国内外房地产泡沫

国内外房地产泡沫（共5篇）

国内外房地产泡沫 篇1

一、泡沫化产生的缘由

追究金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由, 无非由经济因素和非经济因素两种成因导致, 而经济因素又可根据影响主体和影响客体的不同分为宏观经济因素和微观经济因素。

(一) 宏观经济因素

1.经济增长带来的资本膨胀效应

自1998年东南亚金融危机以来, 我国国民经济始终保持在8%以上的增速发展, 经济规模逐步增大, 从而带动了个体资本规模和企业等集团资本规模的持续膨胀, 进而使得国内总资本规模加速膨胀。而资本具有牟取暴利的特性, 使得资本过多涉足“虚拟”的金融业以及“半虚拟”的房地产业, 过度的资本投入在非理性炒作的影响下最终导致了金融业和房地产业的泡沫化“虚假繁荣”。

2.流动性过剩及国际热钱的涌入

改革开放以来, 我国卷入国际市场第三次分工的浪潮, 逐步使得国民经济走入外向型经济增长的轨道, 转变为新的“世界工厂”。过多的贸易优势虽然带动了以出口导向型为主的企业发展, 使得我国国民经济借以在短时期内迅速发展。但是因贸易顺差带来的超额外汇储备加速了我国流动性的过剩, 进而使得金融系统内部资金量迅速膨胀, 金融业泡沫逐步出现, 并随着流动性的进一步增加, 泡沫化更加严重。

近年来, 人民币升值压力逐步加大, 借助我国经济的繁荣发展, 国际热钱透过我国汇率改革的缝隙大举流入, 并与国内资本一起投机房地产业, 使得房地产业短期内地价、房价节节攀升, 泡沫化程度不断加深。

3.实体经济的萎缩, 投资渠道的减少

自2007年次贷危机以来, 以出口导向型为主的中小企业备受打击, 资源与市场“两头在外”的实体经济格局使得企业在欧美市场萎缩的背景下难觅投向, 逐步将投资于实体经济的资本转而投入股市、楼市等高回报、高风险投资渠道, 期望寻求短期投机收益。

过度的资本注入使得股市、楼市短期内难以消化, 资本的相对剩余和相对过剩使得金融泡沫和房地产泡沫出现, 并随资本的反复注入泡沫化程度逐步加深, 并在一定程度上进一步恶化。

(二) 微观经济因素

1.市场主体的盲目跟从

经济学和金融学的基本原理认为, 市场主体 (即交易中的买卖双方) 是理性的。然而, 理性同时又是有条件的, 即存在完全透明、完全对等的市场信息。但是, 在现实的市场经济运行过程中, 并不存在完全的市场信息, 反而因信息优势方的炒作或投机行为带动市场的运行。在以股市、楼市为主的偏虚拟经济中, 绝大部分交易主体处于信息的劣势方, 只能盲目跟从于信息优势方, 使得股市、楼市在经济好转或繁荣时迅速膨胀, 泡沫化进程加快。而我国楼市、股市自2003—2007年, 始终保持着“牛市”, 发展势头相当好, 使得盲目跟从者在谋取超额收益的同时丧失理性, 加大了金融泡沫和房地产泡沫出现的可能。

2.投机性的供求效应

(1) 需求效应

在金融投机与房地产投机中, 需求曲线并不是按照正常品的价格机制呈现反方向的对应关系, 即随着商品价格的上升需求量而随之下降。而是呈现向外弯曲的需求模型, 这正是近年来导致金融泡沫和房地产泡沫的原因。

在金融泡沫和房地产泡沫形成的过程当中, 起初, 当商品的价格低于购买者的保留价格P时, 价格机制仍然有效。而当价格高于P时, 超额的利润回报使得在商品价格上涨的同时, 市场预期价格在未来更会上升, 预期的如此传导往复, 使得泡沫出现, 并随着预期在交易主体间的蔓延进一步加剧。

(2) 供给效应

如上对需求效应的表述, 同理可知, 当金融商品价格和房地产产品价格低于P时, 商品交易仍按照正常品的市场交易运行, 价格机制仍然有效, 商品价格与商品的供给量呈现正方向的对应关系。

但当商品价格高于P (可理解为消费者的预期投机价格) 时, 便会出现价格机制失效的情况, 即商品供给方不再单纯地赚取商品的教育收益, 而且要占有正常品交易收益以外的额外预期收益。

股市的“逢涨不抛反而买入”、房地产商的“捂盘惜售”等现象便使得供求在短时期内供应严重失衡, 在市场预期的作用下, 供求失衡引起的价格飞涨使得金融泡沫、房地产泡沫随之出现。

(三) 非经济因素的影响

1.金融监管缺失

金融泡沫与房地产泡沫的形成都离不开资金链的支持, 两种泡沫的形成在一定程度上都反映了政府对进入监管的缺失。以人民币升值为预期的汇率、以外向型模式为主的经济模式、以流动性过剩为背景的国际形势使得我国国内资本规模呈级数式上涨, 而相配套的外汇监管、热钱吸收与对冲等因进入改革的滞后难以实现, 短期内国际投机资本、贸易资金难以消化, 加剧了以投机资本集聚产业——金融业和房地产业的泡沫化。

同时, 国内金融系统内部的信用泛滥, 使得大量的信贷资金被用以房地产商的积压资金当中, 在加剧房地产泡沫的同时也加速了金融泡沫。

2.土地审批制度的单一型弊端, 地价高涨引发新的信贷过度

我国实行的是土地集体所有制, 所有权归属国家政府, 单纯的经营权归个人, 而土地审批过程中的无序竞争, 进一步提升了竞拍中的土地价格。“地王”的出现无疑增加了房地产商的建房成本, 在赚取超额收益意识的引导下, 地价成本的上升必将导致房价的更高攀升, 最终导致房地产因价格高涨, 恶性投机行为而引发房地产泡沫, 此次泡沫主要体现在基础资产价格上的泡沫化和无序高涨。

同时, “单一型”土地审批程序的存在, 无法避免寻租行为的出现, 过度的因恶性竞拍而形成的寻租成本势必再次加入到土地竞拍的成本中, 无形中再次提升了地价的膨胀速度, 加剧了泡沫化出现的程度。

