏作用。当前及今后一段时期, 是广东加快转型, 推动科学发展的关键时期。要立足当前, 着眼长远, 主动适应国内外环境变化, 切实加强与改善宏观调控, 稳优结合稳优相促, 有效化解房地产波动带来的不利影响, 充分利用市场形成的倒逼机制, 加大力度推进结构调整, 促进经济发展方式转变, 实现经济社会科学发展。

(一) 从转型升级科学发展的角度, 将房地产业定位为“民生型支柱产业”

当前, 广东房地产领域已经出现了非理性发展的苗头。部分城市对房地产业倚重过深, 房地产业占比偏大, 以地生财现象普遍, 不但形成了对产业资本的挤出效应, 而且造成了制造业、服务业等成本的上升, 房地产行业的非理性发展可以说在一定程度上导致了相关上游产业的过度发展, 造成了资源的浪费。广东土地资源不具可再生性, 国家18亿亩耕地红线下, 未来发展后劲堪忧, 必将对广东下一步可持续发展带来不利影响。因此, 从转型升级科学发展的角度出发, 房地产业的定位应该进行调整, 从“国民经济的支柱产业”转变为“民生型支柱产业”, 从“保增长”转向“保民生”, 在控制、防范和释放风险的前提下, 进入一个长期平稳健康的发展期。长期依赖投资, 特别是房地产投资拉动经济的发展方式需要转变, 转向依靠经济结构调整, 推动产业转型升级的方式来拉动经济;转向均衡依靠投资、出口、消费三驾马车齐头并进的发展格局;从靠资源投入和投资拉动的增长转向创新驱动、内生增长的模式, 推进经济增长方式由粗放型向集约型转变。要抓住当前国家加强调控、经济运行比较平稳的有利时机, 利用好资金、成本等市场约束和倒逼机制, 加快劳动密集型、资源消耗型、成本驱动型传统产业转型升级, 优化产业结构。加强对资源配置进行合理的规划, 提高投资性房产成本抑制投机性需求, 通过资本市场的信息功能, 促使资金更多流向实体经济。提高企业对自身主营业务的专注程度, 减少企业涉足房地产行业的现象, 促进产业结构更有效、更迅速地调整优化。

(二) 推进财税体制与土地供应制度改革, 逐步摆脱土地财政的硬约束

加快财税体制改革, 健全财力与事权相匹配的财政体制, 促进基本公共服务均等化。合理界定省与市县的事权和支出责任, 完善财政转移支付制度。强化省级政府在义务教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务领域的支出责任, 提高民生支出保障程度。健全房地产税收政策体系, 研究推进房地产税改革, 培育地方支柱税源。税收调控应由流转环节逐步向保有环节转变, 确保调控目标的实现, 稳定地方财政收入来源。增加房屋保有环节税收, 降低房地产税收周期波动对地方财政税收的影响。要将目前对房产、土地主要从交易环节征流转税改为主要从保有环节征财产税, 通过提高持房成本使闲置房产回归市场, 增加市场供应, 平抑二手房价, 同时为地方政府培育一个稳定的财源, 确保在中央实现房地产调控目标的同时, 地方财政受到尽可能小的影响。加快土地供应制度改革, 深化国有建设用地有偿使用制度改革, 改革完善“招拍挂”出让制度, 规范和完善征地制度, 建立城乡统一的建设用地市场。逐步扭转地方土地财政格局, 打破地方政府推高地价带动房价的逻辑链条, 使地方政府的土地财政比例降低, 逐步摆脱地方土地财政的硬约束。调整土地财政的使用方向, 加大民生支出。

(三) 加大金融对中小企业的支持, 防范与化解金融风险

推动金融体制机制创新, 加大金融对中小企业的扶持力度。积极调整信贷结构, 完善中小企业信贷服务体系。建立优秀中小企业信贷支持绿色通道。鼓励金融机构和担保机构, 开展以中小企业为主要服务对象的转贷款、再担保业务。壮大中小企业信用担保机构, 拓宽担保方式。逐步建立健全社会信用体系, 探索建立多种形式、多层次的社会化中介服务体系, 特别是中小企业贷款评估、担保体系。建立中小企业贷款专项考核机制, 力争全省中小企业贷款增幅高于各项贷款平均增幅。推动建立产业投资体系, 建立扶持中小企业发展的专项资金, 积极鼓励和支持中小企业上市融资。要与担保、典当、租赁以及投资机构组成一体化融资体系, 探索进行股权投资, 引进基金投资公司, 增强中小企业直接融资能力。重点加强企业投融资体制、方式与工具的金融创新, 有效支持自主创新及新兴企业与产业的风险投资, 大力支持可以有效增加就业和鼓励创业的中小企业的发展, 支持与改善人民生活、提高国民经济运行质量密切相关的第三产业发展。

完善房地产信贷及其证券化风险防范的法律制度, 加强信贷风险管理, 提高住房按揭贷款的信用门槛。完善住房按揭贷款证券化风险防范法律制度。加强金融监管力度, 慎重推进资产证券化。加大对跨境资本的监管, 提高风险识别和管理能力, 增强金融体系的稳健性, 审慎有序地推进金融体系的开放。加强金融监管的国际合作, 建立国际金融风险预防机制。把握金融创新的合理方向, 紧紧围绕有效促进国民经济持续稳定快速增长来展开, 促进金融资本与产业资本的有机结合, 与实业成长相结合, 促进产业升级、经济结构调整与产业竞争力提升, 培育广东自己的跨国公司。增强对金融创新的风险意识和市场约束, 在盘活金融资源的同时, 有效防止泡沫经济的蔓延。力争使广东成为全国金融市场最发达、社会诚信体系建设最完备、金融产业竞争力与可持续发展能力最强的地区之一, 增强抵御国内政策调控和国外债务危机影响的能力。

