房地产金融业研究管理（精选10篇）
房地产金融业研究管理 篇1
自从改革开放政策实施后, 我国的城市住房市场“商品化”改革非常显著, 房价也呈现急速攀升的趋势, 越来越多人投身到商品房投资中, 对我国金融安全影响很大。现阶段, 我国房地产开发资金主要通过银行贷款通道来筹集, 能够直接将房地产市场存在的危险转移给银行, 加上房价快速提高的趋势, 房地产泡沫造成的危险因素很多, 所以采取有效的对策在最大限度上减少房地产泡沫破灭对我国金融安全带来的影响, 已经引起社会各界的高度重视。[1]
一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究
(一) 销售过程中风险转嫁方式的研究
住房销售时, 房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种, 主要为:
1.“虚假购房人”型虚假按揭。
部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证, 还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证, 旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款, 找到真正的客户后, 其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态, 此虚假按揭通常不容易被察觉, 但是如果房价产生大滑坡现象, 其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。
2.“虚报价格”型虚假按揭。
这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大, 其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款, 然后将所有风险转嫁给银行。
3.“左手倒右手”型虚假按揭。
与上述两种虚假按揭造危害想对比, “左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价, 进而套取大于房价的银行贷款, 紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好, 将住房以更高的价格转让下家;若市场跌落谷底, 便将房产和银行欠款一并抛出, 令银行来承担坏账风险。
(二) 开发建设过程中风险转嫁方式的研究
在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内, 因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷, 大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中, 国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定, 虽然取得了一定的成效, 但是因为决策层对开发商的妥协, 最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象, 面对不断提高的房价, 国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响, 因此, 在房产开发建设过程中, 开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。
二、金融安全维护对策
(一) 对投机性购房行为进行精准地打击
前两年我国制定且执行了住房限购, 明确提出面对房价不断上涨的形势, 各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为, 体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一, 如果将其当作商品开展经营, 非常容易对社会稳定造成影响。另外, 国家还可以建立健全个人住房信息联网系统, 从而充分发挥住房限购政策的影响, 并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中, 避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。
(二) 建立且执行惩罚对策
因为受到来自多个方面因素的影响, 虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制, 尽管在后市持续良好的状态中, 虚假按揭现象依旧难以消失。因此, 为了维护房地产市场的正常经济秩序, 金融部门应该承担社会责任, 提高资质审查力度, 并且对违规信息进行收集, 然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度, 同时对制度漏洞进行了有效的处理, 使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。
(三) 增加保障性住房构建力度
自从国家贯彻执行限购令后, 房产市场受到了严格的调控, 我国大多数城市房屋交易量也受到影响, 呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响, 使其呈现降低的趋势, 因此致使限购令也受到不少人的反对。对此, 国家需要保持正确的态度, 房地产市场持续发展到当前, 政府应该对其进行合理的调控, 另外, 我国目前的房地产市场非常混乱, 如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此, 国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制, 同时还可以处理好中低收入者住房情况, 从而维持社会的稳定发展。另外, 政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长, 带动与房地产行业相关产业的发展, 从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配, 激发地方政府的活力, 还需要有关专家们的进一步深入探讨。
(四) 对房贷首付比例进行合理的调整
银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现, 比如说首套住房首付款应该大于房款的三成, 或者以此为基础的前提下, 各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定, 贷款购买第二套住房时, 贷款首付款比例需要在房款一半以上, 并且贷款利率也应该大于基准利率;贷款购买第三套或者更多时, 均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此, 国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况, 并且在税收手段的帮助下, 对房资源开展合理的调整。
综上所述, 在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天, 为了降低其转嫁给银行的风险, 维护金融安全, 银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施, 在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控, 进而给社会稳定发展提供保障。
摘要：随着我国国民经济水平的快速增长, 房地产行业也出现了快速发展, 从而导致我国城市房价越来越高, 给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验, 对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析, 并以维护金融安全为出发点, 探讨了住房调控对策。
关键词：金融安全,虚假按揭,房地产调控对策
参考文献
[1]曾前锋.我国房地产金融风险的产生原因及应对措施[J].中国商界, 2010, 10 (02) :78-79.
[2]王婧.房地产泡沫造成金融威胁的探讨[J].对外经贸实务, 2010, 13 (12) :112-113.
[3]孙云云, 李智.房地产调控政策效应及其深化建议——透析“新国十条”的实施效果[J].价格理论与实践, 2010, 23 (08) :221-222.
房地产金融业研究管理 篇2