地价上涨的同时, 房地产商所需的购地和建筑资金也随之上升, 而其资金链大多依附于银行信贷, 最终导致金融系统内部信贷规模迅速膨胀, 在房地产泡沫出现并加剧的同时导致了更加严重的泡沫。

二、根治金融泡沫和房地产泡沫的对策

(一) 加强金融监管, 稳定金融秩序

1.在坚持货币政策的同时, 加强对国内信贷的监管

在应对次贷危机影响的过程中, 必须坚持适度宽松的货币政策, 抵御经济形势的继续恶化。但同时必须加强对国内信贷的监管, 尤其是对房地产业等投机性较强产业的信贷规模, 从资本流向的根源上阻截恶性投机行为的蔓延。

2.稳定汇率预期, 遏制过度的汇率投机行为

汇率监管部门综合运用对冲、对外投资等多种方法稳定汇率预期, 抵御国际热钱的涌入, 从国际投机资本的角度防控投机风险, 防止热钱注入国内市场, 从而降低其投机金融产品和房地产产品的可能性。

3.加大对国际投机资本的监管, 维护金融稳定

近年来, 以“量子基金”为代表的国际大宗投机资本不断投机于各个国家的金融产品, 加剧了国际金融市场的动荡, 同时也加大了各国当局抵御投机性极强产业泡沫化的难度。因而, 政府必须从入境资本的数额、入境资本的进出频率、入境资本的目的等多个角度对进出我国资本市场的国际大宗投机资本进行监督, 在维护我国金融秩序的同时, 遏制金融泡沫出现的可能, 同时抵御其投机我国房地产业的威胁。

(二) 转变经济增长模式, 形成内外兼顾的经济

过分依赖外部市场是我国遭遇次贷危机以来的重要教训。因而, 转变以外向型经济增长模式, 形成内外兼顾的经济模式显得尤为重要。转变经济增长模式, 不仅可以增加资本投资的渠道, 向产业链更深更广的区域发展, 同时还可以降低对欧美市场的过分依赖, 形成以内销为主的内部循环模式, 使得国民经济增长中, 消费与投资平衡增长。此外经济增长模式的转变在实体经济恢复的同时, 有利于降低相应的因贸易顺差而致使外汇储备, 降低流动性过剩的风险, 更有利于用高新技术改造传统的中小企业, 促使其成为新的经济增长主体。从而借以消化过度的资本剩余, 防范金融泡沫和房地产泡沫的出现。

(三) 加大市场信息透明度, 增强购买者的理性意识

市场经济中, 信息的及时性、准确性和完整性极为重要。在防御金融泡沫和房地产泡沫形成的过程中, 及时准确的、完整的市场交易信息更为重要。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开, 在防止房地产商恶意提高房价的同时, 增加购买者的理性化交易行为。而商品房市场交易过程中, 对房价的强制性公开更能从信息的源头上降低因盲目跟从而引起的房地产泡沫。

同时, 金融监管部门, 如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开, 势必会提高金融产品购买者的理性预期, 减弱恶性投机者的信息优势, 从而规范其交易行为, 防止金融泡沫的形成。

因而, 在金融产品和房地产产品的审批、构建、交易全过程中, 推行信息及时、完整的公开, 在稳定市场交易秩序, 抵御泡沫经济形成的过程中显得尤为重要。

参考文献

[1]徐金毅.论房地产泡沫产生的原因[J].中国商界, 2009 (5) .

[2]钟立春.房地产泡沫对我国金融安全的影响及对策[J].商业经济, 2009 (7) .

[3]王必梁.论房地产泡沫的成因、危害及对策[J].沿海企业与科技, 2005 (11) .

[4]张文远.我国房地产泡沫对金融安全的影响研究[J].山东大学硕士论文, 2007 (9) .

透视世界房地产泡沫 篇2

房地产业的快速发展避免不了“泡沫”

一般认为，现代经济意义上的房地产泡沫的出现及其后危机可从美国经济发展史上找到源头。２０世纪２０年代中叶美国经济繁荣年间，最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃，这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期。

美国著名经济史学家福克纳在著名的《美国经济史》书中深刻地指出：“当优良的公共土地能够获得的时候，土地投机就成为每一次繁荣的特点。”实际上，在这些土地被占有之后，接下来便出现了对城市房地产和房屋建筑的惊人投机。最后的结果是以１９２９年～１９３３年大危机强制性解决，房价重新回到合理价位。

世界经济发展史表明，某一产业的快速发展避免不了“泡沫”，避免不了要经过一个由“乱”到“治”的过程，像房地产这样的行业更是无出其外。现在全球许多国家房地产投资的增长速度已经超过了经济增长率的几倍，人们非常担心，一旦房地产泡沫破灭将会对经济的发展带来破坏作用。

房地产业集中的资产超过股票

耶鲁大学的罗伯特·希勒教授２０００年初以所著《非理性繁荣》警示当时美股所深陷的“泡沫危机”，时隔不久的当年三月，美股连续四个年头的振荡由此开始，希勒由此赢得“泡沫”学者的美誉。这位“泡沫”专家对房地产市场同样有着独到的见解。希勒指出了一个全球都很普遍的现象，那就是凡是有魅力的城市，无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场的泡沫是必然的。

实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的１５％左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的２／３左右。个人财富绝大部分集中在股票与房地产领域。

最重要的是，房地产属于最大的资产类别，远远超过其他类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。除了德国以外，在所有大的发达经济体中，所有居民户当中拥有住房的远远超过一半。在大多数欧洲国家和澳大利亚，住房占了居民户全部财富的４０％到６０％，而在美国则占３０％左右。在美国，按照平均收入计算，典型居民户所拥有的居住用房地产方面的财富也是其股票方面财富的六倍。也正因如此，投资者们套在房地产中的资金大大超过套在股票或者债券之中的数额。

