区域经济房地产投资（精选12篇）
区域经济房地产投资 篇1
投资是拉动经济增长的三驾马车之一, 房地产投资是固定资产投资的重要组成部分, 对拉动经济增长起着重要作用。 从我国近十年来的经济增长历程看, 房地产投资对我国经济增长的贡献巨大, 一旦房地产投资面临紧缩, 经济增长难免受到影响。 房地产市场是典型的区域性市场, 与区域经济之间相互影响、 相互作用。 因此, 深入探讨区域房地产投资与经济增长之间的相互关系具有重要的理论和实践意义。 本文在分析泰安市房地产投资现状的基础上, 借助Eviews7.0, 采用ECM方法探索泰安市房地产投资对其经济增长的影响, 研究结果以期为泰安市房地产投资和经济增长之间的协调发展提供科学依据。
泰安市房地产投资概况
(一) 房地产投资规模逐年扩大
从2000-2014年房地产投资变化趋势看 (表1) , 15年间房地产投资规模大幅增加, 房地产投资额从2000年的5.40 亿元, 增长到2014 年的143.10 亿元, 增长了25.5 倍, 平均每年增长30.67% 。 尽管比同期泰安市全社会固定资产投资年均增长率低2个百分点, 但却远远超过了同期泰安市GDP的年均增长速度 (16.03%) 。 尤其是2003 年房地产投资出现了跳跃式增长, 比2002年增长141.67%; 2006年泰安市房地产投资首次出现了负增长 (-26.11%) , 但之后泰安市房地产投资稳步上升, 年均增长26.65个百分点, 到2014年达到峰值。
(二) 房地产市场状态良好
泰安市房地产市场供需形势良好 (图1) , 其中房地产市场需求呈现逐步上升的势头。 2000-2013年商品房实际销售面积从42.40万m2逐步攀升到2013年的405.70万m2, 增长了8.57倍, 年平均商品房实际销售面积为167.49万m2, 平均每年的增长量为27.95万m2, 年均增长率达到18.97%, 尤其2002年以后年均增长率更高达22.13%。 2014年由于我国宏观经济步入新常态, 经济增速放缓, 房地产市场进入新的调整期, 在此背景下泰安市房地产市场需求发生重大逆转, 商品房实际销售面积和销售额分别比2013 年下降44.7% 和36.3%。
从房地产市场供给状况看, 泰安市房地产市场供给波动幅度较大, 但总体呈上升态势。竣工房屋面积从2000年的57.85万m2, 增加到2014年的151.10万m2, 年平均竣工房屋面积为136.87万m2, 平均每年增加6.66万m2, 年均增长率为7.10%。2014年受国家宏观经济形势的影响竣工房屋面积急剧下降, 比2013年下降31.32%。
研究方法
为了考察泰安市房地产投资对经济增长的影响, 参考祝运海的研究成果, 选取房地产投资额 (REI) 和地区生产总值 (GDP) , 分别用来衡量房地产投资和国民经济发展状况的代表性指标。
(一) 房地产投资对经济增长贡献方法
选择房地产投资依存度 (IDD) 、房地产投资对经济增长贡献率 (ICR) 和房地产投资对经济增长拉动率 (IDR) 3 个指标来反映泰安市房地产投资对经济增长的贡献。 公式分别为:
其中, ΔREI、 ΔGDP分别表示同一时期房地产投资额和地区生产总值增量; SGDP表示同一时期地区生产总值增长速度。
(二) 误差修正模型 (ECM)
要建立误差修正模模型, 先要构建房地产开发投资与经济增长的VAR模型, 其一般表达式为:
其中, Yt=[D (Ln GDP) , D (Ln REI) ], Ln GDP、 Ln REI分别表示取对数后的国内生产总值和房地产投资额, A (L) 是P阶滞后算子的多项式矩阵, ut是 (2×1) 阶的简化式残差向量, Ω是其方差协方差矩阵。 因ut存在当期相关关系, 需运用Ω的乔利斯基 (Cholesky) 分解方法使误差项正交以消除相关关系, 经分解得ut的表达式:
其中, C为唯一的Cholesky下三角矩阵; εt为结构式残差向量 (均值为零、 方差为1的单位矩阵) 。 由此得到结构化的VAR模型为:
其中, F (L) 为p次多项式矩阵, k为经过转换后的确定性趋势项 (Ck=c) 。
对 (4) 式进行变换, 得到向量误差修正模型 (ECM) , 表示为:
N其中, , I代表单位矩阵;
Π 矩阵是变量长期关系的系数矩阵。 在达到长期均衡时, 式 (5) 的差分变量为零向量, εt中随机误差项的数学期望值为零, 因此, Πt -k=0 表示长期均衡时变量的关系。 因此判断GDP和REI之间的长期均衡关系可以通过Π计算系数矩阵的秩及特征值来进行判断。
由于经过一阶差分的内生变量向量中各序列都是平稳的, 因此, 只有构成ΠYt-k的各变量都是I (0) 时, 才能保证随机误差项εt是平稳过程。 因此, 系数矩阵的秩满足0<R (Π) =m<g时, 存在矩阵α和β, 使得:
将式 (8) 带入式 (7) 得到:
其中, α为调整系数矩阵, β为协整矩阵。 β′Yt -k中每行都是一个I (0) 组合变量, 即每一行都是使变量Y1, t-1, Y1, t-2, ……, Y1, t-k具有协整关系的线性组合形式。 因此可以通过计算β的秩来判断GDP和REI之间的协整关系。
实证研究
本文研究数据主要来源于 《泰安统计年鉴》 (2001-2015年) 和泰安市国民经济和社会发展统计公报 (2000-2014年) , 数据处理软件为Eviews7.0。
(一) 泰安市房地产投资对经济增长的贡献
根据公式 (1) 、 (2) 和 (3) , 得到结果如表1所示。
由表1可知, 泰安市房地产投资依存度整体呈增长趋势。 IDD从2000年的1.42%上升到2005年的3.57%, 年均增长20.25%; 特别是2006年以后泰安市IDD持续升高, 从2006年的2.21%上升到2014 年的4.77% , 年均增长10.09%, 虽低于前一时期的增长速度, 但增长趋于平稳。 15年间泰安市IDD均值为3.00%, 低于同期山东省6.40%的平均水平, 也低于全国9.97%的平均水平, 这说明泰安市房地产投资占GDP的比重偏低, 房地产投资还有较大潜力。
泰安市房地产投资对经济增长拉动率波动幅度较大, 整体呈上升趋势。IDR从2001年的0.03% 上升到2014年的0.61%, 平均增长率为24.73%, 年平均值为0.72%, 低于山东省1.47%的平均水平和全国2.17%的平均水平, 这说明泰安市房地产投资对其经济拉动较弱, 还有很大提升空间。
泰安市房地产投资对经济增长贡献率受国家宏观调控政策的影响起伏波动较大, 但整体呈上升趋势。 2001-2014年ICR最大值为2003 年的10.84% , 最小值为2006年的-4.90%, 年平均值为4.76% , 远低于山东省平均水平 (10.28%) 和全国平均水平 (15.84%) 。总体而言ICR由2001年的0.27%上升到2014 年的7.99% , 平均增长率为29.89% , 高于山东省和全国平均增长速度, 这说明泰安市正在加大房地产投资, 其经济对房地产投资拉动的依赖正在变强。
(二) 泰安市房地投资对经济增长的影响
从表1可以看出, 房地产投资额同GDP的变化趋势基本相同, Pearson相关系数为0.983, P=0.000, 这表明泰安市GDP与房地产投资之间存在很强的正相关性。 为了更加准确地判断两者的关系, 采用ECM对二者关系进行进一步分析。
1.平稳性检验