睿信致成房地产咨询中心研究，金融街控股经营稳健，净利润增长率从05 年开始保持了较为稳定的水平。如图所示，05年的增长率为31.5%，06年有小幅回落至28.5%，但是到2007年，又创下了36.3%的新高，并且在经济危机的2008年，依旧保证了净利润曾行绿的稳步上升。金融街中心区内的购物中心、金树街、金融街公寓、金融家俱乐部等物业相继于2007 下半年开业，标志着公司实现了经营模式由单纯的房地产开发向房地产开发兼物业持有的平稳过渡。
睿信致成房地产咨询中心研究，金融街并没有满足于坐收金融街租金度日，其管理层早已未雨绸缪，制定了适合自己的可持续发展战略，即“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业出租经营，以快速销售型项目为补充，实现公司的稳定持续的增长”。目前，金融街控股已经进入北京、天津、重庆、南昌和惠州五个城市，跨区域发展的战略格局基本形成，正逐步发展成为中国最具价值的商务地产综合发展商。
睿信致成房地产咨询中心研究，从1999年土地缺乏环境下的单一的土地开发，到2000年依靠原始资金积累和资本运作快速发展房产开发业务，专注于“功能区域地产”的开发，并逐步减少直接批租；再到2005年房地产开发和物业持有经营并重，金融街领先于北京的其他房地产企业，迈出了跨区域的重要一步。
睿信致成房地产咨询中心研究，这种模式的优点是显而易见的，因为高端商务地产稀缺性明显，抗风险能力较强，而成为了调控的“避风港”。再者，持有优质物业自主经营，减少对土地资源的依赖，为公司提供了稳定的现金流在区域聚焦上把握了当前环渤海湾产业经济圈大发展、大融合的热点。
房地产金融业研究管理 篇3
【关键词】房地产金融；住房信贷；金融创新
一、房地产金融趋势的判断以及问题研究
1.还未形成房地产金融和土地金融相互融合的房地产金融体系
房地产行业在发展的过程中会影响到土地的开发方面以及对于房屋的建设方面的设计，房地产行业在发展的过程中特点很显著。不仅周期的时间长。并且在资金的要求方面也非常密集，同时资金供求需求之间存在着时间的相差。这个供需的时间差要想得到解决，在资金方面必须要充分的支持。据有关调查研究，房地产行业对于金融总量的占有比例方面已经达到了一定的程度，在2009年新增的居民按揭贷款的钱数大约为1.3万亿元，但是房地产在金融方面的发展阶段依旧只是在初级发展。在金融发展体系方面还没有形成全面的发展框架，并且在房地产的开发方面以及房地产金融管理发展的阶段，仍然存在依赖于银行，风险堆积，并且不合理的现象依旧出现。
房地产金融伴随着房地产行业的发展而进行改革，但是在金融政策的管理实施等方面，以及产品的设计和业务规模使用方面，依然有很多不足之处，而且采用的企业金融管理方式也是粗放模式的管理的模式，所以在房地产金融管理框架方面以及制度制定方面要采用创新经济的模式，才能不断的发展房地产金融的管理体系。
2.还未形成全面的房地产金融服务体系
在目前的房地产金融发展的阶段来说，我国的房地产金融行业在创新方面做的还不够，可以借鉴国外的房地产金融管理体系创新的模式，房地产金融行业制度方面以及管理模式等方面也有待提高，主要体现在住宅方面的金融资源方面，还未形成合理的分配，并且住宅信贷方面在开发的过程中投放的程度太多，并未对房地产金融制度的风险的程度来进行有效的评估，换而言之就是在房地产金融管理体系方面的问题并没有得到正确有效的解决方式。也就会完成房地产金融服务体系形成的并不完善。
3.还未形成全面的房地产金融业务的创新管理体系
综合来评估世界各地的住房金融方面的体系。主要可以分为三种类型，首先是市场融资的制度方面，市场融资制度是市场化的行为，并且要在市场中去获得资金的支持，主要是表现在商业性质的住宅的贷款方面，美国的贷款证券作为这种类型的代表国家，我国最早推出实行这种住宅金融体系的城市是广东。第二种类型就是强制性质的住宅储蓄的制度，在我国上海政府推出实施。最后一种类型就是合约性质的住宅储蓄制度，主要是根据居民以及职工的情况来到银行去存储资金，有一定的时间限制。时间到达之后可以用这笔钱去贷款。
4.还未形成全面的房地产金融产品的创新制度
我国的商业银行在金融管理发展方面，创新型的制度比较少，大部分都是吸取国外的金融制度。并且在负债类型业务方面的创新很多，但是在资产方面的创新少，盲目的追求盈利的创新举措多，但是防范的意识风险意识的创新举措少。现阶段来说。我国的采用的差别化类型的信贷制度。暂时还只是停在第二套住宅的购买方面。在美国，普通的贷款方式以及二次贷款的方面处在增长的趋势，现在我国商业主要来办的业务是点按揭的方式，也就是客户可以在贷款的时候提前预支银行等有关的费用。
5.还未形成一套科学有效的房地产金融制度的法律法规
现今我国仍然没有形成一部完整有效的住宅法的规定或是住宅保护的法律法规，也就说明我国目前还没有形成一套科学有效的房地产金融制度的法律规定，所以关于房地产金融制度创新制度方面的研究都是没有法律依据的，从一方面体现出现推行的房地产金融制度只是适用于城镇居民，对于农民来说基本上不实用。针对农民的住宅金融制度现今没有一套完整的制度，而农民进城工作之后买房的问题就受到了限制。除此之外，我国目前依旧没有形成科学有效的房地产金融管理制度以及财政方面的制度管理系统。并且在信用担保和贷款负担等方面，依旧没有一套完整的制度设定。
二、房地产金融创新的思路
1.逐渐形成具有中国特色的房地产金融市场制度
房地产金融制度对于房地产金融管理方面起到至关重要的作用，我国房地产金融要想发展起来，离不开房地产金融市场制度的改革创新。房地产金融市场是一个无形的金融市场，并且在很多国家，房地产金融的交易市场是无形的，并不是现实的固定场所，但是不能否认很多国家有证券的交易的市场。对于我国的监管的部门来说，应当逐渐的释放对房地产企业的上市的条件，并且要推行积极有效的投资权益的证券制度，与此同时可以指定制度逐渐的加快城市的发展的建设，同时，通过住房的押贷款证券的制度来逐渐的推进贷款的资金的流动，对于解决住宅贷款压力的方面有一定的帮助。
2.要创建以客户为中心的住宅进入产品创新制度
真正科学有效的房地产金融产品的管理制度应该是能够满足不同的客户群体，并且产品的特点不仅要具有渗透性质，还要能够具有覆盖性，并且能够为客户群体进行量身设定的选择金融产品，逐渐的推行差异化的服务类型。在金融产品的创新研究方面，首先要把住宅的金融业务创建一个完整的管理体系，要结合客户的特点，进行有针对性的、多功能全方面的服务，可以借鉴澳大利亚的贷款业务，称之为逆向年金抵押贷款业务，也就是老年人把房子抵押给特定的金融组织，金融组织定期向老年人支付生活费用，时间有限定，现在我国逐渐步入了老龄化的发展阶段，这一项制度是专门为老年人实施指定的金融制度，能够让老年人养老能够有所托付。房地产金融制度只有真正的把客户作为制度制定的中心才能够真正的有利于居民的衣食住行，同样才能够给客户提供更多的便利，从而吸引住更多的消费者。
3.创建适应住宅进入业务发展的住房金融组织机构
在我国社会体制的制约之下，要想发展房地产金融制度可以借鉴国外的住宅进入体系，同时要积极的鼓励并非专业性质的房地产金融组织，来开发和利用房地产的金融业务。可以通过创建住宅银行以及保险公司等，来为住宅进入制度提供有利的保障作用，可以从一定成都市见底了房地产金融业务创办的风险。这样以来，一方面有助于住宅贷款的多样性；另一方面，有利于形成具有竞争意识并且科学有效的金融市场，还可以让利率充分的在金融机构中发挥其作用。
4.加速房地产进入专业人才和产品经理队伍的组建
首先要把专门的技术人才组建起来，要包括在业务方面，管理方面经济方面精通的人才集中起来，第二点就是要逐渐的增强对于国际惯例的研究和修改，并且要逐渐对于市场营销方式、信贷的营销模式等方面的改进，最后就是商业银行要有自身的房地产金融制度的研究队伍，要针对客户、产品、营销的策略、服务等方面进行统一的研究贵哦花，为房地产金融产业打好坚实的基础。
三、总结
本文首先通过对房地产金融去世的判断和问题进行了统一的分析，指出我国现今还没形成房产金融和土地金融相互结合的管理制度，以及尚未形成完善的房地产金融服务的体系，并且还未形成完善的房地产金融业务的创新体系等，接着指出了房地产金融创新的思路，主要是要创建以客户为中心的住房金融产品的制度，还要创建适应金融业务的住宅进入组织机构。
参考文献：
[1]李志锋.基于金融资源视角的房地产金融理论框架研究[D].山西财经大学，2015.
[2]曲世军.中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究[D].东北师范大学，2008.
[3]魏润卿.中国房地产业持续健康发展研究[D].华东师范大学，2009.
[4]王傲.浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新[J].商，2015，42：166-167.
[5]王静波.房地产金融市场风险研究[D].山东大学，2009.