(四) 加快实施“双转移”战略, 推动战略性新兴产业和文化创意产业大发展

加快实施“双转移”战略。坚持市场主导、企业主体, 充分发挥政府的统筹协调作用有序引导转移, 实现珠三角双提升, 东西北全面带动的双赢目标。珠三角要将“双转移”与“双提升”紧密结合, 以双提升为重点, 把引导产业异地转移与构建现代产业体系有机结合起来, 把政府引导与市场机制有机结合起来, 以自主创新进一步提升企业和产业竞争力。要加大自身招商引资和产业转型升级工作力度, 大力发展高端产业和总部经济, 进一步提升研发水平和自主创新能力, 力争成为国际先进产业输入地、先进制造业与现代服务业集聚区、战略性新兴产业增长极, 加快实现产业竞争力和自主创新能力“双提升”, 促进产业高端化、集群化、现代化。通过制定劳动密集型产业转出目标、所占比重, 实行产业准入差别对待政策, 提高能耗、水耗和污染物排放标准, 引导产业链整体转移和项目组团式转移, 推动转移低附加值的劳动密集型产业, 加快引进先进制造业、现代服务业和高新技术产业。

以房地产投资拉动的增长模式已难以为继, 必须在传统产业存量优化的同时, 加大力度开拓战略性新兴产业, 文化创意产业等经济新增长点, 形成经济内生性、可持续的强劲增长动力。以产业转移促转型升级, 加大战略性、创新型中小企业扶持力度, 着力发展战略性新兴产业和文化创意产业。选择符合广东实际的产业发展技术路线, 制订广东特色的技术路线图, 根据实际情况选择从边缘向核心、从低端向高端、从低附加值向高附加值技术拓展, 或从做大规模到提高产业附加值, 合理配置产业发展资源, 提高产业的整体竞争力。进一步完善财政、税收、金融、信贷、人才等方面的优惠政策, 落实自主创新产品政府采购、企业研发费用税前加计抵扣、吸引培养高层次人才、高新技术企业认定等优惠政策, 真正实现政策的激励、引导和协调功能。加快推进现代产业500强项目建设, 加快一批战略性新兴产业和文化创意产业基地建设, 推进高端新型电子信息、新能源汽车、半导体照明 (LED) 、生物制药、文化创意等产业发展。推动重大创新平台建设, 不断提高自主创新能力。

(五) 保持投资适度稳定增长, 提高消费对经济的贡献率

优化投资结构, 保持投资适度稳定增长。要正确处理好扩大投资与防止盲目投资建设的关系, 把工作着力点转到优化投资结构、调整投资方向上来, 避免投资大起大落, 给经济平稳健康持续发展带来不利影响。要兼顾投资的企业效益和社会效益, 不仅要看企业的投资回报率, 更要看投资对土地、能源、资源、环保等社会环境的潜在影响。要兼顾工业和服务业两个投资领域, 在适度扩大工业项目投资, 保持工业经济较快增长的同时, 加大服务业投资力度, 加快发展现代服务业, 努力提高广东第三产业比重。以提高素质、优化结构为目标, 加大装备制造业投资, 提升改造传统产业。加大成长性强、能够形成经济增长支柱的战略性新兴产业的投资, 尤其是高端电子信息、新能源汽车等独具优势能够引领全省加快发展、优化结构的龙头产业的投资。按照建设节约型社会的要求, 加大节能、环保、循环经济产业的投资, 培植壮大一批资源节约型企业。加快重点项目建设, 鼓励和引导民间投资政策, 激发民间投资活力。积极争取国家加快审批广东上报的重大项目, 使项目尽快落地, 形成投资规模。

在投资相对不足的情况下, 要进一步挖掘消费增长的潜力。1997年, 为应对亚洲金融危机, 我国提出扩大内需的方针, 推行房地产商品化与高等教育扩招;2008年应对金融危机, 提出4万亿刺激计划, 降低汽车购置税以推动汽车消费, 实施家电下乡, 等等, 但始终未能有效解决消费不足的问题。为此, 应探索建立扩大消费需求的长效机制, 找到一条具广东特色、切实有效拉动内需的路径。要制定并实行“城乡居民收入倍增计划”, 提高城乡居民收入, 提高劳动报酬在初次分配中的比重, 实现城乡居民收入同经济发展的同步增长, 遏制劳动者收入比重不断下滑的趋势, 从而增强国民消费能力。要制定完善社会政策, 改革社会管理体制, 加大对社会事业的投入, 为全体人民提供社会福利保障。既要使大家手头有钱、收入增加, 还要使大家敢于花钱、无后顾之忧。进一步转变政府职能, 建立公共支出的稳定增长机制, 确保教育、社会保障、就业、医疗卫生、住房保障等方面的支出增长快于政府总支出增长, 大幅度提高公共支出占政府支出的比重。解除或减轻人民群众在上学、看病、住房、就业、社会保险等方面的经济压力和社会压力。深化税收制度改革, 发挥税收在收入再分配上的核心作用。增加所得税在税收收入中的比重, 降低流转税的比重, 使不同收入群体的实际税负大体均衡, 充分释放个人消费潜力。

(六) 加快城市化进程, 推动城市由生产型向服务型转型

将加快城市化进程作为提升广东综合竞争力、建设幸福广东的重要战略举措。全面推进户籍管理制度改革, 实行城乡居民户口统一登记管理制度, 逐步实现城乡户籍登记管理一体化。继续放宽城镇入户条件, 县城、中心镇要加大吸纳农业转移人口力度, 其它中小城市、小城镇要根据实际情况放宽落户限制。全面实施农民工“积分制”, 加快农民工市民化进程, 最终实现城乡居民身份统一、机会均等、权利平等。加快调整基本公共服务均等化相关政策, 逐步实现非户籍常住人口就业创业、劳动报酬、子女就学、公共医疗、住房租购等与城镇户籍人口享有同等待遇。各地市要研究相关户籍政策, 积极试点, 形成突破, 吸引外来创新型、专业型、技能型人才落户并融入城市, 优化人口结构, 推迟人口老龄化进程。

