房地产经济泡沫问题（精选10篇）
房地产经济泡沫问题 篇1
0 引言
2005 年1 ~ 6 月, 房地产开发投资额为3 817 亿元, 同比增长34. 0% , 与同期固定资产投资增幅高出1. 2% 。2015 年1 ~6 月, 全国房地产开发投资43 955 亿元, 成为带动固定资产投资增长的主要能力, 已经成为推动国民经济发展的主要新兴产业。因房地产具有较长开发周期, 投资需在一定时间后以产品形式得到回报, 无法预测未来市场需求变化与吸纳能力, 投资额度的不断增加, 为金融业与整个宏观经济带来了极大的风险。同时, 空置面积的增多也导致资金积压状况的加剧。目前, 全国房地产市场供应和销售规模仍在快速增多, 以整个供需规模分析, 增加空置面积的同时, 大量潜在需求者因房价过高, 无法达到购买住房的目的, 该供需矛盾将供应、需求结构差异问题充分体现出来。在房地产市场投资热与房价迅速增长的情况下, 应做好宏观调控工作, 避免房地产经济泡沫的出现。如出现房地产经济泡沫, 应由理论进行分析、界定。系统而全面地对房地产泡沫形成机制、泡沫检验与政府如何对房地产市场有效调控进行探讨。
1 房地产泡沫的一般测度指标
房地产泡沫是指因房地产投机等原因导致房地产价格与市场基础脱离呈现出持续上涨的现象, 换言之, 土地、房屋价格普遍较高, 不符合其使用价值, 虽然账面上增长价值极高, 但实际中实现难度较大, 属于一种表面虚假繁荣。作为泡沫的一种, 房地产泡沫是以房地产为主体的泡沫经济。为实现房地产经济持续稳定发展, 现阶段我国房地产泡沫研究对衡量房地产泡沫程度的指标为以下3 种。
1. 1 房价收入比
住房平均价格和居民平均年收入比为房价收入比。每平方米单价、面积与年收入为房价收入比的主要构成部分。其计算公式如下:
房价收入比= 每平方米单价X面积/年收入
作为房地产泡沫衡量的重要指标, 房价收入比属于国际通用。其计算方法包括两种: (1) 整体住房平均价格与每户居民平均收入相比。 (2) 选取中等收入者住房平均售价与中等收入者户均收入相比。房价收入比计算的目的是房价合理性分析, 一般选取第二种计算方式对房地产泡沫进行衡量。
1. 2 空置率
房地产市场形势、房地产市场是否健康都需要住房空置率指标进行充分反映, 空置率计算方式如下:
空置率= 待售、待租住房/全部可用住房或其他商品用房出售与出租总量
当出现10% ~ 20% 空置率时, 则为空置危险区, 需通过相应措施, 对商品房销售力度进行有效加大, 以此确保房地产市场稳定发展与国民经济持续增长。当出现20% 以上空置率时, 则为商品房积压严重区, 国家需选取相应措施或强硬措施, 在一定时期内将商品房空置率降到合理范围内, 不然将严重影响国民经济发展。目前, 国际公认住房空置率警戒线为1 /10。
1. 3 房地产投资增长率/ GDP增长率
房地产经济对国民经济的影响及增长速度影响需房地产投资增长率/GDP增长率进行测量。通过该指标可对房地产泡沫进行准确判断, 如指标增加, 则表明泡沫现象越为严重。中国房地产泡沫经济最严重的阶段为1993 年, 该指标达到了2. 3历史最高点, 而1988 ~ 1993 年之间, 我国房地产开发中该指标平均值则只有2. 0。
2 房地产经济泡沫产生的原因与分析
2. 1 供给角度分析
政府 ( 土地权拥有者) 、房地产开发商 ( 房地产市场开发) 为构成房地产市场的供给方。供给方垄断土地及操纵房地产市场开发, 是房地产经济泡沫产生的主要因素。土地自然供给具有固定性, 城市化发展中, 城市面积不断扩大, 但土地资源越来越少。经济增长、人口增多, 导致人们对土地资源需求量不断增大。作为虚拟资本的一种形式, 土地权益可重复转换。基于此, 土地资源不足与其虚拟资本导致地价运动与土地利用实际向脱离进而出现泡沫。政府为土地资源所有权的拥有者, 因土地价格利益推动, 垄断结构市场导致土地供应量有限。 (1) 土地储备中心垄断供给土地在多方面和市场需求不符, 如品种、地点、规模等。 (2) 部分地区政府非饱和适度供应的实施, 确保卖方市场供地政策, 造成土地资源无法满足供不应求。
2. 2 需求角度分析
真实需求与投机需求为房地产市场需求的主要内容, 其中投机需求占据比例较大, 该情况下将严重影响房地产经济发展, 加剧泡沫现象的产出。市场经济中房地产市场极为活跃, 并具有较为严重的投机活动。房地产市场投资回报的利益较大, 将引入大量闲置资金, 此类资金中很多为投机性资金, 资金大量涌入将增加房产需求, 进而将房价拉高, 产生经济泡沫。
2. 3 金融市场角度分析
现代社会经济中, 房地产业和金融行业具有极为紧密的联系。作为一种高投入、高价值的产业, 房地产投资、消费都与金融息息相关。房地产业中银行信贷过度扩张、国际游资大量涌入房地产市场等都是引发房地产泡沫过度膨胀的主要因素。作为资金密集型产业, 银行贷款为开发房地产资金的主要提供方, 特别是在银行信贷资金的作用下, 因风险控制意识、手段的缺乏, 导致过度开发房地产, 各类投机行为风行, 金融风险积累量逐渐增多, 泡沫越来越大, 终将破裂。
3 房地产经济泡沫治理对策分析
3. 1 加强对房地产行业准入门槛与资金监管
为避免房地产经济泡沫的出现, 需加强房地产企业资质管理。房地产企业准入门槛的适当提高, 对房地产业区域性泡沫情况遏制极为重要。同时应对建筑物质量、抗震能力等进行有效提高, 并为居民提供优质廉价的住房, 保障居民的自身利益。通过商品房预售条件的提升, 可对资金综合能力不足的房地产开发商新项目开发加以限制, 避免投机、炒作等现象的大量出现。房地产金融市场完善, 需对房地产业资金流向加以严格控制。为房地产信贷危机进行有效防范与化解。并进行房地产证券化二级市场的建立, 利用资产证券化债券发行, 银行可将市场风险、信用风险向金融市场全部投资者进行合理分散。在推动房地产经济发展过程中, 应实现融资渠道多元化, 提高投资回报, 降低风险。
3. 2 房地产供求结构调整, 大规模推出经济适用房
住房供应结构改善。以中低价位一般商品住宅为重点开发房地产项目, 提高经济适用房质量与管理水平, 并将各项优惠政策落实到位, 规范市场行为, 对中低收入家庭居住水平进一步提高。中高档价位住房过剩、中低档位住房严重紧缺为现阶段房地产市场的现状, 为满足市场发展需求, 必须对住宅种类、供应结构进行合理调整, 加大经济适用房与中低端价位商品房的供给能力, 只有这样才能吸引更多购买者, 才能将市场容量进一步扩大。
3. 3 有效限制房地产投机性需求
投资性需求为房地产市场泡沫产生的主要因素, 适当限制投机性需求, 可避免房地产经济泡沫产生及破裂。其限制方式包括两方面: (1) 对各户居民购房数量直接限制, 避免资金多者出现囤积房屋行为。 (2) 投资者交易费用增加对土地、房屋转手率加以限制。按照房地产交易登记制度, 对一定时期内同一房地产转手次数与加价量进行限制, 如情况较为特殊需交易, 则根据具体情况与该时期市场价由政府优先购买。
4 结语
随着社会经济发展速度的不断提升, 我国房地产业发展速度越来越快。房地产经济发展过热, 投机性需求过高, 都将产业经济泡沫。为避免房地产经济泡沫破裂, 本文在充分了解房地产经济泡沫一般测度指标的基础上, 分析了其产生的主要原因, 并根据自身工作经验与所需知识, 提出了几点治理措施, 希望为提高房地产经济发展水平贡献一份力量。
摘要：自90年代后期, 我国呈现出“房地产热”现象, 针对此现象我国进行了强有力的宏观调控。在逐步完善房地产市场的同时, 房地产对居民住房提供、城市面貌改善、财政收入增加、城市基础设施建设完善起到了巨大的作用。伴随房地产业发展速度的不断提升, 房地产投资对国民经济增长的贡献也越来越大, 但同时也存在经济泡沫的隐患。主要对房地产泡沫的一般测度指标、产生的原因进行了分析, 并提出了几点治理对策。
关键词：房地产经济,泡沫,测度指标,治理对策
参考文献
[1]陶海波, 楚东坡.房地产泡沫与金融危机关系的理论分析与现实考察[J].贵州财经学院学报, 2010 (2) .