作者简介：
房地产金融业研究管理 篇4
全国房地产开发景气指数经历了连续16个月的环比 (比上月) 下降后, 从今年4月份开始, 已连续3个月环比小幅回升。全国房地产开发投资和商品房销售面积呈加速之势。1至4月份, 全国完成房地产开发投资同比增长9.9%, 增幅比1至5月份提高3.1%;商品房销售面积增长31.7%, 增幅提高6.2%。但这种情况是源于政府财政的刺激计划与金融机构的天量贷款。货币供应量和中长期贷款均达到了历史高位。同时, 一定数量的虚假按揭, 以及投资和投机性购房也推高了房价。造成二套房贷款门槛和成本过低, 给了投机客“假做按揭, 真套贷款”即在房地产市场连续套利的极好机会。
二、金融机构的现状与困局
随着楼市回暖, 住房新增贷款也在近期创下“天量”。4月底, 为应对国际经济低迷, 调动社会和企业的投资积极性, 扩大投资需求, 国务院常务会议决定, 对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整, 其中包括商品住房投资。业内人士指出, 这等于增加了杠杆率, 大约给市场增加了6000亿元左右的流动性。随着资本充足率和拨备覆盖率等监管指标的约束可能再度收紧, 各大商业银行一边排队再融资, 一边进一步收紧信贷投放。当上半年天量放贷的“后遗症”开始显现, 股份制商业银行普现“缺钱”窘态, 而央行的货币政策正面临两难选择。
三、消费者和投资者的”羊群效应”
对于目前的经济形式, 大部分企业和民众都在“羊群效应”的刺激下, 把大部分的资金投入到与房地产相关的领域之中, 吹大了泡沫。上半年由于部分企业在宽松的货币政策下, 拿到了较为充足的资金, 但企业把资金投入到房地产或能源材料之中以此来确保资产的保值与增值, 没有用于企业的再生产投资。个体投资者在通胀预期下以及股市的反复震荡中, 把大量的手中资金投入到房地产行业特别是住宅地产, 而真正刚性需求的自住房消费者在此种资产泡沫吹大下。笔者认为一旦宏观经济形势发生微调, 就会产生“蝴蝶效应”。为此我们应防微杜渐, 加强危机管理意识, 深化危机管理制度与措施。
四、金融机构的风险意识与风险管理
金融风险是指金融变量的变动引起的资产组合未来收益的不确定性。我国目前面临的主要为市场风险和流动性风险。常用的一种市场风险的测度方法—Va R.Va R方法就是指市场处于正常波动的状态下, 对于给定的置信度水平, 投资组合或资产组合在未来特定的一段时间内所遭受的最大可能损失, 即Prob (ΔP<-Va R) =1-c, 其中Prob表示概率测度, ΔP=P (t+Δt) -P (t) 表示组合在未来持有期Δt内的损失, P (t) 表示组合在当前价值, c为置信水平, Va R为置信水平c下组合的在险价值。Va R实际应用一般可以采取如下步骤, 建立映射关系;建模;给出估值模型和Va R值。
流动性风险是目前各大金融机构面临的最为严重的风险。流动性风险主要分为筹资流动性风险和市场流动性风险。主要的管理策略一是运用资产管理策略和方法。二是运用负债管理策略和方法。三是资产负债综合管理策略和方法, 其中资金汇集法、资金匹配法和线性规划法为最常用的技术手段。对于具体的风险测度可以运用指标体系分析法。1、流动性指数法I=∑wi* (Pi/Pi*) ;2、存款集中度法L=∑Ei Wi;3、财务指标法, 现金状况比率, 货币资产负债比率, 短期资产比率, 核心存款比率, 存款结构比率等。
五、房地产企业的风险意识与风险管理
严格说来, 房地产的风险管理是一个涵义相当广泛的话题, 对于不同的房地产商来说可能具有不同的内涵。而总体来说对风险的管理需要进行:风险管理规划、风险识别、风险分析 (定性、定量) 、风险应对规划、风险跟踪等一系列活动。一个成功的全面风险管理流程能够为企业管理者提供一个风险管理框架, 以便其明确地考虑风险变化, 帮助房地产商应对种种挑战。从目前形势, 房地产企业面的主要风险是现金流的流动性风险, 市场价格风险以及操作风险.目前各大房地产开发商的资金基本都是采用高财务杠杆的方式, 融资组合结构也是债务融资高于股权融资。
(一) 风险源的辨识
从运营过程和业务特征的角度识别;从财务报表的角度识别;从运作能力的角度识别。
(二) 风险的控制
主要从以下几个方面进行:做好资金风险规划, 建设全面的资金风险监控体制, 实行系统而严格的预决算制度;优化融资结构, 在股权融资和债务融资中找到恰当的匹配点, 可借助外部专业机构协助完成此项工作;要根据市场的供求关系和消费者结构与消费行为采取合理定价策略;采取定性与定量的分析结合的方法;动态的关注宏观经济政策等。
六、投资者&消费者的风险意识与风险管理
无论是企业理财还是个人理财都应加强风险管理意识, 注重各自的资产配置与资金结构。
对于目前有购房计划的认识, 应根据自身的财务状况选择合适的物业, 才是最佳方案。下半年到明年上半年的宏观不确定性因素很多, 因此目前更适合多留意, 多观察, 不要盲目跟风。从投资角度, 笔者建议可考虑资产配置在商业地产方面, 根据房地产年投资回报率以及目前的租售比看, 商业地产无论是租金还是售价是处于历史低位, 商业地产具有较高的投资价值和稳定的预期回报。
房地产金融业研究管理 篇5
摘要：房地产业是资金密集型的产业，房地产业的发展在很大程度上可以带动一国或地区的经济发展。近年来，江苏省房地产市场迅速发展，2012年的投资完成额已经达到了6206.1亿元，是1998年的20倍。随着江苏省房地产市场的发展，房地产金融市场也逐步发展起来。本文采用江苏省2002-2012年的季度数据，对江苏省房地产金融市场风险进行了实证研究，结果表明：商品房平均销售价格的上涨加剧了房地产金融市场风险，GDP的增长对房地产金融市场风险具有显著地抑制作用。最后，本文提出防范江苏省房地产金融市场风险的措施。
关键词：房地产市场；房地产金融市场；风险分析与防范
随着我国城市建设的不断发展，我国的房地产行业在国民经济中的重要性不断显现，逐步成为我国经济进一步发展的关键性产业。近年来，我国房地产市场飞速发展，江苏省作为全国经济的发达地区，住宅商品房销售面积由2002年的2074.47万平方米上升到2012年的79234 万平方米，上升近4倍。房地产市场的发展和房地产金融市场的繁荣是相辅相成的。由于房地产市场的发展，加之信用工具不断创新，房地产金融市场的业务范围也随之不断扩大，涵盖各类住房储蓄存款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产保险等。丰富的房地产金融活动，为房地产金融市场注入活力的同时，也将金融业与房地产业紧密地联系在一起。由此，我们不禁思考如下问题：哪些因素会影响地区房地产金融市场风险？地方政府应该如何对房地产业实施有效的宏观调控政策？基于此，本文通过对江苏省房地产金融市场风险的影响因素进行实证检验，以期为政府化解该类风险提供一定的借鉴。
一、实证研究设计
（一）变量选取与依据
1.以房地产贷款集中度作为被解释变量
房地产贷款集中度指对房地产贷款余额占银行发放总贷款余额之比，该比率越大，房地产金融风险越大，反之则越小。同时，房地产贷款集中度能从规模的角度较好的衡量我国房地产金融风险的暴露程度。
2.以商品房平均销售价格作为第一解释变量
本文采用江苏省商品房平均价格来衡量江苏省房地产市场的价格水平。根据国家统计局对商品房平均价格指标的解释，我国商品房平均价格指标是用当期商品房成交总金额除以当期商品房成交总面积计算得出。商品房平均销售价格的波动是形成房地产金融市场风险的因素之一，因此把商品房平均销售价格作为考察对象是十分必要的。
3.以GDP作为第二解释变量
国内生产总值（GDP）是指一国或一地区在一定的时间内利用全部生产要素所生产最终产品的市场价值。GDP作为宏观经济变量对社会经济发展的各个方面都具有极其重要的影响，对房地产市场金融风险的影响也是不容忽视的，因此实证检验GDP对房地产金融市场风险的影响也是必要的。
模型分析时，商品房平均销售价格和GDP取原始数据的对数值。
（二）模型设定与数据来源
本文选取2002-2012年共11年的季度数据进行时间序列分析，其中Y为被解释变量，代表江苏省房地产金融市场风险，以房地产贷款集中度表示；X1为第一解释变量，代表江苏省房地产市场的价格水平，以江苏省商品房平均销售价格表示；X2为第二解释变量，代表江苏省各季度GDP；？为误差项，代表没有统计到的影响因素。
通过对变量的具体设定，本文提出的计量模型如下所示：
Y=β0 +β1X1+β2X2 +μ（1）
计量中所使用的原始数据来自于2002-2012年的《江苏统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。
二、实证结果及分析
根据选定的数据，得到如下回归结果：
Y=-4.144 + 1.221X1-0.597X2
模型通过了5%的F检验，表明模型关系显著，各解释变量对被解释变量的联合作用较强；同时变量X1（江苏省商品房平均销售价格）通过了1%的显著性检验，X2（江苏省各季度GDP）通过了10%的显著性检验，说明各变量对江苏省房地产金融市场风险的影响显著。
由回归结果可以得出，江苏省商品房平均销售价格在回归方程中的系数为1.211，表示江苏省商品房平均销售价格和房地产贷款集中度属正相关关系，对房地产金融风险的形成影响较大。当商品房价格不断上涨，进而推动银行贷款在房地产方面快速持续增加。近年来，各地区房价过热已经是一种普遍现象，江苏省作为经济发达地区，表现的尤其突出，江苏的各大商业银在房地产市场投放贷款的冲动也愈演愈烈。
江苏省的GDP在回归方程中系数为-0.597，表示江苏省GDP和房地产贷款集中度属负相关关系。伴随着地区经济的发展，居民可支配的收入的不断提高，居民的偿债能力和偿债意愿都会进一步增强，从而减弱了房地产金融市场的金融风险。
三、江苏省房地产金融市场风险防范的措施
根据回归结果，本文从三个方面提出防范房地产金融市场风险的措施。
（一）控制房价，使其处于合理范围
近年来，江苏省房地产销售价格快速上涨，已经超出了正常经济发展水平应有的合理范围，房价收入比为10左右，远高于国际标准的3-6，致使居民住房的债务负担加重，大部分居民买房做的是按揭贷款，这无疑会增加商业银行不良贷款。政府应控制房价虚高，使其处于合理范围。从目前来看，投资性购房和投机性炒房盛行，因此遏制投资性购房和投机性炒房，增加房地产保有的成本，改革现有的房产税制度是目前江苏省控制房价，降低房地产市场金融风险最为有效的措施。
（二）促进地区经济转型
中国经济进入新常态，经济发展速度由高速进入中高速发展阶段。江苏作为中国的发达省份，在经济发展速度放缓的背景下，不但要保证经济总量的增长，更要追求质的增长，调整经济结构，实现江苏经济的转型升级，从而促进经济的长期和可持续发展，从根本上降低房地产金融市场的风险
（三）拓宽房地产企业融资渠道
江苏省的房地产开发资金大部分来源于自筹资金、国内贷款、外资和外商直接投资，融资渠道非常有限，其中国内贷款是房地产开发资金的主要融资渠道，约占20%左右。江苏省房地产市场近年来的高速发展离不开商业银行贷款的支撑，虽然这种支持使江苏省房地产金融市场出现了繁荣发展的局面，商业银行和房地产开发企业建立了紧密的联系，实现了共赢，但是这种共赢的背后却隐藏着巨大的金融风险。因此，拓宽房地产企业融资渠道是控制房地产金融市场风险的一个重要措施。拓宽房地产企业融资渠道主要包括放宽现有金融机构从事房地产业务的范围和拓宽从事房地产金融业务的金融机构范围两个方面。（作者单位：南京财经大学）
参考文献：
[1]成善栋.房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究[J].金融论坛，2010，（3）：13-20.