为了消除原始变量的异方差影响, 需要对GDP和REI数值进行对数化处理, 得到Ln GDP序列和Ln REI。 采用既含截距项又含时间趋势项的检验回归模型对Ln GDP序列和Ln REI序列进行ADF检验, 根据AIC最小准则确定检验的滞后期, 检验结果见表2。
由表2可知, Ln GDP和Ln REI一阶差分序列的ADF值的绝对值均大于10% 临界值的绝对值, 说明两序列的一阶差分序列不具有单位根, 是平稳序列, 即两序列为一阶单整序列I (1) , 可以进行协整检验以确定它们之间是否存在协整关系。
2. 协整检验和误差修正模型 (ECM)
首先对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型, 然后检验其残差是否平稳, 如果是平稳的, 则说明是协整的, 否则是非协整的。 通过计算得出回归方程为:
从系数的显著性来看, Prob.值都在0.0000, 都小于1%的显著水平, 说明模型回归系数非常显著; 从模型整体的显著性来看, F统计量值为371.8860, 相应的概率值Prob. 为0.0000, 说明模型回归方程显著; 从模型整体拟合度来看, R2和调整R2都在96%以上, 说明该模型拟合效果非常好。 由回归方程 (4) 可以看出, 泰安市Ln GDP与Ln REI存在正相关的长期均衡关系, 房地产投资每增加1%, 经济增长可增加0.63%。
由方程 (4) 得到残差序列ε的表达式:
对残差序列ε运用ADF检验方法进行平稳性检验, 以确定泰安市房地产投资与经济增长之间是否存在协整关系, 检验结果见表3。 结果显示, 残差序列ε的ADF检验值的绝对值均大于1%、 5%和10%水平的绝对值, P值为0.0066, 表示残差序列 ε 不具有单位根, 说明此序列是平稳的, 泰安市房地产投资与经济增长之间存在协整关系。
由上述分析可知, 房地产投资与经济增长之间有一种长期或均衡的关系, 然而, 在短期中由于受到各种因素的影响会使REI与GDP之间的关系偏离均衡状态, 因此建立误差修正模型来反映二者的短期动态关系。 其模型形式为:
式中, α为截距项; βi (i=1, 2) 为系数; μt为随机误差项; ECM表示根据长期协整方程计算的误差修正项, 反映了房地产投资与经济增长之间偏离均衡关系的非均衡误差。
经回归得到误差修正模型的估计结果:
回归模型的R2为0.77, 模型整体拟合较好, 各回归系数显著。 误差调整系数为-0.1288, 符合反向修正机制, GDP在t期的变化可以消除前一期12.88%的非均衡误差。
3.Granger因果关系检验
方程 (4) 并不能说明Ln GDP和Ln REI两者之间是否存在因果关系, 因此还需要对两个时间序列进行Granger因果关系检验。 根据赤迟信息准则和施瓦茨信息准则, 确定最优滞后期为3, 得到序列Ln GDP和Ln REI的Granger因果关系检验结果如表4所示。
注: ***、 **和*分别表示在1%、 5%和10%的显著水平。
由表4可知, 在5%的显著性水平下, 当原假设为 “Ln GDP不是Ln REI的Granger原因” 时, P值为0.0327, 小于0.05 显著水平, 表明经济增长是房地产投资增长的原因; 当原假设为“ Ln REI不是Ln GDP的Granger原因”时, P值为0.8275, 大于0.1显著水平, 表明房地产投资不是经济增长的原因。因此得出, 泰安市经济增长促进了房地产投资的增长, 而房地产投资对经济增长的影响并不明显。
结论与建议
(一) 研究结论
通过对2000-2014年泰安市房地产投资对其经济增长的贡献分析以及对房地产投资序列与经济增长序列的平稳性检验、 协整检验、 ECM模型分析、Granger因果关系检验分析, 得出主要研究结论为:
第一, 泰安市房地产投资对经济增长的贡献呈现波动上升趋势, 2007年以后波动渐趋平缓, 但总体贡献率较低; 房地产投资占GDP的比重偏低, 房地产投资对其经济拉动较弱, 房地产投资还有较大潜力, 经济发展依赖房地产投资拉动的趋势增强。
第二, 泰安市房地产投资与GDP之间存在长期和短期影响, 从长期来看, 两者之间存在正相关的长期均衡关系, 房地产投资每增加1%, 会使GDP增长0.63%。 短期波动中导致的系统偏离非均衡状态会通过误差修正机制得以调整, 调整系数为-0.1288, 调整效果较为明显。
第三, 泰安市经济增长对房地产投资增长具有单向因果关系, 即经济增长促进了房地产投资的增长, 而房地产投资对经济增长的影响不明显, 但房地产投资具有较大的增长空间。
(二) 政策建议
根据研究结果, 提出促进泰安市房地产与经济协调发展的建议为:
第一, 适度增加泰安市房地产投资力度, 促进GDP稳步增长。 泰安市IDD分别低于山东省和全国3.40和6.97个百分点, ICR分别低于山东省和全国5.52和10.08个百分点, IDR也分别低于山东省和全国0.75和1.45个百分点, 这说明泰安市房地产投资对经济增长的贡献较低, 政府应通过合理引导房地产投资来实现泰安市房地产业和地区经济的繁荣, 充分发挥房地产投资对经济增长的促进作用, 使之成为拉动经济增长新的增长点。
第二, 合理控制房地产投资规模与速度, 避免大起大落。 泰安市房地产投资与GDP之间存在着正相关的长期均衡关系, 虽然GDP短期的偏离能够通过自动修正机制调整到均衡状态, 但房地产投资短期的大规模波动会对整个房地产市场产生巨大震荡, 从而对经济增长产生巨大冲击, 使经济较高地偏离均衡程度, 导致经济恢复需要较长的调整期。 政府应根据市场需求和供给情况, 合理规划房地产投资规模与速度, 防止因投资不足导致的地价飞涨或者投资过度导致的房地产泡沫对国民经济带来的不良影响。
第三, 进一步加快经济增长, 为房地产投资营造良好的宏观环境。 国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础, 制约或带动房地产业的发展程度。 由上述Granger因果关系分析可知, 泰安市经济增长促进了房地产投资的增长, 宏观经济环境为泰安市房地产投资提供了肥沃的土壤, 使房地产投资规模与速度均呈现较快的增长。然而一旦宏观经济增长出现较大波动就会对房地产投资产生较大影响。 未来泰安市在积极发挥房地产投资对经济增长拉动作用的同时, 还应注重通过扩大内需、 加快旅游业发展、 提高工业发展效率等多途径刺激经济增长, 增强经济增长的稳定性, 夯实房地产业发展的宏观基础, 给投资者继续加大房地产投资带来稳定信心, 从而更加有效地促进房地产业的发展。
摘要：本文在分析泰安市房地产投资现状的基础上, 采用ECM方法, 探讨2000-2014年泰安市房地产投资对其经济增长的影响。结果表明:房地产投资对经济增长的贡献呈波动上升趋势, 2007年以后波动渐趋平缓, 但总体贡献率较低;房地产投资占GDP的比重偏低, 对经济拉动能力较弱, 经济增长对房地产投资拉动的依赖性增强;房地产投资与GDP之间既存在正相关的长期均衡关系, 又存在短期波动关系;经济增长对房地产投资具有单向因果关系, 而房地产投资对经济增长的影响不明显。针对研究结果, 提出了促进泰安市房地产投资与经济协调发展的政策建议。
关键词：房地产投资,经济增长,ECM,泰安市
参考文献
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[6].张晓峒.Eviews使用指南与案例[M].机械工业出版社, 2007:15-24.