房地产业的兴盛对各国经济发展功不可没。日本经济就是随着房地产泡沫的推动走向了快速的繁荣。

同样，美国的房地产业在当前美国经济衰退期间一枝独秀，一直保持高速增长，除了硅谷等少数地区房价出现较大幅度下跌外，全美多数地区的房价都是以两位数的比例上升。目前，美国年平均房价上升９％，创下了实际房价增长的历史最高纪录。

世界房地产热能撑多久

目前，世界经济正处于缓慢复苏和调整阶段，但新的不确定因素也在同时增加，房地产业就是其中的最后一个堡垒。不断上涨的房价也正编织着一串尚未完结的“泡沫”。

这在美国首先受到怀疑。统计显示，迄今年６月底，６８．３％美国家庭有“自置物业”，其总市值达１４．１万亿美元，比持有的股票价值多了近三倍。因此，房地产价格变化对消费的影响远大于股票价格的影响。简而言之，假如美国一般民众的住房只要升值１～２万美元，哪怕股指跌一半，对于消费者总体而言也没有损失，此即美联储主席格林斯潘近期“股市亏了房市补”之语的含义。美国的房地产热潮迄今为止已经持续了１１年，超过正常繁荣周期一倍多。在美国，从１９９９年以来，像纽约、华盛顿和旧金山等城市，房地产价格大约暴涨了５０％。市场已发出警告，在科技股泡沫破裂之后，美国房地产市场可能正在形成泡沫，这股热潮恐持续不长。如果美国经济此次复苏力度减弱，就极有可能导致房地产泡沫破裂，那意味着美国还得过一段“苦日子”。为了消除各种不利的推测，２００２年７月间，格老称美国没有房地产泡沫。这是他第一次使用“房地产泡沫”这个字眼，市场解读这个问题在他心中已占有一定的分量。

美国物业价格升势会不会逆转，人们的看法不尽相同。乐观派认为，美国银行现在利率很低且房地产需求殷切，并未到下跌的时候。其主要证据是：今年上半年已经落成的待售物业成交量５８５万个单位，比去年同期的５６０万个单位还多。新楼的存量只能供应３．５个月的需求，比一年前的４．２个月少。一句话，美国房地产市场在相当程度上而言还存在短缺现象，因此美国房地产的价格在一段时间里不会下跌。目前，关于美国有无房地产泡沫还在争论之中。

在英国，按照英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的估算，英国房地产价格在一年之内上涨了约２３％，而１０年来商用和住宅用房地产两方面的总报酬率一直远远高于１０％，超过了股票或者金边证券的报酬率。近三年来，英国的房价上涨了５５％，而股票价格则下跌了４０％。西班牙等欧洲一些国家房地产业的情况与英国的相差无几。那么，世界房地产热潮到底还能持续多久呢？

在中国，国家发展与改革委员会旗下研究所的一份最新报告警告，中国的房地产泡沫正面临破灭。该报告说，现在全国房地产投资３０％的增长速度已经超过了国内生产总值增长速度的几倍，与中国整体经济发展根本不相适应。统计显示，到２００２年，全国商品房空置面积达１亿多平方米，其中空置一年以上的达５０％，占压资金２５００多亿元，居所有行业不良资产之首。十分明显，如果房地产泡沫爆破了，银行就将陷入金融危机。

在香港，房地产一直是经济的重要支柱。在港英政府高地价高楼价的政策下，楼价只升不跌，香港房地产业成为一个全世界罕见的暴利行业。在这种畸形经济下，造就了一群牟取暴利的“炒楼族”，一直炒到了失去理智的程度。香港艺人章小蕙、钟镇涛就因炒楼亏损２．５亿，个案的背后反映的正是房地产泡沫下的悲剧。目前，香港房地产价格已从１９９７年的顶峰下挫了６０％，但下跌趋势似乎还未到头。

房价暴跌的危害猛于股价

可以断定，房价暴跌比股价暴跌对宏观经济稳定的影响更为严重。通过比较二战后各国房价暴跌的个案表明，各国房价暴跌几乎都是同时发生的。在上世纪８０年代初和９０年代初经济衰退时期，各国同时出现的房价下跌的情况较之于股价同时下跌的情况更多。此外，如果从产出增长开始下落至其反弹为标准计算，房价暴跌之后的经济减速期是股价暴跌之后的两倍。

相关的实证研究表明，房价暴跌更有可能随着房价高涨之后到来，此即意味着房价过高必然会面临更大的经济、金融风险。具体讲，房价暴跌具有五方面的严重危害：

其一，房价暴跌较之于股价暴跌会产生更大的负财富效应。房价暴跌时，私人消费将迅速且剧烈回落，但在股价暴跌时只是较为轻微和渐进式下落。

其二，房价暴跌对银行系统有迅速且极强的冲击力。房价暴跌对银行贷款的能力和意愿都有较大的负面影响，进而造成私人投资减少。首先，银行在房价暴跌后面临着准备金成本迅速升高，实际上反映出不良贷款急剧增加。其次，银行资本对资产的担保率大幅、快速降低，这意味着银行贷款能力受到更多限制。第三，房价暴跌之后，银行的税前利润降低，显示其贷款意愿下降。在许多房地产泡沫破裂的案例中，银行都受到偿债问题的影响。事实上，据国外学者研究，在二战后工业化国家中，几乎每次较大的银行危机都是与房地产泡沫破裂同期发生的。

其三，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，暴涨之后暴跌的可能性较之于股价表现强烈。据国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨之后暴跌随之而来的概率高达４０％。

其四，房价上涨时，将导致资产价格产生连锁提价效应。同理，房价暴跌之后也将导致资产价格全面暴跌。此外，房价不断上涨也促成了证券市场上的投机行为，例如，房屋可用作贷款担保，然后再以贷款从事股票投机。

其五，房价暴跌与紧缩的货币政策密切相关。绝大多数房价暴跌要么发生在上世纪７０年代后期、要么是８０年代初期以及８０年代后期。当时，控制通货膨胀成了发达国家的重要政策目标，而紧缩政策的实施则增加了实际债务负担，暴露出与通胀相关的过度投资以及脆弱的金融体系。