[2]葛扬，吴亮.后金融危机条件下我国房地产证券化研究[J].审计与经济研究，2010，（4）：85-92.
[3]郭鹏.中国房地产金融风险的控制与防范研究[D].西安：西安科技大学，2010.
[4]黄彬彬.探讨在宏观调控下的房地产以及房地产的金融风险[J].时代金融，2013，（2）：25-27.
[5]姜永铭，史闻东.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013，（6）：104-108.
银行房地产金融业务创新机制研究 篇6
随着国家宏观调控政策持续发挥效果,房地产市场过热的局面得到了显著改善。对于银行来说,既要根据宏观政策调整的需要及自身业务特点创新开发一批新型的金融业务产品,又要实施积极稳健的风险防控制度,最大限度地确保资金安全。
一、银行房地产金融业务创新发展现状
房地产属于资金密集型行业,对于银行资金的依赖程度很高,带给银行的资金回报率也相对较高。长久以来,房地产金融业务一直都是各大银行争夺的重点,很多国有银行及商业银行都围绕房地产行业中的重点业务领域及关键环节,设计了一批金融业务产品,包含土地储备贷款、个人购房按揭贷款等一系列业务。金融业务发展既顺应了市场需要,又获得了极高的经济效益,银行机构与房地产企业实现了战略意义上的“双赢”。
与此同时,由于房地产行业属于高风险行业,相比于其他银行金融产品,其执行周期相对较长,稳定性不强,资金风险较高,而且带有极强的隐蔽性和突发性。很多银行就是由于对房地产金融业务监管不完善,导致资金受到严重损失。因此,推进银行房地产金融业务创新,关键在于采取积极稳妥的措施。
二、新时期推动银行房地产金融业务创新的战略意义
1.为国家宏观调控政策助力。银行房地产金融业务政策是国家货币政策的组成部分,也是国家宏观调控政策的重要内容。“十八大”以来,新一届党中央领导集体全面深化改革,对房地产市场的健康发展也进行了一系列重点安排和部署。因此,各大银行进行的房地产金融业务创新,实际上也就体现出了国家宏观调控政策的基本思路,同时也是实现宏观调控政策预期目标的重要保障。
2.引导市场充分发挥资源配置和优化作用。新时期银行创新房地产金融业务模式,其另一个重要的战略作用在于引导市场充分发挥资源配置和优化作用。一方面,银行通过增加一部分新型的房地产金融业务模式,将生态、环保等概念引入其中,将引导更多的房地产企业实现发展模式转化。另一方面,通过建立房地产企业信用等级考察机制,将企业诚信等级与金融信贷的资金额度挂钩,形成提高房地产企业信用建设水平的“倒逼机制”,促进银行信贷资金的合理有效分配及有序流动。
3.进一步优化银行内部金融业务发展格局。为了实现国内银行金融市场的健康发展,进一步扩大银行资金规模,提高总体发展水平将是一项十分重要而紧迫的任务。随着近几年来国内房地产市场的逐步“回暖”,加之国内房地产市场不断进行结构调整和完善,可以预见,未来房地产金融业务依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最大限度追求经济效益双重前提之下,银行创新房地产金融业务模式,是优化内部战略格局的有效途径。
三、房地产金融业务创新存在的主要问题
业务创新是推动银行机构健康发展的持续性动力,也是银行适应市场和客户发展需要,完善自身业态的重要途径。当前,国内银行在房地产金融业务创新的过程中主要面临如下问题:
1.顾客覆盖面大,诚信机制缺失。银行房地产金融业务面对的客户群体十分庞大,既包括大部分诚信经营、实力雄厚的房地产企业、建筑企业及个人,也包括一小部分诚信意识不强、违法违规经营的企业或个人。在传统的银行房地产金融业务开展过程中,集中存在着客户采取各种非法手段骗取银行信贷资金的问题,给银行资金安全造成了严重影响。这部分客户通过伪造贷款所需材料、手续、凭证或欺骗、隐瞒等手段骗取了银行资金,加之担保制度不完善、责任追查机制不健全,导致很多银行的房地产金融业务中存在大量的呆账、死账和坏账。房地产金融业务客户的诚信考察机制不够健全,导致了部分银行在办理金融业务的过程中存在着一定的畏难情绪,影响业务实施效果。
2.银行现行内部管理体制对金融业务创新具有一定的不利影响。银行新型的金融业务模式创新是与其内部的管理体制密切相关的。很多银行受制于内部管理体制的影响,很难实施一些新型的金融业务,基层银行若要开发一些新型的金融业务产品,必须要报请上级银行进行逐级审批,这就在一定程度上限制了银行创新金融业务的积极性,也丧失了新型业务开发的有利时机。此外,国内还有大部分银行存在资产负债结构不合理的问题,防范金融风险的能力有限,风险较为集中,这都给银行创新房地产金融业务产生一定的影响。
3.宏观调控政策对银行金融业务创新产生一定影响。作为国内市场经济的重要业态形式,国家一直对房地产行业的实施严格的宏观调控,阶段性出台一些政策措施,实现调控的预期政策目标,银行的房地产金融业务创新势必也会受到政策调整和转变的影响。作为资金密集型行业,房地产行业对于金融政策调整的敏感程度要远远超过其他行业,这也就给银行创新房地产金融政策产生一定影响。
4.社会环境对房地产金融业务创新产生影响。受到社会观念的引导、社会诚信考评体制缺失、信息不对称等不利因素的影响,房地产金融业务创新面临一定的困难。此外,政府行政部门的政令不统一、各自为政等现象也给房地产金融业务创新带来一定的不利影响。
四、对推动银行房地产金融业务创新的建议
1.全面加强对国家宏观调控政策的分析和解读。对于银行来说,在创新房地产金融业务的过程中,应当全面加强对现有国家一系列宏观调控政策的分析和解读,准确把握未来国内房地产市场发展的趋势,根据国家宏观调控政策的发展变化,积极探索推进房地产金融业务创新的新思路、新办法。
2.树立风险防控意识,建立风险防控制度。银行在创新房地产金融业务的过程中,应当牢固树立风险防控意识,将全部创新业务模式置于风险防控的范围之内,并建立完善科学的风险防控体系,从事前、事中和事后三个方面实现对房地产金融业务产品安全的全面防控。加强贷款的事前审查,选好新业务产品的投放项目及投放对象;合理实施贷款项目审批,规范贷款资金发放;定期加强对贷款对象经营情况、财务状况等的监控和考察,当发现到可能危害到资金安全的苗头和现象,要及时按照规定进行处置。尽量降低风险发生的机率,增强抵抗风险的能力。
3.加强贷款担保管理。在推进房地产金融业务创新的过程中,银行还要加强贷款担保的管理,对贷款担保人的资质进行详细审查,完善担保人审批管理程序,通过规范第二还款来源管理,从源头上实现风险防控的目标。
4.尽快建立完善信用考核体系。全面建立社会企业、事业单位及个人信用考核评价体系,完善失信考核评价指标体系,实现资源共享,在统一的平台上对房地产金融业务的申请人诚信状况进行评估,提高金融业务的审批效率。
5.完善相关法律法规。有关部门要进一步完善《担保法》、《银行法》等相关法律,为银行创新金融业务提供有力的法律依据,同时尽快出台《不良贷款管理办法》等政策法规,从实践层面上为房地产金融业务创新提供指导。
参考文献
[1]尹龙.金融创新理论的发展与金融监管体制演进.金融研究,2014(23).
我国房地产金融风险及防范研究 篇7
房地产金融, 指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。从服务对象上划分, 它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分, 它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务, 其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。房地产金融风险, 指经营房地产金融业务的金融机构, 由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言, 房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
1. 房地产融资体系不健全, 制度安排缺失。
长期以来, 我国房地产融资以间接融资为主, 银行是该行业资金来源的主渠道。证券、信托机构等涉足很少, 其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上, 基本上不存在二级市场, 不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品, 使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
2. 房地产业对银行信贷依存度过高。
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存, 两者的风险具有共生性, 我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出, 银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
3. 房地产融资机构风险意识淡薄。
由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段, 加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题, 受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑, 为争夺市场份额, 房地产融资机构极易形成市场冲动, 盲目扩张房地产信贷规模。
4. 房地产融资风险管理技术过于简单。
我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段, 与国外先进技术差距较大, 不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。
5. 房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅。
一些地方政府管理行为不规范, 为搞“形象工程”, 甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展, 使土地价格虚高, 造成房地产成本大幅上升, 开发商最终将高额成本转嫁给消费者, 抑制了有效需求。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波, 往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创, 出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。
三、我国房地产金融风险防范措施
对房地产金融风险的防范, 应根据经济发展的需要, 适应国内国际经济形势的不断变化, 因此, 本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1. 实行融资渠道多元化, 积极推动房地产贷款证券化
当前, 我国房地产融资渠道仍然比较单一, 房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主, 我们必须尽快建立多元化房地产融资机制, 将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式, 以构建房地产业多元化融资体系, 这是化解房地产金融风险的必由之路。