区域经济房地产投资 篇2
如今，黄金、期货、股票、基金、放贷等投资方式风险陡增，很多中小投资者都损失惨重。这样的投资环境、市场氛围，催生不动产投资持续走热。因为它更具前景、更能抵抗汇率变化、更具产业结构调整下的可持续发展性、并具备更高的融资价值。房地产投资，并不是快速回报的超高收益产品，却是更安全、更稳健、更长远的投资产品。
2投资房地产选对类型很重要
房地产类型很多，但要论利润与回报，还是投资公寓最具优势、获取的利益更高。公寓投资至少有两大利润增长线，第一条线为总价增值，第二条线为租金收益。
作为投资品，公寓的首要优势就是小户型、总价低、门槛低。相比住宅和商铺动辄几百万的资金要求，公寓更匹配中小投资者的投资需求，让更多普通老百姓能参与进来保护自己的资产不会贬值。
其次是功能多元，自住、出租、办公都适宜。市面上很多公寓产品配套完善，可以自住，也可以用来出租，有的还可以注册公司，具备多种功能，进退有度。
最后就是容易出租，同时租金收益稳定，相比商铺和写字楼，公寓的市场灵活度更高，市场目标客户群体更大。而租金情况也非常可观，回报率和稳定性远高于其它投资产品。
3投资公寓产品需认准四大标准
都知道投资公寓产品优势突出，然而目前市面上公寓产品繁多，到底什么样的公寓产品才最值得投资，怎么样才能选到好的公寓投资产品。
好地段
城市生活节奏一直以“快”而著称，上下班流动性明显。投资公寓，地段因素尤为重要，社会上的单身白领、年轻夫妇和商务人士是公寓的主要承租对象，在商业繁华地段、高校周边、地铁站附近的公寓投资前景看好。
好品牌
市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。所以在选择的时候，多考虑有实力的开发商，且工程进度、工程形象展示都较好的公寓项目。
好环境
好的环境决定公寓的发挥。公寓的主要承租对象多为年轻人，他们讲究品位，向往自由，注重私密，对于生活品质的追求及居住环境的审美往往较高，舒适宜居 的环境对其吸引力往往更大。
好管理
购买公寓基本上算是一种长线投资，物业管理的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但后续运营如果无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。选择有品质的高端公寓，能够有效提高投资的回报。
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区域经济房地产投资 篇3
【关键词】房地产 教学改革 实践
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0047-02
《房地产经纪与房地产投资》是经济学专业一门重要的专业必修课。改课程主要讲述房地产投资概述、房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产基础数据估算、房地产投资项目财务分析等。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。
房地产投资课程有以下几个特点：1.概念性和需要记忆的内容多；2.课程更新的速度比较快；3.与实践联系紧密。根据房地产投资课程的特点，在教学中通过“教学做”让学生理解基本概念的同时，对房地产投资分析方法和技能也能充分的掌握。
一、房地产投资教学现状和难点
1.课程知识体系繁杂
房地产投资课程理论知识较多，涉及多么学科。涉及到房地产的相关概念、法律法规；房地产开发、经营、消费、服务和管理过程中需掌握的一些规律。上述知识涉及经济学、经济数学、管理学、会计学和市场营销学等多门学科，此类内容难度较大。因此，对于三本学生而言，房地产投资知识体系比较繁杂，内容难度较大。
2.教材内容跟不上专业知识的更新速度
由于房地产是中国经济发展的重要支柱，房地产相关的专业性知识一直是学者关注的热点，所以相关的专业知识更新的速度很快。同时随着房地产的不断发展，房地产市场法制不断的完善。近几年国家对房地宏观调控不断发生变化，比如：政策由之前的抑制泡沫到最近的去库存，房地产法规也相应的做出调整。以上这些原因都会导致房地产专业知识发生变化，这就要求我们在教学过程内容也要做出相应的调整，而新教材的修改或编写都需要一定时间，这就导致了现有教材内容跟不上房地产专业知识的更新速度。
3.实践教学缺乏条件
正如我们之前提到了，房地产投资是一门实践性很强的课程，实践方面教学对这门课至关重要。但是现实的情况是大多数学校对房地产投资课程教学中注重理论知识，而不注重实践教学环节。最主要的原因是很多老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。
二、房地产投资课程教学改革的内容
1.改革教学内容，突出教学重点
不同院校的学生、不同专业的学生有不同的特点，因此，在选择教材时要有一定的针对性，尽可能选用最新出版和适合三本院校学生的教材，给学生提供3～5本参考书。时机如果成熟可以针对本校学生编制适合他们的教学教材。
《房地产经济与房地产投资》课程的特点是理论多、应用性强。由于理论多，知识体系繁杂，学生在学习过程中往往感觉枯燥无味，对这门课不感兴趣。所以老师在理论教学过程中要突出教学重点，使学生对重点知识能更好的了解，做到有的放矢，达到教学目的。另外，在教学过程中老师要进行课堂角色转变，由传统的满堂灌到课堂上学生成为学习的主体，而老师由主角变成导演。老师根据课程目标设计相应的教学形式，根据课程教学任务布置相关的教学任务，让学生在角色扮演中完成相应的任务，达到教学效果。
2.加大案例教学
随着教学手段的不断发展，现在的大学生更喜欢多媒体教学手段，同时应用多媒体教学传达的信息量也更多，特别适用于案例教学这个环节。案例教学是结合实际例子，用刚学过的理论知识进行解释和分析，案例教学对《房地产投资》课程有很大的意义。通过案例教学使学生对理论知识有更深的理解，同时也能激发学生对改课程的学习兴趣，提高课堂的教学效果。
3.到房地产估价事务所进行实地考察
老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。这种情况因资料的可得性差，和学校对实验室投入少等原因在短期内得不到解决。那为了加强实践教学环节，老师可以组织学生到也为进行实地调查研究，也可以组织学生进行阶段实习或组织学生到相关单位听讲座，达到教学效果。
三、结语
房地产经纪和房地产投资是一门实用性很强的课程，老师在教学过程中，要针对存在问题，进行教学改革，有效推动该课程的建设。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。
参考文献：
[1]刑兰芹.房地产估价课程教学改革研究[J].陕西教育.高教.2011（6）.
[2]横艳阳.房地产开发概论课程教学改革探讨[J].高等建筑教育.2011（1）
房地产投资与经济增长分析 篇4
利用回归分析法, 以1988年到2009年的城镇房地产开发投资与国内生产总值进行定量分析。选择各年度的房地产开发投资的对数为自变量, 国内生产总值的对数为被解释变量。由于数据是时间序列, 有可能存在高阶自回归的特征, 因此有必要使用ADF (Augment Dickey-Fuller) 检验先对数据进行单位根检验, 以排除数据的自相关。
从表3可知, 房地产开发投资和国内生产总值的对数这两个时间序列是一阶单整序列, 对其进行协整分析。
s迹统计量30.02244大于25.87211和19.38704或相伴概率小于0.05, 所以房地产开发投资与国内生产总值存在协整关系。
选择房地产开发投资的对数为自变量, 国内生产总值的对数为被解释变量, 建立回归模型:
虽然, 房地产开发投资和GDP的增长在长期存在某种相关关系, 但是不能证明他们之间的因果关系, 有必要使用格兰杰检验对其关系进行确立。通过VAR模型确立滞后期为2, 检验结果如下 (表4) :
由于相伴概率小于0.05, 因此在95%的置信水平下, 可以认为国内生产总值与房地产投资互为格兰杰原因, 在此基础上建立E C M模型 (误差修正模型) ,
从上式可知, 房地产开发投资对国内生产总值的增长有很大的推动作用, 短期来看1%的投资增加可以使得GDP增长0.17%;而长期来看, 1%的投资增长能带来GDP的0.6%的增长。并且, 存在纠正指数, 当年的GDP增长会对前一年GDP与房地产投资之间的缺口进行修正。
据国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任刘琳统计, 房地产开发投资对经济增长具有重要作用。1997-2005年, 综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对G D P增长的总贡献率平均达到22.49%, 即在各年GDP的增量中, 房地产开发投资总贡献的份额平均达到1/5;在平均8.94%的GDP增幅中, 房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。
其次, 房地产的发展会带动相关行业的投资的快速增加, 包括钢铁、水泥等60多个行业。房地产业对其它行业的影响可以通过影响力系数这个指标来考虑。影响力系数是某一产业增加其产出, 当增加一单位最终需求, 对国民经济所有部门产生的产出增加的影响。影响力系数大于1表明该产业部门增加产出会给其它部门带来比自身更多的产出增长。系数越大表示该部门生产对其他部门生产的波及影响程度的影响力水平越大。根据2008年统计年鉴记载, 2005年建筑业影响力系数为1.86, 排在按17个行业分类的第5位, 彰显了建筑部门对其它行业强大的带动作用。
同时, 房地产业是资金占用大, 资源消耗多的行业, 当经济过热的时候, 势必会严重挤压其他行业的发展。大量的资金由于利益的驱使, 会流向利润高的房地产业, 这样就会造成资源错配, 也会使得产业结构失调。
最后, 房地产业的发展会促进相关产业职工收入的增长, 带动其消费的增长, 通过消费乘数来拉动整个社会的消费。最终, 形成的消费会远大于增加的收入, 从而带动GDP的增长。据统计房地产开发投资对经济增长的贡献中, 由房地产开发投资拉动的其它产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献。其中, 直接贡献大约占40%, 间接贡献和引致消费贡献大约占60%。
同时, 在房地产拉动耐用品消费的, 也会挤压其它消费。目前的高房价会迫使广大的消费者选择更多的储蓄来支付首付和偿还房贷。据中国统计局2008年统计年鉴记载, 人们2007年的居住消费仅仅占9.83%。但是, 居住消费中仅仅包括城镇居民住房的租金和相关维修、物业费, 其中并没有包含居民用于购置商品房和政府部门用于住房的消费支出。若加上这些支出, 那么居民的居住消费在整个消费中的比例将会大大上升。