根据国际货币基金组织报告预测，全球尤其是在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙的房地产市场的泡沫，可能会在几年内纷纷破裂，届时美国的实际房价将平均下跌１５％～２０％，其他地方的实际房价则平均下跌３０％以上。但这种预测与也存在相当大的争议。诚如英国《经济学家》杂志指出：“一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认。”应当说房地产泡沫是世界经济诸多不确定因素中较为复杂的一个，尽管难以判断，但早做预案、适度降温和有序发展却是减少市场震荡和促使经济“软着陆”的不二法门，这点已成为目前各国政府和学界的共识。

阅读背景

房地产市场泡沫的几种主要类型

房地产市场的泡沫主要分为地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。日本的地产泡沫就属于前一种。土地价格由于稀缺和市场需求无限拉动，加上投机炒作，就会出现泡沫，土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨。日本六大城市的地价指数，在上世纪８０年代的１０年间上涨了５倍，地价市值总额高达４０００万亿日元，相当于美国地价总值的４倍，土地单价为美国的１００倍。１９９１年以后日本地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏账至少高达６０００亿美元，日本从此陷入通缩深渊。

亚洲金融危机中暴露出来的东南亚国家存在的房地产泡沫则属于后两种。上世纪９０年代中期，大量外资进入泰国、菲律宾和印尼的房地产市场进行投机性活动，当时不仅没有引起政府的重视，反而进一步解除了对金融市场的限制，结果是这些国家的商业银行大肆向国外借美元，然后借给房地产发展商。银行放贷激增最终出了问题，导致房地产市场供给大大超过市场需求，构成泡沫并最终失控，造成还贷困难，连带引起金融危机。

阅读背景

股价暴跌与房价暴跌影响之比较

股市暴跌、房价暴跌对以市场为基础和以银行为基础的金融体系的冲击是不同的。比较而言，以银行为基础的金融体系更易受到房价暴跌的影响，而建立在市场基础之上的金融体系更易受到股价暴跌的影响。股价暴跌之后，受财富效应的影响，消费和投资增长减缓的程度在以市场为基础的金融体系里更快、更大。相反，房价暴跌后，受银行与房地产借贷之间特殊关系的影响，对建立在银行基础之上的金融体系而言，由此造成的对宏观经济发展的负面影响更加严重。由于亚洲国家基本上是以银行为基础的金融体系，这就不难理解为何亚洲金融危机对亚洲地区、特别是东南亚地区所产生的破坏作用会如此之大。

国内房产泡沫现状及对策探析 篇3

1 我国房产价格脱离实际均衡价格的现状

我们引入房价收入比这个指标,来衡量我国房产市场出现的泡沫问题。以山东省为例,现在我们以山东省在职职工的年收入为计量数据,每个家庭的房屋面积我们计90 平方米,则房价收入比如图1 所示:

由图1 数据可以看出,山东省房价收入比基本上要大于9. 5,而国际上的合理范围为3 ~ 6。证明了我国房地产面临着巨大的泡沫问题。

2 房价过高的原因及分析

国内现有的研究表明,房地产行业出现巨大泡沫的原因:

1建筑成本的上升,这其中又分为土地出售成本上升、建筑材料价格和人力资本的上升两小类; 2大量的资金涌入,又分为蓄意炒房的资金涌入、投资房地产的投资资本涌入、政府宽松的货币财政政策带来的资金涌入三小类; 3居民收入增长使得需求增长带来的房产价格的上升。

首先,我们将居民收入增长的因素给排除掉,收入增长会带来需求的上升从而引起房价的上涨,但是正常的市场需求扩大绝对不会带来如此严重的房产泡沫。

其次,第二项大量的资金涌入。1投资资本的大量涌入。房地产泡沫迅速扩大其原因是什么? 在经济人的理论假设下,这个问题迎刃而解。倘若没有看到房地产行业因泡沫带来的巨大的投资回报利润,就不会有大量的投资资本迅速涌入房地产行业以致房产泡沫的急速膨胀。其次图2 中数据显示我们可以看出投资资本的涌入并不是引起泡沫产生的真正原因。2国家宽松的货币财政政策带来的资金涌入。对此其表明由于房地产行业迅速扩大的泡沫使得该行业在拥有本行业应该扩大的资本之后又侵占了本应投入到其他行业中去的社会资本。由此我们得出,政府宽松的货币财政政策并不是房地产泡沫产生的根本原因。3蓄意炒房资本的涌入。我国房地产泡沫存在的很大一部分原因要归咎于房地产市场上虚拟出来的大量房屋需求数量,其扭曲了市场的价格机制,使得房产市场的均衡数量远远高于实际均衡数量,提高了市场出清价格,造成了房产泡沫的产生,而造成大量虚拟房屋需求的最主要原因就是蓄意炒房行为的存在。

最后,建筑成本上升的因素。1对于建筑材料价格及人力资本价格上升的因素,其与正常的发现有利可图之后而涌入的资本一样,是因为巨大的房产泡沫所引发的恶性循环,对于生产资料市场而言正是由于房产泡沫的产生导致在原材料市场中需求的迅速上升使得原材料出售者存在了提高生产资料价格的可能。同时,图3 中的数据可以看出原材料价格的上涨并不是房产泡沫产生的根本原因。2对土地价格上升与房产泡沫产生的因果关系的研究发现: 自改革开放我国实施地租级差化开始,土地价格开始上升这引起了房价的上涨,然而这种上涨并不剧烈,只是由于建筑成本的上升而引起的正常的价格上涨。我们将2007—2013 年的土地购置费用折线图( 图4) 与我国住宅平均价格图( 图1) 相比较发现: 住宅价格的上升与土地价格的上升基本上是保持同步的。这从侧面证明: 房产价格的泡沫与土地价格的飙升二者相互促进,形成严重的恶性循环,最终产生了如今我国房产巨大的泡沫问题。

经本文分析发现: 蓄意炒房行为、土地价格上升导致了房产泡沫的产生,并随之进入恶性循环; 建筑材料的价格的提高、市场上投资资本的涌入以及政府实行宽松的货币财政政策并不是房价急剧上升、房产泡沫越吹越大的根本原因。

3 平稳解决房产泡沫过大问题对策

对于平稳解决房产泡沫问题,我们要着重于抑制炒房投机行为以及降低土地交易价格两个根本因素,同时对于其他因素也需要相应的政策来辅助调控,只有这样才能有效地解决我国房地产问题。