以满足人的多层次需求、促进人全面发展为导向, 全面提升城市化发展质量和水平。推动城市由生产型向服务型转型, 进一步壮大城市经济实力, 优化经济结构, 提升产业国际竞争力。加强城市基础设施和公共服务设施配套建设, 构建完善的城市公共服务设施体系, 有效提高公共产品和公共服务供给能力, 增强城市综合承载能力。改善城市人居环境, 提高居民生活质量, 增强人民幸福感。加快珠三角一体化发展, 形成高端集聚、高度协作和高效合理的“两核 (广州、深圳) 三圈 (广佛肇、深莞惠和珠中江经济圈) ”一体化发展格局。培育粤东西北城市群, 加强粤东地区基础设施建设, 重点抓好机场、港口和路网的优化建设, 加快汕潮揭同城化, 推动城市聚集发展。实施大项目带动战略, 培育湛茂阳都市区, 完善城市功能, 壮大粤西沿海城市带。促进城市化和工业化的互动, 为增加投资、扩大内需和企业发展、改善民生提供新的空间。

(七) 健全“双轨制”住房体制和政策体系, 推动社会和谐与幸福广东建设

广东省房地产经济 篇3

关键词：理论价格法,理论房价,实际房价,房地产泡沫

近几年来,广东省茂名市房地产市场发展迅速,住宅房价不断攀升。在房地产业已经成为茂名市经济发展举足轻重的支柱产业情况下,房地产业的健康发展关乎茂名市整个社会经济的平稳发展。因此,对茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的程度进行研究具有理论和现实的重要意义。有鉴于此,本文运用“理论价格法”首先计算出茂名市房地产2008—2011年每年的理论房价,再与房地产的现实房价相比较,科学地实证测度茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫达到的程度。试图为茂名市政府监督部门在对房地产业经济运行过程中的有关指标变化持续监测的条件下,能够从中得到有关房地产业总体经济运行态势和局部特征变化的准确判断,以对其今后走势作出正确的预期与评价,从而尽可能地提前采取监督调控措施,最大限度地促进行业经济的持续良好运行,同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件的发生。

一、房地产泡沫的定义

究竟什么是泡沫,如何看待和理解泡沫?国际上对泡沫的定义至今没有一个统一的表述,但最普遍的一种说法是:某种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价,使人们形成远期价格将继续上升的预期,从而吸引新的买主。这些买主中,大多属于只想通过买卖牟取利润,而对资产本身的使用价值不感兴趣的投机者。但是,资产价格上升通常伴随着预期的反向变化并带来价格的暴跌,最终导致资产泡沫的破灭。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值和适当的投资价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。通常表现为在经济繁荣期,房价飞涨成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭[1]。

房地产作为泡沫的载体,通常具有稀缺性、不可移动性和唯一性等特点,而且不太容易在短期内达到市场的供需平衡。因此,很容易成为投机者进行投机的对象。由此,房地产成了最为常见的一种泡沫载体,房地产泡沫也成为了我们经常会遭遇的一种泡沫。

二、理论价格法

一个广泛的对房地产泡沫定义的经济学解释是房地产实际价格对其理论价值的偏离。毫无疑问,求出一项房地产的理论价格,再与其现实价格相比较,即可知道其实际价格中是否蕴涵泡沫。理论价格法就是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格,然后同市场实际价格相比较来衡量房地产市场是否存在泡沫以及有多大程度泡沫的一种方法。根据推算房地产理论价格的思路不同,又可以分为两类:一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫,很多日本学者就是根据这一理论衡量了日本房地产泡沫,如日本学者野口悠纪雄和中尾宏。第二类是从市场供需因素的角度出发,通过用影响市场供需的变量,如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率、就业人口、人均可支配收入等这些变量来建立数学模型,利用模型来求出市场均衡时的住宅价格的理论值或者求出理论房价变动率,再和实际价格或实际价格变动率比较之后,便可以得出泡沫程度的结果,应用这类方法以西方学者居多。本文将采用第二类方法对茂名市房地产市场泡沫进行研究。

房地产泡沫程度可以采用泡沫度系数来衡量,泡沫度系数可以用以下公式进行计算[2]:

当泡沫度系数B>1时,说明房地产市场中存在着泡沫成分;当泡沫度系数B≤1时,说明房地产市场无泡沫,房地产市场发展滞后于经济的发展。

上述公式中的实际价格从历年统计资料可以很容易获得。理论房价的计算公式为:理论房价=上年房价×(1+理论房价增长率B0),而理论房价增长率B0可以用相关因素的变动率乘以各自的系数来表示,其计算公式如下:

理论房价增长率B0=c1d1+c2d2+c3d3+…+cidi

其中,d为相应因素的变动率,具体可以包括GDP、失业率、抵押贷款利率、CPI、房价、人均可支配收入等的变动率。由于研究时间和研究深度等各方面的原因,本文拟选取抵押贷款利率的变动率、居民消费物价指数的变动率和人均可支配收入的变动率来计算理论房价的增长率,分别表示为d1、d2、d3,于是理论房价增长率的公式可表示为:B0=c1d1+c2d2+c3d3。

在将上述模型应用到对茂名市房地产市场的泡沫测度之前,还有一个重要的问题需要解决,那就是计算出模型中的系数c1、c2、c3。

由于美国的房地产市场起步较早,发展也比较完善,与国内的房地产市场相比更加理性和规范,因此,可以用美国房地产市场发展稳定时期的相关数据来计算模型中的系数。本文借用美国房地产1996—2002年(次贷危机出现在2007年)的相关数据计算模型中的系数c1、c2、c3。假设在1996—2002年间美国房地产市场不存在泡沫,那么其理论房价就等于实际房价,实际房价的增长率就等于理论房价的增长率。

根据表1选取1999—2001年的数据计算出相关因素的变动率(如表2所示):

把表2的相应数据代入理论房价增长率公式B0=c1d1+c2d2+c3d3,组成一个线性方程组如下:

解此方程组计算得到:c1=0.1717,c2=2.3553,c3=0.2213,则理论房价增长率的公式为:

理论价格法能较为准确测算出泡沫的程度大小,但理论价格法仍然有其弱点。其主要弱点是选进数学模型的因素具有主观性。由于每一个学者都有自己对影响房地产价格因素重要性的理解,并对它们影响房价的方式有不同的看法,导致不同的学者选进数学模型的因素会各有不同,这体现在理论房价增长率公式中就是公式的结构多变,而且至今仍然没有统一。因此,用不同“因素”测算出的泡沫结果可能会不同。