综上所述, 在经济低迷的时候, 房地产开发投资对国民经济增长贡献作用明显, 可以直接刺激很多部门的投资。但由于房地产行业利润率高对其它部门的投资挤占作用强;房价增长过快远远超过居民可支配收入的增长, 所以需要对房地产行业进行合理的中长期的规划, 来满足绝大多数人的利益。政府可以通过规范廉住房、经济适用房市场, 来做到切切实实满足中低层人民的购房需求。在税收方面, 政府可以加大对开发满足其政策目标的企业的补贴和税收抵免;同样也可以加大对中低收入者的购房补贴和税收优惠。当然, 官员绩效考核、土地出让金、分税制财政等等问题也亟待解决。
摘要：房地产行业作为国民经济的支柱产业, 在经济增长中发挥着重要的作用。房地产业可以影响钢铁、建材水泥等上游行业和家用电器、装饰等下游行业的发展, 是个影响力大, 辐射面广的行业。房地产业对中国国内生产总值的高速增长贡献巨大, 在投资和消费环节都有重大影响。本文将结合计量模型分析房地产开发投资对经济增长的影响程度, 并综合分析房地产行业对其它经济部门的影响。
关键词：房地产,投资,经济增长,协整分析
参考文献
[1]、李文军:住房体制改革以来房地产业发展对经济增长的影响[J], 经济研究参考, 2009年第61期;
房地产投资合同的 篇5
甲方：
法定代表人：
公司地址：
乙方：
身份证号：
就乙方申请入股参与甲方的“××××工程”项目建设一事，甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议：
一、项目概况：
1、项目规模：本工程建设占地面积约 66.7 亩，计入容积率(不含车库)建筑面积约38000m，建筑占地面积约12367.6m，绿化占地面积约13602.1m，道路及其它占地面积约18481.3m，建筑密度约27.8%，容积率约0.885(含公共基础配套设施占地)，绿化率约30.6%，建设楼层为多层(局部4+1层)楼房(注：以上指标均以通过审查后的施工图所注指标为准)。
2、建设周期：三年(20xx年6月—20xx年5月，能正常动工建设之日起计算，非甲方原因造成的延误工期顺延)。
3、项目总投资额：约15000万元
二、入股金额及利润分配比例：
乙方按照每股投入资金 50.00 ( 伍拾 )万元起算(本合同约定时间内股金不计利息)，乙方投入的资金同甲方进行风险共同承担的原则进行利润分配，具体按以下方法实施：
1、如本项目清水房建面的销售均价为6000元/m，则甲方按本协议约定的时间及方式按公式：利润=
计算2
出的金额向乙方分配利润;
2、
如本项目的房屋销售清水房建面均价大于或小于6000元/m
22(但不得小于或等于5000元/m的基价)，则甲方按本协议约定的返
6000元/m按公式：利润=投入股金总额×(1+、清水房建面销售均价小于6000元/m按公式：利润=投入股金总额×(计22算出的金额向乙方分配利润;
3、如本项目的清水房销售建面均价小于或等于5000元/m，甲方对乙方不进行利润分配，则甲方用该项目房屋抵扣乙方投入的股本(抵扣房屋的价格按本项目相同或近似位臵、楼层、户型的房屋销售市场价格计算);
三、乙方投资款的支付时间及支付方式:
本协议签定后 3 日内将约定相应额度的款项一次性拨付至甲方的银行账户，甲方查证到账款项额度同本合同约定额度相符后即出具收款依据给乙方(甲方出具的收款依据作为乙方日后享受该项 2
目利润分配的有效证件)。
四、乙方投资款及投资回报返还时间及方式：
1、返还时间：项目全部建成完工验收后6个月内一次性返还本金;甲方与施工单位结算完成后3个月内一次性分配利润。
2、返还方式：乙方可自由选择现金返还或房屋抵账两种方式(注：选择以房屋抵账方式返还的，签定本合同时甲乙双方另行签订房屋抵账协议)。
3、利润金额：乙方的.最终利润是甲方扣除乙方应缴纳利润所得税后的金额。
4、甲方按本协议支付完清乙方的投资款及利润后，甲乙双方签署关于本项目的入股文件及资料自然失效。
五、乙方的投资仅限于该项目的建设，不涉及甲方公司的其他任何业务。
六、乙方不参与甲方该项目的任何日常及其它管理工作。
七、免责约定：
因“不可抗力”事件导致本合同无法履行和无法完全履行，双方协商解除本合同，双方均不承担违约责任。 本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火
灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。
八、在履行本协议发生争议时，双方应按照互谅互让的原则协商解决，协商不成应按本合同约定通过法律途径解决。
九、本协议未尽事宜，双方可签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
十、本协议一式二份，双方各持一份，具有同等法律效力。 十一、本协议经双方签字盖章后生效。
甲方：(盖章) 乙方(签章)：
法定代表人(签章)： 代表：
区域经济房地产投资 篇6
通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。
（一）房地产投资与经济增长之间的关系
1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。
2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。
3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。
4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。
（二）房地产投资与产业发展之间的关系
1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。
2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。
3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。
4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。
启示与建议
通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。
第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。
第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。
第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。
区域经济房地产投资 篇7
一、房地产投资对区域经济增长所发挥的作用
1. 房地产周期对于区域经济增长所发挥的作用
区域经济发展周期中, 房地产周期的作用是不容忽视的。房地产投资情况直接关乎到区域周期的循环效应。比如, 房地产投资如果周期长, 就会影响资金周转, 相关行业也不会发挥积极效应。在资金回收慢的前提下, 投资规模必然会大量地消耗, 从而提高房地产投资成本, 对于区域经济周期产生影响。房地产投资对于促进经济协调发展起到关键性的作用, 但是, 协调发展的状态在于房地产投资能够实现区域经济的协调发展, 否则, 很有可能制约整个区域经济发展, 而使经济社会逐渐萧条。
2. 房地产投资对于区域经济增长的导向作用
区域经济的发展, 经济增长是前提和基础。房地产投资对于区域经济增长起到促进作用, 也是实现社会经济进步的物质条件。当区域经济在房地产业的带动下呈现出健康有序的运行环境时, 区域经济带动社会经济发展, 使社会经济呈现出协调可持续性, 对于经济增长方向起到正确的导向作用。
二、房地产投资对国民经济发展的影响
1. 房地产投资增长速度对国内经济的影响
中国自改革开放以来, 经济增长在很大程度上都依赖于房地产投资。随着房地产投资增长速度高于国内经济增长率, 巨大的盈利空间吸引了众多的企业进入到房地产行业中, 甚至于出现了泡沫循环房地产环境, 导致房地产价格一再上扬。这是国民经济在房地产投资总量发生变动的影响下所出现的现象。当房地产投资分配量已经超过了国民经济增长速度, 就会导致国民经济比例失去平衡, 投资的严重膨胀就必然引发房地产泡沫。
2. 房地产投资结构变化对国民经济的影响
相比较而言, 当房地产投资结构发生变化, 就会影响到不同的产业部门的运作以及相互之间发展的平衡性。比如酒店、商场等等, 都属于是消费型物业, 对于住宅建设的影响是深远的, 主要在于中国经济增长依赖于房地产投资增长带动固定投资增长, 当房地产投资发生变动, 就会影响到国内经济增长, 处于中国经济增长环境下, 房地产投资扩大化, 就会使投资发生乘数效应, 从而推动国民经济快速发展。
三、区域经济的可持续协调发展对于房地产投资的要求
1. 房地产业与区域经济协调以开拓融资渠道
早期的房地业发展主要依赖于政府投资。目前国家倡导充分利用民间融资, 以挖掘民间投资的潜在能力, 将民间的富余资金应用于房地产投资当中, 不仅推进了房地产投资的高速运转, 而且还确保了房地产项目的顺利完成。房地产业作为资金密集型产业, 融资效果与企业的发展存在着直接的关系, 但是民间投资具有较高的准入门槛, 需要经过层层行政审批之后, 才能够发挥投资效应。对于房地产企业而言, 资金运转效率过低, 会导致企业高成本运营, 而且由于资金到位一再延期而致使投资失败。为了避免这种民间投资障碍过多, 可以发挥政府与民间投资共同拉动的方式。当民间投资者获得合法性, 并在政府的保障下, 使得民间资本投资充分地发挥作用。
2. 理性的房地产投资可以改善区域住房供需结构
中国城镇化建设进入快速发展时期, 短期房地产投资在宏观政策的引导下, 有效地抑制了房地产市场, 推进房地产市场健康有序地发展。随着居民收入的增加, 住房保障体系也要逐渐趋于完善。随着房地产投资理性化, 住房价格有所抑制, 使得住房的供给结构得以改善。为了使房地产市场的有效供给效率有所增加, 就要依赖于各项政策措施, 将有关规范确定下来, 并按照明确的标准执行, 以使住房政策落实到位。
3. 区域经济可持续发展引导房地产投资的超前环保意识
房地产开发建设对于周围环境的影响是不容忽视的。一些房地产开发商为了获得更高的经济效益, 不惜破坏自然资源。以破坏自然生态而换取利润, 未来所付出的代价是不可估量的。因此, 房地产开发要树立超前的环保意识, 对于房地产开发现场以规划布局, 要尽量避开生态林地和农业耕地, 开发废弃土地, 以利于后期的各项建设工作顺利进行。另外, 城镇化发展导致城市人口密度过高, 鳞次栉比的建筑占据的大比例的城市空间, 随之而来的也就是环境污染问题。房地产开发商就有责任在开发区域规划时, 将环境绿化和生活废弃物处理纳入其中, 在设计小区园林绿化的同时, 为居民增加公共活动空间。与此同时, 房地产商还要与政府合作, 通过市场机制对于环境污染以有效控制, 从根本上改善居民的居住环境。
参考文献
[1]杨波, 杨亚西.房地产开发与城市可持续发展[J].合作经济与科技, 2010, (3) :8-9.