[2]叶莉, 张晓云, 陈立文.中国房地产市场价格波动中的金融心理属性猜想——一个理论模型和现实解释[J].广东金融学院学报, 2011 (5) .
房地产经济泡沫问题 篇2
2013年稳健的货币政策坚持中性取向，以公开市场操作为主要政策工具，6月份“钱荒”成为全年金融运行的分水岭。2014年金融运行与金融调控面临保持宏观经济运行在合理区间、房价高企和区域分化、美联储退出QE冲击跨境资金流动、社会资金成本上升、人民币汇率超调等问题。金融调控应坚持上下限区间管理的思路，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，继续实行稳健的货币政策，坚持中性操作，主要依靠数量型工具，积极引导商业银行降低信贷资金成本。
但是，当前金融运行与调控面临五大主要问题。1.信贷资金推动房地产泡沫进一步膨胀
2013年，银行信贷资金大量流入房地产领域。前三季度人民币房地产贷款增加1.9 万亿元，同比多增9176 亿元，其中，个人购房贷款增加1.37 万亿元，同比多增6931 亿元，增加部分与同比多增部分分别占全部房地产贷款的72.1%和75.5%。9月末，人民币房地产贷款占全部贷款比重已攀升至20.2%，比上年同期提高1.2个百分点。
2012年下半年以来，我国房价出现新一轮快速上涨。2013年房价上涨势头进一步抬升，百城住宅价格指数连创历史新高，各月环比涨幅在0.7%-1.2%之间，11月份同比涨幅达10.99%。房价上涨呈区域分化：百城住宅价格指数中，一线城市价格上涨迅猛，各月环比涨幅在1.2%-2.5%之间，11月份同比涨幅高达22.77%，房价水平已明显超过居民承受能力；
二、三线城市价格涨幅温和，10月份同比涨幅分别为9.7%和4.08%，部分二、三线城市还出现入住率极低的“鬼城”现象。温州、鄂尔多斯等民间借贷盛行的地区，正面临过度投机“后遗症”，由于民间资金链崩盘、炒作资金撤离，房价大幅下滑。
房地产泡沫进一步膨胀不仅加剧经济“硬着陆”风险，也使相关银行贷款风险上升。三线城市房价“滞涨”及“鬼城”现象的增多预示着房地产市场可能步入调整。房地产上下游链条很长，而且具有很强的财富效应，与宏观经济具有高度的相关性。一旦房地产市场出现调整，波及、传导效应会使相关行业的经营风险上升并形成共振反应，带来的负财富效应会冲击企业与居民的资产负债表，加大经济“硬着陆”风险，银行信贷质量问题也将全面暴露。
2.宏观经济运行保持在合理区间仍存在一定难度
2013年上半年我国经济增速连续两个季度放缓。面对经济下行压力，政府提出“上下限”区间管理的宏观调控思路。基于这一思路，7月下旬以来，政府推出一系列“微刺激”政策以“稳增长”。受此影响，三季度国内需求有所复苏，带动经济增长小幅反弹。从三季度经济运行的特点看，经济回升势头仍不容乐观。一是民间投资与居民消费增长稳中略有放缓，经济内生动力仍不足。二是政府基建投资受到的资金约束增强。在各级政府财政收支矛盾加大，地方政府债务管理和风险控制日趋规范、严格的背景下，作为“稳增长”主要力量的政府基建项目资金来源趋紧。三是产能过剩抑制制造业复苏。目前国内产能过剩仍很严重，绝大多数的工业品供过于求。三季度工业企业出现阶段性“补库存”，但集中于上游领域，主要体现为原材料库存增加，说明企业补库存力度较弱，持续性不足。总体来看，经济增长短期回升势头难以持续，未来GDP增速仍可能小幅回落。
2013年CPI同比涨幅温和，但环比涨幅高于历史平均水平，新涨价因素上升较快，预计2014年CPI同比涨幅中会有约1.09%的翘尾因素。国内总需求与总供给关系保持稳定。世界经济复苏势头缓慢，美联储退出QE将推动美元走强，弱需求与强美元将压制国际大宗商品价格上涨，加之人民币持续升值，输入性涨价压力较弱。但劳动力成本上升及资源性产品价格改革带来的成本推动性涨价压力将继续逐步释放。“猪周期”已启动，但生猪整体供应量较大，猪肉价格涨幅将较为温和。在保护价政策托底下，粮价将继续温和上涨。鲜菜、鲜果价格季节性强、波动幅度大、种植与运输成本上升、政府调控手段有限，价格可能出现较大幅度上涨。综合来看，2014年仍将面临通胀压力，但总体较为“温和”。
3.美联储退出QE将冲击跨境资金流动
市场对美联储退出量化宽松政策（QE）的预期变化是左右2013年国际金融市场与国际短期资本流动的关键因素。
美国就业数据表现、联邦公开市场委员会(FOMC)政策声明和会议记录的披露以及美联储主席伯南克讲话等暗示美国货币政策方向的信号都会引起市场震动。在2013年12月份美联储最后一次FOMC会议上，QE退出终于成真。QE退出的“靴子落地”有利于削减和平复市场对QE退出的恐慌情绪与预期。
根据FOMC发布的声明，从2014年1 月起，将每月850 亿美元的购债规模缩减100 亿美元至每月750 亿美元。其中，将长期国债的购买规模从450 亿美元降至400 亿美元，将抵押贷款支持债券（MBS）的购买规模从400 亿美元降至350 亿美元。
美联储退出QE的主要原因在于美国经济的良好表现。2013前三季度，美国的GDP 增速分别为1.1%、2.5%、3.6%，逐季上升；季节调整后失业率持续下降，11月份降至7%，创2008年11月来的新低。12月10日，美国两党宣布达成未来两个财年的联邦政府预算方案，如果该方案能获得国会通过，将能避免政府在明年1月15日关门。美国财政问题的阶段性解决也为美联储退出QE扫清了障碍。美国退出QE的实质性举措及市场的预期和反应会使2014年国际短期资本再次从新兴经济体向发达国家回流。我国也将面临“热钱”撤出的风险，外汇资金流入将减少，甚至不排除阶段性流出的可能。4.社会资金成本面临上升压力
2014年社会资金成本将持续面临上升压力。理由有三方面：一是外汇资金流入减少甚至由流入变为流出将造成外汇占款低增长甚至负增长。美联储退出QE将影响我国跨境资金流动，并通过银行结售汇行为影响到外汇占款的增长。外汇占款是银行间市场资金投放的主要渠道，外汇占款缩量必将影响到银行间资金供应，从而导致银行资金紧张。
二是银行不良资产进入上升周期将影响其放贷行为。截至2013年三季度末，商业银行不良资产余额已连续8个季度攀升。不良资产增加意味着银行贷款无法收回，银行的资金周转将受到影响，加剧银行资金面紧张。不良资产上升还会影响银行的风险偏好，使其在发放贷款和开展表外业务时更为谨慎。
三是利率市场化改革将推高利率水平。2013年利率市场化进程显著提速：7月20日，人民币贷款利率管制完全放开；10月25日，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行；《同业存单管理暂行办法》，自2013年12月9日起施行。从国际经验看，管制利率大多低于市场均衡水平，一旦放开管制，利率有上升的内在需求。我国存贷款利率由于被管制而压低，与完全市场化的银行理财产品收益率及民间借贷利率相比，当前的存贷款利率要低50%以上。因此，存贷款利率市场化的推进将是提高利率的过程。
5.人民币汇率存在超调风险
2013年人民币持续快速升值，按照中间价计算，前11个月累计升值2.49%，按照国际清算银行公布的数据计算，人民币名义有效汇率和实际有效汇率分别累计升值6.41%和6.99%。基本面因素对人民币强势升值有一定的支撑作用。例如，我国经济增速在二季度一度出现超预期下滑，但三季度企稳回升。三季度跨境资金流入压力加大，一季度、二季度、三季度资本和金融项目顺差分别为901亿美元、286亿美元和805亿美元。
但对美元缺乏弹性的汇率安排以及市场心理因素也是导致人民币出现加快升值的重要原因。从去年走势看，人民币对美元先后有两轮加速升值，一是4-5月份，汇率中间价升值幅度为1.44%；另一是9-11月份，10月24日汇率中间价较8月底升值0.61%。这两轮人民币强势升值均有美元走低的背景。2012年底以来，国际市场非美货币对美元纷纷贬值，日元贬值幅度超过20%，欧洲货币普遍贬值3-5%，商品货币则贬值8-10%。由于人民币对美元先稳后升，导致人民币有效汇率出现大幅升值。9月初，市场对美联储QE退出预期逆转，美元指数大幅下挫，人民币对美元再次加快升值。另外，在两轮人民币快速升值中，市场心理因素都起到了关键作用。为市场所决定的人民币即期汇率在盘中都曾出现涨停现象。
房地产经济泡沫问题 篇3
关键词:泡沫经济 房地产 银行信贷
0 引言
“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲,“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌,最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣,随着价格的上涨,继而出现预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。本文对我国房地产泡沫产生的起因进行了深入分析,并提出了挤压泡沫的措施。