三、茂名市房地产泡沫系数的计算

从中国人民银行和茂名市房产管理局官方网站及茂名统计信息网得到2007—2011年茂名市房地产相关因素的数据(如表3所示)。

由于买房具有一次性支出数额较大的特点,因此能一次性付清的人毕竟是少数,而且大多数家庭在短期内都无法偿还贷款,于是绝大多数购房者都采取了首付+贷款购买,然后分期还款的方式,并且贷款期限一般为五年或五年以上。我国目前个人住房贷款业务主要有两种,即个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。作者认为,个人住房商业性贷款能更好地体现房地产行业的市场化状况。因此,表3中的抵押贷款年利率采用的是对中国人民银行官方网站上公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率进行算术平均计算而得来。

其中,茂名统计信息网没有公布2011年的城镇居民人均可支配收入,其值通过如下思路进行预估:首先,分别计算出前四年的城镇居民人均可支配收入的增长率;然后取其平均值作为2011年的城镇居民人均可支配收入的增长率;最后,计算出2011年的城镇居民人均可支配收入。同理预估2011年的CPI指数。

根据上页表3的数据可以计算出与模型相关的因素的变动率(如表4所示)。

把表4的数据代入理论房价增长率公式并计算出茂名市理论房价增长率,并把计算出的结果再代入理论房价公式就可以计算出茂名市2008—2011年每一年的理论房价,进而计算出茂名市房地产市场2008—2011年每一年的泡沫度系数。

从表5的计算结果可以看出,2008年的泡沫度系数小于1,说明这一年茂名市房地产市场基本无泡沫;2009—2011年的泡沫度系数大于1,说明这三年茂名市房地产市场存在泡沫,尤以2009年最为严重;2010年的泡沫度系数为1.03,与1非常接近,说明茂名市房地产市场这一年的实际价格和理论价格基本相等,泡沫程度非常的小,出现了轻微泡沫,这些轻微的泡沫情况也可以称为房地产过热;而2011年泡沫度系数却越来越高于1,说明泡沫程度越来越严重,且有明显的上升趋势。

四、结论

运用理论价格法首先计算出广东省茂名市房地产市场2008—2011年每年的理论房价,再将实际房价与理论房价相比较,从定量分析的角度对茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的程度进行研究。研究结果表明:茂名市房地产市场2008年基本无泡沫;2009—2011年这三年茂名市房地产市场存在泡沫,尤以2009年最为严重;2010年房地产市场过热;2011年泡沫程度有明显的上升的趋势。因此,如果不对这种趋势进行有效控制的话,则茂名市房地产市场将有出现严重泡沫的可能。

参考文献

[1]葛冬铭.上海房地产泡沫预测及风险防范问题研究[D].上海:上海社会科学院,2008.

[2]袁金剑.西安市房地产泡沫研究[D].西安:西安建筑科技大学,2011.

[3]徐青.苏州市房地产泡沫测度及预警研究[D].苏州:苏州大学,2008.

[4]中国人民银行.金融机构人民币贷款基准利率[EB/OL].http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/631/2011/20110406165308868396674/20110406165308868396674_.html,2011-04-06.

[5]茂名市1950—2010年统计资料[EB/OL].茂名统计信息网,http://tjj.maoming.gov.cn/tjj_old/60nian/60nian.htm,2012-03-22.

广东省房地产经济 篇4

调查企业数字汇总的情况

1. 房地产开发投资稳步增长, 商品房竣工面积有所减少。

上半年, 调查企业房地产开发投资为154.7亿元, 比去年同期增长13.6%。投资增加的主要原因:一是房地产企业开发商 (以下简称开发商) 仍然看好后两年的市场, 认为在调控下房价停涨或略有下降, 还是有利可图;多数企业认为调控是为了房地产市场健康稳定发展, 而不是想把开发商搞死, 自己多年从事的行业还得维持下去。二是施工单位人力和建材成本提升, 也使得投资增加。虽然开发投资继续增长, 但是多数企业的建房进度有所放缓。上半年调查企业商品房竣工面积为129.09万平方米, 同比下降1.8%。60家企业中, 上半年没有竣工面积的有31家, 占51.6%;竣工面积减少的有18家, 占30.9%;竣工面积增加的只有11家, 占18.3%。竣工面积下降的主要原因除了房屋建设的周期性因素以外, 主要是受政策调控影响。部分企业认为调控将对房地产市场产生严重不利影响, 开发面积减少, 也降低了竣工的速度和节奏。部分企业表示项目正在进行, 上半年没有竣工面积。部分企业受资金紧张、融资困难和内部整顿等原因, 影响工程进度, 竣工面积也在减少。

2.房屋销售面积继续增加, 中型企业销售增幅较大。

上半年调查企业房屋销售面积为236.8万平方米, 同比增长3.4%。从不同规模企业看, 中型企业上半年的房屋销售同比上升48.2%, 增长相对较快;大型企业和小型企业的房屋销售增幅分别为12.3%和1.2%。房屋销售面积继续增加的原因是:一是部分地方可售房源增加, 一些新楼刚好今年才开始销售;二是广、深、佛以外的市民害怕下半年当地会出台限购令, 因此出现了购买热潮;另外广佛限购后的江门、中山、清远和肇庆市, 一些投资客蜂拥而来, 导致当地的楼盘销售面积增加。三是物价月月上涨, 股市跌跌不休, 金市高位盘整, 艺术品市场又不熟悉, 多数有闲置资金的家庭还是认为购买房屋保值最为稳当。

3.房屋销售价格上升幅度趋缓, 不同区域回调幅度不一。

上半年, 调查企业房屋销售均价为7834.44元, 同比增幅为9.5%, 60家企业中, 反映房屋销售均价比上年同期上涨或基本持平的有46家, 占76.7%;反映价格下降的有9家, 还有5家企业近两年无销售。房屋销售价格继续上升的主要原因:一是由于土地价格、建筑材料、人工费及借款利率等等都有不同程度的上升, 使得开发成本增加, 导致销售价格上升;二是融资成本、生产成本PPI、物价成本CPI等上涨对房屋销售价格 (均价) 拉升也起到了一定的作用;三是今年产品升级优化, 景观资源、地理位置、户型、朝向、面积等均较好, 因此价格有所上升。也有的企业表示, 销售的楼盘不同, 不具有可比性, 比如今年销售的为高端楼盘等。