区域经济房地产投资 篇8
目前, 国内外关于房地产实际投资对国民经济增长的影响的研究及讨论有很多, 大体可以分为定性和定量两部分。
定性分析的文献主要有: (1) 梁蓓、何泳芳、罗勇翔 (2003) 认为, 从宏观经济总量来看, 房地产经济是整个国民经济的重要组成部分, 对一国经济增长有着不可忽视的重要作用。而国民经济的发展水平和速度, 又会制约着房地产业的发展水平。房地产业与国民经济的相互关系是双方面的, 或是带动, 或是制约。 (2) 骄永富、阎俊爱 (2003) 认为, 房地产投资绩效的好坏, 或房地产经济的发展态势如何, 一方面对国民经济的发展具有强劲的推动力, 另一方面它们的起伏将会波及国民经济, 影响宏观经济的总量均衡和结构均衡, 造成宏观经济的波动。 (3) 谭刚 (2001) 认为, 房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关, 房地产业的发展速度越快, 宏观经济增长率也就越高。
利用计量经济模型分析房地产业发展对经济增长影响关系的主要有: (1) Green、Richard K (1997) 利用Granger因果关系检验发现1952—1992年期间, 美国的住宅投资是GDP的Granger原因, 但GDP不是住宅投资的Granger原因; (2) Mycong-Soo Kim (2002) 根据韩国1970—2000年的数据, 利用向量自回归 (VAR) 对韩国住宅与非住宅投资与GDP增长率的关系进行分析, 认为非住宅投资比住宅投资对GDP波动的影响更大。 (3) 郑思齐、刘洪玉 (2004) 利用Granger检验, 发现与其他投资相比, 房地产投资对经济的短期影响更强一些, 这表明房地产投资是中国经济短期波动的重要因素; (4) 王飞、黄满盈 (2005) 从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用。研究发现, 2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。
与以往研究不同, 本文的创新之处在于: (1) 在研究范围和研究内容上, 以往文献多采用时间序列数据, 涉及省级行政单位的面板数据研究相对较少。本文采用面板数据, 分析全国各省份以及区域层面的房地产实际投资对经济增长的个体影响及区域差异; (2) 在研究方法上, 由于用Granger因果关系检验不能得出房地产实际投资对经济增长影响量的大小, 本文综合前人研究方法并加以改进, 采用面板数据下固定效用模型的方法, 分析了房地产实际投资在不同个体单位下对经济增长的影响程度。
二、实证分析
由于中国不同地区经济发展水平以及房地产发展水平差距很大, 为了将地区之间的影响引入模型, 采用面板数据作为样本。以各省份生产总值 (GDP, 单位:亿元) 作为被解释变量, 以各省房地产实际投资完成额 (RI, 单位:亿元) 作为解释变量。由于面板数据包括横截面数据和时间序列两维数据, 如果模型设定不正确, 极易造成较大的偏差, 估计结果和实际将相差甚远。因此, 在确定模型的形式以前先对模型的设定形式进行检验, 主要检验模型参数在所有横截面样本点和时间是否具有相同的常数。模型常用的有以下三种形式:
形式1:αi≠αj, βi≠βj (变系数模型)
形式2:αi≠αj, βi=βj (变截距模型)
形式3:αi=αj, βi=βj (不变参数模型)
要检验模型属于哪种形式, 经常使用的检验是协方差分析检验, 主要检验如下两个假设:
如果接受假设H2则可以认为样本数据符合情形3, 即模型为不变参数模型, 无须进行进一步的检验。如果拒绝假设H2, 则需检验假设H1。如果接受H1, 则认为样本数据符合情形2, 即模型为变截距模型;反之拒绝H1, 则认为样本数据符合情形1, 即模型为变参数模型。检验假设可利用F统计量的计算方法。检验H2的统计量为:
其中S1为情形1 (变参数模型) 的残差平方和;S2为情形2 (变截距模型) 的残差平方和记;S3为情形3 (不变参数模型) 的残差平方和记。N为截面样本点个数, T为时间序列期数, K为解释变量个数。若计算所得到的统计量F2的值不小于给定置信度下的相应临界值, 则拒绝假设H2, 继续检验假设H1。反之, 接受H2, 则认为样本数据符合模型情形3, 即不变参数模型。
在假设H1下检验统计量F1也服从相应自由度下的F分布, 即:
若计算所得到的统计量F1的值不小于给定置信度下的相应临界值, 则拒绝假设H1。如果接受H1, 则认为样本数据符合情形2, 即模型为变截距模型, 反之拒绝H1, 则认为样本数据符合情形1, 即模型为变参数模型。
本文选取来自于《中国统计年鉴》1997—2007年 (重庆于1997年建立直辖市) 全国三十一个省及直辖市的面板数据, 以各地区房地产投资实际完成额为自变量, 记为RI, 以各地区国内生产总值为因变量, 记为GDP, 来分析中国房地产实际投资对经济增长的贡献度。本文系利用Eviews6.0进行分析, 为了消除异方差性, 对两变量分别取对数。
利用上述检验方法, 分别检验并计算得:S3=107.01, S2=6.74, S1=3.08, 在此, N=31, T=11, k=1, 利用F1, F2检验公式可得两检验统计量F1=5.4, F2=150.45, 取显著性水平为5%时, 可以得到临界值F0.05 (30, 279) =1.5, F0.05 (60, 279) =1.37。由于F2=150.45>1.37, 故拒绝假设H2, 继续检验假设H1, 又由于F1=5.4>1.5, 故拒绝假设H1, 因此模型应采取情形1的形式, 即为变参数模型。建立模型为:
由于模型仅对各地区的个体差异情况进行研究, 所以将模型取为固定效应模型。为了减少面板数据造成的异方差性, 在回归估计时选取“可行的广义最小二乘法”即GLS方法来对模型进行估计。
检验结果可分为两部分, 第一部分解释变量RI对应于各截面成员的系数以及其估计结果, 例如北京的系数为1.23, 表示北京地区的房地产实际投资对北京GDP的影响程度, 当北京的房地产实际投资教育投资增加1%时, 将拉动GDP1.23%个单位;第二部分给出了评价总体估计效果的统计量, 由于估计方法选择的是GLS估计, 所以结果给出了加权和未加权两种情况下的评价统计量。可以看出, 加权后的模型R2显著提高, 所以采用GLS估计要比OLS估计更合理。
三、结论以及政策建议
本文基于1997—2007年度各省份面板数据, 运用面板数据计量模型, 对各省以及区域层面的房地产实际投资对其经济增长的影响程度进行了计量分析, 得出以下结论: (1) 不论是在省级层面, 还是在区域层面, 乃至全国, 房地产实际投资额对经济增长有着极其重要的贡献, 这也证实了很多学者的论断。 (2) 房地产实际投资额对经济增长的影响程度存在个体差异与区域差异。其中影响程度最大省份是西藏, 系数约为2.73, 最小的是北京, 系数为1.23, 相差1倍多;各地区的房地产实际投资对GDP的贡献不相同, 西部地区最高为1.76;中部地区次之为1.64;东部地区最低为1.51。这是由于经济发达地区经济总量大, 房地产基础较好, 它们的弹性系数已经较小, 经济欠发达地区则正好相反。
本文的政策建议是: (1) 合理发挥房地产实际投资对经济的拉动作用。 (2) 实施区域性的房地产调控政策。 (3) 加强宏观调控, 促进房地产市场可持续健康发展。因此, 应根据房地产市场的冷热状况, 在不同时期对房地产业采取适当的土地政策、税费政策、金融政策, 有效调节房地产市场的供给与需求, 防止虚热或萎缩;通过房地产景气状况的分析监测, 建立科学的预警预报体系, 调节房地产业的发展速度。
参考文献
[1]Green and Richard K“Follow the leader:How Changes in Residential and Non-Residential Investment Predict in GDP”, RealEstate Economics, June 1, 1997.
[2]Mycong-Soo Kim.A Comparative Study on Residential Investment and Nonresidential Investment in GDP Fluctuation”[C].清华大学房地产研究所AsRES会议第七届年会论文集, 2004.
[3]ZIIENG siqi, LIU Hongyu“Interaction Among Construction Investment, Other Investment and GDP in China”, Tsinghua Scienceand Technology, April, 2004.
[4]梁蓓, 何泳芳, 罗勇翔.房地产实际投资经济学[M].北京:中国统计出版社, 2003:167-168.
[5]骄永富, 阎俊爱.地产实际投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社, 2003:205-206.
[6]谭刚.深圳房地产周期波动研究[J].建筑经济, 2001, (9) .
[7]王飞, 黄满盈.房地产业对经济发展促进作用的实证分析[J].经济学动态, 2005, (7) :45-48.
[8]王国军, 刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究, 2004, (8) :38-47.
[9]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社, 2006.