对于抑制蓄意炒房行为,可以从三个方面考虑。第一、税收。我们将税收暂分为三部分: 房屋建筑部分、房屋流通部分以及房屋处理部分。对于房屋建筑部分不易再征收额外税收,因为我国住房仍面临着供给数量少于需求数量的情况,对房屋建筑部分征收过高税收只能减少供给进而进一步将房价提高; 对于房屋流通部分征收高额税收无论是税收效应转嫁到谁身上都会减少房屋的交易数量,这对于解决问题只能起反方向的作用; 针对于房屋处理部分,我们将之归为自身保有房与转卖房,对于自身保有房不建议如国外发达国家一样征收大量税收,因为现如今我国的国情依然是房屋供给远小于房屋需求,这与发达国家而言是非常明显的区别,发达国家可以通过此获得大量的稳定的税收,然而对我国而言则会产生反效果,使得房屋交易减少或者减缓自身保有房产数量的上升速度,不利于我国房地产行业的健康发展,而对于转卖房则应征收大量的增值税,税率尽量提高以遏制蓄意炒房行为的发生。第二、降低民众心中对于房价上涨的预期。政府可以在正式场合公开声明房价将缓慢下降,同时采取一系列行之有效的措施执行到位,则民众在看到前期房价的确缓慢下降是其预期自然会降低,也就缩小了炒房行为周转的空间。第三、取消限购政策。限购政策在一定程度上限制了炒房行为,然而只能解一时之急。从长远来看,一个健康活力的房地产市场需要的是一个在固定的制度框架下的约束力量,而不是政府对于经济发展的过多干预。只有减少了政府对经济自由发展的干扰才会提高经济发展效率,在其他行之有效的政策措施实施后,市场作用会使得民众自动对于购房数量进行利己的选择,炒房行为也会随之消弭。

对于土地交易价格过高的问题,政府不宜采取政策性措施来刻意压低土地价格,土地竞标的方式可以继续实行,政府要做的是: 杜绝那种刻意哄抬土地价格以增长地方政府收入的情况出现。政府自身应加大对行政本身的检查力度,以杜绝地方政府对经济干扰的问题,对于越权的地方政府官员应施以严厉打击。

对于其他因素而言,政府应选择性的采取适度的措施,在不过多的干预经济运行的原则上,来削减房地产的泡沫。对于生产原材料价格上升的问题,笔者认为政府可以放任自流。这是因为在图3 中我们可以看到: 近年来原材料的价格在上升,但是上升幅度并不大,指数化之后,上升幅度会更小。解决大量投资资本涌入问题的关键是在市场利率上: 政府可以使利率市场化,则一年的存款利率与CPI挂钩,这样会减少居民投资性质的购房行为,因为此时存入银行的钱的保值效果与购房保值效果基本相当。对于我国宽松的货币财政政策,笔者认为在当下是必须施行的政策措施。我们在强调: 我国经济发展必须由投资拉动型向内需拉动型转变。然而我们必须意识到,要内需拉动实现持续的增长,那么收入必须持续的增加,就是要不断地提高劳动生产率,否则持续的消费之后只能负债,引发经济危机。而这需要投资来促进技术创新、产业升级、改善基础设施、发展高附加产业。我们需要的不是停止投资,而是停止无效或低效回报投资,需要的是以健全的市场体制框架为动力,来引导资本流入到最需要的领域中。

摘要：文章首先阐述了我国经济房地产行业存在着巨大的泡沫问题,并随之阐述了造成我国房地产泡沫的各种因素。在此基础上对造成房产泡沫的因素进行了分析,得出房产泡沫产生的根本原因是大量的投机投资资本的涌入、土地价格的急速上升。最终,对于如何解决房产的巨大泡沫提出了相应的建议。

关键词：房产泡沫,系统性风险,投机资本,土地价格,政府行为

参考文献

[1]汪玉凯.国家命运——中国未来经济转型与改革发展[M].北京:中央编译出版社,2015.

[2]韩康.中国市场经济模型重新思考[M].北京:经济科学出版社,2010.

汇率与房地产泡沫 篇4

有些人过分强调汇率问题。美国对中国贸易赤字的关键在于其长期性和结构性。当美国政府财政赤字达到现如今的规模时，我个人认为，美国再把经常账户赤字问题归咎于中国毫无意义。

另一个孤立的问题是，我认为中国的汇率政策加大了通胀压力带来的风险，这可能已经体现在诸如房地产和股票的估值上。我能想像到它所产生的重大问题，例如，政策是否加大了房地产和股票价格的泡沫，或者爆发范围更广的通货膨胀。因此，我认为中国让人民币升值是个不错的选择，但我不认为它会引起贸易赤字的巨大变化。

在北京遏制房地产价格泡沫的同时，欧洲国家也深陷主权债务问题当中，这直接削弱了信贷供应，导致支出被削减。有些证据也向我们表明，美国经济复苏正在远去。随着中国制造业产品出口市场的疲软，我认为汇丰银行的调研应该代表了基本面的真实疲软。尽管我相信中国的信贷措施是一个促成因素，但我不认为是惟一的因素。

我还要指出，如果真像许多观察家说的那样——出现了房地产价格泡沫，不管政府怎么做，最终结果必将是负面的。经济危机爆发的规模越大，危机维持的时间越长。从这个意义上说，把经济放缓完全归咎于政府是不对的。

如今，美元的总体趋势是兑日元下跌，对大多数货币也是如此。我相信美联储的二次量化宽松政策是导致这一趋势的重要因素之一。即使不考虑量化宽松政策，想想美国庞大的贸易赤字，美元的贬值也是一种必要的长期调整。不过，我不认为美联储的主要目的是让美元贬值。如果其他国家也以货币扩张来应对，我认为这不会刺激到包括美联储在内的决策者。

阻止美元-人民币汇率发生重大变化的做法不可持续，美国的量化宽松再一次加强了它的不可持续性。如果中国想维持汇率不变，那中国国内的通胀压力将变得愈发严重并具有破坏性。美联储的举动（二次量化宽松）为中国提供了一个重新评估其汇率政策强有力的理由。

The importance of the exchange rate has been overemphasized by some people.The key sources of the U.S. trade deficit with China areof a long-term, structural nature.Personally I do not feel it makes much sense for the U.S. to blame China for our current account deficit when our government budget deficit is as large as it is.