1 房地产泡沫的起因
造成房地产泡沫的主要原因是,在经济发展的过程中,随着社会总需求的增长,供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中,土地的供给弹性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作为稀缺资源,房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升,为了赚取土地价格上涨的资本所得,纷纷将大量资金投入房地产,加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌,就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,而价格只涨不跌,银行以为房地产抵押贷款万无一失,所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是,当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降,为了保护投资利益,竞相抛售,使房地产价格直线下降,泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
房地产确有经济泡沫,存在着发展成为泡沫经济的可能性,但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析:
1.1 房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看,房地产是不动产,房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性,是以实物形态存在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次,房地产业部门是实业部门,它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位,起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点,使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
1.2 房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大,开发量过多,超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀,但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象,又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段,房地产资金货币供应量不断增加,各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入,在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入,过度炒高的房地产市场,其房地产过热才会引发房地产泡沫。
1.3 同时也应该看到,房地产业确实含有某些经济泡沫成分,如果任其膨胀,也存在着发展成为泡沫经济的危险陛,主要表现在:一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面,房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关;另一方面,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,形成大量空置,构成经济泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之间时,这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,经济混乱,社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。
2 如何挤压房地产泡沫
房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:
2.1 从土地源头入手,规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续、健康发展。
2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽早发展房地产投资基金,大力推进房地产抵押贷款证券化,尽快成立购房担保机构,推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场),有效化解金融风险。
2.4 利用货币金融政策调控市场,规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策,调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款,在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查,以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手,提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手,完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展,这样才能防范房地产业信贷泡沫,有利房地产业与金融业的共同发展。
3 结束语
对房地产泡沫经济问题的思考 篇4
1 理论界对于中国是否存在房地产泡沫的讨论
房地产的价格在理论界引起了巨大的争论, 部分专家认为中国的房地产市场已经产生了全面的泡沫或者至少在部分城市的泡沫。反之有的专家则认为, 中国的房地产市场是有真实性需求所支撑的, 并没有产生泡沫, 房价将会继续上扬。
1.1 认同房地产存在泡沫的专家的观点
房价收入比:国际上普遍认为, 住房价格与家庭年收入的比值一般为3-6倍, 住房消费占家庭收入的30%是一个公认的合理界限。超过这个数值, 房地产便存在产生泡沫的危险。而当前我国大部分城市的住房收入比早已超出6倍的界限, 部分城市, 如北京、沈阳、上海等房价收入比都已经超过了10倍。
住房空置率:对于空置率的算法, 国际上并没有统一的标准。以美国为例, 空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋;空置率是由空置房除以全社会房屋得出。但我国的计算方法有所不同, 空置率=计算期末尚未出售商品住宅面积/近三年竣工商品房面积总和。我国专家认为虽然和其他国家的计算标准不统一, 但我国的房地产空置率已经偏高。房地产市场存在泡沫。
房地产受益还原法:由于房地产产品的具有使用属性和投资属性的双重价值属性, 可以通过对未来收益进行折现, 从而计算其价值,
其中:P为资产的内在价值, Dt是t时期的租金
收益, rt是随机折现因子, T是资产的持有期, PT是持有期结束时的资产价值。
通过该公式进行计算, 有的专家认为中国的房价已经偏离了其内在价值, 含有30%左右的泡沫。
1.2 认为房价继续上扬, 当前房地产市场不存在泡沫的观点
有的专家认为, 我国房地产市场不存在泡沫, 房价将继续保持平稳快速的增长幅度。我国目前的城市化率还不足40%, 要到2020年达到70%的城市化率还有的很长的路要走, 按照现在每年1个多百分点的速度提高的城市化率, 存在着对于城市房地产大量的真实需求。而且我国目前的城市人均住房面积为仅为18平方米, 与人均国土面积远小于中国, 但人均住宅面积却是32平方米的日本相比, 我国居民改善居住品质, 增加居住面积的潜在需求是非常巨大的。而城市土地资源的稀缺性, 决定了地价必然上涨, 同时地价的上涨引致了房价的上涨。加上我国经济的快速发展, 人均收入的提高, 房价必然保持持续的上涨。
2 制止房地产投机泡沫应采取的有效政策
为防止房地产过热风险, 央行调整了银行自营性个人住房贷款利率政策, 这对抑制房地产发展过热势头有一定作用, 但对制止房地产投机泡沫还应采取以下一些有效政策和措施:
2.1 政府对房地产的调控力度必须加强, 对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施, 不能让房地产泡沫越吹越大, 否则其后果就不堪设想。北京市有一些房地产项目公司成了炒地皮的投机商, 这是房地产监管部门对房地产商缺乏应有的严格监管造成的。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”, 坚决打击炒卖地皮的投机商, 吊销其营业执照;对有些地方政府为了非法获得收入, 竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”, 则更应予以严厉惩处, 上海市政府已规定个人购买住房居住不满一年出售的, 对其购销差价征收5%的营业税, 以抑制短线炒房。
2.2 严格控制每年住房信贷的增长, 是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险, 国外民用住房建筑业周期性的不稳定, 导因是住房抵押信贷供给的波动, 因此, 自上世纪六十年代中期以来, 稳定住房市场上抵押信贷资金的流量, 成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40-60%, 显然增幅偏高, 导致房地产业发展速度过快, 有些城市出现了房地产泡沫。笔者认为, 今后每年房地产信贷增长应严格控制在20%以内, 以防止吹大房地产泡沫。
2.3 要解决住房空置率过高和控制房价上涨, 必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施, 调整房地产结构失衡问题, 大大压缩别墅、花园洋房建设比重, 加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划, 合理配置住房贷款的结构。
2.4 我国房地产业发展过热, 同房地产业的利润水平过高密切有关, 因此, 笔者建议国家财税部门应通过运用税收杠杆, 把过高的房地产利润水平降下来, 这样有利于抑制对房地产业的过度投机。
2.5 房地产信贷已成为商业银行信贷业务中占比很大的一项基本业务, 但房地产业又是收益与高风险并存的特殊产业, 为确保银行住房信贷业务有序规范, 在防范风险中稳健发展, 必须要建立相应的严密管理、调控有序的管理系统。在国有商业银行中, 中国工商银行已于2002年率先建立了房地产信贷管理的组织系统、制度系统 (将全行住房信贷业务从起步起就纳入了制度运行轨道) 、操作系统 (全行住房信贷业务建立在一个统一、标准化的业务平台上) 、风险控制系统 (住房信贷业务的预警、整改、停牌制度, 住房贷款风险拨备制度等) 。看来, 商业银行要管好房贷, 必须有一整套的严密审查、监控、预警等制度并对违规者予以严惩。
2.6 通过开展保持共产党员先进性教育活动, 彻底清理查处和制止房地产建设、交易中权钱交易的腐败案件和清除商业银行房地产信贷中的道德风险是一次机遇, 也是降低房价的一个途径。由于房地产市场中的腐败因素是不断抬高房价的重要原因, 因此, 把房地产市场交易中的腐败案例彻底查清, 并相应完善房地产交易和房地产信贷中的制度反腐、监督反腐措施落实情况, 定能有利于堵住、打击腐败黑洞, 降低房价、减少房地产市场的泡沫风险。
摘要：改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机, 城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高, 又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行, 涉足商业地产领域。随后而来的, 是相当一批地产商, 其中多为有实力的品牌地产商, 纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。近年来, 学术界对于中国是否房地产泡沫的讨论颇多, 中国政府为了抑止房价的过快增长, 也连续出台了多项政策。本文认为房地产泡沫的危害是巨大的, 当前无论是否存在房地产泡沫, 都要从长远的角度预防和整治房地产泡沫, 预防和整治的角度要从城市化着手。
房地产经济泡沫问题 篇5
关键词：房地产；经济；泡沫风险
一、房地产经济风险泡沫原理
专家学者也未能给房地产泡沫下好定义，尽管专家与政府都认同我国房地产经济已经出现泡沫，但是对于已出现的泡沫风险范围，至今还未能形成共同的想法。依据现行全球统一标准，来评估评估我国房价，当下我国一百个中大型城市的平均房价收入比是十五，意为每个家庭工作十五年才能够存够钱买房子。并且例如北京、上海、广州、深圳、武汉、成都等大型城市的实际房价收入比要高于理论数据，所以可以得出结论，我国房地产经济危机在逐渐扩张。
二、产生房地产经济泡沫的原因
当下我国房地产经济早已阻碍了经济发展的速度，但是决策者严厉管制房地产会影响经济的正常运行，但假如执政者放任不管房地产的盲目发展，这又会为以后经济的发展带来更大的麻烦。产生房地产经济泡沫有许多原因， 一般有如下几点：
（一）土地财政政策
由于修改了分税制度，我国再次确定了政府的权力与责任，该政策也带动了地方政府管理财政的热情和激情，但是由于责任分配未能落实到位，致使地方政府收入较少，这也达不到城市跨越式发展标准。在这种情况下，地方政府财政收入的重要来源是地价，要解决城市建设资金问题，政府采取增加土地价格这一方法，有些城市售出土地的收入达到财政收入的百分之六十。由国家垄断和征收土地，这个机制使用招拍挂这个方式来提高地价，然后政府来收取的土地增值的利益。
（二）经济环境不佳
我国经济环境不佳导致房地产经济泡沫的扩张，我国的固定资产投资长时间居高不下造成许多行业都出现了产能过剩的状况，且各行各业竞争十分激烈，这致使制造业利益减小，许多的实体企业的利益微薄，制造业的缓慢发展导致资金由实体经济投入到房地产中。社会资本投资市场开发力度不够，房地产的利润吸引许多投资者的注意力，各行各业的资金持续注入到房地产行业中，，并且资金的注入又推动了房地产经济的发展，高利润让投资者都会趋之若鹜，这也增大了房地产经济危机的风险度。
（三）政府监管房地产力度不强
我国在两千零三年制定房地产管理措施后，这代表着我国房地产经济踏入到调控时代，但是监管效果不佳，根据信息可知，房价相比政策实施前提高了十倍以上，因此有专家指出房价的提高是由于制度的影响。监管制度并未提及房价上升的根本因素，监管措施都控制在人们的购房需求上，没有提出解决方案来增加房地产的供给，该行为导致房地产投资者错误的估计房地产的供求状况，误认为房地产供不应求，同时也让老百姓认为房价会持续上涨。在这种错误观点的驱使下，大多数老百姓都着手准备给子女买好房子，在消耗了房地产经济发展的能力后，也导致了房地产经济危机的扩大。
三、解决房地产经济泡沫的方案
房地产经济泡沫风险具有不稳定性，这也会给以后的经济发展带来不良的影响，所以结合已有的房地产经济危机的案例，联系已有国家房地产经济监管的经验与教训，具体问题具体分析，作者提供了以下解决措施。
（一）打破固有土地财政机制
由于当下土地财政机制的缺陷导致我国房地产经济危机，所以决策者一定要实行能够打破固有土地财政机制的政策。一定要从这两个层次入手，第一，改变已有的分税制度，中央政府必须要承担更多的责任，扩大地方政府相应的权利与责任，这就既能缩减地方政府的财政支出，解决地方政府的财政问题。第二，就是打破由政府独占土地供应的机制，准许农田和集体土地在符合要求的情况下，在市场上自由流通，这就能改变政府单独监管土地的角色，这也可以调低土地价格，能够降低房地产经济的不稳定性。
（二）充分刺激实体经济
现在我国老百姓遇到了投资渠道过窄的难题，实体经济发展不畅，因此政府必须要大力增加对实体经济的支持力度，然后制定各种符合实际的措施，来促进实体经济又好又快的发展，这样就能够为社会存量资金给予多条增值道路。推动实体经济发展的主要方式就是促进利率市场化的进程，减少实体企业的资本流失，让大多数微型企业解决资金问题，也可以依据市场发展趋势来推动资本的自由流动。
（三）增大房地产经济监管力度
房子是商品，也是老百姓居住的场所，房子价格的高低和老百姓的日常生活息息相关，我国房地产经济监管的不力的状况一定要及时解决，也急需决策者深入研究和分析。房地产的监管也不是简单管理老百姓的日常需要，也要思考供给问题，通过提高用地标准，完成供给的提高的目标，这样就能在一定程度上降低房价。执政者要及时推出房产税，推出房地产税最主要的目标是减少空房率，节省资源，提高持有人的成本，对于拥有的两套以上的住房的人民群众增收一定的房地产税，这能够减少房地产经济的投机取巧的现象。
参考文献：
[1] 刘守坚. 对我国房地产经济泡沫问题的思考[J]. 广东科技，2011（02）.
经济复苏与房地产泡沫争议 篇6
但是房地产在很短时间迅速复苏, 包括具体表现在近几个月期间的各大城市房价迅速上涨, 地王不断涌现, 大家担心这种复苏是否是新一轮泡沫再现?