2. 建立宏观信用风险预警和控制系统, 强化信用风险管理。
建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统, 以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度, 针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查, 对个人信用度进行评定打分, 便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率, 对违约行为将会产生威慑作用, 促使借款人按约履行合同。
3. 加快土地制度改革, 完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场, 制定适合发展形势的土地制度方面的政策, 是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度, 在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显, 但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。
4. 加强国家的宏观调控和引导, 加大中央银行的监管力度
对于国家而言, 房地产金融市场的稳定具有重要的作用, 国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控, 有效控制房地产金融风险, 引导房地产金融机构有序竞争, 保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析, 提高自身研究判断的准确性, 建立房地产风险预警体系, 实行房地产市场信息披露制度, 及时发出预报, 果断采取相应措施, 对金融机构进行调控和引导, 加大监管力度。
5. 完善房地产金融的法律环境
市场经济是法制经济, 任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行, 房地产金融尤其必要, 应建立健全与房地产贷款有关的法律、法规体系, 为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题, 修改现行的法律法规, 确定房地产信贷的法律地位;二是建立健全有关房地产信贷的法律法规;三是严格执法, 依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人, 应立即停止贷款, 并追讨已贷款项。
6. 建立个人及房地产企业信用制度, 健全信息传递机制
针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分, 信息不对称等现象, 逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度, 以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束, 有效避免信息不对称现象的发生, 从而可以有效地防止“道德风险”。
摘要：在我国, 由于融资渠道的单一, 使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示, 我国的商业银行房地产金融隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明:商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性, 一旦爆发, 将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险。
关键词：房地产金融,风险,对策
参考文献
[1]陈灿煌:房地产金融风险的成因及防范[J].经济论坛, 2006 (3)
国内外房地产金融体系比较研究 篇8
关键词：房地产金融体系,比较分析
一、房地产金融体系结构
1. 房地产金融体系的组织机构体系
房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体, 也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊, 它一方面充当着资金供给者, 另一方面又是资金的需求者, 吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。
2. 房地产金融体系的金融工具体系
在房地产市场上使用的金融工具有很多, 可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的, 例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的, 如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。
3. 房地产金融体系的配套设施体系
在金融体系中, 除了组织机构体系和金融工具以外, 还有一个重要组成部分, 那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管;高质量的中介服务, 如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务, 以及一个相对完善法律环境等。
二、国内外房地产金融体系的现状
1. 我国房地产的金融组织机构体系
从我国目前情况来看, 我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构, 以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外, 我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。
2. 房地产金融体系的金融工具体系
我国房地产公司中上市公司占比很小, 大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具, 也因为缺乏健全的二级市场, 只能进行小规模的融资, 没有起到开扩融资渠道的作用。
3. 房地产金融体系的配套设施体系
就目前而言, 我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构, 但发展还比较薄弱, 而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂, 其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较
1. 国内外房地产融资渠道比较
(1) 开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异, 但一般都是以房地产抵押贷款为主, 信用贷款和保险代理为辅的方式开展房地产信贷业务的。
在国外, 活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具, 这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。
而我国房地产开发融资高度依赖银行资金, 资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中, 银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
(2) 消费性融资渠道比较。在我国, 消费性融资渠道单一, 基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定, 我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此, 住房贷款品种单一, 主要还是浮动利率抵押贷款, 无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面, 虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加, 但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高, 中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金, 也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡, 政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外, 新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面, 通过购买债券来帮助建造组屋, 或者直接向开发商提供贷款, 另一方面, 动用公积金帮助居民支付首期款, 也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说, 相比较新加坡、日本的住房公积金制度, 我国住房公积金运行效率仍然偏低, 住房公积金制度没有得到充分发挥。
2. 国内外房地产金融配套体系和风险管理比较
(1) 房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新, 西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大, 包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券, 房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动, 不仅能为房地产金融市场增添活力, 而且将金融业与房地产业密切结合起来, 便于国家运用有关金融运行机制, 对房地产业发展进行宏观调控。但在我国, 中介配套机构的不完备, 以及对中介机构监管不足, 对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点, 因此, 在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构, 如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构, 以及房地产金融二级市场的配套运作。
(2) 风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度, 完善个人信用制度体系, 健全的违约处理机制, 科学的风险管理制度, 政府有效的参与、管理和支持等。
严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大, 因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控, 一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料, 可以随时监控借款人的财务变动状况。在美国, 每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户, 每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查, 信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天~2天内, 便可完成有关调查, 银行再根据调查结果决定是否贷款, 是否给予部分优惠, 是否需要密切关注, 乃至采取何种防范措施的评判依据。