区域经济房地产投资 篇9
关键词：房地产投资,经济增长,贡献率
一、导论
(一) 研究背景和研究意义
房地产投资, 广义上来说就是通过把资本投入到房地产市场, 从而达到赚取利润, 获得回报的一种方式。1986年, 我国房地产投资额仅为101亿元, 截止到2015年年底, 我国房地产投资额已经达到了95979亿元, 在近三十年的时间里, 增长了950余倍。巨大的利润先机带动资本的逐利性, 使得更多的资本投入到房地产行业, 从而带来新一轮的经济发展。房地产投资不仅会吸引资本投入, 也会带动建筑、工业等相关产业的发展。同时, 房地产投资刺激了居民的大宗消费, 产生了财富效应, 这在某种程度上也带动了内需, 助推了经济的稳定增长。
然而, 我国房地产投资在发展的道路上, 也出现了不少的问题。投资规模不均衡、市场资金信贷泡沫、库存积压等, 这些都有可能引起资金脱离生产领域实体经济, 并在一定程度上阻碍创新和产业转型, 最终使得经济增长受到冲击。中国宏观经济论坛在2016年发布的数据分析报告称:由于地区经济发展模式以及发展程度的不同, 各省市地区的房地产投资规模以及投资效果也有所差异。总体我国房地产投资呈现出一定的规模差异, 且房价的过快与过慢增长, 都会给我国经济持续有效的发展带来一定的影响。因此, 营造稳健的房地产投资环境, 正确引导房地产投资, 实现其与经济增长的良性互动至关重要。
(二) 国内外研究现状
在最初, 国外的一些学者认为不应该把房地产投资当作有利于经济增长的强力后盾。尤其是在整个社会资本极度匮乏的条件下, 房地产投资不仅不会促进经济增长, 反而会对经济的持续健康发展起到一定的抑制作用。Weisman (1955) 认为, 房地产投资的影响效果是不同的, 可以起到促进作用, 也可以起到抑制作用。在不同的国家, 对它们的经济增长影响不同, 特别是在一些不发达的国家, 大力投资房地产会对其国民经济发展起到一定的阻碍作用。1970年之后, 随着房地产行业的逐渐发展, 学者们开始对房地产投资有了不同的认识。并认为房地产投资有利于国民经济的持续健康发展, 且与经济增长之间存在着相互影响关系。Green (1997) 通过利用Gr aner因果关系检验得出结论:房地产投资有益于经济增长预测。
国内研究中, 祝运海 (2011) 在前人的基础上, 通过各种模型建立与协整分析认为:房地产投资与经济增长之间存在着密切的关系, 并对其进行了长期效果分析, 认为在长期, 两者之间会保持相对的均衡, 在利用相关数据进行实证研究后发现, 当房地产投资上升一个百分点时, 国内生产总值就会增加0.351个百分点。许宪春、贾海、李皎等 (2015) 通过对房地产贡献率的研究认为:房地产投资与它所形成的固定资本总额在国内生产总值中所占比重, 以及房地产投资贡献率都显示出逐年增加的趋势。
二、我国房地产投资发展现状及对经济增长的影响
我国房地产市场的发展起步于新中国成立后的土地改革制度。在20世纪90年代, 由于受到东南亚金融危机的影响, 我国出现了需求不足的现象, 自此以后, 政府便开始出台了一系列鼓励政策, 大力推广房地产行业的发展, 以此来拉动内需, 带动经济的发展。有最新数据研究表明, 截止到今年前三季度, 房地产投资对我国经济增长的贡献率达到了8%左右, 可见其重要程度。2010年, 我国房地产行业在持续过热的发展状态下, 出现了房价居高不下的现象, 不利于经济持续发展, 于是政府又制定了相关政策用以规制房地产市场的发展, 抑制房价上涨。随着我国全社会对固定资产投资额的加大, 房地产开发投资也相应增加。在2000年, 我国房地产开发投资额仅为4984.05亿元, 到2014年, 我国房地产开发投资额达到了95035.61亿元, 另外, 住房投资额、办公楼投资额、商业营运房投资额等也有了大幅度的提升。可以明显看出, 在15年的时间里, 我国房地产开发投资额增长了近20倍, 各项具体投资也有了很大的增长。与此同时, 我国房地产开发在住宅、别墅高档公寓、办公楼的投资额均表现出逐年增加的态势。
如图所示, 2003年左右我国房地产投资额增长率持续上升, 一度出现投资过热的现象, 这时, 为保障我国经济的平稳发展, 政府先后出台了一系列的宏观调控政策调整投资结构, 控制房地产投资规模, 适度抑制房地产市场的发展, 使得我国房地产市场发展速度减缓。在2007年的时候, 房地产开发投资额增长率的曲线迅速上升, 这期间, 房地产市场在我国又进入了新一轮的发展热潮, 与此同时可以看到, 我国GDP增长率曲线与其有着相似的发展轨迹, 这主要是因为国民经济增长促进了房地产开发投资的发展。2008年美国出现次贷危机, 引发了全球金融市场的波动, 相应的我国经济的发展也受到了一定影响, 由外需带动的投资急剧减小, 这使得我国国内生产总值减少, 对房地产市场的投资也减少。从图上可以看出, 到2010年, 我国经济发展出现回升的趋势, 同时, 对房地产市场的投资也开始增加。
通过分析可以发现, 我国房地产开发投资和国民收入总值的增长趋势基本上是同步发展的, 这说明了我国房地产开发投资和经济增长之间存在着一定的联系, 经济发展在一定程度上也影响着房地产市场的投资规模。
上图为我国房地产开发投资对经济增长的贡献率, 并通过图2分析可以看出, 2001年~2003年之间, 我国房地产投资对经济增长的贡献逐年增加, 呈现上升趋势, 到2003年之后, 该贡献率相对下降, 并且有了将近5年时间的低谷时期。而在低谷过后的2009年, 房地产投资又开始复苏, 对经济增长的贡献持续上升。这说明了房地产开发投资对经济增长有一定的拉动作用, 二者具有一定的依存关系。因此, 要维持经济稳定发展, 就要对房地产市场投资做出一定的规制, 避免投资过热和投资不足现象的发生。而高或过低的房地产投资都会对我国经济增长产生一定的影响。当投资过热时, 会对消费产生一定的挤出效应, 并且催生房价上涨, 不利于经济发展;由于房地产市场会带动其相关产业的发展, 因此, 当投资不足时, 这些产业的发展也会受到一定的制约, 同时, 对就业也有一定影响, 最终不利于经济的发展。
三、结论及政策性建议
鉴于以上讨论, 并结合我国实际发展现状, 在理论依据的基础上, 可以有针对性的为我国房地产合理有效的投资提出建设性意见, 并且为我国经济持续发展做出合理规划。
一是提高房地产开发效率, 在我国的房地产投资过程中, 由于投资方案的不合理等因素, 存在着无效投资的现状, 造成了对资金和资源的浪费。因此, 不仅要注重房地产投资的总量, 更重要的是提高房地产投资的有效性, 这样才能保证其持续有效的发展。
二是政府应该合理规划, 正确引导房地产行业的投资方向, 加大保障性住房的建设规模。同时, 地产金融市场的扶持力度, 有效控制房价。
三是支持消费者在有基本需求的基础上购房, 不盲目购房, 并且出台合理的限购政策, 保障消费者的合法权益。
四是建立健全的法律法规制度, 强化监督部门的管理, 加大对房地产投资贷款审核力度, 控制银行贷款, 避免银行坏账以及资金大量流入房地产市场, 造成投资过热, 引发房地产市场泡沫。
参考文献
[1]Harris R, Arku G.Housing and economic development:the evolution of an idea since 1945.Habitat International[J].2006 (30) :1007-1017.
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[3]黄忠华, 吴次芳, 杜雪君.房地产投资与经济增长——全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济2008 (8) :56-60.