从不同区域的房屋销售价格看, 广州、深圳和佛山等限购市同比上升8.9%, 珠三角其他市同比上升12.6%, 粤北和东西两翼上升为16.0%;表明限购政策发挥了一定的效果。而珠三角以外地区的房屋销售价格上升幅度大, 一方面是由于房价基数较低, 另一方面也说明部分房屋购买力正在向二、三线城市转移。

房地产企业对调控政策措施的看法及对未来行业发展预计

1. 企业普遍认同国家调控政策的积极效应。

调查企业普遍认为, 限购、限贷、加息等政策从购房需求方面进行调控, 而保障房建设则从增加供给方面实施调控, 对房地产市场的影响是巨大的。从长远来看, 国家的宏观调控是规范房地产业市场, 保障房地产业健康、持续发展而采取的正确政策。一是从整个房地产市场看, 调控有效控制了房价过快上涨的势头, 在很大程度上打击了房地产市场的投机行为;特别是国家提出建设3600万套保障房的目标, 从短期看影响了开发商的利益, 从长期看有利于房地产业平稳、健康发展。二是从房地产企业看, 调控措施会使房地产企业出现新一轮的“洗牌”, 促进规范化、标准化和更有效率的房企稳健发展, 而经济实力薄弱的中小企业在巨大的资金压力下有可能出局。因此, 房企以各种应对措施面对行业洗牌, 在一定程度上完善了企业自身建设与经营道路, 会加强企业战略性定位, 在服务水平、专业能力等方面寻求突破来面对挑战。

2. 不同地区的房地产企业对调控政策措施反映不一。

调查企业都认为调控政策对企业造成不小的影响:广州、深圳等一线城市的房地产企业多认为限购和限价政策对企业的影响更大, “限购”对产品销售产生直接影响, “限价”影响企业预售证的申领速度以及项目的盈利水平;而二、三线城市则认为限贷和提高存贷款利率对企业影响最大, 不仅直接影响到企业, 而且提高消费者购房成本, 增大购房人的压力, 从而间接影响房地产企业。

3.企业普遍预计下半年房价将稳中趋降。调查企业普遍认为, 随着调控的深入, 预计房价将进一步下调。他们认为下半年房价将持平或有所下降的占七成以上, 而认为下半年房价将稳中有升的仅占两成多。部分认为房价将上升的二三线城市的企业, 认为一旦更为严格的调控政策出台, 特别是当地如果出台限购政策, 那么房价的走势就会走向相反的方向。同时调查企业也普遍认为:未来房价大起大落的可能性极小, 下降和上升的幅度都不会太大。因为从房屋供给方面看, 土地价格, 建筑材料价格、房屋造价以及人工、融资等的成本都在上涨, 企业不到山穷水尽都不会亏本出售房屋;从房屋需求方面看, 在国家的多次调控政策措施下, 有需求的消费者可能购买力不是很强, 而投资房产需求的也因为限购、限贷等政策致购买力下降。

当前房地产企业面临的困难

在走访调研中, 企业普遍反映在目前逐步加码的政策调控措施下, 经营压力较大, 面临不少困难和问题。

1.资金紧缺。

在当前的货币政策下, 房地产企业直接从银行贷款已非常困难, 贷款利率大幅上调 (目前房地产企业从银行的贷款利率为基准利率上浮10%之后, 再上浮40%) , 融资成本上升;而“限价”影响企业预售证的申领速度以及项目的盈利水平;加息提高消费者购房成本, 间接影响企业销售;提高第一、第二套房首付比例和第三套房限贷的房贷政策使购房者的贷款审批时间延长, 开发商资金回笼减缓, 资金压力进一步上升。

2. 企业成本持续上升。

一是利率上调直接造成融资成本上升。二是土地价格持续上升。三是人力成本和原材料成本上升明显。当前人力资源成本以超过20%的幅度上升, 而钢材、水泥等主要建筑材料上半年价格上涨幅度较大。据工业生产者购进价格调查显示:今年上半年, 全省钢材价格同比上涨16.3%, 水泥上涨8.2%。上述因素均造成房屋建安成本上升明显。

3. 企业普遍反映税负较重。

房地产企业在开发土地时, 要向政府缴纳土地出让金;同时, 房地产企业在开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节, 还要缴纳包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税等各种税费, 开发商税费压力上升明显。有企业反映, 一套房子, 经过立项、建设、配套、销售等诸多环节, 涉及房地产的税种有12项之多, 涉及房地产的收费多达50项, 部分项目的税费已占到房地产价格的30%-40%。

4.部分企业销售下滑。

受宏观调控影响, 投资性需求被强制减少;刚性需求也预期房价进一步下调, 观望态度较浓。随着时间的积累, 调控效应逐步凸显, 今年上半年对市场影响日趋严重, 部分企业销售面积出现下滑现象。部分调查企业表示, 近两个月来, 公司销售部门接待看房者数量呈日益减少态势, 且看房者大多是想了解一下当前市场情况, 真正签合同的顾客比较少。

企业对促进房地产市场健康发展的意见和建议

调查企业认为:房地产业作为中国经济的支柱产业之一, 上下游关联到60多个行业。该行业的剧烈波动也将影响到整体经济的平稳发展和运行, 因此对房地产市场的调控不仅要抑制房价的过快上涨, 更要积极引导房地产市场健康均衡发展。

1.抓落实, 保持调控政策的连续性。

在限购以及加大住房保障力度政策引导下, 住房市场非理性增长得到有效遏制。企业期望房地产调控政策更加平稳、更加吻合市场运行规律, 避免房地产市场大起大落。为了使调控政策更好地落到实处, 企业建议:一是制订地方调控细则。地方政府要根据当地房地产市场发展的实际情况, 根据国家的调控措施制订适合本地的各项调控细则, 把握好对房地产市场长期稳定健康发展的调控力度, 将调控政策真正落到实处。二是加强各部门的协调配合。涉及房地产行业管理的职能部门多, 调控过程中条款认定、政策实施等都需要部门之间进行合作和协调, 统一协调推进调控工作的开展。