为了切实规范和控制住房贷款风险, 西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度, 采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中, 就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。
法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序, 其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。
我国的社会信用制度相对滞后, 我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料, 银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度, 没有个人或开发商信用劣迹的记录, 贷款银行无从判断借款人的资信程度。
同时, 我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外, 还没有专门的房地产金融监管框架, 房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下, 监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
四、规范发展我国房地产金融的几点意见
1. 着力发展房地产信托基金
发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险, 提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险, 这决定了银行对风险的跨时分担比较有效, 容易把风险在未来和现在之间进行分配。
2. 充分发挥政府在房地产金融领域中的作用
一是应加强对房地产市场的监测和调控, 抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度, 并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构, 专门为中低收入者提供抵押贷款担保。
3. 建设完备的社会信用体系
目前, 我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上, 按照“政府推动、市场运作”的原则, 遵循“联合征集、权威发布、社会共享”的工作思路, 加快社会信用体系建设, 推动信用立法, 严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法, 采用现代化监管手段, 利用信息网络资源, 实现信息共享, 倡导企业和个人树立信用观念。
4. 加快金融创新
首先, 应当建立住宅储蓄信贷制度, 以形成稳定的住房信贷资金来源。其次, 从产品创新来看, 我们可以借鉴国外品种众多的金融产品, 引进或者开发新的信贷品种, 创造出新的利润增长点。最后, 我国还要继续健全和完善住房公积金制度, 提高公积金运行质量。
参考文献
[1]卢立宇:中美房地产融资比较研究[D].重庆大学, 2006
[2]蒋欢:我国房地产金融宏观调控研究[D].湖南大学, 2006
商业银行房地产金融风险状况研究 篇9
一、商业银行房地产金融风险的理论研究
(一) 房地产金融风险的概念
国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是, 广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中, 由于无法确定的各种现实因素, 使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差, 从而具有受到损失的可能性。
(二) 国内外研究综述
国外理论实证方面, Allen and Gale (1998) 提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中, 银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvns and senhadji (2002) 提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制, 并强调在监管薄弱和外资流入的情况下, 该机制的作用可能放大。Hofmann (2003) 对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究, 指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。Davis and Haibin Zhu (2004) 选用17个国家的样本数据, 对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析, 得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。
国内理论实证方面, 袁志刚、樊潇彦 (2003) 分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件, 认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等 (2004) 构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型, 通过对均衡解进行比较静态分析, 得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容 (2005) 认为中国目前出现了房地产资产泡沫, 并且指出我国的房地产市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。石长丽 (2006) 对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析, 结果表明商业银行房地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系, 商业银行房地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。
二、商业银行房地产金融风险状况分析
(一) 商品房价格大幅攀升
我国商品房销售面积不断增加, 到2012年我国商品房销售面积达到111303.65万平方米, 其原因主要是由于宏观经济逐渐复苏。房地产年销售总额也随之大幅上涨, 比2003年房地产销售总额7955.66亿元, 增长了8倍多, 上升到64455.79亿元。其中, 住宅销售总额在房地产销售总额中所占比重持续占高位, 自2003年至今, 都在80%以上, 反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。
(二) 融资渠道单一, 风险相对集中
在经历了20多年的发展以后, 目前中国房地产业的资金来源也有多种渠道, 但还是以银行贷款作为主要形式, 其他的融资形式提供的资金比例很少, 只能满足于少部分大企业的需求。房地产业是典型的资本密集型产业, 而在中国, 由于中国的国情大部分的房地产企业规模小, 资源比较分散, 不能形成规模效益。。据资料统计, 目前中国拥有80000家房地产企业, 而其平均自有资本仅17949力元, 企业的自有资金远远不足以完成一般的项日开发。在中国目前的房地产市场中, 各个环节中都离不开商业银行的支持和参与, 商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后, 又缺乏有效的风险转移手段和分散机制, 造成商业银行集经营风险、市场风险和流动性风险于一身。
(三) 金融市场竞争无序, 信用风险增加
就商业银行本身而言, 部分商业银行和其他金融机构的经营行为也存在不理性和不规范问题。商业银行的资产业务中, 由于房地产信贷的规模较大, 收益率较高, 加之其抵押品相对优质, 大多数商业银行都会努力开发与房地产相关的信贷业务, 在经营业务时优先做有关房地产贷款甚至出现放松信贷条件的倾向。为了应对相对激烈的金融竞争环境, 在发放房地产贷款过程中, 有的商业银行为了业务量故意降低资信门坎, 简化手续等。再如, 对于有政府担保一些项目部分商业银行在处理的过程中盲目乐观, 忽视了这些项目所具有的风险性。此外, 为了争夺在市场中的份额, 银行在个贷业务方面纷纷推出刺激消费的新品种, 这些住房抵押产品实际上也隐藏了一定风险。
三、商业银行房地产金融风险的实证研究
(一) 指标选取与数据修正
1、指标选取与基础数据。
本文选取商业银行房地产贷款不良贷款率 (NPL) 作为商业银行房地产金融风险的衡量指标。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在贷款风险五级分类中次级、可疑和损失三类之和。金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一就是不良贷款率的高低, 不良贷款率低, 说明金融机构收回贷款的风险小, 反之则风险大。其计算公式为:房地产不良贷款率= (房地产次级、可疑类、损失类贷款总和) /贷款总量。
宏观经济周期, 房地产市场价格变化, 房地产信贷政策变化等因素均会对房地产金融风险产生影响。本文将选取国内生产总值 (GDP) , 货币供应量 (M2) , 房地产价格指数 (P) 三个相关指标作为自变量。考虑到数据的可获得性, 本文选择全国2003年到2012年共10年各项指标的数据。
2、数据处理。
为了使数据具有持续可比性, 对基础数据进行了处理, 商品房销售价格 (P) 、国内生产总值 (GDP) 和货币供应量 (M2) 均以2003年的数据为基数, 记作100, 处理后的数据整理如表1:
实证检验结果
用Eviews8.0软件对因变量指标与3个自变量指标进行多元回归分析, 以求出因变量与自变量的回归方程, 掌握变量之间的函数关系, 结果如表2:
由上表可以看出, 不良贷款率与GDP指数、货币供应量指数、房地产价格指数3个指标相关性较高, 其判别P值分别为0.0202、0.0034、0.0093, 均小于显著性指标0.050, 所以可以认为因变量与自变量之间存在线性关系。判定系数R2为0.95, 说明模型拟合效果较好。采用最小二乘法来计量不良贷款率与GDP, 房地产价格, 货币供应量三者之间的关系, 得出如下线性回归方程:
NPL=0.44019-0.00175GDP+0.00199M2-0.00263P
由上述回归方程可以看出, 货币供应量指数 (M2) 、GDP指数、房地产价格指数 (P) 对对房地产不良贷款率的影响较均为显著。房地产不良贷款率和GDP指数、房地产价格指数的关系是负相关性的, 房地产不良贷款率和货币工供应量指数具有正相关性。房地产金融风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。房地产金融风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。