区域经济房地产投资 篇10
房地产投资的定义根据国内外市场的不同还存在一定分歧, 笔者根据国内房地产投资的现状, 将房地产投资定义为:投资者将持有的货币或者其他经济要素直接或间接投入到房地产开发、管理、经营、消费、服务的一种经济行为。当前, 我国房地产投资对我国城市经济发展的影响机制主要体现在以下三个方面:
(一) 房地产投资的供给效应
根据用途, 房地产投资可以分为生产经营性房地产投资和非生产经营性房地产投资。通过资本存量的增加, 生产经营性房地产投资可以作为生产要素来参与生产和交换过程, 从而对城市经济增长产生长期的影响;通过资本存量的增加, 非生产经营性房地产投资的供给效应则表现得更为直接, 即增加的住宅能够满足消费者不断增长的需求。但需要注意的是, 房地产投资与消费者需求必须是相互匹配的, 交换过程要顺利实施, 否则将会造成供需失衡和资源的浪费, 在住房领域甚至会引发深层次的社会问题。
(二) 房地产投资的需求效应
作为一个关联性极强的行业, 房地产投资与一个城市的发展息息相关, 有数据表明, 房地产投资变化不仅表现在房地产本行业的发展变化, 与其他衍生行业和相关产业的变化也有很大相关性, 特别是房地产行业的投资行为增减将会对相关产业的劳务需求和社会产品需求产生一定影响, 从而对整个城市的经济发展起作用。
(三) 房地产投资的挤出效应
房地产行业与其他行业具有较强的关联性, 房地产投资变动会对其他行业的投资产生较大影响, 即在投资总量不变的基础上, 房地产领域的投资变动会对相应的产业带来一定的挤出效应。比如2015年我国股票投资红火, 一定程度上会挤压房地产投资的比例, 但当股民在股票市场获利后又会将资金投资到房地产市场, 从而对股票市场形成挤出效应。相关数据表明, 房地产投资增长率与其他产业投资呈负相关, 即当其他产业的投资增长率提升时, 房地产投资增长率下降, 反之则提升, 由此可以看出, 房地产市场的投资对其他产业的投资存在挤出效应。
二、房地产投资对我国城市经济增长影响分析
本文按照经济规模、人口规模和地域上的空间规模等, 将我国城市划分为第一类城市 (如北京、上海、广州、深圳、天津等) 、第二类城市 (如杭州、南京、重庆、大连、成都、厦门等) 和第三类城市 (如合肥、南昌、昆明、贵阳等) , 以此来研究房地产投资总量和房地产投资结构对城市经济增长的具体影响。
(一) 房地产投资总量对我国城市经济增长的具体影响
1. 房地产投资对一类城市经济推动能力不大。
一类城市人口基数大, 流动人口数量多, 产业集群丰富, 经济发展方式多样化, 房地产投资作为投资方式的一种, 对经济发展的贡献并不明显。究其原因:第一, 一类城市房地产投资已呈饱和或接近饱和状态, 政府的政策在于将人口往其他城市疏散, 限制人口进一步聚集, 房地产投资发展空间小;第二, 一类城市房价高企, 居民消费中绝大部分消费用于购房, 普通大众购房能力远远赶不上房价上涨的能力, 在很大程度上抑制了房地产投资;第三, 一类城市房地产供需不平衡, 房地产投资只是富人的游戏, 房地产投资实现经济增长的渠道不畅通。
2. 房地产投资对二类城市经济增长的推动力最好。
二类城市相较于一类城市, 产业发展并未过分饱和, 同时基础设施建设趋于完善, 人口适中, 房价还有一定的上涨空间, 房地产投资空间很大, 对经济推动力最好。但这并不是说二类城市为了经济发展就要全力发展房地产市场, 过大的资本流入房地产市场会催生房地产泡沫, 反而给经济发展带来反作用。
3. 房地产投资对三类城市经济增长推动力较好。
三类城市相较于一、二类城市来说, 人口规模不大, 产业发展还不够完善, 房地产投资规模较小, 但近几年由于房地产市场的火热, 三类城市房地产投资的规模大幅度增加, 与经济发展不相适应, 但是三类城市房地产投资的渠道较为通畅, 房地产投资对经济增长的推动力较好。
(二) 房地产投资结构对我国城市经济增长的具体影响
1.就房地产投资的区域结构而言, 房地产投资规模与城市区域呈正相关, 即城市经济发展程度越高、城市区域结构越好, 房地产投资的规模越大。
2.就房地产投资与其他产业投资的关系而言, 房地产投资额占固定资产比例与城市产业规模呈正相关, 即城市产业规模越大, 房地产投资所占城市固定资产投资比例也越大。这说明房地产投资趋于饱和的一类城市要适当调整投资结构, 降低房地产投资在全社会投资中的比重, 同时二类和三类城市要对发展势头迅猛的房地产投资加以控制, 避免投资过热导致房源供大于求, 造成资源浪费, 进而影响经济增长。
3.就房地产投资的用途而言, 目前来讲还是主要用于解决居民刚性住房需求, 这说明无论在一类、二类还是三类城市, 房地产市场的刚性住房需求都还是带动经济增长的主要因素, 住房投资将是我国各城市房地产投资的主体。但是2010-2014年的调查数据表明:投资性住房需求才是带动城市经济增长的主要力量, 这是各级政府大力推动房地产市场发展的主要原因, 但同时也要理性看待投资性住房对于经济的拉动作用。
(三) 房地产投资过热对我国经济发展的潜在威胁
1.银行普遍将住房按揭视为优质资产, 按揭贷款利息成为银行收入的重要来源, 但是当按揭贷款超过一定比例, 银行将会成为房地产投资市场最大的风险承担者, 对经济稳定发展极为不利。与此同时, 房地产投资市场资金的主要提供者也是银行, 渠道过于单一, 一旦国内爆发类似于美国的次贷危机, 将对各大银行造成巨大打击。
2.房地产市场无序竞争和利益相关者串谋给银行业带来风险, 一方面银行推出的刺激消费的房贷产品本身存在一些风险, 同时开发商、房产中介等凭借在房产交易中的信息优势串谋压低按揭门槛, 形成无序竞争, 给银行带来潜在威胁。
三、政策建议
通过上述分析, 可以看出房地产投资与我国经济增长有很强的关联性, 但是房地产投资过热却未必是好事, 就目前情况来看, 房地产投资稳中有升对经济发展与人民生活水平的提高尤为重要。
(一) 制定区域性长、短期政策, 合理引导房地产投资。
房地产市场因其自身特点具有很强的地域特征, 且针对不同类型的城市, 房地产投资对经济发展的作用点也不甚相同。因此, 在制定各项房地产调控政策时, 必须充分考虑到其区域性和阶段差异性, 结合国家宏观经济大的环境, 制定出较为科学合理的长短期区域性调控政策, 以正确引导房地产投资的方向和目标, 充分发挥房地产投资对国民经济的拉动作用。
(二) 政府要长远规划, 引导房地产市场合理投资。
房地产市场对于经济增长的影响与区域产业结构、人口规模、城市发展水平具有很大的相关性, 因此政府在制定政策时, 要充分考虑到房地产投资与经济发展的相关性, 既要结合国内宏观调控的大环境和大趋势, 又要结合地方区域性发展的特点, 以此来制定科学合理的房地产投资发展政策, 引导房地产投资朝着理性的方向发展, 提升房地产投资对于经济增长的拉动作用。
(三) 优化房地产投资渠道, 促进融资渠道多元化发展。
长期以来, 我国房地产投资渠道过于狭窄, 绝大部分资金来源依靠银行贷款, 对于普通群众来说, 更是依靠高储蓄率。银行对于房地产投资市场的制约作用太大, 不利于房地产市场的健康有序发展。作为资金密集型行业, 资金问题是房地产投资需要首先解决的问题, 政府和企业可以从增加和扩大上市、发债、私募、信托等多种融资渠道, 努力提高房地产企业自有资金的生成能力, 同时, 房地产企业应多与融资机构建立良好合作关系, 从而优化房地产投资的融资渠道, 促进房地产投资朝着稳定有序的方向发展。
(四) 健全房地产投资防御体系, 预防投资过热增长。
近几年, 房地产市场投资明显过热, 无论是政府还是房地产商, 抑或是普通消费者, 都将精力放在房地产市场, 造成房价高涨, 大大增加了普通居民的生活压力, 新形势下, 在一些经济欠发达地区, 房地产投资肩负着很大的经济增长使命, 导致房地产投资过于盲目, 长期来看, 对经济发展有阻碍作用。对此, 政府应该理清思路, 破除唯GDP论, 要科学分析本区域的房地产市场发展现状, 理性看待房地产投资对于经济增长的作用, 建立健全科学合理的房地产监测预警体系, 正确引导房地产投资, 使房地产市场发展在正常的轨道上运行。
结论
总之, 房地产投资对于一个城市经济的发展是一把双刃剑, 需要理性看待, 合理运用, 需要政府更加智慧、科学、合理地布局和规划, 也需要投资者保持清醒的头脑, 理性投资, 以此来保证房地产市场的健康有效发展, 使房地产投资真正成为城市经济发展的推动力。
参考文献
[1]刘水杏.房地产业与相关产业关联度的国际比较.财贸经济, 2014 (04) :81-87.