There is a separate question as to whether keeping the renminbi cheap is in China's own interests.I think the Chinese exchange rate policy raises a significant risk of pent-up inflation pressure, which may have been manifest up to this point in things like property and stock values.I could imagine this producing significant problems, for example, if the policy has helped fuel a bubble in real estate or stock prices that later collapses, or if inflation breaks out more broadly.So I feel it would be a good idea for China to allow more appreciation ofthe renminbi, but not because I think it will produce a huge change in the trade deficit.

Beijing’s efforts to curb the property price bubble came about the same time as sovereign debt concerns for several European countries, which impaired credit provision and reduced spending directly.We are also seeing evidence that the U.S. economic recovery is sputtering.With the weakening export market for China’s manufactured goods, I suspect that the HSBC survey could be indicating a true weakening of fundamentals.While I believe that the Chinese credit measures were a contributing factor, I would not regard them as the only factor.

I would also point out that, if it is true as many observers claim that there has been a property price bubble, there are eventually going to be negative ramifications of that, no matter what the government does.The size of the ultimate disruption gets bigger the longer it is put off.In that sense, it might also be a mistake to blame the slowdown entirely on the government’s credit measures.

Nowadays, the overall trend of the dollar is down against the yen, as it is down against most currencies. I believe that the anticipation of the recently announced second round of quantitative easing by the U.S.Federal Reserve has been one important factor in that trend. Even apart from quantitative easing, given the large U.S. trade deficit,depreciation of the dollar is a necessary long-run adjustment. However,I do not believe that the Fed's primary intention was to cause a dollar depreciation. If other countries respond with monetary expansions of their own, I do not think that would irritate policy makers within the U.S. Federal Reserve.

三亚房地产泡沫之辩 篇5

印象中,这是一片有些孤立和落后的土地:四面的海水、婆娑的椰树、潮涨潮退的沙滩、茂密的热带雨林,以及戴着斗笠帽劳作的农民。这里曾诞生过红色娘子军的革命浪漫主义史诗,五指山和万泉河被一代人传唱一时。这同时又是一片姗姗来迟而又急于赶路的经济特区,没有强势的工业甚至没有几个知名的品牌,最近留给人们最深刻的记忆是十几年前的一场房地产的浩劫,击鼓传花的泡沫游戏一度让这个基础薄弱的海岛元气大伤,直至现在都让人心有余悸。之后的十几年里,这片被打回原形的土地一直在休养生息,逐渐回归平淡,也渐渐淡出人们的视线。

然而,就是这个孤悬海外、人们印象中偏僻的南方省份,2009年突然掀起一股房地产价格狂澜。陡然间,人们发现,海南之前温吞的房价猛然用力,一举突破万元均价的大关;各地开发商蜂拥进入,整个海岛四处都是星罗密布的工地。与之相伴的还有关于这片土地新的传说:一教师专职炒房,一年过后,已然是亿万富翁;有人仅按揭购入一套小户型,3个月后出手,净赚64万元;一北京的购房者买下房子后回京,两个月后,他被告知,他的房子每平方米已经上涨了7000元……这里每天都有财富传说在上演,房价每天都在变着花样一天一个价上扬,暴富的恋战者、怀揣梦想的商人和一心投机的掮客,都齐齐地将目光锁定在这里,来到这里寻找所谓人生成就的坐标,陡然间,“这片中国绝无仅有的一块集热带、海岛、雨林、沙滩、海洋、环保、游乐、度假于一体的房地产开发资源”,热得发烫,几近灼手。

中国地产看海南,海南地产看三亚。在三亚,500多家房地产商开始从内地涌来疯狂抢地,雅居乐、富力地产、中信、鲁能、万科、保利地产、中粮……全国各地地产大鳄纷纷安营扎寨,摆开架势,土地价格飞涨,房价不断翻新。两三年前30万～40万元/亩的土地,现在两三百万已无拿地可能,而三亚一块并不临海的只有112亩的小型地块,2009年12月15日竟拍出了1500万元1亩的天价!在主政者的规划中,这里将成为堪比夏威夷、巴厘岛、马尔代夫的国际度假天堂,同样,这里的房价也应该有着与其相对称的地位。

从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是;沿东海岸向内纵深一公里的地块,早已经被瓜分殆尽。据估计,从内地进入海南的房地产资金,已不止1000亿,仅2009年前10个月,房地产开发即完成投资额219亿元。

于是争议由此出现。有人惊呼,海南地产已经出现了严重的泡沫,很显然,“房价已经超出了老百姓所能承受的极限,现实场景与十几年前似曾相识,由此可以预见,一旦泡沫破灭,造成的后果是毁灭性和灾难性的”。但有人又立即反驳,“作为一个拥有热带海景稀缺资源的地方,海南的房价与其地位名副其实,而国际旅游岛地位的确立,更是成为三亚房产进一步发展的助推器,可以预见,三亚地产依旧还有着巨大的升值空间。”

纷纷扰扰中,我们试图推出这样一期专题,以专家的视角,用理性的精神,解析和研究三亚当下疯狂上涨的房产,究竟是虚妄发酵的泡沫还是正在开场的盛宴?我们无意评判任何一方的对错,也无意以道德绑架的方式为任意一种理由摇旗呐喊,我们重在听取百家之言,广纳各方灼见,是非曲直,也许只有留给读者自己去判断。

三亚房产:盛宴其实刚开场

站在更高的层面来看,中国出现一个“拥有独特旅游资源、房价相对昂贵”的三亚也符合国际旅游城市发展的客观规律,三亚房产,其实还有一定的价值潜力空间……

2009年,大家都在说三亚的天气很好,阳光灿烂,清风和煦,从年初爽到年末。说爽的人自然惬意,因为除了天气,还有疯狂上涨的房价,有产者一不小心就成了富翁。成了富翁自然高兴,不过高兴之余,一些人还是有些不踏实,十几年前,就在这片土地上,海南的房产也曾经像坐过山车一样颠簸了一圈,泡沫散尽,上帝的口袋最终空空荡荡。

似曾相识的格局似乎又重新来了,于是,专家、业内人士,甚至街头的市井百姓,立马对这一轮房价的上涨产生了警惕:海南房地产泡沫是否卷土重来?三亚是否是第二个迪拜?这种看似疯狂的格局还能维持多久?诸如此类的问题,议论纷纷,甚嚣尘上。

——其实,大可不必!