而普遍认识则是房市与股市的快速走高同期远远高于实体经济的回暖, 资产泡沫逐渐形成并将引发通胀。在此背景下, 新的共识是宏观经济政策应该迅速转向于经济结构调整的方面, 具体包括将快速收紧信贷政策, 引导市场上流动资金走向实体经济等等。
最近国家出台的一系列政策信号正在传达中央收紧流动性的决心。一方面关于二套房贷趋紧的相关政策再一次进入实施阶段, 而另一方面, 则是银监会、人大财经委等各方面对于当前房地产市场虚热所公开表示的担忧。
房地产泡沫的经济学解释 篇7
1房地产商品的特点及影响房地产市场供求的因素
房地产与其他普通商品有着很大的区别,它有三个独特之处:1)房地产不可移动;2)从短期看房地产的供给没有弹性[3],这意味着短期内房地产的价格随着需求而涨落;3)从长期看土地供给总额是固定的,但土地利用强度是可以改变的,所以长期看房地产供给可以变化。综合以上特点,房地产短、长期需求供给曲线如图1,图2所示。
房地产商品的特性决定了影响它供求的因素也有所不同:1)人口。对住房需求影响最重要的是人口,人口因素包括人口的数量、性别及年龄组成、家庭构成。2)收入。收入上升,人们的住房需求也会随之增加,而且还会引起住房的形式和舒适需求的改变。3)信贷。4)土地供给。
虽然住宅商品有此特性,但是作为置身于市场经济条件下的正常商品,它就得遵循需求和供给规律,均衡价格和产量受供求关系影响。如图1,图2所示,S为房地产市场的供给;D为房地产市场的需求。供给需求曲线的交点,就是供需平衡的均衡价格,这个价格是以市场需求为基础的,也是市场消费者能够承受的价格。尽管房地产市场的供给和需求是不稳定的,房地产市场是一个高风险的市场,从其投资到投入使用有一个时滞,在外部环境变化时,对房地产市场的冲击较其他市场明显,同时房地产市场的周期比较长,其波动和不稳定性也更强。但是从长远来看,由于房地产市场是以需求为导向的,最终是能达到均衡的。
2 影响房地产需求的其他因素及需求曲线的移动
1)消费者的投资性需求。人们对投资性需求主要受住房的预期价格的影响。在房地产市场快速上升时期,随着房价的快速升高,消费者对市场看好,投资性需求也会增大。投资者往往具有“从众”心理,加之其他因素影响(如政策、舆论导向等),在短期内容易造成对房地产的过度需求,刺激了泡沫的产生。2)经济发展进程。当一个经济体正处于快速发展时期,在短期内消费者的财富可以看成定值;在经济处于上升期,人们收入水平不断提高,从长期看,消费者的财富会增加,对住房的需求也会提高。3)其他资产的收益。住房作为人们持有众多资产形式的一种,人们会根据各种资产的收益来选择持有比例,若其他资产的实际收益低,对住房的需求就大;其他资产的实际收益高,对住房的需求就小。影响房地产需求的因素,在图中,可以由需求曲线的位移来表示。需求增大,需求曲线向右上方移动;需求减少,需求曲线向左下方移动,如图3所示。
3 影响房地产供给(投资)的其他因素
1)投资的预期收益。
这主要是由于建筑业的时滞造成的。在房地产市场中,住房投资并不能立即转化为供给,新住房从投资到投入使用有一个时滞,这就造成了新住房的供给并不是对现期价格的反应,而是对新住房建成时住房预期价格的反应。因此,现期住房价格对住房投资的影响是间接的,房地产商住房投资的增减取决于对未来房价的预期。
2)人口和财富的变化。
在短期内,相对于原有的城市人口数量来说,人口的变化量可以忽略不计。从历史的角度看,在某一阶段,城市人口变化有一个趋势,这时的住房投资应考虑到人口和财富的变化,在一个人口和财富不变的社会中,当期住房存量已经满足了市场需求,此时的住房投资等于现有住房的折旧。在人口和财富增加的社会中,住房投资也应按相应的比例进行增加,其增量取决于人口和财富的新增量,人口和财富对投资的影响是通过价格来影响的,人口和财富增加时,需求增加,住房价格上涨,住房的投资增加;人口和财富减少时,需求减少,住房价格下降,住房的投资相应减少,直至少于折旧。
4 房地产过热及泡沫产生的原因
房地产的过热,是以市场中住房价格虚高,住房投资超过了市场的正常需求水平,大量商品房空置为特征的。其产生的根本原因是住房的过度投资。从前面的分析可知,住房投资是建立在住房的预期价格之上的,如果地产商对房地产市场的前景非常看好,住房进行追加投资又非常的简单,就极易引起投资的过分增长。以中国近几年的房地产市场发展为例,最近几年中国城市化进程加快,大量民众涌入城市,给房地产发展创造了客观条件。另一方面,中国市场的政策倾向,市场环境的变动,需求极有可能在短期内增加,需求曲线向右上方移动。在短期内住房的社会存量并不会有太大变化,这时,如存在过量需求,价格就会上升。价格上升,市场扩容,导致了住房投资的增加,市场表现为房地产公司数量的增多,住房贷款数量增加,在建工程增多,在可预见的时期内,住房的供给也会增加。由于建筑业的时滞,房地产商对市场的预测是建立在现期水平基础上的,是对现期价格作出的反应,供给变化量的多少取决于投资对价格的弹性。在稳定的市场环境中,房地产商的准入门槛并不低,投资弹性不会很大,供给对需求的反应是理性的。需求在短期增加,价格上升,住房投资随之增加,新建住房落成后,供给也会增加。这种增长是具有经济基础的增长,从长期看,市场慢慢恢复均衡,房价自然平稳下来。但如果市场对房地产非常有信心,加之政府的政策导向的作用,造成大量的企业资金投入到房地产市场中,这时投资曲线对价格的反映趋于敏感,投资弹性增大,价格上升对投资的影响也变大。
如图4所示,当投资曲线由FS0转变为FS1,时,对价格变动的反应增强,当价格由P0升高到P1,在新的曲线FS1中,投资的增加更明显了。如果真实的市场需求增量只是H1,那么投资多余的增量H2-H1,便失去了经济基础,形成泡沫。
市场良好的预期,人们的投资性需求增加,刺激了房价的上涨,房价的上升又助长了人们的炒作,当市场的需求主要以投机性为主时,房价就会扭曲,其大幅的上涨使消费者失去理性,消费者的“从众”心理使更多的消费者加入到市场中。过度膨胀的市场,催生了过度的投资,两种因素的相互作用,使住房价格严重偏离了社会需求基础。从长期看,市场并不能消费这么多的投资,过高的价格只是有消费者和投资者的预期支持,一旦市场达到了临界价格,人们认为价格不会再升高了,泡沫就会破灭,市场就有了崩溃的危险。
5 结语
通过上述对我国房地产泡沫所作的经济学分析,可以得出以下结论:近几年来中国房地产价格上升有其合理的一面,即是由真实的需求引起的;但价格上涨的过快,使投机者看到了投机套利的机会,在投机气氛渐浓的同时,泡沫就不可避免的产生、膨胀,特别是在一些区域性的中心大城市里,飙升的房价已经包含了较大比例的泡沫成分。在这里,尤为重要的是要认识到,中国房地产的过热是和政府所实施的相关政策紧密相联系的,房地产投资弹性过大,而且中国的房地产企业还是以国有企业为主,对资金的压力并不敏感,反倒是对政策变动有相当强的敏感弹性,政府在某地区的政策变动很容易导致大量以国有企业为主的房地产企业的进入,故对房地产泡沫的治理,重点应针对房地产市场中的过度投机予以抑制。因此可采取以下建议:1)回归住宅最终是供人居住的消费类商品本色,制止把房地产当作投资和投机对象的错误做法;2)禁止消费层面的投机行为;3)封堵境外投机资金,收缩国内面向房地产行业的银行信贷;4)改变人们的预期,使房地产成为正常商品;5)制定更加合理的土地供应政策,增加土地供应;6)采取适度的调控措施,避免预期突然转变和泡沫突然破灭。
摘要：对房地产泡沫进行了阐述,从经济学的角度对房地产市场的供给和需求之间的关系进行了分析,找出房地产泡沫形成的机理及其影响因素,对认识房地产过热和泡沫的产生具有很强的现实意义。
关键词：房地产泡沫,泡沫经济,供给,需求,建议
参考文献
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[2]易宪容.谨防房地产业要挟整个中国经济[N].国际金融报,2004-07-30.