四、防范房地产金融业务风险的对策
(一) 稳妥推行住房抵押贷款证券化
抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险, 提高资产的流动性, 解决银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题, 与此同时抵押贷款证券化也对刺激抵押贷款一级市场有积极的促进作用。首先, 要培育抵押贷款证券化市场。发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。因此, 要制定相关的法律法规, 深化金融体制改革。其次, 建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须先解决好抵押证券的安全性和清偿能力两个方面的问题, 因此必须稳妥推行住房抵押贷款证券化, 设立专门的证券化担保机构。最后, 探索新的住房抵押贷款的证券化途径。途径的创新关系到住房抵押贷款证券化的可持续发展, 是防范流动性风险的长久之计。
(二) 发展房地产信托, 完善房地产金融工具体系
信托具有独特的制度设计功能, 能够起到避税、财产隔离的功能, 而且其所具有的创新性、灵活性、收益性三大特点, 使信托的应用范围广泛, 可用于货币市场、资本市场、产业市场等多种市场, 同时信托适合管理长期资金的特点, 使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性, 而广泛的市场兼容性, 又为房地产信托开拓了广阔的发展空间。首先, 要大力发展“股权+贷款”形式的房地产投资信托基金。其次, 要为我国房地产投资信托基金进入实施运作创造必要的法律环境。最后, 应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场, 使基金的资金收入与回收机制更为完善。
(三) 完善房地产金融的体系建设与立法工作
纵观发达国家, 为了保证本国房地产市场和房地产金融的健康发展, 不仅在机构建设上趋于完备, 而且都有着较为完善的房地产金融法律体系。这些机构和法律体系的建立对房地产企业与个人所涉及的各项房地产金融业务都做出了详细的指导和规范, 减少了各种违法违规现象的发生, 从而降低了房地产金融风险。我国也应学习发达国家的进成功经验, 不断完善房地产金融的机构建设与立法进程。
摘要：近年来, 中国房地产业呈现出高速发展的态势, 房地产金融也随之快速发展, 并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用。房地产金融在支持房地产业迅速发展的同时, 不可避免地承担了房地产业的高风险。中国商业银行房地产金融已隐藏着重大的风险隐患, 采取积极措施防范房地产金融风险特别是商业银行的房地产金融风险刻不容缓。本文综合运用金融学、统计学知识, 采取理论分析和实证分析、定性分析与定量分析相结合的方式, 对我国房地产金融风险进行分析, 并在检验结果的基础之上, 结合相关方面文献基础之上, 提出我国商业银行如何防范房地产金融风险的政策和建议。
关键词：商业银行,房地产金融风险,实证检验,风险防范
参考文献
[1]薛磊.房地产信货对房地产价格影响的实证分析[J].广西金融研究, 2006 (4)
[2]江形.我国银行信货与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融, 2007 (4)
[3]胡志涛, 黄跃平.我国商业银行房地产货款风险分析及其防范闭[J].商业现代化, 2009 (1)
房地产金融业研究管理 篇10
关键词：SCP,房地产金融,政策建议
一、研究背景
自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失, 据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元, 超过美国国内生产总值的10%。在追溯危机发生原因的过程中, 我们发现:对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫, 加上缺乏有效的金融监管机制, 最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。
如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来, 但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖, 如楼价就有上涨, 这和央行实行宽松的货币政策有关, 同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下, 本文以SCP为分析范式, 分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。
所谓SCP范式是20世纪30年代, 由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构 (Structure) 、行为 (Conduct) 、绩效 (Performance) 之间存在着因果关系——即市场结构决定企业行为, 企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效, 重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。
二、我国房地产金融市场结构分析
1. 市场集中度
市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度, 一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示 (n表示企业数) , 指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重, 计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中, n为企业数, X代表产业规模, 如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款做市场集中度研究, 下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量:
从上表上可以看出, 我国房地产业的集中度低, 其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高, 随后又下降, 且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关, 在中国市场化程度较高地区, 上海前十位发展商的市场占有率为23%, 深圳还不到20%, 而香港前九家房地产集团 (新鸿基、和黄、新世界等) 占据的市场份额达到80%, 日本积水物产的市场占有率达到29%, 美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此, 按企业融资的集中度算, 我国房地产金融市场结构是竞争型的。
2. 进入壁垒
(1) 必要的资本量
房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量, 但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%, 并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高, 主要由于近年来房地产市场兴旺, 导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生, 另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制, 很多房地产企业的资产负债率较高——这可以从我国房地产开发企业的资产负债率可以看出:
另外, 从不同省份看, 大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大, 仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%, 而西藏和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒——必要的资本量不构成明显的障碍, 很多企业符合基本要求, 并且取得了大量的贷款, 对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业, 对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。
(2) 政策法规
政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。
第一, 中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调, 地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下, 采取“化整为零”的办法, 使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二, 商业银行为追求经营规模和监管机制不健全, 进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用, 如对专款专项的跟踪审查等。第三, 从国家建设部和央行信贷政策看, 商业银行发放的房地产贷款, 只能用于本地区的房地产项目, 严禁跨地区使用。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外, 制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋, 会享受不同的待遇, 如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目, 对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。”最后, 还与我国国民经济的发展目标有关, 如支持西部大开发和农村房屋建设等。
综上所述, 政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒, 另一方面也降低了房地产企业融资的成本, 总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。
从上面的论述我们可以得出结论, 我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成, 而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。
三、我国房地产金融市场行为