高房价背后的逻辑格局

海南地产的噩梦是否会卷土重来其实只是一个小问题。更大的焦点在于,在国家再度出手调控楼市的背景下,三亚这个地标是否正再度预示着中国房地产市场接下来的命运?而有了十几年前的教训后,很多人此时通常都会产生联想,他们担心泡沫,担心崩溃,担心财富来去如风,担心一夜回到解放前……但认真分析,这些担心其实都是多余。

1.“买房就像买白菜”并非三亚独有。

客观地看,2009年,房地产业如火如荼的上演并非只有海南独有,在北京、上海等大城市已经存在,海南只是房产大戏中的一幕。国家统计局发布的信息称,2009年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,创年内最高纪录,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;从商品房销售情况看,2009年1~11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%;商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。分地区看,与上年同月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有67个,价格下降的城市只有3个。从中我们可以看出,房地产业在2009年下半年好像已经走出了危机的阴影,春天提前到来了。数据最能说明问题,在整个国家房地产市场处于强力复苏的大格局下,海南乃至三亚房产的上涨也是应运而生,因此不能认为海南或三亚的房产存在泡沫。

另一方面,从三亚房价的发展轨迹看,在2009年上半年,其均价已达7000元左右,而本次房价上涨,更多的是在螺旋性上扬,而非十几年前的跳跃式不规则地疯涨,因此,说存在泡沫缺乏事实依据。

2.三亚的环境及气候决定了它的不可替代性和稀缺价值。

海南最大的优势是资源环境,三亚又是海南优势中的极品。三亚冬无严寒,夏无酷暑,且一年四季如春,因此,美丽三亚也素有“东方夏威夷”之称。三亚拥有绝无仅有的热带海景资源,可以说是“中国人民的后花园”,有着其不可复制、不可替代的吸引力,吸引了大批的有产者来此度假。因此,某种程度上在三亚购房也是身份的象征。这些都吸引着全国人民选择三亚,所以三亚房价被推动上涨也理在其中。

3.从数据上看,海南及三亚的房产投资始终控制在红线内。

2003年至2008年,海南经济年均增长11.6%,GDP翻了一倍多,人均GDP也增长了近一倍。在国际金融危机背景下,海南主要经济指标好于预期。从各项指标看,三亚经济形势好于海南全省平均水平。2009年前三季度,三亚GDP增长13.6%,排在全省第二位;2009年前11个月城镇固定资产投资额比上年同期增长38.7%;前11个月三亚社会消费品零售额达到428565万元,比上年同期增长23.8%,全省第一;前三季度三亚城乡收入分别增长12.6%和8.2%,绝对额分别排在全省第十一位和第二位。三亚的房地产发展是建立在实体经济增长的基础上,与上一轮纯投机性的盲目开发不同的是,本轮开发具有明确的产业定位,是真正做实业的开发,即使有小的泡沫,也很难像10年前房地产泡沫冲击那样大。

另一组数据表明,1993年和1994年时期,海南的房地产投资一度占全省固定资产投资的34%。而现在,这一比例始终控制在20%以内。因此从投资量和增长幅度来说,目前海南房产市场处在合理的发展阶段,不存在泡沫。

对三亚度假候鸟型房产,市场有一种刚性需求,空间很大,供求两旺继续成为三亚房地产市场的主要表现。随着海南国际旅游岛的建设,三亚将逐步发展成为一个国际化的城市,这不仅在三亚城市总体规划上得到体现,也在国家宏观战略层面上得到体现,将对推动三亚向世界一流旅游城市迈进产生极大的作用。环比与三亚相似的夏威夷,其整套海景房的价格折算之后在四五百万元人民币到一两千万元人民币之间,巴厘岛的别墅大约在一两百万元人民币到一千多万元人民币之间。因此,三亚的房产不仅不存在泡沫,相反,还有着更大的市场空间。

4.房价只涨不跌是各国滨海度假胜地的一般规律。

与国内其它城市相比,三亚是一个比较独立的市场体系,是中国房地产业的一个独特市场,不能简单地用其他城市的模式照套。上世纪90年代初,海南地产曾有很大的泡沫,并直接导致三亚开发的搁置。不过,后来相关方面意识到海南尤其是三亚的价值,并对整个城市重新定位,走旅游城市路线,因此从长期来看,三亚房地产价格的走高是必然的。以韩国济州岛为例,该岛在确立走旅游观光的路线后,这个近乎荒岛的地方房价开始了直线上扬,直至现在都还呈上涨趋势。

与世界其他滨海度假胜地,如迪拜、夏威夷、佛罗里达相比,海南房价持续上涨又可寻找到一般规律。例如,投入迪拜的资金基本都用在了房地产上,总投资额达到了1万亿美元,包括酒店、写字楼、商业娱乐设施和住宅。迪拜的地位也成为中东的香港,成为一个商业旅游中心。短短10年间,当地楼价涨了3～4倍。

在国际旅游岛定位被确立后,三亚经济产业链条势必会拉长,使每一个人去三亚不是观光旅游,而是能够静下来,重复地去三亚,在三亚每一次消费、休息的时间都会更长,并实现三亚经济链条的良性循环。同样,高端度假是一种必然的流行趋势。而三亚现在正处在这个趋势的过渡期间,房价涨幅虽然增加,但仍属于符合这个趋势的正常情况。

5.中国的经济实力和消费群体足以支撑三亚的房价。

到三亚买房的都是些什么人,都是富人。来自哪里?来自世界各地。据统计,目前已有27个国家和地区的消费者到三亚购房,这一数据比两年前翻了一番,三亚房产的消费群体在纵深方面都在扩大。