2.强监管, 规范房地产市场运行秩序。

一是提高房地产业准入门槛, 规范房地产业行为。对无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈、恶意囤积房源、哄抬房价等行为, 要加大曝光和处罚力度。二是完善土地市场动态监测制度。加强对建设用地供应、土地价格变动的监测分析, 严格依法处置闲置房地产用地。三是建立健全房地产市场信息系统。加强信息的沟通与整合, 加强对土地供应、商品房市场供求以及土地和住房价格变动等信息的监测, 准确分析房地产市场变动趋势。

3.重支持, 拓宽房地产业融资创新。

目前多数房地产企业融资渠道单一依赖银行信贷, 多元化的融资渠道有待培育。政府可以出台措施鼓励企业积极开发债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资, 有效防范金融风险, 将部分居民对房地产的直接投资改变为间接投资。通过这些融资创新, 一方面改善房地产企业资金问题, 同时也能转变居民投资房地产较为保值的传统观念, 丰富市场资金流向, 遏制居民对房地产的投资性需求。

4. 分市场, 实行差别化的住房信贷政策。

一要加大住房公积金制度的覆盖面, 严格执行住房公积金贷款资格审查, 探索建设面向住房困难的中低收入家庭的公积金制度;二要完善房地产信息系统, 正确区分市场的刚性购房者与投资者, 加大刚性购房者的贷款利率和首付款优惠水平;三是对于首次置业者或二套改善性置业者的贷款申请, 要加快放款速度。

5. 促发展, 合理制定地价和减轻税费负担。

广东地产药材黑面神研究进展 篇5

1 药用历史

黑面神有较为悠久的药用历史,始载于明·何克谏所著的《生草药性备要》(公元1633年),载曰:“味甘,性寒。散疮、消毒,洗烂口、膝疮,解牛毒。偶见诸毒,食此必见香甜。一名膝大治,一名钟馗草,又名狗脚刺。其根,浸酒饮最妙[2]。”清·赵学敏著《本草纲目拾遗》(公元1765年)中载“夜兰”,内容引《岭南杂记》:“产粤,道旁小树也,状如木兰,亦类紫薇,高一二尺,叶大如指头,颇带蓝色,叶老则有白篆文如蜗涎,名鬼画符,叶下有小花如粟米,至晚香闻数十步,恍若芝兰。又名蚊惊树,暑月有蚊,折此树逐之即惊散。”又转引《粤语》:“夜兰,木本,高尺许,叶如槐,花如栗米,至夜则芳香如兰,折之可以辟蚊,插门上,蚁不敢入,一名蚁惊树……叶上有篆文如符、又名神符树[3]。”清·赵其光《本草求原》(公元1848年)中记载:“黑面神,一名钟馗草,言其叶黑也[2]。”萧步丹著于民国初年的《岭南采药录》(公元1932年)谓:“叶尖长,味甘,性寒,散疮消毒,洗烂肉,治漆疮;其藤,人遇食之,则觉香甜,解牛病热毒,其根浸酒良;凡乳管不通而乳少,捣烂其叶,和酒糟蜜糖服之[4]。”《陆川本草》载曰:“清热解毒,止泻,破积。治湿热腹痛,腹泻,鹤膝风,跌打肿痛。”之后,两广地区的一些地方本草书籍也均有收载,如《广西中药志》中记载黑面神味苦涩微甘,性寒,具有清湿热、化淤滞的功效。主治腹痛吐泻,疔毒,疮疖,湿疹,皮炎,漆疮,鹤膝风,跌打肿痛。《岭南草药志》载曰:“解热散毒,化淤化滞[5]。”《广东中药志》(第一卷)载曰:“研末外用治刀伤出血,煎水洗冻疮[1]。”《粤北草药》中载其可用于急性肠胃炎、扁桃体炎、膀胱结石的治疗。

2 临床应用

黑面神在我国的广东和广西地区以黑面神合剂入药用,用来治疗慢性支气管炎[6],也作为湛江蛇药的重要成分治疗毒蛇咬伤。此外,黑面神在临床上也有其它多种应用,可直接入药,也可复方入药,如[5,7]:黑面神叶、百部各60g,水煎冲明矾适量,洗患处,用于漆过敏,湿疹;黑面神鲜叶适量,捣烂绞汁,调雄黄末涂患处,用于带状疱疹(《福建药物志》)。青凡木叶30g,半边莲15g,黑墨草6g。共捣烂敷患处,治疗烂疮(《广西民间常用中草药》)。青凡木叶适量,捣烂,敷患处,用于刀伤出血(《广西民间常用中草药》)。青凡木叶、黄糖各适量,捣烂,敷患处,用于蜘蛛咬伤(《广西民间常用中草药》)。黑面神叶、蛇总管、黑骨走马,捣烂取汁,再用洗米水将药煎汤l小碗,加入药汁和服,药渣外敷伤口周围,忌饮生水及生水浸润伤口,用于蛇咬伤(《岭南草药志》)。黑面叶(鲜)30g,东风橘、芒果叶各15g,红糖9g,水煎服,每日1剂,用于慢性支气管炎(《全国中草药汇编》)。黑面神叶捣烂,和酒糟蜜糖服之,用于乳管不通引起的乳少(《岭南采药录》)。黑面叶适量,煮水坐盆或阴道冲洗,每日1次,用于阴道炎,外阴瘙痒(《全国中草药汇编》)。

黑面神虽有很好的解毒功效,但也是有毒中草药,临床使用应加注意。该品表皮含有大量鞣质,若内服过量可引起呕吐、头晕、头痛、上腹不适;严重者可发生中毒性肝炎,引起肝昏迷甚至死亡。故应用时宜去表皮,煎水用蜜糖冲服,以减轻毒性,并严格控制用量。孕妇禁服[1]。