上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来, 我国经济发展势头良好, 虽然于2008年爆发了全球性的金融危机, 但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段, 加上国家实施的住宅产业化战略, 这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚, 因此市场不健全, 监管体系效率不高, 这造成了市场的混乱。
1. 假按揭行为
“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易, 套取银行信用的一种欺诈行为。“假按揭”发放以后, 暂时由房地产开发企业负责每月还款, 等到房屋遇到真正的购房者时, 房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。真假按揭具体流程对比如下图
“假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售, 银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款, 但一旦资金链出了问题, 风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现, 截至2006年6月末, 国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象, 有的地区达30%, 今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案, 因此这对于银行系统来说, 值得警惕。
2. 房地产开发商的信用欺诈行为
房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷, 利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款, 一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金, 在贷款到期时通过展期方式, 将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金, 一旦生产经营受阻或遇到房价大跌, 企业资金链断裂, 将直接导致银行信贷风险发生。
3. 商业银行的操作不规范行为
这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理, 在贷款受理, 审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理, 未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时, 未严格审查借款人的信用情况及还款能力, 对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件, 在未办妥抵押登记手续后即发放贷款, 或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中, 未及时跟踪催办抵押权证及产权证, 未对逾期贷款进行跟踪管理等。
四、我国房地产金融市场绩效
1. 房地产金融市场绩效之——促进经济发展方面
本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资, 通过投资拉动经济增长, 进而带动关联产业和增加就业。
从上面的数据可以看到, 自2003到2009年3月份, 我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的, 并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来, 房地产行业资本收益率较高, 导致大量资本流入该行业, 同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构, 因此进入壁垒较低, 而银行也因为房地产业的兴旺, 加上我国金融市场的不发达, 因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说, 房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%, 在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元, 但是房地产业的增加值为8243.8亿元, 由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。
2. 房地产金融市场的负面影响
(1) 由于竞争的无序性, 使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款, 购置土地, 盲目扩张的同时, 土地成本的增高加剧了企业贷款的非理性行为;而一旦资金链出现问题, 在土地成本虚高的情况下, 银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达, 企业融资大部分发生在一级市场, 而金融机构少, 金融产品单一使得大量的风险集中在银行, 在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险, 同时由于银行之间竞争, 使得在发放贷款时操作不规范, 发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度, 因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下, 这些行为双向拉高了银行业的风险。
(2) 房地产金融市场过热, 促使了房地产泡沫的产生, 反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同, 且房地产金融市场的二级市场不发达, 因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松, 购房的融资条件, 如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之, 则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP (房屋销售平均价格) 单位:元/平方米。
对房价 (HP) 与货币供给M2进行简单线性回归分析:HP=0.0068X+1006.84
t=13.99
R2=0.9245 F=195.96按照此模型的解释, 房价和货币供给有着强的正相关关系:货币供给每增加1亿元, 对房价有0.0068元/平方米的贡献。
五、政策建议
这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面, 我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长, 在外部流动性大量涌入 (其中包括热钱) 的情况下, 价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后, 一级市场 (Primary Market) 不健全, 基本上没有建立二级市场 (Second Market) , 在经济日益全球化的今天, 是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持, 从投资角度看, 可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业, 但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买, 就会导致资产泡沫, 并引发地产金融危机, 最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生, 今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号, 这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此, 笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议:
1. 政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设:完善、改进一级市场建设, 加强二级市场建设, 有条件的降低二级市场的准入机制, 并提供相关制度支持;
2. 应该大力推动房地产金融监管的创新, 建立有效的风险防范体系, 如建立和健全全国性的风险管理监督机制以及个人、企业的信用信息机制等;同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升;
3. 政府应该不失时机的提供相关的宏观经济政策和促使制度变迁性的制度支持, 以使得我国的房地产金融市场不发生剧烈的波动。我国的房价上涨是一个渐进的过程, 但是这并不意味着零风险, 因为泡沫的破裂是一个风险积聚的过程, 泡沫的衍生花了6年的时间, 泡沫破灭的过程至少也要两年。在我国今年经济增长放缓的条件下, 仍旧不能实行激进的信贷紧缩政策, 同时应该密切注意资产价格的波动, 以使得提供的宏观经济政策具有较好的前瞻性。
参考文献
[1]《中国统计年鉴》《、中国房地产统计年鉴》《、中国第三产业统计年鉴》[M].中国统计出版社, 2007[1]《中国统计年鉴》《、中国房地产统计年鉴》《、中国第三产业统计年鉴》[M].中国统计出版社, 2007
[2]张红等:房地产金融学[M].清华大学出版社, 2008[2]张红等:房地产金融学[M].清华大学出版社, 2008
[3]王静林琦:从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险[J].财金科学, 2008 (2) [3]王静林琦:从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险[J].财金科学, 2008 (2)
[4]徐慧贤:资产价格波动与货币政策反应研究[M].中国金融出版社, 2008[4]徐慧贤:资产价格波动与货币政策反应研究[M].中国金融出版社, 2008
[5]徐翔赵文:房地产信托投资基金和金融发展与创新[J].理论探索, 2007[5]徐翔赵文:房地产信托投资基金和金融发展与创新[J].理论探索, 2007
[6]史简青:中国银行业房地产金融的主要问题和对策[J].世界经济情况, 2007 (6) [6]史简青:中国银行业房地产金融的主要问题和对策[J].世界经济情况, 2007 (6)
[7]巴曙松张旭王淼:房地产业:因为金融而变[J].西部论丛, 2007 (11) [7]巴曙松张旭王淼:房地产业:因为金融而变[J].西部论丛, 2007 (11)
[8]郭娜郝项超:改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J].中国金融, 2008 (12) [8]郭娜郝项超:改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J].中国金融, 2008 (12)
[9]许承明:房地产信贷政策与房地产价格泡沫[J].产业经济研究, 2005 (5) [9]许承明:房地产信贷政策与房地产价格泡沫[J].产业经济研究, 2005 (5)