[3]厉以宁.西方经济学[M].北京:高等教育出版社,2000.
[4]野口悠纪雄.土地经济学[M].东京:日本经济新闻社,1989.
房地产泡沫效应的经济学分析研究 篇8
过去两年的大部分时间里, 普通的小投资者们———他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休———已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票 (IPO) , 他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高———那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前, 购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然, 我们很清楚的记得, 当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候, 那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管, 他们是高科技产业经济泡沫的助推器, 储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时, 都变得沉默了。
现在, 我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径, 但遗憾的是, 他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前, 房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中, 如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产, 房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金, 其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红, 这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。
个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商———这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产, 甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路, 利用其周边的土地开展建筑项目, 通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来, 搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里, 这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅, 告别过去拥挤的空间, 享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓, 则可以成为年轻家庭负担得起的新居所, 从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙!
一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础
房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件, 这些基本条件主要有两个:较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款, 较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。
但是应该注意到, 真正的泡沫, 是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力, 但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。
“自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能———他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作, 选择那些价值被低估的房产加以重新装修, 以期获得高额回报。
当然, 这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值, 取决于投机者套利的能力, 取决于投机者讨价还价, 降低交易费用和房屋翻新费用的能力, 但是只要利率仍然能维持较低的水平, 而房屋售价又不是太高, 这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的, 但也不乏损失, 而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花, 最后花落在谁手里, 谁就会赔得一塌糊涂。
第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多, 并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据, 2004年, 美国房价大幅上涨, 平均涨幅为11%, 创下1979年以来的新高。其中, 内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下, 全州房价一年之内上涨了32%, 涨幅居全美之首, 夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍, 原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动, 谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信, 凭着自己的洞察力, 能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。
二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径
阿伦·格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平, 即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。
的确, 房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样, 从美联储的态度看来, 现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期, 房地产正像前几年的高科技泡沫一样, 是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长, 减少人们在房地产上的投资, 同时使得房地产投机者的成本提高, 挤压房地产泡沫。现在, 我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金, 抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示, 消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元, 相当于个人可支配收入的7%, 而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%, 这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率, 相对应的, 那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目, 并最终导致制造业存货增长, 长期来看会影响未来的产出。可以看出来, 美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动, 继而控制受利率影响的抵押贷款数量———尽管这是有待证明的, 但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩, 而不是让贫血的经济步伐慢下来, 或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值, 目前来看还代表着可支配净收入。
2005年春天的前几个星期, 综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目, 并考虑今后的发展前景。6月上旬, 报告指出消费者价格指数和生产者都有下降, 经济增长疲软, 美元处于相对强势, 这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响, 消费指数的下降和经济增长乏力, 给美联储继续提高利率增添了压力, 降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划, 并把10年期国债收益率降低至3.85%。
执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题———低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解, 格林斯潘坚持, 并且暗示了他的意愿———要让短期利率持续上升, 直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计, 但一旦达到了预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。
三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制
从目前的趋势来看, 债券利率和抵押贷款利率都在升高, 那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢?
首先, 利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高, 及时把手中的房地产卖出去;也有的因为购房合同还没有到期, 必须要执行合同, 这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。
其次, 在正常的政策效应迟滞过后, 新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓, 同时, 符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产, 其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者, 在目前利率调整的环境下, 会发现自己的处境相当被动, 有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少, 让房地产市场供给相对过剩, 价格也出现了下跌———但在高档住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%, 这听上去让人很舒服, 但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下, 在银行紧缩银根的放贷评估准则下, 曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元, 这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然, 一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价, 转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本———尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期, 不期望自己的股票红利能永远上涨, 也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”, 市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上, 一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。
四、利率与商业地产的关系
商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境———尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套, 同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后, 房地产市场供给重新又活跃起来, 而且并未伴随实质性的通货膨胀现象, 这不能不说是低利率带来的一个良好效果。
在一些新的市场中, 写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来, 但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低, 因此投资越来越多的转向房地产市场———统计显示, 机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产, 越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者———投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应, 更有利于获利, 但是, 许多大的机构投资者都在控制投入, 同时把贷款率控制在60-65%, 相比之下, 一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后, 提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。
最近的房产交易显示营业收入相当的高, 而与此相对的, 租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着, 特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用, 这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。
五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响
美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来, 商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金 (RE-ITs) 市场资本值的增加, 增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元, 以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后, 人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较, 他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”, 推动人们进入商业地产俯拾巨利。
较高的利率不仅会影响未来的发展, 而且, 商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润, 同时, 低利率会导致消费需求萎缩, 直接影响销售增长。在这种背景下, 较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本, 当然, 这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。
如果我们审视过去几年的经济运转情况———从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济, 似乎可以发现, 美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史最低水平。例如, 自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长, 而促进私人消费强劲增长的主要因素有, 住房抵押再贷款 (refinancing) 、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是, 如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平, 现在的房地产泡沫就会破裂, 但是与此相伴的, 美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。
六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向
1980年受里根减税刺激, 美国房地产投资大规模扩张, 1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌, 1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条, 23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩, 美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处:大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比;生怕失去投资机会的淘金热潮;过热的银行信贷;资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益, 而忽视了眼前利率调整可能带来的风险;没有对借款者的现金流加以足够重视, 尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人———这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的;过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场———这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平, 房地产价格的变动方向只有一个———就是上涨;坚信投资房地产是永远有利无害的, 而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。
当然, 这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见, 应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的, 而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响———这部法案不鼓励个人投资, 同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的, 抑制投机行为是个值得称赞的目标, 但是美联储不应该把利率推升到过高的水平, 以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖, 房地产减值、增值, 房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。
七、对于合理的利率水平的探讨
利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变, 这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率, 可以挤压房地产泡沫, 但有可能导致经济衰退;如果要抗击经济衰退, 就要降低利率, 这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢?美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到, 是否真的是这样呢?根据理论定义, 合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡, 既要保证投资需求不会过热, 又要维持市场活力。很显然的, 这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高, 那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的, 1981年时的优惠利率高达21%, 抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始, 美国的经济状况发生了根本上的转变, 普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者, 因此, 考虑到他们有限的收入, 利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。
能源消耗量上升到正常水平的两倍, 而且没有任何降低的迹象, 这种背景下, 7%的优惠利率出台了, 与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率, 这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场———自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是, 一旦发现消费者购买力下降, 失业率重新抬头, 美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下, 新的工作机会在不断出现, 而与之相矛盾的是, 整个社会的可支配净收入却是在不断下降, 因此, 如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀, 6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许, 合理的利率应当更低一些。
八、可资借鉴的澳大利亚经验
房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课, 尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验, 比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然, 由于两国现实情况的不同, 我们不能将美国的市场完全与澳大利亚对比, 但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间, 失业率曾高于10%, 利率则高达17%, 在这之后, 1997年, 房地产价格开始缓慢上升, 失业率开始下降, 与此同时, 澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容, 房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。
从2003年开始, 澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率, 同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力, 这无疑提高了放贷标准。2004年底, 澳大利亚开始提高利率, 至今已加息3次, 每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫, 但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%, 而目前全国平均房价仅上涨了0.4%, 其中悉尼上涨了0.2%, 而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的最大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%———这一点从美国的现状也可以看到, 同时, 房屋净值贷款几近停止, 直接导致了消费者支出下降, 人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响, 消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日, 基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。
九、对美联储下一步所要采取的对策的建议
对澳大利亚来说比较合理有效的利率, 放在美国可能就显得太高了, 而且, 消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论, 单凭这个判断经济过热, 继而决定摧毁整个房地产市场的价值, 这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论, 理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。
所以, 美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低, 或者提高利率以惩罚那些投机者, 而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准———当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施———如根据借款用途来决定放贷政策, 这就像证券市场上通过收取保证金来抑制投机行为一样。这样一来, 银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保, 同时, 通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来, 同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。
注释
房地产经济泡沫问题 篇9
一、房地产经济泡沫形成的原因
1、自住、投资的需求及外资的参与支撑着楼市一路走高。
在中国这样一个人口大国, 每年的住房需求量是巨大的。特别是这些年来, 八〇后已经跨入了成家立业时间段, 更是加大了对住房自住性的需求, 但同时, 相当一部分购房者并不是没房住, 他们再次置业的目的, 是为了改善居住或投资, 因此, 目前市场上的新房子有很大一部分并没有落在迫切需要住房的人手中, 而是为那些多次置业或购房投资者所消化。这不能不让房子价格飞涨, 不能不让真正需要的人面对日益高涨的房价而“仰天长叹”!再加上房地产市场全球性和开放性的特征, 使大量外资在资本利益的驱使下参与其中进行投机炒作, 更加重了房地产市场供应不足的局面, 使房地产市场的需求看似一直十分旺盛。
2、土地价格的攀升推动房价上涨。
从根本上看, 目前我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济, 而是以政府为主导的运作体制。具体体现在房地产行业的基本命脉——土地上, 土地实际上是掌握在政府手中, 遵循“价高者得”的原则, 国家完全处于垄断地位。这种垄断就不可避免地产生垄断的通病——“更高的价格与更少的供给量”。政府垄断土地供给, 势必形成一个新的利益链条, 即房地产价格越高, 土地开发利润就越大, 开发商竞拍土地的热情就越高涨, 政府通过拍卖所获得的直接经济利益随之越大, 如此循环往复, 房价能不日益高涨么?再加上其他建筑成本、各种规费、税收、及开发商利润, 试问, 房子价格又如何降得下来?