3 化学成分

成分预试验表明黑面神的叶子含有鞣质、酚类和三萜,种子含有脂肪油。为了进一步更加合理地利用黑面神这一药用资源,为黑面神的合理用药提供依据,揭示黑面神的药用物质基础,浮光苗[8]对黑面神进行了系统的化学成分研究。通过溶剂提取、萃取、硅胶柱层析、Sephadex LH-20、制备薄层等方法,从黑面神的地上部分分离得到22个化合物,通过化学方法和波谱学方法(IR,UV,MS,1HNMR,13CNMR,HMBC,HMQC等)鉴定了其中的16个化合物,分别为aviculin、木栓醇(friedelan-3β-ol)、无羁萜(又名木栓酮,friedelin),arborinone,isoarborinol,5-羟基-7,8,4,-三甲氧基黄酮(5-hydroxy-7,8,4’-trimethoxy flavone)。(-)表儿茶素((-)-epicatechin),2,4-二羟基-6-甲氧基-3-甲基-苯乙酮(2,4-dihydroxy-6-methoxy-3-methyl-acetophenone),阿魏酸正二十四烷醇酯(tetracosylferulate)、熊果苷(arbutin)、乙基-β-D-吡喃果糖苷(ethyl-β-D-fructopyranoside)、正丁基-β-D-吡喃果糖苷(n-butyl-β-D-fructopyranoside)、果糖(fructose)、正三十二烷醇(n-dotriacontanol),β-谷甾醇(β-sitosterol)和胡萝卜苷(daucestreol)。Dahai Meng等[9]用95%乙醇提取黑面神地上部分,再经氯仿和正丁醇提取,通过硅胶柱色谱、葡聚糖凝集柱色谱、HPLC及PTLC等方法从正丁醇部位分离出10个成分,其中8个分别为breynogenin 3-O-α-rhamnopyranosyl-(1→3)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、β-sulfoxidebreynogenin 3-O-α-rhamnopyranosyl-(1→3)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、β-sulfoxidebreynogenin 3-O-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、β-sulfoxidebreynogenin3-O-β-apiofuranosyl-(1→3)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、β-sulfoxidebreynogenin3-O-[α-rhamnopyranosyl-(1→3)]-α-rhamnopyranosyl-(1→2)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、24-methoxy-β-sulfoxidebreynogenin 3-O-[α-rhamnopyranosyl-(1→3)]-α-rhamnopyranosyl-(1→2)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、α-sulfoxidebreynogenin3-O-α-rhamnopyranosyl-(1→3)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside、α-sulfoxidebreynogenin 3-O-[α-rhamnopyranosyl-(1→3)]-α-rhamnopyranosyl-(1→2)-β-glucopyranosyl-(1→2)-β-quinovopyranoside。

4 药理作用

据报道l∶1 200黑面神流浸膏稀释液在试管内对金黄色葡萄球菌、绿脓杆菌、大肠杆菌、福氏痢疾杆菌、甲型链球菌均有很强的抑菌作用,可能与其所含鞣质有关[7]。孟正木等[10]研究鸡血藤、赤芍、芡实、白背叶、何首乌、三加皮、肾蕨和青凡木等8种中草药提取物对单纯疱疹病毒Ⅰ型、水疱性口炎病毒、流感病毒A型、腺病毒3型及艾滋病毒逆转录酶活性的影响。结果发现,青凡木(黑面神)对腺病毒、水疱性口炎病毒显示较低的CP1E,表明有强的抗病毒活性,但其细胞毒性大,ST≤1。另有研究表明,黑面神全草提取物(100~500μm/m L)对鼠RNA病毒逆转录酶和人DNA聚合酶也有抑制作用,其IC50分别为2.0μm/m L和5.0μm/m L。小鼠腹腔注射5%黑面神注射液(去鞣质)每只0.4m L,观察2星期无死亡。家兔静脉注射40m L后,再每日注射4次,每次20m L,连续10天,未见异常。15天后解剖检查,各脏器无任何病变。表明除去鞣质的黑面神注射液毒性较低[7]。

5 结语

综上所述,黑面神在岭南地区使用有较为悠久的历史,也为广东习用的地产药材。民间使用及现代临床应用情况表明,本品有较好的清热祛湿、活血解毒的功效,用于支气管炎,跌打损伤以及湿疹、皮肤瘙痒、外阴瘙痒等皮肤病均有良好的疗效。虽然现代药理学研究表明本品有抑菌和抗病毒的作用;现代化学成分研究表明本品含多类生物碱、黄酮及萜类成分,但缺乏系统、深入的研究,未能揭示其物质基础及作用机制,如能进一步研究,将具有良好的应用前景。

摘要：目的:促进广东地产药材黑面神的深入研究及合理开发利用。方法:查阅相关文献,从药用历史、临床应用、化学成分及药理作用等方面对黑面神的研究进展进行综述。结果及结论:认为黑面神在各方面研究均取得一定进展,但研究深度和广度不够;药物作用机制及物质基础揭示不够清楚;黑面神对于治疗支气管炎、跌打损伤及皮肤病等均有良好疗效,如能进一步研究,将有良好的应用前景。

关键词：黑面神,药用历史,药理作用,临床应用,综述

参考文献

[1]《广东中药志》编辑委员会.广东中药志(第一卷)[M].广州:广东科技出版社,1990:362.

[2]朱晓光.岭南本草古籍三种[M].北京:中国医药科技出版社,1999:36,138.

[3]赵学敏(原著).本草纲目拾遗[M].北京:人民卫生出版社,1963:106.

[4]萧步丹(原著).关培生校勘及增订.岭南采药录[M].香港:万里机构·万里书店出版社,2003:295.

[5]广东省中医药研究所,华南植物研究所(合编).岭南草药志[M].上海:上海科学技术出版社,1961:131.

[6]中国人民解放军第187医院.黑面神合剂新复方治疗慢性气管炎262例疗效总结[J].广东医药资料:慢性支气管炎专刊,1975(3):37-41.

[7]江苏新医学院.中药大辞典(下册)[M].第1版.上海科学技术出版社,1977:2386.

[8]浮光苗.狼毒类活性成分研究和黑面神资源化学研究[D].南京:中国药科大学,2003.

[9]DAHAI MENG.Sulfur-Containing Spiroketal Glycosides from Breynia fruticosa[J].J.Nat.Prod.2007,70:824-829.