区域经济房地产投资 篇11
就近期美国市场反弹，鹏华美国房地产基金经理裘滔从三个方面解析：首先从技术层面看，去年5月至年末美国房地产REITs板块整体落后大盘近27%，明显超跌，故相对大盘今年开年价格有所反弹；从宏观面看，2013年全年市场都在猜测美联储下一步操作，而12月美联储宣布启动削减QE意味着靴子落地，而耶伦继任后的公开发言都暗示了货币政策的延续性，政策层面的不确定性减弱，故利率市场波动有所减少，这也对REITs短期走势利好；从行业基本面看，在经济复苏和就业回升的背景下，美国房地产整体供需结构合理，REITs净收入连续十个季度以高于历史平均的速度增长，出租率不断走高， 租金水平平稳提升，股息也显著增长。在目前已经披露2013全年业绩的企业中，超过六成盈利超预期。近期的价格回调与基本面趋势向左，使得REITs投资价值凸现。
鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，去年REITs与利率走势关联度非常大，一定程度上体现了投资者对其固定收益属性的担忧。实际上房地产营收在经济上行周期中不断增长，其股性也不可忽视。“通过对历史上升息周期的研究，我们发现周期前期REITs价格都会有一定波动，但整个周期中其表现相对其它资产仍有优势，因此去年的阶段性调整消化了大部分利率相关风险，我们对下阶段走势持乐观观点。”
就REITs品种而言，鹏华美国房地产基金经理裘韬提示投资者应该注意到，成熟市场房地产长期年化回报率在10%-13%左右，这种租金分红加资本利得的盈利模式相对比较稳健。虽然REITs每年行情都会有波动，但长期的业绩与其持有的房地产价值密切相关，因此投资REITs应该与投资房地产周期一致，不应该对短期走势过度关注，而应合理配置长期持有获取分红，这样才能最大程度降低投资收益的波动性。简而言之，应以买房而非买股票的心态投资REITs。
区域经济房地产投资 篇12
一、房地产投资对国民经济增长的能动作用
房地产投资亦属投资的范围, 房地产投资的对象是关系国计民生的各类房产地产, 这其中很大的比例是居民住宅, 而住宅是国民生活的必需品, 关系到广大居民的生活水平和质量。
带动经济增长, 促进相关产业的发展。因为房地产行业相关产业复杂、产业链较长、关联度很大, 所以房地产行业发展的好坏能够间接或直接的传导并影响其他相关产业的发展和好坏。
调节国民经济的增长速度。如果整个国民经济增长的速度停滞或者较慢, 政府就可以通过开动房地产投资这台机器, 从而引起连锁效应, 使整个经济体充满活力, 在短时间内达到供需两旺, 引发经济增长;同理, 如果整个经济发展过热, 采用适当的政策抑制房地产投资, 这种对房地产投资的抑制作用就会被放大并传导到与其相关的众多产业中, 从整体上达到为经济降温的目的。
二、经济增长对房地产投资的反作用
房地产投资作为固定资产投资的组成部分, 整个国民经济对其影响势必存在。一方面房地产投资对整个经济的增长和发展都起着非常重要的作用;另一方面整个经济的增长和发展又会反过来制约房地产投资的水平和规模。确切的说, 整个国民经济的增长和发展与房地产投资的规模和大小有着千丝万缕且相辅相成的内在联系, 在某些条件下, 二者可以互相促进共同发展;在另外的条件下, 其中一方的发展情况则会严重制约另一方的发展。这样来看, 整个国民经济的增长对于房地产投资的作用就主要表现为带动与制约。
除了以上两种情况外, 经济增长还可以通过下面的方式作用于房地产投资。经济一旦增长势必能够积累房地产投资所需的资金, 而因为房地产投资的对象价值巨大, 往往就需要大额的资金投入才行, 宏观经济增长能够增加整个国民收入, 同时也会增加总投资的规模, 从而为房地产投资提供相应的资金支持。此外, 经济增长的同时人们的收入水平也会增加, 导致消费水平也随之增加, 这样就从整体上带动房地产投资的发展。
三、房地产投资的投入产出分析
投入产出分析是由美国经济学家瓦西里·列昂惕夫于20世纪30年代率先创建的。投入是指各部门提供服务或生产产品时需投入的原材料;产出是指各行业所生产的产品或服务的总量以及该产品或服务的分配去向。投入产出模型与投入产出表共同构成了投入产出分析法。
投入产出表也称产业关联表或部门联系平衡表, 它能够把整个国民经济部分中不同的部门, 不同部门间的不同产品的相互依存关系表明出来, 能够用分配去向和投入来源这两个标准来编制一张矩阵式流量平衡表。通过观察整个国民经济的运行, 我们可以看出如果从生产和使用的双重角度来研究整个国民经济的运行将会十分清晰, 得出的规律也更有效。《中国2010年投入产出表》是本文的数据来源, 该表依据《国民经济行业分类》将整个经济生产活动划分为132个部门, 本文比较分析的数据来源之一是该表中42个部门的投入产出表。
(一) 直接消耗系数
直接消耗系数 (又称为投入系数) , 表示为aij (i, j=1, 2, ….n) , 它指生产过程中第i部门的产品被第j部门的单位总产出所直接消耗的数量, 它不仅反映了两部门依赖关系的基础参数并且可以反映任意两部门之间的直接依赖关系。aij数值的大小可以反映出i, j两部门在技术联系的强弱程度。当aij较大时, 表现为i, j两部门的技术联系相对紧密;反之就相对疏远。很显然直接消耗系数是投入产出模型的关键系数也是建立模型的最基本、最重要的系数。
直接消耗系数的计算方法是将j部门的总投入xi除以该部门生产中直接消耗的第i部门的产品的数量, 公式如下:
假如在房地产业中的直接消耗系数较大也就表明它们之间具有明显的关联效应, 即房地产业对其他行业有相对较大的直接需求。通过对10年投入产出表中42个部门的直接消耗系数表进行量化处理, 我们可以得到在这42个部门当中, 直接与房地产行业有关联关系的行业一共有36个, 而在上述关联行业中, 近有10多个行业与房地产业的关系体现为后向关联密切 (表1) , 其中金属产品制造业、建筑业是房地产行业的直接消耗产业, 这些数据表明房地产业对与其关联密切的产业依存度非常大;此外, 由于房地产业自身的性质需要大量融资额度, 所以金融服务业的景气与否必然对房地产业的兴衰产生直接影响作用, 于此同时, 房地产业的发展态势对金融保险业也会带来显著作用, 所以两者的关系十分密切。
(二) 完全消耗系数
1. 完全消耗系数bij
完全消耗系数bij指当第j部门每生产出一个单位产品对第i部门直接或间接投入的服务和产品加总求和, 故第j部门对第i部门的依存关系可被bij较为整体的反映出来。由此可见完全消耗系数更能深刻地将一个部门的生产和其他部门发生的经济数量关系刻画出来, 故在投入产出分析中完全消耗系数发挥着重要作用。
2. 完全消耗系数矩阵β
完全消耗系数矩阵β的第i (i=1, 2, …, m) 行的含义为第i部门向各列部门提供一个单位产品时的完全投入量;或假设各列部门均提供一个单位产品时需要对第i部门服务与产品的完全消耗量。完全消耗系数矩阵的第j (j=1, 2, …, n) 列, 表示第j部门提供一个单位产品时对各行部门的完全消耗量。通过直接消耗系数矩阵A得到完全消耗系数矩阵β的公式为:
用完全消耗系数分析产业间的关联程, 结果可以更为全面, 所以运用的价值较大。针对与房地产行业相关的42个产业, 在使用直接消耗系数矩A的基础上通过运用公式 (3) 结合10年投入产出表的数据就可以得到完全消耗系数。
由表2得到的完全消耗系数可以看到, 房地产业带动最为明显的行业是机械设备制造业、建筑材料、批发零售贸易业、建筑业、金属产品制造业以及房地产服务业这几大行业, 累计完全消耗系数为1.6712即每1亿元在房地产业中的投资可引起相关部门产出1.6712亿元。其中我们可以看到房地产业与金属产品制造业的关联度最高:对金属产品制造业的带动产出为0.3508亿元。建筑材料制造业与建筑业是紧随其后, 表明这两个行业与房地产业关联程度较高。由此可以得出结论, 国家政府部门在制定房地产业相关政策时, 房地产业和整体经济多部门的关联程度是必须要考虑的因素之一, 这样才能确保房地产业和国民经济二者都能保持健康、稳定的发展。
四、结论
由上面的投入产出表我们可以看出, 金融保险业是环向关联产业中与房地产业关联关系最为密切的产业, 它们不管是后向关联度还是前向关联度都比较大, 该数据表明两个产业本质上是一种“唇齿相依”的高关联度行业, 相互间的影响作用极大。从某种程度上来说, 房地产业的健康发展离不开金融业的强有力支持, 反过来说, 金融业的健康稳步发展也同样需要房地产业的发展相配合相协调。两个行业应该是互为动力, 互为支持的。同时, 我们可以看到, 房地产的大力发展对于发展其他商业经济也有显著作用, 进而可以推动整个社会经济的快速发展。
我国由于推行改革开放实现了近30年的经济高速增长, 目前已由过去的“短缺经济”发展成为“过剩经济”, 但因为房地产业在整个国民经济的基础性地位已经十分凸显, 同时它的变动也会影响其他相传产业的发展, 所以其重要的作用不可抹杀更不能抵消, 即使目前存在个别问题, 也不能为此就对房地产业采取过激政策, 迫使房价下行。因此, 从总体上来看, 调控房地产业的重点决不能采取简单的“压制”或“一刀切”的策略, 而应该是循序渐进, 有理有据的改善, 争取把负面的影响降到最低。
摘要：房地产作为国民经济的支柱产业, 既对国民经济产生巨大的能动作用, 也深受经济增长对其投资的反作用影响。同时, 房地产投资不仅能影响经济增长的速度, 与地产业相关联的其他产业也会对经济增长速度产生影响。金融保险业是环向关联产业中与房地产业关联关系最为密切的产业, 两个行业互为动力, 互为支持。政府部门在制定房地产业相关政策时, 必须考虑房地产业和整体经济多部门的关联程度。这样, 才能确保房地产业和国民经济二者都能保持健康、稳定的发展。
关键词：房地产投资,国民经济增长,带动作用
参考文献
[1]董承章.投入产出分析[M].北京:中国财经经济出版社, 2000:66-69, 118-122
[2]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004-09