3、开发商囤地不建房和捂盘惜售的投机行为, 人为制造供求紧张。
早在1999年, 国家土地资源部就有了《闲置土地处置办法》, 超过规定时间开发的土地, 县级以上人民政府可以无偿收回闲置土地拥有者的土地使用权。但事实上, 在现实执行中却不具备任何威慑力。问题的症结是, 开发商和政府利益一体化, 故开发商的囤积土地之举, 最终也会体现在地方政府经济利益的增长, 由此又如何会去实际执行所谓的“闲置土地”呢?一方面是政府通过各种媒体, 连续下发文件说要限制物价上涨, 但另一方面却是开发商借机大肆拿地囤积。如此一来, 最终使国家让房价不再上涨甚至下跌的愿望成为泡影。更有甚者, 在北京奥运前夕, 开发商更有捂盘豪赌奥运的投机行为, 这些均加剧了市场供需矛盾, 致使这种矛盾通过价格体现而愈演愈烈。
4、房地产宏观调控指导理念短期内很难见效
在国家对房地产市场的宏观调控中, 金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内, 央行已经连续9次加息。如此频繁的金融调控措施, 但效果并不理想。目前的存款利率与通涨相比远远为负, 随着资产市场的持续上涨以及投资理财观念的深入人心, 希望光通过提高利率已难遏房地产高烧。加息一方面加重了开发商的贷款成本, 另一方面又增加了消费者的供房成本, 实际上短期内起不到实质作用。
房地产经济泡沫将加大财富向一方急剧集中, 加大贫富差距, 为社会动荡埋下了祸根。它就像一个美丽的肥皂泡, 何时破灭尚未可知, 但目前的关键是如何使之不突然破灭, 实现房地产经济的“软着陆”呢?我看应该注重以下几方面:
1、采取“多管齐下”的有效调控手段。
目前的调控手段未起作用, 很大程度上是一个循序渐进过程, 同时也是方式过于单一所致。要降低房价, 让新增供应量能最大限度地落在真正需要解决住房问题的人手上, 就必须遏制房子的“虚拟”需求, 以真正实现“居者有其屋”。比如采取实名购房, 加大房屋交易税, 根据房子的价值征收物业税, 房子越大, 拥有越多, 价格越高, 缴纳税也就越多, 由此可以起到抑制的效果。制定切实可行的的金融制度, 让被动保值为目的的投机者安心退出投资及投机领域。
2、改革土地拍卖制度, 加强对开发土地使用的监管。
政府应该正确认识高价土地势必带来高房价, 虽然短期给政府财政带来了收益, 但与改善人民群众生产生活的目标大相径庭, 政府应制定相应政策, 使国家土地拍卖价格保持相对稳定, 特别是一般住宅用地要维持一个合理价位。
3、大规模建设经济适用房、廉租房, 并进行全方位监督。
应该看到, 经济适用房之所以不能充分发挥其作用, 很大程度上是缺乏有效的监督机制。在一件件丑闻面前, 我们通常只见到曝光了的一面, 至于对相关责任人的追究往往是雷声大雨点小。可见, 严厉问责制度及大力改革现有经济适用房政策, 是解决中低收入家庭住房问题的关键。为众多的低收入人群量身定做一套政策性住房供给体系, 才能实质性地解决住房领域面临的一系列问题。以建设政策性住房作为压倒一切的任务, 才能最终解决根本问题。
4、鼓励和提倡理性消费
住房消费, 需要理性和从容。毋庸置疑, 当前房价超越经济增长和人民收入增长的非理性疯狂上升, 政府和开发商的罪过首当其冲, 但也不能排除消费者的追涨心理及浮躁心态。应该提醒人们, 随着政策的累加效应逐步沉淀, 最终将发挥导致经济拐点的强大作用;一旦房地产经济泡沫破裂, 其蕴藏的风险破坏力根本无法回避。这无疑给当下各个投机者敲响了警钟。
综上所述, 房地产价格的过度高企, 不但会损害广大人民群众的利益, 而且对宏观经济的稳定构成威胁。今后, 政府应运用掌握的土地资源以及相应的税率等经济和必要的行政手段来实施调控, 增加普通商品住房, 平衡好供求关系, 为控制房价过快上涨提供物质基础, 才能使国民经济稳定、健康地良性发展。
摘要：房地产经济泡沫现象严重影响着我国房地产经济的发展, 一旦房地产经济泡沫破裂, 其蕴藏的风险破坏力根本无法回避。认清房地产经济泡沫形成的原因, 才能实现我国房地产经济泡沫的软着陆, 最大限度地保护人民群众的根本利益。
关键词：房地产经济泡沫,供求关系,土地,调控手段
参考文献
房地产经济泡沫问题 篇10
虚荣经济是心理学和经济学衍生的词汇, 这里的虚荣是市场虚假的繁荣, 但更侧重人们对第一手经济信息的缺失导致内心盲目追求财富的狂热表现。笔者将虚荣经济定义为:由投资人或政府部门内心过度追求自身利益和对市场需求持过高期望而引起的名不副实的市场繁荣, 这种虚荣经济最早表现在历史上的郁金香泡沫、南海泡沫事件 (South Sea Bubble) 、2008年美国的次级信贷危机 (Subprime Crisis) 和现在中国的产业结构畸形。
虚荣经济产生的直接原因是对罕见事物的爱慕、对财产的痴迷、对金钱的狂热等这些内心极度膨胀的欲望, 这种欲望甚至超过他最初需求的很多倍, 它并不是是马斯洛需求层次理论 (Maslow’s hierarchy of needs) 能解释清楚的。而经济学家马歇尔在《经济学原理》里的表述更佐证了这一点:“当一个人的财富增大时, 他的食物和饮料就变得更为多种多样和昂贵了;但他的食欲是受自然限制的, 而满足款客夸耀的欲望, 比放纵他自己的感觉器官, 次数更多。这一点让我们注意到:多样化的欲望尽管是强烈的, 但与优越感的欲望相比却是微弱的。”
其实, 马歇尔所说的优越感不过是虚荣心, 而不是需求层次理论中的尊重需求和自我实现。那么虚荣经济和房地产泡沫有多大关系呢?首先, 满足虚荣即满足需求的一部分, 房地产经济发展根据供需原理配置资源, 需求旺盛则带动资金流入, 需求萎靡则投资减缓。房市总是根据人们的消费倾向生产产品以满足需求。其次, 需求心理本身就是一种意识心态, 它虽然是客观事物的反映, 却更容易受到市场导向、政府政策的影响。如果市场导向和宏观调控忽视房地产业与其他产业协调发展, 过度强调扩大需求, 就很容易催生房市泡沫, 产生黑天鹅现象。这种黑天鹅效应是由于人类心理偏差引起的, 虽然发生概率很小, 一旦发生便造成较大的经济损失。
二、导致房地产泡沫的心理因素
我们常把资源分配归因于市场规律起作用的结果, 但不论是价格理论还是供需理论, 它们都直接受到人的意识和行为的支配。从唯物史观上看, 社会意识不仅反映客观存在, 而且对促进物质资料生产方式具有重要的能动作用。因此, 房地产经济风险有时候并不是经济规律能完全解释的, 而正确看待社会意识对房地产经济发展的影响更具有现实意义。推动房地产泡沫发酵的意识及行为大致可分为吉芬商品效应、非理性泡沫、红鲱鱼等几种现象。