广东省房地产经济 篇6

(1) 右列各图型曲线, 红色为预测, 蓝色为实际值, 曲线上数值, 红字为预测值, 蓝字为实际数;绿色曲线为前三年各月平均数的曲线;

(2) 各主要指标为:地区生产总值、社会消费品零售总额、出口总额、进口总额、政府财政支出、规模以上工业增加值、固定资产 (基+改+地) 投资、金融机构存款 (不含外币) 余额;

(3) 模型解释变量是社会消费品零售总额、进口总额、出口总额、进出口总额、政府财政支出、工业增加值、金融机构存款余额、固定资产 (基+改+地) 投资;被解释变量是地区生产总值。

一、地区生产总值是根据2000年1月至2008年3月的实际数进行时序外推, 得2008年生产总值为33212.33亿元, 作为GDP1, 名义增长为8.28%;

二、根椐各指标月实际值时序外推, 2008年社会消费品零售总额为12181.85亿元, 增长14.94%;规模以上工业增加值为15449.28亿元, 增长18.12%;出口总额为4101.48亿美元, 增长11.08%;进口总额为2894.38亿美元, 增长9.3%;金融机构存款余额为53024.75亿元, 增长13.9%;固定资产 (基+改+地) 投资9271.85亿元, 增长13.41%;财政支出4188.62亿元, 增长33.09%; (以上为名义增长率)

三、将以上值分别输入回归模型, 2008年被解释变量地区生产总值:月度需求模型预测值为34353.81亿元, 增长12%;月度综合模型预测值为35777.27亿元, 增长16.64%, 年度需求模型预测值为35049.66亿元, 增长14.27%, 年度综合模型预测值为35060.24亿元, 增长1 4.3%, 以上模型值平均值35060.25亿元, 为GDP2, 故回归预测值名义增长14.3%;

四、2008年综合预测:以上时序预测值G D P 1与回归预测值G D P 2平均, 得GDP= (GDP1+GDP2) /2= (33212.33+35060.25) /2=34136.29亿元, 名义增长11.29%。2008年价格平减指数如在2个点左右, 地区生产总值实质增长将是10%至11%左右。

本预测由广东省技术经济咨询协会提供

广东省房地产经济 篇7

(1) 右列各图型曲线, 红色为预测曲线, 蓝色为实际曲线, 曲线上数值, 红字为预测值, 蓝字为实际数, 绿色曲线为前三年各月平均数的曲线, 图上增长率为名义增长率;

(2) 各主要指标为:地区生产总值、社会消费品零售总额、出口总额、进口总额、政府财政支出、工业增加值 (规模以上) 、固定资产 (基+改+地) 投资、金融机构存款 (不含外币) 余额;

(3) 模型解释变量是社会消费品零售总额、进口总额、出口总额、进出口总额、政府财政支出、工业增加值、金融机构存款余额、固定资产 (基+改+地) 投资;被解释变量是地区生产总值。

一、地区生产总值以2 0 0 0年至2 0 0 9年2月的月时序值外推[其中2 0 0 9年1、2月数为工业生产增加值 (规模以上) 的相关分析值], 2 0 0 9年生产总值为3 4 4 8 7.4 1亿元, 名义增长为-3.3 9%;若不计入2 0 0 9年1、2月数, 以年的时序值外推, 应为4 0 3 0 8.9 2亿元, 名义增长为1 2.9 2%;两数平均为3 7 4 3 4.1 7亿元, 代表两种趋势的综合, 作为G D P 1, 名义增长为4.8 7%;

二、根椐各指标年实际值时序外推, 2 0 0 9年社会消费品零售总额为1 4 9 4 6.2 8亿元, 增长1 7%;而月实际值时序外推为13496.52亿元, 增长5.67%, 平均数为1 4 2 2 1.4亿元, 增长1 1.3 4%。工业生产增加值 (规模以上) 为1 7 1 0 4.1 2亿元, 增长1 2.2 7%;而月实际值时序外推为14098.19亿元, 增长-7.46%, 平均数为15601.16亿元, 增长2.4%。出口总额为4 7 0 0.4 9亿美元, 增长1 3%;而月实际值时序外推为2 8 2 0.1 2亿元, 增长-3 0.1 7%, 平均数为3 7 6 0.3 1亿元, 增长-8.59%。进口总额为3101.78亿美元, 增长1 1.1 1%;而月实际值时序外推为1 6 7 5.7 7亿元, 增长-3 9.9 3%, 平均数为2 3 8 8.7 8亿元, 增长-1 4.4 1%。金融机构存款余额为6 0 6 0 3.9 6亿元, 增长1 3.1%;而月实际值时序外推为61809.26亿元, 增长15.34%, 平均数为6 1 2 0 6.6 1亿元, 增长1 4.2%。固定资产投资1 0 8 2 1亿元, 增长1 3.1 8%;而月实际值时序外推为1 0 8 1 3.6 2亿元, 增长1 3.1 1%, 平均数为1 0 8 1 7.3 1亿元, 增长1 3.1 5%。财政支出4344.29亿元, 增长15.64%;而月实际值时序外推为4 1 8 1.1 7亿元, 增长1 1.3%, 平均数为4262.73亿元, 增长13.47%;

三、以上解释变量取平均数后仍为负值的是出口总额、进口总额, 而工业生产增加值 (规模以上) 增长率低, 不到3%;将以上负值的调为零增长, 低增长的调为1 0%的增长, 其他以平均数再分别输入回归模型, 2 0 0 9年被解释变量地区生产总值:年度需求模型预测值为3 8 9 8 7.6 2亿元, 增长9.2 2%, 年度综合模型预测值为3 8 7 9 2.7 3亿元, 增长8.6 9%, 以上模型值平均值38892.68亿元, 为GDP2, 故回归预测值名义增长8.9 5%;

四、2 0 0 9年综合预测:以上时序预测值G D P 1反映了去年至今年二月下滑的趋势, 按此今年将增长4.8 7%;若调整后进出口总额保持去年水平, 而工业生产增加值 (规模以上) 以不高的1 0%增长, 那么回归预测值名义增长8.9 5%;2 0 0 9年价格平减指数若不大于1, 地区生产总值实质增长将是在8.5%至9%之间。