研究报告显示,预计到2020年,中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。另据《2009胡润财富报告》显示,中国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪,每1万人中有6人是千万富豪。正因为富豪对滨海休闲地产的需求已变成一种强大的市场动力,所以才有国际国内数百家房企云集三亚。而国际旅游岛概念,更是加重了这种投资预期。

富人具有很强的购买能力,相比而言,其承受风险能力比一般人要高。有一则数据表明,海南买房的,95%是外地人,80%以上是一次性付款的富人。一次性付款什么概念,就是银行几乎不用承担风险,现实中也不破坏金融秩序,且不影响民生,房价怎么涨,政府也只会视为正常的市场行为。富人购买三亚房产的动机是什么,一是其海景资源的概念,其次才是用于投资。即便是投资行为,在短期内不能变现,房子甚至空置,但富人能够承担风险。这就是三亚房产空置率居高不下,但另一方面,三亚房价却加速前奔的原因。

6. 需要特别指出的是,三亚与迪拜有着本质的差别。

很多人将三亚与迪拜作比较,其实这是不客观的。迪拜之所以发生危机,在于其发展过度依赖外来金融资本,并对金融风险缺乏有效的防护,房地产的繁荣是以巨额的负债为背景,同样,迪拜本身没有实体经济的支撑,其经济结构甚为单一,并且阿联酋其他组织成员给予其支持有限。相反,三亚作为旅游城市,其本身在改革开放中获得了一定的发展,具备一定的循环发展基础,国际旅游岛的概念,只会使海南及三亚如虎添翼,发展步伐加快。同样,在中国巨大的经济实力支撑下,三亚不再是一个孤立的个体,它获得的资金、政策等优势结合自身的独特资源优势也会让它脱颖而出。

三亚房产繁荣的背后,与海南省政府大量的基建投入拉动密不可分。近年,海南省政府投入了数百亿元的资金修建了海口—屯昌高速公路、东环铁路等项目,有力地改善了景区的基础设施。在国务院批准将海南建成“国际旅游岛”后,海南又将迎来同香港一样的自由贸易区,免关税、免签证、放航权,吸引国外金融业进入,并破天荒地批准试水博彩业,这些都是可预见的价值潜力空间。在可预见的潜力空间内,房价上涨自然也符合客观规律。

观点:重要的是疏导,而不是否定

客观地说,三亚也存在房价上涨过快、个别区域和楼盘出现“小泡沫”的现象。但在国家战略的统一部署和规划下,这些小泡沫在今后发展中都会逐一消化。站在更高的层面来看,中国出现一个“拥有独特旅游资源、房价相对昂贵”的三亚也符合国际旅游城市发展的客观规律,因此,对海南及三亚地产的发展,重要的是疏导,而不是否定,以下是对海南地产发展的几点建议。

1.海南应按照一个大城市思路统一土地资源利用。

海南有3.56万平方公里的陆域面积,人口849.06万。海南的人口规模只相当于内陆一个城市,三亚的人口规模只相当于内陆的一个县,但海南却形成了18个市县加一个农垦区的行政区划的格局。由于每一个市县都有土地等重要战略资源的规划和支配权,市县间土地资源很难实现优化配置。随着海南铁路、公路、机场、港口、通信、电力、供水和供气网络的进一步提升完善,特别是东环铁路建成,西环铁路又将上马,环岛铁路将大大缩短城市间的距离,从海口到三亚仅需要一个半小时,同城效应将会明显凸现。把海南作为一个大城市来规划,站在建设国际旅游岛的新的前瞻性的高度,打破行政壁垒,打破自我小而全的束缚,合理规划省会城市、区域中心城市、县域城市和小城镇布局,使三亚等区域中心城市的土地利用符合全岛的整体发展。

2. 从长远考虑,土地等重要战略资源不宜过分放权。

2009年,海南为激发县域经济活力,实施扩权强县改革,下放了197项审批权,其中包括部分土地的审批权。扩权强县的关键是强化县级政府的公共服务职能。扩权强县不是简单地把上级政府的经济管理权限下放到下级政府,必须对经济管理权限或者经济管理审批权做出正确的评估。如果把经济管理权限按照资金审批额分别划到省、市、县(区)各级政府,是同市场经济发展的趋势、同强县扩权最终要实现的目标不相符的。对于土地这样稀缺的战略资源,必须把审批权和调控权收到省里统一控制,越往下放就越乱,极易变成“卖土地热”,现在产生的地产“小泡沫”相当大程度上是由各市县卖地引发的。长此以往,不仅不利于投资者的长期发展,也很有可能给对国际旅游岛建设带来毁灭性的灾难。

3. 稳定旅游和旅游房地产的关键是稳定投资者。

客观判断,2010年海南省旅游和旅游房地产的买方市场仍可能有大幅度增长,去年11月份已经开始出现这一趋势。但地产投机的比例在大大提高,地产业的不稳定情绪也开始显现,关于三亚房地产泡沫的争论就是最明显的反映。在这种情况下,我们首要的是稳定旅游和旅游房地产投资者信心。

4.稳定旅游和旅游房地产商的关键是稳定土地价格。

能否有一个十分明确、稳定的土地市场价格,对于稳定现有投资者,甚至吸引新投资者极为重要。建议2010年土地市场价格以稳定为主。这一条要尽快明确并向国内外广为宣传,对稳定旅游房地产投资者信心将会起到重要作用。在某些重要领域,海南省委省政府还可以适当考虑下调相关税费,实质性地支持企业。

5.多角度思维,打好“生态三亚”这张牌。

三亚在海南岛最具特色。三亚地产业应抓住国际旅游岛这个大机遇,将生态三亚这篇文章做大。首先是发展生态人居;二是发展生态城镇,建设城乡一体化的示范城市;三是发展生态人文,三亚的生态人文很突出,无论是历史文化、本土文化、红色文化都很有特点;四是发展生态工业,未来一段时期,海南的清洁能源和新能源的建设将成为工业的重要组成部分。三亚应抓住这样一个契机,把生态产业作为未来重要的发展方向,并纳入规划。