1. 吉芬商品效应
从需求函数 (Demand function) 角度看, 降价使住房需求量增加, 涨价使住房需求量减少。然而, 在房地产销售市场, 价格上升需求量本应下降反而增加。恰如吉芬商品, 当价格上升时, 需求量增加, 价格下降时, 需求量减少。这还导致另一部分人担心房价会一直上涨, 就提前购买商品储存起来, 使房地产资源更加紧缩, 往复循环, 房价再度拔高。
2. 非理性泡沫
不论是投机行为还是投资行为, 它们都直接或间接地受到环境或者他人意识的影响。显然, 这些意识有理性与非理性之分。理性投资是以市场规律有效性为前提的投资行为, 它反映房地产基础价格和商品在未来市场上的增值预期, 而这些增值期望形成一定合理的房市泡沫。但更多的房地产投资行为是受非理性意识行为的影响, 如羊群效应、群众效应、信息失真等, 投资者明知道房地产商品价格远高于其实际价值, 却随大流以更高的价格购买, 循环往复, 导致商品实际价格大幅偏离市场资源配置价格, 形成房地产泡沫。
3. 红鲱鱼现象
红鲱鱼 (Red Herring) 是一种宣传、公关及戏剧创作的技巧, 借此转移焦点与注意力, 它同时也是一种逻辑谬误。同样, 在房地产交易中也存在红鲱鱼现象。开发商不仅在生产商品时想尽一切办法节约成本, 还在营销策划中通过过度包装、宣传、鼓吹, 不断抬高商品的价格, 使销售价格远远偏离实际价格, 催生更多虚体泡沫, 以谋取更多的利润。
三、房地产泡沫的其他原因
房地产商品被称为人们的基本需求品, 它不但是国家经济发展的动力, 还推动了其产业链的进步。而从经济稳定性和产业相互关联的角度来看, 产业链上的任一波动都必然影响其他行业的生存与发展。因此, 房地产泡沫产生不单是人们认识局限性导致投机行为的结果, 它也受产业链式反应的影响, 存贷比就是其中的一个方面。
存贷比 (Loan-to-deposit ratio) , 即银行贷款总额与存款总额之比。从银行盈利的角度讲, 存款是要给存款人利息的, 即占用存款人资金付出的代价, 因此对于银行来说, 存贷比越高越好, 贷款越多则意味着它获得的失去当前资金使用权的补偿越多。一方面, 房地产大规模开发需要向银行贷款, 另一方面, 人们购买房地产中40%~60%的资金也来自于银行贷款。因而, 有银行提供贷款, 房地产投机行为再次增强, 泡沫再次被做大。但是, 过度的投资会在一定阶段造成需求量急速降低。另外, 从银行降低风险的角度讲, 存贷比例应严格控制在一定范围内, 因为流动领域内的货币供应量应要满足一定的货币需求量。如果存贷比超过一定的限制, 必然会导致一定程度上的钱荒, 进而引起泡沫破裂。
四、房地产泡沫预警与应对
房地产泡沫的风险预警机制大多数采用定量分析的数学风险模型, 如VAR模型及对数周期幂律模型等, 但数学模型并不能完全描述人们的社会活动。首先, 因为人们在市场上的决策行为并不是一些离散事件, 它们是在特定背景和条件下产生的一系列连续性行为。其次, 数学模型同样不能描述和推测未来复杂环境, 更不能预测和应对突发事件, 最后, 数学模型中的统计分析数据带有很大的随意性、计划性。因此本文采用以定性分析为主、定量分析为辅的方法, 直接从各方立场反映人民对现阶段房地产发展的态度及这种态度将会引起的行为, 对房地产泡沫提出预警。
1. 地域分类投票调查
本文选取中国各地区的各阶层为调查对象, 主要以经济发展状况和各阶层收入差距作为分类标准。调查方法依据为:由于中国的各区域经济发展水平不一, 各地区对房地产经济的依赖程度不同, 房地产泡沫的大小程度不同, 人民对房地产的需求及对房价的心理承受曲线不同。调查方式为:首先, 对不同区域、不同收入的人对房价的可接受程度进行投票或统计调查, 分为房价可接受并会购买、房价偏高但仍要购买、房价过高且不会购买几个层次并分别计算百分比;其次, 分别赋予三个层次不同百分比临界点, 即可接受并会购买百分比临界值为20%, 购买但觉得房价偏高百分比临界值为30%, 而房价过高不会购买百分比临界值为50%。这三个临界值相互影响, 相辅相成, 当第三个百分比超过临界值, 则前两个百分比处于临界值之下, 此时房地产泡沫量增加, 应做出泡沫预警并运用价格杠杆调整。
2. 专家评分法
选取专家对现阶段房市进行评分, 主要以行业差别作为分类标准。评分方法依据为:各行业对房地产业的关联程度不同, 对房市发展的态度不同。评分方式为:采用0-5评分法并赋予各行业专家评分权重。首先认为房市无泡沫计0分, 泡沫存在但很轻微计1分, 泡沫存在对生活有影响但可接受计2分, 泡沫存在但可通过其他方式贷款应对计3分, 泡沫存在且影响正常生活计4分, 泡沫严重导致房价超出人民支付范围计5分。其次, 抽取银行、房地产开发商、房产中介、宏观经济研究四个行业专家进行评分并依次赋予0.1、0.2、0.3、0.4的权重。最后, 进行泡沫期望值计算, 这里的期望值越高, 房地产泡沫风险越大。
3. 房地产泡沫的应对措施
处理房地产泡沫主要是从供给、需求和投资引导三个方面入手。供给方面, 减少对房地产商的银行贷款, 促使减少房地产商品的生产。需求方面, 促进“国五条”的实施, 加大税收政策的杠杆调节作用。投资引导方面, 逐渐调整产业结构, 把社会资金引入到其他实体经济领域。
五、结语
中国是发展中国家, 构建社会主义和谐社会是国家和人民的理想, 协调利益关系、处理人民内部矛盾和维护社会稳定是现在社会发展不变的主题。而住房问题亦是关乎人民生存发展至关重要的一环, 运用以上预测和应对方法, 直接反映人民对房地产持续发展的态度, 实行对房地产泡沫的风险预警, 在泡沫破灭之前做好对该产业的调控, 这对国家经济安全、产业结构转型和人民安居乐业具有重要意义。
摘要：文章引入虚荣经济的概念, 分析催生房地产泡沫中的人的意识因素, 并运用定性分析为主, 定量分析进行修正的方法, 直接快速的反映房地产泡沫存在的问题, 避免了数学风险模型需要大量假设前提及其统计数据带有目的性和随意性而不能适应市场诸多因素变化的弊端。并根据分析结果从宏观上提出了相应的评价方法和应对措施, 以促使房地产泡沫的软着陆。
关键词：虚荣经济,社会意识,房地产泡沫预警,定性分析
参考文献
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